NORMATIVA PARA LA CONSTRUCCIÓN 1 5o2 | 5o6 Docente: Jorge Español DERECHOS REALES 1. DERECHO REAL Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del derecho romano 'ius in re' o 'derecho sobre la cosa'. Es un término que se utiliza en contraposición a los 'derechos personales'. El derecho personal es la obligación jurídica mediante la cual dos partes quedan ligadas, debiendo la parte deudora cumplir con una prestación objeto de la obligación. Los derechos reales enumerados desde el antiguo Código Civil son: De Dominio De Herencia De Usufructo De Uso o Habitación De Servidumbres activas De Prenda De Hipoteca El reciente Código Civil y Comercial de la Nación, que entrara en vigencia en 2015, consagra además el derecho: De Superficie1 2.a. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES Tanto las personas físicas como las personas jurídicas pueden ser titulares de derechos reales. 1
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El Código Civil y Comercial de la Nación reemplazó al Código Civil de 1869, redactado por Dalmacio Vélez Sarsfield, y al Código de Comercio de 1862, redactado por Eduardo Acevedo y el propio Vélez Sarsfield.
La adquisición de los derechos reales se produce según las figuras de 'adquisición originaria' y 'adquisición derivativa'. Es derivativa la adquisición si hay un nexo causal de unión entre la titularidad anterior y la subsiguiente, como en los casos de la donación, la sucesión y la adquisición por medio de determinados contratos. Son modos de adquisición originarios la ocupación y la prescripción adquisitiva (usucapión), por la que un sujeto poseedor, transcurrido un determinado tiempo y en determinadas condiciones, pasa a ser dueño de la cosa. 2.b. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES Para transmitir el derecho real sobre una cosa hacen falta: Un acto jurídico celebrado entre el dueño de la cosa y el adquirente. La tradición de la cosa, es decir la entrega por parte del dueño al adquirente. La inscripción del título. 2.c. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES Cesan los derechos reales sobre una cosa cuando se produce: Extinción o pérdida de la cosa. Cuando esa cosa se destruye o pierde totalmente o bien cuando, aun conservándose, deja de ser apta para cumplir su utilidad. Renuncia al derecho, siempre y cuando no sea contraria ni al orden público ni al interés de terceros. Consolidación. Cuando se reúne en una misma persona la condición de acreedor y de deudor. 3. POSESIÓN Y TENENCIA Una cosa es la 'posesión' y otra distinta es la 'tenencia', y ambas son distintas de la 'propiedad'. En la posesión una persona ejerce ánimo de señor y dueño sobre un bien sobre el cual podría no tener la propiedad.
Un mero tenedor reconoce la propiedad de alguien más sobre el bien, al que cuida o disfruta de él, como en el derecho de usufructo. También son meros tenedores, el acreedor prendario quien tiene en su poder la prenda como garantía pero reconoce el dominio del deudor sobre la prenda; el secuestre, quien es solo el encargado de guardar la cosa; el usuario y la persona que tiene el derechos de habitación. Entonces el requisito de la mera tenencia es reconocer el dominio o propiedad de la cosa en otra persona. Una persona que ejerce la mera tenencia sobre un bien ya sea mueble o inmueble no puede adquirir el dominio del bien por prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el arrendatario también es un mero tenedor del bien arrendado, pues al cancelar el canon de arrendamiento está reconociendo el dominio de la cosa en cabeza de su arrendador, al igual que el comodatario al suscribir el contrato de comodato está reconociendo el dominio del comodante. Cuando la posesión se tiene en virtud de un derecho real, se habla de posesión legítima y cuando ese poder se ejerce de hecho –excluyendo la titularidad del derecho real sobre la cosa– corresponde hablar de posesión ilegítima. Si alguien habita una vivienda de su propiedad por derecho real de dominio, se trata de una posesión legítima, pero es una posesión ilegítima si usa esa finca que no es propia asumiendo que sí lo es. En principio y salvo excepciones (como con los vehículos, por ejemplo), para cosas muebles, la posesión de buena fe hace las veces de título de propiedad, excepto en el caso de cosas robadas o perdidas.
4. DOMINIO El dominio es la propiedad de la cosa. En el campo legal, es el poder que un individuo dispone sobre un bien de manera inmediata y directa, pudiendo disponer de lo suyo de la manera que desee, con la sola limitación de lo que estipula la legislación vigente.
En la actualidad el dominio o propiedad de las cosas está perfectamente regulado. Todas las ventajas de la propiedad (dominio), concebida como derecho real por excelencia, son susceptibles de goce pleno, cuando ella va unida de la posesión. Suele decirse que la propiedad es el derecho y la posesión es el hecho. Existe el dominio público, que es cuando una propiedad (derechos o bienes concretos) está destinada a lo que es el uso de toda la colectividad, como en el caso de una ruta o un hospital. Y también existe el llamado dominio privado, cuando el derecho es ejercido por un individuo o grupo concreto y no toda la colectividad.
5. CONDOMINIO Con origen en el vocablo latino 'condominium', el término condominio se refiere, en el campo del derecho, a la potestad que dos o más individuos disponen sobre un bien compartido. Los condominios forman parte de lo que el derecho civil conoce como comunidad de bienes. Esta figura legal encuadra a aquellos casos en los que un patrimonio es compartido por diversas personas jurídicas o físicas. La noción de condominio suele aplicarse a los inmuebles de propiedad horizontal. En estos casos, una persona es la propietaria de la unidad que compra (un departamento dentro de un edificio, por ejemplo) y copropietaria de los espacios comunes (pasillos, ascensores, etc.). Los gastos que se producen en estos espacios comunes se reparten entre todos los copropietarios.
realizar dentro del marco legal. Es coactiva: la persona no se postula como vendedor, sino que el Estado ordena la expropiación y establece las condiciones, a las que el individuo no puede oponerse. La forma más habitual de expropiación implica una compensación justa al sujeto expropiado. Un ejemplo de expropiación tiene lugar cuando el Estado decide construir una vía pública y debe demoler edificaciones para su trazado: en ese caso, necesita adquirir esas propiedades sin que sus propietarios puedan negarse (de hacerlo, impedirían la apertura vial). Para resolver el problema, las autoridades recurren a la expropiación.
7. SERVIDUMBRE
Se designa así a un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio llamado 'fundo sirviente' en favor de otro denominado 'fundo dominante', perteneciente a otra persona. En el derecho romano las servidumbres fueron una 'iura in re aliena' (derechos reales sobre cosa ajena). Las características propias de las servidumbres son: Indivisibilidad. Las servidumbres persisten a pesar de la división de cualquiera de los predios. Accesoriedad. La transferencia de propiedad del predio, implica también la de sus servidumbres. Perpetuidad. No tienen límite temporal, salvo disposición legal o acuerdo en contrario. Las servidumbres pueden extinguirse por diferentes causas: Por imposibilidad, cuando las cosas se encuentren en un estado que haga imposible su uso, entendiéndose 6. EXPROPIACIÓN que reaparecerá la servidumbre cuando las cosas puedan ser vueltas a usar. Es el instrumento jurídico para pasar la titularidad de un Por consolidación, cuando la propiedad del predio bien (una casa, por ejemplo) o de un derecho de un sirviente y la del dominante se reúnen en una misma privado al Estado, a cambio de una indemnización. persona. La expropiación se lleva a cabo bajo la condición del interés Por el no uso, se considera extinta la servidumbre social o la utilidad pública, lo que implica que se debe luego de veinte años de su última utilización.
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Por renuncia del propietario del fundo dominante. Por vencimiento del término o cumplimiento de la condición resolutoria a la que eventualmente estuvieren sujetos. Por abandono, en caso que el propietario del fundo sirviente lo produzca a favor del fundo dominante, produciéndose la consolidación de la propiedad de ambos fundos.
8. USUFRUCTO Es el derecho real de usar y gozar de una cosa ajena, sin alterar su sustancia. Esta noción implica un desmembramiento del dominio, donde el propietario continúa siendo el legítimo dueño de la cosa, pero no puede usar y gozar de ella, pues esto le corresponde al 'usufructuario', quien puede usar de la cosa, y percibir sus frutos, pero no disponer de ella. El objeto del usufructo perfecto son cosas inmuebles o muebles no consumibles; las consumibles son objeto del 'cuasi-usufructo'2. Puede estar sujeto a modalidades (condición, plazo o cargo, aunque en las condiciones o plazos suspensivos solo se admiten en los testamentos, cuando estos se cumplan luego del deceso del testador). Al tratarse de un contrato real, que se perfecciona con la entrega de la cosa, solo se considera concluido en caso de contrato, cuando se hubiera efectuado la tradición de la cosa, y en caso de disposición de última voluntad, a la muerte del causante. Es además personal, por lo tanto no se transmite por herencia. El usufructo se extingue por diversas causas: Por pérdida de la cosa objeto del usufructo. 2
El usufructo llamado imperfecto o cuasi-usufructo efectivamente otorga la propiedad de la cosa dada en usufructo, pues se realiza sobre cosas consumibles, que no le servirían al usufructuario si no pudiese disponer de su sustancia. Tal lo que ocurre con el dinero o los granos.
Por revocación. Por demanda de los acreedores del propietario. Por vencimiento del plazo si lo hubiera. Por la muerte del usufructuario, si no hubiese plazo. Por haber transcurrido 20 años si es persona jurídica o si no existe ya como tal, aún antes de ese plazo. Por cumplimiento de la condición resolutoria. Por confusión, cuando por ejemplo, el usufructuario adquiere la nuda propiedad. Por prescripción, o sea por el no uso.
9. HIPOTECA Es un contrato real de garantía, o sea un acuerdo entre acreedor y deudor, que le permite al acreedor asegurarse el cobro de su crédito, tomando posesión de uno o varios bienes determinados del deudor, para cobrarse del importe de su venta, en caso de que éste no cumpla la obligación principal. Por ejemplo, si una persona compra una propiedad inmueble en cuotas colocándola en garantía hipotecaria, si luego no cumple el pago de las cuotas, esa propiedad podrá ser rematada para que el acreedor pueda cobrar el monto de su crédito. En tanto, si el deudor paga las cuotas, podrá usar y gozar libremente del inmueble adquirido. El objeto son solo bienes inmuebles, de propiedad del deudor o de un tercero, que garantizan una deuda dineraria, que es la obligación principal, más los gastos, daños e intereses que se sumen a causa de la inejecución del deudor. El contrato de hipoteca debe hacerse por escritura pública, que contenga todos los datos del acreedor y deudor, los datos de la obligación principal, los datos del inmueble dado en garantía, y la cantidad cierta del monto adeudado. Tiene efectos contra terceros a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, con efecto retroactivo al día de su constitución. La hipoteca termina por la renuncia del acreedor constando ésta en escritura pública. 3
El deudor continúa en la posesión del bien, ejerciendo sobre él todos los derechos de uso y goce, pero no puede deteriorarlo ni enajenarlo. Si el bien fuera deteriorado por el deudor de modo de comprometer los créditos garantizados, los acreedores podrán demandar el depósito de los importes menoscabados o pedir un suplemento de la hipoteca original. Si el deudor enajenara el bien, el acreedor puede perseguirlo incluso si se hallaran en poder de terceros de buena fe, pero no así si lo que se enajenó fueran cosas muebles accesorias del inmueble. En este caso se siguen las reglas del deterioro.
Se extingue el contrato de prenda: Por extinción de la obligación principal. Por confusión, cuando la cosa dada en prenda sea adquirida en propiedad por el acreedor prendario. Por destrucción de la cosa dada en prenda por caso fortuito o fuerza mayor. Existen contratos de prenda donde el deudor continúa en posesión de la cosa dada en garantía, como si fuera una hipoteca, diferenciándose de ella en que el objeto son bienes muebles. Se utiliza en automóviles, embarcaciones o aeronaves, siendo necesario para la seguridad del crédito que se realice el registro de la prenda.
10. PRENDA 11. DERECHO REAL DE SUPERFICIE La prenda es un contrato por el cual el acreedor retiene la cosa de su deudor, pero únicamente en calidad de poseedor, sin perder el deudor su calidad de propietario. Al saldarse la deuda, el acreedor debe devolver la cosa prendada. Es un contrato que le otorga al acreedor el carácter de privilegiado frente a los acreedores sin garantía, que cobrarán luego de ser satisfechos aquellos acreedores con garantía, si existe un saldo favorable. Las cosas a entregarse deben ser muebles o un crédito, siempre que posea en su constitución un título escrito, y su objetivo es asegurar el cumplimiento de una obligación cierta o condicional, que puede ser presente o futura. Es un contrato formal, ya que debe realizarse en instrumento público o privado de fecha cierta, individualizando bien la cosa dada en prenda, y el importe del crédito que respalda. Es indivisible, solo pagada toda la deuda se extingue la prenda. Ante el incumplimiento de la obligación el acreedor no puede quedarse con la cosa, sino que debe venderla en remate público o privado. El acreedor puede adquirir la cosa en la venta que se haga de ella. Es responsabilidad del acreedor la pérdida de la cosa por su culpa. El acreedor no puede usar la cosa sin consentimiento del deudor.
Los derechos de superficie generan un derecho de propiedad inmobiliaria temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno. Otorgan al beneficiario la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica para construir, forestar o plantar sobre el terreno de otro propietario, lo que permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios sin la necesidad de adquirir la propiedad del solar, no pudiendo el titulo de adquisición exceder de 70 años (prorrogable) cuando se trata de construcciones. Lo construido puede ser afectado al régimen de propiedad horizontal, separadamente del terreno, durante el plazo de existencia del derecho real de superficie. Cuando vence el plazo, caducan todos los derechos reales del superficiario, y el dueño del solar recibe en propiedad todo lo construido libre de todo gravamen.
Rosario, mayo de 2016 | abril de 2018