Immobilier commercial volume 8 - numéro 2 by JBC Média inc.

enjeu sommet immobilier de MOntréal 2015

Volume 8 | Numéro 2 avril – mai 2015

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sommaire : : volume 8 | numéro 2

IDu

enjeu

en mode croissance

Table ronde des décideurs

chroniques

5 Mot de la rédaction La voix immobilière

Par Nathalie Savaria

DOSSIER SPÉCIAL IDU

7 L’Institut de développement urbain du Québec En mode croissance Par Nathalie Savaria 13 Selon Bernard Poliquin, la voix de l’IDU contribue à la santé de nos villes Par Suzanne Gagné 15 Le porte-parole de la communauté immobilière non résidentielle depuis 1987

Par Suzanne Gagné

monde municipal Les écoparcs industriels au service de l’aménagement durable du territoire des municipalités

Par Caroline St-Hilaire

45 crew mtl L’ère de la compression des taux de capitalisation est révolue

Par Me Sonia Rainville

22 VOX POP Par Emmanuelle Gril

québec

25 Conseil régional de Québec Défis, enjeux et relève Par Serge Beaucher

46 Québec touchée par les fermetures de commerces au détail

Par Alain Roy

29 Mot de l’IDU Par Mario Lefebvre 30 Analyse de marché Le secteur de l’hôtellerie au Québec Au-delà des apparences Par Joëlle Noreau, économiste principale Desjardins, Études économiques

38 enjeu Table ronde des décideurs Que nous réserve le marché immobilier de Montréal en 2015 ? 4

Par Suzanne Gagné immobilier commercial : : avril – mai 2015

48 brèves immobilières

MOT DE LA RÉDACTION

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca Président et éditeur Jacques Boisvert Rédactrice en chef et éditrice déléguée Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION Serge Beaucher, Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril et Nathalie Savaria Collaboration à ce numéro Sonia Rainville, Alain Roy et Caroline St-Hilaire Révision et correction d’épreuves Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel direction artistique Carole Bordeleau infographie Sandrina Villeneuve Conseillers en publicité Montréal Maude Lafleur Edith Lajoie Souk Vongphakdy Québec Madeleine Blain Responsable de la capitale nationale et des régions

418 317-0669 ADMINISTRATION Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations PhotoGRAPHES Denis Bernier et Alain Lambert photo en page couverture Les membres du conseil exécutif de l’IDU dans l’ordre habituel en haut : Gilles Levesque, Martin Galarneau, Bernard Poliquin ; en bas, Louis Bertrand et Mario Lefebvre. © JBC Média par Denis Bernier envoi de poste — publications Convention no PP 41614528 adresse de retour 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 abonnements www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

la voix immobilière Il y a des moments dans la vie où toutes les conditions favorables sont réunies afin de franchir une étape décisive qui ouvrira sur une ère nouvelle. Selon ses dirigeants, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), objet de notre grand dossier spécial, se situe à cette étape de son histoire. Nommé PDG de I’IDU il y a un an, l’économiste Mario Lefebvre multiplie les rencontres avec les élus provinciaux et municipaux et les prises de position publiques tout en planifiant un grand événement pour l’automne 2016. Voix de l’industrie immobilière, l’IDU est indéniablement en mode croissance ; le président du conseil d’administration, Bernard Poliquin, qui nous a accordé une entrevue, de même que certains de ses membres, qui ont participé à notre vox pop sur l’Institut, sont là pour en témoigner. Ce dynamisme est tout aussi perceptible du côté du Conseil régional de Québec qui, sous la direction de Louis Bertrand, se livre en ce moment à une réflexion en profondeur sur le développement immobilier avec le projet Québec 2050. Dans le cadre de ce dossier, l’occasion était belle également de remonter à l’origine de la fondation de l’IDU et de montrer comment l’organisme, tout en soutenant les intérêts et la formation de ses membres, a participé activement aux nombreux changements qui ont marqué l’industrie au cours des 28 dernières années. Vous serez peut-être surpris d’apprendre que Jacques Boisvert, éditeur de ce magazine et président de JBC Média, est un témoin privilégié des réalisations de l’IDU depuis une bonne quinzaine d’années. Bien avant qu’il ne fonde Immobilier commercial il y a huit ans, il a édité, à titre de contractuel, de nombreux dossiers spéciaux sur l’immobilier commercial, souvent en collaboration avec l’IDU, pour le prestigieux magazine d’affaires Commerce. Ces dossiers ont constitué la matière première pour la rédaction de l’historique, auquel s’ajoute le précieux témoignage d’anciens présidents du conseil d’administration et PDG. Par ailleurs, dans notre section consacrée à l’analyse de marché, une étude réalisée par Desjardins, Études économiques offre un coup d’œil rapproché sur l’industrie hôtelière au Québec qui laisse voir un secteur en plein bouleversement cherchant à se réinventer. Et il n’est pas le seul. Le commerce de détail est aussi dans la tourmente, particulièrement dans le secteur des biens mode. Les fermetures de bannière qui se succèdent ont conduit Alain Roy, notre chroniqueur expert du Groupe Altus, à analyser la situation, chiffres et statistiques à l’appui, pour la région de Québec.

ISSN 1916-6656

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Enfin, je ne saurais terminer ce mot sans vous parler de la Soirée immobilière de l’IDU et du Sommet immobilier de Montréal. Le magazine vous offre d’ailleurs en primeur, dans la section Enjeu, l’analyse du marché immobilier montréalais en 2015 présentée par deux experts invités ainsi que l’animateur de la table ronde clôturant le Sommet. Comme toujours, Immobilier commercial a pris part à ces deux rendez-vous annuels très prisés par l’industrie. Chers lecteurs et lectrices, je vous souhaite une bonne lecture !

Nathalie Savaria

Rédactrice en chef et éditrice déléguée immobilier commercial : : avril – mai 2015

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dossier spécial

L’Institut de développement urbain du Québec

En mode croissance

Arrivé il y a un an à la tête de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), son PDG a toutes les raisons de se réjouir. Appuyé par un conseil d’administration et une équipe dynamiques, le dirigeant multiplie les rencontres avec les élus provinciaux et municipaux et les prises de position publiques tout en planifiant un grand événement en 2016. Immobilier commercial a rencontré Mario Lefebvre qui dresse le bilan de sa première année et passe en revue les dossiers prioritaires d’un organisme qui a décidément le vent en poupe.

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Par NATHALIE SAVARIA

mario lefebvre, président-directeur général immobilier commercial : : avril – mai 2015

DOSSIER spécial IDU

PDG et économiste C’est doté de ce bagage que Mario Lefebvre fait son entrée à l’IDU. Si, au départ, il ne perçoit pas la continuité entre son travail au Conference Board et celui à l’Institut, ce n’est plus le cas aujourd’hui : « Si vous comprenez bien le fonctionnement de l’économie d’une ville, l’étape suivante, c’est de bien comprendre le développement immobilier. » Et puis, dit-il, « passer du rôle d’économiste qui analyse et parle devant un auditoire à celui de PDG qui agit sur le terrain et travaille avec un groupe de gens influents et décisionnels, ce n’est plus seulement faire des discours ».

e toute l’histoire de l’IDU, Mario Lefebvre est le premier économiste à occuper la fonction de PDG. Professionnel au parcours solide, il apporte à l’Institut non seulement son expertise en économie, sa connaissance approfondie des villes canadiennes, mais aussi ses talents de conférencier.

Titulaire d’une maîtrise en économie de l’Université de Montréal, en 1991, Mario Lefebvre amorce sa carrière à la Banque du Canada. Sans l’avoir espéré, il entre d’emblée, comme il le dit lui-même, « dans les ligues majeures ». Son séjour dans cette institution de prestige lui donne l’occasion d’approfondir ses connaissances de l’économie canadienne et surtout d’y acquérir une double expertise : en analyse industrielle d’abord, puis en économie régionale. Recruté par le Conference Board du Canada, le jeune économiste occupe un premier poste qui lui permet de sillonner la planète pendant quelques années. En 2001, son employeur lui offre un poste comme directeur des prévisions économiques provinciales. Un an plus tard, il accède à la direction du Centre des études municipales, une fonction qu’il occupe jusqu’à sa nomination à l’IDU en décembre 2013.

Tout de même, en devenant PDG de l’IDU, Mario Lefebvre s’attendait à voir son quotidien bouleversé, mais ce ne fut pas le cas. « Alors que je pensais devenir un gestionnaire et un lobbyiste qui défend les intérêts de l’industrie, le conseil d’administration m’a permis d’adopter une approche plus positive du lobbyisme axée sur la discussion. Ainsi, lorsque nous rencontrons des élus pour parler d’un problème, nous discutons et suggérons des pistes de solution au lieu de dénoncer et de critiquer. Nous cherchons aussi à étoffer nos interventions. Par exemple, dans le cas de la réfection de la rue Sainte-Catherine Ouest, on m’a donné toute la latitude pour organiser un événement et réunir les membres afin de discuter des enjeux liés à ces travaux, ce qui a abouti à la rédaction d’un rapport. Et pour la première fois de l’histoire de l’IDU, ce document s’est retrouvé en page couverture de La Presse », souligne avec fierté le PDG. la croissance à l’ordre du jour Ce changement d’approche montre à quel point l’IDU entend désormais occuper une place de premier plan au sein de l’industrie, mais aussi de la cité.

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Après avoir assaini ses finances sous l’égide du PDG Raymond Bouchard, l’IDU, avec à sa tête Mario Lefebvre, passe maintenant en mode croissance. Le bilan de la première année en poste du PDG et porte-parole en témoigne.

la rue sainte-catherine ouest

immobilier commercial : : avril – mai 2015

Outre le dépôt du rapport sur les travaux rue Sainte-Catherine, Mario Lefebvre a multiplié les rencontres et les événements d’envergure en 2014 afin de positionner l’IDU sur l’échiquier montréalais. En plus d’avoir rencontré des élus de la Ville de Montréal, dont Alain Marcoux et Russell Copeman, le PDG s’est vu offrir un siège aux côtés du maire Coderre au sein de deux comités dans le cadre du projet Sainte-Catherine Ouest. À Québec, il a pu s’entretenir avec le maire Labeaume. C’est dans cette même ville qu’en mai 2014, L. Jacques Ménard, président du conseil d’administration de

BMO Nesbitt Burns et président de BMO Groupe financier, a été invité par l’IDU à expliquer, lors d’une conférence, le rôle essentiel de Montréal comme locomotive de l’économie québécoise. Une rencontre avec Robert Poëti, ministre des Transports et responsable de la région de Montréal, et une autre avec le cabinet de Carlos Leitão, ministre des Finances, se sont aussi ajoutées à l’agenda du dirigeant. « Chaque fois, je me donne comme mandat de présenter l’IDU comme un partenaire dans le développement économique. Et c’est là où mon passé d’économiste vient m’aider », fait valoir Mario Lefebvre. Des enjeux prioritaires Si l’an 1 du PDG a été fort occupé, la suite s’annonce tout aussi productive. En novembre 2014, le conseil d’administration s’est réuni afin de fixer les enjeux prioritaires de l’organisme. Parmi les cinq priorités fixées, le transport figure en tête de liste. « Montréal a tous les moyens de transport, mais la fluidité entre eux n’est pas toujours au rendez-vous, affirme le PDG. Si les biens et services ne peuvent pas bien entrer et sortir rapidement, Montréal aura du mal à être un joueur important dans la nouvelle économie globalisée. Il faut donc améliorer la connectivité. Le transport inclut aussi les transports en commun. Il faut offrir aux gens des moyens rapides de se déplacer en multipliant notamment les voies réservées sur l’île de Montréal. » La fiscalité, entre autres la refonte de l’impôt foncier, un sujet qui préoccupe et passionne Mario Lefebvre depuis son passage au Centre des études municipales, constitue le second dossier prioritaire de l’IDU. « L’impôt foncier a été surutilisé, estime Mario Lefebvre. Alors qu’il a été mis en place pour

rendre des services à la propriété, il sert maintenant à tout : au développement économique, à l’intégration des immigrants, etc. Le début des travaux autour de la loi sur le statut de la métropole nous encourage en ce sens. Mais nous attendons de voir la suite. » Outre le développement urbain, autre enjeu prioritaire, l’Institut souhaite contribuer à la réflexion sur les grands projets. Sa participation aux débats entourant les travaux sur la rue Sainte-Catherine Ouest est déjà un premier exemple de prise de position publique de la part de l’IDU. « Et il y en aura d’autres, s’empresse de souligner le PDG. Écouter, partager, donner son expertise, voilà ce que nous voulons faire. » Enfin, l’IDU se fixe aussi comme priorité de participer activement au rayonnement de l’activité immobilière montréalaise hors Québec. « Parmi les villes canadiennes, Montréal est celle qui a le plus de mal à se vendre, soutient Mario Lefebvre. Le maire de Calgary, Naheed Nenshi, est devenu le champion du monde de sa ville. Mais il a maintenant un concurrent sérieux avec le maire Coderre. » Déjà, l’IDU a posé une action concrète en rencontrant des membres du Urban Land Institute (ULI), un important institut de recherche qui s’intéresse au développement urbain et à l’immobilier, en tournée d’études à Montréal. Le PDG en a profité pour souligner les performances économiques de Montréal qui, selon lui, « n’a plus grand-chose à envier aux autres villes canadiennes, surtout avec la chute du dollar et du prix du baril de pétrole ». Par ailleurs, comme l’IDU ambitionne de déployer ses antennes ailleurs au Canada, son PDG, qui a déjà foulé le sol des 10 provinces canadiennes alors qu’il était économiste et conférencier pour le Conference Board, prononcera la conférence d’ouverture du Saskatchewan Real Estate Forum, le 28 avril prochain.

« Parmi les villes canadiennes, Montréal est celle qui a le plus de mal à se vendre. Le maire de Calgary, Naheed Nenshi, est devenu le champion du monde de sa ville. Mais il a maintenant un concurrent sérieux avec le maire Coderre. » – Mario Lefebvre

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Améliorer l’offre aux membres La croissance de l’IDU passe aussi par une offre diversifiée à ses membres. « L’an dernier, rapporte le PDG, l’effectif est passé de 230 à 250 membres. Il y a encore de la place pour la croissance. Mais ma grande préoccupation est d’améliorer l’offre aux membres. » À cette fin, l’IDU a accru sa présence sur les réseaux sociaux. « Nous avons créé un groupe LinkedIn. Nous avons déjà plus de 275 adhérents qui peuvent y publier des nouvelles et des études qui touchent l’industrie immobilière. Nous diffuserons des études produites par des associations et des experts en immobilier comme l’ULI. Nous comptons aussi être de plus en plus actifs sur Twitter. » Sans devenir un institut de recherche, l’IDU publiera également, sous la plume de son PDG, des études liées au secteur de l’immobilier. Une première étude présentera le point de vue de l’Institut sur le fonctionnement du système de péage à Montréal. Suivra une analyse sur l’évolution du coût des loyers dans les secteurs du bureau et du commerce de détail à Montréal au cours des 25 dernières années. « Cette étude est une réponse aux propos de Richard Bergeron cités dans Le Devoir et accusant les propriétaires de faire monter les prix comme ils le voulaient. L’étude montrera que ce n’est pas le cas », affirme Mario Lefebvre. En ce qui concerne les événements, les membres de l’IDU peuvent s’attendre à une offre renouvelée. Ouvert à la perspective de travailler en partenariat avec les autres associations de l’immobilier, l’IDU a pris part, en février dernier, au premier souper tournant de la relève, une idée originale du Conseil régional de Québec, précise Mario Lefebvre. Organisé de concert avec BOMA Québec, CREW Mtl et l’International Council of Shopping Centers (ICSC), cet événement a réuni plus de 15 acteurs majeurs de l’immobilier commercial venus discuter avec une centaine d’étudiants et de finissants d’universités québécoises en gestion. D’ailleurs, la question de la relève préoccupe l’IDU qui a invité ses plus jeunes membres à se regrouper. Ainsi est né le comité Les jeunes ambassadeurs, à Montréal et à Québec. « Ces membres, âgés de moins de 40 ans, ont reçu carte blanche pour organiser des événements selon leurs goûts. Le but est qu’ils aient du plaisir et qu’ils veuillent rester dans l’industrie », dit le PDG. En novembre 2014, les membres du comité sont ainsi venus entendre Bernard Poliquin raconter son parcours qui l’a mené à la présidence du conseil d’administration de l’IDU et à la vice-présidence des Services immobiliers, au Mouvement Desjardins. D’autres têtes d’affiche prendront la parole en 2015, annonce le PDG, sans vouloir toutefois révéler leurs noms.

Aéroport international Montréal-Mirabel où l’aérospatiale décolle. Depuis 10 ans, Montréal ne cesse de renforcer sa position comme plate-forme aérospatiale de calibre mondial. Aujourd’hui, plus de 3 700 employés hautement qualifiés œuvrent au sein d’une trentaine d’entreprises dans le domaine de l’aéronautique et d’autres secteurs de l’industrie. Pas étonnant que des chefs de file comme Bombardier, Pratt & Whitney, Aérolia ou L3 Communications y soient implantés, de même qu’une vingtaine de transporteurs tout-cargo. Parce qu’Aéroports de Montréal a mis tout en œuvre pour développer le site de Montréal-Mirabel, l’emploi y a connu une croissance de 2,9 % depuis 2009. Et ce n’est pas fini : avec l’option clé en main, comme pour Aérolia, et des emplacements de choix dont certains avec accès aux pistes, il y a tout l’espace rêvé pour créer des entreprises, et surtout, encore plus d’emplois.

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Par ailleurs, un grand événement, qui se tiendra en 2016, enthousiasme déjà Mario Lefebvre. À la liste des nombreux événements annuels organisés par l’IDU – conférences, petitsdéjeuners, tournois de golf, cocktails de réseautage – s’ajoutera en effet un premier congrès. Lorsqu’on lui demande s’il y immobilier commercial : : avril – mai 2015

DOSSIER spécial IDU

a encore de la place pour un tel événement dans l’industrie, Mario Lefebvre n’a aucun doute à ce sujet : « Je crois énormément en cet événement. Les membres, qui apprécient le Sommet immobilier de Montréal, rêvent d’un lieu où l’on va traiter des problèmes de l’industrie au quotidien, où l’on présentera des ateliers sur des sujets plus pointus. » Afin d’éviter de « cannibaliser le Sommet », l’IDU tiendra son congrès en octobre et profitera de l’occasion pour remettre ses Prix d’excellence au cours de la soirée qui clôturera l’événement. L’apport des membres bénévoles Si l’IDU a le vent en poupe, c’est en grande partie grâce à l’engagement de ses membres bénévoles, tant au sein du conseil d’administration et du comité exécutif que dans les divers comités. « Les gens qui m’entourent ont envie de faire bouger les choses, observe Mario Lefebvre. J’ai reçu une dizaine de demandes d’adhésion à des comités. Ce sont des personnes qui croient en l’IDU, qui ont envie de le faire cheminer et qui s’investissent de plus en plus. » Sans vouloir prendre tout le crédit de cet élan de dynamisme, le PDG soutient que les membres apprécient les changements en cours et savent qu’ils peuvent faire une différence en s’impliquant. « C’est une chose de critiquer, c’en est une autre de s’engager. C’est un peu comme ce que je disais tantôt au sujet du lobbyisme. En participant, les membres peuvent réfléchir, apporter leurs idées et leur contribution », affirme-t-il. La grande tournée du PDG Inversement, si le PDG a connu tant de succès au cours de sa première année en poste, c’est aussi parce qu’il a su écouter ses membres. À son arrivée et à l’initiative de Jacques Métivier, ancien président du conseil d’administration, Mario Lefebvre a réalisé une grande tournée des 20 plus grands

propriétaires immobiliers membres de l’IDU. À chacun, il a posé cette simple question : de quelle sorte d’IDU rêvez-vous pour demain ? « Au fil de ces rencontres sont apparues les grandes lignes de la planification stratégique, la nécessité de produire plus de contenu et de prendre part aux débats publics », rapporte le PDG. Et c’est ainsi qu’est née chez lui l’idée d’organiser la tenue d’un congrès. « Maintenant, reste à voir si l’avenir me donnera raison », déclare Mario Lefebvre. Propos d’économiste On ne peut achever l’entrevue sans demander à l’économiste de nous livrer une brève analyse de la situation économique actuelle au pays. Il ne se fait pas prier. Outre une baisse du dollar et du prix du pétrole bénéfique pour l’industrie manufacturière, le fait le plus notable, estime Mario Lefebvre, est la croissance économique prévue du Québec qui devrait dépasser celle de l’Alberta en 2015. Toutefois, dans le contexte où l’économie albertaine serait en difficulté, une réduction des sommes accordées au Québec en paiement de péréquation pourrait être observée. D’où l’importance, selon lui, d’assainir les finances publiques. « Continuons notre ménage, c’est important de le faire. Notre économie se redresse. Nous ne battrons pas de record de croissance cette année ni l’année prochaine, mais nous ferons mieux que l’Alberta. Et c’est une bonne nouvelle pour l’immobilier commercial. Il y a beaucoup de capitaux disponibles au Canada, et les taux d’intérêt sont encore très bas. Les gens qui jusqu’ici investissaient surtout en Alberta pourraient chercher de nouveaux endroits, et Montréal pourrait devenir un marché intéressant pour eux. Si l’on peut se redonner une confiance et mieux se vendre que par le passé, on parviendra à faire changer les choses. » Et, nous le savons, l’IDU compte bien contribuer à ce changement !

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Selon Bernard Poliquin, président du conseil d’administration

La voix de l’IDU

contribue à la santé de nos villes Par Suzanne Gagné

Devenu président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) en juin 2014, Bernard Poliquin affiche une feuille de route solide dans le domaine immobilier, où il œuvre depuis 1989.

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Au cours de sa carrière, il a notamment travaillé chez Trizec à la Place Ville Marie à titre d’agent de location, pour ensuite joindre les rangs de BCE comme directeur général au 1000 De La Gauchetière. Il devient ensuite vice-président, gestion des actifs immobiliers canadiens chez Bell Canada, puis président des activités canadiennes de Jones Lang LaSalle, organisation pour laquelle il se verra confier un mandat international à Sydney, en Australie. Après un court passage chez Avison Young en tant que PDG pour le Québec, il devient vice-président Services immobiliers au Mouvement Desjardins, poste qu’il occupe depuis novembre 2010. Son implication au sein de l’IDU remonte à l’année 2009, alors qu’il se joint au conseil d’administration. Cinq ans plus tard, il est élu président du conseil et devient notamment responsable du recrutement du nouveau PDG. « Notre choix s’est avéré un changement important au sein de l’IDU, explique-t-il. Nous avons décidé de nommer un économiste qui est spécialiste des affaires municipales plutôt qu’un joueur du milieu de l’immobilier. Cette nouvelle orientation cadre avec le rôle actuel et futur de l’IDU, qui consiste à s’impliquer dans le développement économique des villes et à nous assurer que nous sommes le porte-parole de notre industrie en matière de fiscalité municipale, étant donné l’impact qu’elle a sur le développement immobilier. »

ans

À cet égard, il rappelle que la source principale de revenus des municipalités est la taxe foncière et que, par conséquent, « la santé des villes est touchée directement par la coordination qui existe entre les différents paliers gouvernementaux et les joueurs clés du développement immobilier ». Selon lui, l’IDU permettrait donc à l’industrie de faire entendre une voix commune et pertinente pour s’exprimer auprès des différentes instances gouvernementales sur les éléments qui définissent la santé d’une ville, qu’il s’agisse de développement économique et immobilier, des règlements municipaux, de la fiscalité municipale, du transport en commun ou du redéveloppement de sites qui sont cruciaux pour les municipalités du Québec. Son rôle consiste maintenant à s’assurer que le PDG et les membres du conseil d’administration travaillent en étroite collaboration pour faire avancer la cause du développement immobilier au Québec et permettre à l’Institut de devenir un facilitateur et un expert de contenu auprès des élus. « Pour l’avenir, nous souhaitons que l’IDU devienne le partenaire privilégié des instances gouvernementales dans les décisions qui touchent la fiscalité municipale et le développement immobilier, afin que nous puissions continuer de développer les économies de nos villes en favorisant des projets immobiliers de qualité, qui répondent aux besoins réels de la population et des entreprises », conclut-il.

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Institut de développement urbain du Québec

Le porte-parole de la communauté immobilière non résidentielle depuis 1987 Par Suzanne Gagné

Après 28 ans d’existence, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a laissé sa marque dans le paysage immobilier québécois, sa voix s’élevant au nom de l’intérêt et de la formation de ses membres, participant ainsi activement aux nombreux changements qui ont marqué l’industrie au cours de cette période.

À cette époque, Jonathan Wener, président du conseil et chef de la direction de Canderel, est très actif au sein de l’IDU du Canada. « Nous avions des préoccupations qui touchaient l’industrie tout entière, rappelle-t-il, mais aucun organisme ne participait aux discussions touchant des sujets législatifs. Nous avions donc besoin d’un lobby au Québec qui représenterait les intérêts de la communauté et qui pourrait aborder avec les trois paliers de gouvernements des sujets comme le zonage, les plans directeurs, la taxation, etc. »

CHRISTIAN FLEURY, PHOTOGRAPHE

Montréal, le 9 novembre 1986, l’administration du maire Drapeau tire sa révérence, et la ville entre dans une nouvelle ère avec l’administration du Rassemblement des citoyens et citoyennes de Montréal (RCM) et le maire Jean Doré. Les portes de l’hôtel de ville s’ouvrent aux consultations publiques, et la gestion de la ville prend une nouvelle tournure.

Jonathan Wener Président du conseil et chef de la direction Canderel

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DOSSIER spécial IDU

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Le nouveau parti de Jean Doré avait annoncé haut et fort qu’il allait adopter le premier plan d’urbanisme de la Ville de Montréal, ce qui avait pour effet d’encadrer le développement immobilier comme jamais auparavant. »

Cameron Charlebois Président GPMC Montréal inc.

Homme d’action, M. Wener rassemble rapidement un groupe de promoteurs immobiliers et forme la section du Québec de l’IDU avec des membres comme Canderel, Trizec, Cadillac Fairview et First Quebec Corp. « Le moment était tout indiqué puisque le passage de l’administration Drapeau à celle de Jean Doré constituait un virage à 180 degrés », estime Cameron Charlebois, président, GPMC Montréal, qui était présent aux premières heures de la fondation de l’IDU. « Entre autres, ajoute-t-il, le nouveau parti de Jean Doré avait annoncé haut et fort qu’il allait adopter le premier plan d’urbanisme de la Ville de Montréal, ce qui avait pour effet d’encadrer le développement immobilier comme jamais auparavant. Notre premier mandat a donc été de participer à la consultation publique relative au plan d’urbanisme. Nous avons travaillé sur un mémoire pendant plusieurs mois et livré des analyses et des commentaires sur les nouveaux règlements. Ce mémoire a positionné l’IDU comme un intervenant de premier ordre, et ce, dès sa fondation. » Dès le départ, l’IDU s’établit sur des bases solides, avec trois types d’activités : « La première était la représentation, soit la raison d’être de l’IDU, explique M. Charlebois. Par contre, pour que nos interventions soient crédibles et légitimes, il fallait former nos gens pour qu’ils soient de meilleurs praticiens. C’est pourquoi nous avons ensuite mis sur pied un programme de formation d’une demi-matinée par semaine pendant plusieurs semaines, avec un panel d’experts qui parlaient de différents sujets, comme la gestion de projets, la fiscalité ou la finance. Le troisième volet était l’aspect social, avec le tournoi de golf et les soirées de réseautage. Ces activités sont importantes pour créer une certaine solidarité dans le milieu. » 16

immobilier commercial : : avril – mai 2015

Le marché change Les années 1990 s’amorcent par une débâcle du marché immobilier, qui a notamment pour effet d’effacer de la carte les joueurs moins solides. Des entreprises de biens et services qui avaient souhaité se diversifier dans l’immobilier vendent aussi leurs immeubles à de grands joueurs spécialisés. Peu à peu, le marché change, et l’effectif de l’IDU évolue lui aussi. Ainsi, alors que certaines entreprises privées tombent, les grands investisseurs institutionnels arrivent en force à l’IDU. L’organisme attire aussi dans ses rangs une foule de professionnels (évaluateurs, avocats, courtiers hypothécaires et immobiliers, comptables, architectes, arpenteurs-géomètres, etc.). Par ailleurs, l’IDU crée en 1992 un conseil régional à Québec. « Dès le départ, nous avons pu compter sur le Groupe Germain, la SSQ, l’Industrielle Alliance, les avocats Martineau Walker (maintenant Fasken Martineau), le Groupe Dallaire, le Groupe Adam, etc., souligne Cameron Charlebois. Les enjeux à Montréal et à Québec sont très différents. Notre première réussite est d’avoir convaincu la mairesse de Sainte-Foy à cette époque, Andrée Boucher, de ne pas imposer l’interdiction de certains types d’enseignes, comme celles sur pylônes. Notre lutte a été très publique. Vers la fin des années 1990, nous avons restructuré le conseil de Québec afin de mieux travailler les dossiers. Nous avons aussi renforcé là-bas le réseautage et la formation. » En 2000, l’Institut compte 145 sociétés membres. Cette année-là, il obtient notamment un dégrèvement sur la taxe qui frappe le secteur non résidentiel, ainsi qu’un sursis concernant l’imposition d’une taxe sur les espaces de stationnement (une bataille acharnée qui durera longtemps !). L’année suivante, à Montréal, les fusions municipales

Durant cette période, la fiscalité demeure une préoccupation de tous les instants. « Le ministre des Affaires municipales d’alors, Claude Ryan, a changé toute la pratique de taxation immobilière, explique M. Charlebois. Entre autres, la taxe d’affaires, qui était auparavant facturée directement aux locataires, était maintenant imbriquée dans la surtaxe non résidentielle facturée aux propriétaires. Ceux-ci devaient donc absorber entièrement la taxe qui s’appliquait aux espaces vacants. La taxe sur le stationnement était aussi une grande préoccupation. À une certaine époque, c’en était même loufoque puisqu’on parlait de taxer les places dans les stationnements des centres commerciaux ! L’IDU a réussi à faire reporter la taxe sur le stationnement pendant longtemps, jusqu’à ce que le maire Tremblay finisse par l’imposer, en 2010. » Selon lui, l’IDU est alors présent en commission parlementaire, souvent une ou deux fois l’an, pour défendre l’un ou l’autre des sujets touchant les propriétaires immobiliers, qu’il s’agisse de taxation, d’évaluation ou autre. Un autre sujet de préoccupation majeure du moment a été la création de zones de subventions comme celles de la Cité du multimédia ou de la Cité du commerce électronique. « Il fallait être dans les bâtiments propres à la Cité pour avoir droit à une subvention, rappelle Cameron Charlebois. C’était à une époque où le stock immobilier de

Christian Fleury, photographe

viennent introduire de nouveaux mécanismes auxquels devront se soumettre les promoteurs, et l’IDU participe au changement. En 2003, la taxe d’eau devient le principal cheval de bataille de l’organisme.

DANIEL D. PERITZ Vice-président principal, Montréal et Ottawa Canderel

classe B affichait un taux d’inoccupation très élevé à Montréal. Après la création de la Cité du commerce électronique, nous avons convaincu le gouvernement de modifier sa loi pour créer une zone de commerce électronique, de sorte que les locataires à l’intérieur de la grande zone du centreville étaient aussi admissibles à la subvention. » La taxe sur le stationnement s’impose Vers 2005, l’IDU connaît une crise de croissance, et les remises en question foisonnent. Entre autres, on parle d’une éventuelle fusion entre BOMA et l’IDU, avant d’en arriver à la conclusion que les deux organismes ont chacun leur rôle propre et leur raison d’être. Par contre, il y a bel et bien des changements dans l’air : « Un de nos enjeux consistait à assainir les finances de l’IDU, évoque Daniel D. Peritz, vice-président principal, Montréal et Ottawa, Canderel et président du conseil d’administration de l’IDU de 2006 à 2008.

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Jean laramée Vice-président exécutif, développement Cominar

guy charron Vice-président exécutif, exploitation - commerce de détail Cominar

Une décision majeure que nous avons prise a été l’embauche du PDG Raymond Bouchard, qui a vraiment donné un coup de barre à l’IDU et lui a donné un second souffle. » Un peu plus tard, le financement des villes vient toucher directement les propriétaires immobiliers. « Les villes venaient de sortir du processus de fusion-défusion, ce qui a fait en sorte qu’elles se sont mises à augmenter les taxes, surtout sur les immeubles non résidentiels, raconte Jean Laramée, vice-président exécutif, développement chez Cominar, qui était alors président du conseil d’administration de l’IDU. La grande bataille que nous avons alors menée, c’est quand le gouvernement provincial a accordé des droits particuliers à la Ville de Montréal. Dans les villes, de 80 à 85 % des revenus viennent des taxes foncières. Nous aurions souhaité que ce pourcentage diminue pour que les villes puissent équilibrer leur budget autrement qu’en taxant les propriétaires. Entre autres, nous avions fait des suggestions pour alléger le problème du financement du transport en commun, mais Montréal a finalement choisi d’imposer la taxe sur le stationnement. » Un nouveau plan stratégique À cette époque, comme l’association a assaini sa situation interne, la direction entame une réflexion sur le positionnement stratégique de l’IDU. « Nous avons établi un nouveau plan d’affaires, déclare Guy Charron, vice-président exécutif, exploitation – commerce de détail chez Cominar, et président du conseil d’administration de 2010 à 2012. Nous avons convenu des grandes priorités. C’est facile de toucher à tous les dossiers, mais encore faut-il les travailler à fond… Nous nous 18

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

DOSSIER spécial IDU

jacques métivier Vice-président du conseil d’administration Société immobilière Landmark inc.

sommes donc entendus sur des objectifs clairs et sur les grands enjeux qui devaient être priorisés pour répondre à une clientèle variée. Par exemple, les promoteurs immobiliers résidentiels n’ont pas nécessairement les mêmes préoccupations que les propriétaires immobiliers commerciaux ou que ceux du commerce de détail. » Durant cette période, l’IDU revoit également la structure de ses prix de reconnaissance en les élargissant un peu pour mieux refléter la réalité du marché. Un autre grand enjeu consistait à positionner encore mieux l’IDU sur le plan politique : « Nous étions déjà très présents, mais nous souhaitions l’être encore plus, indique Jacques Métivier, viceprésident du conseil d’administration, Société immobilière Landmark, et président du conseil d’administration de l’IDU de 2012 à 2014. Nous avons donc travaillé très fort pour faire en sorte que notre reconnaissance soit encore plus grande auprès des politiciens et que les canaux de communication restent ouverts. Nous voulons devenir un joueur incontournable en ce qui a trait à l’immobilier. Chaque fois que nous rencontrons des politiciens, il faut qu’ils aient la certitude de participer à une rencontre productive et qu’ils soient heureux de nous revoir encore une fois, parce qu’on apporte quelque chose de positif autour de la table. Il faut comprendre leurs contraintes et cheminer avec eux à travers elles. D’un autre côté, nous devons aussi faire comprendre à nos membres que les changements ne surviennent pas du jour au lendemain et que les politiciens posent aussi des gestes légitimes. Il est important que chaque partie comprenne le travail de l’autre et que les deux travaillent en collaboration. C’est

« Nous étions déjà très présents, mais nous souhaitions l’être encore plus . Nous avons donc travaillé très fort pour faire en sorte que notre reconnaissance soit encore plus grande auprès des politiciens et que les canaux de communication restent ouverts. » – Jacques Métivier

pourquoi les canaux de communication doivent toujours rester ouverts. » Selon Jean Laramée, ce travail est bien amorcé, et l’IDU connaît une autre étape importante avec l’arrivée du PDG Mario Lefebvre. « Raymond Bouchard a fait un travail exceptionnel, et Mario Lefebvre est en train de donner un autre coup de barre important pour notre organisme », estime-t-il.

« Je crois que l’IDU demeure la voix de l’industrie, et je suis fier de ce que nous avons créé, enchaîne Jonathan Wener. Il s’agit d’une voix qui porte, une voix qui donne la chance au gouvernement de valider certains points avant de réglementer. Nous devons constamment renforcer notre détermination afin de nous assurer que nous faisons du lobbying auprès des gouvernements municipaux et provinciaux, pour qu’avant l’adoption des lois, l’IDU soit nécessairement consulté. »

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Une seule voix Après 28 ans d’existence, l’IDU a laissé sa marque dans le marché immobilier québécois. « Avec les échanges d’information et les connaissances qu’on y acquiert, les gens deviennent encore meilleurs dans leur métier, affirme Cameron Charlebois. L’IDU raffine l’industrie immobilière et les démarches pour la réglementer. Il ne faut pas oublier non plus que c’est l’action des bénévoles qui a été la plus importante dans l’histoire de l’IDU. Nos mémoires ont été rédigés par des bénévoles, nos programmes de formation ont été conçus par des bénévoles, de même que les activités sociales et leur financement. L’engagement de tous ces gens a été très important dans le développement de l’IDU. »

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LE CONSEIL D’ADMINISTRATION

2014-2015

Rangée du haut à partir de la gauche : Gilles Levesque, Juliano Faleschini, Laurent Benarrous, Bernard Poliquin, Mario M. Caron, Elias Benhamou, Luc Lévesque, Louis Bertrand Rangée du bas à partir de la gauche : Martin Galarneau, Janina Francescutti, Julie Martineau, Mario Lefebvre, Julie Roy, Paul Normandin, Mario Bédard Étaient absents lors de la séance photo : Louise Marchand, Daniel Archambault, Marie-France Benoit, Michel Bouchard, Michel Dallaire, Philippe Krivicky, François H. Ouimet, Peter Picciola, Pascale Roy

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DOSSIER spécial IDU

Vox pop Propos recueillis par Emmanuelle Gril

De quelle façon l’IDU fait-il la différence au sein de l’industrie immobilière ? « L’IDU permet de réunir les opinions des grands joueurs de l’industrie immobilière et de faire entendre leur voix. L’Institut assure le leadership dans ce domaine et porte le débat d’idées dans le domaine public. »

Sept membres du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) se sont prêtés au jeu du vox pop. En quelques mots, ils nous livrent leur vision du rôle de l’IDU et les raisons de leur engagement.

– Mario Bédard

« L’union fait la force, et quand c’est toute l’industrie qui se mobilise, on a plus de chance de participer à la réflexion et aux prises de décision. L’IDU permet de refléter la prise de position de la communauté immobilière, et non pas celle d’un seul ou de quelques-uns de ses membres. Dans ce sens, cela donne plus de poids à son opinion. » – Elias Benhamou

Mario Bédard Premier vice-président Bentall Kennedy

« L’IDU est un lieu de réflexion, mais aussi d’action sur les grands enjeux du domaine de l’immobilier commercial. Par exemple, en ce qui concerne la réfection de la rue Sainte-Catherine Ouest, on constate que l’Institut a pris le leadersphip dans ce dossier. Il a consulté les acteurs importants, a préparé un rapport et présenté ses recommandations à la Ville de Montréal. » – Mario M. Caron

Elias Benhamou Avocat et associé Davies Ward Phillips & Vineberg

Mario M. Caron Associé principal, Norton Rose Fulbright Canada

« Depuis quelques années, l’IDU est en transformation. Auparavant, il s’intéressait à des problématiques précises. Il a évolué pour devenir aujourd’hui un lieu de réflexion sur la chose urbaine et l’immobilier, plutôt que de défendre uniquement les intérêts particuliers des différents promoteurs et acteurs de l’industrie. Cette transformation lui permet de mieux faire valoir son point de vue auprès des décideurs. » – Martin Galarneau

« Contrairement à d’autres associations liées à l’industrie, l’IDU se préoccupe de la santé de l’immobilier commercial au Québec en général. Il se penche sur différents enjeux comme l’économie, la législation, le capital privé. Il a une vision large, c’est une belle plate-forme pour faire valoir les intérêts de ses membres. » Martin Galarneau Associé et vice-président, Affaires corporatives et développement TMSA

Gilles Levesque Directeur, service de la location Morguard

– Gilles Levesque

« L’IDU fait sa marque en agissant à divers niveaux dans le but de favoriser le développement économique et durable. Il instruit ses membres au moyen de publications et de formations et organise des activités qui encouragent la collaboration, les échanges et les affaires au sein de la communauté immobilière. » – Julie Martineau

Julie Martineau Vice-présidente Cushman & Wakefield

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Paul Normandin Vice-président Crofton Moore

« L’IDU est un forum où l’on peut discuter des enjeux importants pour l’immobilier commercial. Il permet aussi d’expliquer aux décideurs les défis auxquels notre industrie fait face et de leur présenter des propositions sur différents dossiers qui nous préoccupent. » – Paul Normandin

Personnellement, que vous apporte l’IDU ? « L’IDU est un lieu intéressant du point de vue aussi bien social que professionnel. On y trouve les grands joueurs du domaine immobilier. Par ailleurs, je crois que si l’on veut avoir une représentation forte, les gens qui comptent dans le milieu ont le devoir professionnel d’être présents à l’IDU. » – Mario Bédard

Pourquoi est-il important de siéger à un conseil d’administration, qu’il s’agisse de celui de l’IDU ou d’un autre organisme ? « Il nous faut redonner à la communauté et prendre soin de ceux qui ont eu moins de chance que nous. Outre l’IDU, je siège d’ailleurs à d’autres conseils d’administration, comme le Musée Pointe-àCallières et la Fondation immobilière pour les jeunes. » – Mario Bédard

« À l’IDU, je peux côtoyer les principaux joueurs du domaine de l’immobilier commercial au Québec et discuter avec eux de leurs expériences dans différentes transactions. Cumulant de nombreuses années de pratique, j’ai un bon bagage transactionnel. Nous échangeons nos points de vue, et nos discussions sont très enrichissantes. »

« Siéger à un conseil d’administration nous donne certes de la visibilité. Mais c’est également un honneur lorsqu’on nous invite à en devenir membre. C’est une forme de reconnaissance, une façon de dire que notre contribution à la discussion peut faire une différence. » – Elias Benhamou

– Elias Benhamou

« À l’Institut, je côtoie des professionnels qui sont aussi interpellés que moi par les grands enjeux comme la fiscalité, l’urbanisme, le transport en commun, le péage, etc. Cela nous donne une ouverture sur le monde, qui permet de sortir de la réflexion en vase clos. » – Mario M. Caron

« L’IDU est un forum extraordinaire qui permet d’échanger avec des professionnels évoluant dans le même milieu que moi. C’est un lieu d’enrichissement mutuel, où les discussions sont stimulantes. Dans les différents comités, nous bénéficions aussi de la présence de personnes à l’expertise très pointue. » – Martin Galarneau

« L’IDU est un lieu où l’on peut partager une vision commune et les meilleures pratiques, tout cela dans l’intérêt de l’ensemble de l’industrie. On se regroupe pour faire avancer les choses, on développe des affinités, et ce, même entre compétiteurs. » – Gilles Levesque

« L’IDU m’offre le privilège de côtoyer des collègues de grand talent qui ont des expériences très variées les unes des autres. L’Institut me procure un sentiment de fierté et d’accomplissement en me donnant l’occasion de contribuer à l’avancement de nos intérêts collectifs. » – Julie Martineau

« L’IDU me permet de rencontrer beaucoup de gens qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier commercial et d’échanger sur différents sujets avec eux. Mais il n’y a pas que les affaires, il y a aussi l’aspect social, par exemple avec la Soirée immobilière de l’IDU, qui réunit plusieurs centaine de personnes, aussi bien des gens qui évoluent depuis des années dans le milieu que des nouveaux venus. » – Paul Normandin

« Siéger au conseil d’administration de l’IDU ne peut et ne doit pas être fait exclusivement dans le but de réseauter. Il faut donner de son temps pour faire avancer les dossiers et bouger les choses. Pour ma part, je préside le Comité Développement économique, fiscalité, urbanisme et transport, et c’est principalement de cette façon que je contribue au CA de l’IDU. Cela demande temps et énergie et me permet de côtoyer des gens aux qualifications variées et impressionnantes (transport, urbanisme, économie, notamment). De plus, je siège au CA de l’Institut universitaire en santé mentale Douglas où je préside le Comité de vigilance et de qualité. À mon sens, c’est une façon de redonner à la communauté. » – Mario M. Caron

« Je siège au conseil d’administration de l’IDU, mais aussi sur celui de l’Université du Québec à Montréal, du Partenariat du Quartier des spectacles et de l’École de danse contemporaine. Je crois qu’il est important de travailler à autre chose qu’à ses intérêts personnels et à sa propre entreprise et de redonner à la communauté. Siéger à un conseil d’administration est une façon de mettre “l’épaule à la roue”. » – Martin Galarneau « Être membre du conseil d’administration de l’IDU permet de redonner à l’industrie, d’apporter sa contribution, si modeste soit-elle et, peut-être, de faire une différence. D’ailleurs, le raisonnement est le même, quel que soit le conseil d’administration où l’on siège. » – Gilles Levesque

« C’est une occasion de partager son expérience et de contribuer, tout en rehaussant ses connaissances, à un forum stimulant qui nous permet d’échanger avec des gens qui sont, tout comme nous, passionnés par la cause. » – Julie Martineau

« Les personnes qui siègent à un conseil d’administration démontrent qu’elles veulent s’engager sérieusement dans une cause, et pas seulement regarder passer la parade ! Personnellement, je siège également au CA du Montreal Children Hospital depuis des années. On choisit de s’impliquer parce qu’on veut faire une différence. » – Paul Normandin immobilier commercial : : avril – mai 2015

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Défis, enjeux et relève Par SERGE BEAUCHER

C’est au quotidien que se relèvent les défis et se vivent les enjeux, à l’Institut de développement urbain – région de Québec. Avec ténacité, les membres font avancer un à un les dossiers importants du monde de l’immobilier, dans les secteurs aussi bien commercial et multirésidentiel qu’industriel. Et certains sujets généraux reçoivent une attention toute spéciale, comme la vision d’avenir de l’industrie immobilière, sur laquelle l’organisme a travaillé depuis l’an dernier, ainsi que la question cruciale

de la relève dans le secteur. louis bertrand, président du Conseil régional de Québec

immobilier commercial : : avril – mai 2015

DOSSIER spécial IDU

Une vue de la ville de Québec

Le tour du président Directeur au service de Développement et promotion des Placements immobiliers de l’Industrielle Alliance, le président du Conseil régional de Québec de l’IDU, Louis Bertrand, offre un petit tour d’horizon de l’état du développement immobilier à Québec. Dans le cas des immeubles de bureaux, la situation n’a guère changé depuis l’année dernière, constate-t-il : « La demande n’est pas en croissance, loin de là. Nous assistons plutôt à un déplacement de la clientèle », plusieurs entreprises ayant simplement déménagé leurs bureaux dans les locaux qui ont été créés au cours des dernières années. Bien des projets demeurent sur la glace en attendant que la demande reprenne. Là où la situation apparaît plus délicate encore, et où le défi s’avère plus difficile à relever, c’est dans le secteur commercial. On y sent un certain ralentissement du développement, notamment dans la restauration et le commerce de détail. Les faibles taux de location et les frais d’exploitation toujours en augmentation pour les promoteurs continuent de défavoriser la réalisation de projets, selon M. Bertrand. « Il faut être prudent actuellement dans ce secteur, dit-il, et suivre de près l’évolution des choses. »

immobilier commercial : : avril – mai 2015

Quant au secteur industriel, la demande « s’est calmée » depuis que le Plan Nord de l’ancien gouvernement libéral a été mis sur la glace. C’est sans doute une situation temporaire, juge le président, convaincu que de nombreuses compagnies n’attendent qu’un nouveau signal du gouvernement pour se pointer dans la région, à la recherche de terrains et de bâtiments où s’installer. Enfin, dans le multirésidentiel, on assiste toujours à l’atterrissage en douceur qui avait cours déjà l’an passé. L’IDU continue par ailleurs à se préoccuper d’un enjeu majeur à Québec : la densification de certains secteurs, notamment par une augmentation de la hauteur des immeubles, surtout sur le plateau Québec–Sainte-Foy entre les ponts et la colline parlementaire. « Nous faisons toujours valoir nos points de vue là-dessus auprès de la Ville ; ça reste dans nos priorités, mais les choses n’ont pas vraiment bougé depuis un an », souligne M. Bertrand. Ce qui a avancé, par contre, c’est la réflexion en profondeur à laquelle s’est livré l’IDU, dans le cadre de son exercice Québec 2050. Au terme d’une consultation générale des membres et d’une série d’ateliers de discussion, l’organisme a conclu son exercice par un « sommet immobilier » tenu à l’Université Laval, le 10 mars dernier. Le rapport final constitue une vision globale du monde de l’immobilier, qui sera soumise à diverses instances, ainsi qu’aux principaux intervenants du secteur.

La relève La relève constitue un autre dossier dont s’occupe activement l’IDU à Québec. Il s’agit aussi bien de la relève future qui se trouve encore sur les bancs de l’université que de la relève interne, ces jeunes qui travaillent déjà dans le monde de l’immobilier et qui ont à faire leur chemin au sein de l’industrie. Plusieurs entreprises font du développement immobilier dans la région, explique Louis Bertrand, notamment de grandes compagnies comme Cominar et des institutions financières qui accroissent continuellement leur parc immobilier. « Or, ces entreprises ont sans cesse besoin de renouveler leur personnel qualifié, dit-il, particulièrement en gestion et en opérations. Intéresser les jeunes au secteur immobilier représente donc un défi constant pour elles. » L’IDU Québec travaille sur deux fronts en collaboration avec l’Université Laval. D’une part, à l’invitation de professeurs de la Faculté des sciences de l’administration, des membres vont rencontrer des étudiants pour les informer sur les besoins de leur entreprise et sur les diverses possibilités de carrière qui existent dans le secteur immobilier, non seulement pour des évaluateurs, mais aussi pour des analystes, des promoteurs, des gestionnaires d’immeubles, etc. « Je suis moi-même allé faire deux présentations avec un collègue, confie le président. J’ai expliqué le rôle des gens qui travaillent dans l’immobilier au sein d’une entreprise comme l’Industrielle Alliance, tant dans les opérations que dans la gestion, l’analyse économique et financière, les prêts hypothécaires, etc. »

D’autre part, à la demande de l’Université, un comité spécial composé de quatre membres de l’IDU (dont le président) a rencontré à quelques reprises les responsables des programmes liés à l’immobilier au sein de la Faculté. Les universitaires voulaient connaître les besoins de l’industrie, mais aussi parler de leurs programmes, savoir ce qu’il manque dans la formation pour combler ces besoins. « Nous avons fait ressortir des améliorations à apporter en matière légale – lecture des baux, analyse des comptes et des clauses, interprétation des frais d’exploitation – et dans plusieurs aspects touchant les connaissances sur le développement immobilier en général », relève M. Bertrand, qui précise que des changements sont en voie d’être apportés à l’offre de cours de la Faculté. Une autre initiative – prise par les étudiants, celle-là – est le « souper tournant » auquel ont participé des membres de l’IDU, au mois de février. Il s’agissait pour eux de rencontrer les étudiants de table en table, à l’occasion d’un repas, pour faire connaître leur entreprise et leurs besoins en personnel. Résultats de tout cela ? Il y a une augmentation du nombre d’inscrits dans des programmes liés à l’immobilier à l’Université Laval, selon M. Bertrand. Le président de l’IDU Québec considère par ailleurs que la formation supérieure dans le domaine est de plus en plus en adéquation avec les besoins des entreprises. « Les jeunes sortent de leurs études mieux préparés, ajoute-t-il, entre autres parce qu’ils ont accès à de meilleurs outils d’analyse (logiciels) et grâce aux réseaux qu’ils créent par toutes sortes d’activités, non seulement entre eux, mais aussi avec les acteurs de l’industrie. »

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« Nous voulions créer des contacts entre les jeunes professionnels de l’immobilier dans la région, mais aussi établir des ponts avec nos aînés et apprendre d’eux. » – David Chandonnet

DAVID CHAndONNET Coprésident du comité Cominar

BENJAMIN MÉTIVIER Coprésident du comité Industrielle Alliance

La relève à l’interne Le réseautage, c’est justement ce sur quoi travaille un autre groupe à l’intérieur de l’organisme. Le comité Les jeunes ambassadeurs de l’IDU a été mis sur pied en 2011 par David Chandonnet et Benjamin Métivier, deux jeunes professionnels de l’immobilier commercial, respectivement employés de Cominar et de l’Industrielle Alliance. « Nous voulions créer des contacts entre les jeunes professionnels de l’immobilier dans la région, mais aussi établir des ponts avec nos aînés et apprendre d’eux », raconte M. Chandonnet.

C’est ainsi qu’est née la formule des entrevues avec « de grandes pointures de l’industrie » : un Michel Dallaire ou un Jean-Yves Germain, par exemple, se prêtent au jeu d’une interview devant un groupe de jeunes professionnels (âgés de 40 ans et moins), aussi bien évaluateurs que courtiers, gestionnaires, avocats ou investisseurs, pour raconter leur parcours, parler des beautés et des pièges du métier, etc. L’entrevue est précédée d’un cocktail et suivie d’échanges informels où s’établissent des liens.

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Trois soirées du genre ont été tenues jusqu’à maintenant, auxquelles ont pris part 50, 75, puis une centaine de jeunes, incluant des étudiants, invités par l’entremise de l’Association étudiante en gestion immobilière de l’Université Laval. Avec l’aide des deux cofondateurs, un comité semblable a aussi été mis sur pied à Montréal et a déjà tenu une première soirée, couronnée de succès. À Québec, les soirées-interviews vont se poursuivre à raison de deux par année, et d’autres activités seront bientôt offertes par Les jeunes ambassadeurs, autant pour Québec que pour Montréal. « Des relations d’affaires probablement durables se sont créées, lors de nos soirées, témoigne David Chandonnet. En plus, les participants ont énormément appris, non seulement de l’expérience des personnes interviewées, mais aussi de leurs échanges avec des collègues d’autres entreprises. » N’est-ce pas là une belle façon d’assurer une relève compétente dans le secteur ?

mot de IDU

un institut de plus en plus actif Mario Lefebvre

hers amis et amies, Décidément, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ne chôme pas depuis le début de l’année. Les événements « Perspectives », qui ont connu un succès retentissant à Montréal (210 participants) et à Québec (130 participants), ont donné le coup d’envoi à 2015. Ces événements phares de l’IDU ont procuré aux membres de l’information économique et immobilière très utile. Février a marqué le retour des déjeuners-causeries agrémentés d’une présentation du concept de guichet unique maintenant en place dans l’arrondissement Ville-Marie à Montréal. Encore une fois, les 60 participants ont reçu une information privilégiée concernant le fonctionnement de ce guichet ; ceux et celles qui visent des projets dans cet arrondissement l’auront sûrement trouvée très pertinente. Un second déjeuner-causerie a eu lieu le 17 mars et a porté sur l’importance pour l’industrie immobilière d’être présente à l’Agora 2015 qui se tiendra cet automne. Un sous-comité est actuellement en formation pour peaufiner la position de l’IDU à ce sujet. Le mois de mars a été et demeure très occupé pour l’IDU, entre autres par la tenue du colloque Québec 2050, le 10 mars dernier. Le projet Québec 2050 fut de grande envergure, et j’invite tous les membres de l’IDU (tant de Québec que de Montréal) à consulter le site Web de l’Institut dans la section Québec 2050. Vous pourrez alors constater le résultat de ce grand projet qui a connu son dénouement il y a quelques jours. Pour la première fois, les acteurs de l’industrie immobilière ont donné leur vision du paysage immobilier de la grande région de Québec au cours des quelque 30 prochaines années. Le mois se terminera avec la Soirée immobilière et le Sommet immobilier de Montréal les 30 et 31 mars prochains. Pendant ce temps, la permanence de l’IDU continue de bonifier son offre aux membres. Il y a d’abord eu la création du groupe LinkedIn en décembre dernier, auquel plus de 275 personnes ont déjà adhéré. Vous trouverez sur ce site de l’information et des analyses pertinentes relatives à l’industrie immobilière.

L’IDU vous invite d’ailleurs à contribuer au contenu de ce groupe en y déposant vos lectures récentes, des offres d’emploi ou tout autre document que vous jugez informatif et intéressant pour les membres. Par ailleurs, l’IDU ouvrira bientôt les portes de son tout nouveau site Web destiné aux membres, un portail nettement plus convivial et qui vous permettra, enfin, de consulter le répertoire des membres, lequel sera régulièrement mis à jour. Vous pourrez aussi vous inscrire en ligne aux événements de l’IDU. De mon côté, je travaille avec la Ville de Montréal afin d’élargir à d’autres arrondissements le concept de guichet unique de Ville-Marie. J’ai aussi rédigé un texte sur la question du péage dans la région métropolitaine de Montréal en collaboration avec monsieur Paul Lewis, doyen et professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. J’espère être en mesure de faire circuler ce texte aux membres de l’IDU prochainement. Je compte également le partager avec la Ville de Montréal et le gouvernement du Québec au moment opportun. J’ai aussi eu le plaisir d’animer une très belle séance le 10 février dernier lors du Forum québécois sur l’investissement multirésidentiel qui s’est tenu à Montréal. Le but de la séance : cibler une embûche majeure au développement immobilier pour ensuite en faire part aux autorités. Cette séance a fait germer l’idée de la création d’un comité « propriétaires / investisseurs / ville ». Je trouve cette idée géniale et je travaille déjà à la mise sur pied de ce comité avec la Ville de Montréal. Il va sans dire que l’IDU continue également de surveiller de près l’évolution du projet des travaux de réfection rue Sainte-Catherine Ouest. Bref, l’Institut devient un incontournable dans plusieurs dossiers : voilà une excellente nouvelle ! Mario Lefebvre

Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec mlefebvre@iduquebec.com 514 866-3625, poste 24

immobilier commercial : : avril – mai 2015

Analyse de marché

Le secteur de l’hôtellerie au Québec

au-delà des apparences Le secteur de l’hôtellerie au Québec

Par Joëlle Noreau, économiste principale À première vue, le secteur de l’hôtellerie semble inébranlable. Toutef * Desjardins, Études économiques est en pleine révolution et que l’image de stabilité que présentent la bri

leurs portes, d’autres sont convertis en résidences pour étudiants alor À première vue, le secteur de l’hôtellerie semble inébranlable. Toutefois,Enunriposte coup àd’œil des particuliers. tous rapproché ces changements, les hôteliers riva desdeconcepts novateurs qui changent les façons permet de voir qu’il est en pleine révolution et que l’image stabilité que présentent la brique et de faire et qui les oblig gestion et l’accueil. À ces bouleversements dans le mortier est un leurre. Des hôtels ferment leurs portes, d’autres sont convertis en résidences pour l’industrie s’ajoute une de vacances.En Bref, la pression à la hausse pour l’industri étudiants alors que se multiplient les offres d’hébergementcongrès par desouparticuliers. riposte à tousest ces ne lui sont pas tous favorables en 2015, loin de changements, les hôteliers rivalisent d’imagination et ils offrent à leur clientèle des concepts novateurslà. Le secteur de l’hôtelle que de travailler en équipe avec les autres partenaires de l’industrie tou qui changent les façons de faire et qui les obligent à revoir à la fois les standards, les pratiques de gestion et l’accueil. À ces bouleversements dans l’industrie s’ajoute une lutte de plus en plus âpre pour les destinations de congrès ou de vacances. Bref, laUNe pression est à laCoNTrasTée hausse pour l’industrie de éVoLUTioN secteur DepUis Le DébUT DU sièCLe nombre l’hébergement et les paramètres économiques ne lui sont pas tous favorables en 2015, loin de là. Le À la lumière des données disponibles sur le nombre de on peu secteur de l’hôtellerie a du pain sur la planche et n’aura d’autre choix que de travailler en équipe avec chambres disponibles au Québec dans les établissements 2013, l’ les autres partenaires de l’industrie touristique. hôteliers et les résidences de tourisme, on constate qu’il on retro a plafonné en 2008 et 2009 autour de 77 000 unités pour l’Hôtel diminuer par la suite (graphique 1). La moyenne du nompour ne bre de chambres disponibles s’est établie à 70 871 en 2014 mais u Une évolution contrastée désormais une nouvelle vocation (hébergement pour (11 mois). résiden depuis le début du siècle étudiants, résidences pour personnes âgées, logeÀ la lumière des données disponibles sur le nombre ments locatifs, etc.). En parallèle, on a vu de plus en En para de chambres disponibles au Québec dans les établisplus de particuliers leurampleur? domicile aux voya- du secteur Pourquoi une baisseouvrir de cette La santé leur do sements hôteliers et les résidences de tourisme, on geurs contre rémunération, sans que ces chambres de l’hôtellerie est liée de près à l’évolution de la conjoncture ces cha constate qu’il a plafonné en 2008 et 2009 autour de n’apparaissentmais dansonles officielles. La la dimiéconomique, nestatistiques peut attribuer entièrement La que 77 000 unités pour diminuer par la suite (graphique 1). question de l’hébergement fantôme sera abordée nution du nombre d’unités à la récession. Il est vrai que le plus loi La moyenne du nombre de chambres disponibles un peu plus loin. climat économique a été particulièrement hésitant depuis s’est établie à 70 871 en 2014 (11 mois). 2009 tant en Europe, aux États-Unis, au Canada qu’au Enfin, Québec, ce qui a pu jouer sur la demande à la fois dans le des mo Pourquoi une baisse de cette ampleur ? La santé du Graphique 1 nombre secteur de l’hôtellerie est liée de près à l’évolution Graphique 1 – Québec : Québec le : lenombre nombrede dechambres chambres disponibles bre d’u de la conjoncture économique, mais on ne peut attridisponibles est en baisse… est en baisse… buer entièrement la diminution du nombre d’unités delà de Nombre Nombre à la récession. Il est vrai que le climat économique a tue la te 78 000 78 000 été particulièrement hésitant depuis 2009 tant en Europe, aux États-Unis, au Canada qu’au Québec, ce qui a pu jouer sur la demande à la fois dans le secteur des affaires et celui de l’agrément. Ainsi, un certain nombre d’hôtels ont fermé leurs portes. À titre d’exemple, on peut mentionner à Montréal le Delta Centre-Ville en 2013, l’Hôtel Renaissance et le Château Royal. À Québec, on retrouve l’Auberge des Gouverneurs, à Saint-Hyacinthe, l’Hôtel des Seigneurs ou, encore, à Val-David, La Sapinière, pour ne nommer que ceux-là. Nombre d’entre eux ont

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Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS) Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

immobilier commercial : : avril – mai 2015

François Dupuis

Joëlle Noreau

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Note aux lecteurs : Pour respecter l’usage recommandé par l’Office de la langue française, nous employons dans les textes et les tableaux les symboles k, M et G pour désigner respectivement les milliers, les millions et les milliards. Mise en garde : Ce document s’appuie sur des informations publiques, obtenues de sources jugées fiables. Le Mouvement des caisses Desjardins ne garantit d’aucune manière que ces informations sont exactes ou complètes. Ce document est communiqué à titre informatif uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation d’achat ou de vente. En aucun cas, il ne peut être considéré comme un engagement du Mouvement des caisses Desjardins et celui-ci n’est pas responsable des conséquences d’une quelconque décision prise à partir des renseignements contenus dans le présent document. Les prix et les taux présentés sont indicatifs seulement parce qu’ils peuvent varier en tout temps, en fonction des conditions de marchés. Les rendements passés ne garantissent pas les performances futures, et les Études économiques du Mouvement des caisses Desjardins n’assument aucune prestation de conseil en matière d’investissement. Les opinions et prévisions figurant dans le document sont, sauf indication contraire, celles des auteurs et ne représentent pas la position officielle du Mouvement des caisses Desjardins. Copyright © 2015, Mouvement des caisses Desjardins. Tous droits réservés.

* Source : Desjardins, Études économiques, Perspective, volume 25 - janvier 2015.

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immobilier commercial : : avril – mai 2015

Analyse de marché

Enfin, des changements méthodologiques, attribuables à des modifications dans l’enquête qui permet de recenser le nombre de chambres, ont aussi contribué à réduire le nombre d’unités. Les nouveaux critères auraient retranché au-delà de 1 000 unités notamment, depuis 2012, ce qui accentue la tendance à la baisse.

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Du côté des chambres occupées, on constate que leur nombre a culminé une première fois en 2008 pour ensuite chuter de façon importante et remonter graduellement (graphique 2) au fur et à mesure. Ainsi, le taux d’occupation moyen a évolué en dents de scie depuis 14 ans (graphique 3). Il a atteint 56,1 % en 2014 (moyenne 11 mois), le meilleur score depuis l’année 2000. Ce résultat est également attribuable au nombre d’unités qui est en diminution dans le réseau officiel de l’hébergement. On se doute bien que le taux varie de façon importante d’une région à l’autre. Les graphiques en annexe (voir la note à la fin de l’étude, p. 37) permettent de comparer les régions en fonction de la moyenne québécoise. Ainsi, les régions de Laval, de Montréal, de Québec et de l’Abitibi-Témiscamingue occupent le peloton de tête dont le taux est supérieur à celui du Québec. On remarque que le sommet a été atteint au début des années 2000 à Montréal et à Laval. Pour Québec,

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Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS) Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

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Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

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Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS) Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

immobilier commercial : : avril – mai 2015

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Analyse de marché 56

le taux d’occupation a culminé en 2008, avant la récession 50 attiré et lors des célébrations du 400e anniversaire qui ont 50 tant les touristes d’affaires, de congrès que d’agrément. 48 48 Enfin, 2002 l’Abitibi-Témiscamingue a un 2010 parcours atypique, 2000 2004 2006 2008 2012 2014 l’acti(11 mois) vité minière générant un achalandage important, au fil de Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS) l’appréciation du prix des métaux et des travaux d’exploration d’exploitation. On seetdoute bien que le taux varie de façon importante d’une

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On devine aisément que ce prix varie d’une région à l’autre.105 100 100 De même, le revenu moyen par unité disponible a fluctué entre 95 95 2 . Le graphique 2000 et 2014 et pas toujours à la hausse 90 905 85 85 permet de voir qu’il y a eu une diminution en 2003 (-2,8 %) 80 80 et en2000 2009 (-10,3 %). La baisse de 2009 a été plus importante et 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 (11 mois) elle a été particulièrement sentie dans la région métroSource : Ministère du de Tourisme, Base de diffusion de données (DDS) politaine recensement destratégiques Montréal (-15,4 %), notamment dans la région immédiate de Montréal (-17,1 %) et dans la région métropolitaine de Québec De même, le revenu moyen par (-18,5 %). unité disponible a fluctué 105

région à l’autre. Les graphiques en annexe permettent de Certaines régions hors du peloton de tête ont connu une comparer les régions en fonction de la moyenne québécoise. progression plus rapide que la moyenne québécoise après la entre 2000 et 2014 et pas toujours à la hausse2. Le graphiAinsi, les régions de Laval, de Montréal, de Québec et de récession. On peut penser à celles de Duplessis et de que 5 permet de voir qu’il y a eu une diminution en 2003 l’Abitibi-Témiscamingue occupent le peloton de tête dont le Graphique 5 Manicouagan qui ont ressenti les effets de la fièvre pour les Québec : le revenu moyen par chambre Graphique 5 – Québec : le revenu moyen par chambre taux métaux est supérieur à celui du Québec. Onde remarque le et du chantier hydroélectrique la rivière que Romaine, disponibleest estreparti repartiààlalahausse haussedepuis depuis 2010 2010 disponible sommet a été atteint au début des années 2000 à Montréal notamment. La consultation des graphiques permet de $/chambre $/chambre et à Janvier Laval. Pour Québec, le taux d’occupation a culminé constater part, le niveau du taux disponible disponible 2015 plusieurs choses. D’une www.desjardins.com/economie e 80 80 en 2008, avant la récession et lors des célébrations dude 400 d’occupation au sein même d’une région fluctue façon 75 75 importante en seulement quelques années. Il convient donc anniversaire qui ont attiré tant les touristes d’affaires, de 70 70 part, elles de regarder ces chiffres avec précaution. D’autre congrès d’agrément. Enfin, l’Abitibi-Témiscamingue elles que mettent en lumière le volet « affaires » de l’héberge65 65 mettent en lumière le volet « affaires » de l’hébergement a unment parcours générant un et qui peutatypique, influencerl’activité de façonminière importante l’évolution 60 60 qui peut influencer de façon importante l’évolution et la achalandage important, au fil1.de l’appréciation du prix des la bonne santé du secteur 55 55 bonne santé du secteur1. métaux et des travaux d’exploration et d’exploitation. Le prix Des ChaMbres, Le prix des chambres, pas toujours à la hausse… Certaines régions horsà du peloton pas ToUJoUrs La sont haUsse… Les gens de l’industrie biende autête fait ont que connu les prixune quoti-

progression plus rapide quesont la moyenne québécoise aprèsquoLes gens de l’industrie bien et au que fait que prix diens moyens ne sont pas figés s’ils les augmentent la récession. On penser àfigés celles de Duplessis et de la tidiens moyens ne sont ettout queaussi s’ils bien augmentent la plupart dupeut temps, ilspas peuvent diminuer Manicouagan ontils ressenti lestout effets la fièvre pour plupart du qui temps, aussidenotamment bien diminuer (gra(graphique 4). C’est cepeuvent qui a été observé en 2009 alors que quotidien moyen est passé par les phique métaux et le duprixchantier de àla115,80 $ rivière 4). C’est ce qui ahydroélectrique été observé notamment en 2009 chambre (toutes les sont est en lui Romaine, notamment. Ladonnées consultation desdollars graphiques peralors que le prix quotidien moyen passé àcourants), 115,80 $ par quiconstater s’établissait àles 121,40 $, ausont Québec, l’année précédente. met chambre de plusieurs choses. D’une le niveau du lui (toutes données en part, dollars courants), Fait à noter, ceau prix de 2009 inférieur à celui de de 2007. tauxqui d’occupation sein même d’une région fluctue s’établissait à 121,40 $, auétait Québec, l’année précédente. façon importante seulement années.àIlcelui convient Fait à noter, ceenprix de 2009quelques était inférieur de 2007. doncOn dedevine regarder ces chiffres avec précaution. D’autre part, aisément que ce prix varie d’une région à l’autre. Graphique 4 Graphique 4 – Québec Québec: :leleprix prixquotidien quotidienmoyen moyen par chambre par chambre est de nouveau en hausse est de nouveau en hausse

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Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

Pour les régions touristiques des Îles-de-la-Madeleine et de la Gaspésie, les données sont disponibles jusqu’en 2012 uniquement. Le taux d’occupation situait pour respectivement 41,7 % et à 43,5 %inoubliable alors que la moyenne Dese l’abri la nuità à l’expérience québécoise était à 52,5 % cette même année.

Le secteur de l’hôtellerie a grandement évolué et les change-

Ministère dusont Tourisme, Base deces diffusion de données stratégiques (DDS), ments se accélérés dernières années. Il est loin le Revenu moyen par unité disponible (RMPUD) : « Résultat du revenu brut temps divisé où l’hébergement consistait à offrir un abri pendant pour lala mensuel par le nombre d’unités de location disponibles période définie. nuit. De plus» en plus, les hôteliers sont en mode séduction 2

pour satisfaire et fidéliser la clientèle visée. En cette matière, les initiatives se multiplient : des nécessaires d’urgence pour les voyageurs ayant perdu leurs bagages aux peignoirs pour les enfants, en passant par les menus allégés, les initiatives de recyclage, la multiplication d’écrans tactiles (menus au restaurant de l’hôtel, les activités offertes sur le site ou à proximité, etc.) ou la création d’ambiance par une décoration très typée pour ne nommer que celles-là. Des hôtels et des gîtes axent leurs efforts sur le « bien-être ». Pour certains, le bien-être se définit par la qualité du sommeil qui passe par une foule de détails (confort de la literie, insonorisation, qualité de l’air, etc.). D’autres facilitent la vie de leurs hôtes en soignant leurs habitudes d’entraînement (itinéraires de jogging, prêt d’équipement (vélos, par exemple) et de vêtements, ouverture des salles d’entraînement 24 heures sur 24, séances de yoga, entre autres). Les idées ne manquent pas pour s’assurer de répondre aux attentes des clients. En fait, dans un marché où la concurrence s’intensifie, il n’y a pas de place pour l’immobilisme. Il en va de la vitalité, voire de la survie des établissements eux-mêmes.

d’une ent de De même, le revenu moyen par unité disponible a fluctué coise. entre 2000 et 2014 et pas toujours à la hausse2. Le graphiet de que 5 permet de voir qu’il y a eu une diminution en 2003 ont le Graphique 5 – Québec : le revenu moyen par chambre que le disponible est reparti à la hausse depuis 2010 ntréal $/chambre $/chambre lminé disponible disponible e 80 80 u 400 Pour les régions touristiques des Îles-de-la-Madeleine et de la Gaspésie, les données sont disponibles jusqu’en 2012 uniquement. Le taux d’occupation se situait respectivement à 41,7 % et à 43,5 % alors que la moyenne québécoise était à 52,5 % cette même année. 75 75 Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS), Revenu moyen par unité disponible (RMPUD) : « Résultat du revenu brut mensuel divisé par le nombre d’unités de location disponibles pendant la période définie. » es, de 70 70 ingue 34 immobilier commercial : : avril – mai 2015 65 65 nt un Source : Ministère du Tourisme, Base de diffusion de données stratégiques (DDS)

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Toutefois, tout n’est pas rose et plusieurs pratiques soulèvent de la grogne. Quelques agences ont des taux de commission qui peuvent atteindre jusqu’à 30 % ou, encore, certaines demandent une avance de commissions sur des séjours qui n’ont pas encore été effectués. Devant ces difficultés, des chaînes hôtelières et les associations hôtelières ont mis sur pied de nouveaux canaux de communication et de distribution. En parallèle, les établissements tentent d’augmenter leurs ventes sur leurs propres sites, mais la compétition est féroce sur les moteurs de recherche où les premiers rangs sont très convoités par les agences. De même, ces dernières ont déjà fait leurs armes en ce qui a trait aux applications mobiles, ce qui n’est pas toujours le cas des hôteliers. Quoi qu’il en soit, des hôtels ont mis en place des programmes et des promotions pour diriger les demandes sur leurs sites.

Les technologies de l’information changent la donne Qui eût cru que les technologies de l’information bouleverseraient le secteur de l’hébergement ? De toute évidence, l’accueil, la vente et le marketing de l’industrie sont passés au 21e siècle… Ainsi, les établissements doivent s’afficher sur le Web. Afin de multiplier leur visibilité, les hôteliers ont également recours aux agences de voyages en ligne. Ces dernières présentent différents avantages comme une diffusion internationale, un taux d’occupation supérieur, des facilités tant du point de vue de la réservation que du paiement, une disponibilité 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 et des applications mobiles3.

S’il existe des frictions avec certaines agences en ligne pour la location de chambres dans des établissements reconnus, on parle davantage d’un corps-à-corps qui s’est engagé entre l’industrie hôtelière et le marché fantôme de la location dans des résidences privées. À l’heure actuelle, des plateformes numériques comme Airbnb, FlipKey ou HomeAway sont des carrefours où l’on peut louer à la journée, à la semaine ou au mois, une chambre, un appartement ou une maison, et ce, partout dans le monde. En 2014, le potentiel de Airbnb était estimé à 500 000 logements dans 34 000 villes4.

Pour en savoir davantage sur le sujet, voir UQAM, Chaire en tourisme Transat, Aude Lenoir, Hôteliers : ce que vous devez savoir sur les agences en ligne, octobre 2013. Pour en savoir davantage sur le sujet, voir UQAM, Chaire en tourisme Transat, Claudine Barry, Rivaliser avec Airbnb, 14 mai 2014.

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Analyse de marché

Secteur de l’hébergement au Québec Un aperçu de l’année 2015 : les points positifs et négatifs

Tableau 1

Points positifs

points négatifs

Faiblesse du dollar canadien

Niveau d’endettement des ménages québécois et canadiens

Amélioration de la situation des ménages américains

Effets de la rationalisation dans les entreprises et autres

Coûts de l’énergie (transport, chauffage, cuisine)

Moins de congrès internationaux attendus qu’en 2014 tant à Montréal qu’à Québec

Destination sécuritaire

Place croissante de carrefours numériques facilitant les échanges privés

Taux d’intérêt bas

Concurrence internationale

Source : Desjardins, Études économiques

Là où le bât blesse, c’est que certains locateurs se présentent comme des exploitants immobiliers alors qu’ils se comportent comme des hôteliers5. En fait, alors que les gîtes paient des taxes, des assurances et des permis, les locateurs se soustraient à cette obligation, ce qui fait en sorte que cette pratique est communément appelée « hébergement illégal ». Les arguments du secteur hôtelier contre ce mode de conduite sont les suivants : premièrement, il s’agit d’évasion fiscale de la part des locateurs qui omettent ces revenus dans leur déclaration de fin d’année. Ensuite, ces locateurs profitent du marketing servant à faire la promotion d’une destination alors que les sommes destinées à financer ces campagnes sont prélevées à même une taxe additionnelle auprès des établissements officiels.

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Par ailleurs, le manque de standards dans ce type d’hébergement fait en sorte qu’il n’y a pas d’obligation à se conformer à des normes, alors que les établissements officiels doivent engager des frais pour les respecter. Pour l’heure, au Québec, un comité consultatif a été mis sur pied au début de 2014 pour travailler à des solutions puisque le phénomène dépasse largement les régions de Montréal et de Québec. Enfin, les technologies de l’information peuvent tout aussi bien construire que détruire la réputation d’un établissement. La rapidité avec laquelle l’information circule sur Internet et la possibilité de transmettre des commentaires jusqu’aux confins de la planète laissent peu de place à l’erreur. Décidément, le secteur de l’hébergement est sous pression. Quelques paramètres pour l’année 2015 Il est toujours hasardeux de faire une prévision. De nombreux facteurs économiques sont en cause et il est difficile de savoir quels seront ceux qui pèseront le plus lourd. Néanmoins, le tableau 1 permet d’avoir un aperçu des éléments économiques qui pourraient jouer sur le succès de l’industrie cette année. Ainsi, au chapitre des points positifs, le dollar canadien favorisera l’entrée des voyageurs étrangers et il limitera les sorties des Canadiens et des Québécois hors du Canada. Les ménages américains de leur côté verront leur situation économique s’améliorer, notamment avec la création d’emplois et la diminution du taux de chômage. Par ailleurs, le coût de l’énergie sera aussi à l’avantage des voyageurs et des établissements d’hébergement qui verront diminuer leur facture au moins pour un moment. Les taux d’intérêt très bas sont propices aux investissements, à l’heure où la concurrence est de plus en plus vive. Enfin, le Canada et le Québec demeurent des destinations sécuritaires, ce qui n’est pas un argument négligeable. Du côté des points négatifs, le niveau d’endettement des ménages québécois et canadiens laisse peu de marge de manœuvre pour dépenser en hébergement hôtelier. De même, les efforts des entreprises et des gouvernements pour contenir, voire réduire les dépenses, ne sont pas propices aux déplacements et aux séjours hors des lieux de travail. La diminution du nombre de congrès internationaux en 2015 par rapport à 2014 à Montréal et à Québec est un autre point à considérer.

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immobilier commercial : : avril – mai 2015

Radio-Canada, Airbnb à Montréal : moins d’argent dans les coffres de l’État et des gîtes ?, 11 décembre 2014.

La popularité croissante des carrefours numériques tels Airbnb semble plus rapide que la riposte de l’industrie qui, néanmoins, s’organise peu à peu. Enfin, la concurrence internationale s’intensifie, ce qui requiert un redoublement d’effort pour attirer l’attention sur le Québec. Si, a priori, la balance semble pencher du côté négatif, il ne faudrait pas en conclure pour autant que l’année 2015 n’apportera que des difficultés et que tous les indicateurs seront à la baisse. S’il était aussi facile de prévoir, on n’observerait pas de fluctuations aussi importantes comme celles notées ces dernières années dans les données sur le nombre de chambres, le taux d’occupation et le revenu moyen par unité disponible. Les pronostics peuvent changer sous le coup d’une mauvaise nouvelle au chapitre de la santé humaine ou animale (ex. : SRAS en 2003, grippe aviaire), de problèmes politiques (ex. : conflit dans une région du monde, terrorisme) ou sociaux, pour ne donner que quelques exemples.

Tranquille, l’industrie de l’hébergement ? Les apparences sont trompeuses : la brique et le mortier donnent un caractère de permanence à un secteur qui est en plein bouleversement. Bien que l’hébergement soit une activité économique très concrète, de plus en plus d’aspects de celle-ci se dématérialisent avec l’utilisation d’Internet. Bien évidemment, on va au-delà de « l’abri pour la nuit ». Désormais, l’hébergement s’accompagne d’une offre qui est ancrée dans un quartier, une ville ou une région, que ce soit par ses activités ou ses saveurs. La popularité croissante de l’hébergement fantôme répond à un besoin, il faut se demander s’il est en train de révolutionner le milieu. Un des grands défis du secteur officiel de l’hébergement est de trouver des réponses à cette demande afin de garantir une expérience insurpassable à la clientèle tout en conservant la pérennité de ses activités. Il doit le faire en coopération avec l’industrie touristique dans son ensemble : voilà tout un programme en perspective.

Pour lire l’étude dans son intégralité, visitez le www.desjardins.com/ressources/pdf/per0115f.735000

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table ronde des décideurs

Que nous réserve le marché immobilier de MONTRÉAL en 2015 ?

Par SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

À quelles tendances peut-on s’attendre dans le marché immobilier montréalais au cours des 18 prochains mois ? Et quels seront les défis et les occasions ? Voici le point de vue de l’animateur de la Table ronde des décideurs du Sommet immobilier de Montréal, ainsi que celui de deux participants à ce sommet, qui a réuni le 31 mars dernier des investisseurs de plusieurs horizons (fonds de placement immobilier, fonds de pension et investisseurs privés).

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emblée, nos décideurs s’entendent pour dire que le contexte économique est plutôt favorable à l’heure actuelle, avec une économie américaine forte, de faibles taux d’intérêt (qui devraient persister jusqu’à la fin de 2016), un dollar canadien à la baisse et la chute du prix du pétrole. « Toutefois, il faut porter attention aux causes de la baisse des taux d’intérêt et aux effets des autres facteurs économiques, prévient Sylvain Cossette, vice-président exécutif et chef de l’exploitation, FPI Cominar, et animateur de la Table ronde. Par exemple, le pétrole est un moteur important pour l’économie albertaine, mais il a également des répercussions dans tout le Canada. » Selon Normand Bélanger, président-directeur général, Fonds immobilier de solidarité FTQ, une plus grande stabilité politique à l’échelle municipale et provinciale de même que la perspective de finances publiques plus équilibrées s’ajoutent au contexte favorable. « Par contre, il y a des éléments préoccupants, comme la perte de 32 500 emplois à temps plein entre 2013 et 2014, de même que l’indice de confiance des PME, relativement faible

immobilier commercial : : avril – mai 2015

à 56 %, et celui des consommateurs, qui atteint à peine 27 % », ajoute-t-il. Du côté des bureaux Si la location de locaux pour bureaux a accusé un certain recul au centre-ville de Montréal, la périphérie profite de la rationalisation des dépenses de certaines d’entreprises. « La Banque TD et la Banque Royale, par exemple, ont décidé de laisser au centre-ville les éléments essentiels de leurs opérations, et elles ont relocalisé dans le Mile End, et donc à moindre coût, les employés qui s’occupent des services administratifs », explique Richard Hylands, président, Kevric Real Estate Corporation. Sylvain Cossette remarque la même tendance : « Les locataires cherchent des loyers plus bas et une plus grande densification de l’espace. Ces locaux de style loft sont très prisés par les institutions financières pour leurs services administratifs, mais aussi par les industries des technologies de l’information, des jeux vidéo, etc. C’est un marché qui se porte bien, mais à la condition d’être à proximité du métro, même si cela est vrai aussi pour tout bureau. »

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Normand bélanger Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

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Stephan Poulin

Sylvain cossette Vice-président exécutif et chef de l’exploitation FPI Cominar

Richard Hylands Président Kevric Real Estate Corporation

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ENJEU

Par ailleurs, au centre-ville, les locataires chercheraient des locaux de plus grande qualité. « L’influence des immeubles LEED est très importante, souligne M. Hylands. Les locataires savent que dans des immeubles plus âgés, ils pourraient avoir à payer des coûts plus élevés à long terme. Le loyer de base des nouveaux immeubles s’avère plus élevé, mais le coût total, incluant les frais d’exploitation, est plus faible dans un immeuble LEED, ce qui en fait une option intéressante. » Du côté des défis, M. Hylands souligne un manque de terrains pour construire des tours de bureaux au centre-ville de Montréal. « Le défi sera d’assurer la croissance puisqu’on peut compter sur les doigts d’une seule main le nombre de sites disponibles pour des tours de bureaux à Montréal, ce qui n’est pas nécessairement une situation enviable, croit-il. C’est une chose positive que d’avoir plus de gens qui viennent vivre dans des condos au centre-ville, mais encore faut-il s’assurer qu’ils auront aussi des endroits où travailler... » Il estime que les occasions se présenteront aux plus créatifs et à ceux qui seront à l’écoute des besoins des occupants. « Il y a très peu d’anciens bâtiments qui peuvent accommoder la densité que l’on recherche aujourd’hui, que ce soit sur le plan des équipements mécaniques, de la plomberie ou des ascenseurs, dit-il. C’est pourquoi plusieurs entreprises déménagent dans des bâtiments plus récents, qui sont mieux adaptés à ces densités. On ne crée pas une demande pour plus de pieds carrés, mais on crée une demande pour d’autres types de pieds carrés. » 40

immobilier commercial : : avril – mai 2015

Le commerce de détail s’essouffle Du côté du commerce de détail, on s’entend pour dire que le marché subit une transformation en profondeur. Certains joueurs comme Target, Mexx, Jacob et Bikini Village ont rendu les armes, et les centres commerciaux doivent intensifier leurs stratégies pour attirer la clientèle. « Plusieurs détaillants comme Walmart, Canadian Tire et Dollarama se portent très bien, mais pour la partie du commerce de détail qui connaît des difficultés, je crois que ça va prendre du temps avant que ce marché se refasse une beauté, que d’autres détaillants soient créés et se manifestent pour occuper l’espace dans les centres commerciaux, prévoit Sylvain Cossette. Par contre, j’ai confiance que ce marché finira par bien se porter. Les propriétaires devront être créatifs et investir dans leurs centres pour améliorer l’expérience du client et lui donner une raison de les fréquenter. » Normand Bélanger, pour sa part, remarque que la jeune génération a des habitudes de consommation différentes : « Ces consommateurs préfèrent souvent magasiner et acheter par Internet et se faire livrer les produits à la maison, ce qui entraîne des coûts additionnels pour les marchands, notamment en cas de retour », dit-il. Il remarque toutefois que des centres commerciaux comme le DIX30 ont connu beaucoup de succès et il croit que le nouveau projet à la jonction des autoroutes 15 et 40 pourrait lui aussi être une réussite. Il estime également que le projet de revitalisation de la rue Sainte-Catherine sera déterminant pour le futur de ce secteur de Montréal.

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« Plusieurs détaillants comme Walmart, Canadian Tire et Dollarama se portent très bien, mais pour la partie du commerce de détail qui connaît des difficultés, je crois que ça va prendre du temps avant que ce marché se refasse une beauté, que d’autres détaillants soient créés et se manifestent pour occuper l’espace dans les centres commerciaux. » – Sylvain Cossette

un magasin de la chaîne de boutiques Jacob, au centre-ville de Montréal

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Par ailleurs, du côté industriel, puisque la tendance est à la livraison juste-à-temps, nos experts croient fortement à l’établissement de pôles logistiques où l’on trouvera des centres de distribution, notamment dans les régions de Valleyfield et de Contrecœur. Le secteur multirésidentiel en santé Le marché multirésidentiel serait également en transition, marqué par une demande pour des unités beaucoup plus petites et par un marché locatif à la hausse.

Le YUL, un projet comprenant deux tours de 38 étages, au centre-ville de Montréal

Il se dit toutefois préoccupé par la faible croissance des ventes de détail, qui a été de 2,4 % seulement en 2015. « Le secteur du commerce de détail est à surveiller, indique-t-il. Il faudra voir comment vont évoluer les habitudes de consommation et quel en sera l’impact sur le profil immobilier. »

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« Les gens ne veulent plus faire le long trajet en voiture tous les jours lorsqu’ils habitent la Rive-Sud ou L’Île-des-Sœurs, soutient Richard Hylands. Je crois donc que ce marché répond à un besoin et qu’il n’y a pas actuellement une surcapacité. Il y a aussi un marché locatif important, où des investisseurs achètent des condos pour les louer. » Normand Bélanger abonde dans le même sens : « On n’avait pas vu de résidentiel locatif depuis quelques années à Montréal parce que la mathématique ne fonctionnait pas entre le prix du loyer et les coûts de construction et d’acquisition du terrain ; mais aujourd’hui, une partie des gens qui vendent leur maison ne souhaitent pas mettre toutes leurs

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économies dans un condo. Ils sont prêts à payer jusqu’à 2 000 $ par mois pour avoir toutes les commodités d’un condo, tout en se réservant le droit de choisir plus tard un autre arrondissement dans lequel ils seront plus à l’aise. C’est une nouvelle demande. » Selon lui, il y aurait actuellement beaucoup de liquidités sur le marché dans les fiducies de placement immobilier et chez l’ensemble des autres acquéreurs. « Les plus belles transactions qui se sont faites au cours des 24 derniers mois ont été des acquisitions de locatif résidentiel, dit-il. Nous souhaitons construire beaucoup d’immeubles de logements qui seront ensuite vendus à des fiducies qui souhaitent acheter des revenus, sans vouloir prendre le risque du développement. Et ce marché risque de continuer. » Après avoir connu des mises en chantier d’environ 48 000 unités il y a quelques années, le marché serait revenu à un certain équilibre, avec environ 38 000 unités mises en chantier. « Selon moi, Montréal restera toujours intéressante pour la construction de condos, dit-il. Il y a 20 ans, ce type d’habitation était vu comme étant de deuxième zone, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. Les architectes et les designers conçoivent des unités qui sont maintenant très performantes. » Pour terminer, Sylvain Cossette se dit optimiste quant au marché immobilier montréalais : « Je crois en la croissance de la ville de Montréal. Les jeunes qui achètent un condo au centre-ville souhaitent pouvoir marcher jusqu’au travail, ce qui va créer une demande pour des bureaux au centre-ville. Et nous avons ici des travailleurs bilingues, compétents et éduqués, ainsi qu’un excellent accès au marché américain. Aussi, même si les travaux d’infrastructure qui vont démarrer bientôt risquent de créer un peu de distorsion sur le plan du transport à court terme, je crois qu’à long terme, ils vont redéfinir notre ville. J’ai confiance en la croissance de Montréal à moyen et à long terme. »

« Selon moi, Montréal restera toujours intéressante pour la construction de condos. Il y a 20 ans, ce type d’habitation était vu comme étant de deuxième zone, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. Les architectes et les designers conçoivent des unités qui sont maintenant très performantes. » – Normand Bélanger

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monde municipal

Les écoparcs industriels au service de l’aménagement durable du territoire des municipalités Caroline St-Hilaire Présidente Caucus des grandes villes et de la Commission de l’aménagement et de l’urbanisme Union des municipalités du Québec

Mairesse Ville de Longueuil

Les municipalités évoluent aujourd’hui, plus que jamais, dans un environnement complexe. En plus de stimuler l’innovation de leurs entreprises et de favoriser la prospérité économique de leur communauté, les élus municipaux doivent veiller à aménager leur territoire de façon durable. omment peut-on concilier ces différents impératifs, au bénéfice de l’ensemble des citoyens ? Depuis quelques années, une des avenues de plus en plus prisées par les municipalités est la mise sur pied d’écoparcs industriels. Les écoparcs industriels sont des zones où une collectivité, en collaboration avec des entreprises, tente d’optimiser la performance économique d’un territoire tout en réduisant l’impact environnemental de ses industries. Pour qu’une zone mérite cette dénomination, trois types de mesures doivent être mises en œuvre. Les municipalités doivent tout d’abord proposer des prescriptions en matière d’aménagement et d’urbanisme, soit pour l’implantation et la construction des bâtiments en favorisant des normes de construction écologiques, comme les toits verts ou des stationnements écologiques et perméables. L’aménagement du site doit intégrer la mise en place d’un réseau cyclable et piétonnier ainsi que la préservation de la biodiversité et des milieux humides, comme l’a fait la Ville de Sherbrooke avec son Plan d’aménagement durable du parc industriel régional.

en matière de recherche à Bécancour avec le Centre de transfert technologique en écologie industrielle du Cégep de Sorel-Tracy. La mutualisation peut se faire sur le plan de la recherche, mais aussi au chapitre de l’équipement ; par exemple, des véhicules de fonction peuvent être partagés entre plusieurs entreprises. Les écoparcs industriels peuvent constituer une dimension importante de la stratégie de développement économique d’une municipalité, car ils permettent de cibler des niches économiques et de favoriser la synergie, mais également l’attractivité des territoires par une différenciation forte. Cette identité donnée au territoire est un outil additionnel dans le démarchage que peuvent faire les municipalités et les municipalités régionales de comté au-delà de leurs frontières. À ce titre, l’exemple de Victoriaville est éloquent. Depuis son inauguration en septembre 2013, l’écoparc industriel de la municipalité attire des visiteurs du monde entier, qui viennent apprécier l’originalité de cette démarche de développement basée sur l’accompagnement des entreprises et l’aide à l’amélioration de leurs pratiques d’affaires.

Par ailleurs, cette zone doit limiter les impacts de l’activité industrielle sur le plan de la qualité de l’air, de l’eau et de la production de matières résiduelles, par des mesures de verdissement, de végétalisation et de réduction des surfaces minérales. Une réglementation doit être instaurée pour permettre de diminuer la contamination des sols et d’incorporer, dès la planification du site, des mécanismes de gestion naturelle et durable des eaux de pluie.

Le phénomène des écoparcs industriels ne se limite cependant pas qu’au Centre-du-Québec. Depuis quelques années, de telles zones sont implantées dans certaines municipalités québécoises. Ainsi, dans l’agglomération de Longueuil, Saint-Bruno-deMontarville a adopté une charte de développement pour son écoparc. À l’initiative de la Ville, ce projet s’inspire des certifications LEED et mise sur une desserte multimodale.

Enfin, un écoparc industriel doit enchâsser les principes de l’écologie industrielle. Cela doit se décliner par des synergies de substitution, c’est-à-dire que les déchets des uns peuvent devenir les ressources des autres. La zone doit aussi permettre des synergies de mutualisation, soit différentes formes de coopération et de partenariat, comme c’est le cas

Bref, on le constate, les écoparcs industriels illustrent parfaitement la capacité des municipalités, comme gouvernements de proximité, à aménager durablement leur territoire, tout en contribuant à l’innovation et à la création de richesses par le démarchage et l’accompagnement de leurs entreprises.

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Me Sonia Rainville

L’ère de la compression des taux de capitalisation est révolue

Associée chez Fasken Martineau, Sonia Rainville pratique depuis plus de 20 ans en droit immobilier et en financement hypothécaire et bancaire, ainsi qu’en développement, acquisition, vente et financement de projets immobiliers commerciaux, industriels et multirésidentiels. Son article traite de la compression des taux de capitalisation et de son impact possible sur le marché du refinancement, en cette période où les taux d’intérêt sont historiquement bas.

Dans le domaine du financement, il y a toujours eu une corrélation entre le taux de capitalisation et le rendement des obligations du gouvernement du Canada. Depuis 2010, la baisse des taux de capitalisation a été attribuable à une amélioration des facteurs fondamentaux et à une réduction des taux d’intérêt. Toutefois, cette relation semble avoir été moins démontrée ou perceptible au cours des derniers mois.

n 2014, malgré l’amélioration des données économiques en Amérique du Nord, les tensions géopolitiques grandissantes jumelées aux inquiétudes sur l’état de santé de la croissance économique mondiale et au refus de l’OPEP de réduire son offre excédentaire de pétrole ont poussé les investisseurs vers des actifs moins risqués. Les titres à revenu fixe ont été privilégiés, provoquant ainsi une chute des taux obligataires à leur niveau le plus bas. Le taux obligataire canadien de 10 ans a reculé de 95 points centésimaux au cours de la dernière année pour terminer à 1,79 %, tandis que le taux obligataire américain a baissé de 80 points centésimaux pour atteindre 2,20 %. Du côté du marché immobilier commercial canadien, le courtier CBRE publiait récemment les résultats de son sondage portant sur les taux d’actualisation pour le quatrième trimestre de 2014. Selon ces données, les taux d’actualisation semblent vouloir se stabiliser. Sur une période d’un an, soit du premier au quatrième trimestre de 2014, les taux globaux d’actualisation canadiens pour les secteurs des immeubles de bureaux de classe A au centre-ville ainsi que pour le secteur de l’hôtellerie ont subi une légère hausse de 6 points centésimaux. Le secteur des immeubles de bureaux de classe A en banlieue a pour sa part subi une baisse de 13 points centésimaux, tandis que le secteur multirésidentiel profite d’une hausse de 25 points centésimaux. Enfin, le secteur du

commerce de détail et le secteur industriel (toutes classes confondues) ont enregistré respectivement des baisses de 3 et de 28 points centésimaux. Comme il a été mentionné précédemment, les taux obligataires canadiens de 10 ans ont baissé de 95 points centésimaux au cours de l’année 2014, sans qu’il y ait de compression importante des taux d’actualisation. Ainsi, la prime de risque (soit l’écart entre le taux global d’actualisation et le rendement des obligations gouvernementales à 10 ans) est en hausse. On peut facilement déduire de tout cela que l’ère de la compression des taux de capitalisation est révolue. Néanmoins, le marché de la dette immobilière commerciale est toujours caractérisé par un environnement compétitif, alimenté par une importante liquidité de capitaux. Or, ces conditions favorables ne suffisent plus à faire monter les prix. Le marché semble avoir conséquemment atteint un plateau, et la création de valeurs est maintenant plus tributaire de l’amélioration du revenu net d’opérations (RNO) et de la performance des actifs. Selon les économistes, la période des taux d’intérêt bas ne pourra perdurer. Faut-il alors craindre une remontée des taux de capitalisation ? Si tel est le cas, les valeurs marchandes en seront touchées, et le risque de refinancement augmentera.

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QUÉBEC

Québec touchée par les fermetures de commerces au détail Depuis quelques mois, les fermetures se succèdent à un rythme inquiétant dans le

Alain Roy, É.A.

monde du commerce de détail, et le secteur des biens mode semble le plus durement

Expert invité

merciaux où cette catégorie de détaillant est très présente.

touché. Ces fermetures ont une incidence directe sur la performance des centres com-

omment expliquer cette vague de fermetures de bannières connues et somme toute appréciées telles que Mexx, Jacob ou San Francisco ? Si l’on ajoute la fermeture des magasins Target, qui comptait trois commerces à Québec, soit aux Galeries de la Capitale, à Place Fleur de Lys et à Laurier Québec, on peut se demander qui d’autre occupera ces locaux bientôt vides. Dans un contexte où il se perd plus de détaillants qu’il n’en arrive de nouveaux, tout investisseur détenant des intérêts dans des centres commerciaux, tant à Québec qu’ailleurs au Canada, a raison de se poser des questions. Les ventes au détail ont pourtant augmenté en 2014 au Canada (+4,7 %) et au Québec (+2,7 %)1. En excluant l’automobile, l’essence et l’alimentation, les ventes au détail ont même augmenté de 3,8 % dans la province. Elles ont toutefois connu une plus forte hausse au Canada qu’au Québec entre 2013 et 2014, et ce, pour toutes les catégories de magasins à l’exception des pharmacies (11,9 % d’augmentation des ventes au Québec contre 6,9 % au Canada). Pour les magasins de vêtements, les ventes au détail ont progressé de 4,7 % au Canada en 2014 alors qu’elles reculaient de 0,7 % au Québec. Cette baisse de moins de 1 % peut difficilement expliquer la vague de fermetures que l’on connaît. Des tendances lourdes à surveiller de près Au-delà des variations annuelles, des changements structurels perturbent le monde du commerce au détail. La montée fulgurante des transactions en ligne est le plus souvent montrée du doigt pour expliquer les difficultés des commerçants. Or, malgré sa progression remarquable, le commerce électronique ne représente actuellement que 5 ou 6 % des ventes au détail enregistrées au pays. Il ne peut donc tout expliquer. Cela dit, la place du commerce électronique est appelée à augmenter alors que 83 % des Québécois ont aujourd’hui accès à un ordinateur à la maison 1

et que 44 % possèdent un téléphone intelligent, selon les plus récentes données du sondage sur les intentions d’achats des Québécois réalisé par la division Recherche et marketing du Groupe Altus. Fait intéressant qui se dégage du sondage, c’est à Québec qu’on observe la tendance la plus marquée à effectuer des achats sur le Web, surtout chez les hommes. En fait, le profil type du consommateur en ligne correspond à une personne âgée de 18 à 44 ans, ayant un niveau de scolarité supérieur et issue d’un ménage de 4 personnes et plus dont le revenu est supérieur à 80 000 $ par année. Au Québec, 57 % des consommateurs ayant effectué des achats sur Internet l’ont fait sur le site de détaillants ayant une présence physique au Canada. Ces ventes sont comptabilisées par Statistique Canada. Pour l’autre proportion de 43 % des ventes en ligne, les achats sont faits auprès des détaillants de type pure players, comme Amazon, n’ayant pas pignon sur rue. Dans les deux cas, la transaction effectuée avec le consommateur a migré de la caisse enregistreuse vers l’ordinateur, la tablette ou le téléphone intelligent. Ces appareils favorisent un déplacement des dépenses vers des biens « immatériels » (pensez à ce que vous dépensez sur iTunes…). La notion de ventes au pied carré devient de plus en plus floue. La réalité est bien différente pour les commerçants qui vendent des biens matériels et dont les coûts d’acquisition des marchandises augmentent sur tous les plans : le transport, le coût de la maind’œuvre en Asie, le salaire minimum ici. Sans compter la hausse des loyers, laquelle reflète en partie celle des taxes foncières et des coûts d’énergie pour le propriétaire foncier. Tandis que les coûts augmentent, les ventes stagnent, et les commerçants voient fondre leur marge bénéficiaire. Cette problématique est accentuée au Québec par des ventes au pied carré moins élevées que dans d’autres provinces, alors que les coûts d’approvisionnement, de main-d’œuvre et de loyers sont

Selon les données de Statistiques Canada, le mois de décembre 2014 est une estimation de Groupe Altus Recherche Marketing.

immobilier commercial : : avril – mai 2015

sensiblement les mêmes qu’ailleurs. Le taux d’effort des détaillants québécois, communément appelé GROC (Gross Occupancy Cost Ratio), est ainsi plus élevé que dans le reste du Canada. Rappelons que ce taux mesure les coûts d’occupation par rapport aux ventes totales d’un détaillant. Un détaillant dont le taux d’effort dépasse les 25 % est mal positionné pour faire face à une période difficile. Or, selon une étude exhaustive menée par Altus Recherche Marketing, plus de 32 % des détaillants de biens mode dans les centres superrégionaux du Québec se trouvent dans cette situation à risque.

GROC commerces biens mode Centre super-régional

Source : Étude Groupe Altus, Recherche Marketing, septembre 2014.

D’autres défis à l’horizon Pour assister à un revirement de la situation, un retour de la confiance des consommateurs serait nécessaire. Outre la confiance, l’endettement des ménages exerce aussi un frein sur la capacité de dépenser. Ajoutons qu’au Québec, le revenu personnel disponible moyen a progressé depuis 10 ans pour atteindre 27 749 $ en 2014. Par contre, cette moyenne est de 14 % inférieure à la moyenne canadienne, qui se situe à 31 716 $. Cet écart n’était que de 9 % en 20042. Cette capacité plus limitée des Québécois à dépenser représente un défi pour le commerce au détail. 2

Les détaillants qui sont performants au chapitre des prix, tels Walmart ou Costco, réussissent d’ailleurs très bien. Walmart a annoncé en février 2015 des investissements de 340 M$ au Canada d’ici 2016 afin d’augmenter, entre autres, le nombre de ses supercentres. Selon une étude d’Altus Recherche Marketing, Walmart, le plus gros détaillant américain au Canada, occupait près de 39 millions de pieds carrés au Canada en 2011, soit plus de 20 % des superficies occupées par des détaillants américains au pays. Costco, troisième plus gros détaillant américain au Canada derrière Home Dépôt, est en forte progression, avec des ventes annuelles moyennes estimées à plus de 200 M$ pour chacun de ses 88 magasins-entrepôt au pays. Certains commerces spécialisés, comme Sports Experts, vont également très bien. Le prêt-à-jeter (Old Navy, H&M) est également en bonne santé, le haut de gamme (pensez à Michael Kors) a la cote dans les centres. Pour sa part, Simons offre un bon rapport qualité / prix pour sa marque maison et un service impeccable. Toutefois, certaines marques ne sont plus à la mode. D’autres commerces, comme les merceries pour homme, devront s’adapter rapidement alors que le complet traditionnel n’est plus requis dans bien des milieux de travail. Pour faire face à ces nouveaux défis, les propriétaires de centres commerciaux de Québec s’activent et réinvestissent. C’est le cas notamment de Place Sainte-Foy et des Galeries de la Capitale. Les propriétaires des grands centres se retrouvent dans une position très inconfortable : ils réinvestissent pour renouveler les centres et séduire les consommateurs, mais ils peuvent difficilement exiger des hausses de loyers malgré tous ces investissements. Nul doute qu’en ce moment, le marché est plus à l’avantage des locataires que des propriétaires de centres commerciaux.

Source : Institut de la statistique du Québec. Comparaisons interprovinciales (Les revenus) – estimation pour 2014.

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Services-conseils en impôt foncier

Géomatique

immobilier commercial : : avril – mai 2015

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Dévoilement du projet d’envergure Le Phare de Québec

Le 19 février dernier, Paul-Éric Poitras, associé principal et courtier immobilier commercial de NAI Commercial, a été nommé président du conseil de la direction des membres affilié au réseau NAI Global. Le conseil favorise une direction proactive, le professionnalisme, les capacités techniques, l’intégrité et les normes de pratique du réseau, afin de rehausser le niveau d’engagement et la productivité de l’ensemble du réseau international.

ichel Dallaire, président du conseil et chef de la direction de Groupe Dallaire, a dévoilé le projet d’envergure qui naîtra à l’entrée des ponts de la capitale nationale, sur le boulevard Laurier : Le Phare de Québec. Ce projet d’investissement de 600 M$ offrira plus de deux millions de pieds carrés à usage mixte et comprendra notamment une tour de 65 étages. Celle-ci sera accompagnée à sa base de trois autres tours sœurs comptant chacune entre 25 et 30 étages. La tour principale s’élèvera dans le ciel de Québec pour devenir l’immeuble le plus haut à l’est de Toronto. Nouvel emblème de l’entrée ouest, ce projet marquera la ville de façon significative.

groupe dallaire

Nomination de Paul-Éric Poitras au titre de président du conseil de direction NAI Global

Fusion entre DLA Piper et Davis

Le Gala des Prix BOMA 2015-2016

DLA Piper, comptant 4 200 avocats, et la firme Davis de Vancouver ont fusionné pour devenir DLA Piper (Canada) LLP. C’est par vote que les associés de Davis ont décidé de la fusion.

Le Gala des Prix BOMA 2015-2016 aura lieu le 23 avril prochain à la Gare Windsor, dans la Salle des pas perdus, à Montréal. M. Sal Iacono, vice-président principal, Développement et gestion immobilière, Portefeuille de l’est du Canada, chez Cadillac Fairview, a été nommé président d’honneur de l’événement.

double Vocation pour la maison Kent Des appartements de luxe aux étages et une vocation commerciale, probablement un restaurant, au rez-de-chaussée. La maison Kent – établissement patrimonial du Vieux-Québec que le Consulat général de France à Québec a récemment vendu – subira d’importants travaux lorsque ses nouveaux propriétaires en auront pris possession. Ceux-ci, l’entrepreneur beauceron Gilbert Trudeau et le groupe Remington de Toronto, ont embauché un démarcheur à Québec. Denis Simard est chargé de trouver le projet qui conviendra le mieux à la demeure patrimoniale datant de 1648.

Nouveau projet d’investissement immobilier Réseau Sélection, en partenariat avec un important joueur institutionnel et Centria, réalise la construction du projet Rosemont Les Quartiers. La première phase de cette résidence pour retraités autonomes comportera 477 unités. Ce projet de plus de 80 M$ est situé dans le quartier Rosemont, à Montréal.

immobilier commercial : : avril – mai 2015

COUP D’ENVOI DU FAUBOURG DU RICHELIEU Groupe Lobato a donné le coup d’envoi de son nouveau projet immobilier d’envergure Faubourg du Richelieu, à Belœil. Le complexe comprendra notamment une marina, un centre de congrès avec hôtel, un complexe sportif, des bureaux, des condos et des commerces. Il nécessitera un investissement total de 100 M$. Le développement débutera par la construction de la Marina du Richelieu dont l’inauguration est prévue ce printemps et qui représente à elle seule un investissement de 2,5 M$.

Construction de 20 centres commerciaux par une nouvelle filiale d’IKEA La chaîne de magasins IKEA investira environ 3,5 G$ US dans la construction de 20 centres commerciaux partout dans le monde. Bien qu’on ignore encore leur emplacement, on sait qu’ils seront construits par l’entremise d’une nouvelle filiale, Ikea Centres. Cette dernière exploite en ce moment 31 centres commerciaux en Europe et en Chine, ainsi que 14 autres en Russie. Ces centres, dont la superficie totale est de 3 millions de mètres carrés, sont ancrés autour de magasins IKEA.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Services associés au développement de nouveaux sites

Arrivée de Bruno Desautels chez COGIR

T 2 Environnement, une entreprise de services-conseils en environnement, a vu le jour en 2014. Fondée par deux biologistes expérimentés, Daniel Tarte et Hugo Thibaudeau Robitaille, l’entreprise offre notamment des services associés au développement de nouveaux sites : inventaire biophysique, demande de certificats d’autorisation, aménagement écosystémique de développements résidentiels, commerciaux ou industriels.

Le Groupe immobilier COGIR annonce la nomination de M. Bruno Desautels à titre de chef des investissements. Il assurera la planification fiscale du Groupe et sera responsable du maintien et du développement des investissements. Précédemment associé de la firme KPMG LLP, M. Desautels y a acquis une solide expérience dans l’immobilier, dans les fusions et acquisitions ainsi que dans le développement des affaires. Bachelier des affaires de l’UQAM, M. Desautels est membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Canada. Il s’implique également au sein du comité de la direction de la Fondation Québec Jeunes.

Nomination au bureau d’Ottawa de Norton Rose Fulbright Me Pierre-Paul Henrie a été nommé responsable du bureau d’Ottawa de Norton Rose Fulbright, où il agit aussi à titre d’administrateur du groupe Droit des affaires. Il succède à Me Charles Hurdon.

Création d’un nouveau poste chez FCT Le développement économique de la région de la ville de Québec offre de belles occasions d’affaires. C’est la raison pour laquelle FCT a procédé à la création d’un nouveau poste de directeur du développement des affaires, solutions commerciales dans la capitale québécoise. Diplômé de HEC Montréal, Pierre-Luc Dufour a passé la majeure partie de sa carrière à Québec, plus récemment chez Multi-Prêts Partenaires.

Projet de la promenade urbaine Fleuve-Montagne La Ville de Montréal a présenté le projet de la promenade urbaine Fleuve-Montagne. Ce projet, créé afin de souligner le 375e anniversaire de Montréal, reliera deux lieux emblématiques de la ville : le Saint-Laurent et le mont Royal. Destiné surtout aux piétons, il offrira des trajectoires riches en expériences, dévoilant l’histoire, le patrimoine et la spécificité culturelle des territoires traversés, en plus de favoriser le verdissement, la socialisation et les échanges.

Lancement de la 2e phase du 21e arrondissement Construction de la plus haute tour résidentielle en bois en Amérique du Nord La Ville de Québec et le consortium NEB ont annoncé la construction de la plus haute tour résidentielle en bois en Amérique du Nord, sur le site de l’écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres, soit écocondos Origine. Le bâtiment résidentiel de 13 étages aura une structure de bois massif à 100 %. L’édifice comptera 94 unités d’habitation. Sa construction donnera le coup d’envoi du premier écoquartier de la ville de Québec.

C’est le 26 février dernier que Prével a lancé la deuxième phase du 21e arrondissement, un projet offrant une qualité de vie exceptionnelle grâce à son square public bordé des terrasses de restaurants gastronomiques, cafés et traiteurs. Cette nouvelle phase, avec des vues imprenables sur le centre-ville et le Vieux-Montréal, comptera 86 unités entre 400 et 1 100 pi2 allant de 215 000 $ à 600 000 $. Elle deviendra une adresse de prédilection pour les épicuriens à la recherche d’une vie de quartier à proximité de nombreux services.

Conférence C2 Montréal Commerce + Créativité à venir en mai C’est du 26 au 28 mai qu’aura lieu la célèbre conférence d’affaires C2 Montréal Commerce + Créativité. L’événement avant-gardiste réunira 4 000 participants, issus d’une multitude d’industries, à l’Arsenal dans le quartier Griffintown.

Nomination chez SSQ Groupe financier Mme France Rodrigue a été nommée au poste de vice-présidente – Immobilier et ressources matérielles chez SSQ Groupe financier. Dans le cadre de ses nouvelles fonctions, elle supervisera les activités de gestion opérationnelle et de mise en valeur des actifs immobiliers en plus d’agir à titre de spécialiste en immobilier auprès des différents secteurs d’affaires du Groupe. Bachelière de l’Université Laval en administration des affaires, Mme Rodrigue possède les titres d’administrateur de sociétés certifié (ASC), d’administrateur agréé (Adm.A.) et de Fellow of the Life Management Institute (FLMI). Elle est de plus administratrice du conseil d’administration de la Fondation des Musées de la civilisation.

Cinq nouveaux avocats chez Joli-Cœur Lacasse Le cabinet a annoncé l’arrivée de cinq professionnels au sein de l’équipe du bureau de Québec. Il s’agit de Me Pierre Larrivée, à titre d’associé, ainsi que de M es Stéphanie Julien, Dominique Pelletier-Giroux, Caroline Roberge et Marie-Josée Lortie. Leur expertise s’ajoute à l’offre de services juridiques efficaces et personnalisés.

immobilier commercial : : avril – mai 2015

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