DONNÉES EN IMMOBILIER
VENDRE AVEC OU SANS GARANTIE LÉGALE ? Au Québec, un immeuble doit être vendu avec une garantie légale à moins qu’une mention
Joanie Fontaine
précise soit écrite dans le contrat notarié pour l’exclure de cette clause. La garantie
Experte invitée
l’immeuble et la garantie de qualité.
légale se divise en deux volets : la garantie concernant les titres de propriété de
Lorsque les deux types de garanties sont exclus, on parle d’une vente « aux risques et périls de l’acheteur ». Pour la présente analyse, seule la partie concernant la garantie légale de qualité est considérée. En vertu de celle-ci, le vendeur assure à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices qui le rendraient impropre à l’usage ou qui en diminueraient la jouissance à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou qu’il l’aurait fait à un prix plus bas s’il avait connu ces faits1.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
LA GARANTIE LÉGALE DANS LE SECTEUR DU MULTILOCATIF Dans le secteur résidentiel, il est fréquent d’inclure une garantie légale de qualité au moment d’une vente. Seulement 21 % des ventes effectuées en 2015 et 2016 ne comportaient pas cette clause selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Le portrait semble très différent pour les immeubles acquis dans le but de générer un revenu. Ainsi, pour le multilocatif (quatre logements et plus), on augmente déjà à 30 % la proportion de ventes conclues sans garantie légale. En considérant seulement les propriétés vendues de 12 logements et plus, le pourcentage grimpe même à
TYPE DE BÂTIMENT
POURCENTAGE DE VENTE SANS GARANTIE LÉGALE
Commercial
42 %
Industriel
52 %
Multilocatif
30 %
Résidentiel*
21 %
* La catégorie résidentielle inclut les maisons unifamiliales, les copropriétés, les duplex et les triplex.
33 %. Pour le multilocatif, cette même proportion est plus élevée lorsque les intervenants sont des entreprises. Dans le cas où le vendeur n’agit pas en son nom personnel, le nombre de ventes réalisées sans garantie légale grimpe à 39 %. Si l’acheteur est une entreprise, la proportion est alors de 37 %. LA GARANTIE LÉGALE POUR LES PROPRIÉTÉS À VOCATION COMMERCIALE OU INDUSTRIELLE Pour les propriétés à vocation commerciales, il est plus fréquent d’enlever la clause de garantie légale. Environ 42 % des ventes ne comportaient pas cette clause selon les données recueillies. Toutefois, c’est dans le secteur industriel que la garantie légale de qualité est le plus souvent exclue. Pour ce type de bâtiment, elle ne semble pas être la norme puisqu’un peu plus de la moitié des ventes ne l’incluaient pas. En considérant seulement le secteur non résidentiel, la proportion de ventes conclues sans garantie légale augmente pour les pro priétés de plus grandes valeurs. Ainsi, l’acte notarié indiquait que la clause était exclue dans 51 % des acquisitions d’immeubles à vocation commerciale pour un montant supérieur à un million de dollars. Cette proportion grimpe à 61 % pour les bâtiments industriels de la même gamme de prix. En ce qui concerne le multilocatif, la différence est moins marquée, mais on observe tout de même que dans le cas de transactions de plus d’un million, 33 % des vendeurs n’ont pas offert la garantie légale de qualité, soit trois points de pourcentage de plus que pour l’ensemble de la catégorie.
1. Source : Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) (2013). La garantie légale de propriété et de qualité. Repéré à www.oaciq.com/fr/articles/garantie-legale-propriete-et-qualite
IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017
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DONNÉES EN IMMOBILIER
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Le tiers des immeubles du classement sont des édifices de bureaux situés dans l’arrondissement Ville-Marie et ils occupent, entre autres, les trois premières positions du top 15. Seulement deux transactions concernent des bâtiments de l’extérieur de la grande région de Montréal et se situent plutôt dans la région de Québec.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
455, boul. René-Lévesque Ouest
Ville-Marie, Montréal
173 225 000 $
1155-1185, rue Robert-Bourassa
Ville-Marie, Montréal
1800, av. McGill College
TAILLE (M2)
PRIX / M2
40 535
4 273 $
57 875 000 $
-
-
Ville-Marie, Montréal
35 000 000 $
-
-
10-18, place de la Triade
Pointe-Claire
21 900 000 $
-
-
100-180, rue Serge-Pépin
Belœil
14 075 000 $
-
-
7900A-7900E, boul. Taschereau
Brossard
12 900 000 $
12 902
1 000 $
235-245, boul. René-Lévesque Est
Ville-Marie, Montréal
10 250 000 $
5 467
1 875 $
1306, rue Basin
Sud-Ouest, Montréal
10 000 000 $
1 985
5 037 $
1100, boul. de la Chaudière
Québec
8 700 000 $
-
3737, boul. de la Côte-Vertu
Saint-Laurent, Montréal
8 700 000 $
15 045
578 $
900, rue Saint-Charles Est
Longueuil
6 982 024 $
7 816
893 $
2170, route des Rivières
Lévis
6 600 000 $
-
-
620-626, rue Saint-Jacques
Ville-Marie, Montréal
6 500 000 $
2 887
2 251 $
1991-1995, boul. Saint-Martin Ouest
Laval
6 500 000 $
1 480
4 392 $
2001, rue de l’Aviation
Dorval
6 350 000 $
7 278
873 $
-
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La propriété du 5999, avenue de Monkland à Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce est la plus chère vendue entre mai et juin 2017. Par contre, au chapitre du prix par logement et local, le coût de la propriété situé au 5101-5111, avenue du Parc sur le Plateau-Mont-Royal est supérieur à 294 118 $ par porte. Il faut noter que cet immeuble compte 12 logements résidentiels et 5 locaux commerciaux. Cette bâtisse possède un plus grand nombre de locaux commerciaux, en proportion, que tous les autres édifices du classement.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
5999, av. de Monkland
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
46 400 000 $
174
266 667 $
15 348
3 023 $
5740-5742, boul. Cavendish
Côte Saint-Luc
23 500 000 $
251
93 625 $
21 933
1 071 $
3333-3335, rue de la Monnerie
Québec
6 300 000 $
92
68 478 $
6 262
1 006 $
204-226, boul. des Ormeaux
Longueuil
5 869 100 $
87
67 461$
5471-5479, av. Westminster
Côte Saint-Luc
5 100 000 $
43
118 605 $
3 748
1 361 $
25, av. des Pins Ouest
Plateau Mont-Royal, Montréal
5 050 000 $
49
103 061 $
1 203
4 197 $
5101-5111, av. du Parc
Plateau Mont-Royal, Montréal
5 000 000 $
17
294 118 $
1 861
2 686 $
999, boul. Bishop-Power
LaSalle, Montréal
4 602 200 $
43
107 028 $
3 001
1 534 $
4700, av. Bourret
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
3 803 717 $
36
105 659 $
3 076
1 236 $
1150, rue Marie-Anne Est
Plateau-Mont-Royal, Montréal
3 550 000 $
64
55 469 $
270, boul. Saint-Francis
Châteauguay
3 455 000 $
40
86 375 $
2 440
1 416 $
2855, rue Louis-Pare
Lachine, Montréal
3 400 000 $
40
85 000 $
3 348
1 016 $
5187, rue Berri
Plateau-Mont-Royal, Montréal
3 250 000 $
42
77 381 $
906
3 589 $
43-65, 90e Avenue
LaSalle, Montréal
3 200 000 $
31
103 226 $
2 393
1 337 $
1221-1227, rue Rachel Est
Plateau-Mont-Royal, Montréal
2 955 000 $
16
184 688 $
1 574
1 877 $
ADRESSE
*mai-juin 2017 20
IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017
Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.
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CHOISIR LE LAVAL D’AUJOURD’HUI … DES OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT EXCEPTIONNELLES
ADOBESTOCK PAR ANDY DEAN
LA VENTE DE REPRISE ET DE TRANSMISSION À la suite de la reprise d’une propriété par le créancier, il est assez habituel que celui-ci désire la revendre sans offrir de garantie légale. En fait, le créancier, maintenant propriétaire, ne connaît pas l’immeuble et souhaite, habituellement, se dégager de toute responsabilité. Quelques exceptions existent, pour la plupart des prêteurs privés, mais la grande majorité des ventes effectuées à la suite d’un délaissement se fait sans garantie légale. La même situation est observée dans le cas d’une transmission (succession). Généralement, les héritiers souhaitent davantage se dégager de toute responsabilité que lorsqu’une personne vend sa propre propriété. Bien entendu, ces cas sont beaucoup moins fréquents pour les bâtiments commerciaux, industriels et multirésidentiels que dans le secteur résidentiel, car ces types de propriétés sont majoritairement détenus par des entreprises et non par des particuliers. Pour les multiplex, le pourcentage de ventes réalisées sans garantie légale grimpe à 56 % lorsque la transaction fait suite à une transmission.
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UNE TENDANCE À LA HAUSSE Les propriétaires semblent de plus en plus désirer vendre et avoir l’esprit libre en limitant les retours de la part de l’acheteur quant à de potentiels vices. En 2015-2016, 37 % des ventes de propriétés commerciales, industrielles et multilocatives ont été conclues en l’absence de garantie légale de qualité. Cette proportion était de 32 % en 2012-2013. L’exclusion de cette clause semble gagner rapidement en popularité puisque la proportion était encore plus faible dans le passé. Ce facteur est à surveiller, car l’absence de garantie influence souvent le prix de vente de l’immeuble à la baisse.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017
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