JMs Årsredovisning 2014 by JM AB

ÅRSREDOVISNING 2014

 Verksamhet

1 året i korthet 2 koncernchefens kommentar 4 KUNDBEHOV

5 Omvärldsanalys och Makro

7 Marknaden 10 ERBJUDANDE 11 fördel nybyggt 16 jms 10 största projekt 19 LÖNSAMHET 20 AffärsidÉ och strategi 21 finansiella mål 22 värdeskapande i jms affär 24 bostadsbyggrätter 26 projektfastigheter 27 strukturerad projektutveckling 28 Risker och riskhantering 32 HÅLLBARHET 33 Hållbart samhällsbyggande 37 miljö 45 medarbetare 48 AFFÄRSETIK 49 leverantörer 50 uppförandekod för leverantörer 51 affärsSEGMENT

 Finansiella rapporter

57 Förvaltningsberättelse Koncernen: 61 RESULTATRÄKNING 62 BALANSRÄKNING 64 Kassaflödesanalys 66 Förändringar i eget kapital 67 Koncernens noter Moderbolaget: 83 Resultaträkning och kassaflödesanalys 84 Balansräkning 85 Förändringar i eget kapital 86 Moderbolagets noter 90 Femårsöversikt – KONCERNEN 92 Kvartalsöversikt – KONCERNEN 93 KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT 94 Förslag till vinstdisposition 95 Revisionsberättelse 96 definitioner och ordlista

 Aktieägarinformation

97 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 104 STYRELSE OCH REVISORER 105 KONCERNLEDNING 106 JM-AKTIEN 108 Kallelse till årsstämma och finansiell kalender 109 GRI-INDEX

JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projekt utveckling av kommersiella lokaler samt entreprenad verksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete. Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.

Sverige

Finland

Norge

Danmark GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER 2014 (2013)

Belgien

Utland 21 % (22)

Övriga Sverige 20 % (22)

Stockholm 59 % (56)

Omslagsbilden : Gediget hantverk och miljögodkända material – så bygger vi ett riktigt hem som håller för kommande generationer.

PROJEKTIDÉ

MARKNADSANALYS

ERFARENHETSÅTERFÖRING

FÖRVALTNING

MARKFÖRVÄRV

VÄRDESKAPANDE GENOM

PROJEKTUTVECKLING PLANARBETE

INFLYTTNING

PRODUKTION

PROJEKTERING

FÖRSÄLJNING

ÅRET I KORTHET 1

GOD EFTERFRÅGAN PÅ JMs HUVUDMARKNADER OCH HÖJD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTER • Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 13 869 mkr (12 652) och rörelseresultatet ökade till 1 716 mkr (1 576). Rörelsemarginalen uppgick till 12,4 procent (12,5) • Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 14 216 mkr (12 603) och rörelseresultatet ökade till 1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultateffekt om 103 mkr (–53) • Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464). Resultat efter skatt ökade till 1 306 mkr (1 104) • Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 28,7 procent (25,0). Resultatet per aktie under året ökade till 17,00 kronor (14,10)

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2012

• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 978 mkr (898) • Antal sålda bostäder uppgick till 3 195 (3 265) och produktionsstarterna ökade till 3 445 (2 953)

2013

2014

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr 1400

• Övervärde exploateringsfastigheter om 2,8 mdkr (2,4)

1200

• Styrelsen föreslår 8,00 kronor (7,25) i utdelning för 2014 samt förnyat återköpsbemyndigande.

1000 800 600

Mkr

Intäkter enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % Intäkter 1) Rörelseresultat 1) Resultat före skatt 1) Rörelsemarginal, % 1) Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntabilitet på eget kapital, % 1) Soliditet, % 1) Resultat per aktie, kr 1) Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion 1)

2014

2013

2012

400

13 869 1 716 12,4 14 216 1 819 1 744 12,8 978 28,7 37 17,00 3 195 3 445 6 375

12 652 1 576 12,5 12 603 1 523 1 464 12,1 898 25,0 40 14,10 3 265 2 953 5 609

13 134 1 398 10,6 12 480 1 374 1 318 11,0 979 21,9 38 11,70 2 952 3 163 5 988

200

0 –200 2012

2013

2014

JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion

Enligt IFRIC 15.

För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

2 KONCERNCHEFEN S KOMMENTAR

GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR VÄRDEUTVECKLING Intäkter och resultat ökade 2014 och Stockholm är fortsatt JMs största marknad med nästan 60 procent av intäkterna. Här har vi också många byggrätter i attraktiva lägen för framtida produktion. Vi kan se tillbaka på ett år då efterfrågan för JMs bostäder utvecklades positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm. Även i övriga Sverige och i Norge utvecklades efterfrågan positivt.

nya bostadsområden och stadsdelar. Trenden i storstäderna är tydlig – med stor inflyttning måste vi förtäta städerna, men det ska göras på ett ansvarsfullt sätt. Dalénum på Lidingö är ett bra exempel på riktigt stora projekt där vi förutom cirka 1 000 bostäder med olika upplåtelseform utvecklar kommersiella lokaler, skolor, ett äldreboende och infrastruktur. I avsnittet Erbjudande på sidan 18 beskriver vi hur stadsdelen utvecklas med JMs samlade kompetens.

PRODUKTIONSSTARTER

KUNDEN I FOKUS

Med god efterfrågan och ett förbättrat läge vad gäller planprocesser har vi kunnat öka antalet produktionsstarter inom samtliga affärsegment. Vi startade 3 445 bostäder och över tid bör vi kunna öka produktionsstarterna till cirka 4 000. Nästan 300 av produktionsstarterna under 2014 var hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm och ambitionen är att bygga ett par hundra hyresbostäder per år de närmaste åren. Hyresbostäder utvecklas för långsiktig förvaltning inom JM eller hos extern part. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 6 375 vilket är drygt 700 bostäder fler än föregående år.

Jag vill gärna lyfta fram att vi arbetar målmedvetet utifrån ett kund- och marknadsperspektiv. JM ska erbjuda miljöanpassade bostäder och lokaler med god standard och högt kundvärde vilket förutsätter en ständigt pågående dialog. Genom omvärldsbevakning, kundundersökningar och samarbete med avtalsleverantörer får vi goda kundinsikter och bygger ”boendekunskap”. Genom att dessutom vara duktiga på byggprocessen och ha fokus på kostnader har vi goda förutsättningar att fortsatt kunna utveckla en bra och hållbar produkt. Ett viktigt område för våra kunder är att inredningen håller länge både avseende kvalitet och design. Det samarbete vi har med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som bostadsutformning, kök, bad och förvaring ger inspiration men också konkreta förslag till utveckling. Till exempel har vi under året tagit beslut om att öka ytorna något i badrum och att bygga balkonger med ökad möblerbarhet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original-inredning i sin nya bostad vilket visar att det lönar sig att utveckla genomtänkta lösningar – både vad gäller planlösning och inredning. Ett bevis på att vi är på rätt väg är att JM för sjätte året i rad har branschens mest nöjda kunder i det branschindex där bostadsutvecklingsbranschen i Sverige mäter Nöjd Kund Index. Jag är mycket stolt att vi återigen hamnar i topp och får det bekräftat att lyhördhet gentemot våra kunders behov ger utdelning.

STARK FINANSIELL STÄLLNING

Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 37 procent (mål 35 procent). JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 558 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2013. Efter årsstämman 2014 fram till sista december har dessutom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april 2015. BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN

JM har en fortsatt väldigt fin byggrättsportfölj med bra lägen centralt men även en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik – bra lägen med närhet till kommunikationer är viktigt. Avgörande för framtida produktion är att vi kan förvärva mark i bra lägen till rimlig kostnad. Mot bakgrund av att konkurrensen om välbelägen mark är fortsatt stor kommer vi att förvärva mark selektivt under det närmaste året. STORA UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kärnaffären är bostadsrätter i flerbostadshus, gärna i stora projektutvecklingsområden som Liljeholmskajen i Stockholm och Norra Älvstranden i Göteborg. JM har gedigen erfarenhet av stora projekt där vi tar ett helhetsgrepp och skapar

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

ENERGISNÅL PRODUKTION

I våra lågenergihus ska det beräknade energibehovet understiga den gällande normen för varje land med 25 procent. Inte bara i enstaka hus utan i hela vår produktion. En nybyggd bostad från JM är energieffektiv med sitt välisolerade klimatskal och vattensnåla installationer, vilket ger lägre driftkostnader för hushållen. God el- och ljudmiljö bidrar också till en bra boendemiljö. När det gäller produktionsprocessen har vi under året startat ett logistikprojekt tillsammans med våra leverantörer med målet att skapa förutsättningar för effektiva flöden

KONCERNCHEFEN S KOMMENTAR 3

kompetens och ledarskap, skapar vi också förutsättningar för att kunna behålla kunniga medarbetare. Det är under mina arbetsplatsbesök ute i organisationen som jag får återkoppling på beslut vi har tagit centralt och jag ser en företagskultur som präglas av stort engagemang och ansvarstagande. HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

För oss handlar hållbarhet om långsiktigt värdeskapande och att ta ansvar ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Grunden för vårt arbete utgörs av JMs Hållbarhetspolicy och JMs Uppförandekod för medarbetarna. Under året har vi bland annat satsat på att öka kunskapen om koncernens etiska riktlinjer samt jämställdhets- och mångfaldsplan hos samtliga ledningsgrupper i Sverige. Ambitionen är att JMs hållbarhetsarbete ska vara transparent för investerare och andra intressenter. Vi har identifierat ett antal aspekter som är förenade med betydande möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv och har valt ut dem där vi ser en tydlig förbättringspotential. De aspekter vi kommer att prioritera i arbetet framöver beskrivs på sidorna 35–49. Vi har valt att redovisa hållbarhetsarbetet baserat på Global Reporting Initiative (GRI) G4 (Core). JM stödjer Förenta Nationernas Global Compact och dess tio principer genom att ta tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption. GODA FÖRUTSÄTTNINGAR

av material och verktyg. Det ligger i linje med vår målsättning att långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta produktionstiden. EN TRYGG ARBETSPLATS

JM har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och vi har satt som mål att halvera antalet olyckor med frånvaro fram till 2016. För att kunna förebygga och hantera arbetsmiljöproblem i vardagen har vi därför förstärkt arbetsmiljöorganisationen. Genom att utbilda medarbetarna och genom fler ”Ordning och Reda-revisioner” på arbetsplatserna ser vi glädjande nog resultat. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling. Därför satsar vi på att ge medarbetarna förutsättningar att växa i jobbet. Genom att ge möjlighet till kompetensutveckling, både vad gäller yrkes-

Med stor befolkningsökning på JMs marknader, en fortsatt urbaniseringstrend och inte minst ett stort intresse för våra produkter bedömer jag att förutsättningarna är goda för vår affär också under 2015. Konjunkturutvecklingen är visserligen något osäker och planprocesserna fortsatt gränssättande för JMs produktionsstarter men i mindre omfattning än tidigare. Styrelsen föreslår en utdelning om 8,00 kronor per aktie till aktieägarna, baserat på den starka balansräkningen och goda kassaflöden. Dessutom kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om ett förnyat återköpsprogram.

Stockholm i mars 2015

Johan Skoglund

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

KUNDBEHOV JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO 5

OMVÄRLDEN PÅVERKAR KUNDBEHOVEN JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar.

För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus. TRENDER SOM PÅVERKAR EFTERFRÅGAN:

• Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden • Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald • Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta • Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar • Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende • Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön • Äkta vara och genuint hantverk • Den växande gröna staden och miljön. GODA INSIKTER GER BÄSTA FÖRUTSÄTTNINGARNA

JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar.

En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser. KUNDINSIKTER

OMVÄRLDSTRENDER

Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar. Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etablerad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla.

Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler. JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

6 KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO

UTVECKLINGSOMRÅDEN

Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation. Bland utvecklingsprojekten kan nämnas: Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet. Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet. Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.

VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM

• Allt mer kunniga och initiativrika kunder • Ökad fokus på energisnåla bostäder • Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt ”barn varannan vecka” • Förändrade bolånekrav – Skuldsättning hos hushållen – Amorteringskrav – Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

KUNDBEHOV MARKNADEN 7

MARKNADEN JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien.

Totalt startade JM produktion av 3 445 bostäder under 2014, att jämföra med 2 953 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 792 varav 98 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 417 var bostadsrätter, 284 hyresrätter och 36 äganderätter) och 2 procent småhus. I Norge produktionsstartades 499 bostäder, varav 82 procent var lägenheter och 18 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 42 lägenheter, i Finland 83 lägenheter och i Danmark produktionsstartades 29 småhus. SVERIGE

Jämfört med flera andra europeiska länder redovisar Sverige en relativt god BNP-tillväxt. För 2014 har BNP justerats ned under året på grund av den långsamma återhämtningen i Europa och förväntas hamna på drygt 2 procent. Sverige som är ett litet exportberoende land påverkas av den svaga konjunkturen i omvärlden. Det som driver tillväxten är i stället hushållens starka konsumtion. Hushållens inkomster ökar ännu snabbare än konsumtionen vilket samtidigt medför att sparandet ökar från en redan hög nivå. För bostadsmarknaden spelar också utvecklingen av hushållens finansiella tillgångar stor roll. Med ett högt sparande och en positiv utveckling på Stockholmsbörsen nådde hushållens tillgångar under 2014 rekordnivåer. Antalet påbörjade bostäder ökade under året medan antalet färdigställda bostäder var på bedömt oförändrad nivå.

I Sverige har JM en bedömt marknadsledande position. De största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg. STOCKHOLM

Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en stark tillväxt och befolkningstillväxten är fortsatt hög. Bostadspriserna i Stockholm fortsatte att stiga under 2014 och nådde de högsta nivåerna någonsin. Detta gäller även flertalet andra kommuner i regionen. När hushållens finansiella tillgångar ökar snabbare än skulderna påverkar detta priserna positivt. Även den starka befolkningstillväxten, ett relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit till de stigande priserna. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla och Dalénum på Lidingö. UPPSALA

Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt 1 procent i årstakt. Den största bidragande orsaken är utrikes flyttnetto, men också inrikes flyttnetto och födelsenettot bidrar till befolkningstillväxten. Bostadsrättspriserna ökade kraftigt i Uppsala under 2014. Småhuspriserna steg inte lika snabbt men har ökat i samtliga kommuner i regionen. MALMÖ/LUND

Malmöregionen har haft ett svagare år jämfört med de övriga storstadsregionerna. Sedan 2010 har regionen redovisat en minskad tillväxttakt i befolkning men utvecklingen under 2014 visar tydligt att trenden har vänt. Malmöregionen växer med drygt 1 procent i årstakt. Befolkningsökningen beror på ett ökat flyttnetto.

BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADSOMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN

SEK/m2, löpande priser 80 000

€/m2 (Helsingfors), löpande priser 7 000

NOK, DKK/m2, löpande priser 70 000

70 000

60 000

6 000

50 000

5 000

40 000

4 000

30 000

3 000

20 000

2 000

10 000

1000

60 000 50 000

Stockholm, innerstad Göteborg kommun

Stockholm, närförort Malmö kommun

Uppsala kommun

Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi.

2014:1

Kvartal

2013:1

2012:1

2011:1

2010:1

2009:1

2008:1

2007:1

2014:1

Kvartal

2013:1

2012:1

2011:1

2010:1

2009:1

2008:1

2007:1

2006:1

2005:1

20 000

2006:1

30 000

2005:1

40 000

Oslo kommun Köpenhamn kommun Huvudstadsregionen Helsingfors Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

8 KUNDBEHOV MARKNADEN

Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö centrum har varit svag sedan 2011 men priserna vid slutet av 2014 var på en högre nivå än 2010. Återhämtningen har varit trögare än i Stockholm och Göteborg vilket beror på en svagare regional konjunktur i Malmöregionen under finanskrisen och åren därefter. Malmöregionen påverkades negativt av den svaga utvecklingen i Danmark under och efter krisen. Småhuspriserna i regionen uppvisar svagare utveckling än bostadsrättspriserna.

STÖRRE KONKURRENTER 2014, PRIVATA BOSTADSMARKNADEN Större konkurrenter

Sverige

NCC, Peab, Skanska och HSB

Norge

Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke

Danmark Belgien

GÖTEBORG

Göteborgsregionen hade ett gynnsamt 2014. Befolkningstillväxten har varit exceptionellt stark vilket till största delen beror på ett ökat utrikes flyttnetto. Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt och bostadsrättspriserna steg något snabbare än småhuspriserna. Prisökningen kan härledas till hushållens ökade finansiella tillgångar, låg ränta, god befolkningstillväxt och ett måttligt byggande.

Land

Finland 3) 1) 2) 3)

NCC och Arkitekt Gruppen Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC

Köpenhamnsregionen Bryssel, Namur och Brabant Wallon Huvudstadsregionen

Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt Marius Brygge i Vestfold.

NORGE

Efter ett svagt 2013 återhämtade sig den norska ekonomin påtagligt under 2014. Tillväxten drivs framförallt av privat konsumtion. Hushållen har visat sig starka med god köpkraft på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad men också på grund av stigande huspriser som stärker konsumentförtroendet. Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög, framförallt i Osloregionen. Bostadspriserna i Oslo och Bergen återhämtade sig under 2014. Endast Stavanger redovisar fortfarande ett avstånd till tidigare toppnivå men prisnivån är fortfarande hög. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014. JM är en av Norges större bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA PRISINTERVALL 2010–2014, SVERIGE % 50

DANMARK

Efter flera års stagnation har Danmark återingen tillväxt. 2014 hamnade tillväxten i BNP på cirka 1 procent. En starkare arbetsmarknad, stigande huspriser och låg ränta är bidragande orsaker till konjunkturuppgången. I Köpenhamn har befolkningen ökat kraftigt under flera år och under 2014 växte Köpenhamn med över 1,5 procent i årstakt. Ägarrättspriserna i Köpenhamn har ökat sedan mitten av 2012 och fortsätter att öka under 2014. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014. JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet. FINLAND

Första kvartalet 2014 gick Finland återigen in i recession. Man har tidigare haft både strukturella och konjunkturella

ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2010–2014, SVERIGE % 40 35

40 30 25

20 20

15 10

10 5 0

0 < 1 mkr 2010

J M

1–2 mkr

2–3 mkr

2011

Å R S R E D O V I S N I N G

2012

2 0 1 4

3–4 mkr 2013

> 4 mkr 2014

30–50 m2

51–70 m2 2010

71–90 m2

91–110 m2

2011

2012

111–130 m2 2013

131–150 m2 2014

> 150 m2

KUNDBEHOV MARKNADEN 9

BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land

2014

Sverige Norge Danmark Finland

25 900 27 200 8 600 n/a 1)

2013

2012

21 100 30 300 9 800 27 300

21 400 30 200 13 000 28 300

Statistikcentralen i Finland har tills vidare avbrutit sin statistikpublicering. Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2014 års värden är preliminära och fastställs i maj 2015.

JMs SÅLDA BOSTÄDER

Liljeholmskajen, Stockholm

Land

2014

2013

2012

Sverige Norge Danmark Finland Belgien

2 588 475 22 75 35

2 718 433 11 43 60

2 209 649 13 26 55

Totalt

3 195

3 265

2 952

JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER

problem och nu tillkom även krisen i Ryssland, inklusive handelssanktioner, som Finland drabbas hårt av. Totalt sett föll BNP under 2014. Huvudstadsregionen står för den största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen växer med 1,5 procent i årstakt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014. JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet. BELGIEN

BNP växte med ungefär 1 procent i årstakt under 2014. Exporten är den komponent som ger det största bidraget men den ökade tillväxttakten beror också på en ökad inhemsk efter frågan som drivs av hushållens konsumtion och företagens investeringar. Prisnivån har varit svagt stigande under året. JM utvecklar bostäder i Brysselregionen.

Land

2014

2013

2012

Sverige Norge Danmark Finland Belgien

2 792 499 29 83 42

2 465 331 12 46 99

2 286 815 2 34 26

Totalt

3 445

2 953

3 163

2014-12-31

2013-12-31

6 375 57 21

5 609 54 17

430

308

284

JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 1)

Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande

Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.

Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

GENOMSNITTSPRIS 1) JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER 2005–2014, SVERIGE Kr/bostad 4 000 000

ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN Pris = insats

% 90 80

3 500 000

3 000 000

2 500 000

50 2 000 000 40 1500 000

1000 000

500 000

0 2005

0 2006

2007

2008 Stockholm

2009

2010

2011

2012

Övriga Sverige

2013

2014

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Sålda bostäder

Sålda och bokade bostäder

J M

2012

2013

2014

Bokade bostäder

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

ERBJUDANDE Genom att erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 11

JM FÖRSTAHANDSVAL VID KÖP AV NY BOSTAD Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer.

EN BRA DIALOG MED KUNDERNA

Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM Sverige har för sjätte året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 78, vilket kan jämföras med branschindex om 73 av 100 möjliga poäng (Källa: Prognoscentret). Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.

VIP-KUNDER HAR FÖRETRÄDE

Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. VIP-kunderna får även kundmagasinet entré som skickas hem per post fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland annat hemma-hos-reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostadsområden, guider inom olika bostadsteman samt information om planerade bostadsprojekt.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

12 ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT

BRA MATERIALVAL

Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär, byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår. Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av en bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbjuder presenteras. Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden. JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad. JM ORIGINAL

JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden – länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 13

DIGITALT MÖTE MED KUNDERNA

JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få, oavsett tid och plats. Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer. JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen Hitta hem. Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. För att möta de ökade kraven på mobilitet och nya kundbeteenden är våra webbplatser helt responsiva.

visning på samma dag med samma tema; under våren Kök och Balkong/Uteplats, och under hösten Äkta vara/Hantverk samt tema Vardagsrum. Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt cirka 2 000 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden.

VISNINGSDAGAR I PÅGÅENDE PROJEKT

Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning under samma dag. Under 2014 hade JMs samtliga marknader

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

14 ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT

FEM SKÄL ATT VÄLJA EN NYBYGGD BOSTAD FRÅN JM Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering.

FOKUS PÅ BOSTÄDER

Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder, och vi är en av Nordens ledande inom vårt område. BYGGER DÄR MÄNNISKOR VILL BO

Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart när kunderna flyttar in. En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning. GENOMTÄNKTA LÖSNINGAR

Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för den kund som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad. ENERGIANVÄNDNING PRIORITERAT I VÅRT MILJÖARBETE

En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om. För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder. ALLA ERBJUDS EN TRYGG BOSTADSAFFÄR

Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garantitid om två år. Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 15

HUS VI BYGGER IDAG, PÅVERKAR HUR VI LEVER IMORGON

Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 33– 44. FÖNSTER SOM SPAR ENERGI

Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK. ALLERGIHÄNSYN

Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks ”dammhyllor” genom takansluten skåpinredning. ENERGISNÅLA VITVAROR

Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror. Samtliga bostäder som projekteras framöver ska utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll. EN GOD ELMILJÖ

Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum. EN GOD LJUDMILJÖ

Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna. MÖJLIGHET ATT SJÄLV PÅVERKA ENERGIANVÄNDNINGEN

Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad. SUNDA MATERIAL

Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

16 ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014

LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM Utvecklingsperiod: 2001–2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 4 200 – Påbörjade: 2 605 – Produktionsstartade under 2014: 275 Lägenhetsstorlekar: 42–141 m2, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 600 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum

En del av Stockholms innerstad

KVARNHOLMEN, NACKA Utvecklingsperiod: 2010–2024 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 200 – Påbörjade: 198 – Produktionsstartade under 2014: 0 Lägenhetsstorlekar: 41–156 m2, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 000 Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum

Unikt läge vid Stockholms inlopp

SÖDERDALEN, JÄRFÄLLA Utvecklingsperiod: 2013–2025 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 100 – Påbörjade: 147 – Produktionsstartade under 2014: 147 Lägenhetsstorlekar: 32–128 m2, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 950 Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum

En del av det nya Jakobsberg

JÄRVASTADEN, SOLNA OCH SUNDBYBERG Utvecklingsperiod: 2007–2018 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: drygt 1 100 – Påbörjade: 885 varav 174 småhus – Produktionsstartade under 2014: 102 Lägenhetsstorlekar: 43–128 m2, 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 250 Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum

Trädgårdsstad med stadskänsla nära city

DALÉNUM, LIDINGÖ Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder – Totalt: cirka 800 1) – Påbörjade: 297 1) – Produktionsstartade under 2014: 36 äganderätter 2) Lägenhetsstorlekar: 35–158 m2, 1–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 500 Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum

Därutöver finns 243 startade hyresrätter.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

På klassisk mark på Lidingö

Därutöver tillkommer 97 startade hyresrätter.

ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014 17

KUNGSÄNGEN, UPPSALA

Söder om Uppsalas stadskärna

Utvecklingsperiod: 2002–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: Cirka 1 000 – Påbörjade: 712 – Produktionsstartade under 2014: 48 Lägenhetsstorlekar: 54–118 m2, 2–5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 300 Läge: Centrumnära

ÖSTERMALM, VÄSTERÅS

Med centrumläge i Västerås

Utvecklingsperiod: 2005–2019 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: 600 – Påbörjade: 396 – Produktionsstartade under 2014: 42 Lägenhetsstorlekar: 54–98 m2, 2–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 200 Läge: Mitt i centrum/city

LOMMA STRANDSTAD, LOMMA

Småstaden vid havet

Utvecklingsperiod: 2003–2021 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: – Totalt: cirka 1 050 – Påbörjade: 600 varav 29 småhus – Produktionsstartade under 2014: 61 Lägenhetsstorlekar: 36–113 m2, 1–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 450 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum

NORRA ÄLVSTRANDEN, GÖTEBORG

Norra Älvstranden fortsätter att växa

Utvecklingsperiod: 1998–2022 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 2 000 – Påbörjade: 1 630 – Produktionsstartade under 2014: 148 Lägenhetsstorlekar: 35–103 m2, 1–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 350 Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum

GREFSEN STASJON, OSLO, NORGE

Nytt bostadsområde i Oslo 1)

Utvecklingsperiod: 2010–2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: – Totalt: cirka 330 1) – Påbörjade: 221 – Produktionsstartade under 2014: 61 Lägenhetsstorlekar: 39–90 m2, 2–4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 110 1) Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum

Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

18 ERBJUDANDE

DALÉNUM – EN NY STADSDEL PÅ LIDINGÖ Utmed Lidingös södra strandkant utvecklar JM Dalénum – en ny stadsdel med totalt cirka 1 000 bostäder med olika upplåtelseformer och lokaler för affärsverksamhet. De flesta bostäder JM bygger är bostadsrätter i flerbostadshus vilket också är fallet i Dalénum. Men upplåtelseformerna i området inkluderar även hyresrätter (243) och JMs första ägarlägenheter i Sverige (36). Bostadsområdets mest utstickande nytillskott blir det mer än 20 våningar höga punkthus som planeras i Dalénums sydvästra hörn. Hittills har vi produktionsstartat 540 bostäder i området och utvecklingen beräknas pågå till år 2020. Dalénum är ett tydligt exempel på hur JM arbetar med projektutveckling. Vi förvärvar mark med utvecklingspotential och planerar tillsammans med kommunen. Vi projekterar i samarbete med duktiga konsulter och arkitekter/landskapsarkitekter. Vi bygger

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

”Att få vara med om att utveckla en helt ny stadsdel med JMs samlade kompetens är inspirerande.”

bostäder och lokaler, anlägger trädgårdar, strandpromenad och bygger vägar i området. – Att få vara med om att utveckla en helt ny stadsdel med JMs samlade kompetens är inspirerande, säger Olof Pettersson Herold, projektledare på JM. LEVANDE STADSDEL

Målet är att bygga en levande stadsdel med välavvägd balans mellan bostadshus och kontorslokaler som gör stadsdelen levande och trygg oavsett tidpunkt på dygnet, säger Olof. Restauranger och caféer bidrar till liv och rörelse medan skolor och service förenklar vardagen. JM har även byggt ett äldreboende i området.

VARIERAD MILJÖ

För att skapa en varierad miljö får husen olika stora volymer, kontrasterande fasadfärger och olika tät bebyggelse. De välbevarade tegelbyggnaderna från AGAs 1900-tal införlivas i det nybyggda området och får nytt liv som kontorslokaler. I området görs plats för närservice, träningsmöjligheter, skolor, kontor och verksamhetslokaler som förser stadsdelen med en levande rytm. Dalénums vackra läge på södra Lidingö erbjuder alla boende närhet till strandpromenaden, vattnet och utsikten över Stockholms hamninlopp. JMs arbete ska bidra till att skapa väl fungerande och hållbara samhällen för dagens och morgondagens människor.

LÖNSAMHET JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för våra aktieägare. Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.

20 LÖN SAMHET

AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI JMs AFFÄRSIDÉ: Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. VISION: JM skapar hus att trivas i. STRATEGI

För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktieägarmålet, har JM följande strategi: • Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden – avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten • Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar • Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen • Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position • Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader • Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen. LEDANDE UTVECKLARE AV KVALITATIVA BOSTÄDER I NORDEN

JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas. Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktionskapacitet.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

KAPITALHANTERING Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat: • Byggrättsportföljen – exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion • Projektfastigheter – ska bestå av främst bostadsfastigheter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln • En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen.

AVKASTNINGSKRAV FÖR PROJEKT För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna. JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav på genomsnittligt vägd kapitalkostnad. WACC (vägd kapitalkostnad) Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt. Skuldsättningsgrad i projekt Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0. Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital * En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid) om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital till 1,8–2,2 procent. Genomsnittlig kostnad – eget kapital * Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka 11–13 procent. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden 2005–2014 uppgått till 26,8 procent och för 5-årsperioden 2010–2014 till 23,1 procent. * Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

LÖN SAMHET 21

FINANSIELLA MÅL JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.

Under perioden 2005–2014 har JMaktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 24 procent. För att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande för aktieägarna, har JM formulerat följande finansiella mål.

under 5-årsperioden 2010–2014 till 39 procent. % 50 40 30

RÖRELSEMARGINAL

Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Under 10-årsperioden 2005–2014 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 12,0 procent. Under 5-årsperioden 2010–2014 har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,7 procent. % 20

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Soliditet1) 1)

Mål

Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

UTDELNING

Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden 2005–2014 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 41 procent och under 5-årsperioden 2010–2014 till 54 procent. För år 2008, med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris. ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA

0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Rörelsemarginal1)

Mkr 1500

Mål 1200

Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15.

900 600

SOLIDITET

Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Under 10-årsperioden 2005–2014 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39 procent och

300 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Utdelning

Återköp av aktier

Inlösen av aktier

ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Under 10-årsperioden 2005–2014 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 24 procent. Motsvarande siffra för perioden 2010–2014 var 19 procent.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

22 LÖN SAMHET

VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR MED 70 ÅRS ERFARENHET AV VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKTUTVECKLING

säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sidan 28). Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts. Projektutvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som beskrivs nedan.

Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten. Kunskap om kundernas behov och efterfrågan – och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer – är grunden för JMs värdeskapande. En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå hela vägen till maximerat värdeskapande.

IDÉFAS – MARKNADSANALYSER GER INSIKT OM KUNDBEHOV

God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt. MARK MED RÄTT UTVECKLINGSPOTENTIAL – TILL RÄTT PRIS

Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser. Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling.

VÄRDEKEDJAN

Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet. Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att

PROCESSER1) OCH VÄRDEKEDJA2) I PROJEKTUTVECKLINGEN Värde

Marknadsundersökning

Idéarbete

Prissättning

Försäljning/Kundanpassning Bokning

Projektering Planarbete/Detaljplan/Bygglov

2 Marknadsprocess

Inflyttning/Boende

Produktion

3 Projektutvecklingsprocess

Förvaltning åt bostadsrättsförening

5 Värdekedja

Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. 2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

6 År

LÖN SAMHET 23

PLANPROCESSEN – DEFINIERAR MARKANVÄNDNING

länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet.

Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet sker. PROJEKTERINGSFAS – MED ARKITEKTER

Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när ett förslag från arkitekten godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget. FÖRSÄLJNINGSPROCESSEN – VIA FLERA OLIKA KANALER

När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder. JMs kanaler är webbplatser, bostadsbutiker, kundtidning, Stora visningsdagar, sociala kanaler, med mera.

INFLYTTNING

Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. RÄTT KAPITALSTRUKTUR

JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapitalbehov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av en kapitaliseringsmodell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapitalbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna.

PRODUKTION – SÄKRA OCH EFFEKTIVA PROCESSER

Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat

JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt.

Väsentliga kriterier i denna affärsmodell och dess redovisning är: • Entreprenadavtal respektive avtal om fastighetsförsäljning tecknas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas • Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnadskreditiv med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet • Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostadsrättsföreningen.

Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomioch redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna, till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

24 LÖN SAMHET BOSTADSBYGGR ÄT TER

BYGGRÄTTER GRUNDEN FÖR UTHÅLLIG LÖNSAMHET JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion.

BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN Byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag: • byggrätter i balansräkningen, 17 500 (17 800), motsvarande fem års produktion med nuvarande produktionstakt

För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.

• byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 11 900 (9 900). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas. Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nuvarande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader).

BRA SAMMANSÄTTNING

JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 29 400 disponibla bostadsbyggrätter (27 700). Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902) vid utgången av året. VÄRDERING AV BOSTADSBYGGRÄTTER

Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.

Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till 9,6 mdkr (8,3). Motsvarande bokförda värde är 6,8 mdkr (5,9). De 11 900 byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan.

FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1) ÖVERSIKTSPLAN % 100

% 100

0 2012

2013

Stockholm Avser antal byggrätter i balansräkningen

J M

BYGGLOV

% 100

DETALJPLAN

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

2014 Övriga Sverige

0 2012 Stockholm

2013

2014 Övriga Sverige

2012 Stockholm

2013

2014 Övriga Sverige

LÖN SAMHET BOSTADSBYGGR ÄT TER 25

Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks.

Bergen Stavanger

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER

Osloområdet

Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter. Cirka 67 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 27 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 31 procent i närförort och 42 procent i Stockholms ytterområden.

Storstockholm Uppsala

Helsingfors

Storgöteborg Malmö Lund Helsingborg

Storköpenhamn Bryssel

JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER Antal byggrätter Geografiskt område

2014

Storstockholm exklusive Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje

12 500 3 800

3 700

Storgöteborg

2 400

1 900

Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro

3 200

3 100

Oslo-området, Norge

3 800

1 800

Storköpenhamn, Danmark

1 000

Marknadsvärde

2014

2013

700

Stockholm

5,6

4,3

4,0

3,0

750

Övriga Sverige

1,8

1,9

1,2

1,4

Utland

2,2

2,1

1,6

1,5

Summa

9,6

8,3

6,8

5,9

200

350

Totalt (cirka)

29 400

27 700

Miljarder kr

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND

Mkr 4500

Mkr 1500

Mkr 2 000

3600

1200

1600

2700

900

1200

1800

600

800

900

300

400

0 Översiktsplan 2012

Detaljplan 2013

Bygglov 2014

Bokfört värde

2013

Bryssel, Belgien

MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER STOCKHOLM

MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE:

2014

1 500

700

Helsingfors, Finland

Antal byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal

11 900

Malmö, Lund, Helsingborg

Bergen och Stavanger, Norge

Antal byggrätter i balansräkningen

2013

0 Översiktsplan 2012

Detaljplan 2013

Bygglov

Översiktsplan

2014

2012

J M

Detaljplan 2013

Bygglov 2014

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

26 LÖN SAMHET PROJEKTFASTIGHETER

FASTIGHETSUTVECKLING STÖD ÅT BOSTADSAFFÄREN Projektutvecklingen av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder, vårdbostäder och lokaler för att skapa ett tilltalande område. Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete men värdeskapandet sker även genom att äldre bostadsområden förtätas med bostäder och genom modernisering av centra. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder och JM har ambitionen att de utvecklade hyresbostäderna behålls långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.

med omvandling av kontorsbyggrätter till cirka 120 bostadsbyggrätter. I Bredäng, Stockholm, pågår detaljplanearbete för cirka 120 hyresbostäder. Detaljplanearbete pågår även för studentbostäder i Alphyddan, Nacka och KTH Campus i Stockholm, med sikte på studentbostadsmässan i Stockholm 2017. Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark för hyresbostäder upplåten med tomträtt, företrädesvis i Stockholm. JMs dotterbolag Seniorgården arbetar med och söker markanvisningar för seniorhyresbostäder. VÅRDBOSTÄDER

Under 2014 har två särskilda boenden för äldre färdigställts: Stora Sköndal, Stockholm om 108 bostäder samt Svänghjulet, Täby om 54 bostäder. JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande markanvisningar. Seniorgården följer även utvecklingen av den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder.

JM HYRESBOSTÄDER

I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att 50 procent av bostäderna ska vara hyresbostäder. JM tar del av denna satsning med JM Hyresbostäder, en egen enhet med ansvar att projektutveckla och bygga hyresbostäder för egen förvaltning. I verksamheten ingår även att bygga student- och ungdomsbostäder samt hyresbostäder för seniorer. JMs strategi är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder i framförallt Stockholmsregionen. JM har även en avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga hyresbostäder i Uppsala. I Dalénum på Lidingö pågår produktion av 146 hyresbostäder i en första etapp. JM bygger på totalentreprenad och överlämnar en nyckelfärdig fastighet till köparen John Mattson Fastighets AB under 2015. Ytterligare ett projekt om 97 hyresbostäder i egen regi har produktionsstartats under året i Dalénum. Färdigställande och inflyttning 2016. Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyresbostäder har också produktionsstartats. Detaljplanearbete pågår i Hökarängen, Stockholm för cirka 160 hyresbostäder. I Hägernäs, Täby, pågår planarbete

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark (Källa: NAI Svefa) och efterfrågan på fastighetsmarknaden har återhämtat sig sedan finanskrisen. Transaktionsvolymen 2014 var högre än tidigare rekordår. (Källa: DTZ) Lokalerna i Dalénum, Lidingö, är belägna i gamla industribyggnader som byggs om till kontor och lättare produktion. Utvecklingsarbetet med fastighetsbeståndet har nu gått över i ett förvaltningsskede. Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har projektförvaltats under året. Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar för service, handel och kontor i detta utvecklingsprojekt.

2014-12-31

MARKNADSVÄRDERING – PROJEKTFASTIGHETER Fastigheter under utveckling Färdigställda kontorsfastigheter Totalt

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Marknadsvärde, mkr

Bokfört värde, mkr

Yta (000) m²

Uthyrningsgrad årshyra, %

224

196

280

230

LÖN SAMHET STRUKTURER AD PROJEKTUT VECKLING 27

STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING EN LÅNGSIKTIG INVESTERING JMs produktion ska ske med lönsamhet och bidra till värdeskapande för ägarna. Effektiva samt enhetliga processer och komponenter är grunden för att kunna erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad. I början av 2000-talet beslöt ledningen att kraftsamla på olika förbättringsprojekt som idag går under namnet ”Struktu-

Delprojekt, exempel

rerad Projektutveckling”. Därmed startades arbetet med att förbättra kostnadskontrollen, vilket har resulterat i ett framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten som processerna. Det skapar också värden för kunderna och säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till företagets framgång. Detta är ett av JMs största, viktigaste och pågående förbättringsprojekt.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Projektering Strategiskt inköp Försäljning Produktion Projektutformning Förvärv Inköp Inredning Förvaltning Projektledning

Några av de viktigaste förbättringsarbetena presenteras nedan: PRODUKTEN Strukturerad projektering År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering vilket resulterade i införande av enhetliga projekteringsanvisningar på JM. Dessa styr i detalj utformningen av en rad komponenter i JMs bostäder. Strategiskt inköp Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad projektering påbörjades arbetet med Strategiskt inköp. JMs strategi har varit att inte bygga egna komponentfabriker utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan teckna långsiktiga ramavtal med de aktörer som har till huvuduppgift att driva fabriksverksamhet. PROCESSERNA Strukturerad försäljning Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att processorientering av verksamheten är en naturlig utveckling. JM valde att låta försäljning vara först ut med att processorienteras. Huvudsyftet var en enhetlig försäljningsprocess i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktivi-

teter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart. Strukturerad produktion Arbetet, som baseras på ”Lean-tänkande”, består av tre delar: • Processorientering av verksamhetssystemet • Arbetsbeskrivningar och monteringsanvisningar: Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda monteringsanvisningar • System för enhetlig tidsplanering

JM erhöll 2011 Lean-priset av organisationen Lean Forum Bygg för sitt arbete med Strukturerad Projektutveckling. Strukturerad projektutformning, förvärv, inköp Under åren har processen ovan processorienterats för att tydliggöra ett enhetligt arbete inom JM. I samband med detta arbete har även övriga arbetsmoment synkroniserats i vårt Verksamhetssystem. Samordning av den norska och finska verksamheten Verksamhetsystemet är utformat för att kunna hantera koncernens hela verksamhet. Under året har de väsentligaste delarna av den norska och finska verksamheten integrerats in i vårt gemensamma verksamhetssystem.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

28 LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING

RISKER OCH MÖJLIGHETER ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL

Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.

Beslutssituation

Risker

Möjligheter

Markförvärv

Missbedömning av kundefterfrågan

Attraktiva byggrätter

Förändrad kommunal planering

Teknisk utveckling vad avser hantering av miljörisker

Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar

JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.

Projekteringsstart

Förseningar, ökade kostnader

Kundanpassad utformning

Försäljningsstart

Konjunktur, ränteläge

Rätt prissättning

Osäkerhet om försäljning

Optimerad effektivitet i planering och produktion

Produktionsstart

Förseningar, ökade kostnader Kvalitetsbrister

RISKHANTERING – EN INTEGRERAD DEL AV BESLUTSFATTANDET

Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och är föremål för strategiska insatser för styrelse och ledning. Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad Projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten.

Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter. Under 2014 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt relaterats till den avklingande skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktionsstarterna har under året fortsatt haft planprocesserna som gränssättande kriterium men i mindre omfattning än under 2013. Inför 2015 är riskbilden likartad där framför allt utvecklingen av konjunkturen är avgörande. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna

BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN Beslut om markförvärv

Beslut om projekteringsstart

Beslut om total intäkt

Beslut om försäljningsstart

Beslut om produktionsstart

Operativt beslut om produktionsstart

Beslut om tekniskt avslut

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

Affärsenhetschef

Regionchef

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING 29

KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT (Avser JMs verksamhet i Sverige)

Bostadsrättsföreningen betalar mark

Inbetalningar

JM säljer evenutellt Slutfaktura förvärvade bostäder

Produktionskostnader

Utbetalningar JM förvärvar mark Förvärvsbeslut

JM fakturerar bostadsrättsföreningen

Beslut produktionsstart

Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen

på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett gränssättande kriterium. BALANSRÄKNINGEN

Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projektetapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet. KASSAFLÖDE

Eftersom projekten löper över lång tid, är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering.

JM förvärvar eventuellt osålda bostäder

FINANSSTRATEGI OCH POLICY

Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att: • Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler • Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden • Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

30 LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING

KÄNSLIGHETSANALYS NUVÄRDE

Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp. 29 400 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över åtta års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare. JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor per kvadratmeter motsvarar cirka 1 400 mkr eller knappt 19 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.

Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (6 711 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (1 329 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 3,3 miljarder kronor. KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m2, kr

27 000

28 000

29 000

30 000

31 000

22 000

7 100

8 500

9 900

11 300

12 700

23 000

5 700

7 100

8 500

9 900

11 300

24 000

4 300

5 700

7 100

8 500

9 900

25 000

2 900

4 300

5 700

7 100

8 500

26 000

1 500

2 900

4 300

5 700

7 100

Kostnad/m , kr

KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m2, kr

27 000

28 000

29 000

30 000

31 000

22 000

113

23 000

132

151

170

113

132

151

24 000

25 000

113

132

113

26 000

Kostnad/m2, kr

KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER Andel av kostnad, % 1)

Förändring, %

Löner

+/– 10

+/– 86

Material

+/– 10

+/– 102

Mark

+/– 10

+/– 105

Byggherrekostnader

+/– 10

+/– 89

+/– 10

+/– 40

Kategori

Projektering Omkostnader Underentreprenader 1)

Resultat, mkr

+/– 10

+/– 43

+/– 10

+/– 182

Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,5 mdkr 2014.

Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING 31

RISKER OCH RISKHANTERING Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar. OMVÄRLDSRISKER Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kommentar/utfall 2014

Ekonomisk tillväxt

Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder.

Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna.

Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmarknad. God risknivå har upprätthållits i den pågående produktionen.

Demografi

Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder.

JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar.

Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvudmarknader.

Konkurrenssituation

Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därigenom lönsamheten.

Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet ackvisionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring.

Tämligen oförändrad konkurrenssituation på våra huvudsegment. Marknadsandelen under press i takt med förbättrad marknad.

Politiska risker

Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna.

Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt.

Oförändrade politiska risker samtidigt som osäkerheten avseende regulatoriska frågor har ökat något.

Klimatförändring

Krav på minskad energianvändning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn.

JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.

JMs lågenergihus understiger gällande norm med cirka 25 procent.

OPERATIVA RISKER Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kommentar/utfall 2014

Risker relaterade till byggrättsportföljen

Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns.

Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.

Fortsatt risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt.

Genomföranderisk

Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kundanpassning.

Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad Projektutveckling.

God utveckling i effektiviseringsarbetet inom koncernens processer.

Osålda bostäder

Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen.

Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning.

Vid slutet av året hade JM endast 62 osålda bostäder till ett bokfört värde om 243 mkr i balansräkningen.

Prisutveckling under produktionstiden

Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt.

Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan.

Något ökade priser för nyproduktion har medgivit stabil försäljning och oförändrad storlek i projektetapper.

FINANSIELLA RISKER (se not 22, Finansiell riskhantering på sidan 80) Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kommentar/utfall 2014

Ränterisk

Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde.

Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv.

Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad.

Finanseringsrisk

Risken att refinansiering av lån som för faller försvåras eller blir för kostsam.

God soliditet gör JM attraktiv för långivare. JMs finanspolicy.

Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler.

Likviditetsrisk

Risken att inte kunna fullgöra betalningsåtaganden.

God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften.

Oförändrat starkt likviditetsläge.

Valutarisk

Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning.

Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering.

Oförändrat låg valutaexponering.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

HÅLLBARHET Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrättsportfölj och stark betoning av hållbarhetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

Norra Djurgårdsstaden i Stockholm med grönskande gårdar och gröna, sedumbelagda tak.

HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 33

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE JM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor – de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet en grundläggande del av vår verksamhet.

Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi eftersträvar i vårt hållbarhetsarbete att förstärka vår i grunden långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för den påverkan våra aktiviteter och beslut har på samhället och miljön. Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och integrerad del i vår projektutveckling. Under 2014 har vi bland annat: • Infört en hållbarhetspolicy • Infört en uppförandekod för JMs medarbetare • Incidentrapporteringen har utvecklats under året och möjliggör nu för leverantörer och andra intressenter att rapportera via JMs webbplats • Utvecklat organisationen och styrningen av hållbarhetsfrågorna • Genomfört en utvecklad väsentlighetsanalys och identifierat verksamhetens väsentliga och prioriterade hållbarhetsaspekter. JMs hållbarhetsredovisning för 2014 (enligt GRI G4 Corenivå) ingår som en del av årsredovisningen. Ett GRI-index är inkluderat på sidorna 109–112.

ORGANISATION

JMs kvalitetsoch miljöråd har det övergripande ansvaret för den gemensamma styrningen av koncernens verksamhet. Koncernchef och koncernens affärsenhets- och regionchefer ingår i rådet tillsammans med koncernstab verksamhetsutveckling. Staben ansvarar för samordningen av koncernens hållbarhetsarbete och arbetet hålls ihop av JMs nyinrättade hållbarhetsgrupp med flera av JMs stabschefer. STYRNING OCH UPPFÖLJNING

Verksamhetssystemet är koncernens ledningssystem. Det uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna för kvalitetsoch miljöledning. Syftet med systemet är att stödja och styra vår verksamhet mot ett enhetligt arbetsätt, med minskade kostnader och ett ökat kundvärde. Det utgör en viktig del av JMs strukturkapital, vilket innebär en sammanställning av erfarenheter och kunskap som används i hela vår verksamhet. De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom hållbarhetsområdet får med hjälp av verksamhetssystemet direkt genomslag i hela verksamheten. Det gör att vi får en hög och jämn nivå på hållbarhetsarbetet i alla våra projekt och inte enbart vissa pilotprojekt. Den tydliga styrningen och uppföljningen i projekten gör att risken för att både legala och interna krav på hållbarhetsområdet inte följs är små och om det ändå sker, snabbt kan fångas upp och hanteras i ett tidigt skede. Kvalitets- och miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade mål, exempelvis inom områdena kundnöjdhet, avfallshantering, klimatpåverkan och energianvändning i bostäder. Programmet förnyas vart tredje år och nuvarande mål gäller för perioden 2014–2016. Målen och kraven i verksamhetssystemet följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner, se Bolagsstyrningsrapporten sidorna 97–103.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

34 HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

Projekt Fridhem vid Fröfjärdsparken i Solna.

INTRESSENTDIALOG

Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en

löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare, samarbetspartners och andra intressenter. Nedan redovisar vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på aktiviteter under året.

Intressentgrupp

Exempel på aktiviteter 2014

Huvudsakliga områden

Hur vi arbetar

Kunder: befintliga och potentiella

Kundundersökningar

Kundnöjdhet Kundinsikter – behov kring boende

Inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler Omvärldsbevakning Marknadsundersökningar

Medarbetare: befintliga

Utvecklingssamtal Utbildning

Hälsa och säkerhet Kompetensutveckling Successionsplanering Ersättningar

Medarbetarundersökning Arbetsmiljödag

Medarbetare: potentiella

Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktion Startade tvåårigt traineeprogram med inriktning mot produktion

Rekrytering Employer branding

Möjlighet att skriva examensarbete Samarbete med skolor och universitet Deltagande i arbetsmarknadsdagar

Aktieägare och investerare

Personliga möten Telefonmöten Analytikermöten

Bolagsuppdatering

Löpande kommunikation i strukturerad form Kapitalmarknadsdag

Samarbetspartners/ Leverantörer

Frågeformulär till leverantörer Leverantörskontroller Fabrikskontroller Framtidsworkshop med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som kök, bad och förvaring

Miljöarbete Hälsa och Säkerhet Utvecklingsarbete

Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörer Leverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik

Samhälle: tjänstemän och politiker

Kontinuerliga dialoger med kommuner Mentor

Samhällsengagemang Miljöarbete

Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker

Intresseorganisationer

Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschen Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan Utvecklingsprojekt

Klimatfrågan Miljöklassificeringssystem för byggande Energieffektivisering

Medlem Kontinuerliga dialoger

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 35

VÄSENTLIGHETSANALYS

Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget, som lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete och vad som rapporteras. Analysen har under 2014 genomförts med en utvecklad metodik, bättre anpassad till JMs arbetssätt. Den baseras på en sammanställning av information från

djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper, interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet. Informationen värderas utifrån möjligheter och risker med olika hållbarhetsaspekter i JMs verksamhet – för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld.

URVAL AV JMs HÅLLBARHETSASPEKTER

I ett första steg identifieras aspekter som anses relevanta för JMs verksamhet. Därefter görs ett urval av vilka aspekter som är förenade med betydande möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv. Dessa benämns JMs väsentliga hållbarhetsaspekter, vilka redovisas i vår externa kommunikation. I det sista steget identifieras de aspekter där det finns en tydlig förbättringspotential – JMs prioriterade hållbarhetsaspekter.

RELEVANTA HÅLLBARHETSASPEKTER

VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER

PRIORITERADE HÅLLBARHETSASPEKTER

JMs VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER

MILJÖ

Avfall och resurseffektivitet Energianvändning och klimatpåverkan Markföroreningar Materialanvändning Transporter och arbetsmaskiner

✘ ✘ ✘ ✘ ✘

Affärsetik

SOCIALT

Ansvarstagande i leverantörskedjan Arbetsmiljö Jämställdhet och mångfald Kompetens

✘ ✘ ✘ ✘

Uppkomst av påverkan i värdekedjan: Leverantör JM Kund Samhälle

●

● ●

●

● ●

Lagefterlevnad

●

Mänskliga rättigheter

●

Produktutforming

●

✘

EKONOMI

●

Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM Kvalitet Långsiktig affär Transparens i redovisning

●

Affärens roll i samhället Hänsynstagande i beslutsfattandet

●

✘ ✘ ✘

●

● ●

●

Tabellen visar, utan inbördes rangordning, JMs väsentliga hållbarhetsaspekter och var i värdekedjan respektive aspekt ger upphov till påverkan. Aspekter som är markerade med ✘ är JMs prioriterade hållbarhetsaspekter som vi därmed också kommer att prioritera i hållbarhetsarbetet.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

36 HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE

SAMARBETEN

JM är en del av samhället. En viktig del i JMs strävan för att bidra till en hållbar utveckling handlar om att tillsammans med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ för att driva utvecklingen både i byggsektorn och i samhället i stort mot ökad hållbarhet. JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, sociala förhållanden, miljöansvar och rätten att bilda fackföreningar. För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact. JM beräknar och redovisar verksamhetens koldioxidutsläpp. Vi strävar mot minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, vilket innebär en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på OMX GES Sustainability Sweden Index. JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure Project). JM erhöll 2014 resultatet C 83 i CDP-bedömningen. Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt.

Exempel på organisationer som JM är engagerat i är: Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar. Sweden Green Building Council, en ideell förening inom den svenska byggoch fastighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen, bland annat genom att tillhandahålla certifieringssystem för byggnader. Sustainable Innovation AB, Ett nationellt centrum för energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom kommersialisering av ny teknik och att kraftsamla svenskt kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivisering. IQ Samhällsbyggnad, en intresseförening med medlemmar från hela samhällsbyggnadssektorn, som driver aktuella frågor om forskning, innovation och kvalitet. BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. BASTA är ett branschinitiativ för att fasa ut farliga ämnen med syfte att förenkla produktval och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är medlem i organisationens styrelse och vetenskapliga råd. JM är listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.

FN:s Global Compacts tio principer

Hänvisning

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

Sidorna 48–50

1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter Sidorna 45–50

ARBETSRÄTT

3. 4. 5. 6.

Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar Avskaffa alla former av tvångsarbete Avskaffa barnarbete Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning Sidorna 33, 37–44

MILJÖ

7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik BEKÄMPNING AV KORRUPTION

10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Sidorna 47–50

HÅLLBARHET MILJÖ 37

LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö.

Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang. Dessutom genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra och utveckla miljöarbetet i produktionen.

JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är: • Energianvändning • Byggmaterialens miljöpåverkan • Byggavfallshantering • Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter • Hantering av markföroreningar.

LÖNSAMT MILJÖARBETE

HUR VI ARBETAR

Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljöpolicy har företaget haft fortsatt fokus på miljöfrågan. Vi kombinerar ett ambitiöst miljöarbete, som positivt påverkar samhället, med en naturlig förståelse för att de åtgärder JM vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på kort och lång sikt. Miljöansvaret i projekten ligger i linjeorganisationen med stöd av regionala kvalitetsoch miljösamordnare. Koncernens kvalitetsoch miljöavdelning svarar för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering inarbetas sedan förbättringar i all JMs produktion.

För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa långsiktig tillväxt för aktieägarna. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället. VERKSAMHET I SVERIGE PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER

Som projektutvecklare har JM, till skillnad från många andra aktörer i byggsektorn, ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjligheter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras. Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete.

Koncernens miljöpolicy

JM ska bedriva ett långsiktigt miljöarbete som en naturlig del av vår verksamhet. Vi vill aktivt medverka till en hållbar samhällsutveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Vi gör detta genom att: • minska energianvändningen i vår verksamhet och våra levererade byggnader • använda material och metoder som ger minskad miljöbelastning • förebygga uppkomst och spridning av föroreningar

JMs miljömål

• Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 procent • JMs utsläpp av växthusgaser ska årligen minska för att år 2020 ha minskat med minst 40 procent jämfört med 1990 • Mängden byggavfall till deponi ska halveras till i genomsnitt 2 kg/kvm år 2016 1) • Andelen osorterat avfall ska minska till i genomsnitt 10 procent år 2016 2) • Den totala mängden avfall ska minskas till i genomsnitt 24 kg/kvm år 2016 3)

• främja resurshushållning och slutna kretslopp • bedriva vår verksamhet så att vår klimatpåverkan ständigt minskar • sträva mot ständiga miljöförbättringar • följa eller överträffa gällande lagstiftning.

från i genomsnitt 4 kg/kvm år 2012. Målet är ej relevant för Norge då denna fraktion saknas i avfallssystemen (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

från i genomsnitt cirka 15 procent i Sverige respektive cirka 35 procent i Norge år 2012

från i genomsnitt 29 kg/kvm i Sverige respektive 38 kg/kvm i Norge år 2012 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

38 HÅLLBARHET MILJÖ

JMs LÅGENERGIHUS Individuell varmvattenmätning

Lågenergibelysning

Energieffektiva fönster

Induktionshäll i kök Välisolerade väggar och tak

Energieffektiva kranar

Väderprognosstyrning av värmen

Tätare hus Värmeåtervinning på ventilationen

Energiklassade bostäder

JM bygger lågenergihus

Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens påverkan på växthuseffekten. All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet.

Vi har energieffektivt klimatskal (väggar, fönster, tak och golv) och genomtänkta installationslösningar. Vi driver en kontinuerlig produktutveckling, bland annat inom energiområdet. Dagens förbättrade lågenergihus kommer att ha en energianvändning på 40–70 kWh/kvadratmeter och år. Kravet i Boverkets Byggregler, för närvarande 90 kWh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, uppfylls alltså med god marginal i JMs bostäder.

LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE

Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion.

Roburs miljöfond

Miljöledningssystem

Torra huset Märket för ansvarsfullt skogsbruk ® 1996 Forest Stewardship Council A.C

Miljöhuset

FSC- huset

Tysta huset

1986

Energihuset

1987

1990

Allergihuset

1994

1996

1997

1999

2000

2002

2004

Miljöpolicy Naturliga steget

Återvunna huset

Miljöanpassad bostad Energikrav fönster

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

HÅLLBARHET MILJÖ 39

ring på inköpt energi. Ambitionen är att vara ledande på att bygga lågenergihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka pilotprojekt.

NYPRODUCERADE BOSTÄDERS BERÄKNADE ENERGIANVÄNDNING, JM I SVERIGE kWh/m2 A-temp 140 120

Energianvändning under produktionsfasen

100

Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus- och närvarostyrning, och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare.

80 60 40 20 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

JMs Energiklassning

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel

JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

JMs lågenergihus har extra välisolerade väggar, energisnåla vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi har höga krav på energieffektiva fönster i flerbostadshus (Uw-värde 0,9 W/kvmK) samt infört väderprognosstyrning på uppvärmningen. Väderprognosstyrning innebär att värmeanläggningen regleras med hjälp av data från detaljerade, lokala väderprognoser i stället för en lokal temperaturmätare. Hänsyn tas till såväl temperatur, fukt och vind och denna lösning gör att systemet kan arbeta jämnare vilket i sin tur ger en bespa-

JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för en energieffektiv byggnad, men husens energianvändning kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende, energisystemets form och var i landet det är byggt. Materialval

Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan

Strukturerat arbete med klimatberäkningar

Miljöbilar

Uppförandekod

Energieffektiva arbetsplatser

2005

2006

2007

2008

2009

Hagainitiativet

2010

2011

Låg energianvändning

2013

2014

kWh/m2, år

A B C D E F G Hög energianvändning

Energikloka huset

Lågenergihus

Energiklassning av bostäder

Hållbarhetsvärdering av leverantörer

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

40 HÅLLBARHET MILJÖ

mitten av 90-talet ett system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna ”Säker vatteninstallation”. Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler. Byggavfall

JM strävar mot att minska de totala mängderna avfall som generereras i vårt byggande, samt mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta arbete görs i samarbete med våra leverantörer, avfallsentreprenörer och genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal sidan 44). Exempel på åtgärder är: • användning av Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige • identifiering av förbättringsområden utifrån studier på uppkommet avfall • inrättande av avfallsråd på samtliga regioner inom projektutveckling bostad i Sverige • förbättrade rutiner för pallhantering på arbetsplatserna • arbete med att minska mängden avfall från emballage samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och formmaterial • utdelning av JMs årliga avfallspremie till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för återvinning.

TOTALT AVFALL JM Ton 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2010

2011

2012

2013

2014

Total mängd avfall från projektutveckling Bostad i Sverige. Markarbeten, ROT och rivning borträknat. Mängderna avfall återspeglar till viss mån produktionsintensiteten, varför vi även räknar fram nyckeltal som normeras mot produktionsvolym, se vidare i tabell sidan 44.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Transporter och arbetsmaskiner

Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter, exempelvis: • ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle – alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner • ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon • ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna • testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna • i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö • Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp • alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen) • tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras • JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development Mechanism) • videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet tjänsteresor. Förorenad mark

Mesta delen av den byggbara marken bär spår av mänsklig påverkan och innehåller små eller stora mängder för-

HÅLLBARHET MILJÖ 41

oreningar. För att hindra en negativ miljöpåverkan av dessa föroreningar vidtas olika saneringsåtgärder. Alla presumtiva förvärv ska genomgå en saneringsvärdering och erfarenheten visar att de flesta fastigheter har någon del som är förorenad. JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersökningar och utredningar inför förvärv och projekteringsstart varpå lämplig saneringsåtgärd tas fram i samspråk med tillsynsmyndigheten. En marksanering i exploateringsskedet sker vanligast genom att man gräver upp föroreningarna och kör dem till godkänd mottagningsstation för deponering. Det är viktigt att ha kontroll på var föroreningarna läggs och efter avslutad sanering skickas rapport till tillsynsmyndigheten. Under 2014 har 16 projekt undersökts inför förvärv, 38 projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och 20 projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndigheten. I JMs verksamhetssystem finns krav och anvisningar som ska hjälpa projektledningen att förstå vad som behöver göras i de olika stegen. Dessa krav och anvisningar ses ständigt över för att följa verksamheten och nya lagkrav. Under året har de styrande dokumenten för marksanering gåtts igenom och reviderats för att göras mer tydliga. JM gör stora miljöåtgärder i och med saneringar av gammal industrimark som ska bli nya bostadsområden. JM ENTREPRENAD

Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasader åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.

JM Entreprenad är certifierade enligt ISO 9001 och ISO 14001 och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet. Företaget har beslutat att under det närmaste året även certifiera arbetsmiljöarbetet. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbetspartners. Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets ”generella miljökrav vid upphandling av entreprenader”. JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns egen personal med kompetens inom marksanering. Miljövänliga logistiklösningar

Miljövänliga logistiklösningar är ett koncept med fokus på hantering av massor till och från byggprojekten på ett miljöeffektivt sätt. Det består dels av fysiska anläggningar för lagring och hantering av massor, dels en digital förmedlingstjänst. Ett långsiktigt mål är att när rätt förutsättningar ges driftsätta minst fyra anläggningar, så kallade Ekobackar, i Stockholmsområdet – en i varje väderstreck. Idag finns tre anläggningar i drift. En digital förmedlingstjänst av rena schaktmassor mellan projekt inom företaget har utvecklats som ger en intern översikt på tillgängliga schaktmassor samt externa krossanläggningar och deponier. Tjänsten förbättrar planeringen av transporter av schaktmassor för

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

42 HÅLLBARHET MILJÖ

Kontorsfastigheten Rosenborg, Frösunda.

anläggningsprojekten. Därmed minskar transporterna och deras koldioxidutsläpp, vilket gynnar både miljön och ekonomin i projekten. Under året bedrevs ett projekt i samarbete med bland annat Vasakronan där vi tillsammans undersökte hur mycket koldioxidutsläpp transporterna genererade vid uppförandet av kontorsfastigheten Rosenborg i Frösunda. Det konstaterades att materialtransporter, arbetsmaskiner och persontransporter stod för en tredjedel var av koldioxidutsläppen, och att det finns stor potential att minska miljöpåverkan genom ytterligare logistiklösningar, vilket också ger positiva effekter på projektekonomin. Miljöcertifiering av byggnader

Det finns god kompetens inom JM Entreprenad att driva fastighetsprojekt som genomförs gentemot olika miljöcertifieringssystem. JM Entreprenad har under året genomfört framgångsrika miljöcertifierade projekt åt externa beställare. Kontorsfastigheten Rosenborg (Vasakronan) har byggts för att motsvara LEED Platina, som är en av dagens mest krävande miljöcertifieringar. Rosenborg har även vunnit

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

årets Betongpris i kategorin Miljö med motiveringen ”Hypermoderna kontorslokaler med mycket hög miljöprofil och världens första gröna företagsobligation”. PROJEKTUTVECKLING AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER

JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom projektutveckling av bostäder. Samma verksamhetssystem används för kvalitetsoch miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostäder. Äldreboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad.

HÅLLBARHET MILJÖ 43

Hovinbekken i Oslo, Norge.

VERKSAMHET I NORGE PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER

I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har nya miljömål för verksamheten fastställts. Samtliga kontor har utrustning för videokonferenser, vilket har inneburit ett minskat antal tjänsteresor. I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myndighetskrav som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen förväntas att på sikt påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft. Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i alla projekt som har startat sedan mars 2012. De projekteras för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på

mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften av flerbostadshusen är uppvärmingen och tappvarmvattnet baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år. Om uppvärmningen är baserad på bergvärme ligger beräknad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/ kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 45–50 kWh/kvadratmeter och år. Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

44 HÅLLBARHET MILJÖ

Fakta och nyckeltal miljö Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål. JM Sverige

2014

Genomförda interna verksamhetsrevisioner Koldioxidutsläpp JM, ton Koldioxidutsläpp JM, ton/bostad Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning, kg CO2 /m2 BRA Andel byggavfall som går till deponi, %

2013

2012

131

136

130

21 678

21 962

22 810

6,9

7,5

7,2

Koldioxidutsläpp från tjänstebilar, g/km

134

119

114

Projekt med nyckeltal, %

100

2014

2013

2012

70 4,2

Projekt med nyckeltal, antal JM Bostad Sverige

Mål 2016

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel, kWh/m2 A-temp

25 % under norm 1)

Byggavfall till deponi, kg/m BTA

2,0

2,7

3,0

Andel osorterat byggavfall, %

Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA

2014

2013

2012

JM Norge 2

Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, kWh/m BRA

113

123

Andel osorterat byggavfall, %

Total mängd byggavfall, kg/m BTA 1) 2)

Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 procent. Beräknad i enlighet med norsk standard (NS 3031), lagkrav enligt norska byggföreskrifterna TEK10.

BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

HÅLLBARHET MEDARBETARE 45

TRYGG PÅ JOBBET – ALLAS VÅRT ANSVAR För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling.

Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet. Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjörer är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än önskat varför det under året har varit stort fokus på rekrytering. Sammantaget i koncernen har personalläget dock varit stabilt. Vid årsskiftet var vi 2 197 anställda, varav 942 hantverkare och 1 255 tjänstemän. Av dessa var drygt 96 procent tillsvidareanställda. Samtliga medarbetare i Sverige och Finland omfattas av kollektivavtal medan medarbetarna i övriga länder omfattas i varierande grad. MEDARBETARE IDAG OCH IMORGON

Mångfald är en viktig del i vår rekryteringsstrategi. Vi strävar alltid efter en bra balans mellan till exempel män och kvinnor, seniora och mindre erfarna medarbetare. Vi ser att tidigare medarbetare ofta önskar komma tillbaka till JM och därför driver vi en alumniverksamhet för att på ett strukturerat sätt hålla kontakt med dem. För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma. Under året besökte vi ett tiotal arbetsmarknadsdagar på bland annat KTH, Chalmers och Lunds universitet. Praktik är ett bra tillfälle för ungdomar att få möta byggbranschen och för JM att knyta värdefulla kontakter med blivande medarbetare. Under året har vi erbjudit cirka 100 studenter praktikplats, främst inom produktion. Vi har även fortsatt samarbetet med IVA och Tekniksprånget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar inblick i byggbranschen, med syfte att inspirera dem att söka sig vidare till ingenjörsutbildningar. Strategiskt viktigt är också vårt koncernövergripande traineeprogram. I augusti 2014 startade vi för femte året i rad ett tvåårigt traineeprogram. Denna gång med inriktning mot produktion. KOMPETENSUTVECKLING

Våra medarbetares kompetens och erfarenhet är viktig, inte minst i arbetet med att strukturera vår projektutveckling och vår produktion i effektiva processer. En tydlig modell för den strategiska kompetensförsörjningen har skapats baserad

HANTVERKAREN SOM BLEV INREDARE

Problem med en axel och sjukskrivning i kombination med att jobbet kändes lite enahanda fick Julius Skoglund att fundera över nya möjligheter inom JM. Han kontaktade rehab- och friskvårdskonsulenten och tillsammans diskuterade de olika alternativ. Efter 12 år som stomsnickare på JM började Julius som inredare på region Stockholm Syd i april. – Det bästa är att jag får träffa så många människor, säger Julius. Kunderna funderar över många saker och har mycket som de vill uppnå med sin flytt och sin nya bostad. Jag får vara en del i detta och deras drömmar och det känns både priviligierat och roligt. Sin långa erfarenhet som hantverkare har Julius stor nytta av i sitt nya arbete. Han är van att läsa ritningar och kan förstå hur mycket plats en önskad garderob tar och hur den kommer upplevas i rummet. Genom att han vet hur JM bygger kan han också förklara en del kostnader som kunderna undrar över. – När kunden till exempel vill ha ugnen inbyggd i ett högskåp har det hänt att de reagerat på att det kostar en del. Jag förklarar vilket jobb som behöver göras för att dra fram extra ventilation och då brukar de bli nöjda, säger Julius. Arbetet som inredare innebär en hel del mailkontakt med kunderna. Det ger snabba svar men Julius Skoglund upplever det ofta som enklare och trevligare att träffa kunden. – Kunderna uppskattar att vi träffas i visningslägenheten. De vill ju gärna flytta in direkt och där kommer de lite närmare sin nya bostad i alla fall, avslutar Julius. Julius Skoglund Inredare på JM, region Stockholm Syd

på grundkompetens/yrkeskompetens/medarbetarskap och ledarskap. I det arbetet har vi även sett över befattningsstrukturer och befattningsbeskrivningar i Sverige som bland annat förtydligar kompetenskrav per befattning. Den största delen av våra medarbetares kompetensutveckling sker i vardagen, exempelvis genom att arbeta mot utmanande mål samt kontinuerlig feedback. Cirka 70 procent av vår kompetensutveckling sker på detta sätt. I övrigt stödjer vi vår kompetensutveckling med seminarier, utbildningar och mentor-/fadderskap. Vi genomför årligen utvecklingssamtal med samtliga tjänstemän i koncernen. Vissa enheter har även utvecklingssamtal med hantverkarna. Platschef och arbetsledare är två av våra nyckelbefattningar. Mot bakgrund av att chefsbehovet i JM främst ska tillgodoses genom intern rekrytering genomför vi i Sverige utvecklingsprogram för blivande platschefer och diplomerad arbetsledare.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

46 HÅLLBARHET MEDARBETARE

Nyanställda hantverkare i Sverige genomgår en utbildning på sju dagar där medarbetarskap, arbetsmiljö samt värdet att göra rätt från början är viktiga ingredienser. 2013 års medarbetarundersökning visade att vi behöver bli bättre på att dela med oss av våra kunskaper och erfarenheter. Under året har vi infört en tydlig mötesstruktur inom alla led i produktionen med möjlighet till information, diskussion och erfarenhetsåterföring. Ett tydligt ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Som ett led i detta håller JM en introduktionsutbildning för chefer i Sverige. Där förtydligas rollen som chef och det ansvar och de befogenheter det innebär. Samtliga chefer och ledare i Norge har genomgått en utbildning i våra kärnvärden och ledarkompetenser. Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga positioner. Chefer följs upp baserat på JMs ledarkompetenser, bland annat via utvecklingssamtal. Erfarenhetsåterföring mellan JMs olika länder har utvecklats under året och den interna rörligheten mellan länderna har ökat. Allt fler medarbetare samarbetar också över landsgränserna.

FLYTTEN TILL NORGE

I oktober 2013 tog Maria Hagman chansen att arbeta utomlands och lämnade sitt jobb som projektledare i region Syd för att under två år arbeta som distriktschef i JM Norge, region Oslo. Möjligheten att vidga sina vyer lockade, men hon gillade också tanken på att kunna bidra med sina erfarenheter från många år inom JM. Med på flytten följde hela familjen med maken Mats och sönerna Viggo, Finn och Atle. – Det är framför allt min erfarenhet från att arbeta i verksamhetssystemet och att jag har deltagit i så gott som alla moment i ett projekt som jag kan bidra med, säger Maria. ”Ett JM” är mitt ledord och det är viktigt att alla medarbetare är stolta och känner att de är en del av JM. Det är något jag alltid har med mig i mitt dagliga arbete både som medarbetare och chef. Sedan i höstas är Maria avdelningschef i region Oslo. Efter ett år på plats ser hon tydliga utmaningar både i sitt eget arbete och för JM Norge. Kontakten med myndigheter i detaljplanearbetet och bygglovshanteringen är mer formell och mer tungrodd i Norge än i Sverige. Det är också en utmaning att leva Ett JM även i praktiken, att våga släppa gamla rutiner och istället följa de gemensamma system som finns. Samtidigt poängtrerar Maria vikten av att vara lyhörda och göra anpassningar utifrån de norska kundernas krav och behov. – Jag har blivit väldigt bra bemött av mina nya kollegor i Norge och de har inspirerat mig även på fritiden. Nu åker hela familjen skidor och vi tar vara på naturens möjligheter i större utsträckning och luncherna består ofta av ett ”matpack”, avslutar Maria. Maria Hagman Projektledare JM Norge

VÅR ARBETSMILJÖ

Alla medarbetare i JM ska känna sig trygga på jobbet och vi arbetar för att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av yrkessjukdomar. Vi har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och vårt mål är att halvera antalet olyckor med frånvaro från 2012 till 2016. De vanligaste olyckorna på våra arbetsplatser är fall på samma nivå, fall till lägre nivå och förlorad kontroll över material. Under året har inga dödsolyckor inträffat bland JMs medarbetare eller medarbetare anställda av underentreprenörer. Arbetsmiljöorganisationen har förstärkts ytterligare. Det förebyggande skyddsarbetet, bland annat med den så kallade ”Ordning och Reda-revision” på JMs byggarbetsplatser visar att förbättringar skett. Totalt sett har förbättringar gjorts inom våra fokusområden; skyddsräcken, formhantering och tillträdesleder.

Vid Ordning och reda-revisionen tittar man även på det förebyggande skyddsarbetet vad gäller till exempel hantering av risker, användande av personlig skyddsutrustning, välstädade arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd finns. Under året har rapportering och uppföljning av tillbud och olyckor förbättrats och vi implementerar succesivt ett system för rapportering. De två vanligaste tillbuden har varit förlorad kontroll över material och lyft med kran.

ANTAL OLYCKOR MED MINST EN DAG SJUKFRÅNVARO PER MILJONTE ARBETADE TIMME (OMF)

JM har fyra heltidsanställda medarbetare som arbetar med arbetsmiljö och hälsa. Huvudskyddsombud finns i varje region och totalt i koncernen finns cirka 100 skyddsombud på arbetsplatser där JM har egna hantverkare. I Sverige finns en central skyddskommitté (cirka 15 deltagare) och sju regionala arbetsmiljögrupper. I JM Norge ett Hoved AMU (cirka 10 deltagare) och fyra lokalutvalg.

Antal 12

0 2007

2008

2009

2010

2011 Utfall

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

2012

2013 Målvärde

2014

2015

2016

HÅLLBARHET MEDARBETARE 47

MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN (SVERIGE OCH NORGE) 2014 2013

2012

Antal medarbetare per 31 dec

2 197

2 176

2 290

– antal tjänstemän

1 255

1 236

1 239

942

940

1 051

Snittålder, tjänstemän

Snittålder, hantverkare

Andel kvinnor bland tjänstemän, %

MEDELTAL ANSTÄLLDA PER LAND

2014

2013

2012

Sverige

1 820

1 874

2 021

Norge

353

335

324

Finland

Belgien

Totalt

2 218

2 247

2 386

SJUKFRÅNVARO – SVERIGE, %

2014

2013

2012 3,8

– antal hantverkare

Danmark

friskanmälan i Sverige har utvecklats och ger en bättre möjlighet till uppföljning. Medarbetarna erbjuds också medicinsk rådgivning av sjuksköterska vid sjukdom. Ett aktivt friskvårdsarbete bidrar till friskare och nöjdare medarbetare. Morgonens ”byggjympa” på byggarbetsplatserna är en bra start på dagens arbete och ger färre skador. Friskvårdsbidraget i Sverige på upp till 3 000 kronor gör också att många regelbundet deltar i någon idrottsaktivitet. Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog, är ett bra exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet. Medarbetarna i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledighet som kompenserar för inkomstbortfall. Syftet är att stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet. UPPFÖRANDEKOD OCH WHISTLE BLOWING

Under året ser vi att korttidssjukfrånvaron har minskat från 2,3 till 1,9 procent i Sverige. Systemstödet för sjuk- och

Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har frågor kring detta. JM har också ett incidentrapporteringssystem, ”Whistle blowing”, via en extern part öppet för både medarbetare, samarbetspartners, kunder och andra intressenter. En uppförandekod för koncernen har tagits fram som ger JMs medarbetare vägledning i etiska frågor. För att säkerställa ett helhetsperspektiv vad gäller jämställdhet och mångfaldsfrågor har JMs mångfaldsplan utvecklats under året. Alla ledningsgrupper i Sverige har under året haft en genomgång av JMs etiska riktlinjer samt jämställdhets- och mångfaldsplanen. Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av JMs kärnvärden: kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla. JM strävar efter att attrahera fler kvinnor till att arbeta i branschen, men också efter att de kvinnor som valt JM ska stanna inom företaget. Vi ser dock vissa svårigheter att rekrytera kvinnliga medarbetare, främst till produktion. Ett mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i organisationen. På JM är 31 procent av tjänstemännen kvinnor medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,4 procent. Efter lönekartläggning kan vi konstatera att inga omotiverade löneskillnader finns mellan könen.

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING HANTVERKARE, SVERIGE OCH NORGE

ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING TJÄNSTEMÄN, SVERIGE OCH NORGE

Total sjukfrånvaro

3,7

3,9

29 år eller yngre

3,3

3,7

4,6

30–49 år

3,0

2,9

2,8

50 år och äldre

5,4

5,6

5,0

Sjukfrånvaro under sammanhängande tid av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro

Sjukfrånvaro, tjänstemän

1,5

1,8

1,6

Sjukfrånvaro, hantverkare

6,5

6,4

6,0

För att stärka arbetsmiljöarbetet som ett fokusområde genomfördes den 6 november den årliga Arbetsmiljödagen. För första gången deltog alla tjänstemän och hantverkare i hela koncernen. Två av huvudbudskapen var tillträdesleder och att våga säga till när något är fel. MÅ BRA

Antal personer 400

350

300

250

200

150

100

≤ 25 år

26–35 år

36–45 år Män

46–55 år Kvinnor

≥ 56 år

≤ 25 år

26–35 år

36–45 år Män

46–55 år

≥ 56 år

Kvinnor

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

48 HÅLLBARHET AFFÄRSETIK

ANSVARSFULLT AGERANDE Affärsetik har i årets väsentlighetsanalys identifierats som en väsentlig hållbarhetsaspekt. Grunden för vårt arbete med etik har under många år utgjorts av JMs etiska riktlinjer.

Under 2014 har även en uppförandekod för JMs medarbetare tagits fram. Syftet med uppförandekoden är att säkerställa ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete och att ge vägledning i etiska frågeställningar. Uppförandekoden tydliggör de värderingar som gäller på JM. Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför även, sedan flera år tillbaka, ett Etiskt råd bestående av personer från företagets ledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om allvarliga oegentligheter eller missförhållanden. KONKURRENS PÅ LIKA VILLKOR

JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt eftersom detta stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används vid alla affärsuppgörelser. JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det gör vi bland annat genom att tillhandahålla en för samhället

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

viktig produkt med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland medarbetarna. JM är också en betydande skattebetalare på de marknader där vi är verksamma. Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kommuner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i byggsektorn, arbetar JM i ett projekt för att ta fram riktlinjer kring byggbolags arbete gentemot kommuner och landsting. Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är riskerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre gränssnitt mot andra aktörer avseende projektspecifika affärsuppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs av markanskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projekten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan beslut – gör sammantaget att JM har en god hantering för att förebygga riskerna och säkerställa en efterlevnad av våra etiska riktlinjer. Som exempel på JMs arbete mot ökad styrning för att uppnå ett mer enhetligt och korrekt agerande vid affärsuppgörelser kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt inköpsprocess innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för att de interna rutinerna verkligen följs.

HÅLLBARHET LE VER ANTÖRER 49

INKÖPSARBETE MED HELHETSTÄNK Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt.

1. Revisionsplan fastställs 7. Åtgärdsprogram genomförs

INKÖPSPROCESSEN

JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 450 leverantörer ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i arbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring. Avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal.

6. Förslag till innehåll i åtgärdsprogram

Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt överenskomna ledtider och framförallt kan vi mäta våra leverantörers leveransprecision. Flera projekt pågår för att utveckla och ytterligare effektivisera vår inköpsprocess och under 2014 har JM implementerat ett upphandlingsverktyg som stöd till vår strategiska inköpsprocess. Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner. NÖJD BESTÄLLARE INDEX NBI 75 74 73 72 71 70 2013 (1 294 utvärderingar)

2014 (1 316 utvärderingar)

Som komplement till NBI har vi samtidigt arbetat vidare med systemet för Nöjd Leverantör Index (NLI). Detta kommer bli en viktig del i arbetet med att utveckla JM som beställare mot våra leverantörer. RISKHANTERING

Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.

HÅLLBARHETSREVISION AV RAMAVTALSLEVERANTÖRER

5. Urval av leverantörer för platsinspektion och genomförande

UTVECKLING

2. Planering och utskick av enkäter

3. Ramavtalsleverantör fyller i enkät

4. Utvärdering av enkätsvar

UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER

JM har en uppförandekod för våra leverantörer för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar – JM’s Suppliers Code of Conduct. Uppförandekoden adresserar bland annat arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och korruption. Samtliga svenska ramavtalsleverantörer har sedan många år fått genomgå en miljöbedömning innan de kan bli godkända som leverantör. Denna process har utvecklats till JMs system för hållbarhetsvärdering av leverantörer, som förutom miljöområdet även täcker in aspekter såsom arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet samt styrning. Under 2014 har drygt 200 potentiella leverantörer genomgått hållbarhetsvärdering. JMs program för revision av leverantörers hållbarhetsarbete innebär att ett 20-tal utvalda leverantörer årligen utvärderas genom enkätutskick. Utvärderingarna följs sedan upp med revision i utvalda fabriker. Eventuella brister som framkommer vid fabriksbesöket medför att leverantören behöver ta fram planer för korrigerande åtgärder som företaget måste uppfylla för att kvarstå som leverantör till JM. I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa leveransen av material från en fabrik. LOGISTIK

Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar och har blivit en allt viktigare del i relationen med våra leverantörer. Det är kanske det område som utvecklas mest just nu. Under 2014 har vi startat ett logistikprojekt vilket har som mål att skapa förutsättningar för en effektiv produktionsprocess. Detta ska vi åstadkomma genom att skapa effektiva och säkra flöden av material och verktyg samt minska slöseri i materialhanteringen.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

50 HÅLLBARHET U PPFÖR ANDEKOD FÖR LE VER ANTÖRER

JMs UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER JM ska uppfattas som ett attraktivt och ansvarstagande företag med en stark och sund företagskultur. JMs uppförandekod har tagits fram för att säkerställa att vi och våra leverantörer

och underentreprenörer har vissa gemensamma grundvärderingar kring hur man uppför sig som företag.

Uppförandekod

Alla tillämpbara nationella lagar och förordningar, industriminimistandarder, ILO:s grundläggande konventioner och FN:s konventioner om mänskliga rättigheter måste efterlevas.

Varje anställd ska behandlas med respekt och värdighet. Kroppsbestraffning är absolut förbjudet, så även trakasserier av alla slag.

Ingen form av tvångsarbete får förekomma. Anställda ska ej avkrävas deposition av ID-handlingar, begränsas i sin rörelsefrihet eller rätt att avsluta sin anställning med rimlig uppsägningstid.

Allt arbete måste utföras under erkända kontraktuella former, godkända enligt tillämpbar lag. Arbetsgivarens förpliktelser får ej undvikas genom nyttjande av entreprenadkontrakt, hemarbete eller lärlingsprogram.

Anställda har rätt till en skälig lön, som ska vara minst i linje med nationell lag och industristandard. Lönereduktion som bestraffning är ej tillåtet.

Antalet normala arbetstimmar får ej överstiga 48 timmar per vecka, medan frivillig övertid maximalt får uppgå till 12 timmar per vecka och alltid måste kompenseras med ett lönepremium. Alla anställda har rätt till minst en hel ledig dag var sjunde dag.

Minimiålder på arbetsplatsen är 15 år eller högsta obligatoriska skolålder, vilket som är högst. Om landets lagar föreskriver en högre ålder, ska denna gälla. Ungdomar under 18 år ska ej utsättas för farligt arbete, inklusive nattarbete.

Arbetsmiljön ska vara säker och hygienisk i riktlinje med lagar och föreskrifter. Rutiner för hantering av kemikalier och andra hälsovådliga material ska möta eller överstiga legala minimikrav. Alla anställda ska få reguljär och dokumenterad utbildning i området samt adekvat utrustning. Rent dricksvatten och i förekommande fall livsdugligt boende ska erbjudas de anställda.

Ingen diskriminering eller förfördelning får förekomma på arbetsplatsen. Arbetare ska ha rätt till lagstadgad föräldraledighet och får ej diskrimineras på grund av detta.

10. Alla anställdas rätt att bilda eller ansluta sig till valfri organisation och att kollektivförhandla ska erkännas och respekteras. 11. Ingen form av utpressning och mutor, inklusive otillbörliga betalningar till eller från anställda eller organisationer, tolereras. Gåvor och andra förmåner som inslag i en förväntad gästfrihet får inte överskrida lokal sedvänja, samt ska överensstämma med lokal lagstiftning.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

AFFÄRSSEGMENT JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras i fem affärssegment: JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling samt JM Produktion (JM Entreprenad från och med 2015).

Liljeholmskajen, Stockholm

52 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM

JM BOSTAD STOCKHOLM MARKNAD

RESULTATUTVECKLING

Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har under slutet av året mattats av i närförort men har varit fortsatt stigande i Stockholms innerstad och periferi. Utbudet av bostäder fortsätter att vara mycket lågt bland annat beroende på snabb omsättningshastighet på marknaden. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt mycket stor och priserna på byggrätter har ökat till en nivå som kräver stor selektivitet vid förvärv. Intresset för JMs projekt är stort och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger över normal nivå. JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Jakobsberg/Järfälla, Järvastaden i Solna/Sundbyberg samt Dalénum/Lidingö.

Affärssegmentets intäkter ökade till 5 692 mkr (5 254) och rörelseresultatet ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemarginalen uppgick till 22,5 procent (22,2). Marginalen förstärks av stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. Under det fjärde kvartalet har utbokning av mark till projekten ökat till en väsentligt högre nivå. Kassaflödet är i balans.

JM BOSTAD STOCKHOLM

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder.

Intäkter

Rörelseresultat

BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande cirka 1 400 (1 250) bostäder förvärvats i Stockholm, Sollentuna samt Österåker. PRODUKTIONSSTARTER

Mkr

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 505 (1 404) bostäder. 1 467 (1 352) var bostäder i flerbostadshus varav 36 på Lidingö, 206 i Solna, 748 i Stockholm, 86 i Tyresö, 74 i Värmdö, 147 i Järfälla samt 47 i Österåker. 38 (52) var småhus i Österåker.

Intäkter

Januari–december 2014 2013 5 692

5 254

1 278

1 167

22,5

22,2

3 110

2 881

Avkastning operativt kapital, %

41,1

40,5

Operativt kassaflöde

1 132

671

Bokfört värde exploateringsfastigheter

3 965

3 051

Rörelseresultat

Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital

Antal disponibla byggrätter

Visionsbild över Kvarnholmen, Nacka vid Stockholms inlopp. Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

11 900 11 200

– varav byggrätter i balansräkningen

7 800

7 700

Antal sålda bostäder

1 553

1 513

Antal produktionsstartade bostäder

1 505

1 404

Antal bostäder i pågående produktion

3 293

2 516

Antal anställda

800

750

– varav tjänstemän

409

393

– varav hantverkare

391

357

J M

Antal anställda

Varav fastighetsförsäljningar

AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD RIKS 53

JM BOSTAD RIKS MARKNAD

RESULTATUTVECKLING

Den positiva prisutvecklingen på andrahandsmarknaden under årets sista kvartal har mattats av på samtliga marknader inom affärssegmentet utom i Göteborg och Västerås där priserna fortsatt har stigit. Utbudet av bostäder är lägre än vid samma tid föregående år. Det låga utbudet beror bland annat på snabb omsättningshastighet på marknaden. Konkurrensen om mark för bostäder är stor i Göteborgsområdet och Uppsala. Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i Skåne, södra Sverige. JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden och i Kviberg, Göteborg liksom i Dockanområdet i Malmö och Lomma Strandstad i Lomma kommun. I centrala Lund pågår projekt Lunds Södra och Sockerbruksområdet. Större projekt finns även i Kungsängen i Uppsala kommun samt i Östermalm, Västerås.

Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 764 mkr (2 860) och rörelseresultatet till 216 mkr (221). Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7). Kassaflödet är i balans. BYGGRÄTTER

Under året har byggrätter motsvarande cirka 600 (625) bostäder förvärvats i Göteborg, Västerås, Upplands Väsby, Norr tälje samt Uppsala.

JM BOSTAD RIKS

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.

PRODUKTIONSSTARTER

Under året har produktionsstarter skett för totalt 1 003 (861) bostäder. 986 (818) var bostäder i flerbostadshus, varav 240 i Skåne (115 i Malmö, 64 i Lund samt 61 i Lomma), 220 i Göteborg, 52 i Kungsbacka, 67 i Mölndal, 35 i Linköping, 34 i Örebro, 42 i Västerås samt 296 i Uppsala. 17 (43) var småhus i Vellinge i Skåne.

Intäkter

Rörelseresultat

Antal anställda

Januari–december 2014 2013

Mkr Intäkter

2 764

2 860

216

221

7,8

7,7

1 419

1 515

Avkastning operativt kapital, %

15,2

14,6

Operativt kassaflöde

237

294

Bokfört värde exploateringsfastigheter

1 167

1 358

Antal disponibla byggrätter

9 400

8 700

5 300

5 400

981

951

1 003

861

Antal bostäder i pågående produktion 2) 1 528

1 460

Rörelseresultat

Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital

– varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder 2)

Antal anställda

476

477

– varav tjänstemän

256

261

– varav hantverkare

220

216

Varav fastighetsförsäljningar

Varav hyresrätter

Slussplan – ett nytt landmärke i centrala Malmö. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

54 AFFÄRSSEGMENT JM UTL AND

JM UTLAND RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 942 mkr (2 745). Rörelseresultatet ökade till 135 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelseresultat och marginal belastas av negativt resultat i Finland, Danmark och Belgien. Kassaflödet begränsas något på grund av investeringar i exploateringsfastigheter och tillfällig ökning av rörelsekapitalet. NORGE

Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har successivt stärkts under året och prisnivån på andrahandsmarknaden har stigit. Under året har 475 bostäder (433) sålts och 499 bostäder (331) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 896 (1 133). Under året har byggrätter motsvarande cirka 750 bostäder (1 000) förvärvats. Disponibla byggrätter motsvarar 5 600 bostäder (5 300). DANMARK

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under året. Under året har 22 bostäder (11) sålts och 29 bostäder (12) produktionsstartats.

Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 41 (12). Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700). FINLAND

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kunderna är fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året. Under året har 75 bostäder (43) sålts och 83 bostäder (46) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 83 (46). Under året har byggrätter motsvarande cirka 240 bostäder förvärvats (200). Disponibla byggrätter motsvarar 1 000 bostäder (800). BELGIEN

Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under året. Under året har 35 bostäder (60) sålts och 42 bostäder (99) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 104 (134). Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (400).

JM UTLAND

Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.

Intäkter

Rörelseresultat

Januari–december 2014 2013

Mkr Intäkter Rörelseresultat

Antal anställda

Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital

2 942

2 745

135

126

4,6

2 239

2 131

Avkastning operativt kapital, %

6,0

5,9

Operativt kassaflöde

1 579

1 485

Antal disponibla byggrätter

7 500

7 100

– varav byggrätter i balansräkningen

Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter

4 300

4 600

Antal sålda bostäder

607

547

Antal produktionsstartade bostäder

653

488

1 124

1 325

386

392

– varav tjänstemän

261

262

– varav hantverkare

125

130

Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda

Varav fastighetsförsäljningar

Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning.

Projekt Merihiekka i Esbo, Finland. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

AFFÄRSSEGMENT JM FASTIGHETSUT VECKLING 55

JM FASTIGHETSUTVECKLING RESULTATUTVECKLING

VÅRDBOSTÄDER

Affärssegmentets intäkter ökade till 401 mkr (314) varav entreprenadintäkter 376 mkr (244) och hyresintäkter 25 mkr (70). Rörelseresultatet ökade till 51 mkr (37). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 6 mkr (29). Kassaflödet har förstärkts genom likvid från tidigare års fastighetsförsäljningar.

I Sköndal i södra Stockholm färdigställdes och tillträddes under det första kvartalet den andra och sista etappen av ett särskilt boende för äldre. Etapp ett färdigställdes under 2013. Projektet består av totalt 108 bostäder. Stiftelsen Stora Sköndal är hyresgäst med ett avtal på 15 år. Köpare är Malmegårds Fastighets AB. Intäkter och resultat redovisades löpande under projektets produktionsperiod. I november färdigställdes det särskilda boendet för äldre i Täby i norra Stockholm. Projektet har 54 bostäder och ett 15-årigt hyresavtal med Attendo Care. Inflyttning var i november 2014. Projektet har sålts till HEBA under andra kvartalet 2014 med tillträde 1 december 2014. Intäkter och resultat redovisades löpande under 2014.

FASTIGHETSRESULTAT

RBS Nordisk Renting förvärvade 1999 fastigheten Karlberga 2 i Södertälje av JM där fastigheten nu har sålts till Rikshem. JM har rätt till resultatdelning vid försäljningen. Resultat och likvid för JM uppgick till 20 mkr och redovisades till lika delar inom affärssegmenten JM Fastighetsutveckling och JM Bostad Stockholm under andra kvartalet 2014. Reservupplösning avseende tidigare fastighetsförsäljningar med mera har skett med 2 mkr. PROJEKTUTVECKLING JM HYRESBOSTÄDER

I Dalénumområdet på Lidingö produceras 146 hyresbostäder för en extern beställare med inflyttning 2015. Ytterligare ett projekt om 97 hyresbostäder i egen regi har produktionsstartats i området i slutet av året. Färdigställande och inflyttning 2016. Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyresbostäder har också produktionsstartats.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER

I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 82 procent vid årsskiftet. Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 81 procent vid årets slut. BYGGRÄTTER

JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt 20 355 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till 31 mkr (39).

JM FASTIGHETSUTVECKLING

Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling.

Intäkter

Rörelseresultat

Antal anställda

Januari–december 2014 2013

Mkr Intäkter

401

314

Rörelseresultat 1)

Genomsnittligt operativt kapital

261

812

Avkastning operativt kapital, %

19,5

4,6

Operativt kassaflöde

178

567

Bokfört värde exploateringsfastigheter

Bokfört värde projektfastigheter

202

214

Antal disponibla bostadsbyggrätter 2)

600

700

– varav byggrätter i balansräkningen

100

254

Antal produktionsstartade bostäder 2)

284

200

Antal bostäder i pågående produktion 2)

Antal sålda bostäder 2)

430

308

Antal anställda

– varav tjänstemän

– varav hantverkare

Varav – fastighetsförsäljningar 12

Avser hyresrätts- och vårdbostäder.

Äldreboendet Svänghjulet i Täby. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

56 AFFÄRSSEGMENT JM PRODUKTION

JM PRODUKTION MARKNAD

Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, där dock många aktörer konkurrerar om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion. RESULTATUTVECKLING

Affärssegmentets intäkter ökade till 2 456 mkr (2 011) och rörelseresultatet ökade till 81 mkr (73). Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6). Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet. PROJEKT

JM Entreprenad har under året erhållit flera nya uppdrag, varav de största är ett tilläggsavtal med Fortum Värme vid pågående nybyggnation av kraftvärmeverk, nyoch ombyggnad av kaj i Norrtälje hamn åt Norr tälje kommun för exploatering av bostäder, ombyggnad av skola i Bromma åt Skolfastigheter i Stockholm AB (SISAB) samt mark- och broentreprenader i sam-

JM Entreprenads nya kontor i Frösunda Port, Solna. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

band med utbyggnaden av Roslagsbanan åt Storstockholms Lokaltrafik (SL). De största pågående uppdragen är förutom nyproduktion av biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (Stockholmshem) och i Upplands Väsby (Väsbyhem), om- och tillbyggnad av kontor i Södertälje (Söderenergi), utbyggnad av bagagehanteringen på Arlanda flygplats (Swedavia) och ombyggnad av kontor inom Campus Frescati (Akademiska Hus). Därutöver pågår förberedande arbeten inför ombyggnaden av Slussen samt en anläggnings- och finplaneringsentreprenad i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. I anslutning till Täby centrum utförs finplaneringsarbeten åt Täby kommun. JM Entreprenad utför dessutom exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö samt mark- och grundläggningsarbeten i Årsta åt JM Bostad Stockholm.

JM PRODUKTION

Affärssegmentet, som bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet, benämns JM Entreprenad från och med 2015. Intäkter

Rörelseresultat

Mkr

Antal anställda

Januari–december 2014 2013

Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal, % Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter

2 456

2 011

3,3

3,6

– 73

– 39

Antal anställda

387

419

– varav tjänstemän

187

– varav hantverkare

200

232

386

532

Varav internt

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57

INNEHÅLL

SIDA

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

KONCERNENS BALANSRÄKNING

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL

KONCERNENS NOTER

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL

MODERBOLAGETS NOTER

FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN

KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

REVISIONSBERÄTTELSE

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ), organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2014. MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER

Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt att öka under året. Samtidigt har efterfrågan utvecklats positivt i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan i Norge har återhämtat sig under året. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 195 (3 265) inklusive 54 hyresrätts- och vårdbostäder (254). Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 78 procent (71) där spannet om 60–65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 553 (1 513), i JM Bostad Riks 981 (951), i JM Utland 607 (547) och i JM Fastighetsutveckling till 54 (254). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 445 (2 953) inklusive 284 hyresrätts- och vårdbostäder (200). Antal

produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 505 (1 404), i JM Bostad Riks 1 003 (861), i JM Utland 653 (488) och i JM Fastighetsutveckling 284 (200). Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten i produktionsstarter. Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 6 375 (5 609) varav 430 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (308). INTÄKTER

Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året ökade till 13 869 mkr (12 652). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 14 216 mkr (12 603). RÖRELSERESULTAT

Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 716 mkr (1 576) och rörelsemarginalen uppgick till 12,4 procent (12,5). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultateffekt om 103 mkr (–53). Den positiva omräkningseffekten förklaras av stort antal avslutade projekt under året.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

58 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemarginalen uppgick till 22,5 procent (22,2 ). Marginalen förstärks av stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 216 mkr (221). Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7). JM Utlands rörelseresultat ökade till 135 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelseresultat och marginal belastas av negativt resultat i Danmark och Finland. Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till 51 mkr (37). Rörelseresultatet för JM Produktion ökade till 81 mkr (73). Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6).

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter och kostnader uppgick till – 75 mkr (– 59), en försämring med 16 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre ränteintäkter. Mkr

2014-12-31

Finansiella intäkter 1) Finansiella kostnader 2) Finansiella intäkter och kostnader

2013-12-31

–102

–101

–75

–59

Varav omvärderingar och valutasäkringar

–9

–8

RESULTAT FÖRE SKATT

Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464). AFFÄRSSEGMENT

Rörelseresultat

Intäkter

Rörelsemarginal, %

Mkr

2014

2013

2014

2013

2014

2013

JM Bostad Stockholm

5 692

5 254

1 278

1 167

22,5

22,2

JM Bostad Riks

2 764

2 860

216

221

7,8

7,7

JM Utland

2 942

2 745

135

126

4,6

3,3

3,6

12,4

12,5

12,8

12,1

JM Fastighetsutveckling

401

314

JM Produktion

2 456

2 011

Eliminering

–386

–532 –45

–48

Koncerngemensamma kostnader Summa enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland 1) Totalt 1)

13 869

12 652

1 716

1 576

347

–49

103

–53

14 216 12 603

1 819

1 523

BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2014-12-31

2013-12-31

6 375

5 609

Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)

Andel bokade bostäder i pågående produktion, %

Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3)

Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion

430

308

284

Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan

OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION Antal osålda bostäder i avslutad produktion – varav i balansräkningen redovisat som ”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.” 1)

Efter sista inflyttning enligt plan.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 29 400 (27 700) varav 17 500 (17 800) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, motsvarande cirka 40 000 kvadratmeter med ett totalt bokfört värde om 22 mkr (31). TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)

JM Bostad Stockholm

2014-12-31

2013-12-31

177

2013

11 900

(7 800)

11 200

(7 700)

JM Bostad Riks

9 400

(5 300)

8 700

(5 400)

JM Utland

7 500

(4 300)

7 100

(4 600)

600

(100)

700

(100)

29 400

(17 500)

27 700

(17 800)

JM Fastighetsutveckling Totalt

Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund

BOSTADSBYGGRÄTTER

2014

Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande 2)

Årets resultat uppgick till 1 306 mkr (1 104 ). Den totala skattekostnaden uppgick till –438 mkr (–360) varav aktuell skatt –343 mkr (–349) och uppskjuten skatt –95 mkr (–11). Skattekostnaden för 2014 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Årets skattekostnad påverkas negativt av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland om 38 mkr. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 23 mkr (28). VERKSAMHETENS UTVECKLING

Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.

Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)

ÅRETS RESULTAT

Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 6,8 mdkr (6,0) visar ett övervärde om 2,8 mdkr (2,4). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 2014 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 253 mkr (1 222) förvärvats varav 1 620 mkr avser JM Bostad Stockholm, 292 mkr JM Bostad Riks och 341 mkr JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 774 mkr (228). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till 6 802 mkr (5 988). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59

LIKVIDITET

EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER) 2014-12-31

2013-12-31

Marknadsvärde

Bokfört värde

Marknadsvärde

Bokfört värde

JM Bostad Stockholm

5,6

4,0

4,3

3,0

JM Bostad Riks

1,8

1,2

1,9

1,4

JM Utland

2,2

1,6

2,1

1,5

Totalt

9,6

6,8

8,3

5,9

Miljarder kr

PROJEKTFASTIGHETER

Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 28 mkr (71) varav 1 mkr (17) avsåg bostäder. Driftnettot uppgick till 8 mkr (29). Under året har fastigheter sålts för 102 mkr (623) med ett resultat om 25 mkr (24). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 280 mkr (294) med ett bokfört värde om 230 mkr (244).

Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 224 mkr (5 185). Förutom likvida medel om 2 424 mkr (2 385) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,5 år (1,6). EGET KAPITAL

Koncernens eget kapital per den 31 december 2014 uppgick till 4 635 mkr (4 455). Aktiekapitalet uppgick till 77 mkr (80), övrigt tillskjutet kapital 840 mkr (818) och reserver –82 mkr (–91). Intjänade vinstmedel uppgick till 3 800 mkr (3 648) varav årets resultat 1 306 mkr (1 104). Under 2014 uppgick utdelningen till aktieägarna till 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 558 mkr (537). Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (517). Soliditeten uppgick till 37 procent (40). PERSONAL

PROJEKTFASTIGHETER

2014-12-31

Marknadsvärde, mkr

Bokfört värde, mkr

224

196

280

230

Fastigheter under utveckling Färdigställda kontorsfastigheter Totalt

Yta Uthyr(000) ningsgrad m2 årshyra, % 82

Investeringar i fastigheter uppgick till 71 mkr (118).

Antalet anställda ökade under 2014 med 1 procent och uppgick vid årets utgång till 2 197 (2 176). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling. Antalet hantverkare var 942 (940) och antalet tjänstemän 1 255 (1 236). Medeltalet anställda under året uppgick till 2 218 (2 247) varav 398 (373) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 753 mkr (1 742) varav de sociala kostnaderna utgjorde 586 mkr (591).

FINANSIELLA POSTER RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATS

MILJÖARBETET

Per den 31 december 2014 uppgick räntebärande nettofordran till 337 mkr (642). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 1 248 mkr (348). Av dessa skulder är 1 076 mkr (204) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2014 till 2 087 mkr (1 743) varav pensionsskulden utgjorde 1 054 mkr (920). En omvärdering av pensionsskulden till följd av sänkta marknadsräntor har ökat skulden med 102 mkr (– 44). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 2,8 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning.

Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till 978 mkr (898). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 5 mkr (–548). Minskat innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassaflöde om 73 mkr (6). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 154 mkr (486).

STYRELSEARBETET UNDER 2014

Vid årsstämman 2014 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet tre sammanträden och investeringsutskottet sex sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2014 var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av en projektfastighet, beslut att lämna och vid accept teckna större externa entreprenaduppdrag, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

60 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidorna 99–100.

ERSÄTTNING TILL KONCERNLEDNING

Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2014. De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2014 har följt de gällande riktlinjerna.

UTDELNING

För 2014 föreslår styrelsen en utdelning om 8,00 kronor (7,25) per aktie, totalt 604 mkr (558). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 23 april 2015. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas tisdagen den 28 april 2015. ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER

Efter årsstämman 2014 har totalt 1 610 554 aktier återköpts för 375 mkr. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2014 till 75 471 471. Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2015 i samband med kallelsen till årsstämman. Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm. Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stockholm fram till årsstämman 2016. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2015 i samband med kallelsen till årsstämman. AKTIEKAPITAL

JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2014 till 77 mkr (80) fördelat på 77 082 025 aktier varav 1 610 554 är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

FÖRSLAG TILL BESLUT 2015 AVSEENDE RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE:

Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. MODERBOLAGET

Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Nettoomsättningen under 2014 uppgick för moderbolaget till 8 543 mkr (8 218). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1 574 mkr (1 172). Investeringar i fastigheter uppgick till 1 859 mkr (311). Medeltalet anställda var 1 414 (1 427) varav 1 145 män (1 154) och 267 kvinnor (273). Löner och sociala kostnader uppgick till 1 081 mkr (1 093). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 86.

KONCERNENS RESULTATRÄKNING 61

2014

2013

14 216 –11 649 2 567

12 603 –10 365 2 238

3, 4, 5 6

–773 25 1 819

–739 24 1 523

Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt

7 7

27 –102 1 744

42 –101 1 464

Skatter Årets resultat

–438 1 306

–360 1 104

–60

Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Årets totalresultat

–127 28 1 216

55 –12 1 087

Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

1 306

1 104

Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare

1 216

1 087

KONCERNENS RESULTATRÄKNING, Mkr

Not

1, 2 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat

3, 4

Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat

Övrigt totalresultat Poster som kommer omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter

Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare

17,00

14,10

Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare

17,00

14,00

Föreslagen utdelning per aktie (kr)

8,00

7,25

KOMMENTARER INTÄKTER (2014: 14 216 mkr, 2013: 12 603 mkr) Koncernens intäkter under året ökade med 13 procent till 14 216 mkr (12 603). Av intäkterna avser 10 927 mkr Sverige och 3 289 mkr JMs utlandsverksamhet. Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljning i respektive projekt. Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd av IFRIC 15. Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en intäktseffekt om 347 mkr (–49). RÖRELSERESULTAT (2014: 1 819 mkr, 2013: 1 523 mkr) Rörelseresultatet ökade med 19 procent till 1 819 mkr. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om 103 mkr (–53).

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER (2014: –75 mkr, 2013: –59 mkr) Finansnettot försämrades med 16 mkr jämfört med föregående år och förklaras av lägre ränteintäkter.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT Mkr 6000

5 000

SKATTER (2014: –438 mkr, 2013: –360 mkr) Den redovisade skattekostnaden uppgår till 25 procent (25) 2014. Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2014 förklaras främst av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland samt skillnad utländsk skattesats.

4 000

3 000

2 000

1000

0 2012

2013

2014

JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

62 KONCERNENS BALANSRÄKNING

KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr

2014-12-31

2013-12-31

10 11 12, 13 14 25

185 23 10 7 225

186 8 10 17 15 236

15 15 16 22 17

230 6 802 243 847 387 14 912 291 2 424 12 150

244 5 988 325 640 386 17 761 168 2 385 10 914

12 375

11 150

77 840 –82 3 800 4 635

80 818 –91 3 648 4 455

21, 22 21, 22 23 24 25

374 172 1 054 172 1 076 2 848

319 144 920 160 1 032 2 575

21, 22 21, 22 21, 22

558 659 1 430 169 1 128 854 94 4 892

600 504 480 174 1 296 976 90 4 120

7 740

6 695

12 375

11 150

Not

1 2

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Goodwill Maskiner och inventarier Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag Finansiella tillgångar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upparbetad men ej fakturerad intäkt Pågående arbeten Likvida medel Summa omsättningstillgångar

18 19 20

SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Övriga långfristiga avsättningar Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder

26 27 24

Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 1)

Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 66.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

KONCERNENS BALANSRÄKNING 63

KONCERNENS TILLGÅNGAR 2014-12-31

KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR 2014-12-31

RÄNTABILITET PÅ EGET OCH SYSSELSATT KAPITAL % 30

Projektfastigheter 2% (2)

Eget kapital 38% (40)

Exploateringsfastigheter 55% (54)

Övriga långfristiga skulder 1% (1) Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 9% (8)

Upparbetad men ej fakturerad intäkt/ pågående arbeten 7% (7)

Fakturerad men ej upparbetad intäkt 9% (12)

Likvida medel 20% (21)

Räntebärande skulder 8% (7)

Övriga tillgångar 13% (13)

Övriga skulder och avsättningar 35% (32)

Övriga kortfristiga fordringar 3% (3)

2010

2011

2012

2013

2014

Räntabilitet på eget kapital Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital

KOMMENTARER GOODWILL (2014: 185 mkr, 2013: 186 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS (ett entreprenad- och projektutvecklingsbolag som förvärvades under 2011). Förändringen under 2014 avser endast valutakursförändring. PROJEKTFASTIGHETER (2014: 230 mkr, 2013: 244 mkr) Kvarvarande bestånd avser framför allt kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 280 mkr (294) vilket innebär ett övervärde om 50 mkr (50). EXPLOATERINGSFASTIGHETER (2014: 6 802 mkr, 2013: 5 988 mkr) Under 2014 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit hög jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om 2 273 mkr (1 274) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –1 427 mkr (–1 017). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder. Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna visar ett övervärde om 2,8 mdkr (2,4). Totalt har JM 17 500 byggrätter (17 800) i balansräkningen.

ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M. (2014: 243 mkr, 2013: 325 mkr) Köp av osålda bostadsrätter är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 62 st (98). UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT (2014: 912 mkr, 2013: 761 mkr) Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. PÅGÅENDE ARBETEN (2014: 291 mkr, 2013: 168 mkr) Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt som ej är överlämnade till kund upptas i balansposten pågående arbeten. AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER (2014: 1 054 mkr, 2013: 920 mkr) Under året har skulden ökat framför allt beroende på förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav en aktuariell förlust om 102 mkr som har redovisats i övrigt totalresultat. UPPSKJUTNA SKATTESKULDER (2014: 1 076 mkr, 2013: 1 032 mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs

fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder, exploateringsfastigheter och reserveringar för ännu ej godkända taxeringar.

LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER (2014: 374 mkr, 2013: 319 mkr) Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år. KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER (2014: 659 mkr, 2013: 504 mkr) Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER (2014: 1 430 mkr, 2013: 480 mkr) Den relativt stora förändringen jämfört med föregående år avser posten kortfristiga reverser exploateringsfastigheter. Det avser skuld för ovillkorliga ingångna avtal med framskjuten betalning och kan framför allt kopplas till JMs avtal i oktober 2014 om förvärv av fastigheten Marievik 15 i Liljeholmen, Stockholm. Affären uppgick till 815 mkr med tillträde och huvuddelen av betalningen beräknad till första kvartalet 2015. FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT (2014: 1 128 mkr, 2013: 1 296 mkr) Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

64 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr

Not

2014

2013

1 819 6 –17 1 808

1 523 5 –70 1 458

1 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Rörelseresultat Avskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

14 5 –61 –429

33 4 –63 –669

1 337

763

Investering i exploateringsfastigheter m. m. À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.

–2 033 2 111

–2 913 2 371

–207 2 –42 –344

118 –255 13 315

824

412

Investering i projektfastigheter m. m. Försäljning av projektfastigheter m. m.

–69 223

–116 602

Kassaflöde från den löpande verksamheten

978

898

–20 0 –20

–2 0 3 1

230 –92 0 –500 –558 –920

192 –126 1 –517 –537 –987

–88

2 385 1 2 424

2 475 –2 2 385

2 087 –2 424 –337

1 743 –2 385 –642

Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investering i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån Amortering av skulder Inlösen optioner Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Valutakursdifferens i likvida medel Likvida medel vid årets slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN

Räntebärande skulder och avsättningar Likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 65

KOMMENTARER DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN (2014: 978 mkr, 2013: 898 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten förbättrades till 978 mkr (898) främst hänförligt till fler produktionsstarter och högre omföring av exploateringsfastigheter till produktion jämfört med föregående år. Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma) (2014: 1 808 mkr, 2013: 1 458 mkr) Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1 808 mkr (1 458), en förbättring om 350 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år främst på grund av fler produktionsstartade bostäder.

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2014: 1 337 mkr, 2013: 763 mkr) Netto erhållen och betald ränta har ökat från –26 mkr 2013 till –42 mkr 2014 bland annat hänförligt till lägre ränteintäkter. Betald skatt har minskat från 669 mkr 2013 till 429 mkr 2014. Netto exploateringsfastigheter m. m. (inklusive bostadsrättsandelar) (2014: 78 mkr, 2013: –542 mkr) JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 273 mkr (1 274). De ökade investeringarna har delvis skett mot senarelagd betalning som kommer påverka kassaflödet under 2015. Samtidigt har 1 427 mkr (1 017) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Minskat innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassaflöde om 73 mkr (6).

ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER Resultat av fastighetsförsäljning Förändring av pensionsskuld Övriga avsättningar m. m. Summa

2014 –25 134 –126 –17

2013 –24 –11 –35 –70

Kortfristiga fordringar och skulder (2014: –591 mkr, 2013: 191 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet negativt med –591 mkr (191), en förändring jämfört med föregående år om –782 mkr. Netto projektfastigheter (2014: 154 mkr, 2013: 486 mkr) Under året har projektfastigheter avyttrats för 29 mkr. Kassaflödet har förstärkts av likvid om 114 mkr från försäljningar som skedde föregående år.

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN (2014: –920 mkr, 2013: –987 mkr) Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 558 mkr och återköp av egna aktier har gjorts med 500 mkr. Räntebärande skulder har netto ökat med 210 mkr.

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Mkr 5 000 4 000

INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. Investering i exploateringsfastigheter Förvärv av bostadsrättsandelar Förändring av reverser Summa

2014 –2 273 –565 805 –2 033

2013 –1 274 –1 213 –426 –2 913

3 000 2 000 1000 0

À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. À conto betalning för exploateringsfastigheter Försäljning av exploateringsfastigheter Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m. Försäljning av bostadsrättsandelar Summa

2014 1 427 72 –39 651 2 111

2013 1 017 48 203 1 103 2 371

–1000 –2 000 –3 000 –4 000 2010

INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M. Investering i projektfastigheter Justering av aktiverad ränta Summa

2014 –69 –69

2013 –118 2 –116

2011

2012

2013

2014

Försäljning av projektfastigheter m.m. À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Investering i exploateringsfastigheter m.m.

FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M. Försäljning av projektfastigheter Omfört till produktion Förändring av fordringar Summa

2014 29 82 112 223

2013 572 143 –113 602

Investering i projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

66 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL

Hänförligt till moderbolagets aktieägare FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL , Mkr

AktieÖvrigt till- Omräkningskapital skjutet kapital reserver

Intjänade vinstmedel

Summa eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2013 Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2013

84 0 –4 80

789 28 1 818

–31 –60 –91

3 551 1 147 –537 –517 4 3 648

4 393 1 087 –537 28 1 –517 4 455

Ingående balans den 1 januari 2014

818

–91

3 648

4 455

Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2014

0 –3 77

21 1 840

9 –82

1 207 –558 –500 3 3 800

1 216 –558 21 1 –500 4 635

KOMMENTARER EGET KAPITAL (2014: 4 635 mkr, 2013: 4 455 mkr) Det egna kapitalet ökade med 180 mkr jämfört med utgången av 2013. Koncernens eget kapital per den 31 december 2014 uppgick till 4 635 mkr (4 455) vilket motsvarar 61 kronor (57) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgick till 28,7 procent (25,0). Årets totalresultat Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 61. Omräkningsdifferens Årets förändring uppgår till 9 mkr (–60) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgick till –82 mkr (–91). Svenska kronan har under året förstärkts marginellt mot norska kronan, försvagats mot danska kronan och försvagats kraftigt mot euron. Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 558 mkr (537), vilket motsvarar 7,25 kronor (6,75) per aktie.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Konvertering av konvertibellån Under året har 141 400 aktier konverterats i Konvertibelprogram 2010 och 2011 samt Teckningsoptionsprogram 2010. Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 21 mkr. Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr. Återköp av aktier och indragning av egna aktier Under året har 2 220 312 aktier återköpts för totalt 500 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 873 057 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med 3 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 3 mkr. Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2014 till 1 610 554. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgick till 75 471 471.

Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på: Aktiekapital I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Övrigt tillskjutet kapital I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp. Omräkningsreserver Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag. Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

KONCERNENS NOTER 67

KONCERNENS NOTER

SIDA

NOT 1

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

NOT 2

SEGMENTSINFORMATION

NOT 2

KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

NOT 2

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

NOT 3

ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

NOT 4

AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

NOT 5

ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

NOT 6

RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

NOT 7

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

NOT 8

SKATTER

NOT 9

RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE

NOT 10

GOODWILL

NOT 11

MASKINER OCH INVENTARIER

NOT 12

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

NOT 13

ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG

NOT 14

FINANSIELLA TILLGÅNGAR

NOT 15

PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER

NOT 16

ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

NOT 17

ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

NOT 18

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

NOT 19

PÅGÅENDE ARBETEN

NOT 20

LIKVIDA MEDEL

NOT 21

FINANSIELLA SKULDER

NOT 22

FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

NOT 23

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

NOT 24

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

NOT 25

UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER

NOT 26

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

NOT 27

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

NOT 28

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

NOT 29

UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

68 KONCERNENS NOTER

NOT 1

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Belopp i mkr där ej annat anges. Företagsinformation Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 20 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2015 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr). Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar JM tillämpar följande nya och ändrade standarder från och med 2014: IFRS 10 Koncernredovisning Standarden innehåller enhetliga regler för vilka enheter som ska konsolideras och ersätter IAS 27 Koncernredovisning och SIC 12 som behandlar så kallade Special Purpose Entities. Den nya standarden har inte haft någon påverkan på JMs redovisning. IFRS 11 Samarbetsarrangemang Standarden behandlar redovisningen av så kallade samarbetsarrangemang och ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures. JMs väsentliga innehav i nuvarande delägda bolag redovisades redan tidigare i allt väsentligt i enlighet med den nya standarden. IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag Utökade upplysningskrav om dotterbolag, samarbetsarrangemang och intressebolag har samlats i en standard. Den nya standarden har inneburit en viss utökning av upplysningar. Nya standarder som ännu inte trätt i kraft IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Den kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar, bland annat IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Standarden ska tillämpas från 2017 men är ännu inte godkänd av EU. JM har ännu inte utvärderat den nya standarden men bedömer preliminärt att den kommer att ha begränsad påverkan på JMs redovisning. IFRS 9 Financial Instruments Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning. Standarden ska tillämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. JM har ännu inte utvärderat den nya standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på JMs redovisning.

Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period. Även redovisning av ersättningar till anställda/pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden. Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden. Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med faktiskt utfall. Se även avsnittet ”Nedskrivningar”. Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för indelning i omsättnings- och anläggningstillgångar. Rörelseförvärv IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar även de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga till eventuella kvarstående minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i resultaträkningen.

KONCERNENS NOTER 69

Intresseföretag Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett samarbetsarrangemang. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning. Samarbetsarrangemang Samarbetsarrangemang är verksamheter för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Koncernens nuvarande samarbetsarrangemang är så kallade gemensamma verksamheter där delägarna redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Omräkning av utländska verksamheter Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen. Fordringar och skulder i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i resultaträkningen. Segmentsrapportering Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveck-

ling och JM Produktion, som även utgör JMkoncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer. Vid segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige tilllämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11. Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet. Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska verksamheten redovisas i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning. JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som beställare. JMs affärsmodell i Sverige och projektens avtalsstruktur mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11. Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Justeringen för åtagandet minskar i takt med att osålda bostäder i respektive projekt minskar. Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.

Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark i huvudsak mot bostadsrättsföreningar, för vidare upplåtelse till bostadsköpare. Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart. Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid överlämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande. Inkomstskatter I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

70 KONCERNENS NOTER

Not 1 forts.

Immateriella tillgångar (goodwill) Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns någon förutsebar bortre tidsgräns för det nettokassaflöde som tillgången genererar. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter eller grupper av kassagenererande enheter. Varje sådant kassaflöde som goodwill fördelas till motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet (eller grupper av kassagenererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nyttjandeperiod. Projekt- och exploateringsfastigheter Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploa-

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

teringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås. Lånekostnader I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Nedskrivningar Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning. Se även ”Immateriella tillgångar (goodwill)”.

Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning. Ersättningar till anställda/pensioner Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensionsåtaganden. I not 23 lämnas information om periodens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i perio-

KONCERNENS NOTER 71

dens resultat. Förändringar i aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning. Konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier.

NOT 2

Avsättningar och eventualförpliktelser Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten á conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvudsakligen erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet.

Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader från förfallotidpunkten. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

SEGMENTSINFORMATION

JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan. • Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. • Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. • Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. • Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm.

• Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget (tillika koncernchef). Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och

operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

72 KONCERNENS NOTER

Not 2 forts. KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

–277 10 1 278

–165 0 216

–21 12 51

–75 81

JM Utland 2 942 2 942 –2 620 322

–538 22 1 626

–190 3 135

–45 –45

1 716

Koncernen 2013 Intäkter – externt Intäkter – internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal, %

3,3

1 716 12,4

4,6

–3

–6

5 254 5 254 –3 839 1 415

2 860 2 860 –2 480 380

314 314 –270 44

1 479 532 2 011 –1 863 148

–532 –532 532 -

9 907 9 907 –7 920 1 987

2 745 2 745 –2 441 304

12 652 12 652 –10 361 2 291

–49 –49 –4 –53

12 603 12 603 –10 365 2 238

–248 1 167

–168 9 221

–20 13 37

–75 73

–511 22 1 498

–180 2 126

–48 –48

–739 24 1 576

–59 –59 –374 –433

–53 –53 14 –39

–739 24 1 523 –59 1 464 –360 1 104 12,1

–5

22,2

7,7

3,6

Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.

Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.

INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT

1 576 12,5

4,6

Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier

–3

–2

OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT Mkr 1300

Mkr 1300 2013

2014

2013

1200

2014

1000

4 500

900

4 000

800

3 500

700

3 000

600

2 500

500

2 000

400

1500

300

1000

200

500

100

n uk Pr od

su et igh

tv ec

t io

nd tla U JM st Fa JM

St ad st Bo

r tn

m ge rn ce Ko n

ad e

n uk

ak os m m sa

igh

Pr od

tv ec

t io

nd tla U

st Bo JM

Fa JM

t io uk

tv ec su et

–100 –200

igh

–100 –200

g in kl

tla U JM

ad st JM

Pr od

ks Ri

ol kh oc St ad st

2014

5 000

1100

2013

1200

5 500

–5

RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT

Mkr 6 500

2 0 1 4

–773 25 1 819 –75 1 744 –438 1 306 12,8

Å R S R E D O V I S N I N G

103 103 –29 74

7,8

1 576

6 000

–75 –75 –409 –484

22,5

Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier

J M

–773 25 1 716

JM Bostad Riks 2 764 2 764 –2 383 381

KoncernSumma OförOmgemenenligt delade samma segments- poster räkning JM kostredo- koncernader visning nen 2) Utland 3) Summa 13 869 347 14 216 13 869 347 14 216 –11 405 –244 –11 649 2 464 103 2 567

Koncernen 2014 Intäkter – externt Intäkter – internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader 1) Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal, %

JM Bostad Stockholm 5 692 5 692 –4 147 1 545

JM FastighetsJM ElimineDelutveck- Produkringar summa ling tion Sverige Sverige 401 2 070 10 927 386 –386 401 2 456 –386 10 927 –341 –2 300 386 –8 785 60 156 2 142

KONCERNENS NOTER 73

KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT

Koncernen 2014-12-31

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Fastighetsutveckling

JM Produktion

Delsumma Sverige

Summa enligt segmentsJM redoUtland visning

OfördeOmlade poster räkning Summa JM koncernen 3) 4) Utland 5) koncernen

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

185

225

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar

3 965 93 450 4 508

1 167 45 561 1 773

202 31 23 256

60 591 651

202 5 223 138 1 625 7 188

28 1 579 105 750 2 462

230 6 802 243 2 375 9 650

251 2 424 2 675

–175 –175

230 6 802 243 2 451 2 424 12 150

SUMMA TILLGÅNGAR

4 508

1 773

256

651

7 188

2 647

9 835

2 710

–170

12 375

620 620

401 401

14 14

339 339

1 374 1 374

410 410

1 784 1 784

4 704 2 868 3 189 10 761

–69 –20 –81 –170

4 635 2 848 4 892 12 375

3 888 -

1 372 -

242 -

312 -

2 237 -

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier

Koncernen 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

186

236

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar

3 051 193 425 3 669

1 358 72 407 1 837

214 39 145 398

55 431 486

214 4 503 265 1 408 6 390

30 1 485 60 632 2 207

244 5 988 325 2 040 8 597

182 2 385 2 567

–250 –250

244 5 988 325 1 972 2 385 10 914

SUMMA TILLGÅNGAR

3 669

1 837

398

486

6 390

2 393

8 783

2 611

–244

11 150

893 893

416 416

16 16

293 293

1 618 1 618

293 293

1 911 1 911

4 595 2 622 2 266 9 483

–140 –47 –57 –244

4 455 2 575 4 120 11 150

2 776 -

1 421 -

382 -

193 -

2 100 -

JM Bostad Riks 237 294

JM Fastighetsutveckling 178 567

JM Produktion –73 –39

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier

Operativt kassaflöde per affärssegment 2014 2013

Intäkter per land inklusive justering enligt IFRIC 15 2014 2013 3)

4) 5)

JM Bostad Stockholm 1 132 671

Sverige 10 927 9 907

Norge 3 080 2 299

JM Utland 99 61

Danmark 19 53

Finland 80 193

Belgien 110 151

Summa 14 216 12 603

De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment. De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt. Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post. Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

74 KONCERNENS NOTER

NOT 3

ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

Medeltalet anställda fördelat per land Sverige Norge Danmark Finland Belgien Summa

2014 1 820 353 5 31 9 2 218

Varav män, % 83 82 60 74 67 83

2013 1 874 335 8 20 10 2 247

Summa 1 753

Löner och ersättningar 1 151

2014 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Koncernen (varav pensionskostnader) 1)

Löner och ersättningar 1 167

Varav män, % 84 82 75 70 60 84

2013

Sociala kostnader 586 (193) 1)

Sociala kostnader 591 (208) 1)

Summa 1 742

Av koncernens pensionskostnader avser 4,0 mkr (4,1) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,6 mkr (0,5).

Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Sverige (varav rörlig ersättning)

2014

2013

Styrelse och VD 15 (5)

Övriga anställda 900 (62)

Summa 915 (67)

Styrelse och VD 14 (4)

Övriga anställda 902 (64)

Summa 916 (68)

Norge (varav rörlig ersättning)

2 (1)

221 (20)

223 (21)

2 (1)

207 (21)

209 (22)

Danmark (varav rörlig ersättning)

1 (0)

5 (1)

6 (1)

1 (0)

6 (1)

7 (1)

Finland (varav rörlig ersättning)

2 (0)

15 (0)

17 (0)

0 (0)

13 (0)

Belgien (varav rörlig ersättning) Summa koncernen (varav rörlig ersättning)

1 (0) 21 (6)

5 (0) 1 146 (83)

6 (0) 1 167 (89)

1 (0) 18 (5)

5 (0) 1 133 (86)

6 (0) 1 151 (91)

Anställda och personalkostnader Ersättning till styrelse JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 870 tkr (815) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer, har erhållit 2 300 tkr (2 100). Ersättning till verkställande direktör och koncernledning Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2014 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2015 kan högst uppgå till 2 670 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2014 uppgår till 2 194 tkr (2 311) vilket kommer att utbetalas under våren 2015. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2015 kan högst uppgå till 5,4 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2014 uppgår totalt till 3,4 mkr (4,9) vilket kommer att utbetalas under våren 2015. Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2011 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2013. Utfallet blev 88 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2014 och uppgick till 1 685 tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2014. Utfallet blev 73 procent och utbetalning sker våren 2015 och uppgår till 1 477 tkr för VD samt 2,2 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till 2 102 tkr för VD samt 3,5 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2014 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till 2 167 tkr för VD samt 4,4 mkr för övriga i koncernledningen.

Pensioner VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen. Uppsägningstid / Avgångsvederlag För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv månader från den anställdes sida.

KONCERNENS NOTER 75

Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2014 och 2013. 2014

Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Åsa Söderström Jerring Anders Narvinger Kia Orback Pettersson Johan Bergman Kaj-Gustaf Bergh Eva Nygren VD Övriga i koncernledningen 3) Summa 1)

Grundlön/ Styrelsearvode

2013

Kort- Långfristig fristig rörlig rörlig Övriga förersätt- ersättning 1) ning 2) måner

Pensionskostnad Summa

870

445 425 395 365 305 365 5 337

2 311

1 685

115

1 842

445 425 395 365 305 365 11 290

13 592 22 099

4 879 7 190

3 608 5 293

545 660

7 338 9 180

29 962 44 422

Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåret 2013. Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåren 2011–2013. JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2014 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

Personalkonvertibler Årsstämman 2014 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emit tera-

Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Elisabet Annell Åhlund Åsa Söderström Jerring Anders Narvinger Kia Orback Pettersson Johan Bergman Kaj-Gustaf Bergh Eva Nygren VD Övriga i koncernledningen 3) Summa 1)

Grundlön/ Styrelsearvode

Kort- Långfristig fristig rörlig rörlig Övriga förersätt- ersättning 1) ning 2) måner

Pensionskostnad Summa

815

205 425 400 385 355 150 180 5 868

1 717

1 764

136

1 790

205 425 400 385 355 150 180 11 275

13 845 22 628

4 053 5 770

3 636 5 400

506 642

7 471 9 261

29 511 43 701

Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåret 2012. Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåren 2010–2012. JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2013 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.

des cirka 52 000 konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 14,5 mkr. Lånet löper fram till 18 maj 2018 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 280 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med

några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida.

Konvertibler och optioner

År 2010 2011 2012 2013 2014

Antal konvertibler 227 045 114 195 84 416 75 249 51 918

Antal teckningsoptioner 5 320 5 198 6 592 135 -

Antal lösta konvertibler/ teckningsoptioner –232 365 –22 540 -

Antal förfallna konvertibler/ teckningsoptioner -

Totalt 96 853 91 008 75 384 51 918

Lösenpris 139,00 214,00 155,00 180,00 280,00

J M

Konverteringsperiod 2012-06-01–2014-05-22 2014-06-02–2015-05-22 2015-06-01–2016-05-20 2016-06-01–2017-05-19 2017-06-01–2018-05-18

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

76 KONCERNENS NOTER

NOT 4

NOT 8

AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN 2014 –6 –6

Maskiner och inventarier Summa

2013 –5 –5

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 5

ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

Ernst & Young Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Summa

NOT 6

2014

2013

4,9 0,8 1,4 7,1

5,1 1,1 1,1 7,3

RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 2013

Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

29 73 102

575 48 623

Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

–5 –72 –77

–570 –29 –599

Resultat Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

24 1 25

5 19 24

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Utdelning Ränteintäkter Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar Resultat från försäljning av aktier i intressebolag Summa

Räntekostnader hänförbara till lån m. m. Räntedel i årets pensionskostnader Realiserade kursförluster avseende fordran utlandsbolag Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar Summa

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Finansiella intäkter 2014 2013 5 4 13 28 2 7 7 27

2014

2013

Resultat före skatt Sverige Utland Summa

1 499 245 1 744

1 434 30 1 464

Aktuell skatt Sverige Utland Summa

–283 –60 –343

–324 –25 –349

–65 –30 –95

–14 3 –11

–348 –90 –438

–338 –22 –360

Uppskjuten skatt Sverige Utland Summa Total skatt Sverige Utland Summa

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 %

2014

NOT 7

SKATTER

1 2 42

Finansiella kostnader 2014 2013 –55 –58 –38 –35 –8

–3

–1 –102

–5 –101

Resultat före skatt 22 % Justering skatt tidigare år Skillnad utländsk skatt Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt periodiseringsfond Omvärdering uppskjuten skatt hänförlig till sänkt inkomstskatt 2014 i Norge Omvärdering uppskjuten skatt Summa

NOT 9

2014 –383 1 –13 2 –2 –5

2013 –322 –8 –3 2 –3 –3

–38 –438

1 –24 –360

RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE

Före utspädning Efter utspädning 2014 2013 2014 2013 Resultat per aktie, kronor 17,00 14,10 17,00 14,00 Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året. Resultat per aktie före utspädning Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2014 har baserats på årets resultat uppgående till 1 306 mkr (1 104), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2014 uppgående till 76 542 355 (78 445 765). Antal aktier Totalt antal utestående aktier 1 januari Konvertering samt unyttjande av optioner Återköp av aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning

2014 77 550 383 76 212 –1 084 240

2013 80 494 186 129 197 –2 177 618

76 542 355

78 445 765

Resultat per aktie efter utspädning Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2014 har baserats på årets resultat justerad för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till 1 307 mkr (1 107) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under 2014 uppgående till 76 888 597 (78 983 735). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

KONCERNENS NOTER 77

Årets resultat Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt) Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning Antal aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning Beräknat antal potentiella aktier avseende konvertibel- och teckningsoptionsprogram Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter utspädning

2014 1 306

2013 1 104

1 308

1 107

2014

2013

76 542 355

78 445 765

346 242

537 970

76 888 597

78 983 735

Känslighetsanalys Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent. Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 9 procent. Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 32 procent. En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 23 procent (21) innan nedskrivningsbehov föreligger. Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.

Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt Vid utgången av 2014 hade JM 75 471 471 utestående aktier (77 550 383). JM innehar totalt 1 610 554 återköpta aktier (2 263 299). I början på september 2014 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 873 057 aktier som bolaget hade i eget innehav. Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs fyra konvertibelprogram (2011, 2012, 2013 och 2014) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2011, 2012 och 2013). I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2011 är lösenkursen 214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013 är den 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är lösenkursen 280 kronor. För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader.

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omräkningsdifferenser Försäljningar Vid årets slut

Kontant utdelning (för 2014 enligt styrelsens förslag) – per aktie, kronor – totalt, mkr

Planenligt restvärde vid årets slut

2014 8,00 604

2013 7,25 562

NOT 11

Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Omräkningsdifferenser Försäljningar Vid årets slut

NOT 12 NOT 10

MASKINER OCH INVENTARIER 2014

2013

70 20 1 91

80 2 –2 –10 70

–62 –6 0 –68

–69 –5 2 10 –62

2014

2013

10 0 10

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

GOODWILL

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omräkningsdifferenser Vid årets slut

2014

2013

186 –1 185

205 –19 186

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut

Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS 1998, AS Prosjektfinans 1999 samt Öie AS 2011 som utgör JMs totala verksamhet i Norge. Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger. AS Prosjektfinans fusionerades med JM Norge AS under 2003 och Öie AS fusionerades med JM Norge AS 2013. Dessa verksamheter anses till fullo vara integrerade i JM Norge AS och JM Norge-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet. Per den 31 december 2014 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig. Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norgekoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2014, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan: • Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen • Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet • Diskonteringsränta före skatt motsvarande 10 procent (11) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

78 KONCERNENS NOTER

NOT 13

ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG

Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr Företag Adolfsbergs Brunns AB 1) Dockan Exploatering AB 1) Exploateringsbolaget Högmora KB 1) Fastighetsbolaget Glasberga KB 1) Glasberga Fastighets AB 1) HB Silverdal Exploatering 2) Högmora Exploaterings AB 1) Kvarnholmen Utveckling AB 1) Kvibergstaden Exploatering HB 1) Mälarstrandens Utvecklings AB 1) SMÅA AB 3) Bokfört värde vid årets slut 1) 2) 3)

Organisationsnummer 556303-8685 556594-2645 916643-6254 916643-1842 556361-0707 969674-5802 556395-0707 556710-5514 969731-1695 556695-5414 556497-1322

Säte Örebro Malmö Stockholm Stockholm Södertälje Sollentuna Stockholm Stockholm Göteborg Västerås Stockholm

Antal aktier och andelar 340 50 000 1 1 1 000

% av kapital 33 33 25 25 25

1 000 50 000 1 44 35 204

25 50 50 44 35

Bokfört värde 2014 2013 34 34 30 942 5 003 31 31 101 101 100 100 1 1 100 100 165 886 135 886 1 1 2 200 2 200 9 703 9 191 209 099 152 648

Gemensamma verksamheter Obegränsat ansvar Intresseföretag

Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr Företag Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge Fastighets AB Kranlyftet Fjellgata 30 AS, Norge Fjellgata 30 KS, Norge Galoppfältet Exploatering AB Grefsen Utvikling AS, Norge Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge Husebyplatået AS, Norge Kjørbokollen Utbygging AS, Norge Landmannstorget, Norge Larvik Saneringsselskap AS, Norge Merbraine, Belgien Son Utvikling AS, Norge Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge Strømmen Sentrum AS, Norge Bokfört värde vid årets slut

Organisationsnummer 935267269 556829-3251 997484983 997485009 556833-6555 982913209 987719427 913864948 981112326 987598387 918044051 450160865 990341419 998015340 998015375 911662256

Säte Lillestrøm Lidingö Oslo Oslo Stockholm Bærum Bærum Oslo Bærum Asker Larvik Bryssel Oslo Oslo Oslo Oslo

Omklassificering i koncernen Bokfört värde i koncernen vid årets slut

Andelar i gemensamma verksamheter I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder. Intäkter Kostnader Resultat

2014 403 –372 31

2013 240 –221 19

Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar

955 378 53 1 386

1 151 97 56 1 304

Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder

421 110 531

384 183 567

Nettotillgångar

855

737

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

% av kapital 50 50 50 45 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 45 50

Bokfört värde 2014 2013 7 373 8 235 135 226 135 226 4 192 4 634 6 445 2 209 121 500 110 500 77 934 48 416 25 396 20 281 250 170 0 –40 –22 1 861 1 934 295 267 8 459 9 258 2 616 2 772 7 569 6 559 6 396 6 969 405 642 357 238 –604 355 10 386

De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.

J M

Antal aktier och andelar 150 250 100 100 500 500 120 000 10 000 10 000 100 100 625 550 100 100 14 000

–500 014 9 872

KONCERNENS NOTER 79

NOT 14

NOT 18

FINANSIELLA TILLGÅNGAR 2014

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Omräkningsdifferenser Vid årets slut

17 2 –12 0 7

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

2013 18 0 –1 0 17

Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa

NOT 19

2014 5 278 –4 366 912

2013 4 107 –3 346 761

2014 1 364 –1 073 291

2013 2 757 –2 589 168

2014 1 824 600 2 424

2013 935 1 450 2 385

PÅGÅENDE ARBETEN

Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.

NOT 15

Ackumulerade nedlagda kostnader Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa

PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Projektfastigheter 1)

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Omräkningsdifferenser Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut

Exploateringsfastigheter

2014

2013

2014

2013

264 71 2 0 –82 –5 250

1 028 118 –89 –5 –143 –645 264

6 242 2 273 7 45 –1 427 –72 7 068

6 019 1 274 61 –66 –1 017 –29 6 242

Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.

NOT 20

LIKVIDA MEDEL

Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa

Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader. Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificering Omräkningsdifferens Försäljningar Vid årets slut

–20 –20

–95 75 –20

–254 –12 –266

–250 2 –6 –254

Planenligt restvärde vid årets slut

230

244

6 802

5 988

Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till 0 mkr (2).

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 491 mkr (472).

NOT 16

ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omräkningsdifferens Försäljningar Vid årets slut

2014

2013

325 565 4 –651 243

214 1 213 1 –1 103 325

Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 62 (98).

NOT 17

ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR

Fordringar fastighetsförsäljningar Fordringar sålda bostadsrättsandelar Handpenning investering exploateringsfastigheter Övrigt Summa

2014 54 94 167 72 387

2013 113 107 94 72 386

NOT 21

FINANSIELLA SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år Konvertibellån 1–5 år 1) Summa

2014

2013

254 80 40 374

195 75 49 319

Kortfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år Konvertibellån –1 år 1) Summa

2014 640 19 659

2013 488 16 504

2014 Förändring 659 155 374 55 1 054 134 –2 424 –39

2013 504 319 920 –2 385

Räntebärande nettoskuld/-fordran Kortfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder Avsatt till pensioner Avgår likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/ -fordran (–) vid årets slut

–337

Övriga finansiella skulder Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen Leverantörsskulder Derivatinstrument, kortfristiga Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa 1)

305

–642

2014 172 558 0 1 076 354 2 160

2013 144 600 0 204 276 1 224

Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.

Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 22 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

80 KONCERNENS NOTER

NOT 22

FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT

JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av: • Ränterisker för lån och likvida medel • Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov • Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag • Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter. JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. Redovisningsprinciper beskrivs i not 1, avsnitt Risker och riskhantering sidorna 28–31 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.

Valutarisk Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer. Kreditrisk Kreditrisker i finansiell verksamhet Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.

Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar. Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2014 0,2 år (0,2). Verkligt värde på räntebärande lån var 1 033 mkr (823). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2014-12-31.

Kreditrisker i kundfordringar JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se not 1, Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 355 mkr (311). Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 492 mkr (328). Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 8,0 mkr (2,7). Under året har koncernen ianspråktagit 0,8 mkr (1,7) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 74 mkr (141). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.

Exponering ränterisk, inklusive derivat

Åldersanalys kundfordringar

2014

År för räntekonvertering 2014 2015 Pensionsskuld 1) Summa 1)

Skuldbelopp, mkr 1 033 1 054 2 087

2013 Medelränta, % 2,7 3,0 2,8

Skuldbelopp, mkr 823 920 1 743

Medelränta, % 3,0 4,0 3,5

Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.

Snitträntan på räntebärande skulder per 2014-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår till 2,8 procent (3,5). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 9,7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under 2015. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor. Likvida medel Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 20 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år. Bindande kreditlöften Förfalloår Kreditlöften, mkr

Totalt 2 800

Checkkredit 400

2015 950

2016 650

2017 800

Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för kreditavtalen uppgår till 1,5 år. De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

2014-12-31 Nomimkr nellt Projektutveckling bostäder 355 Entreprenad 492 Övrigt 0 Summa 847 Antal fakturor 1 312

Ej förfallet 317 449 0 766 792

30 dagar –15 –11 –26 126

31–60 dagar 13 20 33 38

61–90 dagar 3 5 8 46

> 90 dagar 37 29 0 66 310

2013-12-31 Nomimkr nellt Projektutveckling bostäder 311 Entreprenad 328 Övrigt 1 Summa 640 Antal fakturor 1 295

Ej förfallet 185 260 2 447 732

30 dagar 33 14 47 111

31–60 dagar 1 4 5 31

61–90 dagar 41 5 46 34

> 90 dagar 51 45 –1 95 387

Kreditriskanalys kunder 2014-12-31 Intervall Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1–5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt

Antal kunder 839 54 21 914

i % av antal 92 6 2 100

i % av portföljen 13 20 67 100

2013-12-31 Intervall Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1–5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt

Antal kunder 773 106 27 906

i % av antal 85 12 3 100

i % av portföljen 11 25 64 100

Värdering finansiella tillgångar och skulder JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2014 och 2013. Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning.

KONCERNENS NOTER 81

Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JMkoncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering

Finansiella instrument Tillgångar Finansiella tillgångar Varav andra långfristiga fordringar Varav andra långfristiga värdepappersinnehav Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Varav derivatinstrument 3) Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav övrigt Likvida medel och kortfristiga placeringar Varav kassa och bank Varav kortfristiga placeringar Skulder Långfristiga räntebärande skulder Varav konvertibellån Varav övriga långfristiga räntebärande lån Övriga långfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Varav derivatinstrument 3) Varav övriga kortfristiga skulder 1)

2014-12-31

2013-12-31

Redovisat värde 1)

7 7

17 17

FTS LoK LoK / n/a FTvRR

0 847 387 -

0 640 386 1

LoK n/a

54 333

113 272

LoK LoK LoK

2 424 600 1 824

2 385 935 1 450

FSUA FSUA

374 40

319 49

FSUA FSUA FSUA

334 172 558

270 144 600

FSUA FSUA FSvRR FSUA

659 1 430 0 1 430

504 480 0 480

Kategori enligt IAS 39 2) LoK LoK

JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar: FTS Finansiella tillgångar som kan säljas LoK Lånefordringar och kundfordringar FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IAS 39 är inte tillämpligt Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.

Finansiella derivatinstrument JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2014-12-31. Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till –0,4 mkr (0,8). Kapitalförvaltning JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 91. Se även avsnitten ”Affärsidé och strategi” och ”JM-aktien”.

NOT 23

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

Förmånsbestämda planer JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 651 personer varav 660 personer är aktiva. Pensionsskulden värderas av oberoende aktuarier och aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen. Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen: Koncernen Pensionsförpliktelser ofonderade planer

2014 1 054

2013 920

Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt: Totala pensionsförpliktelser Vid årets början Förmåner intjänade under året Räntekostnader Betalda förmåner Aktuariella vinster (–), förluster (+) Vid årets slut

2014 920 32 38 –38 102 1 054

2013 931 33 35 –35 –44 920

Den aktuariella förlusten 2014 förklaras av nytt antagande om diskonteringsränta. Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som redovisas i övrigt totalresultat Ingående balans Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som redovisas i övrigt totalresultat Ackumulerat Aktuariella vinster (+), förluster (–) 2014 Totala pensionsförpliktelser 1 054 Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av årets oredovisade aktuariella vinst (+) och förlust (–): Pensionsförpliktelser, mkr 8 I procent av värdet på pensionsförpliktelsernas totala värde, % 0,8

2014 239

2013 283

102 341

–44 239

2013 920

2012 931

2011 841

2010 691

– 21

–14

– 37

0,2

– 2,3

–1,7

Pensionskostnader Förmåner intjänade under året Ränta på förpliktelser Pensionskostnader förmånsbaserade planer Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer Summa

– 5,3

2014 32 38 70

2013 33 35 68

122 39 231

134 42 244

Av ovanstående pensionskostnader redovisades 38 mkr (35) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen. JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2015 är –38 mkr. Aktuariella antaganden De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell. Sverige % 2014 2013 Diskonteringsränta 3,00 4,00 Förväntad löneökning 3,50 3,50 Inflation 1,50 2,00 Inkomstbasbelopp 3,00 3,00 Avgångsintensitet 3,00 3,00 Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

82 KONCERNENS NOTER

Not 23 forts. Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran. Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden. JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år efter pensioneringen och en kvinna 25 år. Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta Pensionsförpliktelser per den 31 december 2014 Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % Diskonteringsräntan minskar med 0,25 %

NOT 24

1 054 1 021 1 087

NOT 26

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa

NOT 27

2013 15 337 –14 041 1 296

2014 415 7 432 854

2013 439 14 523 976

2014

2013

100 389 489

100 533 633

6 690 1 189 44 14 7 937

4 758 1 036 74 14 5 882

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa

ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

2014 17 767 –16 639 1 128

Garantiavsättningar Vid årets början Avsättningar Omklassificering Ianspråktaget under året Återförda avsättningar Omräkningsdifferens Vid årets slut 1) 1)

Varav kortfristig del av garantiavsättningar

2014 250 104 2 –67 –23 0 266

2013 296 125 –94 –56 –18 –3 250

Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år. Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

NOT 25

UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER

Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond Övriga uppskjutna skatteskulder * Delsumma

2014 391 850 1 241

2013 325 850 1 175

Avgår uppskjutna skattefordringar Netto uppskjutna skatteskulder

–165 1 076

–143 1 032

270 486 94 850

349 471 30 850

Uppskjutna skattefordringar * Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på: Exploateringsfastigheter 1) Reservering för ännu ej godkänd taxering 2) Övriga omsättningstillgångar Summa 1)

Skillnad skattemässigt och bokfört värde.

Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 719 mkr varav 208 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 2–10 år. 2)

De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter har medfört att Skatteverket lämnat in en framställan om tillämpning av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår 2008–2009. I maj 2013 avgjordes ett av ärendena i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM betalade in skatten under 2013 och löste upp den reservering för uppskjuten skatt som fanns avseende processen. JM överklagade inte domen till Högsta Förvalningsdomstolen. I juni 2014 avgjodes resterande fyra, av Skatteverket överklagade, ärenden i en dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 409 mkr. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten. Reservation för negativt utfall av kammarrättsdomen är reserverat som uppskjuten skatteskuld. Det finna inga ytterligare överklagade taxeringar.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

NOT 28

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar Fastighetsinteckningar Summa Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa

Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut. Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostadsrätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar med mera för en sammanställning över årets köp och försäljningar. En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av 2010. Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har GarBo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits i anspråk sedan 1962. Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.

NOT 29

UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Upplysningar om närstående framgår av not 3. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, Anställda och personalkostnader, avser endast gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 83

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr

Not

2014

2013

8 543 –6 663 1 880

8 218 –6 439 1 779

–485 20 1 415

–465 –51 1 263

213 5 1 20 –80 1 574

–50 6 1 34 –82 1 172

1 Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat

2 2, 3, 4 5

Resultat från finansiella poster Resultat från koncernföretag Resultat från intresseföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Resultat från finansiella omsättningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före bokslutsdispositioner och skatt

Bokslutsdispositioner Resultat före skatt

–219 1 355

– 85 1 087

Skatter Årets resultat

–260 1 095

–439 648

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr

2014

2013

Årets resultat

1 095

648

Övrigt totalresultat Årets totalresultat

1 095

648

2014

2013

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Avskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten

1 415 3 –35 1 383

1 263 2 –4 1 261

Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital

13 58 –40 –392 1 022

32 53 –52 –592 702

Investering i exploateringsfastigheter m. m. À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.

–1 416 1 685

–1 690 2 095

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m. Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter

59 –346 1 004

1 429 –1 417 1 119

Investering i projektfastigheter m. m. Försäljning av projektfastigheter m. m. Kassaflöde från den löpande verksamheten

–20 20 1 004

–4 268 1 383

–8 –75 3 –80

0 –465 1 –464

15 0 0 –500 –558 –1 043

14 1 –517 –537 –1 039

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr

Not 1

INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring i materiella anläggningstillgångar Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m. Förändring i finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skulder Inlösen optioner Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

–119

–120

2 238 2 119

2 358 2 238

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

84 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr

Not

2014

2013

1 031 209 17 4 1 261

1 297 153 43 16 32 1 541

1 268

1 543

124 3 578 138

96 2 308 265

122 264 967 642 11 2 006

153 177 1 125 515 15 1 985

2 119 7 965

2 238 6 892

9 233

8 435

77 77

80 80

Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Fritt eget kapital

91 1 532 1 095 2 718

69 1 970 648 2 687

Summa eget kapital

2 795

2 767

1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier och andra verktyg Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar

9 10 10

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar

11 11 12

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) Aktiekapital Bundet eget kapital

Obeskattade reserver

1 775

1 474

Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatteskulder Garantiavsättningar

16 8 17

645 19 190 854

629 181 810

95 120 215

104 93 197

226 19 1 212 780 0 16 727 614 3 594

257 16 215 871 0 83 1 034 711 3 187

9 233

8 435

Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Derivatinstrument Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

18 19 18

20 21

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter

169

Eventualförpliktelser

8 981

6 716

Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 85

Aktiekapital

Överkursfond

Balanserat resultat

Summa eget kapital

Ingående balans den 1 januari 2013

3 010

3 134

Årets totalresultat Utdelning Fusion av koncernföretag Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december 2013

0 –4 80

28 1 69

648 –537 10 –517 4 2 618

648 –537 10 28 1 –517 2 767

Ingående balans den 1 januari 2014

2 618

2 767

0 –3 77

21 1 91

1 095 –558 –31 –500 3 2 627

1 095 –558 –31 21 1 –500 2 795

FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr

Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2014 uppgår till 77 082 025 (79 813 682) varav 1 610 554 aktier (2 263 299) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona. Föreslagen utdelning för 2014 är 8,00 kronor per aktie (7,25).

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

86 MODERBOLAGETS NOTER

NOT 1

NOT 3

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Belopp i mkr där annat ej anges. För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

2014 –3 –3

Inventarier och andra verktyg Summa

2013 –2 –2

Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.

NOT 2

ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 2014 1 414 (81)

Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) varav män, %

2013 1 427 (81)

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD (varav rörlig ersättning) Övriga anställda (varav rörlig ersättning) Summa löner och andra ersättningar (varav rörlig ersättning) Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Totalt moderbolaget 1)

13 (4) 709 (55) 722 (59) 359 (133)1) 1 081

12 (3) 709 (58) 721 (61) 372 (150)1) 1 093

Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,3 mkr (2,2) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,6 mkr (0,5). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.

Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.

NOT 6

ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

Ernst & Young Revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Summa

NOT 5

2014

2013

3,0 0,3 0,5 3,8

3,0 0,3 0,3 3,6

RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 2014

2013

Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

20 73 93

270 6 276

Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

0 –73 –73

–321 –6 –327

Resultat Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Summa

20 0 20

–51 0 –51

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER

Resultat från koncernföretag Utdelning Försäljning Resultatandel Nedskrivning Ränteintäkter Intäkter omvärdering derivat Ränteintäkter, koncernföretag Räntekostnader Kostnader omvärdering derivat Räntedel i årets pensionskostnader Summa

J M

NOT 4

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

2014 239 5 8 –39 213

2013 52 5 –107 –50

Resultat från intresseföretag 2014 5 5

2013 4 2 6

Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 2014 1 1

2013 1 1

Resultat från finansiella omsättningstillgångar

Räntekostnader och liknande resultatposter

2014 9 9 2 20

2014 –34 –9 –37 –80

2013 18 8 8 34

2013 –48 –8 –26 –82

Summa 2014 244 5 8 –39 10 9 2 –34 –9 –37 159

2013 56 3 5 –107 18 8 8 –48 –8 –26 –91

MODERBOLAGETS NOTER 87

NOT 7

BOKSLUTSDISPOSITIONER

Avsättning till periodiseringsfond Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond Erhållna koncernbidrag Summa

NOT 8

2014 –380 79 82 –219

2013 –370 209 76 –85

SKATTER 2014 1 355 –274 14 –260

Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Total skatt

2013 1 087 –487 48 –439

under raden justering skatt tidigare år, 187 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har inte överklagat domen till Högsta Förvaltningsdomstolen. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall. I juni 2014 avgjordes resterande fyra, av Skatteverket överklagade, ärenden i en dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 440 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten och därför inte kostnadsfört utfallet av domen. JM har sedan tidigare reserverat ett negativt utfall av domen på koncernnivå. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade avsättningar och garantiavsättningar Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad projekt- och exploateringsfastigheter Netto uppskjutna skatteskulder

NOT 9

–298 0 54 –11 –5 –260

–239 –184 13 –26 –3 –439

Skatteverket genomförde år 2008 och 2009 en revision för taxeringsåren 2006–2008. Under 2013 avgjordes ett ärende i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM AB betalade in skatten under 2013 och kostnadsfört utfallet av domen

NOT 10

2013

–34

–35

53 19

3 –32

2014

2013

26 8 34

35 1 –10 26

–24 –3 –27 7

–32 –2 10 –24 2

INVENTARIER OCH ANDRA VERKTYG

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent Resultat före skatt × 22 % Justering skatt tidigare år Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) Summa

2014

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Omklassificering Fusion Försäljningar Årets nedskrivningar Vid årets slut

Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag

Långfristiga fordringar hos intresseföretag

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Långfristiga fordringar

Uppskjutna skattefordringar

Summa

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

1 297 50 –277 0 –39 1 031

1 002 478 –35 –41 –107 1 297

153 56 209

153 0 153

43 –26 17

43 43

0 0

16 –12 4

16 16

32 –32 -

32 32

1 541 106 –38 –32 –277 0 –39 1 261

1 214 478 32 –35 –41 –107 1 541

För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

88 MODERBOLAGETS NOTER

Not 10 forts. Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Företag AB Bergslussen 1) AB Borätt AB Garantihus AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB) Bo Entreprenad AB BRO Haifa 1 AB Bruket i Kallhäll Exploaterings AB Bruket i Kallhäll Exploaterings KB Fastighets AB Havremust 2 1) Fastighetsbolaget Bohusmark KB Fastighetsbolaget Grindtorp AB 1) Förvaltnings AB Rickomberga Dal Fastighets AB Sporthalls Parken (f. d.Förvaltnings AB Sträckbommen) Grafiken i Stockholm AB 1) Huddinge Fabriken AB InterBygg Göteborg AB 1) JM Byrån Holding AB JM Construction S. A., Belgien JM Danmark AS, Danmark JM Entreprenad AB JM Fastighetsutveckling Holding AB JM Inredning i Stockholm AB JM Kammarsadeln Holding AB JM Norge AS, Norge JM Stombyggnad AB JM Suomi OY, Finland JM Värmdöstrand AB KB Silverfjädern Klippljuset Holding AB Minimalen Bostad AB (f. d. SBC Bo AB) Seniorgården AB Sjölöten AB (f. d. Caila International AB) 1) Slussbron Ett AB 1) Slussbron Två AB 1) Slussbron Tre AB 1) Solventilen AB 1) Stockholm Pundet 1 AB Tölö Ängar AB Bokfört värde vid årets slut 1)

Organisationsnummer 556854-1691 556257-9275 556073-0524 556066-7643 556807-5328 556821-1949 556561-0184 969653-9122 556875-9483 916443-1125 556810-8764 556731-8596 556900-8989 556149-6034 556694-7049 556561-5522 556752-9630 413662141 21410233 556060-8837 556847-3259 556202-8653 556853-8465 829350122 556173-0564 1974161-8 556001-6213 969676-7525 556872-0527 556754-2138 556359-9082 556781-1996 556749-2870 556749-2888 556749-2896 556869-8327 556852-1297 556881-8388

Säte Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Göteborg Stockholm Uppsala Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Bryssel Köpenhamn Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Oslo Stockholm Helsingfors Värmdö Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm

Antal aktier och andelar 500 5 000 10 000 1 000 1 000 1 000 1 1 000 1 000 1 000 10 000 100 000 200 000 500 1 000 500 20 000 1 000 1 000 4 400 500 700 1 000 500 50 000

Bokfört värde 2014 1 978 1 000 140 056 100 45 476 100 10 1 120 4 354 41 276 100 111 906 17 082 107 750 50 50 50 127 687 113 159 333 158 000 0 50 3 550 100 74 722 34 853 1 030 866

2013 50 1 978 1 000 140 056 100 45 476 100 10 94 286 1 120 112 915 50 300 41 276 28 050 100 111 906 53 081 107 750 50 50 50 127 687 113 117 149 158 000 0 50 3 550 100 40 665 100 100 100 50 74 722 34 853 1 296 993

Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.

NOT 11

PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Projektfastigheter

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Fusion Omklassificeringar Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificeringar Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut

NOT 12 Exploateringsfastigheter

2014

2013

2014

2013

116 23 5 144

508 4 –396 116

2 353 1 836 568 –16 –1 045 –73 3 623

2 788 307 56 –2 –790 –6 2 353

–20 –20 124

–95 75 –20 96

–45 –45 3 578

–47 2 –45 2 308

Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 184 mkr (184).

ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.

Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut

NOT 13

2013

265 463 –590 138

196 1 160 –1 091 265

UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT

Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa

NOT 14

2014

2014 3 270 –2 628 642

2013 2 495 –1 980 515

2014 1 519 600 2 119

2013 788 1 450 2 238

LIKVIDA MEDEL

Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa

Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

MODERBOLAGETS NOTER 89

NOT 15

Periodiseringsfond 2009 års taxering Periodiseringsfond 2010 års taxering Periodiseringsfond 2011 års taxering Periodiseringsfond 2012 års taxering Periodiseringsfond 2013 års taxering Periodiseringsfond 2014 års taxering Periodiseringsfond 2015 års taxering Summa

NOT 16

NOT 19

OBESKATTADE RESERVER 2014 180 225 270 350 370 380 1 775

2013 79 180 225 270 350 370 1 474

2014 629 19 23 –36 10 645

2013 620 18 23 –33 1 629

I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.

NOT 17

GARANTIAVSÄTTNINGAR

Vid årets början Avsättningar Omklassificering Ianspråktaget under året Återförda avsättningar Vid årets slut

NOT 18

2013 218 92 –94 –35 181

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder 1–5 år från balansdagen Konvertibellån 1–5 år Summa

NOT 20

NOT 21

2014 55 40 95

2013 55 49 104

Kortfristiga räntebärande skulder Konvertibellån 1 år Skulder till koncernföretag Summa Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter Kreditavtal Checkräkningskredit Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år Outnyttjad del Utnyttjat kreditavtal Kreditavtalen löper med fast ränta.

2014 19 780 799

2013 16 871 887

2014 400 950 1 450 –2 800 -

2013 400 800 1 600 –2 800 -

2013 13 128 –12 094 1 034

2014 285 329 614

2013 302 8 401 711

2014

2013

100 69 169

6 690 2 000 275 1 15 8 981

4 757 1 640 301 4 14 6 716

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga 2) Borgen till förmån för koncernföretag 3) Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa 3)

2014 12 427 –11 700 727

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar 1) Fastighetsinteckningar Summa

1, 2)

2013 53 162 215

FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT

Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa

NOT 22 2014 181 56 –42 –5 190

2014 995 217 1 212

Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa

Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa

AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER

Vid årets början Förmåner intjänade under perioden Räntekostnader Utbetalning av pensioner Övrigt Vid årets slut

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

Se koncernens not 28 för textkommentarer. Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB.

NOT 23

UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE

Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens not 13. 2014 387

2013 532

Ränteintäkter från koncernföretag Utdelning från koncernföretag Resultatandel från koncernföretag Utdelning från intresseföretag

2 239 8 5

8 52 5 4

Långfristiga fordringar hos intresseföretag Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag

17 967

43 1 125

Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag

780

871

2 000

1 640

Inköp av varor och tjänster från koncernföretag

Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

90 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

Belopp i mkr där ej annat anges. RESULTATRÄKNING

2014

2013

2012

2011

2010

Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat

14 216 –11 649 2 567 –773 25 1 819 –75 1 744 –438 1 306

12 603 –10 365 2 238 –739 24 1 523 –59 1 464 –360 1 104

12 480 –10 273 2 207 –738 0 –95 1 374 –56 1 318 –357 961

12 001 –9 798 2 203 –717 27 1 513 –50 1 463 –421 1 042

9 136 –7 608 1 528 –649 28 907 –67 840 –246 594

FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING Produktion Upparbetade intäkter Produktionskostnader Produktionsresultat

14 090 –11 560 2 530

12 431 –10 257 2 174

12 311 –10 168 2 143

11 840 –9 668 2 172

9 016 –7 498 1 518

Exploateringsfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat exploateringsfastigheter

98 –47 –22 29

101 –41 –25 35

92 –41 –20 31

88 –51 –23 14

58 –38 –21 –1

Projektfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat projektfastigheter

28 –19 –1 8

71 –39 –3 29

77 –41 –3 33

73 –54 –2 17

62 –48 –3 11

Bruttoresultat

2 567

2 238

2 207

2 203

1 528

Försäljnings- och administrationskostnader

–728

–691

–695

–674

–614

102 –77 25

623 –599 24

0 0

142 –115 27

80 –52 28

–45 1 819

–48 1 523

–95 –43 1 374

–43 1 513

–35 907

BALANSRÄKNING 1)

2014-12-31

2013-12-31

2012-12-31

2011-12-31

2010-12-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

225

236

254

315

219

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar 2) Likvida medel Summa omsättningstillgångar

230 6 802 243 2 451 2 424 12 150

244 5 988 325 1 972 2 385 10 914

933 5 769 214 1 911 2 475 11 302

859 5 816 150 1 719 2 437 10 981

661 5 374 115 1 437 2 087 9 674

SUMMA TILLGÅNGAR

12 375

11 150

11 556

11 296

9 893

Eget kapital

4 635

4 455

4 393

4 598

3 923

Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder

374 172 2 302 2 848

319 144 2 112 2 575

296 100 2 232 2 628

293 172 2 123 2 588

258 218 1 833 2 309

Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder

659 4 139 94 4 892

504 3 526 90 4 120

581 3 846 108 4 535

566 3 440 104 4 110

514 3 036 111 3 661

12 375

11 150

11 556

11 296

9 893

54 1 329

113 423

0 748

0 470

35 508

Fastighetsförsäljning Försäljningsvärden Bokförda värden Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Koncerngemensamma kostnader Rörelseresultat

EGET KAPITAL OCH SKULDER

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1) 2) 3)

Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012. Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav skulder fastighetsförvärv

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN 91

KASSAFLÖDESANALYS

2014

2013

2012

2011

2010

Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa årets kassaflöde

978 –20 –920 38

898 1 –987 –88

979 –2 –939 38

733 –93 –290 350

42 7 13 62

Likvida medel vid årets slut

2 424

2 385

2 475

2 437

2 087

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN 1) Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut

–642 305 –337

–667 25 –642

–737 70 –667

–730 –240 –970

–189 –541 –730

EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bokfört värde vid årets början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Bokfört värde vid årets slut

5 988 2 273 –1 427 –32 6 802

5 769 1 274 –1 017 –38 5 988

5 816 1 259 –1 300 –6 5 769

5 374 1 585 –1 113 –30 5 816

4 990 1 655 –1 080 –191 5 374

BOSTADSPRODUKTION Antal disponibla byggrätter – varav redovisade i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Andel sålda bostäder i pågående produktion, % Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %

29 400 17 500 3 195 3 445 6 375 57 21 78

27 700 17 800 3 265 2 953 5 609 54 17 71

26 600 17 400 2 952 3 163 5 988 55 11 66

27 200 17 600 3 112 3 629 6 401 60 8 68

27 500 17 600 3 276 3 404 5 431 64 18 82

280 230 50

294 244 50

959 933 26

854 859 –5

685 661 24

PERSONAL Medeltal anställda – varav i utlandet Löner och ersättningar

2 218 398 1 167

2 247 373 1 151

2 386 365 1 198

2 331 306 1 084

2 043 246 924

NYCKELTAL 1) Rörelsemarginal, % 2) Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % Soliditet, % 2) Räntebärande låneskuld, mkr Skuldsättningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad, ggr Räntebärande skulder/balansomslutning, % Kapitalomsättningshastighet, ggr

12,8 28,7 28,6 15,7 37 2 087 18,1 17 1,21

12,1 25,0 25,2 13,8 40 1 743 15,5 16 1,11

11,0 21,9 23,0 12,4 38 1 808 15,0 16 1,09

12,6 24,5 27,5 14,7 41 1 467 16,4 13 1,13

9,9 15,7 17,8 9,7 40 1 357 8,1 14 0,92

PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärden Bokförda värden Övervärden före uppskjuten skatt

1) 2)

Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012. Finansiella mål: Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.

KAPITALOMSÄTTNING OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD1)

ggr 1,8

ggr 45

Mkr 1000

1,6

750

1,4

500

1,2

1,0

0,8

20 15 10

–500

–750

–1000

2010

2011

2012

Kapitalomsättningshastighet

2013

0 –250

0,4

0,0

250

0,6

0,2

ggr 2

2014

–1

–2 2010

Räntetäckningsgrad

2011

2012

2013

Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) 1)

2014

Skuldsättningsgrad

Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

92 KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN Belopp i mkr där ej annat anges. Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2013 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

14 216 –11 649 2 567

4 686 –3 872 814

3 035 –2 490 545

3 526 –2 900 626

2 969 –2 387 582

12 603 –10 365 2 238

3 891 –3 165 726

2 618 –2 122 496

3 396 –2 830 566

2 698 –2 248 450

–773 25 1 819 –75 1 744 –438 1 306

–198 2 618 –23 595 –160 435

–164 0 381 –22 359 –87 272

–217 20 429 –13 416 –100 316

–194 3 391 –17 374 –91 283

–739 24 1 523 –59 1 464 –360 1 104

–187 2 541 –12 529 –120 409

–153 1 344 –18 326 –88 238

–216 350 –14 336 –87 249

–183 21 288 –15 273 –65 208

RESULTATRÄKNING Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat

BALANSRÄKNING

2014-12-31 2014-09-30 2014-06-30 2014-03-31

2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 2013-03-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

225

248

244

237

236

234

241

243

Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar

230 6 802 243 2 451 2 424 12 150

203 6 042 228 2 233 2 155 10 861

203 5 963 338 2 280 1 962 10 746

263 6 083 425 2 053 2 142 10 966

244 5 988 325 1 972 2 385 10 914

771 6 142 401 2 239 1 600 11 153

889 6 314 439 2 211 1 607 11 460

906 6 224 327 1 906 2 153 11 516

SUMMA TILLGÅNGAR

12 375

11 109

10 990

11 203

11 150

11 387

11 701

11 759

Eget kapital

4 635

4 397

4 297

4 629

4 455

4 122

4 030

4 416

Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder

374 172 2302 2 848

347 140 2 210 2 697

315 140 2 154 2 609

324 140 2 138 2 602

319 144 2 112 2 575

290 170 2 207 2 667

288 171 2 166 2 625

305 131 2 328 2 764

Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder

659 4 139 94 4 892

568 3 362 85 4 015

640 3 358 86 4 084

635 3 247 90 3 972

504 3 526 90 4 120

618 3 862 118 4 598

692 4 248 106 5 046

684 3 787 108 4 579

12 375

11 109

10 990

11 203

11 150

11 387

11 701

11 759

Helår

Kv. 4

2014 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

2013 Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

978 –20 –920 38

339 –6 –61 272

349 –1 –156 192

531 –6 –708 –183

–241 –7 5 –243

898 1 –987 –88

974 0 –189 785

111 –1 –116 –6

122 2 –671 –547

–309 0 –11 –320

2 424

2 155

1 962

2 142

2 385

1 600

1 607

2 153

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

Helår

Kv. 4

Kv. 3

Kv. 2

Kv. 1

–642

–226

–70

–255

–642

–667

265

320

–225

–667

305

–111

–156

185

387

–907

–55

545

442

–337

–226

–70

–255

–642

265

320

–225

EXPLOATERINGSFASTIGHETER Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut

Helår 5 988 2 273 –1 427 –32 6 802

Kv. 4 6 042 1 395 –607 –28 6 802

Kv. 3 5 963 413 –358 24 6 042

Kv. 2 6 083 184 –261 –43 5 963

Kv. 1 5 988 281 –201 15 6 083

Helår 5 769 1 274 –1 017 –38 5 988

Kv. 4 6 142 179 –338 5 5 988

Kv. 3 6 314 43 –175 –40 6 142

Kv. 2 6 224 266 –263 87 6 314

Kv. 1 5 769 786 –241 –90 6 224

NYCKELTAL Rörelsemarginal, % Skuldsättningsgrad, ggr Soliditet, % Resultat per aktie, kr Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion

Helår 12,8 37 17,00 29 400 3 195 3 445 6 375

Kv. 4 13,2 37 5,70 29 400 918 1 168 6 375

Kv. 3 12,6 40 3,50 28 400 792 867 6 036

Kv. 2 12,2 39 4,10 28 200 788 716 5 853

Kv. 1 13,2 41 3,70 27 700 697 694 5 549

Helår 12,1 40 14,10 27 700 3 265 2 953 5 609

Kv. 4 13,9 40 5,20 27 700 803 881 5 609

Kv. 3 13,1 0,1 36 3,00 27 700 810 690 5 689

Kv. 2 10,3 0,1 34 3,20 28 200 943 808 5 633

Kv. 1 10,7 38 2,60 27 800 709 574 5 840

EGET KAPITAL OCH SKULDER

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

KASSAFLÖDESANALYS Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran (–) vid periodens slut

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT 93

Helår 5 692 1 278 22,5 3 110 41,1 1 132 3 965 11 900 1 553 1 505 3 293

Kv. 4 1 748 388 22,2 3 110 41,1 470 3 965 11 900 393 377 3 293

2014 Kv. 3 1 300 288 22,2 2 923 43,4 260 3 222 11 000 375 367 3 030

Kv. 2 1 365 299 21,9 2 924 42,3 238 3 132 11 100 390 365 2 938

Kv. 1 1 279 303 23,7 2 941 41,6 164 3 139 11 000 395 396 2 741

Helår 5 254 1 167 22,2 2 881 40,5 671 3 051 11 200 1 513 1 404 2 516

Kv. 4 1 475 379 25,7 2 881 40,5 317 3 051 11 200 453 426 2 516

2013 Kv. 3 1 078 257 23,8 2 793 39,3 53 3 161 11 000 366 330 2 475

Kv. 2 1 390 284 20,4 2 672 40,7 300 3 267 11 100 354 334 2 492

Kv. 1 1 311 247 18,8 2 541 41,1 1 3 300 11 200 340 314 2 777

Helår 2 764 216 7,8 1 419 15,2 237 1 167 9 400 981 1 003 1 528

Kv. 4 799 67 8,4 1 419 15,2 51 1 167 9 400 297 327 1 528

2014 Kv. 3 569 45 7,9 1 457 14,6 130 1 205 8 800 232 232 1 606

Kv. 2 689 53 7,7 1 509 14 202 1 191 9 000 235 232 1 627

Kv. 1 707 51 7,2 1 529 14,3 –146 1 313 8 700 217 212 1 317

Helår 2 860 221 7,7 1 515 14,6 294 1 358 8 700 951 861 1 460

Kv. 4 780 63 8,1 1 515 14,6 258 1 358 8 700 216 243 1 460

2013 Kv. 3 580 45 7,8 1 512 14,8 53 1 420 9 000 230 223 1 619

Kv. 2 796 59 7,4 1 516 14,8 –58 1 421 9 300 268 208 1 596

Kv. 1 704 54 7,7 1 505 15,0 41 1 351 9 400 237 187 1 553

0 -

9 64

Helår 2 942 135 4,6 2 239 6,0 99 1 579 28 7 500 607 653 1 124

Kv. 4 831 63 7,6 2 239 6,0 81 1 579 28 7 500 228 180 1 124

2014 Kv. 3 767 29 3,8 2 223 5,2 107 1 521 32 7 600 185 268 1 200

Kv. 2 727 25 3,4 2 204 5,3 65 1 546 32 7 300 109 119 1 088

Kv. 1 617 18 2,9 2 162 5,6 –154 1 549 31 7 200 85 86 1 291

Helår 2 745 126 4,6 2 131 5,9 61 1 485 30 7 100 547 488 1 325

Kv. 4 801 44 5,5 2 131 5,9 64 1 485 30 7 100 134 212 1 325

2013 Kv. 3 618 30 4,9 2 165 7,2 –24 1 465 30 7 100 106 83 1 287

Kv. 2 750 28 3,7 2 208 7,6 54 1 530 32 7 100 175 120 1 291

Kv. 1 576 24 4,2 2 205 7,8 –33 1 455 32 6 500 132 73 1 402

Helår 401 51 261 19,5 178 31 202 600 54 284 430

Kv. 4 78 11 261 19,5 –11 31 202 600 284 430

2014 Kv. 3 74 9 380 14,7 –4 31 171 1 000 200

Kv. 2 196 23 523 10,7 70 31 171 800 54 200

Kv. 1 53 8 676 5 123 31 232 800 200

Helår 314 37 812 4,6 567 39 214 700 254 200 308

Kv. 4 64 16 812 4,6 442 39 214 700 308

2013 Kv. 3 171 9 933 – 7,4 107 39 741 600 108 54 308

Kv. 2 56 1 960 – 7,7 39 39 857 700 146 146 254

Kv. 1 23 11 960 – 7,6 – 21 61 874 700 108

JM PRODUKTION Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % Operativt kassaflöde

Helår 2 456 81 3,3 –73

Kv. 4 840 26 3,1 –131

2014 Kv. 3 585 23 3,9 59

Kv. 2 584 19 3,3 21

Kv. 1 447 13 2,9 –22

Helår 2 011 73 3,6 – 39

Kv. 4 654 26 4,0 – 94

2013 Kv. 3 468 17 3,6 12

Kv. 2 518 18 3,5 49

Kv. 1 371 12 3,2 –6

JM ÖVRIGT Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)

Helår –386 –45

Kv. 4 –156 –10

2014 Kv. 3 –87 –8

Kv. 2 –77 –13

Kv. 1 –66 –14

Helår –532 –48

Kv. 4 –176 –14

2013 Kv. 3 –105 –5

Kv. 2 –141 –16

Kv. 1 –110 –13

OMRÄKNING JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat

Helår 347 103

Kv. 4 546 73

2014 Kv. 3 –173 –5

Kv. 2 42 23

Kv. 1 –68 12

Helår –49 –53

Kv. 4 293 27

2013 Kv. 3 –192 –9

Kv. 2 27 –24

Kv. 1 –177 –47

JM BOSTAD STOCKHOLM Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion 1)

Varav fastighetsförsäljningar

JM BOSTAD RIKS Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3) 1) 3)

Varav fastighetsförsäljningar Varav hyresrätter

JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion 1)

Varav fastighetsförsäljningar

JM FASTIGHETSUTVECKLING Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter 3) Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3) 1) 3)

Varav fastighetsförsäljningar Avser hyresrätts- och vårdbostäder

Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

94 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 1 095 051 529 kronor med tilllägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 1 623 193 353 kronor, sammantaget 2 718 244 882 kronor, disponeras så att: till aktieägarna utdelas 8,00 kronor per aktie 1) överförs i ny räkning

603 818 504 kronor 2 114 426 378 kronor 2 718 244 882 kronor

Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

I moderbolaget finns 77 087 867 registrerade aktier per den 31 januari 2015, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 75 477 313. I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagstämman i april 2014 får högst tio (10) procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 1 610 554 aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2015, vilket skulle kunna minska den totala utdelningen.

Stockholm den 20 februari 2015

Lars Lundquist Styrelsens ordförande

Kaj-Gustaf Bergh Ledamot

Johan Bergman Ledamot

Anders Narvinger Ledamot

Eva Nygren Ledamot

Kia Orback Pettersson Ledamot

Åsa Söderström Jerring Ledamot

Thomas Mattsson Ledamot utsedd av de anställda

Johan Skoglund Ledamot Verkställande direktör

Johan Wegin Ledamot utsedd av de anställda

Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 2015. Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

REVISIONSBERÄTTELSE 95

TILL ÅRSSTÄMMAN I JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2014. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 57–94. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2014. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. UTTALANDEN

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 20 februari 2015

UTTALANDEN

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har

Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

96 DEFINITIONER OCH ORDLISTA

DEFINITIONER NYCKELTAL Belopp i mkr där ej annat anges.

ORDLISTA

Direktavkastning Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2014.

Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar. • Mark med tillhörande byggrätter för bostäder • Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål • Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.

Utdelning enligt förslag Börskurs

8,00 kr 249 kr

3,2 % Totalavkastning Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året. Aktiekursen förändring Utbetald utdelning Aktiekurs i början på året

67,50 kr 7,25 kr 181,50 kr 41 %

Resultat per aktie (före utspädning) Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier. Årets resultat Genomsnittligt antal aktier

1 306 76 542 355

17,00 kr Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. Rörelseresultat Intäkter

1 716 13 869

12,4 % Rörelsemarginal Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter. Rörelseresultat Intäkter

1 819 14 216 12,8 %

Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Årets resultat Genomsnittligt eget kapital

28,7 % Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. 1 846 6 460

28,6 % Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Genomsnittlig balansomslutning

1 846 11 763 15,7 %

Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Eget kapital Balansomslutning

4 635 12 375

37 % Räntetäckningsgrad Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Resultat före skatt plus finansiella kostnader Finansiella kostnader

1 846 102 18,1 ggr

Räntebärande skulder/balansomslutning Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning. Räntebärande skulder Balansomslutning

2 087 12 375 17 %

Kapitalomsättningshastighet Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Intäkter Genomsnittlig balansomslutning

14 216 11 763 1,21 ggr

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Intäkter Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund. Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning) Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt. Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt. Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften). Operativt kassaflöde Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. Projektfastigheter Avser hyresbostäder, vårdbostäder och kommersiella fastigheter. En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

1 306 4 545

Resultat före skatt plus finansiella kostnader Genomsnittligt sysselsatt kapital

En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.

Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital. Sysselsatt kapital Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld. En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna 68–71.

BOL AGSST YRNINGSR APPORT 97

INNEHÅLL

SIDA

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

STYRELSE OCH REVISORER

104

KONCERNLEDNING

105

JM-AKTIEN

106

KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER

108

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FÖR VERKSAMHETSÅRET 2014 PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING

Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden utan undantag. JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete. Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna 32–48. BOLAGSSTÄMMA

Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen,

val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud. Årsstämman 2014 hölls den 24 april. Vid stämman var 279 aktieägare företrädda, representerande cirka 52 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Årsstämman 2014 bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2015 kommer att hållas den 21 april. AMF Försäkring och Fonder har ett aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

98 BOL AGSST YRNINGSR APPORT

VALBEREDNING

Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker genom en valberedning. Denna består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa. Valberedningen inför årsstämman 2015 sammankallades i augusti 2014 av styrelsens ordförande och består av följande personer: Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder Jan Särlvik, Nordea Investment Funds Hans Ek, SEB Fonder Lars Lundquist, styrelseordförande i JM. Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 28 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell. Valberedningen har sammanträtt tre gånger samt därtill korresponderat per e-post. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM. Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2014 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman 2015. Ansvarig revisor är Ingemar Rindstig. Ingemar Rindstig har inga uppdrag i andra bolag som påverkar hans oberoende som revisor i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 76. Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat Atrium Ljungberg, ALM Equity, Besqab, Corem, D. Carnegie, Stendörren Fastigheter, Familjebostäder, Specialfastigheter och Vasakronan. JMs STYRELSE SAMMANSÄTTNING

JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Vid årsstämman 2014 valdes åtta ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2014. Beslutade arvoden redovisas på sidan 101. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex sammanträden. Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 104.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Namn

Funktion

Invald

NärUtskott varo S

Lars Lundquist

Ordförande

2005

(ordf) E

Kaj-Gustaf Bergh

Ledamot

2013

Johan Bergman

Ledamot

Anders Narvinger

Ledamot

Eva Nygren

Ledamot

Kia Orback Pettersson Johan Skoglund

Närvaro U E3 R4

2012

2009

(ordf) R

2013

Ledamot

2010

Ledamot

2003

Åsa Söderström Jerring

Ledamot

2007

Peter Skogert

Arb.led.

2012

Johan Wegin

Arb.led.

2002

Thomas Mattsson

Arb.led.

2012

112)

Peter Olsson

Arb.led., suppl.

2014

12,3)

Jan Strömberg

Arb.led., suppl.

2011

93)

(ordf) I

13 13

I6 E3

92)

Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden.

Peter Skogert var arbetstagarledamot till oktober 2014 och han var närvarande på samtliga sammanträden som ägde rum fram till dess. Thomas Mattsson, som varit arbetstagarsuppleant sedan 2012, ersatte Peter Skogert och Thomas Mattsson var närvarande på alla sammanträden som ägde rum under 2014 förutom de sammanträden per capsulam som ägde rum innan han tillträdde som ordinarie arbetstagarledamot. Peter Olsson efterträdde Thomas Mattsson som arbetstagarsuppleant.

Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.

OBEROENDE

Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget. ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN

Styrelsens arbete

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter. De viktigaste styrande dokumenten är: • Bolagsordningen • Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering • JMs policyer (Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy) • JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp.

BOL AGSST YRNINGSR APPORT 99

Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering. Ordförandens arbetsuppgifter Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav. Styrelsens sekreterare Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen. Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen tillställs valberedningen som kompletterar denna med egna intervjuer av enskilda ledamöter. Styrelsens utvärdering av VD

Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete. Viktiga ärenden under 2014

Styrelsen har under 2014 bland annat fattat beslut om följande: • Styrelsen har fattat beslut om sex produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400 miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp • Styrelsen har beslutat om tio förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, varav ett i Norge och tre i Finland • Styrelsen har vidare, dels fattat beslut om försäljning av en projektfastighet, vilken har haft en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, dels fattat beslut om att lämna anbud och vid accept teckna externt entreprenadkontrakt med en entreprenadsumma överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor • Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital • Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige • Styrelsen har fattat beslut om JMs policyer och riktlinjer • Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget. Utskottens arbete

delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller: • Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och • Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden. Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring. Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet. Revisionsutskottet Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Lars Lundquist och Kia Orback Pettersson. Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden. Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på: • Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag • Fastställande av revisionsplan • Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner • Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse • Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport • Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning • Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen • Genomgång av eventuella incidentutredningar och etiska frågeställningar • Genomförd succession av ansvarig för JMs Verksamhetsrevision. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring. Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret.

Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

100 BOL AGSST YRNINGSR APPORT

Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att: • Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD • Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar • Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman • Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer • Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen • Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Investeringsutskottet Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren. Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden. Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning: • Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende exploateringsfastigheter och projektfastigheter • Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsoch projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter • Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter • Bereda förslag avseende produktionsstarter av projekt • Bereda förslag avseende externa entreprenader.

från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år. JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomioch projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer. Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. En översyn har gjorts av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare. En uppförandekod för JMs medarbetare har fastställts. Syftet är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som gäller inom JM. Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.

DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan.

Styrningsstrukturen framgår nedan: BOLAGSSTÄMMA

Valberedning Revisionsutskott

STYRELSE

Ersättningsutskott Investeringsutskott

Verksamhetsrevision

STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN

KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

Styrningsstruktur

Juridik och Exploatering

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser. För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 28–31. Styrelsen har under flera år lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

Koncernstaber:

2 0 1 4

Råd och utskott: Koncernledning

Verksamhetsutveckling

Kvalitets- och Miljöråd

Ekonomi och Finans, IR

Affärsutskott

Personal Inköp Marknadskommunikation och Affärsutveckling

Inköpsråd IT-råd Marknads- och Produktråd

AFFÄRSENHETER

REGIONER

BOL AGSST YRNINGSR APPORT 101

Kontrollmiljö

Information och kommunikation

JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.

Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare på JMs Intranät. Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM. Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.

Riskbedömning

Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen. Kontrollaktiviteter

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är: • Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav • Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter • Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis) • Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis) • Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis) • Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis) • Styrelsemöten i dotterbolagen • JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande) • Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök • Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter • Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.

De viktigaste dokumenten är: • JMs Auktorisationsbestämmelser • Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut • Boksluts- och prognosprocesserna • Instruktioner om projekthantering • Instruktioner vid köp och försäljningar • Finanspolicy • Controlling inom JM • Redovisningsprinciper • Rutinbeskrivningar. Uppföljning

Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning. Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet. ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING

Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2014 om arvoden enligt följande: • arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 740 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med 310 000 kronor, • arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000 kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot • arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med 80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot • arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor till ordförande respektive ledamot.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

102 BOL AGSST YRNINGSR APPORT

Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2015 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 60. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 74, koncernens noter. Cirka 560 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön. KONVERTIBELPROGRAM 2014

Årsstämman 2014 beslutade att JM skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom emission av högst 460 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige. Syftet med konvertibelprogram 2014 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang. En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse. Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka 14,5 mkr genom emission av cirka 52 000 konvertibla skuldförbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli 2014.

De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stamaktie till kursen 280 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske under perioden från och med den 1 juni 2017 till och med den 18 maj 2018 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman. Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst 51 918 kronor, genom utgivande av högst 51 918 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 15 juni 2018 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan. LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT

Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för: • köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr • investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt • produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr • att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr • upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan ett och tio år. I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 103.

Beslutsprocessen illustreras nedan: BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN Beslut om markförvärv

Beslut om projekteringsstart

Beslut om total intäkt

Beslut om försäljningsstart

Beslut om produktionsstart

Operativt beslut om produktionsstart

Beslut om tekniskt avslut

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

Affärsenhetschef

Regionchef

Affärsutskott, koncernledning och styrelse

Regionchef

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

BOL AGSST YRNINGSR APPORT 103

VD Staber

Affärsenheter

Affärssegment (finansiell rapportering)

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

JM Bostad Stockholm

JM Bostad Riks

KONCERNLEDNING

JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs. STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR

Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten. Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader. En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet.

JM Bostad Norge

JM Bostad Danmark, Finland, Belgien

JM Utland

JM Fastighetsutveckling

JM Produktion

JM Fastighetsutveckling

JM Produktion

REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103. Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2014 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Stockholm den 20 februari 2015 Ernst & Young AB

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

Stockholm den 20 februari 2015 Styrelsen

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

104 ST YRELSE OCH RE VISORER

Lars Lundquist Styrelseordförande, ordförande i Ersättningsutskottet och ledamot i Revisionsutskottet Invald i styrelsen: 2005 Aktier i JM: 45 000 Född: 1948 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkringsbolag. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Intrum Justitia AB och Försäkrings AB ERIKA. Styrelseledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktieägare i bolaget.

Anders Narvinger Styrelseledamot och ordförande i Revisionsutskottet Invald i styrelsen: 2009 Aktier i JM: 5 000 Född: 1948 Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet: 8 år som VD för Teknik företagen och verksam 30 år inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Alfa Laval AB, ÅF AB, Capio AB och Coor Service Management AB. Styrelseledamot i Pernod Ricard S. A. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Eva Nygren Kaj-Gustaf Bergh Styrelseledamot Invald i styrelsen: 2013 Aktier i JM: 2 500 Född: 1955 Utbildning: Jurist och civilekonom. Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseordförande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och KSF Media. Styrelseledamot i Ramirent och Wärtsilä. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet Invald i styrelsen: 2013 Aktier i JM: 500 Född: 1955 Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: 35 års erfarenhet av teknikkonsultbranschen, bland annat som VD och koncernchef Rejlers, VD SWECO Sverige och VD SWECO FFNS. Andra väsentliga uppdrag: Direktör Investering Trafikverket. Styrelseledamot i Uponor OY, Norrporten, Umeå Universitet och Nobelhuset AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Bergman Styrelseledamot och ledamot i Investeringsutskottet Invald i styrelsen: 2012 Aktier i JM: 1 000 Född: 1964 Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar inom Skanska-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB, inga styrelseuppdrag. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Johan Skoglund VD och koncernchef samt styrelseledamot Invald i styrelsen: 2003 Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring Konvertibler i JM: 6 609 414 kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Född: 1962

Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogrammet, Handelshögskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 28 år i JM i olika befattningar såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad. Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende.

Åsa Söderström Jerring Styrelseledamot, ordförande i Investeringsutskottet och ledamot i Ersättningsutskottet Invald i styrelsen: 2007 Aktier i JM: 6 600 Född: 1957 Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av byggoch fastighetsbranschen, bland annat som informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i ELU Konsult AB och Infobooks AB. Styrelseledamot i Vattenfall AB, Rejlers AB, Delete OY, Scanmast AB och Nordic Home Improvement AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i Revisionsutskottet Invald i styrelsen: 2010 Aktier i JM: 1 480 Född: 1959 Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighetsoch mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB samt Teracom AB. Styrelseledamot i Kungsleden AB och Odd Molly. Oberoende: Ledamoten anses oberoende.

ARBETSTAGARREPRESENTANTER

STYRELSENS SEKRETERARE

Maria Bäckman Chefsjurist i JM AB Född: 1973 Styrelsens sekreterare sedan 2012. Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr REVISORER

Johan Wegin

Thomas Mattsson

Jan Strömberg

Peter Olsson

Ernst & Young AB

Byggnadsingenjör Född: 1965 Ledamot i styrelsen sedan 2002. Aktier i JM: 1 943 Konvertibler: 0 kr

Anläggare Född: 1962 Ledamot i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Civilingenjör Född: 1959 Suppleant i styrelsen sedan 2011. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 629 410 kr

Snickare Född: 1977 Suppleant i styrelsen sedan 2014. Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr

Ingemar Rindstig, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april 2014.

Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2015-02-20. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

KONCERNLEDNING 105

Pär Vennerström Maria Bäckman Johan Skoglund VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring Konvertibler: 6 609 414 kr Född: 1962. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986 och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan, Stockholm 1998. Tidigare befattningar i JM: 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projektledare, regionchef och affärsenhetschef. Sedan den 1 nov 2002 VD och koncernchef. Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och JM Entreprenad.

Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm och Affärsenhetschef JM Fastighetsutveckling

Chefsjurist Koncernstab Juridik och Exploatering Anställningsår: 2000 Medlem i koncernledningen: 2012 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr Född: 1973. Jur. kand. Stockholms universitet 1997. Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt. Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.

Anställningsår: 2001 Medlem i koncernledningen: 2014 Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Född: 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, Regionchef Stockholm Nordväst 2008–2009, Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.

Lennart Henriz

Martin Asp Affärsenhetschef JM Bostad Norge samt JM Bostad Danmark, Finland och Belgien samt tf. VD JM Norge AS Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 2011 Aktier i JM: 3 295 Konvertibler: 476 000 kr Född: 1973. Civilingenjör LTU 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010. Tidigare befattningar i JM: Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB. Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy, JM Danmark A/S och JM Construction S.A.

Chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet och miljö, Teknik samt IT)

Claes Magnus Åkesson

Anställningsår: 1978 Medlem i koncernledningen: 1999 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 0 kr Född: 1953. Civilingenjör KTH 1978. Tidigare befattningar i JM: Utvecklingschef, IT-chef, vVD och regionchef AB Projektgaranti, kvalitetsoch miljöchef. Chef Verksamhetsutveckling 2000–. Styrelseledamot i JM Suomi Oy.

Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i JM: 13 000 Konvertibler: 4 048 934 kr Född: 1959. Civilekonom Handelshögskolan Stockholm 1984. Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Ericsson-koncernen: Chefscontroller Asien, ekonomioch finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien. Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S.A.

ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Peter Neuberg Affärsenhetschef JM Entreprenad och VD JM Entreprenad AB

Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköpsdirektör Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i JM: 2 000 Konvertibler: 0 kr Född: 1956. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive Management Program Handelshögskolan 2001. Tidigare befattningar i JM: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006. Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–. Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt.

Ekonomi- och Finansdirektör, IR

Anställningsår: 2015 Medlem i koncernledningen: 2015 Aktier i JM: 0 Konvertibler: 0 kr Född: 1970. Byggnadsingenjör KTH. Regionchef Hus Stockholm Bostäder i Skanskakoncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig distriktschef samt inköpschef.

Annika Berg, Region Stockholm Nord Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Erik Ragnerstam, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Per Johansson, Region Öst Martin Svahn, Region Väst Susanne Persson, Region Syd Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling samt Förvärv Bostad Stockholm Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB Anders Edwall, Fasad, JM Entreprenad AB Alexandra Jansson, Hus, JM Entreprenad AB Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS

Helena Söderberg HR-direktör Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i JM: 500 Konvertibler: 200 260 kr Född: 1967. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet 1991. Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner.

Sigbjørn Myhre, Region Syd och Region Vest, JM Norge AS Ole Kristian Ruud, Region Entreprenad, JM Norge AS Mats Karlsson, JM Danmark A/S Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien Markus Heino, JM Suomi OY

Angivna aktieinnehav avser innehav per 2015-02-20. J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

106 JM -AKTIEN

STOR ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA AKTIEKAPITAL

UTDELNINGSPOLICY

JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large Cap. Aktiekapitalet uppgår till 77,1 mkr fördelat på 77,1 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börsposten är 200 aktier.

Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2014 uppgår till 8,00 kronor (7,25) per aktie. Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm. Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stockholm fram till årsstämman 2016. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.

AKTIEÄGARMÅL

JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING

JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index ”SX8630 Real Estate Investment & Services PI”. Under 2014 steg JMs aktiekurs med 37 procent, att jämföras med en stigning om 39 procent för SX8630. Det generella indexet på Stockholmsbörsen, OMX Stockholm PI, steg 12 procent under 2014. JM-aktien noterades som högst under året till 256 kronor den 11 juni och som lägst till 171 kronor den 2 februari. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 3,2 procent (4,0). Totalavkastningen under 2014 uppgick till 41 procent (62). Totalavkastning %

2014

Genomsnittligt per år 2010–2014

Genomsnittligt per år 2005–2014

41 16

19 14

24 12

Index

41 62 9 –26 30 186 –60 –16 94 91 -

845 600 370 340 459 353 123 311 370 191 100

JM Stockholmsbörsen

Totalavkastning JM, 2005–2014 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2005-01-01 Genomsnittligt 5 år Genomsnittligt 10 år

19 24

OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE

JM-aktier till ett värde av totalt 15,9 mdkr (11,8) omsattes under 2014. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 64 mkr (47). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 83 procent (82). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 18,8 mdkr (14,0).

Överföring till aktieägare, mkr

Utdelning

Inlösen

Återköp

Summa

196 247 415 489 208 375 542 537 558

966 1 002 1 013 992 -

359 517 500

1 162 1 249 1 428 1 481 208 375 901 1 054 1 058

3 567

3 973

1 376

8 916

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Summa

Aktieägare per 31 december 2014 AMF Försäkring och Fonder

% av antal aktier 11,3

Swedbank Robur fonder

8,6

Nordea fonder

6,6

SEB fonder

5,8

AFA Försäkringar

4,8

JM AB

2,1

Handelsbanken fonder

2,1

Catella fondförvaltning

2,1

Fjärde AP-fonden

1,6

Länsförsäkringar fondförvaltning AB

1,2

Utländska aktieägare

35,6

ÄGARSTRUKTUR

Övriga aktieägare

18,2

Per den 31 december 2014 uppgick antalet aktieägare till 13 844 (11 986). De tio största svenska ägarna stod för 46,2 procent (50,5) av kapitalet och de utländska ägarna för 35,6 procent (32,2).

Summa

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Antal aktieägare per 2014-12-31: 13 844 Antalet aktier per 2014-12-31 uppgår till 77 082 025

100,0

JM -AKTIEN 107

Aktiedata Kronor per aktie Börskurs per den 31/12 Högst/lägst betalkurs under året Direktavkastning per den 31/12, % Börsvärde per den 31/12, mkr Resultat per aktie före utspädning Exploateringsfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Projektfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Eget kapital (redovisat) Utdelning Utdelning i % av resultat per aktie P/E tal per den 31/12 Antal aktier per den 31/12 Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 1) 2) 3) 4) 5) 6)

2014

2013

2012

2011

2010

249 256/171 3,2 18 792 17,00

181,50 200,50/118,25 4,0 14 075 14,10

116 140,25/106,75 5,8 9 337 11,70

112 176,50/79,75 5,8 9 355 12,50

157,50 160/98,50 2,9 13 110 7,10

127 90

108 77

105 72

99 70

96 65

4 3 61 8,00 1) 47 15 75 471 471 2) 76 542 355 76 888 597

4 3 57 7,25 51 13 77 550 383 3) 78 445 765 78 983 735

12 12 55 6,75 58 10 80 494 186 4) 82 414 682 83 298 832

10 10 55 6,50 52 9 83 379 407 5) 83 305 326 84 560 636

8 8 47 4,50 63 22 83 237 058 6) 83 229 492 84 671 817

Enligt styrelsens förslag 1 610 554 återköpta aktier ingår ej 2 263 299 återköpta aktier ingår ej 3 169 056 återköpta aktier ingår ej 150 964 återköpta aktier ingår ej 164 825 återköpta aktier ingår ej

Ägarbild per 2014-12-31 Aktieinnehav

Antal aktieägare

% av alla aktieägare

Äger tillsammans antal aktier

% av aktiekapital

10 515 1 556 1 211 291 141 130

76,0 11,2 8,8 2,1 1,0 0,9

1 700 592 1 278 387 2 729 611 2 836 608 6 877 163 61 659 664

2,2 1,7 3,5 3,7 8,9 80,0

13 844

100,0

77 082 025

100,0

1–500 501–1 000 1 001–5 000 5 001–20 000 20 001–100 000 100 001– Summa

Förändringar i aktiekapitalet 2010–2014 År

Inlösen återköpta aktier, mkr

2010 2011 2012 2013 2014

Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr

Antal aktier

Kvotvärde/aktie

Aktiekapital, mkr

0,1 0,2 0,3 0,1

83 401 883 83 530 370 83 663 242 79 813 682 77 082 025

1 kr 1 kr 1 kr 1 kr 1 kr

83,4 83,5 83,7 79,8 77,1

–4,1 –2,8 Kursutveckling

Kr 350

Antal 25 000

Kr 260

Antal 15 000

280

20 000

240

12 000

210

15 000

220

9 000

140

10 000

200

6 000

5 000

180

3 000

160

0 2010

2011

2012

Omsatt antal aktier 1000-tal

2013

2014 JM B

0 Jan Feb Mar Apr Maj 2014

OMX Stockholm PI

Jun

Jul

Aug Sep Okt Nov Dec

OMX Stockholm Real Estate Investment&Services PI (SX8630PI)

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

108 K ALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINAN SIELL K ALENDER

JMs ÅRSSTÄMMA Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma tisdagen den 21 april 2015 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna. ANMÄLAN

Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 15 april 2015, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 15 april 2015 före kl. 16.00 på något av följande sätt: JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner) Post: JM AB, c/o Computershare, Box 610, 182 16 Danderyd Telefon: 08-518 015 52 Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd i aktieboken onsdagen den 15 april 2015. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas. UTDELNING

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 8,00 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås torsdagen den 23 april 2015. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 28 april 2015.

AKTIEÄGARINFORMATION PÅ JM.SE På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten. AKTIEÄGARSERVICE

Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar. AKTIEN

KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN

21 april 2015 14 juli 21 oktober 4 februari 2016

Delårsrapport januari–mars 2015 Årsstämma 2015 Delårsrapport januari–juni 2015 Delårsrapport januari–september 2015 Bokslutskommuniké 2015

Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00 eller via www.jm.se/investerare JM AB (publ), Org. nr. 556045-2103, säte i Stockholm.

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning. INSIDERPERSONER OCH TRANSAKTIONER

Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insynsregister. ANALYTIKERLISTA

Lista med de analytiker som löpande följer JM.

GRI - INDE X 109

GRI-INDEX 2014 JM rapporterar 2014 sitt hållbarhetsarbete enligt Global reporting Initiatives (GRI) riktlinjer G4. Vårt GRI-index omfattar de enligt GRI obligatoriska delarna, samt övriga delar som vi funnit relevanta för vår verksamhet samt viktiga för en transparent redovisning. GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i index-

GRI-kod

tabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen. Det är vår bedömning att redovisningen uppfyller kraven enligt GRI G4, nivå Core.

Beskrivning/indikator

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)

Externt granskad

2–3

STRATEGI OCH ANALYS G4-1

VD:s uttalande

G4-3

Organisationens namn

G4-4

Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster

7–9, 52–56

G4-5

Huvudkontorets lokalisering

113

G4-6

Länder där organisationen är verksam

7–9

G4-7

Ägarstruktur och bolagsform

100, 106–107

G4-8

Marknader

7–9, 52–56

G4-9

Bolagets storlek

Omslagets insida, 1, 52–56, 57–63, 74–75

G4-10

Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön

45–47, 74

G4-11

Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal

G4-12

Bolagets leverantörskedja

49–50

G4-13

Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja

G4-14

Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen

G4-15

Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer

G4-16

Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer

ORGANISATIONEN

IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR G4-17

Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures

78–79, 102–103

G4-18

Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter

34–35

G4-19

Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet

34–35

G4-20

Väsentliga aspekter internt

34–35

G4-21

Väsentliga aspekter externt

34–35

G4-22

Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar

G4-23

Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års redovisningar

35, 48

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

110 GRI - INDE X

GRI-kod

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)

Beskrivning/indikator

Externt granskad

INTRESSENTDIALOG G4-24

Intressentgrupper

G4-25

Identifiering och urval av intressenter

G4-26

Metoder för samarbete med intressenter

G4-27

Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter

35–36

RAPPORTPROFIL G4-28

Redovisningsperiod

G4-29

Datum för publicering av den senaste redovisningen

Årsredovisning 2013, publicerades 2014

G4-30

Redovisningscykel

G4-31

Kontaktperson för rapporten

Lennart Henriz, Chef Koncernstab Verksamhetsutveckling

G4-32

Tabell som visar var information för samtliga delar av GRIs standardupplysningar går att hitta

109–112

G4-33

Policy och praxis för extern granskning

109–112

G4-34

Styrningsstruktur

97–103

G4-56

Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande

48–50

GRI-kod

JMs identifierade hållbarhetsaspekter

GRI-aspekt

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)

Externt granskad

G4-DMA

Väsentlig hållbarhetsaspekt

Indikator för hållbarhetsstyrning

Hänsynstagande i beslutsfattandet

Bolagsstyrning

48–50, 97–103

Långsiktig affär

Ekonomiska resultat

20–31, 36–37, 97–103

Kvalitet

Märkning av produkter och tjänster

5–6, 10–15, 38–39

BOLAGSSTYRNING

ETIK OCH INTEGRITET

Styrmetod

J M

Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM

Indirekt ekonomisk påverkan

14, 48–50

Transparens i redovisning

Rapportprofil

33, 57

Jämställdhet och mångfald

Mångfald och lika rättigheter

45–48

Arbetsmiljö

Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)

20, 36–37, 45–48, 97–103

Kompetens

Utbildning

45–47

Produktutformning

Produktansvar

20, 34–44, 97–103

Ansvarstagande i leverantörskedjan

Hållbarhetsvärdering av leverantörer

49–50

Mänskliga rättigheter

Hållbarhetsvärdering av leverantörer

49–50

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

GRI - INDE X 111

GRI-kod

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)

Externt granskad

Konkurrenshämmande aktiviteter Antikorruption

20, 36–37, 48, 97–103

Lagefterlevnad

Markföroreningar

Sanering av förorenad mark

40–41

Materialanvändning

Produkter och tjänster

20, 33–37, 39–40, 97–103

Avfall och resurseffektivitet

Utsläpp och avfall

20, 33–37, 40, 97–103

Transporter och arbetsmaskiner

Transporter

20, 33–37, 40–41, 97–103

Energianvändning och klimatpåverkan

Energi

20, 33–39, 97–103

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)

Externt granskad

JMs identifierade hållbarhetsaspekter

GRI-aspekt

Affärsetik

Resultatindikatorer

GRI-kod

Resultatindikator

EKONOMISKA INDIKATORER Ekonomiska resultat

G4-EC1

Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde

61–63, 106

G4-EC2

Finansiell påverkan, samt andra risker och möjligheter kopplade till klimatförändringen

3, 28-31, 33–44

G4-EC3

Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden

70–71, 81–82, 86

G4-EC8

Indirekt ekonomisk påverkan utanför organisationen

14, 48–50

MILJÖINDIKATORER

CRE1

Byggnaders energiprestanda

38–39, 44

37–39, 44

Energi Utsläpp och avfall G4-EN19

Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning

CRE3

Utsläpp av växthusgaser från byggnader

CRE4

Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen

Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod

40, 44

37–44

40–41

G4-EN23

Produkter och tjänster G4-EN27

Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster, samt resultat Transporter

G4-EN30

Väsentlig miljöpåverkan genom transport av produkter och andra varor och material som används i organisationens verksamhet, inklusive medarbetarnas arbetsresor/tjänsteresor Miljövärdering av leverantörer

G4-EN32

Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på miljö Sanering av förorenad mark

CRE5

Förorenad mark som sanerats eller är i behov av sanering för befintlig eller avsiktlig användning, i enlighet med tillämpbar lagstiftning

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

112 GRI - INDE X

GRI-kod

Resultatindikator

Hänvisning (sidnummer i årsredovisning 2014)

Externt granskad

SOCIALA INDIKATORER LA

ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR Anställning

G4-LA1

Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region

45–47, 72

G4-LA2

Förmåner till heltidsanställda

45–47

G4-LA3

Föräldraledighet

Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö) G4-LA5

Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för hälsa och säkerhet

46–47

G4-LA6

Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region

G4-LA10

Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut

45–46

G4-LA11

Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling

46, 104–105

Mångfald och lika rättigheter G4-LA12

Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer Lika lön för män och kvinnor

G4-LA13

Löneskillnad i procent mellan män och kvinnor per personalkategori Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på arbetsrätt

G4-LA14

Andel nya leverantörer som har värderats med avseende på arbetsrätt

MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på mänskliga rättigheter

G4-HR10

Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på mänskliga rättigheter

SAMHÄLLSFRÅGOR Antikorruption

G4-SO4

Utbildning i organisationens policyer och rutiner avseende motverkan mot korruption Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på social påverkan

G4-SO9

Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på social påverkan

PRODUKTANSVAR

G4-PR3

Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna, samt andel i procent av produkter och tjänster som berörs av dessa krav

38–39

G4-PR5

Resultat från kundundersökningar

5–6, 10–15

CRE-8

Hållbarhetscertifikat, värdering eller produktmärkning

38–39

Märkning av produkter och tjänster

J M

Å R S R E D O V I S N I N G

2 0 1 4

ADRESSER

HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMSKONTOR JM AB

169 82 Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 00 www.jm.se

REGION- OCH LOKALKONTOR

Region Öst: Uppsala (regionkontor) Sylveniusgatan 2 Box 1334, 751 43 Uppsala Tel. 018-66 03 00 Linköping Brigadgatan 24, 587 58 Linköping Tel. 013-37 14 00 Västerås Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås Tel. 021-81 20 00 Örebro Vasastrand 11, 703 54 Örebro Tel. 019-764 15 10

Region Väst:

DOTTERBOLAG UTLAND

Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg Tel. 031-703 57 00

Norge JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel. + 47 67 17 60 00 www.jm.no

Jönköping Klubbhusgatan 13, 553 03 Jönköping Tel. 036-585 10 00 Region Syd: Malmö (regionkontor) Box 327, 201 23 Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel. 040-16 56 00 DOTTERBOLAG SVERIGE

AB Borätt Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.boratt.se Seniorgården AB Box 6048, 171 06 Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel. 08-626 66 30 www.seniorgarden.se JM Entreprenad AB 169 82 Stockholm Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna Tel. 08-782 87 00 www.jm-entreprenad.se

Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk form: Holy Diver och Anette Andersson Repro och original: Anette Andersson Foto/illustrationer: baraBild/Ettelva, Eva Blomberg, Carbonwhite, Janne Danielsson, Mikael Dubois, Eve Images, Sune Fridell, Magnus Grubb, Richard Hammarskiöld, Holy Diver, iStockphoto, Gustav Kaiser, Kjell-Arne Larsson, Roomfoto, Shutterstock och JM Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g /300g

Danmark JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel. + 45 33 45 70 00 www.jmdanmark.dk Finland JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI-02630 Espoo Tel. +358 9 473 026 10 www.jmsuomi.fi Belgien JM Belgium Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel. +32 2 646 11 12 www.jmbelgium.be

HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.

JM AB (publ) • Postadress : 169 82 Stockholm • Besöksadress : Gustav III:s boulevard 64, Solna • Telefon : 08-782 87 00 • Telefax : 08-782 86 00 Org. nr : 556045-2103 • Internet : www.jm.se