Immobilier commercial volume 7 - numéro 1 by JBC Média inc.

COUP D’œIL SUR LE COMPLEXE JULES-DALLAIRE

Volume 7 | Numéro 1 Février-mars 2014

Jonathan Wener UN GOÛT POUR l’immobilier commercial… et la vie !

Mario Lefebvre

PP 41614528

PDG de l’IDU

eSpaceS locatifS

FAIsONs AFFAIRe eNseMble

complexe alexiS niHon

5100 rUe SHerBrooKe e.

frédérick corey 514 337-8151

paolo valente 514 337-8151

montréal

Accès au réseau souterrain - station Atwater

Facilité d’accès et stationnement intérieur

stationnement étagé de 1 080 places

Près de l’autoroute 25 et du métro viau

Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

vue panoramique sur le centre-ville

PRINTEMPS 2014

Service à la clientèle 24 / 7 concept cléS en main geStion intégrée

place laval Une cinQUième toUr

400-480 BoUlevard armand-frappier

graziella manin 514 337-8151

laval

Choix incomparable d’espaces locatifs commerciaux, industriels et bureaux situés

laval

vue imprenable sur laval

Centre des nouvelles technologies de laval

Près de tous les services

À proximité du métro Montmorency

stationnements intérieur et extérieur

un milieu unique entouré de boisés

Certification leed visée

dans les grands marchés canadiens

québeC ONtARIO PROvINCes AtlANtIques Ouest CANAdIeN cominar.com

1 866 COMINAR

585 BoUlevard cHareSt e.

complexe jUleS-dallaire

QUéBec

marie-ève royer 418 681-8151

michel ayotte 418 681-8151

quartier revitalisé en pleine effervescence

Facilité d’accès et stationnement intérieur

situé au cœur de la capitale

Aménagement de qualité supérieure

Fenestration abondante, belle luminosité

vue sur le fleuve et la ville

Facilité d’accès par transport en commun

Faire partie des hauts lieux d’aFFaires de laval

3055 SAINT-MARTIN O. EN PLEIN COEUR DE CENTROPOLIS ESPACES à LOUER • OCCUPATION 2014

Certification LEED Or visée selon le Conseil du bâtiment durable du Canada

Normand Lussier, Courtier immobilier agréé Courtage immobilier trillion inc. agence immobilière 450 973-1737, poste 261 nlussier@trillion.ca

Isabelle Héroux, directrice location Courtier immobilier agréé ivanhoé Cambridge 514 861-4264 isabelle.heroux@ivanhoecambridge.com

Volume 7 | Numéro 1 | février-mars 2014

5 Mot de la rédaction Un changement de garde Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef

42 Innovation et technologie Des bus tout électriques bientôt à l’essai à Montréal Par Binh An Vu Van

7 ENTREVUE Jonathan Wener Un goût pour l’immobilier commercial... et la vie !

44 Parcours d’exception Michel Couillard Par Charles Allain

46 Économie Moi, pessimiste ? Jamais ! Par Mario Lefebvre

et éditrice déléguée

Par Suzanne Gagné

DOSSIER SPÉCIAL IDU

15 Mario Lefebvre Président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec Par Charles Allain et Nathalie Savaria

19 L’Institut de développement urbain du Québec Un engagement tous azimuts Par Suzanne Gagné 25 Raymond C. Bouchard Mission accomplie ! Par Charles Allain

29 LOUIS BERTRAND L’industrie se porte bien Par Serge Beaucher 31

Prix d’excellence en immobilier Souligner les bons coups de l’industrie immobilière québécoise Par Emmanuelle Gril

36 Fondation immobilière de montréal pour les jeunes Donner au suivant Par Emmanuelle Gril

coup d’œil Le complexe Jules-Dallaire à Québec Un édifice phare précurseur de développement Par Serge Beaucher

54 monde municipal Les municipalités : pionnières en information et consultation des citoyens Par Caroline St-Hilaire 56 commerce de détail Augmentation de valeur et marges réduites : sommes-nous dans une impasse ? Par Danielle Lavoie 57

QUÉBEC Investissements majeurs sur le marché des centres commerciaux de la région de Québec Par Alain Roy

59 Droit immobilier En présence d’une clause bonus, redoublez de prudence ! Par Me Karine Dionne 61 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président et éditeur Jacques Boisvert

direction artistique Carole Bordeleau

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria

infographie Sandrina Villeneuve

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Équipe de rédaction Charles Allain, Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Nathalie Savaria et Binh An Vu Van

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

Collaboration à ce numéro Me Karine Dionne, Danielle Lavoie, Mario Lefebvre, Alain Roy et Caroline St-Hilaire

publicité Catherine Faucher, directrice des opérations Catherine Labbé, conseillère en développement des affaires et publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité

Révision Céline Bouchard, Hélène Roy et Anne-Marie Trudel

www.jbcmedia.ca

correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Photos © JBC Média par Denis Bernier, Claude Gagnon et Alain Lambert (sauf indication contraire) photo en page couverture © Christian Fleury, photographe envoi de poste — publications Convention no PP 41614528

adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

photo : jbc média par Alain Lambert

MOT DE LA RÉDACTION

Nathalie Savaria

un changement de garde Avec le départ de Raymond C. Bouchard, PDG de l’Institut de développement urbain du Québec au cours des huit dernières années, et l’arrivée de son successeur Mario Lefebvre, auparavant économiste au Conference Board du Canada et chroniqueur fort apprécié qui signe sa dernière chronique économique dans ce magazine – mais qui, je vous rassure tout de suite, demeurera un proche collaborateur –, l’idée d’un dossier spécial consacré à l’IDU, dont Immobilier commercial est le partenaire média, s’est imposée d’elle-même. L’histoire, le rôle, les défis, les enjeux ainsi que les multiples engagements de l’IDU sont au cœur de ce dossier. En plus d’une entrevue avec le nouveau PDG, qui parle de son mandat à la tête de l’Institut, vous pourrez lire les témoignages de membres et de dirigeants actuels et passés qui analysent l’évolution de cet organisme incontournable du secteur de l’immobilier commercial. Organisateur des Prix d’excellence qui récompensent les réussites de l’industrie immobilière d’ici, l’IDU est aussi membre fondateur, avec BOMA Québec, de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes, qui vient en aide à des organismes de soutien aux jeunes en difficulté. Enfin, le PDG sortant, Raymond C. Bouchard, dresse un bilan de son passage à l’IDU. En prélude à ce dossier, nous remontons aux origines et vous présentons une grande entrevue avec Jonathan Wener, président du conseil et chef de la direction de Canderel, et président fondateur de l’IDU. Le parcours de ce grand bâtisseur constitue la preuve que l’immobilier est réellement inné, chez cet homme qui se distingue également par son sens de l’engagement et sa générosité. Je vous invite à poursuivre la lecture du magazine pour découvrir notamment le complexe Jules-Dallaire de Québec, dans la section « Coup d’œil », de même que la personnalité de notre « Parcours d’exception » : Michel Couillard, président et chef de la direction de BUSAC Immobilier. Ce numéro est le dernier que vous lirez dans la facture actuelle du magazine. Tout en conservant sa structure, Immobilier commercial rafraîchit son identité visuelle. Signe d’une époque où tout se vit en accéléré et dans un renouvellement constant, époque à laquelle l’édition n’échappe pas, le magazine se refait une beauté. Ce changement se traduira par un nouveau logo, une nouvelle mise en pages ainsi que par une nouvelle typographie épurée très agréable à lire pour nos lectrices et lecteurs fidèles. En attendant ce grand renouveau, je vous souhaite une bonne lecture ! Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

Immobilier commercial — Février-mars 2014

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Le mardi 1er avril 2014 • Fairmont Le Reine Elizabeth Commanditaire médiatique

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14-005 | Référence photographique : Tours QDS – Fonds immobilier de solidarité FTQ – Canderel

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60 conférenciers • 800 participants • inscription seulement 395 $ + taxes

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entrevue

Jonathan Wener

Un Goût pour l’immobilier commercial… et la vie ! Par Suzanne Gagné

photo : Christian Fleury, Photographe

Le coq n’a pas encore chanté que déjà, l’esprit de Jonathan Wener roule en quatrième vitesse : « Dès 4 heures, je me réveille avec une idée à la minute ! » lance-t-il à la blague. Homme d’action, le fondateur, président du conseil et chef de la direction de la société Canderel n’a pas hésité à contribuer à la fondation de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) lorsque les circonstances l’ont exigé. Nous vous présentons ici le portrait d’un homme qui mord goulûment dans la vie, au travail comme partout ailleurs. Immobilier commercial — Février-mars 2014

entrevue

onathan Wener a fondé Canderel en 1975 et il a su faire grandir son entreprise au gré des cycles du marché. Aujourd’hui, elle possède des bureaux à Montréal, à Québec, à Ottawa, à Toronto, à Edmonton, à Vancouver et même à Dallas, au Texas. Son portefeuille canadien compte plus de 9,3 millions de pieds carrés d’espaces industriels, de bureaux et de commerces de détail. Enfin, depuis sa fondation, l’entreprise a possédé, a développé ou a géré plus de 41 millions de pieds carrés.

photo : archives de Canderel

Il faut dire que l’immobilier est inné chez cet homme. Petit garçon, déjà il construit, démolit et reconstruit inlassablement villes et montagnes autour des rails de son train électrique. Pas étonnant, donc, qu’à 18 ans il communique avec un oncle à Calgary pour obtenir un emploi en construction. « J’ai aidé à bâtir un immeuble durant l’été et je suis revenu l’été suivant comme entrepreneur général. J’ai convaincu mes patrons d’apporter des améliorations qui ont permis à l’entreprise de faire beaucoup d’argent. C’est là-bas que je suis tombé en amour avec l’immobilier », raconte-t-il. Entre-temps, il poursuit ses études en commerce à l’Université Concordia et devient président de l’association étudiante : « J’ai alors fait bâtir pour l’université le 1476 Crescent, où se trouve le Newtown aujourd’hui. »

J’ai aidé à bâtir un immeuble durant l’été et je suis revenu l’été suivant comme entrepreneur général. J’ai convaincu mes patrons d’apporter des améliorations qui ont permis à l’entreprise de faire beaucoup d’argent. C’est là-bas que je suis tombé en amour avec l’immobilier.

– Jonathan Wener

Jonathan Wener (à droite), en 1980. Rencontre sur le terrain pour le 2000 Peel

Dès cette époque, Jonathan Wener sait qu’il sera un homme d’affaires sérieux. Puisqu’il travaille sans relâche depuis l’âge de 13 ans (camelot, vendeur de publications, puis d’instruments de musique), il décide de prendre une pause d’un an en Europe, où il découvre ce qui deviendra une autre de ses passions : le voyage. À son retour, il entre à l’emploi de Trizec, dans le secteur locatif. Toujours foisonnant d’idées, il crée notamment au 2020 University la première foire alimentaire à Montréal. Peu après, il passe à l’emploi de la First Quebec, où il se retrouve, à 23 ans, vice-président de la location et du développement. « J’étais moins intéressé par le salaire que par le capital, explique-t-il. Je voulais démarrer ma propre entreprise, alors j’ai trouvé quelques petites propriétés, puis j’ai acheté l’immeuble que j’avais bâti pour l’Université Concordia, rue Crescent, et je l’ai revendu avec un profit qui est devenu mon capital de départ pour lancer Canderel en 1975. » Cinq ans plus tard, l’entreprise a déjà un actif de un million de dollars. Au cours des années 1980, il mise sur sa grande confiance en ses relations d’affaires et sur des partenariats de qualité en s’associant à la North American Life. « Grâce à cet excellent partenariat, à la fin des années 1980, nous avions 40 immeubles totalisant plus de 500 millions de dollars », dit-il. En 1987, le marché de l’immobilier foisonne à Montréal, et le règne de Jean Drapeau vient de se terminer. Jonathan Wener et quelques autres piliers du milieu ressentent un besoin de concertation. Ayant déjà été président de l’Institut de développement urbain (IDU) du

Immobilier commercial — Février-mars 2014

entrevue

Canada, M. Wener contribue alors à la formation de la section du Québec de cet organisme dont il est le président fondateur. « À cette époque, explique-t-il, le réseau immobilier commercial québécois était très fragmenté. Personne ne se parlait ou ne partageait ses points de vue. Plusieurs lois et règlements étaient adoptés en matière de construction immobilière, mais il n’y avait pas d’audiences. La création de la section québécoise de l’IDU était vitale pour le milieu et elle est devenue une voix forte pour ses membres. »

photo : jbc média par denis bernier

Une période de crise L’année 1989 marque toutefois pour Jonathan Wener une période de crise professionnelle et personnelle : « J’ai fermé le bureau de Toronto de Canderel parce que le marché était fou, dit-il. Beaucoup de gens me disaient que je ne comprenais pas les nouvelles données fondamentales. Je leur répondais qu’il n’y avait pas de nouvelles données fondamentales, que c’était plutôt la structure du marché qui ne tenait plus et qu’il fallait reculer. Je me suis retiré de plusieurs projets et j’ai trouvé des emplois dans d’autres entreprises à plusieurs des cadres qui travaillaient avec moi. Cela a été l’une des choses les plus difficiles que j’ai faites dans ma vie, mais c’était essentiel pour que Canderel poursuive ses activités. » La même année, sa femme traverse un deuxième épisode de cancer et subit l’ablation d’un poumon. « Si je croyais parfois que mes problèmes au travail étaient difficiles, ils ne l’étaient pas vraiment. Ils ne menaçaient pas ma vie. Ma femme a été un modèle exemplaire. Si elle a pu survivre, je savais que nous le pouvions aussi. »

Heureusement, à cette époque, Canderel a aussi à Whistler, dans l’Ouest canadien, quelques projets qui lui permettent de traverser la crise. « Plus tard, nous avons rouvert le bureau de Toronto, qui est aujourd’hui au moins aussi important que celui de Montréal. Chaque matin, 2-Heenan_AD_Immobilier_commercial_MC1579.pdf 09:12m’assurer que je ne rêve pas ! » lance-t-il. je me lève1 et 2014-01-08 je me pince pour

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

photo : Christian Fleury, photographe

Le Campus Bell

La tour Aura

photo : Graziani + Corazza Architects inc.

Du pain sur la planche Aujourd’hui, M. Wener et son équipe ont beaucoup de pain sur la planche avec une foule de nouveaux projets résidentiels et commerciaux, dont une trentaine à Montréal seulement. Le numéro un de Canderel voit d’ailleurs d’un bon œil le marché actuel, surtout pour ceux qui sauront tirer parti des changements actuels : « À Montréal, le marché est florissant, non pas grâce à une croissance réelle de la demande, mais plutôt en raison d’un grand besoin d’espaces de bureaux nouveau genre, modernes et densifiés, dit-il. Il y a plus de locataires d’envergure qui scrutent le marché pour trouver la réponse à leurs besoins que j’en ai vu depuis des décennies ! » Ainsi, selon lui, les exigences sont passées de 250 pi 2 à 125 pi 2 par personne. « Des environnements modernes centrés sur l’employé et écosympathiques sont maintenant une nécessité absolue, affirme-t-il. Cela est particulièrement vrai en cette époque où les entreprises sont en concurrence pour recruter les meilleurs talents. Il a été démontré que la qualité de l’environnement de travail augmente la productivité et diminue l’absentéisme. »

Une solide culture d’entreprise M. Wener poursuit en soulignant la nécessité que les locataires et leurs conseillers évaluent soigneusement la différence entre les nouveaux immeubles et ceux qui sont plus âgés. « Dans la plupart des cas, les immeubles plus âgés n’offrent pas les ascenseurs supplémentaires, les escaliers plus larges, les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation plus modernes, ni les autres éléments requis dans un environnement de travail plus dense,

Si Canderel a réussi à s’épanouir ainsi, M. Wener estime que c’est notamment grâce à la culture d’entreprise que lui et son équipe ont su établir. « Elle est basée sur le respect, l’intégrité, un travail acharné et sur le fait que chaque personne compte, dit-il. C’est pourquoi j’ai permis aux employés une participation non pas dans l’entreprise, mais plutôt dans les projets dans lesquels ils sont engagés, puisque c’est là où ils font la plus grande différence. »

Immobilier commercial — Février-mars 2014

photo : christian Fleury, photographe

Avec cette passion qui lui est propre, Jonathan Wener considère avec une joie égale chacun des projets qu’il a concrétisés. Pourtant, quelques-uns le rendent particulièrement fier, que l’on pense au campus de Bell Canada, à L’Île-des-Sœurs – un projet de 836 749 pi2 de superficie locative brute réalisé en 17 mois seulement – ou encore au siège social de SNC-Lavalin, un immeuble de 21 étages bâti en 15 mois et demi ! « En décembre dernier, nous avons versé le dernier seau de béton pour la construction de l’Aura, un immeuble torontois de 82 étages, à College Park, la plus haute tour de condos au Canada », ajoute-t-il.

L’édifice SNC-Lavalin

entrevue

explique-t-il. Les locataires importants devront s’habituer à la surprise des quelque 30 $ nets et plus par pied carré des nouveaux espaces. Ils devront calculer différemment et examiner le coût par employé plutôt que le coût par pied carré. Le facteur productivité devient maintenant un avantage tangible. » « Les projets de bureaux du nouveau Quartier des spectacles ont été conçus avec de vastes étages, des plafonds hauts, des systèmes de ventilation de qualité et des plans d’aménagement bien établis afin d’attirer des entreprises qui cherchent un environnement hors pair, à un bon prix par employé, poursuit-il. Nous sommes déjà en discussion avec plusieurs locataires potentiels pour les deux phases du projet. » Celui-ci comporte deux tours de bureaux, appelées respectivement la tour de Bleury et la tour Jeanne-Mance. Par ailleurs, M. Wener estime qu’avec la croissance limitée de l’emploi à Montréal, ce mouvement vers des immeubles de plus grande qualité pourrait laisser plusieurs locaux pour bureaux vides dans un avenir prévisible. « Ils devront être modernisés et densifiés pour demeurer concurrentiels, ce qui est très coûteux mais essentiel », estime-t-il. Enfin, il croit que les décideurs devront investir dans les transports collectifs ainsi que dans des infrastructures comme des écoles, des parcs et des installations de loisirs pour favoriser le dynamisme de la ville.

Les projets de bureaux du nouveau Quartier des spectacles ont été conçus avec de vastes étages, des plafonds hauts, des systèmes de ventilation de qualité et des plans d’aménagement bien établis afin d’attirer des entreprises qui cherchent un environnement hors pair, à un bon prix par employé.

Une vue du Quartier des spectacles

photo : Josée Lecompte

photo : Martin, Marcotte-Beinhaker Architectes, S.E.N.C.

– Jonathan Wener

Un engagement multiple Pour terminer, on ne peut parler de Jonathan Wener sans souligner son engagement tous azimuts dans les milieux des affaires et philanthropique. Ses activités dans le milieu de la santé, entre autres, sont considérables. Les deux épisodes de cancer de sa femme n’y sont pas étrangers. Homme d’action, M. Wener souhaitait aider en faisant avancer la recherche sur le cancer. Il a alors créé le Défi Canderel, en 1989, qui depuis a permis de recueillir 8,5 millions de dollars en dons. Il a également joué un grand rôle au Jewish General Hospital. Jonathan Wener est aussi vice-chancelier du conseil des gouverneurs de l’Université Concordia et membre du conseil d’administration de plusieurs organismes. Grand amateur d’art, il a en outre dirigé, en 2012-2013, la campagne de collecte de fonds du réputé Centre des arts Segal. Et quand s’arrêtera ce tourbillon d’activités ? Jamais, semble-t-il : « Je n’ai pas assez de temps pour faire tout ce que j’aime, conclut-il. Mon beau-frère m’a déjà dit que j’étais un glouton de la vie, et je crois bien qu’il avait raison ! »

Le Défi Canderel

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Jonathan Wener en cinq tableaux

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Cultiver l’excellence sans se prendre trop au sérieux. Jonathan Wener a récolté de nombreux honneurs, dont l’Ordre du Canada, mais il ne se prend pas au sérieux pour autant : « On devrait être capable de rire de soi de temps à autre, et je ne m’en prive pas ! » dit-il.

S’abreuver à toutes les sources. Le fondateur de Canderel n’a pas eu de modèle particulier en affaires. « Tous les gens que je rencontre m’inspirent, dit-il. Ma femme et mes trois enfants m’inspirent. Mes collègues m’inspirent. J’ai la chance de rencontrer des professeurs, des étudiants, des artistes, des entrepreneurs, et ils m’inspirent tous. J’aime rencontrer les gens et leur donner quelque chose, et chacun m’apporte quelque chose en retour. »

Redonner à la société. Le fait de rendre généreusement à la société ce qu’elle lui a apporté est très important pour M. Wener. D’où ses nombreuses activités philanthropiques. Fait cocasse, un jour, une étudiante de l’Université Concordia l’a approché pour obtenir un don de 10 000 $ pour la bibliothèque de l’université. Il a refusé net. Lorsqu’elle lui a demandé la raison de son refus, il lui a répondu : « Parce que vous n’avez pas demandé la bonne somme. Il y a sept ans, j’ai fait un profit de 50 000 $ grâce à l’université. Je vous donnerai donc 100 000 $, pour lui remettre ce qu’elle m’a procuré, avec intérêts. »

Conserver un bon sens de l’humour en toutes circonstances. Malgré sa longue expérience dans le milieu de l’immobilier, Jonathan Wener admet qu’il lui arrive encore de vivre des moments de panique. En fait, avec tout l’humour qu’on lui connaît, il a défini les six étapes de toute transaction d’affaires : « Nous débutons toujours avec de bonnes idées, donc dans un grand enthousiasme, explique-t-il. Vient ensuite la désillusion, lorsque nous nous rendons compte que certaines choses ne fonctionnent pas aussi bien qu’on l’aurait espéré et que nous devons rectifier le tir. On dit qu’une bonne transaction est construite et démolie trois fois avant d’être conclue, ce qui nous mène à la troisième étape, soit la panique. La quatrième étape consiste à chercher un coupable à tout prix et, bien sûr, elle est suivie de la punition d’innocents... En dernier lieu vient l’hommage aux non-participants ! »

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

Nourrir sa passion de la vie. Jonathan Wener est tout aussi intense dans ses loisirs qu’au travail. Parmi ses nombreux passe-temps, il pratique assidûment la photographie. Ainsi, au cours d’un seul voyage, il n’est pas rare qu’il prenne 10 000 photos ! À son retour, il publie les meilleures sous forme de livre, qu’il offre souvent à ceux qui l’ont accompagné durant son séjour.

entrevue

UN homme de vision selon Daniel D. Peritz

M. Wener a aussi contribué à fonder l’Institut de développement urbain du Québec dans un marché en pleine effervescence. « Plusieurs avantages en sont ressortis, estime M. Peritz. L’Institut a donné une voix commune à l’industrie face aux élus, en plus de permettre de déterminer les enjeux communs parmi les membres, d’éduquer ces derniers face à ces enjeux et de les informer sur l’économie et sur le marché. » Ancien président du conseil d’administration de l’IDU, M. Peritz est lui-même toujours engagé dans l’organisme, notamment à titre de gouverneur. « Le travail que fait l’IDU est excellent, et j’aime redonner à l’industrie. J’y suis aussi entouré de gens intéressants qui ont une grande connaissance du milieu. Chaque fois que nous nous rencontrons, j’apprends quelque chose ! » ,

photo : Christian Fleury

Tout au long de sa carrière, Jonathan Wener a su influencer le marché immobilier par sa vision avant-gardiste. « Par exemple, très peu de gens savent que c’est lui qui a introduit à Montréal le concept des baux nets au lieu des baux bruts », souligne Daniel D. Peritz, vice-président principal, Montréal et Ottawa, chez Canderel.

DANIEL D. PERITZ Vice-président principal, Montréal et Ottawa Canderel

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photos : jbc média par denis bernier

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Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

Lavage de tapis à la vapeur

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Le magazine Immobilier commercial est fier d’être le partenaire média exclusif de l’IDU pour une septième année consécutive en 2014. Longue vie à ce partenariat gagnant-gagnant !

jbcmedia.ca

Dossier spécial IDU

Mario Lefebvre président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec

photo : jbc média par denis bernier

Par Charles Allain et Nathalie Savaria

Économiste de formation et de carrière, Mario Lefebvre succède à Raymond C. Bouchard à la tête de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Auteur de plusieurs études publiées par le Conference Board du Canada, il souhaite accentuer la participation de l’IDU aux débats entourant le développement économique, et en particulier la place des villes dans l’économie d’aujourd’hui et de demain. Portrait du nouveau PDG de l’IDU.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

dossier spécial

Mais qu’est-ce qui anime cet homme au discours captivant ? L’économie d’abord, « une passion qui ne se dément pas », confie-t-il, le regard allumé. À l’adolescence, Mario Lefebvre se passionne pour les chiffres et les phénomènes économiques. Son premier cours d’économie au cégep est pour lui une révélation. Comme une boussole qui indique le pôle Nord magnétique, le jeune homme a trouvé sa voie. Dès la fin de ses études en économie à l’Université de Montréal, les événements se précipitent. Quelques mois après l’obtention de son diplôme de maîtrise, la Banque du Canada lui offre son premier emploi. Il entre d’emblée, comme il le dit lui-même, dans « les ligues majeures ». Son séjour dans cette institution de prestige, de 1991 à 1998, lui donne l’occasion d’approfondir ses connaissances en économie canadienne et surtout d’acquérir une double expertise : « d’abord en analyse industrielle, puis en économie régionale, un cheminement très complémentaire, car industrie et région vont de pair », précise-t-il. En 1998, Mario Lefebvre reçoit un appel du Conference Board du Canada qui, connaissant son intérêt pour la modélisation économique, lui offre un poste dans ce domaine. Sur le coup, il refuse. L’idée de faire carrière ailleurs qu’à la Banque du Canada ne lui avait même pas effleuré l’esprit. Immédiatement après avoir raccroché le combiné, il est saisi par le doute : il est jeune, à peine 30 ans, et surtout, il n’a jamais voyagé au-delà de New York, raconte-t-il. Deux semaines plus tard, il rappelle son interlocuteur. Par chance, le poste n’a pas encore été pourvu. À la suite d’une série d’entrevues, il décroche l’emploi.

Le développement immobilier joue un rôle très important dans la croissance urbaine et sur le plan de la compétitivité économique. Les entreprises veulent s’établir là où se trouvent les facteurs d’attraction capables de retenir la main-d’œuvre à long terme.

– Mario Lefebvre

Après quelques années passées à voyager un peu partout sur la planète, il souhaite relever de nouveaux défis professionnels. Encore une fois, le sort joue en sa faveur puisque le Conference Board du Canada lui propose, en 2001, un autre poste : celui de directeur des prévisions économiques provinciales. Un an plus tard, il est nommé directeur du Centre des études municipales. Pendant 12 ans, il s’intéresse à l’avenir des villes, sa seconde passion, car c’est à cet échelon que se joue désormais la concurrence internationale : « Le développement immobilier joue un rôle très important dans la croissance urbaine et sur le plan de la

photo : istockphoto par CostinT

ario Lefebvre est un homme de conviction qui n’hésite jamais à dire les choses franchement et en termes clairs. En effet, nul besoin d’être économiste pour le comprendre. Conférencier de talent, il sait expliquer les enjeux économiques en évitant tout jargon et sans avoir recours à des théories compliquées.

compétitivité économique, explique-t-il. Les entreprises veulent s’établir là où se trouvent les facteurs d’attraction capables de retenir la main-d’œuvre à long terme. » Mario Lefebvre sait de quoi il parle. Auteur d’une étude intitulée Villes aimants : Comparer le pouvoir d’attraction de 50 villes canadiennes et publiée en 2007 par le Conference Board, il a mis au point une série de 41 indicateurs qui permettent de classer les villes selon leur pouvoir d’attraction auprès de la main-d’œuvre. « Montréal et Québec se sont retrouvées au milieu du classement des 50 villes canadiennes les plus grandes. Montréal attire les travailleurs étrangers, mais sur le plan national, plusieurs travailleurs montréalais migrent vers d’autres villes. À Québec, c’est le contraire : on y trouve peu de gens provenant de l’extérieur du pays, mais la capitale nationale conserve un très bon pouvoir d’attraction auprès des travailleurs des autres villes québécoises. »

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC TOUJOURS À LA RECHERCHE D’OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENTS STRATÉGIQUES DANS LES CENTRES COMMERCIAUX. Plus de 18 ans d’expérience au Québec

Gestion immobilière Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Expertise en redressement et repositionnement immobilier

Philippe Krivicky

Vice-président exécutif, division commerciale

Immobilier commercial — Février-mars 2014

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IDU Mais la grande préoccupation de l’économiste reste l’avenir de la grande région de Montréal. Sans nier l’importance du Plan Nord (rebaptisé Le Nord pour tous depuis), il croit fermement qu’un Plan Sud est d’une nécessité vitale pour l’économie québécoise. « Le Québec ne sera jamais à son plein potentiel économique si Montréal bat de l’aile, affirme-t-il avec conviction. Montréal est censé être notre plaque tournante. » Son Plan Sud, qu’il a présenté lors d’un événement organisé par l’IDU en juin 2012, constitue sa réponse pour revitaliser une économie montréalaise à bout de souffle. Ce plan, qui a fait l’unanimité auprès des gens d’affaires présents à cette rencontre, détermine les enjeux auxquels les gouvernements et toutes les personnes engagées dans le développement de Montréal devraient s’attaquer en priorité : immigration, gouvernance, investissement, développement économique et grappes industrielles. Sans avoir la prétention de tout régler, le Plan Sud, fruit d’une consultation que l’économiste a menée auprès de gens d’affaires et divers intervenants, établit les actions à mener pour redorer le blason de l’économie de la grande région de Montréal. Se définissant avant tout comme un homme de contenu, Mario Lefebvre participe donc de façon active aux débats touchant le développement économique. Président sortant du comité consultatif sur l’économie et les finances publiques de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) et membre actif du comité sur la fiscalité municipale et le développement économique de l’IDU, il se passionne pour tout ce qui touche à la prospérité, dont la productivité des entreprises et l’environnement d’affaires offert aux entreprises, aux investisseurs et aux travailleurs. Responsable de la chronique économique dans ce magazine, il a brillamment exposé les enjeux de l’économie canadienne. (NDLR : Nous vous invitons à lire la dernière chronique de Mario Lefebvre à titre d’économiste au Conference Board du Canada en page 46.)

Son arrivée à la direction de l’IDU s’inscrit tout naturellement dans son cheminement : « Après avoir fréquenté presque tous les sommets immobiliers au Canada, je peux maintenant contribuer de l’intérieur au développement du secteur immobilier. Ma vision est que le milieu doit se positionner comme un fournisseur de solutions et collaborer plus que jamais avec le monde municipal et les gouvernements. » Conférencier recherché, Mario Lefebvre entend aussi continuer à livrer ses réflexions auprès des acteurs économiques. Alors qu’il prend peu à peu connaissance des dossiers, le nouveau président-directeur général désire en savoir plus sur les préoccupations des membres de l’IDU. Quels sont les enjeux quotidiens qui les empêchent de dormir ? Qu’est-ce qu’ils aiment de l’IDU et qu’est-ce qui manque ? « Les réponses à ces questions vont inspirer mon plan de match, ajoute-t-il. Je me donne cinq ans pour augmenter la visibilité de l’Institut et accroître la valeur ajoutée du membership. »

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dossier spécial

Un vent de changement

à l’Institut de développement urbain du Québec

Or, le travail déployé par le comité Développement économique s’inscrit parfaitement dans cette dynamique de changement. Formé il y a deux ans, ce comité regroupe non seulement des promoteurs, mais également des membres à l’expertise complémentaire à l’immobilier (dont Paul Lewis, professeur, urbaniste et spécialiste en mobilité urbaine, Martin Galarneau, ancien sous-ministre responsable de la Métropole au ministère des Affaires municipales, avocat, urbaniste et développeur immobilier, et Mario Lefebvre jusqu’à tout récemment économiste au Conference Board du Canada). Outre la défense des intérêts particuliers de ses membres, le comité a pour mission de définir les enjeux économiques qui peuvent toucher l’industrie immobilière et de prendre position afin d’éclairer les décideurs sur les actions à poser pour stimuler le développement immobilier, notamment en ce qui concerne Montréal. À titre d’exemple, en plus de rencontres avec des décideurs, dont Jean-François Lisée, ministre responsable de la Métropole, et l’organisation de déjeuners-causeries avec les candidats à la mairie de Montréal l’automne dernier, le comité a déposé, en août 2013, le Mémoire sur le plan de développement économique de Montréal auprès de l’Office de consultation publique de Montréal. Ce mémoire contient plusieurs des prises de position de l’IDU, notamment en matière de diversification des sources de revenus municipaux.

photo : jbc média par denis bernier

Membre du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) depuis 2011 et président du comité Développement économique, M e Mario Caron, associé principal au cabinet Norton Rose Fulbright, se réjouit de l’arrivée de Mario Lefebvre à la tête de l’Institut. Selon lui, la nomination de cet économiste chevronné et de ce conférencier de talent marque la volonté de l’IDU d’accroître sa participation aux débats publics portant sur le développement économique et d’accentuer son rôle auprès des différentes instances.

Me Mario caron Associé principal Norton Rose Fulbright

Si cet important changement de perspective au sein de l’IDU s’est amorcé sous la présidence de Raymond C. Bouchard, il appartient maintenant au nouveau PDG de poursuivre sur cette lancée et de contribuer à rehausser la notoriété de l’Institut, dont « le rôle est d’offrir des solutions aux décideurs et non pas simplement de critiquer les gestes posés », conclut Me Mario Caron. ,

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Un engagement tous azimuts

Au cours de ses 27 années d’existence, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a marqué le monde de l’immobilier québécois et ses représentants, et il continue de le faire de multiples façons, comme en témoignent dans cet article cinq personnalités de l’immobilier qui sont ou ont été actives dans cet organisme. Par Suzanne Gagné Rappelons d’abord que la fondation de l’IDU répondait à un besoin pressant du milieu immobilier montréalais, qui était en 1987 en pleine mutation, comme l’explique Cameron Charlebois, président, GMPC Montréal inc., qui a pris part à l’établissement de l’Institut : « L’arrivée du Rassemblement des citoyens de Montréal à la mairie a permis un changement profond, dit-il. L’équipe de Jean Doré s’était engagée à orienter et à réglementer l’industrie immobilière, ce que Jean Drapeau n’avait pas fait. L’industrie devait donc s’organiser pour pouvoir participer visiblement à des processus publics comme l’adoption des plans d’urbanisme, la réglementation et les lois sur la fiscalité. » Pour ce faire, les membres de l’équipe d’origine ont retroussé leurs manches et ont approfondi leurs réflexions afin de contribuer à l’établissement de structures plus marquées dans le milieu immobilier : « Nous avons déposé des mémoires qui ont identifié l’IDU comme une instance à consulter dans toutes les démarches importantes des villes et du gouvernement, poursuit M. Charlebois, ancien président du Conseil. L’IDU a eu un impact à bien des égards. Par exemple, je crois que sans ses interventions, certaines dispositions auraient été impraticables dans les plans d’urbanisme. »

photo : jbc média par denis bernier

Par Suzanne Gagné

Cameron charlebois Président GMPC Montréal inc.

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dossier spécial

photo : jbc média par denis bernier

Selon Marie-France Benoît, directrice du développement, Altus InSite et membre du Conseil, l’équipe de l’IDU aurait aussi acquis une expertise remarquable pour cerner les enjeux qui sont au cœur du développement immobilier et pour rallier la communauté autour de ces enjeux. « De plus, dit-elle, l’IDU fait un grand travail de sensibilisation auprès des élus pour favoriser les conditions de réussite dans notre milieu. La promotion immobilière est comme une course à obstacles ; il y a tellement de montagnes à surmonter avant de pouvoir réaliser un projet qu’il est important d’avoir une association qui travaille pour mettre en place des conditions qui favorisent la réussite des projets. »

photo : jbc média par denis bernier

Guy Charron Vice-président exécutif, exploitation – Commerce de détail Cominar

Un organisme incontournable Au fil des ans, les interventions de l’IDU se sont multipliées, tout comme les activités de formation et de réseautage qu’il offre, ce qui fait de cet organisme rien de moins qu’un incontournable pour les intervenants du milieu. « Trois volets prêtent à l’IDU une légitimité incontestable, estime Cameron Charlebois. Le premier est qu’il y a une crédibilité dans la recherche, la réflexion et la pensée qui sous-tendent nos positions. Deuxièmement, nous aidons à améliorer la pratique de nos membres par des programmes de formation. Enfin, le troisième volet est le réseautage des membres, qui crée une communauté d’intérêts. Ces trois volets sont indissociables. Le réseautage social est important pour que les membres puissent se perfectionner et il aide énormément à élaborer un discours cohérent pour l’ensemble de l’industrie. Quand les représentants de l’industrie se réunissent, les idées s’échangent, elles se propagent, les choses s’améliorent et les carrières aussi ! »

En réunissant les principaux acteurs du secteur important de l’économie qu’est l’immobilier, l’IDU favorise les échanges, la communication des idées, l’émission d’opinions et les interventions.

Jean Laramée Vice-président principal, région de l’Est Ivanhoé Cambridge

– Guy Charron

photo : jbc média par claude gagnon

Même son de cloche du côté de Guy Charron, vice-président exécutif, exploitation – Commerce de détail, Cominar, et ancien président du Conseil : « En réunissant les principaux acteurs du secteur important de l’économie qu’est l’immobilier, l’IDU favorise les échanges, la communication des idées, l’émission d’opinions et les interventions, dit-il. Le secteur immobilier, au Québec, c’est 30 milliards de dollars d’actifs répartis un peu partout, et le fait de nous retrouver dans un même lieu, que ce soit au cours de conférences, de visites de sites immobiliers, de lunchs, de cocktails ou de tournois de golf, crée une occasion de dialogue qui permet de meilleures interventions, tout comme les discussions qui ont lieu dans les différents comités de l’IDU. »

Marie-France Benoît Directrice du développement Altus InSite 20

Enfin, selon Jean Laramée, vice-président principal, région de l’Est, Ivanhoé Cambridge, et ancien président du Conseil, le réseautage est très important pour resserrer les liens entre les intervenants du milieu : « Le réseautage que permet l’IDU favorise l’échange d’information, d’opinions et de prises de positions sur des enjeux communs, explique-t-il. Bien que nous soyons des concurrents dans certaines transactions, les membres de l’industrie ont tout avantage à communiquer pour être solidaires. »

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Un engagement gratifiant Il y a par ailleurs une facette moins connue de l’IDU. C’est tout ce qu’il apporte aux dizaines de personnes qui se sont engagées à lui consacrer du temps et des efforts au fil des ans afin d’assurer la qualité de ses interventions et de ses multiples activités. « J’ai rédigé avec mon équipe plusieurs des mémoires qui ont été déposés par l’IDU jusqu’en 2002, souligne Cameron Charlebois. J’aimais bien participer au changement, utiliser mon intellect et influencer ainsi la pensée des autres. Le processus de sensibilisation et de rédaction des mémoires a permis à l’IDU de prendre une place qu’il n’aurait pas eue autrement. Pour moi, c’était extrêmement stimulant. » Pour Marie-France Benoît, les résultats du travail d’équipe sont la plus grande récompense : « Ce qui est vraiment gratifiant, c’est d’abord de voir tout ce que nous pouvons réaliser en comités que nous ne pourrions jamais faire seuls, et bien sûr d’obtenir des résultats concrets », dit-elle. De son côté, Jacques Métivier, vice-président du conseil d’administration, Landmark, et président du Conseil, estime que son engagement rassasie sa curiosité naturelle par rapport au milieu. « Cet engagement est très exigeant, mais aussi très enrichissant, parce qu’on en retire beaucoup de connaissance, explique-t-il. C’est intéressant de pouvoir discuter face à face avec les décideurs des problèmes auxquels on fait face à Montréal ou ailleurs au Québec. C’est très enrichissant sur le plan politique, mais aussi sur le plan personnel. Nous vivons dans un monde extrêmement complexe et qui évolue très rapidement, et mon engagement me maintient à l’affût de ce qui se passe dans les milieux immobilier et politique. »

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La boule

dossier spécial

Un besoin qui se renouvelle

L’arrivée de Mario Lefebvre à la tête de l’organisme pourrait même marquer une nouvelle étape dans le cheminement de l’Institut, selon Jean Laramée : « Mario Lefebvre mènera probablement l’Institut à un niveau politique encore plus élevé, dit-il. Montréal se densifie et l’IDU devra, au nom de l’industrie immobilière, faire des représentations et essayer d’influencer le plus efficacement possible les gouvernements en place pour s’assurer que les infrastructures et les transports en commun, entre autres, suivent le développement auquel on assiste actuellement. »

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Enfin, aujourd’hui comme hier, l’IDU se fait un devoir d’épauler les acteurs du milieu immobilier, particulièrement face aux changements constants et de plus en plus rapides auxquels ils doivent s’adapter et aux nombreux défis auxquels les villes sont confrontées. « C’est une période intéressante, mais aussi excessivement complexe – qu’on pense par exemple aux défis de Montréal en matière d’infrastructures ou de densification, explique Guy Charron. L’IDU devra contribuer à trouver des solutions non seulement à court terme, mais à moyen et à long termes, en participant activement aux discussions et en travaillant en collaboration avec les gouvernements. »

M. Laramée ajoute que l’IDU devra veiller au grain à plusieurs égards face aux défis actuels : « Il faudra notamment s’assurer que le financement de ces projets publics ne se fasse pas sur le dos des propriétaires immobiliers non résidentiels par l’augmentation ou l’ajout de taxes, et que les grandes réflexions ne paralysent pas le développement », précise-t-il. Jacques Métivier juge pour sa part que l’Institut devra également continuer de jouer son rôle pour mieux faire connaître le monde de l’immobilier et son importance dans le paysage économique : « Je crois que l’IDU est appelé à représenter ses membres de mieux en mieux dans ce monde extrêmement complexe où tout n’est pas que blanc ou que noir, conclut-il. Il faut comprendre qu’aujourd’hui, les grands propriétaires d’immeubles sont souvent de grandes caisses

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de retraite. Les rendements que procurent les placements dans les immeubles retournent aux retraités et nous sommes plus proches que jamais du public en général, puisque tous les gens reçoivent de l’argent des caisses de retraite, ne serait-ce que de la Régie des rentes du Québec. Nous avons donc un rôle à jouer pour faire connaître encore mieux l’immobilier et son impact dans l’économie. » Du pain sur la planche pour une équipe engagée !

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Nous avons demandé à ces cinq experts leurs prévisions quant à l’évolution du marché immobilier dans leurs domaines respectifs pour les deux prochaines années. Voici ce qu’ils nous ont répondu. > On espère toujours une reprise économique plus vigoureuse.

> Les investisseurs institutionnels ont de plus en plus de capitaux,

Mais évidemment, l’immobilier répond à un besoin d’occupants, et s’il n’y a pas ou s’il n’y a que peu de création d’emplois, le marché croît moins rapidement… Marie-France Benoît, directrice du développement, Altus InSite

> Le secteur résidentiel, avec tous les projets de condos, est

possiblement appelé à ralentir. Mais il y a quand même un essor à Montréal, avec un certain nombre de chantiers en construction. Le marché immobilier continuera de se transformer parce que les besoins des utilisateurs changent et que l’industrie réagit en fonction de la vitalité de l’économie. Il faudra voir aussi comment les décideurs répondront au besoin de réfection des infrastructures…

Guy Charron, vice-président exécutif, exploitation – Commerce de détail, Cominar

> L’immobilier évolue et s’adapte aux nouveaux besoins. Ce qu’on

voit, c’est une tendance lourde vers des immeubles beaucoup plus performants sur le plan énergétique et construits avec un plus grand souci de l’environnement et de la qualité de vie. Pour le reste, l’économie est ce qu’elle est. Il faut composer avec la situation et proposer des solutions.

Jacques Métivier, vice-président du conseil d’administration, Landmark

et les caisses de retraite ont tendance à augmenter leur allocation en immobilier, ce qui fait en sorte qu’il y a en ce moment des milliards de dollars en capitaux disponibles pour investir dans des produits immobiliers. Cela pourrait amener une pression à la hausse sur les prix. Pour ceux qui détiennent des immeubles aujourd’hui, ça pourrait être une bonne nouvelle parce que les valeurs vont probablement augmenter. Par contre, les opérations demeurent très compétitives et les locataires sont de plus en plus exigeants quant à leurs décisions immobilières. Pour l’avenir, le ciel est bleu, mais il faut continuer de travailler fort pour augmenter ou même maintenir les revenus d’exploitation nets de ces immeubles ! Jean Laramée, vice-président principal, région de l’Est, Ivanhoé Cambridge

> Il y a une grande offre de produits résidentiels et de bureaux

dans le centre-ville de Montréal. Pour absorber cette offre, il va falloir une économie qui marche, mais nous sentons une menace plutôt qu’un encouragement. Il y a beaucoup de projets en développement dans le « pipeline », mais on sait qu’à Montréal, les choses restent dans les « pipelines » longtemps. Trop longtemps. Cameron Charlebois, président, GPMC Montréal inc. ,

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Par Charles Allain

À la barre de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) depuis 2005, Raymond C. Bouchard a cédé la place à Mario Lefebvre en janvier dernier. En l’espace de huit ans, il a su redynamiser l’IDU et accroître son rayonnement auprès des décideurs et du grand public.

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dossier spécial

a carrière de Raymond C. Bouchard en immobilier, comme celle de plusieurs autres gestionnaires du secteur, a démarré un peu par hasard.

un parcours de 40 ans en immobilier commercial Après l’obtention de son baccalauréat ès arts à l’Université de Montréal en 1967, il entre au service de la publicité chez Steinberg. En 1971, alors qu’il se cherche un nouvel emploi, l’un des frères Steinberg le recommande à la firme Ivanhoé pour s’occuper de la publicité et promotion de leurs centres commerciaux. Au cours des six années suivantes, Raymond C. Bouchard se familiarise avec les rudiments de la mise en marché et de la gestion de centres commerciaux, dont la Place Ste-Foy à Québec et plusieurs autres centres commerciaux à Sherbrooke, à Ottawa et dans la grande région de Montréal. En 1973 se présente une offre qui l’intéresse au plus haut point. La Place Bonaventure, récemment construite, se cherche un directeur général. Le promoteur Leo Goldfarb,

qui rencontre le jeune Raymond âgé de 24 ans en entrevue, lui demande s’il s’y connaît en location d’espaces commerciaux. « Très peu, avoue-t-il, car je travaille essentiellement en promotion et marketing. Mais je suis certain que je peux faire le travail et livrer la marchandise, si on m’en donne la chance. » Cette franchise inspire confiance à Leo Goldfarb qui l’embauche sur-le-champ. Cet emploi le conduira, 18 mois plus tard, à accepter les responsabilités de directeur de centres commerciaux chez Cadillac Fairview, la société des frères Bronfman qui était à l’époque le plus important propriétaire immobilier au Canada. « C’était des années d’expansion et de construction d’énormes centres commerciaux comme ceux de Fairview Pointe-Claire, du Carrefour Laval, des Galeries d’Anjou et des Promenades Saint-Bruno, raconte Raymond C. Bouchard. J’ai tout appris sur la construction, la coordination de projets, les formalités auprès des municipalités, les relations avec les commerçants et les grandes chaînes de détail, à un rythme de travail complètement fou. » En 1986, Cadillac Fairview le nomme vice-président, Est du Canada. « Cette nomination a constitué l’un des moments clés de ma carrière. L’entreprise, qui avait de nombreux centres commerciaux au Québec et en Ontario, était en expansion continue. Mais cet optimisme ne cadrait plus avec la réalité immobilière du moment et a fini par avoir des effets négatifs sur les résultats de la société. » En 1996, Cadillac Fairview s’est placée sous la protection de la Loi sur la faillite et a remercié plusieurs de ses cadres. « Après 22 ans de service, je devais me recycler en tablant sur mon expérience en immobilier. » En 1998, Raymond C. Bouchard entre au Groupe Alexis Nihon et reste sept années dans cette entreprise familiale à titre de vice-président, exploitation. Arrivé au conseil d’administration de l’IDU en 2003, il est nommé président-directeur général en 2005. 01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page 1 11-03-29 15:21 Page1

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Le poste de président-directeur général de l’IDU n’est pas honorifique. À mes débuts, l’équipe était très réduite… Je devais faire avancer les dossiers avec peu de moyens entre les réunions trimestrielles du Conseil.

– Raymond C. Bouchard

Un rayonnement et une notoriété accrus pour l’IDU L’IDU doit prendre sa place et se réorganiser. Raymond C. Bouchard, appuyé par le président du conseil d’administration Daniel D. Peritz, entreprend son mandat avec comme objectif d’augmenter le nombre de membres et d’amener plus de décideurs et de professionnels solides au Conseil. « Le poste de président-directeur général de l’IDU n’est pas honorifique, commente Raymond C. Bouchard. À mes débuts, l’équipe était très réduite… Je devais faire avancer les dossiers avec peu de moyens entre les réunions trimestrielles du Conseil. Daniel D. Peritz et le Conseil m’ont fait confiance, m’ont fortement soutenu et encouragé à prendre des décisions et à proposer des avenues concrètes aux administrateurs. »

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La force d’une organisation à but non lucratif comme l’IDU réside essentiellement dans celle du conseil d’administration. Misant sur son vaste réseau de contacts dans le milieu immobilier, le nouveau PDG invite des joueurs clés du secteur immobilier et des professionnels de divers horizons à renforcer l’expertise du Conseil. « Ce genre de démarches ne se fait pas en quelques semaines, explique Raymond C. Bouchard. Il faut profiter des occasions et participer aux événements où ces personnes pourraient être présentes. » Au bout de trois ans, le conseil d’administration de l’IDU, passé de 15 à 24 membres, comptait des administrateurs de premier plan qui étaient prêts à prendre les bonnes décisions au bon moment pour accroître le rayonnement de l’organisme. La progression s’est également fait sentir par l’augmentation des effectifs. D’environ 125 membres en 2005, ils sont passés à 275 en 2013, soit une croissance de plus de 200 %. L’IDU est formé aujourd’hui à 60 % de propriétaires et de développeurs immobiliers et à 40 % de professionnels (ingénieurs, architectes, avocats, courtiers

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immobiliers, comptables, évaluateurs, etc.) actifs dans le secteur de l’immobilier. « Le partenariat conclu entre l’IDU et le magazine Immobilier commercial en 2006 a été extrêmement profitable pour l’Institut, et j’en suis très fier. Tiré à 10 000 exemplaires, Immobilier commercial nous a permis de pénétrer le marché d’une façon extraordinaire et de rejoindre un public beaucoup plus large qui ne nous connaissait pas ou très peu », estime Raymond C. Bouchard. Parmi les gens qu’il respecte le plus, Raymond C. Bouchard aime citer l’ancien maire de Québec Jean-Paul L’Allier, qui lui a révélé le secret des rapports fructueux avec le monde politique. Selon cet ancien ministre, la meilleure façon de travailler efficacement avec les élus est d’apporter des solutions, et non de toujours réclamer davantage. La sagesse de ce conseil s’est concrétisée lorsque Nathalie Normandeau, alors ministre des Affaires municipales et des Régions du Québec, a invité l’IDU à participer au comité de planification stratégique de son ministère en 2007. « À partir de ce moment-là, l’IDU a su qu’il disposait d’une crédibilité accrue auprès des décideurs », fait valoir M. Bouchard.

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Une semi-retraite bien méritée Raymond C. Bouchard, très heureux d’avoir pu contribuer à la progression de l’IDU, part satisfait de son expérience : « Depuis les débuts de ma carrière, j’ai toujours tenté de mettre en pratique les conseils de mon père, Roger Bouchard, un humble garagiste de Verdun. Transparence, rigueur et respect des gens, ce sont les meilleurs moyens de réussir sa vie personnelle et professionnelle. C’est en valorisant les autres qu’on se grandit. » Il laisse l’IDU entre bonnes mains. Mario Lefebvre (voir l’article en page 15), un économiste qui a dirigé le Centre d’études municipales du Conference Board durant plusieurs années, a toutes les qualités requises pour poursuivre la progression de l’IDU. À moyen terme, Raymond C. Bouchard envisage de faire du mentorat et du coaching d’entreprise grâce à sa vaste expérience en immobilier. Dans l’immédiat, il se réjouit surtout de passer plus de temps auprès de ses trois garçons, de ses quatre petites-filles et de sa femme, Lise, son amour de jeunesse et son meilleur soutien. « Je l’ai épousée il y a 46 ans pour passer ma vie avec elle, il commence à être temps que je sois plus présent à ses côtés. » ,

IDU

L’industrie se porte bien Par Serge Beaucher

L’industrie immobilière se porte bien, dans la région de Québec. Elle est assez stable, mais a plusieurs projets en attente. Et si les perspectives sont favorables dans la plupart des secteurs, les promoteurs n’en ont pas moins de nombreux défis à relever.

oilà ce qui se dégage des propos confiés à Immobilier commercial, au début de l’hiver, par Louis Bertrand, le nouveau président du Conseil régional de Québec de l’Institut de développement urbain (IDU). Directeur au développement et à la promotion de l’Industrielle Alliance, M. Bertrand a été élu en octobre à la présidence du Conseil régional pour un mandat de deux ans. Au cours de son mandat, il entend travailler très fort au sein de l’IDU, non seulement pour bien représenter les intérêts des membres auprès de toutes les instances, mais aussi pour les aider à relever les défis auxquels ils font face. L’organisme compte une cinquantaine de membres, soit la grande majorité des promoteurs, propriétaires et gestionnaires immobiliers de la région de Québec.

Louis Bertrand

Président du Conseil régional de Québec de l’Institut de développement urbain

Un pied-à-terre à Québec

du marché, des espaces disponibles, du calendrier de disponibilités… Il s’agit de sociétés qui souhaitent s’engager dans le développement de tout ce qui aura trait au Plan Nord – devenu Le Nord pour tous –, s’il se réalise, et qui veulent avoir un pied-à-terre au Québec, et même à Québec, pour être plus près du gouvernement. »

Brossant un tableau de la situation et des perspectives d’avenir de l’immobilier dans le Grand Québec, le président note que le secteur industriel est peut-être celui qui retient le plus l’attention : « Les courtiers reçoivent beaucoup d’appels d’entreprises de l’extérieur du Québec qui s’informent

Dans le secteur des immeubles de bureaux, il y a beaucoup de projets annoncés, surtout à proximité de la tête des ponts, à Sainte-Foy, mais qui sont retardés parce que la demande ne justifie pas leur réalisation pour l’instant, selon M. Bertrand. « On n’a plus de pénurie de bureaux comme ces dernières années, dit-il, d’où la pause actuelle. » Dans le domaine multirésidentiel, c’est à un atterrissage en douceur qu’on assiste, comme dans le reste du Québec, ce qui laisse entrevoir une stabilité à court terme. Immobilier commercial — Février-mars 2014

dossier spécial

Il faut pouvoir augmenter la densité immobilière, autant par la hauteur des immeubles que par une meilleure occupation du sol.

photo : la capitale groupe financier

Quant au secteur commercial, la même problématique perdure depuis quelques années, à Québec : « Des tarifs de location peu élevés qui ne favorisent pas la réalisation de projets. » Les promoteurs devront se montrer innovateurs pour offrir des produits différents autorisant des tarifs de location qui couvriront les coûts de construction, estime Louis Bertrand. Actuellement, ce marché est pratiquement en équilibre. Outre la nécessité d’offrir des produits innovateurs, les promoteurs doivent faire preuve de flexibilité, ajoute le président : ils doivent étudier la demande, suivre de près son évolution et s’y adapter. Par ailleurs, alors même qu’il leur faut composer avec des frais d’exploitation en augmentation constante, ils font face à des charges fiscales qui ne sont pas toujours équitables. « Des charges qui nous apparaissent proportionnellement plus importantes pour les immeubles non résidentiels que pour les propriétés privées », juge M. Bertrand. Or, l’IDU entend continuer de faire des représentations assidues à ce propos auprès des gouvernements.

Perspective 2050 L’autre cheval de bataille de l’organisme est la densification urbaine dans certains axes structurants, particulièrement le plateau Québec–Sainte-Foy, entre les ponts et la colline Parlementaire : « Il faut pouvoir augmenter la densité immobilière, tant par la hauteur des immeubles que par une meilleure occupation du sol, avoir les mains plus libres pour faire accepter nos projets, être consultés en amont des prises de décision sur les programmes de développement et le zonage. » Les promoteurs sont en effet confrontés à « pas mal d’embûches » en cette matière, selon Louis Bertrand, « mais nous maintenons le dialogue 19_DeRico experts-conseils.pdf 1 13-07-23 11:55 avec la Ville pour trouver des solutions ».

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

– Louis Bertrand

Le Conseil régional compte également sur un dialogue efficace avec les autorités pour partager les résultats de son exercice « Québec 2050 ». Dans ce projet, il s’agit de définir une vision d’avenir de l’industrie immobilière et des préoccupations à long terme des promoteurs. Cela se fera par une consultation générale des membres et par des ateliers de discussion avec des groupes ciblés. Le portrait devrait être réalisé d’ici un an et demi. Entre-temps, l’organisme continuera de favoriser la notoriété de la région en faisant en sorte d’y intéresser les grandes firmes de courtage partout dans le monde. Enfin, le dossier de la relève en est un que le président a particulièrement à cœur. Le secteur immobilier a besoin de sang neuf, explique M. Bertrand. « Traditionnellement, les étudiants étaient au courant des disponibilités d’emplois comme évaluateurs immobiliers. Nous travaillons maintenant, surtout avec l’Université Laval, à leur faire connaître les possibilités qui existent pour des analystes, des promoteurs, des gestionnaires d’immeubles… » Et ça porte fruit : le nombre d’étudiants inscrits dans des programmes liés à l’immobilier a sensiblement augmenté depuis quelques années. Voilà qui se situe bien dans la vision à long terme que veut se donner l’IDU à Québec. ,

IDU

Prix d’excellence en immobilier

Souligner les bons coups de l’industrie immobilière québécoise

photo : la capitale groupe financier

Par Emmanuelle Gril

Gagnant 2013 Meilleur projet immobilier La Capitale, agrandissement du siège social

En 2000, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a créé des Prix d’excellence afin de souligner le travail de personnes qui ont contribué de manière singulière au succès d’un projet immobilier au Québec. Voici un bref aperçu de ces récompenses qui mettent en valeur les réussites de l’industrie immobilière d’ici.

epuis leur création, les Prix d’excellence en immobilier – en partenariat avec Otéra Capital, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et McCarthy Tétrault – ont récompensé près d’une trentaine de projets dans le secteur immobilier. Avant 2013, l’IDU remettait deux Prix d’excellence par an : un pour les édifices commerciaux et l’autre pour les propriétés multirésidentielles. L’an dernier toutefois, les Prix d’excellence ont subi une cure de rajeunissement, comme l’indique Claude Landry, vice-président Hypothèques commerciales, Est du Canada, chez Desjardins Gestion d’actifs, et président du comité organisateur.

Claude Landry Vice-président Hypothèques commerciales, Est du Canada Desjardins Gestion d’actifs

Immobilier commercial — Février-mars 2014

dossier spécial Trois catégories de prix « La nouvelle formule permet de récompenser des lauréats dans trois catégories distinctes : Meilleur projet immobilier, Innovation, puis Communication. En plus des projets immobiliers d’envergure, nous voulions également souligner ceux qui sont de plus petite taille, mais totalement novateurs. Par ailleurs, en immobilier, un travail important est souvent fait sur le plan de la communication. C’est pourquoi un prix visant à le reconnaître spécifiquement a été créé », explique M. Landry.

jean-louis dubé Directeur général Qualité Habitation

Le prix Meilleur projet immobilier récompense un projet qui a su s’intégrer à la fois sur les plans environnemental, social et économique, et cela tout en se démarquant des autres projets.

– Jean-Louis Dubé

Jean-Louis Dubé, directeur général de Qualité Habitation et président du jury des Prix, mentionne que pour être admissible, il faut être une entreprise ou un individu responsable du succès d’un projet immobilier ou d’un plan de communication-marketing lié au domaine immobilier, peu importe le type : construction, rénovation, transaction, financement, gestion ou fusion. Il peut s’agir par exemple d’un projet d’immobilier commercial : un espace de bureau, un commerce de détail, un immeuble multirésidentiel, une approche différente du point de vue des communications, une innovation dans le domaine immobilier… « Le prix Meilleur projet immobilier récompense un projet qui a su s’intégrer à la fois sur les plans environnemental, social et économique, et cela tout en se démarquant des autres projets », explique M. Dubé. Pour sa part, la catégorie Innovation récompense tout projet ayant introduit dans les processus de conceptualisation ou d’exécution un aspect nouveau qui permettra de faire avancer l’industrie. « Le projet gagnant sera celui qui aura démontré qu’il est possible d’innover dans un esprit de durabilité, et ce, malgré la conjoncture économique », souligne le président du jury.

Illustration: Astist’s concept E. & O.E.

photo : Paul Ducharme

Pour les lauréats et les participants, il s’agit d’une vitrine exceptionnelle, mais également d’un important véhicule promotionnel dans le milieu de l’immobilier au Québec. La prochaine remise des prix se tiendra au cours du Sommet immobilier de Montréal, le 1er avril 2014, à l’hôtel Reine Elizabeth, devant près de 800 invités. Toutes les candidatures déposées, entre 20 et 30 chaque année, seront affichées et bénéficieront de la grande visibilité générée par l’événement.

Gagnant 2013 communication Tour des Canadiens condominiums

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

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Publication Parution

Immobilier Commercial --

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IDU Enfin, la catégorie Communication récompense une organisation ou un projet immobilier qui a su se démarquer par son ingéniosité et son efficacité dans la maîtrise des outils de communication en général, mais aussi par la qualité de ses textes et par ses efforts de francisation.

Un travail de longue haleine Comment sont repérés les projets potentiels ? « Les membres du comité de sélection commencent à se réunir en octobre et, au fil des rencontres, ils proposent une liste de candidats intéressants. Pour ce faire, ils font du démarchage sur le terrain, et puisqu’ils sont issus de différents milieux – promoteurs, conseillers en financement hypothécaire, consultants en urbanisme, évaluateurs… –, ils sont au courant de tout ce qui se fait dans la province », explique M. Landry. « Lorsqu’un projet est jugé intéressant, on sollicite l’organisme ou la personne responsable en l’invitant à déposer une candidature. On peut toutefois présenter un dossier même si l’on n’a pas été préalablement sollicité, en passant par le site Internet de l’IDU. D’année en année, les Prix d’excellence ont connu un succès croissant, et beaucoup de projets ont été soumis », se réjouit M. Landry. Une fois tous les dossiers reçus (en 2014, la date butoir est le 4 mars à midi), les membres du jury se réunissent et sélectionnent les finalistes. Par la suite, ils effectuent des visites sur le terrain, puis choisissent enfin les gagnants.

Gagnant 2010 Immobilier multirésidentiel Le Vistal – La Corporation Proment

Tous les détails concernant les Prix d’excellence et les modalités d’inscription sont accessibles à l’adresse www.iduquebec.com/les-prix-dexcellence.

Depuis 27 ans déjà, notre communauté immobilière peut compter sur l’important soutien de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). C’est pourquoi BUSAC joint sa voix à celle de l’industrie pour dire merci à toute l’équipe de l’IDU, qui représente nos intérêts et entretient l’essor de notre milieu. Merci à M. Raymond C. Bouchard, président-directeur général sortant, et beaucoup de succès à la nouvelle équipe de direction.

busac.com

MERCI À L’ÉQUIPE DE L’IDU QUÉBEC

Immobilier commercial — Février-mars 2014

dossier spécial

Les gagnants depuis 2000 2013 Meilleur projet immobilier La Capitale, agrandissement du siège social Innovation Pavillon horticole écoresponsable de Saint-Hyacinthe Communication Tour des Canadiens condominiums

2012 Immobilier commercial Maison du développement durable

Gagnant 2011 Immobilier commercial Pavillon Claire et Marc Bourgie du Musée des beaux-arts de Montréal

Immobilier multirésidentiel Loft Impérial Mention d’honneur Projet Moisson Montréal par Coalition énergie et construction durable

Les membres du jury 2014 Gagnant 2012

Président Jean-Louis Dubé Directeur général, Qualité Habitation Membres Andrée De Serres Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM Paul Fazio Professeur et spécialiste en matière d’enveloppe du bâtiment, Department of Building, Civil and Environmental Engineering, Université Concordia Raphaël Fischler Professeur agrégé, École d’urbanisme, Université McGill

MENTION D’HONNEUR Projet Moisson Montréal par Coalition énergie et construction durable

2011 Immobilier commercial Pavillon Claire et Marc Bourgie du Musée des beaux-arts de Montréal Immobilier multirésidentiel Abondance Montréal : Le Soleil

2010 Immobilier commercial Place de l’Escarpement – Édifice Promutuel Immobilier multirésidentiel Le Vistal – La Corporation Proment

Martine Gaudreault Vice-présidente, Financement immobilier Québec, Otéra Capital

2009

Valérie Mac-Seing Avocate associée, McCarthy Tétrault

Immobilier multirésidentiel Immeubles Trilogis Monkland et Côté Ouest, dans le cadre du programme Accès Condos de la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM)

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Immobilier commercial Campus Bell Canada de Canderel

IDU

2008

2004

Immobilier commercial Hôtel-Musée Premières Nations à Wendake

Prix d’excellence en immobilier Le Quartier international de Montréal

Immobilier multirésidentiel Projet Bois-Franc dans l’arrondissement de Saint-Laurent Virage vert de la Société immobilière Trans-Québec (SITQ)

2003

2007 Immobilier commercial Siège social de Hagen Immobilier multirésidentiel Les Promenades du Parc – Le Groupe Maurice

2006

Aucun prix décerné

2002 Prix d’excellence en immobilier Or (ex æquo) • Le projet résidentiel Angus • Le redéveloppement de l’édifice Eaton du centre-ville de Montréal Prix d’excellence en immobilier Bronze Le 410 Charest

Immobilier commercial Pavillon Lassonde de l’École Polytechnique de Montréal

2001

Immobilier multirésidentiel Le Cours Chaboillez de True North Properties

Prix d’excellence en immobilier Le redéveloppement du YMCA Centre-Ville, Montréal

2005

2000

Immobilier commercial Transaction touchant le Marché Central

Prix d’excellence en immobilier (ex æquo) • Le Carrefour Industrielle-Alliance, Montréal • TACHC N-45° par Hypothèques CDPQ, une filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec ,

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes

Donner au suivant

photo : Bob Hendricks

Par Emmanuelle Gril

Un spectacle offert par des jeunes lors de la soirée bénéfice du Grand Bal de la FIMJ 2013

photo : crew montréal, Roderick Chen

Depuis 2004, la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes (FIMJ) a soutenu de nombreux projets immobiliers d’organismes voués aux jeunes en difficulté. En tant que membres fondateurs, l’Institut de développement urbain et BOMA Québec y jouent un rôle tout particulier.

Me Renée Vézina Vice-présidente Affaires juridiques Groupe immobilier Oxford

a Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes est un organisme de bienfaisance qui œuvre en partenariat avec la communauté immobilière. Sa mission est d’aider les jeunes en difficulté dans la grande région montréalaise. Depuis sa création en 2004, la FIMJ a versé pour plus de 1,3 M$ à plusieurs dizaines d’organismes de soutien aux jeunes.

Tout a commencé en 2001, quand Me Renée Vézina, vice-présidente Affaires juridiques pour le Groupe immobilier Oxford, et ses collègues ont lancé la Fondation Oxford Québec. « Nous avons réalisé que nous répondions à un besoin au sein de l’industrie de l’immobilier commercial montréalais. Au-delà des affaires et de la saine compétition entre nous, nous – les intervenants en immobilier – nous mobilisons autour d’une cause qui nous tient à cœur.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

IDU

« L’IDU est une association qui représente les acteurs importants de l’immobilier commercial au Québec. Le fait de donner une fondation aux gens de l’industrie se conjugue très bien avec l’objectif de l’Institut d’être un bon citoyen et de contribuer à la société. En venant en aide aux jeunes défavorisés, nous posons un geste social, et c’est une façon pour nous de donner au suivant », souligne Jean-Guy Bernard, vice-président de la FIMJ, premier vice-président du Groupe Altus et président du Conseil honorifique des gouverneurs de l’IDU.

photo : jbc média par denis bernier

Nos activités se sont multipliées, et nous avons alors décidé de transférer la Fondation, le 6 juin 2003, à l’industrie immobilière montréalaise dans son ensemble sous la houlette de deux nouveaux membres fondateurs : l’Institut de développement urbain (IDU) et BOMA Québec », explique Me Vézina, présidente et fondatrice de la FIMJ.

Guy Lamarre, vice-président Exploitation chez Ivanhoé Cambridge, vice-président du conseil d’administration de BOMA Québec et jusqu’à tout récemment viceprésident de la FIMJ, abonde dans le même sens. « La mission de la FIMJ cadre exactement avec celle de notre regroupement, qui représente les propriétaires et gestionnaires d’immeubles commerciaux les plus importants de la province. Par ailleurs, nos membres constituent des sources potentielles de revenus pour la Fondation », dit-il.

Jean-Guy Bernard Premier vice-président Groupe Altus

FIMJ-Affiche24x36_FIMJ-Affiche24x36 12-07-13 12:11 Page 1

Au fil des années, les dons versés par la FIMJ à des organismes de soutien aux jeunes en difficulté, malades, handicapés ou issus de milieux défavorisés ont aidé à concrétiser de nombreux projets. Renée Vézina mentionne notamment un don de 445 000 $, en 2007, à la Fondation Marie-Vincent, qui vient en aide aux enfants de 12 ans et moins agressés sexuellement, pour l’acquisition d’un espace lui ayant permis depuis d’ouvrir le premier centre d’expertise de toute la francophonie. En 2012, l’Oasis des enfants de Rosemont, un organisme dont la mission est d’améliorer la qualité et les conditions de vie des enfants défavorisés, a pour sa part bénéficié d’un don de 250 000 $ pour effectuer des rénovations dans ses locaux, situés dans un ancien presbytère.

Construire l’avenir avec les jeunes Building the future with kids

En tout, des dizaines d’autres projets de construction ou de rénovation ont aussi été appuyés – souvent à coups de quelques milliers de dollars –, de même que des campagnes de financement destinées à permettre à des jeunes issus de milieux défavorisés de partir en camp de vacances, de recevoir des habits de neige neufs, d’acheter des vêtements, etc. « La FIMJ est gérée par des bénévoles, ce qui signifie que tous les dons sont dirigés vers des organismes ou projets venant directement en aide aux jeunes Montréalais dans le besoin. Même si nous sommes une petite fondation, pour nous, l’important est d’avoir le plus gros impact possible sur le terrain », renchérit Renée Vézina.

Organisme de bienfaisance enregistré dont l’objectif est d'aider les jeunes en milieux défavorisés et les enfants malades, ou vivant avec un handicap, dans la grande région de Montréal.

photo : jbc média par denis bernier

Soutenir de petits et grands projets

Guy Lamarre Vice-président Exploitation Ivanhoé Cambridge

La mission de la FIMJ cadre exactement avec celle de notre regroupement, qui représente les propriétaires et gestionnaires d’immeubles commerciaux les plus importants de la province. Par ailleurs, nos membres constituent des sources potentielles de revenus pour la Fondation. – Guy Lamarre

Au nom des jeunes, Merci !

www.fimj.org

Immobilier commercial — Février-mars 2014

dossier spécial Une source de financement « verte » L’une des principales sources de financement de la Fondation permet aussi de favoriser le développement durable. Grâce au Programme de recyclage de la FIMJ, des propriétaires et gestionnaires d’immeubles situés à Montréal remettent chaque mois à la Fondation les sommes qu’ils reçoivent pour la récupération du papier effectuée dans leurs édifices. Depuis 2004, des partenaires comme Ivanhoé Cambridge et le Groupe immobilier Oxford ont versé des sommes qui, jusqu’à présent, s’élèvent à plus de un million de dollars. « Malheureusement, le prix du papier a beaucoup baissé. Par conséquent, nous invitons les propriétaires montréalais à adhérer à ce programme en plus grand nombre pour nous permettre d’en maintenir les revenus », indique Renée Vézina. Pour sa part, M. Lamarre note que la participation au Programme de recyclage de la FIMJ permet d’atteindre un triple objectif : « Ce faisant, nous aidons les jeunes en difficulté par l’entremise de la Fondation, nous contribuons à préserver l’environnement, mais nous soutenons aussi des entreprises d’économie sociale – les compagnies de recyclage –, puisque la plupart d’entre elles ont une mission de réinsertion sociale », dit-il. Renée Vézina souligne enfin une autre activité de financement importante : le Grand Bal de la FIMJ, qui cette année se tiendra le 12 juin 2014 à l’hôtel Reine Elizabeth, sous le thème « Songe d’une nuit d’été ». « Cet événement réunira plus de 500 convives, et tous les profits seront versés à la Fondation. Il y aura des surprises, un orchestre, des numéros présentés par des enfants… Ce sera une soirée mémorable ! » se réjouit déjà Me Vézina. Pour en savoir plus sur les activités de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes : www.fimj.org. , Le Grand Bal de la FIMJ 2013

Cet événement [le Grand Bal] réunira plus de 500 convives, et tous les profits seront versés à la Fondation. Il y aura des surprises, un orchestre, des numéros présentés par des enfants… Ce sera une soirée mémorable ! – Renée Vézina

photos : Bob Hendricks

Immobilier commercial — Février-mars 2014

photo : JBC Média par denis bernier

mot de l’IDU

Un nouveau

Jacques Métivier

président-directeur général Si la nomination de Mario Lefebvre à titre de président-directeur

Si l’IDU compte augmenter sa visibilité, il entend aussi étendre

général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU)

son action à l’échelle de la province. Le recrutement de nouveaux

s’inscrit en continuité avec le travail accompli dans le passé, elle

membres à l’extérieur des deux grandes villes québécoises, Montréal

marque néanmoins un tournant important.

et Québec, où l’IDU est solidement établi, fait également partie du mandat de Mario Lefebvre. Car pour assurer sa pérennité et

Les réalisations de son prédécesseur, M. Raymond C. Bouchard,

son rayonnement, l’IDU doit augmenter ses effectifs et s’implanter

sont considérables. En plus d’avoir assaini et consolidé les finances

dans tout le Québec. Encore là, notre nouveau PDG, auparavant

de l’IDU qui a ainsi pu atteindre sa vitesse de croisière, il a contribué

directeur du Centre des études municipales du Conference Board, se

à augmenter de façon significative ses effectifs : au cours des six

distingue par sa connaissance de l’économie des villes québécoises

dernières années, le nombre d’adhérents a en effet triplé. Un exploit

et des principaux enjeux auxquels chacune est confrontée, selon leur

visible lors des multiples activités et conférences organisées par

région, ce qui devrait faciliter la prise de contact et l’implantation

l’IDU, où une foule nombreuse se presse tout au long de l’année.

de notre organisme.

Aujourd’hui, le rôle de l’IDU comme porte-parole de l’industrie

En terminant, je souhaite un franc succès à notre nouveau PDG dont

auprès des instances commande de nouvelles orientations à la

l’expertise reconnue et les talents de communicateur constituent

direction générale. Économiste de renom, auteur et conférencier

d’ores et déjà une valeur ajoutée pour l’IDU, ainsi que pour la

de talent, Mario Lefebvre dispose de tous les atouts nécessaires

communauté immobilière qu’il représente. Je tiens également à

pour favoriser la notoriété de l’IDU et accentuer sa participation aux

remercier Raymond C. Bouchard du travail qu’il a réalisé au cours

débats publics sur le développement économique, particulièrement

des huit dernières années et lui adresse mes meilleurs vœux pour sa

celui des villes, l’un des champs d’expertise de notre nouveau PDG.

semi-retraite bien méritée.

Avec un tel expert à sa tête, l’IDU pourra accroître sa présence sur la place publique non seulement au Québec, mais aussi à l’extérieur

Jacques Métivier

de la province, et se présenter comme une organisation offrant des

Président du conseil d’administration

solutions concrètes aux problèmes rencontrés par les gouvernements

Institut de développement urbain du Québec (IDU)

concernant par exemple la fiscalité municipale, le développement urbain, le développement durable, le transport, les infrastructures et la réhabilitation des terrains contaminés.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

en gestion immobiliĂ¨re

INNOVATION ET TECHNOLOGIE

Binh An Vu Van

Des bus tout électriques bientôt à l’essai à Montréal

C’est le développement d’une génération de batteries améliorées par les nanotechnologies qui permet l’essor du biberonnage », explique Pierre Langlois, consultant en mobilité durable et auteur du livre Rouler sans pétrole. Ces batteries se rechargent en une fraction du temps requis par celles de la génération

précédente et peuvent endurer des dizaines de milliers de cycles. Depuis quelques années, elles offrent donc une toute nouvelle solution attrayante pour les agences de transport, et particulièrement pour la STM qui, selon son plan stratégique, souhaite n’acheter que des véhicules électriques à compter de 2025. Il s’agit d’un objectif ambitieux, compte tenu du fait qu’aucune batterie de taille et de poids raisonnables ne peut faire rouler un autobus toute une journée sans recharge. Jusqu’à récemment, avant la recharge ultrarapide, la seule avenue était celle des trolleybus alimentés par des câbles électriques ou l’achat à fort prix, pour chaque véhicule, de batteries de rechange qui opéreraient pendant que les premières se rechargeraient.

photo : Jean-François Bérubé

La Société de transport de Montréal (STM) recevra prochainement ses nouveaux bébés : trois autobus entièrement électriques et… biberonnés. Voilà un adjectif fort imagé pour décrire les bus qui bénéficient d’un système de recharge ultrarapide (une technologie de pointe), dont les bornes seront installées à l’extrémité des lignes. Aux terminus, les véhicules pourront être branchés – vraisemblablement par le toit, si l’on se fie aux projets expérimentaux existants – pour qu’ils tètent pendant 5 à 10 minutes avant de repartir chargés à bloc.

photo : louise bilodeau

François Chamberland

pierre langlois Consultant en mobilité durable

Responsable du dossier de Plusieurs experts, dont Pierre Langlois, sont persuadés l’électrification du réseau de surface que l’avenir du transport urbain mondial appartient Société de transport de Montréal (STM) au biberonnage. À la STM, François Chamberland, responsable du dossier de l’électrification du réseau de surface, se montre néanmoins prudent en rappelant certaines réalités : « Il n’existe que très peu de données sur cette technologie. Son utilisation soulève beaucoup de questions et nous n’avons pour le moment que peu de réponses. Nous devons donc emprunter le passage obligé des projets pilotes. » Certaines villes européennes, en Suisse et en Autriche, ont déployé le biberonnage sur de petits parcours, à des échelles de prototype. Il serait donc prématuré, selon lui, d’envisager dès maintenant de remplacer les 1 700 véhicules de la flotte montréalaise. Antoine Robitaille, le coordonnateur des projets spéciaux à la Société de gestion et d’acquisition de véhicules de transport abonde dans le même sens : « La recharge par biberonnage est la solution qui représente le plus de potentiel pour l’électrification du transport en commun, mais ses performances restent à valider. Personne ne peut prétendre, pour le moment, que le biberonnage est la solution pour nous, car il faut bien sûr tenir compte de nos conditions hivernales. Les recharges nécessiteront-elles plus de temps ? Dans quelle mesure les performances des batteries seront-elles diminuées par le froid ? Comment se comportera le système de chauffage ? » La STM désire prendre le temps d’apprivoiser cette technologie et d’en découvrir les caprices, les performances ainsi que les conditions d’exploitation dans le cadre d’un projet de 23 millions de dollars.

Binh An Vu Van est journaliste indépendante et reporter à l’émission Le code Chastenay. Elle est aussi présidente de l’Association des communicateurs scientifiques.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

INNOVATION ET TECHNOLOGIE

Le passage au tout électrique n’est pas un choix économique, mais environnemental, explique François Chamberland. « Le carburant ne représente que 10 % des coûts d’exploitation. Le reste est lié aux frais de maintenance, aux infrastructures, aux salaires des chauffeurs, etc. » Bien que Sylvain Castonguay, directeur général du Centre National du Transport Avancé, soit enthousiasmé par les essais en cours sur les autobus biberonnés, il note que les analyses économiques et de retour sur investissement sont encore à faire : « Les résultats dépendront de la nature des batteries, de leur puissance. Leur rentabilité n’est pas évidente, compte tenu de leur dépréciation rapide. Si le prix des batteries continue de chuter et que le prix des carburants persiste à grimper, un jour, les courbes se croiseront pour avantager les autobus électriques. » Adopter une nouvelle technologie, c’est aussi adopter de nouvelles méthodes opérationnelles : « En ce moment, il ne faut que cinq minutes par jour pour ravitailler nos autobus. Tout notre service est basé sur cette performance », résume François Chamberland. « Tout ce qui n’atteint pas la performance actuelle en ce qui concerne le nombre de passagers, l’autonomie ou la vitesse fait exploser les coûts d’exploitation. » C’est pour cette raison que la STM planifie quand même le déploiement de trolleybus afin de prendre plus rapidement le virage électrique. « C’est la seule solution électrique déjà éprouvée respectant les standards de performance de la STM, note Antoine Robitaille. L’autobus biberonné doit d’abord faire ses preuves. C’est pourquoi il faut mener immédiatement ces projets pilotes et développer rapidement une expertise pour utiliser des bus électriques en conditions hivernales. »

Les résultats dépendront de la nature des batteries, de leur puissance. Leur rentabilité n’est pas évidente, compte tenu de leur dépréciation rapide. – Sylvain Castonguay

photo : Albert elbilia

Trois autobus entièrement électriques prendront donc du service dans les rues de Montréal d’ici la fin de 2015. Nova Bus, une division nord-américaine du Groupe Volvo, fournira les bus, qui seront probablement propulsés par des moteurs québécois de la firme TM4. Au terme des essais, il pourrait aussi être envisagé d’ajouter des bornes de recharge à certains arrêts intermédiaires.

Sylvain Castonguay Directeur général Centre National du Transport Avancé

Pour l’avenir, François Chamberland voit les passagers montréalais confiés à des solutions multiples : « Des bus électriques plus courts arpenteraient le Vieux-Montréal, par exemple, des trolleybus desserviraient les plus grandes artères. Des autobus électriques rechargés pendant la nuit pourraient prêter main-forte à la flotte courante en périodes de pointe. » D’autres, comme Pierre Langlois, ne peuvent s’empêcher d’imaginer des villes libérées de leurs câbles par un large déploiement d’autobus électriques et de leurs biberons… ,

AVIS DE NOMINATION La compagnie GESTION SANDALWOOD, un des leaders de l’immobilier commercial au Québec, est fière d’annoncer la nomination de monsieur Daniel Asselin à titre de directeur principal de la location pour sa division commerciale. Cette nomination est entrée en vigueur le 18 novembre dernier. Faisant partie jusqu’à tout récemment de l’équipe de développement immobilier du groupe MTY, monsieur Asselin est également fort d’une grande expérience en location du côté des bailleurs grâce à ses nombreuses années en poste chez Rio Can ainsi qu’Ivanhoé Cambridge. Il sera en charge de la location de tout le portefeuille commercial de GESTION SANDALWOOD qui compte plus de 30 centres commerciaux à travers la province de Québec. GESTION SANDALWOOD possède et gère plus de 80 propriétés à travers l’Amérique du Nord. Son portefeuille compte près de six millions de pieds carrés en centres commerciaux et tours à bureaux et plus de 4 000 unités résidentielles multifamiliales. Au Québec uniquement, Gestion Sandalwood est propriétaire et gestionnaire de 36 centres commerciaux situés aux quatre coins de la province.

Daniel Asselin

Directeur principal de la location, division commerciale

L’entreprise dirigée par une équipe jeune et dynamique met toute son énergie et son expertise au service de l’amélioration de ses différentes propriétés dans le but ultime d’offrir le meilleur choix et la qualité à une clientèle de plus en plus exigeante. Après deux décennies de croissance constante, Gestion Sandalwood est maintenant reconnue comme faisant partie des leaders de l’immobilier tant aux États-Unis qu’au Canada.

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

parcours d’exception

Michel Couillard Président et chef de la direction du Groupe BUSAC Immobilier depuis 2001, Michel Couillard est sans doute l’un de ceux qui croient le plus à la croissance de l’est du centre-ville de Montréal. En une quinzaine d’années, il a réussi à faire de BUSAC l’un des joueurs privés les plus importants sur la scène immobilière québécoise et une entreprise de gestion d’actifs présente à l’échelle de toute l’Amérique du Nord. 44

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Photo : jbc média par denis bernier

Par Charles Allain

parcours d’exception

J’ai commencé très jeune à m’intéresser à l’immobilier, grâce à mon père, Georges Couillard, qui était à la fois dirigeant d’une importante firme d’évaluation et gestionnaire immobilier, à Québec. Il était très engagé dans plusieurs associations professionnelles, fait valoir Michel Couillard. J’ai travaillé avec lui au cours de mes études en sciences économiques et en administration aux universités York et de Toronto. Le développement et l’investissement immobiliers m’intéressaient déjà beaucoup. »

Dès la fin de ses études, au milieu des années 1980, Michel Couillard quitte Toronto pour s’installer à Montréal. En 1990, après quelques années à la direction de programmes de développement d’actifs immobiliers, il se joint à Magil Laurentienne à titre de vice-président, Location et développement. Il y reste six ans avant de passer en 1997 à la vice-présidence, gestion d’actifs de la Société immobilière du Canada. En 1999, il accepte la fonction de viceprésident de BUSAC Immobilier, une toute nouvelle société qui, avec sa société affiliée JEMB Realty Corporation, investit et exploite des immeubles à vocations commerciale, résidentielle et hôtelière, au Canada et aux États-Unis.

Je suis très fier de mon équipe et des résultats que nous avons réussi à obtenir en si peu de temps.

– Michel Couillard

Promu rapidement au poste de président et chef de la direction, Michel Couillard, de concert avec Pina Pulitano, vice-présidente exécutive, Exploitation et finances, consacre ses énergies à la direction d’une équipe aguerrie de quelque 30 professionnels et à la croissance des activités d’investissement, de gestion immobilière et de gestion d’actifs en Amérique du Nord. « En peu d’années, BUSAC Immobilier s’est acquis la réputation de gestionnaire de haut calibre, auprès de ses actionnaires et partenaires américains, en s’efforçant d’optimiser les rendements des actifs sous sa gestion », explique-t-il. BUSAC assure aujourd’hui la gestion d’actifs du portefeuille immobilier de JEMB aux États-Unis. « Je suis très fier de mon équipe et des résultats que nous avons réussi à obtenir en si peu de temps. » De ses bureaux de la Place Dupuis, un immeuble phare de BUSAC Immobilier, Michel Couillard travaille au cœur d’un quartier en pleine ébullition. « L’est du centre-ville possède un énorme potentiel. Édification de la Grande Bibliothèque, puis du nouveau CHUM – un centre de référence mondial en matière de santé –, et annonce récente par le gouvernement du Québec de la construction d’un immeuble de bureaux de 625 000 pi2 à proximité de la Place Dupuis… Tout indique que le secteur poursuivra sa transformation au cours des prochaines années. » BUSAC Immobilier participe à des projets d’infrastructures comportant d’importantes composantes immobilières, notamment le nouveau centre de recherche du CHUM, au cœur

du Quartier de la santé. BUSAC Immobilier est également le meneur de l’un des consortiums retenus pour le redéploiement et la mise en valeur de la Maison de RadioCanada à Montréal. À la fois passionné et prudent, Michel Couillard possède la force tranquille de celui qui maîtrise bien son métier : « L’optimisation et le repositionnement d’actifs immobiliers représentent toujours d’importants défis à relever. Cela demande de la vision, mais aussi du réalisme, de l’optimisme et beaucoup de patience », avoue en souriant ce gestionnaire expérimenté. En 1997, Michel Couillard a été invité à se joindre à la prestigieuse société Counselors of Real Estate (CRE), en reconnaissance de son itinéraire professionnel remarquable et de sa contribution active à des projets professionnels majeurs. Il est devenu en 2007 Fellow du Royal Institute of Chartered Surveyors (FRICS), la plus grande organisation professionnelle au monde consacrée aux secteurs immobilier, foncier et de la construction, ainsi qu’aux questions liées à l’environnement. Il soutient chaque année de nombreuses causes philanthropiques et assure la coprésidence de la campagne majeure de financement 2014-2015 du Cégep du Vieux-Montréal. Paradoxalement, ce développeur 100 % urbain ne possède qu’un pied-à-terre en ville, puisqu’il habite Bromont, dans les Cantons-de-l’Est. Michel Couillard peut ainsi garder la forme en s’adonnant au ski de fond, au squash et à la course à pied. ,

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

ÉCONOMIE

MARIO LEFEBVRE

Moi, pessimiste ? Jamais !

Un peu avant Noël, j’ai eu la chance de rencontrer un bon nombre de membres de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) au cours de cocktails qui ont eu lieu les 10 et 11 décembre, à Montréal d’abord, puis à Québec. Tous et toutes se sont montrés très sympathiques avec moi et l’accueil qu’on m’a réservé en tant que nouveau président-directeur général de l’IDU fut des plus chaleureux. Je tiens d’ailleurs à les en remercier.

u fil des nombreuses discussions auxquelles j’ai pris part lors de ces soirées, certains membres ont cependant avoué qu’ils m’avaient trouvé pessimiste quant à l’économie du Québec, et tout particulièrement celle de Montréal, à l’occasion de la conférence que j’ai donnée au Sommet immobilier de Toronto, le 4 décembre dernier. Plusieurs membres de l’IDU ont en effet assisté à cet événement et m’ont confié que, par moments, ils n’osaient plus regarder mes tableaux tellement Montréal restait en bas de la liste des grandes villes, en ce qui a trait à la plupart des indicateurs économiques.

Mais je ne faisais que relater les faits – des faits historiques. Pour cette présentation, on m’avait en effet demandé de démontrer comment s’étaient comportées les économies des grands centres urbains du Canada dans la dernière décennie – soit de 2003 à 2012 inclusivement. Il est vrai qu’au cours de cette période, l’économie de Montréal a connu nombre de difficultés, tout particulièrement dans le secteur manufacturier, qui a été bombardé de mauvaises nouvelles. Parmi celles-ci, on compte les attaques terroristes de septembre 2001, qui ont eu des conséquences négatives sur l’industrie aérospatiale ; la hausse du dollar canadien par rapport au dollar américain – de 0,62 $ qu’il était en 2002 à la parité en 2006 (parité à peu près maintenue depuis) –, ce qui a eu des impacts sur la compétitivité du secteur manufacturier de Montréal, dont la production est surtout vouée à l’exportation ; et enfin la récession mondiale de 2008-2009, qui est venue ajouter aux intempéries auxquelles faisait face un secteur manufacturier déjà bien malmené. Dans pareil contexte, nul ne doit se surprendre de la performance plutôt décevante de l’économie montréalaise au cours de la dernière décennie. Mais ça, c’est le passé. Maintenant, nous devons regarder vers l’avenir. La reprise économique semble finalement bien amorcée aux États-Unis et, cette fois, elle est menée par le secteur privé. Les ménages ont recommencé à dépenser, et cela inclut des débours

importants, pour des biens tels que des voitures et des habitations. Voilà qui est de très bon augure pour le secteur manufacturier de Montréal, dont les liens demeurent tissés serré avec l’économie américaine. De plus, de nombreux grands projets sont en cours de construction, parmi lesquels l’hôpital Shriners, l’échangeur Turcot et le nouveau pont Champlain, qui pourrait débuter dès 2014. Ces projets permettront de faire monter en flèche la contribution du secteur de la construction à la croissance économique de Montréal. Ainsi, après avoir stagné au bas du classement des grandes villes canadiennes en matière de croissance économique, Montréal devrait se retrouver en milieu de peloton dès 2014, et cela au moins pour quelques années à venir. C’est une belle amélioration, et il faut l’accueillir à bras ouverts. Mais ce n’est pas encore assez. Montréal a tout ce qu’il faut pour trôner au sommet (ou presque) du palmarès des grandes villes canadiennes en fait de croissance économique. Une main-d’œuvre scolarisée, des entreprises bien positionnées sur l’échiquier mondial, ainsi qu’un cachet culturel qui continue de faire de Montréal une ville que les gens adorent. À partir de maintenant, c’est avec fierté et sans relâche que je vais travailler à trouver des solutions qui sauront assurément favoriser la conjoncture dans laquelle œuvrent les développeurs immobiliers du Québec et qui, ce faisant, contribueront à relancer la croissance économique du Québec. Je l’ai souvent dit et je le répéterai encore, la croissance économique du Québec sera aussi solide que celle de ses grandes villes. En fait, il en va de même pour tout le Canada. C’est à Québec, Montréal, Toronto, Calgary, Vancouver et autres grandes cités du Canada qu’on demande de concurrencer Shanghai, Hong Kong, Beijing et combien d’autres, alors arrêtons-nous un moment pour trouver la meilleure façon de fournir à nos villes tout ce dont elles ont besoin pour remplir ce rôle crucial. C’était ma dernière chronique économique. À partir du prochain numéro du magazine Immobilier commercial, vous pourrez me lire sous la rubrique « Mot de l’IDU ». Au plaisir de vous y retrouver ! ,

Économiste de formation et de carrière, Mario Lefebvre est président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Le Grand Bal 2014

SONGE D’UNE NUIT D’ÉTÉ

Le jeudi 12 juin 2014 Le Grand Salon du Fairmont Le Reine Élizabeth

Construire l’avenir avec les jeunes Le Grand Bal de la Fondation est un événement de prestige réunissant tous les intervenants de l’industrie immobilière sensibles aux réalités de la jeunesse montréalaise en difficulté. Ce grand rassemblement qui se tient à tous les deux ans permet d’accrocher des centaines de sourires à ces enfants dans le besoin.

Sous la coprésidence d’honneur de

Neil Cunningham

Premier vice-président, Investissements immobiliers Investissements PSP et

Blake Hutcheson

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Président et chef de la direction Groupe immobilier Oxford

Membres fondateurs

Un événement de prestige à ne pas manquer !

Réservation de tables corporatives : Jacqueline Dionne (514) 282-3824 poste 2001 Pour devenir commanditaire officiel : Robert J. Vézina (514) 875-1353 poste 205

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PARTENAIRES OFFICIELS EN DATE DU 24 JANVIER 2014

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Le complexe Jules-Dallaire à Québec

Un édifice phare précurseur de développement Par Serge Beaucher

Le complexe Jules-Dallaire

Immobilier commercial — Février-mars 2014

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Photos : Cominar et Groupe Dallaire

Construite en trois ans au tournant de la décennie, la première tour en imposait déjà avec ses 17 étages, à l’angle du boulevard Laurier et de la très achalandée route de l’Église, siège de l’ancien hôtel de ville de Sainte-Foy. Avec la seconde tour, la barre monte d’un cran. Ou plutôt de 12 étages, ce qui fait de cet édifice le deuxième plus haut à Québec, après le complexe G – l’édifice Marie-Guyart, 130 m –, à l’autre bout du plateau Québec–Sainte-Foy. La particularité de cette deuxième tour, avec ses 29 étages, est qu’elle ajoute une forte dimension résidentielle aux fonctions commerciales et cléricales de la première. De luxueux condos, dont les prix varient de 300 000 $ à 1,5 M $, occupent en effet 13 des 15 niveaux supérieurs. « Une telle mixité où l’on voit une tour résidentielle carrément surmonter une tour de bureaux est une première à Québec », souligne Michel Berthelot, président et chef des opérations au Groupe Dallaire.

Michel Dallaire Président et chef de la direction Cominar et Groupe Dallaire

Photo : Cominar et Groupe Dallaire

t c’est Michel Dallaire qui le dit, le promoteur derrière cette réalisation. M. Dallaire est président et chef de la direction à la fois de Cominar, le troisième fonds de placement immobilier en importance au Canada, et de Groupe Dallaire, le développeur le plus important de la région de Québec. Les deux sociétés se partagent la propriété du complexe, nommé à la mémoire du fondateur de Cominar et père du président actuel.

photo : JBC Média par Alain Lambert

En arrivant de Montréal par l’autoroute 20, on aperçoit sa silhouette bien avant d’atteindre les ponts. De la banlieue nord, sa structure s’impose encore au regard. Et depuis le trottoir juste de l’autre côté du boulevard Laurier, l’œil est littéralement happé par cette double tour dont les façades concaves en verre se mirent l’une dans l’autre, tout en enserrant la rotonde qui leur tient lieu de trait d’union, en contrebas. Si l’expression « édifice phare » a un sens, elle le trouve certainement ici : avec les 110 m de ses 29 étages, le complexe Jules-Dallaire va servir de flambeau à « tout un développement qui fera du secteur des ponts (dans l’arrondissement Sainte-Foy) le nouveau centre d’affaires moderne de Québec ».

Michel Berthelot Président et chef des opérations Groupe Dallaire

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Photos : Cominar et Groupe Dallaire

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Les condos urbains Altura

Changements de programme L’origine du projet remonte à 2007, alors que le président de Cominar cherchait un endroit sur le boulevard Laurier où il pourrait élever un complexe immobilier portant le nom de son père, décédé l’année précédente. Cette construction viendrait s’ajouter à presque 500 autres bâtiments commerciaux et industriels propriétés de Cominar au Canada, dont près de 400 au Québec et une centaine à Québec même. L’occasion s’est présentée sous la forme d’un vieux motel à vendre et d’un terrain occupé par Petro-Canada, sous bail avec la Ville. En tout, un espace de près de 12 000 m2 qui, après acquisition et démolition des bâtiments, allait recevoir deux tours de commerces et de bureaux, de 27 et de 23 étages. Mais… premier changement au programme : pour des raisons de zonage, il a fallu ramener à 17 planchers les plans de la première tour, tandis que la seconde n’en aurait plus que 13.

à Chicago. Il s’agit d’aller constater comment le fait d’introduire une composante résidentielle dans des projets commerciaux permet à un centre-ville de demeurer vivant et animé, même après les heures de bureau. Message reçu, chez Cominar. D’autant plus que la Ville est désormais ouverte à des constructions beaucoup plus élevées, pourvu qu’on y intègre du résidentiel en hauteur. D’où ce deuxième changement au programme : aux 13 étages de bureaux d’abord prévus pour la seconde tour viendra se superposer l’équivalent de tout un immeuble voué à la copropriété. Pas moins de 160 logements de luxe, Les condos urbains Altura, seront construits, depuis les petits studios du 14e étage jusqu’aux six penthouses du 27e. Le 28e sera constitué d’aires communes à l’usage des propriétaires (avec piscine, gymnase, terrasses et vue panoramique époustouflante), et le 29e, réservé aux salles mécaniques. Il faudra tout de même presque un an de négociations avec la Ville pour faire accepter le projet remanié.

Toute une gymnastique ! Puis, nouveau revirement. Une fois la tour 1 terminée et les quatre premiers étages du second édifice construits, en 2010, voilà que le maire de Québec, Régis Labeaume, invite des promoteurs locaux à un petit pèlerinage 50

On imagine la gymnastique que ce changement de cap a entraînée. C’était comme si l’on érigeait deux immeubles différents, mais l’un par-dessus l’autre plutôt que côte à côte. Les deux segments de cette seconde tour sont d’ailleurs enregistrés sur deux lots de cadastre différents et ont des propriétaires distincts : Cominar pour la partie basse, et Groupe Dallaire pour la partie résidentielle.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

« Sur le plan mécanique, le défi a été d’intégrer les deux parties tout en les gardant indépendantes, avec deux réseaux séparés, chacune ayant sa salle des systèmes », explique l’ingénieur Frédéric Gauthier, qui a coordonné la construction pour la firme Dalcon, apparentée au Groupe Dallaire. Par exemple, le nombre plus grand de toilettes, de bains et de douches aux étages résidentiels que dans la partie bureaux génère un débit d’eau qui oblige à adapter l’équipement collecteur. Et chaque condo dispose de son propre système d’aération, alors qu’un seul par étage suffit dans les bureaux. En outre, comme les étages du bas étaient déjà en grande partie occupés pendant la construction des niveaux supérieurs, il a fallu trouver une approche qui causerait le moins de dérangements possible aux occupants, de même qu’à ceux de la tour voisine. Solution : l’installation de plateformes aériennes de stockage des matériaux pour éviter d’encombrer les stationnements, et l’utilisation de conduits et de pompes à partir de la rue pour monter le béton en toute sécurité.

Sur le plan mécanique, le défi a été d’intégrer les deux parties tout en les gardant indépendantes, avec deux réseaux séparés, chacune ayant sa salle des systèmes.

– Frédéric Gauthier

Photo : Cominar et Groupe Dallaire

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frédéric Gauthier Ingénieur Dalcon

Le défi n’était pas moins grand sur les plans de l’ingénierie et de l’architecture. « Au départ, il s’agissait de valider le nombre d’étages qu’on pouvait ajouter en conservant la trame structurale établie aux quatre premiers niveaux déjà construits, compte tenu du fait que l’édifice avait d’abord été prévu pour 13 », relate Jean Grondin, architecte principal chez Alpha Architecture. Ensuite, il fallait créer une unité entre les deux tours avec un nouveau mur rideau de verre incurvé. « Cela nous a obligés à aller à la limite de ce que permettait la structure, en matière de porte-à-faux. » Rappels par des formes et des matériaux, volumétrie proportionnelle, continuité verticale et horizontale… le résultat est que les deux tours composent un ensemble aussi élégant que cohérent, d’un style « résolument actuel », selon l’expression de M. Grondin. Un tout harmonieux, mais dont la partie haute de la deuxième tour porte clairement la signature de sa fonction résidentielle, entre autres par les balcons des appartements, bien visibles de l’extérieur. « Notre objectif était que, de la rue, les passants sentent que cette partie de la tour est habitée », confie Michel Dallaire.

Photo : Cominar et Groupe Dallaire

Des défis

Jean Grondin Architecte principal Alpha Architecture

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Le hall d’entrée du complexe Jules-Dallaire

Photos : Cominar et groupe dallaire

Quelques commerces situés dans le complexe

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Autre défi relevé : comme l’intention était d’offrir des appartements sur mesure aux acheteurs, les plans devaient comporter différents scénarios de division et de découpage. Cela a donné, selon Jean Grondin, beaucoup d’options d’aménagement intérieur, qui ont ensuite été « travaillées » avec des designers, le luxe et le haut de gamme étant toujours le résultat recherché. Cet effet se voit entre autres dans les matériaux de finition, qui combinent habilement bois, granit, quartz, porcelaine et acier inoxydable, comme le faisait remarquer François Grenier, directeur des ventes au Groupe Dallaire, à l’occasion d’une visite des lieux. Pour le confort des résidents, le chauffage et la climatisation se font par air pulsé, sans aucune plinthe électrique apparente. Chaque appartement dispose de son propre appareillage, installé dans un cagibi à l’extérieur du logement. Même prestige sur les étages de bureaux, occupés par des firmes professionnelles de renom qui n’ont pas lésiné sur le design, ainsi que dans les aires commerciales des deux premiers niveaux. Après avoir franchi le hall d’entrée grandiose du complexe, on trouve cinq restaurants branchés, trois institutions financières et une succursale SAQ Signature. Ascenseurs, corridors et autres espaces communs dégagent également ce cachet haut de gamme, notamment grâce à des matériaux de finition qui privilégient le bois, le granit et l’acier. Côté confort, en plus de bénéficier d’une lumière naturelle abondante, les bureaux sont alimentés par un système de ventilation à double conduit au périmètre conforme aux normes de l’ASHRAE. Plusieurs autres éléments du fonctionnement des édifices ont d’ailleurs été planifiés en fonction de l’économie d’énergie et du respect de l’environnement, ce qui a permis au promoteur de demander une certification LEED Or.

Repousser les limites D’ici un an, 500 000 $ seront consacrés à l’installation d’œuvres d’art à l’extérieur, histoire de créer une ambiance à échelle humaine depuis la rue. Et entre-temps, les touches finales auront été apportées à ce projet de 200 M$. Un projet qui s’insère dans un environnement on ne peut plus urbain, à deux pas de plusieurs hôtels et centres commerciaux, à proximité d’un hôpital et de l’Université Laval et à portée immédiate de tout un réseau de grandes artères desservies par le transport collectif. Pour l’instant, par sa stature, le complexe Jules-Dallaire fait un peu bande à part dans le bâti environnant. Mais cela ne devrait pas durer, selon Michel Dallaire. D’une part, le Programme particulier d’urbanisme (PPU) que la Ville a élaboré pour ce secteur prévoit un développement en hauteur pour y amener une communauté d’affaires dynamique. Avec les quelque 3 000 personnes qui travaillent dans le complexe, c’est déjà commencé, estime M. Dallaire. Pub Immobilier commercial 1 tier page_rev.pdf 1 2014-01-16 11:18

Photo : Cominar et Groupe Dallaire

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François Grenier Directeur des ventes Groupe Dallaire

D’autre part, le président du Groupe Dallaire entrevoit déjà ce que sera sa prochaine grande œuvre : un autre complexe immobilier offrant la même mixité de fonctions, avec un hôtel en plus, et ce, à l’emplacement de l’ancienne Auberge des Gouverneurs, tout près de là. En superficie de plancher, ce projet dépassera largement les 75 000 m2 du complexe Jules-Dallaire – la réalisation la plus imposante de Groupe Dallaire / Cominar à ce jour. Et en hauteur ? « Nous travaillerons très fort pour repousser les limites, encore une fois. » ,

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Immobilier commercial — Février-mars 2014

monde municipal

Les municipalités :

Caroline St-Hilaire

PIONNIÈRES EN INFORMATION ET CONSULTATION DES CITOYENS

Alors que les problématiques auxquelles doivent faire face les municipalités gagnent en complexité et que les marges de manœuvre diminuent, les citoyens sont souvent les mieux placés pour aider la leur à canaliser ses ressources dans les domaines prioritaires qui correspondent le mieux à leurs intérêts.

L’

photo : istockphoto par RapidEye

expérience des municipalités a révélé les nombreux avantages de la participation citoyenne pour l’élaboration des politiques, des plans, ainsi que pour la prestation de services municipaux. Les citoyens sont les premiers à demander une démocratie plus directe – dite participative – au sein de laquelle ils ont la possibilité de prendre davantage part aux processus délibératoires, de bonifier les projets et d’influer sur les décisions de leurs élus municipaux. Devant les enjeux publics de plus en plus complexes, la participation des citoyens aux processus décisionnels permet d’abord de peaufiner les projets et politiques, en plus de valoriser l’engagement du résident dans l’espace démocratique entre les élections. Mais une collaboration accrue entre élus et citoyens permet aussi une meilleure compréhension des rôles et des responsabilités de chacun, tout en ayant l’avantage d’accroître la confiance mutuelle. La participation publique stimule également l’émergence de « meilleurs citoyens », dans la mesure où ils sont mieux informés sur la gestion de leur municipalité. Tout en valorisant la personne, un tel engagement aide à bâtir des collectivités saines, car il sensibilise chacun aux enjeux locaux et augmente ainsi la motivation, le leadership et la capacité de s’attaquer à ces problématiques, tout en renforçant la fierté et le sentiment d’appartenance à une communauté. En plus de cultiver le sens civique, la participation citoyenne aide à la prise de meilleures décisions et améliore la gouvernance. Ultimement, elle permet de recueillir l’opinion de tous les participants et favorise de ce fait l’adhésion de la population aux décisions qui pourraient susciter la controverse, si elles étaient prises unilatéralement par la municipalité. Elle facilite donc le respect des personnes et des rôles, et assure un équilibre entre citoyens et groupes de pression, des valeurs très importantes dans le monde municipal. Les citoyens sont conscients que la représentation des intérêts collectifs n’est pas toujours assurée par la seule action des groupes organisés de la société civile. Il est donc capital de faire une distinction

entre les groupes de pression et les citoyens pris individuellement. La participation des individus doit donc être valorisée, puisqu’elle représente un contrepoids et une valeur ajoutée bien réelle, si elle est sollicitée au bon moment et est conduite selon les règles de l’art. Inviter les gens à prendre une part active dans la construction de leur communauté fait d’ailleurs partie des priorités de notre administration. Depuis 2009, nous avons multiplié les initiatives de consultation et de participation citoyenne… Et le résultat est très positif ! Nous avons notamment fait appel aux résidents de Longueuil pour l’aménagement d’un nouveau quartier – le pôle Roland-Therrien –, qu’ils fréquenteront ou dans lequel ils vivront. Ce futur site est donc pensé PAR et POUR eux. Ils apprécient d’ailleurs grandement cette démarche, qui leur permet de mieux connaître leur ville et leurs élus, tout en se sentant partie prenante d’un projet concret. Cela dit, et bien que le palier municipal soit le plus proche des gens, la consultation citoyenne ne peut et ne doit pas être seulement informelle. C’est désormais un outil crucial de prise de décisions et de gestion des conflits, notamment parce que les citoyens sont plus informés qu’autrefois et que les enjeux publics sont parfois complexes et controversés. Réaliser une intervention de participation publique efficace est cependant un défi qui demande du temps, des ressources et un certain apprentissage, de la part à la fois des citoyens, des élus et des fonctionnaires. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

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Les Prix d’excellence en immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec sont de retour avec une nouvelle formule où les lauréats proviendront de trois catégories distinctes :

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commerce de détail

Augmentation de valeur et marges réduites : DANIELLE LAVOIE

sommes-nous dans une impasse ?

Les locataires des centres commerciaux connaissent une croissance des ventes plutôt modérée depuis plus d’un an, voire quelques années. Dans une industrie très concurrentielle, la pression sur les prix de détail est immense et le coût des stocks et de la main-d’œuvre augmente de façon constante. Résultat : la marge bénéficiaire des détaillants s’en trouve grandement réduite. Les bailleurs cherchent quant à eux à maximiser la valeur de leur actif en augmentant les loyers et en investissant dans l’amélioration de leur propriété pour en maintenir l’attrait. Ces objectifs sont-ils inconciliables ?

L’

arrivée récente dans le paysage québécois des « grosses machines » américaines et la réplique de plusieurs grandes chaînes d’ici et d’ailleurs ont créé beaucoup d’appréhension dans le marché. Or, il est encore trop tôt pour mesurer l’impact à long terme de cette nouvelle présence de détaillants qu’on qualifie de « super-performants ». De plus, tous les commerçants doivent affronter une autre réalité : même s’ils triment dur et arrivent à préserver leur part de marché, ils voient leur profit net fondre comme neige au soleil. Les réductions sur le prix des marchandises peuvent garantir un certain volume de ventes, mais elles font bien peu pour les profits globaux d’un commerçant.

taxes foncières de 10 % et celle liée aux diverses dépenses d’exploitation de 3 % à 5 %, tout en préservant le même niveau de profitabilité. Sommes-nous dans une impasse ? Les propriétaires doivent-ils renoncer à toute forme de gains pour permettre à leurs locataires de passer à travers cette vague qui pourrait durer encore un certain temps ? Comme dans toute relation, chaque partie doit mettre un peu d’eau dans son vin. Il est essentiel que les propriétaires fassent preuve d’une grande vigilance en adoptant des programmes d’entretien et d’exploitation efficaces, et qu’ils évitent toute dépense qui aurait peu d’impact direct sur la productivité d’un immeuble ou de ses locataires. Ils doivent non seulement gérer mieux, mais le faire intelligemment. Il est impératif de bien prévoir quels sont les projets à promouvoir, quels en sont les coûts réels et les bénéfices futurs, et d’obtenir ensuite des soumissions de plusieurs entrepreneurs. Le bailleur doit tenter d’anticiper tous les mouvements du marché avant d’approuver un projet d’amélioration. Ceci exige un certain flair et parfois même, une boule de cristal. Toutes les options doivent être évaluées, notamment celles d’envisager une plus longue période d’amortissement des coûts et la possibilité d’aider certains joueurs dont la présence est essentielle à l’achalandage global du centre commercial.

photo : istockphoto par IGphotography

Le marché québécois a connu de très modestes augmentations des loyers au cours des 20 dernières années – au grand dam des propriétaires immobiliers. Pendant la même période, ces derniers ont dû faire face à d’importantes hausses de taxes foncières et à l’augmentation constante des coûts afférents à l’entretien et à la gestion de leurs immeubles. Nul besoin d’être un expert en finance pour comprendre qu’avec une croissance des ventes de près de 2 %, il est très difficile pour un locataire d’assumer une augmentation de

Les locataires ont également un rôle à jouer quand ils sont exposés à de telles turbulences. La vigilance et la prudence dans leurs dépenses sont tout aussi primordiales qu’elles le sont pour les propriétaires. Quelle que soit la situation économique, ils doivent continuer d’investir dans la promotion et la publicité et mettre tous leurs efforts pour s’assurer de maintenir un niveau de stock optimal. Ils doivent aussi être extrêmement efficaces dans la gestion de leurs ressources. Les plus forts survivront à la tempête, certains toutefois ne réussiront pas à traverser cette période difficile. Il sera alors temps pour les propriétaires de revoir leur plan stratégique et de trouver une nouvelle façon de réinventer le paysage commercial. ,

Danielle Lavoie est vice-présidente, exploitation à la Corporation Cadillac Fairview et directrice provinciale (Québec) du Conseil international des centres commerciaux (ICSC).

Immobilier commercial — Février-mars 2014

QUÉBEC

Alain Roy

Investissements majeurs sur le marché des centres commerciaux de la région de Québec

L’intérêt des investisseurs reste vif pour le marché des centres commerciaux de Québec, comme en témoigne le volume de transactions sur ce marché, pour la première moitié de 2013, avant l’accalmie qui s’est installée l’automne dernier.

u cours de la dernière décennie, les investisseurs nationaux, essentiellement les fonds de pension ainsi que les sociétés cotées en bourse et les FPI, ont dominé l’activité d’investissement sur le marché des centres commerciaux de Québec. Par conséquent, ils détiennent la majorité de la superficie commerciale, estimée à 11,5 millions de pieds carrés, selon une compilation des centres commerciaux de Québec et de Lévis. En termes de superficie, les fonds de pension tels que la Caisse de dépôt et placement du Québec, Canadian Pension Plan, Teachers et HOOP détiennent 50 % de la surface. Les FPI et les sociétés publiques, notamment Cominar, RioCan, First Capital et CREIT, détiennent près de 30 % du marché des centres commerciaux. Aujourd’hui, seulement 7 % du parc appartient encore à des propriétaires privés de Québec.

Les taux globaux d’actualisation (TGA) que nous avons pu analyser pour les transactions de 2013 variaient entre 7,25 % et 7,75 % pour les deux centres commerciaux de quartier. Pour les mégacentres et la Place des Quatre-Bourgeois, le TGA analysé varie entre 5,5 % et 6 %. L’analyse du TGA de la transaction des Galeries de la Capitale n’est pas disponible, mais rappelons-nous que ce centre a été vendu par Développement Iberville, en 2005, au prix de 360 M$, à un TGA de 6,25 %. Depuis cette transaction, le centre a été agrandi de 100 000 pi2 en plus d’avoir attiré plusieurs commerces qui ont construit des bâtiments autonomes (freestanding) sur les terrains

adjacents. D’autres réinvestissements et agrandissements sont dans les cartons pour ce centre, souvent comparé à un « petit West Edmonton Mall ». OMERS a assurément mis la main sur une propriété d’une qualité rare (voir tableau 1). Un contexte économique favorable à la consommation Le marché des centres commerciaux de Québec bénéficie d’une perception favorable auprès des investisseurs. Cette perception n’est pas surfaite, car les fondements de ce marché sont solides. En effet, avec un taux de chômage de seulement 4,6 %, la création de près de 4 000 emplois depuis un an et un revenu par personne supérieur aux autres villes québécoises, Québec se porte bien et peu de gens vivent dans la crainte de perdre leur emploi ou leur pouvoir d’achat (voir tableau 2).

Tableau 2

Québec

Montréal

Acheteur

Taux de chômage

4,6 %

8 %

7,7 %

Revenu personnel

40 216 $

37 320 $

36 486 $

Population totale

777 000

3 999 000

8 109 000

Source : Conference Board du Canada, Conjoncture métropolitaine, septembre 2013.

Tableau 1

Les principales transactions concernant les centres commerciaux de la région de Québec Catégorie

Galeries de la Capitale (50 % participation)

Centre suprarégional catégorie 1

Mégacentres Lebourgneuf et Ste-Foy

2 mégacentres dominants de la région

Place Duberger

Prix de vente nd

Acheteur

Date de la transaction

Oxford (OMERS)

Mai 2013

239 M$

OPTrust / CREIT

Avril 2013

Centre commercial de quartier avec épicerie

7,5 M$

Place Duberger inc.

Mars 2013

Place de la 80e

Centre commercial de quartier avec épicerie

5,3 M$

9272-4079 inc.

Janvier 2013

Place des Quatre-Bourgeois

Centre commercial communautaire à mail fermé

33 M$

First Capital Realty

Novembre 2012

Source : Compilation Groupe Altus

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

photo : istockphoto par slacroix

QUÉBEC

Des développements majeurs à proximité des ponts

Sur le plan des perceptions, le sondage sur le comportement d’achat des Québécois réalisé par la division Recherche et marketing du Groupe Altus, l’automne dernier, révèle que 38 % des ménages de la région de Québec considèrent que leur situation financière s’est améliorée au cours des six derniers mois, ce qui est nettement supérieur aux autres régions. Le sondage démontre aussi que 26 % des consommateurs interrogés envisageaient d’effectuer un achat important au cours des six mois suivants. De plus, cette année, les consommateurs de la capitale auront acheté des cadeaux de Noël à 8,2 personnes en moyenne, par rapport à 7 personnes en moyenne, pour l’ensemble du Québec. Paradoxalement, seulement 5 % des répondants de Québec croyaient que la situation financière de leur ménage allait continuer de s’améliorer au cours des six mois suivants. Les consommateurs québécois sont aussi les plus pessimistes quant aux perspectives économiques du Québec en général. Difficile à suivre, les gens de Québec ! Parlez-en aux politiciens…

PROPORTION DES MÉNAGES DONT LA SITUATION FINANCIÈRE S’EST AMÉLIORÉE AU COURS DES SIX DERNIERS MOIS (région de Québec) 40 %

38 %

35 %

Profitant de la bonne performance relative de l’économie régionale, les villes de la Rive-Sud de Québec, à l’instar d’autres villes de banlieue situées en périphérie de Québec, sont en pleine expansion démographique. Selon Statistique Canada, en 2011, Lévis et ses arrondissements comptaient une population de 138 769 habitants, ce qui représentait une variation en pourcentage de 6,7 % par rapport à 2006. Les voisines immédiates de Lévis connaissent elles aussi un boom démographique important. C’est le cas par exemple de Saint-Henri (+23 %), de Saint-Lambert de-Lauzon (+14 %) et de Saint-Apollinaire (+15 %). Et cette forte croissance favorise bien sûr le développement immobilier sur la Rive-Sud de Québec. À ce propos, un projet majeur, voisin du mégacentre Rive-Sud (acquis par RioCan en 2012) et comprenant des fonctions résidentielle et commerciale, est en cours de développement à la tête des ponts à Lévis. Le promoteur, Intercom immobilier, y prépare un projet de grandes surfaces (http://intercomsi.com/fr/projets/commercial/101/) qui comprendra un nouveau Costco. On y trouvera peut-être aussi A&W, Latulippe, Club Piscine, Bouclair (déménagement), JE Mondoux et peut-être une banque. Un volet important d’immeubles de bureaux d’environ 375 000 pi² au total, piloté entre autres par le promoteur Logisco, fait aussi partie du projet. Le secteur pourra ainsi offrir plusieurs locaux pour bureaux aux entreprises de services souhaitant s’établir à Lévis. Notons également que le Groupe Maurice construira, à proximité de ce pôle, la résidence Le Carrefour Saint-Romuald, vingt et unième projet de complexe résidentiel du Groupe Maurice et deuxième incursion de ce promoteur dans la région de la capitale. Le complexe de 310 unités devrait accueillir ses premiers résidents au cours de l’été 2015.

30 % 25 %

21 %

20 %

12 %

15 % 10 %

5% 0% Québec

Montréal

Autres centres Ailleurs au Québec urbains

Source : Groupe Altus Recherche Marketing, sondage réalisé pour le compte du Conseil québécois du commerce de détail, 2013.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

Aux abords du nouvel échangeur 305, à la sortie de Saint-Étiennede-Lauzon, l’ancien site de Flying J a été vendu au promoteur Henri Petit GHP afin d’implanter un autre pôle commercial d’envergure – environ 750 000 pi², dont 200 000 seront occupés par Ultramar. Les autres occupants restent à confirmer. D’autres terrains disponibles le long du boulevard de la Rive-Sud laissent entrevoir davantage de développement dans ce secteur. La Rive-Sud est donc en pleine ébullition ! ,

droit immobilier

Me karine dionne

EN PRÉSENCE D’UNE CLAUSE BONUS, REDOUBLEZ DE PRUDENCE !

L’affaire Roywest Investments Limited c. Gestion Cholette Inc.1 tire son origine du financement du projet immobilier Le Martingal situé à Laval. Ce projet d’une valeur de 12 M$, mis en œuvre par le promoteur Prescon Ltée2, comportait la construction de trois tours de condominiums.

fin de financer le projet, Prescon se tourne d’abord vers la Banque de Montréal puis vers Roywest Investments Limited3, spécialisé dans l’octroi de prêts de deuxième rang. À la suite de la décision du premier prêteur de se retirer, le projet se retrouve dans une situation financière précaire, et Prescon décide de s’associer avec Gestion Cholette Inc.4 afin de le remettre sur les rails. Malgré les efforts conjugués de ceux-ci, Prescon dépose en juillet 2006 un avis d’intention de faire une proposition à ses créanciers en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité5. Au terme de ce processus, Prescon et Cholette perdent le projet, et la cession des biens entraîne le rachat de celui-ci par un autre investisseur immobilier, qui décide de s’associer avec Cholette pour la poursuite du projet ; ce dernier se verra prêter la somme de 175 000 $ par Roywest. Ce prêt comprend la « clause Bonus » qui a fait naître le litige entre les parties.

clause. Cholette prétend quant à elle que le bonus est conditionnel à la profitabilité du projet, que le taux d’intérêt prévu est illégal au sens du Code criminel6 et qu’au surplus, la clause est lésionnaire7. Dans sa décision, la Cour supérieure a rejeté les arguments avancés par Cholette et l’a condamnée à verser la somme de 325 000 $ à Roywest. Selon le tribunal, la clause est clairement rédigée et ne fait aucunement référence à la profitabilité du projet. Selon le juge, on ne peut dénaturer ou tenter d’interpréter un contrat clair qui reflète fidèlement l’intention des parties. Quant à l’argument selon lequel le taux d’intérêt du prêt serait illégal, le tribunal le rejette au motif que la « clause Bonus » n’est pas visée par cette interdiction, parce qu’il ne s’agit pas de frais liés au prêt et que le bonus n’est pas payable en contrepartie de celui-ci, mais plutôt pour d’autres considérations. Finalement, le tribunal rejette le dernier argument de Cholette relativement au caractère lésionnaire de la convention de prêt en arguant que la clause a été négociée de bonne foi en présence de parties qui sont des professionnels du domaine.

photo : istockphoto par FrankvandenBergh

La « clause Bonus » prévoit le paiement d’une somme de 5 000 $ par unité vendue, jusqu’à concurrence de 650 000 $. Cholette verse 175 000 $ à Roywest à titre de bonus, mais fait défaut de payer le reste à la suite de la décision de remplacer la Tour 3 par un édifice de bureaux. Roywest réclame donc le solde du bonus prévu par la

Les professionnels de l’immobilier se doivent donc d’être extrêmement prudents au moment de la conclusion de contrats entourant la réalisation de projets de construction. En effet, puisqu’ils possèdent une forte connaissance du domaine dans lequel ils évoluent, les tribunaux leur accordent une moins grande protection qu’aux particuliers, et ce, même lorsqu’ils font face à des obligations que l’on pourrait qualifier d’exorbitantes. Reste maintenant à voir ce que pensera la Cour d’appel de cette fameuse « clause Bonus » puisque le jugement de la Cour supérieure a été porté en appel. ,

1. 2013 QCCS 4484, jugement porté en appel, C.A. Montréal 500-09-023953-136. 2. Ci-après « Prescon ». 3. Ci-après « Roywest ». 4. Ci-après « Cholette ». 5. L.R.C. 1985, c. B-3. 6. L.R.C. 1985, c. C-46, art. 347. Cet article interdit de conclure une convention pour percevoir des intérêts qui dépassent 60 % par année. 7. En vertu de l’article 1406 du Code civil du Québec, la lésion consiste en l’exploitation de l’une des parties par l’autre, entraînant une disproportion importante entre les prestations des parties dans un contrat.

Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier municipal, ainsi qu’en litige commercial.

Immobilier commercial — Février-mars 2014

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À titre d’ambassadrice du triathlon d’hiver de la Fondation CHU Sainte-Justine, la présidente des Services Ménagers Roy, Julie Roy, et son équipe s’engagent de nouveau pour amasser des fonds afin d’aider les enfants malades et leurs familles. Cette année, l’équipe du Groupe SMR se fixe comme objectif de recueillir 10 000 $ pour cette cause. Pour plus d’information : www.triathlon-sainte-justine.org

Michel Bilodeau passe chez GDI

photo: JBC Média par denis bernier

Saviez-vous que Michel Bilodeau, bien connu dans le secteur de la santé et des services sociaux au Québec, occupe le poste de directeur, développement des affaires, au siège social montréalais de GDI Services (Québec) SEC depuis le 3 juin dernier ? Cumulant de nombreuses années d’expérience, cet homme très respecté dans l’industrie relève ce nouveau défi professionnel de brillante façon.

Cofely prend de l’expansion dans l’ouest du Canada

Cofely vient de remporter un mandat de gestion des installations avec United Auto Parts (UAP) pour plus de 240 sites au Canada. En plus de coordonner les travaux de maintenance des systèmes CVAC et des composantes architecturales, Cofely supervisera les services de sécurité, de conciergerie, de déneigement et d’aménagement paysager.

Une promotion pour Geneviève Renaud

L’ingénieur Steve Lécuyer, viceprésident chez Inspec-Sol, annonce la promotion de Mme Geneviève Renaud, ing., B.Sc. au poste de directrice de la division toiture et étanchéité. Mme Renaud est certifiée thermographe niveau II de l’ASNT depuis 2010 et travaille à sa maîtrise en gestion de l’ingénierie.

Jenny-Kate Sgarbi monte en grade chez Colliers Jenny-Kate Sgarbi s’est récemment jointe à l’équipe de marché des capitaux du centre-ville de Montréal et se consacre aux transactions d’investissement pour le compte de clients privés et institutionnels.

Diplômée en gestion urbaine et immobilière de l’Université Laval, ainsi que du Collège de l’immobilier du Québec, elle a fait ses débuts au sein de l’équipe d’intelligence de marché. Elle y a développé de façon exhaustive la base de données de la Communauté urbaine de Québec. Jenny-Kate détient une vaste expertise professionnelle en service à la clientèle et en gestion, des atouts indéniables qui accéléreront la réussite des clients de Colliers.

Prix d’excellence Tom Lindhardt Kompanion

C’est à Boston, lors du congrès annuel de Kompan, qu’a été remis le tout premier prix d’excellence Tom Lindhardt Kompanion. Cette reconnaissance a pour but de récompenser le distributeur ou le représentant ayant su perpétuer l’esprit du fondateur de Kompan et transmettre les valeurs de l’entreprise danoise. Imagineo (anciennement connue sous le nom de Formes et Jeux) a été fondée en 1991. Depuis, l’entreprise a connu une croissance soutenue et s’est positionnée comme chef de file dans l’aménagement d’aires de jeu pour enfants et de places publiques.

COGIR recrute Hugo Leblanc pour sa division Construction

La Société de gestion COGIR annonce la nomination de Hugo Leblanc au poste de vice-président, Développement et construction. Ce nouveau poste a été créé spécifiquement pour la division COGIR Construction, qui aura pour but de gérer, en tant qu’entrepreneur général, des projets de développement et redéveloppement dans différents secteurs (résidences pour aînés, immeubles multilocatifs, tours de bureaux, complexes commerciaux et hôtellerie).

Danielle Lavoie de retour chez Cadillac Fairview Danielle Lavoie est de retour chez Cadillac Fairview depuis le 14 janvier dernier à titre de vice-présidente, Exploitation pour le Portefeuille de l’est du Canada.

Comptant plus de 20 années d’expérience dans l’industrie de l’immobilier, Danielle Lavoie occupait jusqu’à tout récemment le poste de viceprésidente, gestion immobilière, chez Strathallen. Auparavant, elle a occupé le poste de vice-présidente, Service Clients, chez Acturus Realty Corporation ; celui de gestionnaire d’actifs chez Desjardins Asset Management et différents postes au portefeuille de l’est chez Cadillac Fairview. Elle signe également la chronique « Commerce de détail » dans le magazine Immobilier commercial.

photo: JBC Média par claude gagnon

Julie Roy ambassadrice d’un triathlon

Immobilier commercial — Février-mars 2014

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PDG de l’iDU

Immobilier commercial est un magazine spécialisé conçu à l’intention des investisseurs, promoteurs et grands propriétaires immobiliers, et également des firmes d’ingénieurs et d’architectes, des évaluateurs, banquiers et autres professionnels œuvrant dans le domaine. Partenaire média de l’Institut de développement urbain du Québec, cette publication est indispensable aux acteurs importants de l’immobilier commercial, industriel et multirésidentiel de grande envergure, sans oublier les décideurs politiques.

Beaucoup plus technique qu’Immobilier commercial, Maintenance est entièrement consacré à la gestion, à l’entretien et au réaménagement d’édifices. Il s’adresse aux gestionnaires de bâtiments, fournisseurs de produits et services, entrepreneurs spécialisés en entretien ou en réaménagement d’édifices, architectes, designers et autres intervenants de ce secteur pointu.

Champions de la construction commerciale et industrielle s’adresse aux grands acteurs de la construction commerciale, industrielle et multirésidentielle, tant aux constructeurs eux-mêmes qu’à ceux qui les embauchent ou les recommandent : propriétaires et promoteurs immobiliers, architectes, gestionnaires d’immeubles et professionnels de l’immobilier au sens large.

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