Immobilier commercial volume 11 - numéro 5 by JBC Média inc.

VOLUME 11 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

RENCONTRE AVEC LA MAIRESSE DE MONTRÉAL

« NOUS NE VOULONS PAS PRÉCARISER L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE, C’EST NOTRE PARTENAIRE. » - Valérie Plante UNE NOUVELLE TOUR DE 58 ÉTAGES POUR MONTRÉAL LES PRIX INOVA 2018 LES FINALISTES ET LAURÉATS LA FUTURE PASSERELLE QUAD WINDSOR UN OUVRAGE SIGNATURE

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SOMMAIRE : : VOLUME 11 | NUMÉRO 5

5 MOT DE L’ÉDITEUR La tribune des chefs

CHRONIQUES

7 ENTREVUE La mairesse de Montréal s’exprime sur sa vision d’un développement immobilier où chacun trouverait son compte

16 DONNÉES EN IMMOBILIER Le temps de possession d'un immeuble

13 FOCUS La plus haute tour de Montréal érigée sur le terrain à 100 M$ de Broccolini 20 FOCUS La future Passerelle Quad Windsor, un ouvrage signature 25 LES PRIX INOVA Les projets immobilier gagnants du prix INOVA en 2018 36 GÉNÉRATION MONTANTE

40 PERSPECTIVES Front commun contre la règle du plus bas soumissionnaire

19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

39 MOT DE L'IDU Pour un dialogue 44 QUÉBEC Un marché résidentiel locatif polarisé pour la capitale nationale 54 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Défis liés à l'hyperinflation des coûts de construction à Montréal 59 EN TOUTE JUSTICE Cannabis et louage commercial : ne laissez pas votre bail partir en fumée 62 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Congestion, quand tu nous tiens... 66 MONDE MUNICIPAL Conservation des milieux humides et hydriques : pour une compensation financière juste et équitable

67 COMMERCE DE DÉTAIL Un changement de perception

COUP D'ŒIL

Le siège social de La Capitale à Québec encore primé

52 CONFÉRENCE IDU Valérie Plante détaille les bons coups et les projets en gestation à Montréal 64 LE SAVIEZ-VOUS ? Écoquartier mixte au Technopôle Angus : c'est parti ! 76 BRÈVES IMMOBILIÈRES 78 CLASSEMENT 2018 Les 100 entrepreneurs (employeurs) les PLUS ACTIFS en construction au Québec

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ANALYSE DE MARCHÉ Un défi pour la métropole : l’immobilier logistique doit suivre la croissance du commerce électronique

70 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Changements climatiques : l'urbanisme joue un rôle primordial 72 DROITS ET OBLIGATIONS Troubles de voisinage et échangeur Turcot : en présence de préjudices irréparables de part et d’autre, l’équilibre entre les droits de chacun s’impose 75 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï, Johanne Landry, Sylvie Lemieux et Christophe Leduc RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Anthony Arquin, Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Sergio Callochia, Charles Duchesne, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Normand Hudon, Alexi Lachambre, Jérôme Lampron, Michelle Laurendeau, Paul Lewis, Alain Roy, Laurent Roy, Miguel Duarte e Sousa, Vincent Shirley, Bruno Turcotte et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

LA TRIBUNE DES CHEFS

PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier, Marc-Antoine Jean et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Québec 418 317-0669

Montréal 450 670-7770

ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Au fil des ans, le magazine Immobilier commercial est devenu la tribune des décideurs économiques et politiques d’ici, dont les visions et les actions ont des répercussions directes sur le développement immobilier au Québec, principalement dans les grandes régions de la métropole et de la capitale nationale. Ce numéro le démontre de belle façon. Les promoteurs immobiliers montréalais manifestent présentement de l’inquiétude par rapport à certains projets de l’administration municipale qui, bien que louables sur le plan social, pourraient entraîner une baisse de la compétitivité et de l’offre immobilière à Montréal, principalement au centre-ville. Ce numéro en fait largement état en donnant la parole à de grands acteurs, à commencer par la mairesse de Montréal, Valérie Plante, et André Boisclair, le PDG de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), qui y consacre sa chronique. Roger Plamondon, président, Développement immobilier et acquisitions chez Broccolini, aborde également le sujet, dans une entrevue qu’il nous a accordée pour l’annonce du vaste projet immobilier qui prendra forme au centre-ville de Montréal, sur un terrain acquis au coût de 100 millions de dollars. Également, Immobilier commercial a couvert la conférence de la mairesse, présentée récemment par l’IDU, devant les principaux promoteurs immobiliers de Montréal. Cette édition propose de nombreux autres sujets d’intérêt. Outre nos chroniques habituelles, nous traitons notamment de la Passerelle Quad Windsor et présentons notre grand dossier annuel mettant à l’honneur les lauréats des prix INOVA. La section consacrée à la région de Québec vous propose une visite guidée du siège social de La Capitale, assurance et services financiers, une analyse d’Altus sur la polarisation du marché locatif résidentiel, tandis que nos experts de la chronique Perspectives s’opposent vivement à la règle du plus bas soumissionnaire et ils nous en donnent les raisons. Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

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ENTREVUE

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LA MAIRESSE DE MONTRÉAL S’EXPRIME SUR SA VISION D’UN DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER OÙ CHACUN TROUVERAIT SON COMPTE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Une ville dotée de quartiers qui ont leurs particularités, qui offrent des milieux de vie riches et agréables et qui, surtout, accueillent une mixité de résidents de tous les âges, de toutes les cultures, de toutes les couches sociales et de tous les niveaux de revenus, voilà une plus-value pour la métropole du Québec, préconise Valérie Plante.

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ENTREVUE

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ative de Rouyn-Noranda, Valérie Plante avait 19 ans lorsqu’elle a décidé de déménager à Montréal. Pourquoi ? « Parce que j’aime les grandes villes et que Montréal en est une à taille humaine, accessible, avec beaucoup de vie dans ses quartiers », répond-elle, ajoutant qu’elle a aussi vécu quelques mois à Paris et à Buenos Aires durant ses études. Détail surprenant, la mairesse de Montréal détient un baccalauréat en anthropologie, une maîtrise en muséologie ainsi qu’un certificat en intervention multiethnique. Comment ce parcours universitaire a-t-il mis la table pour sa carrière politique ? « Faire des études supérieures dans des disciplines qui relèvent des sciences humaines, c’est travailler en interdisciplinarité, avec des partenaires qui ont d’autres champs d’intérêt que les nôtres, d’autres perspectives, ce qui a formé ma façon de réfléchir. J’aime toujours m’entourer de gens qui ont des antécédents variés, des opinions différentes et des points de vue diversifiés qui amènent plus de richesse et de profondeur aux projets », explique-t-elle. En début de carrière, Valérie Plante a travaillé sur le terrain dans des organismes communautaires et dirigé le réseau national de la Fondation Filles d’action, dont la mission est de renforcer la confiance et les compétences des jeunes femmes. En 2013, elle s’est présentée contre Louise Harel dans l’arrondissement VilleMarie et a été élue conseillère municipale. « Je suis rapidement ressortie comme l’une des femmes de la relève de mon parti, je prenais ma place et j’avais une vision », relate celle qui parle d’intégrité, de famille et d’égalité quand on lui demande quelles sont ses valeurs, qui se dit féministe et qui définit une société juste comme un milieu de vie qui donne des occasions d’avancer à tout un chacun. Mère de deux fils, Valérie Plante adore se promener à vélo. « J’ai traversé tous les quartiers de Montréal, à différents moments, juste pour m’imprégner de l’esprit de chacun », raconte-t-elle. La famille Plante-Harvey, qui habite le quartier Rosemont, ne possède d’ailleurs pas d’automobile et n’en ressent pas le besoin. Métro, autobus, Communauto, Bixi et taxi… « un cocktail de moyens de transport est disponible, nous ne nous privons pas de sortir et nous faisons tout ce que nous avons à faire », dit la mairesse, faisant valoir l’effet positif que peut avoir sur le budget l’élimination du poste dépenses d’automobile. BÂTIR DANS UNE VILLE EN SANTÉ Quelle part voit-elle pour l’immobilier dans le développement économique de Montréal ? Importante, car les promoteurs immobiliers sont de grands investisseurs qui font en sorte que la ville se porte bien. « Une ville où l’on investit, où l’on bâtit est une ville en santé », affirme Valérie Plante, ouvrant la porte pour parler de mixité sociale et économique qu’elle considère comme cruciale pour la métropole. S’il s’agit d’un objectif prioritaire pour la mairesse, la mixité sert aussi les promoteurs, soutient-elle : « Ce sera gagnant / gagnant d’arriver à un consensus, à des règles qui seront bonnes pour tout le monde, pour les promoteurs et la population montréalaise. Si Montréal est reconnue dans le

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monde comme une ville accessible en regard de l’habitation, ça fera en sorte que plus de personnes voudront y vivre et qu’on construira davantage. » L’INCLUSION DES LOGEMENTS SOCIAUX Mais le gros point d’interrogation qui préoccupe nombre d’investisseurs immobiliers, c’est l’adoption d’ici l’année prochaine d’un règlement qui obligera tous les projets de développement à inclure 20 % de logement social et communautaire, 20 % de logement abordable et 20 % de logement familial. « Ce 20 / 20 / 20 ne fera pas 60 % au total parce que les catégories se chevaucheront. En réalité, ce sera davantage 40 % », précise la mairesse. Valérie Plante insiste, elle cherche une formule gagnante pour tous. « C’est sûr qu’il faudra jaser et s’entendre. Quand je rencontre les représentants de l’Institut de développement urbain du Québec, je leur réitère ma volonté de travailler ensemble en prévision des changements de la réglementation. Pas question que j’impose quelque chose sans avoir eu de discussions préalables et obtenu une étude d’impact. C’est ce que je me suis engagée à faire, nous avons besoin de nous appuyer sur des données et des chiffres », dit-elle. Cette étude d’impact, qui servira de base à l’élaboration d’un modèle, se mène en trois volets : d’abord, une estimation des coûts de construction, puis une analyse financière – ces deux volets ont été confiés à une firme externe. Enfin, un dernier IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

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volet découlera des deux premiers, soit les projections économiques des différents scénarios. « Mon leadership n’est pas de style bulldozer. Je suis une personne de consensus qui travaille en amont. Est-ce que ça veut dire que ça va toujours dans le sens des souhaits de chacun ? Non. Mais il y a toujours une grande recherche d’équilibre de ma part », soutient Valérie Plante. Par ailleurs, la mairesse se dit à l’écoute des préoccupations des promoteurs immobiliers qui souhaitent savoir à l’avance ce qui va se passer et quelles seront les mesures transitoires. L’étude d’impact, explique-t-elle, sera une espèce de structure dans laquelle on entrera des données comme le type et l’envergure du projet, la taille des unités ou sa situation en évaluant si le ratio sera le même au centreville ou ailleurs. « Il faut bien comprendre tous les aspects. J’ai un objectif de 20 / 20 / 20, mais j’ai aussi le souci que ce soit faisable. Nous ne voulons pas précariser l’industrie immobilière, c’est notre partenaire », poursuit la mairesse. COMPÉTITIVITÉ DES PRIX AVEC LA BANLIEUE Si des promoteurs immobiliers s’inquiètent, une fois le règlement sur l’inclusion adopté, que leurs unités d’habitation ne soient plus compétitives avec celles de la banlieue en regard du prix, la mairesse, pour sa part, dit ne pas être en compétition avec les banlieues. « Ailleurs dans le monde, des gens veulent venir s’installer à Montréal

parce que, par exemple, elle est la seule métropole francophone en Amérique du Nord. Ces gens seront d’autant plus nombreux si nous leur offrons ce qu’ils veulent, c’est-à-dire la mixité dans les milieux de vie. » Comme présidente de la Communauté urbaine de Montréal, Valérie Plante fait aussi valoir que les autres municipalités membres attendent de voir le règlement de Montréal pour s’en inspirer. Le règlement d’inclusion que la mairesse prévoit adopter l’automne prochain aura-t-il pour effet d’harmoniser les pratiques entre les différents arrondissements ? « Oui, absolument, répond-elle. Mais la ville de Montréal étant ce qu’elle est, il y a aussi des particularités. L’idée du règlement demeure d’en arriver à un modèle unique qui tiendra compte avant d’être appliqué que, par exemple, les projets de plusieurs centaines d’unités sont plus nombreux au centre-ville qu’à Pointe-aux-Trembles. » Et le fonds d’inclusion mis en place en 2005, quel bilan Valérie Plante en fait-elle ? « Positif, mais étant donné qu’il ne s’applique que lorsqu’il y a demande de dérogation, sa portée demeure limitée. Il nous faut davantage pour nous assurer que la ville soutient la mixité sociale et économique. C’est avant-gardiste, oui, mais j’aime bien rappeler que Montréal se démarque justement par cette mixité. Quand je parle avec les maires de Toronto et de Vancouver, ils me disent avoir trop tardé pour instaurer des mécanismes qui assurent leur mixité à long terme et avoir manqué le bateau. »

« Mon leadership n’est pas de style bulldozer. Est-ce que ça veut dire que ça va toujours dans le sens des souhaits de chacun ? Non. Mais il y a toujours une grande recherche d’équilibre de ma part. » – Valérie Plante

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En terminant, comment la première femme maire de Montréal voit-elle la ville idéale ? Elle est verte, sécuritaire, dynamique et inclusive, énumère-t-elle. « Ça a l’air tout simple, mais ça passe par des gestes forts. Il faut accélérer la cadence du développement économique, de l’habita tion et de la mobilité, qui sont mes grands axes d’intervention depuis un an, et je vais continuer sur cette voie », conclut Valérie Plante. 

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ET LE FARDEAU FISCAL ? Quels sont les objectifs de l’administra tion Plante en matière de rééquilibrage fiscal entre les secteurs résidentiel et non résidentiel ? « Nous souhaitons pouvoir donner une pause aux promoteurs, inves tisseurs et entrepreneurs, mais tant et aussi longtemps que notre budget de fonctionnement dépendra de la taxe foncière dans une proportion de 70 %, je n’ai pas la capacité de réduire les taxes. Il y a deux choses que je peux faire : limiter la hausse à l’inflation et continuer de talonner le gouvernement québécois pour demander un pacte fiscal qui nous donnera d’autres sources de financement. »

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Parlant gouvernement, le fédéral a annoncé de nouveaux efforts en matière de logement social et abordable. Ne serait-il pas préférable d’attendre la conclusion d’une entente entre les instances canadienne et québécoise avant d’imposer des obligations au secteur privé montréalais ? « Les autres paliers de gouvernements sont aussi nos partenaires, mais ce n’est pas au gouvernement fédéral d’émettre des règles comme nous sommes en train de le faire avec notre projet de règlement sur l’inclusion. Le fédéral dit qu’il va consentir du financement pour rénover du loge ment abordable et social, et c’est une bonne nouvelle. Mais ce sont uniquement des sources de financement et non de la création de politique », rappelle la mairesse Plante.

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Autre point au chapitre des logements sociaux, le nombre d’unités Accès Logis autorisées, mais non construites, était de plus de 3 500 en mars 2018. Pourquoi ? « Nous avons reçu des pouvoirs et des sommes d’argent, mais nous avons un problème avec les seuils admissibles, ce qui bloque nos projets. Tranquillement, des unités sont construites, mais ça ne va pas aussi vite que nous l’aimerions, et nous poursuivrons la conversation avec le nouveau gouvernement », dit Valérie Plante.

FOCUS

BROCCOLINI

LA PLUS HAUTE TOUR DE MONTRÉAL ÉRIGÉE SUR LE TERRAIN À 100 M$ DE BROCCOLINI PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Broccolini va redonner vie à un espace de stationnement du centre-ville où il va ériger un vaste projet regroupant deux adresses : Victoria sur le parc et le 700, rue Saint-Jacques. Roger Plamondon, le président, Développement immobilier et acquisitions, nous en parle.

e dernier-né des projets de Broccolini promet d’être une adresse de prestige à Montréal. Situé stratégiquement dans un espace de choix – l’un des derniers grands terrains disponibles du centre-ville – en face du square Victoria et de la station de métro du même nom et à un jet de pierre de la gare centrale, l’édifice à usage mixte s’érigera dans le ciel de la métropole en 2022-2023. « Cela fait longtemps que cet emplacement exceptionnel est dans notre ligne de mire, et nous avons acquis le terrain de 135 000 pieds carrés pour 100 millions de dollars en janvier 2018 », explique Roger Plamondon, heureux d’annoncer le lancement des travaux pour 2019. Plus précisément, le terrain est situé dans le quadrilatère formé par le boulevard Robert-Bourassa et les rues Saint-Jacques, Notre-Dame et Gauvin.

UNE OCCASION EXCEPTIONNELLE Portant le nom de Victoria sur le parc pour la partie condos et du 700, rue Saint-Jacques pour la partie bureaux, le projet comprend une tour résidentielle de 58 étages (430 000 pi2, incluant deux étages de stationnement), la plus haute de Montréal, couplée à un podium qui comporte des locaux pour bureaux (330 000 pi2) et commerciaux (21 750 pi2). Les condos occuperont les étages 10 à 49, alors que des penthouses seront construits des étages 50 à 57. Les occupants pourront bénéficier de plusieurs services comme une salle de gym et une de yoga, un sauna, une piscine intérieure et une autre extérieure, un toitterrasse, etc. Le tout sera relié au réseau souterrain de Montréal et à son métro. On vise l’obtention de la certification LEED Or. « Ce sera une autre tour signature IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

FOCUS

BROCCOLINI

de Broccolini, tout comme L’Avenue l’a été à l’époque, qui marquera le paysage montréalais. La vue sera absolument spectaculaire, et le design, original et novateur. C’est une occasion exceptionnelle de développer cet emplacement », souligne M. Plamondon. Un parc de 40 000 pieds carrés viendra compléter l’ensemble, véritable joyau dans une zone qui compte peu d’espaces verts. Les défis étaient nombreux pour les architectes du projet. Tout d’abord, ne pas bloquer l’une des vues sur le fleuve à partir du chalet du mont Royal, s’intégrer de façon harmonieuse dans l’environnement bâti, mais aussi constituer un prolongement visuellement intéressant du nouveau boulevard urbain Bonaventure, à l’intersection de la rue Notre-Dame. À cet égard, le parc qui occupera la base de l’édifice constituera un vaste dégagement, évitant ainsi l’impression de « mur » qu’aurait pu donner une tour érigée directement sur les limites du terrain. Une bonne façon de conférer une échelle humaine à cette tour de 200 mètres de haut. Il a aussi fallu respecter et reproduire le style d’une bâtisse patrimoniale qui se trouvait sur cet emplacement avant d’être

démolie. « D’ailleurs, les pierres qui constituaient la façade de ce bâtiment se trouvaient dans l’un de nos entrepôts. Elles dormaient là depuis des années », précise Roger Plamondon, qui ajoute qu’elles seront habilement intégrées à l’entrée de la partie résidentielle du projet. RENFORCER LE CENTRE-VILLE ET NON PAS L’AFFAIBLIR Les nouvelles réglementations qui sont sur le point d’être mises en place par la Ville ont incité Broccolini à accélérer la cadence afin de ne pas manquer l’occasion. « Nous bénéficions de droits acquis qui nous ont permis de ne pas être assujettis à la politique sur le logement social, abordable et familial, le 20 / 20 / 20, qui est actuellement discutée par l’administration de la mairesse Valérie Plante », souligne Roger Plamondon. À cela s’ajoutent les frais de parc, désormais calculés sur la valeur marchande du terrain et non plus sur l’évaluation municipale, ainsi que la taxe pour le Réseau express métro politain et l’augmentation du dépôt de garantie dans le cadre des mesures de conservation du patrimoine bâti. Autant de nouvelles contraintes et de frais non négligeables à ajouter dans le budget de construction des promoteurs.

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Concernant les nouvelles réglementations, en particulier celle du 20 / 20 / 20, Roger Plamondon estime que les promoteurs ont un rôle à jouer afin de contribuer à un environnement urbain sain où des ménages de toutes formes et de tous revenus se côtoient. Il note toutefois que les dossiers du logement social et de l’abordabilité sont d’abord et avant tout des responsabilités publiques qui échoient aux gouvernements du Québec et du Canada. Il espère de plus que la Ville de Montréal reconnaîtra dans sa politique à venir le caractère spécifique du centre-ville. « La réalité du centre-ville de Montréal est unique. Je souhaite que l’administration en tienne compte dans les faits et pas uniquement par des mots. Une ville est forte grâce à un centre-ville fort, il ne faut surtout pas l’affaiblir. Tous nouveaux frais inconsidérés auront pour effet d’inciter les gens à le quitter et à s’installer à l’extérieur, dans les banlieues et les autres villes en périphérie. Le risque est bien réel », fait-il valoir. Selon lui, la Ville ainsi que les gouvernements provincial et fédéral doivent tous être au rendezvous, dans la mesure où il est nécessaire de penser à la construction d’infrastructures, d’écoles, de garderies, de parcs, pour créer un milieu de vie. « Nous espérons donc que la Ville va prendre le temps de pousser plus loin sa réflexion, mais également d’engager un vrai dialogue avec ses partenaires, ce qui n’est pas encore le cas, hélas ! C’est primordial pour l’avenir de Montréal, on ne peut pas mettre de côté les réalités économiques », exprime-t-il. Un constat sur lequel il faut méditer…

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NDLR : Roger Plamondon œuvre dans le secteur immobilier et du développe ment depuis plus de 40 ans. Il s’est joint à Broccolini en 2006. Après l’annonce du projet Victoria sur le parc / 700, rue Saint-Jacques, faite dans le cadre de l’événement Montréal BOMIDI, organisé par BOMA Québec, il a rencontré notre journaliste et lui a parlé, entre autres, de son parcours hors du commun. Nous aurons l’occasion d’en apprendre davantage sur Roger Plamondon lors d’une grande entrevue qu’il nous accordera bientôt.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

LE TEMPS DE POSSESSION D'UN IMMEUBLE L’achat d’une propriété commerciale constitue généralement un investissement à long terme puisque l’acquéreur souhaite rentabiliser les frais liés à la prise de possession

Joanie Fontaine Experte invitée

ou encore à l’installation d’une entreprise. Toutefois, le secteur commercial se révèle parfois difficile, et certains commerçants propriétaires d’immeuble ferment leurs portes plus tôt que prévu. Les détenteurs d’immeubles qui louent leurs locaux peuvent également changer leur plan. Qu’en est-il au Québec : les acheteurs restent-ils propriétaires durant une longue période ? En analysant les transactions des vendeurs entre 2015 et 2017, JLR a pu mesurer la proba bilité de revente selon le nombre d’années de possession. La proportion d’immeubles commerciaux revendus augmente avec les années jusqu’à la sixième année pour atteindre 6,1 %. Par la suite, plus l’acquéreur est proprié taire depuis longtemps, plus les chances qu’il se départe de la propriété diminuent. Le cumul des probabilités de revente permet de déterminer le temps de possession médian. Ainsi, si les acheteurs en 2018 se comportent comme les vendeurs l’ont fait entre 2015 et 2017, alors plus de la moitié se seront départis de leur bâtiment d’ici 12 ans. Déjà, cinq ans après l’acquisition, 26 % des acheteurs ne seront plus propriétaires de leur immeuble.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

LE SECTEUR DU MULTIRÉSIDENTIEL Les acquéreurs de multilogements de quatre unités ou plus, pour leur part, semblent garder leur propriété pendant une plus grande période. La probabilité de revente atteint un sommet à 6,1 % au cours de la cinquième année de possession, ce qui est plus rapide que dans le cas des immeubles commerciaux. Toutefois, durant les premières années de possession, les probabilités de revente sont plus faibles. Par conséquent, ce n’est que 14 ans après l’achat qu’environ 50 % des acheteurs auront revendu leur immeuble à logements s’ils agissent comme l’ont fait les vendeurs des dernières années.

ÉVOLUTION DE LA PROBABILITÉ D'ÊTRE DEMEURÉ PROPRIÉTAIRE EN FONCTION DU NOMBRE D'ANNÉES 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Nombre d'années écoulées depuis l'acquisition *Dès l’année 0, certains acheteurs ne seront plus propriétaires, car ils peuvent avoir vendu l’immeuble de nouveau au cours de la même année civile. 16

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DONNÉES EN IMMOBILIER

En comparaison, le temps de possession médian atteint 12 ans pour les unifamiliales et 9 ans pour les copropriétés. Le nombre d’années plus élevé dans le secteur des immeubles à logements peut s’expliquer par l’objectif de l’acquisition. Les achats de propriétés multirésidentielles sont générale ment effectués dans un but d’investissement à long terme. Les unifamiliales et les copropriétés sont habituellement plutôt achetées pour être habitées. Elles deviennent donc plus sujettes à être revendues si des changements se produisent dans la vie de l’acheteur (déménagement pour l’emploi, divorce, changement dans les besoins, etc.). Ainsi, les reventes peu d’années après l’acquisition sont plus fréquentes.

Le temps de possession médian inférieur pour les propriétés commerciales par rapport aux immeubles à logements pourrait s’expliquer partiellement par les propriétaires-occupants du secteur commercial. Le cycle de vie d’un commerce est parfois très court, et certains ferment leurs portes après quelques années seulement. Donc, si le commerçant est propriétaire de l’immeuble, la fermeture de son commerce le poussera à vendre sa propriété. Ce n’est pas une situation qui s’observe fréquemment chez les propriétaires de grands complexes. Toutefois, les petits immeubles sont plus nombreux, ils ont donc davantage d’impact sur les résultats.

MÉTHODOLOGIE Le calcul du temps de possession se fait à partir d’une « table de survie », à l’image de la table de mortalité créée pour estimer l’espérance de vie. Dans la table de survie, la probabilité de revente à une année fixe prédéterminée si le propriétaire était toujours le même au début de l’année est calculée pour chaque bâtisse achetée à une année X. Par exemple, le nombre de vendeurs en 2017 ayant acquis leur propriété en 2008 est divisé par le nombre d’acheteurs en 2008 étant toujours propriétaires au 31 décembre 2016 pour mesurer le taux de revente après cinq ans de possession. Ce calcul est effectué pour toutes les années depuis 1986 afin d’obtenir un taux de revente pour chaque année. Pour augmenter la quantité de données et diminuer l’impact des effets aléatoires, trois années de vente en référence, soit de 2015 à 2017, sont utilisées. Ainsi, il est possible d’estimer la durée de possession médiane, c’est-à-dire après combien d’années environ 50 % des gens auront vendu leur propriété si toutes les « générations » se comportent comme les précédentes. La méthodologie ressemble à celle utilisée par Emrath (2013) et D’Alessadris et Carliner (1992) aux États-Unis. ADOBE STOCK PAR UPERINGO

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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Le 500-530, boulevard WilfridHamel à Québec, qui abritait anciennement un magasin Sears, a été vendu par cette même compagnie en juillet dernier. Dix jours plus tard, l’entreprise qui l’avait acquis l’a revendu au même prix. En ce qui concerne l’hôtel situé au 1710, route des Rivières à Lévis, même si le montant de la transaction était de 8,6 M$, seulement 4,67 M$ sont attribuables à l’achat de l’immeuble. Le solde représente la valeur de l’entreprise hôtelière incluant par exemple les meubles et l’achalandage.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

41, rue Victoria

Gatineau

58 800 000 $

1407-1411, rue Crescent

Ville-Marie, Montréal

25 200 000 $

3 096

8 140 $

300, rue du Saint-Sacrement

Ville-Marie, Montréal

21 300 000 $

11 901

1 790 $

225, rue de Liège Ouest

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

17 050 000 $

20 474

833 $

6900-6950, rue Saint-Jacques

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

15 500 000 $

6 121

2 532 $

500, boul. des Laurentides

Saint-Jérôme

12 600 000 $

1777, route 132

Varennes

11 475 000 $

4 120

2 785 $

2785, av. Francis-Hughes

Laval

11 000 000 $

3 269

3 365 $

228, boul. Saint-Joseph

Gatineau

10 500 000 $

4 049

2 593 $

500-530, boul. Wilfrid-Hamel

Québec

10 000 000 $

500-530, boul. Wilfrid-Hamel1

Québec

10 000 000 $

840-854, rue Principale

Granby

9 000 000 $

1710, route des Rivières

Lévis

8 600 000 $

3195, ch. de Bedford

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

8 000 000 $

16 745

478 $

10636-10664, ch. de la Côte-de-Liesse

Lachine, Montréal

6 250 000 $

3 279

1 906 $

1. Les mêmes informations apparaissent deux fois dans le tableau puisqu’il y a eu deux ventes avec le même montant sur le même immeuble au cours des deux derniers mois.

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La plus grosse vente concerne un immeuble construit en 2015 à Québec, le 511-513, boulevard Louis-XIV. Elle se démarque puisque la somme déboursée pour l’acquisition est plus du double de celle de la deuxième plus importante transaction. Cet immeuble de 110 logements comporte seulement 4 étages. Il est rare que l’immeuble le plus cher ne soit pas situé à Montréal. Au total, 13 des 15 transactions présentées ici concernent des bâtiments situés dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

511-513, boul. Louis-XIV

Québec

30 000 000 $

110

272 727 $

13 419

2 236 $

418-420, av. Claremont

Westmount

14 750 000 $

307 292 $

4 914

3 002 $

669-715, rue Asselin

Gatineau

10 250 000 $

135

75 926 $

4643, rue Sherbrooke Ouest

Westmount

10 125 000 $

375 000 $

5 549

1 825 $

5050, av. Roslyn

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

7 300 000 $

214 706 $

3 486

2 094 $

5370-5420, ch. Queen-Mary

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 835 000 $

162 083 $

3 534

1 651 $

3550, av. Linton

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 850 000 $

134 722 $

2 713

1 788 $

11 688, boul. Saint-Germain

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

4 100 000 $

82 000 $

2 811

1 459 $

615, boul. des Seigneurs-Dumont

Saint-Jérôme

3 680 000 $

87 619 $

1 245

2 956 $

1175, rue Talon

Chambly

3 490 000 $

109 063 $

4235-4241, boul. Décarie

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 250 000 $

216 667 $

1 313

2 475 $

315, rue Rielle

Verdun, Montréal

3 100 000 $

96 875 $

1 488

2 084 $

7415, boul. Saint-Laurent

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

2 880 000 $

87 273 $

1 339

2 151 $

2076-2080, rue Clark

Ville-Marie, Montréal

2 800 000 $

400 000 $

931

3 009 $

1104-1116, rue Saint-Zotique Est

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

2 740 000 $

228 333 $

1 157

2 367 $

* juillet-août 2018

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

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LA FUTURE PASSERELLE QUAD WINDSOR, UN OUVRAGE SIGNATURE PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Toronto a sa passerelle pour piétons qui relie ses magasins phares de la rue Queen. Calgary a son Réseau +15, un système de passerelles quadrillant son centre-ville. Montréal n’aura bientôt plus rien à envier à ces métropoles avec la Passerelle Quad Windsor, dont la construction s’est amorcée en septembre dernier.

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e nouvel ouvrage architectural reliera la Tour des Canadiens 2 et 3 (TDC) à la Tour Deloitte et au Centre Bell. Accessible aux résidents du complexe résidentiel en construction et au grand public, il deviendra un trait d’union entre le centre-ville de Montréal et le nouveau quartier Quad Windsor, un espace en pleine transformation à proximité de l’École de technologie supérieure, de Griffintown et des restaurants à la mode de la rue Notre-Dame. La passerelle permettra d’accéder à l’ensemble

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du réseau souterrain de Montréal, aux stations de métro et trains de banlieue de même qu’au futur Réseau express métropolitain. L’idée de créer ce lien a germé dans la tête des promoteurs dès l’achat de ces terrains abandonnés il y a plus de 10 ans. Ils ont étudié différentes solutions avant d’opter pour une passerelle qui traversera la rue Saint-Antoine à l’angle de la rue Jean-Besré. Avant de passer à l’action, ils devaient

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C’est assurer l’attractivité des centres urbains par la mise en place d’une mixité des usages. C’est aussi introduire la qualité urbaine dès l’élaboration des stratégies globales de développement en veillant à la qualité du domaine public et de l’architecture.

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toutefois obtenir l’aval de la Ville de Montréal, qui a donné son accord en posant une exigence : il fallait plus qu’un simple ouvrage pour faciliter le passage des piétons. « Le design se devait d’être exceptionnel, raconte Myriam Bélanger, associée, Développement chez Canderel, promoteur du projet TDC. Comme il s’agit d’une infrastructure peu commune à Montréal, il fallait qu’elle se démarque par sa qualité. » UN PROJET TYPE POUR LEMAY « Ce lien symbolise la revitalisation de ce secteur de la ville. C’était une chose d’y penser, c’était un défi de le concevoir et de le réaliser », a affirmé Carole Handfield, vice-présidente aux investissements au Fonds immobilier de solidarité FTQ, lors de la présentation du concept. Plusieurs firmes d’architectes ont été invitées à présenter un projet, dont Lemay qui a obtenu le mandat. L’occasion était belle pour la firme qui compte peu d’ouvrages du genre dans son catalogue de réalisations au Québec. « Cela deviendra un projet type pour Lemay », a soutenu Louis Lemay, président et facilitateur de l’excellence de la firme montréalaise lors de la conférence de presse.

SUIVEZ-NOUS SUR

Le développement du concept a été fait au Lemay Lab, où travaille une équipe multidisciplinaire composée d’architectes, d’architectes paysagistes et de designers. Ce laboratoire est un lieu d’expérimentation et de développement où sont testés de nouveaux outils en même temps que se fait la création, explique Andrew King, associé principal, Conception, et responsable du projet de la Passerelle Quad Windsor. Ainsi, l’équipe a utilisé des outils de modélisation pour élaborer différents concepts avant d’arriver à une proposition. Le projet a par la suite été soumis à l’administration municipale. Trois présentations ont été nécessaires pour parvenir à un concept final. UN OUVRAGE SIGNATURE D’une longueur de plus de 61 mètres et s’élevant à 6 mètres du sol, la nouvelle Passerelle Quad Windsor sera formée de tubes d’acier de 90 cm sur 90 cm ainsi que de pièces et de vitrages isolés et scellés pour une transparence optimale. La passerelle sera recouverte de panneaux d’aluminium, et des poutres de béton préfabriquées en soutiendront la structure légèrement courbée.

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Pour les concepteurs, il était important que cette passerelle fasse aussi le lien entre le Montréal d’hier et celui en devenir. Ils se sont notamment inspirés de l’œuvre Trois disques d’Alexander Calder (communément appelée l’Homme de Calder), une sculpture monumentale, héritage d’Expo 67, qui est maintenant installée au

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parc Jean-Drapeau. Les constructions des années 1960 et 1970 comme Habitat 67, le stade olympique, les stations de métro, où le béton dominait comme matériau, ont aussi influencé le choix des concepteurs. « Un des défis était d’en faire un ouvrage esthétique autant de l’intérieur que de l’extérieur », explique Andrew King. Une attention particulière a été accordée à l’éclairage, dont la conception sera assurée par la firme Ombrages, qui a fait sa marque en concevant l’éclairage du pont Jacques-Cartier, le Quai de l’Horloge et la tour du Parc olympique, entre autres.

Tout sera mis en œuvre pour que la population s’approprie la nouvelle passerelle, assure Brian Salpeter, vice-président principal, Développement, Est du Canada chez Cadillac Fairview. Elle sera reliée à l’atrium de la TDC2, un espace où pourront être organisés différents événements ouverts au grand public ou aux gens d’affaires. L’objectif est d’en faire une destination iconique pour Montréal, souhaite M. Salpeter. L’inauguration de la Passerelle Quad Windsor est prévue à l’été 2019.

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LES PROJETS IMMOBILIERS GAGNANTS DU PRIX INOVA EN 2018 PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a décerné des prix prestigieux aux six meilleurs projets immobiliers québécois de l’année le 11 octobre au luxueux Hôtel Hyatt Regency de Montréal devant 200 invités de marque venus assister à la Soirée de remise des Prix INOVA de 2018.

L’édition du concours de marque de l’IDU constitue une reconnais sance spéciale en faisant valoir les projets les plus innovants de l’immobilier commercial, tout en leur donnant une visibilité excep tionnelle auprès des plus importants acteurs de cette industrie. Après avoir dévoilé et détaillé les six meilleurs projets en immobilier qui ont ébloui les neuf membres du jury parmi les 27 candidatures émises et les quatre mentions d’honneur attribuées, l’identité du lauréat du prix Jeune bâtisseur a été révélée après l’étude d’un autre jury composé de huit personnes. C’est à l’issue de l’analyse minutieuse de tous les membres du jury que les heureux gagnants ont été sélectionnés. Levons le voile sur les projets exceptionnels de cette année. LES PRIX INOVA L’IDU, l’organisme indépendant et sans but lucratif voué à l’industrie immobilière commerciale du Québec depuis 1987, a rendu hommage pour la 18e année consécutive aux profes sionnels de l’immobilier dont les projets dynamiques, innovateurs et intégrés sur les plans environnemental et social ont été jugés remarquables et ont eu des retombées importantes pour la communauté montréalaise. Les Prix INOVA attribués constituent une marque de légitimation importante pour toute entreprise, tout artisan ou individu ayant contribué au succès d’un projet immobilier, qu’il s’agisse d’un promoteur, d’un architecte, d’un ingénieur, d’un urbaniste, d’un gestionnaire, etc. Les projets admis comprennent une construction, une rénovation, une transformation, une revita lisation ou une fusion. Pour la deuxième année consécutive, un professionnel en immobilier âgé de 40 ans et moins a reçu un prix dans la catégorie Jeune bâtisseur. Le jury composé de spécialistes reconnus au sein de l’industrie immobilière a sélectionné les projets qui ont le plus contribué à faire rayonner l’expertise québécoise en immobilier en fonction

des critères suivants axés sur le développement durable : l’innovation, la qualité de la conception et de l’intégration au milieu, ainsi que la communication. LES GAGNANTS EN BREF Les organisations appartenant au domaine immobilier qui ont été primées dans la catégorie commercial sont : Maison Manuvie (dont les coûts de construction, de transformation ou de rénovation ont été supérieurs à 50 millions de dollars) et Agrandissement du 407 McGill (requérant moins de 50 millions de dollars pour la construction, la transformation ou la rénovation). Les projets multirésidentiels endossés sont celui de Caléo dans la catégorie 50 millions et plus, et celui du Jardinier, dont les coûts de construction ont été inférieurs à 50 millions de dollars. Dans la catégorie Bâtiment intégré, industriel et de R&D, c’est Le Phénix qui a remporté la palme. Pour ce qui est de la catégorie Services publics, le projet d’agran dissement et de réaménagement de l’aérogare internationale YQB 2018 a été récompensé. Quant à l’étoile montante de la relève de cette année dans la catégorie Jeune bâtisseur, il s’agit de Simon G. Boyer, associé principal, président, directeur du développement et cofondateur de KnightsBridge. Les mentions d’excellence de l’IDU ont été attribuées à Lowney sur Ville, avec la Mention Grand précurseur. La Mention Mise en valeur patrimoniale a été remise au Manège militaire Voltigeurs de Québec. Le projet de rénovation et de mise aux normes de la Tour du Parc olympique a reçu la Mention Catalyseur social et économique. La Mention Grand projet d’urbanisme est revenue au Projet Bonaventure.

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PRIX INOVA CATÉGORIE COMMERCIAL Moins de 50 M$ //

Commanditaire Otéra Capital

AGRANDISSEMENT DU 407 McGILL

UN PROJET AUDACIEUX QUI MÉRITE D’ÊTRE SOULIGNÉ Alors que l’immeuble centenaire luxueux situé au 407, rue McGill faisait déjà partie des joyaux architecturaux du VieuxMontréal, son agrandissement l’a fait accéder à la modernité, notamment avec ses 10 nouveaux étages bâtis sur une parcelle de terrain adjacente d’à peine 2 800 pi2. Le résultat est une réussite sur le plan esthétique, l’enveloppe composée de verre transparent étant aussi parfaite ment intégrée visuellement à l’immeuble d’origine, ainsi qu’aux alentours.

l’espace réduit offrant peu de marge de manœuvre aux ouvriers, aucun bureau ni commerce n’a eu à fermer ses portes. Les locataires se sont également montrés très coopératifs au cours des travaux afin que chaque étage subisse une extension pour le faire passer de 9 800 à 12 300 pi2. Même sens de la collaboration de la part des membres du personnel qui ont accepté de bon cœur que leurs espaces de travail soient réaménagés dans un nouvel environnement et avec un style plus moderne.

L’audace du projet de mise en valeur dans une parcelle de terrain très limitée a été applaudie par les membres du jury, de même que l’attrait des lieux. En outre, les transformations ont rendu l’immeuble plus viable et durable.

C’est l’architecte Michel Lauzon qui a conçu le projet d’agrandissement qu’il a qualifié de véritable joyau urbain stratégiquement conçu pour être visible à perte de vue. Quant au Groupe Mach, l’un des principaux acteurs du secteur de l’immobilier québé cois et des plus importants propriétaires d’immeubles de bureaux au Québec, il a dû faire preuve d’originalité au moment de la construction. De quelle manière ? En recourant à des murs-rideaux en aluminium préfabriqués et innovateurs et en faisant

Le projet de rénovation et d’extension a été matérialisé en l’espace de 14 mois et a requis l’injection de 10 M$. Le projet a consisté en un modèle de collaboration entre toutes les parties concernées : malgré 26

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

en sorte qu’aucun meneau de fenêtre ne soit apparent à l’extérieur. De nouvelles perspectives visuelles sur la côte du Beaver Hall et le centre-ville sont égale ment possibles depuis l’agrandissement q u i a p e r m i s d e r e v a l o r i s e r u n l o t inexploité qui détonnait avec le prestige de la rue McGill.

PRIX INOVA CATÉGORIE COMMERCIAL 50 M$ et plus //

Commanditaire Otéra Capital

MAISON MANUVIE

UN IMMEUBLE AVANT-GARDISTE ET PARFAITEMENT INTÉGRÉ Avec ses 28 étages répartis sur 475 000 pi2 au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest et sa vue panoramique à 360 degrés surplombant le centre du quartier des affaires de Montréal, Maison Manuvie, une copropriété d’Ivanhoé Cambridge et de Financière Manuvie, a une esthétique séduisante. L’œuvre artistique interactive Colorimètre, accrochée dans le grand hall d’entrée et créée par l’artiste montréalais Rafael Lozano-Hemmer, lui confère un caractère distinctif et innovateur supplémentaire. Ses quelque 500 panneaux lumineux aux multiples couleurs reliés à une caméra se trans forment en temps réel en fonction des mouvements environnants pour créer une mosaïque chatoyante de teintes qui ont l’effet de la luminothérapie sur les locataires, les employés et les visiteurs.

dont les coûts d’exploitation et d’entre tien sont optimisés par un système de gestion central intelligent. Le fait que Maison Manuvie ait été bâtie de manière à procurer à ses usagers une connectivité optimale, fiable et sécuritaire dans l’ensemble de l’édifice lui a valu d’être le premier édifice au Québec à obtenir la certification WiredScore, qui deviendra probablement une homologation incontournable pour les immeubles de bureaux. Une demande d’obtention de la certifica tion FitWel axée sur la santé et le bien-être dans les immeubles de bureaux a été également effectuée pour faire valoir son programme Bien Vivre lancé en 2018 et offrant à longueur d’année aux loca taires une foule d’activités saines et bienfaisantes dans plusieurs espaces communs de l’édifice.

Maison Manuvie est un immeuble à la fine pointe de la technologie et ultramoderne,

Maison Manuvie a amélioré la manière de travailler du personnel : tous les locataires

et les employés ont accès à des bureaux élégants de moyen à haut de gamme, et l’architecture a été pensée pour que la vue spectaculaire de la scène urbaine soit visible à partir de chaque étage. Cela se traduit par une intégration harmonieuse exceptionnelle de l’immeuble à l’environn ement urbain montréalais et à une revalorisation du secteur attenant. Confor mém ent à la volonté d’Anik Shooner, l’architecte associée et la présidente de Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, les étages dénués de colonnes de l’édifice permettent d’avoir des aires de travail ouvertes qu’il est possible de reconfigurer facilement en fonction des besoins. Par ailleurs, le stationnement hors-sol en bas de l’édifice certifié LEED® Or noyau et enveloppe (NE) peut accueillir plus de 360 véhicules.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

PRIX INOVA CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIEL Moins de 50 M$ //

Commanditaire McCarthy Tétrault

LE JARDINIER

UN PROJET CENTRÉ SUR LA COMMUNAUTÉ ET LA NATURE Le Jardinier est le premier projet d’habita tion de la série Nature à avoir été lancé par le promoteur KnightsBridge en 2017 pour que des habitations multirésidentielles certifiées LEED soient accessibles à un prix plus abordable dans des quartiers en développement comme HochelagaMaisonneuve. L’objectif initial du projet consistait à remplacer un entrepôt délabré par un projet constructif pour le quartier après y avoir intégré des principes de développement durable (proximité des services, possibilité de marcher et de partager des véhicules, etc.). Il en résulte 16 copropriétés axées sur un mode de vie écologique et comptant de une à trois chambres. Les propriétaires sont encouragés à être sensibles à l’environnement, compte tenu de l’inté gration de bacs à compost et à recyclage à même le mobilier de cuisine, de l’accès à 28

25 rangements pour vélos sécuritaires et de l’ajout d’une place de stationnement Communauto. L’accent a également été mis sur les aires extérieures ; des balcons, des loggias et une terrasse ont été aménagés pour que les résidents profitent d’espaces en plein air agréables. Une cour, des arbres et des potagers y figurent aussi. Les membres du jury ont souligné l’audace dont a fait preuve KnightsBridge en s’installant dans un quartier à revitaliser, tout en offrant un immeuble LEED dont la construction est de haute qualité, à un prix relativement modeste. Une mixité d’occupants est favorisée, les logements s’étendant sur 500 à 1 200 pi 2 pour accommoder les familles, les couples et les personnes seules.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

Pour couronner le tout, KnightsBridge a tenu à intégrer le projet dans le quartier et le voisinage, par l’intermédiaire d’un partenariat avec l’organisme Pour 3 Points axé sur l’égalité sociale des jeunes vivant dans les milieux défavorisés. Une portion des bénéfices engrangés par KnightsBridge pour chaque logement construit a été versée à l’organisme. Le projet durable Le Jardinier a aussi été retenu par le jury en raison de sa bonne intégration à l’aménagement extérieur au bâtiment et à Hochelaga-Maisonneuve. En outre, l’architecture rappelle l’urbanisme de type ouvrier bien agencé avec le quartier. Le Jardinier a requis un budget de 3,5 M$ (terrain, construction et marketing inclus) ; malgré tout, les normes les plus élevées d’acoustique ont été respectées pour que soient insonorisés les compositions des murs, les plafonds et les planchers !

PRIX INOVA CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIEL 50 M$ et plus //

Commanditaire McCarthy Tétrault

CALÉO UN COMPLEXE MULTIRÉSIDENTIEL STRATÉGIQUEMENT CONÇU POUR LES AÎNÉS RETRAITÉS Le complexe résidentiel avant-gardiste pour retraités conçu, développé et géré par le promoteur et gestionnaire Le Groupe Maurice a ouvert ses portes le 1er juillet 2018 à proximité des commerces de la Promenade Montarville et du plan d’eau du parc Vincent-d’Indy, au cœur du nouveau centre-ville de Boucherville. Aménagé sur une superficie d’environ 35 150 pi2, l’ensemble des résidences comporte quatre étages, lesquels abritent 284 appartements pour locataires, 28 condominiums pour propriétaires, de même que 25 unités de soins destinés aux résidents en perte d’autonomie. Le tout a été construit en 18 mois seule ment, tout en respectant l’environnement puisque le projet permet d’économiser 20 % d’eau et 17 % des coûts d’énergie. En outre, des thermopompes sont utilisées pour un chauffage et une climatisation efficaces, et l’étanchéité des logements réduit les fuites d’air, le bruit et l’émission d’odeurs. L’éclairage à diodes électro luminescentes (DEL) durable installé partout permet d’économiser de 75 à 90 %

d’énergie par rapport aux éclairages à incandescence. En plus d’être le premier complexe rési dentiel pour les aînés au Canada à avoir obtenu une certification LEED Argent pour son approche écologique, Caléo s’intègre de façon optimale à son milieu au bénéfice des personnes âgées, ce qui n’a pas laissé les membres du jury indifférents. Le Groupe Maurice a aussi démontré son souci pour le bien-être des aînés en recourant à l’informatisation, à la gestion des soins et à la domotique. En effet, il est possible de réunir les données médicales de chaque résident dans un dossier unique informatisé. Les personnes concernées et autorisées peuvent à la fois consulter, annoter, imprimer, mettre à jour et partager le contenu du dossier pour améliorer le suivi et les interventions médicales.

soutien étant accordé à plusieurs organismes, événements et associations locales. Sans oublier que Caléo contribue au développement économique du secteur avec la création d’environ 65 emplois. Non seulement les résidents du complexe aux allures modernes accèdent-ils à des espaces de loisirs et à des stationnements intérieurs, mais ils sont aussi choyés par le fait que de nombreuses aires communes spacieuses sont dotées de grandes fenêtres qui laissent passer le maximum de lumière naturelle.

Par ailleurs, l’engagement du Groupe Maurice envers la communauté dans laquelle il a déployé son projet est manifeste, de même que son souci d’intégration, un IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

PRIX INOVA CATÉGORIE BÂTIMENT INTÉGRÉ, INDUSTRIEL ET DE R&D //

Commanditaire Magazine Immobilier commercial

LE PHÉNIX

REDYNAMISE LE QUARTIER AVEC SON ESPACE DE TRAVAIL VISIONNAIRE Le Phénix est venu remplacer un ancien entrepôt qui avait été construit en 1950 pour l’entreprise Simpsons-Sears rue Saint-Jacques à Montréal, dans le quartier Sud-Ouest, à proximité du métro Lionel-Groulx. L’ancien bâtiment indus triel désaffecté a été transformé en un immeuble de bureaux de trois étages de près de 28 000 pi² qui témoigne d’une vision remarquable et ambitieuse qui n’a pas laissé le jury indifférent. Le locataire principal du Phénix est la firme d’architecture Lemay, un ambassadeur invétéré du développement durable au

Québec, qui n’a ménagé aucun effort pour faire du bâtiment un modèle de responsabilité écologique et sociale. D’emblée, l’objectif a été d’atteindre une perfor mance nette zéro autant sur le plan de la consommation d’énergie que sur celui de la conservation d’eau. Un stationnement intérieur pour voitures exclusivement réservé aux véhicules électriques a également été implanté, et des bornes de recharge sont installées pour en faciliter l’accès.

combinés à des batteries pour rendre Le Phénix énergétiquement autosuffisant. Une « écomachine » a été imaginée pour que soient filtrées toutes les eaux du bâtiment et du site par l’intermédiaire d’un bassin de biorétention, et des stratégies de plantation intérieure et extérieure sont prévues.

Plusieurs mesures durables s’appliquent au Phénix, comme un mur solaire pré chauffant l’air ambiant pour réduire la consommation énergétique du bâtiment. Un mur végétalisé vise à améliorer la qualité de l’air à l’intérieur de l’immeuble de bureaux, et une économie d’énergie de 68 % est réalisée grâce au type d’éclairage privilégié par Lemay.

En concevant Le Phénix, Lemay a voulu en faire une vitrine sur les meilleures pratiques en architecture, en urbanisme, en architecture de paysage, en design urbain, en design d’intérieur et en dévelop pement durable. Le bâtiment est en quelque sorte un laboratoire axé sur les dernières innovations en développement durable. Lieu d’expérimentation basé sur l’apprentissage et l’amélioration continus en matière d’efficacité énergétique, Le Phénix sert aussi de bon argumentaire pour les clients de Lemay.

Le Phénix est également équipé d’appareils à faible débit pour réduire la consommation d’eau de façon importante. Lemay prévoit l’installation, sur le toit du bâtiment, de panneaux photovoltaïques, lesquels seront

Compte tenu de ses initiatives concluantes, Lemay souhaite obtenir les certifications LEED Platine, Living Building Challenge et Net Zéro Énergie pour son projet durable Le Phénix.

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PRIX INOVA CATÉGORIE SERVICES PUBLICS //

Commanditaire Fiera Financement privé

AGRANDISSEMENT ET RÉAMÉNAGEMENT DE L’AÉROGARE YQB 2018

UN PROJET D’EXCELLENCE ET UN MOTEUR SOCIOÉCONOMIQUE Le projet YQB 2018 est le plus grand projet d’agrandissement de l’histoire de l’Aéroport international Jean-Lesage de Québec (YQB) pour en faire un aéroport de classe mondiale. Une somme de 277 M$ a été injectée dans ce projet, et 550 000 heures de travail de chantier ont été réalisées. De 2015 à 2019, YQB aura investi plus de 500 M$ dans ses infrastructures. Cela fait de lui un moteur de développement socioéconomique extraordinaire pour le Québec, dont les retombées se traduisent par la création de milliers d’emplois, des activités de construction générant 506 M$ de produit intérieur brut et le soutien de plus de 6 000 emplois. Les projets complexes de construction comprenant la réfection des pistes ont comporté leur lot de défis, d’autant plus que les activités aéroportuaires ont été maintenues tout au long du projet de construction, et les travaux ont été exécutés en séquences et en mode accéléré. Le projet a inclus la création de quatre nouvelles passerelles d’embar

quement, de bornes d’enregistrement libre-service et de dédouanement automatisés. Des stations de recharge pour téléphones intelligents et tablettes électroniques, des dépôts de bagages automatisés libre-service et des systèmes de communication et d’affichage dyna miques ont été implantés. On y observe aussi des aires de restauration agrandies, une boutique hors taxes quatre fois plus spacieuse, une salle à bagages de plus grande capacité et plus de carrousels à bagages pour les vols internationaux. Dans un autre registre, YQB favorise l’appropriation de sa nouvelle aérogare par les Québécois avec un design et des produits locaux.

foule de mesures ont été prévues pour réaliser des économies annuelles consi dérables : récupération de chaleur avec des roues thermiques sur l’air vicié, détection du dioxyde de carbone pour régler le débit d’air neuf, récupération de chaleur des refroidisseurs, chaudières à condensation, éclairage à diodes électroluminescentes (DEL) généralisé avec détecteur de luminosité, etc. YQB est aussi le premier projet au Québec à employer massivement une soupape intelligente.

L’immeuble et l’aménagement des pistes ont été réalisés de manière exemplaire, avec un souci d’efficacité énergétique et de développement durable marqué qui a séduit le jury, qui souhaite retrouver une telle politique de développement durable dans tous les projets de grande envergure à venir. Outre le processus d’amélioration continue de la performance environnementale, une IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

PRIX INOVA MENTION

GRAND PRÉCURSEUR

LOWNEY SUR VILLE

Le projet Lowney sur Ville du Groupe Prével a provoqué un tel élan de revitalisation dans le quartier de Griffintown après son lancement audacieux en 2004 qu’il est jugé précurseur. La mission industrielle de l’ensemble des édifices qui abritaient les usines de chocolaterie Lowney sises rue William a été transformée pour laisser place à une vocation résidentielle déterminante pour la renaissance de l’ensemble du quartier. Non seulement ce projet durable a-t-il revalorisé le secteur, mais il a jeté les bases de la densification de Griffintown en étant le tout premier projet immobilier d’envergure à avoir été implanté dans un secteur qui n’était pas prisé.

lieux communs de haute qualité comme des aires de repos et des espaces BBQ). Une myriade de services et de lieux propices à la culture et au divertissement sont également offerts.

Les deux premières phases de construction du Lowney ont été amorcées en 2004, l’objectif étant de bâtir une série de lofts distinctifs arborant le style particulier dérivé du passé industriel du secteur. L’engouement pour les habitations du Lowney a été si puissant et étonnant que 13 phases additionnelles de construction de condominiums résidentiels se sont enchaînées dans le cadre du projet.

Le promoteur Prével a de plus tenu à rendre accessibles les espaces de vie aux premiers acheteurs désireux d’habiter dans un quartier en pleine revitalisation à proximité du centre-ville. Alléchés par l’occasion d’affaires, un grand nombre de commerçants ont fourni des services et ouvert des magasins, ce qui a attiré de nouveaux résidents.

Avec ses quelque 1 700 unités d’habitation en copropriété, le projet Lowney s’est démarqué par l’optimisation des espaces de vie dont il est à l’origine pour favoriser l’émergence d’une vie de communauté (développement d’espaces verts et de parcs aériens, accès à plusieurs

La 15e et ultime phase de Lowney sur Ville s’étant réalisée, il en résulte un nouveau mode de vie pour toute une génération de jeunes professionnels montréalais à la recherche d’une qualité de vie spéciale.

PRIX INOVA MENTION

MANÈGE MILITAIRE VOLTIGEURS DE QUÉBEC

MISE EN VALEUR PATRIMONIALE Le Manège militaire Voltigeurs de Québec, construit à partir de 1885 et prolongé avec une annexe en 1913, était reconnu comme l’une des plus grandes icônes architecturales du Canada avant l’incendie de 2008 qui y est survenu. Cet incident a donné lieu à un changement de vocation du manège et à un projet de réhabilitation de fond en comble pour sauvegarder les vestiges de l’immeuble patrimonial situé au cœur du Vieux-Québec qui constitue le seul bâtiment militaire du Canada à avoir été considéré comme lieu historique national au pays. La reconstruction du bâtiment par le consortium d’architectes A49-DFS-STGM a débuté en 2015 ; l’intégrité architecturale et les superbes esquisses d’origine élaborées il y a plus d’un siècle par l’architecte Eugène-Étienne Taché ont été conservées avec soin et art. La façade de l’immeuble et une grande partie de sa collection d’objets historiques ayant été épargnées par le feu, une reconstruction complète et la plus fidèle possible du reste de l’immeuble historique a été requise. Aujourd’hui, le Manège continue à abriter les bureaux du Régiment des Voltigeurs de Québec, après la restauration de l’aile est datant de 1913-1914. Par ailleurs, une partie de l’immeuble est accessible aux visiteurs invités à découvrir, dans un espace vaste et décloisonné, des événements historiques clés relatifs au Manège. 32

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À l’ouest du bâtiment, une nouvelle aile comprend désormais des bureaux du gouvernement fédéral ; la salle d’exercice a été convertie en une salle multifonctionnelle pour accueillir d’immenses banquets, des réunions d’affaires ou des célébrations de mariage. De plus, un nouveau foyer au sud de l’immeuble a été construit, et un hall commémoratif a été créé pour les Voltigeurs. Les cinq interventions requises ont nécessité des travaux majeurs de restauration des murs de maçonnerie extérieurs et intérieurs, mais aussi des plâtres, des portes et des fenêtres, ainsi que la construction d’une nouvelle toiture et l’agrandissement complexe du bâtiment existant incluant des éléments contemporains complémentaires. Il en résulte une cohabitation réussie du style moderne et de l’architecture patrimoniale.

PRIX INOVA MENTION

CATALYSEUR SOCIAL ET ÉCONOMIQUE

TOUR DU PARC OLYMPIQUE

Plus de 30 ans après la finalisation de sa construction, la Tour olympique, la plus haute tour inclinée au monde, avait grandement besoin d’être rénovée. Pour lui redonner toute sa beauté, un vaste projet de réfection, de réparation et de mise aux normes de la Tour de Montréal a été enclenché par la Régie des installations olympiques (RIO) à partir de 2016, au coût de 107 M$. Cela a inclus la réfection du revêtement extérieur de béton et d’acier de la Tour du Parc olympique et le remplacement du mur-rideau. Le plan de revitalisation du Parc olympique s’est soldé par un exploit, compte tenu du niveau de complexité élevé des travaux intenses exécutés et en raison du caractère singulier de sa structure. Le respect des échéanciers extrêmement serrés en vue de la réalisation du bâtiment de base et de la livraison des espaces locatifs prévus mérite également d’être mentionné. Il convient aussi de souligner la nouvelle vocation locative de la Tour de Montréal, conformément à une décision stratégique récente. À noter également que l’arrivée concluante d’un nombre important de locataires a contribué à la revitalisation de l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Cela a permis de consolider des emplois de qualité dans l’est de Montréal et d’être un véritable catalyseur socioéconomique pour le secteur.

PRIX INOVA MENTION

De plus, l’apparence patrimoniale d’origine du bâtiment a été préservée et harmonisée avec les installations locatives existantes venues insuffler un nouvel élan à ce secteur de la ville comme pôle récréotouristique et économique.

PROJET BONAVENTURE

GRAND PROJET D’URBANISME Les travaux du Projet Bonaventure se sont échelonnés de 2011 à 2017, la démolition du dernier tronçon de 800 m des voies rapides surélevées de l'autoroute Bonaventure située entre le milieu du canal de Lachine et la rue Notre-Dame ayant été menée en 2016 à cause de la dégradation de la structure sur pilotis qui avait été édifiée en 1966. Un boulevard urbain moderne constitué de lieux publics forme le Projet Bonaventure, remplaçant désormais la structure en hauteur de l’autoroute. L’espace urbain résulte d’une opération de verdissement avec la plantation de 300 arbres et de 30 000 végétaux pour favoriser la réduction des effets des îlots de chaleur. Cela a également amplifié l’attrait du secteur du centre-ville et a constitué un levier pour le développement immobilier. La réparation urbaine importante issue du Projet Bonaventure a aussi fait en sorte que l’entrée majeure du centre-ville créée soit aussi fonctionnelle que conviviale et a contribué au retissage des quartiers adjacents du Faubourg des Récollets et de Griffintown. Ces deux quartiers désormais réunis ne comptaient d’ailleurs que peu de lieux publics avant la réalisation du Projet Bonaventure. La superficie des nouveaux lieux publics urbains équivaut à celle du square Dorchester et à celle de la Place du Canada combinées. Des voies

réservées aux autobus ont également été aménagées, et deux œuvres d’art monumentales installées aux extrémités nord et sud du nouveau boulevard. Au sud, figure l’œuvre Source créée par l’artiste espagnol Jaume Plensa, tandis que l’œuvre Dendrites de Michel De Broin se dresse au nord. En outre, le Projet Bonaventure comporte un grand banc linéaire de 395 m répartis sur six îlots, douze chaises longues, huit tables de pique-nique, deux tables de ping-pong, une aire de jeux pour enfants, un espace d’entraînement et une aire d’exercice canin. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

PRIX INOVA GAGNANT

JEUNE BÂTISSEUR

SIMON G. BOYER LE GAGNANT DU PRIX JEUNE BÂTISSEUR

Commanditaire Fonds immobilier de solidarité FTQ

Simon G. Boyer, associé principal, président, directeur du développement et cofondateur de KnightsBridge, est un véritable bâtisseur. Après avoir obtenu un baccalauréat en génie civil de Polytechnique Montréal, il a cofondé KnightsBridge, devenue sept ans plus tard l’entreprise ayant certifié le plus de projets multirésidentiels LEED Platine au Québec ! De plus, KnightsBridge compte 42 employés et a plus de 200 M$ de projets en cours de développement et de construction. Simon G. Boyer se démarque aussi par ses convic tions, ses valeurs authentiques et la vision claire qu’il insuffle au sein de son entreprise, dont la mission est de repenser le développement immobilier à Montréal, de bonifier l’offre résidentielle de la métropole et d’offrir une qualité de vie exceptionnelle à ses résidents. Sa sensibilité à la qualité de design de ses projets et à leur impact sur les résidents et l’environ nement lui a valu de recevoir sept prix Domus de la part de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), dont quatre pour le meilleur rapport qualité-prix, un pour le Constructeur de l’année et un pour la transformation résidentielle de l’année. La qualité de l’architecture et le design 34

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novateur du projet ELÄÄ de KnightsBridge ont été récompensés du prix d’excellence Canadian Architect Award of Excellence en 2016. KnightsBridge a également remporté un prix INOVA en 2018 pour son projet Le Jardinier dans la catégorie bâtiment multirésidentiel, dont les coûts ont été inférieurs à 50 M$. L’engagement de KnightsBridge à concevoir un design remarquable, une architecture durable et à procurer une qualité de construction exceptionnelle contribue au rehaussement des standards de construction au Québec, tout en maintenant des prix concurrentiels. De plus, les choix de matériaux effectués sont plus axés sur la durabilité que sur des économies à court terme, conformément à la mission de KnightsBridge et de son dirigeant. La volonté de Simon G. Boyer de rendre ses habitations durables accessibles à un plus grand nombre de personnes constitue un engagement social remarquable. En bâtissant des projets de qualité dans des quartiers émergents, Simon G. Boyer est à la tête d’une entreprise soucieuse de participer à leur revitalisation. Son souci de créer des villes durables et des interactions de qualité entre les gens qui les habitent fait de lui le Jeune bâtisseur 2018.

PRIX INOVA LISTE DES

FINALISTES

CATÉGORIE COMMERCIAL PROJETS DONT LES COÛTS DE CONSTRUCTION SONT SUPÉRIEURS À 50 MILLIONS DE DOLLARS

• Faubourg Challenger Phase 1 – Groupe Mach • Méga Parc des Galeries de la Capitale – Reliance Construction • Maison Manuvie – Ivanhoé Cambridge • Rénovation et mise aux normes de la Tour du Parc olympique – Parc olympique PROJETS DONT LES COÛTS DE CONSTRUCTION SONT INFÉRIEURS À 50 MILLIONS DE DOLLARS

Près de

25 000

propriétés commerciales à vendre et à louer.

• Agrandissement 407 McGill – Groupe Mach • Le Mount Stephen – St-Denis Thompson inc. • Structube, Saint-Léonard, Qc – Groupe MONTONI (1995) Division Construction inc. • Quartier 28 – Groupe Quint

CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIEL PROJETS DONT LES COÛTS DE CONSTRUCTION SONT SUPÉRIEURS À 50 MILLIONS DE DOLLARS

• AC Montréal Hotel / APT Allegra Montreal – Groupe Canvar inc. • Caléo – Le Groupe Maurice • Lowney sur Ville – Prével • Paton1 – Construction Jadco • Stanbrooke – Brivia Management PROJETS DONT LES COÛTS DE CONSTRUCTION SONT INFÉRIEURS À 50 MILLIONS DE DOLLARS

• Équinoxe Marc Chagall – Collection Équinoxe • Le Brickfields – Maître Carré • Le Domaine de Sillery – Le Groupe Norplex • Le Jardinier – KnightsBridge • Le Monroe - Phase I – Cosoltec • LOGES Saint-Nicolas - Phase 2 – IMMOSTAR • YIMBY – Réseau Sélection

CATÉGORIE BÂTIMENT INTÉGRÉ, INDUSTRIEL ET DE R&D • Cour de services Outremont Atlantic – Cosoltec • Expansion 511 rue Bériault – Groupe Quint • Le Phénix – Lemay

CATÉGORIE SERVICES PUBLICS

Industriel Bureau Terrain Agricole À vendre À louer

• Projet Bonaventure – Service des infrastructures, de la voirie et des transports – Ville de Montréal

• Le Grand Quai du Port de Montréal – Provencher_Roy • Manège militaire Voltigeurs de Québec – Architecture49 pour le consortium A49 / DFS / STGM

• YQB 2018 : Agrandissement et réaménagement de l'aérogare internationale – Aéroport international Jean-Lesage

PRIX JEUNE BÂTISSEUR

• Mélanie Robitaille, vice-présidente directrice générale, Rachel Julien • Ian Quint, président, Groupe Quint • Simon G. Boyer, président et cofondateur, KnightsBridge IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, ENGIE Services

S’ADAPTER À DES DÉFIS GRANDISSANTS PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Les entreprises et le secteur immobilier font face à des enjeux de plus en plus complexes et doivent s’adapter à un environnement changeant. Voici quatre exemples où la créativité a permis de tirer son épingle du jeu.

a densification des grands centres urbains comporte son lot de défis pour le secteur industriel qui se trouve souvent confiné dans des parcs voués à cette fin, remarque Brigitte Dupuis, directrice du développement des affaires chez ENGIE. Cette tendance, jumelée à l’augmentation du nombre d’entreprises dont le modèle d’affaires repose sur le commerce électronique et offrant des services de livraison rapide, crée de nouveaux besoins en matière d’infrastructures. Par ailleurs, à cause des frais de transport de plus en plus coûteux, il est également primordial de réduire le nombre de déplacements des camions de livraison. Pour répondre à ces changements socioéconomiques et améliorer l’optimisation des processus, les entrepôts à plusieurs étages constituent une piste de solution. La construction d’entrepôts de ce type est une tendance déjà bien présente en

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Asie. Même si elle est encore jeune en Amérique du Nord, quatre projets sont sur le point de voir le jour aux États-Unis. La construction du premier a été amorcée en avril 2017 par Prologis à Seattle : l’entrepôt Georgetown Crossroads, d’une superficie de près de 600 000 pi 2, doit ouvrir ses portes en octobre 2018. La compagnie cherchait une façon d’accroître l’efficacité de sa chaîne d’approvisionnement et de se rapprocher géographiquement de ses clients. Afin d’optimiser la gestion logistique des opérations, le bâtiment comporte trois étages, dont un de bureaux et deux d’entrepôts. Pour faciliter l’entreposage et la circulation des biens et des personnes, les plafonds offrent une hauteur libre de 28 et 24 pieds, et une rampe d’accès permettant de passer d’un étage à l’autre a aussi été installée. Le quai de livraison comporte 62 portes

et un espace de stationnement pouvant accueillir 130 camions sur trois étages. Un modèle inspirant qui fera certainement des petits un peu partout en Amérique du Nord au cours des prochaines années ! Pour sa part, Anthony Arquin, avocat associé chez Davies Ward Phillips & Vineberg, cite en exemple le centre automatisé de préparation de commandes d’Ocado, à Davis au RoyaumeUni. Situé à une centaine de kilomètres de Londres, ce centre déploie depuis un an une technologie novatrice. Fondée en 2000 par trois anciens employés de Goldman Sachs, l’entreprise britannique est devenue le deuxième joueur du commerce d’alimen tation en ligne en Grande-Bretagne grâce aux technologies développées par son équipe de 1 600 ingénieurs. Dans un entrepôt de 215 000 pi2, un millier de robots de la taille d’une machine à laver se frôlent à une vitesse de 14 km / h, s’affairant parmi les 45 000 produits répartis dans 250 000 casiers empilés les uns sur les autres. Trois cents employés rassemblent et livrent ensuite les commandes, tandis que les logiciels d’Ocado donnent des instructions aux livreurs et proposent même aux clients des listes de courses préétablies basées sur l’analyse de leurs habitudes de consommation.

Avec la croissance fulgurante du transport aérien, les aéroports affrontent des défis de taille. Ces besoins accrus génèrent aussi des occasions favorables pour les services de soutien, notamment en matière de cuisines de l’air. Ce secteur, où les marges de profit sont minces, est toutefois le théâtre d’une vive concurrence et doit continuellement trouver des moyens d’augmenter son efficacité. Pour y parvenir, on a transformé les modes d’opération et par conséquent les aires de travail, explique Alexi Lachambre, vice-président Développement et Inves tissements chez Aeroterm. Les cuisines à aire ouverte dans les entre pôts sont désormais chose du passé. Des installations modernes sont maintenant bâties dans des structures indépendantes et autoportantes appelées box in the box, que l’on pourrait traduire par « boîte dans la boîte ».

ALEXI LACHAMBRE Vice-président Développement et Investissements Aeroterm

Cette véritable « ruche » robotique automa tisée traite 70 000 commandes par semaine et permet à Ocado de les livrer à ses 645 000 clients dans l’heure suivant le passage de la commande. Alors que les sites industriels sont une denrée rare au Canada avec un taux de vacance de 3,9 % au pays et de 5,3 % au Québec1, les systèmes d’automatisation et d’intelligence artificielle d’avant-garde d’Ocado pourraient aider les détaillants à optimiser l’utilisation de leurs espaces. Ocado a d’ailleurs annoncé des partenariats d’envergure avec Sobeys au Canada, Kroger aux États-Unis, Casino en France et Morrisons au Royaume-Uni. L’entreprise construit actuellement un gigantesque entrepôt près de Londres où 4 500 robots traiteront 200 000 commandes par semaine. 1. Deuxième trimestre 2018, CBRE.

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GÉNÉRATION MONTANTE

Enfin, à l’heure où le développement durable doit être plus que jamais au cœur des préoccupations, certains projets écoresponsables se démarquent par leur originalité. Charles Duchesne, président de Residia – Développement immobilier, a visité le Danemark cet été afin de trouver des idées de design novateur et écologique pour son nouveau projet de condos Giantonio ; il souligne que l’Amager Ressource Center, à Copenhague, sort nettement du lot.

CHARLES DUCHESNE Président Residia – Développement immobilier

L’une des premières box in the box apparues au Canada a été conçue par Aeroterm à l’Aéroport international d’Edmonton. Le bâtiment, d’une hauteur libre de 24 pieds et d’une profondeur de 100 pieds, n’a aucune colonne intérieure, ce qui permet d’offrir un vaste espace dégagé. Dans l’entrepôt se trouve une imposante structure de plus de 11 000 pi2 d’une hauteur de plus de 15 pieds. Construite à partir de panneaux en métal isolé autoportants, elle comprend plusieurs pièces, chacune ayant son propre niveau de température et d’humidité qui varie selon sa fonction : lavage de vaisselle, cuisson, préparation d’aliments, réfrigération et congélation. Quoique très coûteuses, ces nouvelles structures sont beaucoup plus écoénergétiques et constituent assuré ment le futur de l’industrie.

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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Aussi surnommé CopenHill, cet énorme incinérateur est surplombé par une piste de ski de 500 mètres de long. Durant la belle saison, les visiteurs pourront profiter de sentiers de randonnée, d’aires de jeux pour enfants et du plus haut mur d’escalade au monde (88 mètres !). L’espace public récréatif sera ouvert dès l’automne 2018. L’idée de la firme Bjarke Ingels Group, l’agence derrière le projet, était de trouver une façon de se réapproprier le toit de ce vaste bâtiment, un espace qui demeure généralement inutilisé sur les constructions. Mais CopenHill est avant tout une centrale thermique qui traitera 400 000 tonnes de déchets par an et alimentera 160 000 foyers en eau chaude et 62 500 foyers en électricité. Avec ce projet hors du commun, Copenhague fait un pas de plus pour devenir la première capitale carboneutre au monde, l’objectif pour 2025. Du même coup, l’Amager Ressource Center permet de réaliser à quel point un projet immobilier peut aider à conscientiser les citoyens et à les faire se questionner sur la façon de réhabiliter les déchets qu’ils produisent. Pour notre part et à notre échelle, ajoute Charles Duchesne, nous avons nommé notre projet de condos locatifs Giantonio en hommage au maître tailleur qui y a exercé sa passion pendant un demi-siècle. Son histoire et celle de l’arrondissement Villeray constituent, selon lui, un bel exemple d’intégration d’immobilier industriel et commercial, dans un tissu urbain.

MOT DE L’IDU

André Boisclair

POUR UN DIALOGUE l’occasion de son passage à la tribune de l’IDU en septembre dernier, la mairesse de Montréal, Valérie Plante, a déclaré ceci devant une salle comble : « L’appui du milieu est essentiel pour que Montréal atteigne son plein potentiel de développement. » Cette affirmation, pleine de sens, a été chaleureusement accueillie par un auditoire, avouons-le, quelque peu timoré. Malgré le premier budget de son administration restée muette au sujet de l’allègement du poids de la fiscalité non résidentielle, encore dernièrement réclamé par un groupe d’experts, et l’incertitude entourant les questions du logement social et abordable, l’industrie immobilière commerciale a gardé le cap et rivalise d’imagination afin d’accélérer le virage en faveur du développement, dans le grand centre-ville, d’un milieu de vie sain et durable, ouvert au plus grand nombre possible de ménages. De la sorte, le cœur de la métropole a poursuivi sa profonde transformation. En interpellant aussi directement l’industrie, la mairesse de Montréal propose-t-elle du même souffle un véritable dialogue ? Nous le croyons et répondrons présents, le cas échéant. Pour être francs, nous l’espérons vivement, car le marché dans lequel nous œuvrons est de plus en plus compétitif, et les interventions malavisées ont souvent pour effet de créer une pression à la hausse sur les prix, qu’il s’agisse d’un loyer commercial ou du prix d’une habitation neuve. En conséquence, l’IDU souhaite que ce dialogue soit franc, informé et permanent. Pour l’Institut, il est dans l’intérêt des Montréalais que les acteurs des secteurs privés et publics mettent en commun leur expertise et leur savoir-faire, partagent leurs ambitions et veillent ensemble à les réaliser. Le potentiel d’accueil du centre-ville ne dépasse-t-il pas les

« 40 000 nouveaux ménages, 800 000 mètres carrés de bureaux ou d’usages liés à l’emploi et les 200 000 mètres carrés de commerces1 » ? Le rôle stratégique du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) du Grand Montréal, la signature récente d’ententes bilatérales entre le gouvernement fédéral et les provinces de l’Ontario et de la ColombieBritannique dans le cadre de la stratégie canadienne sur le logement qui appelle la conclusion prochaine d’une pareille entente avec le Québec, ainsi que l’échéance prochaine du pacte fiscal avec les municipalités sont aussi autant de sujets à mettre à l’ordre du jour d’un dialogue entre la Ville et l’industrie et à propos desquels les Montréalais de tous horizons auront possiblement à se serrer les coudes dans un proche avenir. À l’aube d’un nouveau budget municipal, à la veille de la publication de la Stratégie de développement de logements sociaux et abordables et alors que le sort sera bientôt scellé au sujet de l’appel d’offres concernant les travaux dans la rue Sainte-Catherine Ouest, l’administration montréalaise a l’occasion de donner la note. En dirigeant par l’exemple et en venant à la rencontre de notre industrie, la mairesse Plante a ouvert la porte. L’IDU invite maintenant son administration à en franchir le seuil et à engager avec lui un véritable dialogue. De ce fait, nous nous engagerons tous à ACCÉLÉRER MONTRÉAL au bénéfice du plus grand nombre. Serez-vous des nôtres ? André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

1. Ville de Montréal (2017). Stratégie centre-ville. Soutenir l’élan. http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/VMVMA-16-026%20STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_F2.PDF, p.38

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QUÉBEC

PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.

Vice-président, Immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier

MICHELLE LAURENDEAU

Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT

NORMAND HUDON

Architecte associé Coarchitecture

MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED

Président-directeur général Ambioner

FRONT COMMUN CONTRE LA RÈGLE DU PLUS BAS SOUMISSIONNAIRE PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Nos chroniqueurs de Québec ont porté leur regard sur la politique provinciale en ajoutant leur voix au mécontentement des ingénieurs et des architectes quant au projet déposé en juin par le gouvernement du Québec, sur la règle d’octroi des marchés publics au plus bas soumissionnaire. Si le ministre Poëti a annoncé fin août vouloir ouvrir le dialogue, nos experts ont souhaité rappeler les risques d’une telle décision et ses conséquences directes sur la société québécoise. Le 27 juin dernier, le gouvernement du Québec déposait son projet de loi sur l’attribution des contrats publics dans la construction immobilière et de routes, dite « au plus bas soumissionnaire » (qui se fait à l’heure actuelle sur la base des compétences et non sur le prix). L’annonce a aussitôt provoqué une fronde chez les ingénieurs et les architectes qui y voient les risques que l’adoption de cette loi ferait courir en matière de qualité des travaux et de gestion de l’argent public. TIRER DES LEÇONS DE LA COMMISSION CHARBONNEAU Au premier rang des enjeux de cette loi soulevés par nos professionnels figure la volonté d’éviter de répéter les erreurs du passé et de retomber dans les mêmes travers. 40

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« Tant au privé qu’au public, cette règle est souvent utilisée comme norme de bonne gestion, mais en pratique, ce n’est pas aussi simple, explique Bruno Turcotte, vice-président, Immobilier et ressources matérielles à La Capitale. À la base, l’objectif est d’obtenir des services professionnels de qualité qui vont permettre d’avoir un bâtiment qui satisfait aux besoins énoncés avec une qualité de construction qui respecte les objectifs d’entretien et de durabilité du propriétaire. On doit revenir à la commission Charbonneau et à ses recommandations pour voir les problématiques que cette règle peut occasionner. » Et de citer le texte même de la Commission pour appuyer son propos : « Lorsque les soumissionnaires savent que le contrat sera octroyé selon la règle du plus bas soumissionnaire conforme, ils peuvent élaborer un stratagème de collusion selon lequel

ils n’ont qu’à s’entendre sur le prix des soumissions pour décider du résultat de l’appel d’offres. La prévisibilité du processus d’octroi facilite la corruption et la collusion, dans la mesure où elle assure les partenaires du pacte de corruption ou de collusion de l’efficacité de leurs manœuvres frauduleuses1. » Pour nos chroniqueurs, une telle loi ouvrirait de nouveau la porte à des dérives. DE LA FAUSSE BONNE GESTION DE L’ARGENT PUBLIC Selon Normand Hudon, associé et architecte chez Coarchitecture, le projet est même dénué de sens économ iquement, puisque les économies réalisées seraient minimes comparées aux coûts supplémentaires engendrés à long terme. « Ce qui est surprenant, c’est que le gouvernement semble croire qu’il fera des économies réelles de cette façon. Il a été démontré que le coût des services professionnels complets d’architectes et d’ingénieurs représente généralement moins de 10 % de celui des travaux qui, eux, constituent moins de 10 % des coûts d’exploitation sur une période de 30 ans, le tout en valeur actualisée nette. En appliquant la règle du plus bas soumissionnaire, on s’attaque à environ 1 % du coût global d’un bâtiment, excluant celui du terrain », souligne-t-il. D’autant que l’expertise développée par les meilleurs professionnels a des répercussions économiques et sociales qui exigent selon lui d’avoir une vision à long terme. « Les architectes et les ingénieurs les plus compétents ont la capacité de diminuer les coûts de construction

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et d’exploitation d’un montant supérieur à celui de leurs honoraires à condition qu’on leur donne le temps d’étudier un projet, d’y réfléchir et de développer des solutions répondant le mieux aux enjeux de ce projet. Les professionnels de la construction ont aussi la capacité d’embellir et d’améliorer la performance de la ville à chacune de leurs interventions, engendrant ainsi

1. Source : extrait du rapport de la Commission d’enquête sur l’octroi et la gestion des contrats publics dans l'industrie de la construction, novembre 2015. https://www.ceic.gouv.qc.ca/la-commission/rapport-final.html

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des retombées positives sur la qualité de vie des gens, la réputation des promoteurs, la valeur des actifs et produisant même des retombées touristiques », insiste l’architecte. « AU DIABLE LA QUALITÉ ! » De plus, aux yeux de nos chroniqueurs, cette modification de la loi entraînerait une baisse de la qualité de construction contraire aux objectifs de développement durable, d’urbani sation intelligente et de qualité de vie des citoyens. « Acheter du sable ou de la gravelle du plus bas soumissionnaire est une gestion saine. C’est facile et mesurable. Mais comment mesure-t-on la compétence des professionnels qui conçoivent les plans et devis pour une route ? Il y a des impondérables qui influencent le résultat final et qui, parfois, sont des conditions de vie ou de mort, comme ce fut le cas les dernières années. Combien facture-t-on pour le respect des délais et des budgets ? Combien vaut le temps des citoyens qui sont moins longtemps pris dans la construction d’une route ? Quel est le prix lorsque nous sommes perfor mants ? Lorsque nous sommes dans une situation de pénurie de main-d’œuvre, il me semble que la qualité et les compétences sont des incontournables. Pourquoi mettre un peu plus d’effort pour être plus performants, si le prochain contrat est donné au plus bas soumissionnaire ? Au diable la qualité ! », s’insurge Michelle Laurendeau, gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT.

QUÉBEC

Pour appuyer ce plaidoyer, M. Turcotte cite de nouveau les recommandations de la commission Charbonneau « qu’il ne serait pas logique de mettre de côté » : « L’adoption de règles d’adjudication reposant sur une pondération plus variée des critères qualité et prix aurait aussi pour avantage d’inciter les donneurs d’ouvrage publics et les soumissionnaires potentiels à se préoccuper davantage de la qualité des infrastructures dont ils ont la charge, que ce soit en matière de conception, de surveillance ou de construction. Actuellement, le recours presque exclusif à la formule dite " du plus bas soumissionnaire conforme "dans les contrats de construction incite les entreprises à réduire autant que possible leurs coûts, le plus souvent au détriment de la qualité et de l’innovation. » LE PRIX DE LA COMPÉTENCE Si tous les professionnels de la conception de bâtiments s’opposent à ce projet de loi, c’est aussi parce qu’il dévalorise à leurs yeux leurs compétences et nivellerait par le bas, les obligeant à remettre en cause le cœur de leurs métiers et des objectifs poursuivis collectivement. C’est ce que nous démontre Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner : « L’évolution des normes

et règlements, les attentes élevées des usagers des bâtiments en ce qui a trait au confort thermique, la pression pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre et les coûts énergétiques, les exigences liées aux certifications environnementales et l’évolution très rapide des équipements et des systèmes nécessitent des connaissances ainsi qu’une constante ouverture à l’apprentissage. De nos jours, des automates de plus en plus complexes contrôlent les nombreux équipements de chauffage, de refroidissement, de ventilation, de protection incendie, d’eau chaude domestique et d’éclairage, sans parler de tous les nouveaux systèmes de domotique intégrés. Dans un contexte aussi exigeant, tous les professionnels du bâtiment doivent consacrer beaucoup plus de temps à la conception, à la mise en plans, sans oublier la surveillance des travaux. Chaque nouveau bâtiment constitue un prototype unique, et chaque projet est unique. On doit se donner les moyens d’atteindre les objectifs que j’ai mentionnés plus haut. » Aux yeux de professionnels en conception d’édifice, cette loi serait en somme un non-sens, contradictoire avec toutes les leçons de saine gestion et d’urbanisation intelligente.

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QUÉBEC

UN MARCHÉ RÉSIDENTIEL LOCATIF POLARISÉ POUR LA CAPITALE NATIONALE L’évolution des conditions d’investissement sur le marché immobilier, notamment la hausse des taux d’intérêt, force les investisseurs à revoir leur stratégie et leurs attentes. Sur le marché locatif résidentiel de la capitale, lequel représente environ 40 % du volume total de transactions immobilières1 de la région, ces changements touchent de façon bien différente les trois catégories d’investisseurs qui se partagent l’essentiel de ce marché, soit les investisseurs institutionnels d’envergure nationale, les investisseurs privés locaux et les promoteurs immobiliers.

Alain Roy, É.A.

Expert invité

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Œuvrant dans le milieu de l’évaluation depuis 2006 et agissant à titre d’évaluateur agréé chez Groupe Altus depuis 2009, Jérôme Lampron se spécialise dans l’évaluation de propriétés résidentielles, commerciales et industrielles. Il a agi à titre de témoin expert devant plusieurs tribunaux et a collaboré à de nombreux projets de développement actifs dans la grande région de Québec.

Dans le contexte actuel, l’accès aux liquidités des joueurs institutionnels et leur appétit pour les meilleurs produits créent un marché à deux vitesses. En effet, contrairement aux fonds de pension et aux sociétés immobilières publiques, les investisseurs privés locaux disposent de liquidités plus limitées, et ils doivent composer avec la hausse des taux d’intérêt. Si les critères de rendements des investisseurs institutionnels sont déterminés selon une stratégie de détention de portefeuille sur un horizon à long terme, les investisseurs privés locaux analysent

Or, les taux globaux d’actualisation (TGA) pour les meilleurs produits sur le marché résidentiel locatif ne montrent aucun signe d’élévation. Au contraire, on assiste à de nouveaux records pour les rares produits de qualité convoités par les investisseurs institutionnels bien capitalisés qui considèrent ce créneau comme un refuge sur un horizon à long terme.

TENDANCES TAUX GLOBAL D'ACTUALISATION ET PRIX PAR UNITÉ 10

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Jérôme Lampron

Pour cette catégorie d’investisseurs, l’objectif est d’accroître la masse critique de leur porte feuille et ainsi de miser sur une rationalisation des dépenses d’exploitation dans une région donnée.

Outre la montée des taux d’intérêt, le marché de l’investissement immobilier subit également les pressions liées à l’inflation, sans compter les augmentations de taxes foncières. Le bond du prix des terrains, la rareté de la main-d’œuvre et la hausse des coûts de construction changent aussi la donne. Dans de telles conditions, on pourrait s’attendre à une augmentation des critères de rendement des investisseurs.

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1. Compilation Groupe Altus des transactions immobilières de 1 M$ et plus, excluant le secteur résidentiel unifamilial.

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leur retour sur investissement en fonction d’une mise de fonds minimale, généralement de 10 à 20 % du prix d’acquisition, et d’une rentabilité dès la première année d’exploitation. Par conséquent, on risque de voir d’autres compressions de TGA pour les propriétés de calibre institutionnel et, à l’inverse, une hausse des rendements anticipés reflétant l’augmentation des taux d’intérêt pour les propriétés standards à la portée des investisseurs privés. RENDEMENT SUR LE DÉVELOPPEMENT Pour les promoteurs immobiliers, les rendements sur l’investissement sont influencés non seulement par la hausse des taux d’intérêt, mais également par celle des coûts de construction et du prix des terrains, lesquels ont un impact direct sur la rentabilité du projet. Le bond des coûts de construction, découlant de la pénurie de main-d’œuvre et de la hausse du coût des matériaux, est si rapide depuis un an que l’équipe de gestion de coûts de construction du Groupe Altus recommande à ses clients promoteurs de mettre à jour leurs pro forma sur une base trimestrielle. Pour atteindre ses objectifs de rendement, le promoteur doit s’assurer d’une gestion de projet efficiente et d’un contrôle très serré des coûts. L’atteinte rapide d’un taux d’occupation au niveau du marché et le contrôle des dépenses d’exploitation pendant la période d’intégration de l’immeuble sont aussi essentiels à la recherche du bénéfice.

En conclusion, tous les investisseurs, privés et locaux, institutionnels ou promoteurs, font face à des enjeux indépendants de leur volonté tels que les hausses de taux d’intérêt, un fardeau fiscal toujours plus lourd ou la pénurie de main-d’œuvre. Dans un tel contexte, chacun devra trouver les moyens d’augmenter les revenus des immeubles et de mieux gérer les coûts d’exploitation afin de préserver la valeur de son actif.

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QUÉBEC

LE MARCHÉ LOCATIF RÉSIDENTIEL PLUS TOUCHÉ PAR LE NOUVEAU RÔLE D’ÉVALUATION Le Service de l’évaluation de la Ville de Québec a déposé, le 14 septembre dernier, son rôle d’évaluation pour les années 2019 à 2021. Si la valeur foncière globale du parc immobilier n’a augmenté que de 2,7 % par rapport au rôle de 2016 à 2018, la hausse moyenne enregistrée pour le marché résidentiel locatif de six logements et plus pour la même période s’élève à 10 %. La plus forte augmentation enregistrée touche les immeubles de 50 à 99 logements, où la variation est de 14 %, alors que les immeubles de 6 à 9 logements ainsi que les immeubles de 200 logements et plus enregistrent une hausse de 7 %. Bonne nouvelle par contre du côté de la taxe scolaire, avec l’adoption en mars dernier du projet de loi no 166. Cette réforme de la taxe scolaire se traduit par un taux unique régional de taxation, fondé sur le taux effectif le plus bas en vigueur dans la région. Une exemption de base de 25 000 $ de la valeur portée au rôle est également appliquée pour cette période. Le but premier de cette réforme est d’empêcher la situation où deux propriétés de valeur foncière

identique dans une même municipalité aient des taux de taxation différents et, ainsi, génèrent un montant imposé divergent. À Québec, le taux de taxation par tranche de 100 $ de valeur foncière est fixé à 0,1336 $ pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. L’impact se fera particulièrement ressentir dans les commissions scolaires de la Capitale et des PremièresSeigneuries. À titre d’exemple, une propriété située sur le territoire de la Commission scolaire de la Capitale, affichant la progression de valeur foncière moyenne des immeubles de six logements et plus, fait état d’un niveau de taxes scolaires qui est 31,5 % inférieur à celui de l’année dernière. L’écart est encore plus important sur le territoire de la Commission scolaire des Premières-Seigneuries, où cette même propriété affiche un niveau de taxes de 38,3 % inférieur à celui de 2017-2018. Cette mesure vient ainsi alléger la dépense foncière pour plusieurs propriétaires d’immeubles à revenus. Ne reste plus qu’à savoir si les taux de taxation des prochaines années resteront à ces bas niveaux.

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CLAUDE MATHIEU

LE SIÈGE SOCIAL DE LA CAPITALE À QUÉBEC ENCORE PRIMÉ

TOUJOURS UN MODÈLE D’ÉDIFICE MODERNE PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

Le siège social de La Capitale, situé sur la colline Parlementaire à Québec, collectionnait déjà les distinctions depuis son agrandissement en 2013. Mais en obtenant la certification BOMA BEST Platine et le prix TOBY de BOMA (The Outstanding Building of The Year) à l’échelle tant provinciale que nationale en 2017, ce bâtiment accrédité LEED Or prouve que plus de quatre ans après sa mise en service, il reste à la fine pointe des meilleures pratiques sur les plans du confort des occupants, de l’efficacité énergétique et du développement durable notamment. Visite du bâtiment avec Bruno Turcotte, vice-président, Immobilier et ressources matérielles de La Capitale, pour nous aider à comprendre ce qui en fait un modèle parmi les édifices de bureaux modernes de Québec.

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« C’est un édifice de grande qualité construit et conçu pour durer, avec une situation géographique exceptionnelle. » – Bruno Turcotte

JBC MÉDIA PAR MARC-ANTOINE JEAN

UN BÂTIMENT PHARE SUR UN SITE EXCEPTIONNEL C’est avec fierté que Bruno Turcotte nous a reçu, au mois d’août dernier, pour un tour du propriétaire de l’édifice qu’il qualifie lui-même de « joyau d’architecture et d’innovation ». Cinq ans après la prise de possession des lieux par La Capitale, le bâtiment, qui accueille les 1 800 employés, garde un aspect impressionnant pour le visiteur. À l’extérieur, il est servi par son emplacement privilégié sur la colline Parlementaire et son style architectural Publicite_Coarchitecture_20180410-ret.pdf 4 2018-04-10 09:14:35

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contemporain et audacieux, comme on s’y attend pour le siège social d’une grande entreprise. « C’est un édifice de grande qualité construit et conçu pour durer, avec une situation géographique exceptionnelle. Le bâtiment crée un impact intéressant grâce à son architecture qui ajoute une touche de modernisme à l’environnement patrimonial du secteur, détaille notre hôte. En même temps, il nous fallait trouver le moyen d’intégrer l’édifice à la fois aux bâtiments de l’Assemblée nationale et, sur le plan architectural, aux toits des édifices de la Grande Allée. » Ainsi, le nouvel édifice de dix étages a été ajouté à l’immeuble existant de sept étages, datant de 1965, qui a été conservé et rénové. Un parement de pierres provenant de Saint-Marc-des-Carrières, comme c’est le cas pour l’édifice du Parlement, a été utilisé. Les trois étages supérieurs, entièrement vitrés, évoquent la forme de cristaux. Leur conception se veut une réinterprétation des toits en mansarde, des clochers et des flèches des édifices avoisinants afin de se fondre au décor de la Grande Allée. « C’est un élément de signal fort ! », commente Bruno Turcotte. La visite du clocher de verre et particulièrement de la salle du conseil souligne le prestige et l’emplacement exceptionnel de l’édifice avec une vue à couper le souffle sur le tout Québec et ses alentours. Effet « wow » garanti sur tout visiteur ou employé. UNE CONCEPTION INTÉGRANT CONFORT ET EFFICACITÉ Dès l’entrée de l’édifice, on remarque la lumière, les grandes surfaces vitrées et l’utilisation de matériaux modernes au service d’un design épuré. Le bâtiment reprend toutes les normes des certifications qu’il accumule depuis sa construction, comme le Prix d’excellence Meilleur projet immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) en 2013, ou la certification LEED NC-Or en 2014, pour ne citer que celles-ci. Rappelant les dernières distinctions obtenues, le viceprésident immobilier explique que ce succès est le résultat de la philosophie qui a mené le maître d’œuvre et les concepteurs (le consortium d’architectes Dan Hanganu, Coarchitecture et Lemay) à réaliser le projet en conception intégrée avec le souci de la qualité de vie des occupants et de la densification dans le respect de l’environnement. « On a saisi l’opportunité

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de réaliser des aménagements selon le concept de postes universels, par exemple, pour avoir une flexibilité sur l’évolution des besoins ; 90 % des postes ont une vue sur l’extérieur. Le confort de l’éclairage, du niveau de bruit, le confort mécanique, tout a été considéré pour que les employés se sentent le mieux possible », explique M. Turcotte. Ainsi, les étages ont été conçus avec les services communs et les bureaux fermés au centre, pour laisser la lumière entrer par les vastes aires de travail ouvertes. Par ailleurs, la liste des commodités ferait rêver bon nombre d’employés : salles de repos confortables et lumineuses, lounges avec table de billard et baby-foot, cafétéria de 350 places proposant un menu équilibré. Autant d’éléments qui expliquent en partie le classement de La Capitale parmi les 50 employeurs de choix du Canada en 2017, comme nous le rappelle M. Turcotte. Un confort appuyé par un système de gestion de bâtiment automatisé (Metasys) qui gère, entre autres, la température et l’humidité grâce à près de 5 000 sondes permettant un « adressage » et un contrôle par zone très précis. L’éclairage, lui aussi géré par le système central, est optimisé grâce à des détecteurs de mouvements qui évitent le gaspillage et à des

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capteurs de lumière qui en permettent le réglage. Les vitrages clairs des cristaux de verre ont la fonction d’une double peau. Ils permettent une gestion idéale de la chaleur emmagasinée et sont ventilés au besoin par le système, pour une efficacité thermique optimale. Du verre sérigraphié a aussi été utilisé comme élément architectural et de gestion des gains solaires.

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DES PROUESSES SUR LE PLAN ÉNERGÉTIQUE C’est lorsqu'on pénètre dans la salle des machines et découvre les dessous complexes du système ventilo-convecteur que la conception moderne du bâtiment prend tout son sens. « On est dans du haut de gamme, mécaniquement c’est très performant, avec une efficacité énergétique enviable », insiste M. Turcotte. Le système central d’échange d’air assure le meilleur confort possible. Mais c’est surtout à la découverte des chiffres de consommation énergétique que l’on saisit le haut niveau de performance de l’édifice. « En performance énergétique, un bâtiment type va consommer de 20 à 35 kWh par pied carré. Ici, nous sommes à 13,5 kWh. De plus, le bâtiment a le même profil énergétique toute l’année, même en hiver. C’est évidemment assez rare au Québec », développe notre hôte. Ce qui permet à l’édifice d’afficher de telles prouesses tient notamment au fait que la chaleur émise par les serveurs informatiques est récupérée pour chauffer le bâtiment. « Nous avons un chauffage, mais il ne tourne jamais à plein. Nous récupérons la chaleur des serveurs. En fait, nous avons même des surplus. Nous avons un système radiant au glycol qui chauffe la dalle de béton sur toute la périphérie du bâtiment, sur environ 15 pieds, afin d’éviter que la dalle conduise le froid à l’intérieur, précise Bruno Turcotte. Avec le surplus, nous avons même installé une dalle chauffée par la récupération de chaleur dans le débarcadère pour éviter la neige et la glace. »

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L’OBSESSION DU DÉVELOPPEMENT DURABLE En plus des économies d’énergie, l’édifice s’est également conformé à la politique de développement durable de l’entreprise. Ainsi, chaque étage propose aux employés des bacs de récupération, de recyclage et même de compostage. Un ramassage est organisé pour regrouper et acheminer chaque matière au conteneur prévu à cet effet, au sous-sol. Les employés sont également invités à préférer les contenants réutilisables plutôt que jetables. Mais le fait le plus notable est sans conteste le toit vert de l’édifice, que nous avons aussi visité. « Une proportion de 60 % du toit est végétalisée avec des plantes indigènes qui sont très résistantes et demandent peu d’entretien. Un tel toit présente de nombreux avantages. Cela ajoute une couche d’isolation. Il y a également un impact sur la réduction des îlots de chaleur en centre-ville. La végétation a aussi un effet positif sur la gestion des poussières et des particules puisqu’elles sont captées par les plantes. Le toit retient également jusqu’à 90 % des eaux de pluie, ce qui diminue le transfert d’eau vers le système municipal. Et puis, notre toiture verte contribue à l’embellissement urbain pour les bâtiments voisins », énumère M. Turcotte. Sur ce toit, qui offre une vue exceptionnelle, sont installées des ruches d’abeilles. « C’est la deuxième année, et cela fait partie de nos orientations de développement durable. Nous contribuons au maintien des populations d’abeilles au centre-ville, pour la pollinisation. La première année, nous avons produit 200 pots de miel que nous avons vendus au profit des organismes soutenus par la fondation », conclut le vice-président, Immobilier et ressources matérielles de La Capitale.

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C’est à l’occasion d’un événement organisé par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) que 400 convives appartenant à l’industrie de l’immobilier commercial ont écouté les propos de la mairesse sur l’essor économique montréalais, le 10 septembre dernier à l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth. Compte-rendu de cette rencontre très attendue. En somme, Valérie Plante a fourni une perspective globale sur plusieurs réalisations majeures à Montréal auxquelles les acteurs de l’immobilier ont pris part et a énoncé les priorités de la Ville consignées dans la dernière Stratégie de développement économique 2018-2022. Elle a rappelé les orientations privilégiées par la Ville et l’importance accordée au concours de l’ensemble de la communauté d’affaires montréalaise. Le président-directeur général de l’IDU, André Boisclair, et Claude Sirois, président, centres commerciaux d’Ivanhoé Cambridge, ont également pris la parole en appuyant le développement socio-économique piloté par la nouvelle administration municipale.

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L’IMMOBILIER, UNE INDUSTRIE QUI FAIT LE POIDS À la suite de l’allocution de M. Boisclair, qui a rappelé la contribution essentielle de l’industrie de l’immobilier commercial à la vitalité économique de Montréal, et de l’intervention de M. Sirois sur le cœur à l’ouvrage des acteurs de cette industrie et sur l’importance d’avoir un centre-ville fort, la mairesse s’est adressée aux participants. Elle a habilement communiqué sa passion pour la métropole et sa vision à la fois ambitieuse et axée sur la concertation, puisqu’elle tient à dialoguer avec les acteurs qui ont aussi à cœur le développement économique de la métropole et qui, comme elle, « rêvent en grand pour Montréal ».

CLAUDE SIROIS

JEAN LARAMÉE

MONTRÉAL : LA LOCOMOTIVE ÉCONOMIQUE DU QUÉBEC Valérie Plante se sent privilégiée d’être à la tête de la Ville de Montréal « à une période aussi fabuleuse » (taux de chômage extrêmement bas, investis seurs intéressés, saine économie). Pour soutenir cette période faste, elle rappelle néanmoins qu’elle a la responsabilité de continuer à soutenir ce développement économique et les acteurs qui y participent. « Je dois m’assurer que tous les outils sont disponibles pour le réaliser, avec la meilleure transparence possible », a-t-elle affirmé.

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« Nous devons éviter la pratique de la cigale et de la fourmi », a fait remarquer la mairesse. À l’inverse, elle compte bien mettre les bouchées doubles pour accélérer l’essor montréalais, de concert avec les acteurs concernés et un comité consultatif pour le développement du territoire. « Je l’ai martelé en campagne et je l’applique à tous les jours depuis mon asser mentation : l’économie, l’habitation et la mobilité sont les trois piliers de notre mandat », a dit Valérie Plante. Elle a salué les projets de redéfinition de l’expérience urbaine favorable au commerce et au tourisme grâce au réaménagement de la rue Sainte-Catherine, les investissements d’Ivanhoé Cambridge dans le centre Eaton et la Place Ville Marie, l’agrandissement de la Maison Ogilvy et l’aménagement de Holt Renfrew, de la gare Windsor, de l’avenue de McGill, ainsi que plusieurs autres projets. La mairesse a aussi annoncé que la nouvelle Place McGill sera l’une des plus grandes places publiques en Amérique du Nord et contribuera à faire connaître Montréal et sa bonne énergie contagieuse. NDLR : Madame Plante a également rencontré des membres de la direction de l’IDU le 16 octobre dernier, afin de discuter d’enjeux stratégiques, liés au développement urbain au centre-ville de Montréal.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

DÉFIS LIÉS À L’HYPERINFLATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION À MONTRÉAL

Vincent Shirley, É. A. Directeur, Conseil en développement immobilier et terrain Groupe Altus

En plus de devoir faire face à la progression du prix des terrains, les promoteurs immobiliers devront composer avec une hausse des coûts de construction ainsi que des frais de développement supplémentaires au cours des prochains mois, ce qui devrait exercer une forte pression sur le budget des nouveaux projets.

CLIMAT ÉCONOMIQUE PORTEUR La métropole traverse un moment d’effer vescence à bien des égards. Montréal est vibrante, son économie demeure en santé et elle se hisse dans les premiers rangs de plusieurs palmarès tels que « top 5 des meilleures villes où étudier au monde »1 et « 2e hub mondial de l’intelligence artificielle » 2. Cette embellie se reflète également sur le marché immobilier, attirant du même coup l’attention d’investisseurs étrangers, et ce, particulièrement sur le marché résidentiel du centre-ville.

Sergio Callochia Directeur, Consultation en Analyse de coûts et gestion de projets Groupe Altus

Ainsi, la croissance du nombre de mises en chantier dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal est soutenue, et nous croyons que l’année courante devrait être vigoureuse.

GETTY IMAGES PAR TANKIST

NOMBRE DE MISES EN CHANTIER RMR de Montréal

18 672 15 632

3 980

2 537

18 744

7 191

17 834 6 915

4 176 4 290

4 640 3 693

4 155

7 860

6 764

2001

2016

10 516

8 805

2013

2014 Copropriétés

Unifamiliales

1. QS Top Universities (s.d.). Best Students Cities. https://www.topuniversities.com/city-rankings/2018 2. Becoming Human

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10 653

Locatif + Coopératif

9 463

2017

Source : Analyse par Groupe Altus et données de la SCHL

24 756

Membres du jury 2018

André Boisclair PDG, Institut de développement urbain du Québec

Lucie Bouthillette Vice-présidente Marketing, Communication et Développement des affaires Provencher Roy

ANS DÉJÀ ! GALA EXCELLENCE

Sylvain Cossette Président et chef de la direction, Cominar

CREW M déroulera le tapis rouge afin de souligner son 15e anniversaire. Ne manquez pas cet événement incontournable qui se veut aussi dynamique que le marché de l’immobilier !

LE MARDI 20 NOVEMBRE 2018 À L’ÉDIFICE JACQUES-PARIZEAU, CENTRE CDP CAPITAL

Sonia Rainville Associée, McMillan

Afin de mettre de l’avant les femmes œuvrant dans le secteur de l’immobilier commercial, quatre prix seront décernés dans les catégories suivantes : Étoile montante, Excellence et leadership, Mentorat et Hommage.

NATHALIE ROUSSEAU Vice-présidente principale, Gestion d’actifs et Investissements, Centres commerciaux IVANHOÉ CAMBRIDGE

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

DÉFIS À L’HORIZON POUR L’INDUSTRIE DU NEUF Bien que tous les ingrédients soient en place pour que la métropole brille au cours des prochaines années, l’effet additif de plusieurs facteurs pourrait avoir un impact sur le dynamisme du marché immobilier montréalais. Quand la construction va, tout va, et l’industrie de la construction traverse actuellement une période faste. La multiplication des projets, aussi bien privés que publics, a un effet de locomotive sur l’économie québécoise, mais génère aussi son lot de défis. Voici un tour d’horizon des éléments à surveiller.

Coûts de construction

Frais de développement

Prix de terrain

DES HAUSSES DU PRIX DES MATÉRIAUX En plus de la rareté de terrains qui fait grimper les prix, on a noté une augmentation de prix des matériaux de construction de l’ordre de 25 % et allant même jusqu’à 40 % dans certains cas. Acier, béton, contreplaqué, gypse ; presque rien n’y échappe. Comment expliquer cette flambée généralisée ? Jean-Philippe Cliche, économiste à l’Association de la construction du Québec (ACQ), pointe du doigt plusieurs facteurs. « On peut notamment incriminer

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les taxes imposées par le président américain, ce qui a fait souffler un vent de panique sur le marché. Les constructeurs ont constitué des réserves avant l’imposition de ces nouvelles taxes, ce qui a créé une rareté et, par conséquent, une majoration des prix, explique M. Cliche. Mentionnons aussi que le prix de l’aluminium atteint un sommet depuis 10 ans alors que celui de l’acier s’est envolé. » La hausse des cours du pétrole a aussi eu un impact sur le coût du transport et donc sur toute la chaîne de production.

Inflation des prix

Dégradation accessibilité

Chez les constructeurs, la situation est préoccupante, affirme Frédéric Gauthier, vice-président, MG Construction, une entreprise œuvrant dans plusieurs projets d’envergure du Grand Montréal. « Historiquement, on est habitué à la croissance des prix et l’on adapte nos soumissions en tenant compte des hausses prévisibles. Toutefois, depuis la dernière année, on est témoin d’augmentations de prix imprévues, et ce, à répétition. Évidemment, cela vient souvent déstabiliser le budget établi des promoteurs qui sont dès lors aux prises avec un manque à gagner », explique-t-il.

TOUR DES CANADIENS

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L’INDUSTRIE DE LA CONSTRUCTION À PLEINE VITESSE L’industrie de la construction fonctionne à plein régime. Aux grands projets d’hôpitaux (Centre universitaire de santé McGill [CUSM], Centre hospitalier de l’Université de Montréal [CHUM]), ont succédé des chantiers majeurs comme l’échangeur Turcot et le pont Champlain. À cela s’ajoute une multitude de projets de réfection d’infrastructures, sans parler du boom de la construction résidentielle. Le nombre d’heures travaillées connaît une croissance soutenue, atteignant pour sa part 148 millions en 20173. D’ailleurs, selon l’ACQ, ce chiffre devrait encore grimper en 2018, puisqu’on prévoit une augmentation de 10 % des heures travaillées entre janvier et juin 2018 par rapport à la même période l’an dernier. Résultat, la pression sur la main-d’œuvre est très forte, celle-ci étant sollicitée de toutes parts, ce qui crée une situation de pénurie dans tous les corps de métier. « Lorsqu’on parle aux entrepreneurs, on constate qu’ils ont beaucoup de difficulté à recruter des travailleurs, et c’est encore plus criant cette année », confirme Jean-Philippe Cliche.

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3. Commission de la construction du Québec (CCQ), avril 2018

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

BUDGET DE PROJET REVENUS (Prix / Loyer)

Croissance

COÛTS Terrain

Croissance

Coût de construction

Croissance

20 / 20 / 20

Coûts supplémentaires

Frais de parc

Coûts supplémentaires

Taxe REM

Coûts supplémentaires

Dépôt patrimoine

Coûts supplémentaires

PROFIT DU PROMOTEUR

MANQUE À GAGNER

Compression

DE NOUVEAUX FRAIS DE DÉVELOPPEMENT Autre facteur à prendre en considération dans le budget d’un projet de développement : l’entrée en vigueur de taxes et de législations contraignantes. En voici des exemples. • La politique d’accès au logement 20 / 20 / 20 actuellement discutée par l’administration de la mairesse Valérie Plante à Montréal pourrait avoir un impact notable dès l’été 2019. Cette politique consiste à imposer des ratios de 20 % d’unités abordables, sociales et familiales. S’ils veulent se soustraire à cette mesure, les promoteurs pourraient y contribuer financièrement. • Toujours à Montréal, les frais de parcs sont désormais calculés sur la valeur marchande du terrain et non plus sur l’évaluation municipale, comme c’était le cas auparavant, ce qui alourdit évidemment la facture.

Conséquence à prévoir : l’accessibilité – c’est-à-dire la part du revenu brut des ménages allouée au logement – en sera nécessairement affectée. Actuellement, on estime que cette proportion est de 44 % dans la RMR de Montréal, avec une moyenne canadienne de 48 %, alors que la proportion souhaitable oscille entre 30 et 40 % du revenu. Certes, on ne pense pas en arriver aux taux élevés des régions de Toronto (74 %) ni même de Vancouver (88 %), mais des pressions haussières pourraient être exercées.

PART DU REVENU DES MÉNAGES ALLOUÉE À L'HABITATION 100 % 88 %

90 %

74 %

80 % 70 % 60 %

• Ajoutons à cela les mesures de conservation du patrimoine bâti qui, jusqu’à présent, imposaient le dépôt d’une garantie financière basée sur la valeur du bâtiment visé par le projet. La nouvelle administration songe à élargir le calcul en tenant compte de la valeur du terrain, en plus de celle de l’édifice.

48 %

50 %

44 %

Au bout du compte, une large part de ces augmentations se reflétera tôt ou tard sur les prix et donc sur la facture que devront payer acheteurs et locataires de nouveaux projets. SITUATION À SURVEILLER Si l’industrie du neuf est en partie victime de son propre succès, elle devra aussi jongler avec des coûts supplémentaires, dont les montants seront fort probablement transférés dans la cour des consommateurs. 58

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

37 % 28 %

30 % 20 % 10 % 0 %

• La redevance liée à la construction du Réseau express métropolitain (REM) grèvera encore davantage le budget des promoteurs immobiliers, en leur imposant le versement d’un montant de 10 $ le pied carré de superficie de plancher à construire pour les sites situés dans un rayon de 1 km ou de 500 m, selon les cas, d’une gare du REM.

43 %

40 %

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Source : RBC - Tendances immobilières et accessibilité à la propriété (juillet 2018)

Jusqu’à présent, les prix du marché de l’habitation de Montréal sont demeurés remarquablement stables, comparativement à la surchauffe observée dans d’autres grandes villes canadiennes. Néanmoins, la forte pression exercée par les différents pertur bateurs que nous venons d’énumérer pourrait contribuer à changer la donne. Chose certaine, il s’agit d’un défi important – et qui nécessite notre attention – afin de permettre à la métropole de rester avant-gardiste et compétitive.

EN TOUTE JUSTICE

CANNABIS ET LOUAGE COMMERCIAL : NE LAISSEZ PAS VOTRE BAIL PARTIR EN FUMÉE Me Laurent Roy Expert invité

Après des mois de discussions, la Loi sur le cannabis (L.C. 2018, ch.16) a été sanctionnée le 21 juin 2018 et, en prévision, la Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière (ci-après la « Loi ») a été adoptée par l’Assemblée nationale le 12 juin 2018. Actuellement, seule la Société québécoise du cannabis (ci-après la « SQDC ») est auto risée à vendre le cannabis au détail ; la SQDC prévoyait l’ouverture de 20 succursales pour le 17 octobre 2018. La Loi prévoit aussi que seul un producteur de cannabis qui possède les qualités et qui satisfait aux conditions déterminées par le règlement du gouvernement (un « Producteur qualifié ») peut produire du cannabis au Québec, étant entendu que cette activité inclut notamment la culture, la trans formation, l’emballage et l’étiquetage à des fins commerciales. En tant qu’acteur du domaine immobilier, vous pourriez être confronté à l’un des trois scénarios suivants.

Associé conseil chez BCF Avocats d’affaires à Montréal, Me Laurent Roy est reconnu parmi les meilleurs praticiens juridiques du Canada en immobilier. Il se spécialise dans les dossiers liés à l’assemblage de terrains ainsi qu’à l’acquisition et à la vente d’immeubles, à leur financement et au louage commercial. Sa pratique l’amène également à négocier et à rédiger divers contrats relatifs à l’immobilier.

1. Vous êtes propriétaire d’immeubles com merciaux, et la SQDC vous contacte pour louer un ou des locaux aux fins de vente du cannabis au détail. Elle vous offre des conditions financières que vous ne pouvez pas refuser. 2. Vous êtes propriétaire de terrains propices à la construction de structures ou de serres aptes à la production de cannabis et, en tant que Producteur qualifié, vous désirez mettre en place une structure légale de propriétaire foncier et d’exploitant. 3. Un Producteur qualifié entre en contact avec vous dans le but de louer votre ou vos terrains afin d’y ériger les structures précitées dans le but de produire du cannabis. Avant de prendre une décision, assurez-vous au préalable d’avoir pensé à tout, notamment, mais sans limitation, aux éléments suivants.

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LE ZONAGE Dans le cas de location de locaux aux fins de vente au détail, la SQDC doit se conformer aux règlements d’urbanisme et de zonage en vigueur sur tout territoire municipal local où elle établit ses magasins. Le respect du zonage est péremptoire aussi dans les cas des scénarios 2 ou 3 suggérés. Donc, si le zonage doit faire l’objet d’une modification et que l’entente (avec la SQDC, avec un Producteur qualifié ou en tant que Producteur qualifié) est conditionnelle à ce que la vente de cannabis soit permise, ne tenez rien pour acquis ; une modification de zonage est un processus long, douloureux, coûteux et incertain. Vous ferez face à trois types d’opposants à la modifica tion : les purs et durs (ceux qui ne veulent pas de cannabis dans leur cour), les silencieux (qui tiennent à la loi et à l’ordre, mais qui craignent que leurs propriétés ne perdent de la valeur) et vos compétiteurs (qui vont tout faire pour vous bloquer et, entre autres, attirer la SQDC vers leur territoire). Considérez aussi que n’importe qui ne peut piloter une modification de zonage surtout si le cannabis est un enjeu ; il y a donc lieu dans ce cas de vous entourer de consultants experts en la matière. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

EN TOUTE JUSTICE

GETTY IMAGES PAR MADSCI

LES RESTRICTIONS COMMERCIALES TOUCHANT UN CENTRE COMMERCIAL Il faut réviser les baux existants pour vous assurer que vous n’y contreviendrez pas. La réglementation finale concernant les endroits où la consommation du cannabis sera permise n’est pas déterminée ; les gens aujourd’hui sont avisés et conscients des dispositions relatives à la consommation de la cigarette, et bien que la présence de sa fumée secondaire soit généralement acceptable, rien n’est aussi certain à l’égard de la fumée et de la senteur générées par la consommation de cannabis. Vos locataires existants pourraient-ils s’y opposer ou soulever un défaut de respecter votre obligation de leur procurer la jouissance paisible des lieux loués ? N’oubliez pas non plus de vérifier les restrictions conventionnelles résultant par exemple du règlement adopté dans le cadre d’une déclaration de copropriété divise qui gouverne, de plus en plus, les immeubles à usage multiple. LES PROTECTIONS D’ASSURANCE Certaines compagnies prévoient déjà des couvertures spéciales liées à la vente au détail ou à la production du cannabis. Demandez à votre consultant de réviser vos polices d’assurance et, si nécessaire, de les mettre à jour en prévision de ce nouveau type d’exploitation commerciale.

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LA REMISE DES LIEUX LOUÉS Si vous livrez les lieux loués sur une base de « coquille » et que la SQDC est responsable des améliorations locatives requises par la Loi ou que vous en êtes responsable sur la base d’un « clé en main », assurez-vous que le locataire vous remettra les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la livraison ; prévoyez aussi un droit d’inspection régulier

Il ne s’agit pas ici de réinventer la roue à l’égard du louage commercial ou de la constitution d’un droit de superficie, mais bien de circonscrire certains problèmes que risquent d’engendrer la légalisation du cannabis, sa production et sa vente. Ce qui précède n’est pas exhaustif, mais ce sont des points ou des questions qu’un propriétaire et un locataire prudents et diligents doivent soumettre à leur conseiller juridique avant de s’engager dans ce processus.

GETTY IMAGES PAR STEFAN MALLOCH

pour évaluer l’impact des odeurs et les autres conséquences découlant de l’exploitation de la SQDC. Si vous louez votre ou vos terrains et les structures ou serres qui y sont érigées à un Producteur qualifié, ou si vous avez consenti un droit de superficie à un Producteur qualifié qui y érige ces structures ou serres, prévoyez le sort de ces structures et équipements accessoires et leur enlèvement (aux frais du Producteur qualifié), car à la fin du terme, ces éléments peuvent ne pas pouvoir servir à un nouvel exploitant ; n’oubliez donc pas d’exiger une garantie à l’égard de cet enlèvement. LE CRÉANCIER HYPOTHÉCAIRE Soumettez votre projet à votre créancier hypothécaire et faites vérifier votre convention de crédit afin de vous assurer que ce nouveau projet ne contrevient pas au contenu de vos documents de financement. LA SITUATION DE DÉFAUT Prévoyez ce qui se produira si le locataire / Producteur qualifié à qui vous avez loué votre terrain et qui y a érigé des structures ou des serres fait défaut de respecter ses obligations ; pouvez-vous saisir son stock et, si oui, qu’allez-vous en faire étant donné que vous n’êtes pas un Producteur qualifié ?

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

CONGESTION, QUAND TU NOUS TIENS…

Paul Lewis Expert invité

Les automobilistes montréalais sont souvent exaspérés, ils n’en peuvent plus de la congestion. Il devient en effet souvent très compliqué de circuler dans les rues de la métropole. Les nombreux travaux routiers – notamment pour reconstruire l’échangeur Turcot – rendent encore plus pénible une situation qui était déjà difficile. Mais le véritable problème se trouve ailleurs, dans l’augmentation très rapide du nombre d’automobiles, qui va bien au-delà de la croissance démographique : dans les cinq dernières années uniquement, le nombre de véhicules de promenade a augmenté de près de 330 000 au Québec, avec les conséquences que l’on sait1.

La congestion s’aggrave d’année en année. Tous peuvent le constater : les bouchons sont plus nombreux, plus longs et surtout ils touchent de plus en plus de zones. Les chiffres sont là pour le démontrer. En 1998, le coût de la congestion était estimé à 953 M$ (de 2008)2. Dix ans plus tard, il avait doublé, pour s’établir à 1,9 G$ (de 2008). En 2018, ce coût avait encore doublé; selon la Communauté métropolitaine de Montréal, il atteindrait maintenant 4,2 G$ pour la région de Montréal3, sur la base d’une nouvelle étude, réalisée pour la ville de Laval4.

Paul Lewis est professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal, dont il a été doyen de 2014 à 2018 ; il est également chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement immobilier. Ses recherches portent principalement sur la mobilité, notamment celle des jeunes, de même que sur la planification et la gouvernance des services de transport.

La congestion est-elle pire à Montréal qu’ailleurs ? Il n’est pas facile de répondre à cette question. Inrix5 compare la congestion dans les grandes villes de 38 pays en estimant les heures perdues dans les bouchons. Selon Inrix, Los Angeles serait la pire ville au monde pour la congestion : les automobilistes y perdraient en moyenne 102 heures par année dans les bouchons. La perte de temps serait moitié moindre à Montréal, à peine 50 heures ; mais la métropole serait tout de même la ville qui présente le pire bilan au Canada. À Québec, où la congestion fait aussi enrager les automobilistes, la perte moyenne de temps dans les bouchons ne serait que de 28 heures par année ; une donnée qui permet de relativiser la pertinence d’un troisième lien entre Québec et Lévis…

L’impact des bouchons va bien au-delà des pertes de temps ; pour certains, la congestion signifie aussi qu’ils se déplaceront moins, et qu’ils ne pourront donc profiter pleinement de ce qu’une grande ville leur offre. La congestion pose aussi problème aux entre prises, qui voient augmenter leurs coûts de livraison et éprouvent des difficultés à attirer travailleurs et clients. Comme la congestion n’est pas répartie également sur le territoire, certaines entreprises sont plus touchées que d’autres. Aussi la congestion modifie-t-elle l’attractivité des différentes adresses et, sur le temps long, les choix de localisation des entreprises, notamment au profit de la banlieue, où vit une part croissante des travailleurs et des clients. Comparativement à d’autres villes nordaméricaines, Montréal est encore fortement caractérisée par la concentration des emplois dans la zone centrale, desservie par le métro, mais la déconcentration est en marche, tant sur le plan des emplois que sur celui des lieux de résidence. À long terme, cette déconcentration pourrait signifier que la congestion touchera un territoire encore plus vaste que celui observé aujourd’hui et qu’il sera difficile de proposer des solutions de remplacement.

1. Société de l’assurance automobile du Québec (SAAQ) (2018). Bilan 2017. Dossier statistique. https://saaq.gouv.qc.ca/fileadmin/documents/publications/espace-recherche/dossier-statistique-bilan-2017.pdf 2 . Les conseillers ADEC inc. (2014). Évaluation des coûts de la congestion routière dans la région de Montréal pour les conditions de référence de 2008. Ministère des transports du Québec. http://www.bv.transports.gouv.qc.ca/mono/1165444.pdf 3. Kathleen Lévesque (2018) (13 septembre). « Les coûts de la congestion évalués à 4,2 milliards pour 2018 ». La Presse. http://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/201809/13/01-5196357-les-couts-de-la-congestion-evalues-a-42-milliards-pour-2018.php 4. Les conseillers ADEC inc. (2018). Coûts économiques de la congestion routière à Ville de Laval et dans la Couronne Nord. Ville de Laval. https://promo.laval.ca/solution-reseau/docs/rapport_ADEC_couts-congestion-routiere.pdf 5. Inrix (2017). Inrix Global Traffic Scorecard, 5 continents, 38 countries, 1,360 cities. http://inrix.com/scorecard/

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Devant ce phénomène qui progresse, tous s’entendent sur l’urgence d’agir. Il n’y a pas de solution simple à ce problème complexe ; pire, nous pouvons être certains que la congestion va continuer de caractériser la mobilité urbaine pendant plusieurs années. Elle est en fait inévitable, au moins à certains moments et dans certains lieux. Mais il est possible d’en ralentir la progression, voire de la réduire, et ainsi d’améliorer la mobilité pour tous. Augmenter la capacité du réseau routier, en ajoutant des routes, est une fausse bonne idée. À court terme, les automobilistes verront une amélioration ; mais à plus long terme, la circulation va augmenter en raison de la capacité accrue, et la congestion reviendra. Inévitablement. Les études montrent clairement que c’est là une voie sans issue6.

Il ne faut jamais oublier que ceux qui subissent la conges tion sont ceux qui en sont responsables. C’est donc sur la demande automobile qu’il faut agir d’abord et avant tout. Le transport collectif est très certainement la meilleure des solutions pour améliorer la mobilité pour tous : chaque nouvel usager libère de la capacité sur le réseau routier, pour ceux qui ne peuvent utiliser le transport collectif. Le consensus à cet égard est solide. Mais étant donné que les transports collectifs sont déjà passablement saturés, il faudra investir de façon considérable dans les prochaines années afin qu’ils puissent s’imposer comme un mode vraiment concurrentiel face à l’automobile, pour une majorité de résidents.

6. Voir par exemple Handy, S. (2015). Increasing Highway Capacity Unlikely to Relieve Traffic Congestion. National Center for Sustainable Transportation. http://www.dot.ca.gov/newtech/researchreports/reports/2015/10-12-2015-NCST_Brief_InducedTravel_CS6_v3.pdf

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LE SAVIEZ-VOUS ?

ÉCOQUARTIER MIXTE AU TECHNOPÔLE ANGUS : C’EST PARTI ! Après le succès de la nouvelle galerie commerciale bordée de terrasses située sous les arches du Locoshop Angus, la Société de développement Angus (SDA) lancera cette année les travaux pour la réalisation de l’écoquartier du Technopôle Angus à Rosemont, face au parc Jean-Duceppe.

e nouveau développement situé dans le secteur Angus est le premier projet québécois à avoir obtenu la certification LEED v4 Platine pour l’aménagement des quartiers. Inspiré des principes les plus novateurs en matière d’urbanisme et de développement durable, l’écoquartier du Technopôle Angus, conçu en partenariat avec Provencher_Roy et NipPaysage, offrira un milieu de vie unique et des aménagements de grande qualité aux familles et aux entreprises qui viendront s’y établir.

LE PROJET OFFRE : • 25 % d’espaces verts et publics ; • environ 360 unités résidentielles, dont une majorité de logements abordables et sociaux ; • 45 000 mètres carrés pour des bureaux qui accueilleront plus de 1 500 nouveaux travailleurs ; • 3 000 mètres carrés destinés à une vingtaine de commerces locaux ; • une école primaire et deux nouveaux centres de la petite enfance ; • 550 places de stationnement en sous-sol et aucun espace de stationnement de surface, un pari audacieux.

Un seul mot : Excellence.

Grâce à l’annonce récente de l’octroi d’une aide financière de 20 M$ du gouvernement du Québec, ainsi que d’une contribution d’un montant équivalent de la Société du patrimoine Angus, l’ensemble des infrastructures vertes du site sera construit dès le début des travaux et livré en même temps que le premier bâtiment résidentiel, au printemps 2020.

Nous bâtissons des stratégies solides qui nous placent au cœur des grands projets immobiliers du Québec.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

Cela permettra de réaliser dès maintenant la rue piétonne qui traverse le site de l’angle des rues Molson et William-Tremblay jusqu’à l’angle de l’avenue Mont-Royal et de la rue AugustinFrigon, les deux places publiques à chacune de ses extrémités ainsi que le boisé urbain au centre du quartier et les allées écologiques entre les bâtiments. Les premiers occupants pourront donc en bénéficier dès leur arrivée. Autre élément novateur dont profiteront bureaux, commerces et résidents : la mise en place de la boucle énergétique qui permettra l’échange des surplus d’air chaud et d’air froid entre les différents bâtiments du site, ce qui, à terme, générera une réduction de 40 % de la consommation énergétique des bâtiments et de 26 % des émissions de gaz à effet de serre.

TECHNOPÔLE ANGUS

CITÉ ANGUS : PREMIER PROJET RÉSIDENTIEL ORIENTÉ VERS LES FAMILLES MONTRÉALAISES Pour réaliser sa première phase résidentielle, la SDA a fait le pari d’en orienter le développement vers les familles qui souhaitent acquérir une propriété au cœur de la ville dans un quartier écologique et durable et de leur offrir des copropriétés qui répondent à leurs besoins, à prix abordable et sans compromettre la qualité, le design et la durabilité du bâtiment. Actuellement en prévente et avec 85 % de ses unités déjà réservées, Cité Angus vise les certifications LEED v4 pour les habitations et Novoclimat 2.0 et offre 120 unités de condos, dont 90 % sont des logements de trois ou quatre chambres, sur deux niveaux, avec deux salles de bain complètes et de grands balcons. À cette formule peu courante pour un bâtiment de condos au cœur de la ville s’ajoute une majorité d’unités admissibles au programme d’appui à l’acquisition d’une propriété de la Ville de Montréal, ce qui permet aux acheteurs qui se qualifient de bénéficier d’une subvention de 10 000 $ sur toutes les unités vendues à moins de 400 000 $, taxes incluses. FAITES PARTIE DE L’INNOVATION Et si vous êtes à la recherche de locaux pour bureaux à Montréal, le Technopôle Angus pourrait très bien devenir votre nouveau quartier. Plusieurs emplacements sont encore disponibles en pré-location.

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MONDE MUNICIPAL

CONSERVATION DES MILIEUX HUMIDES ET HYDRIQUES :

Jean Bouchard Expert invité

POUR UNE COMPENSATION FINANCIÈRE JUSTE ET ÉQUITABLE

En juin 2017, le gouvernement du Québec a adopté la Loi sur la conservation des milieux humides et hydriques, afin de mieux protéger ces environnements et d’assurer la pérennité des milieux naturels et de la biodiversité.

L’Union des municipalités du Québec (UMQ) et le monde municipal ont globalement appuyé les objectifs de Québec. Rappelons en effet que la protection de l’environnement est une responsabilité fondamentale des gouverne ments de proximité et que ceux-ci sont actifs depuis de nombreuses années à ce chapitre.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Cependant, plusieurs volets de la nouvelle législation ont généré de vives préoccupations parmi les élus municipaux quant à ses impacts pour les municipalités. La principale a encore fait les manchettes au cours des derniers mois : la méthode de calcul déficiente de compensation financière. En effet, la Loi prévoit une méthode de calcul des montants de compensation exigibles, en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement, qui engendre certaines problématiques. Cette contribution financière est calculée en fonction de la valeur du terrain au mètre carré, soit l’évaluation municipale du terrain où se situe le milieu humide ou hydrique. La méthode de calcul prend également en considération un facteur multiplicateur additionnel. Cette méthode génère actuellement des impacts négatifs dans plusieurs régions du Québec. Les coûts sont en effet parfois démesurés comparativement à la valeur du projet, et la méthode de calcul actuelle ne reflète pas bien la valeur écologique du milieu humide ou hydrique perturbé. Le montant de compensation est le même, peu importe que le milieu humide ait une valeur écologique importante ou non. Par ailleurs, l’application de la méthode de calcul de compensation pourrait nuire à l’aména gement durable du territoire, au détriment de

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la densification de pôles de développement. Plutôt que de consolider le tissu urbain dans une ville où l’on retrouve un milieu humide de faible valeur écologique, les promoteurs pourraient vouloir réaliser leur projet dans une municipalité plus éloignée, où la valeur foncière du terrain est moindre, bien que le milieu humide qui s’y retrouve soit de plus grande valeur écologique. Une révision de la méthode de calcul de la contribution financière prévue dans la Loi s’avère donc nécessaire. L’UMQ a d’ailleurs soumis à la ministre du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques, Isabelle Melançon, des propositions différentes de celles que suggère la formule actuelle, afin que les com pensations soient calculées sur la base de la valeur environnementale du milieu, que les municipalités puissent offrir des solutions de rechange à la compensation financière et que les différentes réalités territoriales soient considérées. Par ailleurs, l’Union a pressé le gouvernement du Québec de respecter les ententes conclues avec les municipalités visant la conservation et la gestion des milieux humides et hydriques avant l’adoption de la Loi. Bref, le milieu municipal ne s’oppose nullement à la conservation des milieux humides et hydriques. Bien au contraire, il s’agit d’une avenue incontournable pour assurer un environnement sain et de qualité aux citoyens et aux générations futures. Or, cette orientation doit être accom pagnée d’une compensation financière adéquate, basée sur une formule de calcul juste et équitable pour tout le monde.

COMMERCE DE DÉTAIL

UN CHANGEMENT DE PERCEPTION Léopold Turgeon Expert invité

Dans la vie, tout est souvent question de perception. C’est d’abord la perception d’une chose ou d’un phénomène qui fait en sorte que l’on s’en fait telle ou telle idée. Si notre perception s’avère positive, nous envisageons alors les choses d’un œil favorable. À l’opposé, nous pouvons voir sous un jour nettement plus négatif ce que nos sens nous donnent à percevoir. Analyse de notre perception du commerce de détail. Vous avez tous entendu parler de ces situations où plusieurs témoins d’un accident en rapportent des versions différentes, et où chacun semble percevoir de manière singulière l’événement qui s’est produit devant eux. Dans d’autres cas, ce sont souvent des idées préconçues qui guident notre perception des choses. En fait, notre idée est sommairement faite avant même que nous soyons en présence du phénomène.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Actuellement, nous voyons le commerce de détail comme un acquis, comme un élément faisant partie de notre paysage social et auquel nous prêtons bien peu d’attention. Nous avons besoin de lait, alors nous allons à l’épicerie. Lorsque nos enfants sont souffrants, il est facile de nous rendre à la pharmacie pour aller acheter ces médicaments qui les apaiseront. Nous tenons pour acquis le rôle fondamental du commerce de détail dans le déroulement de nos vies, parfois même dans la régulation de notre quotidien. Poussons la réflexion un peu plus loin : le com merce de détail est partout sur le territoire. Peu importe où vous êtes, vous avez accès à des commerçants et serez toujours en mesure de vous approvisionner. La perception du commerce de détail doit donc changer en ceci : pris dans son ensemble, le secteur est une force économique considérable. Désormais, le commerce de détail doit être vu comme ce qu’il est : un rouage important de l’économie. À preuve, il crée plus de 480 000 emplois dans toutes les régions du Québec. Ne perdons pas de vue que les commerçants paient des impôts, louent des locaux, achètent de la publicité, permettent souvent à des artisans ou à des producteurs locaux de vendre leur

WIKIMEDIA PAR WAFERBOARD

production. Avez-vous déjà remarqué que, dans plusieurs villes et villages du Québec, la rue principale est celle à la fois de l’église et du commerce de détail ? Ces artères sont pensées et planifiées de manière à devenir le point de rencontre de toute la communauté. Notre perception de cet acteur économique doit donc évoluer. Le commerce de détail est une force vive qui n’est pas limitée par un territoire, voire confinée à un parc industriel. Il s’agit d’une force qui représente un tiers de notre économie, mais qui, du même souffle, se trouve au coin de la rue. Le commerce de détail représente des ventes de 126 milliards de dollars annuellement, mais le tout prend vie à échelle humaine. Ce sont des hommes et des femmes qui tiennent commerce dans tous les villages et toutes les villes du Québec.

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ANALYSE DE MARCHÉ

UN DÉFI POUR LA MÉTROPOLE : L’IMMOBILIER LOGISTIQUE DOIT SUIVRE LA CROISSANCE DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE Benoit Beauchemin Expert invité

Depuis plusieurs décennies, Toronto dame le pion à Montréal tant sur le rythme de croissance du nombre de pieds carrés d’espace industriel que sur la taille des immeubles commerciaux et industriels. En novembre 2017, nous abordions dans cette chronique l’impact du commerce électronique sur le marché immobilier. Nous soulignions alors les résultats d’une étude du courtier Colliers International datant de 20151 rapportant que le marché immobilier industriel de Toronto possède une longueur d’avance sur celui de Montréal. Les données de l’enquête faisaient ressortir le faible rythme de croissance de l’inventaire industriel de Montréal. Au cours de la dernière décennie, les nouveaux bâtiments industriels de la région montréalaise ont été érigés sur mesure pour satisfaire les besoins d’entreprises de taille moyenne, alors que le marché de Toronto voit apparaître d’imposants bâtiments multilocataires. Les données mettent également en évidence le fait que la région de Toronto dispose, toute proportion gardée, d’un plus important volume de bâtiments de grande superficie.

Professionnel chevronné, Benoit Beauchemin cumule 20 années d'expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et intelligence d'affaires. Il est membre du collectif d'experts Mû.

LOGISTIQUE ET DISTRIBUTION : LE NERF DE LA GUERRE La croissance du commerce électronique a plusieurs effets sur le secteur immobilier dans la mesure où elle est à l’origine d’une forte expansion dans le domaine de la logistique et de la distribution, ce qui crée un accroissement de la demande d’espaces industriels. C’est notamm ent le cas dans les grands centres urbains du pays. Les exigences du domaine de la logistique et de la distribution sont toutefois très précises. Les entreprises de ce secteur recherchent principalement des lieux disposant de hauts plafonds, de grandes baies de livraison et offrant plusieurs niveaux. Des installations hautement câblées sont également demandées pour soutenir des entrepôts et des centres de distribution de plus en plus automatisés.

GETTY IMAEGS PAR ZHUDIFENG

Il est certain que les grands marchés verront davantage d’espaces industriels développés pour répondre aux besoins des entreprises œuvrant sur le marché du commerce électronique. Nous remarquons que l’impact de l’accélération du commerce électronique dépasse maintenant la simple croissance de la demande pour de grandes surfaces industrielles. Cette forte tendance influe également sur l’achalandage des centres commerciaux physiques ainsi que sur les investissements qui y sont réalisés. Les investisseurs immobiliers sont de plus en plus intéressés par les grands centres de distribution, alors que les centres commerciaux traditionnels sont perçus comme offrant un moins bon retour sur investissement et, surtout, présentant un risque plus élevé.

1. Beauchemin, B. (2017). « Le marché immobilier industriel doit s’adapter aux exigences du commerce électronique ». Immobilier commercial, vol. 10, no 5.

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La croissance fulgurante du géant du commerce électronique Amazon et celle de son rival chinois AliExpress sont les meilleurs exemples de la crois sance du commerce électronique, alors même que nous constatons la disparition de grands magasins de la vente au détail comme Sears et Toys"R"Us. Le commerce électronique est une tendance de fond qui va persister dans tous les marchés, imposant une pression sans cesse plus lourde sur les grands détaillants.

type d’activité est en déclin, surtout dans les centres commerciaux de taille moyenne situés en périphérie des grandes villes, alors que les très grands centres commerciaux conservent leur attrait, tout comme les commerces de proximité. À cet égard, l’aménagement de quartiers entiers, intégrant commerces, bureaux et logements, est une tendance en hausse, comme en témoigne la popularité de pôles de développement à l’image du quartier DIX30 sur la Rive-Sud de Montréal.

Selon une étude du cabinet immobilier Knight Frank 2, le commerce électronique a connu une croissance de 20 % dans le monde en 2017, essentiellement stimulé par la bonne performance de l’économie mondiale. Évaluée à 2,2 trillions US en 2017, la valeur des transactions en ligne devrait doubler d’ici 2021 pour atteindre 4,5 trillions US.

L’IMMOBILIER LOGISTIQUE : UNE CROISSANCE À SOUTENIR Les besoins de distribution dictés par le commerce en ligne rendent nécessaire la modernisation du parc immobilier industriel montréalais. Les investisseurs réalisent qu’il leur en coûte moins pour construire un entrepôt étant donné les loyers qu’il génère. À court terme et compte tenu de la croissance rapide des besoins, les investisseurs trouveront moins risqué de financer ce type de construction ; c’est notamment le cas en GrandeBretagne et en France, où l’immobilier logistique est en forte croissance. Le temps de livraison le plus court possible exigé par les consommateurs en ligne nécessite de disposer non seulement de plus grandes superficies, mais aussi d’un plus grand nombre d’espaces, afin de desservir tous les marchés géographiques.

VENTES EN LIGNE, MARCHÉ MONDIAL 2016-2021 (milliards de dollars US) 5000 4500 4000 3500 3000 2500 Source : Emarketer

2000 1500 1000 500 0 2016

2017

2018

2019

2020

2021

Dans ce contexte, les centres commerciaux sont confrontés à un défi de taille : développer un attachement à la marque et une expérience client personnalisée en magasin s’appuyant sur la technologie, afin de rivaliser avec l’expérience en ligne. Le magasin physique devrait néanmoins demeurer un élément clé du processus d’achat. Les consommateurs continuent de magasiner dans des lieux physiques, car ils leur offrent la possibilité de voir et de toucher des produits, de les acheter immédiatement dans un environnement sécurisé et de recevoir des informations supplé mentaires. Mais force est de constater que ce

Le développement de ces infrastructures doit mobiliser de nombreux intervenants des secteurs privé et public. À cet égard, les choses se mettent en place depuis quelques années afin de faire croître le secteur de la distribution et de la logistique dans la grande région de Montréal. Mentionnons par exemple CargoM3, la Grappe métropolitaine de logistique et transport de Montréal, lancée en 2012 et s’inscrivant dans la stratégie de développement économique du Grand Montréal, qui a le mandat de rassembler tous les acteurs de la logistique et du transport des marchandises de la région. CargoM regroupe près de 50 membres représentant les secteurs du transport routier, ferroviaire, aérien, maritime, de même que les intermédiaires transitaires logistiques, les comités et associations, les infrastructures partagées, les établissements d’enseignement et de recherche. Tous ces acteurs ont pour objectif d’accroître la cohésion, la compétitivité, la croissance et le rayonnement de la région de Montréal.

2. Knight Frank (2018). E-commerce, All just a click away. How is it affecting flagship stores and shopping centres? https://content.knightfrank.com/research/1456/documents/en/e-commerce-all-just-a-click-away-2018-5274.pdf 3 . Grappe métropolitaine de logistique et transport de Montréal (CargoM). http://www.cargo-montreal.ca/fr/

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

CHANGEMENTS CLIMATIQUES : L’URBANISME JOUE UN RÔLE PRIMORDIAL Frédéric Dufault

À moins de nous appeler Donald Trump, nous sommes bien conscients que les changements climatiques sont devenus la nouvelle réalité du 21e siècle à laquelle les municipalités, citoyens et propriétaires ainsi que les gestionnaires immobiliers devront s’adapter.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Jusqu’à récemment, le Québec a été relative ment épargné par les foudres de Dame Nature… Cependant, de plus en plus d’incidents clima tiques deviennent la réalité : pluies torrentielles, inondations printanières, chaleurs accablantes, feux de forêt, ouragans et, plus récemment, tornades dans la région de l’Outaouais. Tous ces événements sont-ils directement liés aux changements climatiques ? Bien sûr que non ; plusieurs résultent d’incidents ou de situations, lesquels, considérés individuellement, n’auraient pas d’incidence sur notre mode de vie. Toutefois, lorsqu’ils sont combinés, ou lorsqu’ils se produi sent parce que les conditions « gagnantes » sont réunies, ces événements ont un impact non négligeable sur notre vie, notre milieu de vie et, surtout, notre sécurité au sens strict et au sens large du terme.

encore faut-il que les élus (tant provinciaux que municipaux) et les fonctionnaires y croient et reconnaissent qu’il y a beaucoup de travail à faire. Comment y arriver ?

Ces événements météorologiques, d’origine naturelle ou anthropique, remettent en question ce pour quoi l’être humain bâtit des maisons, des structures et des environnements – afin de s’assurer d’une qualité de vie et d’une sécurité devant des événements prévisibles et non prévisibles.

Et si un citoyen ou un promoteur souhaite incor porer des murs végétalisés dans ses bâtiments, la réglementation et le code du bâtiment sontils adaptés à cette réalité ? Présentement, on approuve les projets à la pièce, avec l’aide de divers professionnels ; mais l’urbaniste n’est-il pas le professionnel qui devra au moins recon naître les bonnes pratiques et diriger son client, le citoyen, vers les bonnes ressources, ce qui est rarement le cas actuellement ?

Mais que peut-on concrètement faire pour adapter nos milieux de vie, nos infrastructures et nos habitats à cette nouvelle réalité ? L’urbanisme et l’aménagement du territoire jouent un rôle de premier plan. Les Américains, malgré les croyances de leur président, ont compris depuis une décennie que la planifica tion du territoire devait être revue à la suite de nombreux sinistres et qu’au moment de la reconstruction, il ne fallait pas répéter les erreurs du passé. Les nouvelles technologies et tendances vont nous conduire dans la bonne direction, mais

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Pensons par exemple aux toits verts, pour lesquels il faut remettre le Code national du bâtiment à jour, ainsi qu’aux différents règlements municipaux afin de permettre la réalisation de tels projets et de faciliter la vie aux promoteurs qui désirent s’engager dans cette voie. Par ailleurs, on parle beaucoup d’îlots de chaleur et l’on encourage les toitures plates de couleur blanche ou pâle, mais qu’en est-il des bardeaux d’asphalte sur une toiture en pente ? Pourquoi continuer à encourager des toitures foncées ?

Le captage des eaux de ruissellement et des eaux de pluie est également une autre façon de permettre aux infrastructures en place de continuer à pouvoir absorber les grandes quan tités d’eau qui peuvent s’accumuler quand surviennent des pluies torrentielles. Mais il faut plus que les petits barils récupérateurs d’eau de pluie – bien que ce soit déjà un commencement. Des ingénieurs et des visionnaires doivent pousser les nouvelles idées, comme les pavés perméables, les réservoirs d’eau grise de grande

ADOBE STOCK PAR MBRUXELLE

capacité pour les résidences, mais également pour les commerces et les industries et, pourquoi pas, des quartiers complets. Posons-nous aussi cette question : a-t-on toujours besoin d’utiliser de l’eau traitée pour accomplir les activités et générer les produits industrialisés ? Pourrait-on récupérer les eaux de pluie pour en faire usage sans avoir à la forcer dans des canalisations et mettre en péril des quartiers ou des cours d’eau ? Il faut encourager les promoteurs et les développeurs à aménager assez de capacité de rétention pour permettre une accumulation qui perdurerait à moyen terme. Certaines villes forcent maintenant l’aménagement de bassins de rétention de pluie à court terme, mais si l’on obligeait les grands projets à rejeter l’eau dans un milieu humide présent ou en devenir ? La réutilisation des friches industrielles ou la densification des quartiers sont d’autres approches ou solutions à

considérer. Moins l’on encourage l’étalement urbain, la destruction des zones agricoles et des milieux humides, plus on met l’accent sur les structures existantes. Nos professionnels trouvent des façons de répondre aux nouvelles réalités, qu’elles soient économiques, sociales ou environnementales et climatiques. Les gouvernements modifient les lois et les règlements pour protéger les milieux et les espèces vulnérables ; mais le Québec n’a toujours pas de politique ou de lignes directrices pour l’aménagement et l’urbanisation du territoire québécois. Les municipalités régionales et locales doivent, au moyen des schémas d’aménagement, des plans d’urbanisme, mais également des différents règlements d’urbanisme (qui sont opposables aux tiers – zonage, construction, lotissement, nuisance, etc.), prendre en compte cette nouvelle réalité et prévoir les contingences nécessaires en cas de sinistres. Il est encore temps de prendre notre territoire en main et… d’oser !

1327-1333 SAINTECATHERINE OUEST & 1411 CRESCENT

2250 ALFRED-NOBEL, TECHNOPARC SAINTLAURENT

En cours de modernisation

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DROITS ET OBLIGATIONS

TROUBLES DE VOISINAGE ET ÉCHANGEUR TURCOT :

EN PRÉSENCE DE PRÉJUDICES IRRÉPARABLES DE PART ET D’AUTRE, L’ÉQUILIBRE ENTRE LES DROITS DE CHACUN S’IMPOSE Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Après avoir reçu du ministère des Transports du Québec le contrat de construction du Projet Turcot, KPH Turcot (« KPH ») confie un contrat d’approvisionnement au Groupe CRH Canada inc. (« CRH »), l’exploitant d’une carrière de pierre située à Varennes. Simultanément, les activités de Bau-Val, un fabricant d’enrobé bitumineux et de produits liés à l’asphaltage situé à côté de CRH, sont en plein essor. En conséquence, la circulation de camions s’intensifie de façon importante sur le chemin de la Butte-aux Renards, soit l’unique voie d’accès aux installations de CRH et de Bau-Val.

Un groupe de 26 résidents du chemin de la Butte-aux-Renards (les « Résidents ») intente un recours en injonction permanente et en dommages-intérêts afin de faire cesser les vaet-vient importants de camions. Comme la décision ne sera pas rendue avant un an ou deux, les Résidents cherchent à obtenir une injonction interlocutoire. Le 29 mars 2018, le juge de première instance la leur accorde1 et prononce que le camionnage le soir et la nuit est désormais interdit, le camionnage la fin de semaine est limité à trois samedis par année et celui de jour est restreint sévèrement. Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Le 26 avril 2018, la permission de porter en appel cette décision est accordée à CRH, BauVal et KPH. Cette dernière se désiste toutefois de son appel par la suite. Les Résidents tentaient de se prévaloir de l’article 976 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. » En appel2, CRH et Bau-Val soutiennent notam ment que les Résidents ne peuvent se prévaloir de l’article 976 du Code civil du Québec, car ils ne sont pas des « voisins » et que le juge de

1. Beauregard c. Groupe CRH Canada inc., 2018 QCCS 1330 2. Groupe CRH Canada inc. c. Beauregard, 2018 QCCA 1063

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première instance a omis de considérer, dans son analyse, le critère de la prépondérance des inconvénients qui penche en leur faveur. La Cour d’appel précise que pour obtenir une injonction interlocutoire, les Résidents doivent satisfaire à trois critères. En premier lieu, une étude préliminaire du dossier doit établir qu’il y a une question sérieuse à juger ou qu’il y a « apparence de droit » pour les Résidents. Sur ce point, la Cour d’appel énonce que malgré les 3 km qui séparent les Résidents de CRH et de Bau-Val, ces dernières sont bel et bien « voisines » des Résidents. En conséquence, il est possible de conclure à l’existence d’un trouble de voisinage contraire à l’article 976 du Code civil du Québec lorsque l’exploitant d’une entreprise ainsi « voisine » est la cause d’un transport excessif de ses matières, que ce soit par la fréquence abusive du transport ou par la manière abusive dont il est effectué. Tenant compte du nombre intense de passages de camions découlant des activités de CRH et de Bau-Val ainsi que des préjudices subis dont ont témoigné les Résidents, la Cour d’appel retient, tout comme la décision de première instance, que les Résidents satisfont au premier critère. En deuxième lieu, les Résidents doivent établir qu’ils subiraient un préjudice sérieux ou irré parable advenant le rejet de leur demande

ADOBE STOCK PAR BAKERJARVIS

d’injonction interlocutoire. Considérant que le préjudice subi par les Résidents concerne leur santé, que la fin du Projet Turcot n’est prévue qu’à l’automne 2020 et que la décision au mérite ne sera pas rendue de sitôt, la Cour d’appel conclut que le juge de première instance n’a pas eu tort de considérer ce critère également comme satisfait.

En troisième lieu, le critère de la prépondérance des inconvénients invite le tribunal à déterminer qui, des Résidents ou de CRH et Bau-Val, subira le plus grand préjudice selon que l’injonction interlocutoire sera accordée ou refusée. Le juge de première instance ayant omis de considérer ce critère dans son analyse, ainsi errant en droit, la Cour d’appel y procède afin de déterminer le sort de l’appel. C’est ici que le bât blesse pour les Résidents.

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ESPACE D'AFFAIRES

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DROITS ET OBLIGATIONS

Pour Bau-Val, elle lui causerait une perte de clientèle alors que ses passages en soirée, la nuit et la fin de semaine ne représentent qu’environ 3 % de ses activités de camionnage.

GETTY IMAGES PAR FHOGUE

À première vue, l’intérêt public commande que le chantier du Projet Turcot, une infrastructure routière majeure, soit réalisé dans les meilleurs délais et que l’intérêt de centaines de milliers d’usagers routiers l’emporte sur celui des Résidents. Le désistement de l’appel par KPH a toutefois pour conséquence de transformer le dossier en un litige opposant des intérêts purement privés, soit ceux de CRH et Bau-Val, à ceux des Résidents. Ainsi, d’un côté, CRH subirait un grave préjudice si l’injonction interlocutoire était maintenue, car elle aurait pour conséquence de l’écarter de l’approvisionnement du Projet Turcot et entraî nerait alors des pertes de vente considérables.

De l’autre côté, la preuve au dossier est claire quant aux désagréments importants subis par les Résidents, dont les ennuis résultent en grande partie de l’horaire atypique de la carrière de CRH. Dans les circonstances, la Cour d’appel reconnaît que chaque partie subirait des préjudices irré parables indépendamment de l’issue du litige et qu’il y a alors lieu de trouver une solution équilibrant les droits de chaque partie et de fixer des condi tions qui diminuent les inconvénients et les rendent acceptables de part et d’autre. Ainsi, la Cour conclut qu’à l’égard de CRH, il y a lieu de casser en partie l’injonction interlocutoire en permettant le camionnage le jour en semaine, mais de maintenir l’interdiction le soir, la nuit et la fin de semaine sauf trois samedis par année. À l’égard de Bau-Val, la Cour d’appel conclut qu’il y a lieu de casser complètement l’injonction interlocutoire.

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - septembre 2018

Marché de bureaux – Grand Montréal La demande continue de se raffermir sur le marché de la location de bureaux. Le taux de disponibilité pour le Grand Montréal a reculé de 70 points de pourcentage depuis la publication de juillet, et le marché a absorbé près de 500 000 pi2, presque entièrement au centreville. D’ailleurs, le marché des immeubles de catégorie A au centre-ville de Montréal affiche un taux de disponibilité de 10 %, soit le plus faible observé dans ce segment de marché depuis la fin de 2013.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

pi2

18,0

771 480

11,9

6 250 490

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

24,1

2 533 080

pi2

16,4

404 250

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

14,3

3 559 020

15,5

763 010

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

Industriel LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal* Le taux de disponibilité global sur le marché industriel du Grand Montréal continue de se resserrer, atteignant un record, à 4,5 %, par rapport à 4,7 % en juillet. Ce raffermissement du marché se traduit par une absorption de près de 1,5 million de pieds carrés de superficie locative depuis juillet. Le secteur Est-del’Île a été particulièrement actif, absorbant à lui seul 1,2 million de pieds carrés, à la suite de la conclusion de trois ententes majeures au 7101, rue Notre-Dame Est, au 15 300, rue Sherbrooke Est et au 6767, rue Léger, lesquelles représentent au total plus d’un million de pieds carrés loués.

DISPONIBILITÉ

pi2

6,8

1 341 780

2,6

1 973 800

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

pi2

3,9

1 787 870

3,2

1 663 560

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

5,8

3 807 760

4,2

1 307 680

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

4,7

1 076 500

7,5

1 463 540

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

DÉFINITIONS : MONTRÉAL SECTEUR NORD

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

LACHINE

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

BRÈVES IMMOBILIÈRES

UN 4e ÉDIFICE CERTIFIÉ LEED® POUR LA CAPITALE ASSURANCE ET SERVICES FINANCIERS Le 425 Maisonneuve, un immeuble commercial et de bureaux au cœur de Montréal, vient de recevoir la certification LEED®-BE de niveau Argent. La certification LEED® survient alors que l’immeuble subit une réfection majeure, tant intérieure qu’extérieure, afin d’améliorer son efficacité énergétique et d'y aménager diverses installations et services. Une autre belle réussite pour l’équipe !

AVISON YOUNG

Oberfeld Snowcap a le plaisir d'annoncer l'ajout à son équipe de Luc Lavigne en tant que vice-président, services clients. C’est sa passion pour représenter les détaillants dans leurs projets de croissance qui a ramené M. Lavigne chez Oberfeld Snowcap.

OBERFELD SNOWCAP

Le Groupe immobilier Bel-Rive est fier d’annoncer la construction de son nouveau siège social à Trois-Rivières. L’immeuble de trois étages est situé sur le boulevard des Forges avec une visibilité exceptionnelle et est à proximité du centre-ville et de l’autoroute 40. Deux locaux sont présentement disponibles. Visitez bel-rive.com pour plus d’information.

DU 14 AU 16 NOVEMBRE : VENEZ VIVRE L’EXPÉRIENCE D’EXPO-FIHOQ ! Tous les ans, la Fédération interdisciplinaire de l’horticulture ornementale organise à Drummondville un grand salon commercial qui rassemble non seulement tous les professionnels de l’industrie de l'horticulture ornementale et environnementale, mais aussi les architectes, les urbanistes, les municipalités du Québec, etc. Les professionnels de l’immobilier sont invités à venir y découvrir les tendances en aménagement paysager, verdissement et espaces verts.

GROUPE IMMOBILIER BEL-RIVE

Mme Sophie Lalonde est directrice du Service de la gestion et de la planification immobilière (SGPI) de la Ville de Montréal depuis le 10 septembre dernier.

OBERFELD SNOWCAP ACCUEILLE LUC LAVIGNE EN TANT QUE VICE-PRÉSIDENT, SERVICES CLIENTS

NOUVEAU SIÈGE SOCIAL DU GROUPE IMMOBILIER BEL-RIVE

NOMINATION DE SOPHIE LALONDE À TITRE DE DIRECTRICE DU SGPI

Ingénieure et gestionnaire d'expérience, Mme Lalonde dirige une équipe multidisciplinaire spécialisée dans la gestion des immeubles nécessaires aux opérations des services et des arron dissements de la Ville.

M. Dietl, qui dirige actuellement les activités de CBRE du Grand Toronto, a commencé sa carrière au sein de l’entreprise en 1995 comme courtier industriel avant de rejoindre l’équipe de direction en 2014.

IVANHOÉ CAMBRIDGE FIGURE PARMI LES PREMIERS 10 % POUR SA PERFORMANCE AU GRESB Ivanhoé Cambridge a amélioré pour la quatrième année d’affilée son classement au prestigieux sondage annuel de Global ESG Benchmark for Real Estate (GRESB) en faisant passer sa note de 82 à 83 (sur 100). Ce résultat permet à la Société de se maintenir dans les premiers 10 % par rapport aux autres compagnies immobilières privées ayant un portefeuille diversifié.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

FIHOQ

Pour aider les courtiers immobiliers commerciaux à mieux servir leurs clients, l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) lance une série de sept formations en webinaires en collaboration avec un expert reconnu, Me René Gauthier, avocat associé du cabinet de services juridiques Cain Lamarre. synbad.com/fr/pages/formations-en-vedette.

CBRE a annoncé que Mark Renzoni, président et chef de la direction de CBRE Canada quittera ses fonctions à la fin de l’année. Werner Dietl succédera à M. Renzoni à la barre de l’entreprise canadienne à partir du 1er janvier 2019.

MM. Gagnon et Metcalfe deviennent associés chez Avison Young et contribueront à la croissance du secteur des marchés des capitaux de la firme partout au Québec. M. Gagnon possède plus de 25 ans d’expérience en matière d’immobilier commercial, alors que M. Metcalfe a plus de 30 ans d’expérience.

LA CAPITALE ASSURANCE ET SERVICES FINANCIERS

SEPT FORMATIONS SUR LE BAIL COMMERCIAL

CBRE ACCUEILLE UN NOUVEAU CHEF DE LA DIRECTION : WERNER DIETL

JEAN PIERRE GAGNON ET ROBERT METCALFE SE JOIGNENT À AVISON YOUNG À MONTRÉAL

GROUPE EVEX LANCE UN PROJET IMMOBILIER DE 6 M$ À SAINT-JACQUES

Cette année, CREW M crée une nouvelle catégorie de prix : le Prix Mentorat, qui vise à souligner la contribution exceptionnelle d’une personne qui, à titre de mentore, œuvre au développement et à l’avancement de la carrière des femmes en immobilier commercial. Le prix sera remis lors du gala Excellence, le 20 novembre prochain.

La Ville de Saint-Joseph-de-Beauce a enclen ché le processus de vente des terrains du développement du Versant. Ce développe ment propose des terrains d’habitation multifamiliale à proximité de nombreux services. Les personnes intéressées devront se présenter à l’hôtel de ville aux heures régulières du bureau.

Cadillac Fairview est heureuse d’annoncer deux promotions au sein de son équipe de location. Marcia Grant est nommée au poste de vice-présidente à la location nationale à compter du 1er novembre. Également, CF a récemment annoncé la promotion d’Anna Skripka au poste de directrice à la location. Anna est responsable de la location de CF Rideau Centre et dirige l’équipe de location spécialisée de l’Est du Canada.

LE GROUPE GESFOR, POIRIER, PINCHIN INC. ACCUEILLE GAÉTAN RAYMOND DANS SON ÉQUIPE DES SCIENCES DU BÂTIMENT

CADILLAC FAIRVIEW

Possédant plus de 28 ans d’expérience à titre de chargé de projets et de consultant en toiture et en imperméabilisation, Gaétan Raymond a participé à de nombreuses réalisations en tant qu’expert pour différents organismes gouvernementaux, institutionnels et privés partout au Québec. Il est un membre actif de l’Association des maîtres couvreurs du Québec (AMCQ) et du Roof Consultant Institute (RCI).

2018 MARQUE LE 40e ANNIVERSAIRE DE LA FONDATION DE HVAC INC. Entreprise spécialisée en mécanique du bâtiment, HVAC inc. a su faire sa marque dès le début de son existence et est mainten ant leader dans son domaine. Afin de souligner l'excellence de ses employés, HVAC inc. a tenu à célébrer cet événement en août dernier en offrant à tous une fin de semaine sous le thème du plaisir, de la joie et de la complicité afin de les remercier de leur bon travail ! Apprécié de tous, l'événement fût un réel succès !

PINCHIN INC.

GROUPE EVEX

Groupe EVEX a annoncé, le 25 septembre dernier, la construction de trois immeubles pour un total de 51 unités d’habitations locatives rue Laurin à Saint-Jacques, dans Lanaudière. Ce faisant, la société immobilière injecte 6 M$ dans le secteur.

PROMOTEURS DE QUÉBEC : VISEZ SAINT-JOSEPH-DE-BEAUCE POUR VOS PROJETS IMMOBILIERS !

PROMOTIONS CHEZ CADILLAC FAIRVIEW

CREW M : UN NOUVEAU PRIX EN 2018

UPBRELLA CONSTRUCTION PARTICIPE À LA TRANSFORMATION MAJEURE DE L’HÔTEL LE GERMAIN MONTRÉAL Upbrella Construction est fière d’avoir été choisie par le Groupe Germain Hôtels et par Construction Pierre Blouin dans le cadre du projet de transformation de l’Hôtel Le Germain Montréal. La technologie de construction en hauteur Upbrella facilitera l’ajout de six étages au bâtiment possédant actuellement dix-sept étages, en limitant l’occupation publique et les impacts sur le voisinage.

SERVICES CONSEILS SP (SCSP) VIENT DE CRÉER SON NOUVEAU SITE WEB

Fondée en 1998 et affiliée au réseau canadien Devencore en 1999, Bender et associés représente exclusivement les locataires d’espaces corporatifs à Québec depuis 20 ans ! Sa mission : optimiser la situation immobilière de ses clients, en lien avec leurs objectifs corporatifs, les guider et les conseiller dans leur démarche immobilière.

Services Conseils SP (SCSP), entreprise fondée par Sylvain Pilon, ingénieur, vient de mettre en ligne son nouveau site Web (servicesconseilssp.com). SCSP propose de réduire les frais d’exploitation des bâtiments en offrant des services de rédaction de documents d’appel d’offres au niveau de la gestion technique.

Le CODE440 est un nouveau projet d’espaces bureau et industriel à Laval, réalisé par Cosoltec. Ce complexe d’affaires visible de l’autoroute 440 est stratégiquement localisé entre les autoroutes 13 et 15. Plus de 55 000 pi2 sont disponibles. La livraison des espaces est prévue pour 2019.

COSOLTEC

BENDER ET ASSOCIÉS FÊTE SES 20 ANS !

NOUVEAU PROJET D’ESPACES BUREAU ET INDUSTRIEL À LAVAL

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

Les 100 entrepreneurs (employeurs) les PLUS ACTIFS en construction au Québec Toutes catégories confondues* NOM DE L’EMPLOYEUR

RÉGION DE LA PLACE D’AFFAIRES

Source: Magazine Champions de la construction, JBC Média

NOM DE L’EMPLOYEUR

RÉGION DE LA PLACE D’AFFAIRES

1- SIGNATURE SUR LE ST-LAURENT CONSTRUCTION

MONTRÉAL

51- GANOTEC

MAURICIE – BOIS-FRANCS

2- TRANSELEC / COMMON

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

52- LES SERVICES ENVIRONNEMENTAUX DELSAN-A.I.M.

MONTRÉAL

3- DALCON

QUÉBEC

53- GROUPE PRO-B

MAURICIE – BOIS-FRANCS

4- POMERLEAU

QUÉBEC

54- BLACK & MCDONALD

MONTRÉAL

5- KPH TURCOT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

55- LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION REFRABEC

MONTÉRÉGIE

6- GASTIER M.P.

MONTRÉAL

56- LES ENTREPRISES MICHAUDVILLE

MONTÉRÉGIE

7- EBC

QUÉBEC

57- ENTREPRISES DE CONSTRUCTION DAWCO

MONTRÉAL

8- GUAY

QUÉBEC

58- TYCO FEU ET SÉCURITÉ INTÉGRÉS CANADA

MONTRÉAL

9- LA CIE ÉLECTRIQUE BRITTON

MONTRÉAL

59- ACIER G.P.

MONTÉRÉGIE

10- COFFRAGES SYNERGY

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

60- GROUPE BEAUDOIN

QUÉBEC

11- TBC CONSTRUCTIONS

QUÉBEC

61- PROTECTION INCENDIE VIKING

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

12- BOREA CONSTRUCTION ULC

QUÉBEC

62- CONSTRUCTION SOREL

MONTÉRÉGIE

13- HYDRO-QUÉBEC DIVISION ÉQUIPEMENT

MONTRÉAL

63- MONTAGE SAINT-LAURENT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

14- EUROVIA QUÉBEC CONSTRUCTION

MONTÉRÉGIE

64- CONSTRUCTION CORDERO

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

15- ROXBORO EXCAVATION

MONTRÉAL

65- LES EXCAVATIONS LAFONTAINE

QUÉBEC

16- GROUPE TNT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

66- ALSTOM ÉNERGIES RENOUVELABLES CANADA

MONTÉRÉGIE

17- ASCENSEURS THYSSENKRUPP (CANADA)

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

67- GROUPE BSR

MONTRÉAL

18- LES CONSTRUCTIONS L.J.P.

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

68- SINTRA, DIVISION CENTRE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

19- STRUCTURES SANTCO FORME

MONTRÉAL

69- RIAL ÉLECTRIQUE

MONTÉRÉGIE

20- COFFRAGES ATLANTIQUE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

70- SANEXEN SERVICES ENVIRONNEMENTAUX

MONTÉRÉGIE

21- KONE

QUÉBEC

71- VENTILABEC

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

22- J.Y. MOREAU ÉLECTRIQUE

ABITIBI-TÉMISCAMINGUE

72- RÉFRIGÉRATION NOËL

QUÉBEC

23- SINTRA, DIVISION EST

QUÉBEC

73- GROUPE CRH CANADA DEMIX

MONTÉRÉGIE

24- CONSTRUCTION M.G.P.

QUÉBEC

74- CONSTRUCTION L.F.G.

BAS-SAINT-LAURENT / GASPÉSIE

25- REVENCO

QUÉBEC

75- ÉLECTRICITÉ GRIMARD

SAGUENAY – LAC-SAINT-JEAN

26- COFFRAGES L.D.

QUÉBEC

76- SINTRA – ÉNERGIE

QUÉBEC

27- HAMEL CONSTRUCTION

QUÉBEC

77- ONDEL

QUÉBEC

28- CONSTRUCTION MICHEL GAGNON

QUÉBEC

78- MARTINEAU COFFRAGE

MONTÉRÉGIE

29- ARMATURES BOIS-FRANC

MAURICIE – BOIS-FRANCS

79- NEOLECT

MONTÉRÉGIE

30- LAMBERT SOMEC

QUÉBEC

80- ALUFORME

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

31- SOCIÉTÉ MAKIVIK

MONTRÉAL

81- EPSYLON CONCEPT

QUÉBEC

32- ALLEN ENTREPRENEUR GÉNÉRAL

QUÉBEC

82- GROUPE LESSARD

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

33- RÉGULVAR

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

83- MAÇONNERIE RAINVILLE ET FRÈRES

MONTÉRÉGIE

34- MACO MÉCANIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

84- CONSTRUCTION ET PAVAGE PORTNEUF

QUÉBEC

35- ARNO ÉLECTRIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

85- TELECON

MONTRÉAL

36- DAHARPRO CONSTRUCTION

QUÉBEC

86- CONSTRUCTION DEMATHIEU & BARD

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

37- ITR ACOUSTIQUE MTL

MONTÉRÉGIE

87- ST-DENIS THOMPSON

MONTRÉAL

38- ALUMA SYSTEMS

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

88- ENVIRONNEMENT ROUTIER NRJ

MONTRÉAL

39- NAVADA

MONTÉRÉGIE

89- FOURNIER CONSTRUCTION INDUSTRIELLE

QUÉBEC

40- CONSTRUCTION VALARD

MAURICIE – BOIS-FRANCS

90- SOCIÉTÉ DES ENTREPRISES INNUES D’EKUANITSHIT (2009) S.E.P.

CÔTE-NORD

41- HUMACO ACOUSTIQUE

QUÉBEC

91- COUVERTURE MONTRÉAL-NORD

MONTRÉAL

42- L.A. HÉBERT

MONTÉRÉGIE

92- GNR CORBUS

ESTRIE

43- GROUPE PAQUETTE MÉCANIQUE DU BÂTIMENT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

93- RGF ÉLECTRIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

44- BRUNEAU ÉLECTRIQUE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

94- CONSTRUCTION LONGER

ESTRIE

45- GROUPE ATWILL-MORIN

MONTRÉAL

95- LEPROHON

ESTRIE

46- LES PEINTURES PREMIÈRE

MONTRÉAL

96- TROCHAINES

QUÉBEC

47- SYSTÈMES INTÉRIEURS BERNARD MNJ ET ASSOCIÉS

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

97- J.P. LESSARD CANADA

MONTRÉAL

48- THIRAU

MAURICIE – BOIS-FRANCS

98- CONSTRUCTION GDM

MONTÉRÉGIE

49- SINTRA, DIVISION OUEST

MONTÉRÉGIE

99- ENTREPRENEURS ÉLECTRICIENS SIMPKIN

MONTRÉAL

50- OTIS CANADA

MONTRÉAL

* Selon le nombre d’heures travaillées au cours de l’année 2017, compilées par la CCQ.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018

100- LES COFFRAGES C.C.C.

MONTRÉAL

GETTY IMAGES PAR MILANVIRIJEVIC

CLASSEMENT 2018

6400, av. Auteuil, Brossard > > > >

Jusqu’à 4 300 pi2 contigus À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville

Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur en cours

6300, av. Auteuil, Brossard > > > >

Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, Dix30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux

Éclairage écoénergétique

UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS

2120, av. Victoria Greenfield Park > Jusqu’à 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice rénové > Près de tous les grands axes routiers de la Rive-Sud

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

P ROJ E T :

SQUARE CHILDREN’S, MONTRÉAL

PA RT E N A I R ES :