QUÉBEC
PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.
Vice-président, immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier
MICHELLE LAURENDEAU
Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT
NORMAND HUDON
Architecte associé Coarchitecture
MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED
Président-directeur général Ambioner
PROJET DE RÉSEAU DE TRANSPORT EN COMMUN STRUCTURANT À QUÉBEC
PLUSIEURS RAISONS DE SE RÉJOUIR POUR LA CAPITALE NATIONALE PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC
JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET
Espérée depuis plusieurs années, l’annonce par la Ville de Québec de la future mise en œuvre d’un réseau de transport structurant a été chaleureusement accueillie par la population et les principaux acteurs économiques – immobiliers particulièrement – de toute la capitale nationale. Au-delà de l’annonce qui a fait la manchette, nos chroniqueurs ont mis leur expertise à profit afin d’éclairer différents aspects de ce projet qui font de lui un axe de développement positif pour les années à venir. RÉDUIRE LA CONGESTION ROUTIÈRE ET OPTIMISER L’UTILISATION DES INFRASTRUCTURES EXISTANTES L’aspect principal et le plus évident de ce futur réseau de transport collectif est bien sûr la réduction de la congestion routière dans la région de Québec, comme le rappelle Normand Hudon, associé et architecte chez Coarchitecture : « Le projet va apaiser la souffrance des automobilistes sur les routes congestionnées. L’objectif est une augmentation de la part modale de 15 à 20 % des déplacements motorisés, ce qui contribuera à désengorger le réseau routier sans en augmenter la capacité, le tout aux frais des paliers supérieurs de gouvernement. En reliant les principaux pôles d’emploi avec un taux de 85 % de desserte et en planifiant l’aménagement du territoire
de façon cohérente, ce ne sont pas tant les 5 % de déplace ments additionnels visés aujourd’hui qui rendent le réseau nécessaire, mais ceux de demain qui évolueront avec la future démographie vers une plus grande part modale accordée au transport collectif. » Des propos appuyés par Bruno Turcotte, vice-président, immobilier et ressources matérielles à La Capitale, qui explique, en outre, qu’un réseau de transport en commun efficace favorisera également une meilleure utilisation des infrastructures existantes : « Le réseau structurant de transport permettra aussi d’accélérer l’intensification du développement immobilier. Un usage plus efficient des terrains et des immeubles sans créer une pression IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018
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directement proportionnelle sur le réseau routier est souhaité. Cette intensification du développement immo bilier permettra d’utiliser les services et les réseaux d’utilité publique existants et réduira l’étalement urbain. » UN GRAND PAS VERS UNE MEILLEURE DENSIFICATION L’étalement urbain est un double problème à Québec, puisqu’il engendre l’utilisation accrue de véhicules individuels et multiplie les besoins en infrastructures. Le futur réseau de transport permettra une meilleure densification de la ville, réclamée par tous les profession nels immobiliers, et limitera donc ces problématiques, comme le souligne M. Hudon : « En effet, la ville aura besoin de plus de densité le long de son réseau afin d’obtenir un nombre suffisant d’utilisateurs qui payeront leurs droits de passage pour absorber les coûts d’exploitation qui, eux, seront aux frais des contribuables municipaux. La Ville de Québec prévoit d’ailleurs adopter plusieurs Programmes particuliers d’urbanisme (PPU) dans les mois à venir pour encadrer la densification. En fait, un réseau structurant comme celui qui nous est proposé
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changera significativement la donne en multipliant la densité permise sur certains sites. Pensez à un terrain où le zonage limite la hauteur à 2 étages et qui passera à 10 étages après l’adoption d’un PPU. On sait que les citoyens sont très sensibles à l’augmentation de la hauteur permise par le zonage, et les promoteurs en ont rarement assez. Le dialogue permettra donc d’établir le juste milieu, et il faudra demeurer vigilant pour y prendre part au bon moment. » Cette meilleure densification urbaine et ce changement de paradigme constitueront également des éléments de dynamisme économique et de transformation dans l’approche de l’immobilier, comme l’explique M. Turcotte, exemple à l’appui : « L’objectif d’augmenter le nombre d’usagers du transport en commun devrait avoir, entre autres, l’impact de diminuer la demande de stationnements. Avec la densification des aménagements de bureaux, les propriétaires immobiliers sont confrontés à la hausse de la demande de stationnements. Cette demande excède régulièrement la capacité qu’ont les immeubles à la satisfaire. »
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VILLE DE QUÉBEC
UN LIANT SOCIAL ET UN ÉLÉMENT DE QUALITÉ DE VIE Ce futur réseau de tramway et de trambus générera d’autres aspects positifs pour la ville, sur le plan humain notamment, selon nos experts. « Dans les dernières années, le développement de la ville, et surtout celui de ses banlieues, a vu le trafic automobile augmenter considérablement et, avec lui, les désagréments qui y sont associés : stress accru, perte de temps, diminution de la qualité de vie et augmentation de la pollution atmosphérique. Il s’agit d’un projet primordial qui aura un impact très positif sur le tourisme, l’économie de la région, l’environnement et le bonheur de la population. En outre, la densification de l’aire urbaine s’en trouvera favorisée par rapport au développement des banlieues, ce qui influencera forcément le développement immobilier. Ce projet rassembleur, durable et résolument tourné vers l’avenir représente une occasion incontournable de mettre à profit les leçons apprises dans les dernières années, les connaissances des intervenants, professionnels et autres, et de faire partie des villes qui donnent l’exemple lorsqu’il est question de développement durable », explique Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner. L’utilisation de l’automobile encourage en effet les comportements individualistes et une certaine forme d’isolement. Selon Michelle Laurendeau, gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT, ce réseau de transport structurant produira aussi de grands bénéfices humains : « On nous parle souvent des avantages quantifiables d’un bon système de transport en commun comme une réduction du trafic, une diminution des gaz à effet de serre, la stimulation de la croissance économique de la ville… Mais qu’en est-il des facteurs humains ? Nous oublions souvent comment un bon transport en commun peut avoir un impact dans la vie sociale des citoyens. Selon l’Association québécoise des transports, il est démontré qu’un réseau de transport en commun bien garni favorise une meilleure cohésion sociale parmi les habitants. Le transport en commun va permettre aux citoyens de retrouver une certaine proximité, de même que de se reconnecter avec les aménagements urbains et les infrastructures qui influencent grandement les relations sociales. Une communauté moins stressée par l’efficacité de son système de transport et des gens plus ouverts sur le monde sont des éléments majeurs permettant de développer un sentiment d’appartenance. » Le futur réseau présenté n’aura donc que des aspects positifs pour nos experts, comme le résume Bruno Turcotte : « Ce projet majeur est bien reçu de la popu lation et devient un outil de création de richesse à tous les niveaux. Bravo à la Ville de Québec de se positionner avec un projet structurant et rassembleur qui soutiendra le développement de la capitale pour de nombreuses années. »
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