M² - Le Magazine de l'immobilier professionnel à Luxembourg by JLL Belgium

NUMÉRO 15 – 2018

Le magazine de l’immobilier professionnel à Luxembourg

ESPACES DE TRAVAIL

Les défis des nouveaux espaces ANNUAL REAL ESTATE MEETING

A step ahead

DÉVELOPPEMENT COMMERCIAL

Place aux retail parks

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SOMMAIRE

h c A

N ew s Infos express

Q uestions aux experts ﬀ ice gency Capital ar et

D ossier éveloppement international

Picture report nnual real estate meeting

R etail éveloppement commercial

R esidential L’ il d expert

20 22

R esidential e la haute couture dans les aménagements

T eam spirit alent management

Ofﬁces to let Loyers des bureaux à la hausse

Property management estion d immeuble

Corporate solutions dopter une vision globale

Ofﬁces lexibles et co- or ing

T étris étris a cin ans

L-

, rue du Puits omain ertrange

lux eu. ll.com JLL.lu JLL .lu

JLL residential Luxembourg JLL Luxembourg JLL esidential Luxembourg JLL

JLL N SE JLL is a professional services and investment management firm offering speciali ed real estate services to clients see ing increased value by o ning, occupying and investing in real estate. ortune company ith annual fee revenue of . billion and gross revenue of . billion, JLL has more than corporate offices, operates in more than countries and has a global or force of more than , .

m² para t deux fois par an. Publication réalisée par

n behalf of its clients, the ﬁrm provides management and real estate outsourcing services for a property portfolio of . billion s uare feet, or million s uare meters, and completed billion in sales, ac uisitions and ﬁnance transactions in . ts investment management business, LaSalle nvestment anagement, has . billion of real estate assets under management. JLL is the brand name, and a registered trademar , of Jones Lang LaSalle ncorporated. or further information, visit www.jll.com.

m² is a non contractual document arch

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Chers lecteurs, Le printemps est dé à à notre porte. Le temps passe tr s vite et, parfois, on ne se rend pas compte à uel point un métier comme celui d’agent immobilier change. En , uand ’ai commencé che Jones Lang ootton, le choix de l immeuble se faisait souvent de mani re irrationnelle, à proximité du lieu de résidence du CE par exemple. u ourd’hui, beaucoup de pro ets immobiliers sont conﬁés à une é uipe professionnelle de l’immobilier, ce ue nous appelons « Corporate Solutions . es experts ui analysent la disponibilité compl te du marché, les occupants, promoteurs, agents, etc., réalisent des analyses techni ues des immeubles, élaborent des plans d’aménagement avec les budgets, établissent un cash o avec les co ts d’occupation, y compris l’amortissement, le comparatif des CC, négocient avec les propriétaires... C’est pour cette raison ue e dis u’au ourd’hui, nous ne sommes pas des agents, mais des

consultants en immobilier, car nous devons tre analystes, techniciens, avocats et commerciaux en m me temps. En fran ais, on appelle cela un mouton à cin pattes. l est également de plus en plus diﬀicile dans notre métier de trouver des talents, car eﬀectivement nous allons chercher loin, voire dé à trop loin pour certains collaborateurs Nancy, Li ge et Sarrebruc , et e pense u’il ne sera pas possible de continuer à attirer encore des talents résidant de plus en plus loin sans devoir changer notre vision sur le transport et l’organisation du travail. l’avenir, home or ing et télétravail devront faire partie de nos méthodes de travail si l’on souhaite trouver des solutions acceptables pour l’acheminement de nouveaux coll gues, alors ue certains au ourd’hui font us u’à h de route par our pour venir travailler au Luxembourg. Nous pourrions leur proposer de venir

s n o i t i b m a e v ch

travailler en horaires décalés, plus tard le matin ou alors tr s tard le soir pour éviter le traﬁc, ce ui n’est pas non plus une solution pour un bon é uilibre dans la vie. En parall le, nous conseillons beaucoup d’entreprises en change management, car il faut trouver des solutions adé uates pour promouvoir la ualité de l’environnement de travail, maintenir ou améliorer l’ambiance ainsi ue les échanges uotidiens entre les employés d’une société. Le marché et notre uotidien changent, nous devons faire face à cela et accepter de nouvelles organisations et orientations de travail. Et r o sécher méi einfach a méi Léit sech éinte bei ons eng unneng leeschten, mee ons unnengspr isser lammen mmer eider an et g tt och esou sch éier ﬁr L t ebuerger sech eng unneng nnen e afen.

« Le marché et notre quotidien changent, nous devons faire face à cela et accepter de nouvelles organisations de travail. » ROMAIN MULLER European Director – managing director JLL Luxembourg

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Photo : JLL

NEWS

INFOS EXPRESS

U rbanisme

Parution

ARCHITECTOUR.LU 2018 EST SORTI L’Ordre des Architectes et Ingénieurs-Conseils a fait paraître le nouvel opus du guide d’architecture contemporaine Architectour.lu. Pour ce faire, il s’est adjoint les services de l’Agence de Maison Moderne, revoyant ainsi la ligne éditoriale, le format et le graphisme de la publication. Le guide propose de découvrir 14 parcours régionaux qui regroupent des réalisations remarquables conçues par des bureaux d’architecture ou d’ingénieurs luxembourgeois. Au total, des centaines de projets sont à découvrir. Cet outil est un vecteur intéressant pour qui s’intéresse au tourisme culturel et peut parfaitement entrer dans la dynamique de promotion du Luxembourg à l’international grâce à la traduction en anglais. En plus des courtes notices sur chaque projet, deux articles viennent enrichir le contenu, l’un de Robert Philippart sur le développement architectural au Luxembourg et un second de Céline Coubray, rédactrice en chef d’Archiduc, sur 14 réalisations emblématiques choisies par le comité de sélection. Un site internet reprend les circuits et s'enrichit d’autres projets pour une découverte encore plus large. architectour.lu

LE FUAK INVENTE LA VILLE DE DEMAIN Le Fonds Kirchberg est en train de mettre en place une nouvelle façon de faire la ville. Cette méthode, appelée co-création, vise à faire du Kirchberg un nouveau laboratoire urbain. Ainsi, la procédure du concours est écartée pour permettre aux concepteurs d’intervenir et d’interagir les uns avec les autres, ainsi qu’avec le maître d’ouvrage en vue de réaliser des projets correspondant aux objectifs de l’économie circulaire et du Cradle to Cradle. Trois sites ont été déﬁnis pour mettre en place cette nouvelle méthodologie : le projet mixte Grünewald, le lot 4 du PAP Domaine du Kiem et la zone A du PAP JFK Sud. Sur ces terrains d’envergure tr s diﬀérente, des é uipes interdisciplinaires interviennent de manière transversale. Architectes, ingénieurs, paysagistes ne travaillent plus chacun dans leur coin, mais tous ensemble, au même moment, de manière collaborative. Aux côtés de ces équipes interviennent aussi des spécialistes du Cradle to Cradle et de l’économie circulaire.

T eam Spirit

L’EFFET SMARTRUN Selon Lotﬁ ehlouli, ccount anager, ﬀice gency, le sport véhicule des valeurs universelles que JLL partage avec ses collaborateurs et clients : comme la solidarité, le dépassement de soi et l'ambition. Participer à la course Smartrun, c’est s’engager dans un événement fédérateur. SMARTRUN™ est à la fois une rencontre sportive et un événement d’animation économique. Il poursuit un double objectif: apporter un supplément d’âme à un environnement de travail; dynamiser le réseau des relations multiples entre entreprises locales. JLL assume son rôle de facilitateur pour le SMARTRUN™ , en adéquation avec ses valeurs : humanisation du lieu de travail et stimulation des collaborations entre entreprises Programme 2018: 7 juin à Capellen uin à ourmicht 27 septembre à Windhof; 4 octobre à Contern; 11 octobre à Leudelange. En 2017, ce sont 1008 personnes qui s’y sont associées, y compris des demandeurs de protection internationale hébergés par le Foyer Caritas.

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Architects : F oster + Partners & Developer : Codic G roup

T etra K ay ser

NEWS

R oy al- H amilius

GALERIES LAFAYETTE, LA DYNAMIQUE C’est officiel, les aleries Lafayette ouvriront leurs portes à Luxembourg fin . Et comme il fallait un écrin à la mesure de ce euron du commerce, c’est au sein du complexe urbain Royal-Hamilius que le groupe français s’installera sur plus de m2. Au centre-ville, seul le oyal- amilius peut actuellement offrir une telle superficie pour les mar ues. L’arrivée de cette enseigne au Grand-Duché s’inscrit dans une politique d’extension internationale du groupe Galeries Lafayette, qui prévoit également l’ouverture prochaine d’une vingtaine de magasins dans les grandes capitales mondiales : Doha, Shanghai, Milan et Istanbul entre autres sont déjà sur la liste. Nul doute que cette dynami ue d’internationalisation profitera à son tour au Luxembourg et à ses 3,5 millions de visiteurs internationaux de passage chaque année. Une nouvelle qui réjouit la bourgmestre Lydie Polfer : « Pour le projet Royal-Hamilius, tout comme pour le commerce en général, les Galeries Lafayette constituent une réelle plus-value. Je suis sûre que ce sera un véritable pôle d’attraction dont profiteront également les nombreux autres magasins du centre-ville. » Un enthousiasme partagé par hierry ehiels, CEO de Codic International : « Une belle enseigne ne peut réellement briller que dans un immeuble présentant une architecture de grande qualité, le tout idéalement localisé sur un site en plein centre-ville. Le Royal-Hamilius apportera une complémentarité et une nouvelle dynamique à la rue Aldringen, Grand-Rue et avenue

Monterey. Le nouveau piétonnier assurera la continuité du circuit commercial existant. » Créées en , les aleries Lafayette sont restées un groupe familial dont les 61 magasins répartis à travers le monde accueillent plus d’un million de visiteurs chaque jour, notamment grâce à ses 14 000 collaborateurs. Célèbres dans le monde entier, ces grands magasins évoquent l’art de vivre à la française, l’élégance et le charme de Paris au travers de son agship du boulevard Haussmann. Joaillerie, cosmétiques, prêt-à-porter, haute couture et accessoires, l’enseigne parvient à satisfaire les besoins et les envies de toutes les clientèles. La sélection d’articles allant du plus accessible au plus luxueux, cela devrait ravir les amateurs de shopping et tous ceux qui aiment simplement rêver. ende -vous en novembre pour l’ouverture du grand magasin.

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QUESTIONS AUX EXPERTS

6 O ffice A gency &

Capital M ark et

UN MARCHÉ DES BUREAUX EN PLEINE FORME

Texte : JLL Photos : JLL Illustrations : M aison M oderne

A ux y eux de nombreux acteurs, le marché des bureaux à Luxembourg est un î lot de dy namisme qui ne semble pas connaî tre de ralentissement. C’est encore une fois le cas en 2 0 1 7 : si le volume transactionnel est en léger recul de 3 ,4 % en base annuelle, la barre des 2 0 0 0 0 0 m² de prise en occupation a de nouveau été franchie.

Quels ont été les faits marquants du marché des bureaux à Luxembourg en 2017 ?

ANGÉLIQUE SABRON Head of agency

Angélique Sabron : Avant de parler des transactions, le fait marquant pour les entreprises, les administrations et les résidents à Luxembourg a été l’inauguration d’un premier tronçon du réseau de tram dans la capitale. La mobilité à Luxembourg avait souvent été pointée du doigt par certains occupants, il faut donc saluer la réactivité de notre gouvernement pour commencer à régler ce problème avec des travaux d’infrastructure, dont le tram est la première concrétisation. La proximité du tram est un excellent argument commercial pour attirer des occupants, que ce soit pour des bureaux, pour des commerces ou pour des résidents. Le volume transactionnel en 2017 était en léger recul en base annuelle, nous estimons la prise en occupation à 210 500 m², contre 218 000 m² il y a un an. C’est la troisième année consécutive que la barre des 200 000 m² est dépassée, et ce qui est remarquable, c’est la très nette hausse du nombre de transactions. Nous en avons enregistré 287, soit 54 de plus qu’en 2016 et 50 de plus que la moyenne des cinq années précé-

dentes. La plupart des grandes transactions ont été enregistrées en début d’année, le second semestre n’a contribué qu’à hauteur de 30 % du volume annuel des prises en occupation, contre 55 % en moyenne les cinq dernières années. Il est également à noter que la taille moyenne des transactions a été de 450 m² contre 1 000 m² au premier semestre.

Quelles sont les localisations qui ont la préférence des occupants ? A.S. : En nombre de transactions, le CBD domine largement, avec 32 % des transactions. Le quartier Gare suit avec 20 % et la périphérie avec 12%. 9 % ont été réalisés à la Cloche d’Or et 8 % au Kirchberg. Si l’on raisonne en termes de surface, la Gare a détrôné le Kirchberg avec 27 % de la prise en occupation annuelle, entre autres grâce à la prise en take-up par la Post de 18 000 m² dans l’immeuble Mercier, la location à ING de 11 750 m² dans l’immeuble Kons et, plus récemment, la location par la House of Startups de 5 527 m2 en deux temps (4 741 m² + 786 m2) dans l’immeuble Le Dôme. Le Kirchberg passe en seconde position avec 22 %, soit presque moitié moins qu’en 2016 malgré quelques belles transactions de la part de la Banque européenne d’investissement

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Prise en occupation (sq.m)

QUESTIONS AUX EXPERTS

7 T4 T3

T = trimestre

T2 T1

Mille 100

0 2013

2014

(13 804 m² dans le Lighthouse One), ainsi que de la part d’une célèbre multinationale de l’e-commerce qui a continué à s’étendre sur 18 804 m², et ce en deux transactions. Le CBD est quant à lui en troisième position, avec 20 % de part de marché.

u o r r u à Luxembourg ?

A.S. : Il y a eu beaucoup de bruit autour de certaines institutions financi res uittant Londres pour venir s’établir à Luxembourg. Cela dit, si l’on parle en termes d’employés et de surfaces de bureaux, il faut bien dire que c’est nettement plus limité que ce que ces effets d’annonce laissaient supposer. out au plus, en prenant les transactions confirmées en 2017 et celles prévues pour 2018, on ne dépasse guère la barre de 10 000 m². Les grands bénéficiaires du rexit sont actuellement plutôt Dublin, Francfort, Paris, Amsterdam et Varsovie.

u mm mm u disponibles pour satisfaire la demande ? A.S. : Actuellement, la disponibilité est très basse. Si l’on tient compte d’Esch-Belval,

2015

2016

2017

l’offre couvre environ m , ce ui équivaut à un taux de vacance de 4,8 %. Souvenons-nous u’il y a un an, l’offre était de 210 000 m² et le taux de vacance de 5,4 %. Le recul est donc très important en base annuelle. Si l’on compare avec la moyenne européenne, qui est de 7,3 %, le taux de vacance à Luxembourg est structurellement très faible, il n’y a que le West End de Londres ui affiche un niveau plus bas, à environ .

La surface vacante moyenne par immeuble est de 880 m², soit 14 % de moins qu’il y a un an. Il y a pour l’heure un certain déséquilibre entre les occupants et les propriétaires, les conditions de marché étant actuellement plus en faveur de ces derniers. l y a enﬁn une certaine reprise des promotions spéculatives. En 2018, environ 62 000 m² seront livrés, et 70 000 m² supplémentaires seront mis sur le marché l’année prochaine.

é 201

Bureaux

2016

2017

% Change

3 897 000

3 947 000

+ 1,2 %

Prise en occupation totale (m²)

218 000

210 500

- 3,4 %

Disponibilité (m²)

209 765

188 374

- 10,2 %

Taux de disponibilité (%)

5,3 %

4,8 %

- 50 pb

Livraisons (m²) – total/an dont spéculatives (m²)

95 000 39 000

52 000 20 000

- 45 % - 49 %

+ 4,4 %

1 100 M

1 212 M

+ 10,2 %

Stock (m²)

Prime rent (€/m²/mois) Volume d’investissement (€)

Perspectives 2018

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QUESTIONS AUX EXPERTS

8 Taux de vacance par quartier 12 % T4 17 T4 16 T4 15 10 %

Luxembourg total

Esch/ Belval

Periphery

Quels sont les principaux projets u 2018 A.S. : À Leudelange, une première phase de 6 160 m² du projet Altitude, développé par Tralux et Codic, sera livrée au premier semestre. 60 % sont déjà pré-loués. Toujours à Leudelange, le projet Triologie (4 700 m², dont la moitié de la partie bureaux a été pré-louée sera livré d’ici la ﬁn du premier semestre. Leudelange semble être une localisation en pleine croissance, à bâtir, et sa localisation idéale au croisement de deux axes autoroutiers hautement fréquentés par la main-d’œuvre principale en provenance de France et Belgique. Dans le quartier de la gare, 6 500 m² seront livrés dans le projet Impulse de Besix Red, tandis qu’à la Cloche d’Or, 6 000 m² seront livrés dans le projet Bijou. Le quartier de Hamm est également en plein développement : deux pro-

City Belt

Cloche d’Or

Station

jets d'envergure sont en cours, à savoir le Green Square (16 531 m²) et le Connexion (17 696 m²), développés tous les deux par reenﬁnch.

Faut-il craindre un ralentissement de l’activité locative à Luxembourg 2018 A.S. : Les fondamentaux macro-économiques du Grand-Duché restent très sains : le PIB est en croissance, les taux d’intérêt restent tr s bas, l’in ation reste faible, le ch mage régresse, il n’y a pas vraiment de raison que la demande chute brutalement. Au contraire, plusieurs mouvements de taille importante sont attendus d’ici 2020, par exemple Deloitte et Alter Domus, qui prendront respectivement 30 000 m² et 10 000 m² au Ban de Gasperich ﬁn , ou errero, ui prendra pr s de 30 000 m² à l’aéroport en 2019. Il y a également un important pipeline de transactions

Kirchberg

CBD

« Les fondamentaux macro-économiques du Grand-Duché restent très sains : il n’y a pas vraiment de raison que la demande chute brutalement. » ANGÉLIQUE SABRON Head of agency

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de la part des institutions européennes, à savoir la BEI, la Cour de justice et le Parlement européen, qui prendront ensemble environ 200 000 m² dans les prochaines années. Selon nous, il est probable que la barre des 200 000 m² sera à nouveau dépassée d’ici la ﬁn .

VINCENT VAN BRÉE Head of capital markets Luxembourg

Quels sont les nouveaux occupants attendus à Luxembourg ? A.S. : Les sociétés de services aux entreprises et les institutions ﬁnanci res demeurent les principaux acteurs du marché locatif luxembourgeois, nous ne prévoyons pas de changement fondamental dans ce domaine. Par contre, nous observons au niveau européen, voire mondial, une très forte croissance de la demande des opérateurs d’espaces de coworking. En 2017, le poids relatif de ces sociétés dans la prise en occupation

Volume d’investissement

Volume (€ mln)

Millions 1 200

1 000

800

600

400

200

2013

2014

2015

2016

2017

QUESTIONS AUX EXPERTS

9 totale est en nette hausse : à Bruxelles par exemple, la proportion était de 8 %, et de 17 % à Londres ! C’est une tendance lourde, nous la voyons s’étendre également à Luxembourg.

Comment ont évolué les valeurs locatives ? A.S. : Ce que nous appelons le loyer « prime » est passé de €45/m²/mois à €47/m²/mois au cours de l’année 2017. C’est un nouveau record historique. Ce niveau est atteint au boulevard Royal, cependant, sur ce même boulevard, quatre transactions de petite taille ont été signées à €50/m²/mois + TVA. Le Luxembourg ﬁgure parmi les huit villes les plus chères d’Europe, derrière Dublin, Londres ou Paris, mais loin devant Francfort, Amsterdam, Madrid ou Bruxelles.

Pour conclure, Luxembourg est-il un marché attirant pour les investisseurs immobiliers ? Vincent Van Brée : L’année 2017 a connu le plus haut volume d’investissement des 10 dernières années, avec 1,2 milliard d’euros de transactions. C’est 16 % de mieux qu’en 2016. Les bureaux sont la catégorie d’actifs oﬀrant le plus de li uidité. ls sont les plus demandés, avec 81 % du volume. Le retail suit avec 9 %, et les projets mixtes avec 7%, le reste étant constitué de ventes de terrains et de locaux industriels. Cette fois, ce sont les investisseurs luxembourgeois qui dominent, avec 32 % du volume total contre 12 % il y a un an, notamment grâce à la vente à Lalux et à la Caisse d’épargne de l’État de l’immeuble Lighthouse One au Kirchberg. Nous avons observé une très nette hausse de la demande de la part d’investisseurs britanniques. Ceux-ci ont contribué à hauteur de 16 % contre 3 % en 2016, avec deux ventes dont celle du Gravity au Kirchberg (120 M€), vendu à Aviva via un fonds de LaSalle IM, et celle du Da Vinci à l’aéroport (71 M€) vendu à M&G Real Estate. La majorité des transactions ont été réalisées sur le segment « Core + », ce ui démontre la conﬁance des investisseurs dans le potentiel locatif du Luxembourg, certainement dans les zones décentralisées. La ville s’étend, et ce durablement.

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10 DOSSIER

D éveloppement international

A STEP AHEAD

Texte : Sébastien Lambotte Photos : JLL

L’insolent succè s économique du Luxembourg sur la scè ne internationale ne doit rien au hasard. Sans relâ che, le Luxembourg prospecte à travers le monde pour convaincre de nouveaux acteurs de s’installer sur son territoire. Ces démarches servent une stratégie de diversification économique claire. L’objectif ? Permettre à des champions globaux, dans des secteurs bien précis comme les fonds, la logistique ou encore le spatial, d’émerger.

ROMAIN MULLER Managing director JLL

CARLO THELEN Directeur de la Chambre de commerce

uxembourg. Comment un si petit pays peut-il afficher tant de réussites Non content de se targuer d’ tre le deuxi me plus grand centre de fonds d’investissement au monde, le rand- uché a aussi vu se développer, pour ne citer ue ses principaux eurons, des acteurs comme rcelor ittal, SES, ou encore Cargolux. L’an dernier, on apprenait ue oogle avait lui aussi des vues sur ce petit territoire, pendant ue d’autres géants de l’e-commerce y déploient une présence significative. Enclavé au c ur de l’Europe, le pays doit sa réussite économi ue et sociétale à sa capacité à négocier avec tact chacune des transitions ma eures. Luxembourg a démontré, à plus d’une reprise, crise apr s crise, ue cette prospérité ne tenait pas u’à un fil. erri re

BOB KNEIP Président du conseil d’administration de Kneip Communication

cette réussite se trouve une stratégie de diversiﬁcation ambitieuse, ui vise à oﬀrir à l’économie de nouveaux relais de croissance. C’est à travers elle ue le pays parvient à maintenir une belle longueur d’avance sur ses concurrents, et ce dans plusieurs secteurs d’activité porteurs d’opportunités. Lors de sa conférence annuelle en anvier dernier, JLL a souhaité évo uer le développement international du Luxembourg, ses missions de prospection, ainsi ue les opportunités ui y sont associées.

Une Place internationale epuis plus d’un si cle, le rand- uché se positionne avant tout comme une Place internationale. Sa croissance économi ue et démographi ue exceptionnelle dépend

DANIEL LIEBERMANN Représentant du ministère de l’Économie et directeur en charge du développement de la logistique

principalement de sa capacité à convaincre de nouvelles entreprises étrang res à s’installer sur son territoire. « Il ne faut pas se leurrer, c’est là notre business model, assure Carlo helen, directeur de la Chambre de commerce du rand- uché de Luxembourg. Pour garantir la prospérité de chacun, il nous faut un développement qui s’étend au-delà de nos frontières. Nous avons besoin d’attirer les meilleurs pour pouvoir continuer à servir des marchés internationaux. » Le développement économi ue passe donc par des eﬀorts de prospection intenses à l’étranger, pour attirer de nouveaux acteurs, pour mieux vendre le savoir-faire luxembourgeois. « Le Luxembourg n’attire pas des investisseurs pour son marché intérieur, conﬁrme aniel Liebermann, directeur au sein du

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L ors de sa conf é rence annuelle, JL L a é voqué le dé veloppement international du L uxe mbour g et les opportunité s qui y s ont associé es

minist re de l’ conomie. Quand des sociétés viennent chez nous, c’est avant tout pour le hub que représente le Grand-Duché au cœur du marché unique, réelle porte d’entrée du marché européen. Notre pays, avec sa stabilité politique et économique, son caractère multiculturel, oﬀre un cadre propice pour de nombreux acteurs internationaux désireux de développer leurs activités à l’échelle de l’Union européenne. Le Luxembourg avance des garanties sur le long terme, avec des ambitions fortes dans de nombreux secteurs d’activité. » algré les uel ues scandales ui ont émoussé son image, le Luxembourg ouit d’une bonne réputation. « Ceux qui ne nous connaissent pas auront souvent un a priori défavorable. Par contre, ceux qui entretiennent des relations avec le Luxembourg en ont une image extrêmement

positive. Ce sont eux nos meilleurs ambassadeurs aujourd’hui , commente ob neip. Les raisons ui font du Luxembourg un territoire et un partenaire économi ue appréciés à l’international sont nombreuses. Sa communauté business et ses dirigeants politi ues accessibles y sont pour beaucoup. Le caract re multiculturel du pays, avec une population partagée entre les cultures germani ue et latine et intégrant remar uablement de nombreuses autres nationalités, fait du territoire un laboratoire exceptionnel.

Faire émerger des leaders mondiaux « Le Luxembourg est parvenu à se construire un positionnement unique sur la planète dans le domaine de l’industrie des fonds d’investissement. Cette place se justiﬁe notamment par le développement d’une expertise rare dans

S EP

Pour sa conférence annuelle, JLL avait invité trois orateurs de choix à débattre : Daniel Liebermann, représentant du ministère de l’Économie et directeur en charge du développement de la logistique, Carlo Thelen, directeur de la Chambre de commerce, et Bob Kneip, président du conseil d’administration de Kneip.

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12 « Pour garantir la prospérité de chacun, il nous faut un développement qui s’étend au-delà de nos frontières. C’est notre business model. » CARLO THELEN Directeur de la Chambre de commerce

la distribution transfrontalière des produits. Autour de cette industrie, nous avons construit des clusters forts, dans le domaine de la technologie, du légal, etc., poursuit ob neip. Cet écosystème ne se crée pas du jour au lendemain et ne se résume pas à des leviers fiscaux. Le Luxembourg s’est imposé comme un label de qualité. Nous devons continuer à capitaliser sur cette expertise unique et les nombreux éléments qui y sont associés. La fiscalité favorable aux entreprises, souvent pointée du doigt par des tats aloux, ne suff it pas à ustifier le succ s du Luxembourg. ’ailleurs, le Luxembourg n’est pas, et de loin, le pays d’Europe le plus attractif fiscalement parlant. « Une startup paie moins d’impôts en France qu’au Luxembourg , ustifie le directeur de la Chambre de commerce. « Afin de renforcer la position de la finance luxembourgeoise, nous continuons à démarcher de nouveaux clients à l’international, prin-

cipalement sur des marchés tout aussi matures que le nôtre, où des acteurs sont soit susceptibles de recourir à nos services, soit désireux de poursuivre le développement de leurs activités en Europe au départ d’une base luxembourgeoise , précise ob neip. l serait cependant réducteur de limiter le succ s du Luxembourg à ce seul pan de l’économie. epuis uel ues années, conscient du ris ue ue présente une dépendance trop importante à un seul secteur, en l’occurrence la ﬁnance, le Luxembourg veille à diversiﬁer son économie. La logisti ue, les technologies de la santé et de l’environnement, l’ C et l’e-commerce sont devenus des axes de développement à part enti re. Sans oublier l’exploitation des ressources spatiales, avec le pro et Spaceresources.lu, ui témoigne d’une vision à long terme des décideurs luxembourgeois. « La stratégie de promotion économique, dont dépendent les actions de prospection, a été récemment

L a straté gie de promotion é conomique repose sur une vision qui met en avant notre é conomie innovante et diversif ié e

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13 repensée, commente Carlo helen. De vraies démarches de marketing intelligence sont aujourd’hui mises en uvre pour identifier ce qui manque au Luxembourg et aller le chercher. » La nouvelle stratégie avait été présentée l’année derni re. Elle s’articule autour d’une vision commune et comprend cin ob ectifs ma eurs aciliter aux entreprises luxembourgeoises l’acc s aux marchés internationaux ttirer de mani re tr s ciblée des investissements directs étrangers enforcer les réseaux internationaux de promotion économi ue du Luxembourg Construire une image forte du Luxembourg comme terre d’accueil pour des entreprises et des activités à haute valeur a outée ssurer la cohérence et la pertinence des actions de promotion économi ue. « La stratégie de promotion économique repose sur une vision qui met en avant notre économie innovante et diversifiée, basée sur nos traditions et notre culture, précisait à l’épo ue tienne Schneider, ministre de l’ conomie. Dans cet esprit, la stratégie cherche à aider les entreprises luxembourgeoises à conquérir de nouveaux marchés à l’étranger. En outre, la stratégie cible les entreprises et investisseurs étrangers qui apporteront une vraie valeur ajoutée à l’économie nationale en consolidant le développement qualitatif du pays. » travers les missions de prospection, les marchés abordés et les acteurs rencontrés ne sont donc pas choisis à l’aveugle. out entre désormais dans une logi ue cohérente, au service de la diversification de l’économie. « On ne peut pas être fort dans tous les domaines, précise Carlo helen. Il faut donc nous concentrer sur des activités pour lesquelles il est possible de se positionner en leaders mondiaux, comme le spatial ou l’industrie des fonds, avec la volonté de renforcer chaque activité en allant à la rencontre de nouveaux clients et en cherchant à consolider l’écosystème au Luxembourg. » Prenons la logisti ue, par exemple. Ce secteur d’activité constitue l’un des axes de développement prioritaires du gouvernement. La volonté n’est autre ue de créer un hub européen multimodal permettant à des acteurs internationaux de plus facilement distribuer des biens de consommation à travers

E S UES E

DOSSIER

BREXIT S

Difficile d’évoquer la question des opportunités internationales sans parler de la sortie du Royaume-Uni de l’UE. « Je ne vois pas que des opportunités dans le contexte du rexit. La place financière luxembourgeoise risque de perdre un grand frère. Et les autres capitales vont sans doute s’y donner à cœur joie pour combler le vide que cela va créer, commente Bob Kneip. Si l’on peut se satisfaire de petits avantages à court terme, les équilibres qui profitent actuellement au Luxembourg pourraient évoluer à plus long terme. » Les mouvements sont toutefois encore peu perceptibles. « Certaines compagnies d’assurances ont fait part de leur intention de renforcer leur position au départ de Luxembourg, commente Romain Muller. Nous attendons de voir ce qu’il va se passer. La position de Londres vis-à-vis d’autres firmes internationales qui veulent s’implanter en Europe a cependant été réévaluée. « Quand hier elles auraient d’abord regardé du côté de Londres, désormais, on voit des entreprises japonaises, dans le domaine de la finance, s’intéresser de près à ce que nous avons à offrir , commente Carlo Thelen.

l’Europe, mais aussi de permettre à nos biens d’ tre acheminés vers de nouveaux marchés. « L’un des partenaires internationaux privilégiés, dans le cadre du développement de ce secteur, se trouve être la Chine, et plus largement l’Asie, commente aniel Liebermann. Pourquoi ? Simplement parce que le pays est l’un des principaux manufacturiers du monde. D’autre part, la Chine voit sa classe moyenne prospérer et la demande pour des biens de consommation européens augmenter. » Le pro et de liaison ferroviaire entre le Luxembourg et la Chine suit son cours. Le Luxembourg a énormément investi, ces derni res années, pour se doter d’une infrastructure moderne et eﬀ icace au service de ses ambitions logisti ues. Cargolux constitue un autre atout du Luxembourg. La récente visite d’ tat du Luxembourg au Japon a notamment permis au géant luxembourgeois du fret aérien de signer un partenariat avec Nippon Cargo irlines, avec pour ob ectif de renforcer la fréuence des liaisons hebdomadaires entre les deux pays, mais aussi de mieux partager leurs capacités sur une plus large diversité de destinations. Les relations u’entretient le Luxembourg avec le Japon, depuis plusieurs années, sont à l’origine d’autres investissements en lien direct avec la logisti ue. anuc, géant aponais de la construction de robots industriels, par exemple, a décidé de renforcer sa

présence au Luxembourg et d’y placer son hub européen. Le groupe y développe de nouvelles capacités de distribution.

Faciliter l’atterrissage des acteurs L’attractivité du rand- uché passe aussi par l’accueil des entreprises. ce niveau, tout est mis en uvre pour faciliter l’installation des investisseurs, pour les assister dans leurs démarches administratives et simpliﬁer leur intégration au niveau de leur écosyst me au Luxembourg. « Notre so landing platform rassemble l’ensemble des acteurs susceptibles d’accompagner les entrepreneurs et investisseurs, parmi lesquels la House of Entrepreneurship (où a été relogé le guichet Entreprises), Luxinnovation et un ensemble de partenaires dans divers secteurs d’activité. À travers elle, nous invitons les investisseurs à se rendre compte de l’ensemble des atouts du pays. On les aide à évaluer les opportunités associées à leur installation au Luxembourg. Nous facilitons la mise en place de leur projet , expli ue aniel Liebermann. L’attractivité du Luxembourg doit tout de m me faire face à de nombreux déﬁs. L’un d’eux réside dans les compétences ue le pays peut fournir aux entreprises ui s’installent sur le territoire. « Le marché luxembourgeois est relativement limité. Les compétences manquent. Il nous faut donc les importer , commente

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14 « Le marché luxembourgeois est relativement limité. Les compétences manquent. Il nous faut donc les importer. » BOB KNEIP CEO, Kneip Communication

ob neip. En la mati re, le rand- uché doit convaincre les talents de re oindre le pays. « Il nous faut valoriser le Luxembourg au-delà des clichés les plus répandus, selon lesquels c’est un petit pays où il n’y a que des banques et des boîtes aux lettres, poursuit le dirigeant de neip Communication. De la même manière que nous devons positionner le Luxembourg auprès d’investisseurs internationaux, nous devons convaincre pour attirer des compétences. Pour cela, il nous faut mettre en avant la qualité de vie qui prévaut ici, mais aussi les beaux projets professionnels qui s’y développent. » Si l’on consid re la ualité de vie et le bientre, à travers le P bientre, le Luxembourg se positionne bien vis-à-vis des autres pays européens. L’indicateur, cependant, rév le uel ues points noirs, notamment au niveau du logement, ui reste difficile d’acc s. « Sans être Paris, Berlin, Londres ou Tel-Aviv, le Luxembourg parvient tout de même à attirer, rassure Carlo helen. Il suffit de voir le nombre de startup qui décident de s’installer ici. Ces acteurs viennent à la fois pour la qualité de vie et la sécurité qu’offre le Luxembourg, mais aussi pour l’écosystème business qui s’y trouve. »

Le développement luxembourgeois à l’international, ne peut faire l’économie d’un débat sur la gestion de la croissance. Celle-ci est actuellement corrélée à l’attractivité du pays, autrement dit à l’installation de nouveaux acteurs sur place. Elle est aussi directement liée à la uantité de ressources, principalement humaines, sur les uelles s’appuient les sociétés présentes au Luxembourg. n peut se ré ouir des tendances actuelles, dont témoigne notamment la dynami ue actuelle sur le marché de l’immobilier. n ne peut cependant

ignorer ue les terrains, nécessaires au développement de nouveaux bureaux, se font de plus en plus rares. ’autre part, le trop faible développement de l’offre de logements ne permet pas de répondre à une demande croissante. « Le développement économique implique de développer de nouveaux marchés et d’attirer sans cesse de nouveaux acteurs internationaux, qui créent de la valeur au départ des compétences qui les rejoignent. Il est donc indispensable d’investir dans les infrastructures, de créer des logements, de la place dans les écoles. Seulement, on constate qu’il n’est pas rare, dans des étapes de transmission, que le foncier attaché à une entreprise vaille plus que le fonds de commerce, commente Carlo helen. Je pense qu’un enjeu, pour l’économie luxembourgeoise, au-delà du développement international, passe par une croissance plus qualitative. Il nous faut augmenter la productivité et l’efficacité en diminuant le nombre de ressources nécessaires au développement économique. » L’engagement du pays dans une nouvelle re industrielle, à travers le plan if in, s’inscrit dans cette perspective. « Le digital doit nous permettre de consommer, de distribuer, d’échanger des biens et des services selon d’autres normes, commente ob neip. Le Luxembourg dispose de nombreux atouts pour profiter des opportunités liées au digital. Nous ne sommes ni en avance ni en retard. Les projets que nous pouvons mettre en œuvre dans le domaine constituent des leviers pour attirer des champions dans des domaines particuliers ainsi que de nombreuses compétences expertes. » Encore une fois, le Luxembourg entend bien négocier ces changements, en attirant les bons acteurs, en permettant à des pro ets ciblés d’émerger afin de préserver, encore et tou ours, cette longueur d’avance ui a fait son succ s.

LOGISTIQUE UN ENSE LE DE FACTEURS C NS E La logistique est un axe de développement économique prioritaire du gouvernement. « 190 000 mètres carrés d’entrepôt ont été construits depuis 2013 », témoigne Daniel Liebermann. Le secteur connaît un développement soutenu, malgré le fait que le mètre carré d’entrepôt au Luxembourg ne figure pas parmi les plus accessibles du marché. « On est à plus de 60 euros / m2 au Luxembourg tandis que les prix, en Belgique ou en France, sont deux à trois fois moins chers », remarquait Romain Muller. Des chiffres que Daniel Liebermann a pris soin de relativiser. « Le loyer n’est qu’un facteur parmi d’autres à considérer. Le coût de la rémunération a aussi son importance. En la matière, il faut aussi lutter contre des défauts de perception. Les salaires appliqués aux métiers de la logistique au Grand-Duché ne sont pas ceux du secteur financier. Entrent aussi en ligne de compte les infrastructures ainsi que l’expertise qui se développe localement, dans le domaine de la gestion des ux internationaux par exemple, notamment au niveau de l’Université et de la collaboration qu’elle entretient avec le MIT sur ces sujets. »

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A ual m ting e t a t l rea

Texte : JLL Photos : JLL

e 16 janvier 2018, JLL accueillait près de 300 clients et collaborateurs à l’auditorium BGL BNP Paribas au Kirchberg. L’occasion de débattre sur le développement international du Luxembourg, ses missions de prospection ainsi que les opportunités qui y sont associées. Les invités à la table ronde : Daniel Liebermann, représentant du ministère de l’Économie, directeur en charge du développement de la logistique, Carlo Thelen, directeur de la Chambre de commerce, et Bob Kneip, CEO de Kneip Communication, société de services ﬁnanciers active à travers le monde.

Jürgen Primm (Landimmo Real Estate) , Erwan Loquet (BDO Tax & Accounting SA), Daniel Liebermann (ministère de l’Économie), Romain Muller (JLL) Angélique Sabron (JLL), Marc Weidert (Réalisations Immobilières Weidert sàrl) Albert oro Clifford Chance , hierry ehiels Codic , Stefanie Ferring Clifford Chance , Sébastien Schmit Clifford Chance

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PICTURE REPORT

16 « Chaque année, notre conférence annuelle est un plein succès, merci encore pour votre o é ro pour un nouveau rendez-vous mmo r»

LES ÉQUIPES JLL

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Bob Kneip (Kneip Communication SA), Marc Lemmer (Bridging Gaps Luxembourg sàrl) ulien hevenon LL , hilippe Canu egus Luxembourg , ichel oncalves L N aribas , ichel ubert L N aribas Marc Lemmer (Bridging Gaps Luxembourg sàrl), Robert Stoll (Stoll Group SA) Gilles Bindels (Luxembourg Capital SA), ves aspard homas iron Luxembourg arc eidert et sa ﬁlle, Félix et abrielle Lamesch- hill Lamesch- hill ves aspard homas iron Luxembourg , ugues Lermusiaux Eaglestone , aul uberlant airos Advisors Stéphane erver elair ouse SA , acques rauch Soludec SA ossein Ehdaie oyal roperties SA , Franc em Ari ona Investissements SA. Eric Dothée I ogest , artine erberLemaire (Dentons Luxembourg), im Lammertyn eal Estate N

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Arnaud Regout (BPI Real Estate Luxembourg), Daniel riger Schuler sàrl Yasmine Poos (Étude leyr rasso , arine Schmitt Etude Schmitt Lochard , Romain Adam (Adam & Bleser) Nicolas rts Eaglestone , uriel Sam (Immobel Luxembourg SA) arry Ch olar Atenor roup , hilippe eic er Codic , ervé odin Codic ichard aracian aison oderne , hierry ai er aison oderne livier astin Immobel Luxembourg SA ean- hilip ronin s LL , hierry ehiels Codic Romain Muller (JLL), Léon Gloden Elvinger oss russen , aurice alladino (Groupe Baltisse)

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18 RETAIL

D éveloppement commercial

PLACE AUX RETAIL PARKS

Texte : Sébastien Lambotte Photos : JLL

Le développement de l’immobilier commercial au Luxembourg, jusqu’à présent soutenu par la création de grands ensembles commerciaux, connaî t une forte évolution de son activité. La demande pour la création de parcs d’activité commerciale, en dehors des cœ urs urbains et des centres commerciaux, est forte. Les grandes enseignes qui affectionnent ce modè le cherchent à se positionner. D ’ici cinq ans, plusieurs retail park s significatifs devraient voir le jour.

THIERRY DEBOURSE Head of retail Belux

omm r

« Avec le développement de l’e-commerce, beaucoup d’enseignes commerciales doivent repenser leur positionnement. Si elles veulent satisfaire des clients de plus en plus exigeants, qui souhaitent accéder à la plus grande offre le plus rapidement possible, elles doivent se réorganiser. La chaîne logistique, notamment, doit être redéfinie. La gestion du stoc doit être plus décentralisée, les circuits d’acheminement de la marchandise réduits. Il faut trouver un équilibre entre les entrepôts-relais, les points de vente et les lieux de retrait. Les surfaces en périphérie offrent sans doute la meilleure réponse pour concilier les fonctions. Les retail par s, en offrant des capacités d’entreposage accrues et en étant mieux connectés aux grands axes routiers, constituent des nouvelles positions intéressantes. »

u Luxembourg, le développement commercial se porte bien. Merci pour lui. Entre 2016 et 2017, les surfaces commerciales prises en occupation ont connu une croissance de 132 %. Ce n’est pas rien. 48 000 m2 ont accueilli de nouveaux occupants durant l’année dernière. Cette hausse est particulièrement soutenue par l’installation d’enseignes en périphérie. 36 000 m2 ont vu de nouveaux locataires s’installer en dehors des rues commerçantes et des centres commerciaux. Soit une hausse de 383 % des surfaces prises en occupation en périphérie entre 2016 et 2017. Excusez du peu. Ce chiﬀre étourdissant doit cependant tre relativisé. Son caractère exceptionnel s’explique par quelques développements qui le sont tout autant. Près de la moitié de cette surface nouvellement occupée l’est par Bauhaus et ses nouvelles installations à Capellen. L’enseigne s’est déployée sur 15 000 m2, soit le double de la surface prise en occupation en périphérie tout au long de l’année 2016.

Le Luxembourg découvre le retail park « On ne peut toutefois ignorer une tendance de fond, qui voit le commerce de périphérie se développer au Luxembourg », commente Thierry Debourse, head of retail Belux pour Jones Lang Lasalle. Jusqu’à présent, le développement du

retail de périphérie, et notamment des parcs d’activité commerciale, n’a pas connu la m me ampleur que dans les pays voisins. En Belgique, en France, en Allemagne ou encore au pays, ces produits immobiliers ont euri un peu partout sur leur territoire tout au long de ces 10 dernières années. Au Luxembourg, peu d’investissements ont été dans ce sens jusqu’alors. « En cause, sans aucun doute, les prix du foncier luxembourgeois, qui sont trois à quatre fois supérieurs à ceux pratiqués dans les pays limitrophes, poursuit Thierry Debourse. En outre, ce type de produit immobilier reste encore fort méconnu et mal maîtrisé des acteurs luxembourgeois. Ils le découvrent et commencent seulement à en cerner les opportunités. » Les parcs d’activité commerciale se distinguent des centres commerciaux par leur accessibilité et leurs aménagements. Ils sont positionnés à l’extérieur des villes avec plusieurs grandes surfaces commerciales, le plus souvent réparties autour d’un vaste parking extérieur. L’assortiment présente des produits variés, du textile à la librairie en passant par l’électroménager, l’alimentaire ou m me l’ameublement, plus accessibles que ceux proposés dans les centres commerciaux.

Des opportunités de développement concrètes De nombreux promoteurs belges, français ou hollandais, avec une grande expérience dans

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le développement de projets commerciaux de périphérie, cherchent aujourd’hui à se positionner au Luxembourg. Ce sont eux qui mènent un travail de fond auprès des propriétaires, pour les convaincre de l’opportunité d’investir dans ces projets de périphérie. Et les arguments ne manquent pas. « D’abord, le développement d’un retail par est meilleur marché qu’un projet de centre commercial. Faciles à développer, ces projets sont aussi simples à gérer, avec de plus grandes surfaces pour un nombre plus limité d’enseignes. Aujourd’hui, un tel projet présente une bonne rentabilité et se vend très bien, commente Thierry Debourse. Beaucoup d’investisseurs institutionnels ou privés se sont spécialisés dans ce domaine d’activité. Vu la rareté des produits en vente, dans le cadre de l’acquisition d’un retail par , les rendements se sont fortement compressés ces dernières années. » Les enseignes dont le modèle économique est pensé pour les retail parks sont elles aussi avides de pouvoir proﬁter de la dynami ue économique et démographique luxembourgeoise. « De nombreuses enseignes, encore absentes au Luxembourg, ne peuvent pas s’intégrer dans des centres commerciaux et encore moins dans une rue commerçante en centreville. Si certaines d’entre elles peuvent jouer sur les deux tableaux, comme JBC, A.S. Adventure ou encore C&A dans le textile, un bon nombre d’acteurs ont uniquement vocation à se posi-

tionner en périphérie. Les discounters et hard-discounters peinent à trouver de la place. Les produits immobiliers pour les accueillir manquent encore cruellement au Luxembourg. »

Rééquilibrage en cours En effet, le marché de l’immobilier commercial luxembourgeois est pour l’instant assez atypique. Si l’on considère le nombre de mètres carrés disponibles en centres commerciaux par habitant, Luxembourg figure parmi les champions européens. Pour ce qui est du commerce en centre urbain, le réservoir d’espaces disponibles reste faible. Les développements au niveau de Royal-Hamilius, avec l’élargissement des rues commerçantes au cœur de la capitale, et de la Cloche d’Or, devraient rééquilibrer la situation. « Le retail par reste l’enfant pauvre du pays. Le Luxembourg commence seulement à comprendre qu’il y a de la place pour un autre type de commerces. Mais la culture doit évoluer, et cela prend du temps », commente Thierry Debourse. Toutefois, tout vient à point à qui sait attendre, donc. « Sur un horizon de trois à cinq ans, des projets emblématiques de parcs d’activité commerciale devraient voir le jour , confirme-t-il. En périphérie, un nouveau projet de 50 000 m2 est envisagé à Foetz. À Esch-surAlzette, un développement dont la surface

RETAIL

19 devrait se situer entre 6 000 et 10 000 m2 est aussi à l’étude. Un autre projet mixte, comprenant résidentiel et commerces, de 13 à 15 000 m2, est envisagé dans la zone centre-sud du pays. À Diekirch, un projet mixte de 8 000 m2 est aussi en projet. Les choses bougent au niveau du commerce de périphérie au Luxembourg. On s’attend encore à l’installation de commerces de destination d’envergure (ceux pour lesquels les consommateurs sont pr ts à se déplacer, comme peuvent l’ tre auhaus ou des acteurs comme Saturn) et au développe– ment de parcs qui attirent par la diversité des enseignes qu’ils accueillent.

Il reste de la place Au regard de ces développements tous a imuts, avec ces chiﬀres présentant une croissance signiﬁcative de la surface commerciale prise en occupation, on peut se demander raisonnablement si le marché ne risque pas d’arriver à saturation. « La demande est là, rétorque Thierry Debourse. Et c’est elle qui, aujourd’hui, fait le marché. Il y a de la place pour une autre forme de commerce, plus accessible, des modèles qui se développent au départ de surfaces plus importantes. Au Luxembourg, ces acteurs, nombreux dans les pays voisins, peinent à trouver une réponse adaptée à leur demande. Cela est en train de changer. »

O n ne peut ignorer une tendance de f ond qui voit le commerce de pé riphé rie se dé velopper

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RESIDENTIAL

20 L’œ il d' expert

LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE AU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG

Texte : M O LI T O R A vocats à l a Cour Sàr l Photos : JLL

Le bail emphy téotique est défini par la loi modifiée du 2 2 o ctobre 2 0 0 8 p ortant sur la promotion de l’habitat et la création d’un pacte logement avec les communes et sur le droit d’emphy téose et le droit de superficie ( la « loi de 2 0 0 8 » ) . Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

ÉLODIE GESQUIERE-ROUYER Account manager, LL esidential

Il s’agit d’un contrat de longue durée qui confère au preneur (alors appelé « emphytéote ») la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, moyennant paiement d’une redevance à convenir avec le propriétaire du bien. Le contrat de bail emphytéotique doit obligatoirement prendre la forme d’un acte notarié ou d’un acte administratif (art. 13-2 de la loi modiﬁée de .

Le bail emphytéotique doit-il être enregistré et/ou transcrit ? ien que le bail emphytéotique trouve ses origines dans le droit romain, il est à notre époque encore asse méconnu en Europe. l’inverse de certaines grandes villes, comme Londres, qui propose des baux pouvant aller jusqu’à , voire ans, et Québec, avec des baux d’une durée atteignant ans. L’emphytéose est également couramment utilisée dans de nombreux pays du monde. ne variante de l’emphytéose que l’on conna t est proposée en ha lande, où les étrangers ne peuvent devenir propriétaires du sol. Nous pouvons aussi prendre l’exemple du sol de la ville la plus peuplée de Chine, Shanghai, qui appartient à l’ tat, et dont l’occupation fait elle aussi l’objet de bail emphytéotique.

L’obligation d’enregistrement des baux est abolie depuis le 1er janvier 2017. Toutefois, en cas de volonté des parties d’enregistrer le bail emphytéotique conclu sous forme notariée, le notaire procédera lui-même à ces deux formalités. L’enregistrement d’un bail emphytéotique donne lieu à la perception d’un droit d’enregistrement déterminé comme suit : Pour les baux emphytéotiques non soumis à la TVA, le droit d’enregistrement s’élève à 0,6 % du montant total des loyers cumulés pendant la durée totale du bail. P. ex. : pour un contrat de bail emphytéotique conclu pour une durée de 30 ans (soit 360 mois) et avec un loyer mensuel de 500 €, le droit d’enregistrement sera de 0,6 % (de 360 x 500), soit 0,6 % de , ce ui é uivaut à un total de . Pour les baux emphytéotiques soumis à la , seul un droit ﬁxe de sera per u au lieu

du droit proportionnel de 0,6 % du montant total des loyers cumulés, et ce, quelle que soit la durée du contrat de bail à condition toutefois d’enregistrer le bail avant son entrée en vigueur. La transcription donne lieu dans la pratique au paiement d’un supplément s’élevant à 12 €. Outre les droits d’enregistrement et de transcription normalement mis à charge de l’emphytéote, ce dernier supporte également toutes les impositions et taxes sur l’immeuble et sur les constructions.

Quels sont les principaux avantages d’un bail emphytéotique ? Avantages pour l’emphytéote : Le bail emphytéotique est un droit réel, contrairement au bail classique qui ne confère au locataire que des droits personnels. En cas de trouble de jouissance, l’emphytéote jouit de toutes les actions contre les auteurs du trouble, sans qu’une quelconque intervention du propriétaire ne soit nécessaire. L’emphytéote peut grever l’immeuble de servitudes pendant la durée de l’emphytéose, hypothéquer son droit et l’aliéner. L’emphytéote bénéﬁcie d’un droit de préemption : en cas d’aliénation de l’immeuble et sauf exceptions. L’emphytéote bénéﬁcie d’un droit d’acquérir l’immeuble par priorité à tout autre acheteur. En cas de vente de l’immeuble à un tiers acheteur, l’emphytéote lésé peut réclamer des dommages et intérêts au vendeur.

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Au K irchbe rg, au cœ ur du qua rtier du K iem, le domaine de l’Europe est un modè le d’emphyt hé ose. U ne ré alisation B PI L uxe mbour g

ROBBY CLUYSSEN Account manager, LL esidential

Le bail emphytéotique n’est pas tout à fait nouveau sur le marché luxembourgeois. Nous rencontrons le bail emphytéotique sur plusieurs projets en cours de construction, comme le projet Infinity au irchberg, ou encore le projet phare du centre-ville, oyal- amilius, par Codic roup, qui offre lots avec des finitions de haute qualité et une livraison en . Le projet conna t déjà un succès depuis le lancement de la commercialisation. Nous notons que des lots ont trouvé un acquéreur en à peine cinq mois. D’autres projets, tels que les logements bon marché et à coût abordable, sont vendus sous le bail emphytéotique, et ceci déjà depuis quelques années. n retrouve ces résidences dans plusieurs quartiers, comme irchberg, elair, Plus d’infoshlenbach, sur molitorlegal.lu encore Limpertsberg. >ouNews > Real estate, Zoning & Environment

« Sous peine de nullité, un bail emphytéotique ne peut pas être établi pour une durée inférieure à 27 ans et sa durée maximale est de 99 ans. » MOLITOR Avocats à la Cour Sàrl

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22 D e la haute couture dans les aménagements

ZOOM SUR LES INTÉRIEURS DE ROYAL-HAMILIUS

Texte : JLL Photo : Codic groupR oy al- H amilius R ésidentiel

e cas milius

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Roya l- Hamilius, un proj et iconique . E xe mple d’un inté rieur proposé en ambi ance « tendance »

e bureau d’architectes d’intérieur Njoy, basé à Luxembourg, avec à sa tête Nathalie Jacoby, a conceptualisé une identité propre au projet, déclinée à travers cinq ambiances sur l’ensemble des résidences du projet Royal-Hamilius. Pour aller plus loin dans la recherche de cohérence et de confort des appartements, N oy a con u, pour les appartements, des ensembles de mobilier spécifi ues intégrés, pensés pour chaque ambiance et chaque pièce. Ces agencements uniques, ui se déclinent au choix à travers les différents espaces de vie, seront réalisés avec le concours d’artisans et d’entreprises réputés pour leur savoir-faire. Les matériaux ont été choisis pour leur texture et leurs qualités intrinsèques. Les assemblages de matières, du sol, du mur ou des ensembles intégrés, offrent des harmonies

subtiles qui permettront à chacun d’exprimer son style. Le bureau Njoy a veillé à apporter une note de fond intemporelle à chaque bien. Trois exemples des ambiances proposées parmis les cinq : Classique clair Une ambiance dont l’esprit authentique n’a d’égal que son charme intemporel, son côté naturel et ses couleurs douces... Une valeur sûre. Contemporain foncé Les espaces contemporains s’inscrivent dans l’air du temps, dégagent une atmosphère intime, franche, avec du caractère... Tendance L’intérieur tendance fait la part belle à des matières inédites telles que le ciment verni, les résines mates et les bois décolorés, qui créent un univers graphique et donnent du relief à votre intérieur.

« Votre appartement dans ce projet phare de Luxembourg sera un appartement d’exception, tailor-made, à votre goût ! » ROBBY CLUYSSEN Account manager, LL esidential

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UN MÊME ESPRIT D’ÉQUIPE

TEAM SPIRIT

T alent management

Texte : Sébastien Lambotte Photo : JLL

A lors que l’équipe de JLL s’est élargie d’une diz aine de personnes au cours des trois derniers mois, R omain M uller évoque les enjeux d’une bonne intégration de chacun, au service de l’épanouissement des employ és et de la réussite du business.

out ce que nous avons accompli à travers JLL Luxembourg ces dernières années, nous le devons principalement à nos collaborateurs, investis à nos c tés », souligne Romain Muller, managing director de JLL Luxembourg. Un tel développement ne doit rien au hasard et dépend beaucoup de la bonne intégration des collaborateurs et de l’engagement de chacun. « Au moment du recrutement, on cherche toujours à garantir une cohérence d’équipe,

en faisant conﬁance à des personnes ui partagent le même état d’esprit. Si bien que l’on m’a souvent dit u’il y avait un vrai JLL style’, poursuit Romain Muller. Ce feeling commun facilite grandement la communication entre membres de l’équipe. » Peut-on ualiﬁer ce style JLL « Des collaborateurs professionnels et rigoureux, qui ne se prennent pas la tête, avec une réelle aisance communicationnelle et qui partagent les objectifs globaux de l’entreprise. Chaque

membre de l’équipe est notre meilleur ambassadeur et peut contribuer à la réussite de l’ensemble de l’activité, en partageant des tuyaux ou des opportunités décelées lors de ses rencontres avec les membres des autres départements », commente Romain Muller. La clé de la cohésion passe par une intégration optimale des collaborateurs. Il faut, pour cela, veiller au respect de chacun, à son équilibre entre vie professionnelle et vie privée. « Le management doit se mettre au service des employés. Par exemple, nous avons mis en place un système d’horaires décalés, permettant à chacun de pouvoir commencer sa ournée en home or ing’, afin de lui éviter de s’épuiser dans les bouchons. Une partie des collaborateurs n’a plus de poste de travail fixe. En s’asseyant à c té de personnes différentes à cha ue fois, on permet de multiplier les échanges entre membres de différents départements. » Enfin, JLL fait la part belle à la diversité. « Nous veillons à accueillir des employés avec divers niveaux d’expérience. Chacun est un champion dans son domaine. Les plus expérimentés ont beaucoup à apprendre aux jeunes, mais ces derniers peuvent partager beaucoup, indi ue le dirigeant de JLL Luxembourg. Une jeune recrue va notamment nous en apprendre sur l’utilisation de nouveaux canaux de communication. Ses idées pourront tre mises à profit pour de nouveaux développements. Tous ces échanges, cette diversité, cet esprit d’équipe partagé, contribuent donc à l’épanouissement de chacun et à la réussite de l’activité. »

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OFFICES TO LET

LOYERS DES BUREAUX : À LA HAUSSE Les loy ers « prime » ont poursuivi leur croissance dans les meilleurs emplacements du CB D . I l faut désormais débourser 4 7 € / m² / mois, soit 4 % de plus qu’en 2 0 1 6 et un nouveau record historique. A u boulevard R oy al, des transactions ont mê me été enregistrées à 50 € / m² / mois. D ans les autres quartiers, la tendance est plutô t à la stabilisation : à la G are et au K irchberg, les immeubles neufs et qualitatifs s’échangent à 3 5 € / m² / mois, tandis qu’à la Cloche d’O r et au City B elt, les loy ers « prime » sont inchangés à 2 8 ,5 € / m² / mois. Pas de changements en périphérie, à 2 2 - 2 4 € / m² / mois, et à noter qu’à B elval, les loy ers ont augmenté de 9 % , à 2 4 € / m² / mois. Ces chiffres s’entendent hors T V A et hors négociation éventuelle.

210 500 m² loués en 2017

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Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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KIRCHBERG

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Le K irchberg est depuis plus de trois décennies le quartier privilégié des grands occupants, en particulier ceux des secteurs des services financiers, d’audit et juridiques. Le K irchberg est également qualifié de quartier européen.

KPC

STACCATO

K2 E + F

OKSIGEN

MONNET 2

PRÉSIDENT

Stock : 1 084 000 m² Taux de vacance : 1,6 %

Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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OFFICES TO LET

CBD

(CENTER)

Le Central B usiness D istrict est considéré comme étant le quartier le plus prisé de Luxembourg- ville. I l est particuliè rement demandé par les locataires en recherche d’une visibilité et d’une localisation de prestige. Par conséquent, le CB D enregistre les loy ers les plus élevés et un taux de vacance plutô t faible.

Stock : 954 000 m² Taux de vacance : 3,7 %

35 PRINCE HENRI Numéro 15 ‒ 2018

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ROYAL 20 Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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OFFICES TO LET

46-48 ROUTE D’ESCH

CENTRE DESCARTES

RÉSIDENCE HENRI K

ROYAL 28

MORGAN

23 JOSEPH II

ÉTOILE NOIRE

RADBURY

PASTEUR 16

Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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OFFICES TO LET

CLOCHE D’OR / HOWALD

(CENTER)

Le marché de la Cloche d’O r se place en troisiè me position en termes de surfaces de bureaux. Comme le K irchberg, il se prê te bien aux grands occupants et dispose d’un potentiel de développement important, incluant des bureaux, du résidentiel et de nombreux commerces.

Future gare de Howald

Stock : 502 000 m² Taux de vacance : 7,7 %

CUBUS 2 Numéro 15 ‒ 2018

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YRIS

H2O Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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OFFICES TO LET

STATION

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Le quartier de la gare est le cinquiè me quartier en termes de surfaces de bureaux. A vec 3 0 % de la prise en occupation semestrielle, la G are a ravi de peu au K irchberg la position de leader, ce dernier représentant quant à lui 2 8 % .

KONS BUILDING

VALLEY PARK Stock : 481 000 m² Taux de vacance : 2,7 %

23 LIBERTÉ Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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OFFICES TO LET

CITY BELT La premiè re ceinture de la capitale regroupe le quartier de l’aéroport ( inclus H amm et N eudorf) , ainsi que les communes de Strassen, B ertrange et Leudelange.

STRASSEN

LE 5

SERENITY

BERTRANGE

1B THOMAS EDISON Numéro 15 ‒ 2018

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ATRIUM BUSINESS PARK Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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ALTITUDE

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LEUDELANGE

TRIOLOGIE

ELISE

AIRPORT

AIRPORT CENTER

EBBC C

Stock : 492 000 m² Taux de vacance : 7,9 %

HAMM

BITBOURG 7 Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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CONNECTION

GREENSQUARE Numéro 15 ‒ 2018

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PERIPHERY L’intitulé « Periphery » rassemble cinq communes périphériques à la capitale : M amer/ Capellen, W indhof, Contern, M unsbach et M ensdorf/ Potaschberg. Stock : 240 000 m² Taux de vacance : 9,3 %

CAPELLEN

VEGA CENTER

CONTERN

BLUE CORNER Numéro 15 ‒ 2018

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MUNSBACH

ENOP

POTASCHBERG

OFFICE PARC POTASCHBERG Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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ESCH / BELVAL

B elval est une référence de reconversion urbaine. I l accueille aujourd’hui des occupants de bureaux issus d’un grand nombre de secteurs d’activité, ainsi que de nombreuses administrations nationales, l’université, des logements et de nombreux commerces ! Le quartier se distingue du marché de bureaux de Luxembourg- ville et de sa périphérie. B elval dispose d’un beau potentiel de développement qui contribuera à sa pleine maturité.

Stock : 200 000 m² Taux de vacance : 11,3 %

NAOS Tél. : (+352) 46 45 40 E-mail : lux@eu.jll.com

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PROPERTY MANAGEMENT

34 G estion d' immeuble

ENVISAGER LA GESTION DÈS LA CONCEPTION

Texte : Sébastien Lambotte Visuel : JLL

La gestion d’un immeuble de bureaux implique des coû ts tout au long de son cy cle de vie. Le nettoy age, la maintenance opérationnelle, la consommation d’énergie sont autant d’éléments qu’il faut prendre en considération dè s la conception du bâ timent.

onsidérer avec attention l’ensemble des aspects liés au fonctionnement opérationnel d’un bâtiment en menant une analyse sur plan, autrement dit en amont du développement, présente de nombreux avantages. Se faire accompagner par un property manager permet de rapidement cerner une problématique technique ou organisationnelle pouvant avoir un impact important sur le montant des charges communes. Baigné dans l’opérationnel, un professionnel aguerri de la gestion de bâtiment verra rapidement comment, par des aménagements simples, réduire les charges communes liées au nettoyage, à la maintenance et au fonctionnement du bâtiment. Le property manager se demandera s’il est possible d’éviter de recourir à des alpinistes pour eﬀectuer le nettoyage des vitres. Peut-on ouvrir les fenêtres de l’intérieur ? La place au sol permet-elle à une nacelle de circuler autour du bâtiment ? Le property manager veillera, à défaut d’autres solutions, à ce qu’une ligne de vie soit placée sur le toit pour sécuriser et faciliter le travail des alpinistes, aﬁn de réduire les co ts. Placer des stores extérieurs, alors que d’autres systèmes peuvent être envisagés, à l’abri des intempéries, permet de se prémunir de frais de maintenance imprévus et éviter que les stores montent et descendent sans cesse. L’installation de bennes avec compacteur permet de réduire considérablement les frais liés à la gestion des déchets. Selon les besoins en climatisation, pour refroidir une salle informatique et des

espaces de bureaux, il vaut parfois mieux privilégier deux installations distinctes à une seule, surdimensionnée, qui refroidira tout le bâtiment lorsque celui-ci est vide, 24 h sur 24 et 7 jours sur 7. L’œil du property manager, au moment de la conception, permet de rationaliser de nombreux aspects et d’apporter de nombreuses idées qui, même si elles paraissent anecdotiques, peuvent grandement faciliter la gestion du bâtiment. Au moment de l’établissement du cahier des charges, destiné à ceux qui seront chargés de fournir et d’entretenir divers équipements techniques, l’expérience du professionnel de la gestion permet de s’assurer d’un bon équilibre entre la qualité du matériel installé et le montant des prestations de maintenance. Prendre en considération les aspects fonctionnels et opérationnels liés à la vie du bâtiment dès sa conception est dans l’intérêt des locataires, mais aussi du développeur. En eﬀet, des charges communes trop élevées constituent un levier de négociation du loyer.

L ' immeubl e Staccato au K irchbe rg sera livré au second trimestre 2019

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35 PROPERTY MANAGEMENT

« Dès la conception, on peut veiller à réduire les charges et l’impact de l’immobilier sur notre planète. Car tout n’est pas uniquement une question d’argent. » ROMAIN MULLER Managing director, JLL

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CORPORATE SOLUTIONS

36 Corporate Solutions

ADOPTER UNE VISION GLOBALE

Texte : JLL Photo : JLL

Pour un futur occupant, envisager une installation implique de prendre en considération de nombreux enjeux stratégiques : choix de l’implantation, négociation, aménagements, accompagnement du changement… L’idéal est de pouvoir tout envisager avec cohérence.

our un acteur économique, disposer d’un immeuble fonctionnel, adapté à son activité et bien situé est un enjeu essentiel. JLL accompagne de nombreux clients à la recherche de ce lieu idéal. Pour toujours mieux les soutenir dans leurs choix, l’ensemble des services dédiés à l’accompagnement des entreprises a été rassemblé en un seul pôle, baptisé « Corporate Solutions ». « L’objectif est d’accompagner les entreprises par rapport à leurs besoins immobiliers afin de les rendre plus opérationnelles », commente Julien Thevenon, head of Corporate Solutions au sein de JLL Luxembourg. Pour y parvenir, il faut d’abord définir une stratégie immobilière qui tient compte des besoins de l’entreprise et de ses ressources. « Vis-à-vis de mes clients et de mes salariés, où dois-je idéalement me situer ? Quelle image de l’entreprise mon immeuble doit-il renvoyer ? Est-il plus intéressant de louer ou d’acheter ? Comment optimiser le coût de l’immobilier ? Les réponses à ces questions et à bien d’autres doivent permettre de définir la stratégie. Nous sommes aux côtés des entreprises pour les conseiller au mieux et définir avec elles la meilleure stratégie. Celle-ci permet d’allier optimi-

sation des coûts et efficacité opérationnelle à travers l’outil de travail que constitue un espace de bureaux », commente Julien Thevenon. Une fois la stratégie définie, il faut la mettre en place, autrement dit partir à la recherche de la localisation idéale. Le département Corporate Solutions, dans ce contexte, est missionné par son client pour analyser le marché, lancer des appels d’offres, évaluer les biens disponibles et effectuer une sélection. « C’est une mission de courtier-consultant, effectuée en toute indépendance. Nous ne sommes liés à aucun propriétaire, à aucune agence. En fonction des critères d’occupation établis dans un cahier des charges et des éléments factuels, en anticipant les coûts d’occupation et d’aménagement, nous analysons le marché pour trouver le meilleur bien pour notre client », ajoute Julien Thevenon. L’entreprise peut effectuer un choix parmi la sélection. Le département Corporate Solutions peut ensuite mener la négociation pour obtenir les meilleures conditions pour l’entreprise. « L’avantage est que nous connaissons bien le marché et les contreparties qui peuvent être négociées. Selon la sélection du bâtiment, nous avons au préalable pu envisager les aménage-

ments et évaluer leurs coûts. Anticiper ces éléments permet aussi de négocier des gratuités avec les propriétaires », poursuit le responsable. L’accompagnement s’étend au-delà de la transaction. En effet, le département Corporate Solutions, qui a envisagé les aménagements, se positionne en chef de projet pour coordonner leur réalisation. « L’enjeu est de proposer un accompagnement qui intègre tous les besoins, au service du futur occupant, afin qu’il puisse disposer d’un outil eff icient, conclut Julien Thevenon. Ce modèle fonctionne déjà très bien dans le monde anglo-saxon. De plus en plus de clients au Luxembourg souhaitent disposer d’un partenaire pouvant proposer une vue intégrée des divers enjeux, qui défend leurs intérêts. »

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37 CORPORATE SOLUTIONS

De gauche à droite : Premier rang : Emmanuelle Hertrich, Julien Thevenon, Marion Filpa, Emna Rekik, Marie Chaveriat Second rang : Eric Fievez, Patricia Delcourt, Pascal D’Amico

« S’APPUYER SUR UNE EXPERTISE FORTE » CHRISTIAN ANTINORI Directeur, CFL-Immo SA

Les CFL ont pris en occupation ro 000 m2 de surface de bureaux dans l’immeuble Le Dôme, au cœur du quartier de la gare. Pouvez-vous nous détailler vos besoins ? Dans le cadre de notre développement, nous étions à la recherche de surfaces de bureaux supplémentaires. Nous avons donné un mandat à JLL Corporate Solutions aﬁn d’analyser les opportunités dans le quartier de la gare. Un appel d’oﬀres a été lancé, accompagné d’un cahier des charges précis. Nous avons analysé une douzaine de propositions ensemble, puis avons porté notre choix sur Le Dôme.

Comment s’est déroulée la négociation avec le propriétaire ? JLL nous a accompagnés dans la négociation, en veillant à défendre nos intérêts, jusqu’à la signature du contrat. Nous avons pu compter sur un partenaire professionnel, disposant d’une connaissance ﬁne du marché, et surtout très réactif. Le mandat a été donné en avril 2017 et le bail signé début juin.

Une fois le contrat signé, comment avez-vous envisagé les aménagements ? Nous avons lancé un appel d’oﬀres pour sélectionner un prestataire pour nous accompagner dans les aménagements. Là encore, JLL a répondu présent. Retenus, ses experts ont conçu avec nous un projet répondant aux nouvelles attentes. En impliquant nos équipes, nous avons imaginé des espaces plus ouverts, plus conviviaux, plus productifs. JLL a ensuite géré l’ensemble de leur mise en œuvre, en sélectionnant chaque corps de métier et en veillant à la qualité des travaux réalisés.

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38 F lexibles et co- w ork ing

LES DÉFIS DES NOUVEAUX ESPACES

Texte : Sébastien Lambotte Photos : T étris

Pour les nouvelles générations, l’espace de travail n’est pas cloisonné dans l’espace ou dans le temps. A u Luxembourg, la demande en bureaux flexibles est en pleine explosion.

« Une étude menée ur m u mo r que pour 40 % u r é rm o u u ur m o ur ÉTUDE MENÉE PAR LEMENSEARCH

spaces de coworking, bureaux loués pour quelques mois, ouverts 24 h/24 et offrant de nombreux services Le modèle de l’espace de travail traditionnel, qui s’accompagne d’un bail 3-6-9 et où chacun dispose d’un bureau fermé, est en train de se transformer. Pourquoi ? Car les besoins des travailleurs ont évolué. « Aujourd’hui, on constate qu’il y a de plus en plus d’autoentrepreneurs, explique ainsi Karin Schintgen, CEO de la House of Startups. Ces porteurs de projet, qui font souvent partie de la nouvelle génération, ne peuvent pas se lancer tout de suite dans un bail de longue durée. Ils ont besoin de plus de exibilité, de pouvoir profiter d’un bureau pour une durée indéfinie, sans s’engager plus qu’il ne faut. Ils désirent aussi pouvoir y accéder en profitant de plages horaires étendues. Nos espaces, à la House of Startups, sont ainsi ouverts 7 jours sur 7 et 24 h sur 24. Seuls certains services ne sont pas assurés en dehors des heures de bureau. » u-delà de la exibilité horaire, l’espace doit également pouvoir s’adapter aux nouveaux besoins de ces entrepreneurs. « Les jeunes entreprises que nous accueillons ne savent pas si elles auront plus ou moins de collaborateurs dans quelques mois. Il faut donc qu’elles aient la possibilité d’ajouter ou de soustraire de l’espace en fonction de l’évolu-

tion de l’équipe, poursuit Karin Schintgen. Les nouveaux espaces, pour répondre à leurs exigences, se font souvent plus ouverts, plus ‘friendly’. On y trouvera donc des canapés, une cuisine, on pourra parfois y écrire sur les murs ou y amener ses animaux de compagnie Le but est de s’y sentir bien pour pouvoir libérer sa créativité et y faire du networking dans de bonnes conditions. »

Bureaux partagés ou ur u Philippe Canu, area director pour le Luxembourg et la Wallonie chez Regus, partage ce constat sur les besoins de la nouvelle génération de travailleurs. Sa société, implantée dans plusieurs pays, propose au Luxembourg des espaces de coworking, mais aussi des bureaux exibles. « Cette génération ne veut pas forcément travailler huit heures d’aﬀilée, surtout dans un bureau fermé, explique-t-il. Il faut donc faire preuve de plus de souplesse quant aux horaires. La localisation a aussi une importance pour ces travailleurs qui veulent éviter les inconvénients d’un traﬁc dense. Nous avons donc créé des espaces de travail à l’extérieur de la ville, où chacun peut se rendre sans perdre des heures dans les embouteillages, mais aussi à l’aéroport de Luxembourg, ce qui permet aux gens

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de travailler dans des conditions idéales avant de prendre un avion ou à l’atterrissage. » Si de nombreux points communs existent entre les espaces de travail exibles et les espaces de coworking, il ne s’agit pas de la même chose pour autant. Un espace de travail exible, au sens strict, est le plus souvent individuel et dédié. Même si la cohabitation de plusieurs espaces de ce type les uns à côté des autres facilite l’échange avec d’autres travailleurs. Le lieu de coworking, quant à lui, est un véritable espace partagé où l’on ne se retrouvera peut-être pas deux jours de suite sur le même poste de travail. « Ce que nous proposons dans nos espaces exibles, c’est surtout un service à la carte, en fonction des besoins du client, explique ainsi Barbara Brecko, à la tête de la société Ginkgo.

Les durées de location sont très exibles. Nous oﬀrons aussi des services de réception, de traiteur, de livraison de colis, etc. On peut s’y installer pour une période plus ou moins longue. Quelques jours, semaines ou mois, pour y développer son activité, ou encore quelques heures, pour par exemple rencontrer des clients dans de bonnes conditions. La exibilité, pour nous, c’est de pouvoir proposer la meilleure solution pour répondre au besoin du client. » Ces espaces de travail exibles sur mesure ne se destinent pas d’abord à des startups. « Celles-ci n’ont souvent pas les moyens nécessaires pour se payer des espaces exibles de ce genre, reconnaît Barbara Brecko. Souvent, elles grandissent dans des incubateurs et nous les récupérons un peu plus tard. »

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39 u-delà de l’aspect ﬁnancier, il s’agit aussi d’une question de « culture » et de génération. « On constate que certains métiers traditionnels continuent à avoir besoin d’espaces de travail conventionnels, indique ainsi Karin Schintgen. Cela dit, les lignes bougent et de grosses sociétés traditionnelles, comme la BGL par exemple, commencent à mettre en place des espaces mieux adaptés aux nouvelles attentes de leurs employés. »

r om é ur é

Les espaces exibles oﬀrent aussi des réponses diﬀérentes aux en eux de sécurité de l’activité des sociétés qui les utilisent. « Certains acteurs, dans des domaines impliquant une certaine sensibilité, seront plus

U ne interpré tation des nouveaux m odes de travail, par les é qui pes de Té tris Pologne

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40 High- tech, cocooning, urba in ou plus cosy , coloré , sobr e, zen.. C ertaines entreprises rivalisent d’imagination, voire de f olie, pour cré er leur nouveau bur eau

réticents à utiliser des espaces de travail ouverts, indique Philippe Canu. Ou alors ces sociétés opteront pour un modèle hybride avec, d’une part, des espaces privés et, de l’autre, des bureaux partagés. » Barbara Brecko est du même avis. « Le coworking a certaines limites à ce niveau. Nos espaces exibles bénéficient par contre de toutes les garanties en matière de sécurité. » Karin Schintgen, pour sa part, estime qu’il est tout à fait possible d’allier espace de coworking et enjeux de sécurité. « Dans l’aménagement des espaces de la ouse of Startups, qui ouvrira officiellement au mois d’avril 2018, nous avons intégré des infrastructures de haut niveau pour assurer la sécurité de ces activités plus sensibles, explique-t-elle. Certaines startups actives dans le secteur de la fintech doivent pouvoir

appuyer leur développement sur ce genre d’infrastructures tout en répondant aux exigences en matière de confidentialité de la CSSF, régulateur du secteur financier, pour l’octroi d’un agrément. Il faut par exemple faire en sorte que ce qui s’affiche sur les écrans des ordinateurs ne soit pas visible par de tierces personnes, ou encore que certains espaces de travail puissent être fermés à clé. » L’enjeu, pour les uns et les autres, est donc de pouvoir proposer une diversité d’espaces selon les besoins.

ou r

é ér

Le besoin en espaces de travail exibles n’est cependant pas neuf. « Je suis dans ce métier depuis plus de 15 ans, explique Barbara Brecko. À cette époque, la demande était déjà bien présente sur le marché

luxembourgeois. Et c’est encore plus le cas aujourd’hui. Au-delà des attentes des travailleurs de la nouvelle génération, on peut souligner certains avantages concernant les coûts. Il est vrai qu’il faut un certain budget pour louer l’un de nos espaces, mais on évite aussi une série de frais d’équipement : internet, téléphonie, matériel de vidéoconférence, etc. Les formules ‘all-in’ fonctionnent donc plutôt bien. » L’arrivée sur le marché du travail d’une nouvelle génération de travailleurs, désireuse de proﬁter d’une exibilité accrue selon l’évolution des besoins, risque de doper de manière exponentielle la demande pour ces nouveaux espaces. Les acteurs privés et publics semblent anticiper cette évolution aﬁn de créer, au Luxembourg, un cadre attractif pour les talents de demain.

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T étris a cinq ans

A SUCCESS STORY

Texte : Sébastien Lambotte Photos : T étris

L’activité de conception et d’aménagement d’espaces de bureaux T étris D esign & B uild se développe désormais depuis cinq ans au Luxembourg. A lain M ey er, head of T étris Luxembourg, évoque l’évolution du marché, ainsi que les tendances à l’œ uvre en matiè re d’aménagement. Pouvez-vous nous expliquer ce qu’a apporté Tétris au marché luxembourgeois au moment du lancement de l’activité, voici cinq ans ? La volonté était d’apporter au marché un service d’aménagement des espaces de travail, de la conception à la réalisation. Nous avons appliqué au Luxembourg la même stratégie que dans les autres marchés où Tétris a développé une présence. Tétris se positionne avec un service d’entreprise général. Le client ui nous fait conﬁance n’a u’un seul interlocuteur, de la conception jusqu’à la livraison de son nouvel espace de travail, et un seul contrat. Nous sommes tenus à une obligation de résultats, et non uniquement de moyens.

Qui sont vos clients et quelles sont leurs attentes ? Nous concevons et réalisons des aménagements pour le compte de locataires, désireux de disposer d’espaces de travail à leur image, conviviaux et fonctionnels, ou encore de propriétaires, qui souhaitent revaloriser ou mieux commercialiser leur bien immobilier. Le modèle Design & Build, qui nous caractérise, permet de concevoir des environnements de travail adaptés et fonctionnels et de les mettre en œuvre de manière beaucoup plus rapide que si notre client devait faire appel lui-m me aux diﬀérents corps de métier et contracter avec ces derniers.

Dans un projet d’installation, à quel moment intervenez-vous ? Pour tout locataire qui envisage une nouvelle implantation, nous essayons d’être présents d s la visite des diﬀérents espaces. Cela nous permet de faire le lien entre les besoins du client et le potentiel de certaines surfaces. En intervenant en amont sur le choix du bien,

Alain Meye r – H ead of Té tris L uxe mbour g Sarah L amouline – Assistant Ramon Muñoz – I nterior architect Alain Clarinval – P roj ect manager V incent B ertrand - I nterior architect

on peut réaliser des études de faisabilité et des premiers plans. On permet de cette manière au locataire de prendre la meilleure décision. De manière générale, selon les besoins et attentes du client, nous pouvons réaliser des plans d’aménagement, concevoir les espaces et les réaliser, ou encore uniquement prendre en charge la réalisation des aménagements. Beaucoup de grands comptes, par exemple, ont leurs propres designers et déploient des concepts similaires à l’échelle globale. Dans ces cas précis, ils cherchent une entreprise générale, de qualité et capable de déployer un aménagement dans le respect du concept

45 PROJETS CC P N S En cinq ans, Tétris a contribué à 45 projets et missions d’étude, pour un total d’environ 20 000 mètres carrés aménagés. Tétris a notamment accompagné les aménagements d’un e-business leader, dont le siège européen est au Luxembourg. La société a aussi répondu à des demandes de propriétaires, comme Blackstone, avec son immeuble Le Dôme. L’investisseur immobilier américain a conﬁé à étris la mission de mise en valeur des parties communes intérieures et extérieures de l’immeuble, en vue d’aider à sa commercialisation. Le cabinet d’avocats international Hogan Lovells, pour sa première implantation au Luxembourg, a aussi choisi Tétris pour des services de conception et réalisation clés en main.

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2 déﬁni. ’autres acteurs ne veulent avoir aﬀaire qu’à un seul interlocuteur et privilégient donc l’approche Design & Build.

Comment l’activité s’est-elle développée en cinq ans ? En , le chiffre d’affaires réalisé s’élevait à 2 millions d’euros. En 2017, il a été multiplié par cinq. J’étais seul en 2013. Nous sommes désormais six collaborateurs. Autour de l’équipe, une série de partenaires locaux ont été rassemblés. L’ancrage luxembourgeois est très important à nos yeux. Nous ne livrons pas des concepts établis, selon un modèle industriel. Nous ne sommes pas un revendeur de solutions. Cha ue aménagement est réalisé sur mesure, adapté aux besoins du client et à la configuration de l’immeuble. Pour pouvoir réaliser ces aménagements de qualité, dans le respect des normes du marché, nous sélectionnons des entreprises luxembourgeoises, reconnues pour leurs prestations de qualité supérieure.

En matière d’aménagement, quelles sont les tendances à l’œuvre depuis cinq ans ? Plusieurs tendances fortes peuvent être évouées. Comme les concepts d’activity-based et de desk sharing, tous liés à la mobilité des employés. Le fait est ue le travail ne s’eﬀectue plus uniquement au bureau. On assiste à un éclatement du lieu de travail en diﬀérents espaces. C’est le concept d’activity-based. On crée des lieux propices à la concentration, d’autres facilitant la collaboration, la ré exion et l’idéation, ou encore la réunion des équipes. Hier, chacun avait un poste qui lui était attribué. Aujourd’hui, l’ensemble des positions sont partagées. On peut, de cette manière, optimiser l’occupation de la surface.

Parvenez-vous facilement à convaincre les clients d’adopter ces nouveaux modes d’organisation ? Notre rôle est de rendre attentif chacun de nos clients à ces tendances de fond, et de les inspirer. Elles existent et redessinent les espaces de travail, autant qu’elles transforment la culture de l’entreprise. Certains clients resteront conservateurs, d’autres souhaiteront innover. Un de nos principaux clients, un leader

de l’e-commerce au Luxembourg, a par exemple transformé tout son concept sur plusieurs milliers de mètres carrés, passant de postes de travail sédentaires à un mode desk sharing. D’autres métiers, comme les professions du droit par exemple, resteront dans une approche plus traditionnelle. u ﬁnal, nous appliquons ce que le client souhaite.

Comment la perception du lieu de travail évolue-t-elle ? La manière dont est perçu l’espace de travail évolue. L’enjeu reste de proposer des outils opérationnels, au service de la productivité du business. En cinq ans, nous avons acquis une expérience sur une grande variété d’aménagements, en proposant notamment des lieux intégrant des espaces tr s diﬀérenciés. De plus en plus, les espaces de travail se font un peu moins fonctionnels, pour devenir des endroits où l’on aime passer du temps, de réels lieux de vie.

Y a-t-il un style Tétris ? Nous nous adaptons aux besoins du client. Cela dit, à l’international, nous partageons une culture commune de l’aménagement des espaces de travail. Nous travaillons actuellement au développement de la marque Design by Tétris, avec la volonté de mettre en avant une ligne propre à cette culture, attractive, qui rime avec qualité et intégrant les dernières tendances.

Comment appréhendez-vous les cinq années à venir ? Le marché de l’immobilier luxembourgeois, qui compte désormais 4 millions de mètres carrés de surfaces de bureaux construits, est extrêmement dynamique. Dans ce contexte, nous tablons sur une croissance continue de notre activité. l y a un grand potentiel de développement à l’échelle du Luxembourg, avec quantité d’espaces à rénover.

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Un fonds d’investissement allemand a fait confiance à Tétris pour le réaménagement des halls d’entrée de deux de ses immeubles à Luxembourg, K2 Ballade et Centre Étoile.

Une société leader de l’e-commerce dont le siège européen est au Luxembourg a trouvé en Tétris un partenaire pour accompagner sa forte croissance en effectifs : l’aménagement d'un immeuble déjà occupé par la société de 120 postes de travail standardisés supplémentaires sur presque 1 300 m2 en open space et la création de 229 postes de travail standardisés supplémentaires en open space sur des plateaux de 2 680 m2 au total.

Blackstone, un leader global en investissement immobilier américain, a confié à Tétris la mission de mise en valeur des parties communes intérieures et extérieures d’un immeuble nouvellement acquis de 20 000 m2 en vue d’aider à sa commercialisation.

Une société détenant de nombreux actifs immobiliers a souhaité aménager des bureaux représentatifs et très haut de gamme, dans un esprit « hôtel particulier », à Luxembourg. L’immeuble acquis à cet effet bénéficie d’une vue panoramique sur le centreville de Luxembourg.

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