SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
MARCHÉ DE L’IMMOBILIER À MONTRÉAL :
LA TENDANCE EST À L’OPTIMISME ! Sylvain Leclair Vice-président exécutif Groupe Altus
Marie-France Benoit, MBA Directrice principale Groupe Altus
Malgré les hausses du taux directeur par la Banque du Canada, le marché immobilier de Montréal profite d’une belle embellie et jouit d’un climat de confiance. Après 10 années de faibles taux d’intérêt, le marché immobilier entre dans une nouvelle phase à la suite des récentes hausses du taux directeur par la Banque du Canada, portant celui-ci à 1 %. Les analystes s’attendent d’ailleurs à ce que ces augmentations soient suivies d’autres hausses, ce qui aura un impact sur le coût du crédit. Faut-il s’en inquiéter ? Pas nécessairement. Car aux yeux de la banque centrale, ces mesures sont justifiées par une performance de l’économie canadienne supérieure aux prévisions. Le Québec en particulier affichait un taux de chômage de 6 % en septembre 2017, soit le plus bas niveau depuis 1976 ! Ces bons résultats viennent dynamiser la confiance des ménages et des entreprises, qui se sentent également encouragés par l’assainissement des finances publiques. Résultat : malgré les hausses de taux, le marché immobilier montréalais profite lui aussi de ce bel élan d’optimisme. Tour d’horizon.
LE MARCHÉ DU BUREAU : DES SIGNES ENCOURAGEANTS L’activité d’investissement sur le marché des édifices de bureaux au cours de la dernière année montre que les bons actifs du centreville de Montréal sont toujours très prisés, si l’on se fie aux récentes transactions comme celles concernant l’Avenue (1265-1285, avenue des Canadiens-de-Montréal) et le 455, boulevard René-Lévesque Ouest (Place Félix-Martin). Les immeubles de classe B du centre-ville sont aussi recherchés, comme en témoignent la vente du Westmount Premier (4150, rue Sainte-Catherine Ouest) et celle du 1155-1185, boulevard RobertBourassa. Le taux de disponibilité des bureaux pour le Grand Montréal a légèrement fléchi depuis l’an dernier, passant de 15 à 14,5 % au troisième trimestre de 2017. La disponibilité a aussi reculé au centre-ville, où le taux de disponibilité des immeubles de catégorie A a baissé à 12,2 %, par rapport à 12,8 % l’an dernier. Or, avec
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les constructions récentes et la tendance à la densification des espaces de travail, la disponibilité pour la catégorie A se situe encore au-dessus de sa moyenne historique de 7,8 %. On remarque également une baisse pour le marché des immeu bles de catégorie B. Elle est en grande partie attribuable à la conversion de l’édifice Sommer Building d’une classe C à B, un immeuble presque totalement occupé par Desjardins aujourd’hui. Autre signe encourageant : le marché de la souslocation au centre-ville s’est beaucoup resserré, passant de 19 % de la superficie totale disponible en 2014 à 4,3 % au troisième trimestre de 2017. Enfin, depuis les derniers mois, on assiste à un léger repli des incitations consenties aux locataires par les propriétaires, un indice que le vent commence à tourner en faveur de ces derniers. Toutefois, il faudra probablement attendre une baisse de la disponibilité d’au moins 200 points avant de voir remonter les loyers nets effectifs.
DES PERSPECTIVES DANS L’INDUSTRIEL Avec ses quelque 350 millions de pieds carrés, le marché industriel montréalais est le deuxième en importance au pays après celui de Toronto, et il représente presque 20 % de l’inventaire au Canada. De tous les types de propriétés, l’industriel est celui où les rendements sont les plus élevés et où les possibilités de création de valeur demeurent intéressantes. Quelques récentes transactions illustrent ce phénomène, notamment celle de l’ancien entrepôt Sobeys de MontréalNord acquis au coût de 54 $ / pi2 en mai 2015 et revendu, une fois totalement loué à, à 99 $ / pi2 en décembre 2016. Montréal compte beaucoup d’immeubles indus triels dont la vocation initiale ne correspond plus à la zone géographique dans laquelle ils sont situés. C’est le cas de plusieurs anciennes manufactures de textile, dont certaines ont été converties en espace lofts de bureaux ou même résidentiel.
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Ces conversions ont fait en sorte de réduire l’inventaire dans le secteur Midtown, soit le secteur en périphérie du centre-ville. Les nouvelles constructions de bâtiments industriels d’envergure s’éloignent de plus en plus de l’île pour s’installer près des autoroutes, là où les terrains sont disponibles, moins chers et où le taux de taxation est moins élevé. L’autoroute 30 a notamment favorisé cette tendance. Inversement, Dollarama a plutôt choisi de demeurer à Montréal pour installer son nouvel entrepôt, pour des raisons stratégiques et afin de rester à proximité de ses autres points de distribution.
Près de
25 000 propriétés commerciales à vendre et à louer.
LE MULTIRÉSIDENTIEL TOUJOURS EN DEMANDE Les mises en chantier d’appartements multilocatifs ont explosé, passant de 12 % de toutes les mises en chantier en 2011 à près de 40 % en 2016, surpassant même l’unifamilial qui a glissé à 23 %. De son côté, la frénésie du condo semble s’être calmée. Ce secteur, qui représentait 56 % du nombre de mises en chantier en 2011, comptait pour 38 % de l’activité en 2016. À lui seul, le centre-ville représente 40 % de l’offre totale de copropriétés neuves à Montréal, soit environ 7 600 unités. Le centre-ville ouest se démarque nettement avec près de 4 000 unités et 19 projets, notamment l’imposante phase 2 de la Tour des Canadiens. Suit Griffintown avec 2 500 unités et 20 projets. Pour sa part, le Vieux-Montréal est désormais un quartier mature offrant seulement cinq nouveaux projets pour un total de 500 unités. Quant au centre-ville est, on y compte aussi seulement cinq projets et 700 unités. Encore boudée, cette zone pourrait toutefois susciter l’intérêt grâce aux nombreux investissements publics visant à améliorer son environnement. L’année 2017 fracasse des records de ventes de condos neufs dans le centre-ville, avec plus de 700 unités écoulées durant les deux premiers trimestres. Pour l’année complète, on anticipe des ventes d’environ 2 700 unités, alors que la moyenne historique est de 1 700 ! Globalement, c’est toute la région métropolitaine de recensement qui affiche de bons résultats avec une croissance moyenne de 21 % des ventes par rapport à 2016, notamment grâce aux belles performances du centre-ville (+56 %), de l’île de Montréal (+7 %) et de la Rive-Sud (+13 %). Mais cette embellie n’a pas touché la Rive-Nord et Laval où les ventes stagnent : on s’y trouve encore en phase d’écoulement pour ces deux marchés où peu de nouveaux projets sont lancés, exception faite de certains projets riverains orientés vers une clientèle aisée et certains projets TOD (Transit-Oriented Development), tel le métro Montmorency.
Industriel Bureau Terrain Agricole À vendre À louer
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UN STYLE DE VIE « CONDO » POUR LES RÉSIDENCES POUR AÎNÉS La vaste gamme de services que l’on trouve dans les complexes de condos séduit les locataires… jusque dans les résidences pour aînés (RPA). Afin d’offrir plus de services à même leur site et de rentabiliser les coûts, les projets de RPA deviennent de plus en plus imposants. Les promoteurs de ces projets recherchent des sites à proximité des services ou les développent sur place, afin que les résidents y aient accès sans avoir à utiliser leur automobile. Dans cette perspective, il n’est donc pas étonnant de voir de plus en plus souvent un volet RPA intégré à des centres commerciaux à redévelopper. Alors que depuis 10 ans on a assisté à une vague de projets de demalling visant à revitaliser des centres communautaires à mail fermé, aujourd’hui, le redéveloppement de centres commerciaux de quartiers est axé sur la densification et la mixité des usages comportant d’importantes composantes résidentielles, notamment des RPA. Le Carré Lucerne à Montréal et les Galeries Aylmer à Gatineau en sont de bons exemples. Le boom de l’offre dans le segment des RPA, lequel contribue à l’activité de construction dans le segment locatif, est directement lié au vieillissement de la population québécoise. Rappelons que selon Statistique Canada, en 2031, les personnes âgées de 65 ans et plus seront plus nombreuses que les 0-19 ans. La démographie oriente donc le développement immobilier ; la preuve en est que, selon une étude réalisée par le Groupe Altus en 2015 pour le compte du Regroupement québécois des rési dences pour aînés, 58 000 unités supplém entaires 66
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devront être construites d’ici 2025 pour maintenir le taux d’attraction actuel. LE SECTEUR COMMERCIAL : PRENDRE LE VIRAGE Le commerce en ligne ne cesse de progresser, même s’il ne représentait encore que 2 % des ventes totales selon les données de 2015 de Statistique Canada. En outre, de toutes les ventes en ligne enregistrées en 2015, 40 % des achats ont été effectués sur les sites trans actionnels de magasins traditionnels (Simons, La Baie, Aldo, etc.), ce qui constitue donc une bonne nouvelle pour ces détaillants. La situation est toutefois moins réjouissante pour les propriétaires de centres commer ciaux : leurs locataires dont les ventes en ligne augmentent pourraient avoir besoin d’une superficie moindre pour atteindre les mêmes résultats… Le commerce électronique est souvent pointé du doigt dès qu’on parle de fermetures de magasins. Et pourtant, la démographie et de nouvelles habitudes de consommation ont eu un impact bien plus déterminant que ce type de commerce dans le naufrage des grands magasins Eaton, Simpsons et plus récemment Sears, dont l’offre aux consommateurs semble figée dans le temps… Aux fermetures récentes des magasins Sears s’ajoute le défi de relouer les anciens locaux de Target, dont environ la moitié n’avait pas encore trouvé preneurs à la fin de 2016. Le secteur commercial semble toutefois reprendre de la vigueur en 2017. Surfant sur la confiance des consommateurs, les ventes au détail ont augmenté au Québec depuis l’an dernier. Signe de ce regain d’activité : selon le relevé sur le terrain réalisé chaque année par notre
Surfant sur la confiance des consommateurs, les ventes au détail ont augmenté au Québec depuis l’an dernier. Signe de ce regain d’activité : selon le relevé sur le terrain réalisé chaque année par notre équipe Recherche Marketing, l’inoccupation a baissé dans tous les types de centres commerciaux depuis l’été 2016.
GETTY IMAGES PAR RABBIT75_IST
équipe Recherche Marketing, l’inoccupation a baissé dans tous les types de centres commerciaux depuis l’été 2016. Elle a aussi diminué sur les artères commerciales, sauf dans la rue Sainte-Catherine où l’on observe plutôt une hausse de 8,2 à 13,3 % sur un an. Ce cas particulier résulte notamment de la forte augmentation des taxes foncières dans ce secteur depuis le dernier rôle, ce qui a exercé une pression à la hausse sur les loyers bruts. On note quelques transactions marquantes sur le marché des centres commerciaux au cours des 12 derniers mois, telles que la vente du Terrarium à Pointe-Claire, celle de la Place Vertu dans l’arrondissement SaintLaurent ainsi que 50 % du portefeuille de Sandalwood vendu à Nexus Reit en juin. La rue Sainte-Catherine a aussi été le théâtre de transactions intéressantes, notamment l’acquisition de l’immeuble Birks incluant le projet d’y loger un hôtel, l’acquisition du 1391-1397, rue Sainte-Catherine (angle Bishop) et celle de l’immeuble adjacent, sis au 1383-1389.
Une étoile montante fait rayonner Cain Lamarre. LE CABINET CAIN LAMARRE EST FIER DE COMPTER PARMI SES RANGS, Me CATHERINE BÉLAND, RÉCIPIENDAIRE DU PRIX ÉTOILE MONTANTE DU GALA EXCELLENCE CREW M 2017. Me Catherine Béland exerce la profession de notaire spécialisée en copropriété au bureau de Montréal de Cain Lamarre. En plus de ses fortes aptitudes en développement, son expertise et sa personnalité font d’elle une ressource indispensable pour ses clients et collègues, et ce, à travers le Québec.
Me CATHERINE BÉLAND
RÉCIPIENDAIRE DU PRIX ÉTOILE MONTANTE
L’année 2017 aura dépassé les attentes sur le plan de la performance économique au Québec, et les astres semblent bien alignés pour 2018. Les nouvelles concernant Montréal sont positives, et le message véhiculé dans les médias s’est amélioré depuis un an. Voilà une conjoncture certes favorable pour le marché immobilier de la métropole. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018
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