Immobilier commercial volume 7 - numéro 3 by JBC Média inc.

coup d’œil sur le CENTROPOLIS à laval

Volume 7 | Numéro 3 | juin - juillet 2014

parcours d’exception

Bernard Thibault enjeu

Achats en ligne Une bonne part du gâteau s’en va ailleurs

Sal Iacono

L’homme de 2 milliards de dollars

PP 41614528

ESPACES LOCATIFS

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Stationnement étagé de 1 080 places

Près de l’autoroute 25 et du métro Viau

Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

Vue panoramique sur le centre-ville

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sommaire : : volume 7 | numéro 3

sal iacono 5 Mot de la rédaction Du solide et du concret

Par Nathalie Savaria

7 ENTREVUE Sal Iacono L’homme de 2 milliards de dollars

Par Johanne Landry

24 Coup d’œil Centropolis Un monde à part Par Emmanuelle Gril 32 Parcours d’exception Bernard Thibault Par Johanne Landry

44 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

22 innovation et technologie De l’ozone pour sevrer le fleuve

Par Binh An Vu Van

34 commerce de détail S’impliquer : Le secret de l’avancement de carrière ! Par Danielle Lavoie

Par Suzanne Gagné

17 ENJEU Impact des achats en ligne Une bonne part du gâteau s’en va ailleurs

chroniques

Par Nathalie Savaria

14 FOCUS Tendances dans le commerce de détail Une profonde mutation qui aiguise l’imagination !

Impact des achats en ligne

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

38 monde municipal LES MUNICIPALITÉS, MOTEURS ÉCONOMIQUES DU 21e SIÈCLE

Par Caroline St-Hilaire

39 QUÉBEC Le marché hôtelier de Québec fait face à de nouveaux défis Par Alain Roy

41 Grands domaines de la falaise à Sillery Développer, mais pas n’importe comment

Par Serge Beaucher

MOT DE LA RÉDACTION

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Président et éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Nathalie Savaria et Binh An Vu Van Collaboration à ce numéro Danielle Lavoie, Alain Roy et Caroline St-Hilaire Révision Céline Bouchard et Anne-Marie Trudel correction d’épreuves Christine Barozzi et Catherine Faucher direction artistique Carole Bordeleau infographie Sandrina Villeneuve publicité Catherine Faucher, directrice des opérations Doris Genest, conseillère en publicité Edith Lajoie, conseillère en publicité Najat El Manir, responsable des projets spéciaux PhotoGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert photo en page couverture © JBC Média par Denis Bernier envoi de poste — publications Convention no PP 41614528 adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

Du solide et du concret

ors de l’entrevue avec Sal Iacono, vice-président principal, développement et gestion immobilière, portefeuille de l’est du Canada chez Cadillac Fairview, il a abondamment été question d’un nouveau quartier dont il est très fier et qui sortira de terre dans l’îlot du Centre Bell, endroit mythique associé à nos glorieux Canadiens de Montréal. Au cœur de la ville, ce lieu à très haute connectivité évalué à 2 G$ suscite une réponse enthousiaste des entreprises et des propriétaires qui ont choisi de s’établir dans ce qui porte désormais le nom de Quad Windsor. Il a aussi été question avec Sal Iacono de commerce de détail et d’achat en ligne, un phénomène en croissance si l’on se fie aux statistiques qui donnent presque le vertige, comme le rapporte Johanne Landry dans la section Enjeu. Vous y apprendrez que ce ne sont pas des millions, mais bien des milliards qui s’envolent hors de la province. Et que l’achat en ligne n’est pas seulement l’affaire des jeunes, mais celle de toutes les générations, y compris les aînés. Cela dit, certains propriétaires et détaillants misent sur du solide et du concret. De nouveaux locaux attrayants, des foires alimentaires vivantes au design épuré et pratique, des espaces adaptables pour l’organisation d’événements font en sorte de renouveler l’expérience de magasinage dans les centres commerciaux. Lieu de vie et de divertissement, on s’y baigne, on y cultive des fruits et des légumes et l’on y fait de la simulation de saut en chute libre. Ne reculant devant rien, un détaillant de renom au Japon met des douches à la disposition des clients qui font de la course à pied, relate Suzanne Gagné dans la section Focus. Centropolis, à Laval, objet de notre reportage dans la section Coup d’œil, est l’exemple parfait d’un centre commercial nouveau genre axé sur le développement durable. Enraciné dans la communauté, ce lieu de rassemblement offre une foule d’événements et, comme son nom l’indique, il constitue presque un centre-ville dans une ville qui n’en compte pas vraiment. À l’heure où tout se dématérialise autour de soi, l’idée de s’appuyer sur du solide et du concret semble audacieuse. Saluons cette audace. Comme vous l’avez compris, ce numéro met l’accent sur le commerce de détail. Je vous invite également à lire nos chroniques, notamment celle de Danielle Lavoie, dont c’est hélas la dernière contribution, ainsi que notre parcours d’exception consacré à Bernard Thibault, coprésident de Thibault, Messier, Savard et associés. Bonne lecture !

Nathalie Savaria

Rédactrice en chef et éditrice déléguée immobilier commercial : : juin – juillet 2014

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PARTENAIRES FONDATEURS

Sal Iacono l’homme de 2 milliards de dollars

Cela ne s’était pas vu depuis longtemps. D’ici 2030, si tout se déroule comme prévu, un nouveau quartier s’élèvera autour du Centre Bell, l’un des derniers secteurs à développer au centreville de Montréal. Au cœur de ce vaste chantier urbain évalué à 2 G$, la société Cadillac Fairview, propriété exclusive du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario, et son maître d’œuvre, Sal Iacono, vice-président principal, développement et gestion immobilière, portefeuille de l’est du Canada. >

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Par NATHALIE SAVARIA

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

our Salvatore Iacono, 51 ans, c’est comme si toute sa vie avait convergé vers ce but ultime : orchestrer la création et le développement du Quad Windsor. L’appellation de ce nouveau quartier, imaginée en collaboration avec l’agence de communication TamTam, est un diminutif du mot « quadrilatère » associé à l’un des édifices emblématiques de la métropole classé monument historique en 2009 : la gare Windsor. En novembre prochain, le bureau régional de Cadillac Fairview au Québec, établi aux Galeries d’Anjou, emménagera dans le cours Windsor. Un changement qui marque de manière symbolique l’importance du projet. Le parcours de Sal Iacono est typique de celui des enfants d’immigrants de seconde génération qui ont réussi. Fils d’immigrants italiens arrivés au Québec dans les années 1950 et installés dans le quartier Villeray à Montréal, il obtient en 1985 un baccalauréat en génie électrique avec une spécialisation en télécommunication de l’Université Concordia. Entré au service de Bell Canada comme ingénieur en vente de produits de télécommunication pour des comptes

– Sal Iacono

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Une expérience tous azimuts Son diplôme en poche, il projette de s’associer à son frère aîné, un promoteur en construction résidentielle situé à Laval, mais il doit se raviser. « Nous sommes à la fin des années 1980, les conditions du marché de l’immobilier deviennent plus difficiles à l’époque. J’ai tout de même réussi à décrocher un emploi chez Trizec, l’un des plus gros joueurs dans l’immobilier commercial, notamment dans le secteur du bureau, au centre-ville de Montréal », raconte Sal Iacono. Directeur de construction, il commence à travailler, en collaboration avec John M. Sullivan, alors chef de projet chez Marathon Realty, à l’édification de ce qui demeure l’un des plus prestigieux immeubles de bureaux de la métropole : la tour IBM Marathon, connue maintenant sous le nom du 1250 RenéLévesque Ouest et construite par Magil Construction. Mais les temps sont ardus. En 1996, Marathon Realty, bras immobilier du Canadien Pacific, cède l’ensemble de son portefeuille immobilier au Groupe Oxford. Sal Iacono, qui vend depuis deux ans des immeubles et des terrains commerciaux et industriels pour Marathon partout en Amérique du Nord, fait partie de ceux dont les services ne sont pas retenus par Oxford. Une bonne chose finalement, puisqu’il décroche un poste chez Cargill Financial Services, une filiale de la multinationale de l’agroalimentaire Cargill, dont il représente les intérêts à Montréal. Il acquiert ainsi différents types d’actifs totalisant quatre millions de pieds carrés et met sur pied un bureau pour la gestion des actifs. En 1998, Dundee REIT se porte acquéreur de l’ensemble des actifs et du bureau de Montréal.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Je voulais faire partie de l’industrie immobilière, car j’apprécie les réalisations concrètes. J’aime voir la construction d’un bâtiment, de l’excavation du sol jusqu’à l’atteinte du sommet. Et puis, je savais que cela me permettrait d’avoir un bon salaire et de mener la vie que je voulais vivre. »

commerciaux, le jeune homme prend vite conscience que ce n’est pas la carrière dont il rêve. Il décide alors d’entreprendre une maîtrise en administration des affaires à l’Université McGill. Entre-temps, ses ambitions professionnelles se sont clarifiées. « Je voulais faire partie de l’industrie immobilière, car j’apprécie les réalisations concrètes. J’aime voir la construction d’un bâtiment, de l’excavation du sol jusqu’à l’atteinte du sommet. Et puis, je savais que cela me permettrait d’avoir un bon salaire et de mener la vie que je voulais vivre », confie-t-il.

Fort de cette expérience et désireux d’explorer d’autres voies, il fonde avec un partenaire torontois une société de gestion d’actifs immobiliers. « Nous avons commencé à acheter des propriétés dans tout le Canada. Nous nous sommes concentrés sur l’achat de propriétés qui avaient des besoins de redéveloppement. En 2002, j’ai vendu toutes mes parts », raconte Sal Iacono. Après une décennie de

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BUSAC SIGNE FOOT LOCKER AU 900 STE-CATHERINE OUEST

voyages incessants qui sont loin d’être propices à la vie familiale, une des priorités de ce père de trois garçons aujourd’hui âgés de 10, 18 et 20 ans, il a en effet senti le besoin de poser ses valises et de concentrer ses activités professionnelles à Montréal. Comme son frère aîné auparavant, cet homme aux mille talents immobiliers crée sa propre entreprise qui se spécialise dans la construction d’immeubles de condos situés sur le Plateau Mont-Royal et dans le quartier Rosemont. Un prête-nom Or, le destin du promoteur va basculer une fois de plus. En 2006, John M. Sullivan, son ancien collègue chez Marathon Realty, devenu depuis vice-président principal au développement chez Cadillac Fairview, fait appel à lui. Inspiré par le succès du Maple Leaf Square, un imposant complexe immobilier à vocation mixte situé près du Air Canada Centre, John M. Sullivan veut développer un type de projet similaire autour du Centre Bell, un lieu qui dispose des mêmes atouts qu’à Toronto : une gare, un métro, un accès au réseau routier, un centre de sport et de divertissements, des boutiques, et ce, à un jet de pierre du centre-ville. La mission de Sal Iacono ? « John m’a demandé si je voulais travailler comme prête-nom pour acquérir discrètement des terrains pour le compte de Cadillac Fairview. J’étais un front man, confie notre interlocuteur. Il était évident que si Cadillac Fairview s’était présenté à des vendeurs potentiels, il n’aurait pas eu les mêmes prix que Salvatore Iacono, constructeur de condominiums. »

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immobilier commercial : : juin – juillet 2014

« La force du marketing d’une équipe professionnelle de hockey peut donner beaucoup d’appuis dans la vente de condominiums, amener des clients dans les bars et les restaurants et établir un nouveau secteur. »

la tour Deloitte

CADILLAC FAIRVIEW

– Sal Iacono

la tour des canadiens

L’arrivée chez Cadillac Fairview En novembre 2008, Cadillac Fairview offre à Sal Iacono le poste qu’il occupe toujours aujourd’hui. Une occasion qu’il ne peut refuser. « L’économie était en crise, je venais de terminer mon dernier projet de condos. Je me suis dit : “ C’est une firme qui a les ressources et qui élimine mon risque. Et puis, pour quelqu’un comme moi, qui ai toujours vécu à Montréal, quand pourrais-je avoir la possibilité de réaliser tout un secteur du centre-ville avec les ressources et les capacités d’une équipe comme celle de Cadillac Fairview ? ” » La réponse était évidente. En 2011, Cadillac Fairview annonce un projet de 400 M$ qui comporte une tour de bureaux et deux immeubles résidentiels. Le projet de quartier, qui promet de densifier et de prolonger le tissu urbain, est en germe. Les sceptiques, qui s’interrogent sur la nécessité de

nouveaux espaces locatifs pour bureaux et l’ajout d’unités résidentielles au centre-ville, sont vite confondus. La tour de bureaux de 26 étages, qui vise la certification LEED Platine, trouve un premier locataire de prestige, Deloitte, puis un second, Rio Tinto, séduits par les caractéristiques de l’immeuble à la fine pointe de la technologie et par son emplacement de choix, fait valoir Sal Iacono. Vingt ans après la tour IBM Marathon, ce dernier retourne dans le secteur du bureau et renoue aussi avec la firme d’architectes Kohn Pedersen Fox qui signe l’architecture distinctive du gratte-ciel. En juin 2013, la première pelletée de terre marque l’amorce de la construction de l’immeuble qui sera inauguré en 2015, « une preuve de la force de la vision nationale de Cadillac Fairview », argue Sal Iacono qui croit que « les bâtiments existants ne peuvent accommoder les exigences de certaines entreprises au Canada ». À ces divers atouts s’ajoute ensuite « la force du marketing d’une équipe professionnelle de hockey qui peut donner beaucoup d’appuis dans la vente de condominiums, amener des clients dans les bars et les restaurants et établir un nouveau secteur », explique Sal Iacono en évoquant de nouveau la réussite du Maple Leaf Square. L’histoire se répéterat-elle dans l’îlot du Centre Bell ? En tout cas, la vision de Cadillac Fairview était juste : en 2013, plus de 90 % des unités résidentielles de la Tour des Canadiens, qui compte 50 étages, ont été vendues en un mois seulement. Les propriétaires prendront livraison de

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

CADILLAC FAIRVIEW

Le commerce de détail : une adaptation constante Cadillac Fairview dispose d’un portefeuille évalué à plus de 23 G$, comptant près de 44 millions de pieds carrés de superficie locative dans 75 propriétés en Amérique du Nord. Au Québec, ce portefeuille est composé à 82 % de centres commerciaux. Pour l’heure, les ventes au détail dans les propriétés détenues par Cadillac Fairview en sol québécois se maintiennent, mais sont en faible croissance par rapport à celles de l’ouest du pays, affirme M. Iacono.

le quad windsor

FIER PARTENAIRE DU leur unité en 2016. Pour ce qui est d’une seconde tour, notre interlocuteur espère pouvoir annoncer officiellement sa construction d’ici la fin de l’année. À l’instar des Maple Leafs de Toronto, le Club de hockey Canadien est partie prenante de ce projet depuis le début. Locataires de la Place du Centenaire, propriété de Cadillac Fairview, les Canadiens de Montréal, alors détenus par George N. Gillett, lui-même un promoteur immobilier, ont été pressentis pour le projet de tour résidentielle, pensée notamment pour prolonger la marque de l’équipe. Depuis, Gillett a cédé au groupe de la famille Molson la propriété du Club de hockey Canadien, qui continue de participer au projet et qui a amené d’autres partenaires, dont Canderel et le Fonds de solidarité immobilier FTQ. La naissance d’un nouveau quartier Le 21 mars dernier, lors du Forum stratégique sur les grands projets organisé par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, Sal Iacono a annoncé l’ajout de sept nouveaux immeubles au sud du Centre Bell. Le projet de 4 millions de pieds carrés désormais évalué à 2 G$ a enfin reçu un nom. Parmi ces sept immeubles, il y aura deux tours de bureaux réalisées, en phase 2, par Adrian Smith et Gordon Hill, deux architectes de Chicago qui ont conçu le Burj Khalifa de Dubaï, le plus haut gratte-ciel au monde. Trois autres tours résidentielles seront construites dans la phase 3. Enfin, la phase 4 consistera en la restauration et la mise en valeur de la gare Windsor, pierre angulaire du projet, souligne M. Iacono. Si les taux d’intérêt restent bas et que le marché de l’emploi se maintient, ce dernier a confiance que sa société mènera à terme les différentes phases du projet.

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CADILLAC FAIRVIEW

les galeries d’anjou

Le projet de réaménagement de 49 M$ aux Promenades SAINt-Bruno

Afin d’assurer la rentabilité et la croissance de ces actifs en commerce de détail, Cadillac Fairview ne ménage pas ses efforts. Lors de l’entrevue, Sal Iacono nous a annoncé que la société allait investir 49 M$ dans la rénovation des Promenades Saint-Bruno, l’un des quatre centres à la mode qu’elle possède. L’an dernier, les Galeries d’Anjou ont profité d’une véritable cure de rajeunissement. Pour Sal Iacono, le commerce de détail est le secteur de l’immobilier qui commande le plus ce qu’il appelle un certain flair artistique. « Cela nécessite une adaptation constante et une attention au mélange de détaillants afin d’offrir le meilleur et le plus vaste choix de produits et services recherchés par les consommateurs, qui assurent l’avenir des centres commerciaux. L’achalandage en Pub_ImmobilierCommercial_Mars2014.pdf 1 2014-03-20 13:52 dépend. C’est l’œuf et la poule. Plus il y a d’achalandage,

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plus il est facile comme propriétaire d’attirer les détaillants, et donc de réussir le mélange qui augmentera l’achalandage », explique-t-il. Cadillac Fairview mise aussi sur la propreté et la sécurité des lieux, la facilité d’accès et de bons espaces de stationnement, des éléments qui contribuent à améliorer l’expérience de magasinage. « D’ailleurs, ajoute Sal Iacono, dans le contexte de l’augmentation des ventes en ligne, l’expérience shopping est de plus en plus primordiale. » L’ère du vaisseau amiral La croissance du commerce en ligne préoccupe en effet la société. « Comme propriétaire, il est évident que nous devons faire face à cette réalité, affirme M. Iacono. C’est la raison pour laquelle Cadillac Fairview a vendu au cours des cinq dernières années des actifs qui, selon nous, n’allaient pas pouvoir s’adapter à la concurrence du commerce en ligne. Nous avons donc décidé de nous concentrer sur nos propriétés majeures en milieu urbain, comme le Toronto Eaton Centre, le Carrefour Laval, le Centre Rideau, etc. Ce sont des propriétés de plus de un million de pieds carrés, des flagships, qui permettent des configurations particulières pour les détaillants et qui peuvent offrir une expérience de magasinage aux clients. » Sal Iacono croit fermement qu’un détaillant qui a du succès voudra toujours s’installer dans l’une des propriétés de Cadillac Fairview. « C’est ce détaillant que nous ciblons. Et si ce détaillant connaît une croissance de ses ventes en ligne et qu’il veut réduire le nombre de ses magasins, on va s’assurer qu’il reste avec nous. On va lui offrir le meilleur emplacement et lui permettre que son magasin lui serve aussi de centre de distribution. »

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immobilier commercial : : juin – juillet 2014

En définitive, Sal Iacono est un homme qui sait maintenir le cap et qui n’a de cesse de creuser avec succès le même sillon professionnel depuis ses débuts. Il en est ainsi dans sa vie personnelle. L’an prochain, il célébrera son 25e anniversaire de mariage. Son grand rêve pour la retraite ? Une villa sur la côte amalfitaine, en Italie, pays d’origine de ses parents aujourd’hui décédés. Mais avant, il a un quartier entier à construire avec son équipe et, si ce n’est à toutes, il espère pouvoir participer au plus grand nombre de phases possible.

Un programme chargé… et ce n’est que le début ! Mario Lefebvre

es chefs de gouvernement ont l’habitude de dresser le bilan de leurs 100 premiers jours au pouvoir. Je me permets de les imiter : voici un bilan de mes 100 premiers jours à la tête de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Plus de trois mois très bien remplis. D’abord, la tenue d’un sondage ; les résultats m’ont appris que les membres de l’IDU souhaitaient une augmentation du nombre d’événements ayant du contenu (par opposition à des coquetels, par exemple) et des ateliers de formation. J’en ai pris bonne note. Ensuite, un nombre considérable de rencontres avec des leaders de l’immobilier commercial. Ces entretiens se sont révélés très instructifs pour moi, qui n’ai pas baigné dans le domaine de l’immobilier commercial toute ma vie, mais aussi tous plus intéressants les uns que les autres. À partir de ce sondage et de ces rencontres, je crois avoir rassemblé l’information et les outils nécessaires pour bâtir la prochaine planification stratégique de l’IDU à l’automne 2014. Mes 100 premiers jours ont aussi été marqués par des événements qui ont sans aucun doute suscité l’intérêt des membres de l’IDU. Je dois mentionner entre autres le succès éclatant des événements Perspectives 2014 (à Québec et à Montréal), de la 20e Soirée Immobilière à Montréal ainsi que celle de Québec en compagnie de MM. Régis Labeaume, L. Jacques Ménard et Denis Coderre sur le dynamisme économique du Québec. Cette soirée a permis de démontrer à des intervenants de premier plan la pertinence de l’IDU et mènera, je l’espère, à des partenariats entre notre organisme et des décideurs clés du Québec.

positives au cours desquelles l’IDU s’est présenté comme un partenaire de la Ville prêt à contribuer à la relance de Montréal. Une prochaine rencontre aura lieu sous peu avec Russell Copeman, maire de l’arrondissement Côte-des-Neiges – Notre-Damede-Grâce et membre du comité exécutif de la Ville de Montréal. Ce rendez-vous sera une première véritable rencontre de travail entre l’IDU et la Ville de Montréal et portera sur des sujets très concrets tels que la réfection de la rue Sainte-Catherine et la révision des règlements municipaux en matière d’urbanisme. Beaucoup d’effervescence également du côté de Québec, où le maire Régis Labeaume a fait preuve d’une grande générosité en consacrant deux heures aux membres du Conseil régional de Québec (CRQ) de l’IDU, en avril dernier. Le CRQ se montre d’ailleurs particulièrement actif avec son grand projet Québec 2050. Dans le cadre de ce projet, le CRQ mettra à profit l’expertise et les connaissances des membres de l’IDU et d’acteurs privés et institutionnels afin de façonner une vision d’avenir pour la grande région de Québec. Je me dois aussi de souligner le travail acharné de Louis Bertrand et de Stéphane Dion dans ce projet. Au-delà de ces activités, je tiens à mentionner à quel point j’apprécie l’effort de collaboration de tous les membres de l’IDU depuis mon entrée en poste, ainsi que le travail du personnel qui m’entoure. Ces 100 premiers jours furent bien remplis ; maintenant, avec l’arrivée de l’été, c’est avec joie que je vous retrouverai aux tournois de golf de l’IDU qui se tiendront le 9 juin à Québec et le 25 août à Montréal. Septembre vous réservera ensuite quelques surprises… Bon été !

Des rendez-vous politiques importants ont également jalonné ces 100 premiers jours. D’abord, une conversation avec le nouveau directeur général de la Ville de Montréal, M. Alain Marcoux, suivie presque immédiatement d’un entretien avec le maire de Montréal, M. Denis Coderre. Des rencontres très

Mario Lefebvre

Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

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Tendances dans le commerce de détail

profonde mutation qui aiguise l’imagination ! une

Par Suzanne Gagné

« 14

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L’économie fragile et les canaux de distribution électroniques changent la donne dans le marché du détail, qui connaît une transformation profonde : achats multicanaux et au rabais, diminution des superficies de vente et développement durable font partie des nouvelles tendances.

Le commerce de détail connaît un virage comme on n’en a jamais vu auparavant, affirme Sonia Gagnon, présidente, sgm agence. On se dit parfois que c’est un moment critique qui va passer, mais je crois plutôt que c’est une transformation complète de notre industrie. Il y a des règles qu’on connaît, mais d’autres qu’on ne connaît pas encore. Tout est en train de se reconstruire. » Bien sûr, la technologie est le premier facteur à transformer le marché, avec une tendance à la consommation multicanal (voir le texte en page 17). Selon Sonia Gagnon, ce nouveau type de consommation pourrait notamment amener un besoin de formation plus grand chez les vendeurs : « Si les consommateurs ne sont pas bien conseillés en magasin, ils peuvent se tourner vers l’achat en ligne,

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

alors les vendeurs en magasin auront probablement tendance à être mieux formés, plus passionnés et mieux payés, dit-elle. Ils deviendront des ambassadeurs de la marque et joueront un rôle primordial dans l’évolution du commerce de détail. » Acheter au rabais Par ailleurs, en cette période économique incertaine, il semble qu’il soit maintenant de bon ton d’acheter au rabais… et de le dire ! « Aujourd’hui, c’est très tendance de révéler qu’on n’a pas payé cher pour quelque chose, dit Nathalie St-Pierre, vice-présidente, Québec et développement durable, Conseil canadien du commerce de détail. On estime même que d’ici 2017, 50 % des produits alimentaires seront achetés dans des magasins à escompte. » Cette popularité des petits prix expliquerait peutêtre aussi une autre tendance, soit l’arrivée des centres comprenant des magasins d’usine (ou factory outlets), qui offrent des réductions de 50 à 70 % sur les grandes marques. « Le Groupe Simons a récemment ouvert un tel centre à Toronto, et il y a un projet de 300 000 pi2 qui ouvrira vers le début de l’automne à Mirabel, dit Jean-François Grenier, directeur principal Recherche et marketing, Groupe Altus. Il y aurait sûrement de la place pour une quinzaine de ces centres au Canada. »

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Conseil canadien du commerce de détail

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sonia Gagnon Présidente sgm agence

Jean-françois grenier Directeur principal Recherche et marketing Groupe Altus

Nathalie St-Pierre Vice-présidente, Québec et développement durable Conseil canadien du commerce de détail

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Encore plus de divertissement De plus, selon M. Grenier, les centres commerciaux traditionnels tentent de garder les consommateurs encore plus longtemps sur leurs sites en ajoutant d’autres types de commerces, comme des restaurants, des cinémas, des salles de spectacle ou des centres de conditionnement physique ou de yoga. Sonia Gagnon mentionne qu’à Tokyo on va encore plus loin en offrant aux nombreux adeptes de la course à pied de cette ville l’occasion de se doucher et de changer de vêtements dans certains magasins Adidas !

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« Diminuer la superficie des magasins pour mieux contrôler les coûts est une autre tendance, poursuit Jean-François Grenier. Il y a quelques années, on a augmenté la superficie pour lancer les boutiques-concepts, mais on s’est aperçu que ça ne donne pas nécessairement la même rentabilité au pied carré ! »

un Magasin Adidas

Développement durable Nathalie St-Pierre estime que le développement durable est également une tendance forte pour le commerce de détail : « On parle d’approvisionnement responsable, de réduction de l’empreinte carbone, de réduction de la consommation d’énergie, de bien-être animal dans le domaine de l’élevage pour des fins alimentaires, de collecte sélective… Il y a un travail important qui est fait en ce sens chez les commerçants. »

Un « phare » électronique pour les consommateurs Les offres personnalisées comptent parmi les nouvelles exigences des consommateurs, et la technologie facilite cette tendance. Ainsi, Apple lançait récemment le système iBeacon, qui fonctionne avec Bluetooth et qui est utilisé notamment pour indiquer aux consommateurs les réductions en magasin et pour leur offrir des recommandations personnalisées au moyen de leur téléphone intelligent. Ultérieurement, iBeacon sera en mesure de faire des offres encore plus locales basées sur le rayon précis dans lequel le consommateur se trouvera. Le système a déjà fait l’objet d’essais, l’an dernier aux États-Unis, dans quelques magasins Macy’s ainsi que dans certains stades de baseball et chez de grands détaillants en alimentation. Cette année, il sera lancé dans une centaine de magasins de la chaîne américaine de vêtements American Eagle Outfitters. Signalons enfin que déjà les 254 boutiques américaines d’Apple utilisent iBeacon non seulement pour informer les consommateurs, mais pour leur permettre de payer un article au moyen de leur téléphone sans devoir attendre qu’un commis se libère. C’est ce qu’on appelle la convergence des canaux !

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Mme Gagnon estime que malgré tous ces bouleversements, nos détaillants s’en sortent assez bien : « Les ventes continuent de croître, dit-elle. Selon les dernières statistiques, il y a eu au Canada une augmentation de 1,3 % des ventes, qui s’établissaient à 40,7 G$, en janvier. C’est une croissance modeste, mais notre reprise a été plutôt bonne comparativement à d’autres grandes économies dans le monde. »

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Impact des achats en ligne

une bonne part du gâteau

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Par Johanne Landry

Des consommateurs de tous les groupes d’âge magasinent et achètent à partir de leur ordinateur, de leur tablette ou de leur téléphone intelligent, des ventes qui ont atteint les 7 G$ en 2013, dont 72 % ont été conclues auprès de marchands situés à l’extérieur du Québec.

a dernière enquête NETendances du Centre facilitant la recherche et l’innovation dans les organisations (CEFRIO) publiée en avril parle d’elle-même. Année après année, le Québec compte de plus en plus de cyberacheteurs. En 2013, 7 internautes québécois sur 10 ont effectué au moins un achat en ligne, une augmentation de 10 points de pourcentage par rapport à 2012. Les cyberacheteurs québécois dépensent en moyenne 335 $ par mois, une somme semblable à celles de 2011 et 2012. L’augmentation du nombre de ces acheteurs fait toutefois croître le total estimé des achats en ligne au Québec à 7,3 G$ en 2013, comparé à 6,8 G$ en 2012. Ces chiffres englobent par ailleurs l’achat de billets de spectacle et celui de voyages, qui ne sont pas nécessairement des biens vendus dans les magasins de détail. Les catégories de produits du secteur du commerce de détail les plus négociées en ligne sont la mode et ses accessoires, les livres, journaux et revues, la musique et les films, ainsi que les produits électroniques et informatiques, selon l’indice du commerce électronique au Québec du CEFRIO. « Le commerce électronique est bien établi, et il se répand dans tous les groupes d’âge », commente Guillaume Ducharme, directeur des communications du CEFRIO. Les chiffres à cet égard sont éloquents : 72 % des 18 à 44 ans ont effectué au moins un

Guillaume ducharme directeur des communications CEFRIO

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Sylvain Sénécal professeur HEC Montréal

Léopold Turgeon Président-directeur général Conseil québécois du commerce de détail

Titulaire de la chaire de commerce électronique RBC Groupe financier

achat en ligne au cours de l’année 2013, soit un peu plus que les 45-54 ans (66 %) et les 55-64 ans (52 %), et bien plus que les 65 ans et plus (26 %), une tranche d’âge qui connaît toutefois la plus grande croissance. En effet, le taux de cyberacheteurs au sein de ce groupe d’âge a doublé au cours de la dernière année.

financier. L’acheteur se rend chez un détaillant qui a pignon sur rue, examine la marchandise, l’évalue ou l’essaie, demande des renseignements au vendeur puis, à sa sortie du magasin, visite un site Web concurrent afin de comparer les prix et de procéder à l’achat.

Le téléphone intelligent change considérablement le comportement des consommateurs, qui n’utilisent plus Internet seulement pour s’informer avant l’achat, mais qui maintenant s’en servent aussi dans les magasins. C’est le showrooming, explique Sylvain Sénécal, professeur à HEC Montréal et titulaire de la chaire de commerce électronique RBC Groupe

Le outshopping Ce qui est vraiment inquiétant, selon Léopold Turgeon, PDG du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), ce sont les milliards qui traversent la frontière. « C’est une perte immédiate à cause des taxes que notre gouvernement ne perçoit pas, mais il faut surtout penser à l’impact important qui

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affectera tôt ou tard les employés, les détaillants et les propriétaires de centres commerciaux. Tous les joueurs qui gravitent autour du commerce de détail doivent en être conscients », dit-il. Rappelons les chiffres du CEFRIO à cet égard : 28 % des achats en ligne sont effectués sur des sites québécois, 14 % se font sur des sites canadiens, et 40 % le sont sur des sites américains. On appelle ce dernier phénomène le outshopping, explique Sylvain Sénécal. Il a bien sûr toujours existé : pensons aux séances de magasinage de nombreux Québécois à Plattsburgh. La technologie vient maintenant faciliter cet exode des achats étant donné que les consommateurs n’ont même plus à se déplacer. « Le outshopping est en croissance parce que les acheteurs préfèrent l’offre américaine pour certains produits », dit-il. Le CQCD a demandé, en commission parlementaire, un mandat d’initiative pour chercher des solutions au outshopping en ligne. Aux États-Unis, le Marketplace Fairness Act, adopté en 2013, permet aux États qui le souhaitent d’obliger les commerçants électroniques à percevoir des taxes. « J’ai vu des analyses de l’Université de l’Ohio qui démontrent un effet à la baisse, là où la loi s’applique », rapporte Léopold Turgeon.

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Par ailleurs, « la brique et le mortier sont encore solides, et ils sont là pour rester », dit Léopold Turgeon. Si au Québec, en 2013, les ventes au détail ont totalisé 105,1 G$ et ont marqué une légère croissance par rapport à 2012, le début de l’année 2014 s’avère toutefois plus difficile, comme en témoignent la fermeture de Jacob et la mise en vente des magasins Sears. « Une zone de turbulence », évoque le PDG du CQCD. Si l’on compare les résultats des mois de février 2013 et 2014, les ventes du secteur de la mode connaissent une décroissance de 3,2 % ; celles des meubles, de l’électronique et des articles de maison, de 3,5 % ; et celles des produits de sport et de loisir, de 4,3 %. Outre les achats en ligne, plusieurs facteurs influent sur cette situation : un bassin d’acheteurs à la baisse, des revenus discrétionnaires qui n’augmentent pas et une marge bénéficiaire qui a tendance à fondre. « Les commerçants doivent se rapprocher des consommateurs qui, eux, sont sur le Web, insiste M. Turgeon. Le commerce en ligne représente un canal de distribution qui fait partie d’une stratégie globale ; le défi pour les joueurs de l’industrie du commerce de détail, c’est de s’approprier les nouvelles technologies. Il est temps de le faire à la vitesse grand V. »

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consommateurs constituent une source d’influence les uns auprès des autres. Ils feront des témoignages, vanteront la beauté d’un centre commercial ou la qualité du service reçu dans un magasin. » Des occasions à saisir En effet, il existe des solutions à envisager, des actions que tous peuvent entreprendre, du détaillant de la petite boutique au propriétaire d’un centre commercial. Offrir le Wi-Fi gratuit dans un centre commercial en est une. Pour y avoir accès, l’utilisateur doit fournir ses coordonnées, une source de renseignements précieuse sur les visiteurs et sur leurs habitudes de navigation sur place, car le fournisseur de la connexion connaît alors les pages Web que consultent ces visiteurs. « On peut s’en servir pour mieux distinguer sa concurrence, utiliser la géolocalisation pour faire de la promotion au moment où le consommateur se trouve devant un magasin, offrir des bons de réduction au moyen du téléphone cellulaire. Lorsque l’acheteur est sur place, en effet, un rabais de 10 % pourrait bien favoriser la conclusion de la vente. Quand un centre commercial connaît les internautes qui le fréquentent, il peut aussi les inviter à des événements pour les amener plus souvent chez lui », suggère Sylvain Sénécal. « Utiliser sa communauté de clients, poursuit Léopold Turgeon, peut renforcer la relation du commerçant avec eux par le site Web et les réseaux sociaux. Les 20

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Pourquoi ne pas renverser la vapeur en misant sur l’exportation facilitée par le commerce en ligne ? Le Québec compte déjà quelques succès, par exemple Beyond The Rack et Frank & Oak, illustre M. Turgeon, mais il en faut davantage. Que peuvent alors faire les propriétaires et les promoteurs immobiliers ? Soutenir leurs locataires dans la recherche de solutions proactives en ce sens représente la meilleure stratégie. « Le cybercommerce est une réalité incontournable qui évolue rapidement. Nous nous penchons sur cette question pour suivre la vague, nous consultons des spécialistes pour savoir comment profiter du phénomène dans notre relation avec nos locataires qui ont de plus en plus recours au commerce en ligne afin que nos centres commerciaux demeurent bien fréquentés », conclut Danielle Lavoie, vice-présidente exploitation à la Corporation Cadillac Fairview et directrice provinciale du Conseil international des centres commerciaux (ICSC) Québec. À l’occasion de la conférence annuelle de l’ICSC qui se tiendra à Montréal les 18 et 19 juin, toute une matinée sera d’ailleurs consacrée à l’émergence du commerce en ligne et aux nouveaux comportements des consommateurs tant au Québec qu’à l’échelle internationale.

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De l’ozone pour sevrer le fleuve Binh An Vu Van

La station d’épuration de la Ville de Montréal se dote d’une nouvelle installation de pointe : un système de traitement des eaux par ozonation. Elle sera l’une des premières au monde à faire ce pari d’envergure.

Journaliste

« Les gens croyaient que le Saint-Laurent était suffisamment vaste pour diluer les contaminants. » – Robert Hausler

Robert Hausler

En 2008, Montréal annonçait l’ajout d’une nouvelle installation de traitement capable de nous débarrasser d’une grande partie de ces nouveaux contaminants

Robert Hausler Chercheur École de technologie supérieure Directeur STEPPE-ÉTS

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Ville de Montréal

grâce à un investissement évalué à 200 M$. Montréal sera alors la première ville à se doter d’un système de traitement par ozonation de cette ampleur : « Ce sera la plus grande unité d’ozonation au monde. Cette technologie est déjà employée couramment pour décontaminer l’eau potable, mais elle est encore nouvelle dans le traitement des eaux usées », affirme Richard Fontaine.

la station d’épuration et de désinfection des eaux usées où les essais ont été effectués

novulants, antidépresseurs, anti-inflammatoires, drogues, produits ignifuges, détergents et autres résidus de la vie moderne se déversent quotidiennement dans le fleuve Saint-Laurent. Située à la pointe est de l’île de Montréal, la station d’épuration nettoie la moitié des eaux usées du Québec. Mais elle n’a pas été conçue pour retenir ces nouveaux contaminants. « Il y a 30 ans, au moment de la construction de l’usine, la priorité était de retirer les coliformes fécaux, les matières solides et le phosphore. Nous voulions cesser de déverser les eaux usées directement dans le fleuve », explique Richard Fontaine, directeur de l’épuration des eaux usées du Service de l’eau de la Ville de Montréal. « Pour le reste, les gens croyaient que le SaintLaurent était suffisamment vaste pour diluer les contaminants », précise Robert Hausler, chercheur à l’École de technologie supérieure et directeur de la Station expérimentale des procédés pilotes en environnement (STEPPE-ÉTS). Heureusement, on en est peut-être à la fin de cette époque.

Avant d’en arriver à ce choix, la Ville de Montréal a mené une série d’études pour déterminer la meilleure technologie en collaboration avec des chercheurs de l’Institut national de la recherche scientifique, de l’École de technologie supérieure et d’Environnement Canada. « L’objectif premier était d’installer un système de désinfection pour éliminer les virus et bactéries, dit M. Hausler, qui a supervisé les essais menés à l’usine de Montréal. Nous avons voulu en profiter pour évaluer l’élimination des nouveaux contaminants et l’esthétique de l’eau rejetée. » Les chercheurs ont donc comparé les deux traitements les plus prometteurs : par rayons ultraviolets et par ozonation. Ils ont installé à l’usine même des systèmes pilotes de traitement des eaux. Dans des bassins, ils ont testé la survie de poissons, de moules, de plantes et d’autres espèces du fleuve en les élevant dans de l’eau traitée par les deux techniques. Le résultat obtenu est que, à coûts comparables, l’ozonation l’emporte

Ville de Montréal

Une vue aérienne de la station d’épuration

haut la main. « Partout dans le monde, les gens tenaient pour acquis que les traitements aux UV étaient moins chers et plus efficaces. Mais en considérant les perturbateurs endocriniens et autres contaminants, nos études ont vraiment changé la donne. La technologie intéresse de plus en plus de gens sur la planète », affirme M. Hausler. Le système d’ozonation permettrait d’éliminer plus de 80 % des molécules médicamenteuses. Il serait la toute dernière étape de traitement de l’eau avant son rejet au fleuve. L’ozone sera produite sur place, à la station, en faisant passer des arcs électriques dans

de l’oxygène. « Le mode d’action précis de l’ozone n’est pas encore parfaitement compris. On suppose que ses molécules attaquent les membranes des micro-organismes. Elles oxydent les cellules et les font éclater, un peu comme le ferait une massue », explique M. Hausler. À terme, l’ozonation devrait ajouter environ 10 M$ à la facture annuelle de la Ville. « Comme cette technologie intéresse de plus en plus de gens dans le monde, conclut M. Hausler, tous les regards seront tournés vers Montréal, qui fera figure de pionnier grâce à son usine et à ses laboratoires afférents. »

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Centropolis

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Le Centropolis, à Laval, n’est pas un centre commercial comme les autres. En fait, il se définit davantage comme un lieu de rassemblement, un environnement permettant d’allier travail et plaisir, ainsi qu’un modèle d’affaires d’avant-garde. Petit tour guidé.

Propriété d’Ivanhoé Cambridge, le Centropolis n’en est pas moins différent des autres centres commerciaux gérés par ce géant immobilier, indique Hélène Veilleux, sa directrice. « Notre ambition est d’en faire un lieu de rassemblement, de donner aux gens un lieu où se retrouver, presque un centre-ville dans une ville qui n’en possède pas vraiment », explique-t-elle. Créer un univers de marque S’établir dans un lieu comme Laval, une zone urbaine jeune et en effervescence, mais saturée du point de vue de l’offre commerciale grâce à l’imposant Carrefour Laval, était un défi en soi. Cela a donc demandé tout un exercice de réflexion afin que le Centropolis tire son épingle du jeu. Cet exercice a débouché sur un univers de marque, un véritable branding, une vision élaborée de concert avec les dirigeants, les locataires, les fournisseurs et des partenaires lavallois.

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Jimmy Hamelin

itué en bordure de l’autoroute 15, à Laval, le Centropolis a accueilli son premier locataire, le cinéma Colossus, en 2001. Mais c’est surtout depuis 2008 qu’il a pris son véritable envol, avec la création de la place centrale, sa marque distinctive, et des rues marchandes qui y mènent.

Hélène Veilleux Directrice Centropolis

Jimmy Hamelin

la Fontaine et une vue centrale immobilier commercial : : juin â&#x20AC;&#x201C; juillet 2014

Une danse lors de la Projection extérieure du film Grease

Jimmy Hamelin

Agniezka Stalkoper

Jimmy Hamelin

Le Cinéma Colossus

le skyventure

Jimmy Hamelin

« Il ne s’agit pas de faire du “ copier-coller ” avec les autres centres commerciaux. Au contraire, on essaie de demeurer à l’affût de ce qui se fait de mieux dans le monde pour être plus créatif et mieux répondre aux besoins. En fait, les besoins de Centropolis sont plus près de l’urbanisme que de l’immobilier », soutient Hélène Veilleux.

La récolte du Potager

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Cette approche particulière fait en sorte que le Centropolis cherche réellement à s’enraciner dans sa communauté. Pour cela, il s’emploie à faire de son site un lieu de rendez-vous et d’activités variées, mettant de l’avant son usage mixte par des événements signature récurrents. En 2013, par exemple, on a organisé la Fête du Solstice d’été

« On s’adapte à la réalité financière des locataires pour permettre une saine croissance de l’entreprise. On agit un peu comme un incubateur. C’est notre philosophie. »

– Hélène Veilleux

La Fête du Solstice d’été

ainsi qu’un concert de l’Orchestre symphonique de Laval, l’événement Éco-Gourmand et une projection de film extérieure – Grease (ce sera Moulin Rouge en 2014). En hiver, on y retrouve aussi une patinoire réfrigérée, et à la belle saison, un potager ornemental dont les récoltes sont offertes à la Popotte roulante, un organisme de Laval venant en aide aux familles défavorisées. Le Centropolis se démarque également comme un membre à part entière du pôle récréotouristique de Laval, avec le SkyVenture, le premier simulateur de chute libre au Canada, mais aussi le Maeva Surf, où l’on peut surfer sur sa piscine intérieure, et le centre d’escalade d’intérieur Clip’n Climb. « Offrir les bâtiments nécessaires à ces activités particulières a aussi constitué un défi », affirme Hélène Veilleux, indiquant que pour le Clip’n Climb, par exemple, il a fallu créer un lieu très haut de plafond et modifier l’aménagement du local de la salle de sport voisine. Le rapport avec les locataires se veut aussi distinctif. « On mise sur la relation à long terme, on veut les faire entrer dans la grande famille des commerçants du Centropolis, qu’ils y soient heureux et y prospèrent. D’ailleurs, on s’adapte à la réalité financière des locataires pour permettre une saine croissance de l’entreprise. On agit un peu comme un incubateur. C’est notre philosophie », fait valoir Hélène Veilleux. immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Jimmy Hamelin

Michel Rousseau Architecte paysagiste et associé principal Groupe Rousseau Lefebvre

Le Bassin de rétention des eaux de pluie

Le souci du développement durable La stratégie de croissance ne se fait toutefois pas au détriment du développement durable, bien au contraire. Le Centropolis détient d’ailleurs la certification Boma BESt 3 et l’attestation « Ici on recycle ! 2 ». En 2013, la conception du bassin de rétention des eaux de pluie à ciel ouvert lui a aussi valu le prix Dunamis dans la catégorie Développement durable-écocitoyenneté. Sur le site, on trouve également des bornes de recharge pour véhicules électriques, puis tous les résidus végétaux sont compostés.

On a aussi apporté un soin tout particulier aux espaces piétonniers, aux espaces verts, aux aménagements urbains et aux aires de repos. « Le Centropolis n’est pas l’un de ces power centers où la voiture joue un rôle central. Nous travaillons depuis quelques années à offrir un produit différent, un espace vivant où l’on peut se déplacer à pied et où il y a des arbres, des sentiers, des bancs de parc, etc. », souligne Michel Rousseau, architecte paysagiste et associé principal du Groupe Rousseau Lefebvre, qui travaille au redéveloppement de

Science du bâtiment Sols et matériaux Environnement Science du bâtiment Qualité de l’approvisionnement

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

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Une vue du potager à la place centrale

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« Les projets les plus réussis sont toujours ceux qui sont issus d’une belle collaboration. Et c’est ce qui s’est produit pour le 3055 Saint-Martin Ouest. »

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Le 3055 Saint-Martin Ouest

l’aménagement paysager du site. Par ailleurs, depuis peu, le Centropolis accueille un nouveau venu au 3055 Saint-Martin Ouest. Cet immeuble de bureaux de prestige aux critères de qualité très élevés vise le niveau de certification LEED Or, indique Guy Favreau, architecte et viceprésident architecture et développement durable chez Ædifica, la firme qui a dessiné les plans du bâtiment. « En matière d’économie d’énergie, l’édifice consomme 43 % de moins que le bâtiment de référence. Nous avons aussi utilisé des peintures et des matériaux sains, et installé des équipements performants qui permettent de diminuer la consommation d’eau de 55 %. Nous nous trouvons donc dans la fourchette des projets à haute performance », souligne M. Favreau. De plus, la transparence et la profondeur de l’édifice, qui permettent une bonne pénétration de la lumière naturelle, ainsi que la conception de la ventilation visent à favoriser le confort et le bien-être des occupants. Mais ce n’est pas tout. La toiture des marquises du 3055 Saint-Martin Ouest sera aussi végétalisée. « Sur ces marquises vertes, on va planter des herbacées, des fleurs et des vivaces de différentes hauteurs », indique Michel Rousseau. Une coulée verte fait aussi partie des plans. « Il s’agit de récupérer les eaux de pluie de la toiture et d’une

Le Centropolis en chiffres 3,5 millions de pieds carrés 7,6 millions de visiteurs en 2013 2 000 employés 50 entreprises en divertissement et commerces 27 restaurants et bars 26 entreprises de services

partie des stationnements afin de les amener jusqu’à une sorte de petit ruisseau, dans un jardin où seront disposées des aires de repos », précise M. Rousseau. M. Rousseau ajoute que ce « ruisseau urbain » constitue un geste fort représentatif de l’engagement des gestionnaires envers le développement durable. « Les projets les plus réussis sont toujours ceux qui sont issus d’une belle collaboration. Et c’est ce qui s’est produit pour le 3055 Saint-Martin Ouest », conclut M. Favreau.

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L’art de faire revivre des immeubles précarisés Par Johanne Landry

La passion de Bernard Thibault : acquérir des bâtiments en difficulté pour leur trouver une autre vocation et les sortir de l’impasse. Bernard Thibault est né de parents agents d’immeuble qui faisaient aussi de la rénovation d’édifices. On peut parler d’une mission reçue en héritage.

rois étapes jalonnent les 40 années de sa carrière. Après un début comme agent d’immeuble chez Montréal Trust, l’appel de l’entrepreneuriat – il voulait prendre ses propres décisions – l’amène à fonder la firme Société immobilière Sélection, 3 succursales et 150 employés. « J’avais du succès, mais je voulais faire davantage que du courtage, davantage que d’être un intermédiaire dans une transaction commerciale », raconte-t-il. En 1989, pour réfléchir à sa vocation en immobilier, il s’accorde une année sabbatique qu’il écourtera finalement pour s’associer avec Mario Messier et acquérir des immeubles en difficulté financière, nombreux en cette période qui faisait suite à un boom immobilier. Un an plus tard, Serge Savard se joint à eux. Avec un réseau bien garni d’investisseurs potentiels, l’ancien directeur général des Canadiens de Montréal a grandement aidé à recueillir les fonds privés nécessaires à la bonne marche des gros projets. La firme Thibault Messier Savard (TMSA) était née. « Les banques accumulaient les reprises hypothécaires et vendaient des portefeuilles complets d’immeubles, une conjoncture plutôt rare dont nous avons profité, relate Bernard Thibault. Il y avait de tout, des bâtisses industrielles, des immeubles de bureaux, des terrains vagues… » Chaque actif était analysé, puis passait ensuite sous la loupe d’un comité interne appelé la « zone hôpital », où il était remis sur pied soit par une rénovation, soit par un changement de vocation ou de zonage afin de retrouver sa valeur marchande. La motivation de Bernard Thibault : donner une nouvelle âme, une autre raison d’être à un édifice qui n’a pas été développé adéquatement ou qui vieillit mal. « C’est ce que j’aime, c’est ce qui me rend fier et satisfait », confie-t-il. En guise d’exemple, il parle du Château Champlain, mis en vente par le Canadien Pacifique en 1995 et qui ne trouvait

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pas d’acquéreur. TMSA l’a récupéré, s’est associé avec des gestionnaires d’hôtels américains, a rénové l’immeuble, puis l’a placé sous la prestigieuse bannière Marriott. « Un succès, dit Bernard Thibault. Le Château Champlain est devenu un chef de file de l’hôtellerie montréalaise. »

« Les banques accumulaient les reprises hypothécaires et vendaient des portefeuilles complets d’immeubles, une conjoncture plutôt rare dont nous avons profité. Il y avait de tout, des bâtisses industrielles, des immeubles de bureaux, des terrains vagues… » – Bernard Thibault

Depuis, le marché immobilier s’est assaini et TMSA fait maintenant du développement en partenariat avec des promoteurs ou des développeurs dans des projets résidentiels comme Longueuil sur le Parc ou le Castelnau, à Montréal, et regarde le créneau des bâtiments industriels à convertir en lofts de bureaux, une tendance qui s’impose alors que des entreprises veulent s’implanter dans les quartiers résidentiels comme le Mile-End, le Plateau ou Griffintown. La firme s’est également tournée vers la Floride, durement touchée par la crise économique de 2008, pour acquérir des immeubles de condos et aussi de bureaux et les sauver de la faillite. Parlant revitalisation, Bernard Thibault réfléchit aux contestations de la part de communautés qui ont fait avorter quelques projets, ces dernières années. « Il faudra dorénavant se tourner vers un mode de concertation où tout le monde – développeurs, promoteurs et gens du quartier – trouvera son avantage », conclut-il.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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Danielle Lavoie Directrice provinciale (Québec) Conseil international des centres commerciaux (ICSC)

Vice-présidente, exploitation Cadillac Fairview

le secret de l’avancement de carrière ! Après une année de collaboration fructueuse avec l’équipe d’Immobilier commercial, je signe ma dernière chronique régulière et j’ai eu envie de vous entretenir d’un sujet qui m’est très cher : l’implication auprès des associations professionnelles et son impact incontestable sur toute carrière dans le domaine. orsque je discute avec les jeunes de la relève qui font leurs premiers pas dans l’industrie, mon avis est sollicité quant au conseil à donner à quelqu’un qui amorce sa carrière. Sans hésitation, je souligne toujours l’importance de s’investir pleinement dans le développement de sa carrière et de son réseau professionnel. Je conviens que cela peut prendre plusieurs formes, par exemple le mentorat et la formation continue, mais ce qui a bien fonctionné pour moi est le fait d’avoir sauté à pieds joints dans l’industrie en acceptant de participer de façon active à ses différentes associations. Lorsque je regarde en arrière, je me revois il y a une dizaine d’années, jeune trentenaire fraîchement diplômée avec trois enfants d’âge préscolaire et primaire, ayant seulement quelques années d’expérience sur le marché du travail puisque j’avais passé plusieurs années sur les bancs d’université. L’angoisse m’habitait constamment : comme je sautais dans le train un peu sur le tard, arriverais-je un jour à rattraper le temps « perdu » et réussirais-je à me forger une carrière stimulante et enrichissante ? En 2004, une collègue de travail m’a suggéré de développer mon réseau de contacts dans l’industrie et m’a invitée à l’accompagner à une soirée de réseautage d’une toute nouvelle association fort prometteuse qui n’en était alors qu’à ses balbutiements. J’ai donc assisté à mon premier cocktail de réseautage de CREW Montréal. J’y ai reçu un accueil fort chaleureux, et mon intérêt manifeste pour la mission de l’organisation n’est pas passé inaperçu. Après deux événements, on m’a sollicitée pour prendre le relais à la trésorerie du conseil d’administration. Ma carrière a alors pris un tournant que je n’avais pas anticipé, à un rythme tellement fou que j’ai parfois eu l’impression d’avoir perdu mes repères. J’ai gravi les échelons au conseil de CREW Montréal pour finalement accéder à sa présidence en 2010. Hasard ou non, ces années d’engagement sont celles où ma carrière a décollé à la vitesse grand V : nouvel emploi, promotion, réseautage, invitations à participer à des tribunes d’experts et à des conférences,

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

bref une foule d’occasions en or se sont soudainement offertes à moi. En quelques années, ma carrière a changé de façon radicale, et je me suis retrouvée habitée d’une nouvelle confiance en moi – le doute se dissipait peu à peu. Au-delà de la visibilité associée à mon implication dans le conseil de CREW Montréal, le bénévolat m’a donné l’occasion de participer à plusieurs activités de planification stratégique, à l’organisation de grands événements de l’industrie immobilière, et j’ai même eu la chance de prendre part à des congrès dans plusieurs grandes villes des États-Unis et d’établir des relations d’affaires hors Québec qui se sont avérées déterminantes dans les prochaines étapes de ma carrière. Ces opportunités m’ont également permis d’acquérir et de perfectionner des habiletés de leadership qui me servent au quotidien. Je siège aujourd’hui comme directrice de la section Québec du Conseil international des centres commerciaux (plus de 600 membres), une division d’ICSC Canada regroupant 4 000 membres qui façonnent les centres commerciaux d’aujourd’hui et de demain. Cette association a encore élargi mon réseau et me donne une voix et une présence à l’occasion des plus grands événements de l’industrie immobilière et du monde des affaires à l’échelle du pays. Une carrière peut prendre de drôles de tournants et suivre un chemin parfois sinueux et souvent parsemé d’obstacles. C’est alors que le réseau et les amitiés professionnelles développées au fil des comités et des activités, lorsqu’on les combine à l’expérience acquise dans le cadre du travail et du bénévolat, peuvent jouer un rôle déterminant dans la progression d’une carrière. Alors, n’hésitez pas, impliquez-vous : vous en tirerez des expériences fort constructives, sans compter les liens d’amitié que vous tisserez qui rendront le parcours encore plus agréable! Merci à l’équipe d’Immobilier commercial de m’avoir donné cette belle occasion de m’exprimer, ainsi qu’à mes lectrices et lecteurs qui ont apprécié et commenté mes chroniques.

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Les lauréats des Prix d’excellence en immobilier 2014 Lors du Sommet immobilier de Montréal, le 1er avril 2014, l’Institut de développement urbain du Québec a dévoilé les lauréats des Prix d’excellence en immobilier 2014, présentés par Otéra Capital, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et McCarthy Tétrault. Catégorie Meilleur projet immobilier – commercial : : Le Centre de recherche du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CRCHUM) Sur la photo, de gauche à droite : Gino Chouinard, Normand Bélanger (Fonds immobilier de solidarité FTQ – représentant du partenaire), Sylvain Villiard (CHUM), Michel Leblanc (CHUM), Mario Lefebvre (IDU Québec), Valérie Mac-Seing (McCarthy Tétrault – membre du jury – représentante du partenaire), Jacques Turgeon (CRCHUM), Martine Gaudreault (Otéra Capital – membre du jury – représentante du partenaire), Claude Landry (Desjardins Gestion internationale d’actifs – président du comité organisateur)

Catégorie Meilleur projet immobilier – multirésidentiel : : Le Vert Mezzanine Sur la photo, de gauche à droite : Gino Chouinard, Normand Bélanger (Fonds immobilier de solidarité FTQ – représentant du partenaire), Mario Lefebvre (IDU Québec), Valérie Mac-Seing (McCarthy Tétrault – membre du jury – représentante du partenaire), Denis Bolduc (Le Vert Mezzanine – Condominiums), Martine Gaudreault (Otéra Capital – membre du jury – représentante du partenaire), Claude Landry (Desjardins Gestion internationale d’actifs et président du comité organisateur)

Catégorie Innovation : : La Bibliothèque de Varennes

Sur la photo : Valérie Mac-Seing (McCarthy Tétrault – membre du jury – représentant du partenaire) et Martin Damphousse (maire de Varennes)

Catégorie Communication-marketing : : Le Quartier Greenwich

Sur la photo : Marie-Claire Turgeon (Sotramont) et Normand Bélanger (Fonds immobilier de solidarité FTQ – représentant du partenaire)

idu

prix Coup de cœur : : Le Centre d’escalade Allez up !

Sur la photo : Jean-Marc de la Plante (Centre d’escalade Allez up !) et Martine Gaudreault (Otéra Capital – membre du jury – représentante du partenaire)

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

LES MUNICIPALITÉS, MOTEURS ÉCONOMIQUES DU 21e SIÈCLE Caroline St-Hilaire Présidente Caucus des grandes villes et de la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme Union des municipalités du Québec

De plus en plus de voix se font entendre et portent le même message : l’avenir de la province passe par la vitalité de ses municipalités. Si le Québec désire réussir, il doit s’assurer d’avoir des municipalités fortes et attrayantes.

Mairesse Ville de Longueuil

ans le cadre de ses assises annuelles tenues à Gatineau du 21 au 24 mai dernier, l’Union des municipalités du Québec a proposé un atelier fort intéressant sur le rôle des municipalités en matière de développement économique. Animé par M. René Vézina, commentateur et animateur économique, cet atelier réunissait quatre conférenciers : MM. Michel Angers, maire de la ville de Shawinigan, Pierre Duhamel, chroniqueur économique et auteur, David Malbœuf, consultant pour Boston Consulting Group, et L. Jacques Ménard, président de BMO Groupe financier.

Au cours de cet atelier, les participants ont également convenu que les municipalités constituaient déjà des moteurs économiques qui contribuent à la force d’attraction du Québec. Contrairement aux autres paliers de gouvernement, les municipalités possèdent une connaissance des besoins des citoyens et des entreprises ainsi qu’une capacité d’action inestimable. Qu’on le veuille ou non, elles sont devenues des actrices de développement économique essentielles, en mesure d’instaurer un environnement propice à la création de richesse et de valoriser l’entrepreneuriat sur leur territoire.

D’entrée de jeu, tous se sont entendus pour affirmer que le contexte politique et économique mondial a bien changé. La réglementation internationale a aussi évolué, tout comme les réseaux d’information. Bref, nous vivons aujourd’hui dans un environnement marqué par la mondialisation où l’ouverture des frontières a réduit l’influence des États et augmenté celle des collectivités. Dans ce contexte où les municipalités sont appelées à assumer des responsabilités de plus en plus importantes, de grands défis se présentent à elles, entre autres sur le plan de la main-d’œuvre, de l’environnement et de la démographie. Les élus municipaux se regroupent autour d’un grand objectif, soit de construire des communautés attrayantes et prospères où les citoyens désireront vivre et où les entreprises voudront s’établir et croître.

Les grandes lignes de l’étude réalisée par la firme Boston Consulting Group visant à donner un nouvel élan aux villes ont été ensuite abordées. En se basant sur l’expérience et en définissant les facteurs communs de succès d’autres villes qui ont su rebondir, l’étude propose une « recette » dont les municipalités auraient intérêt à s’inspirer : 1) se fixer une ambition et mobiliser un leadership ; 2) s’appuyer sur ses forces ; 3) se donner une stratégie basée sur trois priorités : infrastructures, capital humain, finance et fiscalité ; 4) se doter d’une stratégie axée vers les résultats à partir d’objectifs clairs.

Ces responsabilités accrues et ce rôle nouveau engendrent cependant un coût qui commande de revoir les relations entre le gouvernement provincial et les municipalités. Voilà pourquoi la prochaine Entente de partenariat Québec-municipalités devra reconnaître le rôle économique de ces dernières dans la création de richesse et surtout mettre en place un partage des fruits de la croissance, étant donné que les municipalités ne profitent actuellement pas des retombées liées à l’activité économique qu’elles génèrent ou attirent. 38

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L’atelier s’est conclu sur les propos de M. L. Jacques Ménard, qui est à l’origine de l’initiative visant à relancer Montréal. Son premier constat a été de réaliser que la recette proposée s’applique à l’ensemble des municipalités. Plus que jamais, dans le contexte ouvert que l’on connaît, le Québec ne pourra atteindre son plein potentiel que si ses municipalités sont florissantes et se développent à la hauteur de leurs capacités. Il est donc nécessaire pour les municipalités d’obtenir de nouveaux outils, notamment fiscaux, qui répondent aux besoins découlant de leurs responsabilités accrues. La preuve n’est plus à démontrer qu’elles jouent un rôle crucial dans le développement économique et constituent des agents incontournables pour la prospérité du Québec.

québec

Le marché hôtelier de Québec fait face à de nouveaux défis Alain Roy, É.A.

La saga entourant l’Hôtel Loews

Directeur général Groupe Altus à Québec

a soulevé certaines questions relatives

a crise financière de 2008 et la récession qui a suivi ont été désastreuses pour l’industrie hôtelière canadienne. Sauf à Québec. Pendant que tous les marchés hôteliers canadiens subissaient les conséquences de la récession, le berceau de l’Amérique française brillait de mille feux et commémorait avec succès les 400 ans de sa fondation. Cette célébration a carrément sauvé la saison touristique de la capitale. Les statistiques révèlent d’ailleurs une hausse du RevPar de 29 %, se chiffrant à près de 111 $ par chambre, un sommet inégalé jusqu’à présent (voir le tableau ci-dessous). Le RevPar est un outil de gestion utilisé dans le secteur hôtelier et désignant le revenu par chambre disponible. Il se calcule en divisant le chiffre d’affaires lié à l’activité hôtelière par le nombre de chambres susceptibles d’être occupées. Le marché hôtelier de Québec a pu surfer sur les retombées des festivités du 400e jusqu’à la première moitié de 2010. Pour sa part, le marché canadien a dû attendre à 2011 pour assister à une vigoureuse reprise du secteur. À Québec, cette forte reprise du secteur hôtelier s’est traduite par une augmentation du RevPar de 8 % pour la même période. Plusieurs chaînes hôtelières de renom se sont établies dans la région métropolitaine de Québec depuis quelques années, notamment le Sheraton Four Points à Lévis, le Super 8, le Holiday Inn Express, RevPar

JBC MÉDIA PAR lan lephane

au marché hôtelier de la région de Québec.

Le Concorde, plusieurs fois en manchettes,

L’hôtel loews le concorde

le Times Hôtel & suites. Le Germain-des-Prés à Sainte-Foy fait maintenant partie de la bannière ALT, mise sur pied par le Groupe Germain Hospitalité, de Québec. L’Hôtel-Musée Premières Nations, un complexe visant à mettre en valeur le patrimoine culturel du peuple Wendat, est venu bonifier de façon unique l’offre hôtelière de la capitale. Le défi de moderniser un parc immobilier vieillissant Devant la nouvelle offre, les hôtels existants doivent se remettre au goût du jour, et plusieurs cures de rajeunissement sont en cours. Le plus imposant projet est certainement l’investissement de plus de 72 M$ dans la revitalisation de l’emblématique Fairmont Le Château Frontenac par son propriétaire Ivanhoé Cambridge, lequel sera achevé en 2014. À deux pas du Château, le réputé Hôtel Manoir Victoria a procédé en 2013 à la rénovation de ses suites et espaces publics moyennant un investissement de 8 M$. Suivant cette vague de modernisation, le Courtyard Marriott Québec, devenu le Marriott Québec Centre-Ville depuis l’été 2013, a aussi effectué une métamorphose complète de ses espaces intérieurs. Dans le quartier Saint-Roch, l’ancien Holiday Inn Select a été transformé en hôtel-boutique urbain de 241 chambres, l’Hôtel Pur, un concept qui correspond beaucoup mieux à la nouvelle identité branchée du secteur. Dans le très touristique Vieux-Québec, l’âge d’un hôtel représente un avantage qui lui confère encore plus de cachet et de charme. La rénovation d’hôtels aussi bien situés demeure un investissement sûr. Or, en périphérie, certains hôtels qui ont connu leur

Sources : HVC et Groupe Altus

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heure de gloire à une autre époque vieillissent mal. Pour ces établissements, il n’existe que deux options : la transformation ou la fermeture définitive. Certains sites occupés par des hôtels ou des motels offrent d’excellents potentiels de réaménagement ou de densification. On l’a vu à Sainte-Foy, sur le boulevard Laurier, quand le motel de 150 unités L’Abitation de Champlain a fait place à la construction des imposantes tours du Complexe Jules-Dallaire réalisé par Cominar, un projet qui a confirmé la vocation du boulevard Laurier comme quartier des affaires de Québec. Peu après la fermeture du Motel L’Abitation en 2009, ce fut au tour de l’Auberge des Gouverneurs d’annoncer, à la fin de 2010, la fermeture de son établissement du boulevard Laurier. Le site est aussi récupéré par Cominar qui a démoli l’hôtel afin d’y construire un nouveau complexe mixte incluant des locaux pour bureaux et probablement une partie à vocation hôtelière. Les sites à développer ou à redévelopper le long des boulevards de l’ancienne banlieue sont très recherchés par les promoteurs. Si peu de gens se sont émus de voir disparaître le Motel L’Abitation, la fermeture éventuelle du Loews Le Concorde a fait beaucoup de vagues. En 2012, les propriétaires avaient mis l’hôtel en vente, évoquant des difficultés financières. L’impérative modernisation de ce bâtiment construit par Marcel Adams en 1970 allait nécessiter plusieurs millions de dollars en travaux de rénovation alors que l’établissement n’était apparemment pas rentable. Des rumeurs couraient quant à la possibilité de convertir l’édifice en copropriété divise de luxe, ce qui semblait incongru étant donné le bail emphytéotique associé à l’immeuble. En avril 2013, taux d’occupation

tarif moyen

Sources : HVC et Groupe Altus

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

on annonçait que le Loews serait vendu à la famille Urgo, l’entreprise ayant l’intention d’en faire l’un des « joyaux » de la chaîne hôtelière Marriott. L’offre a finalement été retirée au stade des vérifications diligentes. Devant l’échec de la vente et l’absence d’autres acheteurs, les propriétaires ont conservé l’immeuble, mais n’ont pu renouer avec la rentabilité, malgré de nombreuses mises à pied. En 2014, la vocation hôtelière du Loews semblait réellement menacée quand le propriétaire des Résidences Soleil, Eddy Savoie, s’est porté acquéreur de l’immeuble pour le convertir en résidence pour aînés. Une véritable saga a alimenté les manchettes à la suite de l’acquisition du site par le promoteur Savoie et de sa revente en avril 2014 au groupe de l’homme d’affaires Jean-Guy Sylvain, lequel s’est engagé à maintenir la vocation hôtelière du Loews ; le fait qu’autant d’acteurs se soient mobilisés pour bloquer la conversion de l’hôtel en résidence pour aînés et, en même temps, pour préserver l’écosystème touristique de la Grande-Allée en dit long sur son importance. Un tel immeuble est plus que de la brique et du béton, il fait partie de l’identité de la ville et de sa ligne d’horizon. Sa réouverture constitue une excellente nouvelle pour toute l’industrie touristique. Devant les déboires qu’a connus le Loews Le Concorde récemment, d’aucuns ont laissé entrevoir un possible surplus d’offres hôtelières à Québec. On a d’ailleurs observé une diminution marquée du taux d’occupation en 2013 (60,9 %), en plus du ralentissement de 2012 ! Le tarif moyen journalier des hôtels de Québec a quant à lui été parmi les plus élevés au Canada, bien que stable depuis environ 3 ans, soit près de 143 $ par chambre, comparativement à des moyennes provinciales de 138 $ pour le Québec et de 127 $ pour l’Ontario. Les tableaux présentés ci-contre établissements de la province de Québec et de la ville de Québec génèrent des revenus par unité disponible plus importants qu’ailleurs au pays. L’industrie hôtelière de Québec, comme partout dans le monde, doit faire face aux transformations profondes engendrées par l’omniprésence d’Internet dans la relation avec le client. Les sites d’intermédiaires tels que Expedia.ca et Hôtel.com, les critiques de consommateurs en ligne et, plus récemment, l’offre d’hébergement par des particuliers au moyen de sites comme Airbnr donnent aux clients moins fidèles toujours plus d’options. Cette forte concurrence, jumelée à une baisse relativement importante du tourisme d’affaires d’environ 8,5 % par rapport à l’an passé, fait que le marché hôtelier de la région devra trouver d’autres sources de revenus et peut-être cibler une clientèle plus large. L’année 2014 s’annonce toutefois plus reluisante, notamment en ce qui a trait au nombre de congressistes en visite à Québec.

québec

Grands domaines de la falaise à Sillery

Développer, mais pas n’importe comment

« Ce n’est pas parce qu’on veut protéger qu’on ne peut pas développer. » Tel est le point de vue de Martin Dubois en ce qui concerne les grands domaines religieux de la falaise, à Sillery – un quartier de la capitale. our cet architecte de Québec, spécialiste du patrimoine, il y a effectivement de la place pour du développement immobilier dans ce secteur décrété « arrondissement historique » par le gouvernement du Québec, en 1964. « Mais un développement intelligent et contrôlé qui permet de conserver un maximum d’espaces verts et de bâtiments patrimoniaux », comme il l’écrit dans son blogue du magazine Contact, de l’Université Laval. Lors d’une entrevue accordée à Immobilier commercial, M. Dubois ajoute que le gouvernement et la Ville de Québec devront toutefois cesser de se renvoyer la balle pour que les promoteurs sachent enfin sur quel pied danser.

Même si le secteur est protégé légalement, cela n’a pas empêché le lotissement et la vente de certains domaines, rappelle Martin Dubois. Dans les années 1960, pour du développement unifamilial, puis deux décennies plus tard, pour quelques tours d’habitation d’une dizaine d’étages. Récemment, six grandes propriétés ont été vendues (ou sont sur le point de l’être), mais les promoteurs ne sont pas en mesure d’amorcer des projets en raison de la mésentente entre les différents acteurs.

la Propriété des pères Augustins de l’Assomption

« Même si le secteur est protégé légalement, cela n’a pas empêché le lotissement et la vente de certains domaines. » – Martin Dubois

MARTIN DUBOIS Architecte Consultant en patrimoine Patri-Arch

Martin Dubois

De fastueux bâtiments Les grands domaines de Sillery sont ces vastes terrains hébergeant de fastueux bâtiments conventuels en surplomb du fleuve, plus ou moins entre le pont de Québec et les plaines d’Abraham. D’abord habitées par les marchands de bois prospères qui exploitaient des chantiers navals sur les berges, au XIXe siècle, ces propriétés ont ensuite été vendues à différentes communautés religieuses qui en ont agrandi les villas et maisons principales tout en conservant les grandes parcelles de l’époque. À leur tour, depuis quelques années, ces communautés se départent de leurs domaines faute de relève. D’où l’appétit suscité à la fois chez les tenants de la transformation de ces

espaces en parcs publics et chez les promoteurs, qui y voient l’immense potentiel de développement immobilier.

Martin Dubois

Journaliste

la Propriété des Sœurs de Sainte-Jeanne-d’Arc

Serge Beaucher

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Martin Dubois

Bien sûr, les bâtiments existants devront être recyclés et mis aux normes par les acheteurs, ce qui ne devrait pas s’avérer trop coûteux, selon M. Dubois, étant donné leur solidité et le fait qu’ils ont été impeccablement entretenus. On pourra aussi trouver un avantage à les agrandir, comme l’ont déjà fait plusieurs communautés elles-mêmes. Certaines parties difficiles à recycler – des chapelles, par exemple – pourraient être transformées, ou même démolies, mais il ne faut pas s’attendre à pouvoir raser des immeubles entiers, sauf peut-être certains bâtiments secondaires moins intéressants.

l’Ancienne propriété des Sœurs missionnaires de Notre-Dame-d’Afrique, aujourd’hui le domaine Benmore

Des audiences publiques tenues en 2013 par le Conseil du patrimoine culturel du Québec ont permis au ministre de la Culture et des Communications d’alors, Maka Kotto, de présenter le projet de loi 66 lui donnant le droit d’interdire toute construction dans certaines zones. Le projet ne fournissait cependant aucune indication sur les vocations, la densité et les gabarits acceptés. Et de toute façon, il a coulé à pic en même temps que le gouvernement péquiste, aux élections du 7 avril dernier. Les qualités essentielles Ainsi, sur le plan de ce qui est acceptable ou pas, tout reste encore à déterminer. Le « développement intelligent et contrôlé » qu’entrevoit Martin Dubois permettrait de préserver les qualités essentielles du secteur : bâtiments patrimoniaux, vues remarquables sur le fleuve, boisés et arbres exceptionnels de façon, entre autres, à conserver une trace historique de ces grands domaines. 19_DeRico experts-conseils.pdf

13-07-23

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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11:55

Quant aux nouvelles constructions qui viendront s’intercaler entre les édifices conventuels, elles ne devraient ni être trop massives ni former des développements trop denses, estime l’architecte. Le scénario présenté par la Ville de Québec l’an dernier lui paraît raisonnable : 800 logements sur 8 % de la superficie des terrains, le tout assorti d’une obligation pour les promoteurs de céder une partie de leurs lots pour l’aménagement d’un parc public (vraisemblablement un long sentier en bordure de la falaise). En ce qui concerne les hauteurs, il ne faudrait pas dépasser les cinq ou six étages des bâtiments actuels, d’après M. Dubois, ou bien viser la cime des arbres, afin que les implantations ne soient pas trop visibles depuis l’autre côté du fleuve ou le boulevard Champlain, en contrebas. Même avec de telles contraintes, les promoteurs y trouveront leur compte, ne serait-ce qu’en raison des prix qu’ils obtiendront pour leurs condos, selon Martin Dubois. « Tout cela ne se jouera pas demain matin, dit-il, surtout dans le contexte actuel de tergiversations et compte tenu des comités de citoyens qui s’opposent fortement à tout développement immobilier dans le secteur. Mais il est certain que dans 20 ans il n’y aura plus rien à vendre de ces grands domaines. »

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Le Groupe Altus de Québec célèbre son 50e anniversaire Le 14 mai dernier, plus d’une centaine de clients, partenaires et employés se sont réunis à l’Espace Dalhousie dans le Vieux-Québec pour souligner les 50 ans de fondation du Groupe. Le bureau d’Altus à Québec, autrefois connu sous le nom de Dorion, Noël et Hallissay, a connu une forte croissance depuis sa fusion avec le Groupe Altus et l’entrée en bourse de la compagnie en 2005. Le bureau de Québec compte aujourd’hui plus de 60 employés.

nouvelle directrice générale pour les Galeries d’Anjou

Foot Locker au 900 Sainte-Catherine Ouest

Cadillac Fairview (CF) a annoncé la nomination de Marie-Josée Bolduc à titre de directrice générale des Galeries d’Anjou. Gestionnaire chevronnée, elle effectue un retour chez CF où elle a amorcé sa carrière en immobilier commercial avant de travailler chez Arcturus. Plus récemment, elle occupait un poste chez Sobeys Québec. Marie-Josée est responsable de l’ensemble de l’exploitation de cette propriété commerciale suprarégionale qui vient de faire l’objet d’une rénovation majeure au coût de 86 M$.

BUSAC Immobilier vient de signer une entente avec Foot Locker au 900 SainteCatherine Ouest. Plus de 10 000 pi 2 ont été alloués au géant de la chaussure et du vêtement de sport, mettant en vedette la toute première collection House of Hoops au Québec. À surveiller cet automne !

Nomination chez Drolet Construction Drolet Construction annonce la nomination de Vincent Dufresne à titre de chargé de projets. M. Dufresne a obtenu un baccalauréat en génie de la construction à l’ÉTS après avoir terminé une technique en génie civil. Il détient plusieurs formations en leadership, octroi de contrats, négociation et gestion de risques. Il cumule plusieurs années d’expérience en tant que chargé de projets et directeur construction.

Nouvelle équipe chez CBRE Montréal Le bureau montréalais de CBRE vient d’annoncer la mise sur pied d’une toute nouvelle équipe : Private Capital Group (PCG). Daniel Garant, Jacob Hayon et Bianca Sabelli, trois professionnels qui travaillaient déjà chez CBRE, serviront la clientèle d’investisseurs privés de Montréal pour leurs besoins immobiliers.

Les Services ménagers Roy fêtent leur 60e anniversaire Pour souligner l’événement, une édition spéciale de 32 pages de leur magazine interne, L’Équipe, a été publiée. Vous pouvez consulter cette parution en allant sur leur site Internet, au www.groupeSMR.com, à la section « Publications / Entrevues ».

Daniel Garant

Jacob Hayon

Innover pour mieux protéger le public Lors d’une journée de conférences et d’une assemblée générale marquée par l’innovation, organisée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) le 14 mai dernier, les courtiers immobiliers et hypothécaires ont fait le plein d’idées et d’outils, enrichissant ainsi leur bagage de compétences afin de mieux protéger le public. Pour plus de détails, rendez-vous au www.oaciq.com.

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Bianca Sabelli

Promotion chez STS Maintenance

L JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Le PDG de STS Maintenance, Stefan Tremblay, vient de promouvoir Roselyne Rovira au poste de vice-présidente du développement des affaires du groupe. Mme Rovira possède une feuille de route impressionnante et elle est en grande partie responsable de la croissance exceptionnelle de STS. Son engagement au sein de CREW Montréal, de BOMA Québec et de la Fondation Saint-Justine témoigne de son degré d’implication autant dans l’industrie que dans la communauté.

Georges Coulombe honoré par le magazine Immobilier commercial e 22 avril dernier avait lieu l’ouverture officielle de l’exposition biennale Le Montréal du futur. Lors de cet événement, le magazine Immobilier commercial a eu l’honneur de décerner à M. Georges Coulombe le prix Innovation en immobilier commercial 2014. Par son souci de restaurer et de mettre en valeur le patrimoine architectural montréalais, tout en misant sur des innovations technologiques pour répondre aux besoins actuels des occupants, Georges Coulombe fait preuve de passion, d’audace et d’innovation depuis plus de 30 ans. L’une de ses principales réalisations, le 360 Saint-Jacques, ancien siège social de la Banque Royale, en témoigne. Le prix a été remis par M. Jacques Boisvert, éditeur du magazine et président de JBC Média.

Le Groupe De Bertin a annoncé, en mai dernier, la construction d’un nouvel immeuble de six étages, dont un commercial et cinq de bureaux, d’environ 100 000 pi2. Le projet, en construction depuis l’automne 2013 et d’une valeur de près de 15 M$, aura pignon sur rue au 990, avenue De Bourgogne, et comportera deux vastes étages de stationnements souterrains. Trois locataires, ayant déjà signé un bail, occuperont 80 % de l’immeuble : la Caisse Desjardins Sainte-Foy, le Directeur général des élections ainsi que la Centrale des syndicats démocratiques (CSD).

Bob hendriks

Du nouveau à Sainte-Foy : Projet Espace de Bourgogne

À gauche, le lauréat, Georges Coulombe, en compagnie de Jacques Boisvert, éditeur du magazine et président de JBC Média

Lancement du projet Gare Viger

Broccolini nommée Entreprise de l’année par l’APECQ

Le Groupe Jesta a annoncé, le 28 mai dernier, le lancement de la première phase du projet Gare Viger, un ensemble immobilier majeur qui représente un investissement total de 250 M$. Situé sur le site de l’ancienne gare Viger, le projet prévoit, dans un premier temps, la revitalisation du château Viger et de la gare Berri en locaux commerciaux et pour bureaux.

Au cours du Gala du président de l’Association patronale des entreprises en construction du Québec (APECQ), tenu le 9 mai dernier, près de 450 personnes ont rendu hommage à Broccolini, entreprise de l’année 2014 de l’APECQ. Broccolini est reconnue pour la construction de bâtiments exceptionnels ainsi que pour le développement de relations d’affaires de longue durée.

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Nomination chez Immeubles Roussin

Nomination chez JLL

Les Immeubles Roussin ont récemment accueilli Audrey Lavoie au sein de l’équipe commerciale à titre de conseillère à la location commerciale.

Prix de carrière 2014 du Conseil du patronat du Québec à Hervé Pomerleau

Le groupe Marchés des capitaux de Jones Lang LaSalle (JLL) compte un nouveau membre dans son équipe : Mark Sinnett. Spécialiste de la vente d’immeubles de placement, Mark se joint à JLL à titre de vice-président principal. Il dirigera les activités du groupe des Marchés des capitaux dans la région métropolitaine de Montréal.

Le Conseil du patronat du Québec a profité de la tenue de sa 45e assemblée générale, en avril dernier, pour rendre hommage à Hervé Pomerleau, administrateur et fondateur de Pomerleau, en lui remettant son Prix de carrière 2014 afin de souligner son apport exceptionnel à la société québécoise. Depuis sa création en 1964, l’entreprise créée par M. Pomerleau est synonyme d’expertise et de qualité en matière de gestion de projets et de travaux de construction, tant dans les secteurs commercial, institutionnel et industriel que dans les travaux d’infrastructure et de génie civil. Pionnière du bâtiment durable et championne en matière de santé et de sécurité, l’entreprise Pomerleau connaît une croissance fulgurante depuis ses débuts. Elle est aujourd’hui un chef de file de l’industrie au Québec et l’un des plus importants constructeurs au Canada.

Groupe NH photographes

immobilier commercial : : juin – juillet 2014

Bentall Kennedy vient d’annoncer la construction d’un nouvel immeuble de cinq étages. Accessible par les autoroutes 15 et 440, cet immeuble est situé au coin du boulevard Daniel-Johnson, au cœur du nouveau centre de Laval, à distance de marche de tous les services. Doté d’une fenestration exceptionnelle et d’une hauteur libre de 9 pieds, le 3111 Saint-Martin Ouest vise la certification LEED Argent afin d’offrir un environnement de travail hors du commun et recherché.

nouveau projet pour GM Développement Greg Moore nommé bâtonnier du Barreau de Montréal Lors de l’assemblée annuelle du Barreau de Montréal du 7 mai dernier, Greg Moore, avocat chez Joli-Cœur Lacasse, est officiellement devenu bâtonnier du Barreau de Montréal. Couvrant toute l’île de Montréal, le Barreau de Montréal est la plus grande des 15 sections du Barreau du Québec. À titre de bâtonnier, Me Moore est donc représentant et porte-parole de cette section et de son Conseil.

LVM et EnGlobe unissent leurs forces

Obtention d’un permis pour la construction du 3111 Saint-Martin Ouest à Laval

LVM inc., leader canadien en géotechnique, matériaux et environnement, et EnGlobe Corp., une firme reconnue en services environnementaux intégrés, ont décidé d’unir leurs forces. Cette fusion créera un nouveau joueur canadien et international d’envergure, regroupant près de 1 800 spécialistes au Canada, en France, au Royaume-Uni et en Israël.

Le groupe GM Développement a présenté un nouveau projet immobilier qui sera érigé près du futur amphithéâtre de Québec. Comprenant notamment un hôtel, des immeubles de bureaux, des restaurants de même qu’un centre de design, le complexe vise à créer un véritable milieu de vie, prolongation du dynamisme du centre-ville de Québec. La première phase du projet est prévue pour septembre 2015.

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Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait Faire tourner l’économie d’ici. P r o j e t : Centre de données de Montréal

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