Subsidios a la Vivienda en Mexico by Jose Luis Betancourt Eimbcke

URBANISMO

Subsidios a la vivienda de interés social para el crecimiento urbano Los subsidios a la vivienda de interés social y los programas de apoyo a la construcción dependen de la vivienda y la ubicación de la reserva territorial, siempre y cuando se cumpla con cuestiones ecológicas, de suelo con características de lotes con servicios, de equipamiento urbano, un mayor número de viviendas por hectárea (verticalidad) y empleos en la zona, factores contenidos y cercanos al desarrollo. El apoyo a la construcción de vivienda de interés social y el impulso para su financiamiento fue uno de los programas más importantes de las dos últimas administraciones federales; se desarrolló con un enfoque abstracto de vivienda (producción en serie en cualquier lugar) e incluía una transformación ecológica y sustentable pero sin tomar en cuenta el aspecto de su entorno y sus consecuencias en el corto, mediano y largo plazo. Entonces comenzaron a desaparecer las llamadas “ciudades de cartón” en las periferias, ya que comprar una casa de interés social fue más accesible, como resultado de la experiencia adquirida por las constructoras en cuanto a producción en serie, ligada a nuevos mecanismos de financiamiento con las llamadas Sofoles y los bancos (créditos puente y fideicomisos), y a la facilidad de adquirir un apoyo o subsidio por parte de las entidades gubernamentales. Con esto, sumado a factores ligados al bajo precio de adquisición de las reservas territoriales donde se llevarían a cabo los desarrollos, no tardó en llegarse a grados de producción y adquisición de vivienda como nunca antes. Parecía que la solución a la demanda de vivienda de interés social y económica (mediante otorgamiento de apoyos) iba por muy buen camino, tanto para quien adquiría un patrimonio propio –aunque alejado de las ciudades– como para quien producía, vendía y cobraba en serie. Si bien el acceso a un crédito mediante financiamiento con subsidios a la vivienda significaba una mensualidad que una persona podía pagar (en su mayoría, igual o menor a 2.6 veces el salario mínimo), también es cierto que compraba un espacio en cuyo entorno urbano se padecía una carestía de elementos como escuelas,

mercados, parques y vialidades conectoras al primer cuadro de la ciudad, y esto generaba un enorme costo social y de recursos a los municipios por falta de servicios como agua, luz, drenaje y vías de comunicación, entre otros (véase cuadro 1). Sumando los elementos anteriores al factor distancia de la vivienda respecto al empleo, el bajo precio de adquisición de ésta, a la larga, era ficticio. Por un lado, la mensualidad era baja, pero por otro los gastos de transportación aumentarían de manera considerable, lo que mermaba en el corto plazo la capacidad de pago de los adquirientes (por apalancamiento). Si bien se satisfacía la demanda de vivienda –como único elemento por resolver–, no tardó en haber un abandono considerable de gran parte de los adquirientes, lo que con el paso del tiempo llevó a las entidades financieras a considerar en su inventario casas ya adjudicadas. Además, esto llevaría de manera natural a un debilitamiento del desarrollo familiar, pues se evitaba de

JOSÉ LUIS BETANCOURT EIMBCKE Arquitecto. Desde 2009 es gerente corporativo de Operaciones en Homex Corporativo. Ha laborado también en el sector público, en donde ha sido director de promoción económica en la representación del gobierno de Sinaloa en el Distrito Federal, entre otros puestos.

Cuadro 1. Perímetros de contención urbana (2014) Categoría

Número de ciudades

AGEB urbanas*

Sistema urbano nacional

384

40,414

Zonas metropolitanas

26,009

Conurbaciones

3,700

247

10,705

Localidades

* Área geográfica ocupada por un conjunto de manzanas perfectamente delimitadas por calles, avenidas, andadores o cualquier otro rasgo de fácil identificación en el terreno y cuyo uso de suelo es principalmente habitacional, industrial, de servicios, comercial, y sólo es asignada al interior de las localidades urbanas.

IC Ingeniería Civil Órgano oficial del Colegio de Ingenieros Civiles de México ❙ Núm. 543 julio de 2014

Subsidios a la vivienda de interés social para el crecimiento urbano

manera directa, primero, su integración adecuada y su consolidación rápida al fraccionamiento, y a la postre su inserción e integración a la ciudad, ya que se hacía de manera caótica y desordenada.

función de la vivienda y ubicación de la reserva territorial, siempre y cuando se cumpla con cuestiones ecológicas, de suelo con características de lotes con servicios, de equipamiento urbano, con un mayor número de viviendas por hectárea (verticalidad) y con empleos en la zona, todos estos factores contenidos y cercanos al desarrollo (véanse figura 1 y cuadro 2). Paralelamente a esto, se publicaron las reglas de operación para el otorgamiento de subsidios a la vivienda (ROPS), en donde –además de las variables mencionadas– se acotaron áreas susceptibles para ello, con prioridad para enfocarlos en dichas zonas; obtendrían mayores beneficios los que estuvieran ubicados dentro de estas franjas denominadas "polígonos de consolidación urbana" (PCU), conformados y definidos de la siguiente manera (véase figura 2): • U1. Perímetro interurbano: zonas urbanas consolidadas con acceso a empleo, equipamiento y servicios urbanos.

Redireccionamiento del crédito y subsidio a la vivienda en función de su entorno Como se mencionó, el apoyo a la vivienda mediante créditos y subsidios se dirigió primero a construir casas sin ninguna restricción, para luego, con los años, hacer modificaciones de índole ecológica, como elementos ahorradores de agua, luz y gas (lo que propiciaba ahorros en la vivienda, pero sin considerar el crecimiento desmedido y con faltantes en su entorno). Fue a partir del 1 de enero de 2012 que se empezaron a considerar no sólo cuestiones ecológicas, sino aspectos de desarrollo urbano que van de la mano con su ubicación, densidad de suelo, infraestructura e incluso empleos. Para entender y conceptualizar estos elementos, a continuación se muestran las variables del financiamiento: f (RPBVIS) = [(V + RT)/(Ec + F + Eu + D + E)] donde: RPBVIS: recursos públicos y bancarios para vivienda de interés social V: vivienda RT: reserva territorial Ec: ecológica (ecotecnologías de la vivienda) F: factibilidades (agua, luz, mecánica de suelo) Eu: equipamiento urbano D: densidad E: empleo cercano Es decir, los subsidios a la vivienda de interés social y los programas de apoyo a la construcción –como "Estímulo a la ubicación y redensificación de la vivienda", el cual consiste en financiar al constructor, a quien se le anticipa 70% del valor del inmueble a 50% de avance de obra–, así como los créditos de Infonavit y Fovissste, éstos con carácter de obligatorios para 2015, están y estarán en

Figura 1. Perímetros de contención urbana. La zona en color rojo señala las fuentes de empleo como elemento básico para consolidar las ciudades, en verde se indica la existencia de servicios básicos, y en azul, las áreas de crecimiento contiguas al área urbana consolidada.

Cuadro 2. Registro nacional de reservas territoriales (2014) Calificación Conavi de acuerdo con los perímetros de contención urbana del modelo geoestadístico Fuera de contorno U1 Registra el propietario de acuerdo con el estatus de reserva

A (empleo y vivienda)

B (sin empleo o vivienda)

P Se aplica para subsidio Conavi. × No se aplica para subsidio de Conavi, debido a su ubicación.

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• U2. Perímetro primer contorno: zonas en proceso de consolidación con infraestructura y servicios urbanos de agua y drenaje mayor a 75 por ciento. • U3. Perímetro segundo contorno: zonas contiguas al área urbana, en un búfer (periferias al área urbana, definido de acuerdo con el tamaño de la ciudad). A partir del conocimiento de estos elementos –que se originan y crean desde algoritmos que otorgan un puntaje vivienda por vivienda– se envió una señal probablemente errónea (por ser de facto y sin conocer a detalle su funcionamiento), lo cual afectó en gran medida al sector debido a la premura de su publicación y al cambio repentino de la política de vivienda. La poca claridad que hubo al principio respecto de estas nuevas normas reevaluó y en muchos de los casos devaluó (por haberse generado con reglas anteriores a las nuevas) las reservas territoriales y, en consecuencia, los proyectos consolidados y en proceso para préstamos con los bancos; esto provocó que la relación entre desarrolladores y entidades financieras se volviera más difícil y confusa, al ponerse en duda la viabilidad de los proyectos que se iban a financiar. Al quedar fuera de los PCU un porcentaje considerable de las reservas territoriales adquiridas por los desarrolladores de vivienda, se creó el Registro Nacional

de Reservas Territoriales (Renaret), lo que marcó un parteaguas en cuanto a su calificación; es decir, las reservas adquiridas por el desarrollador antes de la fecha de publicación de las nuevas ROPS tendrán un tratamiento diferenciado, con el cual se determinará si califican para subsidio en mayor o menor medida (con derecho a una reevaluación de terrenos fuera de los

uuEl apoyo a la vivienda mediante créditos y subsidios se dirigió primero a construir casas sin ninguna restricción para, con los años, hacer modificaciones de índole ecológica, como elementos ahorradores de agua, luz y gas. Fue a partir del 1 de enero de 2012 que se empezaron a considerar no sólo cuestiones ecológicas, sino aspectos de desarrollo urbano que van de la mano con su ubicación, densidad de suelo, infraestructura e incluso empleos. PCU), a diferencia de las reservas adquiridas después de esa fecha, en las que no habrá distinción alguna ni reevaluación. Esto es, califican por estar dentro de los polígonos de consolidación urbana, y si están fuera, no califican. En este último caso, la señal es clara: oportunidad de reevaluación a quien compró antes de conocer las nuevas reglas y políticas, a diferencia de una compra

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Subsidios a la vivienda de interés social para el crecimiento urbano

Perímetros de contención urbana (U1 intraurbanas, U2 1er contorno y U3 2o contorno)

Tipología y densidad del proyecto

Ubicación 40%

Densificación 23%

Equipamiento 27%

Competitividad 10%

Equipamiento y servicios urbanos básicos con lo que cuenta el entorno Opciones de sustentabilidad en la vivienda y conjunto por elegir

Total de puntos = 1000. Posibles 150 pts. Incentivos a mejores prácticas. Figura 2. Puntajes asociados a los componentes de ubicación y sustentabilidad del entorno.

posterior a la declaración oficial, a sabiendas de que "sobre aviso no hay engaño". Debido a lo anterior, y de acuerdo con estos esquemas, los recursos estarán encaminados a otorgar apoyo para incentivar el desarrollo de vivienda dentro de estos PCU, mediante beneficios que harán posible que los nuevos compradores adquieran su casa dentro de los desarrollos, porque solo ahí hay beneficios para financiamiento o simplemente por estar mejor ubicados respecto de la competencia. Perspectivas Al día de hoy, existe más claridad respecto de estos cambios y la intención con la cual se llevaron a cabo. Sin embargo, esa claridad deberá cubrir toda la cadena involucrada en este proceso, no sólo a los desarrolladores, sino a los bancos y entidades financieras. Antes, un banco otorgaba un crédito puente o financiamiento al desarrollador por un proyecto o conjunto de casas distribuidas en un terreno, incluso aunque éste no tuviera conexión con la ciudad, debido a que no había restricción para su comercialización. En la actualidad, con base en esta nueva forma de hacer vivienda (o hacer ciudad), el proyecto deberá estar aun más sustentado, por lo que será más claro. Por esto, es importante que no sólo las constructoras entiendan la nueva forma de hacer desarrollos urbanos sustentables, sino también los bancos, los que aportan los recursos, para crear “puentes de confiabilidad” entre unos y otros, ya que en la medida en la que los bancos entiendan el proceso, los recursos para la realización de vivienda fluirán de manera más rápida y eficaz. Conclusiones Por la conjugación de los elementos analizados, sería irresponsable pensar que el problema de la vivienda y el entorno está resuelto; se puede decir que lo está en cuanto a la solución del producto terminado por entregar, pero no se debe pasar por alto la demanda que generará esta nueva forma de buscar y comprar reservas territoria-

les, en la que sólo se puede construir y vender vivienda dentro de ciertas áreas delimitadas por las entidades reguladoras (PCU) que otorgan subsidios y créditos Infonavit y Fovissste, lo cual (por la ley de la oferta y la demanda) provocará el encarecimiento del producto terminado. En esta parte, las desarrolladoras de vivienda (sobre todo las que tienen mayor tiempo en el mercado) deberán conjugar y hacer valer su experiencia para cerrar el círculo virtuoso que llevará a mejores términos el trinomio usuario-desarrollador-entidades reguladoras, para que todos ganen. En el Plan Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano actual se tienen en cuenta (y se siguen sumando) programas conjuntos con los gobiernos estatales y municipales en cuanto a usos del suelo y sus reservas, lo que permitirá -entre otras acciones- la desaparición paulatina de la Corett (Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra), dependencia que se organizó, en su momento, para regularizar predios ejidales (cercanos a las manchas urbanas de las ciudades) causados por invasiones, así como su venta no regulada por ningún organismo, lo cual hizo que esos terrenos se adhirieran (en la práctica) sin una congruencia urbana a los planes de desarrollo estatales y municipales. En consecuencia, se anunció la creación del Instituto Nacional de Suelo Sustentable (Insus), el cual tendrá mayores facultades para apoyar a familias de bajos recursos para utilizar mejor el suelo.

uuAntes, un banco otorgaba un crédito puente o financiamiento al desarrollador por un proyecto o conjunto de casas distribuidas en un terreno, incluso aunque éste no tuviera conexión con la ciudad, debido a que no había restricción para su comercialización. En la actualidad, con base en esta nueva forma de hacer vivienda (o hacer ciudad), el proyecto deberá estar aun más sustentado, por lo que será más claro. De igual manera, en dicho plan de vivienda también se considera la creación de mecanismos para su financiamiento, con el objetivo de orientar y apoyar la política de la industria de la vivienda, al hacer una banca de desarrollo que promueva el acceso alternativo de financiamiento a los sectores económicos estratégicos y que complemente la tarea de la banca privada para ofrecer más crédito. En este sentido, también se anunció un instrumento financiero que contribuiría con el desarrollo de la vivienda, el cual consiste en una línea de crédito sindicada con recursos de la banca de desarrollo, de la Sociedad Hipotecaria Federal y de Nacional Financiera, con una línea de 8 años y un periodo de revolvencia de cinco, para dar apoyo a vivienda nueva ¿Desea opinar o cuenta con mayor información sobre este tema? Escríbanos a ic@heliosmx.org

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