Ökande värden på åker- och betesmark – orsaker och samband
Rapport 2007:9 Foto: Mats Pettersson
Ökande värden på åker- och betesmark – orsaker och samband
Marknadsenheten 2007-06-12 Referens Patrik Eklöf
Innehåll 1
Inledning och bakgrund................................................................................................... 3
2
Jordbruksmarken i Sverige............................................................................................. 5
3
Prisutvecklingen för jordbruksmark ............................................................................. 7
4
Uppgifter om värden och kapitaliseringseffekter ....................................................... 15
5
Omfattningen i handeln med jordbruksmark ............................................................. 21
6
Analys av orsaker till förändringar i jordbruksmarkspriserna ................................ 25
7
6.1
Ekonomiska resultat och lönsamhetsutveckling ...................................................... 25
6.2
Stödens utveckling ................................................................................................... 28
6.3
Ränteutveckling m.fl. faktorer ................................................................................. 29
Slutsatser ......................................................................................................................... 31
Bilagor 1 - 3............................................................................................................................. 35
1
1 Inledning och bakgrund Utredningen är initierad av Jordbruksverket mot bakgrund av att fokus ökar på att utveckla konkurrenskraften i jordbruksproduktionen i Sverige. Prisutvecklingen för mark (åker- och betesmark) är i det sammanhanget en viktig faktor, dels som indikator på lönsamhetsförhållanden i jordbrukssektorn, dels dess betydelse för hur den totala kostnadsnivån blir för olika jordbruksföretagare. Särskilt intresse finns också mot bakgrund av den övergripande reform som EU genomfört av stöd till jordbruket genom införandet av frikopplade stöd, det s.k. gårdsstödet. De frikopplade stöden innebär i princip att jordbruksproduktionen kommer att baseras på företagsekonomiska kalkyler utan inverkan av riktade stöd. Reformen syftar till att marknadsorientering skall styra jordbrukets produktion och utveckling och inte att stöd riktade till de olika produktionsgrenarna längre skall avgöra vad jordbrukarna väljer att producera. Jordbruksmarken är den grundläggande resursen för att bedriva jordbruk. Jordbruksfastighetsmarknadens värdering och prissättning av marken avgör storleken på nödvändiga insatser av finansiellt kapital och påverkar därmed jordbrukarnas kostnadssida genom t.ex. storleken på räntekostnader för insatt kapital. Priserna på åker- och betesmark har således betydelse för den totala kostnadsnivån i jordbruksproduktionen och påverkar särskilt nystartande jordbrukare och jordbrukare som behöver utöka sitt arealunderlag. Markvärdeutvecklingen är i grunden avhängig hur jordbrukarna upplever lönsamheten i själva jordbruksproduktionen och det ger anledning att bedöma utvecklingen från företagsekonomiska aspekter. Eftersom gårdsstödet utgår som ett stöd baserat på innehav av åker- och betesmark finns också anledning att följa markvärdeutvecklingen för att bedöma vilka kapitaliseringseffekter som visar sig vid de nya förutsättningarna för stöd och för att göra ekonomiska överväganden för att bedriva jordbruksproduktion. I en del fall kan dock även andra skäl, t.ex. sociala-, kulturella- och miljömässiga värden, ha inverkan på markpriser vid köp och försäljningar av jordbruksmark och finnas med bland skälen för att äga jordbruksmark. Rapporten syftar också till att visa hur utvecklingen varit för markvärdena i Sverige sedan 1990 års reform i Sverige, över EU-medlemskapsperioden och den allra senaste tiden när frikopplade stöd gjort sitt intåg. Det handlar om en period med flera tydliga skift i jordbrukspolitikens mål och syften och innehåll, inkl. hur stöd har utformats och nivån på stöden. Mot den bakgrunden redovisas hur de totala stöden utvecklats och på vilka stödformer de har fördelat sig. Den delen har också brutits ner på regioner för att ge en bild av olikheter mellan regionerna i stödens sammansättning och också visa på storleken för de sammanlagda stöden fördelade på arealen jordbruksmark och uttryckta som genomsnittliga belopp per hektar för aktuella regioner.
3
2 Jordbruksmarken i Sverige Tillgången på jordbruksmark i Sverige sedan 1990 framgår av nedanstående diagram (figur 1 och 2). Den totala jordbruksmarken (åkermark och betesmark) har varit relativt konstant sedan början av 1990-talet. Den har uppgått till drygt 3 miljoner ha under hela perioden och med en svag minskning av arealen åkermark. Åkerarealen, i vilken även uttagen areal (träda i EU med särskild ersättning) ingår, har minskat med ca 185 000 ha jämfört med 1990. Andelen uttagen areal av åkermarken ökade 1995 i samband med EU - inträdet då andra ersättningsvillkor för träda infördes. Förändringen mellan 1994 och 1995 torde dock inte vara så stor som redovisats i statistiken eftersom andelen obrukad areal 1994 var betydligt högre än 1995. Det är möjligt att hela eller delar av den obrukade arealen kom att redovisas som träda 1995. Statistiken avseende betesmark är något osäker vad beträffar den totala tillgängliga betesarealen. Till skillnad mot åkerarealen som under en längre tid varit direktstödsberättigande har inte motsvarande gällt för betesmarken före gårdsstödsreformen. Med ledning av den betesmark (dvs. betesmark, skogsbete, fäbodbete, alvarbete, slåtterängar samt outnyttjad betesmark) som redovisats i arealstatistiken har dock en ökning skett med ca 190 000 ha jämfört med 1990. Framförallt ökade betesmarken 1995 i samband med införandet av EU:s stöd för utvecklingen av landsbygden (LBU-stöd) i Sverige för betesmark samt efter 2003 i samband med gårdsstödsreformen då i princip all jordbruksmark (inkl. även betesmark) blev stödberättigande. I realiteten handlar det inte om att nya betesmarker tillskapats utan i huvudsak att lämplig mark genom olika stöd har blivit intressant att ta med i stödansökningar, jordbruksstatistik etc. Motsvarande gäller för ökningen av åkermarken 2005.
3 450 000 3 300 000 3 150 000 3 000 000 2 850 000 2 700 000 2 550 000 2 400 000 2 250 000 2 100 000
Åkermark Totalt
Hektar
1 950 000 1 800 000
Bete Varav Träda
1 650 000 1 500 000 1 350 000 1 200 000 1 050 000 900 000 750 000 600 000 450 000 300 000 150 000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Figur 1. Åker- och betesmarksarealer i Sverige 1990-2006 enligt officiell statistik
5
550 000
500 000
Betesmark
450 000
400 000
Hektar
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
Figur 2 Betesmarksarealer i Sverige 1990-2006 enligt officiell statistik
6
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
3 Prisutvecklingen för jordbruksmark Priserna på jordbruksmark (sammanvägt för åker- och betesmark) i Sverige har stigit kontinuerligt sedan EU-inträdet 1995. Av nedanstående figur framgår att takten i prisökningen varit starkast 2004 och 2005 efter att den nya jordbrukspolitiken i form av gårdsstödet infördes. Reformen beslutades 2003 och stöd enligt reformen utgick första gången för 2005. Innan EU-inträdet 1995 var det en fallande pristrend för jordbruksmark som kan relateras till svenskt reformbeslut 1990 om avreglering av jordbrukspolitiken inklusive borttagande av huvuddelen av stöden och det tillhörande ”Omställning-90 programmet” som var i kraft 1992 - 1994. 30 000 28 000
Markpris
26 000 24 000
EU-inträde
Omställning-90
22 000 95-05: + 149 %
20 000 90-94: -23 %
Kr/ha
18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000
Agenda 2000
Gårdsstöd
6 000 4 000
03-05: + 39 %
99-02: + 20 %
2 000
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Figur 3 Jordbruksmarkpris i Sverige 1990-2005
Av figuren framgår att åren innan EU-inträdet, 1990-1994, sjönk markpriserna med 23 % medan de under EU-perioden (1995-2005) ökat med 149 %. Priset på åkermark har under hela perioden varit högre än motsvarande pris för betesmark. Under det tidiga 1990-talet värderades åkermarken till knappt 5 gånger mer än betesmarken. 1992 sjönk dock värdet för åkermark, vilket innebar att betesmarken relativt sett ökade i värde, och åkermarken värderades vid den tidpunkten till knappt 3 gånger mer än värdet för betesmarken. Utvecklingen med relativt sett kraftigare prisutveckling för betesmarken har hållit i sig under hela perioden. Under 2005 då gårdsstödsreformen fick fullt genomslag i Sverige var kvotförhållandet 2,3 till åkermarkens fördel. Denna utveckling tydliggörs av figur 4 där det framgår att priset på betesmark steg med drygt 45 % under 2005 jämfört med föregående år. Motsvarande ökning i pris på åkermarken var ca 19 %, vilket i stort sett sammanföll med prisstegringen för den totala jordbruksmarken (sammanvägning av både åkermark och betesmark). Förutom införandet av gårdsstödet i Sverige som även innebar att betesmarken blev stödberättigande har även olika slag av miljöstöd påverkat priset på betesmark då dessa stöd syftar till att bibehålla eller öka den biologiska mångfalden genom hävd av betesmarker, vilket gynnar extensiv odling och djurhållning. 7
Även i samband med den svenska reformen av jorbrukspolitiken,”Omställning-90”, ingick stöd till åtgärder för mark till extensiv produktion (bl.a. olika naturvårdsstöd i odlingslandskapet, s.k. NOLA-stöd), vilket bidrog till att kvoten mellan värdet på åker och betesmark sjönk från 5 till 3. Av figur 4 framgår tydligt att de största årliga procentuella prisförändringarna för åker- respektive betesmark har skett dels under ”Omställning-90” perioden, dels vid införandet av gårdsstödet. 32 500 50,0%
30 000 27 500
45,0%
Åker
Ändring, åker
Bete
40,0%
Ändring, bete 35,0%
25 000
30,0%
22 500
25,0%
20 000
Årlig ändring
20,0%
Kr/ha
17 500 15 000 12 500
15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0%
10 000
-10,0%
7 500 -15,0%
5 000
-20,0%
2 500
-25,0% -30,0%
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
-35,0% 1990
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
0
Figur 4 Pris på jordbruksmark i Sverige 1990 – 2005
Prisnivåerna och prisutvecklingen på jordbruksmark skiljer sig åt mellan olika regioner i landet. Med hjälp av regionindelningen enligt det s.k. NUTS-systemet kan prisutvecklingen på jordbruksmark i olika regioner i Sverige redovisas. (NUTS-regionerna framgår av karta på sida 12). Av figurerna på nästa sida framgår tydligt de stora skillnaderna mellan jordbruksmarkspriserna i de södra delarna av landet jämfört med övriga landet. Jordbruksmarkpriset når toppnoteringar i de södra länen där den bördigaste jordbruksmarken finns. Prisnivån i Sydsverige är ca dubbelt så hög jämfört med riksgenomsnittet under perioden 1990 – 2005 medan prisnivån i mellersta- och norra Sverige uppgår till ca 20 - 30 % av prisnivån för riket. Med undantag för Småland, Öland och Gotland är den genomsnittliga prisnivån i övriga områden ungefär densamma som för riksgenomsnittet. För Småland, Öland och Gotland var genomsnittspriset under perioden ca 60 % av riksgenomsnittet (se även figur 9). De kraftiga prisökningarna under senare år har varit störst i norra delarna av landet med upptill 70 % i prisökning för jordbruksmark mellan 2004 och 2005. Motsvarande prisökning för hela landet uppgick till ca 20 %.
8
55 000
10 000
52 500 50 000 47 500 45 000
Norra Mellansverige
Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige
9 000
Mellersta Norrland Övre Norrland
8 000
42 500 40 000
7 000
37 500
Kr/ha jordbruksmark
Kr/ha jordbruksmark
35 000 32 500 30 000 27 500 25 000 22 500 20 000
6 000
5 000
4 000
17 500
3 000
15 000 12 500
2 000
10 000 7 500
1 000
5 000 2 500
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0 1990
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
0
Figur 5. Pris på jordbruksmark 1990-2005 för olika regioner
I figur 6 och 7 redovisas en uppdelning på åkermark respektive betesmark avseende prisutvecklingen i olika regioner. De största årliga prisökningarna för åkermark har inträffat vid olika tidpunkter för de olika regionerna. För norrlandslänen är ökningstakten störst 2005 (+ 40 – 65 %), vilket även är fallet för södra och västra Sverige och Småland inkl. öarna (+ 15 – 25 %). För Stockholm och östra Mellansverige var prisökningen störst 1998 och 2000 (+ 20 – 50 %). För betesmarken har de största prisökningarna skett 2004-2005. Den procentuellt sett största prisökningen för betesmark har ägt rum i mellersta Norrland. Den viktigaste faktorn för prisökningen i Norrland är att härleda till införandet av gårdsstödet med bl.a. betesmark som ny ersättningsberättigande areal. Andelen betesmark i förhållande till total areal i mellersta Norrland är också den näst högsta i landet efter Småland med öarna och uppgår till ca 16 %. Motsvarande andel i övre Norrland är dock betydligt mindre men det kan antas att de prishöjande effekterna i mellersta Norrland genom gårdsstödets införande även gäller för prisutvecklingen i kommunerna i övre delarna av landet. Priset på betesmark ökade under samma period mycket kraftigt i Småland och på Öland och Gotland. Ökningen var ca 70 % och förklaras i första hand av ökad ersättning för alvarsmark som används till bete och annan betesmark som används till bete. Andelen betesmark av total jordbruksmark uppgår i dessa regioner till ca 33 %. En förhållandevis kraftig prisökning på betesmark har även skett i Stockholmsregionen men denna inträffade dock ett år tidigare än i övriga regioner.
9
69 000 66 000 63 000 60 000 57 000 54 000 51 000 48 000 45 000 42 000 39 000 36 000 33 000 30 000 27 000 24 000 21 000 18 000 15 000 12 000 9 000 6 000 3 000 0
11 000 Norra Mellansverige
10 000
Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige
Mellersta Norrland
9 000
Övre Norrland
8 000
Kr/ha åker
Kr/ha åker
7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
0
Figur 6. Pris på åkermark 1990-2005 för olika regioner
24 000
5 000
Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige
22 000 20 000
4 500
Norra Mellansverige Mellersta Norrland
4 000
Övre Norrland
18 000
3 500 Kr/ha betesmark
Kr/ha betesmark
16 000 14 000 12 000 10 000
3 000 2 500 2 000
8 000
1 500 6 000
Figur 7. Pris på betesmark 1990-2005 för olika regioner
10
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
0 1992
0
1991
500
1990
2 000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
1 000
4 000
De år från år ökande priserna på både åkermark- och betesmark står i kontrast till vissa uppgifter om lönsamhetsutvecklingen i sektorn. I figur 8 redovisas olika typgårdars resultatutveckling de senaste fem åren. Nettoresultatet (resultat efter avskrivning-, arrendeoch räntekostnader) per företag redovisas och är hämtade från den årliga jordbruksekonomiska undersökningen (statistiskt meddelande JO 40 SM). För växtgårdar har resultaten sjunkit de senaste fem åren och företag med köttdjur kännetecknas av förhållandevis låga resultat innan gårdsstödet (direktstöden) får fullt genomslag 2005 då även resultaten ökar. Mjölkföretagen har under perioden haft de högsta resultaten och i likhet med köttdjursföretagen så ökar resultaten kraftigt 2005, särskilt för de större företagen. Den bättre resultatutvecklingen under 2005 för djurföretagen sammanfaller med starkt stigande markpriser under samma år.
390 000 365 000 340 000 315 000
Mindre växtföretag Större växtföretag Mindre mjölkföretag Större mjölkföretag Köttföretag
Nettoresultat/företag, kr
290 000 265 000 240 000 215 000 190 000 165 000 140 000 115 000 90 000 65 000 40 000 15 000 -10 000
2001
2002
2003
2004
2005
Figur 8. Lönsamhet för olika typgårdar, 2001-2005
Kartan på nästa sida visar hur prisnivån på jordbruksmark i olika regioner i landet förhållit sig till riksgenomsnittet åren 1990 – 2005 (figur 9).
11
Riksgenomsnitt, kr/ha, pris på jordbruksmark 1990-1994:
12 580
1990-2005:
15 656
1995-2005:
17 055
2003-2005:
22 900
2005
26 900
90-94: 25 % 90-05: 21 % 95-05: 20 % 03-05: 19 % 2005: 21 %
90-94: 22 % 90-05: 18 % 95-05: 17 % 03-05: 16 % 2005: 20 %
90-94: 38 % 90-05: 35 % 95-05: 34 % 03-05: 30 % 2005. 33 %
90-94: 110 % 90-05: 103 % 95-05: 101 % 03-05: 95 % 2005: 92 %
90-94: 198 % 90-05: 203 % 95-05: 205 % 03-05: 198 % 2005: 192 %
90-94: 92 % 90-05: 92 % 95-05: 92 % 03-05: 94 % 2005: 92 %
90-94: 111 % 90-05: 104 % 95-05: 101 % 03-05: 102 % 2005: 104 %
Område
Län
1 Stockholm
AB
2 Östra Mellansverige
C, D, E, T, U
3 Småland med öarna
F, G, H, I
4 Sydsverige
K, L, M
5 Västsverige
N, O, P, R
6 Norra Mellansverige
S, W, X
7 Mellersta Norrland
Y, Z
8 Övre Norrland
AC, BD
90-94: 63 % 90-05: 61 % 95-05: 60 % 03-05: 60 % 2005: 64 %
Figur 9. Jordbruksmarkspriser i olika regioner i förhållande till riksgenomsnitt
I Västsverige har värdet på jordbruksmark sett i förhållande till riksgenomsnittet sjunkit från att ligga på 110 % av riksgenomsnittet 1990-1994 till 92 % år 2005. Även övriga regioner i landet utom Småland med öarna har haft en motsvarande utveckling men inte lika starkt. I Småland och på Öland och Gotland har det skett en ökning av priset på mark som även slagit igenom som en ökning i förhållande till riksgenomsnittet. En motsvarande redovisning för åker- och betesmark återfinns i figurerna 10-11.
12
Av dessa figurer framgår bl.a. att åkermarksvärdet i förhållande till riksgenomsnittet är högst i Sydsverige och att åkermarksvärdet dessutom ökat under 2005 i förhållande till riksgenomsnittet. Också betesmarksvärdet är högst i Sydsverige i förhållande till motsvarande riksgenomsnitt (ca 162 % för 2005). Jämfört med tidigare år har dock värdet på betesmark i förhållande till riksgenomsnittet minskat i Sydsverige. Vidare framgår att höga betesmarksvärden även finns i Stockholmsområdet där dessa uppgår till ca 130-140 % av riksgenomsnittet för värdet på betesmark samt i Småland på Öland och Gotland (ca 81 % av riksgenomsnittet 2005). I östra Mellansverige samt i Västsverige uppgår värdena till ca 75-90 % av riksgenomsnittet för åkermark respektive betesmark. I Norrlandslänen är motsvarande uppgifter ca 20 %.
Riksgenomsnitt, kr/ha pris på åkermark 1990-1994:
14 320
1990-2005:
17 981
1995-2005:
19 645
2003-2005:
26 467
2005
30 800
90-94: 24 % 90-05: 20 % 95-05: 19 % 03-05: 18 % 2005: 20 %
90-94: 24 % 90-05: 19 % 95-05: 17 % 03-05: 17 % 2005: 20 %
90-94: 38 % 90-05: 35 % 95-05: 34 % 03-05: 29 % 05-05: 33 %
90-94:108 % 90-05:101 % 95-05: 99 % 03-05: 94 % 2005: 91 %
90-94: 194 % 90-05: 203 % 95-05: 206 % 03-05: 201% 2005: 204 %
90-94: 90 % 90-05: 90 % 95-05: 90 % 03-05: 93 % 2005: 93 %
Område
Län
1 Stockholm
AB
2 Östra Mellansverige
C, D, E, T, U
3 Småland med öarna
F, G, H, I
4 Sydsverige
K, L, M
5 Västsverige
N, O, P, R
6 Norra Mellansverige
S, W, X
7 Mellersta Norrland
Y, Z
8 Övre Norrland
AC, BD
90-94: 110 % 90-05: 103 % 95-05: 101 % 03-05: 102 % 2005: 103 %
90-94: 72 % 90-05: 68 % 95-05: 66 % 03-05: 64 % 2005: 66 %
Figur 10. Åkermarkspriser i olika regioner i förhållande till riksgenomsnitt
13
Riksgenomsnitt, kr/ha pris på betesmark 1990-1994:
4 120
1990-2005:
6 156
1995-2005:
7 082
2003-2005:
10 000
2005
13 400
90-94: 21 % 90-05: 19 % 95-05: 19 % 03-05: 16 % 2005: 19 %
90-94: 24 % 90-05: 23 % 95-05: 22 % 03-05: 23 % 2005: 28 %
90-94: 40 % 90-05: 39 % 95-05: 39 % 03-05: 32 % 2005: 32 %
90-94: 111 % 90-05: 102 % 95-05: 100 % 03-05: 88 % 2005: 75 %
90-94: 196 % 90-05: 186 % 95-05: 183 % 03-05: 182 % 2005: 162 %
90-94: 92 % 90-05: 96 % 95-05: 97 % 03-05: 87 % 2005: 78 %
90-94: 130 % 90-05: 135 % 95-05: 137 % 03-05: 140 % 2005: 138 %
90-94: 76 % 90-05: 76 % 95-05: 76 % 03-05: 77 % 2005: 81 %
Figur 11. Betesmarkspriser i olika regioner i förhållande till riksgenomsnitt
14
Område
Län
1 Stockholm
AB
2 Östra Mellansverige
C, D, E, T, U
3 Småland med öarna
F, G, H, I
4 Sydsverige
K, L, M
5 Västsverige
N, O, P, R
6 Norra Mellansverige
S, W, X
7 Mellersta Norrland
Y, Z
8 Övre Norrland
AC, BD
4 Uppgifter om värden och kapitaliseringseffekter Aggregerade uppgifter över värdeutvecklingen för jordbruksmark i landet baserat på redovisad statistik över försäljningspriser på mark framgår av nedanstående figurer. I figur 12 redovisas även värdeutvecklingen uttryckt i 2005 års prisnivå (KPI-deflator). Av nedanstående figur framgår tydligt att värdet, nominellt sett, för jordbruksmarken i landet har i stort sett fördubblats (92 %) sedan 1990. Om hänsyn tas till den höga inflationsnivån under tidigt 1990-tal uppgår värdestegringen för jordbruksmarken till 42 %. Jämförs 1993 (det år som påverkades mest av 1990 års reform) och 2005 är den nominella prisökningen ca 173 % och den reala är ca 137 %. Sedan EU inträdet har inflationstakten varit förhållandevis låg i Sverige (ca 1,1 % per år) och de tre senaste åren 2003 - 2005 var det i stort sett ingen inflation. Genomsnittliga värdestegringen för jordbruksmark sedan EU-inträdet uppgår realt sett till ca 128 % (ca 150 % i nominella värden). Noterbart är att värdeutvecklingen innan EUinträdet var negativ och uppgick realt sett till ca - 38 %. 100 90
Åkermark
80
Betesmark Totalt
Miljarder kr
70
Nominella värden
60 50 40 30 20 10
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
100 Åkermark, 2005 KPI-defl
90
Betesmark, 2005 KPI-defl
80
Totalt, 2005 KPI-defl
Miljarder kr
70 60 50 40 30 20 10 1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Figur 12. Totalt värde på jordbruksmark i Sverige 1990-2005
15
Av figur 13 nedan framgår också de stora förändringarna i jordbruksmarksvärden som skett i Sverige mellan 1990 och 2005 av de proportionellt utformade cirkeldiagrammen. Det tydliggörs också i figur 13 att värdet på betesmarken har ökat relativt sett mer än vad värdet på åkermarken har gjort sedan 1990. Värdevolymen, nominellt sett för betesmarken, har ökat ca 5 gånger mellan 1990 och 2005. Den aggregerade ökningen för betesmarken hänger samman med ökade markpriser men framförallt med att betesmarksarealen ökat med drygt 180 000 ha sedan 1990. Som nämnts tidigare handlar det inte om att betesmarker nyskapats i någon större grad utan om att stödmöjligheterna givit incitament att ta med arealer som kan klassificeras som betesmark. Samlade värdet för betesmarken 1990 uppgick till drygt 2 % av den totala värdevolymen för jordbruksmark 1990 medan motsvarande andel 2005 stigit till knappt 7 %. Åkermarksvärdevolymerna är relativt sett mindre påverkade av arealändringar. Under perioden minskade åkerarealen med ca 140 000 ha, dvs ca 5 %. I figuren återges också motsvarande värden för 1993, vilket är det år då jordbruksmarksvärden var som lägst p.g.a. av det genomförda ”Omställningsprogrammet-90”. Ökade totala betesmarksvärden, relativt sett, visade sig dock redan 1993 när värdet uppgick till ca 4 % av den totala värdevolymen för jordbruksmark.
1 158 milj kr Bete 1990
1340 milj kr Bet e 1993
47 094 milj kr Åker 1990
32 995 milj kr Åker 1993
6 033 milj kr Bete 2005
81 857 milj kr Åker 2005
Figur 13. Totalt värde på jordbruksmarken i Sverige 1990, 1993 respektive 2005, miljoner kr
16
Förändringarna i värdevolymer för de olika regionerna (NUTS) i Sverige framgår nedan av figur 14. Mellan 1990 och 2005 har det skett en andelsmässig ökning av jordbruksmarksvärdena i regionerna Sydsverige, östra Mellansverige, Småland, Öland och Gotland. Andelsmässiga värdevolymerna i förhållande till det totala värdet för jordbruksmarken i Sverige har däremot minskat i Västsverige, Stockholm och varit oförändrade i de norra delarna av Sverige. Förändringarna beror på ändrade priser på jordbruksmark, ändrade proportioner avseende åkermark och betesmark i respektive region samt förändringar i storleken på total jordbruksmark i respektive region.
1% 654 1% 422
1% 577
4% 1 690
1% 687
3% 3 025
25% 21 790
3% 2 602
10% 9 099
9% 4 157
3% 1 637
23% 11 108
20% 17 573 37% 32 460
25% 12 073
2005
34% 16 590
1990
Stockholm Småland, Öland, Gotland Västsverige Mellersta Norrland
Östra Mellansverige Sydsverige Norra Mellansverige Övre norrland
Figur 14 Totalt värde (miljoner kr) för jordbruksmark i Sverige, 1990, 2005
Stigande jordbruksmarkspriser försvårar för jordbruksföretag som vill utvecklas genom att öka arealunderlag samt ökar belastningen vid nystartande av lantbruksföretag. Det ställs högre krav vad avser effektivitet (krav på högre avkastningsnivåer och lägre kostnadsnivå etc.) när resursen mark värderas allt högre. I figurerna 15-16 på nästa sida redovisas förenklade beräkningar för räntekostnaden vid anskaffning av ytterligare ett hektar åkermark i olika regioner i landet. Beräkningarna utgår ifrån en lånefinansiering med en uppskattad räntenivå på 5 %. Beräkningarna indikerar kapitalkostnaden för jordbruksmark och hur denna skiljer sig åt mellan de olika regionerna. Räntekostnaden har beräknats som en årlig kostnad per hektar och visar i princip det krav på driftsöverskott som krävs från verksamheten för att täcka kapitalkostnaden för ett hektar använd mark. Räntekostnaden för anskaffning av ett hektar åkermark är givetvis högst i regionerna Sydsverige, Stockholm, östra Mellansverige samt Västsverige beroende på de höga priserna för åkermark i dessa regioner. I förhållande till riksgenomsnittet är räntekostnaden högre i Sydsverige (ca 204 % av riksgenomsnittet) och i Stockholm (103 %). Den lägsta kostnaden återfinns i Norrland (ca 20 - 30 % av riksgenomsnittet). Genomsnittlig räntekostnad för hela landet uppgår till 1 540 kr/ha, vid gjorda antaganden. I Sydsverige handlar det om över 3 000 kr/ha och år. Det kan jämföras med 1995 då motsvarande siffror, vid samma räntenivå, blir ca 650 respektive ca 1 200 kr/ha och år. Störst procentuell ökning av räntekostnad, beräknat vid 5 % ränta, har sedan EU-inträdet skett i östra Mellansverige. Ökningen uppgår till ca 173 %. Ökningarna i Stockholm och Sydsverige uppgår till omkring 160 %. Den procentuella ökningen för riket under motsvarande period uppgår till ca 150 %. För övre Norrland uppgår ökningen till 144 %. 17
Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige Riket
Räntekostnad, kr/år per ha åkermark
3 500 3 250 3 000 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Figur 15. Uppskattad räntekostnad per ha åkermark och år vid en räntenivå 5 %
Norra Mellansverige Mellersta Norrland Övre Norrland
550 Räntekostnad, kr/år per ha åkermark
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50
Figur 16. Uppskattad räntekostnad per ha åkermark och år och vid en räntenivå 5 %
18
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
De beräknade räntekostnaderna kan sättas i relation till odlingsekonomin för olika grödor i landet. Det kan göras genom att se hur räntekostnaden belastar bidragskalkyler för specifika grödor. I nedanstående tabell redovisas det täckningsbidrag (TB 3 per hektar) som återstår efter att avdrag gjorts för alla relevanta kostnader (exkl. kostnader för mark) för olika grödor. TB 3 jämförs med beräknade räntekostnader för inköp av ytterligare ett hektar åkermark. Odlingskalkylerna baseras på uppgifter från SLU med prisuppgifter från 2006 för spannmål (0,75 – 0,98 kr/kg), oljeväxter (2,09 - 2,14 kr/kg) och avser företag som har högre skördar än normskördar. För matpotatis har genomsnittspriser 2002-2006 (1,67 – 1,87 kr/kg) använts och för sockerbetor har grundpris använts (0,305 kr/kg). Aktuella odlingsområden (produktionsområden) i tabellen framgår av karta som återfinns i bilaga 3. Överslagsmässigt kan Sydsverige, Småland med öarna och Västsverige sägas motsvara Götalands södra slättbygder (Gss), Götalands mellanbygder (Gmb) och Götalands skogsbygder (Gsk). Östra Mellansverige, Stockholm samt norra Mellansverige motsvaras ungefär av Götalands norra slättbygder (Gns), Svealands slättbygder (Ss) och Svealands skogsbygder (Ssk). Slutligen motsvaras mellersta och övre Norrland ungefärligen av Nedre Norrland (Nn) och Norrland övre (Nö). Tabell 1. Odlingens lönsamhet (TB 3) för olika grödor 2006 och beräknad räntekostnad vid 5 % ränta för värdet på använd åkermark. Täckningsbidrag (TB3), kr/ha Räntekostnad, Höstvete
Vårkorn
Havre
Raps
Matpotatis
Sockerbetor
1 127
-476
373
-349
2 244
6 501
-79
-836
-223
-643
937
4 552
Gsk
-1 186
-1 654
-1 077
-1 061
-4 710
4 550
Gns
-610
-1 219
-365
-564
-1 669
Ss
-1 046
-1 472
-674
-1 444
-7 110
Ssk
-1 120
-1 756
-1 049
-1 500
-10 476
Nn
-1 911
-1 610
-4 348
Nö
-2 008
-1 572
-6 738
Gss Gmb
kr, ha
1 010 – 3 145
505 – 1 585
305
Källa: SLU områdeskalkyler 2007, Kompensationsbidrag (LFA-stöd) ingår i Ssk, Nn, Nö.
Enligt ovanstående tabell är det endast ett fåtal regioner i landet och ett fåtal grödor som visar ett positivt resultat som skulle kunna användas för finansiering av inköp av åkermark. Mot bakgrund av de kraftiga prisökningar som ägt rum för jordbruksmarken blir slutsatsen att det slag av standardkalkyler som bl.a. SLU-kalkylerna representerar inte ger en tillräcklig förklaring till prisutvecklingen. Köparna av jordbruksmark får förutsättas basera sin jordbruksproduktion och värdering av marken på ekonomiska kalkyler som visar på avsevärt högre ekonomiskt resultat än ovan använda kalkyler. Som förut nämnts ska ovanstående tabell ses som en indikation på lönsamheten i odlingen i olika regioner med olika odlingsinriktning eftersom varje individuellt lantbruksföretag har andra inkomst- och kostnadsförutsättningar än vad enhetliga odlingskalkyler ställer upp. En kostnadspost i dessa sammanhang som brukar variera kraftigt bland olika företag är maskinkostnader beroende på framförallt olika storlek på arealunderlag och ålderssammansättningen på maskinparken. En förklaring till de priser som betalas för jordbruksmark kan vara att bakomliggande kalkyler som använts inte inkluderar alla kostnader, exempelvis totala maskinkostnader, och därför försvarar högre kostnader för mark i ett kortare tidsperspektiv.
19
5 Omfattningen i handeln med jordbruksmark Aktiviteten i olika delar i landet när det gäller försäljningar av jordbruksmark framgår av figur 17. Det är framförallt i Västsverige som de största arealerna årligen byter ägare. Även antalet försäljningar är störst i Västsverige. Den försålda arealen ökade i hela landet 1999, vilket delvis kan bero på ändrade taxeringsvärden 1998, vilket stimulerade till fler försäljningar på grund av höjda taxeringsvärden och därmed även ökade försäljningsintäkter. Åren 2000 – 2003 kännetecknas av att lägre arealer försålts. Köp och försäljningar av jordbruksmark ökade sedan mellan 2004 och 2005. Den uppåtgående utvecklingen visade sig dock inte i regionen Småland, Öland och Gotland samt i Stockholm och mellersta Norrland. Försålda arealer i dessa områden snarare minskade något. Vid en uppdelning på försåld åkermark respektive betesmark framkommer att den försålda åkerarealen är störst i Västsverige medan för betesmarken sker de största årliga försäljningarna både i Västsverige och i regionen Småland, Öland och Gotland.
Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige Norra Mellansverige Mellersta Norrland Övre Norrland
10 500 10 000 9 500 9 000 8 500 8 000
Försåld areal, ha
7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Figur 17. Försåld areal i olika regioner
I sammanhanget kan redovisas att den totala försålda arealen i hela landet i förhållande till total jordbruksmark är liten och uppgår årligen i genomsnitt för perioden (1990-2005) till ca 0,7 % (ca 22 500 ha per år). Antalet försäljningar har ökat och var som störst under 2005 då de uppgick till 2 700 st. I förhållande till totala antalet jordbruksföretag motsvarar det ca 3,5 %. Omkring 90 % av köpen gjordes av fysiska personer och resterande del av köparna var aktiebolag, stat och kommun eller olika föreningar eller okända. De detaljerade uppgifterna över köpare 2005 var 2 440 köp av fysiska personer, 43 köp av aktiebolag, 18 köp av stat och kommuner, 5 köp av olika föreningar och resterande 195 köp registrerades som köparkategori ”okänd”.
21
Statistiken över priserna på jordbruksmark är en uppskattning av markpriser eftersom det ofta även ingår försäljningar av byggnader m.m. på lantbruksfastigheter vid de affärer som görs. Markpriserna uppskattas efter taxeringsvärdena för marken i förhållande till taxeringsvärdena för hela lantbruksfastigheterna. Tabell 2. Försäljning av jordbruksmark i Sverige 1995, 2004, 2005 Region Antal försäljningar Försåld areal, ha
Genomsnittlig areal per försäljning, ha
1995
2004
2005
1995
2004
2005
1995
2004
2005
39
39
45
432
412
365
11
11
8
Östra Mellansverige
222
302
355
3 789
3 358
4 314
17
11
12
Småland öarna
279
346
375
3 453
2 868
2 475
12
8
7
Sydsverige
281
325
402
5 123
2 657
3 479
18
8
9
Västsverige
476
538
651
6 129
5 089
6 245
13
9
10
Norra Mellansverige
232
354
389
1 843
1 879
2 092
8
5
5
Mellersta Norrland
199
289
262
1 245
1 335
1 232
6
5
5
Övre Norrland
170
182
222
1 050
986
1 132
6
5
5
1 898
2 375
2 701
23 064
18 584
21 334
12
8
8
Stockholm
med
Hela riket Källa: SJV, SM 38 0601
1995 var genomsnittlig areal vid försäljningarna av jordbruksmark ca 12 ha. Åren 2004 och 2005 hade den sänkts till ca 8 ha. Genomsnittsarealen tenderar att vara något högre i östra Mellansverige och Stockholmsregionen. I Norrland handlar det om halva genomsnittsarealen vid jämförelse med övriga riket. Förklaringen bör vara att arealerna jordbruksmark som hör till fastigheterna i Norrland är mindre än vid jordbruksfastigheter i andra delar av Sverige då de naturliga förutsättningarna inte möjliggjort lika stor uppodling som i landets mer utpräglade jordbruksområden. Eftersom det är förhållandevis små arealer försäljningarna handlar om i genomsnitt bör det vara fråga om många köp av tillskottsmark i rationaliseringssyfte. Uppgifter ifrån särskilt framtagen statistik över köp av jordbruksmark under 2005 redovisas i tabell 3 på nästa sida. Den visar hur köpen fördelat sig efter storlek på de arealer åker- och betesmark köpen omfattat. Av denna framgår också att huvuddelen av registrerade markköp gäller förhållandevis små arealer. Drygt 85 % gäller köp av högst 10 ha åkermark.
22
Tabell 3 Fördelning av försäljningar av fastigheter 2005 efter areal (gäller fastigheter med en total areal på minst 2 hektar samt minst 1 hektar åker- eller betesmark) Betesmark i hektar Åkermark i hektar
0-5
0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-65 66-70 71-75
1 812 65
6-10
397 24
11-15
128 20
9
4
3
>75 Summa Andel
1 1
4
2
1
4
2
1 894
70,1%
422
15,6%
155
5,7%
87
3,2%
33
1,2%
27
1,0%
19
0,7%
16-20
67
8
5
1
21-25
25
4
3
26-30
19
7
31-35
13
3
36-40
12
3
15
0,6%
41-45
7
3
10
0,4%
46-50
5
1
12
0,4%
51-55
3
1
5
0,2%
56-60
4
1
6
0,2%
61-65
4
4
0,1%
0
0,0%
2
0,1%
10
0,4%
1
2 701
100%
0,4% 0,07% 0,04% 0,00% 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,04%
100%
1 1
3
3
2
1 1 1
66-70 71-75
2
>75
5
2
1
2 10
Summa
2 503 142
27
14
Andel
92,7% 5,3%
1,0%
0,5%
2
1
0
1
0
0
0
0
0
0
Källa: SCB
Antalet försäljningar som omfattat över 50 ha åkermark är endast 27 st och över 75 ha är det 10 st. Arealerna betesmark som ingått i försäljningarna är koncentrerade till arealer som är 10 ha eller mindre (ca 98 %). Tabellen visar en bild av att huvuddelen av försäljningarna gäller mindre arealer jordbruksmark och att köp av stora gårdar eller stora arealer jordbruksmark (en del eventuellt i spekulationssyfte) inte är framträdande i statistiken.
23
6 Analys av orsaker till förändringar i jordbruksmarkspriserna 6.1 Ekonomiska resultat och lönsamhetsutveckling Flera faktorer påverkar prissättningen på jordbruksmark. Viktigare faktorer är den förda jordbrukspolitiken med de marknads- och stödinkomster som denna skapar, utvecklingen på kostnadssidan samt det allmänna ränteläget. En samlad bild av inkomst- och kostnadsutvecklingen i jordbruket sedan 1990 framgår av nedanstående figur. Uppgifterna över jordbrukets inkomster och kostnader är hämtade från EAA- kalkyl för jordbruket. EAAkalkylen är en ekonomisk sektorskalkyl för jordbruket som upprättas för alla EU-länder och som innehåller standardiserade beräkningssätt för de intäkts- och kostnadsslag som ingår i kalkylen. 50 000 Tot Prodvärde Tot inkomst Tot kostn
48 000 46 000
Miljoner kr
44 000 42 000 40 000 38 000 36 000 34 000 32 000
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
30 000
Figur 18. Jordbrukets inkomst- och kostnadssituation i Sverige 1990-2005, Källa SJV
Totala produktionsvärdet i figur 18 är detsamma som totala intäkter från vegetabilie- och animalieproduktion samt övriga intäkter exklusive stöd respektive år. Den totala inkomsten visar det totala produktionsvärdet med tillägg för stöd som utgått både som nationella stöd och som EU-stöd. Stöden är dels s.k. produktstöd (stöd som utgår vid produktion av vissa produkter) och dels mer generella stöd (t.ex. inkomststöd, miljöstöd, gårdsstöd). De totala kostnaderna i ovanstående figur omfattar både driftskostnader samt maskinkostnader (kapitalförslitning) och arbetskostnader (löner och sociala avgifter). Minskningen av inkomsterna i den svenska jordbrukssektorn i början på 1990-talet beror till största delen på förändringarna i den svenska jordbrukspolitiken (”Omställning-90 programmet”) med sänkta stödprisnivåer och åtföljande lägre marknadsintäkter för olika produkter som dock till viss del kompenserades av olika direktbidrag.
25
Under samma period fanns också en fallande pristrend för jordbruksmark. Trenden avseende inkomstminskningen bröts åren innan EU-inträdet 1995 då ”Omställning-90” avbröts och en anpassning av den svenska jordbrukspolitiken och stöd genomfördes inför EU-inträdet 1995. Av figur 18 framgår att åren innan EU-inträdet kännetecknades av lägre direktstödsnivåer. Det visas av det är en mindre differens mellan värdet på total inkomst och det totala produktionsvärdet än efter EU-inträdet. Differensen mellan dessa kurvor i figuren blir betydligt större i och med ändrad jordbrukspolitik i samband EU-inträdet. Den största skillnaden är 2005 då reformen av EU:s jordbrukspolitik från 2003 (gårdsstödsreformen) får fullt genomslag. Produktionsvärdet (inkomst exkl. stöd från de olika produktionsgrenarna) enligt EAA-kalkylen har minskat fr.o.m. 2004 och är lägre än de kostnader som ingår i kalkylen. Att produktionsvärdet sjunker är i och för sig i linje med senaste reformerna då sänkningar av stödpriser växlats över i höjda direktstöd. Detta förhållande för 2005 belyses vidare av nedanstående figur 19. 13 000 12 000 11 000 10 000
Miljoner kr
9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000
Stöd
2 000
Driftöverskott
1 000
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Figur 19. Jordbrukets inkomst- och kostnadssituation i Sverige 1990-2005, Källa SJV
Figur 19 visar de olika totala stödersättningarna till jordbruket samt även driftsöverskottet som kan definieras som skillnaden mellan totala inkomster minus alla kostnader förknippande med de olika produktionsgrenarna exklusive arrendekostnader samt räntekostnader (nettoräntekostnad). Stödet till den inhemska jordbrukssektorn som genereras av tillämpat gränsskydd (bl.a. tullar på importerade varor) ingår inte i de totala stödersättningarna utan de omfattar endast de olika slagen av direktstöd. Till skillnad från åren före gårdsstödet då driftsöverskottet till stor del kan relateras till marknadsintäkter ifrån de olika produktionsgrenarna (dock med tillägg för vissa produktionskopplade stöd) motsvarar driftöverskottet för 2004 och 2005 i stort sett summan av utbetalade stöd. Detta förhållande framgår också av föregående figur 18 där totala kostnader i jordbruket så som de mäts i EAAkalkylen överstiger inkomsten ifrån de olika produktionsnäringarna (produktionsvärdet). Totalt sett för jordbruket i Sverige skulle vinsten/överskottet alltså bestå enbart av stöd om EAA-kalkylen är en riktig mätare på jordbrukets ekonomiska situation i landet. EAA-kalkylen är dock en aggregerad beräkning bestående av många olika företag med olika rörelseresultat beroende på t.ex. olika kapitalkostnader och olika sysselsättningsnivåer i företaget och vid låg sysselsättning i jordbruket och jordbruk av hobbykaraktär kan t.o.m. indirekt subventionering av jordbruksverksamheten vara fallet. 26
Kostnadsuppgifter för maskiner (kapitalförslitning) torde vidare variera kraftigt mellan företagen medan den i kalkylen är årligt beräknad utifrån uppskattade maskinvärden och priser på vissa maskiner och utan att kunna beakta om utrangering av maskiner och byggnader periodvis gjorts i mer eller mindre stor utsträckning och som inte längre borde belasta kalkylens kostnadssida, vilket också bidrar till svårigheter att dra säkra slutsatser över jordbrukets lönsamhetsnivå i landet genom EAA-kalkylen. Generellt sett bör dock senare års omläggning till frikopplade stöd och en kalkylsituation där kopplade stöd inte längre motiverar en viss produktion leda till att fler olönsamma företag slutar och att starka rationaliseringssträvanden kommer att finnas hos dem som ser möjligheter att utveckla sin lönsamhet. Kravet på att producera jordbruksprodukter för att erhålla stöd existerar till stor del inte längre inom jordbrukspolitiken utan olika minimivillkor för att hävda den stödberättigande marken (skötsel-, miljövillkor för jordbruksmarken) finns istället. En strukturomvandling pågår hela tiden i det svenska jordbruket genom att det bildas större företag och därmed minskar det totala antalet företag över tiden, se nedanstående figur 20. Antal företag Jordbruksmark/företag
50,0
10,0
10 000
5,0
0
0,0 2005
20 000
2004
15,0
2003
30 000
2002
20,0
2001
40 000
2000
25,0
1999
50 000
1998
30,0
1997
60 000
1996
35,0
1995
70 000
1994
40,0
1993
80 000
1992
45,0
1991
90 000
1990
Antal Jorbruksföretag
100 000
55,0
Jordbruksmark, ha/företag
110 000
Figur 20 Antal företag och företagsstorlek i Sverige 1990-2005
Den avvikande ökningen av antalet företag 2005 kan förklaras med gårdsstödets införande innebärande en ökning av stödansökningar när arealstöd, djurbidrag m.fl. stöd ersattes av gårdsstöd. Nya mindre företag tillkom och sökte stöd inom ramen för gårdsstödet. Det är oklart hur många helt nya företag som tillkom och hur många företagsuppdelningar av existerande företag som gjordes. När mer data finns tillgängligt för åren efter 2005 kan det klargöras hur storleksrationaliseringen fortsätter. Tills vidare antas att trenden mot större företagsbildningar fortsätter och att ökningen i antalet företag under 2005 endast beror på en anpassning till nya stödformer inom jordbrukspolitiken innebärande att företag med olika markinnehav (exempelvis företag med hästuppfödning och tillhörande betesmark) fått en möjlighet att erhålla stöd i och med gårdsstödets införande. Av figur 20 framgår att medelarealen jordbruksmark per företag har ökat med ca 40-45 % sedan 1990. Arealsammansättningen totalt sett i landet för de olika företagen har också förändrats under perioden genom att betesmarkens andel har ökat från drygt 10 % till drygt 15 %, vilket visas i figur 21 på nästa sida.
27
18%
90%
15%
88%
12%
86%
9%
84%
6%
82%
Andel Bete/företag
Andel Åker/företag
92%
3%
% Åker/företag % Bete/företag 2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0% 1990
80%
Figur 21. Arealsammansättning i Sverige 1990-2005
6.2 Stödens utveckling
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
5 500
Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
3 000
Jordbruksstödens samband med jordbruksmarksprisernas utveckling beskrivs i detta avsnitt. Det framgår av figur 22 att de totala direktstödbeloppen successivt ökat, vilket även priset på jordbruksmark gjort i Sverige sedan EU-inträdet. De olika stödformerna i Sverige sedan 1990 framgår av nedanstående figur (motsvarande figurer över stödens sammansättning och utveckling i de olika NUTSII-områdena finns i bilaga 1).
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991
10 000
9 500
9 000
8 500
8 000
7 500
7 000
6 500
6 000
5 000
4 500
4 000
3 500
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
1990
Miljoner kr Figur 22. Jordbruksstödens struktur i Sverige 1990-2005, Källa SJV, egen beräkning
28
De beloppsmässigt största stödformerna i Sverige är dels tidigare s.k. arealstöd (arealersättning) som omvandlades till det nya gårdsstödet (i gårdsstödet ingår även andra stöd, t.ex. djurbidrag och extensifieringsbidrag) och dels miljöstöd. De svenska stöden i början av 1990-talet kännetecknades av tillfälliga inkomststöd för att underlätta reformeringen (”Omställning-90”) av den svenska jordbrukspolitiken. Nytillkomna stöd i och med EUinträdet var bland annat att även areal som låg i träda berättigade till arealersättning samt införande av LFA-stöd, vilket är kompensationsbidrag till mindre gynnande geografiska områden i EU. Av figur 22 framgår att stödnivån innan EU-inträdet var betydlig lägre än den nuvarande stödnivån. Nuvarande stödnivå jämfört med situationen innan EU-inträdet (1994) innebär en ökning av stödnivån med drygt 170 %. Det genomsnittliga totala stödet uttryckt per hektar har ökat från 1 112 kr/ha till 3 040 kr/ha. Motsvarande uppgifter för NUTSIIområden framgår av nedanstående uppställning. De högsta stödnivåerna per hektar återfinns i norrlandslänen. Det handlar om förhållandevis låga gårdsstöd per hektar kombinerat med stora stöd som består av kompensationsbidrag (LFA), nationella stöd (som är produktionskopplade) samt miljöstöd. Höjningarna av stödnivåerna varierar från ca 110 % i Småland med öarna till nästan 460 % i övre Norrland. NUTSII
1994, totalt stöd, kr/ha
2005, totalt stöd, kr/ha
Ändring, %
Stockholm
688
2 431
+ 253
Östra Mellansverige
975
2 594
+ 166
Småland med öarna
1 503
3 175
+ 111
Sydsverige
1 071
2 787
+ 160
Västsverige
1 123
2 825
+ 152
Norra Mellansverige
1 067
3 255
+ 205
Mellersta Norrland
1 128
5 066
+ 349
Övre Norrland
1 091
6 072
+ 457
Sverige
1 112
3 040
+ 173
6.3 Ränteutveckling m.fl. faktorer
30 000 28 000 26 000 24 000 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0
20% 18%
Markpris Reporänta
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0% 1990
Kr/ha
En ekonomisk faktor som påverkar prisbildningen på jordbruksmark är räntenivån eftersom den speglar kostnaden över tiden för att låna kapital vid köp av mark. Ränteutvecklingen (Riksbankens reporänta) i Sverige sedan 1990 återges i nedanstående figur 23 tillsammans med kurvan för markvärdeutvecklingen.
Figur 23. Reporänta i Sverige 1990-2005
29
I likhet med förhållandet mellan jordbruksmarkpris och stödutvecklingen är det eventuella sambandet mellan ränteutvecklingen och markpris mer påtagligt för perioden fr.o.m. EUinträdet 1995. Under tidigt 1990-tal ingår i räntestatistiken de kraftiga räntehöjningarna (valutakrisen 1992) som skedde vid denna tid, vilket också kan påverka ett eventuellt samband. Fr.o.m. 1995 har räntan trendmässig sjunkit medan markpriserna visar upp det motsatta förhållandet. Vid enkel linjär regressionsanalys finns ett samband mellan stödnivå och jordbruksmarkpris som uppgår till ca 84 % (R2-värde, d.v.s. stödnivån förklarar till 84 % förändringar i jordbruksmarkpriserna) för perioden 1995-2005 medan motsvarande förklaringsgrad för hela perioden 1990-2005 är lägre (ca 70 %). Reporäntans förklaringsgrad för motsvarande period är lägre och uppgår till ca 62 respektive 28 %. Utav de andra tänkbara förklaringsvariablerna, om utgångspunkten är de olika ekonomiska måtten som ingår i EAAkalkylen, var det måttet över total inkomst som bäst förklarade förändringar i prisutvecklingen på jordbruksmark. Förklaringsgraden uppgick till 70 % för perioden 19902005 respektive till 88 % för 1995-2005. Avseende samband mellan den totala kostnadsnivån i jordbrukssektorn och jordbruksmarkspriset fanns ett sådant samband (55-60 % R2-värde) men detta eventuella samband var positivt, vilket innebär att en ökning i totala kostnader även är prisdrivande för jordbruksmark. Intuitivt borde ett negativt samband existera eftersom höjda kostnader i sig torde leda till lägre lönsamhet på företagen och om ingen lönsamhetsförbättring sker kan det förväntas att nedläggning av produktion genomförs och att marken säljs och på så sätt bidrar till att utbudet på mark till försäljning ökar. För att formulera en regressionsmodell som kan tänkas förklara förändringar i jordbruksmarkpriser ytterligare har använts en stegvis regressionsanalys. Denna metod lägger till de mest relevanta förklaringsvariablerna till en visst beroende variabel, i detta fall pris på jordbruksmark, och exkluderar de variabler som inte tillför något extra värde i förklaringsgrad. De olika förklaringsvariablerna för perioden 1990-2005 samt för 1995-2005 som testats är stöd (kr/ha), reporäntan (Riksbanken), totalinkomst i jordbruket samt driftöverskottet i jordbruket (alla från EEA-kalkylen). Regressionsanalysens resultat visar på att endast variabeln för stöd var relevant till att förklara förändringar i jordbruksmarkpriser 1990-2005. Förklaringsgraden (R2), var ca 70 %. För perioden 1995-2005 gav regressionsanalysens resultat att stöd tillsammans driftsöverskottet var relevanta och förklaringsgraden uppgick till 95 %. Sammantaget för ovanstående resultat bör påpekas att de olika tidsperioderna innehåller förhållandevis få observationer och att viss osäkerhet därför finns för sambandsförhållanden som framkommit i regressionsanalyserna.
30
7 Slutsatser Det framgår av redovisat underlag att en stor prisökning på jordbruksmark ägt rum i Sverige under den senaste 15-årsperioden. Så är fallet oavsett om det uttrycks i nominell eller real utveckling. Senast priserna sjönk var i början av 1990-talet i samband med den då genomförda jordbrukspolitiska reformen och s.k. Omställning-90 programmet. Prisutvecklingen är så pass extrem att det finns skäl att analysera den och finna orsakerna bakom. Eftersom jordbrukspolitiken innehåller omfattande stöd är det särskilt angeläget att beakta den betydelse de har i sammanhanget. Det kan förutsättas att det i första hand är företagsekonomiska kalkyler som är vägledande för hur köpare och säljare agerar och värderar resursen jordbruksmark, vilket gör att avkastningsvärderingar inkl. stödmöjligheter blir de förklaringsparametrar som intresset koncentreras till. I en del fall kan dock även andra skäl, t.ex. sociala-, kulturella- och miljömässiga värden, ha inverkan på markpriser vid köp och försäljningar av jordbruksmark. Stigande markpriser försvårar expansion och strukturrationalisering av jordbruksföretag och för nystartande jordbruksföretag genom ökat behov av kapital till investeringar i jordbruksmark såvida inte successivt ökande lönsamhet uppväger de högre kapitalkostnaderna för jordbruksmarken. Genomsnittliga priset på åkermark 2005 i södra Sverige uppgick till 62 900 kr/ha. En investering i ytterligare ett hektar vid en räntenivå på 5 % belastar årligen en odlingskalkyl med ca 3 145 kr/ha i räntekostnad. Under våren 2007 har t.o.m. rapporterats om affärer där köpare betalat 220 000 kr/ha. Det motsvarar ca 11 000 kr/ha i räntekostnad. Jämförelser med SLU:s odlingskalkyler 2006 för Götalands södra slättbygder avseende ett högavkastande växtodlingsföretag som bland annat odlar höstvete visar att täckningsbidraget, efter att kostnader för arbete och avskrivningar beaktats (TB 3), vid odling av höstvete är ca 1 100 kr/ha. För växtodlingsföretag krävs det alltså ännu högre skördar eller betydligt lägre kostnader än SLU-kalkylen innehåller för att generera en avkastning i växtodlingen som i sin tur försvarar de åkermarkspriser som registrerats på fastighetsmarknaden. Vid en regressionsanalys av parametrar som kan visa sig ha samband med stigande priser på jordbruksmark framkommer att måttet för stöd och driftöverskottet bäst förklarar förändringarna i pris på jordbruksmark. Det statistiska underlaget är dock förhållandevis litet varför viss osäkerhet gäller för slutsatserna. Prisökningarna på jordbruksmark har under den senare delen av perioden när gårdsstödet infördes varit procentuellt sett högre för betesmark än för åkermark. Prisökningen för betesmarken var procentuellt sett störst i norra delarna av landet. Nominellt sett är det dock fortfarande skillnad mellan åker- och betesmark. Åkermarken är betydligt dyrare än betesmark inom regionerna. Dock noterades värden på 21 700 kr/ha betesmark i södra Sverige under 2005, vilket nästan är i nivå med värdena för åkermark i Västsverige och Mellansverige. Sedan EU-inträdet har andelen betesmark utav total jordbruksmark per genomsnittsföretag stigit och uppgår numera till ca 15 % jämfört med ca 10 % tidigare. Denna utveckling med mer av ”extensifierad” mark bröts 2006. Möjligen kan denna nedgång förklaras genom att gårdsstödet kom att omfatta även betesmark så anmäldes arealer som sedan visat sig inte kunna användas till bete och de villkor (tvärvillkor) som är förknippade med gårdsstödet leder till sanktioner om de inte uppfylls fullt ut. Utvecklingen i markvärdena under den studerade perioden 1990 – 2005 leder till bl.a. följande slutsatser.
31
Intressenterna bakom att förvärva jordbruksmark (både åker- och betesmark) gör uppenbarligen den ekonomiska bedömningen att högre och högre priser har varit motiverat att betala för den reala resursen mark. Det får förutsättas att det i huvudsak är baserat på företagsekonomiska överväganden för jordbruksproduktion av något slag och inte främst handlar om spekulation eller andra värderingar kopplade till att äga jordbruksmark. Jordbruksföretag är enligt fastighetsstatistiken dominerande köpare. Sett från de markköpande jordbrukarnas sida kan uppenbarligen företagsekonomiska kalkyler försvara de successivt ökande markpriserna annars är det svårt att förstå och kunna förklara prisutvecklingen. Motsägelsefullt är dock att många av de standardkalkyler som görs för jordbruksproduktion ofta visar svag lönsamhet eller t.o.m. negativt utfall. Samma gäller för de sektorsövergripande kalkyler som visar på små eller inga driftsöverskott om inte olika stöd tas med. Köparna av jordbruksmark bör därför representera en betydligt rationellare och effektivare jordbruksproduktion och där även marginalkostnadskalkyler i samband med expansion kan försvara högre markpriser. Inslaget av stora stödutbetalningar inom ramen för jordbrukspolitiken gör att intresset också riktas mot den betydelse de kan ha i sammanhanget. Stödet till jordbruket i form av direkta stödutbetalningar ökade kraftigt i och med EU-medlemskapet och efterföljande reformer av EU:s jordbrukspolitik har förstärkt detta ytterligare. Från att 1994 ha legat på ca 3,5 miljarder kr uppgick de 2005 till över 9 miljarder kr. 2005 faller drygt 5 miljarder kr på det frikopplade gårdsstödet, vilket gör att kalkyler baserade på enbart produktintäkter ökat i betydelse. Produktintäkterna har delvis sänkts jämfört med innan gårdsstödet, eftersom reformen även innebar sänkningar av vissa stödpriser. Det första året med gårdsstödet uppvisade särskilt höga prisökningar på mark, vilket gör att prisutvecklingen på produktsidan inte begränsade markvärdeutvecklingen. Tillräckligt många köpare kan därför förutsättas basera köp även på produktionskalkyler som företagsekonomiskt motiverar de höga markpriserna och att detta i kombination med stöden driver priserna på jordbruksmark uppåt. De kraftiga prisökningarna på betesmark står i stark kontrast till de svaga förutsättningarna för att bedriva lönsam betesbaserad nötköttsproduktion som brukar uppvisas i olika standardkalkyler. Samtidigt finns det många stöd (främst s.k. miljöstöd) som kan ha betydelse i det sammanhanget och vilka kan inverka på hur den typen av mark ytterst blir värderad. Föreliggande rapport ger anledning att för Sverige ytterligare särskilt studera,
32
•
Företagsekonomiska kalkyler vid effektiva och rationella jordbrukföretag med olika driftsinriktningar och särskilt de som når lönsamhet utan att behöva räkna in gårdsstöd,
•
Gårdsstödets storlek i olika delar av landet och hur det förhåller sig till ekonomin i egentlig jordbruksproduktion (denna fråga kan även finnas skäl att bedöma i ett större EU-perspektiv utifrån de skillnader som finns i storleken på de frikopplade stöd som utbetalas per hektar i EU:s medlemsländer)
•
Mot bakgrund av att priserna på betesmark stiger snabbare än på åkermark, vilket indikerar att olika stöd för att upprätthålla betesdrift håller på att kapitaliseras i värdena på betesmark, finns skäl att analysera de ekonomiska förutsättningarna för att bedriva lönsam nötköttsproduktion utan stöd eller med lägre stöd.
EU:s gemensamma jordbrukspolitik kommer att bli föremål för fortsatta reformer och närmast är det aktuellt i samband med den s.k. hälsokontrollen 2008. I de analyser och utredningar som blir aktuella i det sammanhanget är det uppenbart att den gemensamma jordbrukspolitikens olika stödformer och stödnivåer ingående bör analyseras inkl. dess påverkan på hur jordbruksmarken värderas och prissätts inom EU.
33
Bilaga 1
Stockholm Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0
15
30
45
60
75
90
105
120
135
150
165
180
195
210
225
240
255
270
Miljoner kr
35
Östra Mellansverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999
1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0
150
300
450
600
750
900
1 050
1 200
1 350
1 500
1 650
1 800
1 950
2 100
2 250
2 400
Miljoner kr
36
Sydsverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0
150
300
450
600
750
900
1 050
1 200
1 350
1 500
1 650
1 800
Miljoner kr
37
Småland med öarna Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800
Miljoner kr
38
Västsverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990 0
150
300
450
600
750
900
1 050
1 200
1 350
1 500
1 650
1 800
1 950
2 100
Miljoner kr
39
Norra Mellansverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
950
Miljoner kr
40
Mellersta Norrland Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
Miljoner kr
41
Övre Norrland Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning
Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr
Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning
SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
700
750
Miljoner kr
42
Bilaga 2
70 000
65 000
60 000
55 000
Stockholm
Östra Mellansverige
Småland, Öland, Gotland
Sydsverige
Västsverige
Norra Mellansverige
Mellersta Norrland
Övre Norrland
50 000
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0 1990
Åkermark kr/ha
45 000
43
25 000
22 500
20 000
Stockholm
Östra Mellansverige
Småland, Öland, Gotland
Sydsverige
Västsverige
Norra Mellansverige
Mellersta Norrland
Övre Norrland
17 500
Betesmark. kr/ha
15 000
12 500
10 000
7 500
5 000
2 500
44
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
Bilaga 3
45
Jordbruksverkets rapporter 2007 1.
Marknadsöversikt – färska frukter och grönsaker
Bil. Bilagor till Marknadsöversikt – färska frukter och grönsaker 2.
Myndigheters kostnader och åtgärder vid hanteringen av EG-stöd 2006
3.
Jordbruksverkets foderkontroll 2006 – Feed control by the Swedish Board of Agriculture 2006
4.
Miljöeffekter av 2003 års jordbruksreform – Projekt från CAP:s miljöeffekter
5.
Landskapselement med miljöersättning – en intervjustudie om regionala och lokala erfarenheter av landskapselementens skötsel i åkermark och betesmark
6.
Sveriges genomförande av förbudet mot icke inredda burar för värphöns
7.
Jordbrukets miljöeffekter 2020 – en framtidsstudie
8.
Motverka olycksfall i lantbruket – rapport från Jordbruksverket och Skogsstyrelsen
Rapporten kan beställas från Jordbruksverket, 551 82 Jönköping Tfn 036-15 50 00 (vx) Fax 036 34 04 14 E-post: jordbruksverket@sjv.se Internet: www.sjv.se
ISSN 1102-3007 ISRN SJV-R-07/9-SE SJV offset, Jönköping, 2007 RA07:9