Immobilier commercial volume 10 - numéro 1 by JBC Média inc.

VOLUME 10 | NUMÉRO 1 | FÉVRIER – MARS 2017

UNE RÉTROSPECTIVE DE NOS GRANDES ENTREVUES (DEUXIÈME PARTIE) EXCLUSIVES

NORMAND BÉLANGER

L’HOMME DERRIÈRE LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

PP 41614528

FAISONS AFFAIRE ENSEMBLE

ESPACES LOCATIFS 1200 AVENUE PAPINEAU, MONTRÉAL Avi Edery 514 337-8151 Stationnement intérieur Près de l’autoroute 720 et du pont Jacques-Cartier Situé à 5 minutes du centre-ville

3773 BOUL. DE LA CÔTE-VERTU, MONTRÉAL Alexandre Cowper 514 337-8151 Excellente localisation, accès facile à l’autoroute 40 et à proximité des autoroutes 15 et 13 Stationnements intérieur et extérieur Facilité d’accès par transport en commun

PLACE LAVAL, LAVAL George Papadakos 514 337-8151 Le plus important complexe de bureaux de Laval Près de tous les services Stationnements intérieur et extérieur Facilité d’accès par transport en commun

3080 BOUL. LE CARREFOUR, LAVAL George Papadakos 514 337-8151 Situé au cœur du quartier des affaires de Laval Près des grands axes routiers (A-15 et A-440) À quelques pas du Terminus Le Carrefour de la Société des transports de Laval Vastes stationnements intérieur et extérieur

1275 BOUL. CHAREST OUEST, QUÉBEC Steven Bouffard 418 681-8151 Bureaux clés en main Espaces de 1 000 à 47 000 pi2 Bail de courte durée Vaste stationnement Excellente accessibilité

505 BOUL. DU PARC-TECHNOLOGIQUE, QUÉBEC Steven Bouffard 418 681-8151 Parc Technologique du Québec Métropolitain Possibilité d’affichage sur l’immeuble visible de l’autoroute Excellentes accessibilité et visibilité

PROPRIÉTAIRE ET GESTIONNAIRE D’ESPACES LOCATIFS BUREAU COMMERCIAL INDUSTRIEL

cominar.com

1 866 COMINAR

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN

EN MODE VERS LE PRINTEMPS. Cadillac Fairview soutient la relève locale en mode.

Cadillac Fairview est fière de s’associer au Collège LaSalle afin d’encourager les étudiants en design de mode. Avec l’opportunité unique d’exposer leurs créations au jardin de CF Carrefour Laval, ils courent la chance de se mériter l’une des trois bourses offertes par Cadillac Fairview. Venez nous visiter et soutenez, vous aussi, la relève.

SOMMAIRE : : VOLUME 10 | NUMÉRO 1

CHRONIQUES 15 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Locaux commerciaux : le taux de vacance en baisse dans la RMR de Montréal Par Jean-François Grenier Marché

des bureaux du centre-ville de Montréal : le vent dans les voiles Par Martine Sirois 23 MOT DE L’IDU 2017 : Soutenir l'élan

Par André Boisclair

24 MONDE MUNICIPAL Aménagement et urbanisme : pour une véritable démocratie participative !

5 MOT DE L’ÉDITEUR Une deuxième rétrospective de nos grandes entrevues Par Jacques Boisvert

7 ENTREVUE À la découverte de projets immobiliers rentables et de Normand Bélanger Par Yasmina El Jamaï 18 GÉNÉRATION MONTANTE Les trains légers sur rail Des initiatives étonnantes à Montréal et ailleurs Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

45 DES PERSONNES D'EXCEPTION De grandes entrevues, accordées par de grands leaders, à lire ou à relire Par Serge Beaucher, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Nathalie Savaria

46 Jean-Yves Germain 49 Peter Simons 52 Eddy Savoie 56 Annie Lemieux 60 Andrée De Serres

26 DONNÉES EN IMMOBILIER L’âge du parc immobilier commercial au Québec

Par Joanie Fontaine

28 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

29 DROITS ET OBLIGATIONS Le trouble de voisinage appliqué au louage commercial

Par Me Sylvie Bouvette

31 QUÉBEC Une saga qui perdure dans le marché des résidences pour personnes âgées

Par Alain Roy

35 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Rue Sainte-Catherine, les piétons et les trottoirs chauffants Par Paul Lewis 37 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Regarder de plus près et découvrir un espace inestimable

Par Pina DeLuca

38 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Un nouveau guide d’intervention pour la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés

Par Frédéric Dufault

64 Richard Hylands

41 COMMERCE DE DÉTAIL Un projet porteur !

68 Richard Bergeron

71 Martin Galarneau

43 ANALYSE DE MARCHÉ L’année 2017 nous dévoilera l’avenir du centre-ville de Montréal

76 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Par Jean Bouchard

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

Par Léopold Turgeon

Par Benoit Beauchemin

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Marie-Ève Groleau, Yasmina El Jamaï et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Pina DeLuca, Andrée De Serres, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Jean-François Grenier, Paul Lewis, Alain Roy, Martine Sirois et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Lan Lephan

UNE DEUXIÈME RÉTROSPECTIVE DE NOS GRANDES ENTREVUES

PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Alain Lambert et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Normand Bélanger : © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

Il y a deux ans, Immobilier commercial regroupait, dans un même numéro à conserver, une trentaine d’entrevues de fond que de grands leaders du secteur de l’immobilier d’ici nous avaient accordées au fil des années. Cela devait être une bonne idée puisque cette édition est maintenant épuisée. Heureusement, un grand nombre de bibliothèques municipales ont reçu et conservé ce magazine, afin d’en assurer la pérennité. Aujourd’hui, nous avons réuni dans cette édition qui amorce déjà la dixième année d’existence du magazine Immobilier commercial les meilleures entrevues publiées au cours des deux dernières années. Il s’agit donc d’une belle occasion de lire celles que vous auriez manquées ou de relire les plus inspirantes. Mais avant, ne manquez surtout pas l’entrevue inédite réalisée avec Normand Bélanger, le grand patron du Fonds immobilier de solidarité FTQ, qui s’est confié à la journaliste Yasmina El Jamaï. Également, vous verrez que ce numéro fourmille d’informations indispensables et de statistiques fort utiles, transmises par nos chroniqueurs experts invités, sur de multiples sujets relatifs à l’immobilier commercial. Je vous souhaite une agréable lecture !

ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Jacques Boisvert Éditeur Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

1002 Sherbrooke Ouest

1000 Sherbrooke Ouest

au premier plan du centre-ville 514 933-3000 â&#x20AC;˘ www.monit.com

ENTREVUE

À LA DÉCOUVERTE DE PROJETS IMMOBILIERS RENTABLES ET DE

Normand

BÉLANGER PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Qu’ont en commun la Tour des Canadiens, le quartier Griffintown, le premier hôtel-boutique à Montréal – Le Germain –, les tout premiers édifices en technologie de l’information (Cité multimédia, CDTI) et en biotechnologie (Centre de développement des biotechnologies de Laval et de Sherbrooke)? Ces projets connus ont bénéficié d’investissements et de l’exper tise du Fonds immobilier de solidarité FTQ, le chef de file au Québec en matière de capital de développement. Vingt-cinq ans après sa fondation, le Fonds immobilier s’est associé à de nouveaux projets audacieux sous la gouverne dynamique et sereine de Normand Bélanger. Découvrons ces projets en gestation en 2017 et les perspectives d’avenir du Fonds immobilier.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

ENTREVUE

e Fonds immobilier, créé en 1991, a également pris part à la réalisation d’innombrables projets d’envergure, dont Technoparc Montréal et Parc technologique du Québec métropolitain, les premiers parcs technologiques à l’échelle provinciale. Outre ces projets rentables, le développement des premières résidences pour aînés comme Le Cherbourg à Brossard, Le Nobilis à Blainville et Le Cambridge à Pointe-Claire a été réalisé en collaboration avec le Fonds immobilier. Sans compter sa contribution à l’édification de logements communautaires et abordables ; ces investissements s’élèvent à 59 M$ et ont permis de construire ou de rénover 2 756 logements de qualité. UN INVESTISSEUR DE POIDS AU QUÉBEC Le Fonds immobilier participe également à la revitalisation de quartiers au Québec. Dans celui qui est devenu le plus branché à Montréal, Griffintown, l’appui financier du Fonds immobilier a été bénéfique notamment à Prével et Devimco,

des partenaires pour la construction de grands ensembles résidentiels, dont le Lowney sur Ville, Bassins du Havre et District Griffin. Outre la revitalisation de quartiers dans la métro pole, le Fonds immobilier contribue à l’émergence de nouveaux secteurs ailleurs au Québec, comme à Charlesbourg où l’Arrondissement 74, l’immeuble résidentiel de 92 unités, est construit en parte nariat avec GCS Développement immobilier. Les copropriétés Les Haltes du Roi ont vu le jour dans le secteur Pointe-du-Lac à Trois-Rivières. Depuis 1991, une multitude de projets totalisant 6,5 G$ ont été développés au Québec avec l’appui du Fonds immobilier et des investissements de plus de 1,6 G$. Conformément à la mission principale de l’organisation, qui consiste à créer des emplois grâce à la participation financière et stratégique à la réalisation de projets immobiliers rentables en partenariat avec des chefs de file du secteur immobilier, 54 500 emplois ont été générés.

YVES LACOMBE, PHOTOGRAPHE

BASSINS DU HAVRE : PRÉVEL, RACHEL JULIEN, CLARIDGE IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

ENTREVUE

BËIQUE LEGAULT THUOT ARCHITECTES

TOUR DES CANADIENS : CADILLAC FAIRVIEW, CANDEREL, CLUB DE HOCKEY CANADIEN IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

HABITATIONS TRIGONE

VIVA-CITÉ : HABITATIONS TRIGONE

UNE GOUVERNANCE AXÉE SUR LA RECHERCHE D’ÉQUILIBRE DANS LES INVESTISSEMENTS « Mon rôle est d’équilibrer le portefeuille du Fonds immobilier en investissant dans des projets partout au Québec », indique Normand Bélanger, le président-directeur général du Fonds immobilier, une entité créée par le Fonds de solidarité FTQ en 1991. « Avant mon entrée en fonction à la tête du Fonds immobilier en 2009, le portefeuille était presque exclusivement concentré dans les villes de Québec et de Montréal. Nous avons étendu avec succès les investissements du Fonds dans plusieurs régions de la province. Pour ce faire, nous sommes soutenus par le réseau régional du Fonds de solidarité FTQ qui nous permet de rencontrer des promoteurs locaux comme à Val-d’Or, Lévis, Jonquière, Rimouski, Gatineau, etc. Aujourd’hui, le Fonds immobilier compte une cinquantaine de partenaires avec qui il conçoit ou réalise des projets partout au Québec. Nous avons également diversifié nos investissements dans divers secteurs immobiliers de manière à en couvrir toutes les classes d’actifs », précise le dirigeant.

Ses 30 ans de carrière au Fonds de solidarité FTQ, durant lesquels il a occupé une variété de fonctions de direction, l’ont certainement aidé à remplir son mandat auprès du Fonds immobilier. Normand Bélanger a grossi les rangs de la première équipe du Fonds de solidarité FTQ dès sa création en 1983 en participant aux différentes phases de son essor. En parallèle, il s’est perfectionné sur le plan de la formation en relations industrielles, en administration, en comptabilité et en finances. Entre 1990 et 2000, il est passé de conseiller financier à directeur, puis de vice-président à viceprésident principal. Ses qualités de négociateur, son sens des affaires et son leadership lui ont valu de mener plusieurs équipes d’investissement au Fonds de solidarité FTQ dans de nombreux secteurs tels que l’aérospatial, la construction, le transport, les exportations, en plus de celui des entreprises en redressement. « Après avoir passé huit ans à la barre du Fonds immobilier, je reste enthousiaste par rapport au secteur de l’immobilier qui m’anime tout autant qu’avant. Je ressens une grande fierté à contribuer IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

ENTREVUE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

à créer des emplois de qualité, à laisser notre marque dans le paysage urbain québécois et à permettre à des ménages à revenu modeste d’habiter un logement de qualité. C’est tout cela, la contribution du Fonds immobilier au développement économique du Québec », déclare Normand Bélanger avec enthousiasme. En outre, les investissements dans les projets immobiliers porteurs ont généré année après année des rendements positifs au bénéfice des quelque 618 000 actionnaires du Fonds de solidarité FTQ. UNE ÉQUIPE D’EXPERTS CHEVRONNÉS POUR LES RÉALISATIONS DE 2017 Interrogé sur le secret de la réussite du Fonds immobilier, Normand Bélanger répond qu’il est dû à la qualité des membres de son équipe d’environ 40 professionnels et à la rigueur déployée pour gérer les projets. Il ajoute : « Nous avons acquis un savoir-faire reconnu dans le domaine immobilier comprenant le développement, la construction, la gestion et la vente des actifs. Notre équipe est composée d’experts en immobilier spécialisés en finances, en investissement, en comptabilité et en questions juridiques. Par conséquent, nos partenaires ainsi que les banques font confiance à notre équipe spécialisée, laquelle croit dur comme fer à la mission socioéconomique du Fonds immobilier. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

Le dirigeant prévoit que 2017 sera une bonne année pour le domaine de l’immobilier. Les perspectives sont favorables dans le secteur résidentiel puisque 36 100 emplois ont été créés en 2016, dont 28 000 sur l’île de Montréal, ce qui aura un effet positif sur l’économie. Par ailleurs, la construction des deux projets phares HUMANITI et Espace Montmorency sera amorcée cette année. L’édifice HUMANITI, situé à l’angle de l’avenue Viger et de la rue De Bleury, au cœur du centreville de Montréal, offrira une vue imprenable sur la place Jean-Paul-Riopelle. HUMANITI, développé par le Fonds immobilier en partenariat avec Cogir immobilier, comportera un hôtel de 200 cham bres, 350 appartements résidentiels locatifs, 140 copropriétés, 70 000 pi2 d’aires de bureaux et 20 000 pi2 de locaux commerciaux. Le projet Espace Montmorency, mis sur pied à Laval par le Fonds immobilier avec Montoni et Claridge, comptera un million de pieds carrés d’aire louable, dont un hôtel, des commerces, une résidence pour aînés et des aires publiques. Espace Montmorency sera adjacent à la Place Bell et au projet résidentiel Urbania 2, qui comportera, à terme, 6 bâtiments et 1 150 copropriétés construites en partenariat avec la Société de développement Urbania. « En amalgamant des classes d’actifs distinctes, nous augmentons la vitesse de développement et de rentabilité de ce type de projets », explique M. Bélanger.

ENTREVUE

Dès la fin de l’année, le projet Vic&Lambert à Saint-Lambert, mis au point en partenariat avec le Groupe LSR Gesdev et Sotramont, devrait comporter 50 copropriétés résidentielles offrant une vue sur la ville de Montréal à deux minutes de marche du Village de Saint-Lambert, rue Riverside. Au 30 novembre 2016, le Fonds immobilier pour suivait la réalisation de 46 projets d’une valeur de 2,7 G$ qui créeront 22 000 emplois au Québec au cours des prochaines années. Il avait à son actif 43 immeubles sous gestion et détenait 17 millions de pieds carrés de terrain à exploiter. « Cela contribuera à la vitalité économique du Québec, d’autant plus que les emplois dans le domaine de la construction sont bien rémunérés, notamment en raison des normes de certification élevées requises pour nos travailleurs », précise le dirigeant.

LEMAY

HUMANITI : COGIR IMMOBILIER

SID LEE ARCHITECTURE

ESPACE MONTMORENCY : GROUPE MONTONI, CLARIDGE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

UN AVENIR ÉDIFIANT Le Fonds immobilier souhaite maintenir son rôle de facilitateur dans le démarrage de projets. « Outre l’ajout de solides partenaires à long terme, nous continuerons d’être à l’affût des dernières tendances dans le domaine immobilier. Dans cette veine, nous avions profité du boum du marché des copropriétés en 2010-2011 en y investissant massivement. Nous avons récemment défini de nouveaux besoins de la part de personnes de 55 ans et plus souhaitant résider plus librement dans un bel espace locatif, ce qui a engendré notre participation dans les bannières Viva-Cité et Lib Boisbriand. Nous explorons actuellement le créneau des résidences pour étudiants. Bref, nous effectuons une veille continue du marché immobilier partout au Québec. Nous privilégions aussi les projets écoresponsables ou visant une certification LEED® comme dans le cas des projets Vic&Lambert, Bassins du Havre et Espace Montmorency. « L’innovation est ma principale source d’inspi ration ! Je suis à l’écoute des partenaires avec lesquels nous évoluons et saisissons des occasions pour créer de nouveaux secteurs, de nouvelles aires de vie et de travail. J’apprécie l’enthousiasme des entrepreneurs à vouloir créer, bâtir et innover! Mon rôle est de matérialiser les choses dans les règles de l’art, selon les normes de l’industrie et dans le respect de notre mission et de nos valeurs, au bénéfice des actionnaires du Fonds immobilier. Le volet social continuera à occuper une place importante, ce qui se traduira par la construction d’autres immeubles à vocation communautaire, sociale ou abordable », assure M. Bélanger.

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LOCAUX COMMERCIAUX : LE TAUX DE VACANCE EN BAISSE DANS LA RMR DE MONTRÉAL PAR JEAN-FRANÇOIS GRENIER

Jean-François Grenier, BSC, MSC

Martine Sirois, É. A.

Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, dévelop pement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée et tendances en commerce de détail). Martine Sirois, directrice Recherche, évaluation et services-conseils Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, évaluatrice agréée depuis plus de 15 ans, a participé à l’évaluation de nombreux portefeuilles immobiliers pour des fonds d’investis sement immobilier (REIT) ainsi que pour sociétés immobilières cotées en bourse.

Bonne nouvelle ! Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a diminué durant la dernière année. Bien que certains secteurs demeurent fragiles, le bilan est globalement positif. Tour d’horizon. Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal a baissé de 0,7 % pour passer de 9,2 % en 2015 à 8,5 % en 2016. Sur un total de 43,5 millions de pieds carrés, cela représente donc 3,7 millions de pieds carrés de locaux commerciaux vacants, soit 91 000 pi2 de moins que l’année précédente. Ces résultats sont tirés du recensement annuel effectué dans ce domaine depuis 2015 par Groupe Altus, un outil de choix pour prendre le pouls du marché. Cette bonne nouvelle cache toutefois une réalité bien différente selon les secteurs. LE COMMERCE DE DÉTAIL EN MUTATION Au cours des 20 dernières années, aucune analyse exhaustive n’a porté sur le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal. Plusieurs études comprenant des échantillons très parcellaires provenant de diverses sources ont souvent fait état d’un taux de vacance moyen d’environ 5 %, toutes catégories de commerces et de lieux confondues. Jusqu’ici, ce pourcentage était donc considéré comme normal ou difficilement compressible. Or, l’enquête d’Altus dépeint une autre réalité. Ainsi, le taux de superficies vacantes serait plutôt de 8,5 % en 2016 et même de 9,2 % en 2015, soit près du double de ce que l’on estimait être la moyenne. Dans ce décompte, on a inclus tous les centres commerciaux de 200 000 pi2 et plus de la RMR, ainsi que 13 artères commerciales situées sur le territoire de la ville de Montréal. Ces résultats fournissent un nouvel éclairage particulièrement pertinent en cette période où le commerce de détail connaît de nombreux bouleversements. Considérablement ralentie

ISTOCK PAR PAULMCKINNON

depuis la crise de 2009, la croissance des ventes de détail est en effet passée d’un taux de 4 à 6 % entre 2000 et 2009 à un faible 1,5 à 4,5 % de 2010 à 2016. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette dégradation : le surendettement des ménages et la stagnation de leurs revenus, le vieillisse ment de la population, mais aussi la forte croissance du commerce en ligne. Par ailleurs, les comportements des consomma teurs évoluent, entraînant une baisse du niveau de qualité de l’offre dans la catégorie des biens mode (vêtements, chaussures, accessoires), les boutiques bas de gamme semblant se multiplier et prendre le pas sur leurs concurrentes de moyenne gamme. Peu à peu, on passe ainsi du prêt-à-porter au « prêt à jeter », ce qui a

1. Les zones recensées couvrent certaines portions des artères commerciales suivantes : Crescent, du Parc, Fleury, Laurier, Masson, Monk, Mont-Royal, Notre-Dame, Ontario, Saint-Denis, Sainte-Catherine, Saint-Hubert, Saint-Laurent.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

nécessairement une incidence sur les loyers des locaux commerciaux. Par ailleurs, la forte poussée du commerce électronique fait en sorte que plusieurs grands détaillants sont en train de réviser leurs plans. Ils mettent la clé dans la porte des commerces les moins rentables et développent des stratégies de vente en ligne. UN BILAN CONTRASTÉ Les secteurs géographiques et les différentes formes de la structure commerciale ne sont pas touchés de façon identique. Les centres communautaires tirent leur épingle du jeu avec un taux de vacance en nette décroissance, passant de 12,1 % en 2015 à 7,8 % en 2016 (–4,3 %). Cette situation est en partie attribuable au fait que plusieurs locaux laissés vacants par la chaîne Target sont de nouveau occupés par des locataires. On note aussi une embellie dans les centres suprarégionaux (de 7,1 à 6,4 %,

une baisse de 0,6 %) et les mégacentres commerciaux (de 7,2 à 5,9 %, une baisse de 1,3 %). Dans le centre-ville de Montréal toutefois, le taux a augmenté de 2,5 %, grimpant de 8,6 % en 2015 à 11,1 % en 2016. Il faut toutefois tenir compte de la fermeture de la locomotive Les Ailes de la Mode au Complexe Les Ailes et de la relocalisation du Canadian Tire de la Place AlexisNihon dans l’ancien magasin Target de cette même galerie marchande. Si l’on exclut ces deux locaux, on obtient plutôt un taux identique à celui de 2015, soit 8,6 %. Quant aux artères commerciales de l’île de Montréal, elles affichent une hausse du taux de vacance de 2 % (de 9,8 à 11,8 %). Enfin, la situation demeure favorable sur la Rive-Nord (–1,5 %), sur la Rive-Sud (–1,5 %) et à Laval (–3,2 %), ce qui semble confirmer le phénomène d’étalement urbain.

MARCHÉ DES BUREAUX DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL : LE VENT DANS LES VOILES

PAR MARTINE SIROIS

Après des années de vaches maigres marquées par un taux de disponibilité croissant, le marché des bureaux rebondit au centre-ville de Montréal. Mais tous ne sont pas égaux devant cette reprise. État des lieux. Selon la plus récente enquête du Groupe Altus, le taux d’inoccupation du marché des bureaux, toutes classes confondues, dans le centre-ville de Montréal a décru de 80 points de base, pour passer de 12,7 % au quatrième trimestre (T4) de 2015, à 11,9 % à la même période de 2016. Cet afflux de locataires va très certainement contribuer à accroître le dynamisme et la vigueur économique du centre-ville. Mais cette statistique camoufle une réalité différente selon la classe des immeubles de bureaux considérés. LA CLASSE A SE PORTE BIEN Ce sont en effet les immeubles de classe A qui bénéficient de cette nette amélioration, avec une diminution de 220 points de base (de 13,2 % au T4 2015 à 11 % au T4 2016). Les immeubles de classe B, quant à eux, ont vu leur taux d’inoccupation se détériorer, affichant une augmentation de 90 points de base (de 12,8 % au T4 2015 à 13,7 % au T4 2016). On remarque un mouvement identique dans le noyau du centre-ville de Montréal, lequel représente plus de 21 millions de pieds carrés, soit près de 41 % de l’inven

taire total de 52 millions de pieds carrés. Ainsi, toutes classes confondues, on note une diminution du taux d’inoccupation de 60 points de base, celui-ci passant de 16,2 % au T4 2015 à 15,6 % au T4 2016. Là encore, ce sont les immeubles de classe A qui tirent profit de la tendance, avec une réduction du taux d’inoccupation de 210 points de base (de 14,7 % au T4 2015 à 12,6 % au T4 2016). De leur côté, les immeubles de bureaux de classe B ont connu une augmentation du taux d’inoccupation de 250 points de base, ce qui a généré une hausse de 19,5 % au T4 2015 à 22 % au T4 2016. UN JEU DE CHAISE MUSICALE? Comment expliquer ce portrait contrasté? La réponse se trouve en partie dans la diminution des loyers des immeubles de classe A. Ainsi, le loyer net effectif (LNE) moyen1 a dégringolé de 13 %, passant de 11,78 $/pi2 en 2015 à 10,41 $/pi2 en 2016. La tendance est identique pour le loyer brut effectif2, avec une réduction de 11,7 %, chutant ainsi de 35,35 $/pi2 en 2015 à 31,64 $/pi2 en 2016. Par ailleurs, le niveau d’incitatifs à la location est passé de 68,78 $/pi2 en 2015 à 77,45 $/pi2 en 2016, ce qui représente une croissance de 12,6 % !

1. Le loyer net effectif LNE se compose de la valeur présente des flux monétaires générés par le bail, tant pour les loyers de base que pour les coûts de location, le tout amorti sur la durée du bail. Les LNE excluent les coûts aux propriétaires et sont actualisés au moyen d'un taux de 10 % annuel composé mensuellement. 2. Le loyer brut effectif est constitué du loyer net effectif plus les frais additionnels (frais d’exploitation et taxes foncières recouvrables du locataire).

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ISTOCK PAR ALPHTRAN

On pourrait donc supposer que de nombreux locataires de bureaux de classe B ont décidé de déménager dans des locaux de classe A, puisque les LNE y sont équivalents, tout en offrant une qualité supérieure et d’alléchants incitatifs. Il n’est pas rare en effet que les propriétaires proposent plusieurs mois de loyers gratuits à leurs nouveaux locataires, souvent jusqu’à un an.

NOS SUPER-SOLUTIONS VOS SUPER-POUVOIRS

Lorsqu’elles changent de locaux, on observe aussi une propension à la densification de la part des entreprises, celles-ci prévoyant moins de pieds carrés par employé. Des locaux pour bureaux neufs, fonctionnels et offrant davantage d’aires communes facilitent la concentration de la maind’œuvre dans une superficie moindre, permettant du même coup aux locataires de réaliser des économies. Cette diminution du taux d’inoccupation va-t-elle s’essouffler ? Il est encore trop tôt pour le dire. Néanmoins, si l’on se fie aux livraisons d’immeubles de bureaux de classe A attendues dans le noyau du centre-ville, la location va bon train. Ainsi, pour la Maison Manuvie située au 900, boul. De Maisonneuve Ouest, seuls 21,1 % des 471 200 pi2 étaient toujours disponibles au quatrième trimestre de 2016. Quant à L’Avenue, en face du Centre Bell, 26,6 % des 76 000 pi2 cherchaient encore preneur à la même période. Mentionnons pour terminer que l’on trouve actuellement dans le centre-ville de Montréal 10 immeubles de classe A et 7 de classe B offrant plus de 50 000 pi2 d’espace contigu. Quant à ceux comportant plus de 100 000 pi2, ils sont au nombre de quatre uniquement de classe A. On note d’ailleurs une diminu tion de l’offre de location des grands blocs contigus depuis le quatrième trimestre de 2015.

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GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

NICOLAS DÉSOURDY

BRIGITTE DUPUIS

Vice-président Location Carbonleo

Directrice du développement des affaires, Opsis

GABRIEL DUTIL

STEPHANIE HART

Vice-président Développement Guimond Construction

Directrice de l’immobilier Groupe Aldo

PHILIPPE KRIVICKY Chef d’exploitation de la division de l’Ontario Société de gestion Cogir

LES TRAINS LÉGERS SUR RAIL

DES INITIATIVES ÉTONNANTES À MONTRÉAL ET AILLEURS PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER, SAUF BRIGITTE DUPUIS

Selon Brigitte Dupuis, directrice, développement des affaires chez Opsis, l’arrivée à Montréal d’un nouveau système de train léger sur rail (TLR) d’ici 2021 donnera certainement une impulsion à la métropole sur le plan socioéconomique. Le Réseau électrique métropolitain (REM) de la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui sera entièrement automatisé et électrique, devrait comporter 27 stations réparties sur un trajet de 67 km et reliant à la fois le centre-ville de Montréal, la Rive-Sud, l’Ouest-de-l’Île, la Rive-Nord et l’aéroport MontréalTrudeau; des connexions avec les autres réseaux de transport sont également prévues.

A 18

vec un service quotidien continu de 5 h à 1 h, le REM constituera la solution idéale pour désengorger Montréal. Par exemple, le temps de parcours estimé pour aller de la Rive-Sud au centre-ville devrait être de 15 à 17 minutes, à une fréquence de 3 à 6 minutes en période de pointe. Les retombées potentielles du REM sont autant environnementales, avec une réduction de gaz à effet de serre estimée à 16 800 tonnes par année, qu’économiques grâce à des retombées évaluées à 3,1 milliards de dollars sur quatre ans pour le produit intérieur brut québécois.

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Le REM représente aussi une mine d’or estimée à 5 milliards de dollars pour le développement immo bilier privé le long du tracé du réseau ! Promoteurs immobiliers, sautez vite sur cette aubaine, car le début des travaux est prévu en 2017. Le phénomène des TLR dépasse largement nos frontières. Nos cinq chroniqueurs de la génération montante se sont intéressés à ces trains récents à Vancouver et à Toronto, ainsi qu’à Shanghai et à Dubaï.

ISTOCK PAR DAVEMANTEL

LE TRAIN LÉGER SUR RAIL DE VANCOUVER

LES TRAINS LÉGERS SUR RAIL AU CANADA Anthony Arquin, avocat associé chez Davies Ward Philips & Vineberg, s’est intéressé à la Canada Line, laquelle relie le centre-ville de Vancouver à la ville de Richmond et à l’aéroport local depuis 2009 : « La ligne électrique automatisée se démarque par sa haute fréquence de service toutes les 3 à 6 minutes et par son impressionnante ponctualité de 99,5 % après 7 ans de fonctionnement. Le nombre d’usagers a bondi de 30 % tandis que le seuil de rentabilité du projet a été atteint en seulement un an ! Grâce à des mesures réglementaires et budgétaires audacieuses, la Canada Line a aussi favorisé l’émergence de projets TOD d’envergure autour des stations et a ainsi contribué à la croissance et à la densification de la région de Vancouver », a-t-il fait remarquer. Philippe Krivicky, chef d’exploitation chez Cogir, s’est penché sur le modèle torontois : l’Union Pearson Express, la ligne du TLR reliant l’Aéroport international Pearson au centre-ville de Toronto depuis 2016. « Malgré le grand nombre de critiques en raison de l’achalandage décevant sur la ligne et des tarifs jugés trop élevés par les usagers, ce projet demeure important pour la croissance économique de la Ville-Reine et s’inscrit dans une stratégie plus large de développement du Grand Toronto visant à faciliter le transport collectif entre les différentes régions et le centre-ville, a-t-il souligné. Cette stratégie inclut le SmartTrack et le métro de Scarborough, deux projets en cours d’évaluation, ainsi qu’une nouvelle voie de contour nement pour décongestionner la ligne de métro Yonge. Des projets de cette ampleur sont essentiels pour influencer favorablement la vitalité des villes de l’avenir. »

LES TRAINS LÉGERS SUR RAIL À DUBAÏ ET À SHANGHAI : DES PROJETS IMPRESSIONNANTS Selon la directrice de l’immobilier chez Groupe Aldo, Stephanie Hart, le transport léger sur rail à Dubaï constitue un incontournable, notamment en raison des standards particulièrement élevés qu’il a surpassés : « À Dubaï, un réseau complet combine avec art la fonctionnalité, la technologie et le design. À l’origine, le réseau répondait à une logique de population en croissance rapide et de congestion aiguë de la circulation, et il a particulièrement bien été planifié et conçu en comparaison avec les autres systèmes de réseau de transport léger. Par exemple, le réseau relie des lieux stratégiques comme les aéroports avec les centres de soins de santé. En outre, dans les centres urbains, les itinéraires sont souterrains, tandis que les trains passent sur des viaducs élevés destinés à agrémenter l’architecture urbaine le long du parcours le reste du temps. Qui plus est, les voies ne croisent jamais d’autoroutes, et les trains sont dotés de systèmes de signalisation et de communication entièrement automatisés et équipés de la fonction sans-fil. Aucun conducteur n’est requis dans les trains. Par ailleurs, il existe également des sections distinctes pour la classe standard et la première classe. Cependant, on peut se demander si le réseau de Dubaï atténue la circulation avec efficacité et s’il encourage l’augmentation d’un achalandage de la part des usagers – outre le fait que la barre établie en matière de TLR est haute par rapport au reste du monde et que des records mondiaux ont été atteints par les Émirats arabes unis. » Pour Stephanie Hart, la réponse est claire : le réseau Dubaï a atteint ses objectifs et avec style ! IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

GÉNÉRATION MONTANTE

Quant à Gabriel Dutil, vice-président Développement chez Guimond Construction, il a abordé le cas du réseau ferroviaire chinois à grande vitesse desservant actuellement plus de 100 villes et transportant annuellement environ 54 millions de voyageurs, ce qui correspond à approximativement autant de passagers aériens aux États-Unis. « C’est le 14 juin dernier qu’a eu lieu l’inauguration de la nouvelle ligne TLR du district de Songiang à Shanghai, en Chine, un projet convoité par Bombardier, mais remporté par son compétiteur Alstom. Ce réseau a été planifié avec une vision stratégique et innovante par le gouvernement chinois, dans un contexte national où le secteur de transport ferroviaire de passagers et la construction de lignes ne sont pas ouverts à la concurrence », explique M. Dutil. Il ajoute : « Alors que le réseau ferroviaire chinois était plutôt ancien et à lente vitesse, les décennies de 2000 et de 2010 ont vu le développement très rapide d’un réseau de lignes à grande vitesse contribuant à moderniser le réseau chinois. Les résultats sont aujourd’hui probants : en 2016, la Chine affirmait qu’elle disposait d’au moins six lignes à grande vitesse rentables. La nation prétendait également qu’elle effectuait des essais avec des trains roulant à 420 km/h pour fonctionner sur le réseau

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domestique ainsi que sur la ligne russe de Moscou à Kazan. Le réseau chinois à grande vitesse dispose de plus de 20 000 kilomètres de voies, une nécessité pour le pays puisque les prévisions indiquent qu’un milliard de voyages devraient être effectués par LGV/TGV d’ici 2030. » Le vice-président, Location chez Carbonleo, Nicolas Désourdy, rappelle que l’engouement pour les trains légers ne date pas d’hier, puisque l’industrie ferroviaire s’était éveillée au Royaume-Uni il y a 200 ans. « À l’époque, le développement des premiers chemins de fer avait permis l’urbanisation et la densification de terrains aux abords de la voie ferrée. Aujourd’hui, les trains légers permettent d’en faire autant », affirme-t-il. M. Désourdy recommande vivement d’adopter le transport en commun et les systèmes de trains légers pour des raisons socioéconomiques et environnementales. « Il a été prouvé que le système de rail diminue la congestion de circulation de 10 %, ce qui génère 100 millions d’euros, précise-t-il. Les impacts environnementaux et sociaux sont également significatifs sur le plan de la réduction des émissions de dioxyde de carbone et de la baisse du nombre d’accidents sur les routes. Il faut adopter le transport en commun, et les systèmes de trains légers sont une excellente façon de contribuer à cette bonne pratique. »

NOUVEAUX DÉFIS POUR DEUX JEUNES LEADERS COLLABORATEURS À LA CHRONIQUE GÉNÉRATION MONTANTE IMMOBILIER COMMERCIAL LEUR SOUHAITE BON SUCCÈS. PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

approche entrepreneuriale préconisée par Philippe Krivicky tout au long de l’exercice de ses fonctions de vice-président exécutif à la division commer ciale de Cogir lui a valu d’être appelé à jouer un rôle encore plus influent au sein de la société de gestion qui fait partie des 66 plus grandes sociétés au Québec. En janvier, notre chroniqueur durant une année pour la rubrique « Génération montante » d’Immobilier commercial s’est envolé vers Toronto avec sa famille pour occuper un poste encore plus ambitieux : celui de chef d’exploitation de la division de l’Ontario de Cogir. Compte tenu de son relogement récent avec sa conjointe et ses deux enfants, M. Krivicky n’a pas chômé ces dernières semaines. En effet, l’installation de la famille dans une nouvelle demeure torontoise, combinée à l’aménagement d’un nouveau bureau

de Cogir au centre-ville de Toronto où il a com mencé son travail le 26 janvier, ne constituait pas une mince affaire. UN HORIZON FAIT D’AUDACE Les défis à venir enchantent le gestionnaire de 35 ans qui a déjà acquis 4 ans de savoir-faire dans le domaine de l’immobilier commercial, en sus de ses 9 ans d’expérience professionnelle dans d’autres secteurs d’activité tels que le conseil stratégique et le commerce de détail. « Cogir souhaite diversifier l’ensemble de ses activités en misant sur l’augmentation de ses parts de marché en Ontario. Je serai donc amené à m’occuper de la gestion d’immeubles et d’actifs, en plus du co-investissement et du développement des affaires », explique M. Krivicky. Le cadre enthou siaste a hâte de mettre en œuvre le plan de IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

GÉNÉRATION MONTANTE

croissance avec ses clients partenaires actuels, mais aussi de réaliser des fusions et des acquisitions. Il prévoit également dès cette année l’exécution d’un plan d’affaires axé sur le développement de nouveaux sites à Toronto et dans le reste de l’Ontario pour saisir les occasions en matière de résidences pour personnes âgées. « Si des occasions se présentent ailleurs au Canada, nous serons également prêts à les prendre en considération », ajoute le jeune gestionnaire. Philippe Krivicky, détenteur d’un baccalauréat en administration des affaires de l’Université de Sherbrooke, possède une solide expérience en développement des affaires qui lui permet d’avoir une perspective globale. Il siège également au conseil d’administration de l’Institut de dévelop pement urbain du Québec (IDU). Il est aussi l’heureux père d’une fille de quatre ans et d’un garçon qui vient de naître en décembre dernier.

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Sa passion consiste, entre autres, à participer à des projets inédits qui influencent positivement la société. « Au sein de Cogir, nous prenons part à des projets innovateurs de repositionnement et de développement de grande ampleur avec des personnes dotées d’un bon esprit d’équipe. Mon employeur m’a confié ce nouveau rôle, car j’ai une attitude d’entrepreneur lorsque je cherche à établir et à maintenir des relations d’affaires. En outre, je vais prendre soin de transmettre la culture d’entreprise gagnante de Cogir en Ontario », précise-t-il. BRIGITTE DUPUIS RELÈVE DE NOUVEAUX DÉFIS CHEZ OPSIS Brigitte Dupuis, notre fidèle coordonnatrice de la chronique Génération montante depuis les débuts de sa parution en janvier 2016, a investi les bureaux d’Opsis dès le début de l’année. Elle y occupe le poste ambitieux de directrice du développement des affaires et elle y met à contribution son expérience dans le domaine du bâtiment d’au moins 12 années. Passionnée de l’immobilier, Mme Dupuis a fait ses preuves dans le domaine, notamment en exerçant plusieurs rôles durant 10 ans chez SNC-Lavalin. Elle a agi comme gestionnaire, développement des affaires et offres de services, puis comme directrice, planification de la commercialisation du programme Bâtiments d’Hydro-Québec, avant de jouer le rôle de gestionnaire, marketing et gestion du savoir à la division Bâtiment. Outre son baccalauréat en communication, la jeune professionnelle a obtenu une maîtrise en administration des affaires pour cadres de l’Université du Québec à Montréal et de l’Université Paris-Dauphine. Brigitte Dupuis a su faire ses marques dans le marché du bâtiment tout en cumulant d’autres atouts, soit le développement des affaires, le marketing et les relations publi ques. Connue dans les cercles du milieu de l’immobilier comme l’IDU, CREW, BOMA, l’ASHRAE et l’AQME, elle possède tous les outils afin de trouver de nouveaux mandats pour son employeur Opsis. Elle s’affaire déjà à dénicher de nouveaux bâtiments à faire exploiter par Opsis, au Québec, au Canada et à l’échelle internationale.

MOT DE L’IDU

André Boisclair

2017: SOUTENIR L’ÉLAN our certains, la vie demeure un long fleuve tranquille ; pour nous, de l’industrie immobilière commerciale, les journées se déroulent plutôt au rythme des exigences du marché, de celles de nos clients et des gouvernements. Si l’optimisme nous gagne tous depuis un certain temps, ce qui frappe, lorsqu’on pense à l’année qui s’amorce, c’est à quel point la conversation entre l’industrie et les décideurs publics va s’intensifier. Voici ce que nous surveillons sur l’écran radar de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) : des investissements majeurs dans les transports collectifs, le Réseau électrique métropolitain (REM) à Montréal, le Service rapide par bus (SRB) à Québec et deux nouveaux projets de loi déposés à l’Assemblée nationale en décembre dernier qui, à la satisfaction générale, donneront plus de pouvoirs aux municipalités. Ajoutez à cela les importants investissements dans nos infrastructures municipales, et nous trouvons là un florilège qui devrait propulser l’économie des grandes villes. En particulier, les textes soumis à l’Assemblée nationale proposent de supprimer le recours au référendum en matière d’urbanisme. Adieu à cette formule lourde et coûteuse qui nuisait à la capacité concurrentielle de l’industrie. De plus, dans le cas de la métropole, Québec ramène à 15 000 m2 la superficie requise pour que le Conseil de ville puisse se saisir d’un projet et l’autoriser. Voilà un outil de plus pour éviter les dérives administratives.

Cet enthousiasme de notre part ne nous soulage pas de notre responsabilité de demeurer attentif. La Ville de Montréal aura dorénavant le pouvoir d’assujettir tout permis de construction résidentielle à la construction de logement social, et tout nous laisse croire qu’elle souhaite étendre la contribution aux fins de parcs à l’ensemble de son territoire. S’il est trop tôt pour juger de l’impact de ces mesures, nous intensifierons nos échanges avec le monde municipal afin de bien connaître les intentions de nos élus. Après tout, 2017 n’est-elle pas une année électorale ? Ces dossiers ne détourneront pas non plus notre attention des enjeux fiscaux. Si le récent budget de la Ville de Montréal a suscité nos applaudissements, il reste, en matière de fiscalité foncière, un important pas à franchir dans la capitale. La valeur du parc résidentiel s’y accroît plus vite que celle du parc non résidentiel, mais la contribution relative de notre industrie augmente plus rapidement que celle des ménages. Il importe de mettre fin à cette distorsion. À vous maintenant de nous dire comment vous voyez l’avenir. L’IDU déploiera de nombreux efforts dans les prochaines semaines afin de bien vous faire entendre. Merci de rester informés et mobilisés. Dans mon cas, voilà pourquoi je demeure fondamentalement optimiste. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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MONDE MUNICIPAL

AMÉNAGEMENT ET URBANISME : POUR UNE VÉRITABLE DÉMOCRATIE PARTICIPATIVE ! Jean Bouchard Expert invité

Le ministre des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire, Martin Coiteux, a déposé en décembre dernier le projet de loi no 122 qui reconnaît officiellement les municipalités comme de véritables gouvernements de proximité. Cette pièce législative majeure, qui résulte directement du travail assidu accompli par l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis le dépôt de son Livre blanc municipal en 2012, constitue une avancée historique pour les municipalités québécoises, en octroyant à ces dernières une autonomie et des pouvoirs additionnels dans différents domaines tels que la fiscalité et les finances, le développement économique, le transport et la gouvernance ainsi que la gestion municipale.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

En matière d’aménagement et d’urbanisme, le projet de loi répond à une demande de longue date du milieu municipal, en proposant des dispositions permettant aux municipalités de délimiter des zones d’intérêt collectif (rénovation urbaine, réhabilitation ou densification) à l’intérieur des quelles aucune modification réglementaire ne serait sujette à l’approbation référendaire. Le sujet suscite des inquiétudes chez certains citoyens ou groupes, qui craignent qu’une telle mesure ne limite la liberté d’expression et la participation citoyenne. Or, les faits tendent à démontrer que l’approche proposée par le gouvernement dans le projet de loi no 122 milite plutôt en faveur d’un renforcement de la démocratie participative locale. Soulignons d’emblée que l’approbation réfé rendaire, sur le plan local, est une spécificité du système municipal québécois. En effet, aucune autre province au Canada n’assujettit l’entrée en vigueur des décisions des autorités locales en matière d’aménagement à un tel mécanisme. Si les principes qui sous-tendent l’approbation référendaire semblent nobles sur papier, le processus peut, dans la réalité, mener malheureusement à certaines dérives et donner pré séance à des intérêts particuliers au détriment

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de l’intérêt collectif. Un nombre d’opposants minime, soit environ 10 % du corps électoral, peut forcer la tenue d’un référendum sur un projet municipal. Les mécanismes prévus actuellement condam nent les citoyens et les élus municipaux à agir dans un mode d’opposition. La majorité peut alors être littéralement prise en otage par une minorité active. Une telle situation ne peut que dévaloriser la démocratie participative et la gouvernance par les élus locaux. C’est pourquoi l’UMQ promeut depuis plusieurs années une approche différente, qui miserait sur la consultation et la collaboration des citoyens en amont des décisions et des projets, et où la population participerait à l’élaboration des plans. Cela contribuerait, de notre point de vue, à valoriser davantage le rôle des citoyens et des élus. Le propositions soumises dans l’ambitieux document législatif présenté par le ministre Coiteux vont tout à fait dans le même sens que ce que préconise l’UMQ. Si les dispositions de ce projet de loi sur l’approbation référendaire sont retenues dans la mouture définitive du texte de loi, les municipalités pourront alors se doter d’une politique d’information et de consultation publique, dans laquelle elles pourront présenter leur approche aux citoyens. L’UMQ sera à pied d’œuvre pour les accompagner dans cette démarche, notamment par de la formation. L’Union avait d’ailleurs publié, en 2012, un guide à l’intention des élus et des gestionnaires municipaux sur cette question, qu’elle pourra actualiser pour mieux outiller ses membres et s’assurer que cette nouvelle approche en matière de consultation et de participation citoyenne bénéficie à l’ensemble de la popu lation et à la vitalité de la démocratie locale.

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L’ÂGE DU PARC IMMOBILIER COMMERCIAL AU QUÉBEC Joanie Fontaine Experte invitée

La ville de Montréal souligne cette année son 375e anniversaire, et celle de Québec fêtait, il y a quelques années déjà, ses 400 ans d’existence. Que reste-t-il, au chapitre de l’immobilier, des premières années de chacune de ces villes ? Bien peu de choses… Parmi les plus vieilles propriétés toujours debout, plusieurs se situent sur le site patrimonial du Vieux-Québec. À cet endroit se trouvent notamment quelques bâtisses datant du 17e siècle. Même si certains édifices historiques ont été conservés dans la province, la plupart ont été détruits à un certain moment de leur existence pour laisser place à des bâtiments plus modernes. Avec de nouvelles constructions qui s’ajoutent chaque année et des immeubles qui disparaissent ou sont rénovés, le parc immobilier se rafraîchit constamment. Il devient donc intéressant d’observer la composition de l’ensemble des immeubles commerciaux au Québec en fonction de l’année de construction. Par bâtiments commerciaux, on entend ici les propriétés à vocations industrielles, commerciales, semi-commerciales ainsi que les multiplex de 12 logements et plus.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

LA RÉPARTITION PAR DÉCENNIES Lorsque les propriétés sont réparties selon la décennie durant laquelle elles ont été cons truites, il est possible de constater que 17 % des immeubles commerciaux toujours présents sur le territoire ont été bâtis dans les années 1970.

ISTOCK PAR PASCAL-L-MARIUS

L’ÂGE DU PARC IMMOBILIER COMMERCIAL Selon les données compilées et analysées par JLR concernant l’année de construction des édifices affichés dans les rôles fonciers1, l’année médiane de construction des immeubles commerciaux est 1970. Cela signifie qu’environ la moitié des bâtiments ont été érigés il y a 47 ans ou plus. Seules les propriétés construites en 2014 ou avant sont incluses dans le calcul de l’âge médian du parc immobilier commercial. La différence dans l’âge médian selon les catégories des bâtisses commerciales est faible, mis à part les propriétés semi-commerciales qui sont sensiblement plus âgées et dont l’année de construction médiane est établie à 1957. Les propriétés industrielles seraient les plus récentes, leur année médiane de construction étant 1977. En fin de compte, les bâtiments commerciaux sont généralement plus vieux que les résidences unifamiliales et les copropriétés qui affichent des années de construction médiane respectives datant de 1978 et 2000.

VIEUX-QUÉBEC

Le nombre d’édifices construits dans les décen nies suivantes est plus faible. En fait, à partir des années 1990, plusieurs promoteurs ont délaissé le secteur commercial pour se tourner vers le marché de la copropriété, ce qui explique le moins grand nombre d’immeubles commerciaux dont la construction date des deux dernières décennies. Par contre, cette tendance semble vouloir s’inverser. Par exemple, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la construction de logements locatifs a repris en 2015 comme en témoigne un bond des mises en chantier de plus de 60 % dans les centres urbains du Québec. Ces dernières ont continué de croître en 2016, mais dans une moindre ampleur.

1. Pour certaines propriétés, l’année de construction n’est pas inscrite au rôle d’évaluation foncière.

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RÉPARTITION DES BÂTIMENTS COMMERCIAUX SELON L'ANNÉE DE CONSTRUCTION

LA RÉGION Les années de construction médiane sont assez similaires partout au Québec. Tout de même, parmi les régions métropolitaines de recensement, c’est à Montréal que les propriétés sont les plus anciennes : environ 50 % des bâtiments datent de 1969 ou avant. Saguenay, avec 1974 comme année de construction médiane, est la région où les immeubles sont les plus récents. Bref, malgré quelques bâtiments historiques situés dans les villes de Québec, de Montréal et de Trois-Rivières, l’âge du parc immobilier à vocation commerciale demeure assez similaire dans l’ensemble, peu importe la région. L’IMPORTANCE DE L’ÂGE D’UN IMMEUBLE Au moment de l’acquisition d’un bâtiment commercial, l’année de sa construction peut en dire beaucoup sur lui. Les propriétés plus âgées occasionnent souvent des frais d’entretien plus importants; il peut s’agir de frais de chauffage plus élevés en cas de mauvaise isolation ou de réparations plus fréquentes. En outre, si l’édifice est considéré comme un bien patrimonial, son propriétaire qui désire le rénover fera face à plusieurs contraintes afin de garder l’apparence d’époque. Toutefois, malgré les désavantages liés aux immeubles d’époque, ceux-ci revêtent souvent un cachet particulier qui peut représenter une plus-value pour plusieurs futurs locataires. De plus, les propriétés plus anciennes sont souvent situées dans les quartiers centraux, un aspect très convoité autant par les ménages qui cherchent un logement que par les entreprises qui désirent s’établir dans de nouveaux locaux. Finalement, comme le secteur de l’immobilier est cyclique, certaines périodes sont plus propices à la construction d’un type particulier d’édifices au détriment des autres, et le genre d’immeubles érigés varie également selon les années. Ainsi, le paysage immobilier évolue avec les différentes tendances et périodes économiques. Il sera intéressant de voir comment les constructions modernes rajeuniront certains quartiers, car le développement immobilier est souvent très localisé.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La transaction qui s’est effectuée au prix le plus élevé au cours de la période est une immense propriété (avec une superficie plus de 2 fois plus vaste que la 2e plus grande bâtisse du top 15). Lors de cette acquisition, un immeuble a été transigé, mais également 2 terrains vacants. Parmi les 15 plus grosses transactions, 10 des propriétés vendues sont situées dans l’agglomération de Montréal.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

11281-11299, boul. Albert-Hudon

Montréal-Nord, Montréal

52 000 000 $

44 352

1240, rue du Square-Phillips

Ville-Marie, Montréal

38 000 000 $

5757, ch. Saint-Francois

Saint-Laurent, Montréal

29 500 000 $

20 277

1 455 $

21700, aut. Félix-Leclerc

Vaudreuil-Dorion

23 400 000 $

4525, boul. Saint-Jean

Dollard-des-Ormeaux

20 250 000 $

2 129

9 512 $

3000, boul. Laurier

Québec

14 600 000 $

1 098

13 298 $

3000, rue Louis-A.-Amos

Lachine, Montréal

14 547 750 $

16 997

856 $

2100-2140, rue Sherbrooke Est

Ville-Marie, Montréal

12 395 825 $

11 971

1 035 $

3400, rue Douglas-B.-Floreani

Saint-Laurent, Montréal

12 300 000 $

16 071

765 $

4267-4271, rue Sainte-Catherine Ouest

Westmount

9 686 000 $

3 523

2 749 $

2025, rue Cunard

Laval

9 500 000 $

11 832

803 $

19500, av. Clark-Graham

Baie-d’Urfé

8 000 000 $

15 228

525 $

100, rue Saint-Jude Nord

Granby

7 850 000 $

11 154

704 $

1255-1275, av. Jules-Verne

L’Ancienne-Lorette

7 375 000 $

4 580

1 610 $

510-560, av. Orly

Dorval

6 800 000 $

11 239

605 $

1 172 $ -

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Le multiplex datant des années 1960 situé au 3655, avenue Papineau sur le PlateauMont-Royal a été vendu à une société basée en Ontario par une entreprise dont le siège social se trouve au Québec. Il s’agit d’un immeuble largement plus vaste que les autres dans le top 15 des plus grosses ventes, comme en témoigne le grand nombre de logements. Le prix le plus élevé par appartement revient toutefois à un autre bâtiment du Plateau-Mont-Royal. La propriété du 4215-4237, rue Saint-Urbain a été considérablement rénovée au cours de la dernière décennie, ce qui explique probablement le prix par logement le plus élevé du classement.

ADRESSE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

3655, av. Papineau

Plateau-Mont-Royal, Montréal

17 985 000 $

121

148 636 $

7 662

1337-1475, boul. du Carmel

Trois-Rivières

12 200 000 $

190 625 $

810, rue Samuel-De-Champlain

Iberville

6 450 000 $

165 385 $

37, av. Roosevelt

Mont-Royal

4 375 000 $

156 250 $

2 488

1 758 $

4435, rue de Bellechasse

Rosemont/Petite-Patrie, Montréal

3 945 000 $

98 625 $

2 589

1 524 $

2810, boul. Henri-Bourassa Est

Ahuntsic/Cartierville, Montréal

3 375 000 $

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DROITS ET OBLIGATIONS

LE TROUBLE DE VOISINAGE APPLIQUÉ AU LOUAGE COMMERCIAL Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Une décision de la Cour d’appel du Québec rendue le 29 mars 2016 (rectifiée le 29 juin 2016) ouvre une brèche pour rendre disponible la notion de responsabilité sans faute dans le cadre d’un bail commercial. Voici ce dont il s’agit1. En février 2010, 9185-4000 Québec Inc. (« 9185 ») signe un bail pour devenir locataire d’un local situé dans un centre commercial afin d’y exploiter un restaurant Amir. L’entreprise apprend alors qu’il y aurait une épicerie Metro au-dessus du local en question. Cependant, 9185 ne saura que bien plus tard qu’il s’agissait d’un entrepôt Metro plutôt que d’une épicerie traditionnelle. Le restaurant ouvre officiellement ses portes en mai 2010. Après que des travaux de réfection de toiture ont été exécutés de septembre à novembre, 9185 constate que le bruit perdure en provenance du local de Metro et qu’il n’est pas uniquement attribuable aux travaux de réfection maintenant terminés. Le 24 novembre 2010, 9185 se plaint de la situation par écrit. Le propriétaire, Centre Commercial Innovation Inc. (« CCI »), en informe Metro en décembre 2010; en février 2011, 9185 intente un recours en annulation du bail et en dommages-intérêts, mais abandonne ensuite les lieux le 11 avril 2011 sans attendre que sa cause soit entendue. La juge de première instance conclut, après l’audition des témoins et de trois experts, à la présence d’un bruit anormal et perceptible dans le restaurant provenant de l’entrepôt de Metro. Cependant, elle statue que les demandeurs n’ont pas établi que la perte du chiffre d’affaires est causée uniquement par le bruit provenant du local de Metro. Elle rejette donc la demande en résiliation de bail et en dommages-intérêts et condamne 9185 à payer les loyers impayés ainsi qu’une pénalité de déguerpissement. La Cour d’appel déclare qu’avant de se prononcer sur la question du lien de causalité entre le bruit et la perte du chiffre d’affaires, la juge de première instance aurait dû répondre en premier lieu à la question suivante : CCI, comme bailleur, a-t-il rempli son obligation de

procurer à son locataire la jouissance paisible des lieux? Comme le prévoit l’article 1854 du Code civil du Québec (« CCQ »), « le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué […] et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ». L’obligation du locateur de jouissance paisible des lieux en est une de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant soit la force majeure, soit la faute d’une personne dont il n’est pas responsable. De plus, le législateur, conformément à l’article 1859 du CCQ, prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de fait que pourraient causer d’autres colocataires. D’ailleurs, l’article 1860 du CCQ précise notamment ceci : « Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. » La Cour d’appel fait ensuite une analogie avec les critères de l’article 976 du CCQ qui traite des inconvénients normaux du voisinage, afin d’apprécier le comportement fautif. Elle déclare que la jouissance normale des lieux s’évalue selon les circonstances de l’affaire et la perception d’une personne raisonnable. Par analogie avec les inconvénients normaux du voisinage, il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les colocataires doivent supporter le bruit et les inconvénients normaux du voisinage, sans cependant être obligés d’en subir les excès. Le caractère anormal et persistant du trouble peut donner lieu, selon les circonstances, à une diminution de loyer ou à une résiliation de bail avec ou sans dommages-intérêts, comme le prévoit l’article 1861 du CCQ qui s’énonce comme suit : « Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de

1. 29185-4000 Québec Inc. et al. c. Centre Commercial Innovation Inc. et Metro-Richelieu Inc. (2016) QCCA 538

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DROITS ET OBLIGATIONS

loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi. » La Cour d’appel reproche à la juge de première instance de n’avoir cherché qu’un lien de causalité entre la faute et le dommage, sans considérer l’obligation de fournir la jouissance paisible des lieux, qui est une obligation de résultat, et à laquelle était tenu le bailleur. La juge ne pouvait donc pas se contenter de rejeter le recours en se basant sur le fait que 9185 n’a pas réussi à démontrer que le faible niveau de chiffre d’affaires découlait néces sairement de la présence d’un bruit. Or, tel n’était pas son fardeau. La jouissance des lieux qui abrite un restaurant ne s’évalue pas en fonction de son chiffre d’affaires. Le simple constat du fait que 9185 subissait un bruit anormal pour un restaurant et que ce bruit provenait de l’entrepôt exploité par Metro aurait dû conduire à l’affirmation que CCI n’a pas rempli sa principale obligation, laquelle constitue l’essence même du contrat de louage. Comment le défaut d’avoir respecté son obligation de jouissance paisible peut-il être sanctionné? Selon l’article 1863 du CCQ, il y a trois possibilités : a) l’exécution en nature ; b) la résiliation du bail ; ou c) la diminution de loyer.

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L’exécution en nature n’a pas été possible puisque, malgré les efforts de CCI pour tenter de diminuer le bruit, cela n’a donné aucun résultat. La résilia tion du bail est possible, bien que dans ce cas il s’agisse d’une résiliation pour perte partielle de la jouissance des lieux. Il importe peu que la perte soit partielle plutôt que totale, car le trouble est sérieux. La tranquillité de la clientèle et l’absence d’ambiance sonore appropriée ne pouvaient être assurées. Quand la résiliation peut-elle prendre effet? Dès qu’elle est devenue certaine, ce qui s’est concrétisé au début du mois d’avril 2011, au moment où 9185 a abandonné les lieux ; c’est la date qu’a choisie la Cour pour résilier le bail ; celle-ci a, par ailleurs, jugé approprié de diminuer de moitié le loyer entre le mois de novembre 2010 et la résiliation au 11 avril 2011. En sus de ce qui précède, un recours en dommagesintérêts distinct de celui en résiliation de bail ou en diminution de loyer est possible. Cependant, à cet égard, la juge de première instance a eu raison de rejeter une réclamation pour perte de profits. De plus, 9185 réclame le montant investi dans ses améliorations locatives, soit 211 345 $. Mais dans ce cas, les dommages-intérêts ne sont accordés que lorsque le locateur commun a fait défaut d’agir avec prudence et diligence. Or, la preuve démontre au contraire que CCI est intervenue de façon diligente auprès de Metro pour corriger la situation. En conséquence, la réclamation pour les améliorations locatives n’a pas été accordée.

QUÉBEC

UNE SAGA QUI PERDURE DANS LE MARCHÉ DES RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES Alain Roy, É.A.

La saga débute à la fin de 2009 au moment où la Ville de Québec dépose son nouveau rôle d’évaluation couvrant les années 2010, 2011 et 2012.

Expert invité

À cette époque, le premier constat porte sur l’augmentation généralisée des valeurs des résidences pour personnes âgées (RPA), comme observé sur le marché, par rapport à celles couvrant le rôle précédent. Mais il se glisse un changement important dans les avis d’éva luation de ces propriétés, celui-ci étant passé sous silence pour une très grande majorité de propriétaires de résidences. En effet, alors qu’autrefois ces immeubles étaient considérés comme étant à caractère résidentiel presque à 100 %, la Ville a modifié leur catégorie en leur attribuant une proportion non résidentielle supérieure, ce qui s’est traduit par l’utilisation du taux d’imposition applicable aux immeubles commerciaux sur une portion de leur valeur. Le taux de taxation commercial étant plus élevé que celui applicable aux immeubles résidentiels, la facture de taxes municipales a évidemment augmenté considérablement pour certaines propriétés. À titre d’exemple, ce simple change ment de catégorie, même avec une valeur stable, a pu générer des augmentations des taxes municipales de l’ordre de 10 à 15 %. Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Comme le permet la Loi sur la fiscalité muni cipale, certains propriétaires se sont alors prévalus de leur droit à une demande de révision administrative afin de contester la classe de taxation non résidentielle de leur immeuble. C’est à la suite de la réponse du 15 octobre 2010 obtenue de l’évaluateur municipal, qui a recom mandé le maintien de la classe non résidentielle, que les contribuables concernés ont dû avoir recours au Tribunal administratif du Québec (TAQ) pour faire entendre leur cause. Comme cela impose certains délais, les années ont passé, et, à l’automne 2012, la Ville a déposé un nouveau rôle d’évaluation pour les années 2013, 2014 et 2015 en maintenant sa position à l’égard des RPA et de la classe non résidentielle devant leur être octroyée. Ainsi, le TAQ n’avait toujours pas rendu son jugement pour le rôle

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de 2010-2012, que de nouvelles demandes de révision étaient déposées pour le rôle 2013-2015 afin que les contribuables puissent préserver leurs droits. Le 23 août 2013, le TAQ rend sa décision dans un jugement de 28 pages et donne raison aux propriétaires de RPA. Cependant, la victoire est de courte durée puisque le 24 janvier 2014, la Ville obtient l’autorisation d’en appeler de ce jugement. Hé oui! Les jours, les semaines et les mois ont passé sans que la division adminis trative et d’appel ne rende jugement. La Ville a donc déposé un nouveau rôle d’évaluation (le troisième!) pour les années 2016 à 2018, affichant la même position quant à la classe non résidentielle des RPA. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

QUÉBEC

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Le 3 février 2016, la division administrative et d’appel confirme la décision rendue par le TAQ, ce qui laisse alors croire que le dossier est clos. Mais comme dit l’adage « jamais deux sans trois », avant l’expiration du délai prescrit, la Ville a fait une demande de révision judiciaire de ces jugements de sorte que les propriétaires de RPA ont dû effectuer une nouvelle demande de révision afin de protéger, encore une fois, leurs droits à l’égard de la classe non résidentielle pour le rôle 2016-2018.

Le TAQ a entendu les parties le 14 décembre dernier, mais le jugement n’est attendu qu’au cours du printemps 2017. Cela fera alors huit ans (2010 à 2017) que l’histoire perdure pour les propriétaires de RPA... qui ont toujours dû acquitter leur facture de taxes en totalité, avant de savoir si un remboursement leur sera dû ! Plus récemment, c’est-à-dire pour le rôle d’éva luation 2016-2018, un autre type de propriété a

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aussi été ciblé par la Ville pour en modifier la classe non résidentielle. Il s’agit des établissements reconnus comme ressources intermédiaires du système de santé (RI). Dans leur cas, la classe a été révisée, faisant passer de 6 à 20 % la portion de leur valeur imposable sur une base non résidentielle. Typiquement, cela s’est traduit par une hausse du fardeau fiscal d’environ 50 % !

Bien que ces dossiers mettent en cause la Ville de Québec, c’est toute la province qui suit le débat puisque ce dernier permettra de mieux définir les balises en matière de taxation non résidentielle pour les RPA et les RI.

Le même processus s‘est alors enclenché. Des demandes de révisions ont été déposées pour quatorze établissements, et la Ville, comme on pouvait s’en douter, a répondu négativement à toutes les demandes. Le cas des RI s’appa rente en effet beaucoup à celui des RPA pour lequel la Ville avait été déboutée à deux reprises jusqu’à présent, en attente de la révision judiciaire. Toutefois, le 2 décembre dernier, la Ville a décidé de faire marche arrière dans les dossiers impliquant les RI en émettant une nouvelle réponse de l’évaluateur qui leur redonne la catégorie résidentielle. Bien que ces dossiers mettent en cause la Ville de Québec, c’est toute la province qui suit le débat puisque ce dernier permettra de mieux définir les balises en matière de taxation non résidentielle pour les RPA et les RI. La Ville a toutefois effectué en parallèle des représentations auprès du ministère des Affaires municipales afin que le législateur modifie la Loi sur la fiscalité municipale au moyen du projet de loi no 122 (augmenter le pouvoir des municipalités qui sont des gouvernements de proxi mité) pour qu’une proportion des bâtiments exploités comme RPA et RI soit reconnue comme étant à usage non résidentiel. Pour l’instant, il n’y a pas eu de changement, mais c’est une histoire à suivre…

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RUE SAINTE-CATHERINE, LES PIÉTONS ET LES TROTTOIRS CHAUFFANTS Paul Lewis Expert invité

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Le réaménagement de la rue Sainte-Catherine débutera en janvier 2018. L’intention est « de repenser profondément le rôle de cette artère, non seulement comme pôle commercial métropolitain, mais aussi comme lieu emblématique de la ville1 ». Voilà toute une commande. Si la rue Sainte-Catherine joue encore un rôle de premier ordre sur le plan commercial, sa position est menacée. La part du centre-ville dans l’offre commerciale de la région métropolitaine a chuté (de 17,5 à 10 % en une vingtaine d’années tout au plus), conséquence notamment de l’ouverture de pôles commerciaux en banlieue, situés dans des secteurs à forte croissance démographique. Pour le réaménagement de Sainte-Catherine, il faut se réjouir de ce que la Ville ait choisi l’audace et l’innovation, notamment en pro pos ant des trottoirs élargis (certains en permanence, d’autres selon les saisons et les événements). La nouvelle rue Sainte-Catherine offrira un environnement plus accueillant aux Montréalais – ceux de l’île et ceux de la banlieue – et aux touristes. L’amélioration des espaces publics est essentielle, pour ramener les clients vers cette artère, même si elle ne suffira pas. Les commerçants devront aussi revoir leur offre et l’accessibilité au centre-ville devra être renforcée, notamment en transport collectif. L’ouverture du Réseau électrique métropolitain pourrait avoir un impact positif sur le centreville, en assurant une meilleure accessibilité sept jours sur sept; mais il pourrait également avoir l’effet inverse, en bonifiant entre autres l’accès au DIX30. Outre l’élargissement des trottoirs, la Ville a décidé que ceux-ci seraient chauffés, pour faire fondre la glace et la neige. Cette technologie ne permettra pas d’éliminer toutes les accu mulations (si elles sont trop rapides, il faudra recourir aux chenillettes), mais elle devrait assurer aux piétons des trottoirs dégagés, donc plus sécuritaires, la plupart du temps. Cette mesure peut surprendre, alors qu’on tente d’imposer Montréal comme une ville d’hiver. Mais en même temps, elle est logique : elle assurera un meilleur usage des trottoirs élargis, sur une plus longue période et, surtout, elle permettra de mieux positionner l'artère par rapport aux pôles commerciaux concurrents,

VILLE DE MONTRÉAL – ILLUSTRATION DAOUST LESTAGE

en améliorant l’expérience client. En effet, l’entretien des rues commerciales laisse trop souvent à désirer, limitant d’autant leur attrac tivité pour des consommateurs qui peuvent se déplacer là où ils le veulent. Les trottoirs chauffants permettent d’étendre un des avantages de la ville intérieure à l’exté rieur et, ainsi, de mieux positionner la rue par rapport aux galeries marchandes du centre-ville. En effet, à l’heure actuelle, la ville intérieure est nettement favorisée, sur le plan de l’entretien ; les trottoirs chauffés contribueront à atténuer les différences et permettront de valoriser la rue. Le chantier que suppose le réaménagement de cette artère demeure préoccupant. SainteCatherine n’est pas Saint-Laurent ou Saint-Denis ; mais un chantier, surtout s’il s’étire sur une longue période, ne peut que nuire aux commer çants. Dans le cas de Sainte-Catherine, le chantier

1. Ville de Montréal (2016). Stratégie centre-ville. Soutenir l’élan. Document de consultation 2016. [En ligne], http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_WEB.PDF.

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

devrait être plus long que ceux de SaintLaurent ou de Saint-Denis. Mais la Ville a appris de ses précédents chantiers sur des artères commerciales.

VILLE DE MONTRÉAL – ILLUSTRATION DAOUST LESTAGE

Occasions de location stratégique IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

Dans le cas de la rue Saint-Denis, la terrasse rouge, qui visait un objectif similaire, n’aurait pas eu l’impact qu’on en attendait, même si elle était remarquable sur le plan du design. Mais il faut dire que Saint-Denis était déjà une rue blessée au moment des travaux.

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On a prévu l’installation d’une structure gonflable pour recouvrir la rue et que l’on déplacera au fil des travaux. Cette structure permettra d’offrir des activités attrayantes, afin de maintenir l’achalandage, malgré les travaux. Il y a dans cette initiative quelque chose de très intéressant. Mais la structure gonflable aura-t-elle les effets escomptés ? Difficile à dire.

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Pour les commerçants, c’est surtout l’acces sibilité qui importe. Sur ce plan, le centreville occupe une position plus avantageuse que les autres artères commerciales, si ce n’est que le transport collectif demeure le principal mode pour y accéder. Une bonne partie des clients de la rue SainteCatherine se trouvent déjà au centre-ville pour le travail ou pour les études. Il ne sera donc pas nécessaire de les convaincre d’y venir; mais il faudra, pour ne pas les perdre, faire en sorte qu’ils puissent accéder à pied aux commerces. La situation sera plus difficile pour ceux qui viennent au centreville pour de courtes périodes, surtout s’ils sont automobilistes; mais ces personnes demeurent peu nombreuses, sauf peutêtre le week-end, où l’accès en transport collectif est nettement moins convaincant que durant la semaine. Il faut se réjouir que la rue Sainte-Catherine ne soit pas reconstruite à l’identique, mais que son réaménagement propose aux Montréalais et aux touristes une rue nettement plus attractive, plus favorable aux piétons. Cela s’impose, les consom mateurs étant nécessairement piétons lorsqu’ils accèdent aux commerces.

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

REGARDER DE PLUS PRÈS ET DÉCOUVRIR UN ESPACE INESTIMABLE Pina DeLuca

En plus de s’inscrire dans la mouvance du développement durable, donner une nouvelle vocation à un local commercial peut engendrer des bénéfices considérables, qu’il s’agisse d’implanter des bureaux ou un commerce de détail. Voici un bref éloge des espaces inusités et de leur potentiel inestimable.

Experte invitée

En ville comme en banlieue, certains locaux et bâtiments dissimulent un potentiel d’aména gement surprenant pour une entreprise. Il s’agit ici de lieux parfois désaffectés, oubliés ou simplement austères que l’on peut littérale ment métamorphoser pour y aménager une entreprise aux activités totalement différentes de celle pour laquelle l’espace avait d’abord été conçu. Donner un second souffle à un espace commercial n’est pas nouveau, certes, mais il existe de plus en plus de ces endroits qui peuvent paraître obsolètes au premier coup d’œil. Il faut cependant y regarder de plus près, car ce lieu anticonformiste pourrait devenir le bureau ou le commerce le plus étonnant qui soit, dans tous les sens du terme.

Pina DeLuca est directrice du dévelop pement des affaires pour Kiva Design. Elle est très active au sein de CREW Montréal ; elle siège au comité Membership et mentorat. Fondatrice de Alliances POP et jadis associée de Avanti Spa, Mme DeLuca se consacre, depuis plus de 25 ans, à servir ses clients avec rigueur et passion.

Repenser l’usage d’espaces moins fonctionnels ou dépassés pour en faire des lieux attrayants et productifs peut donner des résultats surpre nants. Imaginez un bureau d’ingénieurs dans un ancien entrepôt où la lumière naturelle est absente, une compagnie de technologie logée dans un vieux garage automobile ou même un spa aménagé dans un espace sous-terrain vétuste qui servait de rangement. LES DÉFIS DE LA TRANSFORMATION Si vous projetez une expansion ou une rénova tion de votre entreprise, et que votre espace actuel ne suffit plus, vous aimerez peut-être savoir qu’il peut exister, au cœur de votre loca lisation de prédilection, un bâtiment qui ne demande qu’à être transformé selon vos propres standards à un coût de location ou d’achat moindre que celui d’un aménagement traditionnel. Dites-vous bien qu’il est presque toujours possible d’établir toutes sortes d’entreprises dans toutes sortes d’endroits. Si la structure et l’enveloppe du bâtiment sont de bonne qualité, tout devient envisageable ; c’est une question d’ingéniosité et de budget. Mais attention ! Implanter des bureaux ou une boutique dans un lieu inusité exige une approche

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d’aménagement et de design tout aussi inhabi tuelle. Loger des bureaux dans un entrepôt désaffecté ayant peu de fenestrations exige de maximiser les hauteurs, l’éclairage et la ventilation et de choisir de bons matériaux ainsi qu’un mobilier attrayant. Si votre firme d’architecture et de design possède une bonne dose de créativité et de perspicacité, elle en fera un environnement où s’activera la matière grise. Pour les professionnels de l’aménagement, il s’agit souvent de relever des défis techniques hautement stimulants afin de produire un environnement aussi unique qu’impressionnant. LES RESSOURCES INDISPENSABLES Pensez toujours localisation d’abord. Ensuite, mettez un courtier immobilier à contribution et voyez les bâtiments susceptibles de représenter de bonnes acquisitions pour votre entreprise. Ne sous-estimez pas un lieu qui peut vous sembler délabré à première vue. Scrutez-le davantage et montrez-le à un architecte ou à un designer d’intérieur astucieux. Ne minimisez pas non plus l’envergure des enjeux liés à l’aménagement et au design de l’endroit. Établir une entreprise dans des lieux excentriques, que vous tâcherez de ressusciter, peut aussi camoufler une foule de subtilités et de pièges que vous avez avantage à détecter très tôt dans le processus. Le recours à des professionnels de l’architecture et du design demeure toujours votre meilleur gage de sécurité et de succès. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

UN NOUVEAU GUIDE D’INTERVENTION POUR LA PROTECTION DES SOLS ET LA RÉHABILITATION DES TERRAINS CONTAMINÉS Frédéric Dufault

Après des années de travail et d’intenses débats, le ministère du Développement dura

Expert invité

a rendu publique, au courant du mois de juillet dernier, la nouvelle mouture de ce

ble, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) que la plupart des intervenants en réhabilitation de sites et en gestion environnementale connaissent comme la Politique de protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

UN GUIDE QUI CLARIFIE LES RÈGLES Regroupant toute l’information relative à l’encadrement légal et réglementaire des terrains contaminés dans la province, le Guide d’intervention – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés est un recueil où les professionnels, chargés de projets en caractérisation et réhabilitation de sites, agents immobiliers, gestionnaires, municipalités, promoteurs, avocats, etc, trouveront l’ensemble des informations nécessaires à la prise de décision et l’approche à préconiser pour évaluer les niveaux de contamination. À la suite de consultations sur le projet de la nouvelle politique, le MDDELCC a déposé ce guide qui fait la mise à jour des nouvelles pratiques aux normes et à la réalité d’aujourd’hui et constitue un prélude au dépôt de la nouvelle Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés. Le MDDELCC a déjà annoncé que le Guide repré sente le début de modifications en profondeur de la Politique, mais également des textes législatifs et réglementaires touchant de près et de loin aux terrains contaminés et à la réhabilitation de ces derniers. « […] Le présent Guide remplace les sections techniques de la Politique de 1998. Il rassemble les exigences, les façons de faire et les procédures d’intervention prévues aux lois, règlements et guides actuels ainsi que les outils essentiels à une bonne connaissance et une bonne gestion des terrains contaminés.1 »

Selon le MDDELCC, l’objectif avoué du nouveau Guide est de permettre une certaine clarification de toutes les règles applicables, au bénéfice de l’ensemble des intervenants, et de favoriser l’équité des interventions. À la lecture du Guide, on se rend compte que le Ministère a voulu regrouper en un seul document les références aux politiques, aux guides et aux lignes directrices auxquelles les analystes et les respon sables du Ministère font référence à l’occasion de leurs diverses interventions dans le milieu. On peut ainsi voir que le Ministère vise à clarifier ses attentes en regroupant l’essentiel des documents et des références qu’il a émis depuis la Politique de 1998. Le Guide devient donc un outil d’application qui « décrit sous un même couvert l’ensemble des exigences de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) et des règlements, guides

1. Ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC). Guide d’intervention – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés, juillet 2016, p. 1, [en ligne], http://www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/guide-intervention/guide-intervention-protection-rehab.pdf.

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et programmes concernant les terrains contaminés2 ». L’ensemble de ces documents et de ces références se trouvait dans de nombreux documents réglementaires et légaux, gérés par de multiples directions du MDDELCC. Naturellement, le Guide vise les terrains contaminés par des activités anthropiques, donc plus spécifiquement les terrains industriels et commerciaux. Il faut aussi noter que les terrains résidentiels conta minés y sont également assujettis. ISTOCK PAR FOTOFJODOR

Pour les propriétaires fonciers et les ges tionnaires immobiliers et en entreprise, les changements ne sont pas synonymes de grands bouleversements. Il ne faut surtout pas semer la panique et réclamer des études environnementales de sites dès le retour des beaux jours. Mais ce nouveau guide est un outil qui leur permettra de mieux se préparer en vue du processus de diligence, de l’achat ou de la vente de terrain ou à l’échéance d’un bail. LES SOLS ET L’EAU Fait intéressant, le MDDELCC a finalement intégré des changements dans l’approche à l’égard de certains contaminants organiques et de métaux qui étaient réclamés depuis longtemps par le milieu. On y reconnaît notamment les différentes teneurs en métaux présents dans les sols de façon naturelle selon les régions géologiques au Québec. Ainsi, une haute teneur en manganèse en Montérégie, par exemple, ne voudra plus nécessairement signifier que le terrain est contaminé. Les profession nels en la matière pourront donc démontrer que les teneurs relèvent du milieu et non de la contamination anthropique et ainsi laisser les sols en place ou les gérer sans contrainte. Les modifications les plus importantes concernent surtout les critères pour l’eau souterraine et l’eau de surface, où le Ministère vient intégrer les valeurs reconnues dans la réglementation sur les prélèvements d’eau à ceux des critères déjà présents dans l’ancienne politique relative à l’eau de consommation et à l’eau de résurgence.

Cependant, rappelons que les critères « B » et « C » du Guide n’ont pas changé, puisqu’une modification au Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (RPRT) serait nécessaire, et le gouvernement n’a pas encore fait d’annonce à cet égard. Donc, certains critères « A » ont changé pour refléter, comme mentionné plus haut, les teneurs de fonds de certains métaux. Également, les critères de l’eau ont été ajustés afin de traduire les changements effectués depuis les dernières années par les organismes responsables de ces critères et des règlements qui s’y rattachent.

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2. Réseau Environnement. Formation – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés, Automne 2015.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

DES OBLIGATIONS QUI DEMEURENT Les entreprises et les industries qui figurent dans les Annexes IV et V du RPRT sont donc toujours soumises à des obligations de caractérisation et de réhabilitation en vertu de la section IV.2.1 de la LQE, que ce soit au début de l’usage du terrain, au cours du démantèlement des activités ou au moment d’un changement d’usage sur le terrain. Les obligations de décontamination sont toujours les mêmes dans les cas de déversement et de découverte d’une problématique environnementale résultant des activités de l’entreprise, en vertu du premier paragraphe de l’article 20 de la LQE : « Nul ne doit émettre, déposer, dégager ou rejeter ni permettre l’émission, le dépôt, le dégagement ou le rejet dans l’environnement d’un contaminant au-delà de la quantité ou de la concentration prévue par règlement du gouvernement. »

Il est impératif pour les propriétaires fonciers et les gestionnaires immobiliers de ne pas négliger l’aspect environnemental au moment de la transaction et de la mise en place de projets de construction, de rénovation ou d’agrandissement. L’obligation de diffuser certaines informations, comme nous l’avons soulevé dans un article précédent (Usages désignés et cessation d’usage sur un terrain ? Vous avez probablement des comptes à rendre ! – volume 9 - numéro 3 ) est toujours, et encore plus, d’actualité et d’une importance critique. Une consultation auprès de votre profes sionnel de l’environnement vous permettra d’en avoir le cœur net ! Le nouveau Guide et ses fiches techniques complé mentaires peuvent être téléchargés à partir de l’adresse suivante :

www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/guide-intervention/index.htm.

ERRATUM Dans la dernière chronique Environnement et urbanisme (volume 9 - numéro 6), M. Gilles Michaud a été identifié comme coauteur de la chronique par erreur. Également, le tableau publié aurait dû se lire comme suit :

AUTRES TARIFS - MILIEU INDUSTRIEL Tarifs prévus à l'Arrêté ministériel concernant les frais exigibles en vertu de la LQE (non taxables)

ART. ARRÊTÉ

PRODUITS ET SERVICES

13 AOÛT 2016 AU 31 DÉCEMBRE 2017

Art. 2 par. 1 e)

Sous réserve des dispositions du paragraphe f, tout projet concernant un établissement industriel, une carrière, une sablière ou une mine qui requiert un certificat d’autorisation en vertu de l'article 22 de la LQE

1 964,00 $

Art. 4 par. 1 c)

Tout projet concernant un établissement industriel, une carrière, une sablière ou une mine qui requiert une autorisation en vertu de l'article 32 de la LQE

1 309,00 $

Art. 5

Tout projet concernant un établissement industriel, une carrière, une sablière ou une mine qui requiert une autorisation en vertu de l'article 48 de la LQE

1309,00 $

Art. 2 par. 2

Tout autre projet qui requiert un certificat d'autorisation en vertu de l'article 22 de la LQE non expressément mentionné au paragraphe 1° de l'article 2

654,00 $

Art. 4 par. 2

Tout autre projet non mentionné au paragraphe 1º de l'article 4 qui requiert une autorisation en vertu de l'article 32 de la LQE

654,00 $

Source : Ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte aux changements climatiques (2016). Tarifs en vigueur. Repéré à http://www.mddelcc.gouv.qc.ca/ministere/tarification/ministere.htm#ind_autres

Veuillez nous en excuser. 40

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COMMERCE DE DÉTAIL

UN PROJET PORTEUR ! Léopold Turgeon Expert invité

Le Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), parmi l’ensemble des défis qui touchent le secteur, a ciblé trois grands enjeux à partir desquels il pose des actions concrètes : la fiscalité des entreprises, l’allègement réglementaire et l’appropriation des nouvelles technologies. Je vous parlerai aujourd’hui de ce troisième enjeu qui, en somme, touche tous les secteurs de l’économie, que l’on soit fabricant, détaillant, promoteur immobilier ou encore consommateur. Peu importe où l’on se situe dans cette sphère économique, l’appropriation des technologies constitue un enjeu de taille. Mais voyons d’abord en quoi cela est si important.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

POURQUOI S’APPROPRIER LES TECHNOLOGIES ? Deux raisons doivent motiver nos détaillants à faire leurs premiers pas avec de nouvelles technologies : tout d’abord, en raison de la montée fulgurante de certains grands joueurs du numérique comme Amazon et bientôt Alibaba; ensuite, tout simplement parce que le consommateur est rendu là ! Il magasine sur sa tablette ou sur son téléphone mobile, et de plus en plus de personnes franchissent une autre étape et achètent en ligne à l’aide de ces outils. Je vous propose ici de faire un test, non scien tifique sachez-le, mais révélateur : demandez à un groupe d’amis combien ont fait des achats sur le site d’Amazon au cours de la dernière année, notamment durant la récente période des fêtes ; vous serez étonné du résultat. Un récent sondage réalisé par le CQCD avec la firme L’Observateur révèle que 82 % des internautes ont magasiné à l’aide d’un appareil mobile. Attention, ils n’achètent pas tous avec leur appareil, mais ils avouent y faire volontiers leurs premières recherches. Et faute de disposer d’une offre intéressante et concurrentielle, les consommateurs vont de plus en plus franchir cette étape du magasinage et effectuer certains de leurs achats directement sur appareil mobile. Les achats en ligne réalisés sur des sites comme Amazon grugent évidemment des ventes aux détaillants. Lentement et inexorablement. Et comme la marge de profit est relativement

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mince dans certains secteurs d’activité, cela se traduira très certainement par des fermetures de commerces. Ceux qui risquent d’écoper au premier chef sont les artères commerciales et les centres commerciaux. Il est donc crucial d’intervenir rapidement ; le moment n’est plus à la réflexion, mais bien à l’action. C’est pourquoi le CQCD a mis sur pied un projet qui fera école, car il rejoint deux objectifs : aider les détaillants à s’approprier les nouvelles technologies et, ce faisant, favoriser l’émergence d’une nouvelle économie. UNE STRATÉGIE NUMÉRIQUE DÉBUTANT EN JANVIER 2017 Dans le cadre de la vaste stratégie numérique annoncée par le gouvernement du Québec et orchestrée par le ministère de l’Économie, de la Science et de l’Innovation, le CQCD a déposé un ambitieux projet à la ministre Dominique Anglade : propulser le commerce de détail dans l’ère du numérique en accompagnant près de 1 300 détaillants dans leur migration vers la vente en ligne transactionnelle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

COMMERCE DE DÉTAIL

Le projet, qui est déjà en développement au moment d’écrire ces lignes, abordera des enjeux différents : tout d’abord, il vise à aider les petites entreprises ayant du potentiel, mais qui ne disposent pas des ressources adéquates pour franchir ce pas de la vente sur le Web. Et ils sont nombreux, ces commerçants, partout au Québec, qui ont une offre distinctive, inédite et qui ne s’affichent pas encore en ligne. Le CQCD les accompagnera dans toutes les étapes de leur migration, allant de l’établissement d’un diagnostic jusqu’à la mise à ligne, en passant par une solide formation en commercialisation. En second lieu, le projet tiendra compte de détaillants dont les besoins s’avèrent plus complexes. Certains sont déjà présents sur Internet, mais en raison de leurs processus, ils n’atteignent pas leur plein potentiel de vente

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017 annonceur : Demers Beaulne

en ligne. Dans ces cas, le CQCD disposera d’un protocole d’intervention plus élaboré de manière à réellement répondre au besoin des détaillants. DES RÉSULTATS J’ai la ferme conviction que la vitalité économique du Québec passera par des activités économiques, et de tels projets s’inscrivent à cette enseigne. Le discours économique ne doit pas reposer uniquement sur deux fondements, soit les taxes et les impôts, mais doit favoriser des activités économiques dont tous seront les bénéficiaires. Ce projet s’inscrit précisément dans ce virage : favoriser l’éclosion des économies locales, susciter la création d’emplois, augmenter les retombées économiques partout dans les régions. Car soutenir la PME dans sa migration vers le numérique, c’est, selon nous, investir dans une nouvelle économie.

ANALYSE DE MARCHÉ

L’ANNÉE 2017 NOUS DÉVOILERA L’AVENIR DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Benoit Beauchemin Expert invité

Le processus d’urbanisation s’accélère à l’échelle mondiale. Depuis 2008, selon l’Organisation des Nations Unies (ONU), plus de 50 % de la population du monde habite dans les villes. L’ONU prévoit qu’en 2050, la population urbaine atteindra 70 % à l’échelle mondiale, soit une croissance de 2,5 milliards de nouveaux citoyens urbains d’ici 33 ans. Le développement ordonné des villes s’avère d’autant plus important. De tout temps, les villes ont été des moteurs de création de richesse en raison de la concentration des talents et des ressources nécessaires à la croissance et à l’innovation. Développer des villes dont la croissance est soutenable tout en offrant un milieu de vie de haute qualité, voilà l’objectif des municipalités partout dans le monde.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

C’est dans ce contexte que, plus tôt en 2016, la Ville de Montréal dévoilait son plan de relance du centre-ville. Le but est d’en faire un milieu de vie et de travail à forte croissance urbaine. Le document de consultation intitulé Stratégie centre-ville, Soutenir l’élan1 présente les orien tations et les objectifs de la stratégie, devant aboutir à un plan d’action qui doit être déposé en 2017. Le maire de Montréal, Denis Coderre, y affirme d’ailleurs ceci : « Aujourd’hui, ce ne sont plus tant les pays qui sont en concurrence économique les uns avec les autres, mais plutôt les villes et les régions dont elles sont le cœur, les villes-régions. Dans ce contexte, l’enjeu est de tout faire pour développer nos propres talents […] en plus d’en attirer de partout dans le monde et de les retenir, qu’il s’agisse d’individus ou d’entreprises. » Soulignons que la communauté d’affaires a bien accueilli ce document. On y reconnaît en effet, de façon très claire et officielle, que le centreville constitue le moteur économique de tout le Québec, et non seulement celui de Montréal. Le 8 juin dernier, le comité exécutif de la Ville de Montréal a mandaté l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) pour accompa gner le Bureau de projets du centre-ville de

l’arrondissement Ville-Marie, dans le cadre d’une démarche participative visant à définir les orientations de la Stratégie centre-ville. Cette consultation est cruciale pour l’avenir du centre-ville de Montréal, comme le précise l’OCPM : « La Stratégie centre-ville propose une vision d’avenir et des orientations stratégiques pour le centre-ville de Montréal pour les 15 prochaines années. Elle vise à orienter la croissance urbaine vers le cœur de la région métropolitaine en faisant du centre-ville un lieu où il fait bon vivre, travailler, étudier et se divertir. Elle propose d’optimiser le potentiel de dévelop pement en priorisant l’investissement dans les transports collectifs et actifs, en favorisant l’accès aux logements familiaux et à des services de proximité et en bonifiant le rôle prédominant du centre-ville dans l’économie métropolitaine.2 » Le processus de consultation s’est amorcé le 25 septembre dernier, alors que l’OCPM organisait le Grand rendez-vous du centre-ville, lors duquel plusieurs kiosques, des conférenciers, des expositions et une séance d’information présentaient sur les grands enjeux du dévelop pement du centre-ville. Plus de 800 personnes y ont participé. De nombreuses séances de consultation se sont tenues en octobre et en novembre. L’OCPM doit déposer son rapport en 2017.

1. Ville de Montréal. Stratégie centre-ville, Soutenir l’élan, Document de consultation, 2016, 60 pages. [En ligne] http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_WEB.PDF 2. Office de consultation publique de Montréal, http://ocpm.qc.ca/

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ANALYSE DE MARCHÉ

UN CONTEXTE PROPICE À LA RÉFLEXION Cette importante consultation survient au moment où certaines infrastructures-clés de la métropole sont en reconstruction ou font l’objet de réaménagements considérables : reconstruction du pont Champlain et travaux majeurs sur les autres ponts incluant le ponttunnel Louis-Hyppolyte-La Fontaine, réaménagement complet de l’échangeur Turcot, réfection des rues SainteCatherine et Notre-Dame, pour ne nommer que ces projets. De nombreux travaux se dérouleront dans la ville au moins au cours des quatre prochaines années. Ceux-ci transformeront le visage montréalais pour le mieux3.

La modernisation de nombreuses infrastructures stratégiques, les nouvelles tours résidentielles ainsi que le nouveau pont Champlain changeront à jamais le paysage urbain, et la métropole perdra ses allures des années 1960 pour se transformer en un centre culturel et commercial plus moderne et dynamique.

Alors que Montréal est perçue comme un centre culturel important à l’échelle internationale, ses routes, ses ponts et ses échangeurs vieillissants nuisent à son économie. Les travaux actuels contribueront à la modernisation de la ville, à l’image de plusieurs grandes métropoles depuis une décennie. Bien que la circulation et le développement économique souffriront certainement de ces travaux, il y a tout lieu de croire que les choses s’amélioreront une fois qu’ils seront terminés, vers 2020. Le processus de consultation actuel servira donc au redressement du centre-ville au-delà des travaux.

• essor résidentiel avec la construction de logements : 2 500 mises en chantier annuellement, 10 fois plus qu’il y a 20 ans ;

ACCÉLÉRER L’ESSOR EN COURS Le centre-ville connaît déjà un important essor sur plusieurs plans, comme le fait remarquer le conseiller municipal Richard Bergeron, également responsable de la stratégie de développement du centre-ville :

• élan démographique : le centre-ville a accueilli 15 000 habitants en 2016 et s’apprête à en recevoir 10 000 autres, dès la fin des nombreux projets résidentiels en chantier ; • dynamisme des affaires : 250 000 mètres carrés de locaux pour bureaux récemment livrés ou présente ment en chantier ; • essor commercial : plusieurs nouveaux supermarchés d’alimentation, magasins d’ameublement, hôtels et autres commerces. Certains défis se posent néanmoins et devront être relevés dans le cadre de la nouvelle stratégie : développer l’accessibilité au centre-ville en investissement dans le transport collectif, construire davantage de logements destinés aux familles et procurer l’offre de services dont elles ont besoin afin de garantir la qualité de leur milieu de vie et, finalement, s’assurer que le centre-ville offre un environnement concurrentiel pour les affaires. UNE OCCASION À SAISIR Le document Stratégie centre-ville dresse un excellent portrait de l’évolution du centre-ville, de ses carac téristiques actuelles et des chantiers nécessaires à son développement durable. L’année 2017 constituera donc une année importante pour Montréal, alors qu’un plan d’action concret sera déposé pour son centre-ville. Il ne tient qu’aux Montréalais de l’accueillir, de se l’approprier et d’en assurer l’application.

3. Beauchemin, Benoit. Métropole 2.0, Colliers International, Intelligence de marché, 2015, 14 pages

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RÉTROSPECTIVE

DE GRANDES ENTREVUES,

ACCORDÉES PAR DE GRANDS LEADERS, À LIRE OU À RELIRE

DES PERSONNES

D’EXCEPTION Acteurs et actrices de l’immobilier commercial d’ici, ces hommes et ces femmes de talent, issus de toutes les sphères de cet important secteur d’activité économique, se succèdent au fil des ans à la une du magazine. Pour faire suite au numéro à conserver édité il y a deux ans, regroupant une trentaine d’entrevues, nous avons cette fois rassemblé celles publiées depuis. Voilà une belle occasion de lire les entrevues que vous auriez manquées ou de relire les plus inspirantes. Découvrir les parcours souvent atypiques de ces leaders nous permet de connaître non seulement leurs idéaux, les buts et la vision qui les animent, mais aussi les secrets de leur réussite.

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RÉTROSPECTIVE

Jean-Yves

GERMAIN L’HOSPITALITÉ DANS L’ADN

PAR SERGE BEAUCHER, JOURNALISTE

À Québec, le nom Germain a d’abord été associé à quelques bonnes tables. Aujourd’hui, il résonne dans plusieurs provinces ; mais il est dorénavant associé aux hôtels que l’entreprise familiale, toujours en pleine croissance, ouvre l’un après l’autre depuis plus de 25 ans. Entrevue avec Jean-Yves Germain, cofondateur et coprésident du Groupe Germain Hôtels.

Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition février / mars 2015 GROUPE GERMAIN HÔTELS

Quiconque a déjà séjourné dans l’un des 10 hôtels du Groupe Germain, au Canada, en a certainement gardé un délicieux souvenir. Accueil courtois, service atten tionné, confort irréprochable et design distinctif ne sont que quelques-uns des traits qui caractérisent ces établis sements de la bannière Le Germain et des hôtels Alt « au luxe sans superflu ». « Nous sommes vraiment orientés vers le service au client, affirme le coprésident Jean-Yves Germain. C’est dans notre ADN. Nous voulons que le client se sente notre invité et qu’il vive chez nous une expérience agréable. » En plus de ses hôtels, le Groupe Germain exploite quelques restaurants, à Québec, Toronto et Calgary. Tout comme il maintient les activités de la société de gestion immobilière Casot, fondée par Victor Germain au début des années 1970. Mais ce qui stimule vraiment les membres du Groupe, ce sont les hôtels : les 46

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10 existants répartis dans quatre provinces ; et les futurs, qui s’implanteront au cours des prochaines années dans le reste du pays. Christiane Germain, coprésidente du Groupe et sœur aînée de Jean-Yves, assume la responsabilité de l’exploit ation de ces établissements. Elle gère l’ensemble des opérations du parc hôtelier, un actif immobilier de 1,2 million de pieds carrés comprenant 1300 chambres (de 95 000 à 115 000 pi2 par hôtel). Lui s’occupe du développement du parc ainsi que du financement et des partenariats. L’équipe de direction comprend aussi Hugo, le fils de Jean-Yves, Marie-Pier, la fille de Christiane, ainsi que deux viceprésidents. Quant à la « famille élargie », elle compte près de 700 employés, dont un peu moins de 300 au Québec. Depuis 10 ans, le Groupe Germain figure au répertoire des 50 sociétés les mieux gérées au Canada.

TABAGIES ET RESTAURANTS Il faut remonter à 1956 pour assister à la genèse de l’entreprise familiale. Cette année-là, les parents, Victor et Huguette, ouvrent leur première tabagie doublée d’un comptoir-lunch à Sainte-Foy (qui fait maintenant partie de Québec). Jean-Yves et Christiane, qu’une seule année sépare, viennent à peine d’entrer dans le monde. Ils grandiront parmi les clients et, tout en s’amusant, apporteront graduellement leur concours à la bonne marche du commerce, « ne serait-ce que pour classer les bouteilles vides », se rappelle Jean-Yves. Puis, nouveauté à Québec, Victor ouvre un steak house, Le Fiacre, dans le secteur des centres commerciaux du boulevard Laurier. L’endroit acquiert vite une renommée enviable et pave la voie à l’ouverture de nouveaux restaurants, mais cette fois par les enfants, avec l’aide du père : le Cousin Germain et le Saint-Honoré, puis le Saint-Ô, auxquels les jeunes propriétaires, alors dans la vingtaine, apportent une touche très personnelle qui fait courir les foules. « Vous pouvez vous imaginer que, lors de nos rencontres familiales du dimanche soir, ça discutait resto », confie le coprésident. À cette période, la société Casot est déjà en affaires, parallèlement aux activités de restauration. Elle regroupe tous les membres de la famille, y compris le benjamin, Richard – qui, plus tard, fera aussi partie de Germain Hôtels, mais s’en retirera en 2011. Au plus fort de ses activités, Casot détient ou gère pour d’autres propriétaires plusieurs immeubles résidentiels, des immeubles de bureaux et de petits centres commerciaux. Mais la société finit par se départir de plusieurs propriétés. Si elle

demeure active aujourd’hui, elle n’est plus en mode développement, relate Jean-Yves. « Nous avons encore des espaces commerciaux, des entrepôts et des condos prêts à vendre, en tout quelque 400 000 pi2 de superficie, sans actif phare. Une petite organisation immobilière qui gère un portefeuille tranquille, avec une dizaine d’employés. » Tout le contraire de ce que sont devenues les autres activités de la famille. UN VIRAGE AUDACIEUX Retour vers le milieu des années 1980. Dans les restaurants jusqu’au cou, les enfants Germain prennent soudain un virage inattendu… même pour eux. À l’occasion d’un salon sur la restauration à New York, Jean-Yves et Christiane séjournent au Morgans, un hôtel pas comme les autres, où l’ambiance et le design tranchent sur ce qu’offrent les grandes chaînes. Fondé sur un nouveau concept dit d’hôtel-boutique, l’esprit des lieux les séduit immédiatement : « C’est cela qu’il nous faut à Québec ! » Sans expérience dans le domaine, mais possédant des formations en hôtellerie et beaucoup d’audace (« un front de bœuf », dira Jean-Yves, âgé de 32 ans à l’époque), le frère et la sœur décident de vendre un de leurs restaurants pour financer en partie l’achat et la transformation d’un immeuble situé tout près du Fiacre. Ce sera le Germain-des-Prés, premier hôtel-boutique au Canada, ouvert en 1988. « Nos bailleurs de fonds (principalement Desjardins) ont été d’une patience incroyable », souligne M. Germain, le financement de près de 7 M$ n’ayant en fait été complété que six mois après la fin du chantier. Le Germain-des-Prés sera plus tard

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RÉTROSPECTIVE

converti en Hôtel Alt Québec, et le restaurant Le Fiacre deviendra le Bistango. Pour le deuxième hôtel, il faut attendre neuf ans, le temps pour les Germain de regarnir leurs coffres. Mais ce second projet ne sera pas moins audacieux que le premier. Il s’agit de rénover un hôtel du début du XXe siècle dans le secteur du Vieux-Port de Québec, alors complètement abandonné. L’hôtel Le Germain-Dominion (du nom de l’ancien établissement) est ainsi inauguré en 1997. « Ce fut l’un des projets qui ont relancé ce secteur de la ville », se souvient le coprésident, qui donne encore crédit à Desjardins pour le financement, ainsi qu’à Marc Bourgie (des salons funéraires). UNE SÉRIE DE PREMIÈRES Puis, les réalisations s’enchaînent. « Tout de suite après le Dominion, il nous fallait être à Montréal. » En 1999, naît donc le Germain Montréal au pied du mont Royal, premier hôtel-boutique dans la métropole et incursion inédite du Groupe Germain à l’extérieur de Québec. Suivent le premier hôtel en dehors de la province, le Germain Toronto, en 2003, puis, quatre ans plus tard, le premier de la bannière Alt, érigé dans l’aire du Quartier DIX30, sur la Rive-Sud de Montréal. « Avec cette bannière, explique Jean-Yves Germain, nous voulions offrir des chambres moins chères, à prix fixe, de dimensions plus petites que les normes du marché, mais procurant le même confort et le même service que ceux de nos hôtels-boutiques. » Succès presque instantané ! Le Alt Quartier DIX30 fait rapidement ses frais, grâce à la nouvelle formule bien sûr, mais aussi à son emplacement stratégique à la croisée des autoroutes 10 et 30, de même qu’au succès indéniable du centre commercial. Ouvriront ensuite le Germain Calgary, puis deux autres établissements à Toronto, dont un sur le site de l’aéroport Pearson. Enfin, en 2013, naîtront le Alt Aéroport d’Halifax, ainsi que le Alt Montréal, dans Griffintown, le quartier le plus tendance de Montréal. L’une des clés du succès du Groupe Germain Hôtels, comme l’explique le coprésident, est justement le choix de l’emplacement de ses hôtels. Des endroits stratégiques au cœur de l’activité des centresvilles, comme ce sera le cas pour le Alt Ottawa 48

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prévu en 2016 et un deuxième établissement à Calgary en 2017, ou des choix osés dans des quartiers délaissés qui finiront par être revitalisés, comme le Alt Winnipeg, dont l’ouverture est imminente. « Il s’agit de savoir lire le développement à venir d’une ville et de trouver des sites qui vont plaire à notre clientèle », fait valoir M. Germain. D’ICI CINQ ANS C’est d’ailleurs parce que l’endroit idéal et l’occasion favorable n’ont pas encore été trouvés qu’il n’y a, pour l’instant, aucun hôtel Germain à Vancouver. « Mais nous travaillons là-dessus, de même que nous voulons nous établir en Saskatchewan et à TerreNeuve. » Et il faut faire vite, selon le coprésident, car pour donner de la notoriété à une bannière à l’échelle du pays, il faut être représenté partout. « Tous les marchés importants doivent être investis dans un court laps de temps, de sorte que les visiteurs d’une ville qui voient notre nom puissent faire un parallèle avec des hôtels de leur région ». Déjà, en 2015, deux ou trois projets seront donc mis en marche et, d’ici cinq ans, le nom Germain apparaîtra presque à la grandeur du Canada. Pour réaliser ces projets, le Groupe Germain Hôtels dispose d’une solide cagnotte de 80 M$. Cette somme a été amassée par l’entremise du Fonds d’inves tissement Alt Canada, lors d’une campagne de financement tenue en décembre dernier. En 2011, à l’occasion d’une première campagne, le Fonds avait récolté une somme similaire. Parmi les investisseurs figurent la Caisse de dépôt et placement du Québec, Investissement Québec, La Capitale Groupe financier, L’Industrielle Alliance et le Fonds de solidarité FTQ. « Des partenaires importants dont la confiance nous honore », insiste M. Germain, qui souligne aussi le partenariat de premier ordre avec Daniel Gauthier, du Massif de Charlevoix. Pour le Groupe Germain Hôtels, l’aventure ne s’arrê tera cependant pas avec les projets canadiens. « Le nord-est des États-Unis sera un marché naturel pour nous, une fois que nous aurons complété notre offensive ici. » Et l’Europe ? « Tant que nous sommes capables de maintenir un bon rythme de croissance, de garder le momentum et de continuer à innover, il n’y a pas de plafonnement en perspective, répond Jean-Yves Germain. Nous avons une bonne relève ; pour ma part, même à 58 ans, je n’ai pas l’intention de prendre une retraite de sitôt ! »

Peter

SIMONS

« CONSTRUIRE UNE ENTREPRISE EST COMME RÉALISER UNE ŒUVRE D’ART » PAR NATHALIE SAVARIA,, JOURNALISTE

Au moment où de grandes bannières baissent pavillon, emportées par la tourmente qui secoue le commerce de détail, La Maison Simons poursuit son expansion canadienne. Lumière sur les éléments qui contribuent à la différencier. Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition juin / juillet 2015 JBC MÉDIA PAR FRANCE QUIRION

Une interview avec Peter Simons, 51 ans, l’homme qui préside aux destinées de La Maison Simons fondée il y a plus de 175 ans, entraîne les interlocuteurs bien au-delà d’une discussion sur le commerce de détail. C’est d’abord un rendez-vous avec l’histoire, mais aussi une réflexion sur le rôle de l’entreprise au sein de la société. Avec son frère Richard, qui occupe la fonction de vice-président, Peter Simons dirige l’entreprise créée en 1840 par leur aïeul, John Simons, fils d’un Écossais arrivé dans la région de Québec en 1812. De la petite boutique sise près de la porte Saint-Jean à Québec au 20, côte de la Fabrique, en passant par le grand magasin de Place Ste-Foy, à l’expansion territoriale vers Montréal puis à l’extérieur de la province, La Maison Simons a pu compter sur le travail de cinq générations de dirigeants pour asseoir sa réputation et assurer sa pérennité.

Pourtant, tout n’était pas joué d’avance pour Peter et son frère, qui auraient pu faire autre chose, à l’instar de leurs deux sœurs, dont l’une travaille dans le domaine de la santé et l’autre, en journalisme. « Il n’y a jamais eu de pression de la part de mes parents pour que nous entrions dans l’entreprise familiale. Ils voulaient qu’on se scolarise bien et qu’on trouve quelque chose que l’on aimait. Bien sûr, j’ai vu mon père partir au travail heureux tous les jours. Il travaillait très fort et ne se plaignait jamais. Il aimait travailler. Je pense que le plus beau cadeau que l’on puisse donner à ses enfants est de montrer que le travail peut être un plaisir et que servir les gens peut le devenir aussi. » À la veille d’achever ses études universitaires en sciences pures, en économie puis en administration des affaires, Peter Simons, 22 ans, décide, à l’invitation de son père, d’intégrer l’entreprise – où il avait déjà travaillé durant ses études l’été et les congés des fêtes. Il grandira IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

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avec elle et occupera au fil des ans divers postes avant d’accéder à la présidence en 1996. Un rôle qu’il apprécie, mais qui comporte aussi une certaine pression. « D’un côté, cela me donne beaucoup de fierté. Notre histoire est riche, et elle nous enseigne beaucoup de choses, sur le plan tant professionnel que personnel. D’un autre côté, cela ajoute un poids et entraîne une certaine responsabilité. J’ai le désir de vouloir bien faire et de veiller à la pérennité de l’entreprise familiale. Je dois m’assurer qu’elle joue son rôle non seulement comme organisation, mais également comme acteur dans la trame communautaire et auprès de tous les gens avec qui je travaille. » UN MONDE EN ACCÉLÉRÉ En fait, depuis l’époque de son père, les choses ont bien changé et se sont surtout accélérées, notamment en raison de la concurrence mondiale accrue et de la progression du commerce électro nique, ce qui augmente la prise de risque. « L’entre preneuriat comporte beaucoup de décisions et génère une bonne dose de stress et de travail. Construire une entreprise est comme réaliser une œuvre d’art », déclare le PDG de La Maison Simons, qui emploie plus de 2 000 personnes dans ses neuf magasins et qui se trouve actuellement en phase de croissance. Afin de demeurer concurrentielle, mais aussi « pour se donner plus de liberté dans les achats et la création de produits et de services », l’entreprise a en effet choisi de poursuivre son expansion hors des limites de la province. D’après le dirigeant, « la croissance et l’ouverture vers Montréal nous ont donné la capacité d’entreprendre des projets de plus grande envergure ». En effet, ils sont de taille. Et Peter Simons espère avoir pris la bonne décision. Après un premier magasin au West Edmonton Mall, ouvert en 2012 et qui, selon le PDG, connaît une belle croissance, Simons a surpris le monde des affaires en annonçant l’ajout de cinq magasins d’ici 2017 : en août prochain, un magasin de 80 000 pi2 sera inauguré aux Promenades de Hull à Gatineau ; en octobre, un magasin de plus de 100 000 pi2 ouvrira ses portes au Park Royal Shopping Centre à West Vancouver, suivi d’un autre de plus de 110 000 pi2 au Square One à Mississauga, en mars 2016. Le Rideau Centre d’Ottawa accueillera un magasin de 100 000 pi2 en août 2016, et, finale ment, un autre de plus de 90 000 pi2 sera établi au Lancaster Building à Calgary en mars 2017. Et ce n’est pas tout, puisque deux autres emplacements sont en cours de planification à Yorkville et à Scarborough. 50

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À L’ÈRE DE LA TECHNOLOGIE Si l’entreprise mise sur une stratégie d’expansion de ses magasins, elle a aussi intégré le commerce électronique dans son modèle d’affaires. En 2010, Simons a créé un site transactionnel qui lui a permis de s’ouvrir au marché canadien. Aujourd’hui, les articles de sa boutique en ligne sont également offerts aux États-Unis. Bien que les ventes sur le Web ne représentent qu’une faible proportion du chiffre d’affaires de l’entreprise – moins de 10 %, selon son dirigeant –, elles connaissent une croissance importante, et le commerce électronique demeure une priorité. « Il faut comprendre que le commerce en ligne représente une partie essentielle du service à la clientèle, explique Peter Simons. C’est avant tout la construction d’une vertèbre technologique qui nous permet à la fois d’assurer et de gérer notre service à la clientèle en ligne et en magasin. » BÂTIR DES RELATIONS À LONG TERME Pour assurer son expansion, La Maison Simons s’est associée à des partenaires qu’elle a choisis avec soin et avec qui elle a bâti des relations à long terme. C’est ainsi que Simons travaille depuis environ 30 ans avec la firme LemayMichaud Architecture Design. « Nous choisissons des équipes de design, d’architectes et de constructeurs qui comprennent ce qu’on essaie de créer comme environnement. Ce n’est pas facile de construire des magasins Simons, explique le PDG qui est aussi responsable de ce volet de la gestion. Ce n’est pas un entrepôt. Le but n’est pas de créer simplement une boîte pour le moins cher possible. On a fait un choix. On croit dans le design, dans une allure urbaine. » Voilà aussi la raison pour laquelle l’entreprise sélectionne avec soin les lieux où elle implante ses magasins, dans des pôles marchands porteurs et des centres commerciaux de renom, ainsi que leurs propriétaires, parmi lesquels figurent Cadillac Fairview, Ivanhoé Cambridge et le Groupe Oxford. « Ça prend un propriétaire particulier pour faire affaire avec nous, déclare Peter Simons. Il faut qu’il ait un côté entrepreneurial et qu’il comprenne que l’on ne peut pas tout mettre en chiffres. » Pour le financement, Simons mise également sur des relations durables. Société à capital fermé, l’entreprise fait affaire avec la Banque de Montréal depuis 1847 et, plus récemment, avec la Banque Nationale. Dotée de solides appuis financiers, elle ne planifie pas d’entrer en Bourse. Et si des acheteurs se sont déjà présentés – « nous recevons une offre tous les six mois », mentionne le PDG –, les deux frères Simons n’ont pas l’intention de

vendre ni non plus d’ouvrir des magasins à l’extérieur du pays. L’ART DE CRÉER UNE EXPÉRIENCE UNIQUE La quête d’un concept et d’un lieu unique, qui va au-delà du simple magasinage et qui allie la forme et la fonction, est probablement ce qui distingue le plus Simons de ses concurrents. Pour son PDG, elle est au cœur de l’expérience client. « Le magasin, c’est une mise en scène, le canevas sur lequel va s’inscrire une relation humaine. Je crois beaucoup à l’environnement physique, c’est une facette de l’expérience, mais le plus important demeure le contact humain. » En fait, outre les articles de mode et de décoration sélectionnés avec soin par une équipe de plus de 50 acheteurs qui sillonnent la planète, les marques et les collections maison qui font la renommée de Simons ainsi que les vêtements de designer d’ici et d’ailleurs, c’est la recherche d’une ambiance particulière propice aux échanges qui préoccupe le dirigeant. À ce titre, l’art et la culture occupent une place de choix dans ses magasins. « J’ai toujours trouvé étrange qu’il faille aller au musée pour voir des œuvres d’art », commente le PDG. En visitant le site Internet de l’entreprise, on y découvre le nom de tous les artistes dont l’œuvre est exposée en magasin : Guido Molinari à Montréal, Rachel Denny à Anjou et Unitfive Design à Edmonton. Déjà, on connaît le nom d’artistes qui seront en vedette dans les futurs magasins tels que Douglas Coupland à West Vancouver et Shayne Dark à Ottawa. LE CLIENT D’ABORD Au cœur de cette expérience client, il y a bien entendu le service à la clientèle, à la base de la philosophie de Simons. « J’ai le privilège d’être là parce que j’ai une clientèle, et il n’y a pas une journée où je ne me le rappelle pas, souligne Peter Simons. Parfois, pour être plus productif, on est tenté de couper dans les services aux clients. Il faut revenir à l’essentiel, à ce client qui nous donne le privilège de le servir. Si on ne le sert pas, même Simons, après 175 ans, disparaîtra. » L’accueil et la disponibilité du personnel, mais aussi le respect du client sont des aspects fondamentaux pour le PDG : « C’est toujours le dilemme dans la mode. Il faut évoluer avec elle, mais aussi chercher ce qui reste hors mode, au-delà du changement. Pour moi, le respect est une valeur durable. » UNE ENTREPRISE RESPONSABLE Aux commandes d’une entreprise en pleine expansion et qui connaît donc de profonds changements, le dirigeant affiche un emploi du temps fort chargé. Si l’heure de la relève pour la sixième génération – les cinq enfants des deux frères Simons sont encore jeunes – n’est pas encore arrivée, cela ne l’empêche pas de réfléchir au devenir de l’entreprise familiale. Et l’un des sujets qui le passionnent est l’environnement.

Lorsqu’on lui demande ce qu’il pense du prêt à jeter dans l’industrie du vêtement, le détaillant croit que l’on atteint la fin d’une époque et que des changements s’annoncent. « On est en train de travailler fort pour investir davantage dans notre produit. On veut ajouter de la valeur en créant un produit plus durable et plus réfléchi. La valeur ajoutée sera plus dans la conception et l’originalité plutôt que dans la production de nombreux produits. » Par ailleurs, l’entreprise posera bientôt des gestes concrets afin de réduire son empreinte de carbone. « Ça va commencer par nos tissus, nos sacs, nos camions. » En parallèle, Simons a déjà banni la styromousse. Elle possède aussi le plus grand espace géothermique de l’est du Canada dans son centre de distribution, et tous ses nouveaux magasins sont éclairés avec la technologie DEL. Par ailleurs, Peter Simons n’hésite pas à dénoncer les entreprises multinationales installées au Canada qui transfèrent leurs profits à l’extérieur du pays et ne paient pas d’impôt. Soucieux d’équité, il souhaite que les gouvernements se penchent rapidement sur ce problème et implantent un cadre législatif. « Moi, je paie la TPS et la TVQ sur tout, alors que des entreprises qui font du commerce transfrontalier n’ont pas de magasin ici, ne paient aucun impôt et ne perçoivent pas de taxes de vente. J’ai un net désavantage par rapport à ces entreprises parce que l’environnement est inéquitable, et cela me préoccupe beaucoup », déplore Peter Simons. Quand on lui demande ce qu’il souhaiterait léguer à sa communauté comme entrepreneur, le dirigeant évoque d’abord les employés de Simons. « Je voudrais sentir qu’ensemble nous avons créé un environnement où ils se sont sentis valorisés et que nous avons bâti une entreprise saine qui les a aidés à trouver un certain bonheur à travailler. » Le PDG exprime aussi le souhait que l’entreprise s’engage dans des projets sociaux plus importants. « Une organisation qui va bien et qui a pour philosophie de vouloir s’impliquer dans la communauté peut utiliser ses ressources pour y jouer un rôle actif, la servir et changer des choses », croit Peter Simons. Dans cette optique, il n’écarte pas la possibilité de créer une fondation. En attendant, l’entreprise de Québec poursuivra son expansion canadienne. À la question « Existe-t-il encore un modèle d’affaires gagnant ? », Peter Simons réfléchit puis répond : « Ça existe encore, mais je crois qu’il est beaucoup plus difficile et complexe d’avoir un avantage compétitif aujourd’hui. En fait, on peut créer des avantages éphémères, mais c’est avec la synergie de beaucoup de compétences qu’on peut générer un avantage que la concurrence ne peut reproduire. » Et cela, c’est tout un art !

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Eddy

SAVOIE

« NOUS AVONS SU SEMER ET RÉCOLTER » PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Qui connaît véritablement Eddy Savoie ? Sous le feu des projecteurs avec deux affaires récentes qui ont semé la controverse, le président fondateur du Groupe Savoie – Les Résidences Soleil n’en poursuit pas moins sa route, guidé par des valeurs avec lesquelles il dit avoir bâti sa vie comme son empire immobilier. Voici le parcours fascinant de cet homme, comme il l’a raconté lors d’un long entretien avec le magazine Immobilier commercial. Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition octobre / novembre 2015

L a famille est au cœur du projet d’entreprise et de la vie de cet homme, dont la fortune est maintenant évaluée à près 1,5 G$, dont quelque 1,3 G$ sont constitués d’actifs immobiliers. Trois générations se côtoient au sein de l’entreprise familiale. En plus de sa femme et de lui-même, Eddy Savoie est entouré de ses cinq enfants, Nataly, présidente exécutive – opération, Eddy Junior, président exécutif – construction, Nadine-Coïne, ainsi que Nancy et Janet, membres de la direction et du conseil d’administration. « S’il y a un projet, quelque chose à faire le samedi ou le dimanche, le soir ou la nuit, je peux toujours compter sur mes enfants. Je n’ai même pas besoin de le leur demander. Pour eux, c’est naturel », déclare M. Savoie. Certains de ses 13 petits-enfants sont déjà actifs dans l’entreprise. Bref, la relève se trouve assurée. 52

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Dévoué à sa famille, Eddy Savoie l’est aussi à sa contrée d’origine. Dans son village natal de Kedgwick, au nord du Nouveau-Brunswick, il soutient le Camp Canak, un centre de répit et d’hébergement, mais aussi des projets d’affaires. Pendant l’entrevue, il nous montre des échantillons d’un produit novateur à base de tremble ; il finance dans ce but le lancement d’une usine qui le fabriquera, dans cette province maritime. Eddy Savoie attribue sa réussite à sa famille, mais aussi à son optimisme et à sa confiance en la vie. « Si j’ai confiance en moi, je peux faire confiance aux autres », affirme-t-il. Le credo de cet homme : « Si tu sèmes le bien, tu récoltes le bien. » LES DÉBUTS Comme tout véritable self-made-man, Eddy Savoie est parti de rien, c’est-à-dire avec moins de 5 $ en poche, vers

Montréal, une grande ville qui pouvait offrir à ce jeune homme de 15 ans des perspectives d’avenir prometteuses. Dans ses bagages, il emporte de solides valeurs inculquées par son père bûcheron et sa mère qui, en plus d’élever ses huit enfants – dont quatre sont morts en bas âge –, tient un petit magasin général à la maison. À son arrivée, il déniche un boulot dans une usine avant de travailler comme apprenti. Le soir, il suit diverses formations, car il aspire à plus. Son rêve : devenir entrepreneur. « Vous savez, au NouveauBrunswick, une seule personne contrôlait tout : Irving1. Je ne voulais être à la merci de personne, et le travail ne me faisait pas peur. » À 21 ans, Eddy Savoie crée sa propre entreprise en mécanique de bâtiment. À la même époque, il fait la rencontre de Carmelle Ouellette, une amie de sa sœur, originaire elle aussi du Nouveau-Brunswick. Après 48 ans de mariage, l’homme parle de sa femme, qui l’a toujours soutenu dans ses projets, comme au premier jour. « Elle est mon rayon de soleil, et j’ai toujours hâte de rentrer à la maison pour la voir. » À 28 ans, il lance son entreprise de construction générale qui réalisera au fil du temps des projets immobiliers d’envergure. Il construit entre autres de vastes immeubles locatifs et participe à l’agrandissement de l’hôpital Royal-Victoria et à l’édification de la Maison de la culture Mercier à Montréal. L’INVENTION D’UN CONCEPT L’esprit de famille cher à cet homme est à l’origine de l’empire immobilier qu’il a édifié avec Les Résidences Soleil. Depuis la fin des années 1970, les parents d’Eddy Savoie vivent dans la maison du couple à MontSaint-Hilaire. La santé de son père déclinant au fil de la décennie suivante, l’entrepreneur se résout à installer ses parents dans une résidence pour aînés. Sa famille et lui partent alors en quête d’un endroit confortable et sécuritaire, offrant tous les services, les activités et les soins nécessaires, mais ils n’en trouvent pas. L’idée de créer une résidence commence à germer dans la tête d’Eddy Savoie qui multiplie les voyages en Europe dans l’espoir d’y découvrir des idées novatrices, mais sans succès. Convaincu qu’il existe

au Québec un marché pour un concept de résidence qui allie qualité de vie et sécurité tout en bannissant la notion de mouroir, il passe en mode action. MONSIEUR SOLEIL L’entrepreneur achète un terrain à Boucherville et finance la construction de sa première résidence grâce à la vente de deux grands immeubles locatifs, Terrasses Villeneuve et Place Nobert, à Longueuil. La première Résidence Soleil, celle du Manoir Boucherville, est construite au coût d’une dizaine de millions de dollars et est inaugurée en novembre 1988. Eddy Savoie reconnaît que son lancement a été difficile. « Le concept n’était pas connu et ne faisait pas partie de la mentalité des gens. Heureusement, nous continuions alors à réaliser d’autres projets de construction et nous pouvions combler le manque à gagner. » Deux ans et demi après l’ouverture de la résidence, le taux d’occupation atteint enfin les 95 %. Eddy Savoie prend alors la décision d’étendre son modèle de résidence pour aînés dans différentes villes du Québec en misant sur le volume. La crois sance des résidences sera favorisée par sa présence dans les médias, notamment dans des émissions de télévision comme Y’a plein d’soleil, et par des campagnes publicitaires qui lui valent le surnom de Monsieur Soleil.

« Le concept n’était pas connu et ne faisait pas partie de la mentalité des gens. Heureusement, nous continuions alors à réaliser d’autres projets de construction et nous pouvions combler le manque à gagner. » – Eddy Savoie

À la fois bâtisseur, propriétaire et gestionnaire, le Groupe Savoie exploite aujourd’hui 14 résidences. Il emploie plus de 2 000 personnes, incluant celles qui travaillent dans l’entreprise de construction. Le premier critère d’embauche dans ses résidences est « d’aimer les gens du bel âge », précise M. Savoie. L’ACCESSIBILITÉ À TOUS Dans les corridors du Manoir Boucherville où se trouve le siège social du Groupe, Eddy Savoie salue chacun des résidents que nous croisons et s’adresse à eux par leur nom. « Il y a encore peu de temps, j’assistais à toutes les fêtes organisées pour souli gner les anniversaires du mois dans chacune des résidences », dit-il. Dans chaque complexe, un comité des résidents, élu lors de l’assemblée générale annuelle, organise des activités, en collaboration avec la direction. Au cours de cette assemblée, parents et résidents peuvent également faire part de leurs doléances. « Nous sommes toujours ouverts aux critiques constructives », affirme M. Savoie.

1 Kenneth Colin Irving (1899-1992), fondateur d’Irving Oil.

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Conscient de la précarité financière de plusieurs aînés, Eddy Savoie en a fait une cause. « Moi, j’ai connu ça, être pauvre », révèle-t-il au cours de l’entrevue. Au début des années 2000, il mène un combat, en collaboration avec l’Association des résidences pour retraités du Québec (aujourd’hui le Regroupement québécois des résidences pour aînés), qui se conclut par la mise en place d’un crédit d’impôt provincial de 23 % favorisant le maintien à domicile des personnes âgées de 70 ans et plus, riches ou pauvres. « Dans nos résidences, 33 % des gens reçoivent une allocationlogement, ce qui signifie qu’ils ont un revenu de moins de 16 000 $ par année », rapporte M. Savoie. Avec ces crédits, les résidents peuvent ainsi se permettre de loger dans un 1 ½ ou un 2 ½, qui composent de 25 à 30 % des appartements de chaque résidence. Au total, plus de 7 000 personnes, dont la moyenne d’âge oscille autour de 83 ans, habitent les Résidences Soleil. Dix-neuf des cinquante-deux centenaires bénéficient du programme Privilège Soleil qui offre gratuitement le logement au résident qui a atteint 100 ans et qui occupe son appartement depuis au moins 10 ans. De plus, un résident qui loge dans le même appartement depuis au moins 10 ans ne reçoit plus d’augmentation de loyer lorsqu’il souffle ses 90 bougies. DANS LA TOURMENTE Le succès et les nombreuses causes qu’il soutient n’ont pas empêché Eddy Savoie de se retrouver au cœur de la controverse. Ses démêlés judiciaires avec la fille d’une ex-résidente du CHSLD Saint-Lambert-sur-le-Golf – premier projet du genre réalisé en partenariat public-privé (PPP) entre l’État et le Groupe Savoie, à qui il a été attribué –, ont fait grand bruit. Choqué par les propos de la dame qui prétendait qu’il aurait luimême, en plein épisode de gastroentérite, demandé aux employés du quart de nuit d’arrêter de changer les couches, Eddy Savoie intente une poursuite de 400 000 $ contre celle-ci. Déclarée abusive, la cause est rejetée et qualifiée de poursuitebâillon. Poursuivi à son tour et forcé de dévoiler ses actifs, l’homme est condamné à verser la somme de 310 000 $ à la plaignante. Pour lui, la cause est entendue : « On a voulu créer le plus de problèmes possible pour faire fermer le centre et décourager la mise en place de PPP. »

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Pourtant, plaide M. Savoie, la formule en PPP permet, selon une étude du gouvernement québécois, de réaliser des économies gouvernementales de 100 M$ sur une période de 25 ans. Or, ce sont ces économies, entre autres sur le plan salarial, qui ont été reprochées aux dirigeants du CHSLD. « C’est vrai, nos salaires sont moins élevés que dans le public, concède-t-il. Cependant, on ne manque pas de personnel. Les gens qui entrent à 8 h le matin savent qu’à 16 h, ils vont sortir. Chez nous, tous les employés bénéficient d’un repas par jour, le stationnement est gratuit, et nos équipements sont à la fine pointe. » L’achat puis la revente de l’hôtel Loews Le Concorde ont aussi plongé le magnat dans la controverse. Désireux d’implanter un complexe Résidences Soleil à Québec, le Groupe Savoie a fait l’acquisition de l’hôtel en mars 2014 au coût de 11 M$. « Dès l’annonce de notre projet, nous avons reçu des appels, et des gens ont même envoyé des chèques pour réserver leur place », soutient M. Savoie. Le projet se heurte toutefois à une opposition farouche, notamm ent à celle du maire Labeaume, dont l’administration adopte une résolution pour empêcher le changement de vocation hôtelière. Le Groupe Savoie décide de revendre l’hôtel. Or, lorsqu’un premier groupe d’acheteurs tente de se porter acquéreur de l’immeuble, le maire associe l’un de ses membres à la mafia et tient des propos peu élogieux à l’endroit d’Eddy Savoie qu’il qualifie de « dangereux ». Le groupe d’acheteurs, qui perd son financement, se retire. L’hôtel sera vendu à un second groupe. « Nous avons tout de même fait un profit de quelques millions », mentionne M. Savoie. Lorsqu’on lui demande s’il compte toujours s’installer à Québec, M. Savoie répond : « Certainement, mais lorsque le maire Labeaume sera parti. » Il a renoncé à poursuivre ce dernier pour diffamation « parce que c’est la population qui aurait hérité de la facture ». Au sujet des allégations du maire sur le premier groupe d’acheteurs, il est catégorique : il n’a rien à voir avec la mafia. Il ne portera pas non plus sa cause en Cour suprême dans la saga judiciaire entourant le CHSLD. Malgré tous ses ennuis, il se dit prêt à répéter l’expérience de la formule en PPP si l’occasion se présentait : « C’est important d’aider notre gouvernement et la population. »

Selon lui, ces deux épisodes pénibles pour sa famille et lui-même n’ont nui ni à sa réputation ni à ses activités philanthropiques : « Je reçois toujours autant de demandes qu’avant pour des présidences d’honneur, et cela n’a rien changé avec les gens qui habitent dans Les Résidences Soleil. » Un brin philosophe, il conclut : « Quand tu fais des affaires, tu t’exposes à ce genre de choses. » UN EMPIRE AU SOLEIL Et la marche en avant du Groupe Savoie se poursuit. À Montréal, Les Résidences Soleil Manoir Plaza, situé rue Sherbrooke, angle Berri, a ouvert ses portes l’an dernier. L’ancien hôtel de 26 étages, acheté au prix de 27 M$, a subi un important travail de reconversion. À l’heure actuelle, « le taux d’occupation est de 89 % », se réjouit Eddy Savoie. À quelques kilomètres de là, près du Stade olympique, le Groupe vient d’acquérir le restaurant Jardin Tiki pour la somme de 5,8 M$. « Un courtier m’a fait savoir qu’il y avait des possibilités que le restaurant soit à vendre », révèle M. Savoie. Le bâtiment sera rasé afin de laisser place à un complexe de 500 unités, un projet de 75 M$, réalisé d’ici 2017 si tout se déroule comme prévu. Par ailleurs, le Groupe Savoie lorgne d’autres marchés que le Québec. L’expansion se fera d’abord à Orléans, une banlieue francophone d’Ottawa, où le Groupe projette de construire un complexe de 550 à 600 appartements. « Nous avons acheté un terrain de plus de deux millions de pieds carrés et nous sommes en demande d’un changement de zonage », indique

l’homme d’affaires. Selon lui, le marché ontarien compte peu de grandes résidences pour aînés, et le prix des appartements y serait très élevé. Le Groupe Savoie cible également le marché américain. « Nous cherchons des hôtels en Floride. Là-bas, le marché n’est pas développé, et ce qu’il y a est tellement cher », commente le président fondateur. L’ART DE SEMER ET DE RÉCOLTER Avec une troisième génération déjà à l’œuvre et une quatrième qui vient de naître, le Groupe Savoie a donc le vent en poupe. À 71 ans, Eddy Savoie n’envisage pas de prendre sa retraite, car pour lui, son travail n’en est pas un. Victime d’un grave accident de motoneige il y a trois ans et de deux accidents vasculaires cérébraux en octobre dernier, il n’en demeure pas moins toujours actif, même s’il admet avoir ralenti un peu la cadence.

« On me dit parfois : " Tu as ramassé un empire. " Je ne l’ai pas ramassé. Mathématiquement, il s’est conçu par lui-même. Nous avons su semer et récolter. » – Eddy Savoie

Sa société, lauréate de Choix du Consommateur, reconnue aussi parmi Les Sociétés les mieux gérées au Canada depuis 12 ans, « n’ira jamais en Bourse, car je n’ai pas besoin de capital », indique Eddy Savoie. Et il n’est pas question de vendre non plus. « J’ai reçu des offres d’achat, mais j’ai toujours refusé. Notre entreprise familiale génère des emplois, crée de la richesse et paie des impôts ici. Les gens devraient y penser avant de nous critiquer », déclare-t-il. « On me dit parfois : " Tu as ramassé un empire." Je ne l’ai pas ramassé. Mathématiquement, il s’est conçu par lui-même. Nous avons su semer et récolter. »

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Annie

LEMIEUX

FEMME DE TÊTE, DE CŒUR ET D’ACTION PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Avec deux grands projets immobiliers en cours, les médias se l’arrachaient littéralement cet automne. Si elle confie se sentir plus à l’aise à l’écart des projecteurs, Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev, s’est très aimablement prêtée à nos questions. Portrait d’une dirigeante engagée et généreuse qui manie l’art de mobiliser ses troupes, au travail comme dans la vie ! Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition décembre / janvier 2016 JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

C'est en compagnie de sa mère que nous avons découvert Annie Lemieux, 44 ans, une femme authentique et passionnée par l’entrepreneuriat et les partenariats à valeur ajoutée. Annie, Benoît et Éric ont eu le privilège de grandir au sein du Groupe LSR, une entreprise familiale fondée en 1969 par leur père, Serge Lemieux, décédé en 2011. À la fois constructeur, promoteur, propriétaire et gestionnaire, le groupe lambertois a réussi à se démarquer comme un acteur majeur de l’immobilier commercial, avec des activités au Québec, aux États-Unis et à l’international. TRACER SA PROPRE VOIE Le destin d’Annie Lemieux, une jolie blonde au physique athlétique, aurait pu être tout autre. Car si dans son enfance, elle accompagne son père dans sa tournée 56

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des chantiers de construction le week-end, elle ne s’imaginait pas alors travailler au sein de l’entreprise familiale. Grande sportive, Annie joue au basketball au primaire, au volleyball au secondaire, puis au hockey au collégial et à l’université. Les sports d’équipe sont pour elle une véritable école de vie et de leadership. « J’ai appris comment mettre en valeur les forces de chacun et comment travailler ensemble, raconte-t-elle. J’ai aussi appris ce qu’était la réussite, la fierté et le dépassement de soi. Je revis parfois cette effervescence lorsqu’il y a des lancements de projet ou lorsqu’on atteint des objectifs dans des événements philanthropiques. » LE DÉCLIC À l’adolescence, Annie commence toutefois à s’inté resser au travail de son père.

La construction du Rive-Droite en 1986, un complexe résidentiel comportant 300 unités en copropriété, à Saint-Lambert, constitue son éveil initial à l’immobilier. « C’était le premier projet d’envergure de mon père. On allait déménager en condo dans une de ses réalisations. Il y avait eu la grande ouverture avec Jean-Pierre Coallier. C’est la première fois que j’ai eu connaissance d’une implication médiatique pour mon père. » La jeune femme poursuit ses études collégiales en sciences pures au Collège Jean-de-Brébeuf, puis à Polytechnique où elle obtient un diplôme d’ingénieur civil en 1994. Vingt ans plus tard, Annie Lemieux ne peut s’empêcher d’évoquer les allégations de corruption qui ont écorché certains membres de sa profession lors de la commission Charbonneau. « Cela m’a poussée à me questionner beaucoup sur la fierté que j’avais d’être ingénieure. Quand je passais aux douanes avant, j’étais fière de dire que j’étais ingénieure. Lorsque tout cela est arrivé, je disais simplement que je travaillais dans l’immobilier!» Aujourd’hui, elle est heureuse de constater que la majorité de nos grandes firmes d’ingénierie poursuivent leur croissance à l’international. FAIRE SES PREUVES Une fois son diplôme obtenu, Annie entre au service de LMSP, une firme d’ingénierie rachetée peu de temps après par CIMA+. La jeune femme veut faire ses preuves hors de l’entreprise familiale, ce que son père encourage d’ailleurs fortement. Le jour, elle travaille, et le soir, elle étudie à l’école de radio et de télévision Promédia. La jeune femme caresse en effet le rêve de devenir commentatrice sportive, à l’instar de Danielle Rainville, ambition qu’elle avait mise de côté pour faire ses études en génie. Mais la vive compétition entre les étudiants la déçoit : « Pour moi qui suis une fille d’équipe, pour qui l’entraide et le soutien des autres sont importants, le milieu compétitif de la télévision et de la radio ne me convenait pas. » Les événements vont de toute façon se précipiter pour Annie. L’entreprise pour laquelle elle travaille depuis deux ans supprime son poste. Comme c’est l’été, la jeune femme aurait pu en profiter pour voyager et jouer au golf. Mais dans la famille Lemieux, le travail est une valeur primordiale. Son père l’invite à entrer dans l’entreprise familiale. Entre-temps, elle amorce des études en gestion. Annie a 25 ans lorsque le Groupe LSR lance le projet Haut Saint-Lambert, un quartier édifié sur les anciens terrains désaffectés du CN où elle habite aujourd’hui avec sa famille. Son père, qui a l’habitude de déléguer, dit-elle, lui confie la

gestion de cet important projet qui compte 150 maisons, 24 maisons de ville et un immeuble de condos. Un projet à forte valeur ajoutée qui a été, selon elle, une grande source d’apprentissage. « Il fallait mettre en place les infrastructures de rue, décontaminer les terrains, obtenir les permis de la ville et engager des entrepreneurs pour la construction des maisons. » Certaines erreurs lui reviennent en mémoire avec un sourire. « C’est l’expérience qui entre », disait son père. En parallèle, la jeune femme pilote un autre projet d’envergure, L’Esplanade de l’île, un ensemble résidentiel situé à L’Île-des-Sœurs, en partenariat avec Ivanhoé Cambridge. « Ce fut mon entrée dans le monde institutionnel et le début de ma relation avec Martine Philibert qui m’a beaucoup aidée dans mon cheminement et qui est devenue une amie », déclare Annie qui commence alors à créer son propre réseau tout en forgeant de solides relations avec les partenaires. UNE FAMILLE EN ACTION Annie Lemieux a désormais une place bien à elle au sein de LSR GesDev où elle peut réaliser des projets d’envergure qui lui tiennent à cœur.

« Pour moi qui suis une fille d’équipe, pour qui l’entraide et le soutien des autres sont importants, le milieu compétitif de la télévision et de la radio ne me convenait pas. » – Annie Lemieux

Depuis sa fondation par Serge Lemieux en 1969, le Groupe LSR a connu une progression remarquable et remporté de nombreux prix dans l’industrie. D’abord axée sur la construction d’appartements dans les années 1970, l’entreprise acquiert des immeubles locatifs dans les années 1980, puis se lance dans l’audacieux projet d’acquisitions d’immeubles locatifs aux États-Unis (Houston) à la fin de cette décennie. Au milieu des années 1990, à la demande d’Ivanhoé Cambridge, le Groupe LSR participe à la réalisation de projets intégrés d’habitation en Pologne pendant une dizaine d’années. En 2000, le Groupe amorce un partenariat avec la Banque Nationale pour la gestion en impartition du 600, rue De La Gauchetière. En 2004, une nouvelle division voit le jour, LSR Santé. En collaboration avec le Groupe Santé Sedna, LSR Santé investit dans l’acquisition, la construction et la gestion de résidences de soins pour aînés en perte d’autonomie. Annie, qui croit beaucoup aux perspectives de développement de ce secteur et à une meilleure qualité de vie pour les personnes âgées, en devient la présidente. En 2005, le Groupe LSR décide de se départir d’un stock d’immeubles vieillissants. L’argent recueilli sert à construire des immeubles du secteur de la santé au Québec et à faire de nouvelles acquisitions avec des investisseurs en Floride où le Groupe achète, en 2008, ses premiers actifs immobiliers. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

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Tout au long de son histoire, le Groupe LSR a conservé la même approche : s’adapter aux cycles économiques pour assurer sa croissance et diversifier ses marchés. « Mon père a compris très tôt que la diversité, ce n’était pas faire plusieurs choses au même endroit, mais faire toujours la même chose dans des endroits différents », commente Annie Lemieux. L’APRÈS 2011 La mort subite du fondateur le 25 août 2011 au cours d’une randonnée de vélo est un choc sans précédent pour la famille. Pour Annie, la disparition de son père, son mentor, laisse un vide considérable dans sa vie. Aujourd’hui, elle mesure l’ampleur de l’héritage laissé par ce dernier, sur le plan tant personnel que professionnel. Au premier chef, elle retient sa fierté de bien faire les choses, sa générosité, son authenticité et son intégrité. « Mon père s’était fait offrir un projet immobilier de grande envergure. Il était tout content. Ça aurait été le plus gros projet de sa vie. Quelqu’un est passé le voir ensuite et lui a dit : "Si tu le veux, il va falloir que tu contribues." De façon illicite, bien sûr. Mon père s’est dit : "Je ne touche pas à ça." » « Les valeurs d’intégrité et de loyauté sont dans mon ADN ! » ajoute Annie.

Parmi les nombreux accomplissements de Serge Lemieux, sa fille cite « son périple américain, alors qu’il ne parlait même pas anglais », sa plus grande réalisation, selon elle. La mort du fondateur entraîne bien sûr des changements dans la gestion de l’entreprise. Jusque-là vice-présidente, Annie prend les rênes de LSR GesDev à titre de prési dente. Malgré son expérience et ses réalisations, la jeune femme admet en toute honnêteté avoir douté d’elle-même pendant les deux premières années qui ont suivi la mort de son père. Pour l’aider, elle reçoit le soutien d’un coach. UNE DÉFINITION DE LA RÉUSSITE Aujourd’hui, Annie est bien en selle. Avec son associée, Lucie Laliberté, elle dirige avec brio son équipe, qu’elle souhaite garder petite et agile, tout en misant sur de bons partenariats. Et elle prend soin, en bonne leader, de transmettre sa vision et ses valeurs à son équipe dès le premier jour : « Quand on travaille ensemble dans la même direction, on fait de grandes choses. » Lorsqu’elle embauche un nouvel employé, la présidente de LSR GesDev lui offre deux livres : Réussir – Aller au bout de ses rêves de L. Jacques Ménard et Le Triomphe des généreux d’Adam Grant. Sa définition de la réussite ? « Pour moi, la réussite, ce n’est pas de faire de l’argent. 58

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Ça prend un équilibre. Un projet à succès doit être bon pour les quatre parties prenantes : pour la société, pour les clients qui y vivent, pour nos partenaires et pour notre équipe qui est heureuse d’y avoir contribué. » Actuellement, deux grands projets l’occupent : Arbora à Griffintown, un complexe de 434 unités doté d’une structure novatrice en bois massif d’une valeur de 130 M$, réalisé en partenariat avec Sotramont et Grifdor Holdings, filiale immobilière d’Aldo Bensadoun. Un autre projet, Vic & Lambert, un immeuble à condos luxueux visant la certification LEED Or à quelques pas du Vieux Saint-Lambert, sera également réalisé avec Sotramont et le Fonds immobilier de solidarité FTQ. La dirigeante a d’autres projets dans sa besace. Pour les cinq prochaines années, son objectif est de prendre de l’expansion hors Québec, avec des partenaires de choix, notamment sur le marché floridien. Par ailleurs, Annie effectue, par l’intermédiaire de son holding Groupe LS4, des investissements dans des sociétés privées. Avec d’autres actionnaires issus majoritairement du Québec, elle a injecté des fonds dans le vignoble Domaine Roy et Fils, en Oregon. Elle a également investi dans la construction d’un hôtel et dans l’immeuble logeant les bureaux de Walt Disney sur le site d’Euro Disney avec un partenaire français. Elle est aussi actionnaire de L’amour du pain, une boulangerie artisanale. « Je crois à la diversification des investissements pour la gestion des risques, mais seulement avec des gens de confiance qui partagent mes valeurs. » Avec tous ces projets, « l’enjeu, dit-elle, est de gérer la croissance ». PRENDRE SOIN DE L’AUTRE La trame de sa vie témoigne manifestement de la grande motivation d’Annie Lemieux à prendre soin des autres : sa famille, ses amis, les membres de son équipe, ses relations professionnelles. « Nous sommes plus riches de nos liens que de nos biens », affirme-t-elle. C’est à Polytechnique qu’Annie a rencontré son conjoint Pierre, le père de ses deux enfants, Audrey et Hugo, avec qui elle partage une passion pour les sports et forme un couple solide. Depuis la mort de son père, elle apprécie la présence et le soutien de sa mère Suzanne pour l’accompagner dans des événements et des soirées. Généreuse et rassembleuse de nature, Annie mobilise aussi son énergie et ses relations au profit de nombreuses

« Moi, je n’ai jamais eu l’objectif de faire la première page de La Presse ou d’Immobilier commercial, mais d’être respectée dans l’industrie, de devenir une personne de confiance avec qui les gens ont le goût de réaliser des choses et de s’impliquer. » – Annie Lemieux

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causes, dont le Triathlon d’hiver de Sainte-Justine. Au moment de l’entrevue, elle travaillait au projet de création d’un disque de Noël (Du Fond Du Chœur) et à l’organisation d’un concert qui aura lieu au Parquet de la Caisse de dépôt et placement pour la Fondation SainteJustine. L’idée a été ficelée avec son amie d’enfance Judith Bérard et un comité organisateur composé d’amies proches et fidèles.

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Par les sports, Annie entretient régulière ment ses relations d’amitié. Le golf et le tennis du vendredi matin, le hockey avec les anciennes de Brébeuf le dimanche soir et les sorties de vélo sont essentiels à son équilibre et surtout à son moral !, confie-t-elle.

UN LEADER SILENCIEUX Avec ses grandes réalisations et ses engagements multiples, Annie Lemieux, que son coach a qualif iée un jour de « leader silencieux », a su tisser un réseau fidèle autour d’elle. « Moi, je n’ai jamais eu l’objectif de faire la première page de La Presse ou d’Immobilier commercial, mais d’être respectée dans l’industrie, de devenir une personne de confiance avec qui les gens ont le goût de réaliser des choses et de s’impliquer. » Ça, oui !

Voici Roy . Un nouveau service de ressources ponctuelles conçu pour intervenir dans des situations exceptionnelles, partout et en tout temps. Exclusif à Roy. Unique dans le secteur de l’entretien en immobilier commercial et institutionnel.

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Annie trouve également le temps de siéger à plusieurs conseils d’administration autres que ceux de son propre groupe, dont celui de la Fondation du CHU Sainte-Justine et du Groupe Santé Valeo, filiale du Groupe Santé Sedna.

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Pour souligner ses 40 ans, une grande fête a réuni une centaine d’amis et de parents à l’Hermitage, au bord du lac Memphrémagog. « Magog avec la famille et les amis, c’est bon ! »

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RÉTROSPECTIVE

Andrée

DE SERRES LES NOUVELLES FRONTIÈRES DE L’IMMOBILIER PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Alors que la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM souligne cette année le 20e anniversaire de sa fondation, sa titulaire explique les grands changements qui ont marqué le secteur de l’immobilier commercial au Québec au cours de ces deux décennies et même au-delà. Ces changements, ce sont les nouvelles frontières de l’immobilier.

Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition février / mars 2016 JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Depuis le début des années 1980, le marché de l’immo bilier commercial, au Québec et dans le monde, a connu des transformations sans précédent.

LA FINANCIARISATION DES IMMEUBLES Selon Andrée De Serres, le changement le plus marquant est sans conteste le phénomène de la financiarisation des immeubles.

En effet, à partir des années 1980, de nombreux inves tisseurs institutionnels, notamment de grandes caisses de retraite, de grands fonds de pension, des sociétés d’assurance, des fonds publics et des fonds souverains, affichent un intérêt croissant pour le développement de portefeuilles d’actifs immobiliers composés d’immeu bles de bureaux, de centres commerciaux et de bâtiments industriels.

« Traditionnellement, le secteur d’investissement en immo bilier représentait la niche de quelques riches familles ou d’entrepreneurs visionnaires, explique Mme De Serres. Cette première génération d’investisseurs est toujours bien présente, mais elle doit maintenant adapter son modèle d’affaires en fonction d’investisseurs institu tionnels et fiduciaires qui sont devenus des acteurs importants dans le marché immobilier. »

La taille imposante de ces investisseurs leur permet d’investir directement dans la propriété d’immeubles par l’entremise de filiales spécialisées. « Par exemple, la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui gère les avoirs de plusieurs grandes caisses de retraite et fonds publics, a développé sa filiale d’investissement en immobilier, Ivanhoé Cambridge; les caisses de retraite ontariennes comme Teachers et OMERS ont créé leurs

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filiales respectives, soit Cadillac Fairview et Oxford Properties. De grands fonds souverains, comme celui de la Norvège, sont aussi entrés dans le marché de l’immobilier », ajoute Mme De Serres. C’est à la suite de la dernière crise financière de 2008 que le phénomène a pris toute son ampleur. « Les investisseurs moins importants, particuliers ou petites caisses de retraite, ont senti le besoin de diversifier leur portefeuille, constitué généralement d’actions et de titres à revenus fixes, en ajoutant de nouvelles classes d’actifs, comme l’immobilier et les infrastructures », indique Mme De Serres. Cet intérêt s’explique aussi par le fait que ces actifs peuvent générer des flux réguliers de revenus intéressants dans une conjoncture de faible taux d’intérêt et d’inflation. « Les investisseurs, petits ou grands, sont de plus en plus nombreux, poursuit-elle, à chercher à diversifier leurs portefeuilles et à y intégrer une part d’actifs immobiliers en investissant leurs capitaux non pas directement dans des immeubles, mais dans des titres émis par différents véhicules utilisés sur les marchés financiers, comme des actions de sociétés spécialisées en immobilier cotées en Bourse ou des parts de fonds d’investissement en actifs immobiliers. » Selon Mme De Serres, cette évolution a pour conséquence d’accroître la concurrence pour tous les types d’investis seurs. Ceux-ci « doivent non seulement posséder toutes les compétences en investissement et en gestion d’immeubles, mais ils doivent aussi faire preuve d’audace et de vision afin de créer de nouveaux modèles d’affaires innovateurs pour se distinguer de leurs concurrents et réussir à créer une valeur ajoutée ». LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE RISQUE La financiarisation de l’immobilier a donc pour effet de transformer le modèle de gouvernance et la gestion de risque. « Auparavant, l’immobilier était entre les mains de familles et de sociétés privées qui n’avaient pas besoin de rendre compte de leur gestion, puisque c’était leur argent, explique Andrée De Serres. Aujourd’hui, il y a beaucoup de proprié taires investisseurs qui sont des fonds. À ce titre, il faut qu’eux-mêmes rendent compte de façon continue de leur gouvernance. » Pour Mme De Serres, il s’agit d’un changement majeur « puisqu’il oblige à rendre compte non seulement de sa performance financière, mais aussi de sa responsabilité sociale, de sa façon de gérer les risques et les impacts sur le développement durable ». Dans un tel contexte, la gestion de risque devient pluri dimensionnelle. « Pour l’investisseur, la gestion de risque, c’est le couple risque-rendement. Pour le gestionnaire immobilier, c’est le fait de gérer le bâtiment. Pour la ville,

la gestion de risque comprend aussi les impacts d’un immeuble sur la communauté », dit Mme De Serres. La gestion de risque ne repose donc plus essentiellement sur des calculs de probabilité, et elle englobe plusieurs disciplines. « Aujourd’hui, ajoute Mme De Serres, on analyse les impacts majeurs et les effets dominos ou d’enchaînement, on regarde les interrelations et les interdépendances, ce qui nous fait réfléchir selon une vision beaucoup plus systémique des risques. Car le risque peut provenir d’un changement démographique, d’un problème de transport public, d’un accident de train ou d’une panne d’électricité. » Le phénomène de la densification des villes « nous oblige aussi, dit-elle, à prendre plus de précautions quant à la survenance d’un risque, car la population est plus exposée ». C’est la raison pour laquelle la gestion de risque migre vers la résilience organisationnelle, qui consiste pour une organisation à surmonter les impacts de catastrophes causées par exemple par une crise économique, un accident industriel ou un phénomène naturel. « Il faut apprendre à être surpris », plaide Andrée De Serres. LA PROFESSIONNALISATION DE LA GESTION DES IMMEUBLES Le phénomène de la financiarisation de l’immobilier entraîne également une pression sur la professionnalisation de la gestion des immeubles. « Cette pression se reflète d’abord sur le plan de la gestion des immeubles, en poussant vers la segmentation et la spécialisation de la gestion immobilière en différentes fonctions, explique Mme De Serres. Elle se reflète aussi dans le développement de capacités organisationnelles permettant de rendre compte au propriétaire investisseur de la gestion de la performance financière d’un immeuble. » Avec la professionnalisation apparaissent ainsi des experts à tous les niveaux : gestion technique des bâtiments, des contrats, des certifications, de l’énergie, des risques et des relations avec les locataires et les usagers. Au centre de ces expertises se trouve le management. « Le gestionnaire est le chef d’orchestre qui officie les expertises. Il doit prendre des décisions jour après jour en fonction de ce qu’il peut interpréter des données qui lui sont livrées par ces experts », explique Me De Serres. La migration de l’immobilier vers une classe d’actif financier nécessite aussi une gestion « documentée » de l’immeuble. « Il y a une forte pression pour l’achat de propriétés immobilières bien gérées et sur lesquelles on trouve des renseignements, dit Mme De Serres. On n’achète pas une " boîte noire ". Les investisseurs institutionnels acquièrent des immeubles sur lesquels ils peuvent obtenir une information fiable. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

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Pour toutes ces raisons, le rôle du gestionnaire est désormais très complexe. « Il doit d’abord gérer le bâtiment et l’immeuble comme une organisation complète, mais il lui faut aussi apprendre à rendre compte au propriétaire investisseur de la régularité de la performance des revenus, de sa gouvernance et de sa gestion de risque. C’est beaucoup de connaissances qu’il doit traduire dans le langage d’un gestionnaire de portefeuille ou d’un investisseur », expose Mme De Serres. L’APPROCHE CYCLE DE VIE Cette professionnalisation de la gestion a par ailleurs suscité le développement de nouvelles connaissances. Parmi elles figure l’approche cycle de vie. « Ces nouvelles connaissances étaient là, précise Andrée De Serres. Les grands visionnaires mettaient déjà en pratique l’approche cycle de vie. Conception, construction, exploitation, ils avaient déjà en tête ces différentes phases. » L’approche cycle de vie a été conceptualisée, étoffée et documentée dans les années 1990. « Cette approche permet de mieux planifier et gérer le déroulement de la vie d’un projet, en la défragmentant puis en la rassem blant, selon les objectifs souhaités, de la conception à la démolition de l’immeuble. » Elle permet aussi de positionner son modèle d’affaires, selon que l’on est inves tisseur, gestionnaire ou entrepreneur en construction, en rénovation et en démolition, par exemple, dans l’une des phases du cycle de vie. « Cette approche nous donne à la fois une perspective systémique tout en révélant les diverses spécialités où une entreprise peut exceller et apporter une valeur ajoutée dans l’une des phases », explique Mme De Serres. LES CERTIFICATIONS ÉCOLOGIQUES L’évaluation de la performance environnementale d’un immeuble s’inscrit dans la logique de valoriser les actifs immobiliers, « mais aussi dans l’objectif de gérer les impacts environnementaux des immeubles et de leur usage », affirme Mme De Serres. La multiplication des certifications écologiques, dont les plus connues au Québec sont LEED et BOMA BEST, en constitue la preuve. Cette multiplication des certifications environnementales a du bon, selon la titulaire de la Chaire, puisque tout propriétaire d’immeuble doit maintenant chercher à se positionner par rapport aux autres immeubles, que ce soit un immeuble neuf ou déjà bâti. « Si l’on renouvelle chaque année 1 % du parc immobilier, expose Mme De Serres, il en reste 99 %. Ces bâtiments doivent être mis à niveau et rénovés. Or, il est beaucoup plus difficile de mettre à niveau un immeuble bâti qu’un immeuble neuf, en ce sens que la réglementation pousse les immeubles neufs à se conformer à des normes environ nementales. » 62

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Le défi actuel, c’est donc tout ce parc immobilier bâti à rénover. « Nous avons un lot de certifications, de mesures, de normes ISO et de gestion d’énergie dont il faut aujourd’hui tenir compte, énumère Mme De Serres. Le parc immobilier privé comme celui du secteur public sont tous les deux soumis aux mêmes pressions. » L’ÉCOSYSTÈME IMMOBILIER Tous ces changements plaident en faveur d’une redéfi nition et d’une vision plus globale de ce qu’est l’immobilier. Si à une époque, l’immobilier, c’était la brique et le mortier, il n’en est plus de même aujourd’hui. Certes, le bâtiment physique demeure une réalité incontournable pour son propriétaire, mais l’immobilier va bien au-delà. « On parle toujours de l’emplacement comme d’un principe fondamental en immobilier. Il faut peut-être lui donner un autre visage, déclare Mme De Serres. Ce n’est pas juste viser une localisation au sens physique du terme, mais aussi un emplacement dans une ville durable, intelligente, qui a une politique de développement économique et social. » L’autre aspect essentiel à reconsidérer est le rôle et la place qu’occupe l’immobilier dans l’économie. « Le développement économique basé sur l’activité immobilière dans le Grand Montréal représente au moins 15 % des emplois », affirme Mme De Serres. Selon elle, l’immobilier constitue un véritable écosystème formé de métiers, d’entreprises et de leurs partenaires qu’il faut étudier et comprendre. « Juste autour d’une simple transaction immobilière, illustre-t-elle, il y a très souvent un courtier immobilier, un courtier hypothécaire, un prêteur, un assureur, un arpenteur-géomètre, un tech nicien en qualité du bâtiment, un notaire, un déménageur, un paysagiste, des services publics, etc. » Dans cette perspective, l’immobilier englobe tout autant la construction et la gestion immobilière que les transactions et la production de biens et de services. « Cela représente un secteur énorme que l’on a intérêt à structurer avec une politique de développement économique », fait valoir Mme De Serres. Afin de mieux caractériser cet écosystème, la Chaire mène en ce moment un important projet de recherche pour comprendre l’impact des changements et des innovations technologiques qui menacent les métiers et les acteurs de l’immobilier. Selon sa titulaire, il est urgent d’obtenir un portrait global et des données fiables permettant de mieux cerner cet écosystème immobilier et d’évaluer sa contribution au développement économique et social de grandes villes comme Montréal.

LES MÉTIERS D’AUJOURD’HUI ET DE DEMAIN Par ailleurs, pour faire connaître les métiers de l’immobilier auprès de la relève, la Chaire a produit, en collaboration avec BOMA Québec, huit capsules vidéo portant sur les métiers de l’immobilier, deux webinaires et une série de huit émissions diffusées sur Canal Savoir. « Les métiers sont en train de connaître une vraie révolution, affirme sa titulaire. Les compétences propres à un domaine particulier ne sont pas toujours suffisantes. L’ingénieur a besoin de comprendre la gestion, et l’avocat, la gestion technique. Et puis, il y a les nouvelles technologies de l’information et de la communication qui deviennent nos outils courants et qui nous permettent de recueillir des mesures en continu. » ENTRE LE MATÉRIEL ET L’IMMATÉRIEL Pour Mme De Serres, les nouvelles frontières de l’immobilier imposent une vision de l’ensemble composé de ses parties imbriquées l’une dans l’autre, à l’image des poupées russes : « D’abord, on a considéré l’immobilier en tant que bâtiment. Par la suite, l’usage de l’immeuble a pris toute son importance. Des experts sont apparus et des fonctions se sont développées autour de l’usage, de la gestion et de la valorisation de l’immeuble. Maintenant, on situe cet immeuble dans sa communauté. Les relations, les interdépendances, l’acceptabilité sociale, la gestion des risques environnementaux, l’impact de la qualité des transports publics et du développement de la ville en fonction du système d’éducation et la qualité de vie, de même que sa gouvernance, sont autant de facteurs immatériels qui contribuent à la valeur de l’immobilier. » Cette dernière dimension montre à quel point il y a de plus en plus d’aspect immatériel dans l’immobilier, un phénomène dont on n’a pas encore saisi tous les impacts, tant en recherche que sur le plan comptable et financier. Ainsi, selon Andrée De Serres, l’avenir commande d’adopter une approche holistique afin de mieux appréhender les multiples dimensions de l’immobilier : « Qu’est-ce qui contribue à attirer des investisseurs, des locataires, des usagers et même les gens qui se promènent autour d’un immeuble ? » Selon cette vision systémique, un immeuble s’insère au cœur « d’une ville durable, intelligente, qui pense à satisfaire divers intérêts au bénéfice de tous », conclut Andrée De Serres.

LA PASSION DE TRANSMETTRE ET D’INNOVER M e Andrée De Serres est professeure à l’École des sciences de gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) depuis 1994. Elle est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQAM depuis 2011. Diplômée de la Faculté de droit de l’Université de Montréal, Mme De Serres est membre du Barreau du Québec depuis 1980. Tout en travaillant pendant une quinzaine d’années en pratique privée ou au sein de différentes institutions financières, elle poursuit ses études et obtient un DESS (HEC), un MBA (UQAM) puis un Ph. D. en finance et gestion de la technologie (UQAM) avec une thèse consacrée à l’allocation de capitaux aux grands projets innovateurs. Elle a créé et dirigé pendant 12 ans le MBA pour cadres en financement d’entreprise à l’ESG UQAM. Elle a dirigé de nombreux étudiants en maîtrise, doctorat et postdoctorat, tant au Québec qu’en Europe, et elle continue de le faire. Elle a reçu en 2003 le Prix Performance Enseignant du Réseau ESG pour sa contribution à l’enseignement. Mme De Serres agit aussi depuis plusieurs années comme professeure invitée en politique générale et stratégie des organisations ou en finance de plusieurs universités françaises, dont l’Université Paris Dauphine et l’Université Paris Ouest Nanterre La Défense. Multidisciplinaire, son parcours « est un heureux mélange, dit-elle, de droit, de gestion et de finance pour comprendre les enjeux du domaine de l’immobilier, des infrastructures et des institutions financières ». Attirée par l’innovation, Andrée De Serres s’intéresse aux montages juridico-financiers et à l’ingénierie contractuelle de grands projets immobiliers et d’infrastructures, l’un de ses domaines d’expertise. Ses champs d’intérêt de recherche et de formation touchent aussi la gouvernance, la gestion des risques et la responsabilité fiduciaire des différents types d’institutions financières ainsi que l’investissement responsable. Elle a écrit de nombreux articles universitaires et professionnels relativement à ces sujets. Membre du conseil scientifique de la Fondation Palladio vouée à la formation et à la recherche en immobilier (France) et de plusieurs autres comités scientifiques, elle siège aussi au conseil d’administration de Bâtirente et au conseil de surveillance du Fonds de placement du Barreau du Québec. Mme De Serres est membre de BOMA Québec, de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et de CREW Mtl, qui lui a décerné le Prix Excellence et Leadership 2014 pour son apport et ses réalisations en immobilier commercial.

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RÉTROSPECTIVE

Richard

HYLANDS UN LEADER CRÉATIF DE MONTRÉAL À TORONTO

PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

À la fois visionnaire, créatif et pragmatique, Richard Hylands, fondateur et président de la Corporation immobilière Kevric inc., a acquis un instinct de fin renard pour acheter, développer ou repositionner des bâtiments commerciaux au Québec et en Ontario. Aujourd’hui, on associe notamment son entreprise à des immeubles comme la Place Bonaventure et la tour Altoria, à Montréal, et le 150 Bloor Street, à Toronto. Sa marque de commerce ? L’honnêteté et la clarté. Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition avril / mai 2016 JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

« Le développeur est un peu le chef d’orchestre d’une équipe qui travaille ensemble sur un projet, résume Richard Hylands. Il doit s’assurer qu’ils possèdent les mêmes valeurs et visent les mêmes objectifs. Les gens savent aussi que lorsqu’ils font des affaires avec moi, tout doit être transparent et bien négocié à l’avance, de sorte qu’on n’a plus besoin de consulter les ententes une fois que les projets démarrent. L’honnêteté est aussi très importante pour moi. Mes parents m’ont inculqué cette valeur très tôt, et je l’ai aussi transmise à mes fils. » Avec ses parents, Richard Hylands a baigné très jeune dans le monde des affaires. Son père, Diarmid, de descendance irlandaise, était courtier immobilier avant de finir sa carrière chez Travaux publics et Services gouvernementaux Canada. Sa mère, Liane Valois, était pour le moins avant-gardiste pour son époque : présidente d’une société de financement, elle était aussi propriétaire de plusieurs commerces de nettoyage à sec. 64

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Adolescents, les trois frères Hylands travaillent durant l’été dans les commerces de leur mère. À la fin du cégep et au cours de ses années d’université, le jeune Richard trouve un emploi dans une division de Lavalin, une compagnie fondée par son oncle, pour la construction d’autoroutes et aussi pour des projets à la Baie-James, où il participe à des études d’environnement et à des plans d’urbanisme pour des villages amérindiens. C’est que, quelques années plus tôt, l’adolescent a eu la piqûre de l’urbanisme : le père de l’un de ses amis était Jean-Claude La Haye, celui que l’on surnomme parfois le « père de l’urbanisme » au Québec. « Je suis allé à son bureau à quelques reprises et j’y ai vu des maquettes de projets, comme celle du Complexe Desjardins, se souvient-il. J’étais fasciné. » Il s’inscrit donc à la Faculté des sciences de l’Université McGill en urbanisme, mais la déception le frappe vite :

« C’était l’année qui suivait les Olympiques de Montréal, et il y avait énormément de démolition un peu partout, raconte-t-il. L’urbanisme était à l’époque un environnement négatif, où les gens voulaient tout arrêter. Je n’étais pas à ma place : je préférais trouver des solutions et faire avancer les choses. » Heureusement pour lui, l’Université McGill vient de mettre sur pied un nouveau programme en développement immobilier, grâce à un professeur venu de la Colombie-Britannique. « Cette province était à l’avant-garde comparativement à Montréal ou à Toronto, dit-il. C’était un programme très intéressant et unique à l’époque. La cohorte était petite, et plusieurs des étudiants de l’époque évoluent d’ailleurs encore dans le domaine aujourd’hui, comme Mireille Nault, à Montréal, et Pierre Gagné, à Toronto. » Richard Hylands termine ses études à l’âge de 20 ans. Il est pressé de commencer sa vie professionnelle, et son diplôme lui ouvre vite des portes. Il trouve un premier emploi à La Prudentielle d’Amérique, à Toronto, mais hélas, cette entreprise ne bouge pas assez vite à son goût. Après un an moins un jour, il la quitte et se joint à Cadillac Fairview. « Ça a été une très bonne école, estime-t-il. Les antennes de Cadillac Fairview étaient partout, non seulement ici, mais aussi aux États-Unis. » Il prend de l’expérience, d’abord à titre d’analyste financier, puis il devient responsable du programme de vente d’immeubles. Il participe aussi notamment au réaménagement du Pacific Center, à Vancouver, et au développement du Yonge Corporate Centre, à Toronto. Surtout, la diversité des expériences qu’il trouve chez Cadillac Fairview satisfait son goût du mouvement. UN QUARTIER D’AVENIR En 1986, après avoir terminé un MBA à temps partiel à l’École Schulich, à Toronto, Richard Hylands devient viceprésident au développement urbain chez Westcliff. « Cette entreprise avait le vent dans les voiles, déclare-t-il. Elle faisait principalement des centres commerciaux à ce moment, et j’y suis arrivé pour créer une division de bureaux. Nous avons développé le projet de la Maison des coopérants et du Centre Corporatif Décarie et procédé au redéveloppement de la Place du Centre, à Hull, ainsi que de plusieurs autres. » De 1994 à 1996, l’immeuble de l’Organisation de l’aviation civile internationale (OACI), un bâtiment de 430 000 pi 2, deviendra pour lui un grand projet. Dès lors, il garde dans sa mire le Quartier international, un secteur de la ville dans lequel il voit un avenir prometteur – ce que la suite des choses confirmera. RÉINVENTER LE BÂTIMENT En 1997, Richard Hylands œuvre déjà chez Westcliff depuis 11 ans. Afin d’acquérir une participation dans les projets immobiliers et de devenir partenaire plutôt qu’employé, il forme sa propre compagnie, Kevric (le nom vient d’une

combinaison de Kevin, son deuxième prénom – une coutume chez les anglophones – et de Richard, son prénom usuel). Kevric collabore avec Westcliff au développement de la pointe ouest de L’Île-des-Sœurs, de même qu’au repositionnement de plusieurs édifices, dont le Centre Corporatif Décarie, le Dominion Square et la Place Bonaventure, à laquelle son équipe contribue à procurer une toute nouvelle identité. Rappelons que cet édifice, bâti en 1967, était à l’origine le deuxième plus grand show mart au monde, après le Merchandise Mart de Chicago, dont il est inspiré. Sa caractéristique devient aussi un peu un défaut : chaque étage compte une superficie équivalente à 10 étages d’un édifice de bureaux moyen ! « Lorsque nous avons acquis la Place Bonaventure, elle était presque vide, explique-t-il. Nous y avons ajouté des fenêtres et nous avons repositionné l’édifice en louant les vastes étages à de grandes entreprises qui préféraient rassembler tous leurs bureaux sur un seul étage plutôt que de les disperser. » Le premier grand locataire est Fido. Il est bientôt suivi d’autres entreprises comme Rogers et Telus. En louant les bons locaux aux bons locataires, l’équipe arrive à transformer un incon vénient majeur en avantage, et le taux d’occupation passe de 15 à 97 %. « Nous avons acquis la Place Bonaventure en 1998, et, aujourd’hui, l’immeuble vaut environ 10 fois plus », précise M. Hylands. LA CRÉATIVITÉ : UNE CLÉ En 2005, à la faveur d’un changement de cap important chez Westcliff, Richard Hylands se dissocie de cette entreprise et décide de faire cavalier seul. En plus des intérêts qu’il possède dans la Place Bonaventure, il détient notamment un contrat de cogestion au Dominion Square. Dès 2007, il ouvre un bureau à Toronto puis, l’année suivante, il démarre un projet marquant : l’acquisition et le repositionne ment du 150 Bloor Street, à Yorkville, un immeuble de bureaux d’une trentaine d’années qui était vacant. Comme ce fut le cas pour la Place Bonaventure, lui et son équipe relancent l’édifice en lui procurant une toute nouvelle identité. « Nous avons fait deux étages de commerces en y intégrant des magasins haut de gamme comme Louis Vuitton et Tiffany & Co, puis nous avons relancé la location de bureaux dans l’immeuble. Cela a très bien fonctionné. La créativité est d’ailleurs la clé du succès dans plusieurs de nos projets : nous voyons les choses d’une façon différente de ce qu’elles ont toujours été », expose-t-il. En 2011, Kevric comptait aussi parmi les premières entreprises à Montréal à réaliser un projet mixte résidentiel et bureaux, avec la Tour Aimia/Altoria, un projet de 25 étages de condos résidentiels au-dessus de 10 étages de bureaux, qui contribue à consolider la vocation d’affaires du Quartier international. « Nous savions que ça fonctionnerait, affirme M. Hylands. L’emplacement était difficile à battre, autant pour le résidentiel que pour les bureaux, puisque l’immeuble se trouve au-dessus IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

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d’une station de métro et devant une place publique. Altoria possédait tous les atouts, en plus d’un montage financier intéressant. » UNE BOUTIQUE EN CROISSANCE Au cours des cinq dernières années, Kevric a connu une croissance appréciable, passant de 60 à 110 employés. « La façon dont nous envisageons tous nos dossiers est de minimiser les risques, puis de rouler nos manches et de travailler fort sur nos projets, dit le président. Nous n’avons aucune ambition de devenir un Cadillac Fairview ou un Oxford. Nous sommes une boutique. Habituellement, nous avons deux ou trois projets en cours, qui totalisent de 200 à 250 M$. Cela nous suffit. » À l’heure actuelle, Kevric travaille à développer le 280, rue Faillon, un immeuble de bureaux dans le Mile End, situé à côté du 7250, rue du Mile End, récemment redéveloppé par l’entreprise. Ces anciens bâtiments industriels totalisant 400 000 pi2 sont déjà presque entièrement loués. « Le Mile End est un secteur absolument dynamique, axé vers des locaux pour bureaux de la nouvelle économie, avec de jeunes employés qui ne veulent pas nécessairement travailler dans des bureaux fermés », soutient M. Hylands. D’ailleurs, selon lui, Montréal se trouve une douzaine d’années derrière Toronto avec le déplacement des bureaux vers d’anciens bâtiments industriels, que ce soit dans le Mile End, le Mile-Ex (entre la Petite Italie et le Mile End) ou la rue Chabanel. « Le transport en commun est excellent dans ces quartiers, et les anciens bâtiments industriels offrent de grandes superficies qui conviennent bien à certains locataires, précise-t-il. Je dis souvent que c’est un peu ce que nous avons fait à la Place Bonaventure, mais il n’y a pas d’autre endroit comparable au centre-ville, ce qui fait que les gens se déplacent un peu au nord. » Toutefois, il croit fermement à un retour du balancier vers le centre-ville d’ici une dizaine d’années. « La croissance se poursuivra, et l’espace finira par se combler dans ces quartiers, explique-t-il. Par contre, les propriétaires de bâtiments qui ont été construits dans les années 1970 devront faire de gros investissements pour les rénover et les adapter aux nouvelles réalités de densité d’espace. Selon moi, cela va ouvrir des perspectives : si certains propriétaires ne veulent pas ou ne peuvent pas investir, d’autres pourront acheter ces immeubles et le faire. » CAP SUR L’ONTARIO Du côté de Toronto, la croissance va bon train pour Kevric. « Les secteurs banquier, financier et du multimédia sont très forts là-bas, affirme M. Hylands. Même si la crois sance est de seulement quelques points de pourcentage 66

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par année, cela crée des occasions intéressantes dans les immeubles. » Ainsi, en ce moment, Kevric est en train de rénover le 99 Atlantic Avenue, un édifice historique qui sera accom pagné d’un nouveau bâtiment à vocation mixte visant la certification LEED Argent. Ce projet devrait être lancé au cours de 2016. Et en 2017, l’équipe a pour objectif d’entreprendre les projets de densification du prestigieux complexe Consilium Place, dont elle est copropriétaire. Trois nouvelles tours de bureaux totalisant plus de 1 000 000 de pieds carrés sont prévues. Kevric envisage également la construction d’un second complexe comprenant un hôtel et des espaces commerciaux, de même que l’édification d’un troisième complexe incluant quatre tours résidentielles. « Tout cela devient prometteur avec l’arrivée de la nouvelle station de métro, récemment confirmée par les instances gouvernementales, se réjouit M. Hylands. Cette station permettra aux usagers de se rendre au centre-ville en environ 30 minutes. » UNE RELÈVE BIEN PRÉPARÉE Pour l’avenir, bien qu’il ne soit âgé que de 56 ans, Richard Hylands a déjà prévu la relève de son entreprise. Lui et son associé, François Desjeans, ont ainsi ciblé 10 jeunes professionnels (avocats, comptables, ingénieurs, etc.) âgés de moins de 30 ans qui pourraient constituer la relève de l’entreprise. « Nous avons une équipe de coachs qui travaille avec eux pour leur développement professionnel, expose-t-il. Avec l’expansion de Kevric, nous devrons leur donner rapidement de nouvelles responsabilités, plus stratégiques. Plutôt que d’aller chercher des gens expérimentés, nous avons décidé de former des jeunes à l’interne. J’aime les voir s’épanouir pour assurer la continuité de l’entreprise. » Son fils Sébastien, 27 ans, ingénieur mécanique et détenteur d’un MBA de Insead, figure d’ailleurs au sein de ce groupe, après avoir fait ses preuves dans l’entreprise et gagné le respect de ses pairs. Son autre fils, Mathieu, 26 ans, a reçu son diplôme de médecine de l’Université McGill et fait actuellement sa résidence en chirurgie générale à Sherbrooke. Leur père prend d’ailleurs un grand plaisir à organiser régulièrement des rencontres familiales avec eux, en compagnie de son épouse Arièle. Et malgré les nombreux allers-retours qu’il effectue entre Montréal et Toronto et les quelque 80 heures par semaine qu’il consacre au travail, M. Hylands cultive la passion des arts et, surtout, des voyages… où il ne laisse aucune place à la paresse ! « Dernièrement, j’ai passé beaucoup de temps en Asie, précise-t-il. J’en profite pour faire du ski, du vélo ou de la randonnée pédestre. J’aime rester continuellement actif. »

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Richard

BERGERON POUR UNE NOUVELLE RENAISSANCE DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

« L’urbanisme est le métier le plus important pour le 21e siècle, et l’avenir du monde dépend précisément de la manière dont nous aména gerons les villes », affirme Richard Bergeron. Conseiller de ville au district de Saint-Jacques et responsable de la Stratégie centre-ville de Montréal, il place la métropole au cœur de cet enjeu de développement à l’échelle nationale, mais aussi internationale. Lorsqu’on sait que l’ONU avait constaté dès 2008 que plus de 50 % de la population mondiale se concentrait dans les milieux urbains et que cette proportion atteindrait 70 % d’ici 2050, concevoir Montréal comme le modèle d’un développement urbain respectueux des limites de la planète comme le fait Richard Bergeron apparaît opportun. L’homme aux multiples chapeaux partage avec nous la vision du développement du centre-ville de Montréal et ses rêves personnels pour cette cité où il s’est établi en 1975. Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition octobre / novembre2016 JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

MONTRÉAL, C’EST TOI MA VILLE « Nous voulons concentrer au centre-ville de Montréal le meilleur de l’Europe urbaine et le meilleur de l’Amérique urbaine », confie M. Bergeron avec enthousiasme. Tout au long de l’entrevue, c’est l’homme politique mû par une volonté de changement qui parle, mais aussi le citoyen qui affectionne particulièrement la ville d’adoption où il a étudié, travaillé, aimé et où il continue de vivre, et ce, en plein cœur de l’action. 68

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Du haut de ses 61 ans, Richard Bergeron vit comme la génération des milléniaux, c’est-à-dire sans voiture et en bénéficiant de tous les services culturels, sportifs et ludiques à proximité. Tandis que certains acceptent avec résignation le stress quotidien de la circulation, lui s’adonne au jogging dans le Vieux-Montréal en contemplant les beaux édifices du quartier historique. Cela, avant de retourner au domicile familial situé à trois minutes à pied de son bureau. Voilà une raison

de penser que Richard Bergeron est particulièrement « bien placé » pour appuyer l’établissement de la stratégie du centre-ville de Montréal axée sur la croissance de celle-ci en misant sur son centre. Que le maire Denis Coderre ait confié à Richard Bergeron la mission de propulser l’élan de développement du centre-ville urbain n’a rien à voir avec son lieu de résidence en plein cœur de Montréal. C’est plutôt de qualificationsclés en matière de développement urbain qu'il s’agit ici. UN PARCOURS REMARQUABLE Pour propulser le centre-ville montréalais vers les sommets, qui est mieux qualifié qu’un homme à la fois passionné par l’urbanisme, docteur en aménagement, auteur, professeur universitaire et conférencier spécialisé en développement urbain ? Richard Bergeron porte tous ces chapeaux avec aisance. Lui confier la mission d’optimiser le potentiel de développement du centre-ville comme territoire, moteur économique, espace de vie et de culture dans un environnement favorisant le transport en commun apparaît donc naturel, presque comme une évidence. Pour faire écho au document de consultation de la Ville de Montréal publié en juin dernier, Richard Bergeron veillera à poser tous les jalons importants du développement urbain pour faire rayonner la ville d’ici 2030. Un programme ambitieux pour les 15 prochaines années confié à un visionnaire des plus enjoués ! C’est à l’âge de quatre ans que Richard Bergeron, natif d’Alma, a découvert son penchant naturel pour l’archi tecture, après avoir créé de toutes pièces une maquette à l’orphelinat de Chicoutimi où il a passé cinq années de son enfance. Les religieuses du couvent, éberluées par son ingéniosité, avaient prédit qu’il deviendrait architecte. Dans cette veine, Richard Bergeron a étudié l’architecture à l’Université de Montréal en 1975, avant de prendre la décision d’y poursuivre une maîtrise en urbanisme en 1981. Il a par la suite jeté son dévolu sur l’aménagement dans le même établissement en 1986 et a obtenu un doctorat dans cette discipline à laquelle il a d’ailleurs contribué en publiant plusieurs ouvrages. Même s’il ne pratique pas le métier d’architecte, contraire ment aux prédictions des religieuses, Richard Bergeron a gardé de son enfance le plaisir qu’il a à observer l’évolution de la construction des chantiers. Il semblerait que la vie l’ait plutôt amené à multiplier les expériences pour élargir ses horizons et acquérir la perspective globale en urbanisme qui lui vaut actuellement d’être reconnu comme un spécialiste du développement urbain. Une série de fonctions se sont effectivement succédé tout au long de la carrière de M. Bergeron : enseignement à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal durant son doctorat et à l’Université Laval en 1992-1993, puis présidence de la Fédération des coopératives d’habitation

de l’île de Montréal de 1990 à 1992. C’est à partir de 1996 que Richard Bergeron a commencé à travailler dans le secteur public, d’abord en tant que consultant au ministère de la Métropole, organisme pour lequel il a réalisé une dizaine d’études portant sur le potentiel de réaménagement des espaces vacants situés en périphérie immédiate des stations du métro de Montréal. Ensuite, il est devenu analyste et rédacteur pour le Groupe de travail sur les transports du Mécanisme québécois de concertation sur les changements climatiques. De 2000 à 2005, il a agi comme responsable des analyses straté giques à l’Agence métropolitaine de transport (AMT). En bref, Richard Bergeron a touché à l’ensemble des éléments du développement urbain, incluant la planification, l’économie immobilière, la gestion des services, le transport en commun et l’environnement. Il a revêtu tant de chapeaux différents au cours de sa carrière qu’il devrait pouvoir porter la métropole vers les cieux, a dû se dire le maire de Montréal. Compte tenu de son savoir-faire, il n’est pas étonnant que Richard Bergeron ait volontiers accepté de relever ce défi qui rend ses yeux pétillants à mesure qu’il partage sa propre vision du développement urbain montréalais. UN ESPACE RÉSOLUMENT HUMAIN La vision d’avenir de Montréal est centrée sur le bienêtre des personnes qui y vivent ; Richard Bergeron va plus loin en appelant de ses vœux l’édification d’une ville émancipatrice où les citoyens se sentent bien. En outre, « Montréal est très bien placée pour être un chef de file en Amérique du Nord et pour montrer la voie à l’Amérique urbaine, voire au monde », aux dires de l’expert en urba nisme. La perspective est celle d’un développement urbain plus respectueux des limites de la planète où nous habitons et qui satisfait mieux les besoins humains. Autrement dit, M. Bergeron considère que Montréal doit s’empresser de créer une vision de la vie autre que celle de la consommation effrénée ayant prévalu en Amérique du Nord depuis le milieu du dernier siècle. La logique est de privilégier un concept de dévelop pement urbain écoresponsable où les résidents et les visiteurs accèdent à des services à proximité de leur domicile, produisant ainsi le moins d’émissions de gaz à effet de serre possible. Pour ce faire, les transports en commun et leur expansion continue doivent évidemment être au centre de la stratégie. Il s’agit aussi de mettre de l’avant un mode de vie urbain en plein cœur de Montréal avec toutes les notions branchées que cela évoque dans notre imaginaire collectif : vivre, étudier, travailler, faire du sport, se cultiver et se distraire, tout cela sans sortir du centre-ville. Dans un contexte si favorable, les citoyens seraient plus à même de se réaliser, croient les décideursclés de la métropole.

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MONTRÉAL, UNE VILLE FAITE POUR LE BONHEUR « Les quartiers anciens de Montréal constituent déjà un prototype à grande échelle de ce que signifie vivre de manière raisonnable tout en étant heureux. Il est possible de faire toutes ses courses à pied, sans voiture. Et la marche est bonne pour la santé », rappelle M. Bergeron en décochant un large sourire. Montréal présente une forme achevée pour le développement urbain futur au tournant du 21e siècle, car elle est caractérisée par plusieurs avantages : une densité de la population de moyenne à très forte, avec une mixité fonctionnelle et sociale, laquelle n’est, fort heureusement, basée ni sur le cloisonnement ni sur la ségrégation. Sans oublier la densité favorable sur le plan du commerce, des habita tions et des équipements culturels, selon l’expert en développement urbain. Il estime que Montréal montre depuis 40 ans des signes d’émancipation par rapport au modèle américain où l’aménagement du territoire avait été conçu principalement pour faciliter et favoriser la circulation automobile. La réappropriation graduelle de la ville par les cyclistes et, à tout le moins, par les piétons, présente quelques symboles d’une ville moderne qui se refaçonne à l’échelle humaine, selon Richard Bergeron, convaincu que le centre-ville montréalais possède toutes les caractéristiques d’un modèle émancipateur pour l’individu et la société. Difficile d’envisager le contraire, étant donné l’air confiant et serein du Montréalais de cœur. LE CENTRE-VILLE COMME UN MOTEUR ÉCONOMIQUE À en juger par des études comme celles de Colliers International, Montréal se démarque aussi par le fait que 64 % de ses locaux pour bureaux sont concentrés au centreville. Il s’agit d’une caractéristique-clé que l’administration actuelle souhaiterait prioriser, d’autant plus que le centre-ville de Montréal vient d’accueillir 15 000 habitants additionnels, selon le document de consultation. Une fois les tours et les édifices actuellement en construction terminés à Montréal, 10 000 personnes devraient pouvoir y loger, révèlent les prévisions officielles. Richard Bergeron estime qu’une tour de bureaux doit être construite chaque année au centre-ville à partir de maintenant pour répondre aux besoins commerciaux et sociaux actuels et à venir. L’objectif ultime pour 2030 est d’ajouter 800 000 m2 de locaux pour bureaux et 200 000 m2 de commerces. « Durant 20 ans, le milieu des affaires à Montréal n’a pas suffisamment été sensible à l’importance de construire des espaces commerciaux au centre-ville, la périphérie comme la région de Laval ayant été plutôt privilégiées. Fort heureusement, au cours des cinq dernières années, Montréal est redevenue à l’honneur, comme en témoi 70

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gnent les tours de bureaux Deloitte, Manuvie, Desjardins et Aimia », explique M. Bergeron. Selon lui, c’est comme si le secteur privé redécouvrait le centre-ville, ce qui se traduit par une renaissance commerciale, immobilière et résidentielle, et ce, depuis 2011. Il s’agit d’une bonne nouvelle étant donné que le centre-ville de Montréal représente le pôle d’emploi le plus important du Québec. La stratégie de développement du centre-ville sur 15 ans veut renforcer l’attrait de Montréal pour les investisseurs immobiliers de grande envergure et les nouveaux résidents, ainsi que son caractère innovateur et créatif pour faire de Montréal un pôle économique encore plus dynamique. Dans cette optique, le développement du centre-ville pour l’amener à son plein potentiel permettrait à la métropole de conserver sa position privilégiée de pilier commercial de l’île de Montréal et de moteur économique pour l’ensemble du Québec. Lorsqu’on apprend que Montréal devrait accueillir 50 000 nouveaux résidents en 2030 et près de 100 000 en 2050, force est de constater qu’il était temps de penser aux moyens de faire rayonner la métropole pour qu’elle occupe la place de choix particulière qu’elle a toujours eue, avec son côté européen charmant et raffiné harmo nieusement combiné à son caractère américain volontaire et dynamique. UN DEVOIR PERSONNEL Richard Bergeron souhaite voir la place privilégiée de Montréal consacrée avant de prendre sa retraite. « Je suis convaincu que Montréal est prédestinée à être LE modèle de référence en Amérique du Nord. Nous avons ici une société modèle distincte avec une paix sociale inouïe, d’une part. D’autre part, Montréal peut jouer un rôle phare pour l’humanité, qui se trouve à un point inquiétant à cause de la conception du progrès et de la consommation des baby-boomers, des personnes de ma génération. Par leurs choix, les baby-boomers nous ont en quelque sorte apporté ce nuage noir qui plane actuellement sur nos têtes en raison de considérations environnementales, entre autres. Pour ma part, je désire employer le temps qu’il me reste pour m’assurer que mes enfants et mes petits-enfants évoluent sous un ciel plus dégagé. Je souhaite que nous reprenions confiance et espoir en l’avenir. Il faut déterminer et mettre en œuvre les moyens de renouveler cette confiance qui passe par le réaménagement des villes, d’autant plus que le 21e siècle constitue justement le siècle des villes », soutient-il. Un programme opportun pour le rayonnement de Montréal et des pistes d’intervention audacieuses qui devraient servir de base au plan d’action de la Ville prévu l’hiver prochain !

Martin

GALARNEAU UN MONTRÉALAIS ENGAGÉ ET CONVAINCU PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Martin Galarneau se définit comme un Montréalais « jusqu’au fond des tripes ». Associé au sein de la société immobilière TGTA, l’avocat et homme d’affaires est un indéfectible allié de la métropole. Survol du parcours et des convictions d’un homme enraciné dans ses valeurs.

Reprise intégrale de l’entrevue publiée dans l’édition décembre / janvier 2017 JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Martin Galarneau est un homme d’action, au propre comme au figuré. Preuve en est que cette entrevue ne s’est pas classiquement déroulée dans un confortable bureau d’une tour du centre-ville, mais en arpentant les sentiers du Mont-Royal lors d’un matin venteux. « Je serais plus à l’aise si nous pouvions avoir cet entretien en marchant », avait-il avoué, au moment de la prise de rendez-vous. LES INGRÉDIENTS DU SUCCÈS Vue du haut du belvédère, Montréal déploie tous ses charmes sous le ciel d’automne. Une belle occasion pour Martin Galarneau de réaffirmer son attachement à sa ville. « Je suis né ici, j’ai grandi dans Ahuntsic et j’ai toujours habité à Montréal à une rare exception près », raconte-t-il. Aux détracteurs et aux pessimistes, il rappelle que si l’on ne peut pas comparer la métropole québécoise à Paris, Londres ou New York, elle se démarque tout de même à bien des égards. « J’ai eu l’occasion

de résider un an à Vancouver, une belle ville, certes, mais ce qui fait son caractère tient surtout à sa situation géographique, à sa proximité avec l’océan et les montagnes. À Montréal, nous n’avons pas cet avantage, notre force réside plutôt dans les gens qui y habitent et dans l’authenticité qu’on y trouve. Les différents quartiers, les marchés publics, les lieux qui ont une histoire, la vie culturelle… C’est ce qui constitue son âme », affirme-t-il. Il se dit aussi très optimiste pour l’avenir de Montréal, alors même que certains prédisent le pire, en particulier à cause des innombrables chantiers jalonnant son territoire. « La récente annonce de l’adminis tration municipale sur les importants travaux à réaliser et leur longue durée est courag euse. Bien sûr, nous allons traverser une période difficile, mais il fallait revenir aux choses fondamentales. Les infrastructures, c’est la base », fait-il valoir.

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D’ailleurs, selon lui, tous les ingrédients sont présents pour que la métropole connaisse le succès : ses quatre universités, son caractère bilingue, sa multiethnicité, sa créativité, ses festivals d’envergure et ses entreprises novatrices, ses bars et ses restaurants.

c’est ce qui aurait été le plus logique. Mais j’ai plutôt décidé de me faire plaisir avec une maîtrise en urbanisme. Cela m’a aussi donné l’occasion de vivre quelque temps à Vancouver, avec mon épouse et mon premier enfant, alors âgé de quelques mois à peine. Ce fut une année extraordinaire », confie-t-il.

« À cela on peut ajouter un leadership renouvelé à la tête de la ville et une fibre entrepreneuriale qui a retrouvé sa vigueur ces dernières années. Je pense à une nouvelle génération de gens d’affaires comme Alexandre Taillefer, Louis-Philippe Maurice, Éric Boyco… Plusieurs d’entre eux redonnent aussi énormément à la ville et ont son développement à cœur », ajoute l’avocat.

D’où lui vient cet intérêt marqué pour l’immobilier ? Le fait que son père ait œuvré dans ce milieu, notamment comme directeur du financement immobilier à la Caisse de dépôt et placement du Québec, a certainement dû y contribuer, selon lui. Mais ce n’est pas tout. « Dans mon travail, j’ai besoin de diversité, et ce qui est fantastique dans ce domaine, c’est que l’on peut toucher à des secteurs très variés, sur les plans technique, financier, juridique, environnemental, etc. Et puisque l’on développe des projets pour des entre prises ou des individus, il faut aussi comprendre les grandes tendances sociales, démographiques, économiques. Cela nécessite donc de détenir des connaissances dans toutes sortes de domaines, c’est passionnant », souligne-t-il.

Autre atout de la métropole : sa vitalité conjuguée à une remarquable qualité de vie : « Quand on se promène un peu à l’étranger, on constate à quel point Montréal se distingue. C’est une ville vivante, mais également un havre de paix qui offre une grande stabilité sur le plan politique et social. Une ville sûre, sans être ennuyeuse ! » L’IMMOBILIER : LE FIL CONDUCTEUR Outre son vif attachement pour Montréal, Martin Galarneau confesse sa passion pour l’immobilier, l’autre fil conducteur de sa carrière professionnelle. Il raconte qu’à sa sortie du cégep, il ne savait trop quelle voie emprunter. Il s’est donc orienté vers le droit, « une formation qui donne beaucoup de rigueur et peut ouvrir plusieurs portes ». Après avoir obtenu son baccalauréat à l’Université de Montréal puis terminé son Barreau, il pratique pendant trois ans comme avocat au sein du cabinet Godin, Raymond, Harris, Thomas. Là, on lui confie de nombreux dossiers de financement et d’acquisition en immobilier. « J’ai été chanceux d’amorcer ma carrière à une époque [fin des années 1980] où Montréal connaissait une certaine effervescence dans ce domaine. J’ai pu travailler sur des transac tions d’envergure qui m’ont apporté une expérience extraordinaire. C’est aussi à cette période que j’ai fait un certificat en affaires immobilières à l’Université du Québec à Montréal », se souvient-il. Mais vers 1992, le secteur connaît un ralentisse ment, et Martin Galarneau estime que c’est le bon moment pour retourner aux études. Il opte pour une maîtrise en urbanisme, qu’il effectuera en partie à l’Université de Montréal et à l’Université de Colombie-Britannique. « J’aurais pu choisir un MBA, 72

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Après avoir obtenu sa maîtrise en 1994, Martin Galarneau est embauché à la Générale immo bilière, une firme de courtage et de consultation pour les promoteurs immobiliers. « C’est là que j’ai connu Pierre Martin, un homme qui a eu une grande influence sur moi. Avocat de formation, il a étroitement travaillé avec Paul Gérin-Lajoie et occupé des postes importants dans la fonction publique québécoise à l’époque de la Révolution tranquille. Il est l’un des artisans du réseau des universités du Québec, notamment. C’était un gentleman possédant un grand sens de la rigueur et de l’éthique, qui donnait beaucoup par ses diverses implications. À travers lui, j’ai mieux compris ce que pouvait signifier le travail dans la fonction publique et la réalité gouvernementale », se souvient M. Galarneau. Par la suite, il est recruté par Thibault, Messier, Savard et Associés (TMSA) – qui deviendra TGTA en 2016 – où il œuvre pendant cinq ans. Au début des années 2000, il est nommé sous-ministre associé au soutien et au développement de la métropole, puis sous-ministre associé à la métropole, au sein du ministère des Affaires municipales et de la Métropole. « Quand j’ai fait le saut dans la fonction publique, il a toujours été clair pour moi que je ne voulais

pas y passer tout le reste de ma carrière. Mais ce furent trois années déterminantes dans mon cheminement, qui ont en partie façonné ce que je suis aujourd’hui. J’ai beaucoup appris sur la dynamique du fonctionnement de l’appareil gouvernemental, sur les contraintes et la com plexité dans la prise des décisions publiques. J’ai aussi eu le privilège de côtoyer des personnes formidables », indique-t-il. En 2005, ayant le sentiment d’avoir fait le tour du jardin, il retourne finalement chez TMSA – actuellement TGTA – où il est associé avec Bernard Thibault et Guy Trudeau. « La marque de commerce de notre entreprise est qu’elle a toujours su évoluer et s’adapter aux changements des marchés, précise M. Galarneau. À ses débuts en 1989, elle a commencé par racheter des projets en difficulté, puis des portefeuilles d’immeubles mis en vente par des institutions financières. Ensuite, elle a fait une incursion dans le secteur hôtelier et, à partir du début des années 2000, elle a œuvré dans le développement résidentiel à Montréal. Nous sommes très actifs dans ce domaine et agissons comme investisseur, codéveloppeur ou comme promoteur, seul ou en partenariat. » Aujourd’hui, TGTA réalise aussi des projets de conversion de bâtiments industriels en édifices de bureaux-lofts. UN ENGAGEMENT FORT Soucieux de s’engager dans le développement de la métropole, Martin Galarneau est actif au sein de plusieurs conseils d’administration de fondations et d’organismes comme l’École de danse contem poraine de Montréal, l’Université du Québec à Montréal, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et le Partenariat du Quartier des spectacles, dont il est aussi le président du comité de gouvernance et d’éthique : « À Montréal, il existe une véritable industrie et une expertise dans le domaine du spectacle et des festivals, notamment grâce à des artisans comme Alain Simard, André Ménard et Gilbert Rozon. Le Partenariat vise à mettre le Quartier des spectacles en valeur et à l’optimiser. C’est un projet très structurant pour la ville, qui contribue à accroître son attrait auprès des investisseurs et qui a un impact réel sur la vitalité culturelle, économique et sociale. » Vice-président du conseil d’administration de l’IDU où il est impliqué depuis près de cinq ans, Martin Galarneau a également contribué à accroître la capacité d’influence de l’Institut. « J’ai toujours

cru que pour être davantage écoutés par les décideurs publics et ne pas être perçus comme un groupe qui défend uniquement les intérêts des propriétaires immobiliers, nous devions asseoir nos propres positions sur de grands dossiers comme le développement urbain, les transports, les infrastructures, etc. », dit-il. À cet égard, il affirme que des pas de géant ont été faits sous l’impulsion des différents présidents de l’IDU, depuis Jacques Métivier, Bernard Poliquin, Mario Caron, Michel Dallaire et Mario Lefebvre, jusqu’à André Boisclair. Arrivé à l’âge de 50 ans, Martin Galarneau confie qu’il n’a jamais vraiment eu de plan de carrière, mais qu’au fil du temps, rencontres marquantes et expériences formatrices l’ont façonné. « Et puis, l’un des avantages de vieillir, c’est que l’on accorde bien plus d’importance à ce que je dis aujourd’hui que si j’avais dit la même chose il y a 15 ans ! », conclut-il en riant.

« À Montréal, il existe une véritable industrie et une expertise dans le domaine du spectacle et des festivals, notamment grâce à des artisans comme Alain Simard, André Ménard et Gilbert Rozon. » – Martin Galarneau

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Depuis 1986, JLR conçoit des solutions basées sur les données immobilières, en facilitant la recherche d'informations foncières, l'ensemble du processus de transactions, tout en permettant l’obtention de l'information légale liée à une propriété et d'estimer sa valeur marchande. Afin d’appuyer la croissance de JLR, le Fonds de solidarité FTQ, ECLO Capital et Investissements W3 investissent un total de 4,2 M$ dans l’entreprise montréalaise.

Le 22 février prochain se tiendra le cocktail du Cercle 13, de 17 h à 20 h, pour les professionnels de l’immobilier commercial. Pour obtenir une invitation et pour connaître le lieu de l’événement, veuillez consulter le site Web du Cercle 13 : cercle13.org.

Félix Laroche, président de JLR

DES ASSISES SOLIDES SELON DEMERS BEAULNE

SGM ACCUEILLE UNE NOUVELLE GESTIONNAIRE C’est au grand bonheur de l’équipe qu’Elisa Bit s’est jointe à SGM, en novembre dernier, à titre de directrice de compte. Arrivée à Montréal il y a trois ans, elle travaillait plutôt côté client. Passionnée de commerce de détail et spécialisée en publicité et marketing, plus particulièrement en opérations terrain et en promotion, elle a travaillé plus de six ans pour des agences parisiennes.

Guy Poulin

140 MILLIONS INVESTIS AU TECHNOPARC

Demers Beaulne est fier d’étoffer l’offre de services spécialisés pour les PME avec la nomination de M. Alex Glowacki à la direction des services d’évaluation immobilière. Avec plus de 25 ans d’expertise dans l’évaluation de classes d’actifs commerciaux et industriels, Alex vient parfaire cette offre de services pluridisci plinaires d’exception.

NOUVEAU PROJET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

SGM

Devimco Immobilier, en partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, un important joueur institutionnel et Fiera Financement Privé, réalise le redéveloppement du site de l'ancien Hôpital de Montréal pour enfants. Le projet de 400 M$ comprendra 1 400 unités de logements locatifs, de copropriétés et de logements sociaux, un centre communautaire, des espaces verts et des restaurants.

CONFORMITÉ À LA LOI 122

De très bonnes nouvelles pour l'économie de Montréal et l'avenir des technologies propres dans la métropole. L'Éco-campus Hubert Reeves va recevoir sa première éco-compagnie sur le site, FP Innovations. Il s’agit du début du développement des 3 "E" sur l’Éco-campus Hubert Reeves, soient l’Écologie, l’Environnement et l’Économie.

Génirom offre des solutions d’entretien permettant aux propriétaires de s’assurer de la sécurité et de la conformité de leurs bâtiments en considérant leur longévité et leur rentabilité. En place depuis 2016, le nouveau président de Génirom, M. Martin Gauthier, apporte un bagage unique d’expériences en gestion immobilière à vos projets.

CENTRIA

Carole Handfield

COCKTAIL DU CERCLE 13 – LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

AGENCE IDYLLIQ INC

TECHNOPARC MONTRÉAL

25 ANNÉES D’EXPERTISE IMMOBILIÈRE POUR DE RICO HURTUBISE & ASSOCIÉS Depuis 1992, De Rico, Hurtubise et associés sert une clientèle diversifiée : institutions financières, organismes publics et privés. Située à Québec, elle œuvre à l’évaluation de propriétés résidentielles et commerciales, aux études de marché et au contrôle des coûts, etc.

AIRÉA COMMUNICATION CRÉATIVE

M. Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, a le plaisir d’annoncer la nomination de deux gestionnaires au sein de son équipe : Mme Carole Handfield au poste de vice-présidente aux investissements et M. Guy Poulin au poste de vice-président à la gestion d’actifs. Au Fonds immobilier depuis 2013, l’expertise de Carole Handfield n’est plus à démontrer dans le développement de projets. Ses 35 ans de métier sont ainsi reconnus, dont plus d’une quinzaine d’années en développement de projets dans divers pays d’Europe centrale ainsi qu’en Colombie, aux États-Unis, en Alberta et au Québec. Également au Fonds immobilier depuis 2013, Guy Poulin a aussi accepté de relever le défi, du côté de la gestion d’actifs, cette fois. Son expertise en gestion et en vente d’actifs constitue un réel atout pour le Fonds immobilier. M. Bélanger a souligné son pragmatisme et ses 35 ans de métier, dont une quinzaine d’années au sein d’Ivanhoé Cambridge où il a notamment dirigé l’acquisition et la vente d’importants centres commerciaux au Canada, aux États-Unis, en Europe et en Asie.

LE FONDS DE SOLIDARITÉ FTQ, ECLO ET INVESTISSEMENTS W3 INVESTISSENT 4,2 M$ DANS JLR

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

NOMINATION DE DEUX GESTIONNAIRES À LA FTQ

BRÈVES IMMOBILIÈRES

NOUVEAU PREMIER VICE-PRÉSIDENT CHEZ LE GROUPE MACH

AVIS DE NOMINATION

C'est avec plaisir que le Groupe Mach annonce la nomination de Bjorn Martin à titre de premier vice-président. Depuis le 23 janvier 2017, M. Martin relève directement de Vincent Chiara, président et fondateur du Groupe Mach Inc., et l’assistera dans la gestion de l’entreprise. Il occupait, jusqu’à tout récemment, le poste de directeur régional à la Banque Scotia, au Québec, où il a remis sur pied la division des prêts immobiliers commerciaux.

MATHIEU BORDELEAU VICE-PRÉSIDENT, DÉVELOPPEMENT ET OPÉRATIONS Devimco Immobilier est heureuse d’annoncer la nomination de M. Mathieu Bordeleau au poste de vice-président, Développement et Opérations. À ce titre, il est en charge du développement commercial et bureau des nouveaux projets de l’entreprise. Mathieu Bordeleau possède plus de 16 années d’expérience dans le domaine de l’immobilier commercial au niveau national. Il a débuté sa carrière chez CBRE comme courtier commercial où il a représenté des investisseurs privés dans l’achat et la vente de propriétés d’investissements. Quelques années plus tard, il a poursuivi sa carrière chez Walmart Canada occupant divers postes de grandes responsabilités. En 2012, il a été promu directeur national de l’immobilier. Durant son mandat chez Walmart, il a géré plus de 600 M$ en projets de développement de Supercentres Walmart à travers le Canada.

QUATRE NOUVEAUX ASSOCIÉS CHEZ JOLI-CŒUR LACASSE AVOCATS Me Éric Beauchesne, président de Joli-Cœur Lacasse Avocats, est fier d’annoncer l’accession à titre d’associés de la Société de Mes Manon Lavoie, Antoine La Rue, Olivier Tousignant et Alexandre Brousseau. Par leur compétence et leur rayonnement, ces professionnels contribuent à l’essor de notre entreprise dont les trois établissements regroupent près d’une centaine d’avocats.

Gradué de l’Université Concordia à Montréal avec un baccalauréat en arts avec spécialisation en urbanisme, Mathieu apporte une expertise et une vision qui permettra à Devimco Immobilier de continuer de grandir et de se maintenir parmi les meilleurs développeurs au Québec.

ENGIE SERVICES CÉLÈBRE SES 25 ANS

VENTE D’UN IMMEUBLE DE 16 767 PI² POUR UN PRIX DE 4 180 000 $

ENGIE Services, chef de file nord-américain en intelligence énergétique, gestion technique multiservice, gestion d’installations intégrée et services aéroportuaires spécialisés, célèbre en 2017 un quart de siècle au service d’une prestigieuse clientèle. Au fil des ans, et à travers quatre changements de raison sociale, ENGIE Services a profité de toutes les transformations de son secteur d’activité pour évoluer et se réinventer, pour demeurer un partenaire actif et innovant pour ses clients.

NAI Commercial, représentée par l’Équipe Sauvé et Serge Marcotte, a vendu une propriété de 16 767 pi². Cette propriété située au 560-570, Crémazie Est, à Montréal s’est vendue pour un montant totalisant 4 180 000 $ à la compagnie Benoît et Côté qui en est devenue le nouveau propriétaire occupant.

NAI COMMERCIAL

Raymond Joyal devient l’une des plus grandes entreprises d’évaluation immobilière et services-conseils au Québec. Grâce à cette transaction, la nouvelle entité, dirigée par Sébastien Gariépy, comptera plus de 65 employés aux expertises diversifiées. Le regroupement permettra à Raymond Joyal de se démarquer et d'offrir à ses clients une gamme de services spécialisés plus étendue, notamment en services-conseils, évaluation immobilière, expropriation, gestion de taxes foncières, études de marché et expertises techniques.

RAYMOND JOYAL

PARTENARIAT ENTRE LES ASSURANCES G GOSSELIN ET L’APAGM Les Assurances G Gosselin sont fières d’annoncer leur partenariat avec l’Association des propriétaires d’appartements du Grand Montréal (APAGM). Les membres de l’APAGM pourront désormais bénéficier de taux préférentiels allant jusqu’à 20 % de réduction sur leur prime d’assurance multi-logements, en plus de protections bonifiées.

VIADIRECT AU COMPLEXE DESJARDINS Le complexe Desjardins offre à sa clientèle un tout nouveau logiciel d’orientation et d’information interactif se nommant ViaDirect. Cette nouvelle technologie informe et accompagne les consommateurs à l’intérieur du centre commercial. ViaDirect, qui est une entreprise française distribuée par SGM, compte plus de 800 installations, dans 30 pays à travers le monde. SGM

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2017

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UNE RÉTROSPECTIVE DE NOS GRANDES ENTREVUES (DEUXIÈME PARTIE) EXCLUSIVES

4 Actualité immobilière commerciale,

NORMAND BÉLANGER

industrielle et multirésidentielle.

L’HOMME DERRIÈRE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

4 Gestion des bâtiments et développement urbain. 4 Nominations, acquisitions, nouveaux projets,

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