URBANISMO
Expansión de la mancha urbana inerte
JOSÉ LUIS BETANCOURT EIMBCKE Arquitecto. En el sector público ha sido director de promoción Económica en la representación del gobierno de Sinaloa en el Distrito Federal, entre otros puestos. Fue gerente de Operaciones en Homex Corporativo y desde abril de 2015 es director de Sucursal en Homex Mexicali, BC.
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La definición de hueco es: “que no es compacto o macizo porque está vacío por dentro o porque tiene en su interior un espacio sin materia muy grande en relación con su volumen”. La definición de inerte es: “inactivo, ineficaz, inmóvil, paralizado”. En términos de crecimiento urbano, estas palabras definen la situación actual en algunas ciudades de nuestro país. Y no es sólo la expansión de la mancha urbana como tal el principal problema; si el crecimiento urbano no se alimenta adecuadamente para su consolidación, éste, como cualquier organismo vivo, se enferma y muere; generará con ello el vacío paulatino de cada una de sus “células” principales (viviendas), lo que provocará una disfunción o, en su caso, el colapso del sistema en su conjunto.
A lo largo del tiempo se desatendieron reglas básicas para la convivencia plena y la maduración del fraccionamiento.
Así como cualquier célula está compuesta por una serie de estructuras fundamentales para desempeñar sus funciones vitales, la mancha urbana deberá tener una trama, primordial para su adecuado, integral y óptimo crecimiento. Orígenes En la época de las políticas de industrialización (década de 1940) se inició el fenómeno de urbanización en México, pero el crecimiento urbano exponencial se dio por la venta irregular de terrenos de propiedad ejidal. En los setenta surgió una errónea necesidad de regularizar la situación de tales predios mediante la creación de la Comisión para la Regularización de la Tenencia
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de la Tierra (Corett); así, al haber una instancia que regulaba, mas no prohibía, se propició la multiplicación exponencial de asentamientos irregulares. Para finales de los ochenta y principios de los noventa, la política respecto de las reservas territoriales (manejadas por los institutos de vivienda) fue en decremento, no así el impulso a una política de regularización de predios a través de la Corett. Prueba de ello fue que esta entidad, en un lapso aproximado de cinco años, regularizó más de un millón de lotes con vivienda en asentamientos humanos irregulares. Las reformas al artículo 27 constitucional –con la privatización del ejido– provocaron el impulso a la titularidad absoluta de los ejidatarios para disponer (sin
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Punto de inflexión A mediados del decenio de 2000, la entonces Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (hoy Comisión Nacional de Vivienda, Conavi) impulsó temas relacionados con la incorporación de terrenos ejidales al desarrollo urbano destinando recursos fiscales para la compra y expropiación de terrenos; generó así oferta de tierra para personas de escasos recursos. Sin embargo, esto dio pie a operaciones de compra de parcelas en dominio pleno, que alcanzó un 69% del total; otro porcentaje fue destinado a operaciones de regularización, y quedó finalmente un raquítico 8% producto de tierras aportadas a las llamadas inmobiliarias ejidales. Resultado de lo anterior, como se lee en estos números, fue el apetito por la compra-venta de parcelas, como principal factor. Aquí se dio el punto de inflexión respecto al crecimiento de la mancha urbana, que en adelante llamaré hueca o inerte, ya que la vía dominante de incorporación de terrenos ejidales a desarrollos inmobiliarios, especialmente de vivienda, fue y sigue siendo la compra de parcelas en dominio pleno por los desarrolladores. Fue en esta etapa cuando el Infonavit y el Fovissste dejaron de ser constructores para delegar esta función en la práctica a las inmobiliarias con reglas del juego claras en cuanto a la disposición de los elementos, mas no en cuanto a los tiempos de ejecución, orden y forma (factibilidades, infraestructuras, equipamientos y vivienda). En este caso, el orden –de construcción– de los factores sí altera el producto. La prioridad fue enfocada sólo en la calidad de las viviendas y su eficiencia energética; se desatendieron a lo largo del tiempo las reglas básicas para lograr la convivencia plena y la maduración adecuada del elemento (fraccionamiento) en su conjunto. Influencias y factores externos El mercado inmobiliario en Occidente (México incluido) no se trata de prosperidad. El mercado inmobiliario existe en Occidente porque es la única forma en que la gente común puede salir adelante, y la gente común no puede salir adelante si no es gracias a sus ingresos. Hemos creado una enorme burbuja económica en torno a la vivienda, y esa burbuja se traga una enorme cantidad de capital que podría servir para genuinas innovaciones en la economía; se le da, en cambio, un uso meramente especulativo sin resultados genuinamente productivos, y para el caso repercute directamente en temas de crecimiento urbano insano. En Alemania, por ejemplo, no se establece una relación directa entre la vocación democrática del país y
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candados) de terrenos, que fueron vendidos a precios muy bajos a especuladores y desarrolladores inmobiliarios. Aunado a ello, la capacidad gubernamental quedó mermada respecto de la regulación urbana y los servicios básicos, muy probablemente debido a la opacidad provocada por la bonanza agraria del momento.
Se indujo de manera natural un efecto dominó con un creciente número de viviendas abandonadas.
uuHemos creado una enorme burbuja económica en torno a la vivienda, y esa burbuja se traga una enorme cantidad de capital que podría servir para genuinas innovaciones en la economía; se le da, en cambio, un uso meramente especulativo sin resultados genuinamente productivos, y para el caso repercute directamente en temas de crecimiento urbano insano. la posesión de una propiedad de sus ciudadanos; hay mucha gente que arrienda casa y está perfectamente cómoda con esa situación. También es verdad que, en diferentes contextos, Reagan y Thatcher promovieron que más estadounidenses y británicos compraran viviendas, y esto creó cierto problema, dado que si se presiona a la gente a tomar préstamos y no se entiende bien a bien el asunto en conjunto, las repercusiones adversas pueden ser enormes. Es precisamente lo que causó en parte la crisis sub-prime de viviendas en Estados Unidos y el abandono de extensas zonas, como es también el caso de algunas ciudades en nuestro país. Decaimiento e intensificación del problema Todos los elementos enumerados, a los que se suman factores tan importantes como la distancia de los fraccionamientos respecto de escuelas, hospitales y empleos, no se tomaron en cuenta debido en parte a la cortina de humo generada por el boom propagandístico inmobiliario de que todos podían tener una vivienda, pero reforzado en mayor medida por el hecho de utilizar un apoyo otorgado por el gobierno, que podía absorber el 25% del valor de la vivienda (subsidio). A la larga, este supuesto ahorro fue haciendo mella por los gastos implícitos producto de la lejanía respecto
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Se requiere un proceso de regeneración de los espacios afectados, ya que siempre existen nuevas familias con necesidad de alojamiento.
de los lugares donde se desarrollan las actividades básicas, ya que el ahorro que se reflejaba en la mensualidad a pagar desaparecía por los altos gastos necesarios para la movilidad y por el desgaste físico y emocional de falta de convivencia familiar; así pues, con el paso del tiempo quedó claro que esa no fue la mejor opción. Lo anterior desembocó en una desintegración paulatina del entramado social y económico: casas vacías, vandalización de los elementos abandonados y afectación directa del entorno inmediato; se indujo de manera natural un efecto dominó con un creciente número de viviendas abandonadas conforme transcurrió el tiempo. Esos fraccionamientos, construidos con calidad, ecológicos, espaciosos y con soluciones prácticas de diseño, no alcanzaron su madurez social y fueron dejando estos huecos en la mancha urbana. Propuesta de solución Es lógico pensar que las reglas del juego expuestas para la construcción e integración de ciudades nacen de ideas para el bien común conjugadas con utilidad para ambas partes (comprador y vendedor). Sin embargo, si el incentivo para hacer ciudades no es lo suficientemente claro por parte de quien tiene la obligación de hacerlas y promoverlas, por un lado, y si por otro lado a quienes harán negocio (que es la naturaleza de cualquier empresa) no se les da el margen mínimo necesario para estar encima del punto de equilibrio, aunque existan muchas ganas y deseos tales condiciones seguirán arrojando los resultados que hasta ahora se han dado, y para muestra un botón. Si las condiciones y características que debe cumplir una vivienda y su entorno para poder ser vendida con subsidio a personas de escasos recursos son a) mínimo de área a cubrir, b) mínimo de eficiencia energética, c) mínimo de infraestructura a invertir, d) mínimo de
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uuEs más positivo para todas las partes que se dé una mancha urbana compacta y consolidada viviendo en un espacio temporal (en renta) con la finalidad de ahorrar para comprar a futuro –aun cuando la que se compre al final no sea la misma vivienda–; así se incentivará el ahorro en la población, más que incitar a la compra inmediata a crédito, por lo general a 30 años. equipamiento a invertir, e) mínimo de empleos en un determinado rango de influencia, delimitado en un espacio asignado por la entidad reguladora (ojo: especulación), es muy probable que ese apoyo o beneficio no sea lo suficientemente atractivo para ser rentable, por lo menos para ser vendido a personas de escasos recursos. Por lo tanto, con esas reglas (más las que se vayan imponiendo con el paso del tiempo), es natural que cualquier entidad se adecue a las posibles fallas del sistema de tal forma que sí haya rentabilidad –como negocio– para cualquier emprendedor, pero que, debido a tales lagunas, el resultado a obtener no sea el óptimo. Probablemente la solución de hacer vivienda para los más necesitados –y ahí esta el punto y propuesta– no esté en una política de promoción de la compra de vivienda de facto, sino de su arrendamiento pero con la intención y finalidad de ahorro (por parte del trabajador) para su compra. Es más positivo para todas las partes que se dé una mancha urbana compacta y consolidada viviendo en un espacio temporal (en renta) con la finalidad de ahorrar para comprar a futuro –aun cuando al final no se compre la misma vivienda–; así se incentivará el ahorro en la población, más que incitar a la compra inmediata a crédito, por lo general a 30 años. Rentando se tendrán los beneficios de no pagar intereses por un crédito a largo plazo, pero a la vez se ahorrará durante 10 años y de esta forma se comprará llegando a ese tiempo (una casa con crédito Infonavit a 30 años se paga a razón de tres y hasta cuatro veces más que el valor original). Con este esquema integral de renta, los beneficios inmediatos son, entre otros: • Una vivienda temporal pero mejor integrada a la ciudad (mensualidad en renta mucho más baja que la mensualidad por adquisición de un crédito hipotecario; aquí puede entrar el subsidio). • Mayor poder adquisitivo (el ahorro puede fungir como un fondo de emergencia para la familia en un momento dado; pagando la mensualidad de un crédito esto sería casi imposible). • No pago de reparaciones a la vivienda por desgaste (éstos van por cuenta del arrendador). • No pago de impuestos prediales (de igual manera, corren por cuenta del arrendador). Por otro lado, los esquemas actuales de este tipo de negocio no son los adecuados para que las desarrolla-
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doras de vivienda operen con ellos (vivienda en renta fallida actual). Por ello habría que considerar un esquema que se adecue a este nuevo programa de renta mediante un estudio financiero acorde al negocio en cuestión (no es lo mismo construir para vender vivienda y recibir el pago de inmediato que construir para rentar vivienda y recibir abonos de esa inversión). Muy probablemente podría funcionar con el llamado Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), de reciente creación, o con la inclusión de un esquema similar acorde con esta nueva forma de hacer ciudades, para propiciar un crecimiento más adecuado de la mancha urbana que evite los huecos o elementos inertes. Alcances: ¿hasta dónde podemos llegar? Accionar esta propuesta pondría en marcha un proceso “natural” de regeneración de los espacios afectados, ya que siempre existen nuevas familias con necesidad de alojamiento –no forzosamente de compra en un principio–. El arrendador será el regulador directo con respecto al inmueble; no permitirá que su inversión se vea afectada y al mismo tiempo ejercerá como gestor (de forma indirecta) y promotor de los espacios públicos inmediatos y su entorno, lo que generará plusvalía en la
zona y devolverá al sector afectado un aspecto urbano que se integre a la ciudad en el mediano plazo pero de forma definitiva y adecuada. Es importante mencionar que para asegurar el éxito de este nuevo modelo –además de los factores ya señalados– se tendrá que desarrollar necesariamente por parte de los responsables de conducir las políticas de vivienda en el país el fomento del ahorro dirigido a los futuros arrendatarios de vivienda, mediante campañas publicitarias en donde se promueva la comprensión de que el ahorro para compra de vivienda a largo plazo equivale a lo que se pagaría mensualmente por un crédito hipotecario menos lo que se pagaría mensualmente por una vivienda en renta. En definitiva, la intención en este sentido es doble; por un lado se resuelve la reinserción de los espacios urbanos inertes a las ciudades en el mediano y largo plazo, y por otro lado se permite la compra de contado del inmueble, con lo que el comprador será propietario en un plazo relativamente corto, a diferencia de una adquisición a crédito. Un crédito hipotecario a 30 años eleva el costo de la vivienda hasta cuatro veces su valor real ¿Desea opinar o cuenta con mayor información sobre este tema? Escríbanos a ic@heliosmx.org