TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES RENCONTRE AVEC MAX FRANCISCHIELLO UN LOCATAIRE A-T-IL DROIT À DES ESPACES NON MENTIONNÉS DANS SON BAIL ?
MIPIM 2023
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Chez Cominar, la proximité est au coeur de toutes les actions que nous menons. Cette proximité nous permet de tisser des liens étroits avec nos détaillants et au sein des communautés dans lesquelles nous œuvrons afin de faire de nos immeubles des destinations du quotidien aussi attrayantes que conviviales.
À l’approche du temps des Fêtes, nous vous invitons à soutenir ils sont plus de 600 à animer nos 9 centres En privilégiant les commerces d’ici lors de vos achats des Fêtes, vous les encouragez et participez à la vitalité de l’économie québécoise.
ÉDITEUR
Jacques Boisvert
RÉDACTION
Nathalie Savaria, Nathalie Vallerand et René Vézina
COLLABORATION À CE NUMÉRO
Caroline Bernard, Sylvie Bouvette, Jean-Michel Champagne, Valérie Desroches, Jean-Marc Fournier, Sylvain Leclair, Paul Lewis, Diana Pricop et Mitch Strohminger
RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES
Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel
PRODUCTION
Supervision : Edith Lajoie
Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign
PHOTOGRAPHES
Denis Bernier, Laëtitia Boudaud, Éric Carrière et Bruno Petrozza
PHOTO EN PAGE COUVERTURE
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PUBLICITÉ
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ISSN 1916-6656
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Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada
Jacques Boisvert Éditeur
jacques.boisvert@jbcmedia.ca
Je suis très heureux de vous annoncer l’arrivée d’un nouveau média numérique en immobilier Commercial Real Estate Magazine deviendra, dès notre prochain numéro, la version numérique 100 % anglophone du magazine Immobilier commercial, pour diffusion à travers le Canada. L’objectif est tout simplement de faire connaître davantage l’activité immobilière d’ici, ses acteurs importants et ses occasions d’affaires auprès des joueurs canadiens d’un océan à l’autre, mais plus particulièrement dans les grands centres, comme Toronto et Vancouver.
Le premier numéro de 2023 sera envoyé à plus de 5 000 professionnels de l’immobilier commercial au Canada anglais. Méticuleusement choisis, ces lecteurs comprennent notamment de grands courtiers, promoteurs, investisseurs et propriétaires immobiliers.
Les annonceurs du magazine Immobilier commercial nous sont demeurés fidèles pendant la pandémie dans une très grande proportion, et c’est notre façon aujourd’hui de leur dire merci, en offrant une plus grande visibilité ciblée à ceux et celles que cela intéresse. Il se fait des choses formidables ici ; notre rôle est de le faire savoir.
Pour ce qui est de ce numéro, nous accueillons avec plaisir dans nos pages une visionnaire en matière de développement immobilier écoresponsable : Natalie Voland, présidente de Gestion immobilière Quo Vadis. Le marché des résidences pour étudiants, une rencontre avec le président d’Asgaard, Max Francischiello, le projet Bridge-Bonaventure, une situation cocasse de réglementation à Boucherville, les analyses de marché et le classement des plus grandes transactions sont d’autres sujets que nous vous proposons à côté de nos chroniques habituelles. Je profite de l’occasion pour souhaiter la bienvenue à Jean-Michel Champagne, un nouveau chroniqueur expert invité qui exerce plusieurs fonctions, dont celle de responsable à la Direction du développement durable à HEC Montréal.
Sur ce, je vous souhaite de très joyeuses fêtes et une année 2023 prospère et riche en bonnes nouvelles.
Bonne lecture !
5 MOT DE L’ÉDITEUR
Arrivée de Commercial Real Estate Magazine !
7 ENTREVUE – NATALIE VOLAND
Nouveau créneau résidentiel, même philosophie
18 FOCUS
Secteur Bridge-Bonaventure
Trois experts universitaires se prononcent : oui à une plus haute densité
26 MARCHÉ DES RÉSIDENCES POUR ÉTUDIANTS
L'UTILE
Faire du logement étudiant abordable différemment
34 TECHNOLOGIE
Réfrigérateur connecté
Une cantine intelligente pour le nouveau monde du travail
36 FOCUS
Victoria sur le parc / 700 St.Jacques
Un projet signature pour le Quartier international de Montréal
13 DONNÉES EN IMMOBILIER
Ralentissement pour la fin de l'année
14 TOP 60 DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
22 DROIT IMMOBILIER
Un locataire a-t-il droit à des espaces non mentionnés dans son bail ?
24 LIEUX COMMUNS
La nature dans la ville
32 DÉVELOPPEMENT DURABLE
La performance ESG, pour qui et pourquoi ?
38 ANALYSES IMMOBILIÈRES
Les Montréalais émigrent de plus en plus vers les régions rurales québécoises
45 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Révision du rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal Valeurs et taxes foncières à la hausse
62 MOT DE L’IDU
La décarbonation des immeubles De l’action pour le nouveau comité sur la transition énergétique
55 FOCUS
COURTAGE IMMOBILIER 360°
Max Francischiello Résolument tourné vers l’avenir
Zonage, espaces verts et stationnements
Situation cocasse à Boucherville
59 DÉCADRA
Comment penser l’immobilier autrement ?
Immobilier durable, changements climatiques et biodiversité urbaine
69 BRÈVES IMMOBILIÈRES
64 DISPONIBILITÉ DES ESPACES Mise à jour sur la disponibilité à Montréal
67 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE Leaders recherchés
CONTENU COMMANDITÉ
40 DÉLÉGATION DU GRAND MONTRÉAL AU MIPIM Une initiative d’affaires incontournable pour le secteur de l’immobilier
Selon les produits Rolland sélectionnés, en comparaison à la moyenne de l’industrie pour des produits faits à partir de papier vierge, nos sauvegardes environnementales sont :
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Garant
Intégrer les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) à ses projets, Natalie Voland le fait depuis ses débuts dans le secteur des immeubles de bureaux, à la fin des années 1990. Toujours inspirée par ses valeurs, elle se lance maintenant dans le locatif résidentiel, résolue à continuer de faire les choses autrement.
L'entreprise de Natalie Voland est surtout connue pour ses audacieux projets de reconversion d’édifices patrimoniaux, comme le Complexe Dompark et le Complexe Canal Lachine qui abritaient autrefois d’immenses usines de textiles. Jusqu’ici, Gestion immobilière Quo Vadis concentrait ses activités dans la gestion et la création de locaux pour bureaux dans l’arrondissement Sud-Ouest de Montréal. Mais cette fois, elle va là où on ne l’attendait pas en développant un premier projet résidentiel à Repentigny, en partenariat avec A+ Gestion de conception et construction.
Le futur immeuble de quatre étages avec vue sur le fleuve Saint-Laurent comptera 68 unités locatives, dont les premières seront livrées en juillet prochain. Il cible une clientèle qui songe à vendre sa maison parce que les enfants ont
quitté le nid, mais qui ne veut pas acheter un condo. En plus de proposer une réduction de 25 % de l’empreinte « carbone opérationnel », le Antoine – c’est son nom – offrira un certain nombre de logements à un loyer inférieur au marché. Deux conditions pour que Quo Vadis se joigne au projet.
« Bâtir des condos hors de prix n’est pas dans l’ADN de notre entreprise, dit sa présidente, Natalie Voland. Nous cherchons plutôt à avoir un impact positif sur la communauté et sur l’environnement. Et actuellement, il y a un grand besoin de logements accessibles. »
Bonne nouvelle : l’entreprise d’une trentaine d’employés a d’autres projets de locatif résidentiel en préparation. Une société de capitalinvestissement a d’ailleurs été créée récemment à cet effet. Au moment de l’entrevue avec Immobilier commercial, Natalie Voland n’était toutefois pas en mesure de révéler l’emplacement des nouveaux projets ni l’identité de ses partenaires d’affaires. Tout au plus a-t-on pu savoir que ces immeubles seront conçus en fonction des critères ESG. On sait aussi que Quo Vadis sera responsable de la gestion immobilière, comme ce sera le cas avec le Antoine. Répondre et s’adapter aux besoins de la communauté et de la clientèle à servir est une grande préoccupation de l’entreprise. Les préparatifs des projets incluent donc des rencontres avec les urbanistes de la ville concernée et des représentants de sa clientèle type. C’est ainsi qu’à Repentigny, une centaine de résidents ont participé au processus avec l’assurance que le design des appartements tiendrait compte de leurs attentes. « Nous avons aussi fait les plans des logements à l’échelle parce que les gens voulaient savoir quels meubles ils pourraient conserver », précise Natalie Voland.
Dans ses projets résidentiels, la femme d’affaires veut par ailleurs recréer l’esprit de collaboration et de réseautage qui existe dans ses immeubles de bureaux grâce aux espaces partagés. Le Salon 1861, par exemple, est un lieu spectaculaire qui a été aménagé dans une église désaffectée et qui met des espaces événementiels à la disposition de groupes communautaires, d’entreprises et de citoyens du quartier. De la même façon, les aires communes de l’immeuble à logements de Repentigny seront accessibles aux organismes sans but lucratif : « En échange, nous aimerions qu’ils organisent des événements pour les locataires et les gens du quartier. »
Travailleuse sociale de formation, Natalie Voland est devenue entrepreneure par hasard en 1998 lorsqu'elle a dû remplacer son père malade à la tête de l'entreprise familiale. Contre toute attente, elle s’est rapidement sentie à l’aise dans son nouveau rôle, d’autant plus qu’elle a constaté qu’elle pouvait faire des affaires sans renier ses valeurs sociales et environnementales. « Dans l’immobilier, les chiffres passent trop souvent avant les humains. Mais on peut se préoccuper des chiffres, des humains et de l’environnement en même temps. On peut faire du bien et générer des profits », soutient-elle.
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Cette visionnaire a ainsi démontré très tôt dans son parcours qu’il était possible de faire de l’argent tout en bâtissant de manière durable et en apportant quelque chose de positif à la communauté. L’approche d’affaires de son entreprise est axée sur trois éléments fondamentaux : les gens, la planète et les profits. Quo Vadis est d’ailleurs l’une des premières au Québec à avoir obtenu la certification B Corp, octroyée à des entreprises qui sont rentables et qui ont des pratiques exemplaires en matière d’environnement, d’impact social et de gouvernance. Une certification qui implique un équilibre entre les bienfaits et les profits. Mais qui signifie aussi que le profit n’est pas le premier critère pris en compte dans les décisions.
Par exemple, lorsque Natalie Voland a donné une nouvelle vie aux vieilles usines de la Dominion Textile et de Matelas Simmons au début des années 2000, il aurait été plus payant de les convertir en immeubles à condos. Mais elle a préféré en faire des espaces destinés à des bureaux et user de créativité et de flexibilité afin d’attirer des organismes communautaires, des artistes et des petites entreprises, et ainsi favoriser la création d’emplois. Ce faisant, elle a démontré que la revitalisation de bâtiments historiques délaissés pouvait tout de même être rentable, en dépit du fait que bien des acteurs de l’immobilier pensaient le contraire : « Chaque fois que des gens croient que je ne suis pas capable de faire quelque chose, c’est comme s’ils me lançaient un défi. Quand j’ai pris la relève de mon père, j’étais une femme dans un monde d’hommes, jeune et sans expérience en immobilier ni en financement. Et j’ai adoré cette période ! Les défis, je trouve cela stimulant »
Natalie Voland réhabilitera-t-elle d’autres anciens bâtiments ? « J’aimerais beaucoup. Mais la réalité, c’est que les terrains sont rares et que tout le monde veut démolir ces bâtiments pour construire des tours à condos. Comme les prix demandés reflètent cette situation, réaliser un projet de reconversion sans ajouter de superficie à l’immeuble est devenu trop cher, malheureusement. »
L’entrepreneure demeure toutefois convaincue que sur le plan environnemental, mieux vaut rénover un bâtiment que le démolir. Avec la seconde option en effet, une quantité astronomique de matériaux de construction est envoyée à l’enfouissement, ce qui constitue un immense gaspillage. Sans compter la pollution causée par la fabrication
et le transport des nouveaux matériaux. « Penser qu’il est plus écologique de raser un vieux bâtiment pour en refaire un neuf sur le même site en allant chercher une certification environnementale est un nonsens », estime-t-elle.
Même dans les projets de réfection, le réflexe des architectes, des designers et des ingénieurs est souvent de tout remplacer par du neuf, déplore la présidente de Quo Vadis. « Remarquez, je ne les blâme pas. Ils veulent limiter les risques en raison de leur responsabilité professionnelle. » De son côté, elle tient à réutiliser tout ce qui est encore bon. « Au Complexe Dompark, où se trouvent nos bureaux, les planchers de bois portent des marques du temps. C’est beau, c’est cool. Il y a une histoire derrière cela », dit celle qui a récupéré une grande quantité d’éléments architecturaux provenant de l’aérogare de Mirabel, lors de sa démolition en 2016.
La décarbonation des bâtiments, responsables de 38 % des émissions de gaz à effet de serre, est un autre cheval de bataille pour Natalie Voland. Dans le cadre de son doctorat, elle a publié récemment une étude sur ce que peuvent faire les gouvernements pour inciter les promoteurs à améliorer le bilan carbone de leurs projets (disponible sur Google Scholar). Elle collabore aussi avec l’Institut des villes nouvelle génération de l’Université Concordia pour mettre au point des méthodes plus vertes de construction et d’exploitation de bâtiments. Et surtout, elle passe à l’action.
En effet, le Complexe Dompark est carboneutre depuis cette année. Et Quo Vadis va lancer des travaux majeurs l’an prochain en vue de faire la même chose avec son Complexe Canal Lachine, un immeuble de 367 000 pi2 datant de 1919. L’installation d’un toit blanc, d’un système de chauffage, ventilation et climatisation à haut rendement énergétique ainsi que d’autres systèmes d’énergie renouvelable figure notamment au programme. De plus, des chercheurs de Concordia vont profiter de l’occasion pour mettre à l’essai un logiciel de calcul de l’empreinte carbone.
« Chaque fois que des gens croient que je ne suis pas capable de faire quelque chose, c’est comme s’ils me lançaient un défi. Quand j’ai pris la relève de mon père, j’étais une femme dans un monde d’hommes, jeune et sans expérience en immobilier ni en financement. Et j’ai adoré cette période ! Les défis, je trouve cela stimulant. »
– Natalie Voland
Dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre sans précédent, Roy. est très fière d’attirer les meilleurs joueurs de l’industrie pour vous servir!
La dirigeante est d’autant plus enthousiaste que les travaux seront financés à l’aide d’un prêt de transition à la carboneutralité de la Banque Nationale. Ce nouveau type de prêt sur mesure est lié à des indicateurs de performance sur les critères ESG, l’atteinte d’objectifs donnant droit à des incitatifs financiers : « C’est une première au pays ! Notre équipe a participé à la création de ce prêt et j’en suis très fière. Cela va nous permettre d’augmenter notre impact et d’ouvrir la voie pour que les institutions financières fassent encore plus partie de la solution pour un développement immobilier durable. »
Banque Nationale est fière d’accompagner les entreprises immobilières, avec des solutions de financement innovatrices, dans l’atteinte d’objectifs ESG ambitieux.
bnc.ca/entreprise-immobilier
Avec la réfection du Complexe Canal Lachine et la percée dans le marché résidentiel locatif, Natalie Voland a fort à faire. Mais cela ne l’empêche pas de rêver à la création d’un projet mixte selon le concept de « quartier 15 minutes », où les gens peuvent aller travailler, faire leurs courses et se divertir à distance de marche. Un rêve qui pourrait bien se concrétiser un jour, car son entreprise dispose de 100 000 pi2 pour agrandir sur le site de son Complexe Dompark. À suivre !
La dirigeante est d’autant plus enthousiaste que les travaux seront financés à l’aide d’un prêt de transition à la carboneutralité de la Banque Nationale.JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal. Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes InSite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investissement immobilier.
À l’issue de la compilation des données du troisième trimestre des volumes d’investissement, on peut dire sans risque de se tromper que la grande région de Montréal connaît un ralentissement de l’investissement et du volume des transactions. Les principales classes recherchées demeurent les domaines industriel et multifamilial. Cependant, les investisseurs restent prudents.
L’une des transactions industrielles les plus importantes a été la vente du 9000, boulevard des Sciences, à Anjou, pour 70 047 000 $, soit 309 $ le pied carré. Localisée dans l’est de l’île et construite en 2002, l’installation industrielle couvre près de 230 000 pi2. La bâtisse, à locataire unique, occupe environ 10 acres de terrain.
La principale transaction industrielle a été celle de portefeuille entre le vendeur, Philhobar et BentallGreenOak Prime Canadian Investments, et la Sun Life Assurance, en tant qu’acheteur. Le portefeuille se compose de six propriétés sises à Montréal. L’acheteur a dépensé la somme de 170 000 000 $ pour environ 767 564 pi2, soit 221 $ le pied carré. Au moment de la vente, tous les bâtiments étaient entièrement loués. Cinq d’entre eux sont situés dans la partie ouest de l’île et un se trouve dans l’est. BentallGreenOak a également fait l’acquisition du 1515-1605, boulevard MarcelLaurin, le centre commercial situé à Saint-Laurent, pour 45 000 000 $. Il s’agit d’un immeuble de vente au détail de deux étages à locataires multiples, offrant une superficie brute totale de 122 805 pi2.
Dans le secteur commercial, un immeuble d’une superficie totale de 22 334 pi2 érigé sur un terrain de deux acres a été acheté par Gestion Investissement JL inc. au prix de 5 396 463 $, soit 242 $ le pied carré. Situé à proximité de l’autoroute 640 à Saint-Eustache, l’immeuble donne directement sur le boulevard Arthur-Sauvé. Avec un taux de couverture de 26 %, le bâtiment est occupé par un seul locataire, l’entreprise nationale bien connue Nautilus Plus, un centre d’entraînement ayant plusieurs emplacements au Québec et en Ontario.
Dans le secteur des bureaux, Choice Properties a vendu le 100, boulevard Alexis-Nihon, un immeuble de bureaux de classe B de 294 502 pi2 situé sur l’île de Montréal, dans l’arrondissement SaintLaurent. L’acheteur, Cromwell Management Inc., a fait l’acquisition de la tour de neuf étages pour 27 000 000 $.
L’une des transactions les plus intéressantes du trimestre a été celle de l’ancien CHSLD Herron. Initialement sur le marché pour 12 000 000 $, cet immeuble situé à Dorval s’est vendu 11 000 000 $. Ayant reçu beaucoup de mauvaise publicité pendant la pandémie, cette ancienne résidence a été vendue vide avec ses 137 chambres.
La plus grande vente multifamiliale des mois d’août et de septembre a été la phase 2 d’Innova 2, une propriété de 133 unités vendue au prix de 48 000 000 $, soit 360 902 $ l’unité. Située au cœur d’AhuntsicCartierville et entourée de parcs, elle se trouve à proximité des commerces et des services essentiels de la Promenade Fleury. Développée par TG Beco, cette propriété récemment construite dispose sur place d’un large éventail de commodités telles qu’une grande salle d’entraînement, une imposante terrasse sur le toit, une salle de jeux et un vaste stationnement intérieur pour assurer un espace de vie confortable et luxueux.
Une importante transaction multirésidentielle a eu lieu à Mont-Royal, sur l’avenue Roosevelt. Les 7 et 25, avenue Roosevelt ont été vendus pour un total de 9 000 000 $ au début de septembre 2022 et totalisent un peu moins de 34 000 pi2. Les Immeubles 7 & 25 Roosevelt S.E.C. ont acheté ces deux bâtiments de 35 unités au total, représentant un prix unitaire d’un peu plus de 257 000 $. Chaque immeuble s’élève sur trois étages et a été construit en 1941. Idéalement situé au cœur de Mont-Royal, les bâtiments sont à proximité du parc Connaught, des restaurants et services ainsi que de la gare Canora.
Une autre transaction multirésidentielle d’envergure a été conclue, cette fois à la mi-août 2022, sur la rue du Fort dans l’arrondissement Ville-Marie, à Montréal. L’immeuble a été vendu pour 12 900 000 $ ; avec ses 57 unités, 1180 Fort Realties Inc. affiche un prix unitaire d’un peu plus de 226 000 $. Construit en 1964, cet immeuble d’appartements de neuf étages totalise environ 26 400 pi2. Situé à l’extrémité ouest de Ville-Marie, soit le centre-ville de Montréal, le 1180, rue du Fort est à proximité des stations de métro Atwater et Georges-Vanier, de l’Université Concordia et d’une multitude de commerces, restaurants et services.
9000 Sciences Nominee inc.
Sun Life Assurance Company of Canada (Sun Life Assurance Company of Canada) – Institution BentallGreenOak (BentallGreenOak Prime Canadian Investments I LP) – Institution
Scott Speirs, Guillaume Jacob, Maxime Foucaud (CBRE)
Skyline Retail REIT (Skyline Retail Real Estate Holdings inc.) N / D
HS Properties inc. (9440-1890 Québec inc.) N / D
BentallGreenOak (BentallGreenOak Prime Canadian Investments I LP) N /
Berlemis Corporation immobilière (3109682 CANADA inc.) N / D
Sun Life Assurance Company of Canada (Sun Life Assurance Company of Canada) – Institution BentallGreenOak (BentallGreenOak Prime Canadian Investments I LP) – Institution
Cromwell Management (100 Alexis-Nihon inc.)
Sun Life Assurance Company of Canada (Sun Life Assurance Company of Canada) – Institution BentallGreenOak (BentallGreenOak Prime Canadian Investments I LP) – Institution
Sun Life Assurance Company of Canada (Sun Life Assurance Company of Canada) – Institution BentallGreenOak (BentallGreenOak Prime Canadian Investments I LP) – Institution
Scott Speirs, Guillaume Jacob, Maxime Foucaud (CBRE)
James Palladino (RBC Capital Markets Real Estate Group)
Scott Speirs, Guillaume Jacob, Maxime Foucaud (CBRE)
Scott Speirs, Guillaume Jacob, Maxime Foucaud (CBRE)
Nous croyons qu’il est de notre devoir de créer un impact positif partout où nous sommes.
C’est pourquoi nous nous engageons à atteindre la carboneutralité dans notre portefeuille mondial de bureaux d’ici 2040.
Jean-François Bleau, Robert Bleau (Fontainebleau inc.) / Joel St-Denis (Groupe Sutton-Clodem inc.)
Alexis Cloutier, Yannick Cloutier (Keller Williams) / Sacha Charles (Re/Max Pro-Commercial)
PROPRIÉTÉSBUREAUXPROFESSIONNELS et la d’abordplanète Les gens
Georges Bardagi (Re/Max du Cartier GB), Masoud Nasr (Groupe Sutton sur l’île inc.)
Ronald Bélisle (IMMODEV AGENCE IMMOBILIÈRE)
Felicia Farbstein (BLVD Immobilier), Dustin Lopez-Wallis (Spectra Realty)
Les données ont été compilées avec minutie, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.
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C’est lors d’un déjeunerconférence organisé par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le 18 octobre dernier, que le rapport de ces experts indépendants a été dévoilé.
Le secteur Bridge-Bonaventure gagnerait à voir s’ériger des habitations de haute densité, d’après ces spécialistes qui adhèrent ainsi à la vision des professionnels et des promoteurs immobiliers, coalisés au sein du consortium Vision BridgeBonaventure.
L’IDU a mandaté ces trois experts universitaires afin d’obtenir un avis indépendant sur l’aménagement de ce vaste secteur industriel à requalifier, à deux jets de pierre du centre-ville. Il s’agit de Jean-Philippe Meloche, professeur et directeur de l’École d’urbanisme et d’architecture du paysage de l’Université de Montréal, d’Ursula Eicker, titulaire de la Chaire d’excellence sur les villes intelligentes de l’Université Concordia, et de Pierre Barrieau, cofondateur de
Gris Orange Consultant et chargé de cours en planification des transports à l’Université de Montréal.
L’essentiel des 30 recommandations contenues dans leur rapport a été présenté par Jean-Marc Fournier, PDG de l’IDU.
La densification est le principal point de divergence entre le consortium et la Ville. Dans son plan préliminaire présenté en mars 2022, la Ville prévoit la construction de 3 800 logements, dont 1 270 logements sociaux et abordables. En comparaison, le consortium suggère, dans sa vision dévoilée en mai 2022, l’aménagement de 7 500 logements, dont 2 900 logements sociaux et abordables.
Relevant le différentiel entre les deux visions, les auteurs du rapport estiment, à l’instar du regroupement, qu’il faut saisir l’occasion de développer ce secteur suivant la demande du marché. Ainsi, ils recommandent de « promouvoir le développement d’une offre résidentielle de haute densité dans le secteur Bridge-Bonaventure afin de tirer les avantages de sa proximité avec le centre, plutôt que de reléguer la demande en périphérie, là où il est plus difficile de concevoir des quartiers complets et marchables ».
Ils remettent par ailleurs en question l’idée selon laquelle l’arrivée de nouveaux projets immobiliers nuirait à l’abordabilité des logements des quartiers environnants. « L’introduction d’une nouvelle masse de logements permet d’alléger les pressions sur les loyers du parc de logements existant. À l’opposé, dans les milieux qui sont fortement réglementés afin de limiter les gabarits des nouveaux développements autorisés, une hausse de la pression financière sur le parc de logements est inévitable. »
Quant au concept de ville à échelle plus humaine, il « n’est certes pas incompatible avec des immeubles présentant une hauteur ou une densité importante. Dans l’évaluation de ce qui fait une ville dite à échelle humaine, le traitement et les activités au niveau du sol sont significativement plus importants ». Ainsi, en autorisant des hauteurs plus élevées, on dégage « des espaces au sol pouvant être mobilisés pour l’aménagement d’espaces réservés aux activités piétonnes, ainsi que la création de parcs, d’espaces verts et de bassins de biodiversité ».
Sans donner plus de détails, les auteurs du rapport suggèrent des « hauteurs maximales plus flexibles dans les documents de planification municipaux (en termes normatifs), tout en encourageant la modulation des volumes et des hauteurs dans la réglementation (en termes qualitatifs) ».
Dans une brève entrevue, Jean-Philippe Meloche, l’un des experts mandatés, a souligné de nouveau la pertinence d’une grande densité : « La localisation du site et le potentiel de développement qu’il peut y avoir, ça représente une opportunité importante. Après, estce que la vision des promoteurs est parfaite ? Je ne le sais pas. Je ne pense pas que la perfection existe. Je pense qu’il y a toujours des choses à améliorer. Mais je comprends difficilement pourquoi on devrait empêcher un développement de grande densité. Parce que pour moi, la densité à cet endroit-là est pertinente. »
Présent au déjeuner-conférence, Robert Beaudry, responsable de l’urbanisme au comité exécutif de la Ville de Montréal, a répondu aux questions des journalistes :
« On a toujours dit qu’on voulait une densité à échelle humaine. Ça peut se traduire de plein de façons, la densité. Elle peut se traduire par la hauteur. Elle peut se traduire aussi par une répartition sur le territoire. On va répondre à la question quand on va déposer le plan directeur préliminaire. On est en train d’y travailler », a-t-il commenté, en précisant que « la Ville est très près de dévoiler son plan directeur d’ici la fin de l’année » devant l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM).
Le consortium a également profité de l’occasion pour livrer les résultats de sa démarche consultative menée auprès de 19 organismes socioéconomiques. L’un des deux animateurs de cette consultation, Arnold Beaudin, a résumé les éléments principaux à l’auditoire. Outre la volonté des membres du consortium d’établir un dialogue et l’approche de développement durable préconisée, les organismes ont bien apprécié la place faite aux différents modes de transport, le respect du Règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal et la revitalisation de Pointe-du-Moulin. De plus, tous ont reconnu le positionnement stratégique du secteur et son statut d’entrée de ville.
En entrevue, Serge Goulet, président de Groupe Devimco, l’un des plus importants propriétaires fonciers du secteur et membre du consortium, s’est réjoui que les deux groupes, celui des experts et celui des groupes socioéconomiques, se rejoignent sur deux thématiques, quoique différemment. L’une concerne le processus réglementaire et le calendrier : « Dans les deux cas, ils interpellent la Ville pour dire que c’est certainement trop long. » L’autre touche le financement et la gouvernance. « Dans les deux cas, ils proposent de continuer les tables de concertation, mais de façon différente. Le groupe d’experts mentionne un OBNL [organisme à but non lucratif] qui va s’assurer d’encadrer le processus de mise en œuvre. Pour les groupes communautaires, il s’agit d’un bureau de projet. »
En définitive, le promoteur est impatient de voir ce long processus aboutir. « Clairement, il faut maintenant sortir de la théorie puis arriver dans le pratico-pratique. Il faut qu’un plan concret soit présenté à l’OCPM d’ici la fin de l’année 2022. […] Et il faut avoir un échéancier plus réaliste. Parce que si l’on suit celui que la Ville nous propose, c’est encore de trois à six ans avant d’avoir un plan pour commencer la construction. On ne peut pas se permettre ça comme métropole », conclut Serge Goulet.
Experte invitée
C’est la question qui est posée dans l’arrêt de la Cour supérieure1 dont les faits sont les suivants.
9435-8520 Québec inc. (« 9435 ») est propriétaire d’un immeuble commercial qui a été loué en partie à Restaurant La Station Châteauguay inc. (« Station ») pour l’exploitation d’un restaurant situé dans un des locaux de l’immeuble.
Station en est locataire depuis janvier 2020 et occupe un espace-terrasse extérieur qui existerait depuis l’année 2004.
9435 souhaite cependant utiliser l’emplacement de cette terrasse pour aménager des places de stationnement additionnelles. En effet, 9435 a son propre projet de commerce pour son immeuble qui, selon le zonage, requiert 47 espaces de stationnement alors qu’il n’en existe que 27.
Au printemps 2021, 9435 exige de Station qu’elle démolisse la terrasse du restaurant, arguant que le bail de Station ne lui donne aucun droit sur celle-ci.
De son côté, Station soutient que son bail incluait implicitement la terrasse.
Les faits révèlent que les baux signés antérieurement à celui de Station ne mentionnent aucunement le droit d’utiliser la terrasse. Celui de Station décrit les lieux loués comme étant : « le local 1, situé au 102 St Jean Baptiste, en la ville de Châteauguay. Le Locataire déclare par les présentes connaître parfaitement l’état des Lieux Loués pour les avoir vus, visités, examinés et s’en déclare satisfait. Le locataire loue cet espace mesurant environ 2140 pieds carrés ». Manifestement, la terrasse, qui mesure 1 320 pi2, n’est pas incluse dans la superficie des lieux loués par Station.
Il appert que la terrasse avait été aménagée par le locataire de l’époque, en 2004, avec le consentement de son bailleur d’alors et que ce locataire avait fait installer deux portes de garage afin d’y donner accès.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
9435 est devenue propriétaire en mars 2021 de l’immeuble alors que le bail avec Station était en vigueur. Elle prétend que sa vérification diligente n’a révélé aucun fait lui permettant de croire qu’il y avait une entente quelconque relativement à l’utilisation de l’espace extérieur. Le Tribunal accorde peu de poids à ce point, car la présente cause ne porte pas sur la question de savoir si le vendeur de l’immeuble a ou non failli à ses obligations de divulgation. 9435 souligne aussi que le bail contient une clause voulant que « la présente convention constitue l’intégralité et la totalité de la convention et aucun autre document ou entente verbale antérieure ou concomitante n’est admis ».
Le juge déclare que la jurisprudence a reconnu que, de manière accessoire à un bail, une entente peut intervenir pour permettre l’utilisation d’un espace additionnel à celui prévu au bail, et ce, sans loyer supplémentaire. Dans le même sens, des parties à un bail, par leur comportement, peuvent se trouver à confirmer d’année en année un droit non inclus dans le bail pour l’usage d’un espace additionnel.
La Cour conclut que l’usage de la terrasse s’avère, pour Station, un droit accessoire à son droit principal d’occupation résultant du bail. Cela suit la logique de l’article 1434 du Code civil du Québec
qui stipule que le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. Ce droit accessoire existe donc depuis 2004, en vertu des baux successifs, malgré le fait que la terrasse ne soit pas décrite dans les lieux loués.
Le Tribunal ordonne notamment à 9435 de permettre à Station de continuer de jouir de ladite terrasse
pour tout le terme du bail et de ses options de renouvellement, le cas échéant.
Il est intéressant de constater que ce jugement ne précise pas si un certificat du locataire (connu comme certificat d’estoppel) avait été obtenu du locataire dans le cadre de la transaction de vente d’immeuble. Un tel certificat prévoit normalement une déclaration du locataire quant aux lieux loués occupés et aux ententes entre les parties. Cela aurait peut-être modifié la conclusion de cette décision !
Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.
Pour qui va à Manhattan, Central Park est un arrêt nécessaire, pour la beauté du lieu et parce qu’il peut servir de refuge. Certains lui préfèrent Prospect Park, à Brooklyn, peut-être parce qu’il est moins central justement. Central Park reçoit bien plus de visiteurs que Prospect Park : 40 millions contre 10, ceci expliquant cela.
L’expérience de l’un et de l’autre n’est pas la même. Dans un cas, la nature demeure très présente, même s’il s’agit d’un espace résolument urbain ; dans l’autre, la nature et la ville entretiennent un dialogue en continu. Des édifices sont visibles d’un peu partout dans Central Park, comme c’est le cas ici. Cette photo illustre l’avantage de ce dialogue. Avec la courbure de son tronc, l’arbre se distingue des tours bien droites qui se dessinent à l’arrière-plan. Le contraste entre les éléments naturels et les bâtiments permet ce dialogue et, surtout, donne tout son sens à la présence d’un tel parc dans un environnement aussi puissamment urbain que Manhattan.
Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative.
Il nous fera plaisir de vous accompagner lors de votre prochain projet immobilier commercial ou résidentiel.
canderel.com
L’UTILE
L’UTILE est la seule entreprise d’économie sociale qui se spécialise dans le logement étudiant abordable au Québec. Rencontre avec ces cofondateurs, Laurent Levesque et Gabriel Fournier-Filion.
emblée, il faut le préciser : l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant (UTILE) ne bâtit pas des « résidences étudiantes ».
LE MARCHÉ ÉTUDIANT
Comme l’explique Laurent Levesque, directeur général, « il existe trois types de produit dans le marché étudiant ».
Outre les résidences universitaires publiques administrées par des établissements d’enseignement, il y a également les résidences étudiantes privées qui occupent un segment plus luxueux et visent une population étudiante internationale plus aisée. Ces deux produits, qui offrent des baux à court terme ainsi que des appartements et des chambres meublés, représentent une faible portion du marché, car dans les faits, la majorité des étudiants habitent un logement ordinaire dans le marché locatif privé.
L’UTILE offre pour sa part un produit unique dans le marché, son but étant de rendre le logement abordable par rapport à ce que paie la majorité des étudiants. « Et comment on explique notre différence, c’est qu’on fait une mise en marché auprès de cette population-là, mais nos immeubles sont des bâtiments multilocatifs standards », résume Gabriel Fournier-Filion, directeur exécutif, finance et développement.
C’est dans la foulée du scandale de l’Îlot Voyageur qu’un regroupement d’étudiants diplômés de l’Université du Québec à Montréal s’est coalisé en 2012. L’UTILE avait alors proposé au gouvernement du Québec de reprendre le bâtiment pour en faire une résidence pour et gérée par les étudiants. Cette option n’a pas été retenue, mais l’organisation a poursuivi ses projets immobiliers, devenant officiellement une entreprise d’économie sociale en 2013.
Or, l’équipe a vite constaté que les données disponibles sur le marché locatif ne tenaient pas compte de la population étudiante. « Nous voulions être sûrs de répondre à une demande, donc d’être concurrentiels et d’offrir un produit adapté à la réalité étudiante. C’est pour ça que nous avons décidé de faire nous-mêmes des enquêtes directement auprès de la population étudiante », raconte M. Levesque.
À ce jour, quatre enquêtes PHARE ont été menées. La plus récente enquête, réalisée pour la première fois à l’échelle pancanadienne, date de 2021. On estimait à environ 245 000 le nombre de locataires universitaires au Québec. Parmi ceux-ci, 220 000 logeaient dans un appartement ordinaire dans le marché privé. Fait notable : la part individuelle de loyer mensuel assumée par les locataires étudiants est passée de 500 $ en 2017 à 580 $ en 2021,
une hausse de 18 %, comparativement à 11,5 % pour l’ensemble des ménages. De plus, l’enquête révélait entre autres que 62 % des étudiants touchaient des revenus annuels de moins de 20 000 $ et que 64 % allouaient 30 % ou plus de leurs revenus aux frais de logement
En créant l’UTILE, l’équipe voulait agir directement sur le marché du logement en général. Proche du milieu étudiant, elle était bien positionnée pour établir des partenariats avec les associations étudiantes et les établissements d’enseignement. « On voyait qu’il y avait un levier d’action facile pour répondre à un besoin pour cette population-là et un champ d’action oublié, car il n’existait aucun acteur qui s’occupait de construire et de gérer des logements étudiants », souligne M. Fournier-Filion.
L’UTILE s’est donc donné comme objectif de développer un modèle de logement étudiant en économie sociale propre au Québec.
Son modèle d’affaires repose sur l’idée de centraliser le développement du logement étudiant au sein d’une entité à l’échelle du Québec, ce qui permet de mettre en place une équipe experte pour gérer les coûts, établir
un réseau de partenaires en immobilier et livrer les projets moins chers et avec moins de risques. L’autre aspect important, c’est que « tous les immeubles sont la propriété de l’UTILE. Donc, le but, c’est d’avoir d’un côté cette expertise centralisée et des économies d’échelle. Puis de l’autre, c’est de pouvoir compter éventuellement sur la croissance du parc immobilier pour faire d’autres projets qui s’autofinanceront », déclare M. Fournier-Filion.
« C’est la force de l’UTILE d’avoir une capacité d’action intégrée en matière de données pour la connaissance des besoins des étudiants, en immobilier, en affaires publiques et en gestion d’immeuble. On regroupe toutes ces expertises, ce qui fait qu’on peut réaliser des développements de A à Z, selon un modèle d’affaires qui est unique », ajoute le directeur général.
Le modèle de financement innovant de l’UTILE a pour but de maximiser le nombre de logements abordables. « On est toujours devant
cette urgence de ce qu’on pourrait faire pour que les projets coûtent moins cher et qu’ils soient livrés plus vite », confie M. Fournier-Filion.
L’organisme à but non lucratif (OBNL) a donc choisi de recourir au financement privé. « On essaie d’acheter les terrains puis de financer tous les frais de développement jusqu’à la construction, avec presque juste des fonds privés, principalement des investisseurs institutionnels et partiellement des fonds associatifs », poursuit-il.
À l’étape de la construction, l’UTILE tente de réaliser un projet abordable et d’obtenir un taux de financement public le plus bas possible. « Souvent, on va faire des projets avec environ 15-20 % de financement public, puis tout le reste en financement privé. Oui, on va chercher des prêts hypothécaires, mais on a aussi mis en place avec des partenaires le Fonds d’investissement pour le logement étudiant (FILE), qui accorde des prêts mezzanines, en plus du prêt hypothécaire principal, pour essayer de diminuer la portion de ce ratio », détaille M. Fournier-Filion.
En 2020, un immeuble de 90 appartements, La Note des bois, réalisé en collaboration avec l’Association étudiante de Concordia, a été inauguré dans l’arrondissement Plateau-Mont-Royal. En août 2022, ce fut au tour de La Rose des vents d'ouvrir ses portes : cet immeuble durable de 123 appartements situé dans l’écoquartier du Technopôle Angus est le premier projet de l’OBNL ouvert à tous les étudiants universitaires.
Les immeubles multilocatifs offrent des studios et des apparte ments de deux, trois ou quatre chambres semi-meublés et services inclus. Chaque bâtiment est situé à proximité des services essentiels, des espaces verts et des transports en commun.
Concernant les prix, l’organisme étant à but non lucratif, ses loyers échappent à la logique spéculative. « Notre objectif, c’est la via bilité économique et non pas le profit. Et donc, dans toutes nos projections à long terme, on augmente les loyers le moins possible », fait valoir M. Levesque.
À ce jour, l’UTILE compte sept projets, 797 appartements étudiants représentant un investissement de 150 M$ à Montréal, Québec, Sherbrooke et Trois-Rivières. D’ici 2025, l’OBNL a pour objectif d’avoir construit ou mis en chantier des logements pour 1 étudiants.
« On a plusieurs projets en développement et en démarrage qui ne sont pas annoncés sur notre site Web », souligne M. Levesque.
« Actuellement, on livre un projet par année. Il faut donc qu’on accélère la cadence », conclut M. Fournier-Filion.
Le Fonds immobilier de solidarité FTQ vise à investir dans la réalisation de projets immobiliers pour toutes les clientèles, partout au Québec. Jusqu’à 15 % de ses investissements annuels sont destinés à des projets à vocation sociale.
« Cela fait partie de nos valeurs, de notre ADN, parce que nous croyons que c’est notre rôle d’être solidaires, explique Normand Bélanger, PDG du Fonds immobilier. Nous investissons aussi dans des types de projets qui, malgré tout, génèrent des rendements positifs aux 748 000 actionnaires-épargnants du Fonds de solidarité FTQ. »
Pour le PDG, répondre à un besoin de logements pour les étudiants s’inscrit tout à fait dans cette lignée : « La clientèle étudiante, surtout celle à revenu modeste, nous intéresse. Si les étudiants se concentrent d’abord à Montréal, car la ville les attire avec ses grandes universités, la spécialisation des universités à travers la province amène également les jeunes ailleurs. »
D’emblée, le Fonds immobilier a pu constater le professionnalisme des dirigeants de l’UTILE. « Lorsque les cofondateurs, Laurent Levesque et Gabriel Fournier-Filion, sont venus nous rencontrer dans leurs tout débuts, ils nous ont impressionnés. Ils avaient certes quelques apprentissages à faire, mais ils étaient préparés et confiants. C’est un beau modèle d’affaires qu’ils ont réussi à mettre en place depuis plus de 10 ans déjà », fait valoir Normand Bélanger.
En 2017, le premier partenariat entre le Fonds immobilier et l’UTILE s’est concrétisé avec le projet La Note des bois à Montréal, par un investissement sous forme de prêt mezzanine. Le partenariat s’est poursuivi l’année suivante par l’entremise du Fonds d’investissement pour le logement étudiant (FILE) qui, en plus du Fonds immobilier de solidarité FTQ, réunit Fondaction, la Fondation de la famille J.W. McConnell et les Sœurs des Saints Cœurs de
Jésus et de Marie à titre d’investisseurs. Le FILE vise à réaliser quelque 300 logements, incluant 500 chambres à prix abordable pour la clientèle étudiante.
En 2020, le Fonds immobilier a établi un autre partenariat avec l’UTILE, lui accordant un financement de 1,5 M$, dans un projet de 180 appartements à Trois-Rivières. Puis, en 2021, il a consenti un prêt terrain de 2,55 M$ à l’OBNL pour le projet L’Ardoise, un immeuble de 200 appartements qui sera situé à Sainte-Foy. « Le terrain était la propriété du Fonds immobilier et d’un groupe d’investisseurs. Compte tenu de sa proximité avec l’Université Laval, nous avons jugé pertinent de faire une démarche auprès de l’UTILE pour y ériger un développement destiné à la clientèle étudiante », rappelle le PDG
Selon Normand Bélanger, nul doute que le Fonds immobilier poursuivra son partenariat avec l’OBNL : « On admire le leadership de l’équipe, la vision des jeunes de la relève. Il y a une croissance à soutenir autant à Montréal, à Trois-Rivières qu’à Québec. D’ailleurs, pour rendre les études universitaires encore plus accessibles, on voit les universités créer des pavillons satellites dans des villes comme Longueuil, Brossard, Laval et bientôt dans Lanaudière. Notre travail à nous, c’est d’investir dans des projets porteurs. » N.S.
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En tant qu’enseignant et responsable du développement durable à HEC Montréal, Jean-Michel Champagne prépare les futurs gestionnaires aux enjeux d’affaires émergents et aux défis socioéconomiques de la crise climatique. Ayant mené une bonne partie de sa carrière en gestion immobilière, il collabore tout particulièrement avec cette industrie pour la rendre durable et responsable.
Un nouvel acronyme semble avoir envahi le monde des affaires depuis quelques mois : ESG (pour facteurs [ou critères] environnementaux, de société et de gouvernance). Il y a encore beaucoup de mauvaise compréhension, pour ne pas dire d’appréhension, concernant ces facteurs. Effet de mode ? Attrape-nigaud ? Greenwashing ? Les raisons de se méfier sont nombreuses surtout quand le cadre normatif entourant un concept n’est pas encore défini.
Alors que la transition socioécologique devient une nécessité, et non seulement une responsabilité, comprenez-vous bien ce que représentent les facteurs ESG et la révolution actuelle ? Ce texte présente une introduction au concept, précise l’état d’avancement des nouveaux référentiels et donne des exemples d’effets attendus sur le monde de l’immobilier commercial.
Les facteurs ESG se définissent comme étant l’ensemble des facteurs extrafinanciers permettant de créer une base comparable et unifiée pour tout type d’entreprise. Ils sont nés de la volonté du monde de la finance d’élargir l’analyse des risques liés aux investissements et aux prêts. Ces critères se basent principalement sur l’ensemble des éléments matériels qui pourraient avoir un effet sur la performance de l’entreprise, mais qui ne sont pas financiers.
Pensez aux risques environnementaux d’une fonderie urbaine rejetant des métaux lourds dans l’atmosphère, aux problèmes de maind’œuvre d’une centrale nucléaire située à 1 000 km des centres de formation, au risque de dérapage éthique d’une entreprise de communication dirigée par un mégalomane narcissique… Ces trois exemples fictifs peuvent représenter des investissements intéressants à court terme d’un point de vue financier et même être appuyés par certains acteurs politiques ; toutefois, les actionnaires veulent connaître les risques associés à ces activités avant d’y placer leurs billes.
Les facteurs ESG sont des compléments essentiels aux facteurs économiques dans la prise de décisions financières. Pour répondre aux besoins des investisseurs, une expertise s’est développée autour de l’évaluation de la performance extrafinancière. Des standards et des systèmes de cotation ESG sont apparus. Chaque élément d’information concernant une entreprise est scruté, analysé et ajouté à des bases de données pour informer les investisseurs.
DES FACTEURS
EN
Aujourd’hui, pourquoi en parlons-nous autant ? Nous sommes au centre d’une grande révolution. L’annonce il y a un an de la création de l’ISSB (International Sustainability Standards Board) a tout changé. C’est très simple : l’ISSB est en train de créer des standards de déclaration extrafinancière ESG aussi complets et performants que les standards que nous utilisons pour produire nos états financiers consolidés, avec l’intention de voir les différents régulateurs boursiers internationaux les adopter de façon obligatoire. L’ISSB consolidera plusieurs outils de déclaration déjà largement employés de façon volontaire – le système de rapport GRI (Global Reporting Initiative), les facteurs de matérialité du SASB (Sustainability Accounting Standards Board) et l’analyse de risque climatique du TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosures). Toute la crédibilité de cette initiative tient du fait que l’ISSB a été créé par la fondation IFRS (International Financial Reporting Standards), qui définit déjà les
obligations de déclarations financières utilisées au Canada comme ailleurs.
Les facteurs ESG sont en voie de passer d’un outil d’analyse de risque pour les investisseurs à un cadre normatif standardisé qui implique la collaboration de l’ensemble des acteurs de nos organisations et de notre chaîne de valeur. Le premier effet sur le monde de l’immobilier devrait se faire sentir d’ici quelques mois ; l’ISSB a confirmé à la fin octobre que le premier standard consolidé touchera les risques climatiques et nécessitera la déclaration des émissions de gaz à effet de serre (GES) de périmètre 1, 2 et 3. Par exemple, cela signifie qu’une entreprise devra comptabiliser et
déclarer les GES associés au fonctionnement de ses espaces, qu’elle soit propriétaire ou locataire. Une nouvelle procédure de gestion à digérer pour les entreprises. La transition socioécologique sera, pour les 30 prochaines années, aussi importante et significative que la mondialisation l’a été lors des 30 dernières. Sauf que cette fois, il y a bien plus que la survie de nos entreprises qui se trouve menacée. Loin de moi l’idée d’alimenter l’écoanxiété, le but étant plutôt de réfléchir à notre citoyenneté d’entreprise. Si nous sommes capables de nous fixer des objectifs annuels de performances financières si ambitieux qu’ils semblent être irréalistes, alors faisons maintenant la même chose avec nos objectifs ESG !
En septembre dernier, My Cantine a remporté le prix JBC Média pour sa solution de réfrigérateur connecté lors de la sixième édition du concours PitchTech Innovation Construction 2022, dans le cadre du Grand Batimatech.
En septembre dernier, My Cantine a remporté le prix JBC Média pour sa solution de réfrigérateur connecté lors de la sixième édition du concours PitchTech Innovation Construction 2022, dans le cadre du Grand Batimatech.
édric Moindrot, cofondateur de My Cantine, est à l’origine de cette solution de réfrigérateur connecté, qui n’a rien à voir avec la distributrice automatique classique.
L’homme d’affaires originaire de France n’en est pas à ses premières armes en matière de technologie, puisqu’il a ouvert rue Sherbrooke Ouest à Montréal, en 2018, un restaurant où les clients étaient accueillis au bar par un robot-barman !
LA CONCRÉTISATION D’UNE IDÉE
À la suite de la fermeture de son restaurant, cet entrepreneur passionné, qui a notamment cofondé à Paris un service de traiteur réputé, doit réorienter ses activités au Québec.
En pleine pandémie, en 2020, il crée, avec son associé Philippe Jean, My Cantine afin d’offrir aux traiteurs, qui dépendent de l’événementiel, « une solution de récurrence dans leur exploitation », mais aussi « une solution de distribution pour faire gagner du temps aux gens », dit-il. Cette solution, c’est le frigo connecté, déjà commercialisé en France par l’homme d’affaires et un autre partenaire depuis 2019. En avril 2022, l’appareil, développé avec un partenaire fabricant, est certifié pour le marché nord-américain.
Le réfrigérateur de My Cantine est basé sur la technologie RFID (Radio Frequency Identification). Chaque tablette de l’appareil est munie d’antennes RFID qui servent
à repérer chaque produit sur lequel est apposée une étiquette contenant de l’information (nom, prix et numéro de produit, date d’expiration, allergènes, etc.). Cette information est relayée sur une plateforme, ce qui permet de faire un suivi complet de l’activité à distance et en temps réel par l’exploitant et l’utilisateur. La technologie facilite ainsi une meilleure planification des stocks et prévient le gaspillage alimentaire.
Les réfrigérateurs connectés peuvent être installés, par exemple, dans des bureaux, des écoles, des hôpitaux, des hôtels, des immeubles en copropriété, des résidences pour étudiants, des usines, des aéroports, des centres de congrès, tous des lieux à fort achalandage.
Selon Cédric Moindrot, le réfrigérateur connecté améliore l’expérience utilisateur. À toute heure, sept jours sur sept, un consommateur peut se procurer un repas complet. Il lui suffit d’utiliser une carte de paiement, l’application My Cantine ou une carte distribuée par l’employeur, puis de balayer le lecteur de l’appareil : la porte vitrée se déverrouille et il n’a plus qu’à choisir parmi les mets offerts. Le réfrigérateur détecte les produits qui sont retirés des tablettes puis, une fois la porte refermée, il débite la carte du consommateur. La transaction est sans contact et totalement sécuritaire. « C’est vraiment une cafétéria 3.0 complètement autonome. Il n’y a plus besoin de personnel. Il faut juste remplir le frigo, créer les produits dans le logiciel de gestion, puis imprimer l’étiquette qu’on colle sur le plat », assure M. Moindrot
Si My Cantine n’approvisionne pas les réfrigérateurs ni ne gère les stocks, l’entreprise fait cependant la promotion de fournisseurs locaux qui proposent des plats sains et variés, selon une approche écoresponsable. L’appareil en démonstration dans les bureaux de la société, boulevard Saint-Laurent, contient d’ailleurs des mets appétissants préparés par le traiteur montréalais Bocobistro et présentés dans de jolis bocaux en verre réutilisables.
Alors que le télétravail gagne de plus en plus du terrain et qu’on s’arrache les meilleurs talents, l’entrepreneur croit que cette solution de restauration en libre-service peut contribuer à attirer et à retenir le personnel : « Si nous pouvons, avec notre technologie, aider les employeurs à faire revenir les employés par le "ventre", avec des repas subventionnés ou simplement avec une solution de distribution de repas dans l’entreprise sans avoir à sortir, eh bien, c’est génial ! »
On peut se procurer un réfrigérateur de My Cantine selon trois formules : location, location avec option d’achat et vente directe. L’entreprise livre et installe l’appareil, fournit l’application ainsi que le logiciel de gestion. Elle accompagne également l’exploitant alimentaire dans sa démarche de communication auprès du consommateur.
Depuis le début de la commercialisation du produit à la mi-juillet, 75 % des premiers appareils ont déjà trouvé preneur.
Après Montréal et le Québec, My Cantine compte s’implanter en Ontario et ailleurs sur le marché nord-américain. Entretemps, l’entreprise continuera à améliorer son produit.
En terminant, Cédric Moindrot se dit très fier du prix JBC Média reçu pour son produit lors du Grand Batimatech 2022. « Si l’on visait un prix, c’était bien celui-là, puisque le but est de faire découvrir la solution à un maximum de gens », souligne-t-il.
Pour en savoir plus, visitez mycantine.ca.
Le Victoria sur le parc / 700 St.Jacques, cet immeuble qui redéfinit la ligne d’horizon du centreville, va bientôt entrer dans la phase finale de sa construction. Avec ses 58 étages qui s’élèvent à 200 mètres, cette adresse prestigieuse devient le gratte-ciel à usage mixte le plus haut de Montréal.
Le nouvel édifice du promoteur immobilier Broccolini comprend une tour résidentielle de 400 copropriétés (Victoria sur le parc) ainsi qu’un basilaire de 10 étages constitué de locaux pour bureaux et d’un rez-dechaussée à vocation commerciale (700 St.Jacques).
Au-delà de sa hauteur, l’immeuble se distingue par la qualité de son architecture et de son design qui marient habilement la modernité et l’histoire.
La pierre sur les façades du basilaire rappelle en effet les bâtiments anciens de ce qui était autrefois le secteur financier de la ville tandis que la tour de verre a une allure résolument moderne avec sa coiffe en forme de V et son jeu d’angles subtil.
« Ce projet change la carte postale de Montréal, affirme Roger Plamondon, président, Développement immobilier chez Broccolini. Avec la tour de la Banque Nationale pour laquelle nous agissons comme entrepreneur général et qui sera bientôt terminée, le Victoria sur le parc / 700 St.Jacques vient transformer un secteur qui était auparavant une cicatrice dans le tissu urbain. » Les deux immeubles sont en effet construits sur un terrain vacant qui a été acheté par Broccolini en 2018, l’un des derniers qui restaient à développer dans le Quartier international.
Le Victoria sur le parc / 700 St.Jacques offrira un environnement exceptionnel aux occupants : échangeurs d’air à la fine pointe, nombreuses terrasses végétalisées, fenêtres pleine hauteur, plafonds allant jusqu’à 13 pieds, restaurants et commerces au rezde-chaussée, etc. « Tout a été pensé pour le bien-être des occupants, souligne David Salomon-Lima, viceprésident, Développement d’affaires chez Broccolini. D’ailleurs, le bâtiment détient la certification Well de même que la Wired Certified Gold qui atteste de la qualité supérieure de ses infrastructures technologiques. »
Cet immeuble de catégorie AAA qui vise également la certification LEED Or pourrait convaincre des employés de revenir au centre-ville, selon lui : « La pandémie a fait en sorte que les entreprises sont encore plus soucieuses d’offrir un lieu de travail de qualité à leurs employés. Comme nos espaces sont à
l’état brut, ils permettent par ailleurs une grande flexibilité en matière de design. »
Sa localisation stratégique au cœur du Quartier international et à proximité du centre-ville est un atout certain. « Ce projet s’inscrit dans le concept de " quartier 15 minutes " où il est possible de se loger, de travailler, de faire ses courses et de se divertir à distance de marche », indique pour sa part Roger Plamondon.
Relié au métro et au RÉSO souterrain de Montréal ainsi qu’à une future gare du Réseau express métropolitain, l’immeuble favorise en effet la mobilité active et durable. Il offrira 120 places de rangement pour vélos et un service d’autopartage. « Nous mettons tout en place pour minimiser l’utilisation de l’auto solo », assure M. Plamondon.
Quelque 330 000 pi 2 d’espace locatif sont disponibles au 700 St.Jacques pour des entreprises et des commerces. Broccolini est en discussion avec des locataires potentiels, mais rien n’est signé pour l’instant. Quant au volet résidentiel, la quasi-totalité des unités s’est vendue dans les premiers mois de la mise en marché en octobre 2018.
Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge. Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.
Depuis 2016, la migration intraprovinciale sortante de la région métropolitaine de Montréal a continué de s’accélérer. En termes absolus, le plus grand bénéficiaire de ce mouvement est le Québec rural. Cette émigration des Montréalais vers des zones situées en dehors des régions métropolitaines de recensement (RMR) et des agglomérations de recensement (AR) était déjà en place avant la COVID19, mais la pandémie a amplifié la tendance. La montée en puissance du travail à distance, conjuguée aux choix de vie attrayants à des prix abordables disponibles dans les régions rurales, laisse penser que le mouvement se poursuivra dans les années à venir.
Près de 6 Montréalais sur 10 qui quittent la région métropolitaine pour d’autres régions du Québec choisissent de s’établir dans des zones situées à l’extérieur des RMR et des AR. En d’autres termes, ils optent en grande majorité pour les petites villes, les villages ou les régions rurales comme lieux de migration. Cette tendance est en place depuis bien avant la pandémie : en 2016-2017, plus de 28 000 Montréalais sont partis vers des décors plus verts ; pour 2019-2020, ce nombre avait augmenté à près de 34 000.
Cependant, au cours de cette même période, moins de Québécois des régions rurales ont migré à Montréal, ce qui a entraîné des sorties nettes de plus en plus importantes de résidents de la ville vers la campagne. En fait, l’exode net des Montréalais vers le Québec rural est passé de moins de 7 000 en 2016-2017 à un nombre situé entre 8 000 et 9 000 au cours des deux années suivantes. Durant la première année de COVID-19, qui représente les dernières données disponibles de Statistique Canada, le flux net sortant a bondi à plus de 16 000 personnes.
Une partie de cette tendance est probablement due à la pénurie de logements abordables. En fait, l’augmentation récente des sorties nettes de citadins vers d’autres régions du Québec s’est produite à un moment où les prix des logements neufs dans la ville ont augmenté de 25 %, comparativement à environ 8 % pour l’ensemble du Canada, selon Statistique Canada. Depuis la mi-2020, la flambée des prix s’est accélérée.
Cette augmentation rapide des prix a fait de la ville une destination moins attrayante pour les Québécois vivant dans d’autres régions de la province. Dans le même temps, les jeunes couples montréalais qui fondent une famille et les retraités à la recherche d’un mode de vie plus tranquille ont cherché au-delà de la ville des endroits où leurs dollars pouvaient aller plus loin. Les jeunes professionnels ont pu tirer parti des outils technologiques pour travailler à domicile, arbitrant leurs salaires montréalais, qui ont tendance à être plus élevés que dans d’autres régions du Québec, avec des options de logement moins coûteuses.
Pour l’avenir, ces tendances migratoires intraprovinciales vont probablement se poursuivre. À moins d’une correction sérieuse et prolongée du marché résidentiel montréalais, le prix des maisons à l’extérieur de la ville est susceptible de devenir attrayant pour les Montréalais sur une base relative. L’option de travailler à distance offre à certains d’entre eux la possibilité de vivre en milieu rural. En même temps, de nombreux membres des cohortes plus âgées de la ville continueront à chercher des options résidentielles dans des endroits plus abordables où leurs pensions et leurs économies sont plus rentables.
Pour Montréal, ces tendances migratoires intraprovinciales négatives constituent un autre vent contraire affectant sa croissance démographique future. Pour les dirigeants
immobiliers de la métropole, il sera plus important que jamais de faire de la ville une destination recherchée par les migrants potentiels, qu’ils viennent d’autres régions du Québec, du reste du pays ou d’ailleurs dans le monde. Garantir des options de logement abordables sera un ingrédient clé pour s’assurer que Montréal attire les talents dont elle a besoin pour se développer et prospérer.
Nous offrons aux développeurs immobiliers ou propriétaires fonciers des produits de financement adaptés à leurs besoins spécifiques.
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Pour les acteurs de l’immobilier du monde entier, le MIPIM (Marché international des profes sionnels de l’immobilier) est un rendez-vous à ne pas manquer. Pour cause : cet événement annuel qui a lieu au Palais des Festivals de Cannes, en France, réunit quelque 25 000 participants d’une centaine de pays, dont plus du quart sont des investisseurs. La prochaine édition se déroulera du 14 au 17 mars 2023 sous le thème de la carboneutralité (Road to Zero).
ette année encore et pour la 17e fois, le Grand Montréal y sera bien représenté avec une délégation d’une trentaine d’entreprises et de municipalités. Chapeautée par le Service du développement économique (SDÉ) de la Ville de Montréal, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) et Investissement Québec International, cette délégation sera composée de promoteurs immobiliers ainsi que d’entreprises des secteurs de l’ingénierie, de la construction et des services et technologies.
« Notre présence au MIPIM vise à mettre en valeur le savoir-faire d’entreprises québécoises inno vantes ainsi que nos différents pôles économique », résume Dieudonné Ella Oyono, directeur par intérim du SDÉ de la Ville de Montréal. La promotion des opportunités de développement auprès des investisseurs est notamment à l’ordre du jour, la Ville souhaitant redévelopper ses pôles économiques. « Par exemple, le modèle de parcs industriels "tout à l’auto" ne répond plus aux besoins d’aujourd’hui, indique M. Ella Oyono. Maintenant, il faut des environnements plus attrayants, avec des espaces verts, du transport collectif et des services. Il faut aussi diminuer l’empreinte carbone des bâtiments. »
C’est d’ailleurs pour les mêmes raisons que la CMM participe au MIPIM. « Nous voulons faire connaître notre offensive pour transformer, densifier et accélérer la transition écologique de nos espaces industriels, dit Sylvain Giguère, économiste en chef et responsable du développement économique métropolitain. C’est un projet majeur, car un plan de revalorisation de ces espaces sera élaboré pour chacune des 14 municipalités régionales de comté et agglomérations de notre territoire. » Un vaste territoire qui englobe 82 villes et plus de la moitié des emplois et de l’économie du Québec.
Pour cette première expérience au MIPIM, la CMM est à la recherche d’idées et de contacts. « Plusieurs pays avant nous ont été confrontés à la raréfaction des espaces industriels et à la nécessité d’en faire des lieux plus accueillants et plus verts, poursuit M. Giguère. Nous souhaitons que nos élus et nos responsables municipaux tissent des liens avec des représentants d’autres villes pour s’inspirer de ce qui se fait de mieux et rapporter de bonnes pratiques. »
Quant à Investissement Québec, son principal objectif est de soutenir les entreprises exportatrices québécoises
dans leurs démarches de commercialisation sur les marchés internationaux. « Nos équipes d’experts organisent des rendez-vous individuels auprès de firmes d’architecture, de constructeurs, de promoteurs immobiliers et de villes qui participent au salon », expose Marie-Ève Jean, vice-présidente, Exportations. L’an dernier, c’est 130 rencontres avec des donneurs d’ordres européens qu’Investissement Québec a orchestrées pour une quinzaine d’entreprises québécoises.
« Le MIPIM est aussi un endroit propice pour se positionner en vue d’éventuels contrats liés aux Jeux olympiques de Paris en 2024 et de Milan-Cortina en 2026 », ajoute Mme Jean.
Le Groupe Alfid, qui a participé à trois reprises au MIPIM, y voit l’occasion de promouvoir ses services de gestion immobilière et d’investissements auprès d’acteurs internationaux du secteur. Les investisseurs peuvent ainsi obtenir un bon rendement tout en diversifiant leur portefeuille sur les plans géographie et devise. Le Groupe Alfid propose des immeubles à acquérir, orchestre le financement des projets et offre un service complet de gestion immobilière par la suite. Ce travail de prospection est cependant une œuvre de longue haleine. « Notre présence au Salon nous a permis d’entamer des
discussions avec des partenaires potentiels. La pandémie a toutefois ralenti notre processus de développement », indique Frédéric Bossart, vice-président Développement.
Il n’est pas découragé pour autant, car le MIPIM facilite aussi les échanges entre les acteurs de l’immobilier… du Québec ! Libéré de ses obligations courantes, chacun est en effet plus disponible et plus ouvert à discuter. « Un esprit de communauté se forme parmi la délégation québécoise, ce qui nous a permis de concrétiser certains projets au Québec », observe M. Bossart.
De son côté, Macogep considère que sa présence au MIPIM est indispensable à son développement local et international. « Cette exposition est le carrefour de toutes les professions de l’immobilier, nous permettant de rencontrer nos clients et nos partenaires en plus de demeurer à jour sur les innovations sectorielles », indique Louis yves LeBeau, président et chef de la direction de l’entreprise en gestion de projets. Engagée depuis plusieurs années dans des projets à grande valeur environnementale, Macogep a développé une expertise dans l’intégration des valeurs ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) en immobilier. « Le MIPIM est pour nous une magnifique occasion de connecter notre expertise aux défis de l’immobilier », conclut-il.
Choisir les bénéfices de la mobilité durable et de la densification urbaine, qui favorisent la proximité des services de toutes sortes, c’est se donner le temps de vivre.
L’Institut de développement urbain du Québec, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale de la province, encourage le développement urbain qui répond aux actuels défis démographiques, sociaux, économiques et environnementaux.
En septembre dernier, la Ville de Montréal a déposé son nouveau rôle triennal d’évaluation foncière. Sans surprise et compte tenu de l’évolution du marché, la valeur des propriétés a bondi en moyenne de plus de 32 %. Tour d’horizon en fonction des différentes classes d’actifs et aperçu des retombées potentielles sur les taxes foncières.
Le Service de l’évaluation de la Ville de Montréal a déposé le 14 septembre 2022 les rôles triennaux d’évaluation foncière pour les années 2023, 2024 et 2025. Ces nouveaux rôles concernent les 16 villes liées à l’agglomération de Montréal.
En vigueur à partir du 1er janvier 2023, les rôles indiquent les valeurs qui seront utilisées comme base pour l’imposition foncière et constituent donc de bons indicateurs des futures taxes foncières. Même si la Ville de Montréal a voulu se montrer rassurante en mentionnant que la progression de la valeur d’une propriété ne se traduira pas automatiquement par une augmentation équivalente de l’avis d’imposition, il n’en demeure pas moins qu’une hausse est à prévoir, spécialement pour les propriétés industrielles. Il reste également à déterminer de quelle façon le service des finances de
chaque ville et arrondissement établira les taux qui seront appliqués aux différentes catégories d’actifs et à voir si certains mécanismes pour atténuer les variations de taxes seront appliqués. En attendant, voici ce que nous anticipons.
Dans un premier temps, rappelons que la date de référence de marché pour ce rôle triennal 2023-2025 est le 1er juillet 2021. Il s’agit de la date à laquelle la valeur réelle de l’unité d’évaluation a été établie selon les conditions du marché connues à ce moment précis. La date de marché du rôle précédent était le 1er juillet 2018, ce qui signifie que les différentes variations de valeur exprimées dans le plus récent rôle reflètent l’évolution du marché immobilier entre ces deux dates. Si un point de référence différent avait été choisi (le 1er juillet 2022 par exemple), les valeurs
auraient varié en conséquence et auraient fort probablement été plus élevées.
Tout d’abord, mentionnons que de façon générale, on remarque un net rattrapage pour certaines classes d’actifs compte tenu des activités du marché. En effet, par rapport au précédent rôle d’évaluation, on constate que la valeur des immeubles résidentiels de cinq logements ou moins a augmenté en moyenne de 35,6 %, et celle des immeubles de six logements et plus, de 35,1 %.
Les immeubles non résidentiels, quant à eux, affichent une hausse moyenne de 25,7 %. On y retrouve notamment les immeubles industriels, la catégorie qui a connu la plus forte augmentation de valeur (60,5 %). Inversement, d’autres catégories comme le bureau et le commercial, qui ont été très touchées par le ralentissement causé par la pandémie, connaissent une progression de valeur nettement inférieure à la moyenne, voire une diminution dans certains cas.
La plupart des villes de l’agglomération de Montréal vont étaler la variation de valeur sur les trois années du rôle, ce qu’on appelle le principe de l’étalement. Ce mécanisme permettra d’atténuer les variations de valeurs. En revanche, certaines villes défusionnées comme PointeClaire et Westmount n’appliquent pas ce principe, faisant en sorte que dès la première année du rôle, les propriétaires seront taxés sur la base de la nouvelle valeur. De ce fait, l’incidence sur les taxes foncières se fera sentir dès l’année initiale d’application du nouveau rôle.
Nous avons établi un scénario de taxation en tenant compte de différents facteurs, notamment de l’inflation importante que l’on a connue en 2022. Selon notre analyse et nos calculs, le résidentiel de six logements et plus devrait connaître une hausse de taxes foncières d’environ 6 %.
Pour ce qui est du bureau, l’augmentation devrait se situer autour de 0,5 % et celle du commercial, à 6,5 %. Pour l’industriel, il y aura vraisemblablement un transfert de fardeau fiscal ; ce secteur connaîtra la progression de taxation la plus importante que nous estimons à 50 % d’ici 2025. Cela est principalement dû au fait qu’il existe un taux unique pour la catégorie du non résidentiel et que tout actif qui voit son évaluation augmenter au-delà de la moyenne subira nécessairement une hausse relative sur son avis d’imposition et progressivement jusqu’en 2025.
À cela s’ajoute un autre élément qui pourrait peser lourd dans l’évaluation : récemment, la Cour d’appel du Québec a rendu une décision relative à l’imposition d’équipements additionnels. En vertu de celle-ci, l’évaluation municipale tiendra désormais compte d’un certain nombre d’équipements tels que les génératrices, les unités de réfrigération, les batteries, etc. Cela pourrait avoir un impact majeur sur plusieurs industries comme les centres de données, les entrepôts automatisés, les opérateurs de télécommunications, les cliniques dentaires et de radiologie, les supermarchés, etc. Si le gouvernement du Québec ne modifie pas la réglementation, l’évaluation
foncière pourrait littéralement exploser, dépassant même 500 $ / pi2.
D’ores et déjà, Loblaws a déménagé son centre de distribution automatisé de Laval à Cornwall, puisqu’en Ontario les équipements automatisés et les étagères d’entreposage ne sont pas considérés dans l’évaluation municipale. Cela laisse donc présager des jours difficiles pour tout un pan du secteur industriel qui pourrait se retrouver confronté à une charge fiscale supplémentaire et non compétitive.
Toute demande de révision administrative pour la nouvelle évaluation municipale du rôle foncier 2023 pourra s’effectuer jusqu’au 30 avril 2023. Cette étape est déjudiciarisée et permet d’échanger sur l’évaluation avec la Ville. S’il n’y a pas entente ou si celle-ci s’avère insatisfaisante, il faut alors déposer une requête au Tribunal administratif du Québec. Cette requête doit être préparée par un avocat. Lors de la contestation, sachez qu’il faut tenir compte des activités qui se tenaient à la date référence du marché, soit le 1er juillet 2021.
La valeur totale des 502 789 unités d’évaluation inscrites aux rôles 2023-2024-2025 de l’agglomération de Montréal atteint 526,3 G$, ce qui représente une croissance de l’assiette fiscale de 141,8 G$ depuis le dépôt des rôles 2020-2021-2022.
Cette croissance découle de l’effet combiné de l’ajout de nouveaux bâtiments ou d’améliorations aux bâtiments existants et de l’évolution du marché entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021.
La variation moyenne des valeurs dans l’agglomération de Montréal est de 32,4 %. Ce sont les villes de Montréal-Est (52,5 %), Senneville (45,9 %) et DollarddesOrmeaux (45,1 %) qui affichent les plus fortes hausses. Celle de Montréal-Est s’explique par la place importante qu’y occupent les immeubles industriels. Suivent MontréalOuest, SainteAnnedeBellevue et Baied’Urfé, qui affichent aussi des hausses supérieures à 40 %. Montréal affiche une hausse de valeurs légèrement inférieure à la moyenne, soit 31,4 %.
À Montréal, les augmentations les plus fortes se retrouvent dans les arrondissements de Lachine (42,6 %), de PierrefondsRoxboro (40,8 %) et de SaintLaurent (39,0 %). VilleMarie se démarque avec une progression de valeur moyenne de 15,7 % seulement, qui s’explique par la grande proportion d’immeubles commerciaux ou de bureaux qu’on y trouve. Ces derniers affichent de faibles hausses ou des baisses de valeurs.
Source : Ville de Montréal (https://www.newswire.ca/fr/news-releases/depot-des-roles-d-evaluationfonciere-de-l-agglomeration-de-montreal-pour-2023-2024-2025-811997009.html)
En conclusion, le budget 2023 de la Ville de Montréal devrait être déposé à la fin de novembre ou au début décembre. Ce n’est donc qu’à ce moment que nous connaîtrons les retombées réelles sur la facture des contribuables. En effet, les évaluations sont effectuées par le Service de l’évaluation, alors que les taux de taxes, les mécanismes de taxation et les mesures de mitigation sont adoptés par le Service des finances de la Ville.
J’ai eu le privilège de travailler durant toute ma carrière avec des gens exceptionnels », confie d’entrée de jeu Max Francischiello, un courtier immobilier aguerri qui, au cours des deux dernières décennies, s’est taillé une place unique dans la profession.
Ce sont d’abord ses parents qui servent de modèles à ce travailleur acharné. Tous les jours, le courtier se présente au travail en cravate, à la manière de son père, un boucher de métier décédé à l’âge de 65 ans. Originaires du Molise, une région du sud de l’Italie, les Francischiello s’installent comme bon nombre de familles italiennes à Saint-Léonard, aujourd’hui un arrondissement de Montréal. Le jeune Max étudie en anglais au primaire puis en français au secondaire, avant d’entreprendre un baccalauréat en études urbaines et urbanisme à l’Université Concordia, qu’il obtient en 1989.
Peu de temps après, il obtient sa licence d’entrepreneur général et lance une petite entreprise de construction. Mais l’époque est à la morosité économique. En 1991,
il amorce un certificat en gestion de la construction à l’École de technologie supérieure et prête mainforte à son frère aîné, un avocat qui fait aussi du développement immobilier.
Par la suite, en 1993, Max obtient un premier emploi chez Investissements Monit. Alors qu’il possède peu d’expérience en gestion immobilière, Pierre Cuccioletta lui donne sa chance. C’est d’ailleurs ce dernier qui lui conseillera un jour de se tourner vers la location immobilière, un champ d’activité rémunérateur.
Le jeune homme suivra ce conseil. En 1996, il est embauché comme directeur de la location chez Développements d’Iberville. Auprès de Marcel Adams et de son fils Sylvan, avec qui il travaille directement, il acquiert une solide expérience. Encore aujourd’hui, comme les Adams le faisaient, le président d’Asgaard tient sa réunion de location le mardi matin. « On apporte toutes ces petites choses avec nous au courant de notre carrière. On prend de-ci de-là et l’on se bâtit un caractère, une personnalité avec toutes ces expériences. »
Il occupe ensuite brièvement un poste à la Standard Life avant d’entrer en 2000 à la SITQ, une grande société immobilière, comme consultant à la location. En 2002, il retourne aux études pour entreprendre un MBA spécialisé en immobilier à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal, qu’il achève en 2004.
Entre-temps, sur les conseils d’un ami dans l’immobilier, il s’oriente vers le courtage. Fin 2003, il fonde les Services immobiliers Asgaard, mot qui, selon la mythologie nordique, signifie la « Maison des dieux ».
En avril 2004, le courtier se lance à son compte avec Claudio Celli, aujourd’hui vice-président exécutif d’Asgaard. Peu après, une rencontre avec Vincent Chiara, président fondateur de Groupe MACH, va changer le cours des choses. « Il cherchait des locataires pour ses immeubles. Claudio, qui le connaissait très bien, a fixé un rendez-vous avec lui. À l’époque, il développait deux projets et il était en négociation pour l’achat de 80 % de la Tour de la Bourse. »
À la suite de cette rencontre, il se rend au bureau de M. Chiara, qui est aussi avocat, pour sceller leur accord. « On a fait un contrat d’une page dont on se sert encore aujourd’hui. » Dix-huit ans plus tard, leur relation professionnelle se poursuit. Même durant son passage de 18 mois chez Jones Lang LaSalle à titre de vice-président principal, le courtier a maintenu son partenariat avec ce grand propriétaire et promoteur immobilier avant de relancer Asgaard en 2012.
Il précise d’ailleurs que Vincent Chiara demeure la personne qui a le plus profondément influencé son parcours professionnel et personnel : « Vincent, c’est quelqu’un de brillant, à l’esprit visionnaire. Dans les 20 dernières années, il a bâti une entreprise exceptionnelle ! »
Aujourd’hui, l’agence est installée au 630, rue Saint-Paul Ouest, siège social de Groupe MACH. En plus de diriger la filiale de location de Groupe MACH, M. Francischiello siège à son conseil exécutif à titre de vice-président, Location immobilière.
« On travaille très, très fort, déclare le courtier. On a à peu près 24 millions de pieds carrés de propriétés sous mandat. » Pour accomplir ce mandat colossal, il peut s’appuyer sur son équipe de location, mais aussi sur l’équipe de gestion et l’équipe légale de Groupe MACH. « Nous, on fait une offre short form et l’on s’assure de signer un bail dans les 30 jours qui suivent. Il faut comprendre qu’il y a un certain momentum pour un bail ou un renouvellement. Conclure une entente rapidement, c’est ce qui nous distingue. »
À propos de ses plus grandes transactions, il ne les compte plus et hésite à en mentionner ne serait-ce qu’une seule, car « un courtier ne regarde jamais en arrière », déclare-t-il. Finalement, celle qu’il choisit est à la fois symbolique et majeure. En 2019, le Groupe MACH a fait l’acquisition du Carrefour de l’Estrie, à Sherbrooke, qui était la propriété à parts égales d’Ivanhoé Cambridge et de l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (OIRPC). Or, ce grand centre commercial régional a été construit et détenu pendant des décennies par Développements d’Iberville – l’ancien employeur de Max –, avant d’être vendu à l’OIRPC en 2005.
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Max Francischiello et son équipe ont reçu le mandat de relancer ce fleuron du commerce de détail québécois, éprouvé par le départ de Sears, qui y occupait plus de 100 000 pi2 Puis survient la crise sanitaire. Le courtier est fier de pouvoir dire que tous les locataires ont renouvelé leurs baux. Lors de l’entrevue, Asgaard était en négociation avec de grandes bannières, ce qui assurera la relance définitive du Carrefour de l’Estrie. « C’était mon but de le ramener au niveau de ses meilleures années. »
Dans le secteur du bureau, il observe que la pandémie a surtout touché les grandes tours du centre-ville de Montréal en raison du télétravail. Toutefois, l’agence n’a pas eu de difficulté à remplir les locaux à louer dans des immeubles de 10 étages et moins surtout occupés par des PME. « La première année de la pandémie, on a conclu pour environ 1,3 million de pieds carrés et l’autre année, pour à peu près 1,5 million de pieds carrés en renouvellements et en nouvelles transactions. »
Avec le spectre de la récession qui plane, il prévoit cependant quelques changements pour les tours de bureau du centre-ville, où les taux d’inoccupation restent élevés :
« Le taux de chômage est tellement bas et il n’y a pas beaucoup de main-d’œuvre. Alors, ce sont les employés qui choisissent où ils veulent travailler et dans quel emplacement. Mais au moment où le taux de chômage va commencer à grimper autour de 8,5-9 %, les discours vont changer »
Dans le secteur commercial, les centres commerciaux comme les strip malls et les mégacentres continuent, selon lui, de tirer leur épingle du jeu. Pour les grands centres commerciaux fermés, c’est un peu plus difficile. Malgré tout, après la frénésie de l’achat en ligne durant la pandémie, ceux-ci commencent à reprendre leur souffle.
« Le fait de se rendre en magasin, d’essayer un vêtement, c’est une autre expérience et je pense qu’il y a de la place pour les deux. Nous, dans nos centres commerciaux, le trafic est revenu à celui de 2019. »
Quant au secteur industriel, le courtier s’interroge : « J’ai du mal à croire que les loyers vont continuer de grimper. […] On conclut des ententes à 18-19 $ le pied carré net. C’est à voir, mais on constate déjà que ça se calme un peu. »
Sans conteste, le chemin qui a mené Max Francischiello au courtage témoigne de la multiplicité et de la richesse des parcours possibles en immobilier commercial.
Aux jeunes qui souhaiteraient se lancer dans la profession, le courtier d’expérience dit ceci : « Ça prend beaucoup de patience et de travail au début et encore du travail par la suite. » Finalement, s’il faut bien entendu aimer ce que l’on fait, il considère que le plus grand des privilèges, qu’il mesure davantage avec les années, « c’est de pouvoir travailler avec des gens extraordinaires ». Et pour lui, c’est ce qui importe le plus.
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PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE
Denis Pigeon ne souhaite pas aménager plus de places de stationnement au détriment du gazon qui entoure le bâtiment qui abrite son entreprise, mais pour l’instant, compte tenu des règlements municipaux, il est coincé.
En 2022, un propriétaire immobilier devrait-il sacrifier contre son gré un espace vert dans un secteur qui demeure essentiellement un îlot de chaleur ? Alors qu’il sait ne pas avoir à fournir autant de places à des employés qui ne se déplacent pas nécessairement en voiture solo ? Et qu’il trouve important de maintenir un peu de fraîcheur autour de son édifice ?
C’est là un cas typique où tout le monde a raison et tort à la fois, mais où les règlements de zonage peinent à suivre l’évolution des valeurs. Et son histoire peut servir à bien d’autres gestionnaires qui doivent composer avec des règlements souvent en retard sur les nouvelles réalités.
Denis Pigeon est président et fondateur de Pirel, une PME technologique basée à Boucherville, dans le parc industriel Edison ; l’entreprise conçoit et applique des solutions de gestion documentaire électronique, par exemple pour les factures des entreprises. Parmi ses clients figurent de très grandes sociétés, comme Cascade et Metro, mais aussi de plus petites. Autrement dit, Pirel reçoit, classe, héberge et ressort au besoin les factures que reçoivent ses clients, ainsi débarrassés de la tâche de s’en charger eux-mêmes.
Pirel s’est installée à Boucherville en janvier 2018 en rachetant de Cominar, qui s’en servait comme entrepôt, un bâtiment de 55 000 pi2, ou 5110 m2. Du fait de son
ancienne vocation, avec peu de personnel sur le plancher, l’exigence municipale pour un espace industriel était d’une case de stationnement par 350 m2, donc environ 14 places.
Arrive Pirel. Il n’est plus question d’une vocation industrielle, mais d’une entreprise qui occupe des bureaux, qui réaménage ce grand espace pour ses employés technos, juste avant que la pandémie frappe et que le télétravail ne s’impose. Quand même, ce changement d’identité fait qu’on passe alors d’une case par 350 m2 à une par 35 m2 de superficie. Il faudrait alors 10 fois plus de cases ! Voilà où le bât blesse.
« Je comprends le principe, indique Denis Pigeon, on ne veut pas avoir des gens qui se stationnent tout autour, dans la rue, faute de pouvoir se ranger là où ils travaillent, mais nous évoluons dans un univers techno et mes employés, quand ils viennent, n’arrivent pas nécessairement en voiture. »
Pire, l’exigence de stationnement ne tient pas compte de ce qui a été aménagé à l’intérieur, à commencer par un restaurant et un véritable terrain de badminton. Autant d’espaces qui ne requièrent pas plus d’employés au mètre carré. Malgré tout, le règlement de cases par espace s’applique. Et le sort de la pelouse qui entoure le bâtiment, ainsi que les valeurs de Denis Pigeon, demeure en suspens.
« Nous comprenons l’importance de modifier les règlements au fur et à mesure, comme ce qui arrive avec cette problématique de cases de stationnement, nous sommes au courant de la situation de M. Pigeon, expose Jérôme Cloutier, chef du Service de la planification urbaine à la Ville de Boucherville. Il est concevable que la réglementation change avec le temps, tout comme les besoins. »
Il présente déjà une première modification adoptée en 2018 en lien avec ce fameux ratio entre la superficie d’un bâtiment et le nombre obligatoire de cases de stationnement, notamment à la suite des interventions de Denis Pigeon. « Si l’on utilise plus que 500 m2 pour autre chose que des bureaux, il est possible de réduire le nombre en déboursant un certain montant pour une case de moins, à la hauteur d’une par 200 m2 excédentaires », précise M. Cloutier
Autrement dit, on peut payer une compensation pour aménager moins de cases de stationnement si, comme dans le cas de Pirel, on trouve un court de badminton, un café, des tables de baby-foot ou autres, occupant un
On cherche un·e Directeur·rice de projets Construction pour embarquer sur nos chantiers d’envergure. Envie d’une nouvelle aventure ?
Nous sommes ers de prendre part au mouvement planétaire d’entreprises qui répondent à de rigoureuses normes en matière de performance sociale et environnementale, de responsabilité et de transparence.
espace qui ne sert pas pour des bureaux. Mais la facture, reconnaît-il, est assez salée : 5 000 $ pour chacune de ces exemptions. Il souligne en même temps que cette contribution est versée dans un fonds pour la mise en place de stationnements publics, et elle correspond grosso modo à ce qu’il peut en coûter pour de tels travaux. « Ces demandes d’exemption sont acheminées au conseil, ce sont les élus qui prennent les décisions au cas par cas », mentionne le chef de service.
C’est un premier pas. Jérôme Cloutier tient à rappeler que la réglementation finit par s’adapter au contexte. Il songe entre autres aux conséquences possibles des travaux au pont-tunnel Louis-Hippolyte-La Fontaine : « Nous espérons que de nouvelles habitudes vont se développer, vers le transport actif et collectif, pour diminuer l’usage de la voiture solo et les besoins de stationnement. Mais pour l’instant, on ne peut accorder d’autres dérogations. »
Denis Pigeon, lui, pense à ce qu’il a déjà mis en place, précisément pour favoriser le recours à d’autres modes de transport que l’automobile, dans ce monde de jeunes qui ne sont pas nécessairement friands de la voiture.
« Déjà, j’en ai qui arrivent ici en planche à roulettes et en trottinette électrique, l’été, sans compter les employés qui sont en télétravail une partie de la semaine », souligne-t-il. Par ailleurs, il a même fait aménager devant son bâtiment un abri d’autobus, commandité par Pirel, en retrait de la rue, d’autant qu’il s’y trouve un arrêt pour deux lignes de transport en commun.
L’entrepreneur tient à préciser que les relations demeurent bonnes avec la Ville ; il comprend qu’elle doit faire appliquer les règlements existants, mais il continue de chercher en même temps une voie d’assouplissement avantageuse, à ses yeux, pour tout le monde.
Son espace vert, il y tient, et ça ne s’arrête pas là : « Une de mes filles détient une maîtrise en gestion de projets et elle m’a suggéré d’aménager sur le toit un jardin communautaire, à la manière des Fermes Lufa, qui développent le concept un peu partout dans la région de Montréal. »
Verdir les parcs industriels actuellement dominés par le béton et l’asphalte ? Et pourquoi pas ?
PVM est un campus d’affaires conçu pour optimiser l’expérience de ceux qui y travaillent grâce à son esplanade animée qui propose une programmation événementielle et culturelle, à sa galerie commerciale moderne ainsi qu’à son expérience gastronomique unique incluant un concept de biergarten et une aire gourmande réinventée.
IMMOBILIER DURABLE, CHANGEMENTS CLIMATIQUES ET BIODIVERSITÉ URBAINE
C’est à cette question fondamentale qu’était consacré l’atelier collaboratif présenté lors de la première édition de Décadra, un événement organisé par l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) qui a eu lieu le 26 octobre dernier, au Palais des congrès de Montréal.
our y répondre, la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM et l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) ont convié les participants à une réflexion sur le rôle des divers acteurs du secteur immobilier et sur les actions et mesures concrètes pour rendre l’immobilier plus durable et relever les défis des changements climatiques et de la biodiversité urbaine. Outre Andrée De Serres, titulaire de la Chaire et directrice de l’OCVI2 , l’atelier regroupait trois experts en immobilier et diplômés de l’ESG UQAM : Roger Plamondon, président, Groupe immobilier Broccolini ; Annik Desmarteau, vice-présidente, Bureaux, Québec, Ivanhoé Cambridge ; et Marianne Duguay, viceprésidente principale à la gestion des actifs immobiliers, Fonds immobilier de solidarité FTQ.
L’atelier était présenté en deux parties. Dans la première, les conférenciers ont expliqué les grands enjeux soulevés actuellement par le développement durable auxquels ils font face et les stratégies mises en place pour les relever. Dans la deuxième, les participants ont pris part à des tables de discussion afin de partager leurs propres expériences et stratégies.
Selon Andrée De Serres, « les enjeux abordés dans cet atelier étaient particulièrement pertinents alors que la Ville de Montréal s’apprête à accueillir la communauté internationale du 7 au 19 décembre pour la COP15 de l’ONU, qui a pour objectif d’adopter le prochain cadre mondial sur la biodiversité. Nous croyons qu’il est crucial que les acteurs du secteur immobilier participent à la discussion en étant acteurs de changement. C’est pourquoi nous organiserons un événement parallèle le 15 décembre prochain sous le thème "Penser l’immobilier autrement | Immobilier + Biodiversité : Valoriser les liens entre l’environnement bâti, l’humain et la nature" ».
Décadra 22 a réuni plus de 400 participants, parmi lesquels des diplômés de l’ESG UQAM, des professionnels du milieu des affaires et du secteur public, des professeurs, des chercheurs et des étudiants. En plus de profiter des ateliers collaboratifs, les personnes présentes pouvaient découvrir des portraits de diplômés et des projets innovants, ainsi que discuter en mode « braindate » avec des experts de la communauté de l’ESG UQAM. En soirée, elles ont pu assister à des performances artistiques, à des allocutions, dont celle de Pierre Fitzgibbon, ministre de l’Économie, de l’Innovation et de l’Énergie et ministre responsable de la Métropole et de la région de Montréal, ainsi qu’à un cocktail dînatoire et à une remise de prix.
Kevric, allié de vos succès en 2023
Depuis plusieurs années, les changements climatiques perturbent nos milieux de vie : inondations, sécheresses, feux de forêt, refoulements pluviaux des sous-sols, érosion des berges, etc.
Pour lutter contre ces effets, les décideurs publics fixent des cibles de décarbonation qui seront bientôt suivies d’obligations nouvelles à respecter. L’an dernier, Montréal et quelques autres villes adoptaient une réglementation sur la divulgation des gaz à effet de serre (GES) des bâtiments. Bientôt, des seuils minima de performances GES seront imposés.
L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a voulu réfléchir à la décarbonation du parc immobilier en créant un comité sur l’immeuble engagé. Nous venons de publier le rapport du comité, accessible en ligne sur notre site Internet.
Le comité établit clairement la volonté de l’industrie de contribuer à lutter contre les effets de la crise climatique. Le rapport conclut à l’importance d’agir en partenariat avec les autorités publiques. Pour l’industrie immobilière, les enjeux sont nombreux. D’abord, réussir à comprendre l’objectif dans un contexte où Hydro-Québec fait encore appel au gaz naturel. Par ailleurs, les immeubles commerciaux sont occupés par une multitude de locataires dont les comportements ont des effets sur l’émission de GES ; les cibles et les obligations envers les propriétaires devront en tenir compte. Les objectifs de décarbonation doivent être clairs et atteignables.
Ensuite, il faut reconnaître que les travaux correctifs auront un effet sur l’abordabilité. Un soutien financier permettrait d’atténuer cette conséquence.
Enfin, les propriétaires ont raison de craindre de subir encore une fois les effets pervers de la taxation foncière. En effet, l’apport financier ajoutera à la valeur de l’immeuble, celle-ci sera portée au rôle d’évaluation foncière et soumise à un impôt supplémentaire. On devrait prévoir un accompagnement fiscal de manière à éviter de pénaliser l’action positive recherchée.
Peu importe le moyen retenu, que ce soit un crédit de taxe foncière ou une exemption d’inscription au rôle d’évaluation, les cibles seront forcément plus faciles à atteindre si les autorités choisissent d’inciter les propriétaires avec un coup de main plutôt que de les pénaliser par un coup de bâton.
Il y a quelques jours, la mairesse Valérie Plante lançait une consultation et précisait le souhait de la Ville de prendre en compte différents aspects, notamment les programmes incitatifs potentiels et les enjeux sociaux et économiques. L’IDU est très heureux de constater l’ouverture de Montréal à favoriser de tels programmes.
Deux avenues s’offrent à nous. Soit convaincre les villes, les unes après les autres, de créer les conditions de ce partenariat. Soit amener Québec à adopter des incitatifs qui auront comme avantage de favoriser une action rapide sur l’ensemble du territoire.
La seconde option est préférable et avantageuse pour tous.
Dans un contexte de ralentissement économique dû à l’inflation galopante, à l’augmentation fulgurante des taux d’intérêt et à l’incertitude que cela entraîne, c’est le bon moment pour le gouvernement de viser la croissance en adoptant une politique d’accélération des investissements en décarbonation du parc immobilier. Il est primordial que ce sujet apparaisse au tableau de bord du gouvernement dans les prochaines semaines. À cet égard, nous constatons que les astres s’alignent comme jamais.
En effet, le premier ministre du Québec annonçait tout récemment la création d’un nouveau comité interministériel. Il s’agit d’un comité présidé par le premier ministre qui réunira, en plus de certains ministres, la PDG d’Hydro-Québec, Sophie Brochu. L’objectif du comité est de faire du Québec le champion mondial en économie verte et en réduction des GES. Hydro-Québec a évidemment un rôle à jouer pour proposer les moyens permettant d’assurer le succès de l’ambition gouvernementale. Au-delà de la production électrique elle-même, la société d’État possède une connaissance fine du marché et rappelons-nous que Mme Brochu a déjà manifesté l’intérêt d’adopter des incitatifs pour soutenir la décarbonation du parc immobilier.
Par ailleurs, le ministre de l’Économie, de l’Innovation et de l’Énergie, Pierre Fitzgibbon, membre influent de ce comité, est bien connu pour favoriser l’énergie comme tremplin économique. Dans le contexte actuel de ralentissement économique, l’adoption d’un programme d’incitatifs à la décarbonation des immeubles constitue une avenue pour servir la santé écologique et la prospérité économique en même temps.
Nous avons tout intérêt à nous choisir mutuellement comme partenaires de la décarbonation. Cela contribue, aujourd’hui, à notre économie en situation de ralentissement tout en accélérant l’atteinte des cibles de verdissement qui nous permettront de léguer un avenir meilleur aux prochaines générations.
JeanMarc Fournier
: Groupe Altus Solutions de données – novembre
Au début novembre 2022, l’inventaire du marché des bureaux de la grande région de Montréal consistait en près de 100 millions de pieds carrés de superficie disponible. Sans surprise, le centre-ville continue à afficher la disponibilité la plus élevée de toutes les régions avec plus de 9,5 millions de pieds carrés (17,7 %). Pour une deuxième fois consécutive, c’est le Midtown et l’Ouest-de-l’Île qui suivent avec environ 5 et 2,5 millions de pieds carrés, respectivement. L’Est-de-l’Île, Laval et la Rive-Sud offrent chacune moins de 1 million de pieds carrés, entre 400 000 et 900 000 pour être plus précis. Globalement, le début novembre 2022 démontre un taux de disponibilité de 17,6 % (14,8 % direct, 2,8 % de sous-location) pour toute la grande région de Montréal, tout comme au début de l’automne 2022.
Présentée par
Comparé au marché des bureaux du Grand Montréal, le marché industriel possède un inventaire beaucoup plus important avec près de 293 millions de pieds carrés, mais la superficie disponible à la location est considérablement inférieure, comme au mois de septembre 2022. Des huit régions et pour une deuxième fois consécutive, c’est la Rive-Sud qui offre moins de 1 million de pieds carrés de superficie disponible à la location. Pour les sept autres régions, on constate entre 1 million et 1,8 million de pieds carrés disponibles. En tout, le taux de disponibilité totale pour la grande région de Montréal s’élève à 3,2 % au début de novembre (3 % direct, 0,2 % de sous-location), presque comme au début de l’automne 2022.
DÉFINITIONS :
TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)
Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.
SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)
Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.
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Que cette période des Fêtes vous apporte joie et gaieté. Qu’elle soit le prélude d’une nouvelle année remplie de santé, bonheur et prospérité pour vous et vos proches.
Joyeux Noël et Bonne Année 2023 !
Aujourd’hui, les entreprises ont besoin de leaders agiles, dotés de compétences leur permettant de guider les équipes dans l’ambiguïté et le changement. Les employés sont inspirés par les leaders empathiques, bienveillants, authentiques et collaboratifs, qui priorisent leur bien-être et leur succès. Selon les dernières recherches de l’autrice et conférencière américaine Laura Gassner Otting, les employés cherchent aussi l’harmonie entre ce qu’ils sont et ce qu’ils font, ce qui les rend plus engagés, plus productifs et plus fidèles. Pour avoir plus de valeur et devenir des leaders recherchés, les gestionnaires ont besoin de se développer, car il est indispensable de savoir comment bien se diriger soimême, avant de pouvoir bien diriger les autres. Certaines compétences sont essentielles à acquérir ; en voici cinq à prioriser.
La connaissance de soi : pour bien se connaître, il est nécessaire de comprendre ses propres pensées, ses croyances et ses sentiments et de prendre le temps de prêter attention à la façon dont on a tendance à agir et à se comporter dans certaines situations. Se connaître, c’est important, car cela permet d’établir des relations positives avec les autres et de prendre des décisions plus facilement. Une des premières choses à faire pour mieux se connaître, c’est de se soumettre à un test de personnalité.
Après plus de 20 ans passés dans des postes de direction en grande entreprise où elle a développé avec bienveillance des équipes mobilisées, résilientes, inclusives et performantes, Valérie DesRoches est maintenant coach en gestion et leadership. Elle aide les femmes à être la meilleure version d'ellesmêmes, afin de devenir des leaders d’exception.
La compréhension des autres : pour améliorer notre compréhension d’autrui, il est important de prendre le temps de réfléchir à la façon dont les autres personnes comprennent le monde. En considérant la situation du point de
vue de l’autre, nous pouvons mieux gérer nos relations interpersonnelles, entre autres.
Le développement de l’intelligence émotionnelle (emotional quotient ) : l’EQ, c’est la capacité à reconnaître, à comprendre et à maîtriser nos propres émotions et la capacité à composer avec celles des autres. Selon l’Ordre des conseillers en ressources humaines agréés, l’EQ est considérée comme la compétence managériale du futur, car lorsque nous l’améliorons, cela engendre un effet positif sur nos relations avec les autres et bonifie nos communications et notre performance au travail. Il est primordial de savoir que, lors d'un échange, les gens retiennent à peine 10 % de ce que nous disons ou faisons, mais qu’ils se souviennent de ce qu’ils ont éprouvé à ce moment.
L’amélioration de la résilience : c’est notre capacité à rebondir après une période difficile ou à naviguer durant les situations de stress intense, car le stress qui perdure dans le temps peut avoir des incidences sur notre santé. Selon le Forum économique mondial, la résilience contribue à faire de nous des leaders plus efficaces pour affronter le changement.
Le développement de la présence : développer sa présence veut simplement dire être dans le moment présent. Dans le tourbillon de la vie, il arrive souvent qu’on soit en train d’essayer de prévoir l’avenir ou de ruminer ce qui est arrivé dans le passé. Le fait d’être présent, quelle que soit la situation, est le seul moyen de donner le meilleur de soi-même.
Les leaders que recherchent les entreprises performantes sont des personnes qui ont choisi de se développer pour devenir plus conscientes et inclusives, afin de créer une société plus humaine, prospère et durable. En tant que leader, quelle empreinte voulez-vous laisser ?
Dans sa nouvelle phase, la mission de Cominar est de créer des milieux de vie modernes et marquants. Ces milieux de vie sont animés par la volonté d'offrir des expériences mémorables et c’est pourquoi Sandra Lécuyer est promue cheffe, culture et marque. En combinant ces expertises, Cominar cherche à établir une culture d’entreprise inspirante ainsi qu’une marque forte qui permettront de rehausser l’expérience humaine dans ses espaces pour ses employé.e.s et ses client.e.s. Arrivée chez Cominar en 2018, Sandra cumule plus de vingt ans d’expérience dans des fonctions de direction des ressources humaines, de consultante et de coach, au Canada et à l’international.
Le Groupe Alfid embauche Alexandra Hart comme directrice des ressources humaines
Afin d’accompagner l’évolution de l’entreprise et notamment de ses 390 employés, le Groupe Aflid a recruté une directrice des ressources humaines : Alexandra Hart. Alexandra détient un baccalauréat en psychologie et une maîtrise en gestion de l’Université de Montréal. De 2015 à 2022, elle a occupé divers postes dans le domaine de l’immobilier, de la gestion et des ressources humaines. Au cours de ces années, elle a développé ses connaissances en restructuration et gestion d’entreprises ainsi qu’en stratégies organisationnelles. Son esprit visionnaire, sa créativité, son écoute et sa grande empathie font d’elle un atout de choix pour la gestion des ressources humaines du Groupe Alfid Bienvenue Alexandra !
Groupe Dallaire a annoncé le début de la construction des deux premiers complexes locatifs de son nouveau développement résidentiel à Lévis, le Quartier des Pionniers. Les deux premières phases, construites par Dalcon et conçues par Alpha Architecture, proposeront 48 appartements répartis sur deux immeubles.
La construction du projet de condominiums VERTICA, situé sur l'avenue Pierre-De Coubertin au coin de l’Assomption, entre Rosemont et Hochelaga-Maisonneuve, à Montréal, a été officiellement lancée et la pelletée de terre inaugurale s’est effectuée en présence de représentants de Développement Novea et de McGill Immobilier, ainsi que des architectes d’ACT architecture design. Le projet comptera 183 unités haut de gamme réparties sur 12 étages.
Gestion Résidences des Bâtisseurs accroît sa présence en Beauce avec l’acquisition de la résidence Le Saint-Guillaume, à Saint-Georges, depuis le 1er octobre. L’ajout de cette propriété et la construction de la future résidence des Bâtisseurs à La Pocatière confirment l’entreprise au 6e rang des groupes de résidences pour retraités en importance au Québec, avec un total de 19 résidences en activité d’ici l’été 2023.
Groupe MACH a fait l’acquisition de deux nouveaux immeubles de bureaux localisés de part et d’autre de la rivière des Outaouais dans la région de la capitale nationale. Le premier est situé au 550, boulevard de la Cité à Gatineau. L’immeuble de classe A, d’une superficie de plus de 320 000 pi², est certifié BOMA BEST et est entièrement occupé par Bibliothèque et Archives Canada. Pour sa part, le 222-230, rue Queen, est doté d’une localisation d’exception en plein cœur d’Ottawa. L’édifice de 15 étages, également certifié BOMA BEST, a une superficie de plus de 200 000 pi².
Développement Ste-Catherine inc., une entreprise apparentée à Cloriacité Développement, signe un nouveau partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ dans le cadre de la réalisation d’un tout nouveau projet résidentiel et commercial locatif dans la ville de Sainte-Catherine, en Montérégie. Situé sur la rue Léo, à l’intersection de la route 132, le premier immeuble de ce complexe dont la livraison est prévue au printemps 2024 comptera 140 unités locatives résidentielles réparties du 2e au 10e étage, ainsi qu’une portion commerciale de 9 000 pieds carrés au rez-de-chaussée où sera notamment implantée une garderie.
CBRE a annoncé la nomination de Jon Ramscar dans les fonctions de président et de chef de la direction de ses activités canadiennes. M. Ramscar encadrera d’un océan à l’autre les opérations des bureaux canadiens de CBRE et pilotera la stratégie de croissance pour tous les secteurs d’activité des Services consultatifs, dont la location à bail, les ventes, les expertises, la dette et le financement structuré, ainsi que la gestion immobilière.
LA CHAPELLE
ET HAUT DE GAMME VERRA LE JOUR DANS UN IMMEUBLE ANCESTRAL AU CŒUR
La société immobilière montréalaise Demonfort a annoncé la mise en chantier des condos La Chapelle, un projet inspirant qui sera probablement le dernier d’une telle envergure dans un endroit aussi stratégique à Outremont. Ses 78 unités seront aménagées sur l’avenue Querbes et situées à proximité du parc Saint-Viateur, du théâtre Outremont, des restaurants et des boutiques élégantes du quartier. Grâce à ses vingt années d’expertise, ce projet, respectueux du cadre historique, représente une consécration pour l’entreprise.
La Société de développement Bertone a annoncé le lancement officiel de son prestigieux projet le Georges Henri, un projet architectural unique de huit étages de 73 unités qui verra le jour dans un quartier recherché, à vocation renouvelée, de Brossard. Érigé à la jonction des boulevards Taschereau et de Rome, à deux pas de la future gare Panama (REM), le Georges Henri offre une vie trépidante, à proximité de tous les services et divertissements. Ce projet s’inscrit parfaitement dans la mouvance du concept TOD (transitoriented developement) visant à créer un milieu urbain structuré autour de services et d’un réseau de transports efficace.
Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca.
Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.
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