Immobilier commercial volume 7 - numéro 2 by JBC Média inc.

coup d’œil sur le patrimoine industriel et commercial de montréal

Volume 7 | Numéro 2 | AVRIL-MAI 2014

parcours d’exception

George Przybylowski enjeu

À quoi s’attendre sur le marché immobilier montréalais en 2014 ?

Dominique Anglade

De l’ambition et de l’audace pour MontrEal

PP 41614528

ESPACES LOCATIFS

FAISONS AFFAIRE ENSEMBLE

SERVICE À LA CLIENTÈLE 24 / 7 CONCEPT CLÉS EN MAIN GESTION INTÉGRÉE

COMPLEXE ALEXIS NIHON

5100 RUE SHERBROOKE E.

Frédérick Corey 514 337-8151

Paolo Valente 514 337-8151

MONTRÉAL

Accès au réseau souterrain - Station Atwater

Facilité d’accès et stationnement intérieur

Stationnement étagé de 1 080 places

Près de l’autoroute 25 et du métro Viau

Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

Vue panoramique sur le centre-ville

PLACE LAVAL

LAVAL

Graziella Manin 514 337-8151 Le plus important complexe de bureaux de Laval

Choix incomparable d’espaces locatifs commerciaux, industriels et bureaux situés

MONTRÉAL

OULEVARD ARMAND FRAPPIER

LAVAL

Graziella Manin 514 337-8151 Centre des nouvelles technologies de Laval

Près de tous les services

À proximité du métro Montmorency

Stationnements intérieur et extérieur

Un milieu unique entouré de boisés

Facilité d’accès par transport en commun

dans les grands marchés canadiens

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN cominar.com

1 866 COMINAR

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QUÉBEC

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Quartier revitalisé en pleine effervescence

Facilité d’accès et stationnement intérieur

Situé au cœur de la capitale

Aménagement de qualité supérieure

Fenestration abondante, belle luminosité

Vue sur le fleuve et la ville

Facilité d’accès par transport en commun

Faire partie des hauts lieux d’aFFaires de laval Certification LEED© NE-Or visée selon le Conseil du bâtiment durable du Canada

3055 SAINT-MARTIN O. BUREAUX à lOUER • PRINTEMPS 2014 Isabelle Héroux, directrice location Courtier immobilier agréé ivanhoé Cambridge 514 861-4264 isabelle.heroux@ivanhoecambridge.com

Normand Lussier, Courtier immobilier agréé Courtage immobilier trillion inc. agence immobilière 450 973-1737, poste 261 nlussier@trillion.ca

sommaire : : volume 7 | numéro 2

dominique Anglade

Table ronde des décideurs

5 Mot de la rédaction Un effort de mobilisation collective

chroniques

Par Nathalie Savaria

7 ENTREVUE Dominique Anglade De l’ambition et de l’audace pour Montréal

26 innovation et technologie Internet pour tous, oui, mais par qui ?

Par Binh An Vu Van

Par Nathalie Savaria

FOCUS Mémoire sur le plan de développement de Montréal Les recommandations de l’IDU

Par Emmanuelle Gril

ENJEU Table ronde des décideurs À quoi s’attendre sur le marché immobilier montréalais en 2014 ?

32 Vers un essoufflement des ventes au détail au Québec

Par Charles Allain

46 monde municipal La municipalité, catalyseur du développement économique

28 Parcours d’exception George Przybylowski Par Suzanne Gagné

30 commerce de détail Pratiques vertes dans les immeubles commerciaux : où en sommes-nous ? Par Danielle Lavoie

Collaboration spéciale de Jean-François Grenier

Par Caroline St-Hilaire

36 Coup d’œil Passé industriel et commercial de Montréal Peut-on préserver ce riche patrimoine ? Par Emmanuelle Gril

47 QUÉBEC Le paradoxe des résidences pour aînés

44 INTERNATIONAL Le Marché international des professionnels de l’immobilier commercial (MIPIM) À l’heure du bilan Par Nathalie Savaria

49 Certification verte des immeubles à Québec Un investissement payant

52 BRÈVES IMMOBILIÈRES immobilier commercial : : avril – mai 2014 4

Par Alain Roy

Par Serge Beaucher

MOT DE LA RÉDACTION

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Président et éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION Serge Beaucher, Charles Allain, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Nathalie Savaria et Binh An Vu Van Collaboration à ce numéro Jean-François Grenier, Danielle Lavoie, Alain Roy et Caroline St-Hilaire Révision Céline Bouchard et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher direction artistique Carole Bordeleau infographie Sandrina Villeneuve publicité Catherine Faucher, directrice des opérations Doris Genest, conseillère en publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité Najat El Manir, responsable des projets spéciaux PhotoGRAPHES Denis Bernier, Claude Gagnon et Alain Lambert photo en page couverture © Marc Antoine Charlebois envoi de poste — publications Convention no PP 41614528 adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

Un effort de mobilisation collective

omme pour beaucoup d’entre vous, l’avenir de Montréal nous préoccupe et ce numéro, en grande partie consacré à la métropole, en témoigne. Le 21 mars dernier, lors du 8e Forum stratégique sur la métropole et ses grands projets, présenté par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, Ivanhoé Cambridge et Cadillac Fairview ont annoncé des investissements de 3 G$ dans le centre-ville de Montréal. Une nouvelle réjouissante qui, en plus de prendre l’allure d’une véritable révolution immobilière, laisse croire que la relance de Montréal est désormais à l’ordre du jour et que tous les acteurs de l’écosystème de la métropole se mobilisent à cette fin. Parmi ces acteurs figure Dominique Anglade, la nouvelle PDG de Montréal International, une organisation qui a connu une année exceptionnelle en 2013, avec 39 projets d’investissements étrangers directs totalisant 1,28 G $. Vous apprendrez comment cette femme visionnaire compte tout mettre en œuvre, avec son équipe, pour accroître le pouvoir d’attraction et la renommée de la métropole auprès des investisseurs étrangers. Préoccupé par le sort de la métropole, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a déposé en 2013, devant l’Office de consultation publique de Montréal, un Mémoire sur le plan de développement de Montréal, fruit d’un travail de réflexion du comité Développement économique de l’IDU. Ce mémoire, que nous vous présentons dans la section « Focus », résume plusieurs des prises de position et des recommandations de l’IDU pour assurer l’avenir de la métropole. Dans la section « Enjeu », de grands acteurs de la communauté immobilière invités au Sommet immobilier de Montréal, le 1er avril dernier, ont reconnu que si le retour des grues au centre-ville de Montréal était de bon augure, un effort collectif est nécessaire afin d’améliorer sa performance économique. Dans la section « Coup d’œil », nous vous convions à un tour de ville en compagnie d’experts, tournée qui vous permettra de mesurer la richesse du patrimoine commercial et industriel montréalais, mais aussi de comprendre les enjeux et défis que posent sa conservation et sa restauration. Comme vous pourrez le constater en feuilletant ce numéro, Immobilier commercial amorce une nouvelle étape de son histoire ; nouvelle maquette, nouvelle typographie et nouveau logo, notre équipe n’a pas ménagé ses efforts pour renouveler l’aspect visuel du magazine. Pour nous, il est non seulement essentiel de proposer à nos lecteurs un contenu enrichissant, mais aussi de rendre l’expérience de lecture agréable. Chers lecteurs et chères lectrices, je vous souhaite un heureux printemps !

Nathalie Savaria

Rédactrice en chef et éditrice déléguée immobilier commercial : : avril – mai 2014

Inscrivez dès maintenant ces dates à votre agenda! LISTE DES ACTIVITÉS ANNUELLES de l’IDU Québec Calendrier

2014

Cocktail de la relève en immobilier – Ville de Québec Venez découvrir le cheminement et la vision de Monsieur Jean-Yves Germain quant au développement, au financement et à la construction de grands projets immobiliers.

17 avril

Cocktail dînatoire – Ville de Québec Une soirée avec Régis Labeaume, Denis Coderre et Jacques Ménard axée sur le dynamisme économique du Québec Pour inscription : nboucher@iduquebec.com

29 avril

Rendez-vous en immobilier IDU Québec présentés par Otéra Capital Le commerce au détail: tendances, défis et opportunités.

13 mai

Sommet immobilier de Québec Cette conférence d’une journée offrira des perspectives sur les tendances, les défis et les occasions que présentent les secteurs du détail, des bureaux, de l’industriel et du multirésidentiel.

27 mai

Tournoi de golf annuel de Québec Cette année encore, l’IDU Québec est fier de convier ses membres à son tournoi de golf annuel au renommé Club de golf de Cap-Rouge.

9 juin

Tournoi de golf annuel de Montréal L’événement aura lieu au Club de golf Hillsdale, l’un des plus prestigieux du Québec.

25 août

Rendez-vous en immobilier IDU Québec présentés par Otéra Capital Tendances du marché de Montréal : analyse des tendances qui agissent sur le marché immobilier montréalais.

24 septembre

Rendez-vous en immobilier IDU Québec présentés par Otéra Capital Tendances du marché de Québec : analyse annuelle des tendances locales et nationales qui agissent sur le marché immobilier de Québec.

1er octobre

Devenez membre de l’IDU Québec Pour obtenir plus d’information sur notre organisme, merci de communiquer avec Mario Lefebvre, président-directeur général, au 514 866-3625, poste 24. Pour toute question concernant le membership, veuillez communiquer avec Louise Duchesneau, directrice du service à la clientèle et du membership, au 514 866-3625, poste 22. Si vous désirez de l’information sur les événements et les commandites, veuillez communiquer avec Catherine Thibault, directrice des événements et du marketing, au 514 866-3625, poste 26.

PARTENAIRES ANNUELS

PARTENAIRE MÉDIA

ARGENT

BRONZE

Dominique ANGLADE De l’ambition et de l’audace pour Montréal

Par NATHALIE SAVARIA

marcantoinecharlebois.com

Une poignée de main est souvent un puissant indice de la personnalité d’un individu. Celle de Dominique Anglade, présidente-directrice générale de Montréal International, est franche et directe. D’entrée de jeu, on sait que cette femme au charisme indéniable nous donnera l’heure juste. En entrevue, elle ne taira rien des atouts comme des faiblesses de Montréal, une ville qu’elle entend promouvoir et faire croître avec son équipe et toute la force de ses convictions. Portrait d’une femme pleine d’ambition pour la métropole. >

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Un héritage puissant Mais qu’est-ce qui fait courir Dominique Anglade, une mère de trois jeunes enfants de deux, cinq et sept ans, qui avoue ne dormir souvent que cinq heures par nuit ? Pour comprendre son ambition, il faut remonter aux origines. « J’ai toujours été une personne compétitive, admet Mme Anglade. À l’école, j’aimais avoir les meilleures notes. C’était naturel pour moi. » Il faut dire que son père, Georges

« J’ai toujours été une personne compétitive. À l’école, j’aimais avoir les meilleures notes. C’était naturel pour moi. »

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

– Dominique Anglade

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Archives personnelles de Dominique Anglade

Dominique Anglade (à droite) en compagnie de sa sœur, Pascale (à gauche), et de ses parents

e l’acier trempé. Voilà l’expression qui vient à l’esprit pour parler du caractère de la nouvelle PDG de Montréal International, en poste depuis novembre 2013, une organisation qu’elle ambitionne d’élever à un niveau inégalé. Déjà lauréate de nombreuses distinctions, Dominique Anglade a été nommée récemment parmi les 214 Jeunes Leaders mondiaux du Forum économique mondial. Elle est d’ailleurs la seule Québécoise à avoir reçu cet honneur en 2014. Présent lors de l’entrevue, Elie Farah, vice-président Investissement Grand Montréal, n’a que des éloges à l’égard de sa nouvelle PDG. « La première fois que j’ai rencontré Dominique, j’ai dit à ma femme en rentrant à la maison : “Cette femme est porteuse d’espoir.” Montréal International existe depuis 1996. Le temps est venu de réinventer l’organisation et de l’amener à un niveau plus élevé. Dominique a le profil parfait. C’est une visionnaire. »

Anglade, géographe, politicien et écrivain, et sa mère, Mireille Neptune, économiste et féministe, placent l’éducation au sommet de leurs valeurs et exigent beaucoup de leurs deux filles en ce domaine. Un jour, la jeune Dominique présente à sa mère un bulletin qui porte la mention « Assez bien » en mathématiques. Furieuse, celle-ci juge la situation inacceptable. « Je n’ai plus jamais ramené un tel bulletin à la maison », raconte-t-elle en s’esclaffant. Aujourd’hui, à sa façon, Dominique Anglade prend tout aussi à cœur l’éducation de ses enfants. À la maison, ils s’expriment en trois langues : en allemand avec papa, en anglais avec la nounou et en français avec maman. Et même si sa fonction de PDG l’occupe beaucoup, elle prend le temps d’accompagner son fils de sept ans dans l’apprentissage de la lecture et nous confie lors de l’entrevue qu’elle supervisera l’un de ses devoirs par téléphone en fin d’après-midi. Georges Anglade, l’un des fondateurs de l’UQAM, sensibilise aussi ses filles dès l’enfance aux questions sociales et économiques, en les emmenant sur le terrain, en République dominicaine, pour rencontrer des paysans et voir comment ils vivent. L’emprisonnement et l’exil de son père, un opposant au régime Duvalier en Haïti, suscitent également chez la jeune Dominique « une prise de conscience plus large du monde et un intérêt pour la chose publique ». Un autre legs de ses parents, morts tous les deux lors du tremblement de terre en Haïti en janvier 2010, est « celui de l’importance de s’impliquer dans la société, d’avoir de l’impact et de redonner ce que l’on a reçu ». Cette année-là, Dominique Anglade cofonde KANPE, un organisme qui lutte contre le cycle de la pauvreté en Haïti et dont le nom créole signifie en français « Debout ».

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« J’ai fait beaucoup de choses, dans ma vie, que j’avais dit que je n’allais pas faire. »

Un chemin bien à soi Pétrie d’idéaux et de convictions sociales, Dominique Anglade n’en demeure pas moins foncièrement pragmatique. Dès l’âge de 15 ans, elle décide qu’elle étudiera en génie industriel. Dans son esprit, un tel diplôme lui permettra de satisfaire son goût pour les sciences et l’humain et de trouver rapidement du travail. Elle ne se trompe pas. Car dès la fin de ses

études à l’École Polytechnique, elle est recrutée par Procter & Gamble, où elle se distingue par ses qualités de meneuse. Alors qu’elle n’a que 24 ans, on lui propose la direction du département de logistique, qui comptait une centaine de personnes. Elle entre ensuite au service de Nortel Networks. Elle y restera de 2000 à 2005, multipliant les postes de direction avant de se joindre à la prestigieuse firme McKinsey à titre de consultante auprès de dirigeants de grandes entreprises. Un poste dont elle n’avait même pas rêvé et qui ne l’intéressait pas, a priori. « J’ai fait beaucoup de choses, dans ma vie, que j’avais dit que je n’allais pas faire. » C’est ce qui se produit d’ailleurs lorsque François Legault, le chef de la Coalition Avenir Québec (CAQ), entre en contact avec elle en 2011. Alors en congé de maternité, elle n’avait aucunement envisagé de se joindre à un parti politique. Elle se laisse pourtant convaincre : « Quand on regarde mon parcours, on constate que j’ai toujours été impliquée dans la communauté. Cependant, j’avais fait peu de politique active. À l’époque, je n’avais pas encore réussi à concilier mon engagement social et ma carrière. » En devenant présidente du comité exécutif national de la CAQ, en janvier 2012, elle réalise un idéal.

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immobilier commercial : : avril – mai 2014

Elle est encore présidente de la CAQ – qu’elle quitte à la fin de son mandat, en novembre 2013 – lorsqu’un chasseur de têtes la repère pour le poste de PDG de Montréal International. Si elle décide de relever le défi qu’on lui propose, c’est parce qu’elle sait qu’elle peut avoir de l’impact. Ce qui la séduit aussi, c’est que ce poste combine son intérêt pour les affaires et son souci pour le bien public.

« L’ambition, parce qu’on a besoin de voir plus grand et plus haut pour l’organisation et pour Montréal ; l’audace, la prise de risques, parce qu’il y a un coût à ne rien faire. Et l’ardeur, parce qu’il faut travailler ; il n’y a pas de miracles, dans la vie. » – Dominique Anglade

De l’ambition, de l’audace et de l’ardeur pour Montréal Fruit d’un partenariat public-privé, Montréal International (MI), une organisation à but non lucratif dont le conseil d’administration est présidé par Normand Legault, a pour mandat d’attirer des entreprises étrangères, des organisations internationales et des talents stratégiques dans la métropole. Le programme de la nouvelle PDG repose sur trois éléments clés : ambition, audace et ardeur. « L’ambition, parce qu’on a besoin de voir plus grand et plus haut pour l’organisation et pour Montréal ; l’audace, la prise de risques, parce qu’il y a un coût à ne rien faire. Et l’ardeur, parce qu’il faut travailler ; il n’y a pas de miracles, dans la vie », déclare la pragmatique PDG. Avec un positionnement fort, MI, sous la gouverne de Dominique Anglade, qui détient aussi un MBA de HEC Montréal, ambitionne de créer davantage de richesse dans la métropole par l’entremise de l’international. Une richesse qui se décline, selon la PDG, par la présence de filiales étrangères, dont MI veut accroître le nombre, mais aussi par celle d’organisations internationales (OI). La PDG ne manque d’ailleurs pas de souligner qu’avec 62 OI, Montréal se classe première au Canada, et que la métropole est l’une des huit villes onusiennes du monde.

istockphoto par costin t

Avec un discours axé sur l’éducation, l’excellence et la création de richesse, la CAQ rejoint les aspirations profondes de Dominique Anglade, qui s’est inclinée devant le libéral Gilles Ouimet, dans la circonscription de Fabre, lors des élections d’août 2012.

Concrètement, pour atteindre ses objectifs, MI travaille en partenariat avec les différents représentants de l’écosystème socioéconomique montréalais afin de cibler les entreprises à solliciter à l’étranger. MI accueille ensuite les sociétés prêtes à investir et à s’implanter dans la métropole, négocie avec elles leur installation et les accompagne dans la venue de talents stratégiques. Bref, MI est présent à toutes les étapes du processus. Et les résultats sont probants : l’année dernière, Montréal a remporté la première place, parmi toutes les villes américaines du continent, quant à sa stratégie de prospection des investissements étrangers. MI a d’ailleurs connu une année exceptionnelle en 2013, avec 39 projets d’investissements étrangers directs totalisant 1,28 G $ et qui entraîneront la création ou le maintien de plus de 2 700 emplois dans le Grand Montréal. « Une performance attribuable à la concrétisation de projets majeurs tels que ceux d’Ericsson et d’Ubisoft, à des réinvestissements dans les jeux vidéo, mais aussi à la croissance marquée des investissements européens, qui ont compté pour plus de 80 %, l’année dernière, et sont principalement venus de la France et de la Scandinavie », commente Elie Farah.

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immobilier commercial : : avril – mai 2014

– Elie Farah

L’attractivité en question Selon la PDG, Montréal a tout pour séduire les investisseurs. Avec son réseau universitaire, sa main-d’œuvre qualifiée, ses infrastructures, ses incitatifs et surtout son accès aux marchés et aux ressources naturelles, Montréal se démarque avantageusement. Mais selon la clientèle ciblée, dans le monde, la métropole est présentée différemment. « En Europe, explique Elie Farah, on vend Montréal comme une porte d’entrée en Amérique du Nord plus amicale et plus sécuritaire que les États-Unis. On ajuste aussi notre message pour l’Asie et les États-Unis. » Par ailleurs, la stabilité de l’économie canadienne est un atout pour positionner Montréal auprès des investisseurs qui veulent diversifier leur portefeuille, d’après M. Farah. Cela dit, Montréal peine encore à attirer des investisseurs étrangers, par rapport aux autres villes canadiennes. Dominique Anglade en est consciente. Selon elle, Montréal n’a pas toujours reçu l’attention qu’elle méritait, par le passé, de la part du gouvernement. Une relance économique s’impose afin de mettre davantage la métropole sur l’écran radar des investisseurs étrangers. « Il faut qu’on soit plus agressif, dit-elle, qu’on décide de nos priorités et qu’on mette l’argent là où il le faut, sur les bons leviers, d’autant plus qu’on n’a pas le poids du nombre. Car si la croissance du PIB tourne autour de 1 %, celle de la population aussi. Il est essentiel qu’on intègre les immigrants en leur fournissant un travail plus rapidement. Tout cela donnera un avantage compétitif à Montréal. »

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« En Europe, on vend Montréal comme une porte d’entrée en Amérique du Nord plus amicale et plus sécuritaire que les États-Unis. On ajuste aussi notre message pour l’Asie et les États-Unis. »

En revanche, « MI a le devoir de faire part au gouvernement des éléments qui peuvent avoir un impact sur l’attractivité de Montréal », estime sa PDG, qui a d’ailleurs l’intention de multiplier ses prestations à cet égard auprès du gouvernement québécois. Se mobiliser pour Montréal Aux yeux de Dominique Anglade, MI, qui est responsable bon an mal an de la croissance de 10 % du PIB, ne peut parvenir seul à réaliser ses objectifs. Tous les acteurs locaux, y compris l’administration et le nouveau maire de Montréal, doivent y participer.

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Toutefois, des éléments peuvent nuire à l’attractivité de Montréal. Au moment de l’entrevue, la campagne électorale battait son plein, au Québec, et la question de la souveraineté a refait surface. Pour Mme Anglade, « une entreprise s’intéresse d’abord aux éléments fondamentaux. À partir du moment où on introduit un élément de perturbation, il faut savoir le gérer ».

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immobilier commercial : : avril – mai 2014

Archives personnelles de Dominique Anglade

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« Le maire a un rôle fondamental pour mettre Montréal sur la carte, et il a déjà envoyé un message clair en ce sens au milieu des affaires », mentionne la PDG. Quand on lui pose la question, Mme Anglade estime que le projet Saint-Laurent de François Legault figure parmi ceux qui pourraient favoriser la relance de Montréal, et ce, dit-elle, au-delà des allégeances

politiques. Par ailleurs, un grand événement se profile à l’horizon, soit le 375e anniversaire de Montréal, en 2017, et la PDG ne veut pas manquer ce rendez-vous. Dans un plan d’affaires récent, elle a proposé la mise sur pied d’un réseau d’ambassadeurs internationaux. Composé de personnalités qui sont nées ou ont vécu à Montréal, le réseau contribuerait au rayonnement de la métropole partout dans le monde. La PDG souhaite que ce projet mobilise toute la communauté montréalaise et trouve son aboutissement dans les célébrations du 375e anniversaire.

Cinq questions éclair sur Montréal à Dominique Anglade

Soucieuse de multiplier les apparitions publiques, Mme Anglade a notamment pris la parole au Sommet immobilier de Montréal, le 1er avril 2014, devant quelque 800 acteurs de l’immobilier commercial, aux côtés du maire de Montréal. Elle les a notamment entretenus d’éducation, une richesse fondamentale pour elle et au centre du travail accompli par MI. « Montréal a des problèmes sur le plan du décrochage scolaire, admet-elle. Il faut régler ce problème, car sur le long terme, cela peut affecter notre croissance. Cependant, Montréal a beaucoup d’éléments sur lesquels miser en ce qui concerne la recherche de talents stratégiques, l’aide aux universités pour améliorer l’offre sur le plan international et les occasions d’emplois intéressants pour garder nos propres diplômés. » Aux gens de la communauté immobilière, elle a rappelé à quel point tous les projets immobiliers en cours, dont les deux nouveaux centres hospitaliers universitaires à Montréal, sont autant d’indices d’une vitalité susceptible d’attirer les investisseurs étrangers. « Comparativement aux autres villes canadiennes, Montréal a l’avantage d’avoir une économie plus diversifiée qui rend le milieu immobilier relativement stable. Ne reste plus maintenant qu’à créer de la richesse. » Avec de l’ambition, de l’audace et de l’ardeur, mais aussi une vision stratégique, on devrait y parvenir !

Votre immeuble préféré ? Le 5225, avenue Notre-Dame-de-Grâce, la maison où j’ai grandi.

Un immeuble emblématique de la métropole ? L’oratoire Saint-Joseph, pour son côté imposant et ostentatoire.

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Votre lieu préféré ? Le mont Royal, car j’aime les grands espaces.

Un édifice patrimonial qu’il faudrait absolument restaurer ? Le Royal Victoria.

Si Montréal avait un branding, ce serait… La créativité.

Science du bâtiment Sols et matériaux Environnement Science du bâtiment Qualité de l’approvisionnement

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Mémoire sur le plan de développement de Montréal

les

recommandationS de

L’IDU

En 2013, dans le cadre de la consultation publique entourant le projet de plan de développement de Montréal, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a déposé un mémoire. Aperçu de ce document qui résume plusieurs des prises de position et des recommandations de l’IDU pour assurer l’avenir de la métropole.

e Mémoire sur le plan de développement de Montréal a été présenté, en août 2013, devant l’Office de consultation publique de Montréal – qui a déposé son rapport final en février dernier. Il est le fruit d’un travail de réflexion du comité Développement économique de l’IDU. Mis sur pied il y a deux ans, ce comité a notamment pour mission de définir les grands enjeux économiques qui touchent l’industrie immobilière, mais aussi d’éclairer les décideurs sur la façon de stimuler le développement immobilier. Le président de ce comité, Mario Caron, associé principal au sein du cabinet d’avocats Norton Rose Fulbright, indique qu’un sous-comité piloté par Martin Galarneau, avocat, urbaniste et développeur immobilier, a été créé pour la préparation de ce mémoire.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ISTOCKPHOTO PAR Pgiam

Par Emmanuelle Gril

Mario Caron Associé principal Norton Rose Fulbright immobilier commercial : : avril – mai 2014

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Martin Galarneau Associé et vice-président Affaires corporatives et développement TMSA

Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec

« Nous avions une très belle table de participants. En plus de M. Galarneau – qui a d’ailleurs été sousministre responsable de la métropole au ministère des Affaires municipales –, Mario Lefebvre a aussi mis son grain de sel. Économiste auprès du Conference Board du Canada pendant de nombreuses années, il occupe depuis peu le poste de PDG de l’IDU. Le professeur Paul Lewis, urbaniste et spécialiste en mobilité urbaine, a également participé à la préparation de ce mémoire », précise M. Caron. Les trois mots clés du mémoire Selon Martin Galarneau, trois mots clés peuvent résumer les grandes lignes des positions adoptées par l’IDU dans ce mémoire : assurer la fonctionnalité, la compétitivité et l’attractivité de la ville de Montréal. « En ce qui concerne l’enjeu de la fonctionnalité, il faut reconnaître qu’il n’est pas toujours très séduisant ni vendeur de parler de voirie, d’égouts, d’aqueducs ou d’infrastructures routières… Mais il est essentiel d’y penser, et cela avant même de se lancer dans d’autres grands projets », dit-il. À ce propos, il constate que les infrastructures de la métropole sont dans un état extrêmement préoccupant. Autre point soulevé dans le mémoire : la compétitivité de Montréal. Celle-ci laisse à désirer, selon Mario 14

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Paul Lewis Professeur Université de Montréal

Lefebvre. « Si l’on se fie aux statistiques de 1987 à 2012, la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a connu une croissance économique annuelle de 1,8 %, comparativement à un taux de 2,6 % pour les autres villes de 100 000 habitants et plus au Canada. Sur une période de 25 ans, cela commence à faire un écart très important », déplore-t-il. M. Lefebvre précise toutefois que le but du mémoire n’est pas de chercher un coupable ou de montrer du doigt une administration en particulier. « Il y a aussi eu une part de malchance, par exemple les difficultés importantes subies par le secteur de l’aéronautique, très présent dans la grande région montréalaise, après les attentats du 11 septembre 2001. La vigueur du dollar canadien par rapport au dollar américain a également pénalisé le secteur manufacturier, qui représente 18 % de l’activité économique dans la RMR de Montréal », précise-t-il. Selon M. Lefebvre, Montréal dispose de tous les atouts nécessaires pour tirer son épingle du jeu : « Nous avons de la main-d’œuvre qualifiée, des universités de haut calibre et des investisseurs qui injecteraient davantage de fonds si l’on pouvait améliorer leur niveau de confiance. De grands défis attendent Montréal, mais elle a ce qu’il faut pour parvenir à les relever », soutient-il.

Pour sa part, Mario Caron indique que la fiscalité a également un rôle important à jouer dans l’équation. « Nous estimons que la taxe foncière, qui représente 80 % des sources de revenus de la Ville, a atteint ses limites. Il faut non seulement trouver des sources alternatives de financement, mais également arrêter de faire glisser la facture foncière du résidentiel vers le non résidentiel », explique-t-il. À ce chapitre, l’une des solutions avancées dans le mémoire, pour financer le transport en commun, est l’application d’une nouvelle taxe sur l’essence, ce qui équivaudrait à faire contribuer tous les conducteurs de véhicule automobile de la province. Cela permettrait aussi d’éviter d’instaurer, à l’entrée des ponts vers l’île de Montréal, un péage qui pourrait décourager les résidents des périphéries à se rendre au centre-ville et nuirait ainsi à son activité économique. « Ce n’est pas que nous soyons en faveur de nouvelles taxes, mais il faut être pragmatique. La situation financière de Montréal et de Québec n’est pas reluisante, et il faut trouver une façon de réinjecter des fonds », conclut Martin Galarneau.

Troisième grand axe du mémoire de l’IDU : améliorer l’attractivité de Montréal. « La ville doit continuer à jouer un rôle de leader dans les grands projets, car c’est ce qui la rend attrayante aux yeux des investisseurs », indique M. Galarneau, citant en exemple le succès du Quartier international de Montréal, véritable étendard, à l’étranger, de l’expertise montréalaise en matière de gestion de grands projets de développement urbain. Il souligne toutefois que les élus doivent fixer les priorités et avoir le courage de faire des choix qui ne plairont pas nécessairement à tout le monde. Mario Caron fait aussi remarquer que le Quartier des spectacles est un autre succès, mais qu’il convient maintenant de terminer ce projet, qui demeure encore inachevé. « De plus, avec la construction du CSUM et du CHUM, il revient désormais à la Ville de maximiser les retombées économiques pour les Montréalais. On peut par exemple penser à favoriser la venue d’entreprises dans le domaine des sciences de la vie autour du CHUM, créant ainsi une cité dans le domaine de la santé », dit-il.

« Nous estimons que la taxe foncière, qui représente 80 % des sources de revenus de la Ville, a atteint ses limites. Il faut non seulement trouver des sources alternatives de financement, mais également arrêter de faire glisser la facture foncière du résidentiel vers le non résidentiel. » – Mario Caron

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L’enjeu des infrastructures et du transport en commun Le mémoire se penche également sur les questions des infrastructures et du transport en commun qui constituent des défis majeurs, selon les auteurs. « Pour qu’une ville soit fonctionnelle et qu’elle puisse maintenir son activité économique, on doit pouvoir compter sur des infrastructures fiables, de façon que les biens et les personnes puissent être transportés efficacement », explique Mario Lefebvre. Mais ces infrastructures sont dans un état précaire, dit-il, citant en exemple l’état préoccupant de l’échangeur Turcot et du pont Champlain. En ce qui a trait aux transports en commun, le professeur Paul Lewis rappelle que « d’après les consultations menées depuis 20 ans, en matière d’urbanisme, on constate que la population se plaint souvent de la circulation de transit et de la vitesse excessive dans les rues résidentielles. Le transport collectif permet de diminuer la pression exercée par l’automobile dans ces zones. Favoriser ce type de transport est donc crucial si l’on veut réduire les problèmes de pollution et de mobilité en ville. » Mais il ajoute que pour encourager les citoyens à emprunter les transports collectifs et à faire un usage raisonné de l’automobile, il faut donner envie aux automobilistes de se tourner vers le transport en commun. Or, il estime que le transport collectif proposé à Montréal est loin d’être parfait. Par exemple, les autobus sont souvent bondés, la fréquence de passage de certaines lignes est insuffisante et le métro sujet à de nombreuses pannes. Le professeur Lewis croit par ailleurs que ce serait aussi une bonne façon d’inciter les familles à vivre en ville au lieu de s’établir en banlieue. Les attentes de l’IDU Martin Galarneau rappelle que le mémoire de l’IDU a été déposé dans un contexte particulièrement tumultueux, et qu’une nouvelle administration pourrait remettre en question ce qui avait initialement été prévu dans le Plan de développement économique de Montréal. « Toutefois, le maire Denis Coderre a présenté un budget réaliste qui fait preuve de pragmatisme, ce qui nous plaît. Il semble aborder les problèmes de la bonne façon », se réjouit Mario Caron, même s’il concède que la réflexion doit continuer et que les défis ne manquent pas. M. Galarneau souligne par ailleurs que ce mémoire a constitué pour l’IDU l’occasion idéale de présenter et de faire valoir ses grandes orientations. « Ce document est un outil précieux que nous utilisons auprès des différentes instances et des décideurs pour faire valoir notre point de vue », conclut-il.

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à quoi s’attendre sur le marché immobilier montréalais en 2014 ?

Le Sommet immobilier de Montréal réunit chaque année un groupe d’experts pour échanger avec l’auditoire sur divers aspects de l’immobilier montréalais. La table ronde 2014, qui a clôturé le Sommet, a donné la parole aux investisseurs (fonds de placement immobilier, fonds de pension et investisseurs privés) qui brossent un portrait des défis et des occasions à saisir au cours des 18 prochains mois.

Les experts de la table ronde 2014 Animateur Claude Sirois, co-chef de l’Exploitation et vice-président exécutif, Québec, Ivanhoé Cambridge. Participants Normand Bélanger, président-directeur général, Fonds immobilier de solidarité FTQ ; Michel Bouchard, vice-président exécutif, Le Groupe Redbourne ; Vincent Chiara, président, Groupe Mach inc. ; Sylvain Cossette, vice-président exécutif et chef de l’exploitation, FPI Cominar ; Daniel Peritz, vice-président principal, Montréal et Ottawa, Canderel Management.

immobilier commercial : : avril – mai 2014

SHUTTERSTOCK PAR Mihai Andritoiu

Par charles allain

Le climat actuel du marché à Montréal Comment les investisseurs voient-ils le marché immobilier montréalais en 2014 ? « Chaque secteur a ses propres défis, selon les marchés, commente d’entrée de jeu Claude Sirois. Pour nous, le grand défi est de prévoir les cycles afin de bien nous positionner au fil de l’évolution des marchés. » Compte tenu de la concurrence de plus en plus forte, notamment en raison de l’augmentation du nombre de joueurs et de l’attrait grandissant du marché immobilier auprès des grands investisseurs institutionnels comme les fonds de pension, les investisseurs doivent être plus que jamais à l’affût des occasions susceptibles de se présenter. « Trouver des produits de qualité est ce qu’il y a de plus difficile aujourd’hui », estime Vincent Chiara. Michel Bouchard, qui partage cette opinion, définit un bon produit comme un investissement qui correspond aux tendances de fond et qui pourra évoluer adéquatement dans le temps. D’après eux, 2014 pourrait ressembler à 2013 : le marché regorge de liquidités, mais les investisseurs sont très prudents et hésitent à s’engager. On met beaucoup de temps à conclure les transactions.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

CLAUDE SIROIS Co-chef de l’Exploitation et vice-président exécutif, Québec Ivanhoé Cambridge

VINCENT CHIARA Président Groupe Mach inc.

MICHEL BOUCHARD Vice-président exécutif Le Groupe Redbourne

immobilier commercial : : avril – mai 2014

christian fleury

SYLVAIN COSSETTE Vice-président exécutif et chef de l’exploitation FPI Cominar

DANIEL PERITZ Vice-président principal, Montréal et Ottawa Canderel Management

« Comparativement aux autres métropoles canadiennes comme Toronto, Calgary et Vancouver, Montréal progresse moins rapidement. On ne peut pas se contenter d’une certaine stabilité, il faut davantage. On doit donner un plus grand élan à l’économie.» – Sylvain Cossette

Si le retour des grues au centre-ville de Montréal est de bon augure et témoigne d’une certaine confiance, plusieurs estiment que la région montréalaise doit améliorer sa performance économique. « Comparativement aux autres métropoles canadiennes comme Toronto, Calgary et Vancouver, Montréal progresse moins rapidement, déclare Sylvain Cossette. On ne peut pas se contenter d’une certaine stabilité, il faut davantage. On doit donner un plus grand élan à l’économie. Bien sûr, l’état des infrastructures montréalaises, notamment l’échangeur Turcot et le pont Champlain, est un problème important. Mais c’est aussi l’occasion d’améliorer l’attrait de Montréal auprès des entreprises et des travailleurs. Il est possible d’émerger de cette situation avec fierté grâce à des investissements collectifs qui augmenteront le pouvoir d’attraction de Montréal au pays et à l’étranger. »

NORMAND BÉLANGER Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

Daniel Peritz s’inquiète lui aussi de la lenteur de la croissance, notamment celle de l’emploi à Montréal : « On voit plusieurs locataires réduire leurs besoins d’espaces de bureaux, et plusieurs déménagements ressemblent à un jeu de chaises musicales. » Selon Vincent Chiara, les gouvernements doivent se concentrer sur les vrais enjeux, dont l’économie, la santé et l’éducation : « L’instabilité liée à la présence d’un gouvernement minoritaire à Québec tout comme les problèmes de corruption qui font les manchettes ont des effets néfastes chez les investisseurs. » Immeubles de bureaux Dans le secteur des immeubles de bureaux, la mise en chantier de la tour Deloitte, un immeuble de bureaux de 26 étages voisin de la gare Windsor, et la future tour Aimia, un immeuble à vocation mixte de 35 étages situé sur le square Victoria, dont 10 étages sont destinés à des espaces de bureaux, témoignent d’une certaine revitalisation du centre-ville de Montréal. Ces nouvelles constructions risquent toutefois de déséquilibrer l’offre et la demande sur le marché. « L’accent est aujourd’hui mis sur des constructions plus efficaces, des immeubles LEED® offrant une meilleure qualité de vie pour les employés et un meilleur aménagement des lieux de travail, fait valoir Normand Bélanger. Cette tendance va perdurer et exercer une pression à la hausse sur les immeubles (Suite à la page 22)

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existants de classe A. » Daniel Peritz abonde dans le même sens : « Les nouveaux immeubles attirent les grands locataires exigeants qui désirent densifier leur occupation, ce que peuvent difficilement leur offrir des immeubles construits dans les années 1960 et 1970. Certains édifices de classe A, en raison de leur structure et de leurs équipements, risquent donc de se retrouver dans une classe moins élevée. » « Les gestionnaires et propriétaires doivent redoubler d’ardeur et investir dans les immeubles afin de les maintenir concurrentiels et à la fine pointe des exigences des clients, qui en demandent de plus en plus, estime Claude Sirois. Les propriétaires qui tardent à moderniser leurs immeubles de bureaux auront de grands rattrapages à faire. » Cinq tours montréalaises – la Place Ville Marie, la tour de la Bourse, la tour CIBC, le 1000 De La Gauchetière et le 1250 René-Lévesque Ouest – sont d’ailleurs toutes engagées dans un processus de mise à niveau et d’accréditation LEED. Où en sommes-nous dans le cycle ? La croissance du secteur immobilier commercial, à Montréal comme ailleurs au pays, bénéficie depuis plusieurs années des faibles taux d’intérêt. « Ils ont un impact direct sur l’évolution du marché, explique Vincent Chiara. Tant que les taux n’augmenteront pas de façon significative, la situation demeurera stable. » Ce point de vue est largement partagé par les autres participants. « Je ne vois pas de changements importants de ce côté, avance Michel Bouchard. Nous continuerons à “surfer” sur la vague, bien qu’on soit en période d’essoufflement. Je m’attends à une certaine stabilisation au cours de 2014. » 22

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Selon Claude Sirois, on assiste actuellement à une désynchronisation des cycles partout dans le monde. Et l’on voit de plus en plus de nouveaux joueurs sur le marché canadien : « On constate que les mouvements de capitaux asiatiques vers l’immobilier s’accentuent, notamment vers l’Europe, mais aussi de plus en plus vers l’Amérique du Nord. À la recherche de rendements stables, plusieurs investisseurs institutionnels et privés tirent profit depuis plusieurs années de la résilience et de la stabilité du marché immobilier canadien. » L’intérêt des investisseurs institutionnels soutient la valorisation des meilleurs actifs immobiliers. Mais, prévient Claude Sirois, il ne faut pas s’attendre à obtenir les mêmes rendements que ceux des dernières années. Un des avantages immobiliers du Québec est qu’on profite d’un meilleur taux de location ici qu’ailleurs au Canada. « Le marché bénéficie donc d’un certain confort », précise Vincent Chiara. Même dans le secteur multirésidentiel, où l’on assiste à un ralentissement des mises en chantier, les prix devraient demeurer stables. « Le marché québécois est beaucoup moins spéculatif, fait remarquer Normand Bélanger. À mon avis, nous sommes présen tement dans une période d’atterrissage en douceur. » Qu’en est-il des études, comme celle de la Deutsche Bank publiée en décembre 2013, qui concluent à une importante surévaluation du marché immobilier canadien ? « Je ne crois pas que les immeubles soient surévalués au Canada, estime Sylvain Cossette, et je pense que les marchés ont pénalisé trop fortement les FPI sur la valeur de leurs titres. Compte tenu de

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Cinq tours montréalaises – la Place Ville Marie, la tour de la Bourse, la tour CIBC, le 1000 De La Gauchetière et le 1250 René-Lévesque Ouest – sont d’ailleurs toutes engagées dans un processus de mise à niveau et d’accréditation LEED.

Le 1250 René-Lévesque Ouest

la reprise américaine et des taux qui demeurent très bas, la valeur des immeubles devrait continuer de s’apprécier. » Les diverses stratégies des investisseurs Tous les investisseurs immobiliers veulent la même chose et sont en concurrence pour les immeubles de qualité. Leurs stratégies varient toutefois en fonction de leur nature et de leurs objectifs de rendement. Le marché est en mesure de leur offrir de bonnes occasions d’affaires. Les fonds de pension, qui recherchent avant tout un rendement régulier de 6 à 8 %, sont intéressés par des actifs de haute qualité et peuvent en payer le prix. « Leurs coûts en capital sont moins élevés

que ceux des FPI comme nous, fait valoir Sylvain Cossette, de Cominar. Par contre, parce que nous connaissons très bien le marché québécois et que nous investissons directement dans nos immeubles, nos catégories d’actifs peuvent être plus larges que ceux des caisses de retraite. Il y a d’excellentes occasions. » Selon Michel Bouchard et Vincent Chiara, la principale différence entre les FPI et les fonds de pension est que ces derniers sont avant tout motivés par la recherche de rendement, alors que les investisseurs privés visent à créer de la valeur : « Nous nous efforçons plutôt de trouver des immeubles dont nous pouvons augmenter la valeur par le repositionnement et la revalorisation. »

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« Le secteur bureaux demeure le plus attractif, notamment au centre-ville. L’intérêt pour les immeubles de ce type en banlieue diminue, mais il y a des occasions à saisir, car les prix sont moins élevés. On peut alors repositionner l’actif pour y ajouter de la valeur. » – Daniel Peritz

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Conseils et points de vue des experts La restructuration d’anciens quartiers urbains comme Griffintown offre de belles possibilités. Misez sur des projets qui s’inscrivent dans la modification des habitudes des consommateurs. Normand Bélanger, président-directeur général, Fonds immobilier de solidarité FTQ

Les projets TOD et WLP sont en pleine progression. Examinez chaque occasion d’affaires sous tous ses aspects propres et privilégiez les marchés que vous connaissez le mieux. Michel Bouchard, vice-président exécutif, Le Groupe Redbourne

Les gestionnaires d’entreprises sont maintenant plus conscients des coûts d’attraction et de rétention de travailleurs et de professionnels compétents et motivés. Ne négligez pas la qualité des espaces offerts afin de conserver vos clients. Vincent Chiara, président, Groupe Mach inc.

Dans un marché hautement concurrentiel comme le nôtre, améliorez vos services et gérez sainement vos frais d’exploitation. Sylvain Cossette, vice-président exécutif et chef de l’exploitation, FPI Cominar

L’horizon des investisseurs est plus à long terme que dans les années 1990. La norme se situe maintenant autour de 8 à 10 ans. Il faut en tenir compte. Daniel Peritz, vice-président principal, Montréal et Ottawa, Canderel Management

L’endettement des ménages, le vieillissement de la population et la faible productivité de notre secteur industriel risquent de limiter notre capacité à tirer profit de la reprise américaine. Claude Sirois, co-chef de l’Exploitation et vice-président exécutif, Québec, Ivanhoé Cambridge

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D’où viendront les meilleurs rendements en 2014 ? Selon Claude Sirois, la clé réside dans la diversification, mais surtout dans la qualité des actifs. Michel Bouchard partage ce point de vue, tout en soulignant le fait que puisque chaque classe d’actifs et chaque région possèdent des vecteurs différents, il faut considérer chaque occasion sous tous ses aspects propres. « Dans le domaine des immeubles de bureaux, ce sont les projets TOD (pour Transport Oriented Development), situés à proximité des transports publics, et les projets WLP (pour Work Live Play), bien situés dans des quartiers centraux offrant une grande variété d’usages et de services, qui m’apparaissent les plus prometteurs. » « Le secteur bureaux demeure le plus attractif, souligne Daniel Peritz, notamment au centre-ville. L’intérêt pour les immeubles de ce type en banlieue diminue, mais il y a des occasions à saisir, car les prix sont moins élevés. On peut alors repositionner l’actif pour y ajouter de la valeur. » Dans le secteur industriel, selon Sylvain Cossette, le marché devrait pouvoir profiter de la relance américaine et de la baisse du dollar canadien : « Je m’attends à une croissance des exportations, mais il faudra moderniser les installations et les équipements si l’on veut accroître également notre productivité. » Le commerce de détail est sans doute le secteur qui fait face aux plus grands défis et qui présente le plus d’incertitudes. Devant la montée du commerce électronique et les exigences accrues des consommateurs, les centres commerciaux doivent de nouveau se réinventer afin de rester dans la course. « Tous les centres commerciaux ne sont pas prêts à cela, fait remarquer Claude Sirois. Les gestionnaires doivent travailler encore plus étroitement avec les détaillants afin d’optimiser l’expérience vécue par les visiteurs et les clients. » Normand Bélanger met quant à lui l’accent sur l’emplacement, la revitalisation et le développement d’anciens quartiers comme Griffintown, ainsi que sur la construction des mégahôpitaux montréalais : « Ces changements urbains offrent de belles occasions, notamment pour le multirésidentiel. Il y a de la place pour le locatif résidentiel moyen et haut de gamme, car ce n’est pas vrai que tous les consommateurs veulent acheter leur résidence. La transformation d’hôtels moins performants en résidences étudiantes est un autre créneau intéressant à Montréal en raison de la présence de trois universités au centreville même. »

L’IDU: Mario Lefebvre

un partenaire des municipalités québécoises e signe aujourd’hui mon premier Mot de l’IDU. Je ne peux espérer une meilleure occasion pour exprimer clairement une position qui m’est chère et que je compte partager avec l’ensemble du monde municipal québécois : l’IDU est votre allié ! Oui, nous allons continuer de dénoncer l’écart qui se creuse sans cesse dans plusieurs villes entre l’impôt foncier résidentiel et l’impôt non résidentiel. Oui, nous sommes toujours persuadés que ce déséquilibre grandissant constitue une entrave au développement économique des municipalités québécoises. Mais dans la même foulée, nous comprenons bien le contexte. Nous savons que la situation financière des municipalités demeure passablement précaire. Nous sommes aussi conscients de leur dépendance à l’égard de l’impôt foncier pour assurer leur fonctionnement; si elles avaient la possibilité de procéder autrement, elles le feraient. Je tiens à dire aux municipalités que l’IDU sera à vos côtés dans le débat entourant les régimes de retraite et dans le cadre des négociations du prochain pacte fiscal avec le gouvernement du Québec. En effet, nous reconnaissons l’importance de trouver une solution équitable à l’épineux dossier des régimes de retraite. Cela donnerait un nouveau souffle aux finances municipales, de manière durable. En outre, il faut que les futures négociations entourant ce pacte fiscal abordent le sujet de la diversification des sources de revenus. Je le dis et le répète depuis maintenant une décennie : l’impôt foncier ne suffit plus ! Cette forme de revenu a été conçue pour financer des services à la propriété, comme la collecte des déchets et le déneigement des routes, etc. Nos villes, et particulièrement les plus grandes agglomérations, comptent maintenant sur un nombre grandissant de services à la personne qui ne doivent pas être financés par l’impôt foncier, par exemple l’intégration d’immigrants et le développement économique.

Selon moi, la diversification des sources de revenus passe par l’obtention d’une portion de la taxe de vente. La Saskatchewan le fait déjà, en remettant aux municipalités de la province 20 % de ses recettes de taxe de vente. L’argument favorable à cette mesure tombe sous le sens : les municipalités investissent beaucoup d’énergie et d’argent pour attirer des événements chez elles sans toutefois en tirer profit. Une portion de la taxe de vente remise aux villes leur permettrait de tirer parti d’une portion des retombées économiques de ces événements. L’IDU sait aussi très bien que la situation financière du gouvernement du Québec n’est pas des plus réjouissantes. Nous nous doutons que les municipalités ne peuvent s’attendre à recevoir des revenus additionnels à la suite de la signature du prochain pacte fiscal. Idéalement, il faudrait revoir l’ensemble de la structure financière au pays en incluant les trois paliers de gouvernement dans les négociations. Mais cela ne se fera pas à court terme. Pour l’instant, nous espérerons que le prochain pacte fiscal fera progresser le dossier de la diversification des sources de revenus. Une avancée en ce sens permettrait aux municipalités d’espérer un certain soulagement, à moyen terme, sur le plan de l’impôt foncier non résidentiel et, du même coup, cela favoriserait leur développement économique. Maires et mairesses, je demeure à votre entière disposition ; n’hésitez surtout pas à me communiquer vos idées et vos impressions ! Mario Lefebvre Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

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Internet pour tous, oui, mais par qui ? En plus de vouloir être belle, Montréal désire à présent devenir « intelligente ». C’est du moins le souhait qu’exprime le maire Denis Coderre.

Binh An Vu Van

Journaliste

ne ville intelligente bénéficierait pleinement des technologies de pointe pour améliorer ses services aux citoyens. Parmi les nouveaux atouts dont elle se doterait, Montréal envisage un site Web renouvelé et peut-être même un réseau sans fil dans certains lieux publics, selon Harout Chitilian, responsable du projet de ville intelligente et vice-président du comité exécutif. « Nous souhaitons obtenir de la Communauté métropolitaine de Montréal le mandat d’étudier de fond en comble les modèles d’affaires existants », explique-t-il. En effet, une étude sera indispensable, car l’expérience passée a démontré qu’il n’y a pas de chemin déjà tracé pour concrétiser ce projet. Offrir un accès Internet universel municipal gratuit à tous les citoyens, transformant la ville en un gigantesque café Internet : ce rêve ne date pas d’hier. Au début du nouveau siècle, des dizaines de grandes villes nord-américaines, dont Chicago, Philadelphie et San Francisco, ont été séduites par la simplicité apparente du projet. Elles ont misé sur des partenariats public-privé, espérant fournir une connexion haute vitesse à l’extérieur comme à l’intérieur des domiciles de leurs résidents. Une décennie plus tard, où sont les villes baignées par les ondes WI-FI promises ?

Entre 2005 et 2010, les projets se sont écroulés les uns après les autres, faute de trouver des modèles d’exploitation économiquement viables. « La gestion de ces réseaux a été confiée à des entreprises incapables de soutenir une qualité acceptable de service à un prix raisonnable », explique Craig Settles, analyste industriel et spécialiste en connectivité municipale. Plusieurs de ces entreprises en télécommunication ont largement sous-estimé le nombre de points d’accès nécessaires pour offrir un bon service, ainsi que les coûts associés au déploiement de tels réseaux et à leur entretien. C’était la fin… du début. Car depuis peu, une nouvelle vague d’initiatives ambitieuses voit le jour. « Les échecs passés sont attribuables principalement à des faiblesses de gestion. Nous en tiendrons compte pour le futur. Aussi, une formule pérenne est encore à créer en télécommunication municipale », observe Harout Chitilian, lui-même formé en génie des télécommunications. Le conseiller municipal dit notamment vouloir s’inspirer du Digital Roadmap du maire Bloomberg, un plan qui a permis de moderniser les infrastructures technologiques de New York. D’ailleurs, en mai 2014, grâce à un don généreux et à l’expertise des employés de la Ville, New York

« Nous souhaitons obtenir de la Communauté métropolitaine de Montréal le mandat d’étudier de fond en comble les modèles d’affaires existants. » – Harout Chitilian

Harout Chitilian Vice-président du comité exécutif Ville de Montréal

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Craig Settles Analyste industriel et spécialiste en connectivité municipale

Harout Chitilian a l’intuition que le futur de la connectivité est fait d’un mélange de ces modèles : « Sans vouloir devancer les résultats de notre étude, la Ville pourrait, par exemple, financer les infrastructures sur les artères commerciales ou publiques. Dans les lieux où elle n’a pas préséance, le service pourrait être offert par des organismes à but non lucratif, comme

istockphoto par Izabela Habur

mettra sur pied le plus vaste réseau municipal sans fil gratuit du continent ; il assurera le service à 80 000 habitants de Harlem, sur environ 90 pâtés de maisons. Une récente initiative de la Ville de Toronto a également retenu l’attention d’Harout Chitilian. Pour brancher le nouveau quartier de Waterfront, la Ville s’est associée avec la firme Beanfield Metroconnect afin de créer le premier réseau sans fil canadien ultra haute vitesse (10 Go/s) à accès libre. L’entreprise a déployé un réseau de fibres optiques quadrillant le nouveau quartier. Elle offre gracieusement un réseau sans fil et tire ses profits du service payant « abordable » aux résidences et aux commerces du quartier. « La Ville de Toronto a agi comme catalyseur ; elle s’est servie de son pouvoir de négociation pour offrir à un distributeur choisi par appel d’offres l’exclusivité du service pour un quartier », explique M. Chitilian. Le quartier est ainsi équipé d’un des réseaux Internet les plus rapides du pays, et la Ville n’a pas déboursé un sou.

Île sans fil, et, au cœur de la ville, nous pourrions conclure des ententes avec le secteur privé. » De son côté, Craig Settles observe que les villes nordaméricaines sont de plus en plus prêtes à développer une expertise en télécommunication : « Dans cette nouvelle tendance qui se dessine, les villes s’offrent des infrastructures de télécommunication de pointe, et parfois elles vendent même les services Internet aux citoyens et aux commerçants, en offrant un réseau sans fil aux passants. Aussi, on observe des ententes novatrices public-privé. Dans ces nouveaux partenariats, les réseaux sont détenus par la ville, mais exploités et distribués par des entreprises privées, les bénéfices pouvant ensuite être partagés. Ces ententes sont en constante évolution, et bien malin celui qui prédira quelles seront les formules gagnantes dans cinq ans. »

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George Przybylowski Le rassembleur du milieu immobilier

Par suzanne gagné

George Przybylowski joue de l’immobilier comme il jouait jadis de la guitare, dans son groupe rock : avec beaucoup de passion, une curiosité d’expert et un talent certain pour rassembler les gens. Nous avons profité du récent Forum québécois sur l’investissement multirésidentiel, organisé par Informa Canada, dont il est le vice-président, pour en connaître davantage sur cet homme réputé pour son expertise du milieu immobilier canadien.

é à Toronto de parents polonais, George Przybylowski caresse deux rêves alors qu’il est adolescent : devenir politicien ou… guitariste rock ! « J’ai eu l’occasion de côtoyer des ministres et des fonctionnaires, au gouvernement de l’Ontario, et j’ai vite déchanté : la politique est un métier impitoyable, dit-il. J’ai aussi fait partie d’un groupe rock et travaillé pendant un été avec le groupe Lighthouse, qui était à l’époque très populaire au Canada. » Mais le sérieux l’emporte. Il entreprend à l’Université de Toronto un baccalauréat en sciences politiques et administration publique et, en 1974, il obtient un poste au gouvernement de l’Ontario. « Le ministère de l’Habitation venait d’être créé, dit-il. À l’époque, les gouvernements provincial et fédéral bâtissaient d’importants programmes destinés à revitaliser les rues principales et les centres-villes. » M. Przybylowski vit alors l’un des moments les plus mémorables de sa carrière : il est invité à présenter un programme au ministre, qui lui demande ensuite d’assister à la réunion du cabinet, la semaine suivante, où le programme est adopté. Le programme en question est le principal programme de revitalisation qu’a mis sur pied le gouvernement de l’Ontario durant cette période. « C’était une sensation inoubliable, pour un jeune homme de 23 ans », se rappelle-t-il. L’équipe se demande alors comment faire comprendre rapidement aux élus de 840 municipalités toute la gamme de possibilités que les fonds pouvaient leur procurer. « J’ai donc lancé l’idée d’organiser une rencontre à laquelle nous inviterions la crème des conférenciers, des gens qui avaient déjà procédé à ce genre de revitalisation, et à laquelle assisteraient les décideurs municipaux. C’est la première conférence que j’ai organisée », dit-il. Il demeure en poste pendant 12 ans et se lance par la suite dans l’organisation de salons et de conférences. Aujourd’hui, à titre de vice-président d’Informa Canada, il participe à l’organisation d’une foule d’événements relatifs au design, à la construction, à la rénovation et à la gestion de bâtiments.

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Un marché en feu Il y a belle lurette que George Przybylowski observe le milieu de l’immobilier commercial. « Aujourd’hui, le marché canadien est en feu ! lance-t-il, enthousiaste. En raison des problèmes que nous avons vécus au cours des années 1990, nous avons appris et nous sommes maintenant plus prudents et mieux structurés. » De plus, avec la baisse des taux d’intérêt et la volatilité des marchés boursiers, l’immobilier serait devenu synonyme de rendements constants. « Nous bénéficions au Canada d’un marché fort et bien équilibré grâce aux fiducies de placement immobilier (FPI), aux entreprises privées, aux caisses de retraite et aux compagnies d’assurance vie, dit-il. Aucune ne domine le marché, ce qui le rend sain et équilibré. » Par ailleurs, il remarque que les Québécois ont tendance à sous-estimer la vigueur de leur marché : « La province bénéficie de nombreux atouts, explique-t-il. Avec les mégahôpitaux et les condos, il y a actuellement beaucoup plus de grues à Montréal qu’à Chicago ou à Miami. En fait, Montréal est le sixième marché de copropriétés en importance en Amérique du Nord. » Selon lui, Montréal compte aussi parmi ses points forts le flux constant de nouveaux immigrants ainsi que la tendance au retour des gens vers les centres-villes. Il croit d’ailleurs que les nombreux projets en cours vont dynamiser le milieu. « Montréal est une ville fantastique, affirme-t-il. C’est tout à fait visible de l’extérieur, mais les Montréalais eux-mêmes sont souvent critiques quant à leur ville et n’en voient pas les nombreux atouts – qu’on pense à la concentration d’expertise en matière de haute technologie, d’aérospatiale ou de recherche en santé. Montréal a une économie diversifiée qui joue en sa faveur. L’un de nos objectifs, avec le Sommet immobilier, est d’ailleurs de faire valoir cette réalité : environ 20 % des investisseurs qui y participent viennent de l’extérieur de la province, et nous voulons leur montrer tout ce qui se passe vraiment ici et à quel point le marché est solide. »

Bien occuper son temps

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Archives personnelles de George przybylowski

« J’ai lu un jour que la mesure d’une personne n’est pas son succès en affaires, mais bien ce qu’elle fait du reste de son temps », dit George Przybylowski. On le voit ci-dessous en compagnie de l’humoriste AndréPhilippe Gagnon, qui animait au mois de février dernier un gala au profit de la Canadian Foundation for Physically Disabled Persons, qui vient en aide aux personnes handicapées et dans laquelle M. Przybylowski est impliqué depuis 1996. Par ailleurs, en 2006, un cancer qui a heureusement été traité à temps le pousse à s’engager également dans cette autre cause. « J’ai eu le choix entre m’asseoir et gémir ou bien me remettre sur pied et agir », dit-il. Bien sûr, il a choisi d’agir et participe maintenant aux efforts de l’organisme Cancer de la prostate Canada afin de contribuer à sensibiliser les hommes à l’importance du dépistage.

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Pratiques vertes dans les immeubles commerciaux :

où en sommes-nous ? Danielle Lavoie Directrice provinciale (Québec) Conseil international des centres commerciaux (ICSC) Vice-présidente, exploitation Corporation Cadillac Fairview

En 2014, les promoteurs immobiliers ne peuvent plus passer à côté des nouvelles exigences relatives aux pratiques vertes – les nouvelles constructions aspirent toutes à respecter les standards élevés des divers programmes de certification de l’industrie. Au-delà de la construction initiale, quel constat pouvons-nous faire au sujet de ces pratiques dans la gestion de nos immeubles ?

es divers programmes de certification visant à déterminer les normes environnementales font désormais partie de notre quotidien. Aujourd’hui, il est inconcevable pour un gestionnaire immobilier de ne pas se plier à ces normes essentielles, par exemple en matière de gestion des déchets ou d’économie d’énergie. Par ailleurs, l’arrivée à l’âge adulte d’une nouvelle génération de consommateurs, de travailleurs et de décideurs à forte conscience sociale n’est pas étrangère à la responsabilisation des entreprises à l’égard des enjeux environnementaux importants auxquels elles doivent faire face, et pour lesquels elles doivent également apporter des solutions durables. Il n’y a pas si longtemps, la décision d’adopter ou non des méthodes considérées comme « vertes » était essentiellement fondée sur des critères financiers, et l’absence d’offre concurrentielle sur le marché avait souvent pour résultat de rendre certains projets trop onéreux ou tout simplement irréalisables sur le plan de la rentabilité. Heureusement, les fournisseurs de biens et les entreprises de service ont flairé la bonne affaire et ont emboîté le pas, ce qui a eu pour effet de réduire considérablement la prime « verte » des produits et des services disponibles. Au même moment, les grands locataires, tant du côté des immeubles de bureaux que des centres commerciaux, ont haussé leurs propres standards à titre d’occupants et d’exploitants et ont eux-mêmes adopté des politiques de responsabilité sociale qui ont ouvert la porte à l’adoption et à la mise en place des programmes écologiques. Les propriétaires ont donc développé différents programmes et plusieurs nouvelles pratiques qui sont devenus les nouveaux standards d’exploitation. La revitalisation des propriétés plus anciennes passe aujourd’hui notamment par la mise sur pied de programmes de gestion d’énergie, la modification de l’éclairage pour des systèmes moins énergivores, plus intelligents et performants, l’intégration de la lumière naturelle et de la nature dans la conceptualisation des espaces, le recours à des matériaux

immobilier commercial : : avril – mai 2014

écologiques et durables, la récupération de l’eau de pluie, l’utilisation de produits biodégradables, le tri des matières résiduelles, le compostage des déchets organiques et la mise en place de stationnements favorisant l’usage des modes de transport plus écologiques (le vélo, la voiture électrique, le covoiturage, le transport collectif). Toutes ces pratiques font dorénavant partie de notre quotidien et nous ne saurions les remettre en question. Les centres commerciaux ne sont pas en reste. Outre les pratiques susmentionnées qui sont maintenant devenues essentielles, on y observe entre autres une gestion beaucoup plus active des matières résiduelles. Cela est très visible dans les nouvelles foires alimentaires, avec l’avènement des zones utilisant de la vaisselle et des ustensiles réutilisables qui ont remplacé les assiettes de styromousse et les fourchettes de plastique. Cette façon de faire de plus en plus recherchée deviendra sous peu une pratique normalisée et exigée dans les centres commerciaux et les immeubles de bureaux ayant une telle offre alimentaire. Les promoteurs n’auront plus le choix de les intégrer à tout projet de revitalisation de leurs immeubles. Cette pratique a un double impact environnemental : non seulement les déchets sont-ils réduits de façon importante, mais la présence de préposés aux postes de nettoyage permet un meilleur contrôle de la gestion des déchets afin que toutes les matières résiduelles soient dirigées de façon optimale vers les centres de traitement appropriés. Bien sûr, il nous reste encore beaucoup de chemin à parcourir pour arriver à exploiter nos immeubles commerciaux d’une manière totalement saine qui permettra aux générations futures de vivre sur une planète en santé. Mais nous devons saluer les grands pas que nous avons accomplis depuis une quinzaine d’années et poursuivre cette mission sans relâche et avec une grande rigueur. La conscientisation sociale et environnementale de notre génération et celle de nos enfants nous procurent une base solide sur laquelle nous pouvons continuer de construire : voilà la bonne nouvelle !

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Collaboration spéciale

Jean-François Grenier

Vers un essoufflement des ventes au détail au Québec

Directeur principal Altus Recherche Marketing

Les deux dernières années dans le commerce de détail n’ont pas été particulièrement glorieuses. En effet, alors que la croissance annuelle des ventes oscillait entre 4 et 5 % pour l’essentiel entre 2000 et 2010, plus récemment, les ventes au détail ont peiné à atteindre une croissance de 2 %.

ombreux sont ceux qui ont rapidement accusé le commerce électronique d’être responsable du ralentissement des ventes en magasin, ce qui est partiellement vrai. Il faut comprendre que les ventes faites par Internet ne représentent actuellement que de 3 à 5 % de l’ensemble des ventes au détail au Québec ; une large partie de cette proportion est comptabilisée dans les ventes au détail de Statistique Canada (l’ensemble des commerces ayant des points de vente au Canada et possédant un site Internet avec achats en ligne). Les ventes des joueurs faisant affaire uniquement sur Internet – qu’ils soient canadiens ou étrangers – ne sont pas comptabilisées. Cela ne permet donc d’expliquer que très partiellement l’affaiblissement du taux de croissance des ventes au détail. Nous croyons que la baisse tendancielle de la progression des ventes au Québec est plutôt multifactorielle. Voici les facteurs les plus importants.

ÉVOLUTION DE LA POPULATION AU QUÉBEC SELON CERtAINs GROUPES D’ÂGE – 1986-2036

Tableau 1 >

1986

Population de moins de 40 ans

population de 40 à 64 ans

4 274 268

1 776 395

population de 65 à 74 ans

population de 75 ans et +

total

411 705

246 100

6 708 468

1991

4 264 796

2 017 518

479 772

302 500

7 064 586

1996

4 132 290

2 245 644

523 956

345 006

7 246 896

2001

3 888 795

2 543 035

549 408

415 752

7 396 990

2006

3 775 980

2 799 952

580 069

495 032

7 651 033

2011

3 818 967

2 874 033

691 887

561 950

7 946 837

2016

3 877 252

2 861 793

851 901

636 058

8 227 004

2021

3 863 280

2 859 357

980 166

767 768

8 470 571

2026

3 850 894

2 798 457

1 091 008

937 986

8 678 345

2031

3 823 497

2 752 121

1 137 338

1 125 301

8 838 257

2036

3 784 358

2 813 484

1 041 081

1 318 044

8 956 967

1986-2011 2011-2036

(455 301) (34 609)

1 097 638 (60 549)

280 182 349 194

315 850 756 094

1 238 369 1 010 130

1986-2011 2011-2036

-10,7% -0,9%

61,8% -2,1%

68,1% 50,5%

128,3% 134,5%

18,5% 12,7%

1986-2036

(489 910)

1 037 089

629 376

1 071 944

2 248 499

Source : Projection démographique, Institut de la statistique du Québec (ISQ)

Le vieillissement de la population L’ensemble de l’Amérique du Nord vieillit, mais le Québec le fait plus rapidement. Les baby-boomers, qui représentent environ le tiers de la population québécoise actuelle, sont nés entre 1946 et 1966. Les plus vieux d’entre eux ont atteint l’âge de la retraite en 2011; en 2031, ils seront tous âgés de 65 à 85 ans. Ces changements démographiques auront des répercussions non négligeables sur la consommation puisque les personnes de plus de 65 ans dépensent beaucoup moins dans plusieurs catégories de produits ; par exemple, la moitié moins dans les biens associés à la mode et un tiers de moins dans l’ameublement et les appareils ménagers. Il faut donc s’attendre à un ralentissement important de la croissance des ventes dans un très large éventail de produits au cours des 25 prochaines années (voir tableau 1).

immobilier commercial : : avril – mai 2014

répartition du revenu après impôt, selon le type de famille économique, en dollars constants de 2011, annuel

< Tableau 2

Revenu moyen (en dollars)

70 000 $

60 000 $

50 000 $

40 000 $

30 000 $

20 000 $

Familles économiques, deux personnes ou plus

Ensemble des ménages

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

10 000 $

Personnes seules

Source : Projection démographique, Institut de la statistique du Québec (ISQ)

Un revenu relativement stagnant Le revenu moyen des ménages québécois après impôt a connu une faible croissance au cours des 30 dernières années. En effet, le revenu moyen (en dollars constants de 2011) en 1978 était de 51 200 $ ; en 2011, il est passé à 54 200 $, ce qui représente un faible gain de 3 000 $. De plus, durant cette période de 33 ans, le poids budgétaire des différents postes de consommation a passablement changé ; ainsi, celui des communications (téléphonie, câblodistribution, Internet, etc.) a pris une place beaucoup plus importante dans les dépenses des ménages. Conséquemment, ceux-ci doivent maintenant utiliser diverses stratégies de consommation dans plusieurs catégories de produits et services pour pallier cette augmentation des dépenses : achat de biens soldés, achat de marque de distributeurs plutôt que de marques de fabricants, plus grande fréquentation de magasins à rabais, voire report dans le temps ou abandon de certains types d’achats (voir tableau 2). Des changements dans les comportements et les valeurs des consommateurs Nous arrivons sans doute à la fin de la surconsommation, et ce, pour plusieurs raisons, dont voici les deux principales. Premièrement, la société en général, et particulièrement les plus jeunes générations, prend de plus en plus conscience des conséquences environnementales de cette consommation à outrance et du fait que ce modèle n’est pas viable à terme. Deuxièmement, l’idée qu’une consommation effrénée générée essentiellement par l’obsolescence sous

toutes ses formes fait partie de la recette menant au bonheur semble s’essouffler après plusieurs décennies de promesses de moins en moins tenues. Nous voyons apparaître de nombreuses nouvelles façons de consommer : achats de produits de seconde main sur des sites d’annonces, partage ou location de produits à faible fréquence d’utilisation, consommation responsable ou frugale chez certains. La forte croissance des ventes au détail est probablement chose du passé. Le ralentissement prévu aura à terme des conséquences sur le système commercial actuel et sur les propriétaires de centres commerciaux. Les conséquences pourraient être les suivantes : > une augmentation beaucoup plus faible des loyers, voire une diminution dans les emplacements les moins prisés ; > une réaffectation vers d’autres types d’activités de certains lieux commerciaux ou une plus grande multifonctionnalité de certains pôles commerciaux ; > de moins grandes occasions de nouveaux développements commerciaux. Ces répercussions n’auront évidemment pas les mêmes effets chez tous les acteurs ; les principaux pôles commerciaux qui resteront à l’écoute de leurs marchés et qui sont situés dans des secteurs géographiques encore en croissance réussiront sans doute à mieux tirer leur épingle du jeu. immobilier commercial : : avril – mai 2014

en gestion immobiliĂ¨re

Passé industriel et commercial de Montréal

peut-on

préserver ce riche patrimoine ? Par emmanuelle gril

Montréal possède plusieurs bâtiments patrimoniaux, dignes représentants de son passé industriel et commercial. Certains d’entre eux mériteraient-ils une restauration ou une revitalisation en bonne et due forme ? Petit tour d’horizon en compagnie de Dinu Bumbaru d’Héritage Montréal et d’autres experts.

Les enjeux Au chapitre du patrimoine commercial, M. Bumbaru constate qu’à l’heure actuelle, de nombreuses banques de quartier sont fermées et remplacées par des guichets automatiques. « Il s’agit de beaux bâtiments datant de la fin du XIXe ou du début du XXe siècle, qui sont littéralement laissés à l’abandon. 36

immobilier commercial : : avril – mai 2014

alexandre messier

éritage Montréal, un organisme sans but lucratif, œuvre à promouvoir et à protéger le patrimoine architectural, historique et culturel du Grand Montréal. Son directeur des politiques, Dinu Bumbaru, connaît bien ses édifices patrimoniaux et indique que le rayonnement industriel et commercial de Montréal au début du XXe siècle se reflète dans les bâtiments disséminés sur son territoire. « Montréal est devenue une métropole moderne grâce à son développement industriel et commercial. On y observe de nombreuses traces de cette activité dans les édifices consacrés à la production, au transport, à la vente et à l’entreposage, mais aussi dans ses quartiers ouvriers », explique-t-il.

dinu bumbaru Directeur des politiques Héritage Montréal

wikimedia commons par jean Gagnon

L’ancien siège social de la BANQUE DE MONTRÉAL, au 119 rue saint-jacques, dans le vieux-montreal immobilier commercial : : avril – mai 2014

wikimedia commons par jean Gagnon

L’ancienne raffinerie redpath sur le canal lachine, à pointe-saint-charles

Le silo no 5, le long de la pointe-du-moulin à montréal

C’est dommage, car plusieurs d’entre eux possèdent une valeur patrimoniale intéressante, notamment par leurs décors intérieurs de qualité. Heureusement, un travail de restauration remarquable a parfois été effectué, par exemple à l’ancien siège social de la Banque de Montréal au 119, rue Saint-Jacques, dans le Vieux-Montréal », dit-il. Selon lui, au lieu de procéder au cas par cas, une stratégie globale de revitalisation ou de restauration des anciennes banques de quartier devrait être mise en place. M. Bumbaru s’inquiète aussi du sort qui attend l’ancien édifice Eaton, rue Sainte-Catherine, avec le départ annoncé de son principal occupant, Les Ailes de la mode. « Un seul locataire ne pourra relancer cet immense espace intérieur. On peut donc s’interroger sur l’avenir de ce bâtiment. Cela dit, il est entre de très bonnes mains, et voilà une excellente occasion de mener une réflexion d’ensemble à son sujet », dit-il.

wikimedia commons par jla serviette

L’ancien édifice eaton, rue sainte-CATHERINE, À montréal

le Lowney dans Griffintown, à pointe-saint-charles

immobilier commercial : : avril – mai 2014

En ce qui concerne le patrimoine industriel, M. Bumbaru souligne sa diversité et les cas de reconversion qui retiennent l’attention, notamment celle d’anciennes manufactures. « Mentionnons l’ancienne raffinerie

« Les grands sites industriels sont parfois contaminés ou vandalisés, et les structures inutilisées pendant de nombreuses années peuvent s’être considérablement dégradées. » – Dinu Bumbaru

Redpath sur le canal de Lachine, reconvertie en condoslofts, ou le Lowney dans Griffintown et Le Nordelec à Pointe-Saint-Charles. Un travail intéressant a été réalisé avec le Locoshop au site Angus, qui accueille aujourd’hui des commerces, des services et des entreprises », énumère-t-il. Selon lui, le potentiel des bâtiments patrimoniaux industriels montréalais est vaste, mais les défis à relever demeurent nombreux. « Les grands sites industriels sont parfois contaminés ou vandalisés, et les structures inutilisées pendant de nombreuses années peuvent s’être considérablement dégradées », explique-t-il. Ces sites représentent donc leur lot de défis pour les promoteurs qui souhaiteraient les convertir afin de les revitaliser. Parmi les sites emblématiques de Montréal, il donne en exemple le silo n o 5, un alignement monumental le long de la Pointe-du-Moulin. M. Bumbaru indique que ce site constitue l’unique exemple de l’évolution technologique et architecturale des élévateurs à grain au cours du XXe siècle. Avec la démolition des silos numéros 1 et 2, il est le dernier à témoigner du rôle international du VieuxMontréal portuaire. immobilier commercial : : avril – mai 2014

« Nous aimerions donner une deuxième vie à ce bâtiment, un potentiel économique plus intéressant qui permettrait aussi de revitaliser le secteur. »

Charles Côté ET Jean-Sébastien Herr Architectes MU Architecture

Héritage Montréal souhaiterait que l’on profite du 375e anniversaire de la ville en 2017 pour faire de ce silo un exemple inspirant de revitalisation et pour établir un nouveau contact avec le fleuve. « On pourrait y installer un ascenseur grâce auquel le public irait admirer la vue au sommet », souligne M. Bumbaru. Compte tenu de la structure de ce bâtiment, et puisqu’il s’agit d’un silo en béton, il serait difficile d’y installer des copropriétés, car cela engendrerait des coûts trop importants. En revanche, on peut parfaitement envisager d’y entreposer des archives. Autre édifice emblématique montréalais : l’entrepôt Van Horne, ce vaste bâtiment en briques rouges à l’architecture si particulière situé à l’angle de la rue Van Horne et du boulevard Saint-Laurent. L’avenir et la vocation future de ce bâtiment toujours utilisé comme entrepôt demeurent encore incertains, mais une firme d’architectes montréalaise s’est intéressée à la question. MU Architecture est un jeune cabinet lancé il y a trois ans et demi par Jean-Sébastien Herr et Charles Côté. Depuis un an, ils travaillent sur un projet de revitalisation de l’entrepôt Van Horne, car « la meilleure façon de préserver ce bâtiment est de le restaurer », disent-ils. 40

immobilier commercial : : avril – mai 2014

fanny ducharme

Jean-François Séguin

– Jean-Sébastien Herr

L’entrepôt Van horne, à montréal

Cet édifice de 170 000 m2 répartis sur sept étages est occupé actuellement par une compagnie d’archivage. L’idée initiale était d’y créer des ateliers d’artistes, mais on semble se tourner actuellement vers d’autres avenues et éventuellement vers une occupation mixte (bureaux, ateliers, commerces) ; la vocation résidentielle n’est pas envisagée en raison du zonage commercial. « Nous aimerions donner une deuxième vie à ce bâtiment, un potentiel économique plus intéressant qui permettrait aussi de revitaliser le secteur », explique Jean-Sébastien Herr qui ajoute toutefois que les contraintes et les difficultés sont nombreuses et que le processus de réflexion n’est pas terminé. De plus, puisque le bâtiment a une forme particulière et qu’il occupe toutes les lignes de son lot, les possibilités d’ouvertures demeurent très limitées et seraient envisageables uniquement sur la façade sud. L’édifice n’étant pas très large, une abondante lumière pourrait tout de même pénétrer dans la structure.

Charles Côté et Jean-Sébastien Herr souhaitent travailler en collaboration avec Héritage Montréal, et ils veulent aussi préserver les cinq éléments de l’édifice mis de l’avant par cet organisme : la structure apparente de béton, la brique, le lettrage, la forme

et enfin le château d’eau. « Ce sont des contraintes, mais aussi des atouts. On peut les réinterpréter et en tirer avantage. Notre travail consiste à apporter des solutions pour faire entrer ce bâtiment dans le XXIe siècle », soutient Charles Côté.

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L’édifice RCA, à montréal

« Mon combat est de garder les édifices patrimoniaux en l’état. »

jbc média par denis bernier

Le 360 saint-jacques, à montréal

Georges Coulombe Président Gestion Georges Coulombe

Restaurer, mais à quel prix ? Pour préserver le patrimoine industriel et commercial de Montréal, Dinu Bumbaru estime que les autorités devraient faire preuve d’une vision plus globale et mettre en place un véritable plan d’aménagement, plutôt que de procéder au cas par cas. Mais il y a aussi la question des coûts, car restaurer et revitaliser des bâtiments patrimoniaux coûte cher. « La réglementation ne peut pas résoudre tous les problèmes. Si l’on veut intéresser les promoteurs, il faut aussi adopter une stratégie plus avant-gardiste et mieux adaptée », avance-t-il. Il cite en exemple la fiscalité incitative mise en place aux États-Unis, qui a permis d’injecter des milliards en investissements dans le patrimoine. Mais la réussite repose aussi sur des entrepreneurs qui croient en la valeur du patrimoine et qui ont la volonté de le préserver, comme Georges Coulombe, président de Gestion Georges Coulombe. « Mon combat est de garder les édifices patrimoniaux en l’état », dit celui qui compte dans ses réalisations la restauration du 360 Saint-Jacques (NDLR : voir le reportage à ce sujet dans Immobilier commercial, vol. 6, no 5, 2013). En 2011, cet édifice était d’ailleurs le premier dans le Vieux-Montréal à recevoir la certification LEED.

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Il y a cinq ans, Georges Coulombe a également acquis, avec un groupe de propriétaires, RCA-Victor dans le sud-ouest de Montréal. « C’est une ancienne usine de gramophones et de disques. Nous la restaurons progressivement, au fur et à mesure que des clients sont intéressés. On y trouve maintenant des bureaux et des salles d’exposition. Il reste environ cinq ans de travail, et l’on s’attaque maintenant aux façades et aux fenêtres », dit-il. Selon lui, créer et maintenir les endroits de travail dans le milieu est crucial pour garder la population dans un quartier et permettre à ce dernier de se développer, avec des commerces, des restaurants, des services.

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Coûteuse, la restauration patrimoniale ? Oui, mais pas nécessairement plus chère qu’une construction neuve, estime M. Coulombe. « Il faut surtout être patient. Restaurer ou donner une nouvelle vie à un bâtiment peut demander de 10 à 12 ans de travail. On commence par la base et l’on avance progressivement », conseille-t-il, concluant que l’essentiel selon lui est avant tout d’aimer Pub_ImmobilierCommercial_Mars2014.pdf les vieux bâtiments.

2014-03-20

13:52

À LA MESURE DE VOS ATTENTES EN SCIENCE DU BÂTIMENT INSPECTION DE FAÇADES ET STATIONNEMENTS ÉTAGÉS ➔ RÈGLEMENT 122 ◆ ÉVALUATION ET RESTAURATION DE L’ENVELOPPE DU BÂTIMENT

◆

L’édifice american can, à montréal

TOITURE ET SYSTÈMES D’ÉTANCHÉITÉ THERMOGRAPHIE INFRAROUGE ◆ FONDS DE PRÉVOYANCE ◆ ÉVALUATION DES CONDITIONS PHYSIQUES DE LA PROPRIÉTÉ ◆ SYSTÈME INFORMATISÉ DE GESTION DES PRIORITÉS ◆ CARACTÉRISATIONS ENVIRONNEMENTALES ◆ AUDITS D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE ◆ AMIANTE ET HYGIÈNE INDUSTRIELLE ◆ ◆

Ce promoteur immobilier hors normes est aussi à l’origine du succès de l’édifice American Can, à l’angle de la rue Ontario et du boulevard Pie-IX. « Il y a 14 ans, le bâtiment était vide. Aujourd’hui, 3 000 personnes y travaillent. À l’époque, quand j’ai acheté cet immeuble, tout le monde m’incitait à y loger des copropriétés. Mais je me suis tenu à mon idée, qui était d’y installer des bureaux ; actuellement, les locaux sont occupés à 100 % », raconte-t-il.

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immobilier commercial : : avril – mai 2014

Le Marché international des professionnels de l’immobilier commercial (MIPIM)

l’heure du bilan Par nathalie savaria

En mars dernier, le MIPIM célébrait son 25e anniversaire. Quelque 20 500 participants de 93 pays, dont 4 500 investisseurs, se sont réunis à Cannes pour quatre jours de discussions d’affaires et de rencontres au sommet. Parmi eux figuraient des Canadiens et des Québécois venus sous l’égide de MIPIM Canada, représenté par Johanne Royer, présidente de Könige Communications, de même que des Montréalais réunis au sein de Regroupement Montréal, coordonné par Mario Monette, PDG de Technoparc Montréal. Présent à ce rendez-vous annuel mondial, Immobilier commercial a voulu dresser avec eux un bilan de l’édition 2014. Un double regard à la fois contrasté et convergent sur cet événement.

« J’ai toujours cru qu’il fallait faire partie de grands événements et de grands ensembles afin de se positionner stratégiquement. » – Mario Monette

international », indique M. Monette. Dans cette perspective, la présence de Regroupement Montréal au MIPIM est essentielle pour la ville. Johanne Royer partage l’enthousiasme de Mario Monette. Depuis 10 ans, Mme Royer travaille au développement du marché canadien. Selon elle, « puisque le monde est “global” maintenant, on ne peut plus se permettre de ne penser que localement. Et l’immobilier n’y échappe pas ». Or, « le MIPIM est un outil supplémentaire pour aller chercher des capitaux, démarrer de nouveaux projets et adopter de meilleures pratiques. » C’est ainsi qu’elle présente l’événement aux organismes de développement économique et aux maires des villes canadiennes qu’elle recrute.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

orsqu’on interroge les deux interlocuteurs sur le MIPIM, leur enthousiasme est palpable. Participant à cet événement depuis six ans pour Technoparc Montréal, Mario Monette en tire chaque fois des bénéfices considérables : « J’ai toujours cru qu’il fallait faire partie de grands événements et de grands ensembles afin de se positionner stratégiquement. » Voilà pourquoi le MIPIM est le lieu idéal, selon lui, « pour voir ce que les autres villes consacrent comme efforts quant à leur positionnement et pour comprendre l’angle sous lequel elles mettent leurs projets immobiliers de l’avant. C’est aussi un endroit pour tisser des liens avec les grands joueurs internationaux et pour réseauter avec des villes et des élus dans le but d’établir des partenariats. C’est aussi une occasion de pouvoir rayonner comme entité ayant sa place sur l’échiquier

mario monette Président-directeur général Technoparc Montréal

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Johanne Royer Présidente Könige Communications

Et les retombées ? Étant donné l’investissement financier que cela suppose, peut-on espérer des résultats tangibles en participant à cet événement ? « Ici, nous sommes plus dans la promotion que dans la prospection et l’investissement direct, commente M. Monette. Oui, il y a des retombées, mais plus sur les moyen et long termes. On ne signe pas de contrats à la fin de la journée, comme au cours d’une mission commerciale. » Cela dit, les exemples de retombées sont multiples. Dans le passé, Technoparc Montréal, qui participe au MIPIM depuis les années 1990 et qui est l’un des partenaires historiques de Regroupement Montréal, a ainsi pu établir des contacts pour favoriser l’installation ici de l’hôtel Novotel et la venue d’une grande entreprise française d’aéronautique. L’implantation du Musée Grévin au Centre Eaton, à Montréal, est aussi un exemple des retombées directes du MIPIM. Autre exemple de l’impact d’une présence au MIPIM : « L’an dernier, la Ville de Whitehorse, qui a présenté un projet de développement “zéro énergie” fondé sur des éoliennes et des panneaux solaires, a établi des contacts avec des Scandinaves qui ont réalisé des projets similaires. Cette rencontre a permis d’accélérer la réalisation du projet », rapporte Johanne Royer.

est de créer un pavillon canadien afin d’offrir une structure de base et de permettre notamment aux plus petites villes d’obtenir un “clés en main” plus abordable », explique Johanne Royer, qui précise que chaque ville aura son kiosque et une mise en marché spécifique. Mario Monette partage le point de vue de Johanne Royer : « Nous sommes à la croisée des chemins. Ce que nous avons accompli jusqu’à maintenant est très bien. Mais comme coordonnateur, je favorise un regroupement plus large, à l’échelle du Canada. Nous sommes déjà en contact avec diverses agences économiques au pays. Il nous faut plus d’argent et de grands joueurs pour organiser des événements et nous permettre d’emmener de plus petites entités qui pourraient participer au MIPIM à un coût moindre. Cela créerait une attractivité encore plus grande. » Et ce regroupement pancanadien a une autre visée : « Nous sommes dans un monde de diversification économique, poursuit M. Monette. Pour toutes les villes canadiennes, la priorité est de sortir de la sphère économique des États-Unis, et la seule façon d’y parvenir est de développer d’autres marchés. Il y a deux cibles : l’Europe et l’Asie. »

L’union fait la force Compte tenu de la situation actuelle, nos deux interlocuteurs s’accordent pour dire qu’un renforcement de l’engagement et une participation accrue des villes canadiennes au MIPIM sont nécessaires. Et justement, une solution s’esquissait déjà à l’issue de l’événement de cette année : soit réunir les villes canadiennes en une seule délégation. « Notre but

En effet, parmi les faits notables de cette édition 2014, soulignons l’absence de la Ville de Montréal au sein de Regroupement Montréal. Selon Mario Monette, « la présence d’une représentation politique est très importante en Europe. Pour les chefs d’entreprise, le fait d’avoir parlé à un responsable du développement économique ou encore au maire et de sentir que quelqu’un fera les efforts nécessaires pour aplanir les problématiques les rassure, surtout s’il s’agit pour eux d’aller sur un autre continent. » Au-delà de ces considérations, cette absence coûte cher à la mission montréalaise, qui ne comptait cette année que sept partenaires (Aéroports de Montréal, Borden Ladner Gervais, Développement économique West-Island – CLD, Ivanhoé Cambridge, Montréal International, Technoparc Montréal et le magazine Immobilier commercial), soit cinq de moins qu’en 2013.

mipim

Une absence remarquée Malgré leur enthousiasme, nos deux interlocuteurs estiment que des changements importants s’imposent afin de redynamiser et d’accroître la présence canadienne et montréalaise, qui s’essouffle.

Le kiosque de Regroupement Montréal

Inversement, à l’heure où l’économie des pays du BRIC (Brésil, Russie, Inde et Chine) et celle du MoyenOrient ralentissent et où la situation politique tendue risque de nuire à la Russie, pays à l’honneur au MIPIM en 2014, certaines régions du monde pourraient (re)devenir séduisantes, dont le Canada, qui détient une grande crédibilité auprès des investisseurs, notamment en raison de la stabilité de l’économie et de la présence de fonds de retraite comme celui de la Caisse de dépôt et placement du Québec. « On peut enfin dire que le Canada est la Suisse de l’Amérique du Nord », affirme M. Monette. Aux investisseurs d’en profiter ! immobilier commercial : : avril – mai 2014

LA MUNICIPALITÉ, CATALYSEUR DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE Les élus municipaux le savent depuis longtemps : il leur faut placer le développement économique durable et la création de la richesse collective comme objectifs premiers de leurs actions quotidiennes dans tous les domaines de compétence. Pour eux, il s’agit d’une préoccupation constante dans chacune de leurs décisions, parce qu’elles touchent tous leurs secteurs d’intervention.

Caroline St-Hilaire Présidente Caucus des grandes villes et de la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme Union des municipalités du Québec

Mairesse Ville de Longueuil

u cours des dernières décennies, les municipalités ont vu leur rôle se transformer. Aux services plus traditionnels de travaux publics et de loisirs s’ajoute aujourd’hui une multitude de services que les villes assument, comme le développement économique, le transport en commun et la culture, qui absorbent une part grandissante des budgets municipaux. Ainsi, les élus doivent maintenant jouer un rôle socioéconomique de plus en plus complexe, associé à la qualité de vie, à la diversification et à la croissance de leur milieu. Voilà pourquoi ils sont devenus des partenaires incontournables dans le développement des affaires. En effet, les municipalités sont de plus en plus sensibilisées aux besoins et aux réalités des dirigeants d’entreprise. Elles se sont ainsi dotées de politiques de développement économique, qui témoignent du désir de rapprochement du milieu municipal avec celui des affaires, dans un objectif d’amélioration de la qualité de vie des citoyens. Que ce soit dans les secteurs industriel, commercial, récréotouristique, de l’immobilier ou de la recherche et du développement, les élus s’engagent à faire progresser la richesse collective de leur municipalité et de leur région dans un esprit de durabilité et d’équité.

ville de longueuil

Comme le souligne le Livre blanc municipal, la ville de demain n’est pas seulement un « fournisseur » de services nécessaires, elle devient surtout un « catalyseur » de développement, elle suscite

la Ville de longueuil

immobilier commercial : : avril – mai 2014

des occasions et renforce son positionnement sur des créneaux porteurs. Ce nouveau rôle se traduit dans le leadership des élus pour mobiliser la communauté d’affaires, les milieux de la culture et les intervenants sociaux autour de la revitalisation et des priorités de développement de la municipalité. Les élus remplissent également un rôle stratégique dans l’arrimage des différents organismes de développement et dans les synergies de leurs actions respectives. Par exemple, une politique culturelle locale ne vise que l’accès au patrimoine culturel et artistique, mais elle contribue aussi à l’attractivité de la municipalité et à la diversification de son économie. Elle favorise la culture entrepreneuriale à l’échelle de son territoire non seulement parmi les PME, mais également au sein d’entreprises de l’économie sociale et de la coopération. Longueuil a déjà emboîté le pas. Au mois de février dernier, devant plus de 300 membres de la communauté d’affaires de Longueuil et de la Rive-Sud, j’ai présenté ma vision d’avenir pour la municipalité. Une vision bâtie sur le thème Maintenant, on le fait qui passe par la collaboration et l’implication de tous les partenaires de la communauté dans quatre projets structurants pour Longueuil, soit le développement de la Place Charles-Le Moyne et de la zone du métro, la reprise de possession complète des berges avec le projet Longue Rive, le redéveloppement du secteur Roland-Therrien et l’implantation d’un complexe scientifique et industriel intégré consacré à la filière de l’électrification des transports. La croissance économique de Longueuil est étroitement liée à la réalisation de ces quatre projets structurants et régionaux. J’ai la ferme conviction que leur réussite repose sur l’appropriation de ceux-ci par les gens d’affaires de notre communauté. Ce partenariat florissant rassemblera des intervenants de tous les milieux ; la vigueur de leur mobilisation témoignera de leur désir de transformer ces projets en réalité.

québec

LE PARADOXE DES RÉSIDENCES POUR AÎNÉS Alain Roy, É.A.

Les démographes nous le répètent depuis plusieurs années : la population du Québec vieillit,

Directeur général Groupe Altus à Québec

(1946-1966) quitte graduellement le groupe des 20-64 ans pour passer dans celui des 65 ans

et ce, plus rapidement qu’ailleurs en Amérique. Depuis 2011, la génération des baby-boomers et plus. Alors que ce segment de la population représentait 13 % des Québécois en 2013, il grimpera à 28 % d’ici 2050. Ce constat est d’autant plus criant pour la région de la CapitaleNationale, qui compte une forte proportion de personnes de 65 ans et plus, soit 18 % de la

exigeant plus de 90 minutes de soins par jour demandent des loyers plus élevés (de 3 000 $ à 4 500 $). Dans l’ensemble de la province, l’offre globale est de 102 000 unités selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), dont environ 12 500 dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec. Pour la province, le taux d’inoccupation est de 8,7 %, alors qu’il est de 6,3 % à Québec. Finalement, le taux d’attraction (proportion de la population de 75 ans et plus vivant dans une RPA) est de 17,6 % à l’échelle provinciale et de 22,2 % pour la RMR de Québec. Un cadre réglementaire de plus en plus exigeant Outre son volet immobilier, la RPA est aussi une entreprise de services. Depuis 2009, ce deuxième élément est d’ailleurs en cause dans l’obtention d’une certification du ministère de la Santé et des

cogir

le groupe maurice

our les promoteurs de résidences pour aînés (RPA), un tel contexte démographique offre des perspectives favorables. Surtout dans la région de Québec, où une importante proportion de retraités bénéficie d’un régime de pension qui leur permettra de se tourner, s’ils le souhaitent, vers le marché des RPA privées. Plusieurs de ces résidences ont d’ailleurs été construites à Québec et à Lévis depuis 2008. Du côté de Québec, notons, entre autres, Le Faubourg Giffard (380 unités), Les Boisés Vanier (341 unités), Les Résidences Jazz Lebourgneuf et Sainte-Foy (383 unités) et, plus récemment, le Gibraltar (239 unités). Lévis en compte moins (Sélection et Jazz pour 389 unités). Toutefois, trois projets sont en cours de réalisation, ce qui fera augmenter l’offre de 700 unités à terme. Les deux plus importants sont le projet du Groupe Maurice à Saint-Romuald et celui du Château Renaissance à Saint-Nicolas qui compteront environ 300 unités chacun.

chartwell

population.

Les Résidences jazz lebourgneuf

Si l’offre se multiplie, les nouveaux projets sont fortement concentrés dans le marché haut de gamme où les loyers varient entre 1 500 $ et 4 500 $ par mois, selon le niveau de soins et la superficie. Généralement, les loyers oscillent le plus souvent entre 1 600 $ et 1 750 $ par mois pour un 3 ½ et entre 2 000 $ et 2 200 $ pour un 4 ½. Les établissements qui s’adressent à une clientèle en perte d’autonomie

Le Faubourg Giffard

Le gibraltar

Services sociaux pour exploiter une RPA. L’industrie est donc essentiellement structurée autour des soins requis selon le degré d’autonomie de la clientèle ciblée par l’établissement : autonome, semiautonome, non autonome et soins de longue durée. Or, depuis la mise en place de ces nouvelles certifications, plusieurs petits établissements incapables immobilier commercial : : avril – mai 2014

istockphoto par monkeybusinessimages

de s’y conformer ont dû fermer leurs portes. Les plus grandes résidences sont aussi touchées par la modification des normes gouvernementales, dont celle, adoptée au printemps 2013, obligeant la présence en tout temps de deux personnes afin d’assurer la surveillance dans une résidence de 100 à 200 unités pour clientèle semi-autonome. Toutes les résidences sont également tenues à des exercices d’évacuation. Depuis la récente tragédie de L’Isle-Verte, il est maintenant question d’obliger les RPA à installer systématiquement des gicleurs, alors que plus de la moitié des résidences au Québec n’en ont pas.

Bref, force est de constater qu’en dépit de conditions démographiques favorables, ce marché fait face à un environnement réglementaire de plus en plus contraignant, ce qui influe sur la perception du risque à l’égard de ce type d’investissement.

.ca

Le parc immobilier des petites résidences de moins de 100 unités, souvent construites pendant les années 1980-1990 et moins bien adaptées aux standards actuels de construction, est le plus touché par cette perception de risque. Pourtant nombreux, notamment en région, ces établissements répondent aux besoins

d’une population moins importante qui ne peut justifier l’implantation de résidences de grand gabarit et qui n’a souvent pas d’autres options de logement. Depuis le resserrement du cadre réglementaire régissant le fonctionnement des RPA, les prêteurs se montrent plus frileux à l’égard de cette catégorie de petites résidences, car ils jugent le risque plus élevé. Ajoutons qu’avec le retrait de la SCHL des dossiers concernant des RPA de moins de 100 unités, des transactions avortent, faute de financement. Cela exerce des pressions à la baisse sur les prix et à la hausse sur les taux globaux d’actualisation (TGA). Dans cette catégorie de résidence, l’intervalle probable des TGA est d’ailleurs beaucoup plus important, le plus souvent compris entre 9 et 12 %. Pour les résidences de grand gabarit (plus de 100 unités), de conception contemporaine et qui s’adressent surtout à une clientèle autonome, le financement est disponible, et ce, tant sur le plan de la construction neuve que sur le plan transactionnel. Ces RPA sont à même d’attirer des investisseurs nationaux. Dans cette catégorie, les TGA des meilleurs actifs oscillent autour de 7 %, mais la majorité des établissements se classe davantage dans un intervalle compris entre 7,5 et 8,5 %. Il s’agit d’un marché national dont l’activité est soutenue par des inves-tisseurs institutionnels ou privés. Dans un marché libre, le développement du parc immobilier s’adapte habituellement aux différents besoins de la demande. Dans le cas des RPA, il semble que seul le marché des résidences de plus de 100 unités est viable. Les prochaines années seront donc favorables au marché des RPA, mais les résidences de plus faible gabarit demeureront à risque plus élevé. Plusieurs de ces établissements semblent cependant vouloir effectuer un virage vers une clientèle en perte d’autonomie pour laquelle l’offre globale ne représente qu’environ 7 %. Le vieillissement dans le vieillissement, voilà la prochaine étape à laquelle nous devrons faire face : la perte d’autonomie augmente en effet avec l’âge, et le réseau actuel de RPA, tant public que privé, est déjà saturé.

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Certification verte des immeubles à Québec

Un investissement payant

À Québec comme ailleurs, les propriétaires et gestionnaires d’immeubles commerciaux sont de plus en plus nombreux à vouloir offrir un environnement sain et respectueux des

Serge Beaucher

principes écologiques aux occupants de leurs locaux… tout en tirant plusieurs avantages d’une certification verte.

Journaliste

u’il s’agisse du sceau LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, administré par le Conseil du bâtiment durable du Canada [CBDCa]) ou de celui de BOMA BESt (Building Environmental Standards, offert par l’Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles [BOMA Canada]), le jeu en vaut la chandelle, estiment les principaux intéressés. Autrement dit, les coûts d’inscription et les investissements requis pour se conformer aux normes de ces deux certifications seront amortis avec le temps et paieront largement en retour.

sement récent du siège social de cette entreprise, sur la colline Parlementaire. « Même si une construction réalisée en fonction des critères LEED coûte plus cher, nous récupérerons cet investissement au fil du temps, dit-il. Notre approche LEED donne un signal très fort sur le type d’entreprise que nous sommes, sur nos valeurs et notre engagement à l’égard des employés, des clients et du développement durable. Le nouveau siège social devient pour nous un outil de recrutement et de rétention de personnel. »

« Les promoteurs eux-mêmes me disent que leur bâtiment est de meilleure qualité, coûte moins cher à exploiter (grâce aux économies d’énergie) et offre une valeur de location plus élevée lorsqu’il a été construit en fonction d’une certification LEED », témoigne Marie Vallée, directrice générale, section du Québec, du CBDCa. Son homologue chez BOMA Québec, Linda Carbone, ajoute qu’en plus d’attirer des locataires et de permettre de les garder plus longtemps, la certification verte augmente carrément la valeur d’un édifice.

21 LEED, 50 BOMA La Capitale groupe financier n’a pas encore reçu son certificat pour le siège social, mais elle est propriétaire du premier édifice commercial certifié LEED à Québec (décembre 2010), le Delta 3, dans l’arrondissement Sainte-Foy. Depuis, une vingtaine d’autres immeubles commerciaux de Québec ont été agréés à l’un ou l’autre des niveaux, soit Certifié, Argent ou Or : des immeubles de bureaux surtout, dont récemment la tour Est de l’édifice de la SAAQ, dans le quartier Saint-Roch, et Place de l’Escarpement 1 – Édifice Promutuel, dans Lebourgneuf. Devraient s’ajouter bientôt 13 bâtiments, notamment la nouvelle tour de 29 étages du complexe JulesDallaire, à Sainte-Foy.

la capitale

C’est un peu tout cela que fait valoir René Rouleau, président du conseil et chef de la direction de La Capitale groupe financier, à propos de l’agrandis-

MARIE VALLÉE Directrice générale Section du Québec CBDCa

LINDA CARBONE Directrice générale BOMA Québec

« Même si une construction réalisée en fonction des critères LEED coûte plus cher, nous récupérerons cet investissement au fil du temps. » – René Rouleau

RENÉ ROULEAU Président du conseil et chef de la direction La Capitale groupe financier

immobilier commercial : : avril – mai 2014

monsaintroch.com

le palais de justice dans le quartier saint-roch à québec

Alors que LEED certifie surtout de nouvelles constructions, le sceau BOMA BESt est réservé aux immeubles existants. Et pas que les plus récents ! L’édifice Price, construit en 1929 dans le Vieux-Québec, a eu droit à des rénovations majeures, au cours des dernières années. Grâce au respect de critères rigoureux d’économie d’énergie, d’utilisation de l’eau et de gestion des déchets, entre autres, il a pu être certifié BOMA BESt, comme le sont 49 autres bâtiments de Québec. Parmi ceux-là : le Palais de justice, dans le quartier Saint-Roch, qui fait partie des 12 immeubles certifiés BOMA BESt les plus performants au Canada. Mentionnons aussi le Centre des congrès, sur le boulevard René-Lévesque, et le Complexe scientifique du Québec, dans le parc technologique. Petite particularité, ces deux édifices sont aussi certifiés LEED – bâtiment existant. Double certification Une double certification n’est pas exceptionnelle, selon Linda Carbone. Le propriétaire d’un immeuble qui a atteint le niveau le plus élevé avec BOMA peut vouloir aller encore plus loin pour obtenir le sceau LEED. Les éléments examinés présentent plusieurs similitudes, mais aux échelons les plus hauts, LEED peut certifier des performances supérieures sur des aspects détaillés. Les coûts d’inscription sont 19_DeRico experts-conseils.pdf

13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

immobilier commercial : : avril – mai 2014

11:55

cependant plus élevés pour LEED, qui exige des rapports plus étoffés et des suivis plus serrés. Fait à noter, une certification BOMA BESt est valable pour trois ans, et un tampon LEED – bâtiment existant expire après cinq ans. La période de recouvrement de l’investissement pour une certification dépend bien sûr de la somme investie. Cela peut aller d’un ou deux ans pour une certification de premier niveau à quelques années pour les échelons les plus élevés. « Une certification LEED Platine, pour un immeuble hyper performant, peut engager des coûts de 25 à 30 % plus élevés que pour une construction non certifiée, mais générer des économies d’énergie pouvant atteindre 50 % annuellement », fait valoir Marie Vallée. Enfin, les délais pour obtenir une certification varient énormément selon le degré de préparation du dossier au moment où il est soumis. Pour BOMA BESt, cela peut prendre jusqu’à trois mois au total, alors qu’un propriétaire pourra attendre un an et demi pour se voir accorder une certification LEED. L’important, selon les interlocutrices d’Immobilier commercial, est d’intégrer toute l’équipe de réalisation dès la conception du projet et de garder une trace de tout ce qu’on aura fait en amont de la demande.

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Volume 7 | Numéro 1 Février-mars 2014

Volume 3 – Numéro 3

AuTomNe 2013

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Jonathan Wener

UN GOÛT POUR l’immObilieR cOmmeRcial… et la vie !

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Mario Lefebvre

entrevue avec Paul arella Directeur, Construction, Est du Canada, Canadian Tire

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Mario Lefebvre coauteur d’un livre sur l’industrie du sport professionnel au Canada Le sport professionnel est plus qu’un divertissement : c’est une industrie lucrative qui génère des revenus d’au moins 1,5 G $ par année au Canada, et ce montant devrait continuer de croître. Puisque nous anticipons une croissance soutenue de la population (et donc du nombre de partisans) ainsi qu’une progression du pouvoir d’achat tant des consommateurs que des entreprises, la demande pour le sport professionnel ira en augmentant. Si on ajoute à cela une couverture médiatique de plus en plus complète, tous les éléments sont en place pour faire en sorte que cette industrie ait un avenir prospère au Canada.

Un supermarché IGA tout en bois à Boischatel IGA des Sources investira 14,5 M$ dans la construction d’un supermarché tout en bois, une première dans l’est du Canada. Le bâtiment de 37 000 pi2 prendra forme à Boischatel, dans la région de Québec, d’ici la fin de l’été 2014. Parmi les principaux acteurs du projet, soulignons Atelier 21 (architecture), Dutran en construction et Nordic Structures Bois.

Deuxième phase de développement du Technopôle Angus Au cœur de la métropole, le Technopôle Angus entame la deuxième phase de son développement. Il s’agit d’un projet immobilier mixte de 770 000 pi2 qui comprendra des logements, des espaces de travail, des commerces de proximité et cinq places publiques. Un projet structurant pour la ville de Montréal, un site de choix pour l’essor de votre entreprise.

Nomination chez FCT M. Laurent Nadeau annonce la nomination de Me Jacques Laferrière, notaire, à titre de directeur principal, Produits et développement des affaires pour le Québec, chez FCT. Détenant 20 ans d’expérience en droit immobilier, il supervisera une équipe composée de notaires et de parajuristes chevronnés et qui se consacre au développement de produits d’assurance et de services aux prêteurs. Me Laferrière détient une licence en droit, LLL, et une maîtrise en droit notarial, D.D.N. délivrées par l’Université de Sherbrooke. Le PDG de l’IDU avoue qu’il a eu beaucoup de plaisir, au cours des trois dernières années, à travailler avec son ex-collègue Glen Hodgson, du Conference Board du Canada, où il a lui-même passé plus de 16 ans, à la rédaction d’un livre qui s’intitule Power Play : The Business Economics of Pro Sports (le livre est en vente sur le site Internet suivant : www.conferenceboard.ca/powerplay.aspx. Ce livre jette un regard purement économique sur le merveilleux monde du sport professionnel et tente de répondre à différentes questions telles que : Est-ce que la ville de Québec pourrait à nouveau héberger une équipe de la Ligue nationale de hockey (LNH) ? Le baseball majeur pourrait-il revenir à Montréal ? La ville de Toronto peut-elle accueillir une deuxième équipe de la LNH ? Bonne lecture ! 52

immobilier commercial : : avril – mai 2014

Un nouveau projet de 47 M$ à Boisbriand Messieurs Michel Grennan, président de Cosoltec, Normand Bélanger, présidentdirecteur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, et Richard Perreault, maire de Blainville, ont procédé récemment au lancement du nouveau projet multirésidentiel Le Monroe condominiums. Il s’agit d’un projet de 136 unités – condominiums, penthouses et 10 maisons de ville – qui sera développé en deux phases.

Nouveaux espaces pour le Centre des congrès de Québec Déjà certifié LEED-EB, le Centre dispose désormais de nouveaux espaces écologiques. Fruit de deux années de travaux et d’un investissement de 36 M$, le nouveau secteur a été aménagé dans les espaces auparavant occupés par la galerie marchande de Place Québec. Piloté par la Société québécoise des infrastructures, le projet a été mené en vue de l’obtention de la certification LEED-CI. Parmi les entreprises ayant contribué à cette réalisation, soulignons le consortium réunissant LemayMichaud et ABCP en architecture, CIMA+ en génie électromécanique, WSP en génie structural et Pomerleau en gérance de construction.

LEED-CI Or pour une succursale de la Banque Nationale

Directeur immobilier talentueux recherché à Québec

La Banque Nationale vient de recevoir une première certification LEED Canada-CI, niveau Or, pour l’aménagement de sa succursale de l’arrondissement de Beauport, à Québec. « Au fil des ans, la banque a élaboré un cahier de construction très rigoureux inspiré des systèmes d’évaluation LEED et qui est aujourd’hui appliqué à tous nos projets. D’ailleurs, une autre de nos succursales, dans l’arrondissement de Lachine, à Montréal, a déjà été certifiée LEED Canada-CI Argent », a indiqué la première vice-présidente, Particulier Québec, Kathleen Zicat.

Cominar est à la recherche d’un directeur immobilier talentueux et soucieux de la clientèle, détenant de trois à cinq ans d’expérience, pour se joindre à son équipe de Québec. Sous l’autorité du vice-président exécutif Exploitation de la région de Québec, le candidat choisi assurera une gestion efficace de l’administration des immeubles à sa charge. Pour plus d’information, visitez le site suivant : www.cominar.com/ FRANCAIS/emplois_FR.html

Un nouveau siège social pour la Financière Sun Life à Toronto La Financière Sun Life regroupera dans un nouveau siège social, en 2017, tous ses employés qui travaillent actuellement dans deux immeubles du centre-ville de Toronto. L’édifice de 35 étages totalisera 800 000 pi2. Le projet, dont le coût est évalué à 375 M$, vise l’obtention de la certification LEED-CS (Core and Shell), niveau Platine. La réalisation a été confiée à Menkes Developments et au Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP).

Les Haltes du Roi : deuxième phase complétée

Coup d’envoi de la construction de la Tour SSQ à Longueuil SSQ Groupe financier a donné le coup d’envoi de la construction de la Tour SSQ à Longueuil. Le projet de 65 M$, dont l’achèvement est prévu pour 2016, briguera la certification LEED pour le noyau et l’enveloppe auprès du Conseil du bâtiment durable du Canada. L’équipe du projet réunit SSQ, Société immobilière (maîtrise d’œuvre), BMD Architectes (architecture), Bouthillette Parizeau (génie électromécanique), SDK (génie structural), EBC (construction) et Régis Côté et associés (certification LEED et développement durable).

Deux des neuf immeubles du projet de copropriétés Les Haltes du Roi, à TroisRivières, sont déjà achevés et une nouvelle unité modèle a pignon sur rue. Ce projet est issu d’un partenariat entre Construction René Courchesne et le Fonds immobilier de solidarité FTQ. Situées sur la rue Notre-Dame Ouest, dans le secteur Pointe-du-Lac, les unités ont une superficie de 1 625 pi2, une fenestration abondante, deux terrasses ainsi que des plafonds de 9 pieds de hauteur.

Brossard obtient un jugement pour la remise en état d’un terrain

Guillemette Propriétés achète à Lévis La firme Guillemette Propriétés, de Québec, a fait l’acquisition d’un terrain de plus de 100 000 pi2 situé près de l’Innoparc, à Lévis, pour y construire une station-service et un immeuble locatif commercial de plus de 24 000 pi2 au cours des prochains mois.

La Ville de Brossard vient d’obtenir un jugement de la Cour supérieure lui permettant de procéder à la remise en état du terrain où un projet de construction immobilière a été laissé à l’abandon aux abords du fleuve Saint-Laurent. À l’automne 2010, un permis avait été délivré par la Ville à la société Tysel Construction et Rénovation, visant la construction d’une tour de 139 copropriétés. Depuis, l’entreprise propriétaire du terrain a fait faillite, laissant le chantier abandonné avec une immense excavation à ciel ouvert, des pieux de fondation en acier et une dalle de béton. Le jugement stipule que la remise en état du terrain doit être finalisée avant le 30 septembre 2014. Les travaux débuteront au plus tard le 15 mai 2014 et devront être terminés avant le 15 octobre 2014. immobilier commercial : : avril – mai 2014

CIM s’associe au programme boursier de l’ITHQ

Gratte-ciel de un kilomètre

CIM-Conseil en immobilisation et management s’associe à la Fondation de l’Institut de tourisme et d’hôtellerie du Québec (ITHQ) à titre de partenaire du programme boursier, afin de soutenir les étudiants dans la réalisation de leur stage à l’étranger. Les bourses seront remises aux étudiants en mai 2014. CIM-Conseil est une firme d’experts-conseils qui collabore depuis longtemps avec l’ITHQ, notamment en l’accompagnant dans la gestion de l’entretien et du maintien de ses actifs, contribuant ainsi à la sauvegarde du patrimoine immobilier de l’Institut.

La construction de la Kingdom Tower, en Arabie saoudite, qui devrait mesurer pas moins de un kilomètre de hauteur, a démarré ce mois-ci. Ce projet évalué à 1,2 G $ a dû faire face à de nombreux retards depuis son annonce en 2011, mais l’édifice commencera à sortir de terre à Djeddah prochainement. La construction de ce gratte-ciel dessiné par le cabinet d’architectes Adrian Smith + Gordon Gill Architecture devrait prendre 63 mois avant qu’on assiste à l’inauguration. Les travaux de fondation ont débuté en décembre dernier.

Frare & Gallant s’offre un nouveau siège social pour son 35e anniversaire

Colliers International remporte le Prix pour la transaction industrielle de l’année de SIOR Canada Colliers International a remporté le prix de la transaction industrielle ayant eu le plus grand impact dans l’Est du Canada en 2013. Ce prix a été présenté lors d’une cérémonie qui s’est déroulée au restaurant Le Richmond, à Montréal, le 24 mars dernier. Cet honneur fut décerné à Norm Laff, à Arnold Fox et à Jean-Marc Dubé, de Colliers Montréal, ainsi qu’à Gord Cook et Victor Cotic, de Colliers Toronto, pour la cessionbail d’une construction sur mesure située sur le chemin du Grand-Bernier, à SaintJean-sur-Richelieu. La transaction était évaluée à 65 M$ pour la propriété de 374 000 pi2 et son terrain de 870 000 pi2.

Récemment, l’entrepreneur général Frare & Gallant célébrait son 35e anniversaire et profitait de l’occasion pour inaugurer son nouveau siège social, situé tout près des autoroutes 440 et 25, à Laval. Fondée en 1979, Frare & Gallant se spécialise dans la construction industrielle, notamment l’industrie alimentaire. Les nouveaux locaux modernes et fonctionnels offrent plus d’espace pour son personnel et ses équipements.

Cadillac Fairview octroie un contrat à ArchiDATA Stéphane Bilodeau élu président de l’Ordre des ingénieurs du Québec

JBC MÉDIA PAR LUCIEN Lisabelle

Le conseil d’administration de l’Ordre des ingénieurs du Québec a élu Stéphane Bilodeau par acclamation pour prendre le relais à la présidence de l’Ordre, dans la foulée du départ de Daniel Lebel, le 6 mars dernier. M. Bilodeau complétera ainsi le mandat qui se termine le 12 juin 2014, date de la prochaine assemblée générale annuelle de l’Ordre.

immobilier commercial : : avril – mai 2014

ArchiDATA a obtenu un contrat national de la Corporation Cadillac Fairview pour gérer tous les plans de ses propriétés. Cette solution en ligne exploite les dessins AutoCAD pour générer des modèles 3D (BIM) et des rapports de superficie et de volume, puis pour visualiser les espaces et les équipements à l’intérieur d’un immeuble.

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