SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
DÉFIS LIÉS À L’HYPERINFLATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION À MONTRÉAL
Vincent Shirley, É. A. Directeur, Conseil en développement immobilier et terrain Groupe Altus
En plus de devoir faire face à la progression du prix des terrains, les promoteurs immobiliers devront composer avec une hausse des coûts de construction ainsi que des frais de développement supplémentaires au cours des prochains mois, ce qui devrait exercer une forte pression sur le budget des nouveaux projets.
CLIMAT ÉCONOMIQUE PORTEUR La métropole traverse un moment d’effer vescence à bien des égards. Montréal est vibrante, son économie demeure en santé et elle se hisse dans les premiers rangs de plusieurs palmarès tels que « top 5 des meilleures villes où étudier au monde »1 et « 2e hub mondial de l’intelligence artificielle » 2. Cette embellie se reflète également sur le marché immobilier, attirant du même coup l’attention d’investisseurs étrangers, et ce, particulièrement sur le marché résidentiel du centre-ville.
Sergio Callochia Directeur, Consultation en Analyse de coûts et gestion de projets Groupe Altus
Ainsi, la croissance du nombre de mises en chantier dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal est soutenue, et nous croyons que l’année courante devrait être vigoureuse.
GETTY IMAGES PAR TANKIST
NOMBRE DE MISES EN CHANTIER RMR de Montréal
18 672 15 632
3 980
2 537
18 744
7 191
17 834 6 915
4 176 4 290
4 640 3 693
4 155
7 860
6 764
2001
2016
10 516
8 805
2013
2014 Copropriétés
Unifamiliales
1. QS Top Universities (s.d.). Best Students Cities. https://www.topuniversities.com/city-rankings/2018 2. Becoming Human
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
10 653
Locatif + Coopératif
9 463
2017
Source : Analyse par Groupe Altus et données de la SCHL
24 756
Membres du jury 2018
André Boisclair PDG, Institut de développement urbain du Québec
Lucie Bouthillette Vice-présidente Marketing, Communication et Développement des affaires Provencher Roy
ANS DÉJÀ ! GALA EXCELLENCE
Sylvain Cossette Président et chef de la direction, Cominar
CREW M déroulera le tapis rouge afin de souligner son 15e anniversaire. Ne manquez pas cet événement incontournable qui se veut aussi dynamique que le marché de l’immobilier !
LE MARDI 20 NOVEMBRE 2018 À L’ÉDIFICE JACQUES-PARIZEAU, CENTRE CDP CAPITAL
Sonia Rainville Associée, McMillan
Afin de mettre de l’avant les femmes œuvrant dans le secteur de l’immobilier commercial, quatre prix seront décernés dans les catégories suivantes : Étoile montante, Excellence et leadership, Mentorat et Hommage.
NATHALIE ROUSSEAU Vice-présidente principale, Gestion d’actifs et Investissements, Centres commerciaux IVANHOÉ CAMBRIDGE
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
DÉFIS À L’HORIZON POUR L’INDUSTRIE DU NEUF Bien que tous les ingrédients soient en place pour que la métropole brille au cours des prochaines années, l’effet additif de plusieurs facteurs pourrait avoir un impact sur le dynamisme du marché immobilier montréalais. Quand la construction va, tout va, et l’industrie de la construction traverse actuellement une période faste. La multiplication des projets, aussi bien privés que publics, a un effet de locomotive sur l’économie québécoise, mais génère aussi son lot de défis. Voici un tour d’horizon des éléments à surveiller.
Coûts de construction
+
Frais de développement
+
Prix de terrain
DES HAUSSES DU PRIX DES MATÉRIAUX En plus de la rareté de terrains qui fait grimper les prix, on a noté une augmentation de prix des matériaux de construction de l’ordre de 25 % et allant même jusqu’à 40 % dans certains cas. Acier, béton, contreplaqué, gypse ; presque rien n’y échappe. Comment expliquer cette flambée généralisée ? Jean-Philippe Cliche, économiste à l’Association de la construction du Québec (ACQ), pointe du doigt plusieurs facteurs. « On peut notamment incriminer
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
les taxes imposées par le président américain, ce qui a fait souffler un vent de panique sur le marché. Les constructeurs ont constitué des réserves avant l’imposition de ces nouvelles taxes, ce qui a créé une rareté et, par conséquent, une majoration des prix, explique M. Cliche. Mentionnons aussi que le prix de l’aluminium atteint un sommet depuis 10 ans alors que celui de l’acier s’est envolé. » La hausse des cours du pétrole a aussi eu un impact sur le coût du transport et donc sur toute la chaîne de production.
=
Inflation des prix
&
Dégradation accessibilité
Chez les constructeurs, la situation est préoccupante, affirme Frédéric Gauthier, vice-président, MG Construction, une entreprise œuvrant dans plusieurs projets d’envergure du Grand Montréal. « Historiquement, on est habitué à la croissance des prix et l’on adapte nos soumissions en tenant compte des hausses prévisibles. Toutefois, depuis la dernière année, on est témoin d’augmentations de prix imprévues, et ce, à répétition. Évidemment, cela vient souvent déstabiliser le budget établi des promoteurs qui sont dès lors aux prises avec un manque à gagner », explique-t-il.
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L’INDUSTRIE DE LA CONSTRUCTION À PLEINE VITESSE L’industrie de la construction fonctionne à plein régime. Aux grands projets d’hôpitaux (Centre universitaire de santé McGill [CUSM], Centre hospitalier de l’Université de Montréal [CHUM]), ont succédé des chantiers majeurs comme l’échangeur Turcot et le pont Champlain. À cela s’ajoute une multitude de projets de réfection d’infrastructures, sans parler du boom de la construction résidentielle. Le nombre d’heures travaillées connaît une croissance soutenue, atteignant pour sa part 148 millions en 20173. D’ailleurs, selon l’ACQ, ce chiffre devrait encore grimper en 2018, puisqu’on prévoit une augmentation de 10 % des heures travaillées entre janvier et juin 2018 par rapport à la même période l’an dernier. Résultat, la pression sur la main-d’œuvre est très forte, celle-ci étant sollicitée de toutes parts, ce qui crée une situation de pénurie dans tous les corps de métier. « Lorsqu’on parle aux entrepreneurs, on constate qu’ils ont beaucoup de difficulté à recruter des travailleurs, et c’est encore plus criant cette année », confirme Jean-Philippe Cliche.
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3. Commission de la construction du Québec (CCQ), avril 2018
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
BUDGET DE PROJET REVENUS (Prix / Loyer)
Croissance
COÛTS Terrain
Croissance
Coût de construction
Croissance
20 / 20 / 20
Coûts supplémentaires
Frais de parc
Coûts supplémentaires
Taxe REM
Coûts supplémentaires
Dépôt patrimoine
Coûts supplémentaires
PROFIT DU PROMOTEUR
MANQUE À GAGNER
Compression
DE NOUVEAUX FRAIS DE DÉVELOPPEMENT Autre facteur à prendre en considération dans le budget d’un projet de développement : l’entrée en vigueur de taxes et de législations contraignantes. En voici des exemples. • La politique d’accès au logement 20 / 20 / 20 actuellement discutée par l’administration de la mairesse Valérie Plante à Montréal pourrait avoir un impact notable dès l’été 2019. Cette politique consiste à imposer des ratios de 20 % d’unités abordables, sociales et familiales. S’ils veulent se soustraire à cette mesure, les promoteurs pourraient y contribuer financièrement. • Toujours à Montréal, les frais de parcs sont désormais calculés sur la valeur marchande du terrain et non plus sur l’évaluation municipale, comme c’était le cas auparavant, ce qui alourdit évidemment la facture.
Conséquence à prévoir : l’accessibilité – c’est-à-dire la part du revenu brut des ménages allouée au logement – en sera nécessairement affectée. Actuellement, on estime que cette proportion est de 44 % dans la RMR de Montréal, avec une moyenne canadienne de 48 %, alors que la proportion souhaitable oscille entre 30 et 40 % du revenu. Certes, on ne pense pas en arriver aux taux élevés des régions de Toronto (74 %) ni même de Vancouver (88 %), mais des pressions haussières pourraient être exercées.
PART DU REVENU DES MÉNAGES ALLOUÉE À L'HABITATION 100 % 88 %
90 %
74 %
80 % 70 % 60 %
• Ajoutons à cela les mesures de conservation du patrimoine bâti qui, jusqu’à présent, imposaient le dépôt d’une garantie financière basée sur la valeur du bâtiment visé par le projet. La nouvelle administration songe à élargir le calcul en tenant compte de la valeur du terrain, en plus de celle de l’édifice.
48 %
50 %
44 %
Au bout du compte, une large part de ces augmentations se reflétera tôt ou tard sur les prix et donc sur la facture que devront payer acheteurs et locataires de nouveaux projets. SITUATION À SURVEILLER Si l’industrie du neuf est en partie victime de son propre succès, elle devra aussi jongler avec des coûts supplémentaires, dont les montants seront fort probablement transférés dans la cour des consommateurs. 58
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37 % 28 %
30 % 20 % 10 % 0 %
• La redevance liée à la construction du Réseau express métropolitain (REM) grèvera encore davantage le budget des promoteurs immobiliers, en leur imposant le versement d’un montant de 10 $ le pied carré de superficie de plancher à construire pour les sites situés dans un rayon de 1 km ou de 500 m, selon les cas, d’une gare du REM.
43 %
40 %
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Source : RBC - Tendances immobilières et accessibilité à la propriété (juillet 2018)
Jusqu’à présent, les prix du marché de l’habitation de Montréal sont demeurés remarquablement stables, comparativement à la surchauffe observée dans d’autres grandes villes canadiennes. Néanmoins, la forte pression exercée par les différents pertur bateurs que nous venons d’énumérer pourrait contribuer à changer la donne. Chose certaine, il s’agit d’un défi important – et qui nécessite notre attention – afin de permettre à la métropole de rester avant-gardiste et compétitive.