NORMATIVA PARA LA CONSTRUCCIÓN 1 5o2 | 5o6 Docente: Jorge Español DERECHOS REALES 1. DERECHO REAL Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del derecho romano 'ius in re' o 'derecho sobre la cosa'. Es un término que se utiliza en contraposición a los 'derechos personales'. El derecho personal es la obligación jurídica mediante la cual dos partes quedan ligadas, debiendo la parte deudora cumplir con una prestación objeto de la obligación. Los derechos reales enumerados desde el antiguo Código Civil son: De Dominio De Herencia De Usufructo De Uso o Habitación De Servidumbres activas De Prenda De Hipoteca El reciente Código Civil y Comercial de la Nación, que entrara en vigencia en 2015, consagra además el derecho: De Superficie1 2.a. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES Tanto las personas físicas como las personas jurídicas pueden ser titulares de derechos reales. 1
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El Código Civil y Comercial de la Nación reemplazó al Código Civil de 1869, redactado por Dalmacio Vélez Sarsfield, y al Código de Comercio de 1862, redactado por Eduardo Acevedo y el propio Vélez Sarsfield.
La adquisición de los derechos reales se produce según las figuras de 'adquisición originaria' y 'adquisición derivativa'. Es derivativa la adquisición si hay un nexo causal de unión entre la titularidad anterior y la subsiguiente, como en los casos de la donación, la sucesión y la adquisición por medio de determinados contratos. Son modos de adquisición originarios la ocupación y la prescripción adquisitiva (usucapión), por la que un sujeto poseedor, transcurrido un determinado tiempo y en determinadas condiciones, pasa a ser dueño de la cosa. 2.b. TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES Para transmitir el derecho real sobre una cosa hacen falta: Un acto jurídico celebrado entre el dueño de la cosa y el adquirente. La tradición de la cosa, es decir la entrega por parte del dueño al adquirente. La inscripción del título. 2.c. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES Cesan los derechos reales sobre una cosa cuando se produce: Extinción o pérdida de la cosa. Cuando esa cosa se destruye o pierde totalmente o bien cuando, aun conservándose, deja de ser apta para cumplir su utilidad. Renuncia al derecho, siempre y cuando no sea contraria ni al orden público ni al interés de terceros. Consolidación. Cuando se reúne en una misma persona la condición de acreedor y de deudor. 3. POSESIÓN Y TENENCIA Una cosa es la 'posesión' y otra distinta es la 'tenencia', y ambas son distintas de la 'propiedad'. En la posesión una persona ejerce ánimo de señor y dueño sobre un bien sobre el cual podría no tener la propiedad.
Un mero tenedor reconoce la propiedad de alguien más sobre el bien, al que cuida o disfruta de él, como en el derecho de usufructo. También son meros tenedores, el acreedor prendario quien tiene en su poder la prenda como garantía pero reconoce el dominio del deudor sobre la prenda; el secuestre, quien es solo el encargado de guardar la cosa; el usuario y la persona que tiene el derechos de habitación. Entonces el requisito de la mera tenencia es reconocer el dominio o propiedad de la cosa en otra persona. Una persona que ejerce la mera tenencia sobre un bien ya sea mueble o inmueble no puede adquirir el dominio del bien por prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el arrendatario también es un mero tenedor del bien arrendado, pues al cancelar el canon de arrendamiento está reconociendo el dominio de la cosa en cabeza de su arrendador, al igual que el comodatario al suscribir el contrato de comodato está reconociendo el dominio del comodante. Cuando la posesión se tiene en virtud de un derecho real, se habla de posesión legítima y cuando ese poder se ejerce de hecho –excluyendo la titularidad del derecho real sobre la cosa– corresponde hablar de posesión ilegítima. Si alguien habita una vivienda de su propiedad por derecho real de dominio, se trata de una posesión legítima, pero es una posesión ilegítima si usa esa finca que no es propia asumiendo que sí lo es. En principio y salvo excepciones (como con los vehículos, por ejemplo), para cosas muebles, la posesión de buena fe hace las veces de título de propiedad, excepto en el caso de cosas robadas o perdidas.
4. DOMINIO El dominio es la propiedad de la cosa. En el campo legal, es el poder que un individuo dispone sobre un bien de manera inmediata y directa, pudiendo disponer de lo suyo de la manera que desee, con la sola limitación de lo que estipula la legislación vigente.