QUÉBEC
UN MARCHÉ RÉSIDENTIEL LOCATIF POLARISÉ POUR LA CAPITALE NATIONALE L’évolution des conditions d’investissement sur le marché immobilier, notamment la hausse des taux d’intérêt, force les investisseurs à revoir leur stratégie et leurs attentes. Sur le marché locatif résidentiel de la capitale, lequel représente environ 40 % du volume total de transactions immobilières1 de la région, ces changements touchent de façon bien différente les trois catégories d’investisseurs qui se partagent l’essentiel de ce marché, soit les investisseurs institutionnels d’envergure nationale, les investisseurs privés locaux et les promoteurs immobiliers.
Alain Roy, É.A.
Expert invité
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Œuvrant dans le milieu de l’évaluation depuis 2006 et agissant à titre d’évaluateur agréé chez Groupe Altus depuis 2009, Jérôme Lampron se spécialise dans l’évaluation de propriétés résidentielles, commerciales et industrielles. Il a agi à titre de témoin expert devant plusieurs tribunaux et a collaboré à de nombreux projets de développement actifs dans la grande région de Québec.
Dans le contexte actuel, l’accès aux liquidités des joueurs institutionnels et leur appétit pour les meilleurs produits créent un marché à deux vitesses. En effet, contrairement aux fonds de pension et aux sociétés immobilières publiques, les investisseurs privés locaux disposent de liquidités plus limitées, et ils doivent composer avec la hausse des taux d’intérêt. Si les critères de rendements des investisseurs institutionnels sont déterminés selon une stratégie de détention de portefeuille sur un horizon à long terme, les investisseurs privés locaux analysent
Or, les taux globaux d’actualisation (TGA) pour les meilleurs produits sur le marché résidentiel locatif ne montrent aucun signe d’élévation. Au contraire, on assiste à de nouveaux records pour les rares produits de qualité convoités par les investisseurs institutionnels bien capitalisés qui considèrent ce créneau comme un refuge sur un horizon à long terme.
TENDANCES TAUX GLOBAL D'ACTUALISATION ET PRIX PAR UNITÉ 10
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milliers $
Jérôme Lampron
Pour cette catégorie d’investisseurs, l’objectif est d’accroître la masse critique de leur porte feuille et ainsi de miser sur une rationalisation des dépenses d’exploitation dans une région donnée.
Outre la montée des taux d’intérêt, le marché de l’investissement immobilier subit également les pressions liées à l’inflation, sans compter les augmentations de taxes foncières. Le bond du prix des terrains, la rareté de la main-d’œuvre et la hausse des coûts de construction changent aussi la donne. Dans de telles conditions, on pourrait s’attendre à une augmentation des critères de rendement des investisseurs.
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TGA Source : Groupe Altus
1. Compilation Groupe Altus des transactions immobilières de 1 M$ et plus, excluant le secteur résidentiel unifamilial.
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leur retour sur investissement en fonction d’une mise de fonds minimale, généralement de 10 à 20 % du prix d’acquisition, et d’une rentabilité dès la première année d’exploitation. Par conséquent, on risque de voir d’autres compressions de TGA pour les propriétés de calibre institutionnel et, à l’inverse, une hausse des rendements anticipés reflétant l’augmentation des taux d’intérêt pour les propriétés standards à la portée des investisseurs privés. RENDEMENT SUR LE DÉVELOPPEMENT Pour les promoteurs immobiliers, les rendements sur l’investissement sont influencés non seulement par la hausse des taux d’intérêt, mais également par celle des coûts de construction et du prix des terrains, lesquels ont un impact direct sur la rentabilité du projet. Le bond des coûts de construction, découlant de la pénurie de main-d’œuvre et de la hausse du coût des matériaux, est si rapide depuis un an que l’équipe de gestion de coûts de construction du Groupe Altus recommande à ses clients promoteurs de mettre à jour leurs pro forma sur une base trimestrielle. Pour atteindre ses objectifs de rendement, le promoteur doit s’assurer d’une gestion de projet efficiente et d’un contrôle très serré des coûts. L’atteinte rapide d’un taux d’occupation au niveau du marché et le contrôle des dépenses d’exploitation pendant la période d’intégration de l’immeuble sont aussi essentiels à la recherche du bénéfice.
En conclusion, tous les investisseurs, privés et locaux, institutionnels ou promoteurs, font face à des enjeux indépendants de leur volonté tels que les hausses de taux d’intérêt, un fardeau fiscal toujours plus lourd ou la pénurie de main-d’œuvre. Dans un tel contexte, chacun devra trouver les moyens d’augmenter les revenus des immeubles et de mieux gérer les coûts d’exploitation afin de préserver la valeur de son actif.
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LE MARCHÉ LOCATIF RÉSIDENTIEL PLUS TOUCHÉ PAR LE NOUVEAU RÔLE D’ÉVALUATION Le Service de l’évaluation de la Ville de Québec a déposé, le 14 septembre dernier, son rôle d’évaluation pour les années 2019 à 2021. Si la valeur foncière globale du parc immobilier n’a augmenté que de 2,7 % par rapport au rôle de 2016 à 2018, la hausse moyenne enregistrée pour le marché résidentiel locatif de six logements et plus pour la même période s’élève à 10 %. La plus forte augmentation enregistrée touche les immeubles de 50 à 99 logements, où la variation est de 14 %, alors que les immeubles de 6 à 9 logements ainsi que les immeubles de 200 logements et plus enregistrent une hausse de 7 %. Bonne nouvelle par contre du côté de la taxe scolaire, avec l’adoption en mars dernier du projet de loi no 166. Cette réforme de la taxe scolaire se traduit par un taux unique régional de taxation, fondé sur le taux effectif le plus bas en vigueur dans la région. Une exemption de base de 25 000 $ de la valeur portée au rôle est également appliquée pour cette période. Le but premier de cette réforme est d’empêcher la situation où deux propriétés de valeur foncière
identique dans une même municipalité aient des taux de taxation différents et, ainsi, génèrent un montant imposé divergent. À Québec, le taux de taxation par tranche de 100 $ de valeur foncière est fixé à 0,1336 $ pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. L’impact se fera particulièrement ressentir dans les commissions scolaires de la Capitale et des PremièresSeigneuries. À titre d’exemple, une propriété située sur le territoire de la Commission scolaire de la Capitale, affichant la progression de valeur foncière moyenne des immeubles de six logements et plus, fait état d’un niveau de taxes scolaires qui est 31,5 % inférieur à celui de l’année dernière. L’écart est encore plus important sur le territoire de la Commission scolaire des Premières-Seigneuries, où cette même propriété affiche un niveau de taxes de 38,3 % inférieur à celui de 2017-2018. Cette mesure vient ainsi alléger la dépense foncière pour plusieurs propriétaires d’immeubles à revenus. Ne reste plus qu’à savoir si les taux de taxation des prochaines années resteront à ces bas niveaux.
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