DONNÉES EN IMMOBILIER
LE TEMPS DE POSSESSION D'UN IMMEUBLE L’achat d’une propriété commerciale constitue généralement un investissement à long terme puisque l’acquéreur souhaite rentabiliser les frais liés à la prise de possession
Joanie Fontaine Experte invitée
ou encore à l’installation d’une entreprise. Toutefois, le secteur commercial se révèle parfois difficile, et certains commerçants propriétaires d’immeuble ferment leurs portes plus tôt que prévu. Les détenteurs d’immeubles qui louent leurs locaux peuvent également changer leur plan. Qu’en est-il au Québec : les acheteurs restent-ils propriétaires durant une longue période ? En analysant les transactions des vendeurs entre 2015 et 2017, JLR a pu mesurer la proba bilité de revente selon le nombre d’années de possession. La proportion d’immeubles commerciaux revendus augmente avec les années jusqu’à la sixième année pour atteindre 6,1 %. Par la suite, plus l’acquéreur est proprié taire depuis longtemps, plus les chances qu’il se départe de la propriété diminuent. Le cumul des probabilités de revente permet de déterminer le temps de possession médian. Ainsi, si les acheteurs en 2018 se comportent comme les vendeurs l’ont fait entre 2015 et 2017, alors plus de la moitié se seront départis de leur bâtiment d’ici 12 ans. Déjà, cinq ans après l’acquisition, 26 % des acheteurs ne seront plus propriétaires de leur immeuble.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
LE SECTEUR DU MULTIRÉSIDENTIEL Les acquéreurs de multilogements de quatre unités ou plus, pour leur part, semblent garder leur propriété pendant une plus grande période. La probabilité de revente atteint un sommet à 6,1 % au cours de la cinquième année de possession, ce qui est plus rapide que dans le cas des immeubles commerciaux. Toutefois, durant les premières années de possession, les probabilités de revente sont plus faibles. Par conséquent, ce n’est que 14 ans après l’achat qu’environ 50 % des acheteurs auront revendu leur immeuble à logements s’ils agissent comme l’ont fait les vendeurs des dernières années.
ÉVOLUTION DE LA PROBABILITÉ D'ÊTRE DEMEURÉ PROPRIÉTAIRE EN FONCTION DU NOMBRE D'ANNÉES 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Nombre d'années écoulées depuis l'acquisition *Dès l’année 0, certains acheteurs ne seront plus propriétaires, car ils peuvent avoir vendu l’immeuble de nouveau au cours de la même année civile. 16
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
NOU NSOC URSÉCORNÉSO N S NOU NSOC URSÉCORNÉSO N S V I VA VN I VA T SN T S D E SD E S E S PAC E S PAC ES ES D E SD E S E S PAC E S PAC ES ES
V I VA VN I VA T SN T S
LA TRANSFORMATION EN VAUT L’ATTENTE
Une toute nouvelle Place Ville Marie L’avenir de Place Ville Marie vous réserve une multitude de découvertes : un campus d’affaires inspirant, une esplanade propice à l’échange et à la collaboration, une galerie commerciale repensée, sans oublier une expérience gastronomique revisitée incluant un biergarten et de nouveaux restaurants. Le tout offrira un milieu de vie parfaitement intégré à l’environnement, à la hauteur des grandes métropoles internationales. Ici, le cœur de Montréal prend vie. Rendez-vous fin 2019.
David Salomon-Lima | david.lima@ivanhoecambridge.com | 514 841-7669
DONNÉES EN IMMOBILIER
En comparaison, le temps de possession médian atteint 12 ans pour les unifamiliales et 9 ans pour les copropriétés. Le nombre d’années plus élevé dans le secteur des immeubles à logements peut s’expliquer par l’objectif de l’acquisition. Les achats de propriétés multirésidentielles sont générale ment effectués dans un but d’investissement à long terme. Les unifamiliales et les copropriétés sont habituellement plutôt achetées pour être habitées. Elles deviennent donc plus sujettes à être revendues si des changements se produisent dans la vie de l’acheteur (déménagement pour l’emploi, divorce, changement dans les besoins, etc.). Ainsi, les reventes peu d’années après l’acquisition sont plus fréquentes.
Le temps de possession médian inférieur pour les propriétés commerciales par rapport aux immeubles à logements pourrait s’expliquer partiellement par les propriétaires-occupants du secteur commercial. Le cycle de vie d’un commerce est parfois très court, et certains ferment leurs portes après quelques années seulement. Donc, si le commerçant est propriétaire de l’immeuble, la fermeture de son commerce le poussera à vendre sa propriété. Ce n’est pas une situation qui s’observe fréquemment chez les propriétaires de grands complexes. Toutefois, les petits immeubles sont plus nombreux, ils ont donc davantage d’impact sur les résultats.
MÉTHODOLOGIE Le calcul du temps de possession se fait à partir d’une « table de survie », à l’image de la table de mortalité créée pour estimer l’espérance de vie. Dans la table de survie, la probabilité de revente à une année fixe prédéterminée si le propriétaire était toujours le même au début de l’année est calculée pour chaque bâtisse achetée à une année X. Par exemple, le nombre de vendeurs en 2017 ayant acquis leur propriété en 2008 est divisé par le nombre d’acheteurs en 2008 étant toujours propriétaires au 31 décembre 2016 pour mesurer le taux de revente après cinq ans de possession. Ce calcul est effectué pour toutes les années depuis 1986 afin d’obtenir un taux de revente pour chaque année. Pour augmenter la quantité de données et diminuer l’impact des effets aléatoires, trois années de vente en référence, soit de 2015 à 2017, sont utilisées. Ainsi, il est possible d’estimer la durée de possession médiane, c’est-à-dire après combien d’années environ 50 % des gens auront vendu leur propriété si toutes les « générations » se comportent comme les précédentes. La méthodologie ressemble à celle utilisée par Emrath (2013) et D’Alessadris et Carliner (1992) aux États-Unis. ADOBE STOCK PAR UPERINGO
Le 1981 McGill College Bureaux à louer 42 000 pi2 d’espace disponible, dont 32 000 pi2 d’espace contigu Directement relié à la station de métro McGill Rénovations des salles de toilettes, des ascenseurs et des aires communes Rénovation du hall d’entrée à venir Entreposage sécurisé pour vélos et casiers disponibles Certification environnementale BOMA BEST
18
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
514 499-3803 immeubles@ia.ca le1981.com
Une occasion unique au cœur du centre-ville de Montréal
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Le 500-530, boulevard WilfridHamel à Québec, qui abritait anciennement un magasin Sears, a été vendu par cette même compagnie en juillet dernier. Dix jours plus tard, l’entreprise qui l’avait acquis l’a revendu au même prix. En ce qui concerne l’hôtel situé au 1710, route des Rivières à Lévis, même si le montant de la transaction était de 8,6 M$, seulement 4,67 M$ sont attribuables à l’achat de l’immeuble. Le solde représente la valeur de l’entreprise hôtelière incluant par exemple les meubles et l’achalandage.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
41, rue Victoria
Gatineau
58 800 000 $
-
1407-1411, rue Crescent
Ville-Marie, Montréal
25 200 000 $
3 096
8 140 $
300, rue du Saint-Sacrement
Ville-Marie, Montréal
21 300 000 $
11 901
1 790 $
225, rue de Liège Ouest
Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal
17 050 000 $
20 474
833 $
6900-6950, rue Saint-Jacques
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
15 500 000 $
6 121
2 532 $
500, boul. des Laurentides
Saint-Jérôme
12 600 000 $
-
1777, route 132
Varennes
11 475 000 $
4 120
2 785 $
2785, av. Francis-Hughes
Laval
11 000 000 $
3 269
3 365 $
228, boul. Saint-Joseph
Gatineau
10 500 000 $
4 049
2 593 $
500-530, boul. Wilfrid-Hamel
Québec
10 000 000 $
-
-
500-530, boul. Wilfrid-Hamel1
Québec
10 000 000 $
-
-
840-854, rue Principale
Granby
9 000 000 $
-
-
1710, route des Rivières
Lévis
8 600 000 $
-
-
3195, ch. de Bedford
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
8 000 000 $
16 745
478 $
10636-10664, ch. de la Côte-de-Liesse
Lachine, Montréal
6 250 000 $
3 279
1 906 $
-
-
1. Les mêmes informations apparaissent deux fois dans le tableau puisqu’il y a eu deux ventes avec le même montant sur le même immeuble au cours des deux derniers mois.
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La plus grosse vente concerne un immeuble construit en 2015 à Québec, le 511-513, boulevard Louis-XIV. Elle se démarque puisque la somme déboursée pour l’acquisition est plus du double de celle de la deuxième plus importante transaction. Cet immeuble de 110 logements comporte seulement 4 étages. Il est rare que l’immeuble le plus cher ne soit pas situé à Montréal. Au total, 13 des 15 transactions présentées ici concernent des bâtiments situés dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
511-513, boul. Louis-XIV
Québec
30 000 000 $
110
272 727 $
13 419
2 236 $
418-420, av. Claremont
Westmount
14 750 000 $
48
307 292 $
4 914
3 002 $
669-715, rue Asselin
Gatineau
10 250 000 $
135
75 926 $
4643, rue Sherbrooke Ouest
Westmount
10 125 000 $
27
375 000 $
5 549
1 825 $
5050, av. Roslyn
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
7 300 000 $
34
214 706 $
3 486
2 094 $
5370-5420, ch. Queen-Mary
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
5 835 000 $
36
162 083 $
3 534
1 651 $
3550, av. Linton
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
4 850 000 $
36
134 722 $
2 713
1 788 $
11 688, boul. Saint-Germain
Ahuntsic / Cartierville, Montréal
4 100 000 $
50
82 000 $
2 811
1 459 $
615, boul. des Seigneurs-Dumont
Saint-Jérôme
3 680 000 $
42
87 619 $
1 245
2 956 $
1175, rue Talon
Chambly
3 490 000 $
32
109 063 $
4235-4241, boul. Décarie
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
3 250 000 $
15
216 667 $
1 313
2 475 $
315, rue Rielle
Verdun, Montréal
3 100 000 $
32
96 875 $
1 488
2 084 $
7415, boul. Saint-Laurent
Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal
2 880 000 $
33
87 273 $
1 339
2 151 $
2076-2080, rue Clark
Ville-Marie, Montréal
2 800 000 $
7
400 000 $
931
3 009 $
1104-1116, rue Saint-Zotique Est
Rosemont / Petite-Patrie, Montréal
2 740 000 $
12
228 333 $
1 157
2 367 $
* juillet-août 2018
-
-
-
-
Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
19