“DIAGNÓSTICO
queda circunscrito por a vialidad Se trata de un predio de casi 20 hectáreas el que se sectoriza a los efec os de cuantificar sus superficies y establecer un orden de ven a Se identifican 10 sectores de acuerdo a la sigu ente gráfica
BENEFICIOS NETOS ($)
O DE GEST ÓN 29 de Jul o de 2013
Fuente: Elabo ració n pro pia
COSTOS EDIFICACIÓN ($) 4.388.741.010
COSTOS DE URBANIZACIÓN $) 301.665.000
COSTOS MEDIOS ELEVACIÓN Y OTROS CENTRO INVERNAL ($) 10.688.820.000
INVERSIÓN ($) 15.379.226.010
Fuente: Elabo ració n pro pia
Resulta do Final UEN Te mpora da Inver nal:
TASA DCTO. VISITANTES AÑO 1 VAN ($) TIR 6% 9.270 139.216 6,0% 15% 9 546 772 512
Fuente: Elabo ració n pro pia
El resultado de la evaluación económica para un escenario de 9.270 visitas al año 1, y una inversión de MM$ 15,4 de pesos, es una rentabilidad de 6,0% y un VAN de $ 139.2 16.
Para el caso de una tasa de descuento del 15%, utilizada para proyectos priva dos, el VAN toma un valor negativo de casi $9.500 millones de pesos.
ESTUDIO “DIAGNÓST CO CENTRO INVERNAL ALTO MAULE”
MANDANTE: M NISTERI O DE BIENES NAC ONALES NFORME ETAPA 2 Vsn 2 PLAN MAE STR O Y MODEL O DE GESTIÓN 29 de Jul o de 2013
e) Análisis Proba bilístico CIAM
Integrando las UEN de ambos períodos (invernal y estival) e incorporando sus resultados al modelo se puede concluir que:
FIGURA II 42: VAN
El cuadro siguiente señala las superficies de los sectores susceptib es de ser enajenados con un propósito inmobiliario. En cada sector se determina una superficie neta urbanizada es o es, descontando las cesiones (vialidades, áreas verdes, otros) para quedar finalmente con una superficie útil correspondiente al 60% de los lotes originales. En cada sector se plantean unidades de superficie equivalente a 450 m 2 para identificar el número de lotes pos ibles de desarrollar Cabe señalar que esta subdivisión esquemática es solo un ejercicio pues de acuerdo al interés del loteador o de los propios compradores interesados, los lotes se pueden configurar de otra manera
En la evaluación del proyecto se realizó un análisis de simulación identificando un conjunto de variables críticas, que son las que, a priori, tendrían un impacto significativo sobre los ind cadores de rentabilidad del proyecto. El aná isis de simulación permite generar “in n tos” escenarios alternativos mediante la generación de números aleatorios (modelo de M ontecarlo)
De esta manera todos los resultados son probabilísticos y con más información para la toma de decisiones que el tradicional análisis costo beneficio determinístico, o el análisis de sensibilidad, e incluso el análisis de construcción de escenar ios. El verdadero aporte del análisis de simulación es que permite estimar el Valor en Riesgo ( vaR) de un proyecto cuando el inversionista se enfrenta a un conjunto de fuentes riesgosa s que tienen impacto sobre su negocio.
En esta simulación se usó el software @Risk 6.0, del Decision Tools Suite , de Palisade Corp.
LO II 149
CONSULTOR CENTRO DE GEOMÁTICA. UNIVERSIDAD DE TALCA. Carlos Mena Frau, D rector de Proyecto / Av. Lircay s.n. / Fono (56) (71) 201 580 / cmena@utalca.cl
Fuente: Elabo ració n pro pia
El VAN del pro yecto se mueve en un rango de 6,8 y 6,82 MMM$ con un 90% de probabilidad y un VAN medio de 1,23 MMM$.
FIGURA II-43: VAN NEGATIVO
Fuente: Elabo ració n pro pia
CONSULTOR: CENTRO DE GEOMÁTICA. UNIVERSIDAD DE TALCA. Carlos Mena Frau, Director de Proyecto / Av. Lircay s.n. / Fono (56) (71) 201 580 / cmena@utalca.cl
Fuente: E abo ac ó n pro p a a par ir p lano Plan Maest ro Escenar io 1
Tipologías Unidades m2 Vendibles Sup Promedio UF/M2 Promedio Departamentos 2400 144000 60 65
1.1. COSTO DIRECTO
Terreno (30ha a 0,5UFxM2)
Comisión de Compra (2%)
Gastos Varios Terreno
Gastos Legales Contribuciones e Inscripciones
1.2. CONSTRUCCIÓN
Urbanización Edificación
Paisajismo
Asesorías Legales
Permisos Municipales Honorarios Profesionales( 5% urbanización+edificación+paisajismo)
Impacto Vial EISTU Imprevistos (1,5%)
IVA (6,65%)
Post Venta Inmobiliario (1%)
Construcción Sala de Ventas y Pilotos
2.- COSTOS DE GESTIÓN
Adm. Inmobiliaria y Gestión de Venta (1,5% venta)
Estudios de Mercado
Marketing (0,8% venta)
3.- Otros Costos
Equipamiento de Sala de Venta y Pilotos
Gastos Generales de Mantención
Gastos Varios
Valor Promedio UF TOTAL 4500 10800000 27500
Incidencia 77773 TOTAL 1,42% 75000 1500 0 70 1203 5148543 93,77% 84613 1,54% 4000000 72,85% 20000 0,36% 3500 0,06% 4660 0,08% 205231 3,74% 200 0,00% 61269 5490520 1,12% 718200 13,08% 40000 0,73% 10870 0,20% 248900 4,53% 162000 500 86400 15304 0,28% 1500 7836 5968 5309480
V i si tante s 24510 35886 52728 70560 94425
V e nta Ti ck e t ( 0 7) 17157 25120 2 36909 6 49392 66097 5
V e nta Ti ck e t ( $15. 000 de scontada mante nc ón y ope raci ón 60% , v al or ti ck e t $25. 2000) 57. 355. $000 376. 803. $000 553. 644. $000 740. 880. $000 991. 462. $500
A rri e ndos D ari os 162 237 348 468 624
Equ pos A rre ndados 6480 9480 13920 18720 24960
Tota A rri e ndo ( $12. 000) 77. 760. $000 113. 760. $000 167. 040. $000 224. 640. $000 299 520. $000
Cl ase s Te mporada A l ta 6864 10347 14763 19758 26439
Tota V e nta Cl ase s ( $20000) 137 280. $000 206. 940. $000 295. 260. $000 395. 160. $000 528. 780. $000
Costo Cl ase s ( $8 000) 54 912 $000 82 776 $000 118 104 $000 158 064 $000 211 512 $000
Tota Cl ase s 82 368 $000 124 164 $000 177 156 $000 237 096 $000 317 268 $000
A &B
V si tas por D a 19608 28707 42183 56448 75540
V e nta A &B 196 080 $000 287 070 $000 421 830 $000 564 480 $000 755 400 $000
Marge n ( 70% ) 137 256. $000 200 949. $000 295 281. $000 395 136. $000 528 780. $000
ESTA CI ON A M EN TOS
Tota V e hícul os 6129 8970 13182 17640 23607
V e nta 36 774 $000 53 820 $000 79 092 $000 105 840 $000 141 642 $000
Costo Di re cto 735 $480 1 076 $400 1 581 $840 2 116 $800 2 832 $840
Tota 36. 038. $520 52. 743. $600 77. 510. $160 103. 723. $200 138. 809. $160
J UEGOS ( Tubi ng, Canopy , Tri ne os)
T ck e ts v e nd dos 14706 21531 31635 42336 56655
V a or ti ck e t 44. 118. $000 64. 593. $000 94. 905. $000 127. 008. $000 169. 965. $000
Costo Ope raci ón 4 411 $800 6 459 $300 9 490 $500 12 700 $800 16 996 $500
Tota 39 706 $200 58 133 $700 85 414 $500 114 307 $200 152 968 $500
