Immobilier commercial volume 16 - numéro 2

À L’AUBE DE SA RETRAITE ROGER PLAMONDON

UN HOMME ENGAGÉ SUR TOUS LES FRONTS

L’EFFET « REM » SUR LES IMMEUBLES DE BUREAUX

CELLULE FACILITATRICE DES ANNONCES ENCOURAGEANTES

LE MARCHÉ HÔTELIER DE LA RÉGION DE QUÉBEC EN ÉVOLUTION

ÉDITEUR

Jacques Boisvert

RÉDACTION

Journalistes :

Foulques Delbar, Emmanuelle Gril, Nathalie Savaria, Nathalie Vallerand et René Vézina

Responsable de la qualité des contenus et adjointe à l’éditeur :

Céleste Carpentier

COLLABORATION À CE NUMÉRO

Sylvie Bouvette, Jean-Michel Champagne, Anissa Errai, Jean-Marc Fournier, Valérie Laurendeau, Paul Lewis, Frédéric Meunier et Fabienne Racicot

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES

Christine Barozzi, Céleste Carpentier, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

PRODUCTION

Supervision : Edith Lajoie

Conception graphique, mise en page et annonces publicitaires : Carole Bordeleau pour Carbodesign

PHOTOGRAPHES

Denis Bernier, Laëtitia Boudaud, Éric Carrière et Roxane Paquet

PHOTO EN PAGE COUVERTURE

© JBC Média par Denis Bernier

PUBLICITÉ

Claire Boisvert

Conseillère en publicité

Marie Girard

Chargée de projets publicitaires

Montréal Québec

450 670-7770 418 317-0669

ADMINISTRATION

Edith Lajoie

Directrice générale

COMPTABILITÉ

Catherine Faucher

Philippe Bérubé CPA

ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS

Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR

70, rue De La Barre, bureau 120

Longueuil QC J4K 5J3

ABONNEMENTS

Fatima Reynel Gracia

Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca

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Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

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Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

UN DEUX POUR UN !

Jacques Boisvert Éditeur

Si vous faites la lecture de ce magazine sur notre site Internet ou à la suite d'un partage sur les médias sociaux, sachez que nos abonnés aux versions numérique et papier ont reçu deux exemplaires : celui que vous lisez actuellement et un numéro spécial hors série à conserver, consacré à la carrière de Roger Plamondon, qui fait également la une de ce magazine (disponible sur jbcmedia.ca + Bibliothèque + Hors série). Si cela est inhabituel de faire la première page de deux numéros à la fois, c’est tout à fait à l’image de ce grand leader de l’immobilier qui n’a jamais fait les choses à moitié et qui s’apprête à prendre une retraite active.

La journaliste Nathalie Vallerand l’a d’abord interviewé pour l’entrevue d’ouverture, qui porte sur l’homme, ses engagements dans la société, sa vie de famille et ses projets de retraite. Dans un deuxième temps, après un travail de recherche, elle a recueilli ses propos pour le dossier spécial consacré à la rétrospective de sa longue carrière.

Nous sommes également heureux d’accueillir dans ce numéro d’autres leaders de l’industrie, comme Anthony Arquin, avocat réputé en immobilier commercial et associé du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg, Philippe Krivicky, DGA - Économie et rayonnement de la métropole à la Ville de Montréal, et le courtier André G. Plourde, vice-président exécutif chez Colliers. Vous verrez aussi qu’il est question à plusieurs reprises du lancement de la Cellule facilitatrice, un dénominateur commun à Roger Plamondon, Philippe Krivicky, Jean-Marc Fournier et plusieurs de nos lecteurs, il va sans dire.

Au chapitre des nouveautés, René Vézina, le journaliste économique bien connu, signe maintenant une chronique régulière l’amenant à rencontrer différents économistes qui vous feront part de leurs prévisions. Évidemment, il ne s’agit que d’une partie du contenu que nous vous offrons et je vous invite à parcourir chaque page de votre magazine pour y découvrir plusieurs autres textes d’intérêt, sans oublier l’édition spéciale en hommage à la carrière et aux réalisations de Roger Plamondon, bien entendu.

Bonne lecture ! Jacques

3 MOT DE L’ÉDITEUR

Un deux pour un !

7 ENTREVUE – ROGER PLAMONDON

À l'aube de sa retraite

Un homme engagé sur tous les fronts

18 COMPÉTITION INTERUNIVERSITAIRE

Défi i3c

Identifier les villes prometteuses

20 ENTREVUE – NOMINATION DE PHILIPPE KRIVICKY

La ville démontre son désir de dialoguer

27 LE SAVIEZ-VOUS ?

Cellule facilitatrice

Des annonces encourageantes

32 ENTREVUE – ANTHONY ARQUIN

Un esprit animé par la passion de l’immobilier

CHRONIQUES

12 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

L’effet « REM » sur les immeubles de bureaux Un bilan sept ans plus tard

24 DÉVELOPPEMENT DURABLE

Équité, diversité et inclusion des concepts fondamentaux de la performance ESG

28 ÉCONOMIE

Une économie résiliente, mais pour combien de temps ?

30 LIEUX COMMUNS Regarder vers le ciel

37 QUÉBEC

Le marché hôtelier de la région de Québec en évolution

42 MOT DE L’IDU

Accélérer le développement immobilier : il est temps de passer à l’action !

48 DROIT IMMOBILIER

COURTAGE IMMOBILIER 360°

André G. Plourde

Une passion pour l’activité transactionnelle

51 LE SAVIEZ-VOUS ?

Lib Aylmer

Émergence d'un concept

54 RENCONTRE – ROBERT J. VÉZINA

Un regard tourné vers le futur

58 MIPIM

62 BRÈVES IMMOBILIÈRES

ÉCO-CALCULATEUR

Deux offres, deux actions en passation de titre… qui gagne ?

52 NOUVELLE CONSO

L’humain comme facteur de différenciation en immobilier commercial

60 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE

Le droit de préemption des autorités publiques Un outil de planification urbaine qui complique les transactions immobilières

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À L’AUBE DE SA RETRAITE

UN HOMME

ENGAGÉ SUR TOUS LES FRONTS

Qui ne connaît pas Roger Plamondon ? Depuis qu’il a amorcé sa carrière en immobilier il y a 50  ans, il multiplie les engagements, tant dans les causes sociales que dans les conseils d’administration et les groupes de réflexion. Difficile de croire que cet hyperactif prendra bientôt sa retraite. Une retraite, cependant, qui ne sera pas de tout repos.

Le 13 juin, Roger Plamondon accomplira sa dernière journée de travail en tant que président du Groupe immobilier de Broccolini. Ce jour-là, il mettra un terme à sa carrière en beauté en coprésidant le Sommet immobilier de Montréal 2023. L’an dernier, au même événement, il avait causé la surprise en entrant dans la salle du Palais des congrès de Montréal aux commandes de sa rutilante Harley-Davidson LiveWire électrique. Il voulait ainsi souligner l’importance des critères environnementaux dans les projets immobiliers.

Quel coup d’éclat nous réserve-t-il cette année ? Le futur retraité y réfléchit encore. Mais une chose est certaine, la journée sera riche en émotions, car son épouse, Rita Robitaille, et son adjointe des 10 dernières années, Anne-Marie Fondacaro, seront présentes. « S ans Rita à mes côtés, je n’aurais pu faire le dixième de ce que j’ai réalisé dans ma carrière, assure-t-il. Quant à Anne-Marie, elle est mon bras droit, ma conseillère et ma conscience. Ce sont deux femmes formidables. »

PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

FAIRE AVANCER L’IMMOBILIER

Ce n’est pas étonnant que Roger Plamondon boucle sa carrière en coprésidant un événement en immobilier, car il demeure très impliqué dans le milieu. Entre autres, il fait partie du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec depuis 2018, dont les deux dernières années comme président. Ses fonctions au sein de cet organisme de représentation de l’industrie l’ont notamment conduit à participer à la table de travail de la Ville de Montréal sur le règlement 20/20/20.

« J’ai toujours été un partisan de la main tendue, souligne-t-il. Oui, les villes et l’industrie immobilière ont parfois des intérêts divergents, mais il est important que chacun essaie de comprendre la réalité de l’autre. Si l’on maintient le dialogue, la collaboration ne peut que s’améliorer. Cela semble maintenant être le cas avec la Ville de Montréal et j’espère y avoir contribué. »

À titre de président du Groupe immobilier de Broccolini, il est par ailleurs membre d’un comitéconseil de la Ville, appelé Cellule facilitatrice, qui vise à accélérer l’autorisation des projets

immobiliers en simplifiant les processus administratifs. « C’est une façon d’optimiser les chances de réalisation des nouveaux projets au moment où la crise du logement exige une réponse énergique », se réjouit-il. Un projet-pilote a été lancé le 8 mars dernier dans quatre arrondissements, soit LaSalle, Le Sud-Ouest, Rosemont–La Petite-Patrie et Ville-Marie.

De plus, l’homme de 68 ans copréside le Chantier Montréal abordable, une démarche de concertation créée par la Ville pour accélérer le développement de logements sociaux et de logements abordables. Un enjeu criant, selon lui. « Quand les gens ne peuvent plus se loger, c’est un problème de société. À cet égard, les promoteurs immobiliers ont une responsabilité sociale qu’ils ne peuvent plus mettre de côté. Il faut cependant de la flexibilité de la part des élus, car la création de ces logements passe nécessairement par la densification du territoire.  »

Cet engagement, il aimerait le poursuivre à la retraite : « Aider à trouver des solutions pour augmenter l’offre de logements abordables, ce serait un legs pour moi. »

UN COUP DE POUCE AUX PLUS MAL PRIS

Il faut dire que Roger Plamondon a grandi dans une famille modeste, à Rosemont d’abord, puis à Saint-Henri, dans l’arrondissement du Sud-Ouest de Montréal. Même s’il n’a lui-même manqué de rien, cet environnement l’a sensibilisé à la réalité des personnes qui vivent des situations difficiles. Voilà pourquoi la question du logement abordable reste importante pour lui et c’est aussi la raison pour laquelle il donne de son temps à diverses causes humanitaires.

Au début des années 1990, il a fait partie des conseils d’administration d’organismes voués aux jeunes, comme la Maison des jeunes Ville-Émard, le Mouvement Richelieu et Loisirs Saint-Zotique.

« À l’époque, le taux de décrochage à Saint-Henri était élevé. J’aurais pu décrocher moi aussi, mais j’ai continué. Cependant, le milieu a fait en sorte que je n’ai pas eu besoin de fournir beaucoup d’efforts pour réussir le secondaire. Une fois au cégep, j’ai eu un choc en constatant que les autres étudiants avaient davantage de connaissances que moi. Je me suis alors promis de donner un coup de main aux jeunes des quartiers défavorisés. »

Aujourd’hui, il appuie Chez Doris, un organisme qui offre des services aux femmes à revenu précaire ou en situation d’itinérance. « Chez Doris achète des bâtiments pour les convertir en refuge ou en immeuble d’appartements abordables, indiquet-il. Je fais partie de son comité d’immeubles, là où mon expérience en immobilier est bien pratique. »

Il s’implique aussi dans deux campagnes de financement : celle de Juripop, un organisme qui facilite l’accès à la justice aux personnes à faibles revenus ; et celle de la Fondation RÉA, de l’Institut universitaire sur la réadaptation en déficience physique de Montréal. « L’Institut fait un travail extraordinaire pour développer des pratiques et des technologies qui permettent aux gens de retrouver un maximum d’autonomie, s’enthousiasme-t-il. Tenir une fourchette, se peigner ou se maquiller, cela peut sembler banal. Mais pour les personnes en réadaptation, ce sont de grandes victoires. »

boul. René-Lévesque

« À l’époque, le taux de décrochage à Saint-Henri était élevé. J’aurais pu décrocher moi aussi, mais j’ai continué. »

– Roger Plamondon

SES PROJETS DE RETRAITE

En plus de ses engagements philanthropiques, Roger Plamondon a siégé au fil des années à quelques conseils d’administration du domaine des affaires : Chambre de commerce du Montréal métropolitain, Banque de développement du Canada, Conseil québécois du commerce de détail, Conseil canadien des distributeurs en alimentation, etc. À sa retraite, il souhaite en conserver un ou deux dans son emploi du temps.

« C ’est impensable pour moi de fermer l’interrupteur d’un coup. Ce n’est pas dans mon caractère. J’aime être occupé et j’ose croire que mon expérience en gestion peut être utile à des conseils d’administration. Je me verrais bien aussi conseiller une municipalité sur le développement immobilier. Ma perspective d’affaires pourrait enrichir la réflexion dans un contexte où les défis en la matière sont nombreux. » Il fait par ailleurs partie des comités consultatifs des entreprises en immobilier EMD-Batimo et Quo Vadis, un engagement qu’il compte poursuivre.

« C ’est impensable pour moi de fermer l’interrupteur d’un coup. Ce n’est pas dans mon caractère. J’aime être occupé et j’ose croire que mon expérience en gestion peut être utile à des conseils d’administration. Je me verrais bien aussi conseiller une municipalité sur le développement immobilier. Ma perspective d’affaires pourrait enrichir la réflexion dans un contexte où les défis en la matière sont nombreux. »

– Roger Plamondon

Outre quelques mandats d’ordre professionnel, Roger Plamondon entend également profiter de sa retraite pour vivre à fond ses passions pour la moto et les voyages. Des passions partagées par sa conjointe Rita, qu’il a rencontrée à l’école secondaire en 1971 et avec qui il a une fille, Brigitte.

L’agenda du couple donne le tournis. Le 14 juin, premier jour de la retraite de Roger, les deux complices vont sauter sur leur Harley-Davidson Ultra Classic Limited, à essence celle-là, pour assister à un rassemblement de motocyclistes au New Hampshire. Retour à Montréal le 18. Le lendemain, départ pour une croisière sur le Rhin, d’Amsterdam à Bâle, suivie d’un séjour à Prague.

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Ce voyage se terminera le 8 juillet par le spectacle à Stockholm de la tournée d’adieu d’Elton John. Spectacle auquel Rita et Roger ont assisté à Las Vegas, Montréal, Toronto, Vancouver et Los Angeles ! « Mon épouse est une grande admirat rice d’Elton John, explique le futur retraité. De son vivant, mon père me ssure-toi que ta femme est heureuse et ça va ’est ce que je fais. Cela dit, j’aime

Après ce coucou à leur chanteur préféré, les conjoints seront du défilé de motocyclistes marquant le  anniversaire de Harley-Davidson, à Milwaukee en juillet. Suivra ensuite une série de voyages jusqu’en 2024. Et probablement aussi quelques balades en voiture de collection, car Roger Plamondon possède deux Thunderbird des années 1957 et 2002. Un intérêt qui lui vient de son père, débosseleur de métier. « J’ai grandi entouré de véhicules. Enfant, je faisais même des petites voitures à assembler à l’échelle. Mon père inspectait la qualité du fini. Il fallait que ce soit impeccable », relate-t-il.

Bref, le président du Groupe immobilier de Broccolini prend sa retraite, mais il ne ralentira pas la cadence pour autant. Bonne continuation, Roger !

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L’EFFET « REM » SUR LES IMMEUBLES DE BUREAUX UN BILAN SEPT ANS PLUS TARD

Le Réseau express métropolitain (REM) sera un nouveau joueur important dans le transport collectif. Faite en grande pompe par CDPQ Infra en avril 2016, cette annonce a-t-elle eu un effet sur les immeubles de bureaux à proximité des futures gares ? État des lieux sept ans plus tard.

Le REM doit comporter 26 gares réparties sur un tracé de 67 km parcourant l’île de Montréal, la Rive-Sud, Laval et la Rive-Nord. Plus grande infrastructure en transport public depuis le métro de Montréal inauguré en 1966, ses différentes gares projetées se localiseront à moins d’un kilomètre d’environ la moitié de toutes les superficies d’immeubles de bureaux du Grand Montréal. À titre comparatif, les stations du métro de Montréal sont situées dans un rayon d’un kilomètre de 72 % de ces superficies.

En voyant le tracé tentaculaire du réseau, on aurait pu croire que des pôles secondaires allaient croître un peu partout sur le territoire près des gares. Par le fait même, on se serait attendu à connaître un certain boom de développement d’immeubles de bureaux dans leur voisinage, mais aussi à une certaine protection pour les immeubles à proximité contre l’actuelle hausse du taux d’inoccupation. Vrai ou faux ? Voyons ce que nous disent les données à ce sujet.

LA DISTRIBUTION SPATIALE DE L’INVENTAIRE : PEU DE CHANGEMENT

Comme nous l’avons mentionné plus haut, les différentes gares du REM sont localisées à moins d’un kilomètre d’environ la moitié (50,5 %) des superficies d’immeubles de bureaux du Grand Montréal construits avant l’annonce du projet (en 2016). Au troisième trimestre 2022, cette proportion est demeurée sensiblement la même (50,6 %). En fait, des 5,3 millions de pieds carrés bâtis depuis l’annonce du REM, la proportion érigée à moins d’un kilomètre d’une gare est de 52,4 %.

Il est donc impossible de conclure que la proximité d’une gare a eu un effet d’attraction majeur sur les nouvelles constructions. L’analyse dans un rayon de 500 m ne s’avère d’ailleurs pas plus concluante.

Ainsi, avant l’annonce du REM, environ la moitié des superficies se trouvaient à moins d’un kilomètre des gares. Sept ans plus tard, la situation est relativement identique.

INVENTAIRE DES IMMEUBLES EN CONSTRUCTION ET EN PRÉLOCATION AU T3-2022 EN FONCTION DE LA GARE REM LA PLUS PRÈS

DISTRIBUTION PAR GARE DES SUPERFICIES DE BUREAUX LOCALISÉS À MOINS D'UN KILOMÈTRE DES GARES REM AU T3-2022

Les projets en cours de construction et en prélocation renverseront-ils cette tendance ? Au troisième trimestre de 2022, 7,2 millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux sont en construction ou en prélocation. Ces projets sont localisés à proximité des gares dans des proportions respectives de 53,4 et de 59,5 %. Cela ne suffira donc pas à changer radicalement la donne.

Certes, le fait que près de la moitié des superficies de bureaux se situe à moins d’un kilomètre des gares REM frappe l’imagination. Bien que cette proportion soit élevée, il n’en reste pas moins que sur les 26 gares composant le réseau, les deux du centre-ville de Montréal (Gare Centrale et McGill) représentent à elles seules 79 % de ces superficies. En fait, les six gares consécutives sur le tronçon principal de McGill à Du Quartier (sur la Rive-Sud) représentent 93 % des superficies localisées dans un rayon d’un kilomètre de tout le tracé du REM. Les 7 % restants ne représentent que 3,8 millions de pieds carrés et sont disséminés essentiellement autour des gares des antennes de l’Aéroport MontréalTrudeau et de l’Anse-à-l’Orme.

années d’expérience en gestion immobilière

DISPONIBILITÉ DES SUPERFICIES

BUREAUX

Comme nous l’avons mentionné plus haut, les superficies de bureaux étant distribuées inégalement entre les différentes gares du réseau, certaines ont plus de poids que d’autres, notamment la Gare Centrale et McGill. Leur taux de disponibilité respectif de 18,3 et de 17,5 % explique donc en très grande partie la moyenne de 18,1 % de l’ensemble des immeubles localisés à moins d’un kilomètre d’une gare REM.

Les superficies en construction et en prélocation mentionnées plus haut ne suffiront pas non plus à modifier cette dynamique de concentration aux alentours de quelques gares. Celles de McGill et de la Gare Centrale constituent 83 % des superficies des projets en construction et prélocation situés à moins d’un kilomètre de l’ensemble des gares du réseau REM (par rapport à 79 % actuellement).

LA DISPONIBILITÉ DES ESPACES :

PAS D’EFFET PROTECTEUR

Les résultats suivants comparent la disponibilité d’espaces des immeubles de bureaux près des gares REM à celle des immeubles localisés à plus d’un kilomètre de celles-ci. Gardons néanmoins en tête le fait que le réseau n’est pas encore en service.

À l’échelle du Grand Montréal, le taux de disponibilité dans les immeubles de bureaux était de 17,5 % en moyenne au troisième trimestre de 2022. La disponibilité dans les immeubles localisés à moins de 500 m d’une station était de 19,4 % et de 14,8 % dans les immeubles situés entre 500 et 1 000 m d’une gare. En comparaison, le taux de vacance moyen des immeubles localisés hors de ce rayon était de 16,8 %.

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Hormis cette nuance, le tableau en page 14 démontre bien que la disponibilité d’espaces de bureaux est relativement élevée autour de la majorité des gares du REM. Parmi les gares ayant au moins 200 000 pi2 d’espaces de bureaux à l’intérieur d’un rayon d’un kilomètre, seules celles des Sources (444 000 pi2, 7,4 % de disponible), de Panama (510 000 pi2, 11,6 %) et de YUL (244 000 pi2, 10,4 %) présentent un taux de disponibilité significativement inférieur à la moyenne métropolitaine.

Le REM n’a donc malheureusement pas eu l’effet « protecteur » qu’on aurait pu espérer.

LE REM N’EST PAS UNE BAGUETTE MAGIQUE…

Les sept ans qui se sont écoulés depuis l’annonce du projet sont sans doute un peu courts pour permettre d’évaluer pleinement l’effet réel qu’aura le REM sur les immeubles de bureaux. En outre, non seulement le réseau n’est pas encore en service, mais l’adoption massive du télétravail causée par la pandémie a aussi contribué à brouiller les cartes.

Cependant, dans l’état actuel du marché, notre analyse ne démontre pas d’effet catalysant du REM sur le développement d’immeubles de bureaux. Le niveau d’attractivité du voisinage des gares projetées n’est que très faiblement supérieur à la situation qui existait avant l’annonce de sa création en 2016.

Par ailleurs, la présence d’une gare REM à moins de 500 m d’un immeuble de bureaux ne le protège pas non plus du présent cycle haussier de l’inoccupation. Jusqu’à présent, il est clair que le REM n'a donc pas non plus procuré l’effet bouclier qu’on aurait pu souhaiter. Seul l’avenir nous dira si les locaux pour bureaux finiront par constituer une composante importante de la mixité attendue à proximité des gares du REM. En attendant, on peut toujours donner sa chance au coureur…

Nos lecteurs de longue date s'en souviennent, notre chronique « Génération montante » réunissait de jeunes leaders qui nous présentaient leur vision de l’avenir de l’immobilier commercial. Dans ce numéro, vous retrouverez deux d'entre eux, Anthony Arquin et Philippe Krivicky, qui poursuivent la voie d’un succès grandissant. Nous aurons également le plaisir, dans les prochains numéros, de renouer avec d’autres chroniqueurs de cette série.

ANTHONY ARQUIN NICOLAS DÉSOURDY BRIGITTE DUPUISGABRIEL DUTIL MYRIAM BÉLANGERPHILIPPE KRIVICKY

IDENTIFIER LES VILLES

PROMETTEUSES

Comment identifier les villes de demain ? C ’est la question qu’Ivanhoé Cambridge a posée à des étudiants d’HEC Montréal et de l’Université Laval dans le cadre du Défi i3c. Engagés dans la première édition de cette compétition interuniversitaire, les participants ont présenté des méthodes innovantes axées sur la finance et l’analyse de données.

Le Défi i3c a tenu toutes ses promesses. Soucieuse d’imaginer la finance de demain et de repérer les nouveaux critères de performance, Ivanhoé Cambridge souhaitait également se signaler auprès des jeunes talents en analyse de données. « Le défi est un bel emblème de ce qu’on essaye de construire et de notre vision en matière d’immobilier et de technologie », dit Simon Lauzier, chef des finances et de la performance d’affaires. Au cours des cinq dernières années, l’entreprise a en effet mis en place une infrastructure numérique visant à mieux anticiper et intégrer les évolutions en cours dans le domaine de l’investissement immobilier.

Or, la quête de professionnels capables de concilier les aspects financiers avec l’analyse de données n’est pas chose aisée. Le Défi i3c a donc été lancé pour y remédier. « Nous avons demandé aux différentes équipes de détecter certaines tendances ou villes de demain à partir d’une base de données. […] Le fait de solliciter des jeunes qui allient une grande dextérité numérique à un profil plus axé sur la finance a permis d’obtenir des résultats qui sont au-delà de nos espérances », souligne M. Lauzier. Les étudiants ont ainsi été capables de cibler des vecteurs de croissance pour de futurs investissements.

Placées sous la supervision de mentors d’Ivanhoé Cambridge, les équipes en lice se sont basées sur des données issues de Green Street, principal fournisseur d’informations sur l’immobilier commercial en Amérique du Nord. « Les étudiants ont été capables de bonifier le panel de données à leur disposition avec des éléments qu’ils sont allés chercher eux-mêmes et qui permettent de déterminer les rendements de demain », explique Simon Lauzier. Les données canadiennes étant moins complètes, les recherches se sont naturellement orientées vers les États-Unis.

ANALYSES POINTUES ET PERSPECTIVES DE CROISSANCE

L’équipe qui a remporté le 1er prix a établi un classement de trois régions ou villes américaines affichant des perspectives de croissance grâce à un modèle neuronal capable de générer des cartes interactives à partir de données géographiques. « Selon les données analysées, les villes de Sacramento et Kansas City ainsi que l’île de Long Island semblent être les plus favorables aux

SIMON LAUZIER Chef des finances et de la performance d’affaires Ivanhoé Cambridge

PAR FOULQUES DELBAR, JOURNALISTE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

investissements », indique Alexandro Tomassi, étudiant en droit fiscal à HEC. Ces lieux, qui permettent de répondre à la forte demande en espaces de bureaux, de stockage ou de production, accueillent déjà de nombreux projets de développement immobilier.

En deuxième position du défi, une autre équipe d’étudiants d’HEC est parvenue à déterminer des prédictions pour les cinq grandes classes d’actifs aux États-Unis. « Nous nous sommes basés sur un ensemble de plus de 400 variables reflétant les caractéristiques des villes et leur évolution sur les dix dernières années, explique Sarah Poudrier, étudiante en intelligence d’affaires et comptabilité. Nous avons ensuite élaboré un modèle statistique orienté vers un système d’évaluation des critères ESG. » Cette méthode a permis aux étudiants de comparer les villes entre elles afin d’identifier les plus prometteuses. Dans le domaine industriel, c’est la ville de San José qui tire le mieux son épingle du jeu, tandis que Jacksonville se distingue en matière d’entreposage.

ALLIER LE RENDEMENT AUX ASPECTS ENVIRONNEMENTAUX

La troisième place du podium a été attribuée à des étudiants de la Faculté des sciences de l’administration (FSA) de l’Université Laval. L’équipe s’est penchée sur différents facteurs liés à la qualité de vie, avant de corréler ses observations à des statistiques de naissance et à une analyse des flux migratoires. Cette étude a permis de mettre en évidence les points forts d’Austin, au Texas. « C’est une ville qui semble bien réagir aux crises économiques et qui se dote de bâtiments performants sur le plan énergétique. Le secteur immobilier y est en forte croissance », souligne William Pelletier-Rioux, étudiant en finance.

Les différents projets cherchaient à mettre en lien les rendements envisagés avec la prise en compte des enjeux environnementaux. Le modèle prédictif mis au point par Sarah Poudrier et ses camarades intègre pleinement ces aspects, prouvant que l’écologie n’est pas un frein à la rentabilité. Les étudiants de la FSA de Laval ont quant à eux estimé que la ville d’Austin, dont la croissance s’inscrit dans une perspective de développement durable, se prêtait bien aux investissements d’une entreprise telle qu’Ivanhoé Cambridge. Enfin, l’équipe vainqueure du défi a intégré à son étude des données liées aux sources énergétiques vertes : un rapport a ainsi été établi entre ces installations et les emplacements permettant d’obtenir de bons rendements.

1re place HEC / équipe jaune

2e place HEC / équipe verte

3e place FSA ULaval / équipe verte

De gauche à droite : Félix Laporte-Blackburn, Remy Arnou et Sarah Poudrier

De gauche à droite : Amal Bousnane, William Pelletier-Rioux et Yohann Piché-Nguyen

De gauche à droite : Félix Poirier, Alexandro Tomassi et Islam Abdelatif

IVANHOÉ CAMBRIDGE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

NOMINATION DE PHILIPPE KRIVICKY

LA VILLE DÉMONTRE SON DÉSIR DE DIALOGUER

Soucieuse de se montrer plus agile, la Ville de Montréal a déjà lancé un signal fort en 2021 avec la création de la Cellule facilitatrice afin d’ouvrir un dialogue entre la Ville de Montréal, ses élus et l’écosystème économique du secteur immobilier. Après deux ans de travaux, c’est désormais mission accomplie, puisque cet exercice a permis de mettre sur pied un plan d’action. En plus de celui-ci, un projet pilote a d’ores et déjà été déployé dans quatre arrondissements (LaSalle, Le Sud-Ouest, Rosemont–La Petite-Patrie, Ville-Marie) ainsi que dans le territoire du futur écoquartier Namur-Hippodrome. Les grandes lignes de ce plan d’action ont été présentées dans le cadre d’un déjeuner-causerie organisé par l’Institut de développement urbain du Québec le 8 mars dernier (voir également les pages 27 et 42). Le plan a été déposé au conseil municipal du 20 mars.

DES MESURES PHARES ET 80 PROJETS SUR LE RADAR

Philippe Krivicky, le directeur général adjointÉconomie et rayonnement de la métropole, un nouveau poste créé par la Ville de Montréal en septembre 2022, souligne que cette action concertée vise à accélérer le développement immobilier et à bâtir des quartiers complets et inclusifs. Il indique que la Cellule facilitatrice a réuni des acteurs importants de l’écosystème, issus du milieu immobilier, universitaire, communautaire, etc. « Ces intervenants partagent avec la Ville une même volonté d’améliorer l’accueil, l’accompagnement et la réalisation de projets de qualité, innovants, durables et ancrés dans leur milieu », souligne Philippe Krivicky. Leurs travaux ont permis de mettre sur pied un plan d’action comptant 23 actions clés touchant la vision de développement et le parcours des projets, mais aussi les instances de consultation et la communication.

Le directeur général adjoint énumère quelques-unes des mesures phares qui retiennent particulièrement l’attention. « Tout d’abord, le plan vise à simplifier les portes d’entrée des projets à la Ville, en désignant un unique porteur de projet. Autrement dit, un seul intervenant à la Ville sera responsable du dossier. Il y aura aussi une révision complète des mécanismes d’obtention des permis, en plus d’une cartographie et d’une simplification des processus afin de pouvoir faire aboutir les projets plus rapidement », expliquet-il. Le développement d’un chemin critique par type de projet avec des calendriers de traitement ainsi que l’amélioration de la compréhension des parties prenantes sur les rôles et responsabilités des lieux de concertation locale et les différentes instances consultatives sont aussi à l’ordre du jour. « Transformer la culture organisationnelle pour que les projets immobiliers soient vus et perçus comme des catalyseurs dans les quartiers est également indispensable », ajoute Philippe Krivicky. Afin de soutenir les projets immobiliers stratégiques pour le développement du territoire, un comité d’accélération du développement immobilier a également été mis sur pied, piloté par la direction générale et les directions d’arrondissement.

Concrètement, le plan d’action va prendre son envol dans quatre arrondissements pilotes et le secteur Namur-Hippodrome, et ce, pendant une période d’un an. Quatre-vingts projets résidentiels, industriels et commerciaux ont été ciblés – mais il y en aura peut-être davantage – et profiteront de l’approche pilote. Pour se qualifier, ils doivent tous afficher un certain degré de complexité et présenter des caractéristiques précises (10 millions de dollars et plus ; ou 3 millions et plus et répondant à une priorité d’intervention ou de développement de la Ville ; ou incluant des logements sociaux, abordables et familiaux).

Le 8 mars dernier, la Ville de Montréal a officiellement annoncé son plan d’action pour accélérer le développement immobilier sur son territoire. Aperçu de ses mesures phares et du projet pilote qui en découle.

UN SIGNAL CLAIR

Avec ce plan d’action, la Ville de Montréal envoie également un signal clair. « Elle démontre ainsi qu’elle souhaite œuvrer dans une perspective de rapprochement, ce qui est indispensable si Montréal veut continuer à être une métropole de premier plan et que davantage de projets se réalisent. À cet égard, la Cellule facilitatrice a réuni divers intervenants autour de la table de discussion, a permis d’identifier les irritants, pour ultimement travailler main dans la main à développer le cœur économique du Québec », assure Philippe Krivicky,

Philippe Krivicky

qui se réjouit que des ponts aient été bâtis entre les différents acteurs du milieu. « D’ailleurs, nous sommes déjà en rodage. Le coup d’envoi est donné et les 80 projets ont été identifiés », précise-t-il.

Trouver des solutions facilitatrices, accélérer le développement des projets aux retombées positives, poser des actions concrètes et ajouter les ressources nécessaires sur le terrain vont sans nul doute contribuer au succès de cette stratégie et faciliter la vie des promoteurs immobiliers, des acteurs cruciaux dans le processus.

Appointed in 2022, Philippe Krivicky is the new assistant general manager of the municipal Economic Development and Public Outreach branch. He had already established an impressive track record before taking up his new position. He was president of the real estate development and construction division at Cogir, and in that capacity helped develop several innovative real estate projects that focused on mixed use – commercial, residential and office complexes, as well as private residences for seniors.

Prior to that he worked for several years at Rona, notably as Vice President of Retail, Emerging Strategies. He was also the General Manager of the FIFA U20 World Cup held in Montréal in 2007.

That wealth of experience made him the right man for the job, for he plays an essential pivotal role. "I am a proud Montrealer and I have the city's interests at heart. I accepted the challenge because I want to help move things forward so that Montréal and its businesses can prosper." He wants to unite groups and build bridges between the municipal administration and the business community. "I do have a different profile than what is typically found in public service. But with my background in real estate and my knowledge and experience in the business community, this is a great opportunity to help put Montréal in the spotlight. I want to work for the common good and make sure the ecosystem comes out stronger."

He admits that he still has a lot to learn about public administration, but that the city council has demonstrated openness. "By giving me this job, the administration has shown its willingness to have someone in-house who is keeping an eye on things and asking questions, so that a cohesive plan ultimately moves forward."

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Créer l’avenir de l’immobilier

Portée par notre perspective unique en tant que propriétaire et investisseur, notre équipe nationale mise sur l’innovation et la création de valeur dans toutes les sphères de l’expérience immobilière.

Ensemble, nous préparons l’avenir de l’immobilier.

En tant qu’enseignant et responsable du développement durable à HEC Montréal, Jean-Michel Champagne prépare les futurs gestionnaires aux enjeux d’affaires émergents et aux défis socioéconomiques de la crise climatique. Ayant mené une bonne partie de sa carrière en gestion immobilière, il collabore tout particulièrement avec cette industrie pour la rendre durable et responsable.

ÉQUITÉ, DIVERSITÉ ET INCLUSION DES CONCEPTS FONDAMENTAUX DE

LA PERFORMANCE ESG

Les facteurs ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) permettent aux organisations et aux entreprises, quelles qu’elles soient, de prendre conscience de nombreuses dimensions de leur fonctionnement et ainsi d’améliorer leur performance. Une dimension qui a pris une grande importance dans les dernières années est sans contredit celle de l’équité, de la diversité et de l’inclusion (ÉDI). De nombreux facteurs ESG qui sont utilisés pour analyser la performance extrafinancière d’une entreprise se basent désormais sur des éléments associés à l’ÉDI, et il faut voir cela comme une occasion.

La société dans laquelle évoluent nos entreprises est diversifiée, et compter sur une équipe qui l’est tout autant permet de mieux répondre aux besoins de nos parties prenantes, de saisir des occasions d’affaires et d’innover. La prise de conscience de l’ÉDI et l'intégration de cibles et de valeurs sociales dans les stratégies d’affaires contribuent non seulement au succès des entreprises, mais aussi au bien-être de la société tout entière.

L’enjeu principal autour de l’ÉDI demeure toutefois le manque de connaissance et de compréhension de ces concepts. Cette ignorance est à la source de la polarisation que nous observons dans les débats publics. Il est primordial pour les gens d’affaires d’avoir une compréhension des concepts d’ÉDI. Voici donc quelques définitions essentielles.

L’équité garantit le juste traitement et un accès égal aux emplois ou aux possibilités d’avancement. La notion fait également référence aux efforts déployés pour identifier et éliminer les possibles obstacles qui entravent la pleine participation des groupes sous-représentés dans toutes les sphères d’activités.

La diversité renvoie à la pluralité des expériences personnelles et professionnelles ainsi qu’aux différences entre les cultures. Elle reflète les différences en matière de race, de couleur, de lieu d’origine, de religion, de statut d’immigrant, de statut d’autochtone, d’origine ethnique, de

situation de handicap, de sexe, d’orientation sexuelle, d’identité de genre et d’âge.

L’inclusion est l’action de créer et de promouvoir des environnements où chaque individu ou groupe d’individus se sent accueilli et respecté dans ses différences, de manière à ce que toutes les personnes puissent participer pleinement aux activités menées par une organisation.

Il faut voir les initiatives et les gestes favorisant l’ÉDI comme des moyens d’action permettant à une organisation d’innover, de créer un climat inclusif et surtout d’instaurer un sentiment de justice sociale. C’est pour ces trois raisons que plusieurs facteurs ESG qui sont utilisés par les firmes d’investissements et les analystes se basent sur des éléments de diversité.

Par exemple, un des facteurs ESG le plus souvent évalués est la composition des conseils d’administration, des membres de l’exécutif et de l’ensemble du personnel. La présence de gens issus de groupes sous-représentés et la parité entre les hommes et les femmes sont des ratios rapides à calculer et à suivre dans le temps.

L’industrie de l’immobilier commercial est aussi concernée par les enjeux d’ÉDI par la nature sociologique et relationnelle de ses activités. Chaque négociation de baux ou de contrats avec des partenaires locaux ou internationaux est unique, et une meilleure compréhension des attentes, des besoins et des référentiels culturels

Jean-Michel Champagne Expert invité

d’autrui grâce à une équipe diversifiée et des gestionnaires ouverts est un atout précieux. Pour les agences de prêts ou les actionnaires, cette diversité peut indiquer une meilleure résilience et un risque financier plus faible.

Il n’est pas nécessaire de faire partie d’un groupe sousreprésenté pour agir en faveur de l’ÉDI. Être un leader inclusif implique de traiter avec respect et de façon équitable chaque membre de son organisation et de poser des gestes concrets au quotidien. Selon les recherches1, les équipes dirigées par des leaders inclusifs ont 17 % plus de chance d’affirmer qu’elles sont très performantes ; 20 % plus de chance d’affirmer qu’elles prennent des décisions de grande qualité ; 29 % plus de chance d’affirmer qu’elles ont une meilleure collaboration.

Les enjeux en ÉDI ont donc une incidence importante sur la performance des organisations, et les entreprises d’investissements en sont parfaitement conscientes. La cote ESG d’une entreprise est influencée par ceux-ci et il est fortement recommandé aux organisations n’ayant pas déjà mis en place une stratégie et des politiques fortes en ÉDI de s’y mettre dès que possible.

Il n’y a pas de stratégie unique et il existe encore très peu de ressources documentaires pour mettre en place une stratégie en ÉDI. Heureusement, les universités sont reconnues pour rendre leur politique, leur programme, leur stratégie et leurs outils de gestion en ÉDI disponibles pour le public et le monde des affaires. N’hésitez pas à consulter leurs ressources et à vous en inspirer.

De Rico Laflamme Cassidy Carrier

3200, chemin des Quatre-Bourgeois Québec (Québec) G1W 0G8

1. https://hbr.org/2019/03/why-inclusive-leaders-are-good-for-organizations-and-how-to-become-one

CHOISIR LA VILLE

Choisir les bénéfices de la mobilité durable et de la densification urbaine, qui favorisent la proximité des services de toutes sortes, c’est se donner le temps de vivre.

L’Institut de développement urbain du Québec, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale de la province, encourage le développement urbain qui répond aux actuels défis démographiques, sociaux, économiques et environnementaux.

NOS PARTENAIRES ANNUELS

CELLULE FACILITATRICE

DES ANNONCES ENCOURAGEANTES

Le 8 mars dernier, à l’occasion de l’événement Série des maires organisé par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), la Ville de Montréal présentait son plan d’action pour faciliter et accélérer le développement immobilier de la métropole. Les premières annonces ont été accueillies favorablement par les acteurs de l’industrie présents à la conférence.

Le plan d’action municipal a été dévoilé par Luc Rabouin, responsable du développement économique et commercial, du savoir, de l’innovation et du design au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal. M. Rabouin a fait le point sur les mesures préconisées par la Cellule facilitatrice mise en place en 2021. Issue d’échanges approfondis entre les différents acteurs concernés, cette cellule se donne pour objectif de concilier les besoins et les demandes de l’industrie avec la feuille de route établie par l’administration municipale.

DES ACTIONS ADAPTÉES AUX BESOINS DE L’INDUSTRIE

Conscient de la difficulté de réaliser des projets immobiliers à Montréal, Luc Rabouin a évoqué un véritable changement de paradigme en ce qui concerne la collaboration avec l’industrie : « On est en train d’opérer un virage en profondeur, qui reflète la vision concertée qu’on recherchait avec le secteur de l’immobilier pour accélérer la réalisation de projets respectueux des communautés et de l’environnement. » Déposé au conseil municipal du 20 mars, le plan d’action sera déployé dans quatre arrondissements pilotes, en plus du secteur Namur-Hippodrome. Il vise notamment à réduire les délais d’approbation des projets, à optimiser les processus consultatifs et à offrir davantage de prévisibilité aux acteurs du développement immobilier.

UN PONT ENTRE LA VILLE ET LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER

M. Rabouin a ensuite laissé la parole à un panel constitué de trois intervenants : Roger Plamondon, président du Groupe immobilier Broccolini et président du conseil d’administration de l’IDU, Philippe Krivicky, directeur général adjointÉconomie et rayonnement de la métropole à la Ville de Montréal, et Natalie Voland, présidente de Gestion immobilière Quo Vadis inc. Ces derniers ont eux aussi souligné l’impérieuse nécessité d’une collaboration entre les parties prenantes, pour que chaque projet immobilier puisse avancer de manière efficace. Ils ont exprimé leur souhait de voir la Cellule facilitatrice maintenue sur la durée, car elle permet des échanges constructifs et constitue un pont entre la Ville et le secteur de l’immobilier.

En conclusion, le PDG de l’IDU, Jean-Marc Fournier, a tenu à saluer Valérie Plante pour avoir lancé ce geste de rapprochement. Il a également rappelé que « le message de partenariat entre la Ville et les promoteurs s’adress[ait] à l’ensemble de la société civile », contribuant ainsi à renforcer le tissu social de Montréal.

De gauche à droite : Jean-Marc Fournier, PDG de l’IDU ; Roger Plamondon, président du Groupe immobilier Broccolini et président du conseil d’administration de l’IDU ; Luc Rabouin, responsable du développement économique et commercial, du savoir, de l’innovation et du design au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal ; Natalie Voland, présidente de Gestion immobilière Quo Vadis inc. ; et Philippe Krivicky, directeur général adjoint - Économie et rayonnement de la métropole à la Ville de Montréal.

JBC MÉDIA PAR ÉRIC CARRIÈRE

Rédacteur en chef des magazines

Le Québec économique, Montréal économique et collaborateur d’Immobilier commercial, René Vézina pratique le journalisme depuis 40 ans. Il a travaillé tant dans les médias écrits, comme au journal

Les Affaires dont il a été le rédacteur en chef au début des années 2000, que dans les médias électroniques, notamment à Radio-Canada, où il a passé 15 ans. Au fil du temps, il est devenu un expert reconnu pour sa couverture des actualités économiques.

UNE ÉCONOMIE RÉSILIENTE, MAIS POUR COMBIEN DE TEMPS ?

Présenter des prévisions économiques s’apparente souvent à faire un sport extrême, ce qui les rend encore plus remarquables quand elles se révèlent justes. Début février, l’économiste Mélanie Ferland, chef de la section recherche à la Commission de la construction du Québec, faisait part de ses perspectives pour l’ensemble de l’industrie lors d’un événement organisé dans le cadre de la Semaine du béton, à Drummondville. Les bilans qui ont suivi, de semaine en semaine, sont venus corroborer ses dires, qu’elle a bien voulu expliciter pour Immobilier commercial.

LE RÉSIDENTIEL LÉGÈREMENT AU RALENTI

D’entrée de jeu, elle signale que le secteur résidentiel, en particulier, risque d’être touché par le ralentissement de l’économie. À cet égard, les économistes ne s’entendent toujours pas sur la portée réelle de la récession, si récession il y a. Reste qu’il y aura forcément des contrecoups.

« Le nombre d’heures travaillées va diminuer entre 2022 et 2023, une baisse relativement faible, soit environ 7 %, due à une réduction des mises en chantier qui vont passer de 57 000 à 50 000, indique Mélanie Ferland, et cette tendance va se poursuivre jusqu’en 2024. » Les années précédentes, il faut le souligner, ont été très animées. Globalement, au Québec, le nombre de mises en chantier avait grimpé de 5 % en 2022 par rapport à 2021.

« Malgré cette pause, la reprise devrait finir par être vigoureuse du fait qu’on va se retrouver avec un faible inventaire, ajoute-t-elle. Les disponibilités sont déjà limitées. »

L’INSTITUTIONNEL, LE COMMERCIAL ET LE BUREAU : DES HORIZONS INCERTAINS

Par ailleurs, les secteurs institutionnel et commercial, eux, pourraient mieux se maintenir, ce qui est majeur puisqu’ils absorbent en moyenne 55 % des heures travaillées dans la construction. En même temps, on peut imaginer un effet d’entraînement sur l’immobilier, puisque les nouveaux projets sont de nature à dynamiser les quartiers concernés.

On parle ici des écoles, des hôpitaux, de gros projets comme le nouveau quartier Royalmount, à Montréal. « Les ambitions sont nombreuses, précise l’économiste, mais il faudra voir les

réalisations concrètes. Déjà, il y a du retard pour la mise en place des maisons des aînés. On va continuer ce qui a été entrepris, pour le reste, c’est encore incertain. »

Ce sera plus difficile du côté des immeubles de bureaux, surtout à Montréal où le taux d’inoccupation demeure élevé, malgré la conversion de certains en logements. Au mieux, on peut s’attendre à une pause en 2023 avant le lancement de nouveaux projets.

René Vézina

MÉLANIE FERLAND Chef de la section recherche Commission de la construction du Québec

Journaliste spécialisé en économie

Globalement, le volume d’heures travaillées sur les chantiers risque ainsi de glisser un peu : en 2021, le total était de 105 millions, il a grimpé à 117,5 en 2022, et pourrait redescendre à 114 en 2023.

L’INDUSTRIEL : DES PROJETS PORTEURS

Reste le secteur industriel, qui sera marqué par des variations régionales. « Ce secteur restera plutôt stable en 2023, signale Mélanie Ferland, encore qu’on assistera à du mouvement dans quelques endroits, comme à Bécancour où vont se mettre en place de vastes chantiers. » Ce sera là le pivot de la Vallée de la batterie, comme il est maintenant convenu de l’appeler, avec des complexes comme ceux de Nemaska Lithium, de la société allemande BASF et du partenariat entre GM et l’entreprise coréenne Posco Chemical, qui se traduiront par des investissements de milliards de dollars. Par extension, c’est toute la région de Trois-Rivières qui en profitera. La ville a vu apparaître plus de 1 000 logements en 2022 et l’élan pourrait se poursuivre en 2023.

« Cette nouvelle filière est favorable au secteur, du moins à moyen terme, et ce n’est pas la seule », ajoute Mme Ferland. L’électricité québécoise propre et abordable est en vogue. Dans l’immédiat, les travailleurs devraient consacrer 12 millions

d’heures au secteur industriel en 2023, la même quantité qu’en 2022.

Aucune prévision ne peut se prétendre infaillible, et Mélanie Ferland convient d’une ombre au tableau : la persistance de l’inflation, qui pourrait changer la donne, surtout si elle contribue à garder élevés les taux d’intérêt. « Il semble que la lutte contre l’inflation se révèle plus difficile qu’anticipée, reconnaît-elle. Oui, l’économie se maintient, mieux que prévu, mais il va falloir surveiller l’incidence des taux d’intérêt. »

Les toutes dernières mesures de l’inflation montrent un léger adoucissement au Canada, tandis qu’elle demeure obstinément forte aux États-Unis, qui pèsent quand même lourd sur l’économie canadienne. La pression sur les prix de l’énergie, notamment, se répercute sur l’indice des prix à la consommation et les tensions internationales nuisent à la situation. Il est donc possible que la Banque du Canada attende avant de commencer à desserrer sa politique monétaire.

« La bonne nouvelle, conclut Mélanie Ferland, c’est que la construction a tenu et tient le coup. On verra pour la suite si les choses se corsent. »

Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

REGARDER VERS LE CIEL

Montréal compte plusieurs immeubles emblématiques. Place Victoria est l’un de ceux-là, avec la Place Ville Marie et le Stade olympique, deux édifices d’une longue liste qui définissent la métropole.

L’immeuble (que plusieurs continuent d’appeler Tour de la Bourse, nom sous lequel il a d’abord été connu) borde le square Victoria dans le Quartier international de Montréal. Avec ses 45 étages de bureaux et ses deux niveaux commerciaux, Place Victoria a été le plus haut gratte-ciel du Canada, dans les années qui ont suivi son inauguration en 1963. Ce n’est plus le cas aujourd’hui, même s’il demeure toujours l’un des plus élevés de la région métropolitaine.

Le projet original était de construire trois immeubles identiques qui auraient formé un triangle. La réalité est bien différente aujourd’hui ; on peut le regretter, même si l’édifice qui a été construit reste l’un des plus remarquables de la ville. Conçu dans le style international, il est d’une grande élégance, avec ses étages techniques, bien en évidence, qui le partagent en trois parties à peu près égales, qu’on peut pleinement apprécier dès lors qu’on prend le temps de lever les yeux vers le ciel.

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2019

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UN PARTENAIRE DE CONFIANCE POUR RÉPONDRE À VOS BESOINS.

Des espaces de bureaux modernes et spacieux au cœur du centre-ville de Montréal, connectés directement à une gamme de services et à tous les transports en commun.

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UN ESPRIT ANIMÉ PAR LA PASSION DE L’IMMOBILIER

Guidé par ses passions et ouvert sur le monde, Anthony Arquin a su s’accomplir à la fois en tant qu’avocat et sur le plan personnel. Juriste respecté et apprécié de ses pairs, il a fait preuve de constance et d’ambition pour franchir les étapes et relever les défis qui se présentaient à lui.

Après des études de droit en France à l’Université d’Aix-Marseille, le futur avocat prend une décision qui va changer sa vie : il émigre seul au Québec à l’âge de 19 ans et complète son cursus à l’Université Laval. Étranger au monde des affaires et du droit québécois, Anthony Arquin ne va pas tarder à gravir les échelons et à remplir son carnet d’adresses. Son stage en 2005 chez Davies Ward Phillips & Vineberg marque son entrée dans la cour des grands. Il y officie avec bonheur depuis plus de 17 ans, développant une expertise de pointe auprès de divers clients.

Grand amateur d’histoire et d’architecture, passionné par le monde des affaires, Me Arquin a fait le choix du cœur au moment de s’engager dans le développement immobilier : « Ça m’a permis de conjuguer plusieurs passions au travers de mes activités », avance-t-il. Associé chez Davies et coordonnateur du groupe immobilier pour le bureau de Montréal, il se consacre principalement à du conseil stratégique de haut niveau pour les développeurs immobiliers, les investisseurs ou les propriétaires : «  On amène nos clients à anticiper les défis juridiques et d’affaires dans leurs projets et à trouver les solutions aux défis se dressant sur leur route », résume-t-il.

UN CABINET PRESTIGIEUX

Le parcours d’Anthony Arquin est marqué par de nombreuses transactions d’envergure, de celles qui contribuent à transformer les villes et à leur donner un nouvel élan. Il trouve dans le riche passé de son cabinet une source d’inspiration. « Davies a été au cœur des grandes transactions immobilières de la province depuis plusieurs générations, rappelle-t-il. Notre bureau a joué un rôle clé dans des projets emblématiques tels que la création de Place Ville

Marie ou le redéveloppement de l’avenue McGill College. » Sa présence au sein du bureau montréalais lui a permis d’assister à certaines des opérations les plus spectaculaires du secteur de l’immobilier québécois.

Au cours des dernières années, Davies s’est en effet illustré dans des opérations telles que la vente du FPI Cominar pour 5,7 G$, le projet de redéveloppement de la gare Viger ou encore la création de la plateforme d’investissement commune à Claridge et Ivanhoé Cambridge, qui a permis de déployer plus de 300 M$ de capitaux propres dans divers projets de développement des aires métropolitaines de Montréal et de Québec. À titre personnel, Me Arquin a lui aussi participé à des transactions qui figurent parmi les plus importantes de l’histoire récente du Québec

UN PARCOURS JALONNÉ

DE TRANSACTIONS MAJEURES

En 2009, Anthony Arquin est détaché durant quatre mois dans le département juridique de SITQ, qui deviendra par la suite Ivanhoé Cambridge. Il travaille alors sur plusieurs transactions locales et internationales aux côtés de professionnels qui lui font découvrir les diverses facettes du métier d’avocat en entreprise. « Nous pouvons être fiers de la qualité des équipes de notre régime de retraite provincial, qui a des ramifications dans de très nombreux projets à l’international ! », s’enthousiasme-t-il à propos de cette expérience formatrice. Le jeune avocat se voit ensuite confier le pilotage du dossier Four Seasons Montréal, projet à usage multiple qui s’accompagne de négociations complexes et de réflexions opérationnelles poussées quant à l’usage des bâtiments sur le long terme.

Au rang des projets à fort impact dans lesquels Me Arquin a été impliqué, on peut encore citer les négociations du partenariat pour le redéveloppement de Laurier Québec ainsi que la cession d’un portefeuille de 30 propriétés à un fonds de placement immobilier ontarien, piloté avec deux autres bureaux d’avocats. Cette vente constitue la plus grande transaction multirésidentielle jamais réalisée au Québec. L’opération la plus marquante de sa carrière reste le redéveloppement du Quad Windsor autour du Centre Bell. « C’est un projet de longue haleine sur lequel je travaille depuis plus de 15 ans. Ça a été la bougie d’allumage pour relancer les projets de développement immobilier d’envergure à Montréal », se remémore l’avocat.

L’IMMOBILIER FACE À SES DÉFIS

Anthony Arquin mesure la chance qui est la sienne d’évoluer dans un secteur en perpétuel renouvellement. Dès ses débuts en 2005, il a vu émerger une tendance qui perdure encore aujourd’hui : le redéveloppement d’actifs existants vers des projets à usage mixte et à phases multiples. « Ça amène beaucoup d’enjeux et de questions sur la manière dont vont interagir les usagers d’un bâtiment, l’utilisation des services d’un immeuble ou encore le partage des coûts. Ces nouveaux modèles immobiliers requièrent une grande créativité d’affaires, opérationnelle et juridique. »

C’est là l’un des nombreux défis auxquels l’immobilier fera face dans les années à venir. Selon l’avocat, l’un des principaux enjeux réside dans la capacité de l’industrie à développer des projets rentables au regard du contexte actuel. Il cite à cet égard la forte augmentation des coûts de construction et de financement, ainsi que des redevances et taxes de développement provinciales et municipales, qui mettent à mal la faisabilité des projets et la capacité de paiement des acheteurs et des locataires. Sans oublier les transformations découlant de la mise en œuvre des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).

DES PROJETS QUI TRANSFORMENT

LE QUOTIDIEN

Me Arquin voit en la crise du logement une occasion pour le secteur de se positionner comme un interlocuteur de premier ordre : « Nous voulons être perçus comme un partenaire clé, et non comme un mal nécessaire. C’est ainsi que nous parviendrons à un consensus, aussi bien avec les acteurs institutionnels qu’avec les citoyens. […] On voit peu à peu cette collaboration se mettre en place, les gouvernements se rendent compte que la solution à la crise du logement passe par ceux qui développent et construisent des bâtiments innovants. » Pour pallier le manque de terrains vacants dans les villes, l’avocat défend le concept de « densification urbaine intelligente », qui donnera une nouvelle vocation aux anciens noyaux industriels et autres bâtiments existants.

Anthony Arquin se réfère aux travaux d’urbanistes et auteurs de renom tels que Jan Gehl ou Charles Montgomery, qui peuvent selon lui « nourrir notre

DONNER UN SENS À L’IMMOBILIER

Le Newman est un projet rassembleur aux multiples atouts : mixité de l’offre résidentielle, architecture originale de qualité, aménagement durable du site et intégration au milieu. Avec son complexe de condo, un Mostra en locatif et une résidence Jazz pour retraités actifs, il permet l’éclosion d’une véritable communauté urbaine au cœur d’une cité riche en expériences humaines.

Le Newman, un spectaculaire concept multirésidentiel en phase avec son époque.

cogi r.net

GESTION INVESTISSEMENT

DÉVELOPPEMENT ET CONSTRUCTION

réflexion collective autour de projets susceptibles de transformer nos villes et de créer des milieux de vie intégrés dans le paysage urbain, avec des rezde-chaussée dynamiques qui attirent les passants et amènent de la vie entre les bâtiments ». Il souhaite ainsi voir émerger des constructions architecturalement novatrices et qui inciteront les usagers à réinvestir les centres-villes, à l’image des projets Hudson Yards à New York ou The Well à Toronto.

UN ESPRIT PASSIONNÉ ET OPTIMISTE

Anthony Arquin a su mettre à profit sa fonction d’avocat pour développer une vision élargie, englobant les multiples enjeux liés à l’aménagement des villes de demain. Il s’épanouit dans une activité qui le met chaque jour au contact de bâtisseurs et de visionnaires : « J’aime me promener en ville avec mes enfants et voir le résultat très tangible de mon travail. C’est ce qui m’a toujours passionné, et c’est pour cela que j’ai choisi l’immobilier : on

laisse derrière nous une marque très concrète de ce qu’on a fait. » Convaincu du rôle essentiel des développeurs, des investisseurs et des autres acteurs de l’industrie, il a foi en leur capacité à dessiner de nouvelles perspectives de développement.

« On a le très grand privilège de pouvoir changer la vie des gens au quotidien et de transformer nos villes, projet par projet », souligne-t-il. L’avenir s’annonce donc prometteur : « Quel que soit le contexte économique, notre secteur est l’un des plus importants de la société et une pierre angulaire du développement des villes. […] Notre industrie est en train de se transformer en profondeur pour s’adapter aux nouvelles réalités socio-économiques, environnementales et réglementaires, mais la communauté immobilière est faite de personnalités innovantes, passionnées et à l’écoute des citoyens. Ces défis nous permettront d’imaginer de meilleurs projets, pour le plus grand bénéfice de nos villes et de la société. »

TSX : BTB.UN

LE MARCHÉ HÔTELIER DE LA RÉGION DE QUÉBEC EN ÉVOLUTION

Avant l’année 2020, nous assistions à des performances générales enviables des hôtels dans la grande région de Québec, mais le marché a été bouleversé par la pandémie mondiale. Les restrictions de voyage et les confinements ont alors freiné l’élan des dernières années. En effet, selon l’Organisation mondiale du tourisme, le nombre d’arrivées de touristes internationaux en 2021 au Canada a été estimé à 3,1 millions, soit environ 86 % de moins qu’en 20191 .

2020 ET 2021 : DÉPLACEMENT DE LA DEMANDE VERS LES SECTEURS DE VILLÉGIATURE Malheureusement, plusieurs hôteliers de la région de Québec ont obtenu des performances d’occupation sous la barre du 25 % en 2020, alors que d’autres, pour éviter des pertes considérables, ont simplement préféré fermer leurs portes. Avec la pénurie de main-d’œuvre en trame de fond, nous avons alors constaté un fort resserrement du marché en 2020 et 2021.

Toutefois, les sites et les établissements de villégiature localisés en périphérie de Québec

ont, de façon générale, généré de meilleures performances en comparaison avec ceux situés en ville. Les hébergements à proximité de sites de plein air ont en effet bénéficié de l’engouement pour les activités extérieures. La distanciation recommandée par le gouvernement ainsi que les multiples fermetures temporaires de commerces et d’activités intérieurs ont donc entraîné un déplacement de la demande d’hébergement vers les secteurs de villégiature. À l’inverse, les établissements visant une clientèle touristique internationale et d’affaires ont vu leur achalandage diminuer de façon radicale.

Alain Roy , É.A.

Experts invités

Valérie Laurendeau, É.A. Conseillère principale

Alain Roy Directeur général du bureau de Québec

Groupe Altus

LE MARCHÉ HÔTELIER POSTPANDÉMIE

Ce n’est qu’au deuxième trimestre de 2022 que le gouvernement du Canada a révoqué l’exigence, pour les voyageurs internationaux arrivant par avion, de présenter un test PCR négatif à la COVID-19. Même si le processus de voyage a été allégé, les arrivées internationales par avion au Québec n’ont toujours pas retrouvé les niveaux d’avant 2020. Mais la tendance est toutefois positive et à la hausse pour les hôtels en ville, alors que les taux d’occupation des complexes de villégiature ont connu des diminutions, retournant vers un niveau prépandémique.

Même si la tendance est toujours mouvante, le tableau suivant présente le différentiel des RevPAR, un ratio fréquemment utilisé par l’industrie, représentant la multiplication du taux de location moyen annuel par le taux d’occupation moyen annuel de 2022 par rapport à 2019 pour les trois secteurs de Québec.

Il est possible d’observer que le Centre et le VieuxQuébec ont du mal à retrouver leur niveau de performance prépandémique, tandis que les deux autres secteurs ont très bien performé depuis le Q3 2022. Le secteur Centre, incluant le Vieux-Québec, est reconnu comme le quartier historique, avec ses rues pavées et ses bâtiments anciens, attirant principalement une clientèle touristique, tandis que le Nord et l’Est de Québec, qui comprennent notamment Limoilou et Saint-Roch, sont des

quartiers animés et branchés populaires auprès des jeunes voyageurs. Enfin, le secteur Ouest de la Ville de Québec est connu pour son important pôle d'affaires.

Nos discussions avec plusieurs intervenants du milieu nous indiquent par contre que la performance des établissements visant une clientèle d’affaires ou touristique n'est pas uniquement liée au faible retour postpandémique des voyageurs, mais aussi à la pénurie de main-d’œuvre.

ISTOCK PAR DAMIRCUDIC

VARIATION DU RevPAR ENTRE 2019 ET 2022

Le Vieux-Québec propose une offre d’hébergement très diversifiée, composée d'établissements possédant souvent moins de 30 chambres. Ces petits hôtels ont généralement eu plus de difficulté à conserver leur main-d’œuvre qualifiée durant la pandémie, contrairement aux établissements localisés dans les secteurs Nord et Est de Québec, où l’offre d'hébergement est majoritairement composée d’hôtels de plus grande envergure. En raison de la rareté de la main-d’œuvre compétente, les hôteliers du Centre et du Vieux-Québec ont du mal à réengager des employés qualifiés, ce qui a un effet direct sur leur performance.

Conséquemment, les facteurs économiques actuels influencent les performances des hôteliers. C’est un défi de taille pour tous les secteurs d’activités, mais encore plus important dans le secteur hôtelier. Effectivement, le marché de l’emploi se resserre de plus en plus et la main-d’œuvre spécialisée est rare. Cela a des répercussions considérables sur la façon dont les hôtels opèrent et sur la portée

des services qu’ils peuvent proposer. Les hôteliers subissent alors des hausses de coût et doivent offrir des salaires plus élevés et des avantages supplémentaires pour attirer et conserver leur main-d’œuvre. Évidemment, la conséquence sur leurs bénéfices nets est directe.

Pour contrer les soubresauts de l’économie et répondre à la pénurie de main-d’œuvre, on assiste actuellement à un changement des stratégies de la part de plusieurs hôteliers chez qui l’innovation est à l’avant-plan.

UN CHANGEMENT DE STRATÉGIE

Le marché hôtelier connaît actuellement une période de transformation rapide. Pour améliorer l’efficacité et conserver la qualité des services, de plus en plus d’hôteliers se tournent vers des bornes d’enregistrement libre-service ou vers des procédures d’arrivées autonomes via des applications mobiles. L’investissement dans les technologies pour automatiser certains processus jouera donc

Votre tranquillité d’esprit, au sens propre. SERVICE EXCELLENCE FIABILITÉ

un rôle important au cours des prochaines années. Les reconnaissances faciales pour les enregistrements, les systèmes de réservation en ligne plus performants ainsi que des systèmes de génération de codes, qui feront office de clés pour les chambres, seront au cœur des transformations du marché.

Également, dans les dernières années, nous avons pu constater la popularité de la location de maisons d’hôtes, d’appartements et de chalets sur des plateformes telles que Airbnb. En ce sens, de nouvelles offres ont fait leur arrivée sur le marché. Elles sont donc venues concurrencer les chambres d’hôtel traditionnelles, voire le concept général des hôtels tels qu’on les connaît. Les appartements locatifs de type loft ou 3 ½ à l’intérieur de leurs hôtels gagnent en ce moment en popularité auprès des hôteliers afin de répondre à une partie de cette demande.

De cette façon, les complexes hôteliers s’ouvrent sur un marché additionnel où la clientèle recherche le confort d’un logement complet plutôt qu’une chambre standard. Comparable à des immeubles à logements multiples, ces édifices bénéficient généralement d’espaces communs comme on en retrouve dans les immeubles d’appartements classiques, avec des espaces de coworking, des connexions à l’Internet sans fil performantes et sécuritaires, des lounges, des terrasses sur le toit, etc. Avec la popularité grandissante du « Work from anywhere », les hôtels deviendront une résidence pour les travailleurs nomades. Les millénariaux, qui représenteront 75 % de l’ensemble de la population active2 d’ici 2025, seront les principaux acteurs de cette nouvelle tendance.

En conclusion, le marché hôtelier de la Ville de Québec est en pleine transformation. La pandémie a laissé ses traces sur nos habitudes de vie, mais aussi sur nos façons de travailler et de voyager. Les hôteliers doivent eux aussi s’adapter pour pallier le problème généralisé de pénurie de main-d’œuvre tout en tentant de répondre aux nouveaux besoins des voyageurs d’aujourd’hui. Pour ce faire, élargir leur bassin de clients potentiels en offrant un produit différent et innover dans les technologies pour réduire leurs coûts d’exploitation sont des avenues à explorer pour plusieurs complexes hôteliers.

2. Forbes.fr (2018). Comment Les Millennials Dessinent L'Entreprise De Demain https://www.forbes.fr/management/comment-les-millennials-dessinent-l-entreprise-de-demain/

PVM est un campus d’affaires conçu pour optimiser l’expérience de ceux qui y travaillent grâce à son esplanade animée qui propose une programmation événementielle et culturelle, à sa galerie commerciale moderne ainsi qu’à son expérience gastronomique unique incluant un concept de biergarten et une aire gourmande réinventée.

Découvrez un réseau de possibilités :

Patrick Vallières

Patrick.Vallieres@colliers.com 514 764-8195

ACCÉLÉRER LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER : IL EST TEMPS DE PASSER À L’ACTION !

Il y a déjà trois ans, l’Institut de développement urbain du Québec insistait pour accélérer le processus d’autorisation des projets immobiliers et proposait la création d’un comité de suivi des projets. Plus particulièrement, nous suggérions à la Ville de Montréal d’implanter un système de traitement des dossiers reposant sur des indicateurs de performance et sur des tableaux de suivi précisant les délais de traitement attendus et comprenant une notification automatique à l’expiration des échéanciers prévus.

UN PREMIER PAS

À l’occasion du webinaire de la Série des maires de l’IDU de février 2021, la mairesse de Montréal annonçait la création de la Cellule facilitatrice pour permettre aux acteurs de l’industrie et aux autorités de la Ville de partager une compréhension commune des enjeux et d’identifier ensemble les moyens d’action pour améliorer le traitement des dossiers.

Depuis cette annonce et jusqu’en décembre dernier, plusieurs rencontres se sont tenues avec des acteurs de l’immobilier au sein d’un groupe de travail piloté par Luc Rabouin, responsable du développement économique au comité exécutif de la Ville. Ces rencontres avaient pour objectifs d’instaurer une approche collaborative entre les promoteurs et la Ville ainsi que d’améliorer le suivi des projets et la performance organisationnelle.

La reconnaissance par les autorités municipales de l’existence de freins administratifs, leur désir de développer une relation de partenaires avec l’industrie immobilière et leur volonté d’adopter une nouvelle approche méritent d’être salués.

LE DEUXIÈME PAS

Le 8 mars dernier, M. Rabouin s’adressait aux membres de l’IDU lors d’une conférence pour dévoiler le premier plan d’action découlant de la Cellule facilitatrice. Voici une brève description des éléments essentiels de ce plan.

Pour chaque arrondissement visé, le directeur de l’urbanisme sera désigné comme le « porteur unique de projet » et, à cette fin, il sera accompagné d’un commissaire au développement immobilier. Pour les projets majeurs, la Ville envisage d’institutionnaliser la pratique de la rencontre

Jean-Marc Fournier

Président-directeur général jmfournier@idu.quebec

de lancement de projets à laquelle participeront les équipes politiques et administratives. Un tableau de bord des projets stratégiques répertoriera les dossiers et leur évolution ; il constituera l’outil privilégié pour soutenir les travaux d’un nouveau « comité responsable du suivi des dossiers stratégiques et d’accélération du développement immobilier ». Le comité sera formé du directeur de l’arrondissement, du directeur de l’urbanisme de l’arrondissement, du DGA - Économie et rayonnement de la métropole, DGA - Urbanisme, mobilité et infrastructures et du DGA - Service aux citoyens. Un rapport sera fait au responsable du développement économique et commercial, au comité exécutif ainsi qu’au maire de l’arrondissement concerné.

Autrement dit, on tentera d’instaurer un travail conjoint entre les différents services municipaux, entre chaque arrondissement et la Ville et entre l’administratif et le politique. À terme, la nouvelle procédure chercherait à associer d’autres organisations souvent interpellées ; on pense, entre autres, à Hydro-Québec et au ministère des Transports.

En 2023, les projets stratégiques qui seront développés dans quatre arrondissements ainsi que dans le quartier Namur-Hippodrome serviront de pilotes pour favoriser ensuite une application graduelle à la grandeur de la Ville.

Au-delà de cette nouvelle organisation du travail, la Ville annonce l’adoption d’un cadre réglementaire flexible et facilitant la réalisation de projets immobiliers. Dans ce même but, elle souhaite dorénavant mesurer les effets sur les délais et les coûts liés aux exigences municipales.

Le plan d’action de Montréal pour accélérer le développement immobilier répond aux engagements de Mme Plante en 2021. Nous en sommes très heureux.

MARCHONS MAINTENANT

Les premiers pas démontrent une volonté réelle des autorités municipales d’améliorer la relation avec les investisseurs, de donner de la prévisibilité et de bonifier le cheminement des dossiers. Aujourd’hui, on doit se mettre en marche. Maintenant plus que jamais.

L’immobilier, comme d’autres industries, s’interroge quant à l’avenir. Le secteur résidentiel doit tenter de corriger un profond déséquilibre entre l’offre et la demande pour assurer une abordabilité. Alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indique qu’il faut doubler la cadence de production de nouvelles unités, le contexte économique entraîne plutôt un ralentissement. On ne va pas dans la bonne direction.

Le télétravail et le commerce électronique ajoutent aux pressions de la crise inflationniste dans les secteurs du bureau et du commercial. Enfin, les valeurs industrielles explosent. D’une part, le marché est éprouvé par une pénurie de terrains aptes à recevoir de nouveaux investissements. D’autre part, la capacité réduite d’HydroQuébec, conjuguée aux incertitudes entourant le nouveau processus d’attribution de l’énergie, rend urgente l’adoption d’une politique industrielle globale pour l’ensemble du territoire.

L’industrie immobilière entend travailler avec la Ville de Montréal pour relever les défis climatiques et pour créer des milieux de vie complets, dynamiques et inclusifs. Ces objectifs peuvent être atteints en mettant en place des conditions favorables à l’investissement qui encourageront une croissance des revenus de la Ville et qui lui permettront de répondre aux nombreux besoins pressants de nos concitoyens sans alourdir le fardeau foncier.

Il est temps de passer à l’action !

ANDRÉ G. PLOURDE

UNE PASSION POUR L’ACTIVITÉ TRANSACTIONNELLE

De fait, dès l’obtention de son baccalauréat en administration des affaires de l’Université du Québec à Montréal en 1989, André G. Plourde intègre à temps plein le Groupe immobilier de Montréal-Québec, une agence fondée par son père. Véritable mentor pour son fils, il lui apprend les rouages du métier et lui inculque le souci du travail bien fait et des valeurs d’honnêteté, de transparence et de respect.

En 1995, Roland Plourde se prépare à prendre sa retraite, mais son fils ne se sent pas prêt à voler de ses propres ailes ni à assumer la responsabilité de gérer un bureau et du personnel. « Et puis, j’avais aussi la curiosité d’aller travailler ailleurs que dans une entreprise familiale », souligne-t-il.

LES ANNÉES KEVLAR

C’est ainsi qu’en 1996, le jeune courtier se joint à Kevlar, une entreprise nouvellement fondée et présidée par René Bellerive, une autre personne marquante dans son parcours professionnel. Pen dant ses cinq premières années d’activité, Kevlar se consacre avec succès au courtage immobilier. Puis, en 2001, la société se réoriente vers l’investissement et le développement immobiliers.

LA RELANCE ET L’ESSOR DU GROUPE IMMOBILIER

André G. Plourde décide alors de quitter l’entreprise et de relancer le Groupe immobilier de MontréalQuébec. Il se tourne davantage vers la représentation de propriétaires, une expertise qu’il a commencé à développer chez Kevlar, à la suite d’un important mandat pour la location de 2,6 millions de pieds carrés d’immeubles industriels et de bureaux appartenant à un fonds d’investissement.

Pendant près de 15 ans, le dirigeant va s’investir dans le développement de son agence, se spécialisant

dans la classe d’actifs de bureaux et mettant sur pied une équipe chevronnée.

L’expansion du Groupe immobilier se fera en deux phases. Ainsi, de 2001 à 2007, l’entreprise est surtout active dans les immeubles de classe B et les anciens édifices industriels transformés en bureaux-lofts. De 2007 à 2015, elle s’oriente vers les immeubles de prestige, à la faveur notamment d’une relation d’affaires fructueuse avec Allied Properties, dont André G. Plourde sera le courtier exclusif à Montréal, de 2005 à 2019, pour la location de l’ensemble de son portefeuille. Parmi les mandats confiés par Allied − qui demeure toujours son client −, il cite celui de la Cité du Multimédia, grâce auquel il s’est retrouvé « dans la cour des grands locataires ».

LA VENTE À COLLIERS INTERNATIONAL

Le succès du Groupe immobilier ne passant pas inaperçu, son président est sollicité pour vendre l’agence à quelques reprises, mais il ne se sent pas prêt. Cependant, il perçoit nettement la tendance chez les grands propriétaires d’immeubles de bureaux à se consacrer à la gestion d’actifs et à confier celle des opérations et la location des espaces à des tiers, notamment à de grandes firmes de courtage.

Finalement, en décembre 2015, André G. Plourde conclut la vente de son entreprise à Colliers International, une agence d’origine canadienne ayant une forte présence mondiale : « Je suis arrivé à la conclusion que, malgré la belle réussite que j’avais accomplie avec le Groupe immobilier, je n’avais ni les ressources ni les moyens de compétitionner avec ces grandes agences immobilières, et que si je voulais passer à un autre niveau pour les 10-15 dernières années de ma carrière, il me fallait un véhicule plus performant. »

PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

Depuis maintenant 34 ans, le vice-président exécutif chez Colliers International à Montréal se consacre avec brio et en équipe à son métier de courtier.

ANDRÉ G. PLOURDE Vice-président exécutif Colliers International

MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Cain Lamarre est fier d’accueillir Me Patrice Picard au sein de son équipe de droit immobilier.

Son expertise se joint à une solide équipe de plus de 20 avocats, notaires et fiscalistes dédiés à ce champ de compétences.

Bienvenue dans l’équipe !

DES CLIENTS ET DES MANDATS DE PRESTIGE

À la suite de la transaction, le cœur de son équipe de courtiers le suit chez Colliers, soit Julie Côté, François Laurence et Magali Bannier, qui est maintenant coordonnatrice de projets client. Se sont ajoutés depuis Julien Méthot, Thomas Coutu et Patrick Vallières. Ensemble, ils forment l’équipe de représentation des propriétaires de bureaux de Colliers Montréal dirigée par André G. Plourde.

Actuellement, l’équipe a sous mandat près de huit millions de pieds carrés en location. En 2022, elle a conclu non loin de 80 transactions. André G. Plourde et Julien Méthot ont d’ailleurs été respectivement reconnus comme premier et deuxième meilleur producteur en location de superficies de bureau chez Colliers à Montréal.

Parmi les mandats les plus notables, le courtier souligne l’obtention, en 2022, d’un important portefeuille locatif de cinq tours de bureaux emblématiques, propriétés d’Ivanhoé Cambridge, totalisant 3,6 millions de pieds carrés : Place Ville Marie, le 1500 Robert-Bourassa, Le Méco et Montreal Herald à Montréal ainsi que l’édifice Price à Québec.

Il mentionne aussi celui de Solar Uniquartier à Brossard, le projet de développement mixte de Devimco qui sera relié au Réseau express métropolitain (REM) : « Malgré le contexte de la pandémie, dans les trois ou quatre dernières années, on a réussi à louer 400 000 pi2 de locaux pour bureaux, dans trois nouveaux immeubles. »

Il est également très fier du mandat de l’O Mile-Ex, devenu le centre de l’intelligence artificielle à Montréal. Après avoir loué ces espaces de travail polyvalents pour le compte de TGTA, l’équipe d’André G. Plourde agit toujours comme mandataire de location pour le nouveau propriétaire du complexe, Spear Street Capital, et ce, depuis l’automne 2019.

De gauche à droite :

En avant : Julie Côté, vice-présidente associée ; André G. Plourde, vice-président exécutif ; Julien Méthot, vice-président. En arrière : François Laurence, vice-président ; Thomas Coutu, associé ; Magali Bannier, coordonnatrice de projets client ; et Patrick Vallières, vice-président.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

UN REGARD SUR LE MARCHÉ DU BUREAU À MONTRÉAL

Si l’équipe de représentation des propriétaires de bureaux affiche une très bonne performance, le courtier n’est pas pour autant «  dans le déni » par rapport au marché : « En février 2020, juste avant la pandémie, le taux de vacance à Montréal était environ de 7 % […]. Presque trois ans plus tard, ce taux a un peu plus que doublé et atteint 15 ou 16 %.  Par contre, les six ou sept meilleurs immeubles du centre-ville, ce qu’on appelle les tours de prestige, ont un taux de vacance inférieur à 6 %, qui est resté stable pendant la pandémie, et il y a eu croissance des loyers. »

Selon lui, bien avant la crise sanitaire, les grands propriétaires d’immeubles de bureaux plus âgés ont veillé à préserver et à améliorer leurs actifs en investissant massivement pour rajeunir leur équipement et accroître l’offre de services, comme c’est le cas du 1, Place Ville Marie.

Comme il croit que le travail hybride est bien implanté, il demeure optimiste quant à l’avenir du bureau. « Ce n’est assurément pas la fin de cette classe d’actifs. Mais ce sont les immeubles les plus performants de leur classe respective qui se tireront mieux d’affaire. Pour les autres, ce sera difficile », croit-il.

Par ailleurs, il estime « qu’on manque à Montréal d’édifices de calibre international  et de locaux pour bureaux de prestige ». À ce propos, il se réjouit de la construction du nouveau siège social de la Banque Nationale et souhaiterait voir d’autres nouveaux immeubles du calibre de la Tour Deloitte et de la Maison Manuvie.

UNE FORCE TRANQUILLE

Pour celui qui se définit comme un passionné de l’activité transactionnelle, le travail d’équipe s’avère essentiel pour réussir dans l’univers du courtage immobilier commercial actuel, qui fait appel à des connaissances pointues et variées. « Nos talents combinés, dit-il, font en sorte qu’on est nettement meilleurs. »

Au sein de son équipe qui fait toute sa fierté, André Plourde se considère comme « un leader rassembleur, une force tranquille ». « J’assume la responsabilité des relations avec les plus importants clients, mais j’aime encore beaucoup être sur le plancher des vaches. J’adore l’excitation d’une négociation à partir du moment où l’on fait visiter l’espace jusqu’à la transaction finale. »

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Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

DEUX OFFRES, DEUX ACTIONS EN PASSATION DE TITRE… QUI GAGNE ?

Voici une décision de la Cour supérieure1 portant sur une offre d’achat en deuxième position, devenant applicable dès que la première tombe. Le détenteur de cette offre décide de tenter de passer titre.

En effet, Les Placements Luc Poirier inc. (« PLP ») a présenté l’offre en question en deuxième position, le 27 juin 2018, visant un immeuble situé à Montréal au prix de 7 300 000 $ (l’« Offre PLP »), alors qu’une promesse d’achat sur le même immeuble avait été présentée par La Malterie Development LP (« La Malterie ») le 16 octobre 2015 pour la somme de 5500 000 $ (l’« Offre principale »).

PLP intente une action en passation de titre et préinscrit sa demande au registre foncier sur l’immeuble le 4 juin 2019 prétendant, tout comme son vendeur, Quonta Holdings Limited (« Quonta »), que l’Offre principale est devenue caduque. La Malterie intervient alors dans ces procédures pour se voir reconnaître, en sa faveur et en priorité, le droit de passer titre sur l’immeuble.

L’Offre principale accordait à La Malterie plusieurs options lui permettant de prolonger sa vérification diligente, jusqu’à trois années supplémentaires, qui pouvaient être exercées moyennant le versement de sommes additionnelles. Ces options ont toutes été exercées, de sorte que la signature de l’acte de vente devait avoir lieu 60 jours après l’expiration de la dernière de ces périodes, soit le 2 avril 2019.

Or, la recherche de titres effectuée par le notaire de La Malterie a révélé des problèmes de titres divers, dont certaines anciennes charges et une hypothèque non radiée. L’existence de ces problèmes causait aussi des enjeux auprès de son créancier hypothécaire qui devait financer l’acquisition de l’immeuble. De plus, un nouveau certificat de localisation démontrait quelques anomalies, dont des empiétements. Il faut savoir qu’aux termes de l’Offre principale, le vendeur vendait l’immeuble avec la garantie légale « with a good and marketable title, free and clear of any hypothec, charges or encumbrances ». La Malterie a donc exigé de Quonta la correction de ces déficiences. Le notaire retenu par La Malterie a néanmoins réussi à faire radier certaines charges sans que Quonta en soit avisée en temps utile.

Après divers échanges, Quonta et La Malterie tiennent une rencontre le 2 avril 2019 afin de discuter de la progression du dossier. Il n’est pas clair selon la preuve si une extension de la date de clôture a été convenue ou non. Dans les jours ou les semaines qui suivent, une assurance titres est obtenue, mais certains vices de titres ne peuvent être corrigés, ce qui porte Quonta à déclarer le 8 mai 2019 que l’Offre principale est nulle et non avenue. Ce à quoi La Malterie répond qu’elle est toujours valide.

Me Sylvie Bouvette

Experte invitée

1. Placements Luc Poirier inc. c. Quonta Holdings Limited 2022 QCCS 4855.

Quonta soumet trois motifs voulant que l’Offre soit caduque, à savoir :

• La Malterie n’a pas respecté le délai de clôture du 2 avril 2019 ;

• l’impossibilité pour Quonta de livrer un titre de propriété clair, libre de charges et d’empiétements ;

• la mauvaise foi de La Malterie puisqu’elle a caché avoir corrigé certains vices affectant l’Immeuble, laissant travailler Quonta à la radiation de ceux-ci, le tout pour gagner du temps afin d’obtenir son financement.

Le juge rejette tous ces arguments.

D’abord, le délai de clôture n’était pas stipulé comme de rigueur, et le comportement de Quonta n’était pas celui d’une personne qui considère ne plus être liée par ses obligations. Elle ne pouvait pas refuser de reporter la vente alors qu’elle n’avait pas elle-même satisfait à ses obligations de livrer un titre clair.

Le deuxième motif ne peut être retenu non plus, car Quonta se devait de donner la possibilité à La Malterie de passer titre dans un délai raisonnable en se satisfaisant de l’immeuble dans le contexte des irrégularités dénoncées.

Quant à la mauvaise foi de La Malterie, elle ne constitue pas un manquement assez grave pour justifier comme sanction la caducité de l’Offre principale.

Par ailleurs, La Malterie a satisfait aux exigences préalables d’une action en passation de titre, soit (i) la mise en demeure (ce qui a été fait par son intervention à l’action de PLP), (ii) l’émission d’un acte de vente (lequel n’avait pas à traiter des irrégularités de titres à corriger) et (iii) l’engagement de payer le prix (ce qui n’a à être respecté que lorsque celui-ci est dû, à savoir le jour de la signature de l’acte de vente). La Cour évoque le fait que la portion au comptant due à la clôture avait déjà été versée en fidéicommis chez les avocats de La Malterie, dont 3 000 000 $ pour le prêt hypothécaire. Le juge considère que, même si le prêteur avait des conditions préalables à son décaissement, celles-ci étaient usuelles et raisonnables. La capacité de payer le prix a donc été démontrée.

Finalement, l’action en passation de titre doit avoir été prise dans un délai raisonnable. Ici, même en considérant la date du 8 mai 2019 comme le moment où Quonta exprime un refus de signer l’acte de vente, le tribunal aurait conclu que La Malterie a agi de manière diligente en instituant ses procédures le 28 juin 2019.

En conséquence, l’action en passation de titre en faveur de La Malterie est accueillie et la préinscription faite par PLP se trouve radiée.

Veuillez noter que cette décision a été portée en appel le 22 février dernier.

ÉMERGENCE D’UN CONCEPT

Un tout nouveau complexe résidentiel destiné aux 55 ans et plus a été inauguré le 15 mars dernier dans le secteur d’Aylmer à Gatineau. Construit sur le site d’un bâtiment historique du quartier, cet immeuble locatif est conçu pour répondre à des besoins et des usages spécifiques.

inauguration a eu lieu en présence de la mairesse de Gatineau, France Bélisle, accompagnée de conseillers municipaux et de membres du comité de direction du groupe EMD-Batimo, qui agit ici en tant que développeur et opérateur du projet. Des résidents ont également pris part à l’événement. Situé au cœur du secteur d’Aylmer, à deux pas du centre historique, le complexe comprend 160 condos locatifs ainsi que plusieurs espaces communs (cour intérieure, salle de billard, cuisine communautaire, terrasse…).

ILLUSTRATION D’UN CONCEPT RÉSIDENTIEL

Instigateur de projets immobiliers dans différentes localités du Québec, EMD-Batimo n’en est pas à son coup d’essai en ce qui concerne la réalisation d’immeubles locatifs pour les 55 ans et plus. Le Lib Aylmer s’inscrit dans une tendance de plus en plus marquée, consistant à offrir aux néo-retraités un milieu de vie axé non seulement sur la tranquillité et la sécurité, mais aussi sur l’accès aux loisirs et aux services du quotidien. « Dès le départ, le Lib Aylmer a été imaginé pour répondre aux besoins et aux attentes spécifiques des retraités et des semi-retraités qui désirent vendre leur maison, mais qui ne sont pas prêts à s’établir dans une résidence pour aînés », explique Francis Charron, président de Batimo et vice-président d’EMD Construction.

MISE EN VALEUR DU PATRIMOINE

Le projet a été conçu de manière à intégrer et à mettre en valeur l’Académie d’Aylmer, une ancienne école construite en 1861. Consultés lors d’assemblées citoyennes, les habitants du quartier et les associations locales ont fait part de leur volonté de préserver cette bâtisse emblématique du patrimoine aylmerois. Elle accueille désormais quatre unités d’habitation du nouveau complexe résidentiel, tout en continuant à arborer les attributs qui la rendent si particulière sur le plan architectural. Bien desservi par les transports en commun, le projet mis en place par EMD-Batimo s’inscrit dans le plan de déplacements durables de la Ville de Gatineau. Il dispose en outre d’un aménagement piéton, adapté aux flux et aux usages de l’artère commerçante qui longe la façade principale du bâtiment.

PAR FOULQUES DELBAR, JOURNALISTE

De gauche à droite : Judith Neveu, vice-présidente ventes, marketing et exploitation chez EMD-Batimo ; Sylvie Picard, directrice générale du Lib Aylmer ; Caroline Murray, conseillère municipale du district de Deschênes ; France Bélisle, mairesse de Gatineau ; Francis Charron, président de Batimo et vice-président d’EMD Construction ; Véronique Leblanc, directrice générale chez EMD-Batimo ; et Gilles Chagnon, conseiller municipal du district de Lucerne.

Vice-présidente du groupe Service-conseil et planification stratégique chez SGM, Anissa Errai possède plus de 10 ans d’expérience en marketing des lieux et elle dirige l’équipe stratégique en conceptualisation d’expérience et de parcours client. Son expérience en mise en marché de destinations commerciales et multiusages ainsi que sa connaissance des clientèles locales et touristiques lui ont permis d’adapter une méthode de « design thinking » spécifique au projet de développement et de redéveloppement. Cette façon de faire, inspirée des plus grandes tendances en design, contribuera à l’évolution des lieux en milieu urbain.

L’HUMAIN COMME FACTEUR DE DIFFÉRENCIATION EN IMMOBILIER COMMERCIAL

Alors que l’appétit des consommateurs pour le commerce électronique continue de grandir et que les bureaux ne sont pas occupés au maximum de leur capacité, les propriétaires et les gestionnaires de l’immobilier commercial travaillent à la transformation de leurs lieux. Comment augmenter leur attractivité ? Trois leviers de différenciation marketing sont au cœur de la réflexion : l’humain, les services et la technologie. Considérons d’abord le facteur humain.

CLIENTÈLES, CLIENTÈLES, CLIENTÈLES !

Pour tous vos projets, que l’on parle de design d’espace, d’ajout d'installations de mobilité active, d’une nouvelle offre alimentaire, d’un programme de livraison hyperlocale ou de la création d’un gymnase, tout doit partir de l’humain.

Bien que l’expérience client soit omniprésente dans le discours, JLLT, expert en développement de stratégies technologiques, rappelait récemment que plus de 60 % des professionnels de l’immobilier commercial n’utilisent pas de données sur leurs clientèles, ou ignorent qu’ils les utilisent, pour guider leurs décisions commerciales1 Pourtant, connaître vos clientèles de manière approfondie vous permet de bâtir un parcours client irréprochable, sans aspect irritant et qui crée une connexion émotive avec votre marque pour une expérience mémorable. Étudier et comprendre vos clients vous aidera à connaître leurs besoins. Comment leur faire gagner du temps ? Comment les surprendre ? Comment surpasser leurs attentes ?

Pour que l’expérience utilisateur constitue une véritable différenciation, il est donc nécessaire de prendre le temps de bien regarder vos clientèles – visiteurs quotidiens, ponctuels, locaux, touristes – et de comprendre les comportements des différentes générations.

DES BOUTIQUES QUI MISENT SUR L’HUMAIN COMME CRÉATEUR DE CONNEXION

Le facteur humain est au cœur de la capacité à créer une connexion émotive forte. Il n’est pas surprenant de constater que les entreprises du

commerce de détail qui figurent au sommet du classement WOW 2022 de Léger sont celles qui ont su la développer. L’exemple de Tite Frette, qui arrive en tête de liste, s’avère très parlant2

Le succès de la brasserie est directement lié à la passion des employés pour la bière ; ils la transmettent grâce à leur formation sur les produits, à leur capacité à communiquer leur plaisir et ils misent sur l’excellence du service.

LES COMMUNAUTÉS AU CŒUR

DES ENVIRONNEMENTS DE TRAVAIL

L’importance du facteur humain s’observe aussi dans le monde du travail. Le besoin d’être en relation avec ses collègues est la raison première de se trouver physiquement au bureau. Selon une étude de Microsoft (2022), « 84 % des employés seront motivés par une promesse de socialiser avec des collègues, tandis que 85 % seront motivés par la reconstruction des liens d’équipe ».

https://www.jllt.com/blog/commercial-real-estate-outlook-2023/

https://www.lapresse.ca/affaires/entreprises/2023-01-17/commerce-de-detail/ tite-frette-champion-de-l-experience-en-magasin.php

1. Jllt.com (2022). 2023 commercial real estate outlook: Top trends to know.

2. Lapresse.ca (2023). Tite Frette, champion de l’expérience en magasin.

Anissa Errai

Experte invitée

En partant de ce constat, comment repenser les édifices pour favoriser ce genre de connexions ? Il existe une multitude de solutions adaptées selon votre réalité, l’emplacement de votre immeuble et les communautés qui le fréquentent : lieux de socialisation, partenariats, programmation événementielle. D’ailleurs, plusieurs sociétés intègrent dans leurs pratiques des programmes d’occasions d’échanges structurés pour vivre ce sens de la communauté à travers des expériences sur mesure pour se retrouver, manger, se cultiver ou se sensibiliser à des pratiques durables.

Toute cette expérience centrée sur l’humain est soutenue par un écosystème technologique qui facilite le parcours, fait gagner du temps et personnalise les offres. L’humain et la technologie se complètent pour créer ce parcours mémorable et cette connexion émotive forte. Plusieurs

technologies retiennent notre attention alors qu’elles s’intègrent de plus en plus dans notre industrie, dont l’intelligence artificielle qui n’a pas fini de nous impressionner. Restez à l’affût du prochain article !

GESTION IMMOBILIÈRE

COURTIERS PROTÉGÉS

antrev.com

info@antrev.com | 514-499-1997

3. Crast.net (2022). Microsoft demande aux entreprises de « re-recruter » des employés à leurs postes.

employees-to-their-positions/

4200, boul St-Laurent, Montréal Jusqu'à 40 000 pi2 disponibles

Jusqu'à 10 710 pi2 disponibles

2017, rue Ste-Catherine, Montréal Jusqu'à 19 800 pi2 disponibles

800, boul Chomedey, Laval

1205, rue Ampère, Boucherville Jusqu'à 25 300 pi2 disponibles

ROBERT J. VÉZINA

UN REGARD TOURNÉ VERS LE FUTUR

Alors que se profile la prochaine édition de son exposition Le Montréal du futur, l’homme d’affaires et consultant en gestion événementielle Robert J. Vézina a accordé un entretien à Immobilier commercial. Retour sur un parcours singulier, marqué par le succès d’un événement devenu incontournable dans le paysage immobilier montréalais.

Enfant de Montréal, Robert J. Vézina développe très tôt un goût pour l’organisation d’événements. Il est successivement président du conseil étudiant au Collège de Montréal et directeur du comité socioculturel au Collège Jean-de-Brébeuf, deux établissements qu’il fréquentait avant d’entamer des études en sciences sociales et marketing à l’Université McGill. C’est là qu’il se voit confier l’organisation des journées portes ouvertes, en 1986. L’avenue McGill College est alors en train d’opérer sa mue pour devenir une grande artère bordée d’édifices tels que la place Montréal Trust ou la tour Industrielle Alliance. « J’ai demandé aux promoteurs et à la Ville de Montréal de nous fournir des maquettes 3D, que nous avons ensuite présentées dans le pavillon de la Faculté de gestion », se souvient

l’homme d’affaires. Avec Phyllis Lambert comme patronne d’honneur, l’exposition remporte un grand succès.

Au terme de ses études, Robert J. Vézina fait son entrée dans le monde professionnel en se joignant au cabinet de relations publiques Gervais, Gagnon & Associés. Directeur des événements spéciaux, il prend en charge, pour divers clients de la firme, l’inauguration de constructions qui contribuent à façonner le visage actuel de Montréal. « C’est à travers cette expérience que j’ai vraiment appris à connaître le monde de l’immobilier et de la construction », explique-t-il. Robert J. Vézina organise ainsi des événements qui célèbrent la concrétisation de projets immobiliers majeurs, parmi lesquels le 1000 De La Gauchetière, le 1250 RenéLévesque, le Centre canadien d’architecture ou encore la Grande Bibliothèque du Québec.

La référence dans la création de milieux de vie évolutifs, conçus aujourd’hui, mais réfléchis pour demain.

carbonleo.com

JBC MÉDIA PAR ÉRIC CARRIÈRE

UN ÉVÉNEMENT QUI A TROUVÉ SA PLACE

À partir de 2006, Robert J. Vézina se consacre à un nouveau projet. « Les gens adorent découvrir des maquettes 3D ou virtuelles, car elles donnent un bon aperçu de l’avenir de la ville, souligne-t-il. J’ai donc repris le concept imaginé à McGill pour le développer à plus grande échelle. C’est ainsi qu’est né l’événement Le Montréal du futur » L‘exposition présente, tous les deux ans, divers projets qui dessinent le futur d’une ville en perpétuelle mutation. « Il s’agit de partager l’information et d’échanger des réflexions, mais aussi de promouvoir le développement de plus en plus important de Montréal et de sa région. Ce rendez-vous permet aux promoteurs de se faire connaître, tout en démontrant leur implication et leur leadership dans l’avenir de la ville », assure son organisateur

En 2017, à l’occasion des festivités autour du 375e anniversaire de Montréal, Robert J. Vézina met en place une rétrospective intitulée De Ville-Marie à demain. Il en profite pour créer sa propre firme d’événements en immobilier, Gestion Villes du Futur. Celle-ci reprend l’organisation de la biennale Le Montréal du futur, jusqu’ici partagée avec BOMA Québec. La première édition s’est tenue au Parquet de la Caisse de dépôt et placement du Québec, puis l’événement a pris ses quartiers à la Grande-Place du Complexe Desjardins avant de déménager au 1250, boulevard René-Lévesque. « L’exposition profite chaque fois d’une forte affluence, non seulement en provenance des édifices hôtes, mais aussi grâce au public que nous attirons spécifiquement pour l’événement. L’attrait de cette biennale est évident », note M. Vézina.

QUEL AVENIR POUR MONTRÉAL ?

L’édition 2023 se tiendra pour la première fois dans trois halls d’immeubles emblématiques : la Place Victoria, la tour CIBC et surtout le 1000 De La Gauchetière. « Cet édifice offre de magnifiques grands espaces et agit comme un véritable carrefour du milieu des affaires au cœur du centre-ville », indique Robert J. Vézina. La soirée d’ouverture du 13 juin donnera le coup d’envoi de l’événement et les différents sites seront accessibles gratuitement tout au long de la semaine, du 14 au 20 juin. Des projets de nature diverse seront présentés sous forme de chevalets, de maquettes 3D ou de présentations vidéo. Les organisateurs prévoient également une section sur les nouvelles technologies, afin de mettre en valeur les innovations en matière de robotique, d’automatisation ou d’intelligence artificielle.

Pour l’organisateur, il s’agit d’une occasion unique de se pencher sur l’évolution de la ville : « De nouvelles constructions viennent estomper la fracture entre le centre-ville et le fleuve. On voit aussi apparaître des bâtiments en hauteur, plus élancés que par le passé ; il y a sans doute une tendance vers plus d’audace. En périphérie, des projets majeurs vont redéfinir l’avenir de la ville. On vit actuellement une grande renaissance à Montréal, avec un effort d’écoresponsabilité et une priorité donnée aux espaces verts. » Résolument tourné vers le futur, Robert J. Vézina encourage les exposants à présenter des projets inspirants et visionnaires. « Il faut plus d’audace à Montréal et nous espérons que notre événement pourra contribuer à cet élan », conclut-il.

La transition écologique et le logement au cœur des échanges

L’ouverture du MIPIM a été conduite par Christophe Béchu, ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, venu discuter avec les décideurs de l’immobilier des solutions concrètes qui permettront de s’adapter au défi mondial du réchauffement climatique. Le ministre a également inauguré le nouvel espace « Road to Zero », destiné aux innovations et à la décarbonation. Le MIPIM a participé lui-même à la signature de la coalition « Road to Zero Alliance » aux côtés de grands acteurs du secteur. La recherche de solutions durables a réellement été le cœur de l’événement. En ce sens, les MIPIM Awards ont élu 13 projets dans le monde en se concentrant sur les critères ESG.

Le logement a aussi été l’un des thèmes centraux. Le MIPIM a lancé la première édition du Co-Liv Summit, consacré au coliving. Plus de 300 acteurs ont échangé des propos sur cette nouvelle classe d’actifs résidentiels gérés, qui se veut l’une des réponses à la pénurie de logements accessibles. Par ailleurs, le ministre délégué au logement, Olivier Klein, s’est longuement entretenu avec les investisseurs, les promoteurs et les architectes au sujet de la crise de l’offre, du coût du foncier, de l’investissement dans la rénovation thermique, du statut de bailleur privé et des nouveaux fonds friches. Ces discussions sur le logement – et sur la transition écologique – se poursuivront lors du MIPIM Asia (5 et 6 décembre à Hong-Kong), mais aussi lors du nouveau MIPIM New York (29 et 30 novembre).

La délégation du Grand Montréal : un beau succès

Pilotée par Investissement Québec, la Communauté métropolitaine de Montréal et le Service du développement économique de la Ville de Montréal, la délégation du Grand Montréal était particulièrement bien représentée au kiosque du regroupement cette année. Les spécialistes en immobilier québécois ont été particulièrement actifs, tant au kiosque pour rencontrer les investisseurs qu’aux conférences, ou encore, aux rencontres d’affaires. Les participants ont également eu l’occasion de s’entretenir avec la déléguée générale du Québec à Paris, Michelle Boisvert, lors d’un cocktail offert par Investissement Québec. Bref, la délégation du Grand Montréal a connu un beau succès. Notons que la Ville de Winnipeg a eu une présence remarquée elle aussi.

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VILLE DE MONTRÉAL

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Fabienne Racicot est avocate en droit immobilier commercial au sein du cabinet

Gowling WLG et membre de CREW M. Dans le cadre de sa pratique axée sur le louage commercial et les transactions immobilières, elle conseille et représente des propriétaires immobiliers, des locataires et d’autres acteurs importants du marché immobilier. Elle élabore et négocie régulièrement des baux commerciaux, des offres d’achat et d’autres ententes complexes.

LE DROIT DE PRÉEMPTION DES AUTORITÉS PUBLIQUES UN OUTIL DE PLANIFICATION URBAINE QUI COMPLIQUE LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

Le droit de préemption est un droit de préférence permettant à son bénéficiaire d’acquérir certains immeubles situés sur son territoire au prix et aux conditions de l’aliénation projetée en se substituant au promettant-acheteur. Si la Ville de Montréal bénéficie de ce droit depuis septembre 2017, la quasi-totalité des municipalités, villes et sociétés de transport en commun du Québec peuvent maintenant s’en prévaloir, et ce, depuis le 10 juin 2022.

Afin d’être en mesure d’exercer son droit de préemption, l’autorité publique en question doit 1) déterminer par règlement le territoire sur lequel elle peut exercer son droit de préemption et les fins auxquelles des immeubles peuvent être ainsi acquis ; et 2) identifier spécifiquement les immeubles assujettis à ce droit en notifiant au propriétaire un avis d’assujettissement et en inscrivant cet avis au registre foncier contre les immeubles concernés.

Le propriétaire d’un immeuble visé par un avis d’assujettissement ne peut pas vendre ou autrement aliéner son immeuble sans d’abord avoir notifié à l’autorité concernée un avis d’aliénation, sous peine de nullité de la transaction. À la suite de la notification de l’avis d’aliénation, l’autorité a 60 jours pour exercer son droit de préemption.

Les articles de loi qui créent ce droit sont silencieux à l’égard de nombreuses situations qui surviennent fréquemment dans le contexte de transactions immobilières. Ce silence a pour effet de compliquer ces transactions, par exemple dans les cas suivants.

• Immeubles vendus en bloc : si une promesse d’achat a pour objet des immeubles assujettis au droit de préemption et d’autres qui ne le sont pas, et si une autorité achète seulement les immeubles assujettis, le promettantacheteur pourrait ne pas vouloir acheter les immeubles restants. Ainsi, le propriétaire perdrait à la fois l’occasion de se départir d’un plus grand nombre d’immeubles et la portion du prix de vente attribuée aux immeubles non vendus.

Fabienne Racicot

Experte invitée

• Vente d’actions : s’il semble clair dans le texte de la loi que le droit de préemption vise uniquement l’aliénation d’immeubles, les parties à une transaction peuvent néanmoins être réticentes à l’idée de procéder par vente du capital-actions de la société par actions propriétaire d’un immeuble assujetti, de peur que la transaction soit contestée par l’autorité.

• Engagements du promettant-acheteur : les articles de loi ne traitent pas spécifiquement des cas où une autorité exerce son droit de préemption à l’égard d’un immeuble dont le prix de vente est réduit parce que le promettantacheteur s’engage à réaliser des travaux (de réhabilitation environnementale, par exemple) sur l’immeuble à l’intérieur d’un certain délai après la vente, mais que cet engagement ne concorde pas avec les projets de l’autorité sur l’immeuble.

En conclusion, pour les propriétaires d’immeubles assujettis au droit de préemption, et pour le promettant-acheteur, ainsi que leurs conseillers juridiques et courtiers immobiliers respectifs, l’existence de ce droit peut compliquer le processus de négociation, avoir des retombées concrètes sur la structure de celle-ci et augmenter les risques de perdre une belle occasion d’affaires, tant pour le propriétaire que pour le promettant-acheteur.

AVIS DE NOMINATION

Un nouveau directeur général chez Avison Young Québec

Avison Young est fière d’annoncer la nomination de Patrick Laurin au poste de directeur général du bureau de Montréal. Associé, diplômé en génie et détenteur d’un MBA, Patrick possède 10 années d’expérience dans l’industrie du conseil et du courtage immobilier (Devencore et Avison Young).

Cette décision est un témoignage d’engagement de la société à mettre en place une nouvelle génération de talents pour l’évolution de l’entreprise. M. Jean Laurin poursuivra son rôle en tant que président d'Avison Young Québec.

UN FUTUR PÔLE UNIVERSITAIRE DANS LANAUDIÈRE

Le projet présenté par Medifice, la Ville de Terrebonne et le Fonds immobilier de solidarité FTQ a obtenu le plus haut pointage dans le cadre de l’appel de candidatures du Centre régional universitaire de Lanaudière pour le développement d’un campus dans la région. Les partenaires proposent le quartier universitaire au cœur de La Croisée urbaine, un secteur en pleine croissance à Terrebonne. Selon le modèle d’affaires projeté, une première livraison pourrait être prévue dès 2025.

MACH ANNONCE L’ACQUISITION D’UN ENSEMBLE DE 4 IMMEUBLES COMMERCIAUX PRÈS DES GALERIES DE LA CAPITALE À QUÉBEC

MACH a annoncé l’acquisition d’un ensemble immobilier comprenant 4 immeubles commerciaux situés du côté sud des Galeries de la Capitale, sur la rue Bouvier à Québec. Composé de 184 000 pi2 et occupé à 100 %, l’ensemble commercial bénéficie d’un emplacement stratégique qui lui confère une visibilité et une accessibilité exceptionnelles dans l’un des secteurs les plus achalandés de la ville de Québec.

INAUGURATION DU NOUVEAU LOCAL CERTIFIÉ LEED ID+C ARGENT DE RETRAITE QUÉBEC

Retraite Québec, locataire du 1055, boulevard René-Lévesque Est, édifice géré par le Groupe Alfid, vient d'inaugurer son nouveau local certifié LEED ID+C Argent construit par Construction Alfid. Ce local à la fine pointe de la technologie a été conçu pour minimiser l'impact environnemental et offrir des performances énergétiques exceptionnelles avec pour but de maximiser le confort des occupants. Il est équipé d'un système de contrôle de l'environnement intérieur et de matériaux de construction respectueux de l'environnement. Grâce à ces mesures, l’immeuble s'engage à réduire les émissions de carbone et à réaliser des économies d'énergie à long terme.

L’ANCIEN HÔPITAL GRACE DART VALORISÉ EN PROJET DE MIXITÉ RÉSIDENTIELLE

Fondaction et Fiera Immobilier s’allient au consortium de promoteurs TGTA et Maître Carré (TGTA-MC) dans la réalisation d’un vaste projet de requalification urbaine valorisant l’ancien Hôpital Grace Dart, un bâtiment d’intérêt patrimonial situé au 6085, rue Sherbrooke

Est à Montréal. Estimé à près de 135 M$, le projet immobilier comptera 299 unités résidentielles locatives tout en donnant accès à davantage de verdure pour tous les résidents du quartier. Érigé en biais de la station de métro Cadillac, ce nouveau pôle résidentiel favorisera le transport actif.

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Des projets immobiliers qui soutiennent notre économie et qui enrichissent nos communautés, c’est ce qu’on met en chantier depuis plus de 30 ans avec nos partenaires leaders dans le secteur.

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