II. NORMAS URBANÍSTICAS by JORGE ESPA

NORMATIVA PARA LA CONSTRUCCIÓN 1 5o2 | 5o6 Docente: Jorge Español NORMAS URBANÍSTICAS 1. INSTRUMENTOS NORMATIVOS Las acciones de construcción en la ciudad de Rosario están regida básicamente por dos tipos de instrumentos legales: las normas urbanísticas y el reglamento de edificación. Este último rige todo lo concerniente a los elementos componentes de los edificios en sí. Por ejemplo, establece las dimensiones mínimas de ciertas dependencias, la obligación de posibilitar su iluminación y ventilación prescribiendo dimensiones mínimas de aberturas a exterior o patios de dimensiones mínimas que también se determinan; se norman medidas de seguridad en vidrios ubicados en ciertos lugares como asimismo las características de las circulaciones y medios de escape en caso de siniestro. En cambio, las normas urbanísticas establecen todo lo que la construcción debe observar con relación a la ciudad. Determinan, por ejemplo, las alturas máximas y mínimas de las edificaciones de acuerdo a su ubicación en la ciudad, si corresponde algún retiro obligatorio de la construcción con relación a la línea municipal o si se establece un centro de manzana con sus normas específicas como así también el porcentaje del predio que puede ser ocupado por la edificación.

2. PLANEAMIENTO URBANO La Municipalidad de la ciudad, por obvias razones, va publicitando estas disposiciones por distintos medios: antiguamente se editaban en libros y, desde hace un tiempo, se consigna la información en la red, con

fue adecuando progresivamente, según lo establecido por el Plan Urbano Rosario 2007-2017, y considerando además, las revisiones anteriores planteadas por el Ejecutivo Municipal, con los Planes Directores de los años 1990,1995 y 1999. El reemplazo del Código Urbano, por las Ordenanzas de Reordenamiento Urbanístico se hizo por etapas, dividiendo la ciudad en los siguientes sectores: El Área Central, el Primer Anillo Perimetral al Área Central, el Segundo Anillo Perimetral al Área Central y el Cordón Perimetral de la ciudad de Rosario, que incluye los Cordones Perimetrales Norte, Noroeste, Oeste y Suroeste y Sur. De acuerdo con ello, a partir del año 2008 y hasta el 2013, se fueron aprobando las ordenanzas que contienen la La primera opción tiene que ver básicamente con los definición de los nuevos indicadores para las acciones de fundamentos políticos y técnicos de las medidas. Se construcción en distintos sectores de la ciudad, hasta plantean objetivos y estrategias con relación al desarrollo completar el proceso de revisión de los contenidos del de la ciudad. Naturalmente todo lo que sigue es Código Urbano, y de este modo poder dar paso a las consecuencia de los lineamientos que ahí se exponen. Nuevas Normas Urbanísticas de Rosario que impulsan un En el apartado relativo a Patrimonio se establecen los gran cambio en la modalidad de construcción de la ciudad. criterios de preservación de aéreas e inmuebles, a la vez Ordenanzas que da alguna información concreta más precisa. Por la entrada a Edificación se dirige principalmente al  Ord. Nº 8243/08: Reordenamiento Urbano del Área Reglamento. Central y el 1º Anillo Perimetral. Nos interesa particularmente, en esta instancia, lo indicado  Ord. Nº 8244/08: Reordenamiento Urbano del 1º Anillo bajo el título de Normas urbanísticas. Perimetral al Área Central http://www.rosario.gov.ar/web/ciudad/  Ord. Nº 8980/12: Reordenamiento Urbano del 2º Anillo arquitectura-y-urbanismo/normas-urbanisticas Perimetral al Área Central.  Ord. Nº 9068/13: Reordenamiento Urbano de los Cordones Perimetrales. 3. NORMAS URBANÍSTICAS Este proceso se fue completando con la formulación de distintos Planes Especiales y Planes de Detalle y un En el apartado correspondiente a Normas Urbanísticas, conjunto de instrumentos de gestión que también dice textualmente: responden a los lineamientos establecidos en el Plan El contenido normativo del Código Urbano del año 1967 se Urbano Rosario 2007-2017. Las disposiciones que integran las actuales "Normas Urbanísticas de la ciudad de Rosario", reglamentan 1 Corresponde mencionar que, justamente a causa de esa exclusivamente el desarrollo de la ciudad, en cuanto al uso circunstancia, lo que nos interesa en esta oportunidad no y división de la tierra, el área edificable, el destino y las es tanto conocer con exactitud el procedimiento en alturas de la edificación y se aplican por igual a las vigencia como comprender una lógica de aproximación a propiedades privadas o del Estado, ya sea provincial, la información una vez que ese modo pudiera variar. presentaciones que se van modificando seguramente a fines de hacerla cada vez más accesible1. En la actualidad, se puede acceder desde el sitio de internet de la ciudad de Rosario: http://www.rosario.gov.ar/web/ Continuando, desde el menú principal, por 'Ciudad ˃ Planeamiento Urbano', llegamos a un menú en el que se ofrecen las siguientes opciones: ˃ Plan Urbano Rosario ˃ Normas urbanísticas ˃ Patrimonio ˃ Ediﬁcación: sustentabilidad y reglamento

municipal o nacional. El compendio actual cuenta con una nueva estructura, que ordena y unifica todos los textos aprobados progresivamente por el Concejo Municipal, según la Ord. Nº 9.262/14 "Norma Urbanísticas de la Ciudad de Rosario". Esta estructura reemplazará progresivamente al Código Urbano (Ordenanza Nº 5.727/93) y sus actualizaciones. Al pie del texto transcripto existe un enlace ˃ ! Acceso a las Nuevas Normas Urbanísticas de la Ciudad de Rosario Eligiendo esa opción se llega al índice completo de las normas urbanísticas en vigencia. Y, a su vez, seleccionando los diversos capítulos, estos se despliegan en toda su extensión. En términos generales diremos que la totalidad del suelo urbano se divide en áreas que están perfectamente delimitadas en la misma norma:  Área central  Primer anillo perimetral al área central  Segundo anillo perimetral al área central  Cordón perimetral de la ciudad de Rosario

4. ÁREA CENTRAL A su vez, en cada sector y según su ubicación relativa, las parcelas que lo componen se clasifican según distintas categorías. A saber, para el área central se establecen:  Área general (AG)  Tramos de Completamiento (TC). Se trata de los lotes comprendidos entre dos edificaciones más altas que lo permitido en el área general en la que se encuentran, no distantes más de 30 metros entre sí o de 40 metros en caso de incorporarse una parcela en esquina en el tramo. En esos casos se permiten bajo ciertas condiciones, construcciones de mayor altura a la permitida para el área general.  Tramos de Preservación (TP). Análogamente, se trata de las parcelas comprendidas entre inmuebles de 2

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valor patrimonial (según Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del Área Central) dentro de las mismas distancias de los TC. En estos fragmentos restringen las posibilidades de renovación edilicia con el propósito de proteger los sitios y construcciones inventariadas. Áreas de Protección Histórica (APH). Se trata de sectores en los que por medio de disposiciones especiales se trata de preservar el carácter de sus espacios públicos, como por ejemplo el entorno del Teatro El Círculo, el bulevar Oroño desde Montevideo hasta el río o el Paseo del Siglo. Áreas de Reserva para Planes Especiales (ARE). Sectores con particularidades que conllevan posibilidades de planes urbanos singulares. Áreas de Reserva para Plan de Detalle (ARD). Similar al anterior. Frente Costero (FC). Como su denominación lo indica, se trata de los inmuebles que por su particular ubicación son objeto de normativas diferentes que el área general

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especiales, como avenida Pellegrini o calle Corrientes, por ejemplo, o ubicados con frente a ciertas plazas. Existen corredores urbanos tipo A, B y C. Grandes parcelas (GP). Para superficies mayores a 1.000 metros cuadrados y con no menos de 25 metros de frente, se establecen algunas excepciones a efectos de promover proyectos unitarios. Áreas de Protección Histórica (APH). Sectores que hacen al patrimonio histórico de la ciudad, y que son objeto de protección. Áreas de Reserva para Plan Especial (ARE) Áreas de Reserva para Plan de Detalle (ARD) Tramos de Completamiento (TC)

También para el primer anillo, corresponden indicadores para cada parcela.

6. SEGUNDO ANILLO Y CORDÓN PERIMETRAL Con criterios análogos se desarrolla lo propio para el segundo anillo y para el cordón perimetral de la ciudad de Rosario, cada uno con sus particularidades.

Para cada parcela, según la categorización en la que resulta, corresponden indicadores con relación a usos del suelo y alturas mínimas y máximas edificables. Asimismo se indican modos de calcular trazados de ochavas y 7. EJEMPLOS dimensiones de centros de manzana con sus alturas máximas edificables, se prescriben retiros obligatorios y se 7.1. EJEMPLO ÁREA GENERAL EN ÁREA CENTRAL enuncia un listado de usos no permitidos, entre otras disposiciones. Averiguaremos las normas urbanísticas que alcanzan al predio cuya dirección y catastrales son: Brown 1950 Dpto. 5 (01|07|20|7) 5. PRIMER ANILLO PERIMETRAL AL ÁREA CENTRAL En primer lugar nos dirigimos al 'infomapa' de la Para el primer anillo perimetral se establecen: Municipalidad de la ciudad de Rosario:  Áreas de Tejido (AT). Son la generalidad del área, http://infomapa.rosario.gov.ar/emapa/mapa.htm compuesta por las parcelas sin ninguna particularidad En el menú de la izquierda, se ingresa con la dirección o en especial. por medio de los números catastrales para determinar el predio en cuestión (FIGURA 1).  Corredores Urbanos (CU). Compuesto por los inmuebles que flanquean a arterias con características Una vez individualizado el terreno, a través de la lengüeta

'Cartobase', podremos desplegar los planos oficiales de la sección y la manzana correspondientes (FIGURA 2) y también los de mensura (FIGURA 3), donde se podrán apreciar el formato y las dimensiones del predio.

˃ ! Acceso a las Nuevas Normas Urbanísticas de la Ciudad de Rosario

esta unidad tomando nota de lo que afecta a la propiedad en cuestión. Por ejemplo, tratándose la nuestra de una parcela interna Entonces se despliega el 'Índice' de las normas, al cual no (no frentista), el ítem siguiente no la afecta. estará de más echar una ojeada particularmente en lo que a) Altura Mínima: Para los inmuebles frentistas ubicados en Seguidamente corresponderá clasificarlo en cuanto a su respecta al Área Central, que es la que nos concierne en el Área General y en Tramos de Completamiento se ubicación y designación. Para ello se recurrirá nuevamente este caso. establece una altura mínima de seis (6) metros. al menú de la izquierda donde se tildará el casillero Aunque sí se tomará en consideración la siguiente correspondiente a 'Normas Urbanísticas'. Señalando a su Posteriormente se accede a las normas picando en el texto disposición: vez en 'Áreas Urbanísticas', podrá notarse que la parcela correspondiente resaltado en anaranjado: b1.1. Para los lotes internos se establece una altura se emplaza en el 'Área Central' y habilitando la CAPÍTULO 1 máxima de trece (13) metros. 'Clasificación urbanística', el plano cambiará REORDENAMIENTO URBANÍSTICO DEL ÁREA CENTRAL Como sospechamos (luego comprobaremos) que el predio completamente su aspecto a fines de mostrar cada podría estar afectado por la zona de 'centro de manzana', categorización por medio de distintos colores. Para el caso Analizamos la clasificación de las distintas áreas: anotamos lo siguiente: seleccionado, el predio queda comprendido dentro del 'AG UNIDAD 2. SECTORIZACIÓN Y DELIMITACIÓN DE ÁREAS c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificación Área Central' (área general) (FIGURA 4). 1. IDENTIFICACIÓN DE ÁREAS en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles 1.1. Área General (AG) y Tramos (T) ubicados en el Área General o Tramos de Completamiento, Podrán notarse en el plano los sectores correspondientes Particularmente nos enfocamos en el punto: rige una altura máxima de seis (6) metros, al Frente Costero (FC2) y al Parque de las Colectividades. 1.1.1. Área General (AG) independientemente del uso a localizar. Continuando con la búsqueda, clicando en 'Catálogo e En él se define que en este sector urbano se aplican El siguiente es un punto que puede ser de interés en inventario' será posible comprobar que no hay ningún indicadores urbanísticos genéricos. Se exceptúan del Área ciertas ocasiones: inmueble inventariado, afectado a preservación, General los Tramos de Completamiento (TC), definidos en el d) Ajuste de la Altura Máxima: suficientemente próximo al gráfico de nuestro interés Punto 1.1.2.; los Tramos de Preservación (TP), definidos en d1. Se admite una tolerancia de un 5% como ajuste de (FIGURA 5). el Punto 1.1.3. y las Áreas Particulares indicadas en el proyecto en la altura máxima establecida. Punto. 2, en los cuales rigen indicadores urbanísticos El ítem que sigue también afecta a este predio: Por último, seleccionando en 'Indicadores', 'Centro de diferenciales. f) Índice Edilicio y Factor de Ocupación de Suelo (FOS): No manzana', quedará indicada la delimitación de este sector Tratándose de una parcela interna, no existe chance que se se aplica Índice Edilicio ni Factor de Ocupación del Suelo pudiéndose notar que la parcela queda íntegramente vea incluida en ningún 'tramo de completamiento' ni en (FOS). La volumetría edificada quedará regulada por las dentro del área (FIGURA 6). 'tramo de preservación' alguno. En consecuencia, al predio disposiciones vigentes referidas a las dimensiones mínimas le corresponden los 'indicadores urbanísticos genéricos' de patios, la ubicación del centro de manzana y la distancia Cumplido este procedimiento y recabados los datos del 'Área General' del 'Área Central'. mínima entre bloques edificados que se establece en este necesarios, se ingresa luego al sitio de internet de la ciudad mismo artículo. de Rosario: Lo siguiente pues, es obtener esos indicadores y para eso En virtud del apartado m), en este predio no será admitida http://www.rosario.gov.ar/web/ nos dirigimos a: la radicación de Industrias, depósitos (exclusivos) ni una Se continúa, según se indicara en documento anterior, UNIDAD 3 serie de usos que ahí se indican. hasta llegar a: INDICADORES URBANÍSTICOS PARA EL ÁREA GENERAL http://www.rosario.gov.ar/web/ciudad/ 1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DE SUELO A continuación pasaremos a examinar: arquitectura-y-urbanismo/normas-urbanisticas PARA EL ÁREA GENERAL Y TRAMOS DE UNIDAD 5 Para seleccionar el enlace también anteriormente COMPLETAMIENTO NORMAS GENERALES Y MODO DE APLICACIÓN indicado: Corresponderá leer atentamente todo lo especificado en 1. PRECISIONES PARA EL ÁREA GENERAL, TRAMOS DE

COMPLETAMIENTO TRAMOS DE PRESERVACIÓN Y ÁREAS PARTICULARES En este punto se define 'Centro de Manzana' y se establece que la profundidad edificable sobre un lado es igual a la semisuma de los lados contiguos multiplicados por un coeficiente de valor 0,3. También se consigna modo de cálculo para manzanas de tres o más de cuatro lados y los casos en que no corresponde demarcar ese sector.

Central' pero en este caso resulta incluido en un área de protección histórica (APH El Círculo) (FIGURA 10).

Asimismo, habilitando el indicador 'Afectaciones y Restricciones' podrá notarse que la parcela está alcanzada por una afectación referida a un nuevo 'Trazado Oficial Aprobado', que tiende a retranquear la línea de edificación (FIGURA 11). Puede observarse en 'Cartobase', el 'Registro Gráfico 01-208', correspondiente al plano oficial de la En consecuencia, para nuestro predio inciden las siguientes manzana en cuestión. En ese plano figura con relación a la reglamentaciones urbanas: calle Laprida una indicación de ensanche de calle de 2.54 Brown 1950 Dpto. 5 (01|07|20|7) metros. Área Central. AG (Área General) Altura máxima: 6.00 m (por estar el predio Se repetirá todo el procedimiento hasta ingresar a las íntegramente dentro del centro de manzana), 'Normas Urbanísticas' correspondientes al 'Área Central'. aunque se aceptará un incremento de 0.30 m en concepto de ajuste En la UNIDAD 2, se irá a: FOS (Factor de Ocupación del Suelo): No se aplica 1.2.1. Áreas de Protección Histórica (APH). Determinación (es decir que podría ocuparse toda la superficie de y delimitación la parcela) En ese apartado se podrá verificar que corresponde al Además se debe verificar que no esté prohibido el 'Área de Protección Histórica (APH2) Entorno Teatro El uso proyectado. Círculo'. Por eso corresponderá remitirnos a sus reglamentaciones particulares, las que encontraremos en: 7.2. EJEMPLO CASO PARTICULAR EN ÁREA CENTRAL UNIDAD 4 INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS Averiguaremos las normas urbanísticas que alcanzan al PARTICULARES predio cuyos catastrales y dirección son: 1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO Laprida 1238 (01|208|010) PARA LAS ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICA En primer término corresponde notar que toda Nuevamente nos dirigimos al 'infomapa' e ingresamos la intervención edilicia que se realice en cualquiera de los dirección o los números catastrales (FIGURA 7). inmuebles catalogados en un Área de Protección Histórica (APH) deberá ser visada por el Programa de Preservación y Como en el ejemplo anterior, a través de la lengüeta Rehabilitación del Patrimonio, previo a los trámites que 'Cartobase', se podrá acceder a los planos oficiales correspondiere efectuar en la Dirección General de Obras (FIGURA 8) y a los de mensura (FIGURA 9). Particulares. También se aclara que, en principio los indicadores serán Individualizada la propiedad, su ubicación y dimensiones, los mismos que para el 'Área General' y lo propio rige para pasaremos a caracterizarlo. la determinación de 'centro de manzana'. Siguiendo el mismo procedimiento del ejemplo anterior, se Además se enumera un listado de usos no admitidos. verifica que el predio también corresponde al 'Área

A su vez, en la Unidad 6 se presentan una serie de reglas especiales que resultará necesario revisar: UNIDAD 6 DISPOSICIONES PARTICULARES 1. ÁREAS DE PROTECCIÓN HISTÓRICA (APH) Y TRAMOS DE PRESERVACIÓN (TP) Volviendo a la UNIDAD 3 para analizar el 'Área General', rápidamente notamos que para lotes frentistas se establecen alturas máximas y mínimas edificables. De una verificación ocular in-situ surgirá si el predio podría verse incluido en algún 'tramo de completamiento', suponiendo para este ejemplo que no es así. Asimismo corresponderá verificar si el lote no está incluido en un 'tramo de preservación', cosa que realizamos tildando en el 'infomapa', el casillero correspondiente a 'Catálogo e inventario'. Se destacan entonces las propiedades protegidas pudiendo verificarse que el predio en cuestión, si bien incluido en un 'área de protección histórica', no forma parte de ningún 'tramo de preservación'. En el plano (FIGURA 12) se destacan claramente las parcelas correspondientes al Teatro El Círculo y a la Casa de El Círculo, además de otras parcelas con inmuebles también inventariados. De este modo, al predio le corresponden los 'indicadores urbanísticos genéricos' del 'Área General' del 'Área Central'. Estos son: a) Altura Mínima: 6.00 m b1) Altura Máxima: 23.00 m (con excepciones para algunos casos a los que resulta ajeno nuestro predio) c) Altura en Centro de Manzana: 6.00 m. En este caso resulta importante esta especificación ya que una parte del predio invade ese sector (FIGURA 13); motivo por el cual en el mismo habrá dos alturas edificatoria máximas. Como puede apreciarse claramente el área de centro de manzana comienza a los 35.34 metros de la línea de edificación.

También conviene recordar lo establecido en el ítem d) con relación al 'Ajuste de la Altura Máxima'. Asimismo será recomendable continuar con la lectura ya que se establecen disposiciones con relación a salientes (balcones), distanciación entre bloques de construcción, etc. Finalmente, para este otro gráfico incidirán las siguientes reglamentaciones: Laprida 1238 (01|208|010) Área Central. APH2 (Área de Protección Histórica Entorno Teatro El Círculo) Altura mínima: 6.00 m Altura máxima: 23.00 m (hasta 35.83 m desde la línea de edificación en donde comienza la zona afectada por centro de manzana), aunque en concepto de ajuste se podrá llegar hasta 24.15 m Altura máxima en centro de manzana: 6.00 m FOS (Factor de Ocupación del Suelo): No se aplica Además se debe verificar que no esté prohibido el uso proyectado. 7.3. EJEMPLO EN ANILLO PERIMETRAL Averiguaremos las normas urbanísticas que alcanzan al predio cuyos catastrales y dirección son: Montevideo 4063 (09|235|004) En el 'infomapa' ubicamos el predio (FIGURA 14). Como en los casos anteriores, se puede acceder a los planos de la sección 09 completa, de la manzana 235 correspondiente a esa sección y de mensura del predio por medio de 'Cartobase' (FIGURA 15). Siguiendo los procedimientos antes expuestos, se verifica que corresponde al 'Segundo Anillo Perimetral al Área Central', AT 3-16 (área de tejido).

Claramente se puede observar en la pantalla la caracterización como corredor urbano (CUB) tanto para Pellegrini hacia el este como para Avellaneda hacia el norte, como otro tipo de corredor urbano (CUC) a Avellaneda al sur y como área de reserva para reordenamiento urbano (ARUD3) para Pellegrini al oeste (FIGURA 16). Verificamos por medio del casillero correspondiente a 'Catálogo e inventario' que la parcela no se encuentra comprendida en ningún 'tramo de preservación'. También chequearemos posibles afectaciones y restricciones y, obviamente, el trazado de centro de manzana que afecta a la parcela a partir de 29.51 metros desde la línea de edificación (FIGURA 17). Por último, en este caso también nos remitiremos a las 'Normas Urbanísticas', pero al: CAPÍTULO 3 REORDENAMIENTO URBANÍSTICO DEL SEGUNDO ANILLO PERIMETRAL AL ÁREA CENTRAL Vemos en la: UNIDAD 3 INDICADORES URBANÍSTICOS PARA LAS ÁREAS DE TEJIDO 1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LAS ÁREAS DE TEJIDO AT2 y AT3 Para lotes frentistas como el que nos ocupa, se establece a) Altura Mínima: 3.00 m b.1 Alturas Máximas: 10.00 m c) Altura en Centro de Manzana: 6.00 m. De igual manera que en el caso anterior, en este ejemplo una parte del predio ocupa ese sector. Los lados de la manzana contiguos al de calle Montevideo, según el plano 'Catastral 09 02-03' disponible en la lengüeta 'Cartobase', miden 98.38 y 98.43 m. De este modo, se puede determinar que luego de los primeros

29.52 m desde la línea de edificación, el resto de la parcela queda sujeta a las disposiciones para 'centro de manzana'. También acá se establece una tolerancia del 5 % por 'Ajuste de la Altura Máxima'. Más adelante se determinan alturas de salientes y otras disposiciones. Se establece que no se exigirá 'Servidumbre de Jardín' y se lista una serie de usos no admitidos. En los apartados f.2. y f.3. se establece que no se aplicará FOS (Factor de Ocupación del Suelo) en parcelas de superficie no mayor a 200 m2 y que será de 0.7 para las que superen esa área, aplicándose 200 m2 si la resultante es menor. En f.4. se indica que podrá obviarse ese índice en planta baja para usos que reglamentariamente no requieran iluminación y ventilación natural y aun en planta alta en ciertas condiciones particulares que ahí se detallan. En definitiva, esta parcela está alcanzada por las siguientes reglamentaciones: Montevideo 4063 (09|235|004) Segundo Anillo Perimetral. AT 3-16 (área de tejido) Altura mínima: 3.00 m Altura máxima: 10.00 m (hasta 29.52 m desde la línea de edificación en donde se inicia la zona afectada por centro de manzana), aunque en concepto de ajuste se podrá llegar hasta 10.50 m Altura máxima en centro de manzana: 6.00 m Como la parcela supera los 200 m2, FOS (Factor de Ocupación del Suelo): 0.7 Máxima ocupación: 0.7 x 329.25 m2 = 230.48 m2 Además se debe verificar que no esté prohibido el uso proyectado.

Rosario, septiembre de 2016 | marzo de 2018

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