Immobilier commercial volume 9 - numéro 1 by JBC Média inc.

DOSSIER SPÉCIAL

LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM

20 ANS

VOLUME 9 | NUMÉRO 1 | FÉVRIER – MARS 2016

LAC-MÉGANTIC

RÊVER SA VILLE Andrée De Serres

LES NOUVELLES FRONTIÈRES DE L’IMMOBILIER PP 41614528

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3055 BOUL. SAINT-MARTIN OUEST, LAVAL Courtage Immobilier Trillion 450 973-1737 Immeuble neuf situé au cœur du Centropolis Certification LEED Or Près des grands axes routiers (A-15 et A-440) Vaste stationnement extérieur Multitude de commerces et restaurants sur le site

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SOMMAIRE : : VOLUME 9 | NUMÉRO 1

ANDRÉE DE SERRES

LAC-MÉGANTIC

5 MOT DE LA RÉDACTION Une grande série pour le 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM Par Nathalie Savaria 7 ENTREVUE Andrée De Serres Les nouvelles frontières de l’immobilier Par Nathalie Savaria 16 ENJEU Lac-Mégantic Rêver sa ville

36 MONDE MUNICIPAL Aménagement et habitation, deux priorités municipales pour 2016

SÉRIE ANNIVERSAIRE La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM : 20 ans de développement de savoir en immobilier commercial Par Andrée De Serres, Ph. D.

40 COUP D’ŒIL Le Quartier de l’innovation prend son envol

Par Emmanuelle Gril

45 MARIO LEFEBVRE Un passage remarqué et apprécié Par Emmanuelle Gril 48 STATIONNEMENT Un secteur en mutation Par Nathalie Savaria 60 BRÈVES IMMOBILIÈRES 62 EN COMMENÇANT PAR LA FIN La perte d’un grand visionnaire Par Jacques Boisvert IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

Par Suzanne Roy

37 MOT DE L’IDU Leçons des 30 dernières années

Par Emmanuelle Gril

CHRONIQUES

Par Mario Lefebvre

38 DROITS ET OBLIGATIONS Commission, commission, commission : la Cour suprême se prononce !

Par Me Sylvie Bouvette

47 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile : un tournant pour les avocats et les justiciables

Par Me Nathalie Bédard

52 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Les différentes étapes d’une étude environnementale de site

Par Frédéric Dufault

ANALYSE DE MARCHÉ La mise à niveau des bâtiments industriels de Montréal passe par la maximisation des espaces d’entreposage

Par Benoit Beauchemin

57 QUÉBEC Des coûts de construction plus que compétitifs !

Par Alain Roy et Valérie Péloquin

MOT DE LA RÉDACTION

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF Nathalie Savaria RÉDACTION Emmanuellelele Gril et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Nathalie Bédard, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Frédéric Dufault, Mario Lefebvre, Valérie Péloquin, Alain Roy et Suzanne Roy RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Sandrina Villeneuve pour Millennium concept & design PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Québec 418 317-0669 Conseillers Edith Lajoie Buntha My Souk Vongphakdy ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité ISSN 1916-6656

PARTENAIRE MÉDIA

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

UNE GRANDE SÉRIE POUR LE 20e ANNIVERSAIRE DE LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER ESG UQAM Afin de souligner le 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, le magazine Immobilier commercial vous présentera, tout au long de l’année 2016, une série de grandes entrevues portant sur diverses thématiques qui témoignent de l’évolution profonde du secteur de l’immobilier commercial au Québec au cours des 20 à 30 dernières années. Des acteurs importants de l’industrie seront ainsi invités à témoigner de ces changements et à les analyser. Pour inaugurer cette extraordinaire série, nous vous proposons un premier thème évocateur : la financiarisation des immeubles. Aujourd’hui, l’immeuble est considéré comme un actif financier, au même titre que les actions et les obligations. Par exemple, pour les investisseurs institutionnels, tels que les caisses de retraite et les fonds de pension, l’immeuble constitue désormais une classe d’actifs au sein d’un portefeuille composé de divers types d’actifs financiers. Cette financiarisation des immeubles se caractérise par la venue de nouveaux acteurs sur le marché immobilier québécois. De grands investisseurs institutionnels et des fiducies de placement québécois, canadiens et étrangers lèvent des capitaux sur les marchés financiers dans le but d’investir et de détenir des portefeuilles d’actifs immobiliers, comme des immeubles multirésidentiels et de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels et des bâtiments industriels. Pour expliquer les origines et les effets de la financiarisation de l’immobilier, deux témoins privilégiés prennent la parole : l’un œuvrant pour un grand investisseur institutionnel, Sylvain Fortier, vice-président exécutif et chef des investissements, Ivanhoé Cambridge ; et l’autre pour une société publique cotée en bourse, Michel Léonard, président et chef de la direction, Fonds de placement immobilier BTB. Ce premier volet de la série est précédé d’un bref historique de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, ainsi que d’une grande entrevue portant sur les nouvelles frontières de l’immobilier avec sa titulaire, Andrée De Serres. Tout au long de l’année, celle-ci présentera d’ailleurs le thème abordé dans chaque numéro.

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Nathalie Savaria Rédactrice en chef

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

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ENTREVUE

Andrée

DE SERRES LES NOUVELLES FRONTIÈRES DE L’IMMOBILIER PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Alors que la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM souligne cette année le 20e anniversaire de sa fondation, sa titulaire explique les grands changements qui ont marqué le secteur de l’immobilier commercial au Québec au cours de ces deux décennies et même au-delà. Ces changements, ce sont les nouvelles frontières de l’immobilier.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

ENTREVUE

LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES Selon Andrée De Serres, le changement le plus marquant est sans conteste le phénomène de la financiarisation des immeubles.

En effet, à partir des années 1980, de nombreux investisseurs institutionnels, notamment de grandes caisses de retraite, de grands fonds de pension, des sociétés d’assurance, des fonds publics et des fonds souverains, affichent un intérêt croissant pour le développement de portefeuilles d’actifs immobiliers composés d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux et de bâtiments industriels. La taille imposante de ces investisseurs leur permet d’investir directement dans la propriété d’immeubles par l’entremise de filiales spécialisées. « Par exemple, la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui gère les avoirs de plusieurs grandes caisses de retraite et fonds publics, a développé sa filiale d’investissement en immobilier, Ivanhoé Cambridge; les caisses de retraite ontariennes comme Teachers et OMERS ont créé leurs filiales respectives, soit Cadillac Fairview et Oxford Properties. De grands fonds souverains, comme celui de la Norvège, sont aussi entrés dans le marché de l’immobilier », ajoute Mme De Serres. C’est à la suite de la dernière crise financière de 2008 que le phénomène a pris toute son ampleur. « Les investisseurs moins importants, particuliers ou petites caisses de retraite, ont senti le besoin de diversifier leur portefeuille, constitué généralement d’actions et de titres à revenus fixes, en ajoutant de nouvelles classes d’actifs, comme l’immobilier et les infrastructures », indique Mme De Serres. Cet intérêt s’explique aussi par le fait que ces actifs peuvent générer des flux réguliers de revenus intéressants dans une conjoncture de faible taux d’intérêt et d’inflation. « Les investisseurs, petits ou grands, sont de plus en plus nombreux, poursuit-elle, à chercher à diversifier leurs portefeuilles et à y intégrer une part d’actifs immobiliers en investissant leurs capitaux non pas directement dans des 8

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Traditionnellement, le secteur d’investissement en immobilier représentait la niche de quelques riches familles ou d’entrepreneurs visionnaires, explique Mme De Serres. Cette première génération d’investisseurs est toujours bien présente, mais elle doit maintenant adapter son modèle d’affaires en fonction d’investisseurs institutionnels et fiduciaires qui sont devenus des acteurs importants dans le marché immobilier. »

epuis le début des années 1980, le marché de l’immobilier commercial, au Québec et dans le monde, a connu des transformations sans précédent.

LE 1250, BOULEVARD RENÉ-LÉVESQUE OUEST À MONTRÉAL

immeubles, mais dans des titres émis par différents véhicules utilisés sur les marchés financiers, comme des actions de sociétés spécialisées en immobilier cotées en bourse ou des parts de fonds d’investissement en actifs immobiliers. » Selon Mme De Serres, cette évolution a pour conséquence d’accroître la concurrence pour tous les types d’investisseurs. Ceux-ci « doivent non seulement posséder toutes les compétences en investissement et en gestion d’immeubles, mais ils doivent aussi faire preuve d’audace et de vision afin de créer de nouveaux modèles d’affaires innovateurs pour se distinguer de leurs concurrents et réussir à créer une valeur ajoutée ». LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE RISQUE La financiarisation de l’immobilier a donc pour effet de transformer le modèle de gouvernance et la gestion de risque. « Auparavant, l’immobilier était entre les mains de familles et de sociétés privées qui n’avaient pas besoin de rendre compte de leur gestion, puisque c’était leur argent, explique Andrée De Serres. Aujourd’hui, il y a beaucoup de propriétaires investisseurs qui sont des fonds. À ce titre, il faut qu’euxmêmes rendent compte de façon continue de leur gouvernance. » Pour Mme De Serres, il s’agit d’un changement majeur « puisqu’il oblige à rendre compte non seulement

IVANHOÉ CAMBRIDGE CADILLAC FAIRVIEW

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EN HAUT, LE CENTRE EATON DE MONTRÉAL ; EN BAS, UNE VUE DES GALERIES D’ANJOU

LE COMPLEXE JULES-DALLAIRE À QUÉBEC

de sa performance financière, mais aussi de sa responsabilité sociale, de sa façon de gérer les risques et les impacts sur le développement durable ».

La gestion de risque ne repose donc plus essentiellement sur des calculs de probabilité, et elle englobe plusieurs disciplines.

Dans un tel contexte, la gestion de risque devient pluridimensionnelle. « Pour l’investisseur, la gestion de risque, c’est le couple risque-rendement. Pour le gestionnaire immobilier, c’est le fait de gérer le bâtiment. Pour la ville, la gestion de risque comprend aussi les impacts d’un immeuble sur la communauté », dit Mme De Serres.

« Aujourd’hui, ajoute Mme De Serres, on analyse les impacts majeurs et les effets dominos ou d’enchaînement, on regarde les interrelations et les interdépendances, ce qui nous fait réfléchir selon une vision beaucoup plus systémique des risques. Car le risque peut provenir d’un changement démographique, d’un problème de transport public,

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

CADILLAC FAIRVIEW

LA GESTION DES RISQUES FAIT AUJOURD’HUI PARTIE DU QUOTIDIEN DES PROPRIÉTAIRES ET GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES DANS LES VILLES

LA TOUR DELOITTE, LE PREMIER IMMEUBLE DE BUREAUX CERTIFIÉ LEED PLATINE (CS) À MONTRÉAL

SHUTTERSTOCK PAR FASHIONSTOCK.COM

STM

ENTREVUE

d’un accident de train ou d’une panne d’électricité. » Le phénomène de la densification des villes « nous oblige aussi, dit-elle, à prendre plus de précautions quant à la survenance d’un risque, car la population est plus exposée ». C’est la raison pour laquelle la gestion de risque migre vers la résilience organisationnelle, qui consiste pour une organisation à surmonter les impacts de catastrophes causées par exemple par une crise économique, un accident industriel ou un phénomène naturel. « Il faut apprendre à être surpris », plaide Andrée De Serres. LA PROFESSIONNALISATION DE LA GESTION DES IMMEUBLES Le phénomène de la financiarisation de l’immobilier entraîne également une pression sur la professionnalisation de la gestion des immeubles. « Cette pression se reflète d’abord sur le plan de la gestion des immeubles, en poussant vers la segmentation et la spécialisation de la gestion immobilière en différentes fonctions, explique Mme De Serres. Elle se reflète aussi dans le développement de capacités organisationnelles permettant de rendre compte au propriétaire investisseur de la gestion de la performance financière d’un immeuble. » Avec la professionnalisation apparaissent ainsi des experts à tous les niveaux : gestion technique des bâtiments, des 10

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

contrats, des certifications, de l’énergie, des risques et des relations avec les locataires et les usagers. Au centre de ces expertises se trouve le management. « Le gestionnaire est le chef d’orchestre qui officie les expertises. Il doit prendre des décisions jour après jour en fonction de ce qu’il peut interpréter des données qui lui sont livrées par ces experts », explique Me De Serres. La migration de l’immobilier vers une classe d’actif financier nécessite aussi une gestion « documentée » de l’immeuble. « Il y a une forte pression pour l’achat de propriétés immobilières bien gérées et sur lesquelles on trouve des renseignements, dit Mme De Serres. On n’achète pas une " boîte noire ". Les investisseurs institutionnels acquièrent des immeubles sur lesquels ils peuvent obtenir une information fiable. » Pour toutes ces raisons, le rôle du gestionnaire est désormais très complexe. « Il doit d’abord gérer le bâtiment et l’immeuble comme une organisation complète, mais il lui faut aussi apprendre à rendre compte au propriétaire investisseur de la régularité de la performance des revenus, de sa gouvernance et de sa gestion de risque. C’est beaucoup de connaissances qu’il doit traduire dans le langage d’un gestionnaire de portefeuille ou d’un investisseur », expose Mme De Serres. L’APPROCHE CYCLE DE VIE Cette professionnalisation de la gestion a par ailleurs suscité le développement de nouvelles connaissances. Parmi elles figure l’approche cycle de vie. « Ces nouvelles connaissances étaient là, précise Andrée De Serres. Les

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grands visionnaires mettaient déjà en pratique l’approche cycle de vie. Conception, construction, exploitation, ils avaient déjà en tête ces différentes phases. » L’approche cycle de vie a été conceptualisée, étoffée et documentée dans les années 1990. « Cette approche permet de mieux planifier et gérer le déroulement de la vie d’un projet, en la défragmentant puis en la rassemblant, selon les objectifs souhaités, de la conception à la démolition de l’immeuble. » Elle permet aussi de positionner son modèle d’affaires, selon que l’on est investisseur, gestionnaire ou entrepreneur en construction, en rénovation et en démolition, par exemple, dans l’une des phases du cycle de vie. « Cette approche nous donne à la fois une perspective systémique tout en révélant les diverses spécialités où une entreprise peut exceller et apporter une valeur ajoutée dans l’une des phases », explique Mme De Serres. LES CERTIFICATIONS ÉCOLOGIQUES L’évaluation de la performance environnementale d’un immeuble s’inscrit dans la logique de valoriser les actifs immobiliers, « mais aussi dans l’objectif de gérer les impacts environnementaux des immeubles et de leur usage », affirme Mme De Serres. La multiplication des certifications écologiques, dont les plus connues au Québec sont LEED et BOMA BESt, en constitue la preuve. Cette multiplication des certifications environnementales a du bon, selon la titulaire de la Chaire, puisque tout propriétaire d’immeuble doit maintenant chercher à se positionner par rapport aux autres immeubles, que ce soit un immeuble neuf ou déjà bâti.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER –MARS 2016

ENTREVUE

« Si l’on renouvelle chaque année 1 % du parc immobilier, expose Mme De Serres, il en reste 99 %. Ces bâtiments doivent être mis à niveau et rénovés. Or, il est beaucoup plus difficile de mettre à niveau un immeuble bâti qu’un immeuble neuf, en ce sens que la réglementation pousse les immeubles neufs à se conformer à des normes environnementales. » Le défi actuel, c’est donc tout ce parc immobilier bâti à rénover. « Nous avons un lot de certifications, de mesures, de normes ISO et de gestion d’énergie dont il faut aujourd’hui tenir compte, énumère Mme De Serres. Le parc immobilier privé comme celui du secteur public sont tous les deux soumis aux mêmes pressions. » L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER Tous ces changements plaident en faveur d’une redéfinition et d’une vision plus globale de ce qu’est l’immobilier. Si à une époque, l’immobilier, c’était la brique et le mortier, il n’en est plus de même aujourd’hui. Certes, le bâtiment physique demeure une réalité incontournable pour son propriétaire, mais l’immobilier va bien au-delà. « On parle toujours de l’emplacement comme d’un principe fondamental en immobilier. Il faut peut-être lui donner un autre visage, déclare Mme De Serres. Ce n’est pas juste viser une localisation au sens physique du terme, mais aussi un emplacement dans une ville durable, intelligente, qui a une politique de développement économique et social. » L’autre aspect essentiel à reconsidérer est le rôle et la place qu’occupe l’immobilier dans l’économie. « Le développement économique basé sur l’activité immobilière dans le Grand Montréal représente au moins 15 % des emplois », affirme Mme De Serres. Selon elle, l’immobilier constitue un véritable écosystème formé de métiers, d’entreprises et de leurs partenaires qu’il faut étudier et comprendre. « Juste autour d’une simple transaction immobilière, illustre-t-elle, il y a très souvent un courtier immobilier, un courtier hypothécaire, un prêteur, un assureur, un arpenteur-géomètre, un technicien en qualité du bâtiment, un notaire, un déménageur, un paysagiste, des services publics, etc. » Dans cette perspective, l’immobilier englobe tout autant la construction et la gestion immobilière que les transactions et la production de biens et de services. « Cela représente un secteur énorme que l’on a intérêt à structurer avec une politique de développement économique », fait valoir Mme De Serres. Afin de mieux caractériser cet écosystème, la Chaire mène en ce moment un important projet de recherche pour comprendre l’impact des changements et des innovations 12

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

technologiques qui menacent les métiers et les acteurs de l’immobilier. Selon sa titulaire, il est urgent d’obtenir un portrait global et des données fiables permettant de mieux cerner cet écosystème immobilier et d’évaluer sa contribution au développement économique et social de grandes villes comme Montréal. LES MÉTIERS D’AUJOURD’HUI ET DE DEMAIN Par ailleurs, pour faire connaître les métiers de l’immobilier auprès de la relève, la Chaire a produit, en collaboration avec BOMA Québec, huit capsules vidéo portant sur les métiers de l’immobilier, deux webinaires et une série de huit émissions diffusées sur Canal Savoir. « Les métiers sont en train de connaître une vraie révolution, affirme sa titulaire. Les compétences propres à un domaine particulier ne sont pas toujours suffisantes. L’ingénieur a besoin de comprendre la gestion, et l’avocat, la gestion technique. Et puis, il y a les nouvelles technologies de l’information et de la communication qui deviennent nos outils courants et qui nous permettent de recueillir des mesures en continu. » ENTRE LE MATÉRIEL ET L’IMMATÉRIEL Pour Mme De Serres, les nouvelles frontières de l’immobilier imposent une vision de l’ensemble composé de ses parties imbriquées l’une dans l’autre, à l’image des poupées russes : « D’abord, on a considéré l’immobilier en tant que bâtiment. Par la suite, l’usage de l’immeuble a pris toute son importance. Des experts sont apparus et des fonctions se sont développées autour de l’usage, de la gestion et

de la valorisation de l’immeuble. Maintenant, on situe cet immeuble dans sa communauté. Les relations, les interdépendances, l’acceptabilité sociale, la gestion des risques environnementaux, l’impact de la qualité des transports publics et du développement de la ville en fonction du système d’éducation et la qualité de vie, de même que sa gouvernance, sont autant de facteurs immatériels qui contribuent à la valeur de l’immobilier. »

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Cette dernière dimension montre à quel point il y a de plus en plus d’aspect immatériel dans l’immobilier, un phénomène dont on n’a pas encore saisi tous les impacts, tant en recherche que sur le plan comptable et financier. Ainsi, selon Andrée De Serres, l’avenir commande d’adopter une approche holistique afin de mieux appréhender les multiples dimensions de l’immobilier : « Qu’est-ce qui contribue à attirer des investisseurs, des locataires, des usagers et même les gens qui se promènent autour d’un immeuble ? » Selon cette vision systémique, un immeuble s’insère au cœur « d’une ville durable, intelligente, qui pense à satisfaire divers intérêts au bénéfice de tous », conclut Andrée De Serres.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER –MARS 2016

ENTREVUE

ANDRÉE DE SERRES

LA PASSION DE TRANSMETTRE ET D’INNOVER M e Andrée De Serres est professeure à l’École des sciences de gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) depuis 1994. Elle est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM depuis 2011. Diplômée de la Faculté de droit de l’Université de Montréal, Mme De Serres est membre du Barreau du Québec depuis 1980. Tout en travaillant pendant une quinzaine d’années en pratique privée ou au sein de différentes institutions financières, elle poursuit ses études et obtient un DESS (HEC), un MBA (UQAM) puis un Ph. D. en finance et gestion de la technologie (UQAM) avec une thèse consacrée à l’allocation de capitaux aux grands projets innovateurs. Elle a créé et dirigé pendant 12 ans le MBA pour cadres en financement d’entreprise à l’ESG UQAM. Elle a dirigé de nombreux étudiants en maîtrise, doctorat et postdoctorat, tant au Québec qu’en Europe, et elle continue de le faire. Elle a reçu en 2003 le Prix Performance Enseignant du Réseau ESG pour sa contribution à l’enseignement.

Multidisciplinaire, son parcours « est un heureux mélange, dit-elle, de droit, de gestion et de finance pour comprendre les enjeux du domaine de l’immobilier, des infrastructures et des institutions financières ». Attirée par l’innovation, Andrée De Serres s’intéresse aux montages juridico-financiers et à l’ingénierie contractuelle de grands projets immobiliers et d’infrastructures, l’un de ses domaines d’expertise. Ses champs d’intérêt de recherche et de formation touchent aussi la gouvernance, la gestion des risques et la responsabilité fiduciaire des différents types d’institutions financières ainsi que l’investissement responsable. Elle a écrit de nombreux articles universitaires et professionnels relativement à ces sujets.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Mme De Serres agit aussi depuis plusieurs années comme professeure invitée en politique générale et stratégie des organisations ou en finance de plusieurs universités françaises, dont l’Université Paris Dauphine et l’Université Paris Ouest Nanterre La Défense.

Membre du conseil scientifique de la Fondation Palladio vouée à la formation et à la recherche en immobilier (France) et de plusieurs autres comités scientifiques, elle siège aussi au conseil d’administration de Bâtirente et au conseil de surveillance du Fonds de placement du Barreau du Québec. Mme De Serres est membre de BOMA Québec, de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et de CREW Mtl, qui lui a décerné le Prix Excellence et Leadership 2014 pour son apport et ses réalisations en immobilier commercial.

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

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LAC-MÉGANTIC

RÊVER SA VILLE PAR EMMANUELLELE GRIL, JOURNALISTE

Dans la nuit du 5 au 6 juillet 2013, un grave accident ferroviaire a causé une véritable tragédie à Lac-Mégantic, petite municipalité de l’Estrie. La vie de 47 personnes a été fauchée brutalement, le centre-ville en grande partie détruit et contaminé par le pétrole. Malgré les blessures et le long processus de deuil, cette communauté a entrepris une démarche de reconstruction originale ancrée dans la participation citoyenne.

u matin du 6 juillet 2013, le Québec entier se réveillait en plein cauchemar. Les images d’incendie et de dévastation passées en boucle sur les chaînes de télévision vont longtemps hanter les esprits, mais ce n’est rien en regard de ce qu’ont vécu les Méganticois, marqués pour toujours par ces événements tragiques. Malgré tout, la vie a repris son cours, et cette communauté courageuse commence à rebâtir le cœur de sa ville en misant sur la participation citoyenne. Entrevue avec Stéphane Lavallée, directeur du Bureau de reconstruction du centre-ville de Lac-Mégantic. RÊVER SA VILLE Lui-même originaire de cette municipalité, Stéphane Lavallée a toujours gardé un fort attachement à sa ville, même si sa carrière dans les médias l’a amené loin d’elle. Ancien éditeur du journal Les Affaires et vice-président chez TC Média, M. Lavallée a aussi œuvré pendant plusieurs années à La Presse et à La Tribune de Sherbrooke. Au moment de la tragédie, alors en pause professionnelle pour trois mois, il a décidé d’aller sur place pour voir s’il pouvait se rendre utile… Il y est encore ! « Lac-Mégantic se définissait beaucoup par son centre-ville historique qui était le lieu de socialisation principal, dit-il. Aujourd’hui, parmi les bâtiments phares, il ne reste que la gare patrimoniale et l’hôtel de ville. Ce n’est pas une destruction classique, il s’agit d’un

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STÉPHANE LAVALLÉE Directeur du Bureau de reconstruction du centre-ville de Lac-Mégantic

AECOM

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ATELIER THIERRY ROCHE, LYON ET ABCP, QUÉBEC

ESQUISSE DE LA FUTURE CAPITAINERIE LE COLIBRI

drame humain, économique et environnemental. Il n’y a pas que les édifices qui ont disparu. » Qui plus est, il a fallu deux ans pour décontaminer la zone, dont la superficie est environ deux fois plus importante que celle du site du World Trade Center à New York, rappelle M. Lavallée. Après cette épreuve, les Méganticois se sont toutefois retroussé les manches. Et compte tenu des circonstances exceptionnelles, les autorités municipales ont choisi d’adopter une façon de faire basée sur l’engagement actif des citoyens dans la réflexion et la prise de décision. « Nous avons décidé de prendre un nouveau chemin. Il paraît peut-être plus long, plus risqué, mais à la fin, il nous permettra de gagner du temps et il conduira à une forte acceptabilité sociale », avait déclaré la mairesse de Lac-Mégantic, Colette Roy Laroche, lors du lancement de cette démarche d’envergure baptisée « Réinventer la ville », en mars 2014. La Ville a fait le pari de travailler autour de consensus rassembleurs en mettant sur pied des rencontres en tous genres : ateliers communautaires, sessions 18

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d’information, etc. Au total, 15 activités publiques se sont tenues en 15 mois, certaines réunissant jusqu’à 400 personnes. « On aime bien rappeler que rassembler 250 participants à Lac-Mégantic, une municipalité de moins de 6 000 habitants, c’est comme remplir le Stade olympique à Montréal », lance le directeur du Bureau de reconstruction. « Nous avons demandé aux gens de rêver leur ville, et ce, en fonction des besoins de développement social, économique, culturel, etc. D’imaginer un lieu qui serait conçu pour leurs enfants et leurs petitsenfants », explique M. Lavallée. En fait, il s’agit d’une triste occasion que celle de la tragédie, mais la population est résiliente et veut se donner les moyens de construire une ville encore meilleure. On a donc repensé les choix collectifs, et de grandes intentions ont émergé de ce processus de réflexion : les citoyens veulent avant tout un centre-ville qui soit un lieu habité et animé, qui stimule la diversification économique et la vie communautaire, qui favorise la cohabitation entre les piétons, les cyclistes et les automobilistes, le tout dans un cadre vert et orienté vers le développement durable.

« Nous avons demandé aux gens de rêver leur ville, et ce, en fonction des besoins de développement social, économique, culturel, etc. D’imaginer un lieu qui serait conçu pour leurs enfants et leurs petits-enfants. » – Stéphane Lavallée

Ainsi, on a décidé de préserver un corridor visuel sur le lac Mégantic et les montagnes et d’en faire un atout pour la qualité de vie et l’attractivité touristique. La tranchée ouverte par le feu entre le lieu de l’accident ferroviaire et le parc Dourdan sera donc aménagée en espace vert. Le centre-ville a également été agrandi, ajoutant au secteur Frontenac les secteurs Papineau et Salaberry. Une nouvelle allée marchande, la Promenade Papineau, a été construite, et des liens est-ouest vont être créés entre celle-ci et le lac. Une passerelle panoramique doit être érigée au-dessus des voies ferrées actuelles, pour offrir une vue imprenable sur la nature environnante et sur une ville en train de se réinventer. Ces différentes actions ont pour but de développer un centre-ville durable, vivant, axé sur les rencon-tres et porteur de relance économique. CONSTRUIRE PLUS VERT Plusieurs projets concrets sont déjà sur la table, et la construction de certains d’entre eux devrait commencer au cours des prochains mois. M. Lavallée mentionne par exemple Le Colibri, un projet de bâtiment modèle en matière de construction durable qui verra le jour grâce à la contribution exceptionnelle d’un réseau de partenaires de la région Rhône-Alpes, en France. Ces derniers, regroupés à l’initiative du Pôle Innovations Constructives, se sont unis pour rebâtir la capitainerie de la marina du centre-ville. Le Colibri recréera un lieu de rencontres et d’échanges, en plus d’abriter un espace de restauration et des services publics. Le bâtiment est conçu selon les meilleures pratiques environnementales et vise les trois certifications internationales les plus reconnues : LEED, BREEAM et HQE. Il possédera un toit vert, et sa forme suggérera celle d’un bateau avançant sur le lac. Le projet CHIC 2 (Centre d’habitation et d’initiatives communautaires) est aussi en développement. Il offrira 12 logements à coût abordable en plus de services communautaires (centre de la petite enfance, parc d’attractions intérieur pour les enfants, halte-garderie, salle pour événements spéciaux, etc.)

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Les travaux de construction du nouveau siège de la municipalité régionale de comté du Granit sont par ailleurs commencés, alors que le centre Visa-Beauté Santé Spa – un spa urbain – sera mis en chantier au printemps. On vise aussi le démarrage en 2016 de projets résidentiels, d’un hôtel et d’un centre d’affaires. Situé près du lac, le complexe Le Mégantic prendra la forme d’un hôtel de taille intermédiaire (de 50 à 70 chambres) de qualité supérieure (trois ou quatre étoiles). Pour le volet de centre d’affaires, son promoteur prévoit des installations pouvant accueillir des événements qui rassemblent de 100 à 250 participants. Un stationnement souterrain de 150 places devrait aussi être construit. Le but : renforcer le tourisme d’agrément, mais développer aussi le tourisme d’affaires. 20

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Pour tous ces projets, la construction durable est privilégiée, notamment grâce à un ambitieux programme de congés de taxes municipales pour les bâtiments certifiés LEED ou Novo-Climat. « C’est un signal fort et un symbole puissant, affirme Stéphane Lavallée, en particulier lorsqu’on pense à la destruction et aux pertes de vies humaines causées parle pétrole à Lac-Mégantic. » Dans cette perspective, il est donc plus approprié que jamais de favoriser la construction verte. « Après la tragédie, nous avons vécu en mode urgence. Aujourd’hui, nous faisons le choix de considérer ce drame comme un levier pour construire une ville encore meilleure, respectueuse des gens et de l’environnement », ajoute M. Lavallée.

PARTAGE D’EXPERTISE D’autres projets novateurs cheminent, notamment celui d’un centre de savoir qui mettrait à profit les expertises acquises lors de la tragédie ou relatives à celle-ci. Ainsi, le centre pourrait offrir des formations de différentes natures (séjours de courte durée, formation continue, etc.) sur des thèmes comme la sécurité ferroviaire et industrielle, la participation citoyenne ou l’intervention psychosociale en situation de crise. « Nous pourrions partager ces expertises avec d’autres régions et communautés, pour intégrer de bonnes pratiques qui soulèvent déjà beaucoup d’intérêt, partout en Occident. Pas besoin d’attendre une tragédie comme la nôtre pour faire les choses autrement », soutient Stéphane Lavallée.

ESQUISSES DU FUTUR BÂTIMENT QUI ABRITERA LA MRC DU GRANIT

Pour assurer une présence culturelle forte au centreville, il est aussi question de mettre en place un espace culturel qui pourrait comprendre une salle de spectacles de taille moyenne, des salles d’exposition et des locaux pour accueillir divers groupes et des associations (théâtre, musique, arts visuels, photo, etc.). À cela s’ajouteraient des aménagements extérieurs : agora ou scène extérieure, lieu de projection en plein air, notamment.

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Avis aux entrepreneurs intéressés : le plan de relance de Lac-Mégantic est en développement, et il y a beaucoup de place pour les promoteurs qui veulent se joindre à la réflexion et à l’action.

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Enfin, l’Observatoire du Mont-Mégantic et la Réserve internationale de ciel étoilé du Mont-Mégantic constituent des sources d’inspiration. « On souhaite créer plus d’interactions entre les activités au mont Mégantic et le centre-ville de Lac-Mégantic, expose le directeur. Il y a plusieurs pistes à explorer pour créer un écosystème puissant, autant en matière de tourisme que de diversification économique. » Avis aux entrepreneurs intéressés : le plan de relance de Lac-Mégantic est en développement, et il y a beaucoup de place pour les promoteurs qui veulent se joindre à la réflexion et à l’action. D’ailleurs, le Bureau de reconstruction du centre-ville compte une équipe de cinq personnes pour les accompagner, que ce soit en gestion de projets, en développement durable ou en communications-marketing. Mais attention, rappelle M. Lavallée : au cœur de chaque projet, c’est avant tout l’humain qui doit primer.

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

LA CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE D’IMMOBILIER DE L’ESG UQAM :

20 ANS DE DÉVELOPPEMENT DE SAVOIR EN IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ANDRÉE DE SERRES, PH. D., PROFESSEURE ET TITULAIRE, CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE, ESG UQAM

a Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, d’abord connue sous le nom de Chaire SITQ d’immobilier, a été créée en 1995 et a démarré ses activités dès 1996. Jacques St-Pierre, professeur à l’ESG UQAM et expert reconnu en gestion immobilière, en a été le titulaire pendant les 15 premières années. Sous son leadership, de nombreuses réalisations ont vu le jour : conférences, colloques, création de bourses d’études, conception de programmes de formation universitaire innovateurs tels que le certificat de premier cycle en gestion immobilière et le MBA pour cadres en immobilier offerts à l’ESG UQAM. J’ai eu l’honneur et le plaisir de succéder à ce grand pionnier en 2011 ; mon mandat est de continuer les activités de la Chaire et de mettre au point un programme de recherche.

IVANHOÉ CAMBRIDGE

La Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier est une chaire universitaire de recherche innovation de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) qui célèbre cette année ses 20 ans d’existence voués au développement de nouvelles connaissances, de compétences et de formation en immobilier commercial. Génératrice de savoir immobilier, elle constitue une plateforme privilégiée d’échanges et de collaboration entre de nombreux chercheurs, étudiants, professeurs et experts du milieu des affaires et du secteur public, provenant du Québec, du Canada, de la France et de plusieurs autres pays. Ces experts du milieu universitaireet professionnel mettent en commun la richesse de leurs savoirs et de leurs expériences pour développer des connaissances théoriques et pratiques inédites et de nouvelles compétences dans le but de stimuler l’excellence et l’innovation dans le domaine de l’immobilier.

Le plan d’actions de la Chaire est articulé autour de deux éléments fondés sur une perspective multidisciplinaire et systémique : • l’étude de l’évolution de la gestion des immeubles, incluant l’évolution de la fonction immobilier au sein des organisations du secteur privé ou public ; • l’analyse de l’évolution des biens immobiliers (plus particulièrement les tours de bureaux, les centres commerciaux, les immeubles multirési dentiels et les immeubles à usage mixte) en tant qu’actifs financiers. LE PROGRAMME DE RECHERCHE Le programme de recherche de la Chaire est structuré en fonction de cinq axes autour desquels se déploient différents projets entrepris par des équipes composées de chercheurs, d’experts, d’étudiants de doctorat ou de maîtrise, de stagiaires postdoctoraux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

SÉRIE ANNIVERSAIRE

AXE 1

L’ÉVOLUTION DES MÉTIERS EN IMMOBILIER

Il s’agit d’analyser l’évolution des compétences, des métiers et des professions dans le domaine de l’immobilier et, notamment, d’étudier comment ils sont touchés par les différents changements institutionnels et les innovations technologiques ou organisationnelles. Les nouvelles compétences en gestion immobilière passent toutes par l’appropriation de technologies de l’information et de la communication sans cesse actualisées. Elles touchent de nombreux aspects : les contrats, l’énergie, les certifications de bâtiment durable, la gestion de projet, les méthodes de gestion des risques, les risques majeurs et la résilience, les risques de réputation, éthiques et d’intégrité, l’intelligence stratégique (veille du marché, veille technologique, veille des changements institutionnels, législatifs et réglementaires, veille des nouvelles pratiques), les relations avec les investisseurs, avec les clients, avec la communauté et avec la ville, l’analyse des statistiques publiques ou privées et des métadonnées, etc. Les compétences en évaluation, en financement, en investissement et en gestion de portefeuille d’actifs immobiliers sont aussi concernées.

AXE 2

LA GESTION DES IMMEUBLES

Les multiples volets et facettes de la gestion et de la gouvernance du bien, de l’actif ou du patrimoine immobilier n’ont cessé d’évoluer. La création d’outils et d’indicateurs permettant le développement et la diffusion des meilleures pratiques en gestion immobilière est devenue une priorité pour les investisseurs et les gestionnaires en immobilier. La fonction immobilier au sein des organisations, tant du secteur privé que public, s’est aussi raffinée et fait maintenant partie de leurs modèles d’affaires et de leur stratégie. Dans ce contexte, comment étudier la gestion des immeubles du point de vue des gestionnaires, des investisseurs, des acteurs et des élus des villes et des gouvernements ? Comment susciter une réflexion en profondeur sur le développement et l’évolution des meilleures pratiques de gestion des immeubles ? Les nouveaux besoins des locataires sont aussi étudiés : densification des espaces, zones collaboratives, mixité d’usage, développement d’indicateurs environnementaux, sociaux, de bien-être, de productivité, etc.

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AXE 3

LE DÉVELOPPEMENT DE L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER DES GRANDES VILLES

Les projets liés à cet axe visent à mieux prendre en compte l’environnement économique, social et institutionnel qui encadre les projets et les entreprises en immobilier. Se distinguant des concepts de grappe industrielle et de pôle de compétitivité, le concept de l’écosystème s’avère utile pour comprendre l’évolution des interactions et des interdépendances entre les différents acteurs de l’immobilier au sein des grandes villes et pour mesurer les impacts de leurs activités sur le développement social, culturel, patrimonial et économique. Il peut s’avérer utile sinon indispensable à la prise de décisions des acteurs de l’immobilier et de la ville. Outre les interrogations sur les fondements et l’évolution du concept d’écosystème, plusieurs questions se posent concernant la chaîne de valeur, les modèles d’affaires et les impacts socioéconomiques de ces évolutions. Au-delà de la sphère commerciale et industrielle, l’écosystème de l’immobilier renvoie aussi à l’analyse de l’évolution des conditions de qualité de vie des citoyens des villes et de l’intégration des impacts sociaux, politiques, économiques, générationnels et culturels sur l’aménagement du territoire (conditions économiques et sociales des individus, conséquences sur la qualité des logements et des infrastructures, la vitalité des quartiers, la résilience des bâtiments et des infrastructures ou, inversement, la vulnérabilité accrue des populations devant le phénomène de densification des villes, les risques climatiques et les risques majeurs, notamment les catastrophes naturelles, industrielles et pandémiques).

AXE 4

L’INGÉNIERIE CONTRACTUELLE

L’ingénierie contractuelle des projets désigne la structuration des montages juridico-financiers des grands projets immobiliers et d’infrastructures en prenant en compte les spécificités du contexte institutionnel, politique, légal et réglementaire dans lequel évolue le projet. Plusieurs projets de recherche de la Chaire sont consacrés au repérage dans le monde entier de montages innovateurs afin d’en étudier les impacts sur le plan de l’appel d’offres, de la gouvernance, de la performance, du financement et de l’investissement dans le domaine immobilier. Une attention particulière est accordée à l’analyse de l’efficacité de ces montages en fonction des modes de segmentation ou de regroupement des phases du cycle de vie d’un projet, ainsi qu’aux méthodes de gestion et de répartition de risques et des bénéfices entre les différentes parties prenantes du projet.

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Johanne Royer

Stratège - Communications en immobilier Déléguée Canada pour le MIPIM Gaudi Stratégies

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

AXE 5

L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER

Les études de cet axe s’intéressent aux méthodes et aux outils développés dans le domaine de l’évaluation, du financement et de l’investissement en immobilier, visant plus particulièrement :

• les modèles d’évaluation des différentes classes

d’actifs réels en immobilier : commercial, industriel, multirésidentiel et à usages mixtes ou autres ;

• les stratégies de diversification des portefeuilles à l’aide d’actifs immobiliers sur le plan national ou international ;

• l’évolution de l’intermédiation financière ; • les mesures de performance des multiples types de véhicules d’investissement en immobilier ;

• l’évaluation des nouvelles méthodes de notation et de certification associées aux risques environnementaux et au bâtiment durable (LEED, BOMA BEST®, etc.)

• les aspects comptables et fiscaux de la valorisa-

tion immobilière dans une perspective nationale et internationale.

DES RÉALISATIONS MAJEURES L’UQAM occupe une place fort enviable sur la scène immobilière québécoise et canadienne. De 2011 à 2015, les réalisations de la Chaire ont été importantes et déterminantes pour la communauté immobilière. En voici quelques éléments :

• 11 personnes d’Ivanhoé Cambridge et de l’UQAM

impliquées dans le comité de direction et le comité scientifique de la Chaire, en plus de la titulaire ;

• 19 chercheurs associés et collaborateurs, 4 stagiaires

postdoctorants, 18 assistants de recherche de deuxième et de troisième cycle ; une coordonnatrice ;

• plus de 120 000 $ de remise en bourse aux étudiants des trois cycles universitaires ;

• un réseau d’une vingtaine d’associations fructueuses à l’échelle nationale et internationale ;

• 25 directions d’étudiant des cycles supérieurs et 7 participations à des jurys de thèse ;

• 55 publications, dont 33 dans des revues avec comité d’évaluation ;

Votre expert en financement immobilier commercial

• plus de 52 communications, dont 25 dans des colloques avec comité d’évaluation ;

• organisation de 25 conférences et de 12 colloques et forums d’experts ;

• 250 conférenciers et 2 000 participants aux événements

UNE ÉQUIPE

organisés par la Chaire ;

DYNAMIQUE

• plus de 30 000 visionnements des 8 capsules vidéo et

RECONNUE

8 émissions sur les métiers en immobilier réalisées par la Chaire en collaboration avec Boma Québec, sur le site Web de la Chaire, sur UQAM.tv, sur Canal Savoir et sur les sites Web des collaborateurs ;

POUR SON EXPÉRIENCE, SA FIABILITÉ ET SA FLEXIBILITÉ

• plusieurs prix universitaires et professionnels décernés Otéra Capital inc. – Agence immobilière

MONTRÉAL Otéra Capital Centre de commerce mondial 413, rue Saint-Jacques, bureau 700 Montréal (Québec) H2Y 1N9 514 847-5900 26

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à la titulaire et aux chercheurs associés à la Chaire ;

• de nombreuses subventions et plusieurs mandats de recherche ; • huit projets de recherche en cours, dont un projet MITACS R&D en collaboration avec Ivanhoé Cambridge et Boma Québec ;

• un site Web très fréquenté : http://ivanhoecambridge.uqam.ca.

LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES

« Il est primordial de souligner que toutes ces réalisations n’auraient pu être accomplies sans le soutien indéfectible d’Ivanhoé Cambridge, de l’ESG UQAM, de l’UQAM et sans le travail incessant et créatif de tous les membres de l’équipe de la Chaire. »

STEPHAN POULIN

– Andrée De Serres

LE PAVILLON PRÉSIDENT-KENNEDY DE L’UNIVERSITÉ DU QUÉBEC À MONTRÉAL

UNE INVITATION À RÉFLÉCHIR SUR L’ÉTAT DES CONNAISSANCES Dans le but de souligner en 2016 les 20 ans de la Chaire, nous avons mis en œuvre un programme mettant l’accent sur la synthèse et la mobilisation des connaissances en immobilier commercial. Nous participerons à plusieurs publications universitaires et professionnelles permettant aux chercheurs et aux experts du milieu des affaires de présenter leur point de vue sur l’évolution du domaine de l’immobilier commercial et sur leur vision de l’avenir. Ce sera notamment le thème d’une série d’articles dans le magazine Immobilier commercial. Il s’agira aussi de l’enjeu du Colloque 497 | Vingt ans de développement de savoir : vers une redéfinition des frontières de l’immobilier ? qui se déroulera à l’UQAM du 9 au 13 mai 2016 dans le cadre du 84e congrès de l’Association francophone pour le savoir (ACFAS), sous le thème « Points de rencontre ». En conclusion, il est primordial de souligner que toutes ces réalisations n’auraient pu être accomplies sans le soutien indéfectible d’Ivanhoé Cambridge, de l’ESG UQAM, de l’UQAM et sans le travail incessant et créatif de tous les membres de l’équipe de la Chaire. Au nom des membres du comité de direction de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM et en mon nom personnel, je les en remercie grandement. La Chaire espère pouvoir compter plus que jamais sur la collaboration des différents acteurs en immobilier pour poursuivre sa mission de développement des connaissances et des compétences en immobilier commercial.

PARTENAIRES ANNUELS PLATINE

BRONZE

ARGENT

MÉDIA

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LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES

FINANCIARISATION DES IMMEUBLES INTRODUCTION PAR ANDRÉE DE SERRES

L’immobilier a longtemps été considéré comme une

composent ces portefeuilles doivent en conséquence

classe d’actifs financiers réservée aux plus audacieux des

apprendre à répondre aux exigences de gouvernance,

investisseurs. Aujourd’hui, tout a changé. On constate

de gestion des risques et de communications que

l’engouement de nombreux types d’investisseurs de

doivent respecter les investisseurs institutionnels

toutes tailles qui jouent du coude pour acheter et

et fiduciaires. Ils doivent ainsi rendre compte

gérer, principalement dans les grands centres urbains,

régulièrement non seulement de leur bonne gestion,

des tours de bureaux, des centres commerciaux, des

mais aussi des risques et des autres facteurs qui

bâtiments multirésidentiels et d’autres catégories

peuvent influer sur la régularité des flux de revenus

d’immeubles. Ce sont des investisseurs institution

produits par les immeubles qu’ils gèrent ou sur leur

nels, comme des caisses de retraite et des fonds de

valorisation à moyen ou long terme. Étant donné la

pension, des investisseurs fiduciaires, comme les

forte compétition qui règne dans ce secteur d’activités,

fonds d’investissement en immobilier, des entreprises

un des principaux défis qu’ils doivent relever est de

familiales, des sociétés cotées en bourse et même

conserver leurs locataires ou de réussir à en attirer de

des fonds souverains.

nouveaux. Pour réussir, il leur faut pouvoir compter

Force est de constater que le phénomène de financia-

possèdent ou qu’ils gèrent, sur le dynamisme du

risation des immeubles, soit leur transformation en actifs

développement économique et sur la qualité de la vie

financiers pouvant être intégrés dans les portefeuilles

de la région ou de la ville où se situent leurs immeubles.

de tous les types d’investisseurs, a pris une ampleur

En bref, ils sont appelés à acquérir une véritable vision

considérable au cours de la dernière décennie.

de l’écosystème de l’immobilier où ils font affaire.

Ce phénomène a exercé à son tour une pression forte

Pour mieux comprendre le phénomène de finan-

et particulière menant à professionnaliser et à raffiner

ciarisation des immeubles, les articles qui suivent

la gestion des immeubles. En plus des fonctions tradi-

présentent les témoignages de deux acteurs experts

tionnelles qui y sont associées (location et relations

— un grand investisseur institutionnel et une fiducie

avec les locataires, marketing, entretien, finance et

de placement immobilier cotée à la bourse de Toronto.

comptabilité), de nouvelles fonctions de plus en plus

Les propos de Sylvain Fortier, vice-président exécutif

spécialisées se sont ajoutées : gestion des risques, gestion

et chef des investissements, Ivanhoé Cambridge, et

technique de bâtiments, gestion de certifications de

de Michel Léonard, président et chef de la direction,

bâtiments durables, gestion d’énergie, etc.

Fonds de placement immobilier BTB, permettront de mieux comprendre les effets de ces changements

La gestion d’immeuble a dû s’incruster dans une

qui touchent la propriété et la gestion des grands

autre dimension : la gestion de portefeuilles d’actifs

immeubles au Québec, dans les autres provinces

immobiliers. Les gestionnaires des immeubles qui

canadiennes, aux États-Unis et ailleurs dans le monde.

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ISTOCK PAR FRANCKREPORTER

à la fois sur les particularités des immeubles qu’ils

SÉRIE ANNIVERSAIRE

SYLVAIN FORTIER VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF ET CHEF DES INVESTISSEMENTS, IVANHOÉ CAMBRIDGE

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

L’ÉVOLUTION D’UN PHÉNOMÈNE Selon le dirigeant, l’intérêt de la Caisse et des autres grands investisseurs institutionnels pour les actifs immobiliers s’explique par la baisse constante des taux d’intérêt observée au cours des 30 dernières années et par la stabilité de cette classe d’actifs. « Plusieurs investisseurs institutionnels sont des caisses de retraite et des fonds de pension, donc des joueurs à très long terme qui ont un passif auquel faire face, explique M. Fortier. Ils détestent la volatilité dans leurs investissements. Par définition, l’immobilier étant un actif non liquide, il réagit moins à la nouvelle du jour. Donc, si une crise nous frappe, nous ne pourrons pas par exemple vendre Place Ville Marie demain. Ce n’est pas une action ou une obligation dont on peut se départir l’après-midi même. »

IVANHOÉ CAMBRIDGE

D’emblée, Sylvain Fortier tient à préciser que le phénomène de la financiarisation de l’immobilier – ou d’institutionnalisation –, ne date pas d’hier : « Des institutions telles que la Caisse de dépôt et placement du Québec investissent depuis longtemps en immobilier. Cependant, depuis la crise financière de 2008, on note la présence accrue de joueurs institutionnels de tous types. »

Avec la crise de 2008, l’aspect non liquide de l’actif immobilier, jusqu’alors perçu comme un désavantage, est devenu un avantage. « Les valeurs sont beaucoup moins volatiles, et cela fait moins peur aux déposants, poursuit M. Fortier. Cette réalité combinée avec un rendement plus élevé traditionnellement attendu avec les revenus fixes que sont les obligations, gouvernementales ou d’entreprises, a fait en sorte que de plus en plus de joueurs regardent l’immobilier comme étant un écart positif au-dessus de ce qu’ils sont capables d’obtenir dans des investissements moins risqués. »

risque. Au bout du compte, cela met de la pression sur les prix. » Pour illustrer son propos, Sylvain Fortier prend exemple sur la bourse : « Si tous les gros joueurs s’intéressaient aux 10 mêmes stocks, les prix monteraient et monteraient encore. Et les autres stocks négligés seraient légèrement dégonflés. C’est un peu ce qui se passe en immobilier. Tout le monde veut investir à New York et à Londres, d’abord, puis à Toronto, San Francisco et Paris. » La situation est tout à fait compréhensible, selon M. Fortier : « Après la sortie de la crise, le réflexe premier des grands joueurs a été de se diriger vers des endroits perçus comme étant plus sûrs quant aux investissements. Et puis, ce n’est pas nouveau en immobilier, on essaie d’aller là où la demande dépasse l’offre. » New York et Londres sont d’ailleurs deux marchés visés par Ivanhoé Cambridge, qui a pris la décision il y a quelques années de cibler non pas des pays, mais des villes clés, à l’instar de la plupart des investisseurs dans le monde.

UN PÉRIMÈTRE MONDIAL Cet attrait accru pour l’actif immobilier, accéléré par la crise financière de 2008, a eu un impact important sur les marchés désormais mondialisés. « Tout le monde pense de la même façon, tout le monde a les mêmes besoins et tout le monde a un peu le même appétit pour le rendement et pas trop pour le

UN MODÈLE DE GOUVERNANCE ET DE GESTION Chez Ivanhoé Cambridge, l’impact de la financiarisation de l’immobilier, notamment sur la gouvernance, s’avère plutôt positif. « En un sens, cela vient faciliter notre travail. Nous-mêmes, lorsque nous voulons investir ailleurs, nous le faisons en partenariat. Et avec notre esprit entrepreneurial, nous avons toujours

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privilégié des partenaires locaux, qui connaissent très bien leurs marchés, qui ont les mêmes règles de gouvernance, le même code d’éthique et les mêmes horizons de détention que nous. » À ses partenaires, Ivanhoé Cambridge apporte les capitaux pour leur permettre de croître et laisse entre leurs mains la direction des opérations. « C’est de cette façon qu’on pense qu’il est possible de réaliser des rendements intéressants », croit Sylvain Fortier. L’immobilier étant devenu un actif, la façon de gérer un immeuble change. C’est le cas chez Ivanhoé Cambridge. « Nous mettons de plus en plus l’accent sur la gestion d’investissements. Il faut que le gestionnaire d’immeuble soit totalement au courant de ce qu’on veut faire aussi au point de vue de l’investissement. Il doit comprendre notre stratégie pour chaque immeuble, dans chaque marché, et ce, à long terme », expose le chef des investissements. Or, comme propriétaire investisseur, le bras immobilier de la Caisse calcule ses rendements réalisés, mais aussi en bonne partie ses rendements non réalisés. « C’est essentiellement la valeur marchande de nos actifs, dit M. Fortier. Pour nous, il y a donc moyen de créer de la valeur en rénovant, en relouant plus cher, en ajoutant de l’espace ou en brisant des espaces dans nos immeubles. » Dans cette perspective, la stratégie actuelle d’Ivanhoé Cambridge est d’opter pour l’achat d’immeubles qui ne sont pas totalement stabilisés ni entièrement loués. « C’est peut-être ce qui nous différencie de la majorité de nos pairs qui, eux, se bâtissent un portefeuille et veulent quelque chose de sécuritaire sur le plan du " cash-flow ", indique le dirigeant. Nous, en étant en immobilier depuis longtemps, nous voyons un bon profil rendement-risque sur des immeubles qui vont peutêtre nécessiter des interventions et pour lesquels nous pensons pouvoir être rémunérés pour réaliser ce travail. » QUELQUES PROJECTIONS Comme on le sait, la faiblesse des taux d’intérêt a permis au phénomène de la financiarisation de l’immobilier de prendre son essor. Alors, que pourrait-il se produire advenant une hausse des taux ? Hormis pour les États-Unis, qui ont augmenté récemment leur taux directeur, « partout ailleurs, cela ne va pas très bien, que ce soit en Asie ou en Europe », observe M. Fortier. Et ce qui préoccupe davantage le dirigeant, ce n’est pas tant la hausse des taux d’intérêt, mais plutôt le fait « qu’avec des taux d’intérêt maintenus artificiellement très bas par les gouvernements, l’économie ne soit pas en feu ».

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La société immobilière a tout de même esquissé certains scénarios dans le cas d’une hausse des taux d’intérêt. « Si c’est une hausse minime de 25 points de base, cela n’aura pas d’impact. À partir de 50 points de base, cela commence à impacter les valeurs de marché, simplement parce que le taux d’emprunt est plus élevé. Donc, les gens seraient portés à payer moins cher pour certains actifs. Cela viendrait limiter la croissance de la valeur telle qu’on la perçoit. Cependant, si l’on choisit des actifs qui ne sont pas autant stabilisés, ils s’avèrent un peu moins à risque que des actifs pleinement stabilisés, car la valeur est très liée au taux d’actualisation. Dès qu’il y a un mouvement, cela pourrait vouloir dire un ajustement à la baisse pour certains actifs », commente Sylvain Fortier. GARDER LE CAP Cela dit, l’un des éléments positifs de la financiarisation de l’immobilier, selon M. Fortier, est l’arrivée de grands investisseurs institutionnels capables de traverser certaines crises, ce qui n’était peut-être pas le cas auparavant pour de plus petits joueurs : « Si notre actif subit une perte de 5 % de sa valeur une année, ce n’est pas la fin du monde, si nous le regardons sur un horizon de 10 ou 15 ans. C’est un ajustement temporaire, un peu comme à la bourse. Nous allons quand même garder le cap. »

Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec, est aujourd’hui l’une des plus grandes sociétés immobilières au monde, avec des actifs totalisant 48 G$ au 30 juin 2015. Par l’intermédiaire de filiales et de partenariats, le bras immobilier de la Caisse détient directement ou indirectement une participation dans plus de 160 millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux et d’installations logistiques, de même que dans plus de 23 000 unités multirésidentielles.

LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES

MICHEL LÉONARD PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION, FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER BTB

PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

Michel Léonard a commencé à s’intéresser aux fonds de placement immobilier sous les conseils d’un homme d’affaires, qui a lui-même « monétarisé » sa propre société ; il a ensuite fondé BTB. « Hormis Cominar, je connaissais peu ce type de fonds, explique-t-il. J’ai effectué des recherches, et plus je faisais des recherches, plus cela m’intéressait. Au départ, tôt dans les années 1980, le phénomène concernait plus les grands fonds de pension comme la Caisse de dépôt et placement du Québec. Leur but à l’époque était d’aller chercher un retour additionnel, car, dans ces années, placer de l’argent à la banque ou dans des certificats de dépôt rapportait beaucoup plus qu’aujourd’hui. Maintenant, les investisseurs sont devant le fait que s’ils investissent dans un véhicule boursier comme BTB, ils vont obtenir un retour sur investissement d’au moins 9 %, à savoir les distributions payées, alors que s’ils laissent leur argent dans un certificat de dépôt, ils obtiendront souvent moins de 1 %. » LES IMPACTS DE LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES L’accélération du phénomène de la financiarisation depuis la dernière crise de 2008 a eu des impacts sur l’ensemble du marché et, par conséquent, sur la société dirigée par Michel Léonard. L’impact le plus notable est une concurrence accrue sur le marché. « Avant, si je tentais d’acheter un immeuble, j’avais certains compétiteurs, mais pas les grands fonds, alors qu’aujourd’hui, pour certains immeubles, ils sont devenus des concurrents, affirme M. Léonard. Les grands fonds vont même tenter d’acheter des immeubles de moindre valeur pour obtenir plus de rendement, alors qu’avant ils se

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Fondé en 2006, le Fonds de placement immobilier BTB dirigé par Michel Léonard, président et chef de la direction, est le témoignage même du phénomène de financiarisation. M. Léonard utilise aussi le terme de « monétarisation des immeubles » pour décrire cette tendance : « Il s’agit du transfert de l’immobilier des mains de particuliers à des sociétés publiques, à des fonds de pension et à des caisses de retraite, etc. »

tenaient dans une strate plus élevée de 100 M$ et plus. Selon notre modèle d’affaires, nous nous concentrons dans un créneau où la valeur des immeubles est de 5 à 30 M$. Dans le passé, il y avait peu d’investisseurs dans ce créneau. » Cette concurrence a également eu pour conséquence de faire augmenter les prix et la valeur des immeubles, au Québec et ailleurs. Or, avant d’acheter un immeuble, BTB doit tenir compte d’un facteur important : la profitabilité d’une transaction ou sa relutivité. « La relutivité est atteinte si les revenus qu’engendre la propriété permettent de couvrir les coûts de fonctionnement, les frais de financement hypothécaires et le coût du capital investi, explique le dirigeant. BTB tente d’obtenir des financements hypothécaires couvrant de 60 à 65 % du coût d’acquisition de ses immeubles. Plus la résultante est élevée, plus la transaction devient relutive. Le coût des capitaux de BTB est actuellement de l’ordre de 9 à 10 %. » À cause de coûts de fonds inférieurs, poursuit-il, « nos compétiteurs peuvent se permettre de payer plus cher des immeubles. Cela fait en sorte que BTB ne peut pas acheter certains produits, un, parce que les coûts des fonds de certains compétiteurs sont IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

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inférieurs et, deux, parce que nous avons une politique qui fait en sorte que si une transaction n’est pas relutive dès le premier jour où nous devenons propriétaire, nous ne la concluons pas. »

courtier en valeurs mobilières. On veut tenter d’autres approches pour les joindre, en publiant par exemple une infolettre ciblée, afin de leur faire connaître BTB et de les fidéliser. »

LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE RISQUE SELON BTB Afin d’encadrer ses activités et de renforcer la confiance de ses investisseurs, BTB s’est doté de règles de gouvernance. « La relutivité demeure l’un de nos principes de gouvernance. Notre but est d’avoir une gouvernance accrue pour ne pas se laisser aller dans des théories ou des investissements qui ne seraient pas relutifs la première journée », soutient M. Léonard.

LE SPECTRE D’UNE HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT BTB affiche une bonne performance, mais son dirigeant ne pense pas moins à l’avenir, et notamment à l’éventualité d’une augmentation des taux d’intérêt. Si Michel Léonard ne croit pas trop à une hausse marquée, la prudence est de mise chez BTB. « Maintenant, pour nos emprunts ou nos renouvellements, nous privilégions le long terme et contractons rarement des hypothèques de 5 ans, mais plutôt de 7, 10 ou 15 ans, ce qui nous permet de connaître nos frais d’intérêt dans les prochaines années. Même s’il y avait une hausse de 25 points de base du taux directeur, qui se traduirait probablement par une augmentation similaire des taux hypothécaires, BTB continuerait de réaliser des économies intéressantes sur les refinancements hypothécaires à venir en 2016. Une hausse de 25 points de base nous permettrait d’obtenir des financements à des taux de 3,50 % ou 3,75 %, alors que le taux moyen de nos financements échéants en 2016 est largement supérieur à 4 %. Donc, on est encore capable de générer des économies sur nos frais d’intérêt. »

Le fonds de placement a par ailleurs mis sur pied un comité spécial de gestion de risque. « Les risques sont multiples en immobilier. L’an dernier, nous avons vécu un risque environnemental avec l’un de nos immeubles à Québec. De l’huile hydraulique s’est répandue et s’est infiltrée dans le sol. Nous avons dû établir un protocole qui nous sert maintenant de modèle. Dans chaque immeuble, il faut s’assurer de déterminer nos risques adéquatement », expose le président. DE MEILLEURS IMMEUBLES L’un des effets de la financiarisation de l’immobilier est également d’accroître la qualité des immeubles. « En 2015, huit immeubles de bureaux ont reçu la certification BOMA BESt, annonce M. Léonard. Nous avons embauché une personne qui s’occupe exclusivement de certifier nos immeubles. Nous tenterons de certifier quatre autres immeubles de ce type cette année. Nous sommes en ce moment dans un virage afin de nous comporter de manière responsable. » En matière de gestion, BTB veille aussi à former adéquatement ses gestionnaires. La société offre ainsi de la formation, tant à l’interne qu’à l’externe, et investit chaque année 1 % de sa masse salariale dans des activités de formation. Peu à l’aise avec la verticalité, Michel Léonard préconise un style de gestion horizontale : « Il faut que tous adoptent la même façon de faire. Je veux avoir une relation avec tout le monde et beaucoup de transparence. Donc, toutes les portes sont ouvertes, y compris la mienne. » COMMUNIQUER AVEC LES INVESTISSEURS Cette transparence, BTB l’applique aussi dans les communications avec ses actionnaires. Le fonds de placement immobilier publie ses résultats financiers chaque trimestre ainsi qu’un rapport annuel disponibles sur son site Internet. Ce que déplore le plus le dirigeant : la difficulté de connaître l’ensemble des investisseurs. « On connaît à peine 50 % de nos investisseurs, parce qu’ils font affaire avec un 34

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UN PEU PLUS HAUT, UN PEU PLUS LOIN Confiant envers l’avenir, le dirigeant de BTB s’apprête à célébrer avec son équipe le 10e anniversaire de la fondation de sa société. Lorsqu’on lui demande quel est son plus grand souhait pour les prochaines années, Michel Léonard répond : « Atteindre un milliard de dollars d’actifs avant 2020. »

BTB, un fonds de placement immobilier dont les actions se négocient à la Bourse de Toronto, est un important propriétaire immobilier dans l’est du Canada, au Québec et dans la région d’Ottawa. Il possède 71 propriétés commerciales, de bureaux et industrielles de classes A et B totalisant plus de 5,1 millions de pieds carrés. La valeur de ses actifs est de 650 M$.

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L’espace de travail est en constante évolution. Notre mission est de concevoir des environnements modernes, dynamiques et innovants, répondant aux besoins changeants de ceux qui les occupent, afin d’inspirer les grandes idées de demain. PARCE QU’AU-DELÀ DES IMMEUBLES, IL Y A TOUT UN MONDE.

MONDE MUNICIPAL

AMÉNAGEMENT ET HABITATION, DEUX PRIORITÉS MUNICIPALES POUR 2016 Suzanne Roy

Alors que s’amorce une nouvelle année, l’UMQ est déjà au travail pour faire avancer les enjeux prioritaires qui touchent non seulement toutes les municipalités québécoises, mais aussi l’ensemble des citoyens.

Experte invitée

Suzanne Roy est présidente de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis mai 2014. Elle est également mairesse de Sainte-Julie depuis 2005, où elle a également œuvré comme conseillère municipale de 1996 à 2005.

En 2012, le gouvernement a présenté le projet de loi no 47, qui contenait plusieurs avancées pour les municipalités, mais qui n’allait pas assez loin dans le respect de l’autonomie municipale et du rôle fondamental des élus locaux en matière d’aménagement. Le ministre des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire, monsieur Pierre Moreau, a annoncé dernièrement que les travaux conduisant à cette révision reprendront en 2016, dans le cadre du chantier sur l’autonomie municipale. Il s’agit d’une occasion historique pour le Québec de se positionner à l’avant-garde des législations nord-américaines. Dans ce contexte, le conseil d’administration de l’UMQ a nommé, le 27 novembre dernier, de nouveaux membres au sein de la Commission permanente sur l’aménagement et les transports. Cette dernière réunit dix élus municipaux et trois ressources permanentes. Les membres de la commission, qui désigneront sous peu leur président ou leur présidente, se réuniront à plusieurs reprises au cours de l’année dans le but notamment de suivre les travaux et, ainsi, de formuler des recommandations en vue de bonifier le projet de loi. La liste intégrale des membres est disponible sur le site Web de l’UMQ (www.umq.qc.ca).

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RAF EOC CK P AR L ISTO

AMÉNAGEMENT ET URBANISME : UN PROJET DE RÉFORME ATTENDU ! Le milieu municipal attend, depuis plusieurs années, une réforme en profondeur de la LAU. En effet, les interventions gouvernementales en aménagement manquent trop souvent de cohérence. Le partage des compétences est ainsi complexifié par la multiplication des plans sectoriels. Ces initiatives fragmentent les compétences qui avaient initialement été attribuées au milieu municipal lors de la mise en place de la LAU, en 1979.

Parmi les chantiers qui devraient occuper le monde municipal en 2016, deux dossiers sont à souligner : la réforme de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) et le logement social.

LOGEMENT SOCIAL : TRAVAILLER EN AMONT Plusieurs chantiers touchant le logement social seront aussi sur la table en 2016. Pensons notamment au projet de regroupement des offices municipaux d’habitation (OMH), prévu dans le projet de loi omnibus no 83, ainsi qu’à la révision en profondeur du programme AccèsLogis. Les municipalités connaissent intimement leur territoire ainsi que leur population. Elles saisissent bien les défis à relever et les ressources qui doivent y être rattachées. Dans un esprit de partenariat et de collaboration, il apparaît primordial que ces questions soient travaillées en concertation et aussi en amont avec le milieu municipal. Bref, les dossiers ne manqueront pas pour les municipalités en 2016 ! Les élus seront rapidement mis à pied d’œuvre, avec leurs partenaires, pour s’assurer que l’issue des chantiers prioritaires en cours reflète la diversité des réalités municipales.

MOT DE L’IDU

Mario Lefebvre

LEÇONS DES 30 DERNIÈRES ANNÉES hers amis et amies, J’ai le plaisir de vous annoncer la parution de la plus récente étude de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) intitulée « Prix des loyers dans les immeubles de bureaux de classe A au centre-ville de Montréal : leçons des 30 dernières années ». L’étude, maintenant disponible sur le site de l’Institut, tente d’expliquer pourquoi la croissance des loyers dans les tours de bureaux de classe A au centre-ville de Montréal n’a pas été très forte au cours de cette période. Beaucoup plus qu’un simple constat, l’étude présente un examen en profondeur de tous les facteurs qui ont contribué à la faible croissance des prix des loyers et tente de dégager des leçons du passé afin d’éviter que l’histoire se répète. ÉVITER À TOUT PRIX LES EXCÈS D’OFFRE La leçon la plus importante à retenir de l’étude est manifestement l’impact catastrophique des surplus d’offre sur le marché. En moyenne, un surplus d’offre nécessite une période d’environ sept ans avant de se résorber, et les répercussions s’avèrent très lourdes. De plus, l’étude nous enseigne que le marché des immeubles de bureaux de classe A du centre-ville de Montréal montre des signes de non-linéarité dans ses performances, c’est-à-dire que les périodes de surplus d’offre ne sont pas contrebalancées par des périodes d’excès de demande. Ainsi, le marché ne peut s’attendre, à la fin de l’ajustement de sept ans, à un excédent de demande pour compenser les sous-performances engendrées par la période de surplus d’offre. Dans un tel contexte, la première recommandation de l’étude est d’inviter tous les acteurs du marché, qu’ils soient publics ou privés, à éviter les excès d’offre à tout prix. HAUSSES D’IMPÔTS FONCIERS : TENIR COMPTE DES CONDITIONS DU MARCHÉ La deuxième recommandation de l’étude s’adresse aux autorités municipales. L’IDU comprend très bien la réalité financière des municipalités québécoises : près de 70 % des revenus municipaux proviennent de l’impôt foncier. Toutefois, l’étude a aussi montré que la façon dont les propriétaires ont été taxés, particulièrement au cours des 10 dernières années, a diminué la compétitivité du marché des bureaux

de classe A du centre-ville de Montréal. En effet, les propriétaires de ces immeubles ont été taxés comme si l’économie de Montréal progressait au même rythme que l’économie canadienne et comme si le marché n’était pas aux prises avec un surplus d’offre provenant d’investissements gouvernementaux importants effectués au début des années 2000. À terme, cette baisse de compétitivité pourrait rendre la ville moins attrayante et faire en sorte que des compagnies installées à Montréal quittent la région ou encore que des entreprises choisissent de s’établir ailleurs. L’IDU invite donc les autorités municipales à prendre en considération les conditions du marché avant de procéder aux augmentations annuelles de l’impôt foncier. LA SANTÉ ÉCONOMIQUE, UN INCONTOURNABLE L’étude a aussi démontré l’importance d’une économie en santé pour le marché immobilier. En utilisant les prévisions économiques du Conference Board du Canada, elle soutient que le marché réussira à tirer son épingle du jeu au cours des 20 prochaines années, malgré une économie dont la croissance ralentira à long terme en raison du vieillissement de la population. Évidemment, ce résultat est conditionnel à ce que l’industrie réussisse à échapper aux surplus d’offre. Cependant, une économie plus solide que celle anticipée par le Conference Board générerait des résultats encore meilleurs. C’est pourquoi l’IDU compte s’impliquer de plus en plus dans le débat entourant l’amélioration des performances économiques du Québec. L’IDU diffuse présentement l’étude auprès des diverses instances publiques concernées. Déjà, l’Institut applaudit le fait que, dans son budget de novembre 2015, la Ville de Montréal a limité à 1 % l’augmentation de l’impôt foncier non résidentiel. Voilà une excellente nouvelle. Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

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DROITS ET OBLIGATIONS

COMMISSION, COMMISSION, COMMISSION :

LA COUR SUPRÊME SE PRONONCE !

Courtières et courtiers immobiliers, prenez note du jugement rendu par la Cour

Me Sylvie Bouvette

suprême le 25 juin 2015 dans l’affaire Société en commandite Place Mullins c. Services immobiliers Diane Bisson inc., 2015 CSC 36.

Experte invitée

Le 8 septembre 2007, Société en Commandite Place Mullins et 139612 Canada inc. (collectivement, les « Clients ») signent avec Les Services Immobiliers Diane Bisson inc. (le « Courtier ») un contrat de courtage exclusif aux termes duquel les Clients confient au Courtier le mandat de vendre leur immeuble. Le formulaire standard de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) est signé entre eux ; il indique ceci : « 6.1

Le VENDEUR versera au COURTIER une rétribution de :

Cinq pour cent (5 %) [. . .]

3° Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, acheteurs, coentrepreneurs, prêteurs et emprunteurs dans le cadre de transactions et financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour l’inclusion dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

si une entente visant à vendre l’IMMEUBLE est conclue pendant la durée du contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire du COURTIER ; ou

4° si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. » M. Douek soumet une promesse d’achat aux Clients le 30 novembre 2007, laquelle est acceptée. Cette promesse se trouve assujettie à des conditions, notamment à la remise de rapports environnementaux par les Clients au promettant-acheteur et à la vérification diligente de ce dernier. Dans le cadre de sa vérification diligente, le promettant-acheteur découvre de la contamination, comme en font état les études dites de « Phase II » commandées par les Clients, dont les coûts de décontamination excéderaient 75 000 $. M. Douek fait parvenir aux Clients une mise en demeure où il réitère son intention d’acheter la propriété, mais à deux conditions, soit la décontamination aux frais des Clients ainsi

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SHUTTERSTOCK PAR JIRSAK

Sur quel sujet au juste ? Sur une question de commission, évidemment !

que la remise d’un certificat de conformité environnementale du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte aux changements climatiques (MDDELCC). Ceux-ci refusent. La vente avorte, malgré les tentatives de compromis. Le Courtier réclame aux Clients la somme de 183 986,25 $, qui représente une commission de 5 % du prix de vente plus les taxes, les intérêts et l’indemnité additionnelle. Après le rejet de la demande en Cour supérieure et à la suite d’une décision partagée en Cour d’appel, les parties se retrouvent donc en Cour suprême. Le Courtier soulève d’abord le fait que l’alinéa 3° ci-dessus lui donnerait droit à la commission, sinon l’alinéa 4°. Le premier argument du Courtier découle de la clause 6.1(3°) selon laquelle il aurait droit à la commission dès la conclusion d’une « entente visant à vendre l’IMMEUBLE ». La vente ellemême ne serait pas nécessaire, il suffirait d’une promesse d’achat acceptée par le promettantvendeur. La Cour n’est pas d’accord, car encore faudrait-il, selon elle, « que les obligations qui découlent d’une telle promesse deviennent certaines, c’est-à-dire inconditionnelles ». Comme la promesse accordait à M. Douek une faculté de dédit lui donnant le droit de la révoquer (notamment par la condition de vérification diligente), cette promesse d’achat demeurait donc conditionnelle, soit jusqu’à sa révocation.

DROITS ET OBLIGATIONS

Étant donné que la condition permettant de mettre fin à la promesse s’est réalisée, c’est-à-dire que la vérification diligente n’a pas été satisfaisante et que le promettant-acheteur en a avisé les Clients dans les délais, il n’y a pas eu d’« entente visant à vendre l’IMMEUBLE », dit la Cour. Interpréter cette clause différemment aurait pour effet de donner droit au paiement de la commission dès l’acceptation de la promesse, malgré la présence d’une condition. Aussi, en exigeant la décontamination, M. Douek a par la suite ajouté unilatéralement deux conditions nouvelles à la promesse d’achat et, par le fait même, a exercé sa faculté de dédit. Le Courtier ne peut donc prétendre avoir droit à une commission en vertu de la clause 6.1(3°) du contrat de courtage, car aucune entente visant à vendre l’immeuble n’a été conclue. Comme second argument, le débat a ensuite porté sur la clause 6.1(4°) du contrat de courtage. Selon cette clause, le Courtier pourrait avoir droit malgré tout à sa commission si ses Clients avaient empêché volontairement la libre exécution du contrat de courtage. Le Courtier devait alors prouver la faute de la part de ses Clients. La Cour Suprême énonce alors ce qui suit : « À mon avis, une telle faute peut découler soit du défaut par le promettant-vendeur d’accomplir un acte qu’il était tenu d’accomplir, soit au contraire de l’accomplissement par celui-ci d’un acte qu’il avait l’obligation de ne pas accomplir. » Cela nécessite une explication. La Cour nous fournit un exemple d’une faute d’un vendeur pouvant donner droit à la commission : le fait pour le Vendeur d’entraver sciemment la vérification diligente. La Cour analyse ensuite la promesse d’achat intervenue et confirme que les Clients n’avaient, dans cette entente, ni l’obligation de décontaminer leur propriété ni l’obligation de négocier à nouveau les conditions de la promesse d’achat initiale. D’ailleurs, les Clients ont plutôt collaboré avec M. Douek et ont agi de bonne foi. On ne peut conclure qu’ils ont empêché la réalisation de la vente par leur faute. La clause 6.1(4°) ne s’applique donc pas plus ici pour donner droit au Courtier à sa commission. En désespoir de cause, le Courtier invoque une autre faute de ses Clients, à savoir le contenu de la déclaration du vendeur signée initialement en faveur du Courtier et jointe au Contrat de courtage, selon laquelle « l’IMMEUBLE est conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement ». Cela faisant dire au Courtier que les Clients ont fait défaut de fournir un immeuble ainsi conforme. La Cour énonce que cette déclaration ne peut, à elle seule, permettre de conclure que les Clients ont volontairement empêché la libre exécution de ce contrat, en l’absence de preuve de mauvaise foi, car ils ignoraient alors l’état de contamination du bien-fonds. « Ces déclarations du vendeur ne sont pas des garanties », déclare la Cour, qui ajoute que « le régime des garanties légales ne pouvait jouer, étant donné qu’aucune vente n’avait été conclue ». La Cour n’a pas trouvé motif à faute là non plus.

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En conclusion, le Courtier n’a pas eu droit à sa commission. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

COUP D’ŒIL

LE QUARTIER DE L’INNOVATION

PREND SON ENVOL PAR EMMANUELLELE GRIL, JOURNALISTE

Situé au sud-ouest du centre-ville de Montréal, le Quartier de l’innovation prend vie progressivement. Visite guidée des grands pôles d’intérêt de cette zone unique en son genre.

L’idée générale au cœur de ce projet hors normes est de mettre sur pied une sorte de laboratoire, un écosystème propice à l’innovation intégrant quatre volets distincts : urbain, formation et recherche, industriel, social et culturel. D’ailleurs, tous les éléments sont déjà en place pour relever le défi, estime M. Silès. « Dans le Quartier de l’innovation, on compte 100 000 étudiants, professeurs et chercheurs, 20 000 emplois, plus de 400 entreprises, la plus grande concentration en technologies de l’information et du multimédia au Canada, une communauté artistique dynamique, ainsi que des projets immobiliers qui se chiffrent en milliards de dollars », énumère-t-il. Autant d’ingrédients qui font du QI un terreau fertile, à la fois pour créer un lieu vivant et habité, mais aussi pour soutenir les projets innovateurs issus de la créativité des chercheurs et des entrepreneurs. CRÉATIVITÉ ET ENTREPRENEURIAT Le QI est délimité par les rues Atwater et McGill de l’est à l’ouest et par le boulevard René-Lévesque et le canal de Lachine du nord au sud. À cheval sur deux arrondissements (Ville-Marie et celui du Sud-Ouest), il s’étend aussi sur trois quartiers (Griffintown, Pointe-Saint-Charles et Saint-Henri / Petite-Bourgogne).

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DAMIEN SILÈS Directeur général Quartier de l’innovation

outenu conjointement par l’École de technologie supérieure (ÉTS), l’Université McGill, l’Université Concordia, Deloitte Canada, ainsi que par les trois paliers de gouvernement, le Quartier de l’innovation (QI) prend son envol. La philosophie qui guide son développement est clairement affirmée : « Rassembler les talents et placer la créativité et l’audace avant la brique et le mortier », souligne Damien Silès, directeur général du QI.

ARBORA-VUE EXTÉRIEURE

JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT ARBORA

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COUP D’ŒIL

CARTE DU DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER DANS LE QUARTIER DE L’INNOVATION

Entité unique et originale, le QI est avant tout une plaque tournante de l’innovation, un écosystème dont la force réside dans sa concentration en établissements universitaires et en entreprises technologiques, ainsi que dans son effervescence immobilière. Dans ce secteur en particulier, plusieurs projets sont déjà sur les rails ou en voie d’être complétés. M. Silès mentionne par exemple le Salon 1861, au 550, rue Richmond dans le sud-ouest de Montréal, qui réunit sous un même toit un laboratoire de cocréation et un espace événementiel multifonctionnel, le tout situé dans l’ancienne église Saint-Joseph. « C’est un bel exemple de la façon dont on peut à la fois préserver l’architecture et la redonner aux citoyens, explique le directeur général. Ce lieu unique au Québec offrira à terme un incubateur socioculturel, une salle multifonctionnelle et un restaurant. » Chefs d’entreprise, start-up, groupes culturels, organisations communautaires, universités et résidents se rassembleront et travailleront de concert dans ce remarquable environnement. Une première phase a déjà été finalisée en novembre dernier, et les suivantes vont bon train.

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« Le Salon 1861 cherche à bâtir les entreprises locales tout en revitalisant le quartier, et il sert de catalyseur à un changement fondé sur le rassemblement des différents groupes dans le secteur », mentionne M. Silès. L’ancien Planétarium Dow situé sur la rue Peel, entre Saint-Jacques et Notre-Dame, se retrouvera aussi très bientôt au cœur de la créativité. La Ville de Montréal a légué ce bâtiment à l’ÉTS en 2013. Celle-ci investira 5 M$ pour y développer notamment un hub de créativité. L’ÉTS s’est engagée à préserver la structure actuelle du planétarium, à reverdir et à aménager une place publique en remplacement du stationnement actuel. « C’est une occasion unique de mettre à profit la vocation historique de ce bâtiment comme lieu d’échange et de transmission du savoir, au bénéfice de Montréal et de son économie », soulignait l’ÉTS dans un communiqué. « La conversion du planétarium constitue un défi. On doit réussir à lui redonner vie sans modifier son enveloppe extérieure. Il a donc fallu travailler avec des architectes pour y parvenir. On y trouvera notamment la première boutique de l’innovation, où plusieurs centaines de start-up montréalaises pourront y présenter leurs produits », détaille Damien Silès.

MARTIN NEW

SKANDER KCHOUK

ARBORA

SALON 1861

PLANÉTARIUM DOW

À terme, Arbora comptera trois immeubles de huit étages totalisant 434 unités de type condos, maisonnettes urbaines et unités locatives. Des locaux commerciaux seront installés au rez-de-chaussée. L’occupation est prévue à l’automne 2016 pour les unités locatives et à l’automne 2017 pour les condos et les maisonnettes urbaines.

ARBORA-LOBBY

UNE SIGNATURE IMMOBILIÈRE SPÉCIFIQUE Le QI développe aussi une signature immobilière qui lui est propre. Outre les nombreux édifices déjà érigés ou en construction dans le périmètre (Tour des Canadiens I et II, Tour Deloitte, Le Lowney, District Griffin, Hôtel ALT, Maison des étudiants de l’ÉTS, 21e Arrondissement, Le William, Le Yoo, Le Murray, etc.), plusieurs autres sont en train de voir le jour. Mentionnons par exemple le complexe résidentiel et commercial Arbora, un projet de 130 M$ dans Griffintown, lancé en octobre dernier par LSR GesDev et Sotramont. À terme, Arbora comptera trois immeubles de huit étages totalisant 434 unités de type condos, maisonnettes urbaines et unités locatives. Des locaux commerciaux seront installés au rez-de-chaussée. L’occupation est prévue à l’automne 2016 pour les unités locatives et à l’automne 2017 pour les condos et les maisonnettes urbaines.

Alliance Stratégique

NOUVELLE IMAGE DE MARQUE

Élément distinctif de ce projet : il s’agit du plus important complexe d’habitation doté d’une structure en bois massif lamellés-collés (CLT) au Québec, pour une superficie totale de 597 560 pi2. Afin de réduire le plus possible son empreinte écologique, Arbora s’approvisionne auprès de Nordic, une entreprise de Chibougamau qui gère de façon durable la forêt boréale avec la nation crie. Espaces épurés, omniprésence du bois, services variés (gymnase, piscine, etc.), forêt urbaine avec halte artistique, parc pour les activités extérieures et tout un éventail de boutiques et de commerces soigneusement sélectionnés caractérisent ce complexe nouveau genre.

PLUS DE SERVICES PLUS D’OPPORTUNITÉS PLUS D’EXPERTISE PLUS DE CHOIX!

Et bien plus à venir...

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BRICKFIELDS

ÉCURIES RECONSTRUITES DU HORSE PALACE

BRICKFIELDS

PATRICK MARTIN

bureaux, ainsi qu’un jardin à l’anglaise dans la cour intérieure et un potager sur le toit.

FONDATION DU HORSE PALACE GRIFFINTOWN

COUP D’ŒIL

DÉMÉNAGEMENT MAISON KEEGAN

Situé dans le quadrilatère délimité par les rues William, Eleanor, de la Montagne et Ottawa, Arbora compte offrir plus de 40 % d’espaces verts et vise à obtenir une certification LEED® Platine. Enfin, trois appartements seront réservés à des ambassadeurs de choix : le médaillé olympique en ski acrobatique Mikaël Kingsbury ; la comédienne et porte-parole d’Écosphère Maxim Roy, ainsi que Élodie Fleury, qui a mis en marché la première eau plate d’origine végétale issue de l’érable, L’eau de l’Aubier. Autre projet immobilier distinctif dans le quartier : le Brickfields. Ce bâtiment à usage mixte qui allie avec bonheur patrimoine et modernité sera construit à l’angle des rues Wellington et de la Montagne. Avec un premier niveau en briques et des étages supérieurs où le verre a la part belle, il comptera 45 unités de condos, des locaux commerciaux et des 44

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Au début des travaux en mai 2015, la Maison Keegan – la plus ancienne maison de Griffintown – qui se trouvait à proximité a été déplacée temporairement sur une distance de 300 m. Elle sera intégrée comme pièce maîtresse du bâtiment au moment de la finalisation de la construction en 2017. Ce déménagement plutôt inusité a d’ailleurs constitué un véritable cassetête pour le promoteur derrière le projet, Maître Carré, car déplacer une maison n’est pas chose aisée, et encore moins lorsqu’il s’agit d’un édifice datant de plus d’un siècle et demi ! Soulignons que le fondateur de Maître Carré, Hugo Girard-Beauchamp, est également derrière la Fondation Horse Palace, organisme qui vise à sauver la plus vieille écurie urbaine (1862) encore utilisée en Amérique du Nord. La Fondation souhaite amasser plus de 400 000 $ afin de mettre en valeur et de revitaliser le site historique du Horse Palace. Un paddock et une placette ouverte au public seront bâtis, et l’on reconstruira l’écurie et les hangars. Ces projets, quelques-uns parmi tant d’autres, sont bien représentatifs de l’activité qui bat son plein au cœur du QI. « Ce quartier n’est pas une zone industrielle ou commerciale, mais un véritable lieu de vie, affirme M. Silès. Notre but est non seulement d’en faire une vitrine de l’innovation pour Montréal, mais aussi un quartier où l’on aime vivre. Nous pensons qu’il est possible de mettre l’innovation au service de l’humain, tout en créant un environnement unique dans le paysage montréalais qui génère des retombées tant sur le plan social et culturel qu’économique. »

MARIO LEFEBVRE

UN PASSAGE REMARQUÉ ET APPRÉCIÉ PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Le 7 janvier dernier, Mario Lefebvre quittait le poste de PDG de l’Institut de développement urbain (IDU) du Québec pour relever de nouveaux défis chez Ivanhoé Cambridge. Bref bilan de son passage au sein de cet organisme et témoignages de ceux qui ont tenu à souligner son apport.

urant son mandat de deux ans, Mario Lefebvre aura fait bouger bien des choses et porté un regard neuf sur le réseau immobilier du Québec. C’est que, avant d’entrer en poste à l’IDU, cet économiste de formation a été directeur du Centre des études municipales du Conference Board du Canada. Une expertise fort utile et qui lui a également permis d’appréhender l’immobilier dans une perspective plus vaste.

« Mon ambition a aussi été de les amener à réfléchir à d’autres aspects du problème, à l’impact de nouveaux éléments sur l’immobilier. Je pense par exemple au vieillissement de la population, au rôle des infrastructures, à l’arrivée de la voiture électrique, etc. Lorsqu’on bâtit un édifice, ce n’est pas seulement pour aujourd’hui qu’on le fait, mais pour les années à venir, il faut donc être capable de voir loin », dit-il.

FAVORISER L’ADHÉSION ET VOIR PLUS LOIN Même si ses deux années de mandat sont passées très vite estime-t-il, Mario Lefebvre se réjouit du fait qu’elles lui auront donné l’occasion de travailler en étroite collaboration avec les grands noms du secteur immobilier. « C’était une extraordinaire opportunité, et malgré le fait que je ne possédais pas un gros bagage en immobilier, j’ai été très bien intégré. C’est un très beau défi qui m’a été offert, et on m’a aussi donné toute la latitude nécessaire pour parvenir à le relever. »

Lorsqu’on lui demande quels sont les accomplissements dont il est le plus fier au sein de l’IDU, il répond sans hésiter. « D’avoir réussi à asseoir 125 membres autour de la table pour réfléchir aux travaux de réfection de la rue Sainte-Catherine. Le rapport de ce comité a d’ailleurs fait la une du journal La Presse lors de sa publication, en octobre 2014. Pour réussir ce tour de force, tous les intervenants ont dû mettre leurs propres projets sur la glace et se consacrer à celui-ci. Ce fut un formidable effort collectif. » Dans le même ordre d’idée, il mentionne aussi le projet Québec 2050, dont les initiateurs furent Stéphane Dion, Louis Bertrand et Michel Dallaire.

Il assure qu’il a également apprécié de pouvoir travailler avec des personnes, qui, bien qu’elles soient concurrentes en affaires, soient tout de même capables de mettre de côté leurs propres dossiers pour réfléchir à des enjeux plus vastes ayant un impact sur l’ensemble de l’industrie.

M. Lefebvre a également su nouer un dialogue constructif avec les autorités municipales, et sous son égide, l’IDU a désormais un siège au sein de deux comités de la Ville de Montréal. « Nous avons

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« Son approche collaborative a su créer des ponts entre l’IDU et la Ville. Il a également su aller chercher et réunir autour de la table les bons experts, dans le but de réfléchir à des solutions qui, au but du compte, sont bénéfiques à tous. » – Céline Huot, directrice, stratégie et communications, Chambre de commerce du Montréal Métropolitain

désormais une oreille plus attentive auprès de la Ville et des municipalités nous sollicitent également pour notre expertise », indique M. Lefebvre.

Quel héritage laisse-t-il à l’Institut ? « Ma formation d’économiste a eu un impact certain, et je crois que j’ai apporté à l’organisme la rigueur de la recherche. On se fait toujours mieux entendre lorsqu’on se présente avec un rapport bien étoffé, ce que j’ai pu constater à plusieurs reprises en rencontrant les décideurs de la Ville de Montréal. Cela apporte de la crédibilité aux opinions que l’on soutient. » Il confie d’ailleurs que son ambition aurait été de greffer un, voire deux chercheurs à l’IDU.

démontré, par sa grande implication dans le Comité Rue Sainte-Catherine, sa capacité à comprendre rapidement les enjeux de l’industrie immobilière commerciale et à rassembler des joueurs pertinents recrutés à l’extérieur du Comité Développement économique, notamment Claude Sirois d’Ivanhoé Cambridge, Clément Demers du Quartier international et Pierre Fortin du Quartier des Spectacles. Il a également su mobiliser les membres de l’industrie par une vaste consultation en octobre 2014, à laquelle la Ville de Montréal a tenu à participer », rappelle-t-il, ajoutant que M. Lefebvre a su démontrer ses talents de coordonnateur, de communicateur ainsi que son sens de la diplomatie.

DE NOMBREUX ÉLOGES Mario Caron, associé principal chez Norton Rose Fulbright, président du Comité Développement économique et membre du conseil d’administration de l’IDU, estime que la contribution de M. Lefebvre a été remarquable. « Il aura permis à l’IDU de rehausser son statut tant au niveau politique qu’au sein du milieu des affaires en concrétisant la transformation qui était déjà en cours. Ainsi, il a réussi à faire passer l’IDU du statut d’organisme voué quasi exclusivement à la défense des intérêts de ses membres à celui d’organisme également soucieux d’identifier et de promouvoir les conditions favorables à un développement immobilier plus vigoureux et de qualité », dit-il.

Autre réalisation remarquable, selon M. Caron : « Plus récemment M. Lefebvre a été l’auteur d’une étude sur l’évolution des loyers au cours des 30 dernières années des immeubles commerciaux de classe A au centre-ville de Montréal. Les données brutes pour cette étude étaient déjà disponibles grâce au Groupe Altus, mais M. Lefebvre a mis le temps, et surtout son talent, pour les analyser, en tirer des conclusions et formuler des recommandations. L’étude a eu un tel impact que la Ville de Montréal n’a pas hésité à y faire référence dans des rencontres avec l’IDU, en relation avec sa récente décision de ralentir la croissance du fardeau fiscal commercial à Montréal par rapport à celui du secteur résidentiel. »

Paul Lewis, doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et membre du Comité de développement économique de l’IDU, abonde dans le même sens et ajoute : « Parce qu’il a su poser le problème du développement immobilier dans un contexte plus large, Mario Lefebvre nous a poussés à nous intéresser et à réfléchir à des enjeux qui avaient un impact sur l’immobilier, par exemple le développement des infrastructures de transport ou les péages. » Mario Caron salue tout particulièrement deux réalisations du PDG sortant. Tout d’abord la mise sur pied du Comité Rue Sainte-Catherine : « Mario Lefebvre a

Céline Huot, directrice, stratégie et communications de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain et membre de deux comités au sein de l’IDU (Développement économique et Rue Sainte-Catherine), souligne quant à elle les qualités de rassembleur de M. Lefebvre. « Son approche collaborative a su créer des ponts entre l’IDU et la Ville. Il a également su aller chercher et réunir autour de la table les bons experts, dans le but de réfléchir à des solutions qui, au but du compte, sont bénéfiques à tous. »

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M. Lefebvre quitte l’IDU, certes, mais non sans lui avoir apporté un nouveau souffle.

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

ENTRÉE EN VIGUEUR DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE : Me Nathalie Bédard Experte invitée

UN TOURNANT POUR LES AVOCATS ET LES JUSTICIABLES Le législateur québécois change la manière dont les litiges civils sont traités avec la mise en vigueur d’un tout nouveau Code de procédure civile (NCPC), le 1er janvier 2016. Le Code, adopté en 1965 et modifié à quelques reprises, a été refait de A à Z, dans une perspective d’accessibilité, de qualité et de célérité de la justice civile. Il faut noter que ce n’est pas le droit de fond qui change cette réforme ayant eu lieu en 1994, mais plutôt la manière de le faire valoir.

Dans le but de désengorger les tribunaux et de diminuer les coûts de la justice, le législateur encourage fortement les modes alternatifs de résolution des différends, dont la médiation et l’arbitrage, hors du cadre judiciaire, en précisant que les parties doivent les considérer avant de s’adresser aux tribunaux. Il promeut aussi, tout au long du processus judiciaire, le recours à ces alternatives, tout en maintenant la possibilité de recourir à un juge pour présider une conférence de règlement à l’amiable. L’accent est mis sur la collaboration nécessaire au succès de ces processus et sur leur confidentialité.

Me Nathalie Bédard est membre du Barreau du Québec depuis 1988 et associée du cabinet Donati Maisonneuve. Sa pratique, centrée sur le litige commercial et immobilier, l’a amenée à traiter d’une grande variété de problèmes pour des propriétaires, locataires, vendeurs, actionnaires, prêteurs, assureurs titres, courtiers, entrepreneurs ou fournisseurs de services. Elle participe également à la rédaction et à la négociation de baux et d’autres contrats commerciaux.

Lorsque des procédures judiciaires sont nécessaires, le NCPC, bien qu’il change beaucoup de terminologie, ne modifie pas le concept du débat contradictoire, en ce que le dossier commence toujours par une procédure introductive (dorénavant la demande introductive d’instance), qui peut être contrée par une défense et donner lieu à des incidents, des interrogatoires, des exper tises et, finalement, à un procès (dorénavant l’instruction). Ce qui change, c’est surtout la philosophie qui doit guider les avocats, les parties et les juges, tout au long du processus judiciaire. Ainsi, au lieu de simplement produire une comparution dans les 10 jours de la signification de la demande, le défendeur produit une réponse par laquelle il manifeste son intention de régler ou de contester et de convenir d’un protocole de l’instance. Ce protocole, à conclure dans les 45 jours de la demande, doit contenir les détails de toutes les étapes envisagées pour mettre le dossier en état de procéder à l’instruction, et la Cour peut intervenir pour en exiger la modification. La défense orale (qu’on connaît déjà en matière de bail commercial) est devenue la règle pour tous les types de dossiers,

plutôt que l’exception. Il faudra donc justifier le besoin de recourir à une défense écrite. Les interrogatoires et les expertises sont réduits, et les demandes en cours d’instance (anciennes requêtes) se trouvent simplifiées. Le législateur insiste sur les principes de coopération, de proportionnalité et de bonne foi tout au long de l’instance. Les sanctions de l’abus de droit deviennent plus claires, et les pouvoirs d’intervention des juges sont élargis pour leur permettre d’assurer une gestion plus saine des dossiers, dans le but de réduire les coûts de la justice et de rendre les dossiers à terme plus rapidement. La Cour du Québec peut dorénavant entendre des dossiers dont la valeur en litige est inférieure à 85 000 $ (plutôt que 70 000 $), et le seuil de compétence de sa Division des petites créances a été porté de 7 000 $ à 15 000 $, le 1er janvier 2015. Les dossiers dont la valeur est d’au moins 85 000 $ sont dorénavant adressés à la Cour supérieure. Certaines matières demeurent de la juridiction exclusive de l’une ou l’autre de ces cours, peu importe la valeur en cause, telles les injonctions qui demeurent du ressort de la Cour supérieure. Toutefois, en matière de location commerciale, il est toujours possible de demander à la Cour du Québec de rendre une ordonnance de sauvegarde liée à une demande relative au paiement du loyer, lorsque la réclamation est inférieure à 85 000 $. Voilà un aperçu du NCPC, sur lequel il y aurait plus à dire ; il faut toutefois souligner qu’il s’applique à tous les dossiers en cours, peu importe où ils en sont. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

L’INDUSTRIE DU STATIONNEMENT

STATIONNEMENT

UN SECTEUR EN MUTATION PAR NATHALIE SAVARIA, RÉDACTRICE EN CHEF

Le changement d’identité récent de VINCI Park en Indigo illustre à quel point cette industrie subit en ce moment de profondes transformations. Analyse de la situation avec son vice-président exécutif, Louis Jacob.

« D’abord, en juin 2014, la maison mère a vendu 75 % de ses actions à deux sociétés françaises. Cette transaction a été pour nous l’occasion de nous interroger sur nos valeurs, sur nos forces et nos faiblesses et de voir aussi dans quelle direction le marché allait évoluer. Cette remise en question a nécessité plus d’un an de travail », rapporte le dirigeant. Désireuse de moderniser et de dynamiser sa marque, l’entreprise a finalement opté pour le nom d’Indigo. « Dans Indigo, il y a “in” et “go”, donc une idée de mobilité. L’indigo, c’est aussi toutes les couleurs de l’arc-en-ciel réunies. » Couleur vive et chaleureuse, l’indigo témoigne du souci de l’entreprise à l’égard de l’accueil et de la qualité du service à la clientèle. Au Canada, le nom d’Indigo est associé à une chaîne de librairies très connue. Mais le dirigeant n’y voit pas un obstacle majeur : « Nous évoluons dans des secteurs d’activité complètement différents, et je crois que le nom s’implantera rapidement sans problème. »

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YVES LACOMBE, PHOTOGRAPHE

n changement de marque pour une entreprise n’est jamais un fait banal, surtout s’il s’agit d’un géant comme VINCI Park. Au Canada, l’entreprise compte plus de 1 800 employés et 600 stationnements sous gestion. Selon Louis Jacob, plusieurs facteurs ont influencé cette importante décision.

LOUIS JACOB Vice-président exécutif Indigo

INDIGO

UN STATIONNEMENT INDIGO AVEC LA NOUVELLE BANNIÈRE

CONSEILS INDÉPENDANTS DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER Amener les clients à accroître leur savoirfaire à analyser, à mieux comprendre et à reconnaître la valeur de leurs investissements immobiliers

Montréal : 514.392.7700 Québec : 418.628.6019 groupealtus.com info@groupealtus.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

INDIGO

L’INDUSTRIE DU STATIONNEMENT

AIRE DE VÉLOS DANS UN STATIONNEMENT INDIGO

MOBILITÉ INDIVIDUELLE ET TRANSITION VERS LE NUMÉRIQUE Cette nouvelle image de marque s’accompagne d’une signature renouvelée, Place au futur, qui indique la volonté de l’entreprise d’intégrer les technologies innovatrices liées à la mobilité individuelle dans son modèle d’affaires, l’un des défis majeurs de l’industrie. Parmi les services numériques qui seront progressivement offerts aux usagers, Louis Jacob mentionne la réservation en ligne et le paiement par application mobile, comme celle de Stationnement Montréal. 50

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Un service de géolocalisation permettra aussi aux clients de repérer le nombre de places disponibles dans un stationnement. Indigo travaille par ailleurs à mettre sur pied un système de reconnaissance de plaques d’immatriculation qui accélérera l’entrée et la sortie des abonnés. « Notre but en tant que gestionnaire est de développer des outils pour faire en sorte que les parcs de stationnement de nos clients soient plus achalandés et qu’ils répondent aux besoins des nouvelles générations qui ont le téléphone intelligent à la main », fait valoir M. Jacob.

« Des études disent que dans les centres-villes, 30 % de la circulation est liée à des personnes qui cherchent une place de stationnement. » – Louis Jacob

Outre les services numériques, Indigo entend aussi se positionner en matière de développement durable. « Comme vous pouvez le remarquer, le mot “Park” a disparu, de façon à nous inscrire davantage dans la mobilité individuelle et non seulement dans le parking. L’un de nos défis actuels est de bien positionner le stationnement dans tout le contexte du développement durable. L’avènement de l’autopartage, l’amélioration de l’offre de transport en commun, le vélo, la voiture électrique et même sans chauffeur montrent que notre environnement est en changement et qu’il faut savoir s’adapter. » Dans cette optique, Indigo multiple les initiatives avec des partenaires locaux. « Ici, à Montréal, nous avons des ententes avec Communauto et Car2Go. Nous offrons aussi des espaces pour les vélos et des bornes de recharge électrique. La mobilité individuelle est importante pour nous, et nous faisons partie de la chaîne de déplacement. » LA QUESTION DE L’ENVIRONNEMENT Derrière l’idée de faciliter un accès rapide à ses stationnements se profile aussi chez l’entreprise celle de limiter les impacts sur l’environnement. « Des études disent que dans les centres-villes, 30 % de la circulation est liée à des personnes qui cherchent une place de stationnement, indique M. Jacob. Si l’on est en mesure d’aider les gens à trouver une place plus rapidement, on diminue l’émission de monoxyde de carbone, et donc, la pollution. »

PAS DE STATIONNEMENT ROBOTISÉ Devant l’accroissement du nombre de véhicules en zones urbaines, Indigo répond par un accès rapide à ses stationnements. Qu’en est-il dans ce contexte du stationnement robotisé ? « Je dis souvent à la blague : les stationnements robotisés, c’est comme les soucoupes volantes. On en parle beaucoup et l’on en voit peu », lance Louis Jacob en riant. Selon lui, « ce système est idéal quand on manque d’espaces et que les coûts d’un terrain sont élevés. Par contre, il crée un problème de débit. Quand plusieurs véhicules entrent dans un stationnement et en sortent en même temps, vous avez vite un problème de congestion. » LE STATIONNEMENT DE DEMAIN Suivant ces divers éléments, il devient plus facile d’imaginer à quoi ressemblera le stationnement du futur. Pour le dirigeant, « il sera beaucoup plus technologique, sans papier et sans billet. Le paiement sera électronique ». Le parking offrira bien plus qu’une place de stationnement ; il s’agira d’un lieu regroupant divers services qui vont au-delà des véhicules. « Par exemple, les centres commerciaux pourront offrir un service pour livrer les paquets jusqu’aux voitures. Comme on songe à restreindre l’accès des camions en ville, les stationnements en banlieue pourraient devenir des centres de livraison. » Selon Louis Jacob, les possibilités de développement de services additionnels sont nombreuses : « C’est à nous de suivre l’évolution et de faire les bons choix. Notre défi est de ne pas réagir aux nouvelles idées comme le fait l’industrie du taxi, mais de penser à demain. »

PÉNÉLA GUY NOMMÉE CHEF DE LA DIRECTION DE LA FÉDÉRATION DES CHAMBRES IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC La Fédération des chambres immobilières du Québec a le plaisir d’annoncer la nomination de Pénéla Guy comme chef de la direction. Avocate de formation, madame Guy possède une vaste expérience dans les domaines de la politique et des affaires corporatives. Elle a occupé des postes liés notamment aux relations gouvernementales et communautaires, à la responsabilité sociale d’entreprise et à la gestion de projets. Elle a également une grande expertise en coaching de gestion.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D’UNE ÉTUDE ENVIRONNEMENTALE DE SITE Dans le domaine des études environnementales de site, il est souvent mention des études nécessaires pour connaître l’état d’un site, d’une propriété ou d’un

Frédéric Dufault

ensemble de lot.

Expert invité

Les professionnels des études environnementales de site ou de caractérisation se réfèrent à des études environnementales de site (ÉES) phase I-II-III-IV ou V. Mais qu’en est-il exactement de cette terminologie et à quoi doit-on s’attendre lorsque de telles études s’avèrent nécessaires dans le cadre de notre transaction immobilière ou de notre processus de diligence raisonnable ?

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Lorsqu’une étude de site est requise, il importe de toujours faire affaire avec des professionnels qui œuvrent dans le domaine depuis assez longtemps pour connaître les différentes législations et réglementations qui s’appliquent et, surtout, qui comprennent vos objectifs et votre projet. Pensons notamment aux professionnels certifiés, au Québec, par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE) et membres d’un ordre professionnel (urbaniste, ingénieur, géologue, etc.). Ces professionnels sont ainsi appuyés par des normes et un code d’éthique qui assurent une certaine qualité de services et de rapports. LES DIFFÉRENTES PHASES Il existe cinq phases pour la réalisation des études environnementales de site. Les ÉES phases I et II sont encadrées, entre autres, par des normes du Conseil canadien des normes (CCN / CSA) et par différentes politiques et réglementations du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte aux changements climatiques (MDDELCC). PHASE I La phase I constitue la première étape dans le cadre de ces études et, souvent, la seule qui est requise. Il s’agit d’une étude non intrusive qui consiste en une recherche historique des usages et des activités sur le site en question et sur les sites environnants. L’objectif de la phase I est le suivant : « Le but est de déceler les signes de pollution de site réelle et potentielle. Une telle mesure comprend l’évaluation et la publication de renseignements

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existants, recueillis à l’occasion d’études de dossiers, de visites de terrains et d’entrevue. » (Groupe CSA – Évaluation environnementale de site, phase I, norme Z768-01) Un professionnel qui produit un rapport d’ÉES phase I se doit de consulter, lorsqu’ils sont disponibles, les documents et les références suivants et, surtout, d’en faire mention dans son rapport et de justifier l’ensemble de ses conclusions à l’aide de ceux-ci. > Recherche des titres au Bureau de la publicité des droits et recherche du rôle d’évaluation > Consultation des répertoires d’information environnementale (si disponibles) : • Inventaire national des rejets de polluants (Environnement Canada) • Système d’information hydrogéologique (SIH) du MDDELCC • Liste des titulaires de permis d’utilisation d’équipements pétroliers à risque élevé (Régie du bâtiment) • Registre canadien d’évaluation environnementale • Registre public des évaluations environnementales du MDDELCC • Registres publics du MDDELCC – sanctions administratives pécuniaires (SAP), sanctions, etc. • Répertoire des dépôts de sols et de résidus industriels (MDDELCC) • Répertoire des terrains contaminés du gouvernement fédéral • Répertoire des terrains contaminés (MDDELCC) >

Demande d’accès à l’information auprès de la municipalité, du ministère de l’Environnement du Canada ainsi qu’au MDDELCC afin d’obtenir toutes les informations et tous les dossiers pertinents à l’étude

> Entrevue avec une personne connaissant le site et les activités qui y ont eu lieu (si possible, contremaître, employé, etc.)

> Révision des documents disponibles de l’entreprise – plan d’intervention d’urgence, fiches signalétiques, plan de gestion environnementale, etc. > Examen des documents cartographiques trouvés > Examen des photographies aériennes disponibles et pertinentes à l’historique du site >

Revue des rapports antérieurs disponibles (ÉES phases I, II ou III, rapports géologique et géotechnique, permis de construction / démolition) ainsi que tous les autres documents fournis par le client ou par le propriétaire actuel ou précédent

> Examen des rapports d’inspection et des plans de couverture d’assurance incendie (si disponibles)

des sols contaminés ou problématiques et prévoir des campagnes de forage ou d’excavation afin de prendre des analyses de sols, et ce, de façon ordonnée et selon les spécifications prévues par la norme et la Politique.

> Visite d’inspection du site Selon la norme et la Politique québécoise de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés (« la Politique »), certains éléments de cette liste doivent être consultés, et d’autres sont fortement recommandés. Le professionnel verra à en dresser une liste et à en faire une interprétation et une justification dans son rapport remis au client. Une erreur est souvent commise : le client demande à ce que le professionnel passe directement à l’ÉES phase II, puisque le terrain est déjà contaminé. Cette approche n’est pas recommandée et pourrait s’avérer coûteuse si jamais des éléments dits « de base » sont oubliés ou manqués et ne sont pas adressés dans le cadre d’une phase II.

Évidemment, les coûts d’une telle opération sont beaucoup plus élevés, étant donné la mobilisation d’équipement, d’équipes spécialisées et, surtout, la nécessité de procéder à des analyses environnementales des sols par un laboratoire accrédité par le MDDELCC. Il est facile de prévoir que près de 50 % des coûts d’une ÉES phase II sont attribuables aux seules analyses de laboratoire. Les résultats de ces analyses et les observations sur le terrain du professionnel et de son équipe permettront ainsi de déterminer la nature de la contamination et d’évaluer sommairement l’étendue potentielle de la contamination dans le sol et sur le terrain à l’étude.

ÉTAPES DE LA PHASE I

OBJECTIFS DE LA PHASE II

1. Retracer l’historique du site.

1. Vérifier la qualité environnementale du sol, de l’eau ou de l’air aux endroits où des problèmes environnementaux potentiels ou existants sont reconnus.

2. Visiter le site et les structures. 3. Effectuer des entrevues avec les employés, propriétaires, occupants. 4. Rédiger un rapport.

PHASE II L’ÉES phase II devient nécessaire lorsque les conclusions de la phase I démontrent qu’il y a une indication réelle ou potentielle de contamination sur le site ou qu’il existe un risque réel ou potentiel d’une certaine contamination. La phase II constitue donc une étape de recherche de la vérité (ou des mythes !) et de caractérisation préliminaire du site. Des forages, de l’excavation et des analyses de sols et d’eau souterraine (au moyen de puits de suivis environnementaux) et de surface sont alors nécessaires afin de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminants dans les sols. Cette étape est également encadrée par la norme CSA-Z769-00 et par la Politique du MDDELCC. Le professionnel et son équipe chargée d’exécuter les recherches verront à repérer les secteurs les plus probables où l’on pourrait trouver

2. Chercher la ou les sources de contaminations et évaluer l’ampleur de celle-ci. 3. Préciser de façon sommaire la nature, le degré et l’étendue des contaminants (sol, eau, air) ainsi que l’endroit des bâtiments et des infrastructures touchés (amiante, BPC, plomb, etc.)

PHASE III La phase III, quant à elle, devient nécessaire lorsque des secteurs ou le terrain sont majoritairement contaminés. On parle ici d’une caractérisation exhaustive du site ou des secteurs touchés. Cette étape s’impose afin de mieux cerner les divers problèmes découverts dans les sols, l’eau et l’air et sur la propriété et pour évaluer adéquatement les volumes de sols et d’eau qui pourraient s’avérer problématiques et dont la gestion sera critique. Cette phase permet d’aider au contrôle du projet, à la précision des différentes étapes et de la gestion des coûts rattachés à la décontamination des sols. Ainsi, il pourra être possible de minimiser les coûts en ayant bien déterminé les zones contaminées et, par le fait même, de calculer les volumes à disposer ou à traiter et éviter de procéder dans certains IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER –MARS 2016

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

secteurs ou sur certaines parcelles de terrains où il n’aurait pas été nécessaire d’intervenir. À ce moment, la compréhension des sols, de la stratigra phie, de la géologie et de l’hydrogéologie devient quasi nécessaire, et l’embauche de professionnels dans ces domaines est souvent recommandée afin de bien cerner la problématique. Il est également possible à ce moment de considérer une analyse de risque, comme le stipule la Loi sur la qualité de l’environnement. Cette analyse permet d’évaluer la possibilité de laisser certains types de contaminants sur place (sauf les hydrocarbures) et de mesurer les impacts sur la faune, la flore, l’humain et son environnement en procédant à des évaluations de risques toxicologiques et écotoxicologiques (nous aborderons ces éléments dans un article ultérieur). Ces analyses sont complexes et coûteuses et nécessitent l’embauche de spécialistes dans ce domaine spécifique. OBJECTIFS DE LA PHASE III 1. Déterminer de façon précise la nature et l’ampleur de la contamination. 2. Déterminer les quantités de matériaux contaminés à gérer en fonction des critères et des normes applicables. 3. Constater les impacts de la contamination sur l’environnement et réaliser une première évaluation des risques potentiels. 4. Proposer des interventions qui permettront de bien réaliser la phase IV ou de contrôler les risques et les impacts.

PHASE IV C’est ici l’étape des pics, des pelles et de la machinerie plus spécialisée (pompe, séparateur, etc.) ! On entendra parler également des traitements de décontamination in situ. Après la détermination des zones, des volumes et des problèmes environnementaux en cause, la phase IV est celle où l’on intervient sur le terrain pour résoudre la problématique. Il existe plusieurs approches différentes associées à des budgets très variables, selon les objectifs du client et les usages à venir sur le terrain (voir notre article précédent dans le numéro de l’hiver 2015-2016). On procède alors à l’excavation des sols et à la gestion des eaux contaminées, par une disposition vers un site autorisé ou par un site de traitement ex-situ, où les sols seront décontaminés, nettoyés afin d’être retournés sur le site par la suite. Il existe également diverses méthodes in situ, permettant ainsi d’éviter l’excavation et offrant un traitement à même les sols ou l’eau souterraine. Le tout dépend du type de contamination présente, des quantités de contaminants et de divers aspects techniques sur les plans géologique et hydrogéologique. La phase IV est de loin la plus coûteuse et la plus complexe du projet. Il est primordial d’avoir en main l’ensemble des études et d’avoir clairement indiqué aux différents professionnels impliqués les objectifs de la

décontamination. Une gestion rigoureuse du projet et des équipes sur le terrain s’avère nécessaire ; il importe également de bien documenter le processus et de ne pas avoir peur de prendre le temps de faire rigoureusement les analyses environnementales requises et de planifier soigneusement l’excavation et le remblaiement des sols, le pompage des eaux contaminées, et ce, afin de ne pas créer de contamination croisée et de problématiques avec les sols propres qui sont retournés vers le site et avec les sources d’eaux qui auraient été épargnées. TRAVAUX DE LA PHASE IV 1. Excavation des sols contaminés 2. Pompage de l’eau contaminée 3. Acheminement des matériaux vers un centre de disposition ou de traitement autorisé 4. Traitement in situ ou ex-situ 5. Mesures de mitigation du risque, mesures de confinement, etc.

PHASE V On parle plus rarement d’une phase V, qui en est une de suivis environnementaux. Lorsque certaines interventions sur le terrain sont requises et que des travaux de décontamination ont eu lieu, il s’avère parfois nécessaire de faire un suivi dans les mois et les années à venir. Ces suivis peuvent être demandés ou ordonnés par le MDDELCC ou s’imposer en vue de s’assurer de la qualité de l’eau, de l’air et des sols qui ont été remis en place ou décontaminés par différentes méthodes. On parle alors de suivi de qualité, de suivi des taux de contamination résiduelle ou de secteurs / stratigraphies qui n’auraient pas pu être décontaminés ou qui font l’objet de contrôles suite à une décontamination. La phase V s’étend sur une longue période et nécessite un suivi rigoureux et adéquat par des professionnels qui connaissent le projet et le terrain. Le suivi est effectué afin de confirmer l’atteinte des objectifs de décontamination, de s’assurer de la qualité des eaux souterraines et la surveillance des biogaz qui pourraient s’échapper du site. EN CONCLUSION Les études environnementales s’inscrivent donc souvent dans le cadre de projets de plus grande envergure avec des équipes de travail multidisciplinaires. Le volet environnement est souvent au centre des préoccupations, et il implique les différents intervenants au projet – ingénieur, architecte, urbaniste, biologistes, etc. Il est cependant primordial que tous les intervenants sachent ce qu’exigent les différentes phases de l’ÉES et que le tout soit pris en compte dans les échéanciers et les coûts rattachés au projet et à la mise en place de l’usage prévu ou de la structure souhaitée. Des études bien réalisées, structurées et surtout bien encadrées permettront en fin de compte d’amoindrir les inquiétudes et de réduire les coûts de façon non négligeable.

Sources : Groupe CSA – Évaluation environnementale de site, phase I, norme Z768-01 Groupe CSA – Évaluation environnementale de site, phase II, norme Z769-00 Gouvernement du Québec, MDDELCC, Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés, 1999

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ANALYSE DE MARCHÉ

LA MISE À NIVEAU DES BÂTIMENTS INDUSTRIELS DE MONTRÉAL PASSE PAR LA MAXIMISATION DES ESPACES D’ENTREPOSAGE Benoit Beauchemin

Depuis plusieurs décennies, les villes de Montréal et de Toronto sont en concur-

Expert invité

industrielles et commerciales. La forte croissance du marché industriel de Toronto

rence afin d’attirer sur leur territoire respectif les plus importantes entreprises nous oblige à constater que la province voisine affiche un pouvoir d’attraction plus considérable que le Québec. Plusieurs facteurs expliquent cette situation, dont la réglementation, le fardeau fiscal, mais aussi des facteurs géographiques. Les bâtiments industriels de la région de Toronto totalisent 727 millions de pieds carrés contre environ 325 millions pour le même type de bâtiments dans la région de Montréal. Colliers International remarque que cet écart s’accroît. Depuis 2010, le rythme de croissance du parc industriel de Toronto est presque huit fois supérieur à celui de Montréal. L’inventaire des espaces industriels s’y est accru de 21,4 millions de pieds carrés au cours des six dernières années, contre 2,8 millions à Montréal.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin possède 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Actuellement analyste principal, Intelligence de marché chez Colliers International Canada, il est responsable de la recherche et de l’analyse du marché immobilier industriel et de bureaux au Québec.

Au-delà du nombre de pieds carrés, Toronto dispose d’une plus grande proportion de bâtiments ayant une hauteur libre supérieure à 25 pi, faisant en sorte que les bâtiments industriels y sont mieux adaptés aux besoins des grandes entreprises de distribution qui s’y installent. On y compte proportionnellement cinq fois plus de bâtiments ayant une superficie supérieure à un million de pieds carrés, alors que la faible disponibilité des bâtiments de 200 000 pi2 et plus dans la région de Montréal représente un problème que soulève l’ensemble des courtiers immobiliers. En réalité, l’inventaire des bâtiments industriels de Montréal est vieillissant et pourrait profiter de nouveaux investissements, similaires à ceux que connaît actuellement le marché des locaux de bureaux. Les grandes entreprises de distribution, qui se sont massivement localisées dans les régions de Toronto et de Cornwall au cours des dernières années, sont principalement à la recherche de bâtiments ayant une hauteur libre d’au moins 30 pi. Montréal affiche une pénurie de bâtiments ayant une hauteur libre supérieure à 24 pi. Par conséquent, un moyen pour attirer ce type d’entreprise est de construire ou de

convertir des entrepôts afin d’accroître leur taille, notamment la hauteur de leur plafond. TOUJOURS PLUS HAUT Généralement considérés comme plus efficaces, les bâtiments ayant une hauteur libre élevée offrent bien évidemment plus d’espace vertical pour l’entreposage, ce qui permet de générer plus de revenus sur une même surface de plancher. Au lieu de louer des locaux supplémentaires, il peut être parfois plus rentable pour un locataire d’offrir une compensation financière à un propriétaire pour les coûts de mise à niveau associés à la construction de plafonds plus élevés. La hauteur libre est en effet une des caractéristiques les plus importantes d’un bâtiment industriel, car elle détermine la hauteur de l’espace utilisable dans la structure. Par exemple, la hauteur habituelle pour entreposer une palette et son chargement est de cinq pieds. Cette hauteur est constituée d’une palette d’une épaisseur de 6 po, d’une charge de 48 po et d’une marge de 6 po pour le levage. Cela correspond à cinq chargements de palettes empilées dans un bâtiment ayant une hauteur libre de 26 pi et à six chargements dans un bâtiment de 30 pi. Un bâtiment d’une hauteur libre de 36 pi permettra l’entreposage d’une charge supplémentaire, soit sept chargements. L’espace vertical supplémentaire se traduit par un gain d’efficacité opérationnelle. Une augmentation de la hauteur libre de 4 pi dans un bâtiment passant de 26 à 30 pi représente une hausse de 20% de l’espace d’entreposage. De la même manière, faire passer la hauteur d’un plafond de 30 à 36 pi constitue un gain de 17 % de l’espace total d’entreposage. Il s’agit en fait du principe du gratte-ciel : superposer plusieurs locaux de bureau de même dimension sur une superficie unique.

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ANALYSE DE MARCHÉ

DES AVANTAGES POUR TOUS Les entreprises ayant atteint un rythme de croissance soutenu peuvent davantage tirer profit d’un bâtiment ayant une hauteur libre plus importante afin de réduire leur superficie locative. Avec une surface de dégagement supérieur, la surface de plancher totale nécessaire pour empiler la même quantité de marchandise diminue, ce qui signifie une réduction du loyer annuel pour les locataires. Pour les entreprises qui sont en expansion et qui nécessitent un espace supplémentaire pour leur inventaire, l’augmentation de la hauteur libre leur permet d’accroître leurs revenus, tout en réduisant le coût unitaire d’entreposage.

ÉVOLUTION DE LA HAUTEUR LIBRE MOYENNE DES NOUVEAUX BÂTIMENTS INDUSTRIELS (PIEDS) 30

15 1970

1980

1990

2000

2010

Depuis les 40 dernières années, la hauteur moyenne des bâtiments industriels est en hausse constante, et nous notons une augmentation marquée depuis les années 2000. Les locataires ne sont pas les seuls à bénéficier de cette tendance. Les propriétaires tentent de demeurer concurrentiels sur le marché des infrastructures industrielles de qualité, notamment en minimisant le roulement de leurs locataires. Ils sont à l’affût des caractéristiques de construction recherchées, telle la hauteur libre. Colliers estime que l’écart des taux de location entre les bâtiments offrant des plafonds inférieurs à 25 pi et ceux ayant des hauteurs libres supérieures s’accroîtra au point où les propriétaires constaterons l’obsolescence de leurs bâtiments aux hauteurs libres inférieures. Les investissements afin d’accroître la valeur locative seront alors entrepris. Alors que les centres de distribution nécessitent des bâtiments élevés permettant un espace d’entreposage accru sur un terrain plus petit, les promoteurs de terrains industriels peuvent bénéficier de moindres coûts d’acquisition de 19_DeRico experts-conseils.pdf

13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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11:55

terrain au moment de lancer des projets de développement spéculatifs. Là où les terrains industriels se font rares, la construction de structures plus élevées ou la modification de bâtiments existant afin d’en élever les plafonds constitue une solution de rechange intéressante afin d’exploiter des sites industriels d’une manière rentable. Pour en savoir plus sur cet enjeu important, consultez Cubic Efficiency. Maximising industrial warehouse space, www.collierscanada.com/ fr/news/2015/cubic-efficiencymaximizing-industrial-warehousespace#.Vmrjc0rhDIU

QUÉBEC

DES COÛTS DE CONSTRUCTION PLUS QUE COMPÉTITIFS ! Que nous réserve 2016 sur le plan des coûts de construction ? L’année 2015 tire à sa fin, et l’on constate que les coûts de construction au Québec sont demeurés plus que raisonnables, ayant parfois même baissé. Les résultats de soumissions ont d’ailleurs été en dessous du budget prévu pour plusieurs projets, jusqu’à 15 % inférieurs dans certains cas. D’ailleurs, l’annonce en juin dernier de la réalisation du Centre Vidéotron à un coût moindre que celui prévu initialement constitue un exemple parmi plusieurs projets de construction qui ont profité d’économies, évitant aux promoteurs l’expérience désagréable d’avoir à expliquer les raisons d’un dépassement budgétaire.

Alain Roy, É.A. Expert invité

Valérie Péloquin, ÉCA, ECCQ, LEED® AP

Experte invitée

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Les tables d’indices publiées par la Société québécoise des infrastructures (SQI) confirment d’ailleurs ces propos. L’indice des prix de la construction de bâtiments commerciaux aurait en effet enregistré une baisse au troisième trimestre de 2015. La SQI prévoit que l’inflation moyenne annuelle des coûts au cours de 2015 sera de 0,55 % seulement. Le tableau ci-dessous compare, pour la période 2010 à 2015, les coûts de construction directs pour des projets d’immeubles de bureaux similaires. Les données, présentées en pieds carrés calculés par rapport à la superficie de plancher brute hors sol, montrent une diminution de 6 % des coûts de construction directs en 2015 par rapport à l’année précédente. Le coût de la vie ne cesse d’augmenter ; ce n’est donc pas celui de la main-d’œuvre qui peut expliquer cette baisse puisque la dernière convention collective (2013-2017) liant les entrepreneurs en construction et leurs employés comprend entre autres une augmentation salariale de 2,4 % en 2014, de 2,2 % en 2015 et de 2,3 % en 2016 (selon le site Web de l’Association de la construction du Québec).

QU’EST-CE QUI EXPLIQUE LA BAISSE DES COÛTS DE CONSTRUCTION ? Plusieurs facteurs sont responsables de ce phénomène. Tout d’abord, l’incontournable loi de l’offre et de la demande ! Avec l’achèvement de plusieurs grands chantiers et le surplus de l’inventaire sur le marché de la copropriété, le volume de nouveaux projets immobiliers et de rénovations majeures a reculé au cours des deux dernières années. Entre octobre 2014 et octobre 2015, Statistique Canada indique que la valeur des permis de bâtir aurait diminué de 37,7 % dans la région métropolitaine de Québec et de 16,6 % dans celle de Montréal. La baisse de la valeur du dollar canadien a par ailleurs influé sur le volume des investissements étrangers en immobilier. On a donc pu observer une augmentation marquée du nombre de soumissionnaires pour chaque projet. La compétition est par conséquent devenue plus féroce pour les projets qui démarrent. Nous avons également été à même de constater un accroissement de la disponibilité de la main-d’œuvre. Depuis un an, une baisse de 1,7 % des emplois disponibles dans le secteur de la construction et du nombre d’heures travaillées a été enregistrée.

COÛT DE CONSTRUCTION DIRECTS POUR DES PROJETS DE BUREAUX (« BASE BUILDING ») EN PIEDS CARRÉS DE LA SUPERFICIE DE PLANCHER BRUTE HORS SOL 180 $

Valérie Péloquin est consultante principale en coûts chez Groupe Altus depuis onze ans. Valérie est impliquée dans une variété de projets institutionnels, récréatifs, résidentiels et commerciaux, tant dans les secteurs publics que privés.

160 $ 140 $ 120 $ 100 $ 80 $ 60 $ 40 $ 20 $ -$ 2010

2012

2013

2014

2015

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

QUÉBEC

PRIX DE L’ARMATURE, MARCHÉ NORD-AMÉRICAN 1 100

1041 $

Actuel

Projection

1 000

863 $

$US/Tonne

900 800 700

727 $ Moyenne = 697

696 $

621 $ 570 $

600

550 $

500

506 $ janv-07 avr-07 juil-07 oct-07 janv-08 avr-08 juil-08 oct-08 janv-09 avr-09 juil-09 oct-09 janv-10 avr-10 juil-10 oct-10 janv-11 avr-11 juil-11 oct-11 janv-12 avr-12 juil-12 oct-12 janv-13 avr-13 juil-13 oct-13 janv-14 avr-14 juil-14 oct-14 janv-15 avr-15 juil-15 oct-15 janv-16 avr-16 juil-16 oct-16

400

L’augmentation du taux de chômage ainsi que la diminution de la valeur des permis sont des indicateurs importants d’un ralentissement économique des marchés de la construction et de l’immobilier. Le prix des matériaux et des ressources premières ont aussi légèrement contribué à la réduction des coûts de construction ; on a qu’à penser au prix du baril de pétrole qui a connu une diminution importante cette année. Quant au prix des métaux de base, tels que l’acier, l’aluminium, le nickel et le cuivre, ils sont aussi en décroissance depuis 2013. Seul le zinc a continué de fluctuer. Le prix de l’armature a subi une baisse de presque 25 % depuis le troisième trimestre de 2014, comme l’illustre le tableau ci-dessus. Nous ne pouvons également passer sous silence les effets de désinflation des coûts pour construction (ripple effect) créés par la commission Charbonneau, dont le rapport final a été publié le 23 novembre dernier. Les méthodologies et les outils technologiques mis au point dans les dernières années, comme le BIM (building information modeling ou, en français, modélisation des données du bâtiment), ont aussi permis d’améliorer les processus de développement et de gestion des projets immobiliers. Une plus grande précision dans les budgets et les échéanciers, l’augmentation de l’efficacité des chantiers de construction et la minimisation d’avenants contribuent aussi à la baisse des coûts de construction. Également, plus de projets sont réalisés en mode « gérance de construction », un mode dit plus ouvert. La transparence dans l’industrie de la construction est devenue un besoin essentiel ! Les donneurs d’ouvrage, surtout dans le secteur public, et même les prêteurs / investisseurs exigent qu’un économiste de la construction indépendant certifié fasse 58

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

l’échéancier, à l’intérieur du budget initialement fixé, tout en respectant les critères de qualité et de performance établis au début du projet.

partie intégrante du projet (pour plus d’information, veuillez consulter le site de l’Association des estimateurs et économistes en construction du Québec [AEECQ] et de l’Institut canadien des économistes en construction [ICÉC-Québec]). Ce champ de pratique est encore peu connu au Québec, mais il procure de nombreux avantages pour la santé du projet.

ALORS, QUE NOUS RÉSERVE 2016 ? Comme l’avaient prédit plusieurs spécialistes de l’industrie de la construction, le ralentissement dans ce domaine s’est bel et bien concrétisé en 2015, mais cela reste à notre avis léger et temporaire. Pour 2016, la SQI prévoit d’ailleurs que l’inflation moyenne annuelle des coûts de construction sera de 0,48 %. Selon les dernières prévisions effectuées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les mises en chantier au Québec augmenteront légèrement en 2016. Sur la base de ces divers indicateurs et de notre connaissance du marché, nous prévoyons une hausse très modeste des coûts de construction pour la prochaine année.

Tous ces éléments ont donc engendré une conjoncture favorable à des résultats d’appels d’offres très intéressants. Les marges de profit des entrepreneurs et des sous-traitants sont de plus en plus serrées. Par contre, cela entraîne parfois des répercussions. Il peut être difficile de maintenir la rigueur dans la gestion du projet, d’atteindre les mêmes standards de qualité des ouvrages ainsi que de respecter à la lettre le cadre réglementaire en vigueur lorsque les marges de profit sont minces. Il faut donc redoubler de précautions afin de s’assurer que tous les intervenants impliqués dans le projet pourront réaliser l’ouvrage selon

Dans la ville de Québec, le dynamisme de l’industrie demeure réel, et des projets en cours ou en développement, dont le méga centre hospitalier de l’Enfant-Jésus, les divers projets de développement de haute densité un peu partout sur le territoire — par exemple, ceux annoncés dans le secteur Sainte-Foy, au carrefour Saint-Romuald et à l’aéroport de Québec — favoriseront un léger rattrapage de la baisse subie en 2015.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

LE PRIX ÉTOILE MONTANTE À MARTINE PEYTON Le 24 novembre dernier, Martine Peyton, urbaniste, présidente et fondatrice d’ELEMENTS Planification Urbaine, a reçu le prix Étoile Montante de CREW M. Cette distinction est une reconnaissance décernée à une femme comptant moins de 10 années d’expérience en immobilier commercial et qui s’est démarquée par ses initiatives dans son travail, ses réalisations et son engagement au sein de l’industrie.

NOUVELLE TRANSACTION POUR LE GROUPE MACH Nous sommes heureux de vous annoncer une nouvelle transaction pour le Groupe Mach. En effet, il vient de faire l’acquisition d’une nouvelle propriét : la Plaza Ste-Thérèse, située sur la rue Sicard à Sainte-Thérèse.

LE NOBO, NOUVEAU PROJET DE CONDOS LOCATIFS HAUT DE GAMME UNIQUE À BLAINVILLE Un projet de condos locatifs haut de gamme verra le jour au printemps à Blainville. Le Nobo sera situé en plein cœur du nouveau centre économique de la ville, à proximité de l’autoroute 15. Développé par Constructions Pierjo, il représente un investissement de 20 M$ et comptera au total 4 bâtiments de 20 unités chacun.

AMÉNAGEMENT ÉCOSYSTÉMIQUE Un quartier commercial bien planifié est un quartier où il fera bon vivre et où les entreprises seront heureuses de s’implanter. Les paramètres à étudier comprennent la vue, l’ambiance du site (présence de plans d’eau, de couverts forestiers, de berges naturelles, etc.), la topographie (relativement à l’implantation d’un système de gestion des eaux par exemple), le tracé optimal des routes et des chemins, les contraintes propres au site (pentes, types de sol, présence de milieux humides, sensibles ou protégés, etc.). L’intégration de ces paramètres contribue à augmenter la qualité des projets de développement. T2 Environnement est en mesure de vous aider à augmenter la qualité de votre projet de développement en tenant compte de tous ces paramètres.

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« Le Groupe immobilier s’inscrit parfaitement dans la culture de Colliers », a déclaré Andrew Maravita, directeur général de Colliers International au Québec. « Notre feuille de route de plus de 30 ans nous permettra d’offrir des services élargis aux clients existants et futurs, a indiqué le président du Groupe, André G. Plourde. La forte présence mondiale de Colliers et les ressources dont nous disposerons amélioreront notre capacité à accroître la valeur des actifs des investisseurs immobiliers québécois. »

ÉRIC FORTIER SE JOINT À CADILLAC FAIRVIEW Éric Fortier se joint à Cadillac Fairview à titre de directeur principal de la location dans l’équipe du portefeuille de l’est du Canada. M. Fortier possède une solide expérience en marketing et en location dans l’industrie immobilière. Il veillera à la stratégie de location et de développement de CF Promenades St-Bruno tout en participant à l’élaboration du projet d’expansion et de développement de CF Fairview Pointe-Claire.

LE TAUX D’INOCCUPATION DÉPASSE LES 15 % AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Dans une étude, Newmark Knight Frank Devencore indique que le taux d’inoccupation des immeubles du centre-ville est passé de 9,0 % au début 2015 à 15,5 % ces derniers mois. De nombreux facteurs expliquent cette montée : l’ajout récent d’environ 1,4 million de pieds carrés d’espaces de bureaux ; le redéveloppement d’anciens immeubles industriels pour accommoder des locataires qui préfèrent des bureaux offrant un environnement brique et poutres apparentes ; et des stratégies d’occupation favorisant une diminution de la superficie locative.

COLLIERS INTERNATIONAL ACQUIERT LA FIRME DE COURTAGE MONTRÉALAISE GROUPE IMMOBILIER (MONTRÉAL • QUÉBEC)

AUTRE BAISSE DES INVESTISSEMENTS EN CONSTRUCTION DE BÂTIMENTS NON RÉSIDENTIELS L’investissement en construction de bâtiments non résidentiels a atteint 12,6 milliards de dollars au quatrième trimestre, en baisse de 1,7 % par rapport au trimestre précédent. Ce recul est principalement attribuable à une tendance à la baisse observée au chapitre des dépenses en construction de bâtiments commerciaux et, dans une moindre mesure, en construction de bâtiments industriels.

UN NOUVEAU COMPLEXE IMMOBILIER À LAVAL Le projet Espace Montmorency, un vaste complexe immobilier à usages mixtes à Laval, sera développé sur la base d’un partenariat entre Montoni, Claridge et le Fonds immobilier de solidarité FTQ et visera la certification LEED Or. Évalué à 420 M$, l’ensemble d’une dizaine d’immeubles regroupera des commerces, des bureaux, un hôtel, des lieux de divertissement et des espaces publics. Il offrira plus d’un million de pieds carrés d’aires locatives.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

UN DIAMANT AU CŒUR DE LA VILLE

BROCCOLINI ACCUEILLE ABB CANADA DANS SON NOUVEL IMMEUBLE D’AVANT-GARDE DE TECHNOPARC MONTRÉAL

Robert Lepage a dévoilé en décembre le concept architectural de coarchitecture / in situ / Jacques Plante architecte et BPR / Tetra Tech inc. ing., consortium lauréat du concours d’architecture du Diamant, en compagnie de Mme Marie-Chantal Croft, architecte associée chez coarchitecture, membre du consortium lauréat.

Broccolini a annoncé l’implantation du nouveau siège social d’ABB dans un immeuble en construction du Campus Saint-Laurent de Technoparc Montréal. Cet immeuble de plus de 300 000 pi 2 tirera profit de nombreux principes écologiques de construction et visera l’obtention d’une certification LEED Argent.

Le concept architectural avait séduit le jury lors de ses délibérations grâce à l’équilibre entre son aspect patrimonial et son aspect contemporain. Le concept relève le défi d’intégration urbaine en milieu patrimonial.

« Nous sommes fiers d’accueillir un locataire de cette envergure, a déclaré Anthony Broccolini, chef des opérations. Cela confirme la vision de développement durable que nous déployons depuis maintenant 65 ans. »

« L’insertion du Diamant dans son écrin de la place D’Youville est un geste fort et contemporain, en dialogue avec la mémoire de ce lieu qui a traversé les époques et qui possède un fort caractère identitaire pour la communauté dont nous faisons partie », a déclaré le metteur en scène Robert Lepage, au nom du Diamant.

UN COLLOQUE IMMOBILIER ACCESSIBLE POUR LES PASSIONNÉS DE L’IMMOBILIER C’est le 17 février prochain que le Réseau immobilier de Québec-Lévis, un organisme à but non lucratif qui offre des occasions aux passionnés de l’immobilier d’échanger et de parfaire leurs connaissances du marché, tiendra son tout premier colloque annuel. Pour l’occasion, pas moins de 250 convives sont attendus dans l’enceinte du pavillon Alphonse-Desjardins de l’Université Laval, à Québec.

LE DIAMANT

L’acquisition de la firme de design renommée Andres Escobar & Associés par Lemay permet à celle-ci de bonifier son offre de services en design d’intérieur et lui sert de tremplin vers les dynamiques marchés de New York et du Moyen-Orient. Cette annonce témoigne du désir de Lemay de mieux servir les besoins grandissants de ses clients et d’accroître ses occasions d’affaires sur de nouveaux marchés.

L’entrepreneur général de Québec L’intendant annonce la nomination de Gérard Bouchard au sein de son équipe de direction, à titre de vice-président et directeur général. M. Bouchard, qui a fait sa marque dans le domaine de la construction depuis bon nombre d’années, possède une expérience pointue en développement des affaires. Grand visionnaire, il est également reconnu pour l’étendue de son réseau, son efficacité et son leadership.

EXPLOREZ, OBSERVEZ ET GOÛTEZ MONTRÉAL AU SOMMET !

« Le contraste entre le bâtiment existant du YMCA et la nouvelle salle de spectacles est affirmé par l’insertion d’un volume de verre lumineux qui traverse le site en diagonale, établissant une coupe franche pour mieux réunir ces deux entités, tout en inscrivant le projet du Diamant dans le paysage construit de la place D’Youville », a déclaré Mme Croft, au nom du consortium lauréat.

LEMAY ACQUIERT LE CABINET DE DESIGN ANDRES ESCOBAR

GÉRARD BOUCHARD CHEZ L’INTENDANT

UNE NOUVELLE ADRESSE POUR AVISON YOUNG À MONTRÉAL Depuis le 30 novembre 2015, l’équipe montréalaise d’Avison Young a une nouvelle adresse : 1200, avenue McGill College, bureau 2000 Montréal (Québec) H3B 4G7

À compter du printemps 2016, Au Sommet Place Ville Marie ouvre ses portes. En moins de 30 secondes, dans un ascenseur ultramoderne, vous accéderez aux 44e, 45e et 46e étages de cet édifice emblématique. Vous y découvrirez les attraits de la métropole grâce à un parcours unique qui allie vue panoramique, gastronomie locale et exposition interactive. Il s’agit d’un projet parrainé par plusieurs investisseurs montréalais, dont Alexandre Taillefer.

TOP 10 DES 100 PLUS GRANDES VILLES DU QUÉBEC En s’appuyant sur un indice qui couvre trois grandes catégories – accès à l’information, qualité de l’information et cadre réglementaire en vigueur (nombre de permis, coût, délais, etc.) –, la Fédération canadienne des entreprises indépendantes (FCEI) a classé les 100 plus grandes villes du Québec en fonction des contraintes qu’elles imposent ainsi que de leurs atouts et de leurs faiblesses en matière de réglementation. VILLE

NOTE GLOBALE (SUR 100)

1er

Victoriaville

Cowansville

Thetford Mines

Rivières-du-Loup

L’Assomption

Rimouski

RANG

VENTE D’IMMEUBLES INDUSTRIELS À CANDIAC ET À LAVAL NAI Commercial, représentée par l’Équipe Poitras, annonce la vente de deux immeubles industriels. L’un de 15 893 pi², situé au 130, rue d’Isère à Candiac, et l’autre de 32 000 pi² au 1400, rue Michelin à Laval.

Magog

Sainte-Marie

Sorel-Tracy

10e

Blainville

EN COMMENÇANT PAR LA FIN

LA PERTE D’UN GRAND VISIONNAIRE Disons-le, les élus municipaux n’ont pas toujours été des modèles à suivre en matière de développement urbain. Même aujourd’hui, force est de constater que les choses n’évoluent pas partout à la vitesse grand V. Mais heureusement, dans l’ensemble, des progrès notables ont été réalisés au cours de la dernière décennie.

Après avoir été ministre de la Fonction publique, des Communications puis des Affaires culturelles au cours des années 1970, il est élu maire de Québec pour la première fois en 1989. Il est réélu en 1993, 1997 et 2001. En 1993, à Fez au Maroc, il préside à la création de l’Organisation des villes du patrimoine mondial. En janvier 1995, il devient président de la Communauté urbaine de Québec. Il est alors également vice-président de l’Association internationale des maires responsables des capitales et métropoles partiellement ou entièrement francophones.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Le 5 janvier dernier, nous avons perdu l’un de ceux qui se sont largement distingués sur le plan politique, et notamment à ce chapitre, Me Jean-Paul L’Allier.

Sur le plan du développement urbain, il laisse en héritage le quartier revitalisé Saint-Roch, au centre-ville de Québec, et la renaturalisation des berges de la rivière Saint-Charles. M. L’Allier était toujours disponible pour répondre à nos questions, et ce, avec beaucoup de gentillesse et de courtoisie. Un grand homme très accessible, toujours affable, jamais prétentieux. Merci, Monsieur L’Allier !

Jacques Boisvert Éditeur

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016

Me Jean-Paul L’Allier

6400, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 10 222 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Modernisation des espaces

communs en cours !

UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS 6300, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 6 700 pi2 contigus > Près du Mail Champlain > À 10 minutes du centre-ville > Nouvellement rénové > Nouvel éclairage écoénergétique

2120, av. Victoria Greenfield Park > Jusqu’à 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice

nouvellement rénové

Notre nouveau projet à Brossard n’attend que vous…

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ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. P R O J E T : ESPACE MONTMORENCY, LAVAL

PA R T E N A I R E S :