QUÉBEC
SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT DE QUÉBEC
Alain Roy, É.A.
En mai dernier, plus de 500 acteurs de l’industrie immobilière se sont réunis au Centre des congrès de Québec pour participer au sixième Sommet immobilier de Québec. Organisé tous les deux ans, ce rendez-vous est un incontournable pour quiconque s’intéresse au marché de l’investissement immobilier de la capitale. Cette année encore, plus de 40 % des participants provenaient de l’extérieur de la région de Québec.
Expert invité
Le Groupe Altus a été invité à y présenter un survol des conditions du marché de Québec et de l’activité d’investissement. Cette chronique approfondit davantage le sujet. DES RENDEMENTS STABLES ET PRÉVISIBLES La courbe des tendances de rendements pour le marché de Québec est stable par rapport aux autres marchés canadiens, comme le démontre le tableau des résultats de notre sondage trimestriel sur les tendances d’investissement Altus InSite. La courbe de tendance des actifs de référence du sondage pour Québec suit de près celle de Montréal – avec un écart moyen d’environ 40 points en général. Cet écart donne un bon indice sur la prime des rendements exigés pour Québec par rapport au marché de Montréal.
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Notons également que la prime associée au marché de Québec varie d’un actif à l’autre. Les actifs de référence du sondage sont le multirésidentiel haute densité, le centre commercial supra régional, le bureau de catégorie AA au centre-ville et l’industriel à locataire unique. Pour l’immeuble de référence multirésidentiel haute densité, un produit considéré comme sûr et de qualité à Québec, le TGA moyen du sondage était à 5,0 % au 1er trimestre 2018, à peine 20 points de plus que celui de Montréal. Les tendances de TGA pour le centre commercial de niveau 1 (supra régional) étaient à 5,2 %, au 1er trimestre, ce qui se situe tout près de la moyenne des autres marchés canadiens.
TENDANCES TGA QUÉBEC – 4 PROPRIÉTÉS DE RÉFÉRENCES
SOURCE : GROUPE ALTUS
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.
Or, depuis 2016, le marché de Montréal suscite de plus en plus d’intérêt chez les investisseurs nationaux et internationaux à la recherche de stabilité et de rendements plus élevés. Au cours de la même période, l’écart entre les taux globaux d’actualisation (TGA) moyens du sondage Altus pour Québec et Montréal a augmenté à
50 points. Cette légère hausse reflète davantage l’intérêt augmenté des investisseurs pour le marché de Montréal qu’une perception accrue de risque pour Québec. En fait, les conditions du marché de l’investissement de Québec changent peu, à l’exception des facteurs plus macroéconomiques qui touchent tous les marchés, comme la hausse des taux d’intérêt.
Les courbes sont moins lisses, et les critères de rendement se révèlent plus élevés pour les actifs de référence des marchés de bureaux de catégorie A au centre-ville et pour l’industriel à locataire unique. Il y a peu de produits disponibles pour ces catégories d’actifs, donc un faible volume de transactions, ce qui limite l’analyse des tendances de marché. Ce sont également des marchés dont les particularités régionales s’avèrent plus accentuées.
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IDU
Du côté du marché industriel, celui des immeubles à revenu est limité. Selon la compilation de CBRE, sur un parc d’environ 40 millions de pieds carrés, près de la moitié des immeubles sont de type propriétaire occupant. Pour le marché des bureaux de catégorie A, en excluant la rive sud, la superficie totale du parc est détenue à 40 % par trois compagnies d’assurances – L’Industrielle Alliance, La Capitale et SSQ Groupe financier –, lesquelles occupent une portion importante de leurs immeubles. Aussi, l’inventaire d’immeubles de catégorie A sur le boulevard Laurier et celui du centre-ville (Haute-Ville / Saint-Roch / Vieux-Québec) sont de taille équivalente. Le boulevard Laurier est considéré par plusieurs comme le quartier des affaires. La dynamique diffère de celle des villes où la concentration d’édifices de catégorie A au centre-ville est clairement définie. D’ailleurs, quand le Groupe Altus compile toutes les transactions de 1 M$ et plus conclues en 2017 sur le marché de Québec, les marchés de bureaux et industriels ne représentent qu’un peu
NDLR : LA VEILLE DU SOMMET, L'IDU CONVIAIT CONFÉRENCIERS ET PARTICIPANTS À UNE SOIRÉE DE RÉSEAUTAGE, AFIN D'INAUGURER L'ÉDITION 2018 DU SOMMET IMMOBILIER DE LA CAPITALE NATIONALE. LES MEMBRES LES PLUS INFLUENTS DE L'INDUSTRIE ONT EU L'OCCASION DE SALUER LEURS PAIRS ET D’ALIMENTER L'ENTHOUSIASME QUI RÈGNE CHEZ TOUS CEUX QUI TRAVAILLENT À L'ESSOR DE CETTE VILLE.
plus de 10 % du volume total des transactions. Sur les 550 M$ de volume de transactions de 2017, les propriétés à vocation commerciale comptent pour 45 % du volume d’investissement. Outre quelques transact ions majeures (voir tableau des transactions), l’activité d’investissement des cinq dernières années à Québec a été essentiellement dominée par les investisseurs locaux, et elle compte plusieurs transactions de moins de 5 M$.
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Propriété
Description
Prix
CARREFOUR SAINT-ROMUALD
Centre commercial linéaire – 121 000 pi2 à Lévis (tête des ponts, adjacent Costco). Archambault, Avril, Michaels, Latulippe.
9302-5658 Québec inc. / FPI BTB
297 $ / pi2
PLACE DE L’HÉTRIÈRE
Deux propriétés commerciales adjacentes situées à Saint-Augustin-de-Desmaures (36 348 pi2). Un des édifices a fait l’objet d’un curetage complet à la suite du départ du Metro en 2012.
Robert Amyot / Gestion Hétrière inc.
6 M$ 165 $ / pi2
PORTEFEUILLE PHARMAPRIX
Cinq immeubles où le locataire majeur est Shoppers qui occupe les lieux pour l’exploitation de Pharmaprix en vertu de baux d’une durée restante d’environ 10 ans.
9094-7508 Québec inc. / Goldmanco
345 $ / pi2
PORTEFEUILLE ALLIED PROPERTIES
Cinq immeubles de bureaux et un rez-dechaussée commercial en condos situés dans le quartier Saint-Roch. Les immeubles totalisent 224 174 pi². Le taux d’inoccupation au moment de la vente est de plus de 50 %.
Groupe Mach / Allied REIT
24 M$ 107 $ / pi2
Même constat du côté du marché multirésidentiel, qui représente le tiers du volume des ventes en 2017, mais qui compte, sur un total de 57 transactions, 40 ventes de moins de 2 M$, impliquant généralement des investisseurs privés locaux, tant du côté des acheteurs que de celui des vendeurs. Les TGA pour les bons produits oscillent de 5,0 % à 5,5 %, avec multiplicateurs de revenus bruts variant de 11 à 13. Pour les produits supérieurs, nous anticipons des TGA en deçà de 5,0 %. UNE TRANSACTION MAJEURE Mais la plus importante transaction de 2017 s’est conclue en novembre dernier avec la fusion de deux importants portefeuilles, soit celui des Immeubles Trudel et celui d’Espacium. La valeur de la transaction dépasse 100 M$. Monté de toutes pièces par les frères Trudel, des promoteurs de Québec, le portefeuille des immeubles Trudel compte des immeubles de bureaux, commerciaux et industriels localisés dans la région immédiate de Québec. Le portefeuille d’Espacium, détenu par la famille Pomerleau, est basé en majeure partie à Saint-Georges de Beauce et inclut Place Centreville. Mais Espacium possède aussi des propriétés à Lévis, L’Ancienne-Lorette et Shawinigan.
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Vendeur / acheteur
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La nouvelle compagnie privée issue de cette fusion, Trudel Alliance, détient ainsi un portefeuille d’une superficie totale d’un peu plus de 575 000 pi², dont 56 % sont à usage commercial, 38 % logent des bureaux et 6 % sont à vocation industrielle. Les investisseurs institutionnels et nationaux n’ont pas été très actifs sur le marché de Québec au cours des dernières années, laissant la place aux investisseurs locaux. Il faut souligner également que les capitaux disponibles pour l’investissement immobilier sont davantage investis du côté de la promotion et du développement. Le territoire de Québec offre un important potentiel de redéveloppement de la trame urbaine existante, et le projet de réseau de transport structurant aura un impact positif sur la maximisation du potentiel des sites sous-utilisés. Au-delà des transactions et des rendements, il faut retenir les mots développement et densification pour explorer toutes les occasions qu’offre le marché immobilier de la capitale.
SOURCE : GROUPE ALTUS
TABLEAU DES PRINCIPALES TRANSACTIONS – QUÉBEC 2017