Immobilier commercial volume 10 - numéro 2 by JBC Média inc.

VOLUME 10 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2017

TOP DES VENTES COMMERCIALES, 15 INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX TENDANCES DU MARCHÉ IMMOBILIER DANS LA RMR DE MONTRÉAL SIGNER UN BAIL AVEC UN ORGANISME PUBLIC HÔTELS INNOVATEURS À DÉCOUVRIR IMMOBILIER COMMERCIAL AU MIPIM LE RAPPORT HUBERT UN AN APRÈS MÉRITE OVATION MUNICIPALE L’ÉTALEMENT URBAIN ENCORE ET ENCORE… RECONNAÎTRE LES MILIEUX HUMIDES POUR MIEUX LES GÉRER ET LES VALORISER SURVOL DU MARCHÉ INDUSTRIEL À QUÉBEC COMMERCE DE DÉTAIL ET INNOVATION REDÉVELOPPEMENT : NE RIEN LAISSER AU HASARD BIEN CHOISIR SON FOURNISSEUR DE SÉCURITÉ

DANIELLE LAVOIE

UN BEL EXEMPLE DE LEADERSHIP AU FÉMININ EN IMMOBILIER COMMERCIAL

PP 41614528

PLACE LAVAL UN MILIEU D’AFFAIRE STIMULANT Place Laval est un complexe locatif complètement renouvelé classé au premier rang des immeubles de bureaux sur le territoire de Laval, proposant un environnement de travail stimulant pour les petites, moyennes et grandes entreprises. En plus de bénéficier d’installations optimales de 500 à 50 000 pieds carrés à taux avantageux, vous trouverez sur place de nombreux services et commodités pour répondre aux besoins quotidiens de votre équipe : Accès facile au transport en commun Vaste espace de stationnement Garderie Clinique médicale Centre de conférence Restaurants et cafés Institutions financières

La gestion intégrée des opérations est l’une des plus grandes forces de l’entreprise. Une telle approche favorise un service à la clientèle de qualité que Cominar s’efforce sans cesse de maintenir. Pour information : George Papadakos

514 337-8151

1 866 COMINAR

cominar.com

Au t.

tin

ar -M int .S a

ul Bo

tid es O

tin

orb l. L e C

tri el

Bou

PROPRIÉTAIRE ET GESTIONNAIRE D’ESPACES LOCATIFS

440

u Bo

-L

ël

440

i vo

BUREAU COMMERCIAL INDUSTRIEL

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN

c on

EN MODE PRINTEMPS. Cadillac Fairview soutient la relève locale en mode.

Cadillac Fairview est fière de s’associer au Collège LaSalle afin d’encourager les étudiants en design de mode. Lors du lancement de l’exposition, trois étudiants se sont démarqués en remportant l’une des trois bourses offertes par Cadillac Fairview. Félicitations à tous les créateurs! L’exposition de robes florales se poursuit jusqu’au 7 mai. Venez nous visiter au jardin de CF Carrefour Laval et soutenez, vous aussi, la relève.

SOMMAIRE : : VOLUME 10 | NUMÉRO 2

CHRONIQUES 13 DONNÉES EN IMMOBILIER Le marché des résidences pour personnes âgées

Par Joanie Fontaine

15 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

18 DROITS ET OBLIGATIONS Signer un bail avec un organisme public : la cour d’appel confirme la nécessité de bien connaître les processus d’approbation internes du cocontractant

Par Me Sylvie Bouvette

23 MOT DE L’IDU Le rapport Hubert, un an après, ou presque Au sujet de notre industrie, des déchets et du recyclage !

Par André Boisclair

24 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Reconnaître les milieux humides pour mieux les gérer et les valoriser

5 MOT DE L’ÉDITEUR Une deuxième rétrospective de nos grandes entrevues

Par Jacques Boisvert

7 ENTREVUE Danielle Lavoie, un bel exemple de leadership au féminin en immobilier commercial Par Yasmina El Jamaï 16 FOCUS Tendances du marché de l’habitation dans la RMR de Montréal : les Montréalais continuent à quitter l’île Par Emmanuelle Gril 20 GÉNÉRATION MONTANTE Hôtels innovateurs à découvrir ! Le Japon, la France, l’Autriche et les États-Unis abritent des hôtels inspirants par leur côté novateur Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

40 INTERNATIONAL Immobilier commercial au MIPIM Par Jacques Boisvert 48 BRÈVES IMMOBILIÈRES

28 QUÉBEC Survol du marché industriel à Québec

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

Par Alain Roy

35 ANALYSE DE MARCHÉ Le dynamisme économique de la grande région de Montréal est prometteur pour le marché immobilier

Par Benoit Beauchemin

37 MONDE MUNICIPAL Mérite Ovation municipale : des projets innovants pour répondre à des besoins locaux

Par Jean Bouchard

39 COMMERCE DE DÉTAIL Sur la question de l’innovation

Par Léopold Turgeon

42 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN L’étalement urbain, encore et encore Par Paul Lewis 44 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Projet de redéveloppement : ne rien laisser au hasard ! Par Caroline Bernard et Julie Dubé Montréal : le marché Par Vincent Shirley

résidentiel prend du tonus

50 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Choisir judicieusement son fournisseur de sécurité

Par Frédéric Dufault et Daniel Tarte

Par Geneviève Paquin

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Marie-Ève Groleau, Yasmina El Jamaï COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Caroline Bernard, Julie Dubé, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Paul Lewis, Geneviève Paquin, Alain Roy, Vincent Shirley, Daniel Tarte et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Danielle Lavoie : © JBC Média par Denis Bernier ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC dia inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

UNE MULTITUDE DE SUJETS POUR VOUS DANS CE NUMÉRO ! À la une, Danielle Lavoie, une femme inspirante, se confie à notre journaliste sur son parcours professionnel. Gestionnaire aguerrie, avocate, comptable CPA, CMA, courtière en immobilier, épouse, mère de famille, entraîneuse sportive et quoi encore, elle est à mon avis l’un des meilleurs exemples de leadership au féminin en immobilier commercial au Canada. Pour sa part, l’économiste Joanie Fontaine de chez JLR livre ses plus récentes données sur le secteur des résidences pour personnes retraitées, un marché en pleine effervescence. Ne manquez pas non plus son classement du Top 15 des nouvelles ventes d’immeubles commerciaux, industriels et de multiplex. Léopold Turgeon, notre expert invité en commerce du détail, nous parle quant à lui d’innovation. De son côté, l’avocate en droit immobilier Sylvie Bouvette aborde un autre cas de jurisprudence intéressant, la signature d’un bail avec un organisme public : quelles sont les formalités à connaître ? Le spécialiste en environnement Frédéric Dufault cède sa place pour ce numéro au biologiste Daniel Tarte, qui traite des milieux humides et du respect des promoteurs à leur égard. André Boisclair, de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), fait un retour sur le rapport Hubert, alors que Jean Bouchard, maire de Mirabel, vous dévoile cinq initiatives de municipalités finalistes de projets innovants en aménagement, urbanisme et développement durable. Alain Roy de chez Altus nous présente un bon survol du marché industriel à Québec, tandis que ses collègues de Montréal traitent de redéveloppement et du marché résidentiel de la métropole. Notre chroniqueur Benoit Beauchemin voit d’un bon œil le dynamisme économique de la grande région de Montréal, mais la journaliste Emmanuelle Gril apporte un petit bémol en révélant les dernières statistiques de la Société centrale d’hypothèques et de logement à propos de certains groupes de Montréalais qui continuent à quitter l’île. Vous trouverez également dans ces pages un reportage photo sur la Soirée immobilière de l’IDU et sur le Sommet immobilier de Montréal, un article que je signe sur la dernière édition du MIPIM à Cannes, une chronique rédigée par Geneviève Paquin, membre de CREW M et experte en sécurité, et l’article incontournable de Paul Lewis, qui traite cette fois de l’étalement urbain. En terminant, j’aimerais souhaiter la bienvenue à deux nouveaux collaborateurs de la série Génération montante, Olivier Boulva, de chez Kevric, et Myriam Bélanger, de chez Canderel. Ils prennent le relais de Philippe Krivicky et de Stéphanie Hart qui ont apporté une très belle contribution au cours de la dernière année. Dans ce numéro, nos jeunes leaders ont choisi de vous faire découvrir des hôtels innovateurs dans le monde.

www.jbcmedia.ca

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

Vivez la différence GDI

un service impeccable. tous les jours. Hygiène et propreté Qualité de l’air Décontamination Optimisation des équipements techniques Restauration après sinistre

gdi.com

La sécurité est une priorité pour moi, ça me permet de faire un meilleur travail. – Mathieu, superviseur

ContaCtez-nous aujourd’hui pour vivre la différenCe Gdi MONTRÉAL – 695, 90 e Avenue, LaSalle (Québec) H8R 3A4 QUÉBEC – 1375, Frank-Carrel, bur. 16, Québec (Québec) G1N 2E7

 514 368-1504  418 688-1172

ENTREVUE

Danielle

LAVOIE

UN BEL EXEMPLE DE LEADERSHIP AU FÉMININ EN IMMOBILIER COMMERCIAL PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Cela fait deux ans que Danielle Lavoie s’active comme vice-présidente principale et directrice du portefeuille de Cadillac Fairview. Le parcours exceptionnel de cette motivatrice dans l’âme démontre qu’il est possible de tout réussir : sa carrière, sa relation amoureuse depuis 25 ans et son rôle de mère, tout en allouant du temps à un engagement associatif et comme entraî neuse sportive. Danielle Lavoie nous révèle les qualités qui l’ont aidée à relever ses défis personnels et professionnels et traite des enjeux en immobilier dans son domaine d’expertise.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ENTREVUE

LES DÉFIS D’UNE FONCEUSE Danielle Lavoie a la force tranquille de la femme accomplie qui combine harmonieusement son assurance en affaires avec sa personnalité altruiste et affable. Elle dirige toutes les activités de Cadillac Fairview pour l’est du Canada incluant le Québec, l’est de l’Ontario et le Nouveau-Brunswick. Elle chapeaute l’exploitation, la location, les finances et les affaires juridiques pour l’ensemble du portefeuille de centres commerciaux et d’édifices de bureaux. « Mon emploi est très intéressant, car il couvre tous les aspects relatifs à l’exploitation des édifices de bureaux et des centres commerciaux, sauf la construction, souligne-t-elle. J’aime élaborer la stratégie adéquate pour positionner les actifs dans un marché donné et y élargir la gamme de services. Mon rôle est de créer de la valeur pour Cadillac Fairview dans les régions qui m’incombent, tout en augmentant le taux de satisfaction de la clientèle. C’est en équipe que nous déterminons la stratégie optimale à adopter en répondant aux questions suivantes : quelle amélioration faut-il apporter, quelle stratégie doit-on privilégier : une expansion, une rénovation majeure ou un redéveloppement ? En parallèle, nous continuons d’exploiter les propriétés existantes. »

DES SOLUTIONS TAILLÉES SUR MESURE

La professionnelle dotée de 20 ans d’expérience dans le domaine immobilier affectionne particulièrement deux volets de son travail. Elle considère d'abord que son emploi la conduit à laisser une marque dans la vie quotidienne d’une majorité d’individus, puisque la plupart d’entre nous sont amenés à fréquenter un bureau de travail et les centres commerciaux : « Tous les aspects de mon travail touchent la vie des personnes ainsi que l’amélioration de leur expérience axée sur le bien-être. L’autre aspect qui me passionne est la possibilité de travailler avec des collègues brillants appartenant à toutes les sphères d’activités comme des avocats, des financiers, des architectes et des designers. » Ce penchant pour la dimension multidisciplinaire du travail constitue une seconde nature pour Danielle Lavoie.

Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.

ISABELLA LONGONI Coordonnatrice des baux et location 514 284.0014 location@busac.com BUSAC.COM

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

UN PARCOURS ATYPIQUE CONCLUANT D’abord avocate après ses études à l’Université McGill, Me Lavoie enrichit sa formation en raison de la récession des années 1990 et obtient un diplôme en comptabilité de l’Université du Québec à Montréal et le titre CPA, CMA. Comptable, puis chef comptable chez Cadillac Fairview entre 1998 et 2003, elle occupe ensuite le poste de gestionnaire d’actifs pour l’est du Canada chez Desjardins de 2003 à 2005. Recrutée comme vice-présidente, service aux clients à la société immobilière Arcturus de 2005 à 2012, elle suit parallèle ment un cours de courtier immobilier au Collège de l’immobilier du Québec. En 2012, elle est embauchée comme viceprésidente nationale, gestion immobilière, chez Strathallen Capital Corporation où elle s’affaire durant un an et demi avant de retourner à ses premières amours professionnelles, Cadillac Fairview.

Membre du conseil d’administration de CREW M de 2005 à 2012, elle y a été trésorière de 2005 à 2009 et présidente en 2010. Sa contribution à l’association vouée à la promotion et au soutien du succès des femmes en immobilier commercial a été riche d’enseignements.

NOS SUPER-SOLUTIONS VOS SUPER-POUVOIRS

« Tout au long de mon parcours profes sionn el comportant quelques détours, je m’interrogeais sur le dénominateur commun de mes expériences de travail. En accédant à mon poste actuel chez Cadillac Fairview, je me suis rendu compte que c’est mon cheminement particulier composé d’expériences diversifiées qui me permet actuellement d’accomplir mon travail multidisciplinaire », confie Me Lavoie. LE SENS DE L’ENGAGEMENT ENVERS LA COMMUNAUTÉ Membre du conseil d’administration de CREW M de 2005 à 2012, elle y a été trésorière de 2005 à 2009 et présidente en 2010. Sa contribution à l’association vouée à la promotion et au soutien du succès des femmes en immobilier commercial a été riche d’enseignements. « J’ai pu y exercer mon leadership à plus petite échelle et rallier les bénévoles autour d’un projet commun en cherchant des moyens de les stimuler », souligne l’experte en immobilier. Danielle Lavoie a également été directrice du comité de programmes d’International Council of Shopping Centers (ICSC) Montréal de 2008 à 2010 et directrice provinciale du comité principal d’ICSC Québec de 2012 à 2014.

Grâce à Collplan, consultez l’ensemble des transactions IC&I pour les régions de Montréal, Québec et le Centre du Québec.

• Chaque transaction est analysée et mesurée par un technicien en évaluation. • Filtres de recherche basés sur l’usage du bien : foyers pour personnes âgées, banques, etc. • Plus de 65 000 transactions compilées et documentées, et ce, depuis janvier 1994.

Votre super-partenaire pour la propulsion de votre intelligence d’affaires! info@jlr.ca

1 877 861-5134

collplan.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ENTREVUE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« J’ai aussi été membre du comité exécutif de deux centres de petite enfance durant 13 ans et j’ai siégé au conseil d’administration de deux clubs de patinage artistique où j’enseignais, ainsi qu’au comité immobilier du Musée McCord-Stewart. Je considère mon engagement en général comme absolument significatif », renchérit Me Lavoie. Son engagement a été d’autant plus salutaire que c’est dans le contexte de son remplacement de dernière minute pour effectuer une présentation lors d’un congrès annuel de l’ICSC qu’elle se fait remarquer par son patron actuel. « C’est la preuve que les occasions de visibilité ouvrent beaucoup de portes. Même si, en règle générale, il est plus probable de développer des relations authentiques avec des personnes au sein de comités qu’au cours d’événements », fait remarquer Me Lavoie.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

On pourrait se demander avec raison comment une seule femme peut travailler à temps plein, participer à diverses associations et accompagner en patinage artistique une trentaine d’enfants et d’adolescents durant 10 ans. « J’ai eu la chance d’avoir un époux conciliant et une famille dévouée pour me soutenir lorsque je ne pouvais être à la maison certains soirs avec mes trois enfants », dévoile humblement la vice-présidente. En outre, Danielle Lavoie a toujours été pleine d’énergie. Elle a aussi déployé deux stratégies gagnantes avec constance : une discipline de fer et une gestion assidue des priorités, deux atouts qui lui ont probablement valu, en 2010, la désignation d’Incontournable en immobilier commercial au Québec de la part du magazine Premières en affaires et le Prix d’excellence pour son engage ment auprès de CREW Montréal en 2012.

2155, rue Guy

Jusqu’à 110 000 pi2 Maintenant disponible sur le marché 514 933-3000 • www.monit.com

ENTREVUE

AVENIR ET DÉFIS DE CADILLAC FAIRVIEW Le plan de développement de 2 G$ sur 15 ans annoncé par Cadillac Fairview a déjà commencé à transformer le paysage du centre-ville montréalais avec l’édification de la Tour Deloitte et de la Tour des Canadiens. Quant à la Tour des Canadiens 2, sa construction sera terminée fin 2019. En tout, cinq nouvelles tours résidentielles et deux nouvelles tours de bureaux, dont le 750, rue Peel, verront le jour au centre-ville. De nouveaux commerces, des locaux pour bureaux et des résidences ultramodernes seront construits sur une superficie supérieure à quatre millions de pieds carrés nommée Quad Windsor. Par ailleurs, Danielle Lavoie travaille en équipe à la deuxième phase d’élaboration du développement de CF Promenades Saint-Bruno qui devrait être terminée avec l’ouverture des premières boutiques en 2018-2019. Un autre projet de développement de commerces, d’édifices de bureaux et d’immeubles résidentiels s’étendra sur sept millions de pieds carrés et créera le centre-ville de l'Ouest-de-l'Île à côté de CF Fairview Pointe-Claire. Ce projet majeur exécutable sur une période de 15 ans nécessitera près de 2 G$ d’inves tissements. Un projet de rénovation de CF Fairview Pointe-Claire évalué à 200 M$ est aussi en préparation. Même si les ventes en ligne et la présence de détaillants internationaux dominants n’ont pas tué le commerce dans les centres commerciaux, cela dérange la façon dont les détaillants exploitent leur entreprise. Plusieurs faillites sont survenues au cours des trois dernières années, selon Me Lavoie. « Cadillac Fairview se trouve aussi au cœur de ce défi. Nous travaillons de concert avec nos clients détaillants pour les aider à prospérer au sein de nos centres com merciaux. Nous concevons de nouvelles expériences de magasinage. Nous avons lancé l’application CF Texto

Shopping pour être connectés à nos clients en tout temps, et le réseau sans fil existe dans chacun de nos centres commerciaux. L’application permet aux consommateurs d’envoyer un message texte au service à la clientèle pour obtenir des conseils et des suggestions pour des achats d’articles. Sans compter nos différentes activités ponctuelles pour rehausser les expériences des clients », explique la vice-présidente. Elle ajoute que dans les environnements de bureau de Cadillac Fairview, les défis consistent notamment à rendre les édifices encore plus efficaces, verts et écoresponsables et à répondre aux besoins des milléniaux. Comment ? En créant des cours intérieures, des animations comme des pauses musicales, des cours de yoga ou du patinage à l’extérieur, dans la cour Rio Tinto, par exemple. PRÉSIDENCE DU SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL Danielle Lavoie a présidé la 19 e édition du Sommet immobilier de Montréal au Palais des Congrès le 28 mars. Rendez-vous privilégié pour les promoteurs, courtiers et investisseurs en immobilier, l’événement a donné la possi bilité aux participants d’échanger sur les raisons pour lesquelles Montréal devrait continuer d’attirer des investis sements pour être une ville modernisée renouvelée. Plus de 60 intervenants ont participé au Sommet, par l’intermédiaire de présentations et de tables rondes proposant des sujets très diversifiés axés sur les solutions et les occasions favorables à la croissance montréalaise. En présidant cet événement, Danielle Lavoie confirme son dynamisme au sein de l’industrie. En travaillant pour Cadillac Fairview, un propriétaire, gestionnaire et promo teur d’immobilier commercial possédant un portefeuille de plus de 29 G$, une superficie locative de plus de 38 millions de pieds carrés et 73 propriétés au Canada, il n’y aucun risque que Me Lavoie perde son ardeur.

Le 1981 McGill College Bureaux à louer – – – – – – –

272 000 pi2 d’espace disponible, dont 169 000 pi2 d’espace contigu Nouvelles aires communes Nouvelles salles de toilette Nouveau contrôle de CVC électronique Amélioration du hall d’entrée (en cours) Ascenseurs modernisés Certification environnementale BOMA BEST

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

Martin Rousseau

514 499-3803 immeubles@ia.ca ia.ca/immeubles

Prestige Accessibilité Service

DONNÉES EN IMMOBILIER

LE MARCHÉ DES RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES Joanie Fontaine Experte invitée

Depuis 2011, le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus dépasse celui des jeunes de 14 ans et moins au Québec. La part des 65 ans et plus excédait légèrement 18 % dans la province en 2016. La population est vieillissante, et ce phénomène ne fait que commencer. Cette situation entraîne une croissance de la construction de résidences pour personnes âgées afin de répondre à la nouvelle demande. Dans le marché immobilier, les résidences privées pour aînés (RPA) doivent être analysées séparément puisqu’elles impliquent non seulement un immeuble, mais également toute une gestion d’entreprise.

PORTRAIT DES RÉSIDENCES POUR PERSONNES ÂGÉES AU QUÉBEC En date du 8 mars 2017, selon le ministère de la Santé et des Services sociaux du Québec, il y avait 1 837 RPA dans la province. De ce nombre, 88 % étaient des résidences à but lucratif. Les autres étaient principalement détenues par des organismes à but non lucratif. Au total, 46 % des RPA comptaient 30 unités ou moins. Ces résidences ne constituent toutefois que 11 % des chambres en location. D’un autre côté, on dénombrait 370 RPA (19 %) qui comptaient plus de 111 unités, mais celles-ci représentaient 64 % des chambres. C’est donc dire qu’une majorité de résidents âgés habite dans de grands complexes. Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

Les RPA au Québec sont généralement assez récentes. Ainsi, 90 % des RPA existant aujourd’hui ont ouvert leurs portes après 1985. Plus précisé ment, 48 % ont fait leur entrée dans le marché après 2000. L’engouement pour les RPA a crû récemment et risque de se poursuivre avec le vieillissement de la génération des baby-boomers. LES TRANSACTIONS ET LE PRIX Il est très ardu d’établir des tendances concernant le prix des résidences pour personnes âgées puisque le nombre de transactions est faible et que la taille des RPA varie grandement. Au cours des cinq dernières années, une cinquantaine de ventes de résidences pour aînés se sont conclues selon les données colligées par JLR. Durant cette période, le prix de vente médian par unité était de 31 981 $.

RÉPARTITION DES RÉSIDENCES ET DES PLACES SELON LE NOMBRE DE PLACES PAR RÉSIDENCE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

DONNÉES EN IMMOBILIER

OÙ INVESTIR ? En calculant le nombre d’individus de 75 ans et plus, la principale clientèle des RPA, divisé par le nombre d’unités locatives dans la région, on obtient un ratio permettant d’observer le niveau de concurrence sur le marché. Un ratio élevé signifie qu’il y a peu de place en résidence en proportion du nombre d’individus faisant partie de la clientèle potentielle. Cela a pour conséquence un pouvoir de négociation à l’avantage des propriétaires de résidence. Dans le cas contraire, le pouvoir de négociation penche plutôt pour les résidents. Dans l’ensemble du Québec, il y a 5 personnes de plus de 75 ans pour chaque place existante dans des RPA, mais on observe des écarts considérables selon les régions.

Occasions de location stratégique IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

Le nombre d’aînés par unité locative est particulièrement élevé dans les régions administratives plus éloignées. Au Nord-duQuébec, en Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine et sur la Côte-Nord, le ratio de personnes de 75 ans et plus divisé par le nombre de places en résidence privée est supérieur à 10. Il semble que ces régions éloignées à faible densité de population soient moins bien desservies par les RPA.

Place Innovation

400, rue Marie-Curie

22401, chemin Dumberry

3400, rue Raymond-Lasnier

1450-1490, boulevard Dagenais Ouest

3600, rue F.-X.-Tessier

10555, boulevard Henri-Bourassa

1340-1384, boulevard Dagenais Ouest

4015-4045, rue Garand

Lina Frascione placeinnovation@morguard.com 514 334-4545

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

26_Morguard_MIC.indd 1

ISTOCK PAR YVANDUBE

17-02-03 15:43

Au contraire, à l’autre bout du spectre, il y a 3 aînés de plus de 75 ans pour chaque place en RPA existante en Estrie. Par conséquent, les taux d’inoccupation sont susceptibles d’être élevés dans cette région. Si l’on désire investir dans ce type de rési dence, il est alors intéressant d’observer la demande future versus l’offre. Un bon indicateur du potentiel d’un marché est le nombre de personnes âgées de 65 à 74 ans (les locataires potentiels dans l’avenir) divisé par le nombre de places. La moyenne québécoise se situe à 7,1 individus âgés de 65 et 74 ans pour chaque unité en RPA. Encore là, les régions éloignées se distin guent par une offre particulièrement faible relativement à la demande future potentielle. Les Laurentides, la Montérégie et l’Outaouais peuvent également offrir des possibilités intéressantes d’investissement avec plus de 9 personnes âgées de 65 à 74 ans pour chaque place existante en RPA. D’un autre côté, il serait moins intéres sant d’ajouter de nouvelles unités en Estrie et à Laval où l’on dénombre respectivement 4,4 et 5,5 personnes de 65 à 74 ans pour chaque place existante.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES En janvier et février 2017, deux des trois plus importantes transactions commerciales ont eu lieu dans l’arrondissement Ahuntsic / Cartierville. En fait, les trois immeubles situés rue Chabanel Ouest ont été vendus par Multi-Chabanel Holdings inc. et 99 Chabanel Holdings inc. Les trois propriétés ont été acquises à la même date par une compagnie à numéro dont le siège social se situe à Montréal pour une somme totale de 84 M$.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

433, rue Chabanel Ouest

Ahuntsic/Cartierville, Montréal

45 717 054 $

92 476

494 $

450, rue Sherbrooke Ouest

Ville-Marie, Montréal

38 415 884 $

26 561

1 446 $

323-355, rue Chabanel Ouest

Ahuntsic/Cartierville, Montréal

29 400 000 $

87 155

337 $

5450-5462, ch. de la Côte-de-Liesse

Mont-Royal

20 000 000 $

15 256

1 311 $

597, boul. Sir-Wilfrid-Laurier

Mont-Saint-Hilaire

13 199 476 $

575, boul. Armand-Frappier

Laval

11 500 000 $

2579

4 459 $

4751-4765, boul. des Grandes-Prairies

Saint-Léonard, Montréal

8 909 295 $

17 534

508 $

95-99, rue Chabanel Ouest

Ahuntsic/Cartierville, Montréal

8 882 946 $

46 823

190 $

8515, place Devonshire

Mont-Royal

8 787 960 $

11 148

788 $

2745, ch. Michelin

Laval

6 850 000 $

4809

1 424 $

2850, rue Jean-Perrin

Québec

6 750 000 $

4586

1 472 $

1385, boul. des Laurentides

Laval

6 600 000 $

6742

979 $

852-858, rue Sainte-Catherine Est

Ville-Marie, Montréal

6 500 000 $

1142

5 694 $

3200, boul. de la Gare

Vaudreuil-Dorion

5 900 000 $

2563

2 302 $

320, rang des Écossais

Sainte-Brigitte-d’Iberville

5 800 000 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL

La propriété située au 1000, boulevard Chomedey à Laval se trouve en première position du classement des immeubles à logements vendus les plus chers. Le prix par logement est l’un des plus faibles du classement, mais la propriété compte un très grand nombre d’unités. Le montant déboursé le plus élevé par logement dans le top 15 s’élève à 232 813 $. Cette somme a été payée pour des logements situés au 1245, rue Saint-Marc. Parmi les 15 plus grosses transactions, 3 concernaient des propriétés situées dans l’arrondissement Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce.

ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1000, boul. Chomedey

Laval

17 750 000 $

309

57 443 $

8553

2 075 $

4545, av. Walkley

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

14 300 000 $

124

115 323 $

11 507

1 243 $

10350, av. du Bois-de-Boulogne

Ahuntsic/Cartierville, Montréal

13 800 000 $

121

114 050 $

8 936

1 544 $

495, rue Prince-Arthur Ouest

Plateau-Mont-Royal, Montréal

10 500 000 $

141 892 $

2 812

3 734 $

5835-5895, av. du Costebelle

Québec

9 800 000 $

118

83 051 $

2455, rue Prospect

Sherbrooke

9 710 000 $

111 609 $

7 157

1 357 $

1245, rue Saint-Marc

Ville-Marie, Montréal

7 450 000 $

2 32 813 $

3 343

2 229 $

8901, boul. Newman

LaSalle, Montréal

7 135 786 $

113 266 $

4 395

1 624 $

4375-4377, boul. Grand-Boulevard

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 700 000 $

1 72 727 $

3 611

1 579 $

9208, rue Airlie

LaSalle, Montréal

5 225 000 $

84 274 $

3 915

1 335 $

335-345, ch. du Bord-du-Lac– Lakeshore

Dorval

5 125 000 $

102 500 $

2 815

1 821 $

3495, av. Van Horne

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 445 000 $

101 023 $

1 830

2 430 $

2455, ch. Sainte-Foy

Québec

4 300 000 $

102 381 $

2 628

1 636 $

48, rue de Port-Royal Ouest

Ahuntsic/Cartierville, Montréal

4 120 000 $

54 933 $

2 671

1 542 $

500, terrasse Newman

LaSalle, Montréal

3 964 213 $

1 52 470 $

1 694

2 340 $

*janvier-février 2017

Note : Les ventes multiples et les ventes liées sont exclues des tableaux présentés. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

FOCUS

TENDANCES DU MARCHÉ DE L’HABITATION DANS LA RMR DE MONTRÉAL

LES MONTRÉALAIS CONTINUENT À QUITTER L’ÎLE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Le dernier rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur le marché de l’habitation dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal démontre que les Montréalais continuent à quitter l’île pour aller s’établir en banlieue. Ils le font toutefois en moins grand nombre qu’auparavant. État des lieux.

Mauvaise nouvelle pour la RMR de Montréal : elle peine encore à retenir ses habitants et à en attirer de nouveaux, même si la tendance est moins lourde qu’il y a quelques années. C’est ce qui ressort du rapport Le marché sous la loupe publié en mars 2017 par la SCHL, basé sur les plus récentes données de l’Institut de la statistique du Québec portant sur les migrations interrégionales au Québec. MONTRÉAL PERD DES PLUMES À la lumière de cette étude, plusieurs tendances se dessinent pour la grande région montréalaise. Ainsi, la tranche d’âge des 25 à 49 ans est la plus nombreuse à quitter Montréal pour s’installer en banlieue, dans une proportion de 3 % par an (voir tableau 1 de l’étude). Toutefois, cette migration s’essouffle légèrement; qui plus est, il semble que le type de ménage ait une certaine influence. En effet, l’île de Montréal aurait été en mesure de retenir sur son territoire un plus grand nombre d’adultes sans enfant (couples et personnes seules) que de familles avec de jeunes enfants. Le groupe d’âge des 15 à 24 ans est le seul pour lequel l’île de Montréal gagne plus d’habitants qu’elle n’en perd. Cela s’explique sans doute parce que ces personnes, en partie des étudiants postsecondaires, déménagent à Montréal pour y poursuivre leurs études (voir tableau 2 de l’étude). Néanmoins, depuis les cinq dernières années, ce mouvement tend à perdre de la vitesse 16

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ADOBE STOCK PAR PROD. NUMÉRIK

(7 900 personnes en 2010-2011, 6 800 en 20152016), dans la mesure où il y a une plus grande disponibilité de formation postsecondaire dans plusieurs secteurs de la banlieue montréalaise, y compris de niveau universitaire. DES GROUPES QUI DÉMÉNAGENT PEU De son côté, le groupe d’âge des 50 à 64 ans migre peu. Ainsi, seule une faible proportion d’entre eux (6 300 en 2015-2016) a quitté l’île pour s’établir en banlieue et inversement (voir tableau 3 de l’étude). Les rumeurs selon lesquelles les baby-boomers vendent leur propriété en banlieue pour venir s’installer en ville ne semblent donc pas se vérifier sur le terrain (4 000 en 2015-2016). Il semblerait même que, toutes proportions gardées, ce soit l’inverse qui se produise. Mentionnons toutefois que pour plusieurs d’entre eux, c’est la banlieue « élargie » qui semble les attirer, notamment des secteurs de villégiature en périphérie de la RMR comme Mont-Tremblant, Saint-Sauveur, etc. Quant aux personnes du groupe d’âge de 65 ans et plus, elles affichent une très faible propension à déménager. Lorsqu’elles le font, elles ont tendance à privilégier un emplacement situé près de leur lieu actuel de résidence (voir tableau 4 de l’étude). En outre, au fur et à mesure qu’ils vieillissent, les aînés reviennent vers le marché locatif, une réalité dont les promoteurs ont tout intérêt à tenir compte au moment de choisir l’emplacement où ils bâtiront des habitations destinées aux personnes âgées. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

DROITS ET OBLIGATIONS

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

SIGNER UN BAIL AVEC UN ORGANISME PUBLIC : LA COUR D’APPEL CONFIRME LA NÉCESSITÉ DE BIEN CONNAÎTRE LES PROCESSUS D’APPROBATION INTERNES DU COCONTRACTANT Dans une décision rendue le 26 janvier 20171, la Cour d’appel est appelée à se prononcer sur l’interprétation à donner à la clause de renouvellement d’un bail.

En avril 2005, le Centre de santé et de services sociaux de l’Énergie (le « CSSSE ») signe un bail avec le propriétaire d’un immeuble situé à Shawinigan. La signature de ce bail par le CSSSE avait été approuvée quelques jours auparavant par l’Agence de développement de réseaux locaux de services de santé et de services sociaux de la Mauricie et du Centre-du-Québec (l’« Agence »). Conformément à sa loi habilitante, le CSSSE offre des services de santé dans cet immeuble, qu’il loue en totalité. Le bail en question prévoit un terme initial de 10 ans qui se termine le 31 mars 2015. Il contient également la clause de renouvellement suivante : « 3.2 Renouvellement

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

1re option : au 1er avril 2010, soit 5 ans après la signature de ce bail, conformément à la lettre d’adjudication du contrat émise le 18 février 2004, l’établissement s’engage à rendre effective l’option de prolongation de 5 ans, menant ainsi la date de fin du bail au 31 mars 2020. À la fin du bail et de l’option 1, ce dernier se renouvelle d’année en année, à défaut par l’une ou l’autre des parties de signifier, par lettre recommandée, un avis de nonrenouvellement en tout ou en partie d’au moins 1 année (12 mois) avant la date de terminaison du bail ou du renouvellement. » Le problème se manifeste lorsque, après que le CSSSE a demandé l’autorisation à l’Agence de lever cette option au début de l’année 2012, cette dernière avise le locateur que le bail ne sera pas renouvelé et se terminera donc à la fin du terme initial, soit le 31 mars 2015. Le

locateur considère en effet que l’option prévue à la clause 3.2 du bail est en fait une « option obligatoire » et qu’ainsi, le bail couvrait un terme de 15 ans dès sa signature. Il avance également que l’option aurait de toute façon pris effet automatiquement le 1er avril 2010 sans qu’aucune autre formalité ait été nécessaire. Il considère donc que la date de fin du bail est, dans les circonstances, le 31 mars 2020. Le locateur s’adresse donc aux tribunaux afin de faire déclarer que le CSSSE est lié par ledit bail jusqu’au 31 mars 2020. En présence de deux interprétations différentes du même bail, le juge de première instance applique les règles juridiques d’interprétation des contrats. Il convient de noter que l’intention commune des parties au moment de la signature du bail devient d’autant plus difficile à déterminer, puisque le locateur n’est plus celui qui a signé le bail en 2005, l’immeuble ayant été vendu à deux reprises depuis. Se basant sur la règle voulant que les clauses du contrat doivent être interprétées de façon à leur conférer des effets, le juge de première instance conclut ceci : considérer que l’option est obligatoire et que la durée initiale du bail est de 15 ans aurait pour effet de retirer tout effet à la clause qui prévoit que le terme initial est de 10 ans. Le locateur abandonne d’ailleurs cet argument lorsqu’il s’adresse à la Cour d’appel. Devant la Cour d’appel, il se concentre sur l’argument selon lequel le bail a été prolongé automatiquement le 1er avril 2010. La décision de la Cour supérieure, qui sera confirmée par la Cour d’appel, repose principalement sur deux éléments. Premièrement, on soulève l’inter prétation littérale de la clause 3.2 voulant que

1. 9266-3798 Québec inc. c. Agence de développement de réseaux locaux de services de santé et de services sociaux de la Mauricie et du Centre-du-Québec, 2017 QCCA 118 (en appel de la décision 9266-3798 Québec inc. c. Centre de santé et de services sociaux de l’Énergie (CLSC), 2014 QCCS 6421).

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ADOBE STOCK PAR ONWARIT

l’effet recherché d’une « option » soit de donner à son bénéficiaire la faculté de choisir. Selon le juge de première instance, l’obligation qui découle de la clause 3.2 se limite à demander l’autorisation requise auprès de l’Agence et non pas à prolonger le bail. Deuxièmement, et c’est cet élément qui retient particulièrement notre attention, on conclut que l’exercice de l’option est soumis aux exigences administratives de la loi. En l’espèce, la Loi sur les services de santé et les services sociaux prévoit qu’un établissement public tel que le CSSSE ne peut louer un immeuble sans avoir obtenu l’autorisation préalable de l’Agence. On comprend de cette décision que l’exercice d’une option de prolongation d’un bail est couvert et visé par cette obligation. Cette même loi stipule que tout contrat intervenu avec un établissement public sans l’autorisation de l’Agence, lorsque cette autorisation s’avère nécessaire, est nul de nullité absolue. Dans ce contexte, selon la Cour d’appel, même si le CSSSE avait levé l’option de prolongation du bail, il n’aurait pas été lié par cette prolongation. Cette décision représente donc un aver tissement aux personnes qui concluent un contrat avec un organisme public, notamment dans le contexte d’un bail commercial : un tel cocontractant n’est lié par ses contrats que si toutes les forma lités administratives prévues dans le cadre normatif auxquelles il est soumis ont été respectées, puisque les autorisations préalables constituent une condition intrinsèque de la validité de ces contrats.

Cela est vrai pour la conclusion du bail, mais également pour l’exercice subséquent des droits qui y sont prévus. Il est donc important, chaque fois qu’on envisage de conclure un contrat avec un organisme public, de bien connaître ces formalités et de s’assurer qu’elles ont été accomplies.

Aon Risk Solutions/Conseillers en gestion des risques

L’immobilier est une industrie à nulle autre pareille. Dans un marché volatil en constante évolution, vous avez besoin de solutions d’assurance économiques qui évoluent pour répondre aux déﬁs auxquels vous faites face. De la même façon, vous avez besoin d’un chef de ﬁle qui se tient au fait de l’évolution de l’industrie et qui co comprend vos besoins comme personne d’autre.

Aon est ce partenaire pour vous.

Portée mondiale, présence locale Solutions innovatrices en assurance et gestion de risques Protection de votre investissement Réponses à vos besoins

Montréal 700, rue De La Gauchetière O. bureau 1800 Montréal (Québec) H3B 0A4 Jean-François Bilodeau t +1.438.988.9607 c jean.francois.bilodeau@aon.ca

Québec 2600, boul. Laurier, Place de la Cité bureau 750 Québec (Québec) G1V 4W2 Éric Gagnon t +1.418.650.7373 c eric.gagnon@aon.ca

www.aon.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

GÉNÉRATION MONTANTE

OLIVIER BOULVA

Directeur développement corporatif, Kevric

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, Bâtiment (Opsis) et Industriel (Tekno) membres du groupe Helios

MYRIAM BÉLANGER

Associée de développement Canderel

GABRIEL DUTIL

Vice-président Développement Guimond Construction

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

HÔTELS INNOVATEURS À DÉCOUVRIR !

LE JAPON, LA FRANCE, L’AUTRICHE ET LES ÉTATS-UNIS ABRITENT DES HÔTELS INSPIRANTS PAR LEUR CÔTÉ NOVATEUR PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

Brigitte Dupuis vous fait plonger dans l’univers des robots au Weird Hotel, à Nagasaki, au Japon : « Dès votre arrivée, votre visage est numérisé ; la recon naissance faciale vous permettra d’accéder à votre chambre. Si vous parlez en anglais, votre enregistrement est effectué à l’aide d’un écran tactile par un robotréceptionniste dinosaure. Votre concierge, une poupéerobot utilisant la reconnaissance vocale, vous informera sur les attractions de la région ou appellera un taxi. Un bras géant placera vos articles personnels dans un casier sécurisé. Dans votre chambre, la robot-tulipe Tuly répondra à des questions comme : " Quelle heure est-il ? " ou " Quelle température demain ? ". C’est Tuly qui éteindra les lumières à votre demande. Tout cela au coût de 80 $ par nuit. » Le citizenM à Times Square, New York, est idéal pour les milléniaux, selon Nicolas Désourdy : « Outre la douche puissante et les vitres immenses dans les mini-chambres, ces dernières sont de la même taille que le lit très grand format. L’hôtel citizenM innove en 20

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

concentrant l’espace dans les lieux communs : le lobby, un vaste salon douillet, renferme une bibliothèque où emprunter et acheter des livres, utiliser des ordinateurs Mac et imprimer gratuitement, un café attenant à une salle de gymnastique, une terrasse extérieure pour le yoga et un bar sur le toit avec une vue panoramique. L’hôtel branché permet aussi de procéder par soi-même au début et à la fin de l’enregistrement en moins de 60 secondes, et une tablette Samsung permet de tout contrôler dans la chambre. » Olivier Boulva a découvert le Wythe Hotel axé sur la culture locale et situé dans une ancienne usine de textile au cœur de Williamsburg, à New York : « Des tapisseries faites à la main aux shampoings artisa naux, tout est fabriqué localement. Le restaurant sert des produits locaux, des bières artisanales sont offertes à la buvette sur le toit, le mobilier est fabriqué par un artisan du quartier à partir de bois récupéré, et des créations d’artistes de Brooklyn ornent les 72 chambres. Les plafonds de bois, les planchers de béton et les murs de

briques tranchent avec les trois nouveaux étages modernes vitrés de l’hôtel offrant une vue imprenable sur Manhattan. Une source authentique d’inspiration pour nos quartiers montréalais en pleine ébullition comme le Mile-End ou le Sud-Ouest. » « Avec l’ouverture de son premier hôtel à Paris en 2008, la chaîne française Mama Shelter a brisé les codes de l’hôtellerie traditionnelle, indique Anthony Arquin. Le Mama Shelter parisien a la vocation d’être autant un hôtel qu’un restaurant-bar. Environ 55 % des revenus proviennent du restaurant haut de gamme servant de 600 à 800 couverts quotidiennement aux touristes, professionnels et étudiants locaux. Les décors minimalistes abritent un baby-foot géant, des graffitis d’artistes locaux, des bouées gonflables au bar et un DJ plusieurs soirs par semaine. Un iMac avec grand écran est accessible dans les chambres. Mama Shelter est également présente à Bordeaux, Lyon, Marseille, Los Angeles et Rio de Janeiro ; le taux d’occupation moyen en France est de 85 % et à Los Angeles, de 95 % ! À quand un hôtel-restaurant avant-gardiste et abordable similaire à Montréal ? » « Construit dès 2008 à Salzburg en Autriche, à plus de 1 050 m d’altitude au-dessus du village de Leogang, l’hôtel Forsthofalm se distingue par ses prouesses écologiques. Sa construction fondée sur la méthode Thoma Holz 100 s’appuie sur l’utilisation à 100 % de bois, de pierres et de matériaux de finition naturels sans faire intervenir de produits chimiques polluants comme la colle et le métal. Ainsi, 75 % de l’énergie consommée a été réduite par rapport aux constructions traditionnelles. L’exploitation de l’hôtel passe entièrement par des panneaux solaires et la bioénergie. Le restaurant respecte un mode d’alimentation végétalien, et le spa de beauté emploie exclusivement des produits locaux naturels. Cet hôtel recyclable et écodurable à 100 % innove par sa contribution quotidienne à la réduction du réchauffement climatique », souligne Myriam Bélanger. Gabriel Dutil s’est intéressé au Marriott, « reconnu pour son laboratoire d’innovation, ses procédures mobiles pour l’enregistrement à l’arrivée et au départ, ainsi que pour son nouveau lobby destiné principalement aux générations montantes. Le laboratoire de 10 000 pieds carrés situé au siège social de la société à Maryland offre des capacités de rétroaction instantanée et des vues aériennes grâce des caméras Internet. Un enregistrement et un départ plus simples, à partir de téléphones mobiles, seront offerts dans plus de 4 000 hôtels dans le monde d’ici la fin de l’année grâce à l’application Marriott Mobile. Les hôtes pourront ainsi se rendre directement au comptoir d’enregistrement mobile accéléré où leur carte préprogrammée les attendra ».

DEUX NOUVEAUX COLLABORATEURS ! Olivier Boulva, qui occupe le poste de directeur, développement corporatif chez Kevric depuis septembre 2014, s’est joint à l’équipe qui signe cette chronique en tant que nouveau chroniqueur. Il prend le relais de Philippe Krivicky, actuellement vice-président exécutif au sein de la division commerciale de la Société de gestion Cogir.

Vision. Stratégie. Productivité.

AU-DELÀ DE L’IMMOBILIER Faites de votre vision une réalité en tirant avantage de ce levier d’affaires largement inexploité au sein de votre entreprise.

Myriam Bélanger est associée de développement chez Canderel depuis janvier dernier après avoir occupé un emploi en tant qu’analyste de développement. Elle remplace Stéphanie Hart, directrice de l’immobilier pour le Groupe Aldo, en tant que chroniqueuse. Immobilier commercial tient à souhaiter la bienvenue à nos deux jeunes leaders de la génération montante et à remercier ceux qui cèdent leur place pour leur contribution exceptionnelle.

Devencore ltée. Agence immobilière www.devencorenkf.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

NOUS CRÉONS V I VA N T S DES E S PAC E S

C’EST ICI QUE LE BUREAU DU FUTUR PREND VIE

Maison Manuvie, au 900 De Maisonneuve Ouest, est un édifice AAA pré-certifié LEED® Or et le premier immeuble au Québec visant la certification WiredScore. Cet édifice offre un environnement complètement connecté en favorisant un style de vie misant sur le bien-être, et une grande flexibilité des aménagements. Son architecture intemporelle et sa localisation au cœur du quartier des affaires offrent un milieu de vie inégalé avec un accès direct aux transports en commun en plein centre-ville de Montréal. ICI, DÉCOUVREZ LE BIEN-VIVRE AU TRAVAIL. DÈS L’AUTOMNE 2017.

David Salomon-Lima | david.lima@ivanhoecambridge.com | 514 841-7669 Patrick Vallières | patrick.vallieres@ivanhoecambridge.com | 514 841-7699

MOT DE L’IDU

André Boisclair

LE RAPPORT HUBERT, UN AN APRÈS, OU PRESQUE AU SUJET DE NOTRE INDUSTRIE, DES DÉCHETS ET DU RECYCLAGE ! industrie immobilière commerciale a salué l’initiative du maire de Montréal qui, début 2016, créait un groupe de travail pour étudier la question de la fiscalité non résidentielle et son lien avec le développement économique de la métropole. En août dernier, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) réagissait favorablement au rapport Hubert, du nom de la présidente du comité, qui adressait 17 recommandations à l’administration municipale. Au cœur des recommandations se trouvait celle visant la réduction progressive de l’écart entre le fardeau fiscal assumé respectivement par les immeubles résidentiels et non résidentiels. Voilà pourquoi le budget de décembre dernier de la ville de Montréal proposait que les charges de notre secteur augmentent de la moitié de celles du secteur résidentiel. Cette annonce nous a réjouis. Pour l’IDU, l’orientation devrait d’ailleurs être maintenue pour les quatre années à venir. Elle constitue un moyen concret pour renverser l’effritement du nombre relatif de lieux d’affaire sur l’île de Montréal. Le rapport Hubert contient toutefois d’autres propositions d’envergure, dont celle visant l’implantation rapide d’un système de tarification pour l’eau et la collecte des matières résiduelles basé sur le principe d’utilisateur-payeur. Saviez-vous que notre industrie finance 51 % des dépenses liées aux matières résiduelles, alors que nous ne consommons que 10 % des services ? Les membres du comité Hubert estiment ceci: « Si une tarification basée sur le principe de l’utilisateur-payeur était appliquée par la Ville, le fardeau réel des immeubles non résidentiels serait alors réduit de 1,7 point de pourcentage. »

Prenons l’exemple de Toronto : en 2008, la Ville a implanté une réforme de gestion de sa tarification. Depuis lors, la tarification pour les matières résiduelles se fait au volume et non sur une base foncière. Au sujet de la tarification de l’eau, la Ville, grâce à cette dernière et malgré une croissance de sa population, a constaté une baisse moyenne annuelle de consommation de 1,5 % sur une période de 10 ans. Dans les deux cas, la mise en œuvre d’une fiscalité verte a généré des gains pour toute la communauté. Nous souhaitons qu’il en soit de même au Québec. Voilà un bel exemple où efficacité économique et développement durable vont de pair. En perspective, l’IDU croit qu’il faut diminuer le recours à l’impôt foncier qui, dans la métropole, représente à lui seul 70 % des revenus de la ville. La question de la diversification des sources de revenus des villes est centrale à l’IDU. Appuyée par votre Conseil d’administration, notre équipe fait le nécessaire afin que la question de l’écofiscalité demeure au programme des élus municipaux, non seulement à Montréal, mais aussi à Québec. Finalement, le règlement de ces questions dans un avenir prévisible, l’incontournable assainis sement des finances publiques municipales, l’embellie de l’économie et les nouveaux statuts de capitale et de métropole sont autant de raisons de faire le plein d’optimisme. Le monde municipal se modernise vraiment. L’IDU est fier de pouvoir témoigner que notre industrie se trouve aux premières loges de cette transformation. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

RECONNAÎTRE LES MILIEUX HUMIDES POUR MIEUX LES GÉRER ET LES VALORISER Frédéric Dufault

Daniel Tarte Experts invités

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Exceptionnellement pour cette chronique, j’ai cru bon de laisser la plume au biologiste Daniel Tarte, de la firme T2 Environnement, avec qui je collabore régulièrement pour des inventaires du milieu biologique et l’élaboration de plan de restauration de milieux humides. Il traite d’un sujet d’actualité, avec lequel de plus en plus de promoteurs doivent composer : les milieux humides. M. Tarte cumule 23 années d’expérience à titre de biologiste. Son expertise couvre notamment la coordination d’évaluations environnementales de projets d’infrastructures linéaires et la gestion des emprises de distribution d’électricité. Il coordonne et réalise également une grande quantité d’études d’inventaire du milieu biologique au Québec. En lien direct avec le sujet du présent article, il a entre autres élaboré plusieurs plans de restauration et de compensation inhérents à l’obtention des autorisations de destruction des milieux humides ou d’empiétements en bande riveraine. Sa formation au Wetland Training Institute, au Michigan, a contribué à parfaire ses connaissances dans la restauration de milieux humides. Daniel Tarte démontre une aisance et une agilité dans les études multidisciplinaires autant au Québec qu’à l’international.

Les milieux humides (MH) constituent un cassetête pour bien des promoteurs, et plusieurs d’entre eux souhaiteraient ne pas en tenir compte dans la réalisation de leur projet. La législation à l’égard des MH prévoit cependant qu’une autorisation doit être obtenue de la part du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) préa lablement à tous les travaux effectués dans un tel milieu. En absence d’une autorisation en vertu de l’article 22 de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE), quiconque réalise des travaux dans ces écosystèmes s’expose à plusieurs conséquences, dont la réception d’un avis d’infraction qui exige notamment un arrêt immédiat des travaux et à une sanction administrative pécuniaire. Le promoteur devra alors présenter un plan des mesures correctives au MDDELCC afin de restaurer le MH affecté. Cela perturbe le calendrier de réalisation du projet en plus d’engendrer inévitablement des coûts imprévus et bien des tracas inutiles. Au-delà des vieilles images préconçues encore présentes dans la tête de bien des gens, qui consistent à réduire les MH à des swamps ou à des trous à grenouilles et à quenouilles, qu’est-ce qu’un MH et quelles fonctions écologiques ces écosystèmes remplissent-ils ?

Les MH se définissent ainsi : « Ensemble des sites saturés d’eau ou inondés pendant une période suffisamment longue pour influencer la nature du sol ou la composition de la végétation1. » Cette désignation regroupe les étangs, les marais, les marécages et les tourbières. Divers documents définissent les grands types de MH2. Ces milieux, fréquemment associés à la présence de cours d’eau, sont aussi parfois isolés de ces derniers. La topographie et le mode d’écoule ment des eaux souterraines ou de surface favorisent parfois leur présence loin du réseau hydrique. Ces écosystèmes sont généralement d’origine naturelle, mais peuvent être issus de modifications du milieu naturel par l’humain. L’exploitation de bancs d’emprunts ou la modification du drainage local entraînant une retenue d’eau sont des exemples de causes de création anthropique de MH. Une étude réalisée en 2013 permet de saisir toute l’importance de ces écosystèmes3. La valeur annuelle des biens et des services éco systémiques associée aux MH de la Ceinture verte de Montréal s’élève à 611,2 M$. La Ceinture verte couvre 1,7 million d’hectares, soit environ seulement 1 % du territoire québécois. Bien que la valeur écosystémique des MH puisse varier d’une région à l’autre, cette estimation démontre l’immense valeur de ces milieux de vie pour nous tous.

1. Couillard L. et P. Grondin (1986). Système de classification des milieux humides du Québec. Québec, Les Publications du Québec, 400 p. 2. Joly, M., S. Primeau, M. Sager et A. Bazoge (2008). Guide d’élaboration d’un plan de conservation des milieux humides. Québec, ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs, Direction du patrimoine écologique et des parcs, 68 p., [En ligne], www.mddelcc.gouv.qc.ca/eau/rives/Guide_plan.pdf. 3. Groupe AGÉCO (2013). Le capital écologique du grand Montréal. Une évaluation économique de la biodiversité et des écosystèmes de la Ceinture verte, 61 p., [En ligne], www.davidsuzuki.org/fr/publications/telechargements/2012/Rapport%20Ceinture%20Verte_BSE_FDS_web_Fev2013.pdf.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

TABLEAU 1

VALEUR DES BIENS ET SERVICES ÉCOSYSTÉMIQUES POUR LA CEINTURE VERTE DE MONTRÉAL BIENS ET SERVICES ÉCOSYSTÉMIQUES (BSE)

VALEUR $ (M/AN)

Habitat

219,0

Traitement des polluants de l’eau

143,2

Prévention des inondations

95,7

Régulation du climat

85,7

Loisirs et tourisme

67,6

Total des BSE évalués

611,2

Source : Adapté de Groupe AGÉCO (2013)

T2 ENVIRONNEMENT

ÉTANG À CASTORS

Divers outils permettent de vérifier le potentiel de présence de MH pour un site donné. Entre autres, de plus en plus de villes ont une cartographie des MH présents sur leur territoire. Il est aussi possible de consulter les schémas d’aménagement des municipalités régionales de comté ou encore les travaux de Canards Illimités Canada qui contien nent beaucoup d’information sur les MH. Toutefois,

il est primordial qu’un professionnel compétent, c’est-à-dire un biologiste, visite le site du projet. Un biologiste expérimenté saura valider le contenu de ces sources d’information, décrire les écosystèmes en place, préciser ses limites et accorder une valeur écologique aux MH. Les limites des MH contenues dans les bases de données publiques sont souvent issues de photo-interprétation ; il est nécessaire

ESPACES À LOUER À QUÉBEC Porte d'entrée secteur Lebourgneuf

> > > >

Espaces bureaux et commerce de détail disponibles

Emplacement stratégique Vaste stationnement Douches et vestiaires Certification LEED visée

Propriété de

Michel Ayotte | 418 781.6300 mayotte@groupedallaire.ca

groupedallaire.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

T2 ENVIRONNEMENT

MARÉCAGE ARBORESCENT

de les valider afin d’éviter toute mauvaise surprise comme une sous-évaluation de la superficie ou une position inexacte d’un MH. Parfois, il en découle une réduction des superficies de MH anticipées, ce qui constitue alors une bonne nouvelle pour le promoteur. Par ailleurs, il importe de ne pas tenir pour acquise l’absence de MH. L’activité des castors, ces infatigables travailleurs, peut causer l’inondation de superficies impressionnantes. Aussi, l’abandon d’une exploitation agricole ou d’une industrie peut

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

conduire à la création ou au retour de MH, si la topographie et la proximité de l’eau souterraine le permettent. Il est de mise de faire vérifier la présence de MH préalablement au développement de friches agricoles ou industrielles. En présence de MH sur un terrain à exploiter, diverses options sont envisageables. La première consiste à vérifier si le design du projet peut être conçu de telle sorte que le MH demeure sur place et que l’apport d’eau nécessaire à son maintien soit assuré, comme en témoigne l’exemple qui suit.

Si la présence de MH compromet la réalisation du projet et que des empiétements sont inévitables, il faut alors réaliser une demande de certificat d’autorisation en vertu de l’article 22 de la LQE. Les analystes du MDDELCC vérifieront si le pro moteur a appliqué la séquence « éviter, minimiser, compenser », c’est-à-dire éviter l’empiétement, le réduire au minimum et compenser les pertes inévitables de MH. Soulignons que des modifications en ce qui a trait à la législation relative aux MH sont à prévoir. La modernisation de la LQE est imminente, et un des articles phares de la Loi concernant des mesures de compensation pour la réalisation de projets affectant un milieu humide ou hydrique (loi relative aux MH) cessera d’avoir effet le 24 avril 2017. À cet effet, un projet de loi a été déposé le 30 avril afin de prolonger cette loi jusqu’au 1er mars 2018. Il importe donc qu’à la fois les promoteurs et les professionnels en environnement soient à l’affût de ces modifications dans le processus d’autorisation pour l’empiétement de MH. Un resserrement des conditions d’autorisation pour la destruction des MH est probable, car,

rappelons-le, la perte de ces milieux ne cesse de s’accélérer dans le sud du Québec. De plus, l’importance des services écologiques rendus à la société par les MH encourage le durcissement des conditions d’autorisation pour leur destruction. Au premier abord, la présence de MH sur un terrain convoité ou à exploiter peut constituer un irritant majeur. Toutefois, la valorisation de ces éco systèmes présente des avantages certains. Ceux-ci contribuent notamment à la filtration de l’eau et permettent de réduire les effets de fortes pluies en agissant comme des bassins de rétention naturels. De plus, ce sont des îlots de nature à rendre accessibles aux employés d’une entreprise et à la population lorsque cela s’avère possible. Ils peuvent être intégrés à des parcs et à des aires de repos. Connaître la présence, les caractéristiques et la délimitation de MH sur un terrain à développer constitue un incontournable afin de bien les intégrer à tout projet et de les valoriser à leur juste valeur. Une saine gestion et une valorisation des MH nécessitent une approche multidisciplinaire qui interpelle notamment les biologistes, les aménagistes, les hydrologistes, les urbanistes et, bien entendu, les promoteurs.

UNE OPPORTUNITÉ D’INVESTISSEMENT UNIQUE !

Au pied du pont Jacques-Cartier En bordure du fleuve

Un milieU de vie Urbain et moderne | 8 500 nouvelles unités d’habitation | 150 000 m2 d’espaces de bureaux | 10 000 m2 d’espaces commerciaux

longueuil.quebec/centre-ville-2035

Créons l’avenir de Longueuil ensemble ! Il ne manque que vous !

311

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

QUÉBEC

SURVOL DU MARCHÉ INDUSTRIEL À QUÉBEC

Alain Roy, É.A. Expert invité

Le marché industriel de la région de la Capitale-Nationale a subi énormément de changements au cours des 10 dernières années. En effet, pensons à l’augmentation des valeurs, surtout des terrains, à la diversification de l’offre par l’émergence de nouveaux produits et à la création récente de parcs ou de nouvelles zones. Tous ces éléments ont eu un impact direct sur le marché. Comment se porte donc ce secteur de l’immobilier en ce premier trimestre 2017 ? Les prochaines lignes tracent le bilan des dernières années et dressent le portrait actuel de ce marché. LA VALEUR DES TERRAINS Il est bien connu que la ville de Québec manque depuis plusieurs années de terrains vacants à vocation industrielle. Il ne reste en effet qu’environ 6 % de tous les espaces encore disponibles à la vente, incluant ceux qui sont encore soumis au règlement de contrôle intérimaire du parc industriel du secteur de Val-Bélair ainsi que les terrains non desservis. Cette pénurie de terrains a eu pour effet de faire grimper les valeurs de ces actifs de façon importante. Ainsi, un terrain qui se négociait de 3 à 4 $ / pi2 en 2006 se vend maintenant de 10 à 15 $ / pi2. On trouve encore certains terrains à des taux plus faibles, mais leur localisation est moins attrayante, car ils sont situés à l’extérieur des secteurs centraux et n’offrent aucune visibilité particulière d’une autoroute.

Une résolution vient d’ailleurs d’être adoptée au sujet de l’acquisition par la Ville de Québec auprès du Groupe Dallaire d’un terrain de près de 3,5 millions de pieds carrés à des fins indus trielles, para-industrielles et de recherche ; il se trouve du côté est de l’autoroute Henri IV, entre l’avenue Chauveau et la rue Sainte-Geneviève. Cette acquisition permettra de répondre à la demande à plus ou moins court terme. Les autorités poursuivent également leur analyse d’autres sites sur le territoire de la Ville. D’ici là, Saint-Augustin-de-Desmaures demeure pratiquement la seule solution de rechange. L’agrandissement du parc industriel FrançoisLeclerc à Saint-Augustin-de-Desmaures en 2014 a effectivement diminué la pression due au manque d’espace des dernières années en

ESTIMATION DE LA VALEUR DES TERRAINS VACANTS AU PI²

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Source : Groupe Altus

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

offrant environ 5,5 millions de pieds carrés additionnels à des taux compétitifs, variant de 4 $ à 7 $/pi2. Les ventes vont d’ailleurs bon train, et plus de 2,5 millions de pieds carrés ont déjà trouvé preneur. Cette nouvelle offre a certes eu un impact sur les prix demandés par Québec pour leurs terrains industriels puisque la Ville n’a pas haussé les taux au cours des deux dernières années.

pour des propriétés industrielles standards. Selon les données provenant du dernier sondage d’opinion d’Altus InSite, le loyer net moyen initial de la ville de Québec, pour les immeubles industriels multilocataires, serait en légère hausse à 6,50 $ / pi2, ce qui est supérieur à celui de Montréal qui s’établit à 5,67 $ / pi2. Ce phénomène serait en partie causé par l’inventaire disponible, qui est inférieur, et par la pénurie de terrains. Notons qu’en 2014, le loyer net moyen pour l’ensemble du territoire de la ville de Québec s’établissait à 6 $ / pi2. Il s’agit donc d’une augmentation de 8,3 % en deux ans.

La Ville de Lévis offre également des terrains à des prix compétitifs variant de 0,65 à 5 $ /pi2, selon la localisation et la qualité du sol. Il resterait par contre seulement 3,8 % de la superficie totale (près de 900 000 pi 2) desservie et disponible. La Ville de Lévis prévoit cependant rendre accessibles plus de trois millions de pieds carrés supplémen taires au cours des prochaines années dans le parc industriel du secteur de Saint-Nicolas (anciennement Bernières). L’OFFRE, LES LOYERS ET L’INOCCUPATION Le marché industriel de la ville de Québec est principalement un marché de propriétaire occupant et il se compose majoritairement de bâtiments dont le gabarit est inférieur à 25 000 pi2. Selon un recensement récent effectué auprès des principaux propriétaires de Québec, nous estimons à près de 8 millions le nombre de pieds carrés à usage industriel offerts en location ou en sous-bail sur un inventaire total de près de 29 millions de pieds carrés. Le marché locatif représenterait donc environ 27 % de tous les espaces. Les immeubles peuvent être classés en deux catégories principales, soit les immeubles industriels standards et les immeubles industriels de type polyvalent. La première catégorie comporte majori tairement des entrepôts et des immeubles destinés à la vente de gros alors que la seconde inclut les bâtiments profitant souvent de points de vente en façade et d’une section atelier à l’arrière. Ces bâtiments possèdent habituellement des locaux pour bureaux aménagés, ce qui en augmente le coût de construction. Il est plutôt rare aujourd’hui de voir des coûts de construction de nouveaux bâtiments industriels sous la barre des 100 $ / pi2. Cet élément a un impact direct sur les loyers nets exigés qui varient habituellement de 7 à 10 $ / pi2 pour ce type de propriétés, tandis qu’ils sont davantage de 6 à 7 $ / pi2

PARTENAIRES ANNUELS PLATINE

BRONZE

ARGENT

MÉDIA

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

QUÉBEC

LOYER NET INITIAL - ÉDIFICE INDUSTRIEL Q4 2016

INDUSTRIEL MULTILOCATAIRES

7,02

ax Hal if

ec Qué b

al Mo ntré

a Ott aw

Tor ont o

y gar Cal

ont on Edm

Van c

ouv e

Taux de loyer net initial Nos dernières enquêtes nous permettent d’estimer le taux d’inoccupation pour les immeubles industriels de Québec à environ 4 %. Cependant, ce taux inclut tous les locaux occupés par des propriétaires. Lorsqu’on isole les aires destinées à la location, ce taux varierait davantage de 6 à 8 %, ce qui représente une légère baisse par rapport à 2016 où il se situait autour de 9 %. LES PRINCIPALES TRANSACTIONS On recense une dizaine de transactions de nature indus trielle de plus de 2 000 000 $ depuis le début de janvier

Source : Groupe Altus

5,67

6,50

8,31 6,75

8,20

7,79

8,35

$ PAR PIED CARRÉ

2016. L’année 2017 a commencé en force avec la vente de l’imprimerie de Transcontinental pour un montant de 6 750 000 $, ou environ 100 $ / pi2 incluant le terrain. Cette propriété a été acquise par une entreprise spécialisée dans la vente de couvre-plancher ; elle prévoit y déménager ses activités après avoir rénové le bâtiment. L’immeuble profite d’un emplacement stratégique et d’une bonne visibilité à partir de l’autoroute Félix-Leclerc. Il est à noter que des 11 transactions analysées, cinq affichent des prix de vente supérieurs à 4 000 000 $ : deux sont situées à Saint-Augustin-de-Desmaures, une à Lévis et deux à Québec (Transcontinental et 4800, rue Rideau). Ces transactions de l’année 2016 dégagent des taux unitaires variant de 34 à 192 $ / pi 2 avec une moyenne et une médiane autour de 100 $. Toutefois, il faut mentionner que la majorité des transactions présentant les taux unitaires les plus faibles portaient sur des immeubles proposant les plus grands gabarits. Le Groupe Altus tient d’ailleurs à jour une analyse des transactions industrielles depuis plusieurs années ; elle démontre que le prix de vente au pied carré tend à diminuer quand la superficie du bâtiment augmente. Nos études montrent en effet qu’un bâtiment de 20 000 pi2 pourrait valoir de 80 à 90 $ / pi2 alors que pour un immeuble de plus de 100 000 pi2 comprenant des caractéristiques

GHD EST L’UNE DES PRINCIPALES ENTREPRISES

DE SERVICES PROFESSIONNELS AU MONDE ET EXERCE UNE FORTE PRÉSENCE AU QUÉBEC AVEC PLUS DE 500 EMPLOYÉS ET 17 PLACES D’AFFAIRES. n

ÉVALUATION ET RESTAURATION DE L’ENVELOPPE DU BÂTIMENT

TOITURE ET SYSTÈMES D’ÉTANCHÉITÉ-THERMOGRAPHIE

INSPECTION DE FAÇADES ET STATIONNEMENTS ÉTAGÉS

CONCEPTION DE PROTECTION CATHODIQUE

ÉVALUATION DES CONDITIONS PHYSIQUES DE LA PROPRIÉTÉ

FONDS DE PRÉVOYANCE

AMIANTE ET HYGIÈNE INDUSTRIELLE

WWW.GHD.COM EAU | ÉNERGIE ET RESSOURCES | ENVIRONNEMENT | BÂTIMENTS ET PROPRIÉTÉS | TRANSPORT

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

immeubles à locataire unique, sauf qu’ils sont un peu plus élevés, se situant à 7,2 % pour le TGA et à 8,1 % pour le TRI.

comparables comme l’âge, l’état et la hauteur, on peut s’attendre à payer moins de 40 $ / pi2. Il est important de noter qu’il s’agit ici d’un taux résiduel faisant abstraction de la valeur du site. Il faut aussi mentionner que, comme cela a été spécifié précédemment, le marché de Québec se compose principalement de propriétés de moins de 25 000 pi2 ; la demande pour ce type de produit est donc assez élevée, ce qui a un impact sur la valeur de cette classe d’actifs. Finalement, nous remarquons que les taux unitaires ont augmenté légèrement dans les dernières années alors qu’ils se situaient autour de 80 $ / pi2 pour un bâtiment de 20 000 pi2 en 2014.

Cette légère hausse de rendement ne laisserait cepen dant pas présager une augmentation importante des rendements pour les immeubles industriels ou un délais sement de la part des investisseurs. En effet, lorsque nous sondons les principaux intervenants du marché immobilier de Québec et les investisseurs, nous observons que les immeubles industriels — à locataire unique ou à multilocataires — et les terrains vacants destinés à un usage industriel demeurent très souvent, trimestre après trimestre, parmi les actifs les plus recherchés de tout l’éventail des produits étudiés.

LES TAUX DE RENDEMENT Comme le marché de Québec est principalement composé de propriétés industrielles de type propriétaireoccupant, il est difficile de dégager des taux de rende ment provenant de transactions puisque celles-ci se font rares. Selon le dernier sondage d’Altus InSite réalisé

Ce survol nous permet de constater que, bien que la pénurie de terrains dans la ville de Québec ait eu un impact sur plusieurs éléments (coût des terrains, loyers plus élevés), il existe des solutions de rechange pour les

BAROMÈTRE PAR GENRE DE PROPRIÉTÉ - TRIMESTRE EN COURS Q4 2016

-6,5

-5

-8,0

-7

Hôte l com mun à ma autair il fe e Bure rmé aux clas se « B » banl ieue

banl A » se «

rcial

mme

Cent re co

ieue

ieue banl clas aux

ntre -v

Terra in

B » ce

bure aux

Bure

aux

clas

se «

AA » se « clas

aux

Bure

ille

e cent re-v ill

2 nive au l de

tre Még acen

auprès d’investisseurs et de propriétaires, le taux global d’actualisation (TGA) pour les immeubles industriels à locataire unique aurait subi une légère baisse entre le 4e trimestre de 2015 et le 4e trimestre de 2016, passant de 7,1 à 7,0 %, mais il serait en hausse par rapport au trimestre précédent où il atteignait 6,8 %. Les taux de rendement interne (TRI) seraient également en hausse depuis le dernier trimestre, passant de 7,7 à 7,9 %. En ce qui concerne les immeubles industriels multilocataires, les rendements suivent la même tendance que celle des

Cent re ré gion a

anlie

Indu strie l loc

ilial

en b

indu s

tifam Mul

Terra in

atair e un ique Cent re ré gion al de nive Cent au 1 re d e qu artie r ave c ép iceri Terra e in bu reau x ce ntre -vill e Indu strie l mu ltilo cata ires

-9

Source : Groupe Altus

-4,5

-3

-3,5

-3,0

-2,0

-1,5

-1

-1,3

-1,1

1,3

1,5

2,5

2,2

3,5

4,0

triel

RATIO DES PRÉFÉRENCES (% ACHETEURS / % VENDEURS)

TOUS LES PRODUITS DISPONIBLES

investisseurs ou les propriétaires. Le marché demeure actif, et les rendements ainsi que l’inoccupation sont assez stables. La demande pour les propriétés existantes est également bonne étant donné la rareté des espaces dispo nibles. À court terme, les propriétaires actuels n’auraient pas à s’inquiéter. Pour les investisseurs, il s’agit de rester à l’affût d’occasions qui finiront par se présenter. La création de parcs ou de nouvelles zones en cours à Lévis et prévue à Québec aura certainement des conséquences sur ce marché au cours des prochaines années. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL 2017 Présenté pour la première fois au Palais des congrès de Montréal et présidé par Danielle Lavoie, de la Corporation Cadillac Fairview Limitée, le Sommet immobilier de Montréal 2017 a proposé, cette année encore, un programme très étoffé, invitant plus de 60 intervenants de haut calibre. Tenue la veille de l’événement au Windsor, la traditionnelle Soirée immobilière de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) (commanditaire principal du Sommet) a connu quant à elle un succès record de participation. Considérée comme le plus important événement social annuel de la communauté immobilière de Montréal, cette soirée représente l’occasion de réseautage par excellence pour tous les participants. Le Sommet immobilier de Montréal cible les intérêts des cadres, des courtiers, des promoteurs, des investisseurs et des gestionnaires d’actifs du secteur immobilier, ainsi que de plusieurs autres joueurs clés. Il vise aussi les professionnels actifs dans l’acquisition, la location, le financement, la gestion et la commercialisation d’immeubles de bureaux, de propriétés industrielles, de centres commerciaux et d’immeubles multirésidentiels. Le magazine Immobilier commercial est le partenaire média officiel du Sommet immobilier de Montréal et partenaire média de l’IDU depuis une dizaine d’années.

56 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 32

Véronique Alepin Todd Bechard Elias Benhamou Marie-France Benoit Trevor Blakely André Boisclair Réal Bouclin

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Normand Bélanger Francis Charron Vincent Chiara Mathieu Collette Lloyd Cooper Gaëtan Cormier Stéphane Côté

15. René Demers 16. Armand Des Rosiers 17. Jean-Marc Dubé 18. Mathieu Duguay 19. Michael Emory 20. Michael Fraidakas 21. Terry Frase-Reid

22. Marie-Josée Gagnon 23. Martin Galarneau 24. Tom Godber 25. Serge Goulet 26. Charles Gratton 27. Carole Handfield 28. Marc Hetu

29. Richard Hylands 30. William Jegher 31. Michael Kuzmicki 32. Martin Landry 33. Danielle Lavoie 34. Johanne Leclerc 35. Tim Low

36. Johanne Marcotte 37. Alain Marcoux 38. Stéphane Marion 39. Nicolas Mastandrea 40. Mario Monette 41. Mario Morroni 42. Mitchell Moss

43. Jacques Ménard 44. Julie Neault 45. Zsolt Névery 46. Anthony O’Brien 47. Phil O’Brien 48. Denis Paquin 49. Daniel Peritz

50. André Plourde 51. Paul-Éric Poitras 52. Bernard Poliquin 53. Lan Quint 54. Philippe Rainville 55. Jean Rickli 56. Andrée Roy

57. Pascale Roy 58. Brian Salpeter 59. Tyler Seaman 60. William Secnik 61. Scott Speirs 62. Jacques Vincent 63. Nathalie Voland

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

JBC MÉDIA PAR BUNTHA MY IDU QUÉBEC

LA GRANDE SOIRÉE IMMOBILIÈRE DE L'IDU

ANALYSE DE MARCHÉ

LE DYNAMISME ÉCONOMIQUE DE LA GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL EST PROMETTEUR POUR LE MARCHÉ IMMOBILIER Au début de l’année 2016, nous tentions d’anticiper les perspectives de croissance de l’économie du Québec et son impact sur le marché immobilier commercial et industriel. Quel bilan pouvons-nous dresser des 12 derniers mois et que nous réserve 2017 ?

Benoit Beauchemin Expert invité

UNE PERFORMANCE ÉCONOMIQUE QUI A DÉPASSÉ LES ATTENTES Dans sa Revue économique et financière de début d’année 2016, l’Autorité des marchés financiers (AMF) affirmait que « le Québec devrait connaître un certain redressement et faire bonne figure parmi les provinces canadiennes. Les exportations devraient notamment continuer sur leur lancée, stimulées par le raffermissement de la demande intérieure américaine et la reprise graduelle de l’économie canadienne1 ». En effet, l’AMF estimait récemment que le raffermissement du marché du travail et des conditions financières avaient permis à l’économie québécoise, en 2016, d’afficher une croissance plus élevée que dans le reste du Canada2.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

De son côté, la Banque du Canada estimait que la croissance annuelle de l’économie se situe rait à 2 % et que les effets interventionnistes découlant du budget fédéral présenté en début d’année compenseraient l’ensemble des facteurs qui pèse sur la santé de l’économie. Les prévisions d’investissements et de création d’entreprises étaient stables3. Dans les faits, l’impact des mesures fiscales du gouverne ment fédéral tarde toujours à se faire sentir, et plusieurs économistes estiment que leurs retombées pourraient être limitées. La crois sance annualisée du produit intérieur brut (PIB) affichait 3,5 % en fin d’année, malgré les consé quences économiques des feux qui ont dévasté Fort McMurray, perturbant la production pétrolière et provoquant un repli du PIB canadien au deuxième trimestre de l’année. Au Québec, le taux de chômage a atteint 6,2 % en novembre, son plus bas niveau en 40 ans.

1. 2. 3. 4.

Le PIB québécois a connu une croissance préliminaire estimée à 1,7 % en 2016, et l’économie a été stimulée par les dépenses des ménages et par la vigueur du marché de l’emploi. La santé économique de la province est somme toute assez bonne, alors que l’économie de Montréal poursuit sa croissance amorcée il y a quelques années. Les économistes de l’AMF font preuve d’un optimisme modéré pour 2017, alors que l’éco nomie sera « soutenue par un marché du travail toujours ferme, des conditions financières favorables, un allègement des politiques budgétaires et fiscales à tous les paliers de gouvernement et par une éventuelle reprise des investissements du secteur privé 4 ». La croissance anticipée du PIB au Canada, pour 2017, est de 2 %. UN MARCHÉ IMMOBILIER STABLE Les nombreux projets de construction, notamment sur le marché du bureau et de la trans formation des espaces industriels, indiquent que les activités d’investissement dans le secteur devraient se poursuivre. Le secteur du bureau est toujours confronté à un surplus de l'offre, ce qui maintiendra le taux d’inoccupation à un niveau relativement élevé. En 2017, Montréal demeurera un marché de locataires, à l’image de celui des dernières années. Le courtier Avison Young estime que ce taux pourrait atteindre la barre des 16 % en 2017, alors qu’il se situait aux environs de 13,5 % en 2016, un des plus élevés au Canada. L’augmentation des locaux pour bureaux traditionnels dans la grande région de Montréal survient dans un contexte où l’ensemble de l’économie métropolitaine est grandement stimulé par le secteur des technologies. Les

Revue économique et financière, 1er trimestre 2016, Autorité des marchés financiers, avril 2016. Revue économique et financière, 4e trimestre 2016, Autorité des marchés financiers, janvier 2017. Rapport sur la politique monétaire, Banque du Canada, avril 2016. Revue économique et financière, 4e trimestre 2016, Autorité des marchés financiers, janvier 2017.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

ANALYSE DE MARCHÉ

entreprises de ce domaine, qui attire de jeunes travailleurs spécialisés, sont davantage à la recherche de bureaux de type loft. Ces lieux sont souvent de vieux espaces industriels convertis ou qui font actuellement l’objet de transformations. La majorité des espaces industriels est néan moins toujours occupée par des entreprises de distrib ution, d’entreposage et de logistique. Contrairement à ce qu’on observe dans la région de Toronto, les emplacements de grande superficie, très recherchés, demeurent relativement rares dans la région montréalaise. Le marché industriel a terminé l’année 2016 avec une certaine vigueur. Le taux d’inoccupation industriel pourrait aug menter de 0,5 % d’ici la fin de 2017. De son côté, la ville de Québec affiche un des plus bas taux d’inoccupation des locaux pour bureaux au Canada, soit d’environ 9 %. Le marché du bureau de Québec ne connaît aucun projet en cours de construction. Pour sa part, à la fin de 2016, le marché montréalais du bureau témoignait d’un taux d’inoccupation de 10,4 %, en hausse de 0,4 % relativement au troisième trimestre de 2016. Le centre-ville de Montréal compte 2,5 millions de pieds carrés actuellement disponibles à la location.

L’année 2016 fut positive dans le secteur des investissements, totalisant 3,1 G$ au troisième trimestre de 2016, contre 2,6 G$ un an auparavant. Cette tendance devrait se maintenir en 2017. Soulignons que dans son plus récent rapport sur le secteur des investissements, Colliers International présentait un portrait positif des investissements effectués dans les divers marchés immobiliers de la région montréalaise5. Les marchés immobiliers québécois sont relati vement en bonne santé, soutenus par une éco nomie qui a dépassé les attentes en 2016. Même si le raffermissement de la demande américaine devrait inciter les entreprises à augmenter leurs dépenses en capital, une vulnérabilité plombe toutefois les perspectives économiques : les inten tions de la nouvelle administration américaine de revoir certains aspects de l’Accord de libre-échange nord-américain (ALENA). Cette potentielle ronde de renégociations pourrait se faire au détriment des intérêts canadiens. L’incertitude associée est susceptible de ralentir les investissements des entreprises et de suspendre leurs projets de développement. Il est encore trop tôt pour connaître les réels impacts de la nouvelle politique commerciale de nos voisins américains, dont les effets se feront probablement sentir au-delà de 2017.

5. Canada Cap Rate Report, Valuation and Advisory Services, Colliers International, Fourth Quarter 2016.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

MONDE MUNICIPAL

MÉRITE OVATION MUNICIPALE : DES PROJETS INNOVANTS POUR RÉPONDRE À DES BESOINS LOCAUX Jean Bouchard Expert invité

Le rôle et les responsabilités des municipalités ont beaucoup évolué au cours des dernières années ; les élus et les gestionnaires municipaux doivent donc aujourd’hui relever des défis de plus en plus variés et complexes. C’est particulièrement vrai lorsque surviennent des questions d’aménagement de territoire, d’urbanisme ou de développement durable, puisque les décisions qui sont prises entraînent des impacts directs pour les communautés concernées.

Cette réalité conduit les municipalités à sortir des sentiers battus et à innover afin de propo ser de nouvelles pratiques et approches pour gérer les enjeux auxquels elles font face. Bien consciente de cette nouvelle dynamique, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a tenu à saluer les bons coups des municipalités de toutes les tailles et de toutes les régions en créant, en 2005, le mérite Ovation municipale.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Cette distinction prestigieuse et très courue du milieu souligne de façon toute particulière le fruit du travail de municipalités, d’arrondissements, de municipalités régionales de comté et d’orga nismes municipaux à but non lucratif qui ont su mettre de l’avant des solutions originales pour répondre de façon optimale aux besoins de leur communauté. En 13 ans, plus de 750 projets provenant de partout au Québec ont été pré sentés, et près d’une centaine d’entre eux ont été primés. La cuvée 2017 se démarque d’ailleurs de façon exceptionnelle. En effet, 99 projets municipaux innovants – un record – ont été soumis, et le jury a retenu 24 d’entre eux à titre de finalistes. Ceux-ci seront présentés au Pavillon de l’inno vation municipale, dans le cadre des assises annuelles de l’UMQ, et les municipalités lauréates seront honorées au cours de la soirée gala des Assises 2017 qui se tiendra le 5 mai prochain, au Palais des congrès de Montréal. Bien que le nom du projet lauréat dans la caté gorie « Aménagement, urbanisme et dévelop pement durable » ne soit pas encore connu au moment d’écrire ces lignes, je me permets de vous présenter brièvement les cinq initiatives finalistes à ce chapitre cette année. Ces projets

WWW. UMQ.QC.CA

démontrent que l’innovation municipale se porte on ne peut mieux au Québec ! BEACONSFIELD : UNE GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES PLUS INTELLIGENTE Afin d’améliorer son bilan en matière de déchets, la Ville de Beaconsfield a implanté un système de collecte intelligente des matières résiduelles assortie d’une tarification pour inciter les citoyens à faire un effort en réduisant leur production de déchets et, incidemment, leur impact individuel et collectif sur l’environnement. GRANBY : UN JARDIN COLLECTIF PLUS ACCESSIBLE La Ville de Granby s’est quant à elle dotée d’un quatrième jardin collectif adapté aux besoins d’une clientèle ayant des besoins physiques particuliers, notamment les personnes à mobilité réduite ou aux prises avec un problème visuel, ainsi que les aînés. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

MONDE MUNICIPAL

LÉVIS : UN IMMENSE ESPACE PUBLIC AU BÉNÉFICE DE LA COMMUNAUTÉ La Ville de Lévis, pour sa part, a inauguré le quai Paquet, un immense espace public avec une fontaine des plus puissantes et spectaculaires, un long quai, une esplanade, un vertugadin, un mobilier urbain contemporain et évoquant l’histoire du secteur.

Sé curit é

servicesroy.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017







  



   















 

 

Je souhaite bonne chance à tous les fina listes et vous rappelle que les 99 projets soumis peuvent être consultés dans le Portail de l’innovation municipale du site de l’UMQ à umq.qc.ca. 

 



Ap rès -s in is tre

Ges ti on tech ni que

SAINT-FÉLICIEN : UN ENJEU ENVIRONNEMENTAL TRANSFORMÉ EN AVANTAGE ÉCONOMIQUE Enfin, la Ville de Saint-Félicien a trans formé un risque de contamination de sa nappe phréatique en occasion de développement économique, en créant un nouveau modèle de parc industriel dit « agrothermique » fournissant gratuite ment un réseau d’eau chaude et de vapeur pour diverses applications indus trielles et agroalimentaires, dont un complexe majeur de serres. 



En treti en m énag er

 

Fiez-vous à une équipe attentionnée et bienveillante pour prendre soin de vos lieux de travail, partout au Québec. Roy. Une entreprise de confiance depuis plus de 60 ans.

PLESSISVILLE : UN FINANCEMENT POUR ENCOURAGER LA RÉNOVATION RÉSIDENTIELLE ÉCOÉNERGÉTIQUE La Ville de Plessisville a de son côté mis sur pied le projet Financement innov ateur pour des municipalités efficaces (FIME), un outil de finan cement intelligent qui vise à faciliter la rénovation écoénergétique résiden tielle au Québec. La municipalité offre un prêt à ses citoyens pour la réalisa tion des travaux, qui est remboursé à même la taxe foncière grâce, en partie ou en totalité, aux économies d’énergie générées.



IMAGE TIRÉE DE LA VIDÉO DE PRÉSENTATION DU QUAI PAQUET–WWW.VILLE.LEVIS.QC.CA



Le quai Paquet à Lévis

COMMERCE DE DÉTAIL

SUR LA QUESTION DE L’INNOVATION Léopold Turgeon

Récemment, on m’a demandé de me prononcer sur la place de l’innovation dans le secteur manufacturier. L’exercice terminé, je me suis rendu compte que ma réflexion est en somme la même, qu’il soit question de détaillants, de fabricants ou encore de promoteurs immobiliers. L’innovation doit prévaloir et s’insinuer au cœur même de nos activités quotidiennes. Il faut apprendre à se l’approprier.

Expert invité

Nous entendons tous parler d’innovation, peu importe le secteur dans lequel nous évoluons. La première question est de savoir s’il s’agit d’un autre de ces buzzwords qui font le bonheur de certains réseaux sociaux d’affaires – et qu’ils affectionnent particulièrement – ou si l’inno vation est réellement cruciale aux entreprises. Dans une récente entrevue à La Presse, Dominique Brown, président de Chocolats Favoris, fabricant et détaillant, précise que pour lui, la recette demeure la même, que l’on soit à la tête d’une boîte en création de jeux vidéo ou un fabricant de produits de chocolat : « Dans les deux domaines, l’innovation est la clé pour réussir. » Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

AU-DELÀ DU VIRAGE TECHNOLOGIQUE Précisons tout de suite une chose : la pensée innovante n’est pas qu’une question techno logique. Le virage innovant que doivent prendre les entreprises est beaucoup plus global, plus enraciné : une nouvelle philosophie, des façons de faire qui favorisent la créativité, des employés qui apportent leur contribution et leurs idées à la table, une direction qui a la volonté d’amorcer des changements. L’innova tion prendra donc autant de formes et de visages que ce que les gestionnaires voudront bien y voir de perspectives. Questionné sur la place qu’occupe l’innovation dans son commerce, Dominique Brown précise : « Ça va de soi que n’importe quelle entreprise doit innover pour survivre, mais on doit aller audelà de ça. On arrive toujours avec de nouveaux produits, que ce soit dans les enrobages, avec des saveurs surprises chaque mois, ou dans les chocolats fins, avec l’introduction d’une nouvelle gamme avant les fêtes. » Et M. Brown d’ajouter fort à propos : « On a un laboratoire de création de produits vitré, qui donne sur les bureaux administratifs. Ça rappelle aux gens qu’on a besoin de constamment innover. »

PLACE AUX ESSAIS Pour octroyer une place de choix à l’innovation, l’entreprise devra tôt ou tard faire des essais, tenter des choses. C’est souvent là le frein premier. On juge le risque d’erreurs plus grand et plus réel que les retombées anticipées et pressenties. Il faut donc oser le changement en se disant qu’il existe effectivement des risques d’échecs bien réels. À partir d’un certain point, par contre, ne rien changer de sa recette peut mener à de plus sérieuses conséquences. Nous connaissons tous des gestionnaires d’entre prises qui disent encore que « ça fait 25 ans qu’on fait les choses comme ça » et qui refusent obstinément de voir comment le monde et les consommateurs changent. Nombreux sont les exemples d’entreprises innovantes qui devraient pourtant nous inspirer : Simons, le groupe Birks, qui innove encore après plus de 130 ans d’existence, la nouvelle Cage Brasserie sportive qui a misé le tout pour le tout et changé sa traditionnelle image de marque. Nous pourrions en citer plusieurs autres, dont l’innovation se traduit à petite, moyenne et grande échelle. EN FAIRE UNE RÉFLEXION QUOTIDIENNE L’innovation doit donc se trouver au cœur de nos préoccupations quotidiennes. Il ne faut pas qu'elle soit uniquement considérée lors d’une planification triennale, par exemple, mais qu’elle soit omniprésente. Toutes les occasions, finalement, sont bonnes pour tenter d’innover. C’est quotidiennement que l’on doit se demander comment il nous est possible, à différents niveaux de l’entreprise, de remplacer une pratique plus ancienne par quelque chose de nouveau et d’inédit. Et cela, au risque de commettre des erreurs qui, ultimement, peuvent s’avérer des plus profitables à l’entreprise.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

INTERNATIONAL

IMMOBILIER COMMERCIAL AU MIPIM PAR JACQUES BOISVERT, ÉDITEUR

MIPIM

Le Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) a réuni dernièrement 24 200 professionnels de l’immobilier à Cannes, dont 5 000 investisseurs et représentants d’institutions financières, sur fond de débat concernant l’impact du Brexit sur le marché de l’immobilier.

ès l’ouverture du Marché, les représentants de Londres, d’Amsterdam, de Stockholm et de Manchester étaient déjà rassemblés pour débattre des conséquences du Brexit. Les investisseurs ont aussi évoqué les élections américaines à plusieurs reprises. « Les mesures protectionnistes américaines pourraient ralentir la croissance économique du Canada. Pour s’en prémunir, nous augmenterions nos investissements dans d’autres classes d’actifs moins touchées par ce possible ralentissement. Par exemple, nous investirions davantage dans des projets d’infrastructures immobilières comme des centres de données hautement sécurisés ou encore dans des immeubles à vocation socioéconomique tels que des écoles publiques et des centres sportifs. Ce nouveau créneau représente pour nous des investissements de 400 millions de dollars dans des projets totalisant 2 milliards de dollars », a soutenu Carole Handfield, vice-présidente aux investissements du Fonds immobilier de solidarité FTQ. « Chaque contexte économique engendre des opportunités d’affaires, et c’est notre rôle d’investisseur de déceler les plus significatives », a-t-elle ajouté. Cette année encore, la région de Montréal a joui d’une bonne visibilité au MIPIM, y étant favorablement représentée au stand du Regroupement Montréal par le Fonds immobilier FTQ, Devimco, Technoparc Montréal, Aéroport de Montréal, Macogep, QMD construction, BLG, Lemay, Binswanger et JBC

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

MIPIM

Média pour les magazines Immobilier commercial et Montréal économique. ÉCHANGES DE CAPITAUX Dans un autre ordre d’idées, une étude de Cushman & Wakefield indique que le volume de nouvelles liquidités disponibles pour l’investissement immo bilier dans le monde s’élève à 435 G$ US, un montant moins important qu’en 2016, mais parmi les plus élevés depuis 2009. L’étude révèle que les États-Unis sont la première cible des investisseurs, suivis de la Chine et du Royaume-Uni. Real Capital Analytics a aussi indiqué qu’en 2016, 30,15 G€ de capitaux asiatiques avaient été investis aux États-Unis, qui ont à leur tour injecté 14,4 G€ sur le marché immobilier asiatique. Lors du sommet annuel MIPIM RE-Invest, qui a rassemblé une soixantaine d’investisseurs insti tutionnels majeurs dans le monde, les deux tiers des participants ont déclaré qu’ils seraient des ache teurs nets (des acteurs économiques qui achètent plus qu’ils ne vendent) en 2017. Ensemble, les participants du RE-Invest gèrent plus de 600 G$ US d’actifs immobiliers. EFFERVESCENCE FRANÇAISE Présente au MIPIM pour la deuxième année consé cutive, Valérie Pécresse, présidente de la région Île-de-France, a fait remarquer que le pavillon

MIPIM

réunissant les collectivités locales de la région parisienne symbolisait leur approche collective pour attirer les investissements et les entreprises du monde entier. Elle a décrit la stratégie mise en œuvre à cet effet en insistant sur l’exceptionnel écosystème d’innovation ainsi que sur la profondeur du marché immobilier de sa région, sans oublier le fait que désormais les investisseurs n’hésitent plus à miser sur Paris et sur ses environs.

MIPIM

« Parmi les grands projets de développement en cours, la région parisienne dispose de 3 millions de mètres carrés de bureaux et du plus grand parc d’affaires d’Europe avec 53 millions de mètres carrés. Nous avons par ailleurs lancé un plan d’investissement massif de 30 G€ afin de doubler la capacité du métro parisien d’ici 2030. En matière d’éducation, nous avons investi 5 G€ dans l’accueil de 22 000 nouveaux lycéens au cours des 10 prochaines années et dans la rénovation de 6,5 millions de mètres carrés d’immobilier existant », a déclaré Mme Pécresse. MIPIM

ÇA BOUGE DANS LES GRANDES VILLES D’autres projets immobiliers majeurs étaient présentés dans les différents halls et pavillons du MIPIM. Par exemple, Istanbul Grand Airport a fait la promotion du gigantesque Airport City Istanbul, un projet durable pouvant servir de modèle aux autres villes aéroportuaires du monde. À lui seul, le coût de l’aéroport s’élève à 7 G€. Pour sa part, le projet allemand Stuttgart 21, estimé à 6,5 G€, prévoit la mise en place d’un réseau de transport en surface et souterrain afin de relier l’aéroport au centre de congrès et au centre-ville de Stuttgart. À Amsterdam, l’inauguration de la première ligne de métro qui traversera la rivière IJ est attendue pour 2018 à un coût estimé de 3 G€. Paris n’est pas en reste : les travaux du Grand Paris Express, évalués à 30 G€, se poursuivent et devraient s’achever en 2030. Enfin, Londres table sur une mise en service échelonnée de son réseau Crossrail de 17 G€ qui reliera l’est et l’ouest de la capitale. La ville de Bordeaux défendait à Cannes le projet Brazza, un quartier qui abritera 5 000 nouvelles maisons et 130 000 m² de bureaux, d’hôtels, de boutiques et d’aires de loisirs. Regions Group, quant à lui, a présenté son complexe de loisirs Dream Island occupant 100 hectares au sud de Moscou. L’un des projets de construction les plus fascinants du MIPIM concernait l’île de Vignole située dans la partie nord de la lagune de Venise. Sous la houlette du ministère

italien de la Défense, ce site de 200 000 m² sera proposé en concessions de 50 ans aux promoteurs désireux d’y implanter des centres hôteliers et de loisirs. DU CÔTÉ DES ÉMIRATS ARABES À l’extérieur du Palais des Festivals, le pavillon du promoteur dubaïote Nakheel présentait des occasions d’investissement s’élevant à 1,5 G€, dont The Palm 360, deux tours jumelles de 220 mètres de haut accueillant des logements résidentiels et un hôtel dans le complexe du Palm Jumeirah. Juste à côté, Dubai Holding a dévoilé le plan directeur du nouveau quartier Jumeirah Central qui devrait voir le jour d’ici 20 ans et dont la première phase comprend six projets. Dubai Holding a profité du MIPIM pour attirer des investisseurs en vue de réaliser ces projets à usage mixte. À terme, près de 35 000 personnes seront logées dans les 75 pâtés de maisons et les 278 immeubles de Jumeirah Central. Semer Investment Group (Émirats/Sénégal) et le cabinet d’architectes dubaïote FSS Consult ont présenté Diamniadio Lake City, un projet mixte alliant le volet résidentiel, de bureaux et de loisirs et considéré comme le plus gros projet urbain d’Afrique subsaharienne. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

L’ÉTALEMENT URBAIN, ENCORE ET ENCORE Paul Lewis Expert invité

L’attrait du 450 continue de se maintenir, comme le montrent les premières données du recensement de 2016, récemment publiées : la population de la banlieue croît toujours beaucoup plus rapidement que celle de l’île de Montréal. Alors que la croissance démographique de la région de la métropole a atteint 4,2 % pour la période de 2011 à 2016, elle a été de 2,9 % sur l’île de Montréal, comparativement à 5,3 % hors de l’île1. Ces données ne surprennent personne.

La croissance démographique de l’île de Montréal est beaucoup le fait de l’immigration, car le centre continue de perdre des habitants au profit des banlieues. Les données sur les migrations entre les régions du Québec en 2015-20162 permettent de pousser plus loin notre compréhension des transformations qui s’opèrent dans la région de Montréal. Les migrations interrégionales se font selon le cycle de vie. C’est dans la vingtaine qu’elles sont les plus importantes, alors que les plus jeunes migrent davantage pour poursuivre des études, entrer sur le marché du travail ou fonder une famille. En 2015-2016, l’île de Montréal a accueilli 38 000 personnes des autres régions du Québec, mais en a perdu près de 55 000, essentiellement au profit des régions adjacentes : Laval, Laurentides, Lanaudière, Montérégie. Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Laval, pour la première fois, a aussi enregistré un bilan négatif, au profit de la Rive-Nord et de la Rive-Sud. Les pertes sont faibles, mais elles témoignent d’un changement du processus d’urbanisation, qui conduit les populations de plus en plus loin de la zone centrale : « La détérioration du bilan lavallois depuis six ans est surtout attribuable à la baisse des gains face à Montréal, bien qu’au cours de la toute dernière année ce soit l’augmentation des pertes face aux autres régions adjacentes qui explique la baisse du solde global3. » Ces données pourraient ne pas être inquiétantes si la poursuite de l’étalement urbain permettait d’augmenter les densités en banlieue. Mais ce

n’est pas le cas, du moins sur l’ensemble du territoire. La région continue de s’urbaniser à des densités relativement faibles, surtout parce que ses limites se trouvent sans cesse repoussées. Dans ce contexte, les coûts de l’urbanisation ne peuvent être optimisés. Ce sont surtout les transports qui posent pro blème sur ce plan. La poursuite de l’étalement accroît encore plus notre dépendance auto mobile. La région se trouve ainsi scindée en deux : la zone centrale, où la part modale du transport collectif (et du transport actif) est très élevée, parce que les conditions sont réunies pour que ce soit possible ; en périphérie, où la part modale du transport collectif diminue très rapidement, au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre, jusqu’à devenir homéopathique. Pour augmenter les densités, la Communauté métropolitaine de Montréal a proposé, dans son Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD), de canaliser 40 % de la croissance dans des pôles desservis par des systèmes de transport collectif à haut niveau de service (bus express, métro, train, système léger sur rail, etc.) ; c’est ce qu’on appelle le transit-oriented development (TOD). Mais cette proposition pourra difficilement transformer les caractéristiques de l’urbanisation, surtout parce que la croissance de la région se fait déjà dans des pôles de densité dans une proportion similaire ; le PMAD ne propose donc pas de rupture qui pourra transformer nos façons d’urbaniser le territoire.

1. Voir par exemple Ville de Montréal, Service du développement économique (8 février 2017). Population et démographie, [En ligne], http://ville.montreal.qc.ca/pls/ portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/POPULATION%20ET%20D%C9MOGRAPHIE_8FEV2017_1.PDF. 2. Payeur, Frédéric F. et Martine St-Amour (février 2017). La migration interrégionale au Québec en 2015-2016 : les gains disparaissent à Laval, les pertes s’accentuent de nouveau sur la Côte-Nord, Coup d’œil, Institut de la statistique du Québec, no 50, [En ligne] http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/population-demographie/ bulletins/coupdoeil-no50.pdf. 3. Ibid., p. 5.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

Mais il y a plus : la desserte en transport collectif demeure trop faible en banlieue pour que les résidents puissent se défaire de leur automobile. La dépendance automobile y demeure très grande, parce que le transport collectif ne constitue jamais une véritable option, sauf en direction du centre, où il reste très performant. Le Réseau électrique métropolitain (REM) per mettra d’augmenter l’offre de transport collectif dans la moitié ouest de la région, notamment en banlieue. L’impact sur cette portion du territoire métropolitain pourra être déterminant. Nous verrons augmenter les concentrations autour des stations, du moins certaines d’entre elles. Mais l’amélioration du service de transport collectif aura également pour effet de renforcer l’attractivité de la banlieue, au détriment de la zone centrale. Dit autrement, sur le plan de l’équilibre centrepériphérie, l’impact du REM pourrait se révéler faible, voire nul. Il faudra augmenter bien davantage l’offre de transport collectif sur l’ensemble du territoire, surtout en banlieue, si nous voulons que l’automobile cesse d’être la seule option. Plus encore,

VILLE DE LONGUEUIL

nos façons d’urbaniser le territoire devront s’adapter en conséquence. Il est temps que le gouvernement du Québec adopte une politique d’aménagement du territoire afin d’augmenter l’efficience de nos modèles d’urbanisation et, surtout, de nous permettre d’atteindre les objectifs que nous nous sommes donnés en matière de réduction des gaz à effet de serre ou de dépendance au pétrole. Mais nous en sommes encore loin.

Évaluation immobilière

DÉCODER LA VALEUR AU TRAVERS DU PRISME DE L’ANALYSE documentée / détaillée / fiable / impar tiale immeubles commerciaux, industriels, de bureaux, multi-résidentiels, terrains

Alex Glowacki, É.A., AACI, P.App. aglowacki@demersbeaulne.com

Hygiène et propreté

iques Ser vices techn

Siège social de GSF Canada 4705, rue Louis-B.-Mayer Laval (Québec) H7P 6G5 T. 450 686-0555

5 1 4 . 3 7 7. 2 3 1 9

e réaménagement Tr a v a u x d

Ce qui fait la force du Groupe GSF : 32 000 employés à l’international ¤ Croissance organique depuis plus de 53 ans ¤ Services intérieurs/extérieurs des bâtiments ¤ Capacité d’adaptation et d’innovation ¤

audit + comptabilité + fiscalité services organisationnels et fi nanciers

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017 annonceur : Demers Beaulne

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

PROJET DE REDÉVELOPPEMENT : NE RIEN LAISSER AU HASARD ! Caroline Bernard, É.A..

Le redéveloppement d’actifs commerciaux comporte plusieurs enjeux dont aucun ne devrait être laissé au hasard. Voici les éléments à considérer pour mettre sur pied la meilleure stratégie de planification possible. Au cours des dernières années, on a assisté à plusieurs redéveloppements d’actifs commerciaux, c’est-à-dire à des modifications impor tantes apportées à la vocation de l’immeuble, à l’apparence d’actifs immobiliers ou même à un changement de locataires.

Julie Dubé, É. A.

Caroline Bernard, directrice gestion des impôts fonciers au Groupe Altus limitée, a plus de 17 ans d’expérience en évaluation immobilière et 12 ans en tant qu’évaluatrice agréée. Elle donne désormais son opinion et des conseils sur les valeurs aux fins de taxation à quelques-uns des plus grands propriétaires immobiliers au Québec.

Julie Dubé, conseillère principale en immobilier recherche, évaluation et services-conseils au Groupe Altus limitée, pratique l'évaluation d'immeubles depuis 2008. Transférée à Montréal en 2014, elle œuvre présentement au sein de l'équipe commerciale, participant à l'évaluation de propriétés de divers gabarits.

POURQUOI REDÉVELOPPER ? Le but d’un redéveloppement n’est pas seule ment d’éviter un déclin de valeur de l’actif, mais aussi de favoriser une création de celle-ci. Il peut être motivé par un certain nombre de facteurs externes. On pense, par exemple, aux conditions des marchés immobilier et financier, à des mouvements dans le secteur immédiat ou à la mutation du commerce de détail. Ce dernier a en effet subi de nombreux bouleversements, notamment avec l’entrée en force du commerce électronique, l’évolution des bannières et l’intérêt croissant porté à la qualité de l’expérience client. Des facteurs internes peuvent aussi justifier le redéveloppement d’un actif commercial, dont l’arrivée ou le départ d’un locataire principal ou d’une nouvelle bannière, les besoins de modernisation des lieux ou la nécessité d’effec tuer un repositionnement de marché. Dans tous les cas de figure, le gestionnaire de projet devra se montrer proactif et anticiper le renouvellement des baux, tout en demeurant attentif à la capacité de payer des locataires, ainsi qu’à la structure des baux actuels et futurs. PARTIR DU BON PIED ! Le succès d’un redéveloppement repose en grande partie sur une bonne planification. Pour cela, il ne faut pas hésiter à faire affaire avec un expert pour obtenir des études de marché sur lesquelles on s’appuiera afin de prendre les bonnes décisions.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

On doit aussi penser à la façon dont sera traité l’espace inoccupé. Est-il question d’agran dissement, de démolition ? Envisage-t-on de diviser des locaux ? Quels types de locataires seront ciblés pour occuper ces lieux ? Quel sera le délai d’absorption des locaux, les loyers visés, etc. ? En tout état de cause, il ne faut pas perdre de vue que pendant tout le processus de redéveloppement, on traversera une période durant laquelle l’actif sera non stabilisé. Afin de planifier le projet, il est primordial de bien orchestrer la structure des récupérations, incluant les dépenses en capital récupérables, qui prend souvent la forme d’une récupération « nette des majeurs » pour les propriétés com merciales. On doit également s’assurer de ne pas surcharger les locataires en réalisant une analyse exhaustive de leur capacité de payer. IMPÔTS FONCIERS : À SCRUTER À LA LOUPE Pour s’assurer de réussir le redéveloppement de l’actif commercial, il faut non seulement faire effectuer les études pertinentes en amont, mais aussi s’entourer de la bonne équipe qui mettra le projet à exécution et aidera à l’optimiser. On doit aussi analyser en profondeur la question des taxes foncières, car elles représentent un poids considérable dans la structure des dépenses d’une propriété. Elles constituent un facteur qu’on ne peut négliger, en particulier à cause de leur impact sur l’accroissement de la valeur de l’actif commercial. Il faut se rappeler que les impôts fonciers découlent de la valeur de la propriété inscrite au rôle d’évaluation. En principe, celui-ci demeure immuable durant la période couverte. Toutefois, certains événements, comme des redévelop pements, peuvent entraîner une modification de valeur aux fins d’imposition en cours de rôle par certificat de modification.

CONSEILS À SUIVRE POUR RÉUSSIR LE REDÉVELOPPEMENT D’UN ACTIF COMMERCIAL

> Consultez un expert qui saura vous guider dans le projet.

Rappelez-vous qu’il n’y a pas de recette toute faite ; chaque projet est différent, et il faut l’analyser dans son ensemble.

ADOBE STOCK PAR RIDO

Assurer une gestion serrée des impôts fonciers pendant le redéveloppement aidera donc à optimiser la rentabilité du projet et permettra de demeurer compétitif, tout en limitant l’impact des taxes après les modifications. Cette attitude proactive contribuera à faciliter la gestion et la rentabilité future de l’immeuble, par exemple, en prévoyant judicieusement des clauses de taxes dans les baux, ou en s’assurant de l’évolution du projet dans le temps.

> Assurez-vous de faire une prévision des taxes dans le temps.

Les dates de mise au rôle d’évaluation sont très importantes : quelques jours peuvent avoir une incidence majeure.

> Pour les projets à usages multiples, regardez l’impact de la répartition des unités d’évaluation.

> Prévoyez des clauses de taxes dans les baux et tenez compte de la fiscalité municipale dans la structure de celles-ci.

Enfin, n’oublions pas qu’un projet qui répond à une demande du marché dans un secteur propice saura se démarquer tout en demeurant compétitif.

Votre partenaire en assurance titres commerciale

Lors de son congrès annuel tenu à Saint-Sauveur les 2 et 3 février, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture sur le projet CCSE Maisonneuve.

FÉLICITATIONS À TOUTE L’ÉQUIPE DE

En choisissant Stewart Title, vous optez pour un partenaire d’affaires offrant des protections et un service de souscription satisfaisant les exigences de vos transactions les plus complexes. Apprenez en plus sur notre niveau de service, appelez au (866) 235-9152 ou visitez www.stewart.ca

SYNONYME DE QUALITÉ ET DE FIABILITÉ DEPUIS 1954 8200 Lafrenaie, Saint-Léonard (Québec) H1P 2A9

couverturemontrealnord.com Crédit photo: Olivier Gariépy Photographe

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MONTRÉAL :

LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL PREND DU TONUS

DES DONNÉES FONDAMENTALES QUI NE MENTENT PAS… L’emploi a une influence déterminante sur la santé du marché résidentiel. Or, entre 2015 et 2016, 28 000 nouveaux postes ont été créés au Québec. Parmi ceux-ci, 22 000 se trouvaient dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal où, pour 2017, on anticipe la création de 24 000 emplois. Le taux de chômage dans la province devrait, quant à lui, poursuivre sa chute, passant de 7,1 % en 2016 à 6,7 % pour la présente année. À Montréal, la tendance est la même, avec une diminution prévue de 7,8 à 7,3 %. Ces indicateurs positifs stimulent le marché résidentiel de la RMR de Montréal, où la hausse de la population du dernier recensement

Vincent Shirley, directeur de l’équipe résidentielle au Groupe Altus Montréal, cumule plusieurs années de compétence et d’expertise dans le domaine de l’évaluation immobilière. Son champ d’expertise couvre particulièrement les études de marché afin de conseiller les développeurs et investisseurs dans leur processus décisionnel.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

affiche 4,2 %. Pour ceux qui doutaient encore de la croissance des secteurs centraux, comme Ville-Marie, le Sud-Ouest et L’Île-des-Sœurs, la croissance a atteint 11,2 %, comparativement à 2,9 % pour l’ensemble de l’île. Ce sont plutôt les pointes de celle-ci qui stagnent au profit de l’étalement urbain qui affiche une croissance marquée sur les rives nord et sud. Toutefois, avec l’ambitieux Plan de dévelop pement de Montréal (PDM), les autorités municipales espèrent favoriser l’attraction et la rétention de la population dans le centre-ville et dans certains secteurs clés. Le PDM, qui va assurément dans la bonne direction, propose plusieurs mesures concrètes visant à en faire un milieu où il fait bon vivre, grandir, étudier et travailler.

Source : Groupe Altus

Vincent Shirley, É. A.

La plupart des indicateurs sont au vert pour le marché résidentiel montréalais. Même si le resserrement des règles hypothécaires fait planer un doute sur la poursuite de la croissance, les perspectives demeurent positives pour la grande région de Montréal qui représente la moitié du poids des ventes au Québec.

LE MARCHÉ DES PROPRIÉTÉS UNIFAMILIALES : L’AVANTAGE PASSE AU VENDEUR Une chose est sûre : le marché de la revente dans la province poursuit son amélioration amorcée en 2015, à un point tel que le marché des propriétés unifamiliales dans la RMR de Montréal est officiellement à l’avantage des vendeurs depuis le dernier trimestre de 2016. En effet, moins de huit mois sont aujourd’hui nécessaires pour écouler l’ensemble des propriétés unifamiliales sur le marché.

ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE MARCHÉ

Stabilisation

MOIS D'INVENTAIRE

tion

a rad

Dég

Amél

iorati

> 12,5

10 8

7,7

Marché d'équilibre

Unifamilial

2016-T4

2016-T3

2016-T2

2016-T1

2015-T4

2015-T3

2015-T2

2015-T1

2014-T4

2014-T3

2014-T2

2014-T1

2013-T4

2013-T3

2013-T2

2013-T1

2012-T4

2012-T3

2012-T2

2012-T1

Condo

Source : Groupe Altus

LE MARCHÉ DE LA COPROPRIÉTÉ : RAFFERMISSEMENT DES CONDITIONS Le nombre de mois d’inventaire (soit le nombre de mois nécessaires pour écouler tout l’inventaire de propriétés à vendre) est aussi en diminution au chapitre de la copropriété. Le marché est désormais à un niveau avoisinant 12 mois d’inventaire. Les ventes ont d’ailleurs bondi de plus de 8 % en un an dans la RMR, et de près de 20 % dans les secteurs Ville-Marie, Sud-Ouest, Île-des-Sœurs et Centre.

Source : Groupe Altus

TERRITOIRE

VENTES PAR TERRITOIRE 2016

2016 / 2015

Centre-ville de Montréal

1 933

12 %

Reste de l'île de Montréal

1 878

12 %

Laval

423

-2 %

Rive-Nord

295

-14%

Rive-Sud

503

35 %

5 032

10 %

TOTAL

ISTOCK PAR SHANK_ALI

En ce qui concerne le marché de la copropriété neuve, l’amélioration est particulièrement présente dans les secteurs Centre-ville ouest et Griffintown, ainsi que dans la périphérie du centre-ville et l’Ouest-de-l’Île. La Rive-Sud affiche également une augmentation marquée de son volume annuel des ventes. Cet élan n’a toutefois pas encore atteint les secteurs plus excentrés, comme Laval et la Rive-Nord, où l’achalandage se fait toujours attendre dans les bureaux des ventes. LA FIN DES BEAUX JOURS ? Depuis une dizaine d’années, on assiste à une compression des taux d’intérêt. Toutefois, à la suite du « stress-test » et des conditions resserrées d’emprunt, le marché amorce maintenant un cycle de taux d’intérêt à la hausse. Notons, cependant, que cette augmentation devrait être lente et graduelle. Le resserrement des règles hypothécaires, les nouvelles règles méconnues du Bureau du surintendant des institutions financières, ainsi que l’incertitude des politiques économiques chez nos voisins du sud sont essentiellement responsables de cette hausse prévisible. Ces nouvelles règles, dont l’objectif principal est d’éviter la surchauffe dans les marchés de Toronto et de Vancouver, sont jugées plutôt excessives pour Montréal, où il aura déjà fallu près de cinq ans au marché résidentiel pour reprendre son souffle après la réduction, en 2012, de l’amortissement maximal d’une hypothèque passant de 30 à 25 ans. Dans ce contexte, une part des premiers ache teurs devront renoncer à leur projet d’achat ou se rabattre sur une propriété moins chère. Cependant, on estime que la reprise du marché résidentiel devrait être suffisamment vigou reuse pour que les perspectives demeurent positives. Il faudra alors suivre avec attention la publication des chiffres du deuxième trimestre, soit la période la plus occupée de l’année, pour en avoir le cœur net. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

BRÈVES IMMOBILIÈRES

NOUVEAU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE CREW M

BLAKE, CASSELS & GRAYDON S.E.N.C.R.L. / S.R.L. ACCUEILLE Me PHILIPPE CÔTÉ AU SEIN DU GROUPE IMMOBILIER COMMERCIAL

Le chapitre montréalais de CREW Network, l’association qui promeut, soutient et reconnaît le succès des femmes en immobilier commercial, a dévoilé la constitution de son nouveau conseil d’administration à l’issue de son assemblée annuelle. Voici les nouveaux membres du conseil d’administration 2017 de CREW M, de gauche à droite : Mylène Forest (Cogir), Chantal Cousineau (BDO), Maryse Couture (Toiture Couture), Linda Rouleau (Cominar), Stéphanie Lincourt (Richter), Guylaine Boivin (Cadillac Fairview), France-Élaine Duranceau (Colliers), Marie-Claude Breault (Com in ar ) et C ar o lin e G a ud re a ul t (Immophoto). Pascale Cloutier (Gestion Sandalwood) est absente sur la photo.

L’UNION DES FORCES : UNE STRATÉGIE GAGNANTE POUR A2DESIGN Les firmes A2DESIGN et SPATIUM ont allié leurs forces. C’est maintenant sous l’appellation d’A2DESIGN qu’elles amplifient leur créativité. Elles se positionnent ainsi parmi les grandes firmes en design et architecture en offrant une approche client personnalisée. Leurs bureaux de Montréal et Laval ont acquis une solide réputation au Québec depuis les 25 dernières années.

Philippe Côté s’est joint au groupe Immobilier commercial de Blakes. Sa pratique couvre tous les aspects des acquisitions et dispositions immobilières, du financement, des coentreprises et de la négociation de baux. Avant de se joindre à Blakes, il exerçait au sein d’un important fonds de placement immobilier canadien.

30e ANNIVERSAIRE DE TECHNOPARC MONTRÉAL Mars 2017 marquait le début des célébrations du 30e anniversaire de Technoparc Montréal. Tout au long de l’année, il y aura des événements soulignant cet anniversaire, le tout débutant dès le mois de mars. Restez branché sur les médias sociaux, le site Web et l’Infolettre pour être au courant des activités. Les grandes dates seront marquées tout au long de l’année en soulignant les événements importants qui ont contribué à bâtir le plus important parc scientifique au Canada.

BLAKE, CASSELS & GRAYDON S.E.N.C.R.L./S.R.L.

CREW M

TOUR CYCLISTE DU PRINTEMPS DE BOMA QUÉBEC

L'ÉQUIPE DE JOLI-CŒUR LACASSE S'AGRANDIT

Le 30 mai 2017 aura lieu la deuxième édition du tour cycliste de BOMA Québec. Tous les trajets (option vélo de route ou option vélo hybride) incluent l'accompagnement par une équipe d'encadreurs certifiés. Les participants exploreront la région autour de Belœil de façon sécuri taire, escortés par des motocyclistes ainsi qu'un premier répondant. Pour former les groupes, un formulaire sera acheminé aux personnes inscrites pour qu'elles indiquent leurs choix de trajet et leurs informations médicales.

SIX FOIS LAURÉATE AU CONCOURS DES SOCIÉTÉS LES MIEUX GÉRÉES AU CANADA ! Lauréate du concours des Sociétés les mieux gérées au Canada pour la première fois en 2011, Avison Young est fière de s’être requalifiée au concours pour la sixième année consécutive en 2017, maintenant ainsi la Reconnaissance Or décernée par le programme. L’entreprise est dirigée par une grande équipe d’associés, qui a à cœur le succès des solutions offertes, parce qu’il est directement proportionnel au succès d’affaires. 48

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

BOMA QUÉBEC

Me Éric Beauchesne, président de Joli-Cœur Lacasse Avocats, est fier d’annoncer l’arrivée de Mes François-David Bernier et Sharon Otis au bureau de Québec, Me Marie Blanchette au bureau de TroisRivières et M e Tara-Maria Massaad au bureau de Montréal.

QUARTIER DIX30 SERA L’HÔTE DU PREMIER HÔTEL ALT+ DE GROUPE GERMAIN HÔTELS L’Hôtel Alt+ Quartier DIX30 fera partie du nouvel immeuble à vocation mixte de 16 étages, au Square du Quartier DIX30. Les niveaux 2 à 6 du nouvel immeuble accueilleront des espaces de bureaux de classe A (107 000 pieds carrés), tandis qu’on trouvera au rez-de-chaussée (10 000 pieds carrés) des boutiques et restaurants. L’hôtel de quatre étoiles occupera pour sa part les neuf étages supérieurs de l’immeuble (95 000 pieds carrés). Le futur bâtiment, dont la cons truction a déjà débuté, vise la certification LEED Noyau et Enveloppe.

NOMINATIONS CHEZ CADILLAC FAIRVIEW Cadillac Fairview est fière d'annoncer la nomination de Jeroen Henrich au poste de vice-président, développement. Il travaill era notamment à l'élaboration du Projet Fairview et de la phase 2 de CF Promenades St-Bruno. Également, CF a récemment accueilli Marie-France Morand au poste de directrice régionale, marketing, et Sylvain Billard, gestionnaire de projets, exploitation.

GROUPE IMMOBILIER OXFORD, CARBONLEO ET GROUPE GERMAIN HÔTELS

BRÈVES IMMOBILIÈRES

S2A DÉVELOPPEMENTS INC.

L’écopromoteur S2A Développements Inc. s’est associé à Belvedair, spécialiste de la conception et de la construction de maisons écologiques au Québec, pour réaliser un projet multirésidentiel, l’ÉCOLUMINIS, situé en plein cœur du vieux village de Mont-Tremblant. Construit sur un terrain de 50 200 pieds carrés, ÉCOLUMINIS offre des condos entre 900 et 1200 pieds carrés, comprenant 2 ou 3 chambres et disponibles au coût de 239 000 $ à 349 000 $.

RÉSERVEZ CET ESPACE POUR ANNONCER VOS PROCHAINS AVIS DE NOMINATIONS ET / OU POUR FAIRE DIFFUSER UN MESSAGE AVIS À TOUS ! PAR COURRIEL AUX ABONNÉS DE L’INFOLETTRE L’INFORMATEUR IMMOBILIER COMMERCIAL.

RÉGION DE MONTRÉAL : RÉGION DE QUÉBEC : AILLEURS :

DEUX NOUVELLES NOMINATIONS CHEZ CBRE MONTRÉAL CBRE Montréal est fière d’annoncer deux nominations au sein de son équipe de Location de bureaux. Jeremy Kenemy se joint à titre de vice-président ; précédemment chez JLL, il cumule plus de 14 années d’expérience. Erica Deschênes revient chez CBRE à titre de vice-présidente associée, après avoir travaillé pour Crofton Moore et Oxford.

CBRE MONTRÉAL

FAITES-LE SAVOIR AUX PRINCIPAUX ACTEURS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

450 670-7770 418 317-0669 1 866 446-3185

LEMAY REMPORTE LE CONCOURS INTERNATIONAL DE RÉAMÉNAGEMENT DE LA PROMENADE MARITIME DE LA MOSQUÉE HASSAN II À CASABLANCA Lemay, la plus importante firme d’architecture, de design et d’aménagement urbain du Québec, vient de réaliser un autre tour de maître à l’international, en remportant le prestigieux concours international d’aménagement des corniches du littoral de Casablanca, au Maroc. Ce projet d’une valeur de 26 M$ fera place à une nouvelle Promenade Maritime de la Mosquée Hassan II et à la revitalisation de la corniche d’Ain Diab, tout le long d’un littoral totalisant 5 km.

HUIT NOUVEAUX AVOCATS CHEZ STIKEMAN ELLIOTT Jeremy Kenemy

Erica Deschênes

LA RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC FÊTE SES 25 ANS ! La RBQ se distingue des autres organis mes règlementaires au Canada par le fait qu’elle couvre seule l’ensemble des 10 domaines dont elle est responsable. Ses principales activités : la règlementation, la qualification professionnelle, la surveillance et les garanties financières.

Le bureau de Montréal de Stikeman Elliott est fier d’accueillir huit nouveaux avocats suivant leur assermentation le 15 mars dernier. Marjorie Bouchard et Amélie Goudreau se sont jointes au groupe du litige. Xavier Berwald-Grégoire s’est joint au groupe du droit de l’emploi et du travail. John Simpson, Kristofer Lachance, Philippe Bernier-Cormier, Guillaume Blais et Jérémie Ste-Marie se sont joints au groupe du droit des sociétés et des affaires.

LEMAY

LE PROJET MULTIRÉSIDENTIEL ÉCOLUMINIS, UNE BELLE OCCASION AU CŒUR DE MONT-TREMBLANT

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? Faites-nous-la parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

CHOISIR JUDICIEUSEMENT SON FOURNISSEUR DE SÉCURITÉ Geneviève Paquin

Avez-vous une bonne relation avec votre fournisseur de services de sécurité ? Si votre réponse est « je ne sais pas » ou « pas comme je le voudrais », alors cet article est pour vous !

Experte invitée

En effet, votre fournisseur de services doit non seulement assurer la protection de vos infrastructures, mais aussi vous procurer la paix d’esprit en sachant que vous êtes en bonnes mains en cas d’incident. UN PARTENARIAT BASÉ SUR LA CONFIANCE Il est essentiel d’établir une relation de confiance avec l’entreprise choisie pour assurer la sécurité de vos installations. En tant que partenaire, un bon fournisseur doit comprendre vos restrictions financières et vos besoins à court et à long terme en proposant des solutions personnalisées. Pour déterminer s’il répond réellement à vos exigences, posez-vous les questions suivantes.

Geneviève Paquin travaille au dévelop pement des affaires pour Groupe Central. Elle siège au comité Communication de CREW M et participe à plusieurs activités de bénévolat. Elle est diplômée de HEC Montréal en administration des affaires et de l’Université du Québec à Montréal en commu nications (relations publiques). Son travail consiste principalement à promouvoir un service de sécurité pancanadien unique en son genre.

• Dois-je m’adapter à mon fournisseur ou s’adapte-t-il à mes besoins ? Un spécialiste de la sécurité doit faire preuve de flexibilité dans son offre de services : c’est à lui de s’adapter à vos méthodes et processus, et non l’inverse. Toujours à votre écoute, il doit vous proposer des solutions personnalisées qui répondront de manière optimale à vos besoins. • L’entreprise de sécurité vous propose-t-elle une seule gamme de produits dans sa sou mission ? Celle-ci devrait contenir quelques options afin d’associer votre budget à un type d’équipement. • Les produits offerts peuvent-ils être trouvés chez d’autres fournisseurs ? Favorisez un système « ouvert », dans lequel plusieurs entreprises pourront offrir le service et des pièces de rechange. Cette stratégie augmente la concurrence et vous permet de négocier de meilleurs prix. PRODUITS PROPRIÉTAIRES OU PRODUITS OUVERTS À TOUS ? Les produits propriétaires sont plus abordables à l’achat, permettant ainsi au fournisseur d’obtenir le contrat et de sécuriser la vente. Par contre, le service après-vente, les pièces et

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2017

l’entretien sont plus coûteux, tenant le client captif du produit… et du fournisseur. À l’opposé, les produits ouverts à tous favori sent une meilleure concurrence, car plusieurs firmes de sécurité peuvent proposer un même service. Pour assurer la fidélité de son client, le fournisseur doit maintenir un service efficace et des prix concurrentiels, lui offrant donc une flexibilité quant au choix de son fournisseur. ÉVALUER LA COMPÉTENCE ET LA FIABILITÉ D’UNE ENTREPRISE DE SÉCURITÉ Le prix de départ a peut-être orienté votre décision lorsque vous avez signé une entente, mais vous devez par la suite évaluer la qualité du service à la clientèle. • Êtes-vous constamment dirigé vers une boîte vocale ? • Le fournisseur est-il disponible en tout temps pour répondre à vos questions ? • Combien de temps le technicien met-il pour arriver sur les lieux à l’occasion d’un appel de service ? • Les problèmes qui surviennent sont-ils réglés rapidement ou deviennent-ils récurrents ? • En avez-vous eu pour votre argent ? UN INVESTISSEMENT À LONG TERME Certes, influencés par l’économie actuelle, les services de sécurité effectuent souvent des réductions de main-d’œuvre pour économiser, et ce, peu importe le type d’entreprises. En revanche, les tâches, elles, demeurent toujours aussi nombreuses – et souvent urgentes. Les employés ont donc moins de temps à consacrer à chaque activité, d’où l’importance de bien choisir le fournisseur de services, car la sécurité devrait être considérée non comme une dépense, mais comme un investissement.

6400, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 4 300 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Espaces communs modernisés

UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS 6300, av. Auteuil, Brossard > > > >

Près du Mail Champlain À 10 minutes du centre-ville Nouvellement rénové

Nouvel éclairage écoénergétique

2120, av. Victoria Greenfield Park > Jusqu’à 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice

nouvellement rénové

Olivier Coulombe 450 671-6300, poste 23 ocoulombe@immocredit.ca

Notre nouveau projet à Brossard n’attend que vous…

Bureaux à louer www.immocredit.ca Agence Immobilière

fondsimmobilierftq.com

ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

PROJ ET : HUMANITI, MONTRÉAL

PARTENAI RE :