VOLUME 10 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2017
TOP DES VENTES COMMERCIALES,
15 INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX TRANSACTION DE MAÎTRE CHEZ NAI COMMERCIAL
NATALIE VOLAND CHAMPIONNE DE LA RECONVERSION
30 ANS TECHNOPARC MONTRÉAL
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SOMMAIRE : : VOLUME 10 | NUMÉRO 3
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CHRONIQUES 26 DONNÉES EN IMMOBILIER Le marché du multiplex au Québec en 2016
Par Joanie Fontaine
28 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX
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ENVIRONNEMENT ET URBANISME La politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés : une révision dans un esprit de développement durable
Par Frédéric Dufault
34 QUÉBEC La raison d’être du marché locatif pour les 55 ans et plus
5 MOT DE L’ÉDITEUR Enfin une webtélé en immobilier ! Par Jacques Boisvert
7 ENTREVUE Francis Charron : un bâtisseur inspirant Par Johanne Landry 13 FOCUS Technoparc Montréal : 30 ans d'histoire Par Emmanuelle Gril 20 GÉNÉRATION MONTANTE Reconversion d'espaces industriels en espaces commerciaux : les meilleures pratiques Propos recueillis par Yasmina El Jamaï
23 COUP D'ŒIL Natalie Voland : une championne de la reconversion d'édifices industriels Par Yasmina El Jamaï 47 TRANSACTION DE MAÎTRE Comment la fidélisation des clients peut rapporter gros Par Yasmina El Jamaï 60 BRÈVES IMMOBILIÈRES
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
Par Alain Roy
38 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Il faut densifier : depuis quelques années, c’est le mot d’ordre du nouvel urbanisme Par Paul Lewis 41 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Vieillissement de la population : des impacts à surveiller
Par Jean-François Grenier
50 ANALYSE DE MARCHÉ Le sommet mondial des transports publics contribue à la réflexion des Montréalais sur ces questions
Par Benoit Beauchemin
52 DROITS ET OBLIGATIONS Attention aux empiétements de tiers qui peuvent annihiler un titre de propriété dûment publié
Par Me Sylvie Bouvette
54 COMMERCE DE DÉTAIL Réflexion sur l'environnement d'affaires
Par Léopold Turgeon
56 MONDE MUNICIPAL Terrains contaminés : Un potentiel de richesse à exploiter !
Par Jean Bouchard
58 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Portrait des certifications de bâtiment durable en 2017
Par Nancy Picard
MOT DE L’ÉDITEUR
ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Marie-Ève Groleau, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Jean-François Grenier, Paul Lewis, Nancy Picard, Alain Roy et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Roxane Paquet ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.
L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656
PARTENAIRE DE :
Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca
ENFIN UNE WEBTÉLÉ EN IMMOBILIER !
jacques.boisvert@jbcmedia.ca
Avant de vous présenter un survol de ce numéro, c’est avec enthousiasme que je vous annonce la mise en ligne cet automne d’une webtélé informative de qualité, spécialisée en immobilier et construction commerciale, à l’intention des milliers de lecteurs de L’Informateur immobilier commercial et des magazines Maintenance, Immobilier commercial, Champions de la construction commerciale et industrielle et de la collection Villes d’avenir. La chaîne profitera donc d’un auditoire important et très ciblé dès le départ, l’objectif étant de l’augmenter encore davantage au Québec, mais également dans les autres provinces du Canada et à l’étranger. En effet, comme la webtélé n’a pas de frontières, nous comptons offrir une partie du contenu en anglais, à l’intention des professionnels anglophones de l’immobilier et de la construction commerciale, qui s’intéressent aux occasions d’affaires et à l’expertise d’ici. À l’inverse, il sera intéressant de faire intervenir, à l’occasion, de grands acteurs hors Québec. Le contenu de cette webtélé se veut informatif, éducatif, mais aussi divertissant. Les émissions seront présentées le plus souvent sous forme de capsules préenregistrées, mais certains événements seront couverts en direct. Il va sans dire que cette complémentarité de médias offrira une diffusion d’information spécialisée accrue tout en permettant à nos partenaires annonceurs de profiter d’une pénétration de marché vraiment exceptionnelle. À cet effet, si vous avez des suggestions de contenu ou désirez vous joindre à nos partenaires, je vous invite à me faire parvenir un courriel. Pour ce qui est du contenu de ce numéro, nous avons rencontré pour vous plusieurs personnes d’exception en immobilier commercial, à commencer par Francis Charron à la une, suivi de l’incontournable Natalie Voland et d’un grand courtier montréalais, Paul-Éric Poitras. Un dossier spécial consacré aux 30 ans de Technoparc Montréal, de l’information et des statistiques à profusion provenant de nos collaborateurs experts invités et plusieurs chroniques d’intérêt complètent le magazine. Bonne lecture !
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ENTREVUE
Francis
CHARRON
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Il entretient une véritable passion pour son entreprise, pour sa famille et pour la vie. La prévention du décrochage scolaire lui tient à cœur au point de donner régulièrement de son temps pour motiver les jeunes à continuer leurs études. Rencontre avec un homme d’affaires accompli, passionné et inspirant.
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
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ENTREVUE
A
lors qu’il était encore à l’école primaire, un enseignant lui a prédit qu’il ne finirait jamais ses études. Pourtant, il est bachelier en génie de la construction de l’École de technologie supérieure. Quand il a présenté son premier plan d’affaires, on l’a qualifié d’irréaliste et de rêveur. Depuis, les projets réalisés par EMD Construction et Bâtimo totalisent 500 M$, et ceux actuellement en développement ou en construction s’élèvent à 1,3 G$. Pendant une crise de liquidités, on lui a dit qu’on attendait sa faillite pour racheter ses actifs à bon prix. Aujourd’hui, son portefeuille immobilier — qu’il détient à 50 % avec son associé Marc Dubuc — compte 68 entreprises qui emploient 422 personnes. Sa force, explique Francis Charron, il la trouve dans des associations stratégiques et dans sa capacité de penser « en dehors de la boîte » pour voir ce que les autres n’ont pas vu. « Quand on m’a dit, dans ma jeunesse et en début de carrière, "tu n’y arriveras pas", j’ai pensé tasse-toi de là, tu vas voir ce dont je suis capable. Au lieu de me décourager, ces prédictions négatives sont devenues mon fer de lance, ma motivation », confie-t-il.
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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
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APPRENDRE À LA DURE En 2001, Francis Charron quitte un emploi au service de la construction chez Costco pour s’associer avec son ami Marc Dubuc, un plombier de métier, un charpentier menuisier et un entrepreneur général qui souhaite faire croître son entreprise. Une association qui a permis de générer une croissance de 9 000 % sur 10 ans. Les deux jeunes hommes se sont connus par l’entremise de leurs épouses qui étaient des amies d’enfance. Bâtimo a vu le jour dans le sous-sol de Marc Dubuc. Premier projet : la résidence le Manoir L’Amitié n’a pas d’âge à Sainte-Thérèse, que Francis Charron qualifie d’épreuve tant la mise en marché s’est mal déroulée. Second projet : le salon de coiffure Le Sage au piano, également à Sainte-Thérèse et tout
FRANCIS CHARRON ET MARC DUBUC ASSOCIÉS, BÂTIMO
« Le vent a tourné avec la construction du Nobilis, une résidence de 269 unités pour retraités à Blainville, avec, cette fois, le Fonds de solidarité FTQ comme partenaire financier. » – Francis Charron
aussi désastreux. « Nous avions mal choisi nos premiers partenaires financiers. Notre bilan était au négatif de 4,2 M$. Nous avons appris à la dure », raconte Francis Charron. Mais, heureusement, le vent a tourné avec la construction du Nobilis, une résidence de 269 unités pour retraités à Blainville, avec, cette fois, le Fonds de solidarité FTQ comme partenaire financier. « Celui-là a été un succès. Nous avons racheté, depuis, les parts du Fonds de solidarité et nous détenons maintenant le Nobilis à 100 % », dit-il.
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PROMOTEUR, CONSTRUCTEUR ET GESTIONNAIRE DE RÉSIDENCES POUR AÎNÉS Le Québec affiche le deuxième plus fort vieillissement démographique au monde après le Japon; le créneau des résidences pour aînés est donc en développement. La force de Bâtimo dans ce secteur, c’est d’abord son intégration verticale : promoteur / constructeur / gestionnaire ; puis sa vision d’un continuum de services. C’est le cas du Carrefour des générations, à Saint-Eustache, qui comporte des rési dences pour aînés autonomes, une polyclinique médicale avec plusieurs spécialistes et une pharmacie, ainsi que des unités d’hébergement avec soins infirmiers pour les personnes en perte d’autonomie. « Si, dans un couple, l’un des deux a un accident et ne peut plus habiter dans l’appartement, il demeure dans le même secteur, dans un édifice administré par le même gestionnaire », fait valoir Francis Charron. Ce projet constitue un autre exemple où M. Charron a su voir autrement. Car, au moment de sa vente, le terrain était situé dans une zone industrielle. « Je me suis promené, j’ai regardé, c’est mon travail de voir cinq ans à l’avance, raconte-t-il. Oui, d’un côté, il y avait un parc industriel. Mais de l’autre… il y avait l’hôpital. J’ai fait l’association : hôpital, personnes âgées et
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ENTREVUE
LE SAINT-GABRIEL À SAINT-HUBERT
besoin criant dans la région. » Il fallait, dans ce cas, établir un partenariat avec la Ville pour le développement du site : une rue qui débouchait vers la voie d’accès à l’autoroute 640 et des lampadaires pour éclairer rues et trottoirs. Bâtimo, pour sa part, investissait 110 M$ pour construire au total 836 unités d’habitation. Si, au départ, certains y ont vu un non-sens, l’administration municipale a emboîté le pas, et le projet s’est concrétisé. « Un autre succès », se réjouit Francis Charron.
urbain du Québec pour la mise en marché et le marketing de ce complexe. Cette alliance avec eux nous amène à un autre niveau. »
DES ASSOCIATIONS GAGNANTES Le gestionnaire qui réussit est celui qui sait s’entourer de personnes compétentes dans différentes sphères d’activité, selon Francis Charron. C’est le cas de son association de longue date avec Marc Dubuc qui préside la division EMD construction. « Si nous sommes, l’un et l’autre, de bonnes personnes et de bons entrepreneurs, la synergie entre nous contribue à nous conduire beaucoup plus loin. Moi, j’achète des terrains et je développe; lui, il construit. Nous n’empiétons jamais dans la sphère de l’autre. Nous sommes complémentaires. J’aime la vente, le développement et la comptabilité, mais moins la technique; Marc aime construire », explique le président de Bâtimo.
« Nous venons par ailleurs d’acheter la salle de quilles Champion du boulevard Taschereau en face de l’hôpital Charles-Le Moyne, ajoute Francis Charron. Nous allons y construire 346 unités en phase 1, puis 200 en phase 2 et nous ferons revivre le salon de quilles en intégrant 24 allées au nouveau complexe. »
Le partenariat réalisé en 2014 entre Bâtimo et Chartwell Retirement Residences, un autre joueur majeur dans ce créneau, constitue une alliance stratégique dont Francis Charron se montre particulièrement fier. « Chartwell est le plus grand gestionnaire de résidences pour personnes âgées au Québec et au Canada, dit-il. Le premier projet que nous avons développé ensemble est Le Teasdale, près de l’hôpital Pierre-Le Gardeur à Terrebonne. Il est le fruit de nos réflexions communes, et nous avons d’ailleurs reçu une mention d’excellence de l’Institut de développement 10
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BÂTIMO
LE TEASDALE À TERREBONNE
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Parmi les autres projets menés à bien par une alliance stratégique entre Bâtimo et Chartwell, mentionnons L’Unique et Les Monarques à Saint-Eustache, Le Saint-Gabriel à Saint-Hubert, le Prescott à Vaudreuil, ainsi que le Montcalm à Candiac, des projets qui totalisent plus de 2 600 unités.
Francis Charron poursuit : « Nous construisons également des résidences pour aînés avec différents groupes qui ne sont pas en compétition avec nos types de projets et qui ont une autre expertise que la nôtre et que celle de Chartwell. Ça nous apporte une façon différente de voir les choses. Je crois au pouvoir des bonnes pratiques. Il ne sert à rien de réinventer chaque fois le bouton à quatre trous. Que fait la compétition ? Qu’est-ce qui se fait dans d’autres types de marché ? Qu’avons-nous fait de bon ? Sommes-nous capables de nous inspirer de ces meilleures pratiques et de les appliquer à notre produit ? » Près de 80 % des immeubles construits par Marc Dubuc et Francis Charron demeurent dans le portefeuille immobilier de Bâtimo; les autres 20 % le sont à titre d’entrepreneur général pour des entreprises clientes. Outre les résidences pour aînés, l’équipe Dubuc / Charron fait aussi dans le condominium standard, dans l’immeuble locatif, ainsi
BÂTIMO
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BÂTIMO
que dans le commercial et l’industriel, et elle vient de terminer l’Hôtel William Gray dans le Vieux-Montréal pour le Groupe Antonopoulos « un des hôtels les plus prestigieux de Montréal », commente Francis Charron. ENCOURAGER LES JEUNES Si, aujourd’hui, Francis Charron est reconnu comme un leader performant dans son secteur d’activités, le p’tit gars qui en a arraché à l’école n’est jamais loin. Le président de Bâtimo n’oublie pas d’où il vient et considère qu’il est important d’aider les jeunes à ne pas décrocher. Régulièrement, il se rend dans les écoles secondaires pour les rencontrer. À ses pairs qui se disent peu concernés par cette cause, il explique que bon nombre de jeunes ne terminent pas leur secondaire, qu’il en reste donc moins pour franchir les étapes du cégep puis de l’université. « Une fois sur le marché du travail, il faut qu’ils choisissent ton secteur d’activités, puis ton entreprise pour que tu puisses compter sur un nombre suffisant d’employés qualifiés. Fouille dans les statistiques puis fais l’équation. Estce que ça vaut la peine de lutter contre le décrochage scolaire ? », leur demande-t-il. Peu importe le métier choisi, c’est la passion que l’on éprouve qui dégage l’énergie qui mène au succès; Francis Charron l’a constaté par sa propre expérience. C’est l’essentiel du message qu’il tente de livrer aux jeunes.
LE MONTCALM À CANDIAC
Le président de Bâtimo n’oublie pas d’où il vient et considère qu’il est important d’aider les jeunes à ne pas décrocher. Régulièrement, il se rend dans les écoles secondaires pour les rencontrer.
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ENTREVUE
« Changer la vie d’un adolescent, le voir bomber le torse et commencer à croire en ses possibilités, c’est pour moi une récompense qui n’a pas de prix. » – Francis Charron
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Cela fait partie de la différence entre réussir sa vie et réussir dans la vie, une notion qui revient souvent dans ses propos et qui le guide dans ses choix. Comme l’équilibre entre vie professionnelle et vie de famille qui, pour lui, est primordial. « On pourrait travailler huit jours par semaine et trente heures par jour, il y a toujours quelque chose à faire et de l’argent à gagner. Mais on ne peut pas manger huit steaks par jour », conclut-il. Aussi, malgré ses multiples occupations considère-t-il comme sacré de réserver à sa famille au moins deux soirées par semaine, tous les week-ends, ainsi qu’un voyage par année en amoureux avec son épouse et un autre en famille avec ses deux fils. Voilà sa recette du bonheur.
Ges ti on tech ni que
Sé curit é
Ap rès -s in is tre
L’autre analogie dont il se sert, c’est celle de la montagne à gravir. Par l’intermédiaire de l’organisme Persévérons ensemble dont il est le président fondateur, il part en montagne chaque année avec un groupe de jeunes pour monter jusqu’au sommet. Ça semble haut ? On n’y arrivera jamais ? Il leur apprend à découper la tâche en petites tranches, compter 100 pas par exemple; se réjouir de les avoir franchis, puis en faire 100 autres. « Plusieurs jeunes ne savent pas ce qu’est un objectif, alors que le succès, c’est simplement un objectif qu’on a atteint. Changer la vie d’un adolescent, le voir bomber le torse et commencer à croire en ses possibilités, c’est pour moi une récompense qui n’a pas de prix », exprime Francis Charron.
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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
FOCUS
TECHNOPARC MONTRÉAL
30 ANS D’HISTOIRE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
Technoparc Montréal fête ses 30 ans d’existence. Retour sur les grandes dates qui ont jalonné son histoire.
L
es racines de Technoparc Montréal remontent audelà de sa date de naissance officielle, en 1987. Il faut en effet retourner à mai 1985 et au forum Investir plus sagement pour voir germer l’idée du futur Technoparc. Dans le contexte de ce forum, le rapport du groupe de travail présidé par J. V. Raymond Cyr allait plaider en faveur d’une collaboration plus étroite entre entreprises et universités afin de stimuler la recherche et le développement. Ce rapport prônait aussi la création d’un parc scientifique et technologique pour propulser Montréal dans le secteur des hautes technologies.
« Ces conclusions ont été reprises en novembre 1986 dans le rapport du Comité consultatif sur le développement de la région de Montréal, aussi connu sous le nom de rapport Picard », explique Arnold Beaudin, vice-président, Affaires corporatives et Planification stratégique à Technoparc Montréal. C’est en 1987 qu’ont été émises les lettres patentes pour la création du Centre d’innovation technologique (CITec) de Montréal, dont la mission était de contribuer à la croissance économique à long terme de la région métropolitaine par
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FOCUS
l’établissement d’industries de technologie de pointe. À l’époque, le Technoparc devait se décliner sur deux campus : celui de Saint-Laurent et un autre à Montréal. Ce dernier se nomme aujourd’hui Parc d’entreprises PointeSaint-Charles, et il sortira du giron du CITec en 1995. Le coup d’envoi des travaux sur le Campus Saint-Laurent a été donné le 20 juillet 1992, afin d’aménager le site et de bâtir ses infrastructures. « Quatre secteurs de développement avaient été établis : l’aérospatiale, les biotechnologies, l’électronique et les technologies de l’information. Cette mobilisation sectorielle est une première à l’époque dans la région métropolitaine, et elle précède la création des grappes industrielles », indique M. Beaudin. La première entreprise à s’y installer est AstraPharma, qui signe une entente en janvier 1995 et ouvre ses portes en mai 1997. En 1996, trois nouvelles compagnies – Neurochem, MethylGene et PDi-Research Laboratories – annoncent elles aussi leur intention de s’y établir, suivies par Thales (Sextant Avionique), qui fêtera ses 20 ans de présence au Technoparc en septembre 2017, et par Nortel en 1997. « Nortel est un très gros joueur qui occupe quatre bâtiments totalisant plus de 885 000 pieds carrés. Les travaux s’amorceront en 1998 et dureront jusqu’en 2000 », mentionne Arnold Beaudin. C’est en 1997 que le CITec prendra le nom de Technoparc Saint-Laurent, avant de devenir finalement Technoparc Montréal en 2008. RALENTISSEMENT… ET NOUVEL ÉLAN ! Au début des années 2000, l’éclatement de la bulle technologique cause toutefois un ralentissement de l’économie, qui influe sur Technoparc par ricochet, notamment avec la déconfiture de Nortel qui, à terme, cessera ses activités, libérant ainsi des milliers de pieds carrés de locaux. Mais les affaires reprennent progressivement, entre autres avec l’implantation de l’hôtel Novotel qui signe une entente en 2005, l’inauguration du nouveau siège social de Bristol-Myers Squibb en 2009 et plusieurs autres annonces. Il a toutefois fallu composer avec le choc causé par la fermeture d’Aveos en 2012 et celle d’AstraPharma devenue entre-temps AstraZeneca. « Toutefois, les chercheurs qui travaillaient pour cette dernière se sont mobilisés et ont réussi à créer l’Institut Néomed en 2012, particulièrement grâce au soutien financier des différents paliers de gouvernement. AstraZeneca a également accepté de leur céder ses locaux ainsi que les brevets sur certaines molécules. De ce qui était donc au départ une mauvaise nouvelle est né un véritable accélérateur d’entreprises en biotechnologies. Plus de 14
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ARNOLD BEAUDIN Vice-président, Affaires corporatives et Planification stratégique Technoparc Montréal
200 personnes travaillent aujourd’hui à l’Institut, et une vingtaine de startups s’y sont installées. Deux d’entre elles ont suffisamment pris d’expansion pour déménager dans des locaux plus grands », se réjouit M. Beaudin. Technoparc Montréal connaît un nouvel élan en 2008, avec l’arrivée du centre de recherche de Bombardier. « La CSeries a été conçue et dessinée ici », mentionne Arnold Beaudin. La croissance se poursuit en 2013, avec l’ouverture du centre d’affaires Albert-Einstein et de l’entreprise AJW Technique, le lancement des travaux de la société Hospira en 2014, puis celui des installations de Green Cross Biotherapeutics, de 4Degrés et d’ABB l’année suivante. Enfin, en juin 2016, on inaugure officiellement le deuxième centre d’affaires, Alfred-Nobel. « L’histoire de Technoparc Montréal est la démonstration concrète qu’il faut faire preuve d’audace, de vision, mais aussi de persévérance pour réussir. Ce fut le cas des premiers administrateurs du CITec, notamment J. V. Raymond Cyr, et de tous ceux qui les ont suivis. Malgré les soubresauts économiques et la fermeture de certains de nos gros joueurs, la croissance est de nouveau au rendezvous, et nous continuons de bâtir sur les acquis », conclut Arnold Beaudin.
TECHNOPARC MONTRÉAL
LE VENT DANS LES VOILES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
Technoparc Montréal est un parc scientifique résolument à l’avantgarde. Survol de ses plus récentes activités et des perspectives d’avenir qui se profilent à l’horizon.
«
Plusieurs bonnes nouvelles ont marqué les 12 derniers mois », se réjouit le présidentdirecteur général de Technoparc Montréal, Mario Monette. Ainsi, le siège social nordaméricain de la biotech coréenne Green Cross Biotherapeutics et son usine y ont ouvert leurs portes. « L’entreprise a développé un procédé unique de production de plasma. Ses installations chez nous vont lui permettre de desservir les marchés canadien et américain », souligne M. Monette. Autre nouvelle venue : ABB, qui installe son siège social canadien, son centre d’excellence en e-mobilité et qui consolide ses six adresses montréalaises dans les locaux qu’elle a fait construire sur les terrains du parc scientifique. Le nouveau centre de données de Vidéotron, 4Degrés, y a aussi démarré ses activités.
MARIO MONETTE Président-directeur général Technoparc Montréal
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INSTITUT NÉOMED
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1. Institut Néomed
3. Exfo
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2. Zone de brainstorming Centre d'affaires
4. Belden
6. Novotel
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« Les locataires ont accès à une foule de services : réceptionniste, courrier, Internet, télécopie, impression, salle de conférence avec système de vidéoconférence, cuisine, salle de brainstorming, lieu de rencontre informelle, et bien plus. » – Carl Baillargeon
CARL BAILLARGEON Directeur Communications et marketing Technoparc Montréal
À terme, ces trois compagnies représenteront un ajout d’environ un millier d’emplois, et elles portent à 100 le nombre d’entreprises présentes sur le site, mentionne le directeur des communications et du marketing du parc scientifique, Carl Baillargeon. CHEF DE FILE Technoparc Montréal se positionne comme un chef de file dans plusieurs secteurs de pointe, dont l’aéronautique, les sciences de la vie, les technologies de l’information et des communications, les technologies propres et les nanotechnologies. En plus des trois entreprises nouvellement installées en 2016, on y trouve plusieurs gros joueurs comme Bombardier, Genetec, Ciena, Amdocs, Bristol-Myers Squibb et Belden. Dans le domaine biopharmaceutique, l’Institut Néomed agit également comme une véritable pépinière où une vingtaine de « jeunes pousses » se développent. Le parc technologique propose deux centres d’affaires, l’un situé au 7140, rue AlbertEinstein, et l’autre au 2300, boulevard Alfred-Nobel. Deux adresses qui offrent un environnement propice et répondent aux besoins des startups en croissance, notamment des aires de travail modulables et de coworking. « Les locataires ont accès à une foule de services : réceptionniste, courrier, Internet, télécopie, impression, salle de conférence avec système de vidéoconférence, cuisine, salle de brainstorming, lieu de rencontre informelle, et bien plus », énumère M. Baillargeon. En plus d’offrir les infrastructures haut de gamme d’un parc scientifique, le Technoparc est également l’un des rares au Canada à être alimenté par deux sources d’électricité distinctes, ce qui rend les pannes pratiquement impossibles. De plus, tous les raccords électriques, les réseaux et la fibre optique sont souterrains. L’ARRIVÉE DU REM TRÈS ATTENDUE Mais il y a plus, car un projet suscite particulièrement l’enthousiasme à Technoparc Montréal et pourrait entraîner son lot de changements positifs : l’arrivée du nouveau train électrique léger (réseau électrique métropolitain – REM). « La gare du Technoparc est attendue dans un proche avenir. Nous planchons sur la question dès maintenant, car nous ne voulons pas manquer le train ! », s’exclame M. Monette.
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FOCUS
Cet arrêt serait le tout premier après celui de l’Aéroport inter national Pierre-Elliott-Trudeau – et inversement, l’arrêt situé juste avant celui de l’aérogare –, ce qui constitue une belle carte de visite pour le Technoparc. « On réfléchit à toutes les opportunités que cela pourrait constituer. Nous pourrions devenir un point de transport intermodal important. On pense aussi à un concept de transit-oriented development (TOD) ; il est également question de proposer une large gamme de services commerciaux, voire des logements locatifs, afin d’accroître la densification du site. Nous visons les 10 000 travailleurs pour 2021, et le concept du Work, Live & Play est à l’ordre du jour », mentionne M. Monette.
« Un sondage a révélé que 59 % des employés du Technoparc seraient prêts à utiliser le train électrique quatre jours par semaine. Il faut savoir que 64 % d’entre eux vivent à Montréal (dans les arrondissements Saint-Laurent, Côte-des-Neiges – Notre-Dame-deGrâce) et dans l’ouest de l’île; ils bénéficieraient donc directement de cette nouvelle accessibilité », indique Carl Baillargeon. L’AVENIR EST VERT En plus d’être un chef de file technologique, Technoparc Montréal aspire aussi à devenir l’un des parcs les plus verts du Canada. « On trouve des sentiers et des pistes cyclables sur notre site où plus de 40 % d’espaces verts ont été préservés. Nous allons aussi bientôt céder une partie de nos terrains pour constituer le futur Parc nature des Sources, qui deviendra le 23e grand parc de Montréal », fait valoir Mario Monette. L’Éco-Campus Hubert Reeves, un site distinct développé dans le respect de l’environnement et selon les principes de développe ment durable, exprime aussi des valeurs chères à Technoparc Montréal. « Plusieurs études et consultations ont été réalisées en matière de protection du territoire, de la flore et de la faune, notamment en ce qui concerne la nidification des oiseaux », remarque Carl Baillargeon. Établi sur la pointe sud du site, à proximité d’une zone protégée, l’Éco-Campus compte accueillir des compagnies soucieuses de l’environnement, œuvrant dans les technologies propres et spécialisées en recherche et développement. Une première entreprise devrait d’ailleurs bientôt y annoncer son installation. Les employés qui travailleront dans cette zone seront choyés, puisqu’ils pourront évoluer dans un écoterritoire. À terme, des sentiers de jogging, de marche et de vélos seront également aménagés. BIEN PLUS QU’UN LIEU DE TRAVAIL Travailler au Technoparc Montréal ne se résume pas à se rendre au bureau le matin pour en repartir le soir, puisqu’on a voulu en faire un lieu d’appartenance, une sorte de petite communauté. Ainsi, une page Facebook, un compte Twitter et LinkedIn, ainsi qu’un profil Instagram permettent de connaître l’ensemble des activités 18
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Le REM sera aussi une très bonne nouvelle pour les 6 000 personnes qui travaillent actuellement sur le site et dont 76 % utilisent leur automobile en hiver pour se rendre au bureau. ÉCO-CAMPUS HUBERT REEVES VU DU CIEL
proposées sur place, et elles sont de plus en plus nombreuses ! Des événements sont organisés régulièrement comme la Vélo-Fête, en collaboration avec Moba et Vélo Québec. Des liens ont aussi été tissés avec l’Association des véhicules électriques du Québec (AVEQ), pour faire connaître ce mode de transport et proposer des essais routiers. D’ailleurs, des bornes de recharge électriques sont installées dans les stationnements, et les personnes qui effectuent du covoiturage y trouvent des places réservées. Technoparc Montréal lorgne aussi du côté de Téo Taxi, souhaitant en faire une zone de recharge pour ces taxis verts. Les potagers communautaires mis à la disposition des employés remportent aussi un vif succès, de même que les camions de cuisine de rue présents régulièrement sur le site à la belle saison. Les Fermes Lufa en ont fait un point de livraison hebdomadaire
RÉPARTITION DE L’EMPLOI PAR SECTEUR AÉRONAUTIQUE :
46,8 %
TECHNOLOGIES DE L’INFORMATION 30,7 % ET DES COMMUNICATIONS : SCIENCES DE LA VIE :
15,6 %
SERVICES AUX ENTREPRISES :
2,7 %
TECHNOLOGIES DIVERSES :
2,2 %
SERVICES AUX TRAVAILLEURS :
1,9 %
de leurs paniers de légumes frais. Plusieurs bistros et cafétérias d’entreprises sont également ouverts à tous les employés du Technoparc et proposent même la livraison. Quant aux entreprises qui viennent s’installer sur son site, Technoparc Montréal leur réserve un bel accueil, favorisant leur implantation et leur intégration, tout en les aidant à se faire connaître auprès de sa communauté d’affaires. Des activités de réseautage sont mises sur pied à intervalles réguliers, de même que sont offerts des séminaires et des formations gratuites sur différents sujets d’intérêt. Proactif et ouvert sur le monde, Technoparc Montréal reçoit également des délégations issues de différents pays – Chine, Russie, France, États-Unis, Iran, Tunisie, etc. –, cherchant à attirer les entreprises étrangères. Pas de doute, le parc technologique a résolument le vent dans les voiles !
TECHNOPARC MONTRÉAL EN CHIFFRES* SUPERFICIE TOTALE DU SITE : 20,2 millions de pieds carrés SUPERFICIE DES ZONES DE PROTECTION ET DES PARCS : 2,7 millions de pieds carrés SUPERFICIE DES RUES : 2,2 millions de pieds carrés SUPERFICIE DES TERRAINS DÉVELOPPÉS : 8,2 millions de pieds carrés SUPERFICIE DES TERRAINS À DÉVELOPPER : 7,9 millions de pieds carrés NOMBRE DE BÂTIMENTS CONSTRUITS : 32 SUPERFICIE DES BÂTIMENTS CONSTRUITS : 2,7 millions de pieds carrés VALEUR AU RÔLE D’ÉVALUATION MUNICIPALE (2015) : 328 M$ NOMBRE D’ENTREPRISES : 98 NOMBRE D’EMPLOYÉS : 6 000 NOMBRE D’EMPLOYÉS VISÉ D’ICI 2021 : 10 000
DES SOLUTIONS TAILLÉES SUR MESURE Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.
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*Données en date du 31 décembre 2016
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GÉNÉRATION MONTANTE
OLIVIER BOULVA
Directeur développement corporatif, Kevric
ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg
BRIGITTE DUPUIS
Directrice du développement des affaires, Bâtiment (Opsis) et Industriel (Tekno) membres du groupe Helios
MYRIAM BÉLANGER
Associée de développement Canderel
GABRIEL DUTIL
Vice-président Développement Guimond Construction
NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo
RECONVERSION D’ESPACES INDUSTRIELS EN ESPACES COMMERCIAUX
LES MEILLEURES PRATIQUES PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ
La reconversion d’espaces industriels en espaces commerciaux s’inscrit dans une approche de développement durable qui réduit la consommation d’énergie et de ressources naturelles requises pour la démolition et l’édification de nouvelles constructions. En outre, cette revitalisation comporte des avantages économiques et communautaires, tout en sauvegardant le patrimoine. Nos chroniqueurs de la génération montante ont déniché de petits bijoux de revitalisation d’espaces industriels ici et ailleurs, tous inspirants pour notre métropole. DU CÔTÉ DE L’ALLEMAGNE Dans la région allemande de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Brigitte Dupuis a découvert le parc d’attractions Wunderland Kalkar (le Pays des merveilles de Kalkar) qui a remplacé l’ancien site atomique de 300 MW : « La construction de la centrale nucléaire de 1973 à 1986 avec un retard de 7 ans avait entraîné un tel vent de manifestations que le surgénérateur ayant engrangé des dépenses de 5,3 G$ n’avait jamais été mis en service. Le Néerlandais Hennie van der Most a acquis la propriété pour seulement 3,6 M$ et l’a reconvertie, en 1996, au coût de 74 M$. Une bonne affaire, puisque le site est fréquenté par 600 000 visiteurs annuellement. » 20
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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
Ce parc d’attractions, unique au monde, comprend des balançoires accrochées en haut d’une tour et un mur d’escalade monumental. Les bâtiments des turbines et du réacteur ont été transformés en chambres d’hôtel, restaurants et bars accessibles avec une formule tout inclus. « Un village bavarois, une piscine intérieure, un spa et des boutiques verront le jour dans les prochaines années. Une excellente idée pour la revitalisation par Héritage Montréal du Silo no 5 ! », estime Brigitte Dupuis. CHEZ NOS VOISINS DU SUD Nicolas Désourdy nous transporte à New York, sur un site ayant servi de fortifications militaires, de chantier ferroviaire et de zone de dépôt pour les abattoirs, et désormais transformé en un véritable quartier : « Avec ses 18 000 000 pi², Hudson Yards est le plus grand complexe immobilier issu de l’investissement privé aux États-Unis. Il inclut plusieurs tours de bureaux, un centre commercial compor tant plus de 100 boutiques, 4 000 résidences, un centre artistique, 600 000 pi² d’espaces publics, une école de 750 places et un hôtel de 200 chambres. Grâce à une connexion directe au système de métro, aux taxis et à Uber, il compte seulement 1 800 places de stationnement, 1 500 places étant réservées aux vélos. Cette innovation sera probablement généralisée. »
milieu du 19e siècle, puis victime de la révolution manufacturière avant d’être oublié, explique Olivier Boulva : « La LX Factory est revenue à la vie depuis 2008, alors que certaines de ses voisines "souffrent" toujours d’abandon. Dans une ambiance rétro, des ateliers de création et des boutiques de style déco côtoient les restaurants avant-gardistes et les maraîchers locaux. La LX Factory, c’est avant tout une atmosphère créative unique avec ses bouqui nistes, des concepteurs Web et des touristes évoluant dans un tumulte joyeux, transformant ainsi un quartier désaffecté moribond en un carrefour incontournable de la vie culturelle lisboète. »
« Lorsque la brasserie Olde Mecklenburg a ouvert en 2009, Charlotte, en Caroline du Nord, était la plus grande localité aux États-Unis sans brasserie », relate Gabriel Dutil. Son fondateur John Marrino a concrétisé son rêve de créer une brasserie de type allemand à Charlotte tout en revitalisant le district d’entrepôt peu valorisé à l’époque. Olde Mecklenburg a ensuite déménagé dans un bâtiment voisin sur un terrain de 3,2 ha. « Les affaires ont poursuivi leur essor au point où la zone est devenue un quartier de divertissement comportant une distillerie, une cidrerie et une autre brasserie. Un club social ouvrira ses portes sous peu. Voilà une bonne source d’inspiration pour redynamiser les artères commerciales au Québec », ajoute Gabriel Dutil.
ET PLUS PRÈS, DANS LA VILLE REINE À Toronto, Anthony Arquin a découvert Distillery District, qui abrite une quarantaine de bâtiments patrimoniaux sur cinq hectares et qui constitue le site industriel d’architecture victorienne le mieux préservé en Amérique du Nord : « Gooderham and Worts, la distillerie la plus importante au monde dans les années 1860, est tombée en désuétude dans les années 1990. Le promoteur Cityscape a fait l’acquisition du site en 2001, le rouvrant progres sivement au public puis le transformant en quartier piétonnier touristique vibrant au rythme d’un marché public, d’un théâtre, de galeries d’art, festivals, restaurants, cafés, microbrasseries et autres commerces. De nombreux ensembles multirésidentiels d’envergure comme les tours Pure Spirit, Clear Spirit et Gooderham ont vu le jour, connectant progressivement le site excentré au reste de Toronto. » Le Distillery District, régulièrement cité par le National Geographic comme un site touristique canadien de choix, a reçu plusieurs prix tels que le Brownie Award for the Best LargeScale Project du Canadian Urban Institute en 2004, la Governor General’s Medal for Architecture pour la Corkin Gallery en 2010 et le Special Achievement Award d’Heritage Toronto en 2015. « À l’instar de Toronto, Montréal s’est illustrée avec la revitalisa tion du canal de Lachine et de Griffintown et abrite des projets de reconversion industrielle comme celle des silos à grains ou de l’ancienne usine Armstrong », fait remarquer Anthony Arquin.
Selon Myriam Bélanger, le quartier en vogue à Miami, Wynwood District, a connu une histoire mouvementée, passant de région agricole à zone manufacturière, pour se transformer en quartier d’art et de mode : « Dans les années 2000, Goldman Properties y acquiert plusieurs immeubles industriels. La société créera, entre autres, Wynwood Walls, la célèbre galerie à aire ouverte. L’engouement pour le concept artistique avant-gardiste du quartier Wynwood a rapidement pris d’importantes proportions – les rues de la ville sont tapissées d’œuvres d’art avec la bénédiction des autorités. Même les murs de vieux immeubles industriels sont ornementés par plusieurs artistes peintres. » Le quartier comprend désormais des lofts et des commerces soucieux de l’esthétique des lieux. Wynwood est un exemple parfait de reconversion d’un quartier industriel en espace commercial. De plus, la redynamisation inclut la participation de toute la communauté souhaitant conserver l’histoire des bâtiments existants ainsi que la création d’un lieu de vie inspirant. AU PORTUGAL Loin des artères touristiques de Lisbonne et blotti entre le centre-ville historique et le touristique quartier Belém se cache un ancien complexe industriel de près de 250 000 pi2 érigé au
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COUP D’ŒIL
Natalie
VOLAND
UNE CHAMPIONNE DE LA RECONVERSION D’ÉDIFICES INDUSTRIELS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE
L’une des pionnières dans le domaine de la revitalisation d’immeubles à Montréal est Natalie Voland, chef d’entreprise de Gestion Immobilière Quo Vadis, qui gère aussi harmonieusement sa vie d’épouse et de mère de deux filles. Cette femme d’affaires portant de multiples chapeaux garde le cap sur la rentabilité tout en apportant une valeur ajoutée aux entrepreneurs. Au cours des 20 dernières années, elle a mis en œuvre avec succès plusieurs projets majeurs de reconversion d’immeubles industriels en édifices de bureaux, espaces de vie, de création et plus encore, comme vous pourrez le découvrir dans cet article.
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
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COUP D’ŒIL
GESTION IMMOBILIÈRE QUO VADIS
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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
COMPLEXE DU CANAL LACHINE, QUI A FAIT L’OBJET D’UNE RECONVERSION EN LOFTS
Il y a 20 ans, alors qu’elle était travailleuse sociale, Natalie Voland ne s’était pas imaginé un instant qu’elle deviendrait promotrice dans le domaine immobilier, gérant un portefeuille de près de 1,5 million de pieds carrés et une clientèle de plus de 500 PME en plein essor. Elle ne pouvait pas prévoir non plus qu’elle créerait Communoloft pour stimuler la croissance d’entreprises émergentes et qu’elle faciliterait ainsi l’implantation d’incubateurs d’entreprises. UNE ENTREPRENEURE NÉE Subitement projetée à la tête d’une société de gestion immobilière pour remplacer son père alors souffrant, elle s’est retrouvée entourée majoritairement d’hommes dans un domaine inconnu. Elle a certainement relevé avec brio ses grands défis de présidente de Quo Vadis, son modèle d’affaires axé sur la rentabilité, la revitalisation durable des bâtiments au service de l’entrepreneuriat étant aussi viable qu’inspirant pour tout promoteur. « Il est tout à fait possible d’obtenir des profits en se centrant sur la reconversion d’immeubles au lieu de leur démolition. En outre, en tant que promoteurs et propriétaires dans le domaine immobilier, nous devons effectuer des choix rentables, mais à long terme. Quo Vadis prouve aussi qu’il est possible de rentabiliser les anciens immeubles, tout en étant un outil de développement pour la communauté », fait remarquer Natalie Voland, également présidente de Gestion Salon 1861, du Complexe Dompark et du Complexe Canal Lachine, tout en siégeant au conseil d’administration du Quartier de l’innovation. Par ailleurs, Mme Voland est engagée dans de nombreuses activités de financement à Montréal et recueille des fonds pour diverses causes (entrepreneuriat, urbanisme engagé 24
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en faveur du public, conception inclusive et intégration des communautés). L’ENTREPRENEURIAT AU CŒUR DU MODÈLE D’AFFAIRES Natalie Voland estime important de trouver une nouvelle vocation aux anciens immeubles : « Je n’aime pas faire démolir les anciens immeubles. On ne peut pas tous les sauver, certes, surtout ceux des années 1930 à 1970, qui n’ont pas été conçus pour durer. » C’est pourquoi elle a choisi de faire la judicieuse acquisition du complexe Dompark construit en 1906, du Salon 1861, bâti dans la même année, ainsi que du Complexe Lachine datant de 1919. Les édifices de 1870 à 1920 ont été bâtis de manière durable, contrairement à ceux de notre époque, dont la vision est plus à court terme », explique la présidente. Le retour sur investissement ne s’est pas fait attendre, les propriétés de Quo Vadis ayant un taux d’occupation moyen de 93 à 97 %. « Comme assise pour notre réussite, nous avons décidé de miser sur les PME, car elles sont au cœur de l’emploi et de l’essor économique. Nous leur louons des espaces abordables, car nous savons à quel point il est difficile d’être entrepreneur. Au Complexe Dompark, par exemple, les espaces partagés de Communoloft accueillent des PME dont le nombre de locataires peut tout de même atteindre 1 200 employés dans le Complexe Griffintown. Lorsque j’étais travailleuse sociale, je me suis également aperçue que lorsqu’un membre d’une famille dénichait un bon emploi, cela améliorait complètement la dynamique familiale. En tant que promoteur immobilier, je contribue à ma façon en fournissant des édifices bien construits, rentables et abordables. N’oublions pas que les locataires-
entrepreneurs sont ceux qui recrutent localement », déclare la passionnée de l’employabilité. En outre, Gestion Immobilière Quo Vadis a adapté ces édifices aux besoins des PME en créant des services partagés, dont une garderie privée comprenant 80 places, des terrasses intérieures et extérieures, des gymnases, etc. Une dizaine de distinctions prestigieuses témoignent du succès de la société immobilière et de sa présidente, dont le prix Édifice de l’année pour le Complexe Dompark décerné par BOMA Québec en 2009-2010, le prix de l’Entrepreneur de l’année Ernst & Young présenté à Natalie Voland pour le même complexe en 2009, le prix Locataire vert de l’année 2013 par Desjardins et le prix Mercuriades 2012 pour sa contribution au dévelop pement économique et régional des PME. DES PROJETS DIVERSIFIÉS DE RECONVERSION Quo Vadis a été mandatée en 2011 pour négocier l’acqui sition par des investisseurs locaux d’une propriété de 400 000 pi2 à Griffintown et pour orienter son réaména gement de manière à accueillir des locataires commerciaux et industriels. Aujourd’hui, 99 % des locaux du Complexe Griffintown sont loués ! Outre des centaines de projets de reconversion, la transformation d’un ancien aréna de hockey à Waskaganish, au nord du Québec, a été lancée en janvier, en réponse à la demande de la communauté crie, qui a sollicité l’entreprise pour donner une nouvelle vie à l’édifice. Un projet d’aquaponie et de culture hydroponique et des jardins communautaires seront construits dans l’aréna, notamment pour élever des poissons et cultiver des fruits et légumes hydroponiques à partir de l’été prochain. « L’élevage de poulets donnera aussi accès à des œufs.
Les Cris obtiendront ainsi une sécurité alimentaire au lieu d’importer leurs denrées de Winnipeg. Ils pourront cuisiner ensemble avec les produits plus sains issus de l’aquaponie. » Natalie Voland est fière de travailler en concertation avec des chefs cuisiniers cris et de Montréal pour donner vie à ce projet qui fournira du travail à plusieurs résidents par la même occasion. Elle estime qu’il est impératif de transformer les édifices publics et privés en fonction des besoins des citoyens, qu’il s’agisse d’églises, d’écoles, de postes de pompiers, etc. DES DÉFIS À RELEVER « Il y a plus d’exemples de reconversion dans le monde qu’à Montréal, la ville accusant du retard par rapport à Boston, New York et même Toronto », fait remarquer Mme Voland. Elle explique ce décalage par des contradictions entre la volonté de la métropole de reconvertir les édifices et la présence de règlements rigoureux de la Régie du bâtiment du Québec ainsi que de problématiques de zonage relatives à un usage précis qui rendent les changements de zonage ardus, longs à obtenir et coûteux. Les prêts bancaires font également défaut pour les projets de reconversion, avertit la présidente. Inspirée par Jan Gehl, architecte et urbaniste de Copenhague, elle cherche à faire une différence à l’aide d’une approche de rentabilité centrée sur l’employabilité et un usage des édifices axé sur les besoins des citoyens. « Si les promoteurs et les propriétaires immobiliers basent leurs projets sur les bonnes valeurs, l’architecture et l’urbanisme qui s’ensuivront seront au service des citoyens. À Montréal, nous avons perdu ce chemin, mais il est tout à fait conciliable d’entreprendre des projets rentables pour servir les citoyens tout en préservant notre patrimoine et notre histoire », conclut-elle.
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DONNÉES EN IMMOBILIER
LE MARCHÉ DU MULTIPLEX AU QUÉBEC EN 2016 Joanie Fontaine Experte invitée
L’année 2016 a été excellente pour le marché de la vente de propriétés résidentielles. Le nombre de transactions a surpassé les prévisions de plusieurs. Le segment du multiplex n’a cependant pas connu un regain aussi marqué. Les ventes demeurent plutôt stables depuis quelques années. Il faut dire que les considérations des acheteurs sont différentes selon qu’ils veulent résider dans la propriété ou en louer les logements.
BILAN DU MARCHÉ DU MULTIPLEX EN 2016 Au total, 376 multiplex ont été vendus1en 2016 selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Cela traduit une baisse de 1 % par rapport à l’année dernière. En moyenne, depuis 2013, il se vend 372 pro priétés de 12 logements et plus par année. Les ventes ont peu fluctué au cours des quatre dernières années, et l’absence de hausse pourrait s’expliquer, entre autres, par une offre de multiplex qui n’a augmenté que très faiblement. Selon les données du ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire concernant les unités d’évaluation, il y aurait 1,4 % plus de propriétés de six logements
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
et plus au Québec en 2016 qu’il n’y en avait en 2013. Cela représente une petite hausse si l’on compare cette donnée à la variation de +5,2 % du nombre de résidences d’un seul logement. Finalement, la faible croissance du nombre de multiplex génère une mince augmentation de l’offre potentielle; la progression des ventes est donc limitée. Le prix médian par logement était 3 % plus élevé en 2016 qu’en 2015 et 11 % plus haut qu’en 2013. Avec des hausses légèrement au-dessus de l’inflation, on peut supposer que la croissance de la demande a été supérieure à la faible augmentation de l’offre.
ÉVOLUTION DU NOMBRE DE VENTES ET DU PRIX MÉDIAN PAR LOGEMENT 400
85 000 $
380
80 000 $
360
75 000 $
340
70 000 $
320
65 000 $
300
60 000 $ Nombre de ventes (axe de gauche)
Prix médian par logement (axe de droite)
1. En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
TAUX D’INOCCUPATION Selon le rapport sur le marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour le Québec, le taux d’inoccupation en 2016 était de 4,4 %. Ce chiffre est stable par rapport à l’année précédente, mais plus élevé qu’en 2013 et 2014. Le nombre de nouveaux multiplex sur le marché a peu augmenté au cours des années 2000, mais la location de copropriétés, elle, a bondi. La hausse du taux d’inoccupation dans le marché locatif indique que l’augmentation de l’offre totale de logements mis en location n’a pas été complètement contrebalancée par la progression de la demande de la part des immigrants et des nouveaux ménages. La situation diffère cependant d’une région à l’autre. La proportion de logements inoccupés est beaucoup plus faible dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal (3,9 %) que dans les autres RMR. Dans les régions de Sherbrooke, de TroisRivières, de Gatineau et de Saguenay, les taux d’inoccupation excèdent 6 %. QUE NOUS RÉSERVE 2017 ? Si l’année 2017 se poursuit comme elle a commencé, nous devrions observer une croissance des ventes et des prix. Pour les 4 premiers mois de l’année, 144 achats ont été enregistrés. Étant donné le faible nombre de ventes, il faut rester prudent, mais les résultats indiquent tout de même une crois sance des prix de 3 % relativement à la même période en 2016.
Qui plus est, la mise en location de copro priétés se fait de plus en plus fréquente. Par exemple, dans la RMR de Montréal, le nombre de copropriétés offertes en location a grimpé à un rythme annuel moyen de 20 % par année entre 2010 et 2016 selon les données de la SCHL. Cela entraîne une offre de plusieurs nouvelles unités qui font concurrence au marché locatif traditionnel. Ainsi, la croissance de l’offre de logements à louer risque d’être forte prochainement, et elle pourrait surpasser la hausse de la demande. Cela peut peser sur le prix des loyers et faire grimper les taux d’inoccupa tion en 2017. Au cours de la prochaine année, il sera intéressant de surveiller comment le marché réagira à cette nouvelle offre de logements.
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D’un autre côté, quelques difficultés pour raient survenir dans le marché des propriétés multirésidentielles. Pendant plusieurs années, la construction de multiplex se faisait rare, et c’était plutôt l’âge d’or des copropriétés. Lorsque ce marché a ralenti, certains promoteurs ont recommencé à construire des propriétés locatives. Le nombre de mises en chantier de logements locatifs a bondi fortement en 2015. Puis, il a continué de croître plus modérément en 2016. Par conséquent, plusieurs nouvelles unités viennent tout juste d’arriver sur le marché ou elles devraient y faire leur apparition prochainement.
Pour plus d’informations, communiquez avec : Paul-Éric Poitras, président 514 866-3333, poste 222 pepoitras@naimontreal.ca
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DONNÉES EN IMMOBILIER
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 plus grosses transactions, seulement 4 concernaient des immeubles situés à l’extérieur de la région métropolitaine de Montréal. Sur le plan de la superficie, le plus imposant immeuble vendu se situait sur la 50e Avenue à Lachine. Il s’agit également de la vente affichant le prix le plus faible par mètre carré. Cette propriété industrielle servant principalement d’entrepôt a été acquise par une entreprise enregistrée en Nouvelle-Écosse.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
1383-1389, rue Sainte-Catherine Ouest
Ville-Marie, Montréal
18 000 000 $
766
23 505 $
5000-5100, rue Buchan
Côte-des-Neiges/Notre-Damede-Grâce, Montréal
12 000 000 $
9 326
1 287 $
2555, ch. de l’Aviation
Pointe-Claire
11 400 000 $
15 671
727 $
1600, 50 Avenue
Lachine, Montréal
10 500 000 $
21 945
478 $
1100, av. Atwater
Westmount
10 000 000 $
17 870
560 $
155, rue J.-A.-Bombardier
Boucherville
10 000 000$
5 968
1 676 $
40, av. du Centenaire
Salaberry-de-Valleyfield
8 000 000 $
-
-
820, boul. de la Chaudière
Québec
7 800 000 $
665
11 738 $
3627-3645, boul. des Sources
Dollard-des-Ormeaux
7 000 000 $
3 303
2 119 $
5781, rue Notre-Dame Est
Mercier/HochelagaMaisonneuve, Montréal
6 900 000 $
-
-
47, rue de Lyon
Repentigny
5 750 000 $
-
-
576-580, route 131
Notre-Dame-des-Prairies
4 550 000 $
-
-
1299, boul. De La Vérendrye Ouest
Gatineau
4 500 000 $
2 144
2 099 $
7290-7300, rue Hutchison
Villeray/Saint-Michel/ Parc-Extension, Montréal
4 410 000 $
-
-
1250, rue Marie-Victorin
Saint-Bruno-de-Montarville
4 350 000 $
-
-
e
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Les deux plus importantes transactions se distinguent des autres. Le prix d’acquisition de ces propriétés situées sur l’île de Montréal était près de trois fois supérieur à celui de la troisième plus importante vente. Qui plus est, il s’agit des deux seuls immeubles de plus de 100 logements dans le top 15. D’un autre côté, deux propriétés de cette liste sont situées en dehors du Grand Montréal. Ces immeubles localisés à Rivière-du-Loup et à Shawinigan sont les deux seuls vendus à un prix par logement inférieur à 60 000 $.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
5530-5598, av. Decelles
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
15 600 000 $
128
121 875 $
8 925
1 748 $
2700, boul. Thimens
Saint-Laurent, Montréal
14 470 000 $
126
114 841 $
11 070
1 307 $
3453, rue Peel
Ville-Marie, Montréal
5 600 000 $
18
311 111 $
1 418
3 949 $
107-111, rue Laval
Rivière-du-Loup
5 000 000 $
84
59 524 $
-
-
8665, av. des Ponts de Cé
Anjou, Montréal
3 700 000 $
32
115 625 $
2 191
1 689 $
4618, rue Saint-Denis
Plateau Mont-Royal, Montréal
3 556 122 $
29
122 625 $
913
16440, boul. Gouin Ouest
L'Île-Bizard/ Sainte-Geneviève, Montréal
3 525 000 $
32
110 156 $
-
-
80, boul. Arthur-Sauvé
Saint-Eustache
3 300 000 $
33
100 000 $
-
-
3495, rue Saint-Dominique
Plateau Mont-Royal, Montréal
2 950 000 $
39
75 641 $
555, imp. du Rocher
Saint-Jérôme
2 900 000 $
36
80 556 $
3201, boul. Henri-Bourassa Est
Montréal-Nord, Montréal
2 600 000 $
33
78 788 $
2 192
1 186 $
6675, 29e Avenue
Rosemont/Petite-Patrie, Montréal
2 375 000 $
16
148 438 $
937
2 536 $
5624-5626, av. Emerald
Côte-Saint-Luc
2 350 000 $
36
65 278 $
2 615
899 $
5871-5875, rue de Verdun
Verdun, Montréal
2 240 000 $
27
82 963 $
1 357
1 651 $
2815-2875, 105e Avenue
Shawinigan
2 075 000 $
45
46 111 $
2 535
819 $
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*mars-avril 2017 28
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
Note : es ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.
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PRIX / M2
3 895 $
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ENVIRONNEMENT ET URBANISME
LA POLITIQUE DE PROTECTION DES SOLS ET DE RÉHABILITATION DES TERRAINS CONTAMINÉS :
UNE RÉVISION DANS UN ESPRIT DE DÉVELOPPEMENT DURABLE Frédéric Dufault
En avril dernier, le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la
Expert invité
de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés, remplaçant l’actuelle
Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) a publié sa nouvelle Politique politique vieille de près de 30 ans. Mais en quoi la nouvelle politique vient-elle changer l’approche sur les terrains contaminés?
Il s’agit en fait d’un nouvel outil destiné à la gestion des terrains contaminés ; il propose en outre des approches pour faire face à cette problématique. Les friches industrielles et les terrains abandonnés sont de plus en plus nombreux en milieu urbain, et leur remise en valeur retient l’attention, bien que les coûts rattachés à une réhabilitation représentent souvent un obstacle majeur.
Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.
Depuis 1988, cette politique constituait un enga gement du Ministère en vue de la caractérisation et de la réhabilitation de son territoire. Après plusieurs années d’intervention, de projets de réhabilitation et à la suite de l’apparition de nouvelles techniques pour le nettoyage des sols et la réhabilitation des terrains, « le Québec entre dans une nouvelle étape du processus de revitalisation de son territoire. Dans un esprit de développement durable, la Politique vise à favoriser l’émergence d’une économie verte basée sur la réduction du passif environnemental, la réutilisation des friches industrielles, le développement des technologies vertes et la valorisation des sols traités. Le plan d’action prévoit s’attaquer aussi bien aux problèmes de grande envergure, tels que la réduction du passif environnemental du gouvernement, qu’à des cas de moindre ampleur, tel un simple déversement de mazout sur la propriété d’un citoyen. Il permettra également de résoudre un irritant de longue date signalé par le monde municipal, à savoir la présence de stations-service fermées qui dévitalisent le territoire1 ».
C’est surtout cette dernière partie de l’objectif de la politique qui nous intéresse le plus dans le cadre de développement immobilier et de reprise de terrains en milieu urbain. Ainsi, le MDDELCC reconnaît certaines difficultés qu’affrontent les propriétaires fonciers et ajuste le tir, avec des approches innovatrices et des moyens revus et reflétant la réalité des zones où l’on trouve les travaux à effectuer. Avec le nouveau Guide d’intervention – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés2, la Politique du Ministère s’articule autour de deux principaux enjeux, soit la pro tection de l’environnement et la revitalisation du territoire. Ces enjeux nécessitent la mise en place et le déploiement de diverses stratégies qui aideront les propriétaires fonciers à : • prévenir de nouvelles contaminations des sols et des eaux souterraines ; • contrer la propagation de la contamination des sols et des eaux souterraines ; • assurer la réhabilitation des terrains ; • favoriser la valorisation des sols excavés et le développement des technologies vertes.
1. Ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (2017). Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés, plan d’action 2017-2021, p. 31. www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/politique/politique.pdf 2. Ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (2016). Guide d’intervention – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés. www.mddelcc.gouv.qc.ca/sol/terrains/guide-intervention/guide-intervention-protection-rehab.pdf
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
29
ENVIRONNEMENT ET URBANISME
Ainsi, afin de diminuer l’apport de sols problématiques vers les sites de disposition et d’enfouissement de sols contaminés, de permettre la mise en place ou l’utilisation de nouvelles technologies de réhabilitation et, surtout, de favoriser la prévention et de connaître les impacts sur la santé et la qualité de vie des citoyens utilisateurs du site ou voisins de celui-ci, le Ministère poursuit les objectifs suivants : • un investissement de 120 M$ dans des travaux de réhabilitation de terrains contaminés appartenant à l’État ; • une valorisation de plus de 80 % des sols contaminés excavés en vue d’une réutilisation plutôt que de l’enfouissement ; • le traitement in situ (traitement de la contamination sur place sans creusage) mis de l’avant pour 75 terrains ; • la décontamination d’au moins 100 terrains de stations-service appartenant à de petits propriétaires ;
Les différentes actions que le MDDELCC souhaite mettre en place sont présentées dans l’encadré. Certaines d’entre elles permettront de rendre des projets plus intéressants au chapitre de la faisa bilité financière ou technique, en sub ventionnant certains travaux, en révisant certaines exigences techniques, etc. Mais attention, d’autres actions rendront plus contraignantes les exigences envers les industries désignées en vertu de la réglementation, en imposant, par exemple, des études de caractérisation des sols avant même le début des activités sur un site ou à intervalles réguliers pendant les opérations.
• la décontamination d’au moins 200 terrains résidentiels contaminés par le mazout.
TABLEAU SYNTHÈSE DU PLAN D’ACTION 2017‑2021 DE LA POLITIQUE DE PROTECTION DES SOLS ET DE RÉHABILITATION DES TERRAINS CONTAMINÉS ACTION 1. Le MDDELCC mettra à jour la grille des teneurs de fond (critère A) pour les sols.
INDICATEUR OPÉRATIONNEL Rédaction du guide d’intervention – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés.
CIBLE Parution en juillet 2016 Mise à jour en continu selon les besoins
> Pour les sols : rédaction d’un guide de caractérisation physicochimique de l’état initial des sols avant l’implantation d’un projet industriel ;
• Parution en août 2016
> Pour les eaux souterraines : rédaction d’un guide.
• Parution en 2020
3. Le MDDELCC travaillera en collaboration avec les intervenants concernés à mettre en place une stratégie d’intervention afin de réduire les risques de déversements ou de fuites lors de la livraison ou de l’entreposage de mazout en milieu résidentiel.
Rédaction d’une stratégie d’intervention.
Parution en 2018
4. Les établissements visés par le PRRI continueront à établir progressivement l’état des sols et des eaux souterraines dans le but de mieux planifier les interventions pertinentes d’ici à la cessation d’activité de l’entreprise (PRRI).
Amélioration de la connaissance des terrains et des interventions dans le cadre du PRRI.
En continu
5. Le MDDELCC documentera la problématique des nettoyeurs à sec au Québec dans le but d’élaborer une stratégie d’intervention.
Élaboration d’une stratégie d’intervention sur la problématique des nettoyeurs à sec au Québec.
2018
6. Le MDDELCC mettra en place les dispositions nécessaires afin que soient instaurés des fonds de gestion postfermeture pour les lieux d’enfouissement de sols contaminés.
Modification des trois règlements afférents à la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC).
• Publication pour consultation en 20181
7. Le MDDELCC modifiera sa réglementation afin d’obliger les responsables d’équipements de produits pétroliers à risque élevé à caractériser et à réhabiliter leur terrain lors du remplacement, de l’enlèvement ou de l’abandon d’un réservoir de produits pétroliers.
Modification des trois règlements afférents à la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC).
• Publication pour consultation en 20181
2. Le MDDELCC balisera et uniformisera l’exigence d’établir l’état initial des sols et des eaux souterraines dans les cas d’implantation de nouvelles entreprises jugées à risque.
8. Le MDDELCC prendra les mesures nécessaires pour que, dans les cas où il y a probabilité d’une migration de contaminants à Modification des trois règlements afférents à l’extérieur du terrain, le responsable puisse, avec l’autorisation la protection des sols et la réhabilitation des du propriétaire du terrain voisin, évaluer l’étendue et l’ampleur terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC). de la contamination, prendre les mesures nécessaires pour y mettre un terme et réhabiliter le milieu. 1. Selon le calendrier gouvernemental.
30
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• Édiction en 20181
• Édiction en 20181
• Publication pour consultation en 20171 • Édiction en 20181
ACTION 9. Le MDDELCC entend revoir la liste des catégories d’activités industrielles et commerciales jugées à risque et listées par règlement.
INDICATEUR OPÉRATIONNEL Modification des trois règlements afférents à la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC).
CIBLE • Publication pour consultation en 20171 • Édiction en 20181
10. Le MDDELCC modifiera sa réglementation pour s’assurer que les entreprises susceptibles de contaminer les sols et les eaux Élaboration d’un règlement‑cadre sur les souterraines fournissent les garanties leur permettant de faire garanties financières. face à leurs obligations et que ces garanties sont, au besoin, à la disposition du MDDELCC.
Publication pour consultation en 20201
11. Le MDDELCC entend actualiser la procédure pour les cas où le promoteur allègue l’impraticabilité pour laisser des contaminants en place, afin d’intégrer à l’analyse les dimensions sociale et économique.
Élaboration d’une nouvelle procédure d’impraticabilité technique.
Parution en 2018
12. Le MDDELCC mettra en œuvre le programme ClimatSol‑Plus afin d’appuyer les municipalités dans leurs efforts de réhabilitation des terrains.
Mise en place du programme.
Lancement du programme en 2017
13. Le MDDELCC mettra sur pied un programme dont un des volets permettra de financer la réhabilitation de stations‑service appartenant à de petits détaillants.
Mise en place d’un programme : Volet 1 du nouveau programme financé par la redevance à l’enfouissement des sols contaminés.
Lancement du programme en 20181
14. Le MDDELCC mettra sur pied un programme dont un des volets permettra de financer la réhabilitation de propriétés résidentielles contaminées par le mazout.
Mise en place d’un programme : Volet 2 du nouveau programme financé par la redevance à l’enfouissement des sols contaminés.
Lancement du programme en 20181
15. Le MDDELCC modifiera sa réglementation de façon à permettre davantage d’options de valorisation pour les sols traités ou légèrement contaminés.
Modification des trois règlements afférents à la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC).
16. Le MDDELCC rédigera un guide de valorisation des sols contaminés spécifiant, pour les options permises, les caractéristiques et le niveau de décontamination requis.
Rédaction d’un guide sur la valorisation des sols contaminés.
Parution en 2018
17. Le MDDELCC mettra sur pied un programme dont un des volets permettra de financer le développement et l’implantation de technologies vertes, en particulier les technologies in situ et celles applicables sur le site.
Mise en place d’un programme : Volet 3 du nouveau programme financé par la redevance à l’enfouissement des sols contaminés.
Lancement du programme en 20191
• Publication pour consultation en 20171 • Édiction en 20181
Rédaction de fiches techniques :
18. Le MDDELCC standardisera les exigences administratives de façon à faciliter la mise en place et le suivi des technologies de traitement.
> Fiche technique 8 : Centre de traitement de sols contaminés - Standardisation des demandes d’autorisation (article 22 de la LQE);
Trois fiches parues en décembre 2016
> Fiche technique 9 : Réhabilitation d’un terrain à l’aide d’un procédé de traitement in situ; > Fiche technique 10 : Traitement de sols contaminés sur un terrain en réhabilitation à l’aide d’un procédé ex situ;
En continu selon les besoins
> Nouvelles fiches techniques. 19. Le MDDELCC mettra à jour sa réglementation pour encadrer plus efficacement les centres de traitement.
Modification des trois règlements afférents à la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC).
20. Le MDDELCC révisera les seuils réglementaires interdisant l’enfouissement et rendant obligatoire le traitement avant l’enfouissement à la lumière de l’évolution de la dynamique de l’enfouissement, du traitement et de la valorisation.
Modification des trois règlements afférents à la protection des sols et la réhabilitation des terrains contaminés (RPRT, RESC et RSCTSC).
21. Le MDDELCC instaurera une redevance pour l’enfouissement de sols contaminés qui permettra de soutenir la décontamination de terrains contaminés et l’implantation de technologies vertes, grâce à un programme d’aide financière.
Modification du Règlement sur les redevances exigibles pour l’élimination de matières résiduelles.
• Publication pour consultation en 20171 • Édiction en 20181 • Publication pour consultation en 20171 • Édiction en 20181
• Publication pour consultation en 20171 • Édiction en 20171
1. Selon le calendrier gouvernemental.
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31
QUÉBEC
LA RAISON D’ÊTRE DU MARCHÉ LOCATIF POUR LES 55 ANS ET PLUS
Expert invité
De ce fait, les promoteurs ont inéluctablement converti ou modifié leurs projets de copropriétés initiaux en complexe locatif, permettant ainsi de préserver le bon déroulement de leur développement, tout en protégeant la rentabilité de leurs projets en voie de réalisation ou en construction.
annuellement. On pouvait même observer une progression annuelle légère, mais constante depuis le repli observé en 2011. Précisons que ce repli coïncide avec une hausse majeure de construction dans le marché des copropriétés. L’année 2011 fut effectivement le moment décisif où, pour la première fois depuis plus de 10 ans, la construction de copropriétés a surpassé celle des logements locatifs.
UN MARCHÉ EN PROGRESSION Avant 2015, le marché locatif paraissait relativement stable. Effectivement, à l’opposé du marché des copropriétés, il ne semblait pas y avoir eu de croissance prononcée des mises en marché au cours des dernières années ayant mené à une saturation et éventuellement à une chute importante des constructions. Avant l’année 2015 et à l’exclusion de 2011, dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec, on dénotait en effet une certaine stabilité au chapitre de la progression des mises en chantier, avec une moyenne d’environ 1 500 nouvelles unités locatives construites et livrées Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.
Quoi qu’il en soit, la dynamique du marché locatif a changé de manière importante à l’échelle de la RMR en 2015, où l’on a constaté une progres sion sans précédent. Il est à envisager qu’à la suite du pic de construction que l’on connaît actuellement, les mises en chantier diminueront en 2018 afin de permettre au marché de se stabi liser et d’absorber les unités récemment livrées. Malgré cela, les analystes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoient que le taux d’inoccupation continuera d’augmenter au cours de la prochaine année.
MISES EN CHANTIER – MARCHÉ MULTILOCATIF 3500
3106
3000
2792
2500 2000
1798
1567
1500
1353
1347
1000
1511
1551
1560
2012
2013
2014
784
500 0
2007
2008
2009
2010
2011
Mise en chantier – RMR Québec 34
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
2015
2016
Source : Groupe Altus
Alain Roy, É.A.
Le marché de l’habitation de la région de Québec a connu, au cours des dernières années, une importante période de transition. L’élément déclencheur : l’apogée des constructions d’immeubles neufs détenus en copropriétés survenu en 2011, ce qui a provoqué une saturation du marché encore observable aujourd’hui. L’essoufflement qui a promptement suivi explique ainsi que ce marché est toujours en période d’absorption de l’inventaire existant, ce qui favorise nettement les acquéreurs (il y a environ 20 unités à vendre par acheteur potentiel).
Le rapport annuel et les données publiées pour 2016 par la SCHL font état du constat suivant : le marché résidentiel du logement locatif, au sein de la RMR de Québec, s’est détendu au courant de l’année. Effective ment, en rétrospective, on remarque que le taux d’inoccupation à Québec a progressé afin d’atteindre 4,9 % en octobre 2016, alors qu’il s’établissait à 4,0 % à la même période en 2015. Citées comme premières raisons à ce desserrement des conditions du marché viennent tout d’abord la hausse de l’offre et une stabilité de la demande. Il est important de préciser que la situation particulière qui touche actuellement le marché des copropriétés a également eu son rôle à jouer dans cette hausse de l’inoccupation des appartements locatifs. Certains promoteurs, n’ayant pas réussi à écouler leurs stocks de condominiums en raison de la saturation actuelle du marché, ont décidé de les offrir en location, créant ainsi une compétition additionnelle, principalement aux logements locatifs haut de gamme, lesquels présentent plusieurs attributs analogues à ceux des copropriétés.
LA LOCALISATION, FACTEUR CLÉ DU SUCCÈS DES PROJETS L’emplacement et l’environnement immédiat définissent les bases de la qualité d’un projet. Bien que les conditions puissent varier, les critères de sélection d’une localisation stratégique proviennent essentiellement de deux éléments : le potentiel de captation du marché cible des 55 ans et plus et l’accessibilité aux commodités et aux services.
Malgré une inoccupation qui a augmenté de près de 1 % au cours de la dernière année, on s’aperçoit que c’est encore la RMR de Québec qui présentait les conditions de marché les plus serrées en date d’octobre 2016, parmi l’ensemble des pôles urbains du Québec. Dans ce contexte, nous assistons aux balbu- tiements d’immeubles locatifs s’adressant à une clientèle de 55 ans et plus. Ce type de produit étant de plus en plus recherché, l’intérêt dans ce choix d’immeuble se pré sente par la rareté de l’offre et l’importance démographique (± 31 %) que représente cette clientèle, dont la population sera en accroissement continu au cours des 10 prochaines années. De plus, la majorité de ces ménages sont à l’abri des soucis financiers, leur hypothèque étant payée, ce qui leur procure une certaine latitude en matière de logements pour l’avenir ; cela constitue une bonne garantie pour ce type d’actif à long terme.
PARTENAIRES ANNUELS PLATINE
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
35
QUÉBEC
Le potentiel de captation se base sur la mise en relation du nombre d’unités locatives existantes visant les 55 ans et plus et du nombre de ménages propriétaires dont le chef de famille est âgé de 55 à 84 ans se situant à l’intérieur de la zone de marché. Nous considérons que cette strate de la population répond aux critères socioéconomiques des occupants des complexes locatifs en question et représente ainsi la majorité de la clientèle cible. Nos différentes analyses démontrent que la clientèle des nouveaux projets pour 55 ans et plus est formée d’anciens propriétaires de résidences localisées à proximité, et ce, dans une proportion de plus de 80 %.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
>
PROJET FRESK
>
Les secteurs offrant une grande variété de services et de commodités sont appelés à répondre davantage aux exigences du marché. La facilité d’accès au transport en commun, aux services et aux commodités de proximité ajoute une plus-value à l’aspect pratique des lieux et facilite quotidiennement les activités des résidents. Une localisation centrale, offrant des perspectives distinctives et agréables telles qu’une vue sur la ville de Québec ou l’accès à de grands espaces verts, constitue un élément favorable dans l’attrait global de ce genre de projet.
PROJET LA KLÉ
PROJET LA KLÉ
PROJET FRESK
Étant donné l’impossibilité d’offrir à même le complexe l’ensemble des services et des commodités qu’un résident typique pourrait souhaiter, les promoteurs doivent se pencher sur ces aspects dans la planification de chaque développement; dans le cas contraire, l’intérêt de la clientèle visée risque fort d’être compromis. ARCHITECTURE, QUALITÉ DE FINITION ET COMMODITÉS Une architecture urbaine et contemporaine est privilégiée selon les dernières observations du marché. Des aména gements distinctifs doivent être définis et réalisés afin d’ancrer le projet dans une certaine identité commu nautaire et d’en maximiser la valeur. Les espaces communs doivent être d’autant plus diversifiés qu’il s’agit de projets à l’usage exclusif des 55 ans et plus. Les principaux exemples d’aménagements distincts intégrés sont la salle de conditionnement physique, une piscine ou un spa, les salles de réception permettant aux locataires de recevoir leurs proches et la terrasse commune. La qualité globale des projets ne doit pas être laissée au hasard, qu’il s’agisse de la finition intérieure des logements, des espaces communs ou de l’enveloppe extérieure du bâtiment. La clientèle exige d’ailleurs de profiter d’une qualité égale à celle qu’offrent les immeubles conçus pour habiter en copropriété. Une finition intérieure composée de matériaux comme des planchers en bois d’ingénierie, des comptoirs de cuisine et de salle de bains en quartz ou en granite, une douche vitrée indépendante, une seconde salle de bains attenante à la chambre principale pour les grandes unités de deux chambres à coucher et celles de trois chambres à coucher, une plus grande fenestration,
les établissements hôteliers. L’efficacité des systèmes centralisés réduit d’ailleurs jusqu’à 20 % la consommation d’énergie grâce à l’utilisation de la géothermie et de l’énergie solaire dans les plus récents complexes.
>
PROJET LE PROMONTOIRE
PROJET LE PROMONTOIRE
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PROJET L'ALTITUDE
PROJET L’ALTITUDE
Les bornes de chargement pour voitures électriques, les accessoires de plomberie à débit réduit et les espaces de rangement pour vélos sont devenus des caractéristiques écoresponsables d’actualité. CE QU’IL FAUT RETENIR Les ménages de 55 ans et plus constituent un segment important et croissant de la population de la ville de Québec. Ils forment également un groupe dont les besoins et les préférences diffèrent de ceux des générations précédentes. Les promoteurs devront investir davantage pour hausser la qualité de leurs produits, misant sur une localisation attrayante et sur un lieu d’habitation distinctif pour assurer la pérennité de leur investissement. Les loyers élevés ne sont plus un facteur aussi déterminant dans le succès de ces projets. Le client cherche d’abord un milieu de vie répondant à ses besoins.
des salles-penderies (walk-in) pour les grands loge ments, des rangements intelligents, des plafonds d’une hauteur de neuf pieds, etc. sont devenus la norme. Le bâtiment lui-même doit de plus profiter d’une structure de béton offrant une insonorisation supérieure et d’une fenestration abondante, beaucoup plus importante que celle utilisée pour du locatif traditionnel. Les complexes d’habitation récents ressemblent d’ailleurs davantage à un hôtel tout inclus qu’à un immeuble locatif. Les promoteurs s’adaptent généralement à la demande d’un mode de vie sans entretien procurant la liberté de voyager : les électroménagers, l’eau chaude et la clima- tisation sont inclus dans le loyer, et, dans certains cas, l’électricité et le chauffage font aussi partie des services de base. Un gardien de sécurité présent jour et nuit ayant une attestation officielle de premier répondant satisfait aux besoins de sécurité de cette clientèle. Un service de maintenance-résident est offert dans la plupart des cas. L’espace de stationnement intérieur représente aussi un indispensable dans ce créneau de marché. Également, un système de caméras de surveillance, de carte magnéti que et d’appel d’urgence à même les unités fait partie intégrante des caractéristiques propres à ces immeubles. AMÉLIORATIONS TECHNOLOGIQUES ET ÉCORESPONSABILITÉ Les améliorations apportées continuellement aux tech nologies prennent la forme de système de chauffage et de climatisation centralisé offrant des réductions des frais et un confort optimal. L’eau chaude est souvent fournie par un système instantané au gaz naturel qui procure une stabilité de l’approvisionnement au même titre que dans
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN
IL FAUT DENSIFIER : DEPUIS QUELQUES ANNÉES, C’EST LE MOT D’ORDRE DU NOUVEL URBANISME Paul Lewis Expert invité
Longtemps, on a cherché à réduire la densité, pour des raisons de salubrité. Les résultats ont été probants : la réduction de la densité, rendue possible entre autres par le développement de la banlieue, a permis une remarquable amélioration de la qualité des milieux de vie et, ce faisant, de la santé des populations. Mais depuis la fin du 20e siècle, les changements démographiques, de même que les mutations du marché immobilier, ont rendu la densification inévitable au centre, mais également en banlieue. Certains estiment qu’il faut accélérer le mouve ment, moins au centre que dans les banlieues, proches ou lointaines. De nombreuses grandes métropoles et des villes de moindre envergure se sont engagées dans des politiques de densification. C’est le cas à Montréal, depuis l’adoption du Plan métropolitain d’aménagement et de développement, en 2012.
Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.
DENSIFICATION ET INTENSIFICATION Que veut-on dire par densification ? Celle-ci consiste à faire vivre davantage de personnes sur une même unité de surface. Le coefficient d’occupation du sol est parfois utilisé comme indicateur, pour en mesurer la progression. À la densification, on opposera l’intensification. Les deux termes ont des significations proches, mais ils ne renvoient pas tout à fait à la même réalité : on peut intensifier sans densifier le bâti. « Intensifier, c’est utiliser mieux et davantage les espaces urbains existants, qui souvent ne sont pas assez utilisés par rapport à leur potentiel. C’est donner plus de destinations, plus d’occasions de croisement, plus de possibilités d’activités, plus de monde1. » Pourquoi augmenter la densité ? Deux termes peuvent en résumer les raisons : développement durable et mondialisation. La densification permet de construire une ville plus économe de ressources et dont l’empreinte environne mentale est réduite. En densifiant, on vise par
exemple à réduire la place de la voiture dans la ville. Pour que les environnements denses soient attractifs, ils doivent aussi être intenses, dotés de destinations nombreuses, accessibles à pied ; il faut surtout une variété d’usages, capables de soutenir les activités de la vie quotidienne. L’intérêt pour la densité s’explique aussi par « la nécessité de faire entrer les grandes villes dans l’ère de la mondialisation et de la compé titivité2 ». Dans ce contexte, les centres-villes denses retrouvent toute leur pertinence, alors que les grandes métropoles cherchent à se positionner dans la nouvelle économie internationale. UNE QUESTION D’ÉQUILIBRE Les avantages de la densité ne sont pas toujours très nets. L’augmentation de la densité permet de diminuer l’usage de l’automobile, réduisant d’autant la consommation des ressources consacrées à la mobilité. Toutefois, elle peut entraîner une augmentation des déplacements moins fréquents, mais plus longs, effaçant, du moins en partie, les avantages d’une réduction de l’usage de l’automobile dans la vie courante. On distingue la densification douce – dans des environnements de type banlieue, par exemple en ajoutant un appartement à une maison existante – d’une densification forte, qui suppose de nouvelles formes urbaines. Qu’elle soit douce ou forte, la densification est difficile à mettre en œuvre, parce que les résistances aux changements sont partout présentes.
1. Fouchier, Vincent, « L’intensification urbaine », Études foncières, no 145 (La densification en débat), mai-juin 2010, p. 35. 2. Anastasia Touati, « Histoire des discours politiques sur la densité », Études foncières, no 145 (La densification en débat), mai-juin 2010, p. 24.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
ADOBESTOCK PAR MIKAEL DAMKIER
La densité, surtout la forte, fait peur, notamment parce qu’elle peut entraîner une augmentation du coût des logements ; les résidents sont d’ailleurs nombreux à ressentir durement la pression qui accompagne la densification ou l’intensification et qui correspond à la perte d’intimité, par exemple. L’idéal se trouve probablement du côté d’une densité moyenne, assez élevée pour soutenir une desserte en transport collectif à haut niveau de service – comme le Réseau électrique métropolitain (REM) ou le métro – et des services de proximité en grand nombre. La densité ne présente pas d’intérêt en soi. Ce sont les services associés, notamment pour la vie quotidienne – le transport, les commerces, les lieux de travail –, qui comptent vraiment.
La densité représente d’abord un choix politique, et elle conduit à une réflexion sur la ville que nous voulons, collec tivement. Si nous souhaitons plus de transport collectif, plus de transport actif, il faut accepter la densité et l’intensité. Si nous fabriquons de la densité, il importe de bien le faire : il faut apporter un grand soin aux espaces privés et publics, pour que les gens retrouvent dans les lieux plus denses ce qui les attire dans les endroits qui ne le sont pas. Il faut plus d’espaces publics, où pourront se dérouler différentes activités destinées tant aux plus jeunes qu’aux plus vieux, afin de compenser la perte d’espaces extérieurs privatifs ; ces lieux doivent être aménagés avec soin. Il faut donner aux gens davantage d’intimité. Surtout, la densité doit ajouter des avantages à leur expérience de la ville, plutôt que seulement leur faire vivre les inconvénients de la densité.
De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
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COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13 Nous avons trouvé le lieu de rencontre secret !
Le lieu de rencontre confidentiel du dernier cocktail de réseautage du Cercle 13, le 6 juin dernier, était le RENAISSANCE MONTRÉAL CENTRE-VILLE. Événement très réussi !
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017 CERCLE 13 PAR GRAPHICID.CA
SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION : DES IMPACTS À SURVEILLER Jean-François Grenier, BSC, MSC
Tous les experts s’entendent pour dire que le vieillissement de la population aura une incidence majeure sur la croissance économique du Québec. Les habitudes de consommation seront modifiées, mais les choix de lieux de résidence aussi. Petit tour d’horizon.
Ce n’est un secret pour personne : la population du Québec vieillit, à l’instar de la plupart des autres sociétés occidentales. La chute du taux de natalité explique cette tendance de fond, alors que le baby-boom qui a suivi la Seconde Guerre mondiale a fait place à un ralentissement de plus en plus marqué et à une réduction draconienne de la taille des ménages. Les statistiques sont éloquentes : en 1971, les ménages québécois dont le principal soutien était âgé de 65 ans et plus représentaient environ un ménage sur 10. Lors du recensement de 2011, cette proportion avait doublé et s’élevait alors à un peu plus de deux ménages sur 10. Enfin, en 2031, soit dans moins de 15 ans, c’est plus du tiers des ménages dont le principal soutien sera âgé de 65 ans et plus.
Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée et tendances en commerce de détail).
Comment s’explique ce phénomène ? Toutes les deux décennies depuis 1971, on a assisté à la montée en âge des baby-boomers, lesquels sont numériquement la génération la plus nombreuse dans la province. Ainsi, durant la période 1971-1991, ils ont fait croître le nombre de ménages dont le principal soutien était âgé de moins de 45 ans de 637 665, ce qui a représenté plus de la moitié des nouveaux ménages durant cette période. C’est aussi cette génération qui a fortement contribué au développement des banlieues de première et de deuxième couronne, avec la construction de maisons individuelles. Les deux décennies suivantes – 1991-2011 – sont encore intimement liées au vieillissement de cette génération. En 2011, ce sont les ménages dont le principal soutien était âgé 45 à 64 ans qui ont crû le plus rapidement, avec une augmentation de 581 994 ménages. Une bonne proportion d’entre eux ont continué à favoriser la maison unifamiliale, mais certains
ADOBE STOCK PAR PRESSMASTER
ont commencé à se tourner vers de nouveaux modes d’habitation, comme le condominium ou les tours d’habitation locative. Le succès de ces nouveaux produits résidentiels a été favorisé par le fractionnement des ménages (divorces, séparations), ainsi que par le fait que les enfants quittaient le nid familial. On a également vu apparaître les premiers grands ensembles résidentiels pour retraités, afin de répondre aux besoins de la génération précédente. La période de 2011 à 2031 s’inscrit bien évidem ment dans cette même tendance. En effet, en 2031, les baby-boomers auront tous plus de 65 ans, et le nombre de ménages dont le prin cipal soutien sera âgé de moins de 65 ans aura légèrement baissé par rapport à ce que nous apprend le recensement de 2011. Ce vieillissement de la population aura néces sairement, comme par le passé, des conséquences non seulement sur les modes d’habitation, mais également sur les niveaux de consommation, ce qui influera sans aucun doute sur la vigueur de grands pans du commerce de détail. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
NOMBRE DE MÉNAGES SELON L'ÂGE DU PRINCIPAL SOUTIEN - DE 45 ANS
45-64 ANS
65 ANS +
TOTAL
1971
824 875
567 410
213 205
1 605 490
1991
1 462 540
838 375
454 655
2 755 570
2011
1 209 707
1 420 369
778 348
3 408 424
2031
1 241 662
1 353 018
1 418 815
4 013 495
GAINS ET PERTES DES MÉNAGES 1971-1991
637 665
270 965
241 450
1 150 080
1991 -2011
(252 833)
581 994
323 693
652 854
2011-2031
31 955
(67 351)
640 467
605 071
1971-1991
79,0 % Contribution à la croissance totale des ménages parmi ceux dont le principal soutien a moins de 65 ans
1991 -2011 2011-2031
50,4 % -5,8 %
Source : Institut de la statistique du Québec, 2014
UN COMMERCE DE DÉTAIL FRAGILISÉ? Les comportements d’achat d’une population vieillissante ne sont évidemment pas les mêmes que ceux des personnes plus jeunes. Ainsi, les ménages dont le principal soutien est âgé de 65 ans et plus dépensent proportionnellement moins que les ménages plus jeunes. Certaines dépenses sont toutefois plus importantes, notamment celles liées aux médicaments et aux produits pharmaceutiques, avec ou sans ordonnance, ainsi que les fournitures de jardinage et autres services. Les achats relatifs au matériel informatique et de loisir, de divertissement au foyer, de vêtements, de même que les sorties au cinéma et au restaurant n’occupent qu’une part moindre du budget des aînés. En fait, on constate que dans presque toutes les catégories, les dépenses moyennes des ménages dont le principal soutien est âgé de plus de 65 ans sont environ deux fois moins élevées
ADOBE STOCK PAR IDESIGN
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
que celles des ménages dont le principal soutien est âgé de 40 à 54 ans. Deux facteurs expliquent essentiellement cette différence : la taille des ménages plus âgés est moindre, et leurs revenus sont également plus faibles. Il faut toutefois garder en tête qu’une projection basée sur les habitudes de consommation des aînés d’aujourd’hui ne reflète pas nécessairement ce qu’il adviendra dans les faits. Ainsi, les futures personnes âgées pourraient avoir des comportements d’achat différents de ceux anticipés actuellement, compte tenu de leur niveau de scolarisation, de leur connaissance des nouvelles technologies et de leurs valeurs : propension à l’amélioration de soi, indivi dualisme, désir de voyager et de réaliser ses rêves… C’est également une génération qui, toutes proportions gardées, est plus riche que celle qui l’a précédée.
ADOBE STOCK PAR OKSANA KUZMINA
NIVEAU DE DÉPENSES INFÉRIEUR POUR LES PLUS ÂGÉS ÂGE DU PRINCIPAL SOUTIEN DU MÉNAGE - DE 30 ANS
30-39 ANS
40-54 ANS
55-64 ANS
65 ANS +
CONSOMMATION COURANTE
82
95
100
86
61
ALIMENTS ACHETÉS EN MAGASIN
75
92
100
86
71
REPAS AU RESTAURANT
103
123
100
85
57
DÉPENSES COURANTES
85
118
100
87
66
COMMUNICATIONS
92
92
100
87
59
DÉPENSES POUR LES ANIMAUX DOMESTIQUES
77
95
100
92
69
FOURNITURES DE JARDINAGE ET AUTRES SERVICES
75
72
100
126
127
AMEUBLEMENT ET ÉQUIPEMENT MÉNAGERS
85
93
100
98
66
AUTRE ÉQUIPEMENT MÉNAGER
89
84
100
113
64
VÊTEMENTS ET ACCESSOIRES
86
93
100
78
48
MÉDICAMENTS ET PRODUITS PHARMACEUTIQUES AVEC ORDONNANCE
85
74
100
143
202
MÉDICAMENTS ET PRODUITS PHARMACEUTIQUES SANS ORDONNANCE
84
94
100
110
309
ARTICLES ET SERVICES POUR SOINS DES YEUX
75
102
100
88
81
SOINS PERSONNELS
89
101
100
94
68
100
116
100
94
57
SERVICES DE SOINS PERSONNELS
77
83
100
94
80
LOISIRS
73
88
100
89
58
MATÉRIELS DE LOISIRS ET SERVICES CONNEXES
103
109
100
78
46
JOUETS POUR ENFANTS
132
154
100
78
41
MATÉRIEL INFORMATIQUE ET FOURNITURES
101
78
100
70
39
MATÉRIEL ET SERVICES PHOTOGRAPHIQUES
189
144
100
165
86
MATÉRIEL DE DIVERTISSEMENT AU FOYER
108
93
100
66
41
SERVICES DE LOISIRS
63
78
100
95
74
DIVERTISSEMENT
82
85
100
94
85
CINÉMA
156
78
100
35
30
MATÉRIEL DE LECTURE ET AUTRES IMPRIMÉS
111
107
100
117
92
83
72
100
107
62
PRODUITS DE SOINS PERSONNELS
PRODUITS DE TABAC ET BOISONS ALCOOLISÉES Source : Statistique Canada, Enquête sur les dépenses des ménages (EDM), 2015.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
L’avenir nous dira de quoi il retournera plus précisément, mais d’ores et déjà, on anticipe une baisse globale des dépenses de consommation pour les ménages plus âgés, ce qui entraînera une diminution de la pression pour la construction de nouveaux bâtiments commerciaux. Par ailleurs, le secteur du commerce de détail étant reconnu pour offrir les rémunérations les moins élevées du marché, le rétrécissement du bassin de main-d’œuvre causé par le vieillis sement de la population pourrait pousser les salaires à la hausse. Cela ne manquera pas de causer des difficultés aux détaillants.
Selon les données de Statistique Canada, 14 % des ménages dont le principal soutien est âgé de 75 ans et plus vivent dans un appartement situé dans un immeuble de cinq étages ou plus. ADOBE STOCK PAR A40757SE
Même si l’on ne sait pas encore exactement de quoi demain sera fait, il est clair que l’influence des baby-boomers vieillissants aura un impact sur l’évolution du commerce de détail. Selon une recherche réalisée par Unilever et Nielsen1, ils représenteraient en effet 58 % des dépla cements pour le magasinage et 60 % des dépenses de consommation américaines. Ils ont donc le potentiel de transformer radicalement notre conception actuelle du marché du troisième âge. On observera probablement une hausse de la demande pour les produits de santé, les produits de loisirs et de culture ainsi que pour tous les types de services. La façon de magasiner pourrait aussi changer, les « papyboomers » recherchant l’expérience en magasin, le service personnalisé, des lieux adaptés, des magasins de proximité, etc. 1. Citée dans Boomer shoppers today and tomorrow, TheMatureMarket.com.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
UN PARC IMMOBILIER EN MUTATION Le choix de type de construction résidentielle est également influencé par l’âge. Selon les données de Statistique Canada (recensement de 2011), 14 % des ménages dont le principal soutien est âgé de 75 ans et plus vivent dans un appartement situé dans un immeuble de cinq étages ou plus, comparativement à une moyenne de 5 % pour l’ensemble des ménages du Québec. Ce chiffre n’est que de 7 % pour les ménages dont le principal soutien se situe dans la tranche d’âge des 65-74 ans, de 3 % pour la tranche des 35-64 ans et de 5 % pour ceux de moins de 35 ans. Il s’agit d’une progression logique, dans la mesure où l’accès à la propriété est fortement lié au cycle de la vie familiale. En effet, les jeunes ménages sans enfants ont plutôt tendance à être locataires. En avançant en âge et avec l’arrivée des enfants, une plus forte proportion deviendra propriétaire. Lorsque les jeunes adultes ont quitté le nid, et la vieillesse aidant, les ménages se détournent progressivement des maisons unifamiliales, dont l’entretien peut aussi devenir trop lourd à assumer. Ils optent alors pour la vie en condo ou en résidence, vendant leur maison qui constitue bien souvent leur principal actif et leur bas de laine pour la retraite. Cette réalité est d’ailleurs illustrée par des données de Statistique Canada (recensement de 2011), selon lesquelles 56 % des ménages dont le principal soutien est âgé de 75 ans et plus sont propriétaires, alors que cette proportion grimpe à 67 % pour les ménages dans la tranche des 35-64 ans et à 66 % pour les 65-74 ans.
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
LE TYPE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE SELON L’ÂGE DU PRINCIPAL SOUTIEN DU MÉNAGE TYPE
TOTAL
PROPRIÉTAIRE
LOCATAIRE
30 %
63 %
6 %
5 %
2 %
7 %
Autre logement
65 %
35 %
87 %
Maison individuelle non attenante
52 %
73 %
8 %
3 %
1 %
6 %
Autre logement
45 %
26 %
86 %
Maison individuelle non attenante
49 %
70 %
7 %
7 %
4 %
14 %
Autre logement
44 %
26 %
79 %
Maison individuelle non attenante
39 %
65 %
7 %
Appartement, immeuble de cinq étages ou +
14 %
6 %
25 %
Autre logement
47 %
29 %
68 %
Maison individuelle non attenante - DE 35 ANS
35-64 ANS
65-74 ANS
75 ANS +
Appartement, immeuble de cinq étages ou +
Appartement, immeuble de cinq étages ou +
Appartement, immeuble de cinq étages ou +
Source : Statistique Canada, recensement 2011.
Ces variations auront nécessairement une incidence sur le type de construction qui croîtra le plus au cours des prochaines années. D’ailleurs, selon une étude réalisée par Groupe Altus en 2015 pour le compte du Regroupement québécois des résidences pour aînés, 58 000 unités supplémentaires devront être construites d’ici 2025 pour maintenir le taux d’attraction actuel. Le nombre de places dans les résidences pour personnes âgées (RPA) pour les régions métropolitaines de recensement du Québec (Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay) a d’ailleurs suivi la tendance et affiché une progression constante depuis la dernière décennie : 50 988 places en 2006, 63 066 places en 2011 et 72 760 places en 2016. Les grands acteurs du secteur des RPA ont déjà pris les devants pour faire face à la demande accrue. En décembre 2016, Groupe Altus a effectué le décompte des différents projets de RPA en construction ou en agrandissement au Québec et a évalué que 6 882 nouvelles unités viendraient s’ajouter au marché au moment de leur livraison. Le Groupe Maurice, Réseau Sélection, Bâtimo et Résidences des Bâtisseurs sont les plus actifs dans le marché actuellement. Les projets sont particulièrement nombreux dans la région de Candiac (deux projets totalisant 610 unités), de Vaudreuil (deux projets totalisant 488 unités) et de Québec / Capitale-Nationale (six projets totalisant 1 117 unités). À Montréal, plusieurs résidences vont aussi voir le jour, mais toutes proportions gardées, l’activité y demeure relativement modérée (quatre projets tota lisant 953 unités). 46
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
PROPRIÉTAIRE OU LOCATAIRE SELON L'ÂGE DU PRINCIPAL SOUTIEN DU MÉNAGE Sont propriétaires 67 %
66 % 56 %
42 %
- de 35 ans
35-64 ans
65-74 ans
75 ans +
Source : Statistique Canada, recensement 2011.
Comme en matière de commerce de détail, il convient toutefois d’apporter une nuance. En effet, pour que les projections actuelles se matérialisent, il faudra que le comportement de la population vieillissante demeure inchangé. En outre, les habitudes de vie des « papyboomers » pourraient aussi entraîner la multiplication de résidences pour jeunes retraités actifs, de 55 ans et plus. En dehors des conjectures, une chose est sûre cependant : le vieillissement de la population aura bel et bien des conséquences. Reste à savoir dans quelles proportions…
TRANSACTION DE MAÎTRE
TRANSACTION DE MAÎTRE
COMMENT LA FIDÉLISATION DES CLIENTS PEUT RAPPORTER GROS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE
L’agence immobilière montréalaise NAI Commercial a été mandatée pour reloger le siège social de Coalision, un fabricant et distributeur québécois de vêtements de sport et de loisirs, dans la spectaculaire Gare Viger. Ce projet de grande envergure a permis à NAI Commercial de mobiliser la vaste gamme de ses services et de faire valoir la spécificité de son équipe de travail chapeautée par Paul-Éric Poitras, le président de l’agence. Il découle de cette aventure immobilière des enseignements pertinents sur les facteurs qui aident à décrocher une transaction majeure en immobilier.
>
«
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
PAUL-ÉRIC POITRAS, PRÉSIDENT DE NAI COMMERCIAL
LA CROISSANCE DE COALISION Fondée en 1989, Coalision a connu plusieurs vagues de croissance, de telle sorte qu’elle est devenue une multinationale employant près de 300 personnes. NAI Commercial a su répondre à ses besoins tout au long de son essor. « J’ai commencé à travailler avec Coalision au début des années 1990, précise M. Paul-Éric Poitras. J’ai d’abord loué environ 5 000 pieds carrés d’espace d’entrepôt à Longueuil pour loger l’entreprise. Cet édifice étant devenu trop étroit, j’ai été de nouveau sollicité pour trouver à Coalision un espace plus grand à Montréal en 2013 », ajoute M. Poitras.
Ce plus récent mandat consistait à trouver une aire de bureau d’environ 35 000 pi2 pouvant accueillir quelque 140 employés. Coalision voulait s’établir à Montréal pour se rapprocher des différentes constituantes de la communauté montréalaise. Les autres critères de sélection que NAI Commercial devait prendre en considération : un endroit inspirant et plus original qu’une tour de bureaux, ainsi que la proximité d'un espace vert et du transport en commun. En outre, Coalision souhaitait faire partie d’un projet dans un quartier en revitalisation et augmenter ainsi ses chances d’attirer des employés talentueux.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
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TRANSACTION DE MAÎTRE
« J’ai mis en œuvre la transaction immobilière avec l’aide de ma collègue Gabrielle Saine, viceprésidente en immobilier commercial chez NAI Commercial », indique M. Poitras. « Nous avons entamé les démarches requises afin de dénicher l’espace idéal pour le siège social de Coalision, explique Mme Saine. Nous avons analysé 60 options d’espaces à Coalision en fonction de ses critères préférentiels pour en retenir 5, puis 3, que nous avons proposées au client. Plusieurs rondes de visites ont été organisées sur les sites potentiels, et la Gare Viger a été retenue à l’unanimité. »
>
M. Poitras fait remarquer que c’est son équipe chez NAI Commercial qui s’est occupée de sous-louer les anciens entrepôts de Coalision à Longueuil pour libérer cette dernière de ses obligations financières. En outre, Mme Saine spécifie que le processus de déplacement a requis une année de travail, et ce, de l’analyse des besoins, en passant par un rôle d’expertconseil, jusqu’à la conclusion de la transaction : « En plus de notre accompagnement lors des visites des sites, nous avons effectué des analyses financières relatives aux différentes options d’espaces proposées, de même qu’un travail comparatif à la fois quantitatif et qualitatif du marché, une analyse du transport en commun et du transport routier, sans oublier une étude des effets sur les employés du déménagement de Coalision. Par ailleurs, nous nous sommes occupés de la cession du bail précédent et nous avons trouvé un sous-locataire pour faciliter le tout pour l’entreprise. »
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GABRIELLE SAINE, VICE-PRÉSIDENTE ET PAUL-ÉRIC POITRAS, PRÉSIDENT, NAI COMMERCIAL IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
M. Poitras ajoute que c’est son équipe qui a entrepris les négociations avec le bailleur JESTA et que son agence continue de soutenir Coalision en répondant à ses besoins immobiliers : « Nous assistons actuellement Coalision en établissant des alliances stratégiques avec des locataires et des partenaires d’affaires dans le domaine sportif. Ainsi, au cours des 20 années durant lesquelles nous avons fait affaire avec Coalision, nous lui avons fourni nos services de A à Z. C’est grâce à notre travail d’équipe, notamment avec Gabrielle, que nous avons réussi à accomplir un travail extraordinaire. Notre déplacement du siège social d’une compagnie québécoise, qui a le vent dans les voiles et qui est maintenant active partout dans le monde, me remplit de fierté. Coalision est un client dont le leadership et les exigences particulièrement élevées nous ont conduits, mon équipe et moi, à nous dépasser professionnellement », déclare M. Poitras, avec un sourire franc et éclatant.
WIKIMEDIA COMMONS PAR COLOCHO
NAI COMMERCIAL ET SES AUTRES TRANSACTIONS Tout comme Coalision, l’agence immobilière montréalaise NAI Commercial chargée de la vente, de la location d’immeubles et de la représentation d’acteurs-clés de l’immobilier commercial de toutes tailles depuis 2005, peut s’enorgueillir d’avoir connu une progression soutenue. Elle est la cinquième agence immo bilière commerciale la plus importante au monde selon le plus récent palmarès de la compagnie Lipsey et elle fait partie des firmes de courtage immobilier commercial majeures à Montréal. Son affiliation à NAI Global, le réseau immobilier autogéré le plus puissant au monde, permet à NAI Commercial de fournir des solutions complètes pour répondre aux besoins immobiliers commerciaux d’entreprises, y compris l’immobilier commercial relatif aux industries, aux terrains et à l’investissement, partout au Canada ainsi qu’à l’étranger. NAI Global comporte plus de 400 bureaux à l’échelle mondiale et au-delà de 7 000 profes sionnels en Amérique du Nord, Europe, Amérique latine, Afrique et Asie-Pacifique gérant plus de 425 millions de pieds carrés de propriétés et plus de 20 G$ en transactions commerciales internationales en immobilier. M. Poitras a été nommé président du conseil de direction des membres de NAI Global en 2015. Mieux que n’importe quelle autre agence immobilière, NAI Commercial peut vérifier en temps réel l’état des marchés immobiliers commerciaux mondiaux en reliant directement le client à une équipe de professionnels chevronnés. À titre d’exemple pour l’année 2017, « l’équipe Poitras de NAI Commercial a facilité pour le Groupe BMR la vente d’un terrain commercial de 15 millions de dollars après avoir mené
quatre autres transactions d’envergure pour BMR au fil du temps. Nous venons aussi de louer un entrepôt de 275 000 pieds carrés pour les brasseries Sleeman. Nous avons réalisé plus de 2 000 transactions commerciales au Québec au cours des 10 dernières années », énumère M. Poitras. UN FACTEUR DE SUCCÈS ÉDIFIANT « BMR, Sleeman et Coalision font partie des 10 principales entreprises qui ont propulsé ma carrière, déclare le président de NAI Commercial. Environ une dizaine de clients assurent la réussite d’une carrière en immobilier. Je m’étais occupé de petits clients — qui étaient établis sur la Rive-Sud lorsque j’étais agent immobilier chez Royal LePage de 1990 à 1997 — et j’ai assisté à leur croissance exponentielle. À mon avis, les meilleurs professionnels en immobilier sont ceux qui savent servir leurs clients et grandir au rythme de leur essor. » Tout au long de ses 27 ans d’expérience, Paul-Éric Poitras s’est distingué par sa capacité à établir des relations durables et à servir ses clients au mieux avec une approche de courtage multi disciplinaire. « L’immobilier est une roue qui tourne. Parfois, je suis sollicité pour fournir des conseils sans que cela aboutisse à une transaction. Certes, faire un bon travail de conseil finit par attirer des transactions à un moment donné. Une réputation favorable auprès de tous nos clients, incluant les autres courtiers immobiliers avec lesquels nous sommes amenés à travailler, est également capitale dans notre profession. Je suis réputé pour donner l’heure juste concernant les transactions et pour fournir la bonne information aux vendeurs et autres intervenants au cours de notre colla boration. Cela a eu un effet positif sur ma réussite », conclut-il. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
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ANALYSE DE MARCHÉ
LE SOMMET MONDIAL DES TRANSPORTS PUBLICS CONTRIBUE À LA RÉFLEXION DES MONTRÉALAIS SUR CES QUESTIONS Benoit Beauchemin Expert invité
Au mois de mai dernier, Montréal était l’hôte du Sommet mondial des transports publics de l’Union internationale des transports publics (UITP)1. Montréal accueillait ce sommet pour la deuxième fois, depuis 1977. Cet événement réunissait plus de 2 500 délégués et visiteurs provenant de 84 pays. Il s’agit du plus important congrès sur le transport collectif dans le monde, et il permet aux participants d’échanger sur quelques-uns des enjeux les plus importants liés aux transports publics dans les grandes villes. Les bureaux de l’UITP sont situés à Bruxelles, et le premier sommet de l’organisation a eu lieu en 1886 à Berlin. Le thème du sommet était Mener la TRANSITion. L’UITP estime que le secteur des transports publics doit plus que jamais prendre sa place dans un contexte où l’urbanisation, la numé risation et les progrès de l’énergie verte sont sans précédent et alors que de nouveaux acteurs de la mobilité font leur entrée dans le secteur. Les transports publics doivent devenir un acteur de premier plan dans l’apparition et le développement rapide des nouveaux modes de transport de masse.
Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.
Ces discussions surviennent alors que l’urba nisation est à son apogée. Selon le plus récent rapport final de l’Organisation des Nations unies sur l’urbanisation dans le monde, environ 70 % de la population mondiale habitera dans des villes d’ici 2050. Au-delà des nombreux facteurs socioéconomiques qui expliquent une telle évolution, il est manifeste que les villes doivent s’efforcer d’inclure davantage les gens de toutes les couches de la société. Et les transports publics font partie de l’équation tout comme la satisfaction des besoins de tous les clients, notamment les aînés et les personnes à mobilité réduite, qui représentent un enjeu de plus en plus important. Il va sans dire que les questions de transport urbain ont un impact direct sur le développement immobilier des villes en général. En contribuant à un meilleur accès à la ville et aux banlieues, le
transport public permet le développement des espaces commerciaux, industriels et résidentiels assurant la croissance et la pérennité des agglo mérations urbaines. On ne le dira jamais assez : le réseau de transport public est une composante centrale du système nerveux des villes. UN SOMMET QUI RECONNAÎT LE LEADERSHIP DE MONTRÉAL À cet égard, ce plus récent sommet de l’UITP s’inscrit parfaitement dans le cadre du processus de consultation dévoilée en 2016 par la Ville de Montréal et visant à relancer son centre-ville. Rappelons que le document de consultation intitulé Soutenir l’élan2 présentait les orientations et les objectifs de la stratégie, devant aboutir à un plan d’action qui doit être déposé cette année. La place du transport et son accessibilité se trouvent bien sûr au cœur de cette consul tation menée par l’Office de consultation publique qui accompagne le Bureau de projets de l’arrondissement Ville-Marie. Nous avons abordé cette importante question dans l’édition de février-mars d’Immobilier commercial. La tenue à Montréal du Sommet mondial des transports publics contribue au prestige et au rayonnement international de la métropole, qui désire être perçue comme une ville d’innovation en mettant de l’avant les nouvelles technologies et l’électrification du transport. L’événement constitue aussi un témoignage de la place
1. Créée en 1885 à Bruxelles, l’UITP est une association à caractère international ayant pour domaine d’activité l’organisation et la réglementation des transports publics mondiaux. Elle regroupe des autorités politiques, des exploitants de sociétés de transport public, des instituts scientifiques et des prestataires de services et de l’industrie du transport public. L’UITP rassemble quelque 1 400 entreprises membres provenant de 96 pays. 2. Ville de Montréal (2016). Stratégie Centre-ville, Soutenir l’élan, Document de consultation, 60 pages. www.ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_WEB.PDF
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CDPQ INFRA
RÉSEAU ÉLECTRIQUE MÉTROPOLITAIN
accordée au développement des transports publics à Montréal, depuis plusieurs décennies. L’UITP souligne que, au cours des dernières années, les transports publics ont connu un succès sans pareil dans la région de Montréal. Le nombre d’utilisateurs des systèmes de transport public atteignait 514,7 millions en 2015. Selon l’Associa tion américaine de transport public, le métro de Montréal est le troisième réseau de transport rapide le plus utilisé en Amérique du Nord, derrière ceux de New York et de Mexico. L’établissement d’une nouvelle structure de gouvernance métro politaine et le programme d’infrastructure du gouvernement fédéral devraient contribuer au développement d’une nouvelle ère en matière de transports publics. Les projets de développement des systèmes de transport collectif dans la grande région de Montréal ne sont pas uniques en Amérique du
Nord, et le Sommet en a bien témoigné. Environ 30 villes des États-Unis et du Canada travaillent actuellement à des projets de systèmes légers sur rail, qu’elles protègent des lignes existantes, accroissent leur réseau ou créent des systèmes de toutes pièces. Nommons entre autres le projet de réseau électrique métropolitain de Montréal de 5,9 G$, le projet Valley Line à Edmonton de 1,8 G$ ou le prolongement de la Evergreen Line à Vancouver, au coût de 1,4 G$. Il ne reste plus qu’à espérer que les idées en matière de gestion des transports, la pertinence des présentations techniques et l’ampleur des informations disponibles dans le cadre de ce sommet contribuent à inspirer les décideurs responsables des questions de transport collectif dans la métropole, essentiellement l’Agence métropolitaine de transport, la Société de trans port de Montréal et le ministère des Transports du Québec. Les années à venir nous le diront.
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DROITS ET OBLIGATIONS
ATTENTION AUX EMPIÉTEMENTS DE TIERS QUI PEUVENT ANNIHILER UN TITRE DE PROPRIÉTÉ DÛMENT PUBLIÉ Me Sylvie Bouvette Experte invitée
Dans l’arrêt Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, jugement rendu le 6 avril 2017, la Cour suprême se prononce sur un litige relatif à la prescription acquisitive. Cette prescription permet l’acquisition, aux conditions fixées par la loi, d’un droit de propriété, même sans titre, par la possession d’un immeuble pendant au moins 10 ans. Qu’en est-il exactement ?
En 1993, la famille Allie achète un chalet (le « Chalet A ») et, à compter de 1994, occupe un espace de stationnement qui, en réalité, est situé sur le terrain de son voisin immédiat (sur lequel est aussi érigé un chalet, le « Chalet B »). Il a été factuellement reconnu dans les ins- tances antérieures que l’actuelle propriétaire, Mme Allie, et son auteur ont eu possession paisible, continue, publique et non équivoque de l’espace de stationnement en question entre 1994 et 2011, ce qui constitue les critères, requis par la loi, de possession permettant la prescription acquisitive.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
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En 2011, M. Ostiguy et Mme Savard se portent acquéreurs du Chalet B. Constatant l’utilisation de l’espace de stationnement sur leur propriété par Mme Allie, ils prennent des procédures en injonction pour faire cesser cette occupation. Mme Allie leur oppose la prescription acquisitive ayant eu lieu de 1994 à 2011, soit au-delà des 10 ans requis par le Code civil du Québec (le « CCQ »). Le couple Ostiguy-Savard argumentait que, comme il n’y avait rien de publié au registre foncier lors de leur achat, la possession exercée par Mme Allie leur est inopposable, car eux ont bien un titre publié ! Selon eux, Mme Allie aurait dû obtenir un jugement confirmant son droit et le publier avant l’acquisition par le couple du Chalet B. La Cour ne retient pas cette position des appe lants qui reviendrait à signifier que le délai de prescription recommence à zéro si l’immeuble est transféré à un nouveau propriétaire après le délai de 10 ans écoulé, alors que la prescription
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continuerait à courir si le transfert avait lieu avant qu’elle ne soit acquise. La Cour conclut que la prescription acquisitive s’accomplit sans égards aux droits inscrits au registre foncier, peu importe le moment où le jugement visé par le CCQ aura été obtenu. Elle ajoute que la prescription acquisitive revendiquée par Mme Allie sur l’espace de stationnement en question a préséance sur le titre inscrit par M. Ostiguy et Mme Savard.
Selon la Cour, il n’y a aucune raison pour que les apparences créées artificiellement par le registre foncier prévalent sur les apparences tangibles que crée la possession utile. Cela est cohérent, dit la Cour, avec l’article 1724 alinéa 2 du CCQ où il est prévu que le vendeur « se porte garant, de même, de tout empiétement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente ». En effet, les propriétaires du Chalet B ne sont pas dépourvus de recours puisque, même s’ils se trouvent privés d’une partie de leur droit de propriété, il leur est possible de réclamer leur perte à leur vendeur si celui-ci connaissait l’empiétement et qu’il a omis de le mentionner lors de la vente. En conséquence, malgré un titre valablement publié au registre foncier, un propriétaire perdra son droit de propriété sur toute portion de son immeuble occupé par autrui (selon les conditions fixées par le CCQ) pendant une période continue de 10 ans, sans que ce tiers n’ait à obtenir jugement.
Cette décision implique que tout acheteur devra s’assurer qu’aucun empiétement n’est souffert par la propriété qu’il souhaite acquérir, car son seul titre n’aura pas préséance sur le droit d’un tiers qui aurait la possession requise sur 10 ans de toute partie de l’immeuble visé.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET17-02-03 2017 53 15:43
COMMERCE DE DÉTAIL
RÉFLEXION SUR L’ENVIRONNEMENT D’AFFAIRES Léopold Turgeon Expert invité
Au cours de la dernière année, les ventes dans le secteur du commerce de détail ont été excellentes, affichant une augmentation de 4,3 %. Pour les premiers mois de 2017, la tendance se maintient : les ventes sont en hausse de 5,69 %. Bien que positifs, ces résultats s’inscrivent toutefois dans un environnement d’affaires qui nous semble relativement fragile. Je vous propose aujourd’hui un regard plus analytique sur l’environnement d’affaires de nos entreprises au Québec.
UN COLOSSE AU PIED D’ARGILE Posons un premier jalon : j’ai souvent eu l’occa sion de le répéter, le secteur du commerce de détail et la vitalité économique des régions du Québec vont de pair. C’est tout d’abord un contributeur de premier plan dans la création d’emplois. En effet, le secteur représente à lui seul plus de 480 000 emplois répartis dans toutes les régions de la province.
Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.
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Le commerce de détail est au cœur de notre quotidien par le fait qu’un dollar sur trois qui entre dans notre économie y transite. Année après année, le secteur est responsable d’inves tissements récurrents de l’ordre de 2 G$ en immobilisations et équipements. C’est donc dire qu’il contribue à l’épanouissement économique d’industries connexes : construction, rénovation, matériaux, etc. C’est finalement aux détaillants qu’incombe la responsabilité de percevoir les taxes à la consommation pour 13,5 G$. Mais le commerce de détail, dans toute sa force, vit actuellement de réelles fragilités. UN REGARD SANS COMPLAISANCE Quand on y regarde de plus près, on se rend compte que 90 % des entreprises comptent moins de 50 employés. On parle ici d’environ 25 000 entreprises. Celles-ci, majoritairement des PME, disposent de moyens financiers légers et de peu de ressources humaines. Elles constituent pourtant le fondement de notre économie, et, étonnamment, bien peu est fait pour les soutenir. La majorité du temps, le commerce de détail est exclu des programmes gouvernementaux. Peu de soutien provient donc de ce côté. Le Canada détient le titre mondial du pays ayant le taux le plus élevé sur les frais de cartes de crédit. Encore une fois, c’est le détaillant qui en fait
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paie le prix. La marge bénéficiaire nette dans le secteur du commerce de détail n’est que de 2 %. Nous sommes actuellement les témoins d’une polarisation : d’un côté, nous assistons au déploie ment de magasins entrepôts et d’imposants centres de distribution (qui axent leurs stra tégies sur le prix) ; de l’autre se confirme une renaissance du commerce de proximité. C’est en soi une bonne nouvelle, car il y a de la place pour revoir la combinaison optimale de nos artères commerciales et de nos centres commerciaux. Par contre, nous le voyons, le commerce de proximité affronte son lot de défis. ALLONS PLUS EN PROFONDEUR Nous en sommes tous les témoins privilégiés par la fréquence de nos achats en ligne : nous assistons à un exode de nos capitaux vers l’extérieur, et cela affecte de plus en plus diffé rents secteurs d’activités, dont le commerce de détail. Pensons aux effets d’Airbnb sur le secteur hôtelier, de Netflix qui n’a pas l’obligation de facturer des taxes comme y est contrainte Vidéotron, par exemple. La situation est exactement la même pour Facebook, YouTube et Google qui grugent et s’approprient progressivement les revenus publicitaires de journaux et de magazines établis ici, et ce, sans facturer les taxes. Ajoutons à cela les grands joueurs étrangers du numérique qui profitent de conditions favorables pour leur commerce en ligne transfrontalier. De plus en plus, notre argent sort du Québec, et les entreprises qui en profitent ne contribuent en rien à l’économie d’ici. L’exode de nos capitaux provoque un effet « gruyère » où l’ensemble devient plus chétif en raison du nombre de trous dans notre économie. Tôt ou tard, cela aura des répercussions sur les détaillants, sur l’emploi,
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sur les professionnels qui gravitent autour du secteur, sur les loyers, voire sur les impôts et les salaires. Pour nous, il est minuit moins cinq. VERS UNE POLITIQUE COMMERCIALE Nous avons ce qu’il faut, ici même au Québec, pour nous doter de conditions économiques gagnantes, pour développer une politique du savoir et des compétences, mais aussi une politique commerciale qui tient compte des secteurs d’avenir. Une politique commerciale qui prend en compte les secteurs qui soutiennent et qui font progresser le
Québec économiquement. Une politique capable de circonscrire les conditions commerciales au sein desquelles vont devoir évoluer les grands joueurs du numérique. Une politique commerciale basée sur ce que j’appellerais la nouvelle économie. Je le répète : nous possédons les atouts nécessaires pour développer une vision claire et précise de notre avenir commercial et économique. L’audace, le courage et la créativité sont les fondements de sa réalisation.
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MONDE MUNICIPAL
TERRAINS CONTAMINÉS : UN POTENTIEL DE RICHESSE À EXPLOITER ! Jean Bouchard Expert invité
Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.
Pour les élus, la présence de terrains contaminés dans les municipalités pose plusieurs enjeux d’ordre économique, urbanistique et environnemental, particulièrement dans un contexte où elles cherchent à densifier leur périmètre urbain et à optimiser l’aménagement de leur territoire.
La réhabilitation des terrains contaminés occasionne des coûts considérables, dont la facture est souvent assumée par l’ensemble des contribuables. Ils privent également les municipalités d’importants revenus fiscaux, puisque les activités pouvant y être autorisées sont restreintes; elles ne peuvent donc s’en servir de façon optimale pour le développement de nouveaux projets.
d’imposer une redevance réglementaire qui reflète les coûts réels de décontamination aux entreprises n’ayant pas décontaminé leurs terrains. Il s’agissait d’ailleurs d’une recommandation majeure du mémoire pré senté par l’UMQ l’an dernier en commission parlementaire dans le cadre des consultations sur le projet de loi nº 102, Loi sur la qualité de l’environnement.
C’est pourquoi l’Union des municipalités du Québec (UMQ) milite depuis plusieurs années afin que des solutions soient mises en œuvre, et ce, sur deux fronts. D’une part, l’Union veut responsabiliser davantage les entreprises et les propriétaires de terrains contaminés quant à leurs obligations. C’est pourquoi elle interpelle régulièrement le gouvernement du Québec pour qu’il octroie aux municipalités le pouvoir
D’autre part, l’Union souhaite que les muni cipalités soient soutenues adéquatement dans leurs efforts de réhabilitation des terrains contaminés situés sur leur territoire. L’enjeu est si important que l’Accord de partenariat avec les municipalités pour la période 20162019, signé en 2015 par le gouvernement du Québec et les partenaires municipaux, prévoyait la mise en place d’incitatifs économiques pour
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soutenir les efforts des municipalités en matière de décontamination des sols. C’est pour donner suite à cet engagement que le gouvernement du Québec a rendu publique, en avril dernier, sa nouvelle Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés, assortie d’un plan d’action pour la période 20172021 et d’une enveloppe de 175 M$. De cette somme, soulignons que 55 M$ seront réservés au programme ClimatSol-Plus, qui per mettra aux municipalités et aux propriétaires privés, non responsables de la contamination, de recevoir des subventions du gouvernement pour décontaminer un sol et procéder à son réaménagement dans le but de stimuler l’économie locale et de consolider le tissu urbain existant. Le programme ClimatSol-Plus, qui fait suite aux programmes Revi-Sols (1998-2005) et ClimatSol (2007-2015), comporte deux volets. Le premier, lié à la lutte contre les changements climatiques, vise à récupérer les usages des terrains contaminés pour dynamiser des milieux urbains existants.
Le second volet a pour objectif de réhabiliter des terrains à fort potentiel économique afin de les rendre attrayants pour d’éventuels promoteurs, créant ainsi des conditions favorables à la densification du tissu urbain sur les territoires situés à l’intérieur des périmètres d’urbanisation. Pour les municipalités, cette annonce s’avère majeure et leur donnera davantage d’outils pour transformer des actifs coûteux en occasions de création de richesses, alors que plus de terrains contaminés pourront être de nouveau utilisés et générer des revenus et des retombées écono miques, dans toutes les régions du Québec. Les élus municipaux exercent un rôle de plus en plus important en matière de protection de l’environnement, particulièrement dans un contexte où la lutte mondiale contre les change ments climatiques se joue plus que jamais à l’échelle locale. Dans ce contexte, le programme ClimatSol-Plus est un bon exemple d’outil dont peuvent se servir les municipalités pour assurer le développement durable des communautés et offrir des milieux de vie de qualité à leurs citoyens.
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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL
PORTRAIT DES CERTIFICATIONS DE BÂTIMENT DURABLE EN 2017
Nancy Picard
Si la reconnaissance des certifications LEED et BOMA BEST a cheminé ces dernières années, que doit-on penser des autres acronymes que l’on voit ici et là, comme BREEAM, HQE, SITES, LBC, WELL, Passive House, Net ZERO, Carbone Neutre, Green Star ? Pourquoi y a-t-il autant de variation sur un même thème et, surtout, comment s’y retrouver?
Experte invitée
Un article fort intéressant, Bricks, Mortar and Carbon de Morgan Stanley, détaille les nombreux impacts financiers des certifications de bâtiment durable. Les principaux avantages économiques cités relativement aux bâtiments certifiés sont les suivants : • des taux d’occupation plus élevés ; • des coûts de location accrus (d’environ 3 %) ; • des coûts d’exploitation de 3 à 30 % moins élevés ; • une meilleure valeur du bâtiment certifié sur le marché.
Nancy Picard, membre de CREW M, s’est jointe à la firme Martin Roy et Associés en 2007. Au cours des dix dernières années, elle s’est impliquée dans plus d’une centaine de dossiers LEEDmd, à titre d’agente de mise en service, de coordonnatrice LEEDmd, de spécialiste de support pour architectes et entrepreneurs, et elle a été mandatée par des clients pour produire des études de faisabilité. Sous sa direction, la firme en est aujourd’hui à plus de 80 certifications LEED et BOMA BEST. Avant d’entreprendre le défi du bâtiment durable, elle a œuvré huit ans dans l’industrie alimentaire.
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Maintenant que la valeur ajoutée d’une certi fication est de mieux en mieux documentée, le besoin de s’y retrouver parmi l’éventail offert devient réel.
Selon le climat, les ressources matérielles, les normes et les réglementations en vigueur, etc., il va de soi que les moyens ciblés pour diminuer l’impact écologique et améliorer l’environnement construit diffèrent d’une région à l’autre. Par exemple, pour réduire les îlots de chaleur à Montréal, on utilisera des membranes de toiture blanches ou des toits verts, alors qu’à Kuujjuaq, la membrane noire constituera un atout énergétique pour le bâtiment. Ainsi, certains pays adaptent des certifications existantes, alors que d’autres en conçoivent de nouvelles. Voici un portrait de la distribution des certifications dans le monde. Les grandes catégories englobées par ces certifications concernent généralement le site, l’eau, l’énergie, les matériaux utilisés et la qualité des environnements intérieurs. Voici un aperçu des enjeux de certaines de ces catégories.
Source : Sustainable Rating Systems Aroud the Word : http://global.ctbuh.org/resources/papers/download/1139-sustainable-rating-systems-around-the-world.pdf.
États-Unis -LEED & Green Globes Canada - LEED & BOMA BESt Australie -Green Star Asie du Sud - LOTUS
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Grande-Bretagne -BREEAM Amérique du Sud - LEED Allemagne -DGNB Italie - ITACA
France - HQE Mexique - NMX Japon - CASBEE Inde - LEED
L’EAU Si la diminution de la consommation d’eau se fait en vue des réglementations plus sévères à venir au Québec, il est facile de comprendre qu’il s’agit déjà d’une source d’économie et même d’un sujet de normes strictes ailleurs dans le monde. L’ÉNERGIE Si les économies réalisées avec des appareils électromécaniques performants sont moins intéressantes au Québec qu’ailleurs, étant donné les faibles coûts de l’électricité, il n’en reste pas moins que toute économie réalisée sur les frais de base offre une occasion d’être plus compétitif sur le marché. C’est intéressant pour le locataire, mais aussi pour un futur investisseur. Mentionnons également la réduction des gaz à effet de serre qui est directement liée à la diminution de la consommation énergétique.
durabilité, il n’est pas étonnant qu’elles soient plus exigeantes lorsqu’elles cherchent un espace à louer, de telle sorte que ce dernier doit refléter leur philosophie d’entreprise. Il faut reconnaître que la quantité de facteurs environnementaux couverts sous le chapeau unique d’une certification de bâtiment durable est énorme. Ainsi, il existe certaines certifications plus spécifiques : WELL : elle vise à améliorer le bien-être des occupants des bâtiments ; SITES : elle vise à améliorer le développement et l’entretien du terrain ; Carbone Zéro : elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre suivant l’objectif canadien de 30 % pour 2030.
En ce qui a trait aux sources d’énergie renouvelable comme les panneaux photovoltaïques, il est intéressant de noter qu’aux États-Unis, certains gestionnaires immobiliers commencent à considérer le coût engendré par des pannes de courant plus fréquentes dans le calcul de retour sur investissement.
Finalement, quelques certifications mettent la barre beaucoup plus haut, comme Living Building Challenge (LBC) où la consom mation de l’eau et de l’énergie doit être nette zéro sur le cours d’une année.
LA QUALITÉ DES ENVIRONNEMENTS INTÉRIEURS ET EXTÉRIEURS Si de plus en plus de compagnies se dotent de politiques internes environnementales et qu’elles publient des rapports de
Ce qu’il faut retirer de cette offre grandissante est que plus que jamais, vous pouvez choisir la certification qui convient le mieux à vos besoins d’entreprise. Dans le doute, des firmes spécialisées en développement durable seront en mesure de vous conseiller.
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BRÈVES IMMOBILIÈRES
FABIENNE BENOIT, AVOCATE, DE RETOUR CHEZ FCT
FCT
Me Fabienne Benoit s’est jointe à FCT en décembre 2016 en tant que vice-présidente, Souscription-Solutions commerciales au Québec. Elle cumule plus de douze ans dans le domaine de l’assurance titres, dont sept années chez FCT, de 2004 à 2011 et plus de 17 ans en pratique privée, princi palement dans le domaine de l’immobilier commercial.
COUP D’ENVOI DE LA CONSTRUCTION DU COMPLEXE MÉDICAL CITÉ MIRABEL
Me NATHALIE VAILLANT, NOUVELLE VICE-PRÉSIDENTE DU BUREAU DE QUÉBEC
Ce nouveau complexe médical, dont la construction s’échelonnera sur 9 à 12 mois, assurera de nombreux services aux résidents de la couronne nord et des Basses-Laurentides, secteur qui tend actuellement vers une croissance démographique. Cette construction de 35 000 pieds carrés, à vocation médicale uniquement, offrira l’imagerie médicale, un labo ratoire de prélèvements et les services de nombreux spécialistes. L’équipe sera formée des Drs Jean-François Plante, Thinh Phung, Mathieu Labelle, MariePascale Gravel et Caroline Gingras.
Me Éric Beauchesne, président de Joli-Cœur Lacasse Avocats, est fier d’annoncer la nomination de Me Nathalie Vaillant au poste de vice-présidente du cabinet de Québec. Associée depuis 2000, Me Vaillant œuvre dans les domaines du litige administratif, du droit professionnel et disci plinaire. Elle conseille ses clients à l’égard des questions concernant la gouvernance, l’éthique et la rédaction législative. Sa connaissance approfondie des règles de gouvernance et du monde juridique de même que son leadership seront des atouts indéniables à l’exercice de ses nou velles fonctions.
JOLICOEUR LACASSE
ENGLOBE CORP. INAUGURE UNE NOUVELLE SUCCURSALE EN PLEIN CŒUR DE MONTRÉAL
iA GROUPE FINANCIER CHOISIT LE PROJET DU SOLAR UNIQUARTIER
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE L'ACCÉC À MONTRÉAL
La société Devimco Immobilier annonce l’implantation de l’une des agences du réseau Carrière de iA Groupe financier dans son projet Solar Uniquartier, un important développement mixte de 1 M$, à Brossard. Le projet comprendra notam- ment 2 400 unités résidentielles, un parc de plus de 130 000 pi2, un million de pieds carrés de locaux commerciaux et de bureaux. La prise de possession, par iA Groupe financier, de l’un des étages de la Tour Place de la Gare se fera à la fin de l’été 2018.
L’Association canadienne des consultants en économie de la construction (ACCÉC) a tenu son assemblée générale annuelle à Montréal, le 26 mai dernier. Présidée au cours du dernier terme par Louis yves LeBEAU, (président de la firme Macogep), l’ACCÉC représente les entreprises mem bres offrant des services en économie de la construction. Sa mission est de promouvoir l’industrie de l’économie de la construction au Canada. Dans l’ordre habituel, première rangée, Anil Ramjee, Louis yves LeBEAU, Joe Pendlebury, Susan Neil et Bruce van Ryn-Bocking. Dernière rangée : Alan Hand, Donny Afonso, Dale Panday et Arif Ghaffur.
ACCÉC
LE CONSORTIUM EXP-STANTEC-CIMA+ OBTIENT UN CONTRAT
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
Le consortium a obtenu un contrat du ministère des Transports, Mobilité durable et Électrification des transports (MTMDET) pour le pont de l’Île-aux-Tourtes, reliant Vaudreuil-Dorion à Senneville à l’ouest de Montréal. Les services professionnels viseront notamment à prévoir les interventions sur les structures existantes sur une période de cinq ans en vue de maintenir la circulation de façon sécuritaire jusqu’au remplacement du pont prévu sur un horizon de 10 ans.
LE GROUPE ARTEA DÉCROCHE LE MANDAT DU PREMIER PARC THÉMATIQUE D’UBISOFT Le Groupe Artea de La Prairie signe la conception technologique et virtuelle du premier parc d’attractions intérieur pour enfants d’Ubisoft, situé à Pointe-Claire. Basé sur le jeu vidéo Les Lapins Crétins, il s’agit du premier parc de ce type au monde. Avec la transition dans le domaine immobilier vers le retailtainment, Ubisoft a choisi Artea, entreprise de conception de décors et d’aménagements, afin de rentabiliser et valoriser les espaces locatifs.
NOMINATION DE Me BEAUCHESNE, NOTAIRE ET VICE-PRÉSIDENTE CHEZ CHICAGO La Compagnie d’assurance titres Chicago est fière d’annoncer que Brigitte L. Beauchesne, notaire et vice-présidente, Souscription nationale, partagera maintenant son temps entre les bureaux de Montréal et le bureau chef situé à Mississauga. Cela permettra à Me L. Beauchesne de concevoir et participer activement à la réalisation des grands projets nationaux et régionaux de la Compagnie d’assurance titres Chicago présentement en plein essor. FNF CANADA
CITÉ MIRABEL
Englobe a inauguré son tout nouveau bureau situé au 1001 Sherbrooke Est à Montréal. Cette nouvelle succursale réunit et consolide notre personnel qui occupait les bureaux de la rue SaintTimothée et la côte du Beaver-Hall. Cela s’inscrit dans le cadre de nos initiatives d’optimisation auprès de notre clientèle.
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Technoparc a 30 ans
BRÈVES IMMOBILIÈRES
NOMINATION DE ROBERT GHETTI CHEZ IMMODEV
M. Jacques Gagnon, président de la compagnie EXTAL Installation et Réaménagement de Mobilier de Bureau, est heureux d'annoncer la nomination de M. Robert Piché, Adm.A., L.Sc.A., à titre de responsa- ble des ventes et du développement des affaires. L'entreprise possède des bureaux et entrepôts à Québec et Montréal et œuvre dans le déménagement commercial, l'installation de mobilier intégré, le transport spécialisé et l'entreposage. M. Piché possède une vaste expérience dans l'industrie du déménagement, il est membre de plusieurs conseils d’administration. EXTAL est membre de l'IDU et de BOMA Québec. Vous pouvez rejoindre M. Piché au 418 520-9901 ou par courriel à r.piche@extal.ca.
Technoparc Montréal est fière d’accueillir la compagnie SolidXperts sur son campus scientifique. SolidXperts est le principal fournisseur de solutions de conception 3D Solidworks au Québec et dans l’Est du Canada. Ils offrent une gamme complète de solutions de conception 3D centrées autour de la plateforme de CAO 3D Solidworks et des imprimantes 3D Markforged. Des spécialistes y sont formés afin de développer les objectifs de créations 3D par des services de formation, soutien technique, programmation, migration, mise en service et consultation.
Marc Vadeboncœur, président de IMMODEV, a le plaisir d'annoncer la nomination de Robert Ghetti à titre de courtier immobilier. Dans le domaine du courtage immobilier depuis plus de 30 ans, Robert possède de grandes connaissances dans la vente, le marketing et l’achat des biens immobiliers, ainsi que la location, la gestion, la vente d’immeubles locatifs commercial et industriel.
QUARTIER DIX30 ACCUEILLERA DES BUREAUX DE IA GROUPE FINANCIER iA Groupe financier inaugurera en juillet prochain au Quartier DIX30 un nouvel espace iA-VAG. Occupant deux niveaux du bâtiment de 16 étages, cette adresse procurera à l’équipe de 200 profes sionnels un environnement de travail recherché. Les membres partageront avec l’ensemble des professionnels et de la clientèle du Quartier DIX30 un accès à une mixité unique de services de proximité. Arrimé à la vision de croissance liée au développement durable pour le Quartier DIX30, l’immeuble vise la certification LEED Noyau et Enveloppe.
CONCEPTROMEC INVESTIT 2,2 M$ DANS LE PARC INDUSTRIEL DE MAGOG La Ville de Magog a entériné la vente à l’entreprise Conceptromec d’un terrain de 83 000 pi2, situé dans le parc industriel. Cette entreprise magogoise spécialisée dans la conception et la fabrication d’équipements automatisés pour la production de joints d’étanchéité automobile prévoit construire une deuxième usine adjacente à celle déjà existante, ce qui représente un investissement de 2,2 M$. Le nouveau bâtiment permettra d’acheter de nouveaux équipements pour augmenter la production et abritera aussi des bureaux administratifs. CONCEPTROMEC- VILLE DE MAGOG
LOGISCO DÉVOILE EN PRIMEUR UN APPARTEMENT MODÈLE D'UN TOUT NOUVEAU PROJET EN CONSTRUCTION
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2017
Après plus de six mois de travail acharné, Logisco a dévoilé en primeur le premier appartement du projet ESPACE J. Totalisant 65 unités locatives, cette première phase représente un investissement de 9,4 M$. Situé au cœur de Saint-Augustinde-Desmaures, l’ESPACE J accueillera ses premiers locataires dès juillet 2017. Sous peu, s’entamera la deuxième phase du projet multi-résidentiel dont la livraison est prévue, quant à elle, en juillet 2018.
LA PRÉSIDENTE DE ROY SÉLECTIONNÉE POUR LE PROGRAMME ÉLITE DE LA IVEY BUSINESS SCHOOL ROY a annoncé que Julie Roy, présidente et chef de direction, a été sélectionnée pour participer au programme QuantumShift. Le programme est conçu pour aider à favoriser une communauté dynamique et prospère d’entrepreneurs au Canada et il est parrainé par TD Commercial Banking et Globe and Mail. Julie Roy s’est jointe à un groupe exclusif de présidents, de chefs de la direction et d'entrepreneurs de l'ensemble du Canada qui s’est réuni la semaine du 7 mai 2017 à la Ivey Business School à London en Ontario.
ROY
TECHNOPARC MONTRÉAL
VENTE D’UN TERRAIN COMMERCIAL POUR 15 700 000 $ NAI Commercial, représentée par l’Équipe Poitras, est fière d’annoncer qu’elle a conclu la vente d’un terrain commercial de 2 128 875 pi2 au montant de 15 700 000 $, soit 7,37 $ par pied carré. NAI Commercial représentait les deux parties dans cette transaction.
IMMODEV
LA COMPAGNIE SOLIDXPERTS S’INSTALLE AU TECHNOPARC
GILLES FRÉCHETTE
NOMINATION DE ROBERT PICHÉ CHEZ EXTAL
UN COMPLEXE AUX ALLURES DE STATION BALNÉAIRE S’INSTALLE DANS LE GRAND MONTRÉAL Représentant un investissement de plus de 100 M$, ce complexe contribuera au rayonnement de la Rive-Nord de Montréal et ses environs. Situé en bordure de la Rivière-des-Prairies, Aquablu présente un caractère exclusif conjuguant détente et protection des milieux humides environnants de par, entre autres, le toit végétalisé, l’espace yoga et la piscine extérieure. Le parc de 30 000 pieds carrés intègrera également une piste cyclable ceinturant le site et rendant le bord de la rivière accessible à tous.
6400, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 4 300 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Espaces communs modernisés
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Près du Mail Champlain À 10 minutes du centre-ville Nouvellement rénové
Nouvel éclairage écoénergétique
2120, av. Victoria Greenfield Park > Jusqu’à 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice
nouvellement rénové
Olivier Coulombe 450 671-6300, poste 23 ocoulombe@immocredit.ca
Notre nouveau projet à Brossard n’attend que vous…
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ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.
INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.
PROJET : LE 1699 LE CORBUSIER – LAVAL
GESTIONNAIRE :