Portafolio 2017
Pienso que como Arquitectos tenemos un gran compromiso con el mundo, nosotros podemos y debemos mejorar la calidad de vida de nuestra comunidad, siendo responsables con el medio ambiente y buscando el desarrollo positivio de nuestras ciudades.
JENIFER CUÉLLAR GARZA
Arquitecta - ITESM Monterrey, N.L. 2012 - 2017
Cel. 811-033-6349 Correo: jen.cuellar@hotmail.com
Perseverante Servicial Líder
Creativa Organizada Leal
EXPERIENCIA 2016 - 2017 2016 - 2017 2015 - 2016 Verano 2015 Verano 2014
Denken Ingeniería La Nao Asesora ITESM La Madriguera Batik Taller de Arte
CURSOS ACADÉMICOS Taller Vertical I Cátedra SOCSA Procesos interdisciplinarios Morfología estructural Cátedra ESCALA Cátedra Orange Investments
Curso + Vray+ Photoshop Curso Sketchup+Vray+360° Taller de fotografía del patrimonio arquitectónico Taller de valoración de los árboles
HOBBIES Fotografía Naturaleza Psicología
Dibujar
Leer
Familia
PROGRAMAS Lumion
Sketchup
Autocad
Revit Arq
Revit MEP
90%
80%
100%
100%
80%
Ilustrador
Office
Photoshop
Lightroom
Premiere
90%
100%
80%
80%
50%
ÍNDICE
PROYECTOS 6
Proyecto integrador 1
20
Proyecto integrador 2
31
Akana
33
Colegio Montessori
34
La maderería
17
Casas 5x15m
35
Casa de campo
36
4 en 1
HOBBIES
38
Fotografía
40
Dibujo
1
CÁTEDRA ORANGE
Integrantes: Carolina Segura, Andrea Montiel, Juan Carlos, Miguel Quintanilla
Distrito Centro, es un proyecto que busca posicionarse reconocidamente por un gran concepto: Un espacio destinado para el peatón, en donde la disposición de todos sus programas en conjunto, generen nuevas experiencias y oportunidades para quienes lo viven. Un distrito incluyente que ofrece la mejor experiencia como usuario, destinada a vivirse en sus oficinas, vivienda y comercio, en un contexto donde el arte y un legado histórico respaldan su éxito, el centro de Monterrey, Nuevo León.
Softwares utilizados: Illustrador, Autocad, Revit, Lumión.
UBICACIÓN
El proyecto se encuentra en la zona centro que se caracteriza por tener lugares turísticos como el Obispado, la Purísima, la Macroplaza, el Paseo Santa Lucía y Fundidora. Cuenta con transporte público y próximamentecon 3 líneas de metro.
Fundidora
Obispado Paseo Santa Lucía
Macroplaza La Purísima
Tecnológico de Monterrey Nueva Línea 3 del Metro
El terrreno se encuentra sobre el Paseo Santa Lucía y la Av. Féliz U. Gómez. Sobre este terreno se tiene planeado ubicar un acceso a la línea 3 del metro de Monterrey.
Av. Constitución
Av. Constitución
LEVANTAMIENTO FOTOGRÁFICO
LINEAMIENTOS
Superficie de terreno 11,200 m2
Frente 140 m
Densidad D12 193 150 Viviendas
CAV (Coeficiente de Área Verde) 10%
COS (Coeficiente de Ocupación de Suelo) 80%
CUS (Coeficiente de Utilización de Suelo) Libre
CRECIMIENTO POBLACIONAL Y NIVELES SOCIOECONÓMICOS 49.1 %
2M 1,173,600
50.9%
%
85 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64
1.5 M
55-59 50-54 45-49
1,133,000
40-44 35-39
1,135,000
30-34 25-29 20-24 15-19
1M
10-14 05-09 00-04
2005
2010
2015
4
6
2
2
0
4
6
INEGI 2015 AB
Según INEGI en el 2015 el crecimiento poblacional aumenta considerablemente, por lo que en unos años Distrito Centro será una opción para muchos. La zona donde se encuenta el proyecto tiene un nivel socioeconómico medio-bajo, por lo que el ticket promedio de un departamento en esta zona debería de ser de $2,500,000.00
C+
+$128,000 $250,000
$52,738 $128,077
C
C-
$30,086 52,738
$17,479 $30,086
D+
D
$4,068 $10,246
$10,246$17,479
D+
AB
C+
C+
C
C+
C
ZONA CENTRO
AB
D
C
C+
AB
C C-
D
C+
C
C+
AB
AB DD+
AB
C+
C+
MERCADO OBJETIVO
El mercado objetivo es para personas que apenas están empezando a independizarse, formando una familia o teniendo su primer hogar. Y que buscan un lugar tranquilo y céntrico.
13 %
15 %
30 %
42 %
ALL BY MYSELF Personas que buscan la independencia y privacidad absoluta
BESTIES Amigos que buscan vivir en compañía con ventaja de tener un espacio personal
TWO IS BETTER THAN ONE Parejas de recién casados sin hijos
2½ Parejas con uno o dos hijos entre 0-5 años en búsqueda de un primer hogar
1 Recámara $19,000 Una persona
1 Recámara $12,000 Roomies
2 Recámaras $35,000 Recien casados
2 Recámaras $42,000 Familia joven
Clasificación residencial(C- C+) - $2,112,500.00 - $2,500,000.00
LEVANTAMIENTO DE MERCADO Distrito centro tiene como competencia La Capital que se encuentra enfrente, Semillero la Purísima, Centro Cuauhtémoc y LoLa. Se analizó que era lo que ellos estaban ofreciendo para nosotros asemejarnos en los precios y ofrecer algo diferente.
Semillero
La Capital Semillero Cuauhtémoc
LoLa
LEVANTAMIENTO DE MERCADO - RESIDENCIAL FECHA DE INICIO
MESES EN EL MERCADO
ABSORCIÓN HISTÓRICA
UNIDADES TOTALES
UNIDADES INVENTARIO
$ PROMEDIO PONDERADO
PRECIO MÍNIMO
PRECIO MÁXIMO
M2 PROMEDIO
M2 MÍNIMO
M2 MÁXIMO
$ M2 PROMEDIO
LA CAPITAL
ENE ‘11
72
3
250
25
$2,750,000.00
$2,300,000.00
$3,200,000.00
124
100
150
$22,029.00
$20,354.00 $23,704.00
OBRA BLANCA
EL SEMILLERO
ENE ‘11
11
3
244
122
$2,822,702.00
$2,100,000.00
$3,700,000.00
94
60
142
$31,306.50
$26,056.00 $35,000.00
OBRA BLANCA
CENTRO CUAUHTÉMOC
ENE ‘11
11
5.5
110
66
$2,566,666.00
$2,400,000,00
$3,000,000,00
86
70
113
$30,190.00
$26,678.00 $31,442.00
OBRA BLANCA
PROYECTO
EL SEMILLERO
LA CAPITAL TIPOLOGÍATOTALES
ANTONIA
BAÑOS
2
RECÁMARAS
M2
$M2
TIPOLOGÍA
2
113
$20,354.00
CUBIC E
TOTALES
$ M2 MÍNIMO
$ M2 MÁXIMO
ENTREGA
CENTRO CUAUHTÉMOC BAÑOS
RECÁMARAS
M2
$M2
TIPOLOGÍA
TOTALES
BAÑOS
RECÁMARAS
2
2
60
$35,000.00
A
2
2
REGINA
2
2.5
135
$23,704.00
CUBIC A
2
2
70
$33,900.00
B
2
1
PROMEDIO 250
2
2.25
124
$22,029.00
CUBIC D
2
2
70
$33,900.00
GARDEN HOUSE
2
2
HIPER CUBO 2
2
2
103
$30,270.00
PROMEDIO
2
2
2
2
142
$26,056.34
2
2
94
$31,306.50
HIPER CUBO A PROMEDIO
240
110
DISTRITO CENTRO - RESIDENCIAS Nuestra torre residencial ofrece 3 tipos de departamento que no compiten directamente con nuestra mayor competencia que es La Capital. Ofrece una gran cantidad de amenidades que sobrepasa al mercado actual del centro, como tener una cancha de soccer, una vitapista, terraza, alberca, etc., y todas con una vista espectacular al PaseoSanta Lucía.
TIPOLOGÍA
M2
PRECIO UNIDAD
UNIDADES
%
A
65
$2,112,500.00
50
25%
B
75
$2,362,500.00
75
37.5%
C
85
$2,500,000.00
75
37.5%
200
100%
TOTAL
Tipo A ANR: 85 m2 2 Habitación 2 Baño Área Interior: 80 m2 Area Terrazas: 5m2 Cajones: 1.2/unidad Ticket: $2,640,000
Tipo B ANR: 75 m2 2 Habitación 2 Baño Área Interior: 70 m2 Area Terrazas: 5 m2 Cajones: 1.2/unidad Ticket: $2,392,500
Tipo C ANR: 65 m2 1 Habitación 1 Baño Área Interior: 61 m2 Area Terrazas: 4 m2 Cajones: 1.2/unidad Ticket: $2,142,000
Control de Acceso
Alberca
Gimnasio
Bicicletas
Asadores
Jardín de Macotas
Vitapista
Áreas verdes
Salón de Juegos
Juegos Infantiles
Cancha
Salón Multimedios
Salón de usos Vistas múltiples Panorámicas
Salón de Lectura
LEVANTAMIENTO DE MERCADO - COMERCIO OFERTA COMERCIAL (COMERCIO)
CENTRO CUAUHTÉMOC
SEMILLERO LA PURÍSIMA Ubicación
Centro Monterrey
Proyecto 9
Desarrolladora
Fraterna
Inicio
2017
Inicio
2017
Status
En construcción
Status
En construcción
m2
14,300
m2
4,088
Precio por m2
$31,500.00
Ubicación
Centro Monterrey
Desarrolladora
sold
60%
Precio por m2
$20,000.00
Tipología promedio 45 m2
Tipología
60m2
Formato entrega
Formato entrega
Obra gris
Obra gris
sold
50%
DISTRITO CENTRO - COMERCIO El comercio de Distrito Centro ofrece locales para servicios, restaurantes, tiendas de artesanías, ropa, etc. Y cuenta con una gran atracción del Mercado Tacubaya inspirado en el Mercado Roma en la Ciudad de México.
PRECIO TOTAL Y M2 (COMERCIO) $55,000.00 $50,000.00
$45,000.00 $40,000.00 $35,000.00
CENTRO CUAUHTÉMOC 60%
$30,000.00
$25,000.00 $20,000.00
EL SEMILLERO 50%
$15,000.00 $10,000.00 0
5,000
10,000 15,000 20,000
25,000 30,000 35,000 40,000 45,000
METROS CUADRADOS
LEVANTAMIENTO DE MERCADO - OFICINAS OFERTA COMERCIAL (OFICINAS)
Ubicación
Centro Monterrey
Desarrolladora
Proyecto 9
Inicio
2017
LOLA TORRE LOMA LARGA
SEMILLERO LA PURÍSIMA
CENTRO CUAUHTEMOC
Ubicación
sold 30%
Centro Monterrey
sold 20%
Ubicación
Loma larga
Desarrolladora
Proyecto 9
Fraterma
Inicio
2017
Inicio
2017 En construcción
Status
En construcción
Status
En construcción
Status
ANR
12,830 m2
ANR
9,000 m2
ANR
42,126 m2
ANR disponible
8,981 m2
ANR disponible
7,200 m2
ANR disponible
35,807.1 m2
$26,300
Precio por m2
$52,200.00
Precio por m2
Precio por m2
$38,889.00
sold 15%
Desarrolladora
Tipología promedio 90 m2
Tipología promedio 70 m2
Tipología promedio 80 m2
Ratio
1@50 - 257 cajones
Ratio
1@50 - 180 cajones
Ratio
1@25-1,685 cajones
Formato entrega
Obra gris
Formato entrega
Obra gris
Formato entrega
Obra gris
DISTRITO CENTRO - OFICINAS El edificio de oficinas tiene una planta libre en cada piso, con la finalidad que alguno de ellos tengan enfoque de coworking.
PRECIO TOTAL Y M2 (OFICINAS) $55,000.00 $50,000.00
LOLA 15%
$45,000.00 $40,000.00
CENTRO CUAUHTÉMOC 30%
$35,000.00
La ubicación de estas oficinas es ideal ya que se encuentra en el centro de Monterrey y también tiene la ventaja que dentro del mismo lote hay una parada del metro de Monterrey.
$30,000.00 $25,000.00
EL SEMILLERO 20%
$20,000.00 $15,000.00 $10,000.00 0
5,000
10,000 15,000 20,000
25,000 30,000 35,000 40,000 45,000
METROS CUADRADOS
DISTRITO CENTRO - ANTEPROYECTO
El terreno al estar ubicando en el centro de Monterrey y sobre el Paseo Santa Lucía el proyecto toma un estilo cálido, proponiendo colores alegres en los edificios, muchas áreas verdes ,vistas agradables y sobre todo que todo se disfrute caminando.
Departamentos
Comercio Oficinas Mercado Amenidades
Motor Lobby
Comercio
https://youtu.be/YVmvQW6zIH0
1 El logotipo de Distrito Centro, parte de generar una idea clara y sólida, en donde la disposición y carácter de su tipografía, así como la de elementos geométricos que complementan su uso, evoquen a un estilo y una vibra pintoresca, calida y moderna, así como la del Centro.
MODELO FINANCIERO Para ver la factibilidad del proyecto se realizó un modelo financiero donde se aplico una estimación de costos directos, indirectos, marketing, trámites, etc, para ver si el retorno de la inversión era positiva.
Plan de Ejecución Aportación del terreno Trámites y permisos Diseño y Arquitectura Ingenierías Comisiones de venta
Indirectos
Branding y publicidad
Marketing mensual
Inversión caseta de ventas
Operación de caseta de ventas Honorarios por gerencia de obra Honorarios por desarrollo de proyectos Honorarios por asesorías Construcción Áreas verdes Amenidades Ventas
Meses 0
12
24
36
48
ESTADO DE RESULTADO DEPARTAMENTOS
COMERCIO
OFICINA
ESTACIONAMIENTO
Costos
Costos
Costos
Costos
Interiores / M2...............
$10,000
Interiores / M2...............
$8,000
Interiores / M2...............
$7,500
Estructural/ M2 (15%).......... $5,000
Terrazas / M2..................
$6,000
Terrazas / M2..................
$5,000
Terrazas / M2..................
$5,000
Subterraneo / M2 (85)......... $6,000
Circulaciones / M2 (15%)..... $9,000
Circulaciones / M2 (15%)..... $8,500
Circulaciones / M2 (20%)..... $9,000
Costo Total
Costo Total
Costo Total
$171,585,000
Ventas
$57,673,000
Ventas
$76,330,000
Ventas
Costo Total
$145,791,360
Ratios
65 M2 (50 unidades).....
$32,500
75 M2 (75 unidades).....
$31,500
Comercio
ratio @ 1/25
85 M2 (75 unidades).....
$30,000
Oficinas
ratio @ 1/30
Venta Total
M2 .....
$458,460,750
Venta Total
$42,000
M2 ....
$325,200,000
Venta Total
$38,000
$311,600,000
Departamentos
Total Cajones
1.2 caj/unidad
776
RESUMEN DE PROYECTO ESTRUCTURA DE CAPITAL 100% Capital - $1,015,766,646
ESTADO DE RESULTADOS Ingresos - $1,195,784,088
26.0% 29.5% 44.4%
RESULTADOS POR ÁREA
Comercio $311,113,331 Oficinas $353,194,995 Departamentos $531,475,763
Egresos - $877,399,560
9% 12% 44% 55%
Capital Fresco de Inversionistas Terreno Deuda Pre-Ventas
$090,000,000 $119,710,000 $451,530,407 $354,023,814 03.4% 10.0% 17.5% 42.5%
APLICACIÓN DE RECURSOS 100%
Capital - $1,015,766,646
IVA al costo 4%
Financieros
IVA acreditable
Terreno
6%
8%
12%
23% 27% 50% IVA al costo Terreno Soft Costs Hard Costs
$040,352,084 $119,710,000 $209,053,346 $508,284,128
Soft 21%
Construcción 50%
EBITDA Gastos financieros Utilidad antes de impuestos
$318,384,528 $078,543,566
26.6% 06.6%
$239,840,962
20.1%
EGRESOS Comercio $210,032,462 Oficinas $230,239,421 Departamentos
INGRESOS $311,113,331 $353,194,995 $531,475,763
INDICADORES FINANCIEROS ANUALES TIR PROYECTO..........................................16.28% TIR INVERSIONISTA.................................. 21.31% VPN @10%.................................... $92,662,844 ROE.............................................................2.14X CASH ON CASH.......................................... 3.66X
2
Plaza comercial
PUNTO Y, es una propuesta de restauración para la plaza ubicada frente a la estación de metro de Av. Félix U. Gómez y Av. Colón. Actualmente, la plaza está casi en deshuso, concentra una gran cantidad de basura y se generan espacios inseguros para la gente. La propuesta analiza cuáles son las razones de que la plaza no esté funcionando correctamente y se proponen estrategias para aportar positivamente al desarrollo de la zona. Preparándose también para recibir mayor cantidad de gente con la nueva línea del metro que estará sobre la Av. Félix U. Gómez.
Softwares utilizados: Autocad, Illustrador, Sketchup.
HISTORIA LÍNEA
LÍNEA 2
LÍNEA 2
LÍNEA 3
1991
1994
2007
2013
Se propone que la restauración de la plaza sea el comienzo de una transformación de la zona, con un tratamiento adecuado de las avenidas cercanas como Félix U. Gómez, Colón, Madero y la calle asarco que conecta la plaza con el Paseo Santa Lucía. Que la zona esté equipada con espacios recreativos, áreas verdes, servicios adecuados, señalización de transporte y banquetas accesibles para disfrutar del centro de Monterrey.
SITUACIÓN ACTUAL
Actualmente la plaza (1) se encuentra casi en deshuso, se encuentra frente a la estación de metro (2) donde hay una gran concentración de gente en horas pico, pero la falta de un buen diseño de la plaza provoca problemas de concentración de basura y falta de actividad dentro de la plaza.
ORIGEN DEL PROBLEMA
FACHADA CIEGA
VISTA AÉREA
FLUJO INTERRUMPIDO
ESPACIOS INHABITADOS
FALTA DE ACTIVIDAD
CONCENTRACIÓN DE BASURA
PUESTOS AMBULANTES
CRUCE PELIGROSO
SOLUCIÓN El proyecto se vuelve accesible, más transparente hacia todos sus frentes para mejorar la seguridad y crear un sentido de pertenencia. Se respeta la estructura del edificio y se agregan unas pérgolas (de danpalon 3d y otras serán techos verdes)) en la azotea , que tanto la losa como las pérgolas recolectaran el agua pluvial que se descargará en el jardín tormenta.
BALANCE DE FLUJOS
TRANSPARENCIA
PERMEABILIDAD
3 AKANA
(estructura desplegable) Plaza comercial
AKANA es una estructura desplegable que surge apartir del estudio de elementos parabólicos y de las estructuras tensadas con membranas, con el fin de diseñar un elemento de sombra y que atraiga la vista de las personas. La estructura cuenta con 12 barras y 6 sistemas de tijeras excentríicas y cuenta con membranas que ayudan a la estabilidad y rigidez. Una de las ventajas es que se puede desplegar con ayuda de 2 personas y en menos de 10 minutos ya está lista.
¿Cómo se despliega?
https://www.youtube.com/watch?v=_m2zi6EOdOY 360°
https://www.youtube.com/watch?v=rxAoaK0JkEo
4 OTROS PROYECTOS
Softwares utilizados: Revit, Autocad, Lumion, Photoshop
COLEGIO MONTESSORI
RESTAURACIÓN “LA MADERERÍA”
CASAS 5X15M
CASA DE CAMPO
4 EN 1 6:00 AM
12:00PM
12:00PM
9:00 PM
3 HOBBIES Me gusta la fototografĂa porque me gusta lo que guarda una foto, ya sea un recuerdo especial, un sentimiento o simplemente capturar algo que encuentro interesante. En cuanto al dibujo es una forma de relajarme y entretenerme.