EC ONOMIC VIEWPOINT Will the pandemic lead to the decline of the downtown core?

René Vézina Journalist

WILL THE PANDEMIC LEAD TO THE DECLINE OF THE DOWNTOWN CORE?

New York City’s upscale districts are losing big-name retailers. Unthinkable not so long ago, rents in the heart of Manhattan are now dropping steadily. The price per square foot has just slipped below 700 dollars, a figure not seen since 2011 at the end of the previous recession.

René Vézina has been a journalist for the past 40 years. He has worked in print media such as Les Affaires, where he was the editor of the business and finance magazine in the early 2000s, and also in electronic media, notably with the Radio-Canada radio network, where he worked for 15 years as its business and economics columnist. Over the course of his career, he has become an expert renowned for his in-depth coverage of economic news. Some sectors have been hit harder than others. In the trendy district of Soho, for example, prices are plummeting. Over the past year prices have fallen from $699 to $437, a drop of 37.5%, according to an analysis published on cnbc.com.

In general, tourists are becoming scarcer and New Yorkers themselves are shopping less frequently. Once popular businesses are closing down one after the other, posh streets like Fifth Avenue are now peppered with "For Rent" signs, and building owners have no choice but to offer cheaper rents. And it’s the same all across the United States – in Chicago, Los Angeles and elsewhere.

It’s not just retail that’s suffering from Covid-19. Many office towers have been depopulated as well. Large companies are encouraging teleworking, and some, starting with Facebook, are indicating that they intend to continue with teleworking even once the pandemic has ended.

Facebook boss Mark Zuckerberg said last May that he would like to see half of his 45,000 or so employees working from home on a regular basis within 10 years. Obviously, that attitude is not due to sheer generosity of spirit. Having fewer people in the office means less space to rent and lower rental bills.

Is the trend also apparent in Québec? And if so, could it become the rule here too, rather than the exception?

There are already signs of weakness. On August 7 Cominar released its most recent financial statement and report on the effects of the pandemic, announcing that it would have to devalue a portion of its commercial assets. Even the temporary closure of stores has destabilized many retailers. Cominar was able to collect only 46% of the rent it would normally have collected between April and June. As a result, the company had to write down $165 million of the value of its shopping centre portfolio. If office buildings, also under pressure, are included, then the devaluation reaches $251.5 million.

"Teleworking is definitely gaining in popularity and space requirements are likely to decrease in office buildings," said Marie-France Benoit, Senior Director, Strategic Development, for the Altus Group in Montréal. "But keep in mind that commercial leases are for five or ten years, so you can’t just pick up and leave on short notice."

ALTUS GROUP

MARIE-FRANCE BENOIT

Senior Director, Strategic Development Altus Group, Montréal

In early August she served as moderator for an Urban Development Institute panel on the impact of Covid 19 on office buildings. Panel members included representatives from Canderel, Bentall and Colliers. One of the findings? Tenants will now demand more flexibility. At the same time, more mobility is to be expected. "But no matter how much we talk about the inroads made by teleworking, we can’t suddenly brush aside the importance of physical presence and of having a home base. I don’t think that relationships are going to become purely and simply virtual. I don’t see it coming to that."

The question of the vitality of downtown business cores resonates strongly in Canada, according to Stéfane Marion, economist-in-chief at the National

STÉFANE MARION

Economist-in-chief National Bank of Canada

NB

Bank of Canada. "The country’s five largest cities play a key role in the economy, as approximately 40% of our GDP depends on Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto and Montréal and all the economic activity that they generate. In the U.S. that figure amounts to only 18% for comparable cities, which shows how important a role our major cities play. Any waning or sharp decline could do substantial damage."

He notes, however, one impact caused by the pandemic that could particularly hurt Montréal and its real estate industry – a decline, temporary for the moment, in immigration.

"Without immigration, growth here is practically non-existent. Immigrants account for 90% of new households. They often live close to the downtown core. They consume goods and services. Current restrictions, however, are slowing down the rate of new arrivals."

Not to mention that the unemployment rate for newcomers is already higher than average under normal circumstances. If the economy is slow to recover, their situation will be weakened and they will not, as a demographic bloc, be able to contribute as much as they would like to.

"Moreover, it is difficult to determine whether employers will decide to move to the suburbs in response to the pandemic and the declining

ISTOCK BY ROBEDERO

popularity of city centres," he added. "In the short term, we may see a decrease in demand for square footage while we wait for the picture to become clearer. But I repeat, in the longer term, we must focus on rebooting immigration, especially since the people who arrive here are better educated than those who move to the United States. They can make a significant contribution."

At first glance the most recent statistics show, paradoxically, a solid recovery in the residential real estate market. In early August the Québec Professional Association of Real Estate Brokers reported a significant increase in sales and prices in July for the Greater Montréal region. The number of transactions reached 5,356, a record for the summer period, 46% higher than the figure for July 2019. The same tendency was observed in the Québec City region, which saw a rise of 43% compared to 2019. Obviously, these figures need to be interpreted in detail for a more accurate portrait of the current situation.

Firstly, what is occurring is essentially a form of catch-up. Early spring (March and April) was disastrous for residential sales, which were hit hard by containment.

Secondly, it was the suburbs that benefited most from the rebound. In Greater Montréal an 84% increase was noted in North Shore communities, a 65% increase in the Vaudreuil Soulanges sector, and a 41% increase for the South Shore – compared to 31% for the Island of Montréal itself.

Thirdly, the viability of this upswing in real estate activity needs to be questioned. The renowned American analyst Robert Shiller (Nobel Prize in economics) raised the issue in July. He wondered whether urban real estate prices would suffer from the decline in the popularity of city life, given that a city’s perceived advantages – good restaurants, museums, cultural activities – appear less attractive during a pandemic. He also anticipates a long-term withdrawal from large urban centres as people move to peripheral areas.

IS THIS POPULATION SHIFT A HARBINGER OF WHAT LIES AHEAD FOR THE COMMERCIAL SECTOR?

"One thing is certain, and that is that more and more people are moving out of the city and even beyond the outlying suburbs," notes Joanie Fontaine, an economist with JLR Land Title Solutions. "There are people who work in the Montréal region but now live in towns as far away as Granby! Teleworking, however, is not yet the norm, which is why it’s difficult to predict what will happen in the commercial sector. There is not enough data at the moment. If the pandemic continues, the pressure will increase."

In Montréal there was already strong interest in the suburbs before Covid-19 because of all the ongoing construction and infrastructure projects in the city, an activity that makes access to the downtown core difficult and also impedes the flow of traffic. "It’s quite clear that companies are seriously considering a move to suburban areas," added Marie-France Benoit.

She noted a trend toward densification of occupied spaces, particularly since major tenants are striving to lower the ratio of square feet per employee. "It is quite apparent in large organizations such as governments or insurance companies," she said, "although at the moment physical distancing imperatives are slowing down the trend. But it’s already well underway. At Deloitte there

ISTOCK BY JACOBLUND

are now far fewer assigned offices. People show up with their laptops and work in the first space available."

It will be interesting to see what will happen in downtown Montréal, a city with one of the highest concentrations in the country of space occupied by the business com munity (50%), compared to its surrounding metropolitan area. Consequently, what is at stake is of major importance.

"It’s still going to take some time before we see an exodus to the outskirts," said Marie-France Benoit, given the obligations imposed by leases that have already been signed.

That is probably the case for office buildings. But for the retail sector, that migration is now an established fact. The success of the Quartier DIX 30 shopping complex in Brossard is a sign of the times, and others will follow. The pandemic could very well intensify that trend, especially if fewer and fewer people need to make their way into the city to work.

For the moment the movement can be viewed as a wave directly linked to the constraints imposed by Covid-19, though not yet a tidal wave. What it does mean is that planners and policy-makers have their work cut out for them in order to ensure orderly urban development.

Me Émilie Therrien

Experte invitée

UNE DÉCISION IMPORTANTE QUANT AUX OBLIGATIONS DU LOCATEUR EN TEMPS DE PANDÉMIE

La pandémie de COVID-19 a amené son lot de questionnements dans le cadre des relations entre locateurs et locataires. Qu’en est-il de ces clauses dites de «force majeure»? Comment les locateurs et les locataires qui n’ont pu s’entendre sur leurs obligations respectives peuvent-ils faire valoir leurs droits? La décision Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc. 1 nous permet d’avoir un premier éclairage de la part de la Cour supérieure à cet égard.

Émilie Therrien est avocate en droit immobilier chez Gascon & Associés. Membre de CREW M depuis plusieurs années, elle est présidente et cofondatrice de l’organisme HocheLégal, assume la fonction de secrétaire pour le Conseil du bâtiment durable du Canada – Section Québec et s’implique auprès de CREW M dans le c omité communications. En 2018, le locateur, Hengyun International Investment Commerce inc. («Hengyun»), intente des procédures contre 9368-7614 Québec inc. («9368»), tenant un centre de conditionnement physique, afin de l’évincer des lieux loués et réclamer des dommages pour pertes de revenus ou loyer impayé. Entre autres, 9368 réclame des réductions de loyer relativement à plusieurs événements ayant eu lieu depuis 2018, dont la pandémie actuelle.

À l’appui de sa demande, 9368 allègue qu’en raison du décret émis par le gouvernement du Québec le 24 mars 2020, elle n’a pu exercer ses activités dans les lieux loués, et générer des revenus par le fait même, et que cela constitue donc une force majeure la libérant de son obligation de payer le loyer durant la période prévue par le décret, soit de mars à juin 2020. Hengyun affirme de son côté que la situation dans laquelle s’est retrouvée 9368 à ce momentlà ne correspond pas à un cas de force majeure et que, même si c’en était un, 9368 était tenue de payer le loyer en vertu d’une clause de force majeure incluse dans le bail.

Le juge Kalichman analyse la clause en question et rappelle les critères applicables pour déterminer si nous sommes en présence d’une force majeure : un événement «imprévisible» et « irrésistible». Le juge conclut que la pandémie est certes un événement imprévisible. L’événement «irrésistible» doit toutefois empêcher tout locataire d’exercer ses activités et de payer le loyer, et non pas seulement en raison d’un manque de revenus.

ISTOCK PAR BONGKARNTHANYAKIJ

Malgré cette conclusion défavorable pour 9368, le juge souligne qu’il s’agit plutôt du locateur qui a été empêché, en raison de la pandémie, de fournir à son locataire la jouissance paisible des lieux loués, obligation prévue par l’article 1854 du Code civil du Québec. En effet, l’usage des lieux loués était prévu dans le bail comme étant «seulement un centre de conditionnement physique», dont l’exploitation était interdite par le décret gouvernemental du 24 mars 2020 2 . Hengyun ne pouvait donc pas réclamer de loyer de 9368 durant cette période.

Par ailleurs, la clause de force majeure prévue au bail vise des obligations qui peuvent être remises à plus tard, et non pas des obligations qui ne peuvent pas du tout être remplies. En effet, les obligations de Hengyun de procurer la jouissance paisible des

2. Décret 223-2020

lieux loués entre mars et juin 2020 ne peuvent être remises à plus tard : elles sont tout simplement impossibles à remplir, selon le juge. Les parties peuvent limiter de manière conventionnelle l’obligation du locateur de fournir la jouissance paisible des lieux loués. Cette limite n’est toutefois pas absolue, souligne le juge. Ce dernier conclut donc à une réduction du loyer payable par 9368 pour cette période.

Nous ne savons pas au moment d’écrire ces lignes si cette décision sera portée en appel. Dans la négative, il faudra évidemment en tenir compte dans l’interprétation des obligations des locateurs et locataires durant cette pandémie, qui n’a pas fini de chambouler tous les aspects de la société, y compris le droit!

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Alain Roy , É.A.

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE QUÉBEC POURRAIT PROFITER D’UN DÉCONFINEMENT HÂTIF ET RÉUSSI

Voilà maintenant près de trois mois que la population de Québec retrouve progressivement ses habitudes de vie d’avant la pandémie. Outre le port du masque et les mesures de distanciation physique dans les lieux publics et le télétravail pour la plupart des employés de bureau, un semblant de vie normale s’est installé naturellement avec l’arrivée du beau temps.

Marie-France Benoit , MBA

Experts invités

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Marie-France Benoit est directrice principale, Groupe Altus, et a été membre du conseil d’administration du P arc technologique du Québec métropolitain de 2014 à 2018. Cette impression de retour partiel à la normalité est attribuable au nombre limité de cas de COVID-19 dans la région depuis la levée des mesures. Aussi, la région de la Capitale-Nationale n’a pas été aussi durement touchée qu’ailleurs depuis l’éclosion de la pandémie, affichant un peu moins de 2000 cas et 200 décès au total. Pour sa région voisine Chaudière-Appalaches, qui comprend Lévis, le nombre de cas cumulés s’élève à 575, avec un total de 8 décès. Ces deux régions représentent un peu plus de 4% des cas de COVID-19 au Québec, ce qui est nettement inférieur à leur poids démographique combiné,

soit 13,5% de la population. Ces statistiques peuvent donner à la population un (faux?) sentiment de sécurité, et la prudence est de mise pour que la reprise de l’activité économique qu’on observe depuis plusieurs semaines garde la cadence. S’il est trop tôt pour se prononcer sur les répercussions à long terme de la pandémie sur le marché de l’inves tissement immobilier de Québec, ce premier cycle de confinement-déconfinement permet de dégager quelques constats quant aux effets observés à ce jour sur les principaux segments de marché.

DES MESURES SANITAIRES À IMPACT VARIABLE SELON LE CRÉNEAU DE MARCHÉ

Au Québec comme ailleurs au Canada, les importants foyers d’éclosions de COVID-19 dans plusieurs centres d’hébergement de soins de longue durée pour aînés ont eu un effet domino sur l’ensemble des résidences pour aînés (RPA). Si la suspension de l’activité de location et des chantiers de construction fut de courte durée, des projets en développement ont été retardés et livrés à des taux de prélocation inférieurs aux objectifs. Sur un horizon à plus long terme, des changements structurels majeurs se dessinent pour cette industrie. Outre la hausse des coûts liés à la pénurie de main-d’œuvre chronique déjà problématique avant la pandémie, les diverses initiatives gouvernementales encore à l’étude entraîneront une révision des modèles d’affaires en place.

Ces bouleversements touchent plus directe ment les résidences offrant des soins de santé. Pour ce qui est des RPA autonomes, elles concurrencent le marché multilocatif résidentiel ciblant la clientèle des 55 et plus. Par ailleurs, selon le plus récent sondage de Groupe Altus sur l’impact de la COVID-19 sur les conditions d’investissement, le segment du multilocatif est moins touché que les autres secteurs par la crise sanitaire. La majeure partie des répondants anticipe pour ce segment des revenus stables ou en hausse au cours des 12 prochains mois, et plusieurs investisseurs prévoient même d’autres compressions des taux de rendement exigés, lesquels se situent déjà à des niveaux historiquement bas.

Du côté du marché industriel, étant donné la pénurie de sites et d’espaces disponibles avant la COVID, ce secteur reste tendu. Pour les nombreux chefs de file des secteurs de la technologie et de la biotechnologie, tels que Medicago ou GSK, la recherche d’une solution à la pandémie peut servir d’accélérateur dans leur domaine d’excellence. Le sondage de Groupe Altus de juin démontre que partout au Canada, le secteur industriel demeure très prisé des investisseurs, qui voient positivement l’augmentation du commerce en ligne depuis le début de la crise.

80%

VARIATION DES RENDEMENTS EXIGÉS ACTIFS DE QUALITÉ SUPÉRIEURE – JUIN 2020

Pourcentage de répondants 60%

40%

20 %

0%

Hausse Stable Baisse Trop tôt pour répondre

Bureau Commercial Industriel Multirésidentiel

Source : Sondage spécial de Groupe Altus visant à suivre l’impact de la COVID-19 sur les conditions du marché immobilier mené au début de juin 2020 auprès de plus de 140 répondants à travers le Canada.

de ce qu’on se l’imaginait en mars, il est encore tôt pour se prononcer. Le fait que les écoles primaires et les garderies de la région aient accueilli leurs élèves pour les six dernières semaines de classe a certainement offert un répit aux parents en télétravail qui se sont prévalus de cette option. Mais parent ou pas, on se questionne tous de plus en plus sur les effets pervers du télétravail à temps complet. Selon un article récent du journal Les Affaires, un employeur sur deux a l’intention de renoncer au télétravail en raison des coûts et des risques associés à la sécurité, à la cybersécurité et à la protection des données. Le coût des infrastructures numériques que requiert le télétravail serait hors de portée pour nombre de PME.

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PRÉVISIONS DE VARIATIONS DES LOYERS MARCHANDS – 12 PROCHAINS MOIS CENTRES COMMERCIAUX AU QUÉBEC – JUIN 2020

60%

Pourcentage de répondants 40%

20%

0%

Baisse > 10% Baisse de 5% à 10% Baisse < 5% Aucun changement Hausses

Qualité supérieure Qualité inférieure

Source : Sondage spécial de Groupe Altus visant à suivre l’impact de la COVID-19 sur les conditions du marché immobilier mené au début de juin 2020 auprès de plus de 140 répondants à travers le Canada.

Il s’agit d’un point positif pour le marché des bureaux de Québec, qui compte comme locataires plusieurs petites entreprises du secteur privé occupant en moyenne de 3 000 à 5 000 pi 2 . En revanche, 70% des employés de bureau du gouvernement provincial travaillent actuellement de la maison, et le Secrétariat du Conseil du trésor s’attend à ce qu’environ 60% des 30 000 fonctionnaires provinciaux de la région de Québec poursuivent partiellement le télétravail après la pandémie, à raison de deux ou trois jours par semaine.

Pour le moment, les taux d’inoccupation sont demeurés stables entre le 1 er et le 2 e trimestre de 2020 dans tous les secteurs de marché. Il faudra attendre l’expiration des baux pour voir si les locataires diminueront leurs besoins en espace. D’ici là, les taux d’occupation permis devraient être atteints rapidement. Notons que les craintes de contagion liées à l’utilisation du transport en commun sont peu répandues, puisque la majorité des travailleurs de la capitale utilise encore un véhicule personnel pour se rendre au bureau.

Du côté des centres commerciaux, deux mois seulement après la réouverture du 1 er juin, l’achalandage dépasse les attentes de plusieurs propriétaires. Le problème se trouve plutôt du côté des détaillants que des clients. Certains ne rouvriront tout simplement pas, comme plusieurs bannières de biens mode. Le monde du commerce de détail était déjà en pleine mutation avant la pandémie, et la crise actuelle n’a fait que précipiter les choses. C’est le cas de la montée du commerce en ligne qui poussera plusieurs détaillants à revoir leur besoin d’espace. Le déconfinement démontrera aussi quels concepts de restauration et de divertissement réussiront à être rentables tout en appliquant les normes sanitaires et de distanciation physique.

Au bout du compte, on risque fort de voir le nombre de locaux vacants se multiplier. Les propriétaires les plus proactifs y voient l’occasion d’accélérer le reposition nement de leurs centres. À court terme, on s’attend cependant à une baisse des loyers marchands pour les centres commerciaux, un des secteurs les plus durement touchés par la crise de la COVID-19, comme en témoignent les résultats du sondage spécial d’Altus sur l’impact de celle-ci.

LES PROCHAINES ÉTAPES

Voilà trois mois maintenant que la levée des diverses restrictions a eu lieu dans la région métropolitaine de recensement de Québec sans qu’on assiste à une hausse significative de la contagion. Au cours de cette période, les entreprises et les consommateurs ont bénéficié de quelques semaines de déconfinement de plus que ceux de la grande région de Montréal. Ces deux ou trois semaines supplémentaires dont ont bénéficié, entre autres, les centres commerciaux, les services de soins personnels et les aires de restauration feront-elles une différence sur une année d’exploitation? Répétons-le: il est encore trop tôt pour s’avancer. Mais avec du recul, l’application sur différentes périodes de mesures sanitaires draconiennes à l’échelle de toute une région nous offrira certainement quelques pistes pour mieux comprendre les impacts sur le marché immobilier.

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