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Nous sommes entrés dans une ère nouvelle en matière de développement durable, de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance en immobilier, et cela a déjà un impact sur le développement urbain. La mairesse de Montréal, Valérie Plante, à la une de ce numéro, n’est plus la seule à parler d’abordabilité, de logement social et de densification. De nouveaux élus comme Bruno Marchand, maire de Québec, Catherine Fournier, mairesse de Longueuil, et Stéphane Boyer, maire de Laval, ont aussi des préoccupations du même ordre. Comme le dit l’adage, à l’impossible nul n’est tenu, mais il faudra inévitablement arriver à concilier les demandes légitimes du politique avec la faisabilité économique.
C’est du moins la conclusion à laquelle arrive la mairesse de Montréal dans l’entrevue accordée à la journaliste Nathalie Savaria pour Immobilier commercial. Avec l’objectif de la Ville de construire 60 000 logements abordables d’ici 10 ans, elle le concède : « Mon premier interlocuteur, c’est le secteur immobilier, j’ai besoin de ses acteurs. Ils sont la clé. Pour y arriver, il faut faciliter la communication. Il faut mettre en place des outils pour se com prendre et parler un langage commun. »
Comme fil conducteur de cette entrevue exclusive, nous vous proposons un dossier spécial consacré au développement durable en immobilier commercial, dans une perspective de transition écologique et sociale. Cela sans compter une rencontre avec l’avocat James Papadimitriou, une autre avec la courtière en immobilier commercial Gabrielle Saine, le top 60 des dernières transactions immobilières, une analyse d’Altus sur l’effet de la hausse des taux d’intérêt et les chroniques habituelles que vous appréciez.
Signe des temps peut-être, une entrevue vous est proposée avec l’avocate spécialiste en immobilier commercial Émilie Therrien ; après avoir exercé pour de grands cabinets, elle se spécialise maintenant en droit de l’immobilier et de l’économie sociale. Elle tente de sauver l’église Saint-Clément dans Hochelaga-Maisonneuve et lance une invitation aux promoteurs intéressés par la sauvegarde du patrimoine religieux.
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Bonne lecture !
Jacques Boisvert Éditeuradaptés à la réalité du marché »
d’un surdoué
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Si les relations ne sont pas toujours faciles entre les promoteurs immobiliers et la Ville, la mairesse de Montréal et présidente de la Communauté métropolitaine de Montréal assure que les choses vont changer dans son second mandat.
Depuis 2017, cette politicienne au grand charisme, dont la transition écologique est au cœur de sa vision politique et de celle de son parti, a acquis une vaste expérience en dirigeant la plus grande ville du Québec.
Dans la première entrevue que Valérie Plante a accordée à Immobilier commercial il y a cinq ans, elle disait vouloir travailler en partenariat avec les promoteurs immobiliers. Ce n’est pas tout à fait ce qui s’est produit par la suite.
Aujourd’hui, tout en soulignant l’importance névralgique du développement immobilier pour la santé économique de Montréal, elle réaffirme la volonté de son administration d’établir un tel partenariat. Cette fois sera-t-elle la bonne ? Des gestes concrets plaident en sa faveur.
Avec l’objectif de la Ville de construire 60 000 loge ments abordables d’ici 10 ans, la mairesse le concède : « Mon premier interlocuteur, c’est le secteur immobilier, j’ai besoin de ses acteurs. Ils sont la clé. Pour y arriver, il faut faciliter la commu nication. Il faut mettre en place des outils pour se comprendre et parler un langage commun. »
L’administration municipale entend aussi s’entou rer de personnes pour l’accompagner et l’aider à faciliter les choses, tout en respectant ses valeurs de mixité d’usages, d’abordabilité et de quartiers complets.
En septembre, celle-ci a envoyé un signal fort à l’industrie immobilière en annonçant la nomina tion de Philippe Krivicky, auparavant chez COGIR Immobilier, comme directeur général adjoint économie et rayonnement de la métropole. Entré en poste le 3 octobre, il est responsable du Service du développement économique, du Service de l’approvisionnement, du Service de l’évaluation
foncière, du Bureau des relations internationales et de la nouvelle équipe de stratégie immobilière. Il a pour mandat d’accélérer la construction de 60 000 logements abordables, en développant de nouveaux modèles d’affaires et en nouant des partenariats avec le secteur privé. Il doit égale ment effectuer le suivi du plan d’action issu de l’entente Réflexe Montréal et la mise en œuvre de la nouvelle Stratégie centre-ville 2022-2030.
Parmi les outils, l’administration Plante compte sur l’apport de la cellule facilitatrice permanente, dont Philippe Krivicky devra assurer le succès, pour améliorer la collaboration entre tous les acteurs de l’immobilier, accélérer le développement de la métropole et faciliter la construction de logements.
« La cellule, rappelle la mairesse, on l’a créée pour répondre à des préoccupations exprimées par le milieu immobilier qui disait : " On trouve ça compliqué des fois. On aimerait ça que ce soit plus simple, que ce soit plus rapide. " […] »
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Si elle reconnaît la complexité administrative de Montréal, elle affirme vouloir « soutenir ceux qui bâtissent dans la ville » : « Il y a les règles de la Ville centre et les règles en arrondissement. Ces méca nismes ont une raison d’être et sont pertinents. Ils nous permettent d’être cohérents dans le développement de notre ville, mais je comprends qu’ils peuvent ajouter une certaine lourdeur au processus que doivent traverser les développeurs. C’est pour ça qu’on continue de collaborer avec tous les acteurs du milieu de l’immobilier pour trouver des façons de faciliter leur travail, tout en respectant la vision de la Ville. »
Elle souligne par ailleurs que s’il y a une chose qu’elle a apprise et qu’elle a intégrée, « c’est le besoin des promoteurs d’avoir de la prévisibilité.
En ce moment, la prévisibilité, on n’en a pas beau coup. Le contexte économique général est difficile. Donc, nous, comment est-ce qu’on peut donner plus de prévisibilité aux attentes de construction, de ce qui va être demandé en arrondissements pour vite acheminer les permis ? C’est quoi sur le court et le long terme, les stratégies immobilières ? On veut aussi donner de la flexibilité. Tout en étant une ville qui a des impératifs […], on veut vraiment
être plus agiles, plus prévisibles, mieux adaptés à la réalité du marché ».
Mme Plante précise que le travail de la cellule débutera par le centre-ville, pour lequel celle-ci a été créée pendant la pandémie : « La cellule, c’est beaucoup pour le centre-ville. Je suis la mairesse de Ville-Marie. C’est ici qu’on construit le plus. […] Alors, on va commencer ici. […] Je pense que les apprentissages de la cellule facilitatrice, on va vouloir les importer ou, en tout cas, les partager dans les autres arrondissements. »
Concernant le développement du secteur BridgeBonaventure, à deux jets de pierre du centre-ville, Valérie Plante affirme, comme elle l’a déjà dit en entrevue, qu’elle voit d’un bon œil la démarche du regroupement de promoteurs et de profession nels qui ont présenté une vision commune.
Elle explique que, de son côté, « la Ville a décidé de développer une vision plus générale du territoire, de travailler avec l’Office de consultation publi que de Montréal [OCPM], parce qu’il faut entendre les promoteurs, mais aussi la population et se
projeter dans le temps. Pour nous, quand on a mis au jeu une proposition à l’OCPM, c’était justement pour entendre les com mentaires. […] »
D’ailleurs, elle déclare que tous les points de vue seront pris en considération. « Ce qui est évident, c’est que les gens ont de grandes attentes par rapport au logement abordable et social. Il y a un grand souhait aussi, dans la population, qui s’est exprimée à l’OCPM, d’avoir un quartier mixte. Et quand je dis mixte, c’est qu’il y a du potentiel pour des logements, du potentiel pour du développement économique et la création d’un milieu de travail, mais il y a aussi une petite section semi-industrielle qui doit être prise en compte. Notre administration a la ferme volonté de créer un milieu de vie exemplaire dans Bridge-Bonaventure, qui devra prévoir une cohabitation harmonieuse entre les habitations, les entreprises, les com merces et les industries, dont les activités du Port de Montréal. On a toute une réflexion à faire, qu’on mène avec l’ensemble des parties concernées, et on demeure ouvert à toutes les possibilités. »
En juin dernier, l’administration Plante a égale ment annoncé le lancement du Chantier Montréal abordable. Le comitéconseil réunit une dizaine d’organisations reconnues pour leur expertise dans les secteurs de l’immobilier, du financement et de l’économie sociale.
« Le chantier de l’habitation 60 000 loge ments, ce n’est pas juste des discussions fort pertinentes, souligne la mairesse. C’est aussi un terrain qu’on a décidé de mettre au jeu dans Hippodrome-Namur, une première mise à projet. On veut innover, on veut voir comment le marché va réagir devant un projet qui se veut 100 % abordable. »
Ce projet-pilote, dévoilé en août dernier, « montre, dit-elle, notre désir de travailler avec les promoteurs, un peu comme on a fait avec le projet Haleco […] », lauréat du concours Reinventing Cities du C40 et dont la Ville se dit très fière. « C’est un peu différent du chantier abordable, mais n’empêche, on veut voir comment les promoteurs, eux, ça
« Le chantier de l’habitation 60 000 logements, ce n’est pas juste des discussions fort pertinentes. C’est aussi un terrain qu’on a décidé de mettre au jeu dans Hippodrome-Namur, une première mise à projet. On veut innover, on veut voir comment le marché va réagir devant un projet qui se veut 100 % abordable. »
– Valérie Plante« L’équité fiscale, c’est aussi qu’on reconnaisse que Montréal doit avoir beaucoup plus d’argent pour le logement social. […] Financer les portes, ça vient de Québec. Il faut que ce soit reconnu à la hauteur de nos besoins et, à la limite, pour tout ce qui touche le transport également. »
– Valérie Planteles interpelle, la mixité, d’avoir du logement abordable et social, d’avoir les meilleures qualités énergétiques. »
À ce propos, la mairesse se réjouit de l’appui de l’ensemble du milieu économique à la lutte contre les changements climatiques et aux objectifs de carboneutralité de la Ville. Outre le Partenariat Climat Montréal où siègent, entre autres, des acteurs du secteur de l’immobilier, elle mentionne aussi l’adoption du Règlement sur la divulgation et la cotation des émissions de GES des grands bâtiments, entré en vigueur le 27 septembre 2021.
Pour réaliser ses ambitions, la Ville doit en avoir les moyens. La priorité de la mairesse demeure toujours la refonte de la fiscalité, puisque 70 % des revenus des municipalités proviennent de la taxe foncière. Et qui dit fiscalité, dit meilleure équité fiscale entre Québec et les municipalités. « L’équité fiscale, c’est aussi qu’on reconnaisse que Montréal doit avoir beaucoup plus d’argent pour le logement social. […] Financer les portes, ça vient de Québec. Il faut que ce soit reconnu à la hauteur de nos besoins et, à la limite, pour tout ce qui touche le transport également. »
Évoquant, durant l’entrevue, les nombreux secteurs à haut potentiel à développer, Valérie Plante ne cache pas son enthousiasme. Aux promoteurs, elle adresse ce message : « Je sais qu’on partage le même objectif, que notre ville, Montréal, soit belle, dynamique, sécuritaire, abordable. J’ai envie qu’on continue à travailler ensemble. Et nous, on va continuer à créer des outils, à réfléchir à l’extérieur de la boîte pour leur faciliter la vie, pour qu’ils puissent contribuer pleinement au développement économique de Montréal. »
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Devant l’augmentation des taux d’intérêt liée à la hausse du taux directeur par la Banque du Canada, les acteurs du milieu immobilier commercial ont déjà commencé à penser aux conséquences possibles maintenant que la prime immobilière se situe au niveau plancher. Ainsi, 20 % des répondants ont dit avoir revu leurs attentes relatives au TRI, 21 % au TGA et 60 % à ces deux taux à la fois.
Concernant les estimations sur la façon dont les TGA vont évoluer, la grande majorité des répondants (investisseurs, prêteurs et courtiers uniquement) évalue que ceux des immeubles de bureaux et des commerces de détail vont croître tant sur les principaux marchés urbains que sur les marchés secondaires. En revanche, ces répondants se sont montrés moins pessimistes au sujet des TGA des bâtiments industriels. En effet, un peu plus du tiers considère qu’ils devraient demeurer stables pour ces deux catégories d’immeubles essentiellement dans les principaux marchés urbains.
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Parallèlement, 88 % des répondants considèrent que les TGA des immeubles de bureaux devraient augmenter sur les grands marchés urbains, une proportion qui grimpe à 97 % pour les marchés secondaires. Les hausses anticipées sont un peu plus faibles pour les actifs de commerces de détail. Du côté de l’industriel et du multi résidentiel sur les marchés secondaires, plus de 80 % des répondants s’attendent à des hausses. En résumé, aux yeux des participants, les actifs sur les marchés secondaires semblent plus susceptibles de connaître une augmentation des TGA.
Lorsqu’on a demandé aux répondants de combien de points de base les TGA étaient susceptibles d’augmen ter, 59 % évaluaient la hausse de 25 à 50 points pour les actifs de bureau. Pour les actifs de qualité dans les marchés urbains centraux du commerce de détail, 56 % des répondants s’attendent aussi à une hausse de 25 à 50 points.
Concernant les actifs de moindre qualité sur les marchés suburbains, on anticipe des augmentations plus marquées, majoritairement de 50 à 100 points de base.
En ce qui concerne l’industriel, 52 % des répondants pré voient une augmentation de 25 à 50 points de base pour
les actifs de qualité dans les marchés urbains centraux, alors que 42 % estiment que le TGA n’augmentera pas pour cette même catégorie. Pour le multirésidentiel, la moitié des répondants estime que le TGA augmentera de 25 à 50 points de base et un peu plus du tiers pense qu’il n’y aura pas d’augmentation.
Pour ce qui est des attentes en matière de TRI, inves tisseurs, prêteurs et courtiers s’entendent pour dire que ces taux vont évoluer de façon analogue au TGA pour chacun des types d’actifs, tant dans les marchés urbains que sur les marchés secondaires.
Pour les actifs de bonne qualité dans les marchés urbains centraux, un peu plus de la moitié estiment que les TRI fluctueront de 25 à 50 points de base, et ce, pour l’ensemble des types d’actifs. Un peu moins de la moitié pensent que les TRI pour les actifs industriels et multirésidentiels dans les marchés suburbains augmenteront de 50 à 75 points de base, alors qu’un peu plus de la moitié des répondants anticipent une estimation similaire pour les bureaux et le commerce de détail.
Lorsqu’on a posé la question aux promoteurs, la majorité a pronostiqué une stabilité des TRI sur les marchés urbains pour toutes les catégories d’actifs (multirésidentiel, copropriétés, RPA, projets à usage mixte). Les résultats sont toutefois plus mitigés dans les marchés secondaires, puisque la moitié pense que les TRI des propriétés multi résidentielles et des copropriétés resteront stables et l’autre moitié prévoit au contraire une augmentation.
De combien estimez-vous l'augmentation du taux de rendement interne des actifs résidentiels multifamiliaux ?
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Pour les projets à usage mixte et les copropriétés sur les marchés urbains et secondaires, les promoteurs qui ont mentionné une variation du TRI penchaient majori tairement pour une augmentation de 50 à 100 points. En revanche, les avis étaient moins tranchés pour les projets résidentiels multifamiliaux : 28 % s’attendent à une croissance de 25 à 200 points de base sur les marchés centraux, et 36 % anticipent une hausse de 25 à 200 points pour les marchés suburbains.
Quelles sont vos stratégies pour faire face à cette situation ?
Pour faire face aux possibles augmentations supplémen taires de taux d’intérêt, la majorité des intervenants a déjà élaboré une ou des stratégies. En fait, au moment du sondage, seuls 17 % n’avaient pas encore réfléchi au plan d’action qu’ils allaient déployer.
Quatre différentes approches ont été privilégiées par les participants à notre enquête (notons que plusieurs choix de réponses étaient possibles) :
• augmenter le prix des unités afin de maintenir la même rentabilité ;
• diminuer la taille ou la qualité des unités ;
• changer le type des projets en modifiant la propor tion de condos par rapport aux logements locatifs ;
• réduire ou mettre sur pause les projets et/ou les acquisitions de terrains.
Quoi qu’il en soit, avec deux autres éventuelles inter ventions de la Banque du Canada d’ici la fin de l’année (en octobre et décembre) et la possibilité que le taux directeur dépasse 4 %, il y a fort à parier que les réflexions vont aller bon train pour trouver des solutions créatives.
PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE
Les enjeux du développement durable sont nombreux : changements climatiques, transition énergétique, réduction des déchets et du gaspillage, mobilité durable, biodiversité et écosystèmes, bien-être et qualité de vie, transparence et démocratie, etc.
Les intervenants de notre grand dossier sont unanimes : il faut changer nos pratiques et adopter de nouveaux critères afin d’accélérer la transition écologique et sociale. Alors que les bâtiments sont responsables d’environ 18 % des gaz à effet de serre (GES) au Canada, que les gouvernements, et notamment les municipalités, édictent des règlements de plus en plus stricts et visent la carboneutralité dans les prochaines décennies – comme Montréal, qui a ramené son objectif de 2050 à 2040 –, les entreprises n’ont plus le choix d’emboîter le pas. Certaines servent déjà de modèle à l’industrie, comme en témoigne le projet novateur Haleco porté par Ivanhoé Cambridge, COGIR Immobilier et Pomerleau, gagnant du concours international Reinventing Cities de l’organisation C40, en collaboration avec la Ville de Montréal. D’autres se mobilisent pour mettre en place une politique de responsabilité sociale d’entreprise et axent leur stratégie d’affaires autour des critères ESG. En effet, les activités d’une entreprise ont un impact non seulement sur l’environnement (E), mais également sur les employés et les clients, ainsi que sur l’ensemble de la collectivité (S). La gouvernance (G), c’est la manière dont une entreprise est dirigée et administrée. Ce sont ces facteurs qui doivent être pris en compte dans un bilan environnemental, ou encore dans la recherche d’un immeuble, l’emplacement n’étant plus le seul critère fondamental. Voilà aussi pourquoi certaines entreprises s’engagent dans une démarche d’acceptabilité sociale d’un projet ou d’une vision. Comme le dit l’un des intervenants, il y a urgence d’agir, car il n’y a pas de planète B !
Ce complexe immobilier situé à l’intersection de Griffintown et du Vieux-Montréal se veut à la fois une vitrine et un modèle innovant.
Selon Élise Proulx, cheffe de développement écono mique, Québec, chez Ivanhoé Cambridge, « Haleco est un projet phare pour l’organisation, mais aussi pour nos deux partenaires, COGIR Immobilier et Pomerleau ». Avec ce projet, les trois partenaires, en collaboration avec la Ville de Montréal qui a offert un terrain à moindre coût, ont remporté le concours international Reinventing Cities du C40 de l’édition 2018-2019.
Ivanhoé Cambridge détient une participation de 80 % dans le projet évalué à 200 M$, tandis que COGIR Immobilier et Pomerleau en possèdent 10 % chacun.
Les partenaires prévoient une détention à long terme du complexe immobilier et COGIR en assurera la gestion une fois celui-ci construit.
Haleco témoigne de la volonté d’Ivanhoé Cambridge à la fois d’investir davantage au Québec, notamment à Montréal, et d’atteindre la carboneutralité pour l’ensemble de son portefeuille d’ici 2040. « C’est une cible très ambitieuse et, surtout, plus ambitieuse que celles de nos pairs. Donc, on en est très fiers », déclare Mme Proulx.
Situé au 995, rue de la Commune, dans une ancienne cour de voirie, Haleco se distinguera par sa mixité d’usages. Outre un volet résidentiel locatif regroupant 327 unités et 40 logements communautaires, le complexe de 21 étages abritera des bureaux, un espace commercial, un grand marché public ainsi qu’un espace d’agriculture urbaine.
« C ’est un projet à usage mixte qui est extrêmement avant-gardiste. […] Ça va être une vitrine pour Montréal, pour Ivanhoé Cambridge, et un modèle qu’on pourra transposer éventuellement, on l’espère, ailleurs dans le monde, dans notre portefeuille international », précise Élise Proulx.
Parmi les points forts, le complexe immobilier vise la certification LEED Platine. L’enveloppe du bâtiment se démarquera par sa résistance thermique, sa résilience et sa performance énergétique. L’approvisionnement en énergie reposera sur un système 100 % électrique. Modèle de densification, le bâtiment n’occupera que 43 % du terrain, tandis que 57 % du site sera végétalisé. « On pense que c’est l’une des caractéristiques qui nous ont permis de remporter le concours », souligne Mme Proulx.
Autre aspect notable, le projet s’appuiera sur la parti cipation active des occupants et de la communauté. Atelier de réparation de vélos, commerces avec des produits locaux et Fab Lab figureront notamment dans l’offre de services.
Haleco s’inscrit dans la philosophie d’investissement et la politique de responsabilité sociale d’entreprise (RSE) d’Ivanhoé Cambridge.
« Notre première responsabilité, qui est très sociale, c’est de réaliser notre mandat d’investissement qui vise à contribuer à la sécurité financière de nos six millions de déposants pour qui l’on travaille. À cela s’ajoute aussi une ambition de créer un effet positif dans les communautés autour de nos propriétés, là où l’on investit », explique Stéphane Villemain, vice-président, Responsabilité sociale d’entreprise.
Quant aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance), ils définissent sa stratégie sur le terrain. « Faire de l’ESG dans notre portefeuille, c’est vraiment prendre en compte cette responsabilité sociale que nous avons dans notre activité d’investissement et de gestion d’actifs immobiliers », assure le vice-président
Ces critères sont évidemment au cœur du projet Haleco.
Sur le plan environnemental, le complexe vise une empreinte carbone minimale. Il met de l’avant l’économie circulaire, l’efficacité énergétique, la biodiversité et le verdissement.
Sur le plan social, la mixité d’usages, l’inclusion de la communauté et la proximité des transports actifs et collectifs sont mises à l’avant-plan. Le projet s’appuie d’ailleurs sur le concept de « ville 15 minutes » selon lequel tous les services doivent pouvoir être accessibles à pied ou à vélo.
Sur le plan de la gouvernance, une charte a été mise en place en collaboration avec la Ville de Montréal pour une période de 10 ans portant sur 10 objectifs associés à des indicateurs de performance. Chaque année, les partenaires feront une reddition de comptes à la Ville et au C40.
Dans son ensemble, Haleco incarne les convictions de l’organisation en matière de régénération urbaine. « On développe un nouveau bâtiment, mais on le fait en combinant les meilleures pratiques du marché et l’on vient donner une nouvelle vocation à un terrain qui avait toute une histoire industrielle », souligne M. Villemain.
Pour le promoteur et le constructeur, Haleco relève la barre de l’innovation de plusieurs crans.
« Ce projet va au-delà des projets standards et même des projets innovants qu’on fait habituellement. Et c’est vraiment un engagement des partenaires. En plus de nos objectifs LEED Platine, on s’est donné des objectifs sur de nombreux critères », commente Stéphane Côté, associé, président, division projets majeurs, chez COGIR Immobilier.
Comme le souligne M. Côté, Haleco est non seulement un projet vitrine, mais aussi un projet d’apprentissage. « L’un des objectifs du C40, c’est d’avoir un projet qu’on peut reproduire. L’une des façons de procéder, c’est de documenter tout ce qui est fait sur le projet. Et cela va être mis en ligne sur le site du projet. C’est aussi d’apprendre des bons et des moins bons coups. […] Quand un promoteur développe un projet tout seul dans son coin, il parle avec des consultants, avec des partenaires, mais pas à l’industrie, à la communauté. Alors, l’un des objectifs sera d’essayer de mettre en forme tous les apprentissages et de rendre cette information-là disponible pour le public, l’industrie, les chercheurs – parce qu’on travaille aussi avec des chaires de recherche, des organismes gouvernementaux et le monde universitaire, etc. Donc, c’est vraiment un travail d’équipe élargi. »
Du côté du constructeur, en plus de la complexité inhérente à la certification LEED Platine, l’objectif de décarbonisation du projet est primordial. « On veut réduire l’impact de toutes nos méthodes de construction et de toute la chaîne d’approvisionnement. Le mode contractuel nous aide. C’est un mode en design-built Pomerleau a été choisi comme concepteur-constructeur dès le jour un. Plus tôt on entre dans un projet, plus on peut apporter de la valeur ajoutée. On peut dès lors s’attaquer à la conception avec les professionnels, sélectionner les matériaux, établir l’échéancier et les séquences de travaux. On a pu travailler avec nos partenaires pour trouver les meilleures solutions pour l’environnement et dont l’impact carbone sera le plus bas possible », déclare François Tremblay, vice-président construction, chez Pomerleau.
Pour M. Tremblay, Haleco surpasse les exigences en matière de conception-construction : « Tout le monde est capable de construire des immeubles résidentiels. […] Mais là, on est ailleurs. On a voulu innover tant au chapitre du concept et de l'électromécanique qu'à celui de l’architecture, aller au-delà de ce qui se fait actuelle ment et démontrer que c’est le temps de changer. On doit tous se focaliser sur l’empreinte environnementale et sur l’efficacité énergétique du bâtiment. »
Sur le terrain, les travaux vont bon train, et l’échéancier annoncé, soit une livraison des premiers appartements à l’été 2024, sera respecté, confirment les partenaires. N.S.
Les entreprises qui intégreront dès maintenant les critères ESG dans leur bilan environnemental éviteront de frapper un mur.
Bien qu’elles soient sur toutes les lèvres, les trois lettres E, S, G ne sont pas toujours bien comprises. En réalité, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance permettent d’évaluer la démarche de responsabilité sociale d’entreprise (RSE) d’une organisation.
Comme l’explique Jean-Michel Champagne, responsable du développement durable et chargé de cours à HEC Montréal, « les critères ESG découlent de la responsabilité sociale d’entreprise qui, elle, découle du développement durable. Le concept de développement durable […], c’est de laisser une planète en meilleur état qu’on l’a prise ; la responsabilité sociale, c’est penser que, dans sa stratégie d’entreprise, on a des parties prenantes […]. Et maintenant, comment évaluer notre performance ? Les facteurs ESG, ce sont des facteurs d’évaluation ».
Si les entreprises doivent tenir compte dès maintenant de ces facteurs dans leur bilan environnemental pour éviter de se heurter à un mur, c’est parce que dans ce bilan, « […] il n’y a plus juste l’aspect vert ; il y a aussi l’aspect social et l’aspect de gou vernance qui sont de plus en plus regardés par les régulateurs et par les parties prenantes » – primaires (celles avec qui elles ont un contrat) et secondaires (celles avec qui elles ont une entente morale tels les citoyens, les pouvoirs publics, les médias).
Les critères ESG reposent sur deux concepts clés en finance durable : la matérialité et la double matérialité.
Pendant longtemps, la matérialité faisait référence à toutes les informations financières relatives à l’entreprise qui ont un impact sur sa performance et qu’un actionnaire ou un investisseur doit connaître avant d’investir.
Avec l’ESG, l’information dite « matérielle », ce n’est pas seule ment l’information financière, mais aussi celle relative à l’environnement, à la société et à la gouvernance que les action naires, les investisseurs, les banques, les parties prenantes doivent comprendre avant de faire affaire avec l’entreprise. « Il n’y a pas juste l’argent qui compte, il y a aussi les fameux facteurs ESG », souligne M. Champagne.
Durant des années, donc, « on s’est contenté d’inclure des informations matérielles partielles, parce qu’il n’y avait pas de standards, sauf pour l’information financière », poursuit
Jean-Michel Champagne. Depuis le début des années 2000, avec la multiplication des démarches de déclaration, des standards ont commencé à apparaître, permettant d’établir ce qu’on doit déclarer. « Pendant les prochaines années, nous allons déterminer comment on va le déclarer. Il y a de grandes consultations en cours à l’issue desquelles on pourra enfin dire aux gens : si tu veux savoir quel est le bilan financier
d’une entreprise, va voir ses états financiers ; si tu veux savoir s’il s’agit d’une entreprise durable, va voir son bilan extra-financier divisé en trois sections : E, S, G », ajoute-t-il.
Ainsi, pour notre expert, « un vrai bilan d’entreprise, c’est aujourd’hui un bilan ESGF », qui donne l’image de la maté rialité de l’entreprise, de ce qu'il est important de savoir avant de faire affaire avec elle.
Par ailleurs, un autre concept, celui de la double matéria lité, émerge en Europe et devra également être pris en compte. Si la matérialité concerne tout ce qui a une incidence sur l’entreprise et que l’actionnaire doit comprendre, « la double matérialité, c’est la matérialité de tout ce que l’entreprise fait et qui a un impact sur l’ensemble de la société ».
Actuellement, la situation évolue rapidement. « C’est un avertissement que je lance aux entreprises canadiennes : les États-Unis et l’Europe vont bouger avant nous. Donc, ce n’est pas parce qu’il n’y a pas encore de loi au Canada ou de règlement qui nous oblige à faire la déclaration extra-financière qu’il ne faut pas être devant la parade », prévient M. Champagne.
En effet, la déclaration extra-financière deviendra bientôt obligatoire pour toutes les sociétés cotées en bourse aux États-Unis et les autorités européennes (Commission, Conseil et Parlement) sont parvenues à un accord sur la directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) en juin dernier.
De plus, des normes internationales seront établies par l’International Sustainability Standards Board (ISSB),
qui ouvrira prochainement un bureau à Montréal. Les entreprises à l’échelle mondiale disposeront sous peu d’éléments communs pour déclarer volontairement leurs données ESG.
« II faut tout de suite déterminer les informations concernant la matérialité simple ou double […], lance notre expert. Est-ce que j’ai accès à l’information et, surtout, est-ce que je comprends ma chaîne de valeur ? Trop souvent, en immobilier commercial, un propriétaire, un gestionnaire, un actionnaire va dire : " Au fond, ce qui m’intéresse, c’est ce qui est purement matériel, donc ce qui touche ma business, mon silo. Tout ce qui se passe avant ou après ne me concerne pas. " »
S’il y a urgence d’agir, dit Jean-Michel Champagne, « c’est qu’il n’y a pas de planète B ». N.S.
Bilan carbone - scopes 1, 2 et 3
Plan de décarbonation et standards Net Zero
Gestion de l’énergie (suivis, RCx, ISO 50001) et mesures d’efficacité énergétique
Stratégies de développement durable et d’adaptation aux changements climatiques
Intégration SMART Building
Les personnes et l’environnement sont désormais des critères fondamentaux dans la recherche d’un immeuble.
Tel est le point de vue de Jean Laurin, associé et PDG d’Avison Young (Québec), un courtier réputé comptant plus de 40 ans d’expérience.
Selon lui, avec la sortie de la crise sanitaire, les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) ont pris plus de momentum : « C’est comme si, en arrière-plan, il y avait eu un accélérateur pour sensibiliser les gens au fait que ça devient de plus en plus important. »
Avec la cadence qui augmente, les propriétaires d’immeubles de bureaux à Montréal se posent des questions quant aux besoins des occupants ; de leur côté, ceux-ci s’interrogent sur leurs besoins en matière d’environnement de travail, alors que leurs employés hésitent à retourner au bureau à temps plein. « On est encore dans un mode de réflexion hybride. Et ce qui va en découler, ce sont des environnements de travail qui vont être les plus excitants qu’on ait jamais connus dans l’histoire […] », s’enthousiasme le courtier.
Dans ce contexte, l’intégration des critères ESG dans une stratégie d’attraction et de rétention de la main-d’œuvre peut constituer un atout pour les clients occupants. « […] C’est important pour les décideurs d’attirer des employés au bureau pour la culture d’entreprise et l’efficacité, croit Jean Laurin. Bien sûr, il y a certains types d’emploi qui peuvent se faire de la maison, mais pour tout ce qui est lié au développement des affaires et aux relations clients, il y a avantage à échanger et à partager les expériences. »
Les courtiers immobiliers constituent de précieux alliés pour conseiller leurs clients dans cette démarche. « En matière d’ESG, tout le monde n’est pas au même niveau. Certains en tiennent compte depuis un certain temps, alors que d’autres se demandent par où commencer. […] En immobilier, indirectement, on est en mesure d’influencer la réflexion et de faire valoir jusqu’où ça peut aller. » Ainsi, le monde de l’immobilier « devient un levier de changement, parce qu’on peut avoir un impact majeur sur l’environnement de travail, les employés, la consommation énergétique, etc. ».
Pour Jean Laurin, la prise en compte des critères ESG entraîne assurément un changement de perspective en courtage immobilier : « Avant, c’était location, location, location. Aujourd’hui, en plus du côté financier, on s’attarde à l’environnement de travail, à la personne et à la planète. Au fond, on ajoute des
JEAN LAURIN
valeurs qui sont importantes pour la communauté et le futur. » Et les jeunes employés y sont pour beaucoup. « À ma connais sance, pour la première fois de l’histoire économique, il y a des jeunes qui ne prendront pas un emploi qui est plus payant s’ils ne croient pas aux valeurs de l’entreprise. Je ne veux pas minimiser l’attrait de l’argent, mais les jeunes sont plus sensibles à ce qu’on laisse derrière et à la manière dont on rend le monde meilleur […] », conclut-il. N.S.
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Un regroupement de promoteurs et de professionnels a proposé en mai dernier une vision commune pour le développement de ce secteur stratégique à requalifier.
Présentation aux élus et aux fonctionnaires municipaux, conférence de presse, portes ouvertes : le regroupement composé de Provencher_Roy, Fahey & Associés, Lemay, ACDF, Neuf Architectes, Cycle Capital, Groupe Devimco, Groupe immobilier Broccolini, Groupe MACH et COPRIM n’a pas ménagé ses efforts pour faire connaître sa vision d’un écoquartier visant à répondre à la pénurie de logements et à décourager l’étalement urbain, tout en étant rattaché au centre-ville de Montréal.
En cause, l’énoncé de vision présenté par la Ville en mars 2022, « beaucoup trop modeste par rapport à l’urgence de densi fier, de viabiliser les infrastructures existantes et de tirer parti d’un terrain complètement déstructuré ». Le plan de la Ville prévoit notamment le renforcement de la vocation économique du secteur, la construction de 3 800 logements, dont 1 270 logements sociaux et abordables, des espaces verts, des voies cyclables et l’ajout d’une station du
Porte-parole du regroupement et premier vice-président Groupe MACH
Réseau express métropolitain (REM). En comparaison, le regroupement suggère entre autres l’aménagement de 7 500 logements, dont 2 900 logements sociaux et abor dables, d'un pôle civique, d'une zone d’innovation et d'un accès à une station du REM. « Ce chiffre de 7 500 est atteint en permettant une mixité sur un territoire que la Ville conservait uniquement en zone d’emploi sans y mettre de l’habitation en cohabitation », précise M. Lefaivre.
Selon le regroupement, le plan de la Ville ne serait pas économiquement viable. Si l’on additionne les obligations liées au développement immobilier exigées par la Ville (frais de parc, terrains réservés pour des services publics, construction de rues, Règlement pour une métropole mixte, etc.), « il nous reste de 45 à 47 % de ce qu’on avait avant pour rentabiliser un projet ».
Si le groupe s’est formé, c’est parce que les promoteurs auraient souhaité avoir une meilleure représentativité aux ateliers de concertation de la Ville de Montréal tenus en avril et mai 2021. C’est aussi pour se départir de l’image de « méchants promoteurs » et expliquer à l’ensemble des parties prenantes concernées, dans une démarche d’acceptabilité sociale, pourquoi il en était arrivé à la conclusion qu’il fallait proposer une telle vision urbaine qui soit viable pour tous.
Le 18 octobre, au cours d’un événement organisé par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le groupe pré sentera le résultat de sa démarche consultative menée cet été auprès de 19 organismes sociaux et économiques. L’IDU en profitera également pour dévoiler le rapport de trois experts sur la vision de développement du secteur. N.S.
du marché immobilier au Québec
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Dans cet arrêt de la Cour supérieure1, le Groupe immobilier CCI (« Groupe CCI »), réclame de Cayer Marc & Fils inc. (« Cayer inc. ») une rétribution comme courtier immobilier de 250 000 $ relativement à la vente d’un terrain, prétendant avoir été la cause efficiente de la vente d’un immeuble situé à Gatineau.
À l’époque des faits, Roch Dompierre (« Dompierre ») représentait le Groupe CCI. Cayer inc. est propriétaire de l’immeuble en ques t ion ; son actionnaire majoritaire et président est Marc Cayer (« Cayer »).
En 2011, Dompierre contacte un dénommé Camille Villeneuve (« Villeneuve ») qui est à la recherche d’un terrain similaire et qui se montre intéressé.
Même si l’immeuble n’est pas alors à vendre, Dompierre communique avec Cayer pour lui parler d’un client potentiel dont le nom n’est pas dévoilé. Cayer se dit ouvert à discuter puis, après quelques rencontres, à recevoir une offre pour l’étudier.
Quelques offres sont échangées initialement à un prix très bas, jusqu’à une dernière au prix de 8,75 millions de dollars, soit 8,5 millions comme prix de vente et 250 000 $ à titre de commission.
courtage immobilier en vertu d’un mandat qui dure 12 mois, au terme duquel, faute de succès, Cayer retire l’immeuble du marché. Plus aucune discussion n’a cours, de 2013 à 2018, entre Villeneuve et Cayer quant à l’achat de l’immeuble.
Cependant, en fin d’année 2018, une sociétéportefeuille de Villeneuve entame des négo ciations pour l’achat de l’immeuble, auxquelles Dompierre ne participe pas ; il n’en est pas non plus informé. Une vente est ensuite conclue en décembre 2018, avec une autre société sous le contrôle de Villeneuve, pour la somme de 7,5 millions de dollars.
Dompierre n’apprend cette nouvelle qu’en avril 2019. Il transmet une mise en demeure à Cayer en juin 2019 lui réclamant le versement de la commission de 250 000 $, que Cayer refuse de lui payer.
Me
Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Le 24 août 2011, Cayer inc. accepte l’offre qui lui est faite par Roch Dompierre in trust. Le même jour, il signe deux documents : une offre d’achat et une « entente d’honoraires ». Diverses modifications et prolongations à cette offre de même que des refontes à celle-ci surviennent ensuite, dont une du 7 octobre 2011, où le nom de Villeneuve y apparaît pour la première fois, au lieu de celui de Dompierre. Cette modification ajoute une clause selon laquelle les dépôts versés par l’acquéreur, qui s’élèvent à 375 000 $, ne sont pas remboursables en cas d’échec de la transaction. Dompierre in trust a aussi cédé ses droits à Villeneuve ; dès lors, Dompierre ne fut plus impliqué.
Villeneuve met fin à l’offre d’achat en 2013.
Ce n’est qu’en 2017 que Cayer remet l’immeuble en vente, par l’entremise d’une autre firme de
Groupe CCI soutient que Dompierre, par ses efforts de démarchage en 2011, est la cause efficiente de la vente, et ce, même en absence de participation de ce dernier lors des négo ciations menant à la vente en 2018. L’entente d’honoraires conclue en 2011 faisait référence à un achat par Dompierre in trust, au fait que l’identité de l’acquéreur serait révélée lors de l’acceptation de l’offre, et à une commission de 250 000 $ si l’immeuble était vendu aux clients représentés par Groupe CCI, sans toutefois renvoyer à une offre précise ni à un délai.
Le tribunal s’interroge sur la question du droit du courtier immobilier à une rétribution et confirme que ce droit n’existe que si ce dernier est la « cause efficiente de la vente ». Cette notion repose sur la réunion de trois conditions : 1) la mise en relation, par le courtier, d’une personne ayant l’intention de vendre un bien avec une personne ayant l’intention d’acheter
ce même bien ; 2) la conclusion d’une vente portant sur ce bien entre ces mêmes personnes ; 3) un lien de causalité entre la mise en relation et la vente. Il appartient au courtier d’en faire la démonstration.
Il est clair, pour la cour, que si la vente était survenue en 2011, Dompierre aurait eu le droit d’être rétribué.
La juge souligne que les parties sont les mêmes en 2011 et en 2018 : l’acheteur est toujours Villeneuve, essentiellement.
Cependant, le tribunal ne peut pas conclure que Dompierre est la cause efficiente de la vente survenue en 2018, même en qualifiant le contrat de contrat de démarchage.
Il manque ici le lien de causalité entre la mise en relation des cocontractants et la vente finale, et ce, quels qu’en soient le moment et le prix. Ainsi, tant le temps écoulé entre les diverses offres et l’état des négociations que la rupture de celles-ci doivent être pris en compte dans la détermination de la cause efficiente de la vente ; cela comprend l’absence de discussion entre 2013 et 2018 et la remise sur le marché de l’immeuble uniquement en 2017, sans succès. Les négociations ont été clairement
rompues, et Groupe CCI ne peut soutenir que Dompierre est la cause efficiente de la vente qui survient cinq ans plus tard.
Même si l’on conclut que le contexte est le même pour Villeneuve, ce n’est pas le cas pour Cayer, car sa motivation à vendre s’avère différente en 2018, et le prix est nettement moindre. Groupe CCI allègue que la diminution du prix prend en compte la somme totale de 375 000 $, non remboursable, versée en 2011 par Villeneuve. Or, pour le tribunal, cela n’explique pas la totalité de la diminution. Cet argument ne peut donc être retenu.
L’objectif de Cayer en 2011 était d’obtenir la somme de 8,5 millions de dollars en sus du montant de la commis sion. Le silence de l’entente d’honoraires quant à sa durée ne signifie pas qu’elle était sans limites de temps, et ce, peu importe le prix et le contexte. Or, Cayer n’acceptait de payer cette commission qu’à cause du prix de 8,75 millions de dollars.
Groupe CCI ne s'étant pas déchargé de son fardeau de démontrer que Dompierre est la cause efficiente de la vente, le recours est donc rejeté.
Devenir une B Corp est un jalon naturel pour Maître Carré, un promoteur immobilier dont les projets favorisent un mode de vie responsable. Lumière sur la démarche et la vision de cette entreprise avant-gardiste.
En juillet dernier, Maître Carré est devenu le premier promoteur immobilier résidentiel du Québec à grossir les rangs de ce mouvement mondial qui vise à créer une économie plus inclusive, juste et durable. Il se joint ainsi à trois autres entreprises certifiées B Corp de l’écosystème immobilier de la province, soit Gestion immobilière Quo Vadis, Werkliv et Boon Architecture. Dans le monde, près de 6 000 entreprises de 85 pays sont certifiées B Corp, dont environ 70 au Québec.
L’équipe de Maître Carré a été interpellée par la mission de B Corp. « Nous avons à cœur d’intégrer des valeurs sociales et environnementales dans nos pratiques d’affaires et de faire preuve de plus de transparence, affirme Hugo Girard-Beauchamp, son président et fondateur, mais aussi comptable professionnel agréé. B Corp est un outil qui va nous aider à être un meilleur citoyen corporatif. »
Pour Thomas Ferland-Dionne, qui accompagne l’entre prise dans sa démarche B Corp, l’obtention de cette certification peut faciliter le recrutement et la rétention du personnel. « Elle envoie le message que l’entreprise prend soin de la planète, de ses employés et de la communauté. Cela résonne fort chez certaines personnes, en particulier chez les générations Y et Z », affirme l’associé et consultant de Boîte Pac.
PrésidentConcrètement, B Corp mesure l’impact positif de l’entreprise dans cinq domaines : gouvernance, employés, communauté, environnement et clients. L’évaluation comporte 200 questions et la note de passage est fixée à 80. « En moyenne, les entreprises obtiennent 50 points sur 200 à leur première lecture du questionnaire, indique Thomas Ferland-Dionne. Pour augmenter son score, il faut mettre en place des initiatives concrètes. Devenir B Corp sans rien changer, ça n’arrive pas souvent. »
Une fois la note de passage atteinte, il est possible de déposer sa candidature auprès du B Lab, l’organisme américain sans but lucratif qui gère cette certification. Il faut par la suite fournir des documents pour appuyer ses dires et se prêter à un appel avec un représentant du B Lab pour éclaircir certains points. Dans de rares cas, l’organisme effectue même une visite chez l’aspirante B Corp. Le processus est rigoureux.
Une autre étape consiste à modifier ses statuts constitutifs, une obligation pour devenir une B Corp. « En gros, le nouveau libellé indique que les décisions de l’entreprise tiennent compte non seulement de la valeur pour les actionnaires, mais aussi de l’effet sur la communauté, les employés, les clients et l’environnement. C’est une façon de protéger la mission d’une B Corp », explique Thomas Ferland-Dionne.
Surtout actif dans la grande région de Montréal, Maître Carré compte quelque 1 500 unités construites ou en développement depuis sa fondation en 2009. Il s’agit surtout d’unités résidentielles, mais aussi d’espaces commerciaux ou de locaux pour bureaux. Axée au départ sur la construction et la vente de copropriétés, l’entreprise a récemment fait évoluer son modèle d’affaires pour se concentrer sur la construction et l’exploitation d’immeubles locatifs.
« Notre vision repose sur la détention à long terme des immeubles, explique Hugo Girard-Beauchamp. Nous souhaitons chapeauter l’ensemble de l’expérience client, de la conception jusqu’à la gestion des immeubles. On veut avoir un impact positif dans la vie des gens avec des projets immobiliers qui favorisent l’esprit de communauté et des comportements durables. »
Au nombre de trois, les projets en cours sont tous dans le locatif résidentiel. En construction près du métro Frontenac, il y a le Mellem Montréal qui comptera 215 unités et sera livré à l’hiver 2024. Un autre Mellem de 190 logements sera mis en chantier cet automne, cette fois-ci à Gatineau. C’est le premier projet de Maître Carré à l’extérieur du Grand Montréal. Enfin, l’entreprise lancera prochainement les travaux de conversion de l’ancien hôpital Grace Dart en un immeuble de 300 logements. Situé sur la rue Sherbrooke Est, à Montréal, ce projet est réalisé en partenariat avec la société TGTA.
Dans tout ce cheminement vers B Corp, Maître Carré ne partait pas de zéro. Elle a d’ailleurs dépassé la note de passage dès son premier essai. Il faut dire que ses plus récents projets facilitent la mobilité active ou durable, comme l’immeuble locatif Place Saint-Charles, à Brossard. Situé à proximité d’une piste cyclable, il comporte 500 espaces de rangement de vélos ainsi qu’un service d’autopartage avec voitures électriques. « On voulait inciter les locataires à se départir de leur deuxième véhicule », dit Hugo Girard-Beauchamp.
Achevé en 2021, cet ensemble résidentiel de 254 unités est par ailleurs doté d’une chute à compost. Une rareté dans les tours à logements. « C’est 25 tonnes de matières organiques par année qui pourraient être détournées du site d’enfouissement si tous les locataires participent, note l’entrepreneur de 42 ans. Cet équipement va devenir un standard dans nos prochains projets. » L’immeuble comprend aussi un espace d’agriculture urbaine, tout comme ce sera le cas du futur Mellem Montréal où une promenade agricole de 6 500 pi2 sera aménagée sur le toit.
Dans le cadre de sa certification, le promoteur immobilier a aussi instauré une panoplie d’autres mesures, notam ment dans le but de bonifier son recrutement et les avantages offerts à ses employés. Par exemple, un régime d’épargne-retraite avec participation de l’employeur a été mis en place, tandis que la sélection des curriculums vitae se fait maintenant à l’aveugle afin de joindre davantage de personnes issues de la diversité. Il y a aussi plus de rétroactions sur les attentes, les objectifs, la satisfaction et l’engagement des employés. Et ces derniers ne sont plus obligés de prendre leurs vacances d’été pendant celles de la construction. Un changement qui fera probablement jaser dans l’industrie !
De plus, les employés ont désormais la possibilité de poser toutes sortes de questions sur l’entreprise de façon anonyme. Quelques fois par année, la direction organise ensuite une rencontre pour y répondre. « On peut parler d’objectifs d’affaires, de revenus, de croissance, d’orga nisa tion interne. Nous voulons être de plus en plus transparents », fait valoir Hugo Girard-Beauchamp.
D’autres initiatives verront aussi le jour prochainement, dont un engagement envers les fournisseurs locaux. Pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre générés par le transport et encourager l’économie locale, Maître Carré veut en effet tenir compte du critère géographique dans le choix de ses sous-traitants.
« Nous allons aussi chercher à faire affaire avec des fournisseurs et des partenaires qui ont des valeurs sociales et environnementales semblables aux nôtres », souligne le président pour qui B Corp est plus qu’une certification : c’est une vision d’entreprise.
PVM est un campus d’affaires animé conçu pour optimiser l’expérience de ceux qui y travaillent : une esplanade pensée pour accueillir une programmation événementielle et culturelle, une galerie commerciale moderne, une expérience gastronomique unique incluant un concept de biergarten et une aire gourmande réinventée.
Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos
Les murs vitrés ont la cote, non sans raison ; ils donnent de la lumière et permettent un dialogue en continu avec l’extérieur, qui intéresse tout autant les occupants d'un immeuble que les passants. Mais les murs aveugles ne sont pas non plus sans intérêt. Pour les muralistes, par exemple, qui trouvent là des espaces pour s’exprimer et enchanter des lieux qui en ont parfois bien besoin.
Cette photo, prise au centre-ville de Montréal à l’été 2020, montre un mur aveugle, où les reflets dessinent des fenêtres qui donnent l’impression d’une danse. Le spectacle se renouvelle constamment, selon l’heure de la journée, ou la saison. C’est en quelque sorte une murale éphémère qui illumine l’arrière de cet immeuble, pour le bonheur de ceux qui ont la chance d’y passer au bon moment et s'attardent pour la contempler.
Ces données ont été compilées par Diana Pricop, chef d’équipe avec Data Solutions chez Groupe Altus, Montréal. Diana Pricop s’assure de la qualité et de l’exactitude des plateformes InSite et RealNet, présentement Altus Data Studio. Elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial peu de temps après avoir obtenu son diplôme de l’Université Concordia. Pour élargir ses connaissances dans le secteur, Diana a été analyste financière chez Avison Young, où elle a développé son expertise en recherche et investis sement immobilier.
L’année 2022 a connu un début incroyable : 726 transactions ont été réalisées au premier trimestre, tandis que le deuxième trimestre a connu une légère baisse avec seulement 592 transactions conclues, pour un volume d’investissement total de 2,4 G$. Un examen plus attentif du deuxième trimestre 2022 révèle que la plupart des transactions demeurent résidentielles et industrielles, affichant un volume total de près de 1,8 G$.
Une importante transaction de bureaux a été conclue en juin, soit le 750, boulevard SaintLaurent, un immeuble de bureaux de classe B de cinq étages situé dans le Vieux-Montréal. Le bâtiment de 107 397 pi2 a été construit en 1959 et a été échangé pour 40,5 M$, soit un prix global de 377 $ / pi2
Comme indiqué précédemment, le secteur industriel a connu une activité constante puis que plusieurs transactions ont été finalisées au cours du deuxième trimestre de 2022, dont celle du 805, boulevard Guimond. L’usine de fabrication de 125 000 pi2 a été construite en 2000 et est située dans le Vieux-Longueuil. Varshney Capital Corp. était l’acheteur, ayant acquis l’actif pour près de 30 M$. Au moment de la transaction, le vendeur était le seul locataire, le bail se terminant en 2027 avec deux options de renouvellement de cinq ans.
Une autre transaction importante a été le 5200, rue Hochelaga, un bâtiment industriel d’une superficie totale de 137 341 pi2, acheté par Alumico Architectural inc. au prix de 23,5 M$, ce qui représente un prix de 171 $ / pi2. Située dans un emplacement de choix dans l’arrondis sement Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, la propriété se trouve à proximité du Stade olympique, du Biodôme et du Jardin botanique de Montréal. Le bâtiment comporte aussi six quais de chargement et deux portes de garage commerciales dans un immeuble à locataire unique de deux étages. Avant la vente, la propriété était occupée par son vendeur, Groupe Solotech inc.
Dans le secteur multirésidentiel, une transaction importante du mois de juin a été le portefeuille 9388-0722 Québec inc. à Entourage Immobilier, composé de quatre propriétés d’appartements à Verdun. Entourage Immobilier les a acquises pour 17,5 M$ ; elles regroupent 96 unités résidentielles pour un prix global par unité de 182 292 $. Les quatre bâtiments ont été construits vers les années 1960.
L’intérêt pour les actifs industriels et les appar tements est resté élevé en 2022. Les inves tisseurs cherchent activement les meilleures opportunités tout en minimisant les risques, et beaucoup restent prudents. Les principaux facteurs qui ont continué à peser lourd dans la balance étaient centrés sur l’environnement macroéconomique instable. L’inflation accrue, les coûts de construction à la hausse et la vola tilité des taux d’intérêt auront une incidence sur la logique d’investissement à l’avenir. Cependant, l’ampleur de cet effet restera à évaluer au fil de l’année.
ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE CLASSE D’ACTIF PRIX TAILLE EN PI2 PRIX / PI2 VENDEUR
Ville-Marie Bureau 40 500 000 $ 107 397 377 $ Power Corporation du Canada 805, boulevard Guimond Vieux-Longueuil Industriel 30 250 000 $ 125 000 242 $ Grisspasta Products Ltd 1350-1356, rue Sherbrooke Ouest Ville-Marie Bureau 25 000 000 $ 82 528 303 $ Globe International Publishing ULC 4131-4145, rue Sherbrooke Ouest Westmount Bureau 25 000 000 $ 90 555 276 $ Globe International Publishing ULC 5200, rue Hochelaga
750, boulevard Saint-Laurent
Mercier–Hochelaga-Maisonneuve Industriel 23 500 000 $ 137 341 171 $ Groupe Solotech inc. 3190, rue F.-X.-Tessier Vaudreuil-Dorion Industriel 15 000 000 $ 67 333 223 $ Amylior (9331-9143 Québec inc.) 3800, boulevard du Tricentenaire Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles Industriel 12 000 000 $ 91 432 131 $ Gestion André Waechter inc. 1800-1804, rue Nicolet
Mercier–Hochelaga-Maisonneuve Industriel 9 250 000 $ 97 776 95 $ Montreal Mini-Storage 7300, chemin de la Côte-de-Liesse Saint-Laurent Hôtel 9 090 000 $ 186 chambres 49 $ prix par chambre Norael Corp. 3131, 2e Rue Saint-Hubert Bureau 8 250 000 $ 45 000 183 $ Construction Norwis inc. 20575, avenue Clark-Graham Baie-d'Urfé Industriel 7 100 000 $ 27 000 263 $ Waldie Management Ltd 3816, rue Georges-Corbeil Terrebonne Industriel 6 980 050 $ 37 923 184 $ Les Immeubles P.L.G. (2010) inc. 4100, boulevard Thimens Saint-Laurent Industriel 5 248 800 $ 48 000 109 $ Corporation DHP 1315, rue de Bellechasse
Rosemont–La Petite-PatrieIndustriel 3 725 000 $ 19 023 196 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 186, rue de Normandie Boucherville Industriel 3 250 000 $ 17 335 187 $ Gestion Beaupal inc. 3395, rue Jacob-Jordan Terrebonne Industriel 3 194 950 $ 15 001 213 $ Les Immeubles P.L.G. (2010) inc. 1180, rue de l'Express Terrebonne Industriel 2 895 000 $ 12 353 234 $ 8645701 Canada inc. 9959-9965, boulevard Saint-Vital Montréal-Nord Industriel 2 750 000 $ 27 308 101 $ NikPaul Canada inc. 245, rue Duvernay Belœil Vente de détail 2 200 000 $ 11 870 185 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 2055, boulevard Guillaume-Couture
Lévis–Chaudière Est Commercial 2 062 500 $ 22 616 91 $ Services Els inc. 1750, rue Notre-Dame
Lachine Vente de détail 2 000 000 $ 6 586 304 $ Services commémoratifs Celebris inc. 2205, rue Guénette
Saint-Laurent Industriel 1 992 310 $ 8 800 226 $ Corporation DHP 4000, boulevard Le Corbusier
Laval Industriel 1 450 000 $ 6 011 241 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 962-964, rue Mainguy
Québec–Sainte-Foy Bureau 1 250 000 $ 5 049 248 $ 4206487 Canada inc. 1434, rue Michelin
Laval Industriel 1 095 000 $ 4 000 274 $ 9213-4824 Québec inc.
Mediterranean Shipping Company
Varshney Capital Corp (805 Boulevard Guimond Holdings ULC)
9471-7600 Québec inc.
Blinds to Go inc.
Alumico (123294 Canada inc.)
BTB Reit (BTB FX Tessier inc.)
9462-7353 Québec inc.
N / D
N / D
N / D
N / D
N / D
N / D
N / D
Construction Swimko N / D
Devmont (9469-2001 Québec inc.)
Société québécoise des infrastructures
Davanac inc.
Immeubles Rolland Sylvestre inc.
N / D
N / D
Colliers International (Nicholas Payette, Jean-Marc Dubé, Vincent Iadeluca, Arnold Fox) ; Jones Lang LaSalle (Erik Charton, Paul Fischlin, Stéphane Robillard, Brandon Allen, Robin Blanchard, Antoine Dumas)
Simon Legault (Immodev Agence immobilière)
N / D 9164-4971 Québec inc N / D
Brasswater (QAB DHP Investments Ltd)
Habitations Mont-Royal inc. N / D
Immeubles Rolland Sylvestre inc.
Groupe S.A.C. inc.
Télé Ciné Montréal inc.
Groupe Gestion G5 inc. (9470-8583 Québec inc.)
9461-8006 Québec inc.
Mondev Construction (2348-2350 Saint-Patrick S.E.C.)
Brasswater (QAB DHP Investments LTD)
Immobiliers JMF inc
Société en commandite 962-964 Mainguy
Gestion Dickson's inc.
Simon Legault (Immodev Agence immobilière)
Marc Vadeboncœur (Immodev Agence immobilière)
N / D
Benoit Sansoucy (Engel & Völkers Montréal), Jelena Terzic (Re/Max 3000 inc.)
N / D
N / D
N / D
Boréal Agence immobilière (Michel Boileau et Graziella Manin) et Proulx, Vadnais & Associés inc. (Alexandre Bauduin)
N / D
Patrice Ménard Multi-Logements inc. (Mélissa Jacob et Laurent Paquin) et Immeubles Pro-Plus inc. (Georges Mallouk)
Les données ont été compilées avec minutie, mais ni l’éditeur ni Groupe Altus ne peuvent se tenir responsables en cas d’erreur ou d’omission.
ARRONDISSEMENT / VILLE PRIX NOMBRE DE PORTES PRIX PAR PORTE VENDEUR
ACHETEUR COURTIERS 130, 140, 150, rue de l'Église Verdun 13 339 160 $ 73 182 728 $ Imm. Verdun (9388-0722 Québec inc.) Entourage Immobilier (PSB2 Immobilier inc.) N / D 7835, avenue Mountains Sights Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 9 400 000 $ 58 162 069 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Mastermind Realty Group (Place Mountain Sights 7835 inc.) N / D 200, avenue du Pont-Scott Québec–Les Rivières8 900 000 $ 64 139 063 $Gestion Benoit Breton inc. 9087-0460 Québec inc. N / D 2025-2045, boulevard Décarie Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 6 775 000 $ 24 282 292 $ Spiegel Sohmer inc
ADRESSE
Gestion immobilière Mina Jebbari inc. Maddalena Sollazzo, Fabio Sollazzo (Re/Max 2000) 3445, rue Stanley Ville-Marie 6 750 000 $ 15 450 000 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 3445 Stanley inc N / D 3116-3140, avenue des Hirondelles Québec–Charlesbourg6 515 000 $ 41 158 902 $Developpement Boucher Bherer inc. Visiomax inc. N / D 1890, rue Adoncour Vieux-Longueuil 5 400 000 $ 34 158 824 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Groupe Sutton - Actuel inc. (Claude Lessard ) - Inscription et achat 2259-2293, rue Bélanger Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension 5 225 000 $ 24 217 708 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 3002446 Canada inc
Re/Max du Cartier GB (Georges BaragiInscription Profusion Immobilier inc. (Arthur Catamalfo) – Profusion Immobilier inc. (Arthur Catalfamo) - Achat 4315, rue Saint-Hubert Le Plateau-Mont-Royal 5 000 000 $ 18 277 778 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Immobilier Yuliv inc. N / D 800, boulevard du Tricentenaire Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles 4 497 761 $31 145 161 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Mario D'Agata, Angelo Tartamella (Royal LePage Virtuel) 4300, rue Bannantyne Verdun 4 160 840 $ 23 180 906 $Imm. Verdun (9388-0722 Québec inc.) Entourage Immobilier (PSB2 Immobilier inc.) N / D 201-205, square Sir GeorgesÉtienne-Cartier Le Sud-Ouest 3 800 000 $ 5 760 000 $9920935 Canada inc 14028058 Canada inc.
Spyros Dourakis, Eugenia Dourakis, Helen Dourakis (Re/Max du Cartier inc.), Ronald Benveniste (Re/Max Action inc.) 2053-2061, boulevard Decarie Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 3 400 000 $ 12 283 333 $Spiegel Sohmer inc
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel N / D 3010, rue Goyer Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 3 280 000 $ 20 164 000 $ Groupe Hazout (Investissements 3010 Goyer inc.) Freedom Capital inc. N / D 1321, boulevard Nobert Longueuil
2 950 000 $ 16 184 375 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Taleco Immobilier inc. N / D 1308, rue Provancher Québec–Cap-Rouge2 650 000 $ 24 110 417 $Éric Doyon 9469-6333 Québec inc. N / D 235, rue de Vimy Saint-Bruno-deMontarville 2 200 000 $ 6 366 666 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Patrick Beaulé (PMML) 1760-1780, rue de Bergerville Québec–Sillery 2 050 000 $ 17 120 588 $ Johanne Provencher 9467-3951 Québec inc. 411, rue Talbot Vieux-Longueuil 1 800 000 $ 12 150 000 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
80, rue Saint-Jacques
6957, rue De Lanaudière
7553-7557, rue Saint-Denis
8100, rue A.-A.-Desroches
Vieux-Longueuil
Rosemont La Petite-Patrie
Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension
Mercier–HochelagaMaisonneuve
1 570 000 $ 8 196 250 $ 9443-5070 Québec inc.
1 500 000 $ 6 250 000 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
1 450 000 $ 5 290 000 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
1 300 000 $ 8 162 500 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel
David Méthot (L'expert immobilier PM inc.), Alina Sinaeva (Re/Max Haute Performance inc.)
Mathieu Aubry (Groupe SuttonActuel inc.), Eddie Wang (Re/Max Platine)
Dérek Baril (Groupe Sutton Immobilia inc.)
Daniele Papazian (Re/Max du Cartier), Liliane Bui (Re/Max Excellence)
Yvon Lavallée (Groupe Sutton Synergie inc.), Julie Lebeau (Vendirect inc.)
4360-4396, boulevard Sainte-Anne Québec–Beauport1 275 100 $ 14 91 079 $ Succession Rosaire Boily Gestion Beclier inc. N / D
4855-4865, avenue Bourret
Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce
9 000 000 $ 54 166 667 $ N / D N / D N / D
Rue Wanklyn LaSalle 18 000 000 $ Industriel Résidentiel11,648 1 545 330 $
2500, rue Rachel Est Le Plateau-Mont-Royal5 321 660 $ Résidentiel Logement abordable 0,368N / D
Fonds immobilier de solidarité FTQ (Condos Wanklyn-Milot S.E.C.) Fonds immobilier de solidarité FTQ (Wanklyn-Milot S.E.C.)
Mondev (Les Investissements Wanklyn S.E.C. / Wanklyn Investments LP) N / D
Société immobilière Peluso inc.Ville de Montréal N / D
Rue de Bellevue Blainville 5 040 000 $ Industriel Résidentiel 3,8201 319 372 $ Groupe Chambery inc.
Les Constructions Habibel inc., Constructions 2LTK, Style Habitation inc. N / D
Rue Empain Oka 4 242 154 $ Résidentiel Résidentiel 19,531217 201 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel Groupe l'Héritage inc. N / D
Rue du Héron Mirabel 2 100 000 $ IndustrielRésidentiel 2,383881 242 $ Armand Dagenais & Fils inc.Habita Nord-Est 2020 inc. N / D
Rue Radisson Dollard-des-Ormeaux1 540 000 $ Commercial Résidentiel 0,284N / D La Corporation Steckmar F.J.M.A. Al-Bahrani Group inc. N / D
Boulevard Saint-Charles Pierrefonds-Roxboro1 450 000 $ Résidentiel Commercial 1,16 1 250 043 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 9406-6495 Québec inc. N / D
Montée Masson Laval 1 300 000 $ Agricole Agricole 1,5886 840 $ Propriétés immobilières SDLP limitée EBI Énergie inc.
Immodev Agence immobilière (Simon Legault, Roberto Ghetti)
235, avenue Dorval Dorval 1 142 000 $ Agricole Résidentiel 0,253N / D 9090-0317 Québec inc. 9467-4231 Québec inc. N / D
Boulevard Laurier Terrebonne 1 000 000 $ Résidentiel Industriel 1,234810 373 $ Une ou plusieurs personnes agissant à titre personnel 3476847 Canada inc. N / D
ADRESSE ARRONDISSEMENT / VILLE PRIX ZONAGEINTENTION TAILLE (ACRES) PRIX / ACRE VENDEUR ACHETEUR COURTIERSAu-delà de son parcours remarquable, ce qui retient d’emblée l’attention, c’est non seulement la personnalité affable de James Papadimitriou, associé chez McCarthy Tétrault, mais surtout sa passion pour le droit, une profession tournée vers l’humain.
«On fait toujours affaire avec une personne qui vend ou achète, des clients qui sont des chefs d’entreprise, des représentants du gouvernement, etc. Chaque moment, chaque transaction et chaque interaction sont d’une grande importance pour eux […]. Il faut être à l’écoute. Il faut avoir beaucoup d’empathie, et, par la suite, amener les outils techniques, le droit, les stratégies, les solutions, etc. », déclare Me Papadimitriou.
Peut-on croire que ce brillant avocat a failli emprunter une autre voie professionnelle ? Eh bien, si !
Fils d’immigrants grecs arrivés au Québec dans les années 1950, James Papadimitriou qualifie son parcours de « typiquement montréalais ».
Né en 1961 à Montréal, il vit d’abord avec sa famille dans le quartier Saint-Michel. Les Papadimitriou s’installent ensuite sur le Plateau-Mont-Royal. S’il fréquente l’école anglophone, James apprendra aussi le français, en plus du grec.
Durant sa jeunesse, il travaille auprès de son père, pro priétaire de casse-croûte. Cette expérience lui apprend « la valeur de travailler fort, la détermination, la rési lience ». Il occupera ensuite des emplois d’été pour payer ses études, dont celui de représentant en vente chez Frito-Lay, sillonnant ainsi les quatre coins du Québec.
Captivé comme son père par les affaires, le jeune homme entreprend un baccalauréat en administration à l’Université McGill, qu’il termine en 1983. Alors qu’il songe à obtenir un MBA, il pose sa candidature à la Faculté de droit de la même université. Sa demande est acceptée. Cet « accident » opportun, comme il l’appelle, orientera sa carrière vers le droit.
Si, au départ, il aspire à faire du litige, lors de son stage chez Ogilvy Renault, on lui offre plutôt de s’initier à la pratique du droit immobilier. En 1988, admis au Barreau du Québec, il intègre ce prestigieux cabinet où il côtoie des avocats renomm és tels que Donald Riendeau, Rémi Gagnon, John O’Connor et Mario Caron, son mentor depuis son arrivée comme stagiaire. À la demande d’un associé principal, il prend ensuite la relève d’une collègue comme conseiller juridique à l’interne à la Canada Steamship Lines, ce qui lui permettra d’accroître son expertise en droit commercial et en droit immobilier, la société de Paul Martin possédant plusieurs propriétés.
En 1993, il retourne à la pratique privée chez McMaster Meighen (aujourd’hui BLG). Puis, en 2001, il accepte de relever le défi de mettre sur pied le bureau montréalais de Blakes avec deux autres associés, également de chez BLG.
Finalement, en 2011, Kim Thomassin, alors associée directrice, région du Québec, chez McCarthy Tétrault, le convainc de se joindre à l’équipe de droit immobilier de ce grand cabinet. La même année, il est sélectionné parmi les meilleurs avocats du monde en droit immobilier, par The International Who’s Who of Real Estate Lawyers 2011. Cette première distinction sera suivie de bien d’autres, nationales et internationales, au fil des ans.
Aujourd’hui, cet avocat de renom conseille ses clients sur une vaste gamme d’acquisitions immobilières, de développements, de coentreprises, d’opérations de prêts commerciaux et de location commerciale ainsi que de financements immobiliers et de financements de projets.
Reconnu pour être un habile négociateur, il a mené plusieurs dossiers et transactions d’envergure au fil des années. À titre d’exemple, récemment, il agissait
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à titre de représentant juridique pour le consortium mené par Canderel qui s’est porté acquéreur de Cominar fin 2021. « […] C’était vraiment fascinant non seulement sur le plan de la complexité du dossier, mais aussi sur celui des relations entre les différents intervenants : les courtiers et les avocats, les acheteurs et les vendeurs, etc. […] J’ai travaillé étroitement avec les cabinets Davies Ward Phillips & Vineberg et Stikeman Elliott. On était sur la même équipe, celle du succès de la transaction […]. »
Précédemment, lui et son équipe ont aussi pris part à de nombreuses transactions immobilières commerciales, dont les Tours des Canadiens, la nouvelle Maison de Radio-Canada et l’ancien bâtiment, le premier centre de distribution d’Amazon en banlieue est d’Ottawa et l’emblématique 1250 René-Lévesque. De plus, au fil des ans, ils ont agi pour divers intervenants dans le mégacentre DIX30.
Si Me Papadimitriou assure un leadership au sein du groupe immobilier et planification de son cabinet et agit comme chef de file du groupe pour la région du Québec, il tient à préciser que sa réussite est indissociable de celle de son équipe. « Mon plus grand plaisir professionnellement, c’est de voir l’épa nouissement de notre équipe, de voir que leur succès, c’est notre succès. » Il cite au passage le légendaire Steve Jobs : « We hire smart people so they can tell us what to do »
Au sein de l’équipe de droit, la diversité des cultures et des points de vue est de mise, tout comme la perspective du client et une pratique multidisciplinaire, laquelle intègre de plus en plus l’environnement. « Il faut se familiariser avec les règlements de la ville, la décarbonisation, la règle de 20-20-20, le financement vert et les baux verts. Le droit n’est pas statique. On fait partie des mouvements sociaux, de la construction des quartiers, de la transformation de nos villes. On est dedans côte à côte avec nos clients. »
Conférencier et expert recherché, James Papadimitriou est également auteur. Il a d’ailleurs été le premier avocat spécialiste de l’immobilier commercial à avoir signé une chronique juridique dans Immobilier commercial à compter du premier numéro, il y a 15 ans, et ce, pendant plusieurs années. Il demeure aussi très actif au sein de la communauté
immobilière. Ayant participé à de nombreux forums immobiliers au pays au cours de sa carrière, il avoue sa passion « pour cette industrie de rêveurs et de bâtisseurs ».
Membre du CA de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), il préside actuellement le comité de gouvernance. Au fil des ans, il a pu constater une évolution importante dans le partenariat que l’industrie immobilière développe avec les paliers de gouvernement, et surtout avec les municipalités, « car c’est à l’échelle municipale que ça se passe, précise-t-il. D’ailleurs, il y a des comités qui se forment pour voir comment on peut densifier et apporter des solutions pour construire des logements. Quand on parle de pénurie de logements, eh bien, qui va les construire ? C’est nous autres. Parlons-nous, car on fait partie de la solution. Je suis très encouragé, il y a beaucoup de collaboration, je pense que l’avenir s’annonce bien. »
Après plus de trois décennies de pratique, à quoi cet avocat de grand talent aspire-t-il ? « Continuer à transmettre mes connaissances aux plus jeunes, en espérant qu’ils vont me permettre de continuer à apprendre d’eux et à partager leur vision et leurs expériences avec moi. […] J’espère aussi qu’on va continuer à développer les relations que nous avons avec l’industrie et, surtout, que mon équipe va continuer de s’épanouir. »
Comme ailleurs dans le monde, le marché de l’immobilier commercial à Montréal a été secoué par diverses transformations structurelles de l’économie au cours des dernières années. Les décideurs politiques aux paliers municipal, provincial et fédéral examinent de plus en plus les effets de ces transformations – technologiques, démographiques et environnementales – sur l’environnement bâti. Il en résulte des changements de réglementation et de politique qui auront une incidence sur le marché immobilier de la ville dans les années à venir.
La croissance du commerce électronique et le phénomène du travail à distance sont deux exemples de la façon dont l’économie réelle devient de plus en plus dépendante de l’éco nomie numérique, et plus précisément des infrastructures numériques telles que les centres de données. Cependant, ces derniers sont également cruciaux pour presque tous les secteurs de l’économie, car les entreprises utilisent de plus en plus les données pour prévoir les tendances, améliorer le service à la clientèle, gérer les chaînes d’approvisionnement et accroître l’efficacité opérationnelle.
permet vraisemblablement aux agents fiscaux d’augmenter les évaluations fiscales pour d’autres types de biens immobiliers commer ciaux, comme les installations logistiques ou les biens immobiliers destinés aux sciences de la vie, qui contiennent souvent beaucoup d’équipement spécialisé, comme des systèmes de rayonnage, des bandes transporteuses ou de l’équipement de laboratoire.
Mitch Strohminger est le directeur des analyses de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestion naire de risques pour Ivanhoé Cambridge. Il est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.
Montréal, en raison de son énergie hydroélec trique renouvelable et peu coûteuse, a vu proliférer l’espace des centres de données ces dernières années. La Ville en a pris note. Le commerce de détail et le marché des bureaux étant touchés par les perturbations numériques (respectivement le commerce électronique et le travail à distance), les responsables municipaux semblent conscients que les recettes des impôts fonciers provenant de ces deux secteurs sont menacées.
Pour aider à combler cet écart, les municipalités du Québec peuvent maintenant inclure l’équipe ment des locataires « attaché à demeure » dans l’évaluation des propriétés commerciales. Ce changement donne aux fonctionnaires la possibilité d’inclure la valeur de l’équipement de centre de données utilisé par les locataires dans la détermination des impôts fonciers dont un propriétaire est redevable. La définition de l’équipement « attaché à demeure » est vaste et
Un changement démographique influe égale ment sur l’immobilier de la ville. Les cohortes importantes des millénariaux et de la géné ration Z fondent des familles et se lancent à leur compte. Étant donné les prix élevés des logements dans la ville, de nombreux jeunes Montréalais ont quitté l’île à la recherche de logements abordables. Les responsables municipaux sont donc de plus en plus pressés d’agir contre la hausse des loyers, même si le Tribunal administratif du logement permet aux locataires actuels de logements anciens de contester les augmentations de loyer déraisonnables.
Un changement de politique récemment pro posé – mais qui n’a pas été adopté – était de réduire la période d’exemption de contrôle des loyers, dont profitent actuellement les nouvelles constructions, de cinq ans à trois ans. Cette mesure aurait augmenté le nombre d’unités d’habitation soumises aux lignes directrices du Tribunal administratif du logement et aurait donc permis d’alléger les loyers d’un plus grand nombre de ménages montréalais. Cependant, la loi aurait probablement eu l’effet pervers
de forcer les constructeurs à augmenter les loyers beaucoup plus rapidement au cours de la période raccourcie de trois ans, pour que leurs hypothèses financières se réalisent. Cela aurait réduit l’abordabilité des logements les plus neufs.
Bien que ce changement n’ait pas été adopté, la pression exercée sur les dirigeants politiques pour qu’ils freinent la hausse des loyers devrait se poursuivre, ce qui laisse présager d’autres réglementations dans le secteur multirésidentiel. Par exemple, certains militants du logement abordable veulent que la Ville adopte des réglementations qui limiteraient la capacité des pro priétaires à augmenter les loyers dans le marché des logements inoccupés.
Afin d’atténuer les risques liés aux changements climatiques, les décideurs publics imposent de plus en plus souvent des modifications réglementaires visant à réduire les émissions provenant de l’environ nement bâti. En mai dernier, la mairesse Valérie Plante a annoncé que tous les bâtiments de la ville devront utiliser des énergies renouvelables d’ici 2040, et que tous les nouveaux bâtiments construits à partir de 2025 devront être à zéro émission.
Les exploitants d’actifs plus anciens qui ne se confor ment pas à ces directives devront investir des capitaux pour faire passer leur chauffage du mazout à l’électricité hydroélectrique, par exemple. En outre, de nombreux grands locataires insistent pour que les exigences ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) soient prises en compte dans le cadre des décisions de location. Cette tendance suggère que les biens immobiliers commerciaux plus récents et carboneutres seront probablement de plus en plus recherchés. Par exemple, le gouvernement fédéral a annoncé que ses biens immobiliers occupés deviendront carboneutres d’ici 2050. Dans le cadre de cette stratégie, 75 % des bureaux occupés par le gouvernement fédéral devront être situés dans des bâtiments zéro émission nette à partir de 2030.
Dans l’ensemble, les changements structurels qui tou chent l’économie de la ville continueront d’influencer son secteur immobilier au cours des années à venir. Dans la mesure où ces règlements sont bien conçus, ils peuvent contribuer à faire en sorte que l’environnement bâti de Montréal puisse relever les défis actuels et futurs liés aux progrès technologiques rapides, aux variations démogra phiques et aux changements climatiques.
Les cycles électoraux prennent fin. D’abord, le gouvernement fédéral profite d’une entente avec le Nouveau Parti démocratique qui lui permet de gouverner jusqu’en 2025. Même chose pour les décideurs municipaux qui ont obtenu leur mandat l’an dernier. Enfin, le gouvernement du Québec, de son côté, aura jusqu’en 2026 pour instaurer de nouvelles politiques.
La période de calme électoral qui s’amorce est propice à lancer des chantiers d’envergure qui auront une portée à moyen et long terme. C’est mieux ainsi, étant donné la crise climatique qui soumet l’humanité de tous les coins du globe à des inondations, à des feux de forêt et à une chaleur suffocante sans commune mesure avec ce que nous avons connu jusqu’ici.
Ces dernières années, les élus de tous les paliers de gouvernement ont établi des cibles de réduction des gaz à effet de serre. Durant les prochaines années, il leur faudra adopter les moyens pour les atteindre. Pour l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), il ne fait aucun doute que les différents gouvernements devront mettre au point une nouvelle approche de collaboration pour inverser les tendances climatiques. Le défi ne pourra pas être relevé seulement par Ottawa, Québec ou Montréal. Les citoyens, à qui l’on demandera de modifier leurs habitudes de vie, pourront certainement, à leur tour, exiger des décideurs qu’ils changent leur mode de gouvernance. Ils devront cesser de pelleter les responsabilités dans la cour des autres pour plutôt choisir de partager des tables communes afin de convenir d’actions concertées et suffisamment financées.
Le premier ministre du Québec est la personne qui peut initialement envoyer ce signal de concertation intergouvernementale. Fort d’une nouvelle politique d’architecture et d’aménagement du territoire ainsi que d’un conseil des ministres renouvelé, de nouvelles lettres de mandat et d’un discours inaugural, il ne manquera pas d’occasions pour inviter tous les décideurs publics à une transformation de la gouvernance traditionnelle.
Qui plus est, en constatant le rôle principal des villes dans la reconfiguration de nos territoires habités de manière à réduire nos besoins en déplacement et à favoriser le transport durable, le premier ministre pourrait vouloir convenir d’une nouvelle relation avec les villes. Chacun doit apporter sa contribution.
Déjà, on le répète depuis de nombreuses années, les villes n’ont pas les moyens financiers et fiscaux pour répondre aux défis auxquels font face leurs citoyens. À cela s’ajoute maintenant le fardeau
de transformer l’approche urbanistique encore basée sur un zonage exclusif pour créer plutôt des quartiers de proximité reposant sur la mixité fonctionnelle et sociale.
L’IDU propose alors la création d’un ministère du Territoire – regroupant le ministère des Transports et celui des Affaires municipales et de l’Habitation –, ainsi que d’un Conseil du territoire – constitué d’experts indépendants – qui veilleront à l’atteinte des orien tations gouvernementales. Ils devront, pour ce faire, accompagner les autorités municipales dans leurs efforts pour satisfaire aux nouvelles cibles en occupation du territoire, en kilomètres de desserte en transport durable et en logements à construire.
Mais les cibles ne règlent pas tout. Les villes auront besoin de soutien financier. Québec serait bien avisé d’interpeller Ottawa pour cofinancer un programme de transfert municipal avec des volets en habitation inclusive, en transport durable, en aménagement urbain et en requalification foncière.
En matière d’habitation, les capitales devraient s’enten dre pour adopter des programmes complémentaires et arrimés. Le financement devra s’adapter aux diverses réalités foncières, être suffisant pour répondre aux cibles nationales et locales et être adéquat pour éviter les conséquences contre-productives des redevances.
En matière de mobilité, Québec gagnerait à atteindre la parité dans les proportions de budgets des transports entre la voirie et le transport collectif d’ici 2025, ainsi qu’à cibler une proportion de 66 % en faveur du transport collectif d’ici 2027. Les budgets alloués à la requalification foncière devraient être un incitatif au redéveloppement en répondant notamment aux défis de la décontamination et de la protection du patrimoine. Enfin, le financement de l’aménagement urbain permettrait aux villes, entre autres, de planifier et de réaliser les travaux d’infrastructures essentiels au redéveloppement.
En contrepartie, Québec pourrait insister pour que les décideurs locaux saisissent toutes les occasions de
créer de nouveaux quartiers selon une densité adaptée aux différents milieux et suffisante pour justifier l’offre de services publics et privés de proximité. Ces quartiers devront également être planifiés pour offrir des emplois à leurs résidents à deux pas de chez eux. La décision de Pointe-Claire de limiter le nombre d’usagers à proximité du REM de l’Ouest (Réseau express métropolitain) illustre la nécessité de demander aux villes d’assumer leur rôle, elles aussi. Le législateur québécois devrait exiger une transformation de la fiscalité foncière pour encourager la densification le long des parcours de transport collectif et, plus généralement, soutenir le multirésidentiel plutôt que de favoriser l’unifamilial.
Et il y a bien d’autres mesures à développer et à mettre sur pied...
Les gouvernements n’arriveront à rien s’ils se querel lent entre eux. Les citoyens non plus. La transforma tion de nos vies respectives que commande l’urgence climatique doit se faire dans le respect des uns et des autres. Les réalités rurales sont différentes des réalités urbaines, il faut en convenir et s’y adapter. La culture de l’automobile a, depuis des décennies, façonné nos habitats, nos habitudes commerciales et nos aspirations de voyages, pour ne nommer que quelques aspects. Entre le monde d’avant et le monde d’après, la transition appelle une main tendue, pas une dénonciation.
De toute façon, les faits parlent d’eux-mêmes. Les égouts pluviaux débordent dans nos sous-sols, les cultures agricoles sont inondées ou asséchées et, de surcroît, la chaleur extrême arrache des vies. L’anxiété des jeunes est bien réelle. Il ne s’agit pas de trouver un coupable. Il s’agit de s’inviter mutuellement à découvrir une nouvelle destination.
À nos décideurs publics de nous montrer ce chemin.
Jean-Marc Fournier
«C'est une telle chance que j'aie choisi cette profession-là, confie d’emblée Gabrielle Saine. Je travaille beaucoup avec des PME d’envergure, des PME québécoises. Puis je demeure en relation avec les dirigeants, les décideurs pour qui les transactions immobilières sont toujours des décisions importantes du point de vue financier ou stratégique. Je deviens un peu la conseillère de ces gens-là en immobilier. »
Sa chance, Gabrielle l’a façonnée aussi, car elle est animée par le goût du dépassement de soi.
Cette sportive a grandi en jouant au hockey féminin, ayant même été entraîneuse d’une équipe junior A pendant plusieurs années. Elle continue de pratiquer ce sport, une fois par semaine avec des amies, dans un aréna de l’Ouest-de-l’Île. Aujourd’hui maman de Florent, deux ans et demi, jonglant avec plusieurs dossiers à la fois, elle estime que le sport fait d’elle « la professionnelle productive que je suis ».
Au travail, soucieuse de parfaire ses connaissances, elle fait partie des rares courtiers immobiliers au Québec à avoir obtenu le titre prestigieux de SIOR (Society of Industrial and Office Realtors). Et après avoir reçu la certification Associé écologique LEED, du Conseil du bâtiment durable du Canada, elle est devenue membre du réputé CCIM Institute en 2018.
Gabrielle avoue être tombée dans la marmite de l’immo bilier et du monde des affaires dès son enfance, aux côtés d’une mère architecte et d’un père « entrepreneur en série », au sein d’une famille de six enfants : « Ma mère avait plusieurs projets et l’on était souvent sur les chantiers de construction. Ensemble, mon père et ma mère ont fait des projets de condo et de redéveloppement d’envergure à Montréal quand j’étais jeune. »
Suivant la trace de ses parents, elle créera d’ailleurs avec deux amis, en début de carrière, une entreprise
de développement immobilier, construisant un immeu ble de quatre unités résidentielles et d’une unité commerciale dans la Petite-Italie, à Montréal.
Titulaire d’un baccalauréat en administration des affaires, spécialisé en management et marketing de HEC Montréal, obtenu en 2005, Gabrielle travaille d’abord en vente, dans le secteur de l’équipement sportif. Elle ne tarde cependant pas à s’orienter vers l’immobilier, sa véritable passion. En 2008, désormais agente de location commerciale chez SICAM, un promoteur immobilier, elle obtient sa certification de courtier immobilier de l’Organisme d’auto réglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
La crise financière mondiale change toutefois la donne, SICAM devant fermer son service de ventes internes. La jeune femme se lance alors à son compte, attachant son nom, en 2009, à celui d’un courtier immobilier commercial, Gilbert Vocelle, qu’elle a connu chez SICAM. Lors d’un gala de hockey féminin, une autre joueuse la met en contact avec sa mère, propriétaire d’une entreprise de distribution de shampoings, qui devient ainsi l’une de ses premières clientes en immobilier industriel. Elle a le coup de foudre pour ce marché : « J’aime entrer dans une usine, voir le " back-office " de la vie. À HEC Montréal, j’aimais aussi beau coup la GOP, la gestion des opérations et de la production. »
C’est en se rendant à un événement organisé pour les courtiers immobiliers qu’elle fait la rencontre de Paul-Éric Poitras, président de NAI Commercial, devenue NAI Terramont Commercial. Le courant passe entre eux. Gabrielle intègre cette agence de courtage immobilier commercial réputée en 2013.
Aujourd’hui, elle travaille en compagnie de Paul-Éric Poitras et d’un autre courtier, Shlomo Benarroch, en plus de compter sur l’appui de deux adjointes et d’une équipe marketing. Chaque année, l’équipe spécialisée en immobilier industriel conclut une centaine de transactions, représentant un volume de près de 16 millions de pieds carrés.
Au fil des années, Gabrielle n’a cessé de progresser, réalisant plusieurs transactions majeures qui lui ont permis d’atteindre le poste de vice-présidente en 2018. Parmi les plus remarquables, mentionnons la location du centre de distribution des Brasseries Sleeman au 9225, boulevard Henri-Bourrassa Est, à Montréal, en 2017 (275 000 pi2), plusieurs transactions avec Goodfood en 2021 (totalisant 235 000 pi2) et, en 2022, la vente d’un immeuble industriel vacant, le 4055, place de Java à Brossard (50 000 pi2), puis sa location en juin dernier.
À propos du marché industriel, la courtière résume ainsi la situation : « En ce moment, on est vraiment dans un déséquilibre. On ne travaille presque plus avec des locataires, à moins qu’ils soient très qualifiés et vraiment prêts à payer le prix. Sinon, dans un contexte d’offres multiples, c’est difficile de conclure des transactions. Tandis que du côté du bailleur ou du vendeur, on est un peu plus sûr d’accomplir le mandat. »
Se basant sur l’analyse des économistes, elle ne prévoit pas de changement notable ou de dégringolade avant la fin de 2023, alors que les retombées de l’augmentation des taux d’intérêt commenceront à se faire sentir, soit dans 12 à 18 mois. Elle ne voit pas non plus « comment la construction pourrait pallier l’augmentation de la demande si rapidement, avec les pénuries un peu partout dans la chaîne d’approvisionnement ». Outre un manque d’immeubles, elle observe aussi un manque de terrains dézonés : « On vend les terrains dans des valeurs records à 30 $, 40 $ le pied carré, alors qu’il y a deux ans, ça se vendait 7 $, 10 $ le pied carré. Dans certains marchés, c’est incroyable. »
Selon elle, la surchauffe actuelle du marché industriel, dont le taux d’inoccupation frôle plus ou moins 1 %, constitue en définitive « un rattrapage historique ».
Sa réussite comme courtière, Gabrielle Saine l’attribue à sa persévérance et à son travail, mais aussi à son équipe chez NAI. « On peut tous compter l’un sur l’autre. On est tous différents, mais complémentaires. […] Les clients, quand ils nous engagent, sont bien outillés en tant qu’équipe », commente-t-elle.
Quant à sa vision du courtage immobilier, Gabrielle Saine l’espère moderne, transparente, fondée sur une éthique professionnelle irréprochable : « Je dis toujours à mes clients ce qu’il en est. Je transfère des courriels, je n’ai pas d’intentions cachées. Et puis, c’est très fluide dans mes relations avec mes clients, hyper efficace, à l’inverse du modèle " old school " […]. »
À quoi aspire cette dynamique et talentueuse courtière, âgée d’à peine 40 ans, pour la suite de sa carrière ? « C’est la soif de faire de plus grosses transactions, d’avoir des clients d’envergure, et même, pourquoi pas, de faire partie de la relève de la bannière quand il y en aura une. Moi, je suis entrepreneure : j’aime développer, j’aime la croissance pour ce qu’elle est, pour améliorer nos systèmes et nos façons de faire. J’en suis là pour la suite », conclut-elle.
À l’occasion du Sommet de l’habitation 2022 qui s’est tenu récemment à Laval, les maires de 10 grandes villes du Québec se sont engagés à contrer la crise du logement en adoptant une déclaration commune pour un passage à l’action sans précédent.
Les maires des municipalités signataires, soit Gatineau, Laval, Lévis, Longueuil, Montréal, Québec, Saguenay, Sherbrooke, Terrebonne et Trois-Rivières, constatent la nécessité pour le Québec de se doter d’une vision stratégique et d’un arsenal d’actions structurantes, concertées et adaptées à l’ampleur des besoins en habitation.
Sur le thème « Notre avenir en tête », l’événement visait à trouver des solutions structurantes et innovantes à la crise en habitation à l’échelle de la province. En complémentarité avec le gouver nement du Québec, les municipalités souhaitent contribuer activement à l’amélioration des condi tions d’habitation de leurs concitoyennes et
concitoyens et aspirent à disposer de certaines compétences et expertises pour ce faire.
« Pour que les villes puissent relever les défis colossaux liés à l’habitation, il faut se concerter et innover. Le Sommet de l’habitation ne constitue pas une fin en soi, mais nous envisageons assurément l’avenir avec plus d’optimisme », déclare Catherine Fournier, mairesse de Longueuil et l’une des deux hôtes du Sommet.
« Nous jetons les bases du partage des meilleures pratiques dans ce secteur clé et nous entendons poursuivre cette importante démarche de réflexion collaborative », commente Stéphane Boyer, maire de Laval et hôte du Sommet.
Pour sa part, le président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), Jean-Marc Fournier, a proposé un « nouveau contrat » entre Québec et les municipalités. Un programme de transfert municipal, qui devrait être adopté dans le prochain budget du gouvernement, permettrait de réduire le « déséquilibre financier et fiscal » entre Québec et les villes.
« Les municipalités, en contrepartie, doivent accepter de saisir toutes les occasions de maximiser le nombre de logements produits selon une planifica tion urbaine qui réduit les besoins en déplacement. Il s’agit de répondre à la question de l’habitation dans un contexte climatique. »
Les maires signataires de la Déclaration ont dévoilé la feuille de route sur laquelle ils travaillent depuis déjà un moment. Par exemple, la Ville de Montréal s’est engagée, dans le cadre du Chantier Montréal abordable, à réaliser un premier projet sans but lucratif de plus de 200 logements qui seront tous abordables et pérennes sur le site du futur écoquartier Namur-Hippodrome.
De son côté, la Ville de Québec s’engage à mettre en place un programme d’accès à la propriété pour les familles voulant faire l’acquisition d’une habitation écologique.
Pour plus d’information sur le Sommet et pour consulter la Déclaration, visitez sommethabitation.ca.
Le marketing expérientiel fait partie des cinq stratégies principales que privilégient les entreprises pour commercialiser leurs produits et services (rapport Hubspot, 20221). En effet, il permet de faire vivre au client une expérience mémorable, en évitant la promotion parfois considérée comme invasive, et ainsi d’atteindre des objectifs marketing comme l’augmentation de la notoriété ou encore des conversions.
À l’ère du numérique et de la postpandémie, le marketing expérientiel, initialement associé aux expériences physiques, prend de plus en plus une tournure phygitale 2 (ou physioconnectée). Quel que soit le canal choisi, il permet de placer le client au centre de la réflexion et d’optimiser ses interactions avec la marque.
Selon les données 2021 d’EventTrack3, 91 % des clients seraient plus susceptibles d’acheter des produits ou des services d’une marque après avoir participé à une expérience. Voici trois tendances de fond qui vont perdurer en 2023.
Les annonceurs ont tout intérêt à collaborer avec des artistes locaux ou des agences spécialisées afin de créer des installations artistiques qui émerveillent les consommateurs. Ces derniers n’hésiteront pas à partager leur expérience sur les médias sociaux, ce qui entraînera une hausse du trafic et de l’engagement. Un bon exemple de cet engouement croissant autour de l’art est le festival MURAL de Montréal, devenu l’un des événements majeurs de la ville, et qui est à l’origine d’une hausse de 50 % du taux d’occupation commerciale du secteur et de 30 % de la valeur immobilière (Segma, 20184).
Fasciné par les transformations du commerce de détail et de l’immo bilier, Alexandre Areosa est vice-président, Création et Innovation chez SGM, une agence marketing leader en expérience client et en design de service basée à Montréal. Son rôle est d’aider les grandes organisations à opérationnaliser des stratégies innovantes qui connectent leur marque aux consom mateurs à travers la création d’expériences inédites dans les centres commerciaux, les tours de bureaux et les lieux de vie mixte. 1. https://www.hubspot.com/state-of-marketing
D’autres organisations ont utilisé l’art pour proposer une expérience renouvelée à leurs clients. C’est le cas du complexe Desjardins qui, en collaboration avec SGM et MASSIVart, a annoncé l’ouverture des Espaces temps, « trois espaces de travail immersifs, inspirants et gratuits5 », dans le cadre de l’initiative « J’aime travailler au centre-ville » de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, avec le soutien du gouvernement du Québec.
Les installations éphémères seront à coup sûr encore parmi nous en 2023 ! Elles permettent d’assurer une grande visibilité de marque et de surprendre agréablement les clients. Par exemple, les boutiques éphémères saisonnières offrent la possibilité de profiter du temps des fêtes pour mettre en valeur des produits locaux et susciter des ventes. C’est le cas du Christkindlmarket de Chicago, ouvert de la mi-novembre à la fin de chaque année et qui regroupe une dizaine de vendeurs.
De la même manière, les marques peuvent mettre en place des boutiques éphémères permanentes, comme la galerie-boutique Bref,
située dans le quartier du Mile-End à Montréal, qui se transforme tous les mois en changeant de thématique. Un concept similaire existe à New York et réinvente son design et sa marchandise régulièrement : la boutique Story.
La tendance des installations ou des boutiques éphémères peut également s’illustrer par la démultiplication des plateformes telles que We Are Pop Up qui permettent aux marques de louer des espaces pour héberger leurs idées les plus créatives.
Le marketing expérientiel virtuel – par l’intermédiaire des technologies de la réalité augmentée ou de la réalité virtuelle – est un excellent moyen d’offrir une expérience pleinement immersive au client. Il s’agit également d’une manière efficace de contourner des contraintes d’espace au sol parfois trop étroit, pour mettre en valeur certains produits. Le géant du sport Décathlon, en collaboration avec Valtech, a par exemple profité de cette technologie afin de permettre à ses clients de découvrir et de tester des produits d’équipements extérieurs qui ne pouvaient être présentés en magasin du fait de leur taille. À la suite de cette activation, 100 % des utilisateurs ayant testé la réalité virtuelle dans 14 magasins pilotes la recommandent.
Influencé par l’évolution accélérée des attentes des consommateurs, les contraintes postpandémiques et les nouvelles possibilités offertes par la technologie, le marketing expérientiel évolue de plus en plus vers des formes hybrides, mêlant points de contact physiques et numériques — le tout en gardant une vision centrée sur l’humain et sur la conception d’expériences uniques et marquantes. En plus des trois tendances présentées plus haut, les organisations souhaitant marquer l’esprit de leurs clients peuvent profiter du marketing expérientiel pour mettre l’accent sur leur engagement social et leurs valeurs (sensibilisation pour une cause, dons, etc.), ou encore miser sur les concours et autres « challenges » dans les médias sociaux. TikTok, notamment, est en pleine explosion auprès de la génération Z, avec un milliard d’utilisateurs actifs mensuellement (janvier 2022) et 167 millions de vidéos regardées en une minute (Statista6).
Nous croyons qu’il est de notre devoir de créer un impact positif partout où nous sommes.
C’est pourquoi nous nous engageons à atteindre la carboneutralité dans notre portefeuille mondial de bureaux d’ici 2040.
Depuis novembre 2021, Émilie Therrien est avocate chez Therrien Couture Joli-Cœur (TCJ). Membre du Barreau du Québec depuis 2010, elle est titulaire d’un baccalauréat en communication et politique, d’un baccalauréat en droit et d’un Juris Doctor, tous de l’Université de Montréal.
Spécialisée en financement et en droit immobilier, elle a travaillé tant à son compte que pour de grands cabinets nationaux. Aujourd’hui, elle axe surtout sa pratique en droit de l’économie sociale, aux côtés notamment de Me François Ferland, un expert dans le domaine. « Depuis mon arrivée, je consacre environ 80 % de mon temps à des dossiers d’économie sociale. […] C’est exactement ce que je voulais faire. Je suis vraiment contente », souligne-t-elle.
On n’est donc pas étonné d’apprendre l’importance de l’implication sociale et du pro bono dans la vie de cette jeune professionnelle.
En février 2020, elle a cofondé HocheLégal, un organisme dont la mission est de favoriser l’accès à la justice pour les citoyens, les organismes à but non lucratif (OBNL) et les PME de HochelagaMaisonneuve, quartier où elle habite depuis 10 ans. Plus récemment, en mai 2022, avec quatre autres professionnels, elle a cofondé HocheLab, « un incubateur d’idées citoyennes pour le quartier » créé dans la foulée d’un projet unique : la sauvegarde et la requalification de l’église Saint-Clément.
Sise au 4903, rue Adam, dans le secteur historique de Viauville, l’église Saint-Clément « est reconnue comme un immeuble de valeur patrimoniale excep
tionnelle par la Ville de Montréal », lit-on sur Memento, une plateforme créée par Héritage Montréal pour sensibiliser les citoyens et encourager la réhabili tation du patrimoine menacé de la grande région de Montréal. C’est l’Atelier d’histoire de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve qui a lancé, en 2021, une alerte pour cette église construite entre 1899 et 1902, et qui se démarque par sa voûte en béton armé.
« Si l’on est capables, d’autres aussi pourront le faire. Ça servira d’encouragement et de tape dans le dos pour ceux qui hésitent. »
– Émilie Therrien
L’église Saint-Clément demeure toujours un symbole identitaire important pour une partie de la communauté locale, qui désire préserver le bâtiment et son presbytère. Or, il y a urgence d’agir. Fermée au culte en 2009, l’église est inutilisée depuis quelques années, et les services publics ont même été coupés depuis peu, indique-t-on sur Memento où il est également précisé qu’un « projet résidentiel avait été initié avec pour objectif de réutiliser l’église, mais [qu’] il a été refusé par le gouvernement Couillard ».
Après une visite des lieux en avril 2022, Émilie Therrien et ses collègues de HocheLab ont fait une demande de subvention auprès du Conseil du patrimoine religieux du Québec, pour le premier volet du « Programme visant la requalification des lieux de culte excédentaires patri moniaux ». Franchissant cette étape avec succès, le HocheLab a reçu en juin dernier une subvention de 43 500 $, qui servira entre autres à évaluer l’état du bâtiment.
Le concept de HocheLab repose sur deux axes : redonner au bâtiment son rôle rassembleur et central dans Viauville ; faire rayonner l’église au-delà du quartier et de l’arrondissement.
Suivant ces deux axes, la vocation nouvelle de l’église se déploiera autour de quatre pôles : 1) alimentaire (la plupart
des résidents de Viauville habitent dans un désert alimentaire), 2) sportif (pour combler le manque d’installations sportives dans le secteur), 3) spirituel (pour rappeler l’histoire et la vocation de l’église) et 4) communautaire et culturel (le presbytère pouvant servir aux OBNL et aux artistes).
Évidemment, « le potentiel de développement de chaque volet dépend de l’état de l’église », concède l’adminis tratrice de HocheLab. Or, celle-ci n’est pas en très bonne condition. « C’est pour ça qu’on veut un carnet de santé à jour, pour connaître son état actuel. Le défi sera de voir ce qu’on peut conserver versus ce qu’on ne peut pas conserver. »
Suivra un processus d’idéation en collaboration avec la communauté et la Fondation des centres Trinité, un OBNL qui a pour mission de transformer des lieux de culte en centres communautaires. Des études techniques permettront ensuite d’établir les mises aux normes nécessaires en fonction de l’usage. Viendra enfin la phase de redéveloppement.
Consciente de l’ampleur du défi, mais déterminée à réussir, l’équipe de HocheLab espère faire de la réhabi litation de l’église Saint-Clément un modèle du genre, « à l'échelle non seulement montréalaise, mais aussi québécoise », croit l’avocate, en tenant compte chaque fois de la saveur locale. « Si l’on est capables, d’autres aussi pourront le faire. Ça servira d’encouragement et de tape dans le dos pour ceux qui hésitent. »
« Si des gens de l’immobilier se sentent interpellés par la sauvegarde du patrimoine religieux, qu’ils viennent nous rencontrer », lance en terminant Émilie Therrien.
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MÉTRO BEAUBIEN 305 rue de Bellechasse, Montréal, QC H2S 1W9
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Gestionnaires
Le Groupe Brivia et la Station Mont-Tremblant ont dévoilé, le 14 septembre, les deux premières phases du projet de développement résidentiel au mont Tremblant, du côté de la montagne Versant Soleil.
LHymne des Trembles proposera une expérience résiden tielle unique mariant la vie en pleine nature et la pratique du sport. Le site sera aménagé sur un espace de 14 hectares du côté de la montagne Versant Soleil et offrira un total de 64 unités pour la phase 1 et de 15 unités pour la phase 2.
La livraison des premières unités est prévue pour 2024. Elles seront mises en vente dès la mi-octobre ; leur prix de départ est fixé à 950 000 $.
Ces premières unités résidentielles, desservies par un nouveau remonte-pente, seront bâties dans un esprit d’intégration totale avec la nature. Les deux premières phases consistent en une combinaison de maisons en montagne, de maisons en rangée et de copropriétés ancrées à la montagne.
La conception et le design de ces premières habitations s’inspireront du bois et du roc qu’on trouve dans la forêt laurentienne. « L’Hymne des Trembles est un projet de villé giature sans précédent. Notre clientèle s’intéresse certes à la vie urbaine, mais aspire aussi à posséder un nid en nature. C’est également dans cet esprit que nous avons nommé notre projet de manière à refléter le côté enchan teur et colossal de la montagne », a mentionné Kheng Ly, fondateur-président et chef de la direction du Groupe Brivia.
Le projet permettra aux futurs résidents d’avoir accès à de nombreuses terrasses quatre saisons, à des spas et à des foyers extérieurs, le tout dans une perspective « ski in ski out » pour les amoureux des sports de glisse.
« Grâce à ce projet, les gens auront de nouvelles options d’hébergement au cœur de la nature tout en profitant de ce que Mont-Tremblant a de plus beau à offrir », a commenté Patrice Malo, président et chef de l’exploitation de Station Mont-Tremblant.
Pour plus d’informations, visitez briviatremblant.com
sa gouvernance, le portefeuille de fonds d’investissement est passé de 3 à 8 milliards de dollars entre 2015 et aujourd’hui.
La lauréate est comptable professionnelle agréée (CPA) et a amorcé sa carrière chez EY, où elle a travaillé pendant une quinzaine d’années. Ses fonctions l’ont menée à Paris et à New York où elle a été appelée à fournir des services de vérification diligente financière dans le cadre de mandats de fusions et d’acquisitions d’entreprises pour divers clients au Canada, aux États-Unis et en Europe.
Isabelle Martin entrevoit les prochaines années comme une occasion renouvelée de poursuivre ses activités de mentorat, particulièrement auprès des femmes en inves tissement, qui sont toujours largement sous-représentées dans le secteur. « La place des femmes en milieu professionnel est un enjeu très important pour moi et je souhaite continuer
de consacrer mes énergies à agir à titre de modèle pour la relève en favorisant le transfert de connaissances », commente-t-elle.
Mme Martin s’implique depuis quatre ans au sein d’un organisme qui lui tient à cœur, la Fondation Baluchon Alzheimer, à titre de présidente du conseil d’administration.
Julie Favreau est reconnue comme une gestionnaire d’exception pour sa vision stratégique des projets et son approche fédératrice des parties prenantes. « J’œuvre dans des projets particulièrement complexes, tels que les projets structurants en transport, la revitalisation de bâtiments patrimoniaux et les grands projets de revitalisation urbaine et économique », indique la lauréate.
Julie Favreau est membre du Barreau du Québec et administratrice de société certifiée (ASC). Elle détient une formation en gestion stratégique de l’Université Harvard, en science politique de l’Université McGill ainsi qu’en droit de l’Université de Sherbrooke. « Je suis présentement directrice de la division Stratégie chez Brodeur Frenette où je supervise une équipe de 10 professionnels pluridisciplinaires (ingénieurs, urbanistes, architectes, etc.) travaillant sur des mandats de planification stratégique, gestion des risques, stratégies de développement, gestion de projet et aide à la décision. Mes principaux clients sont des municipalités, des organismes publics en transport et des organisations ou entreprises détenant un parc immobilier. À 36 ans, j’ai déjà contribué à plusieurs projets structurants dans leurs milieux et je suis une référence en immobilier collectif et social au Québec », déclare-t-elle.
« Avec le Prix Étoile Montante, j’espère contribuer à CREW et encourager d’autres jeunes filles à prendre leur place en immobilier et à oser sortir des sentiers battus », commente Mme Favreau.
Durant les 10 prochaines années, Julie Favreau souhaite jouer un rôle notable dans la mise en place de fonds d’investissement en immobilier commercial avec critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) au Québec : « J’ai la ferme conviction que c’est avec de telles initiatives spécialisées que nous allons développer les meilleures pratiques en investissement immobilier ESG. Mon ambition est ensuite de déployer ces apprentissages auprès d’acteurs de plus grande envergure et de rendre la réflexion sur les impacts environnementaux, sociaux et de gouvernance comme allant de soi dans le domaine de l’investissement et de l’immobilier commercial. »
Au cours des dernières années, l’étoile montante a développé une expertise unique à la croisée des chemins en immobilier, impact et investissement. À cela s’ajoutent une excellente compréhension des risques, une solide expérience en gouvernance et une formation en droit.
Parmi ses réalisations les plus marquantes, Julie Favreau note le projet de l’Initiative immobilière du Grand Montréal qu’elle a dirigé, un chantier de réflexion sur l’immobilier communautaire non résidentiel regroupant 20 acteurs majeurs, dont les plus grandes fondations de Montréal. Elle mentionne aussi le projet de relance du Gesù, un bâtiment patrimonial de 150 ans appartenant aux Jésuites et classé sous la Loi sur les biens culturels
Source : Groupe Altus Solutions de données – juin - début juillet
À la fin du deuxième trimestre de 2022, l’inventaire des bureaux de la grande région de Montréal était de près de 102 millions de pieds carrés avec une superficie de disponibilité directe de 14,5 %. Le taux de sous-location disponible était de 2,7 %, ce qui porte l’espace total disponible à 16 %. Le secteur des bureaux a certainement encore du mal à retenir les locataires et à se réajuster aux environnements de travail post-COVID. Le modèle hybride gagne de plus en plus de traction, mais les spécificités de cette nouvelle méthode de travail restent à définir.
de l’ordre de 400 000 à 900 000 pi2. Dans l’ensemble, à la mi-septembre 2022, le taux de location total disponible atteint 17,6 % (14,9 % direct, 2,7 % de sous-location) pour la grande région de Montréal, soit à peu près le même qu’à la mi-juin. INVENTAIRE pi2 SUPERFICIE DISPONIBLE pi2 SUPERFICIE DISPONIBLE SOUS-LOCATION pi2
SUPERFICIE DE LOCATION DISPONIBLE TOTALE pi2
TAUX DE LOCATION TOTAL DISPONIBLE 4 363 494 755 534 76 014 831 548 19,1 % 11 268 6541 942 305 581 3612 523 666 22,4 % 30 276 4714 346 942 688 8585 035 800 16,6 % 53 805 8777 876 5641 560 0199 436 583 17,5 % 2 692 153 408 334 7 481 415 815 15,4 % 6 269 218 872 044 54 158 926 202 14,8 % 108 675 86716 201 7232 967 89119 169 614 17,6 %
Comparé au marché des bureaux du Grand Montréal, le marché industriel possède un inventaire beaucoup plus important avec près de 340 millions de pieds carrés, mais la superficie disponible à la location est considérablement inférieure. Le taux total disponible était de 2,9 % à la fin du deuxième trimestre de 2022 et de seulement 0,2 % du taux de sous-location disponible, ce qui porte le taux total de location disponible à 3,1 % à mi-parcours 2022. Il faut noter que ces valeurs demeurent des valeurs record pour la grande région de Montréal. Des huit districts du marché industriel, seule la Rive-Sud avait moins de 1 million de pieds carrés de superficie disponible à la location. Les sept autres avaient de 1 à 1,8 million de pieds carrés. Dans l’ensemble, à la mi-septembre 2022, le taux de location total
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L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique.
L’IDU, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial.
www.idu.quebec
Situé à deux pas de la sortie 31 de l’autoroute 15, JR Verdier fait l’acquisition d’un terrain d’une superficie de 195 736 pi2. Son plus grand atout est sans contredit son emplacement idéal, en plein cœur d’un développement commercial du Groupe immobilier Verdier. Restez à l’affût pour suivre les détails concernant le développement.
JLL a annoncé l’embauche de Paul Lessner au poste de vice-président principal, Location natio nale, Centres commerciaux. Il dirigera l’équipe de location commerciale et les opérations à travers le Canada, avec un accent ciblé sur les stratégies, la génération de revenus, le recrutement, l’engagement, la planification d’entreprise et la formation.
Avec plus de 15 ans d’expé rience dans la haute direction de la location commerciale, M. Lessner apporte à JLL une grande quantité de connais sances et d’expérience.
Nommé vice-président exécutif, Construction pour la division Edyfic Construction
Ingé ni eur c ivil de form ati on compt a nt plus de 30 ans d’expérience dans le domaine de la construction, M. Belley a bâti son expérience au sein des plus grandes entreprises de construction du Québec, dont EBC. Il a dirigé des projets de très grande envergure, tant institutionnels, multirésidentiels qu’industriels. Il est reconnu dans le marché comme un leader compétent, exigeant, efficace, rassembleur et axé sur les résultats.
Nommé vice-président, Acquisition et développement pour la division Devimco Immobilier
M. Burns provient du Groupe Maurice où il était responsable du cycle complet du développement des complexes résidentiels. Détenteur d’un MBA avec une spécialisation en Immobilier, Éric a bâti sa carrière avec les plus grandes entreprises immobilières du Québec comme Ivanhoé Cambridge, où il a raffiné son rôle de gestionnaire, de négo ciateur et d’analyste.
L’équipe de représentation des propriétaires de Colliers Montréal travaillera pour le compte d’Ivanhoé Cambridge afin de réinventer les quartiers les plus importants de Montréal et de Québec. Par le biais d’un important porte feuille locatif de cinq tours de bureaux totalisant 3,6 millions de pieds carrés, l’équipe de Colliers participera activement à la revitalisation de nos centres-villes, communiquera la vision d’Ivanhoé Cambridge pour l’avenir de nos villes et trans mettra l’énergie de ces propriétés phares à de nouveaux locataires potentiels.
Harden et Walmart Canada ont annoncé leur projet de construction du centre de traitement des commandes du Québec pour Walmart, situé à Vaudreuil-Dorion.
Le bâtiment de quelque 457 000 pi2 fait partie du nouveau parc industriel de Harden, le Campus Henry Ford, dont Walmart Canada devient le premier locataire. La nouvelle installation, dont l’ouverture est actuellement prévue pour 2024, offrira une meilleure dispo nibilité des produits et un service plus rapide aux clients de Walmart.
Le projet Tak Village, avec la participation financière d’Ipso Facto, a procédé le 7 septembre dernier, à la pelletée de terre de la phase 7 du projet, un concept qui connaît un grand succès à Rosemont-Angus. Selon Cogir, Tak Village, c’est l’art de vivre à la scan dinave, déployé en sept phases. L’ultime opus de ce milieu de vie dynamique et écologique sera donc érigé sous peu. Les occupants auront le privilège de vivre au sein d’un environnement paisible et sécuritaire pour s’établir en famille, en couple ou en formule individuelle, dans un village urbain unique aspirant à une certification LEED.
L’organisme Han-Logement a inauguré le 13 septembre dernier à Sherbrooke deux immeubles de six logements chacun. Ces logements neufs, à prix abordable, sont complètement adaptés et destinés à des personnes vivant avec un handicap physique, intellectuel ou avec un trouble du spectre de l’autisme. La construction et l’aménage ment de ces bâtiments, au coût de 2,6 M$, ont été réalisés grâce au partenariat financier entre Han-Logement, le Fonds immobilier de solidarité FTQ, le gouvernement du Québec par l’entremise de la Société d’habitation du Québec et le gouvernement du Canada par le biais de la Société cana dienne d’hypothèques et de loge ment. Desjardins Entreprises est aussi un intervenant important de ce projet en accordant un prêt hypothécaire, appuyé par la Caisse d’économie solidaire Desjardins (Cécosol).
Ce nouveau poste de direction à la Ville de Montréal a été créé afin de soutenir la vitalité économique et commerciale de Montréal et d’accélérer la création de logements abordables dans la métropole.
Philippe Krivicky sera responsable du Service du développement économique, du Service de l’approvisionnement, du Service de l’évaluation foncière, du Bureau des relations internationales ainsi que de la nouvelle équipe affectée à la stra tégie immobilière. Il aura notamment le mandat d’accélérer la construction de 60 000 logements abordables à Montréal, en développant de nouveaux modèles d’affaires et en nouant des partenariats avec le secteur privé. Au cours des dix dernières années, M. Krivicky a occupé des postes de direction au sein de COGIR Immobilier.
L’entreprise de développement immobilier Rosefellow et la Ville de Kirkland ont annoncé la construction d’un campus industriel haut de gamme dans le secteur nord-ouest de la municipalité, sur un terrain de plus de 1,3 million de pieds carrés. Cet important projet, évalué à plus de 300 M$, accueillera trois bâtiments écoénergétiques certifiés LEED. Les travaux débuteront au printemps 2023 et s’échelonneront sur une période d’un an.
Francis Bellerive Investissement procédera prochainement à la construction d’un nouveau bâtiment commercial au coin des rues Barkoff et De Callières dans le secteur Cap-de-la-Madeleine, à TroisRivières. L’immeuble de deux étages abritera la quatrième succursale des cafés Starbucks à Trois-Rivières, au rez-de-chaussée, et la Clinique podiatrique du Cap y sera relocalisée dans un espace plus grand au 2e étage. Les travaux, au coût de 3,5 M$, se feront en deux phases.
C’est au printemps 2024 que sera inauguré L’Aubier, une toute nouvelle résidence pour aînés qui comprendra 376 appartements locatifs, dont 36 unités de soins, spécialement conçus pour une clientèle autonome et semi-autonome. La pelletée de terre officielle a eu lieu en présence de M. Jeannot Demers, président de la Commission sur le développement social et communautaire, en remplacement du maire de la Ville de Lévis, M. Gilles Lehouillier. Le promoteur, constructeur et développeur immobilier EMD-Batimo dirige ce projet, estimé à près de 110 M$, en association avec Chartwell, qui assurera la gestion du complexe.
Immostar et son partenaire Fiera Immobilier annoncent que leur com plexe de condos locatifs Le Huppé, dans le secteur Lebourgneuf à Québec, est le premier immeuble multirésidentiel au Canada à obtenir la très convoitée certification WELL de niveau Or. Le Huppé, qui propose 187 unités en formule tout inclus, peut se targuer d’être à l’avantgarde des immeubles engagés en Amérique du Nord !
Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier depuis 30 ans avec nos partenaires leaders dans le secteur.
Projet : NOVIA – Longueuil
En partenariat avec :
fondsftq.com/immobilier