EN TOUTE JUSTICE
CANNABIS ET LOUAGE COMMERCIAL : NE LAISSEZ PAS VOTRE BAIL PARTIR EN FUMÉE Me Laurent Roy Expert invité
Après des mois de discussions, la Loi sur le cannabis (L.C. 2018, ch.16) a été sanctionnée le 21 juin 2018 et, en prévision, la Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière (ci-après la « Loi ») a été adoptée par l’Assemblée nationale le 12 juin 2018. Actuellement, seule la Société québécoise du cannabis (ci-après la « SQDC ») est auto risée à vendre le cannabis au détail ; la SQDC prévoyait l’ouverture de 20 succursales pour le 17 octobre 2018. La Loi prévoit aussi que seul un producteur de cannabis qui possède les qualités et qui satisfait aux conditions déterminées par le règlement du gouvernement (un « Producteur qualifié ») peut produire du cannabis au Québec, étant entendu que cette activité inclut notamment la culture, la trans formation, l’emballage et l’étiquetage à des fins commerciales. En tant qu’acteur du domaine immobilier, vous pourriez être confronté à l’un des trois scénarios suivants.
Associé conseil chez BCF Avocats d’affaires à Montréal, Me Laurent Roy est reconnu parmi les meilleurs praticiens juridiques du Canada en immobilier. Il se spécialise dans les dossiers liés à l’assemblage de terrains ainsi qu’à l’acquisition et à la vente d’immeubles, à leur financement et au louage commercial. Sa pratique l’amène également à négocier et à rédiger divers contrats relatifs à l’immobilier.
1. Vous êtes propriétaire d’immeubles com merciaux, et la SQDC vous contacte pour louer un ou des locaux aux fins de vente du cannabis au détail. Elle vous offre des conditions financières que vous ne pouvez pas refuser. 2. Vous êtes propriétaire de terrains propices à la construction de structures ou de serres aptes à la production de cannabis et, en tant que Producteur qualifié, vous désirez mettre en place une structure légale de propriétaire foncier et d’exploitant. 3. Un Producteur qualifié entre en contact avec vous dans le but de louer votre ou vos terrains afin d’y ériger les structures précitées dans le but de produire du cannabis. Avant de prendre une décision, assurez-vous au préalable d’avoir pensé à tout, notamment, mais sans limitation, aux éléments suivants.
SOCIÉTÉ QUÉBÉCOISE DU CANNABIS
LE ZONAGE Dans le cas de location de locaux aux fins de vente au détail, la SQDC doit se conformer aux règlements d’urbanisme et de zonage en vigueur sur tout territoire municipal local où elle établit ses magasins. Le respect du zonage est péremptoire aussi dans les cas des scénarios 2 ou 3 suggérés. Donc, si le zonage doit faire l’objet d’une modification et que l’entente (avec la SQDC, avec un Producteur qualifié ou en tant que Producteur qualifié) est conditionnelle à ce que la vente de cannabis soit permise, ne tenez rien pour acquis ; une modification de zonage est un processus long, douloureux, coûteux et incertain. Vous ferez face à trois types d’opposants à la modifica tion : les purs et durs (ceux qui ne veulent pas de cannabis dans leur cour), les silencieux (qui tiennent à la loi et à l’ordre, mais qui craignent que leurs propriétés ne perdent de la valeur) et vos compétiteurs (qui vont tout faire pour vous bloquer et, entre autres, attirer la SQDC vers leur territoire). Considérez aussi que n’importe qui ne peut piloter une modification de zonage surtout si le cannabis est un enjeu ; il y a donc lieu dans ce cas de vous entourer de consultants experts en la matière. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2018
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GETTY IMAGES PAR MADSCI
LES RESTRICTIONS COMMERCIALES TOUCHANT UN CENTRE COMMERCIAL Il faut réviser les baux existants pour vous assurer que vous n’y contreviendrez pas. La réglementation finale concernant les endroits où la consommation du cannabis sera permise n’est pas déterminée ; les gens aujourd’hui sont avisés et conscients des dispositions relatives à la consommation de la cigarette, et bien que la présence de sa fumée secondaire soit généralement acceptable, rien n’est aussi certain à l’égard de la fumée et de la senteur générées par la consommation de cannabis. Vos locataires existants pourraient-ils s’y opposer ou soulever un défaut de respecter votre obligation de leur procurer la jouissance paisible des lieux loués ? N’oubliez pas non plus de vérifier les restrictions conventionnelles résultant par exemple du règlement adopté dans le cadre d’une déclaration de copropriété divise qui gouverne, de plus en plus, les immeubles à usage multiple. LES PROTECTIONS D’ASSURANCE Certaines compagnies prévoient déjà des couvertures spéciales liées à la vente au détail ou à la production du cannabis. Demandez à votre consultant de réviser vos polices d’assurance et, si nécessaire, de les mettre à jour en prévision de ce nouveau type d’exploitation commerciale.
Hygiène et propreté
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Siège social de GSF Canada 4705, rue Louis-B.-Mayer Laval (Québec) H7P 6G5 T. 450 686-0555
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LA REMISE DES LIEUX LOUÉS Si vous livrez les lieux loués sur une base de « coquille » et que la SQDC est responsable des améliorations locatives requises par la Loi ou que vous en êtes responsable sur la base d’un « clé en main », assurez-vous que le locataire vous remettra les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la livraison ; prévoyez aussi un droit d’inspection régulier
Il ne s’agit pas ici de réinventer la roue à l’égard du louage commercial ou de la constitution d’un droit de superficie, mais bien de circonscrire certains problèmes que risquent d’engendrer la légalisation du cannabis, sa production et sa vente. Ce qui précède n’est pas exhaustif, mais ce sont des points ou des questions qu’un propriétaire et un locataire prudents et diligents doivent soumettre à leur conseiller juridique avant de s’engager dans ce processus.
GETTY IMAGES PAR STEFAN MALLOCH
pour évaluer l’impact des odeurs et les autres conséquences découlant de l’exploitation de la SQDC. Si vous louez votre ou vos terrains et les structures ou serres qui y sont érigées à un Producteur qualifié, ou si vous avez consenti un droit de superficie à un Producteur qualifié qui y érige ces structures ou serres, prévoyez le sort de ces structures et équipements accessoires et leur enlèvement (aux frais du Producteur qualifié), car à la fin du terme, ces éléments peuvent ne pas pouvoir servir à un nouvel exploitant ; n’oubliez donc pas d’exiger une garantie à l’égard de cet enlèvement. LE CRÉANCIER HYPOTHÉCAIRE Soumettez votre projet à votre créancier hypothécaire et faites vérifier votre convention de crédit afin de vous assurer que ce nouveau projet ne contrevient pas au contenu de vos documents de financement. LA SITUATION DE DÉFAUT Prévoyez ce qui se produira si le locataire / Producteur qualifié à qui vous avez loué votre terrain et qui y a érigé des structures ou des serres fait défaut de respecter ses obligations ; pouvez-vous saisir son stock et, si oui, qu’allez-vous en faire étant donné que vous n’êtes pas un Producteur qualifié ?
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