Andre folks penge - af Thomas Svaneborg og Niels Sandøe

156MM

35mm

Niels Sandøe & Thomas G. Svaneborg

M I K E S K E S TA D

ANDRE FOLKS PENGE er en fantastisk rejse med ejendomsspekulanter og pantebrevshandlere fra en ejendomsmesse i Cannes, gennem en stribe danske banker og via et nedslidt fynsk indkøbscenter helt ind i hjertet af København.

Rejsen foregik på et tidspunkt, hvor de økonomiske tyngdelove var sat ud af kraft. Den blev betalt med andre folks penge og var med til at sende Danmark ud i en historisk økonomisk krise.

Journalisterne Niels Sandøe og Thomas G. Svaneborg markerer femårsdagen for finanskrisens ankomst til Danmark med en hidtil uset kortlægning af, hvad der førte til en række bankers fald. Forfatterne afdækker, hvordan en række spekulanter opbyggede en pyramidespilslignende handel med ejendomme, som fik priserne til at stige til så luftige højder, at værdierne faldt sammen som en souffle, da der ikke længere var penge i omløb til at finansiere vanviddet.

Bogen udkommer på et tidspunkt, hvor retsopgøret efter finanskrisen kun lige er begyndt. Den gør grundigt op med påstanden om, at det var en krise udefra, der sendte de danske banker til tælling, den danske regering på overarbejde og tilføjede private aktionærer og garanter store økonomiske tab.

I SB N : 978- 8740- 006- 73- 5

JYLLANDS-POSTENS FORLAG

Thomas Græsbøll Svaneborg (f. 1966), journalist, tidligere reportagechef på Morgenavisen JyllandsPostens erhvervsredaktion. Arbejder i dag på DR Nyheder. Han har især skrevet om den finansielle sektor og stået bag en række undersøgende journalistiske projekter. Har været nomineret til Cavlingprisen fem gange. Har modtaget FUJ-prisen for fremragende undersøgende journalistik i 2007. Forfatter til bogen Operation Mermaid (2012) og medforfatter til Kammerherrens nye klæder. Fritz Schur.

Manden og myterne (2012).

ANDRE FOLKS PENGE

Niels Sandøe (f. 1958), journalist på Morgenavisen Jyllands-Postens erhvervsredaktion. Har især skrevet om den finansielle sektor herunder den store økonomiske uansvarlighed under den økonomiske optur. Har været nomineret til Cavlingprisen fire gange for en række afsløringer og artikelserier.

Modtog i 2007 FUJ-prisen for fremragende undersøgende journalistik. Forfatter til Kampen om Danmarks Olie (2012) og medforfatter til Kammerherrens nye klæder. Fritz Schur. Manden og myterne (2012).

M I K E S K E S TA D

236mm

100mm

FORLAG

156MM

100mm

Niels Sandøe & Thomas G. Svaneborg

ANDRE FOLKS PENGE HISTORIEN OM DEN DANSKE FINANSKRISE

J P FOR L AG

”Da Hans Henrik Palm en af de første dage i juni 2007 satte sin underskrift på købet af ejendommen, havde den i løbet af lige knap et år skiftet ejer fem gange, og undervejs i processen var prisen steget fra 50 til 83,6 mio. kr. Forstædernes Bank, hvor Palm var kunde, ville ikke lade andre løbe med låneforretningerne, så de indfriede alle pantebrevene og omlagde det hele til et lån i banken. Det var helt sædvanligt, men meget behageligt for René Müller, der fik vekslet sine yderligtliggende pantebreve til kolde kontanter. Det var en magisk proces, der over tid forvandlede stadig flere pantebreve med pant i den blå luft til gode penge på bankbogen.”

Citat fra bogen

Ka p it e l 6

Lejere snydt for milliarder

I Danmark er det relativt almindeligt og risikofrit at snyde lejere til at købe deres egne hjem som andelsboliger til kunstigt opskruede priser.

Det økonomiske blufnummer har pumpet en fortjeneste på et større milli­ ardbeløb i lommerne på de deltagende ejendomsspekulanter.

Vil man forstå den danske finanskrise, bliver man også nødt til at sætte sig ind i de andelsfiduser, som fra 2003 bredte sig fra et lille betændt hjørne af den danske ejendomsbranche til at blive almindelig business. Banker og realkreditinstitutter kunne klare belåningen, mæglerne kunne snitte salgsopstillingerne til. Advokater, ejendomsadministratorer og valuarer var klar til at tjene en god skilling på at få sat nye andelsboligforeninger i søen. Stadig flere unge og ukendte, men fremstormende ejendomsløver lod sig inspirere til at køre fidusen over på deres egne handler med hinanden. For hvis det var helt OK over for lejerne, så måtte det vel også være en gangbar metode i resten af ejendomsbranchen.

Politikerne har til dato intet gjort for at stoppe andelsfiduserne.

De simple opskrifter på acceptabelt snyd ligger nu i hi og venter på, at krisen er glemt, og en ny bølge af voldsomme prisstigninger kan skubbe en ny købereufori i gang.

Grundstenen til fiduserne blev lagt under Anker Jørgensens (S) regering tilbage i 1975 med vedtagelsen af en lov om tilbudspligt.

Loven forpligter ejere af udlejningsejendomme til at give lejerne mulighed for at overtage deres boliger til samme pris, som en ude111

bog2756_Andre-folks-penge.indd 111

11-07-2013 15:16:07

frakommende køber byder for ejendommen, i forbindelse med et frasalg.

Definitionen på, hvornår tilbudspligten udløses, er knivskarp.

Indeholder en ren boligudlejningsejendom mindst seks lejligheder, skal lejerne have tilbud om at matche prisen fra en udefrakommende køber og overtage deres egne boliger på andelsbasis. Er der en lille købmandsforretning i stueetagen, et kontor eller et helt tredje erhvervslejemål i bygningen, skal ejendommen indeholde mindst 13 almindelige lejelejligheder, før det udløser tilbudspligt. I mange år gav det mulighed for at blive andelshaver til en favorabel pris. Specielt gamle ejendomme var indtægtsmæssigt holdt i en skruestik af de stramme danske huslejereguleringer. Det var ensbetydende med lave afkast, der satte snævre grænser for, hvad en udefrakommende økonomisk fornuftig ejendomsinvestor var villig til at byde.

Når der blev udbudt puljer af ejendomme, var det normalt, at man i slutfasen forhandlede en rabat på plads. Som køber var man naturligvis ikke interesseret i, at lejerne skulle løbe med rabatten. Allerede fra årtusindeskiftet kunne man derfor finde en række kontrakter, herunder fra nogle af de hurtigtvoksende firmaer på ejendomsmarkedet som Essex, hvor slutrabatten blev placeret på ejendomme uden tilbudspligt, mens dem med tilbudspligt blev solgt til udbudsprisen.

Men omkring 2003 begyndte nogle ejendomshandlere at fornemme et stemningsskifte. Man kunne nu stadig oftere få lejere til at købe deres boliger til en betydeligt højere pris, end en kommerciel køber i mentaløkonomisk ligevægt ville give. Det gjaldt bare om på den ene eller anden måde at sikre, at en køber dukkede op med et tilpas højt bud, som lejerne efterfølgende kunne matche. I ejendomsbranchen fandt man stadig nye varianter til at få dét til at ske.

Nogle solgte ejendomme til hinanden til langt over markedsprisen. Eller rettere sagt, de byttede ejendomme. Ejendomsspekulant A ville eksempelvis købe en bygning af ejendomsspekulant B for den reelle markedsværdi plus eksempelvis 5 mio. kr. Til gengæld forpligtede ejendomsspekulant B sig til at købe en ejendom af Ejendomsspekulant A, ligeledes for den reelle markedsværdi plus 5 mio. kr. Matchede lejerne “buddene”, kunne de to i dobbeltrollen som både sælger og 112

bog2756_Andre-folks-penge.indd 112

11-07-2013 15:16:07

køber gå grinende ned i banken. Sagde lejerne nej, stod de begge med en ejendom, som var købt for dyrt, men til gengæld samtidig med en ejendom, der var solgt til en tilsvarende overpris. Matematikken var enkel. 5 mio. kr. i ekstra gevinst minus 5 mio. kr. i overpris var lig med nul, hvis man ellers havde fradragsmuligheder til at holde Skat fra døren. 2 mio. kr. for dyrt minus 2 million kr. for billigt gav samme resultat. Bed lejerne ikke på, kunne man i stadig højere grad gå ned i banken og få belånt en stor del af den kun på papiret eksisterende friværdi. Det var ensbetydende med masser af penge til biler, nye ejendomshandler, dyre vine, sommerhus i sydens sol, luksusdomicil i Danmark og så videre. For mens spekulanten på den ene side havde lånt til at købe for dyrt, havde han på den anden side af samme handel fået en kæmpe gevinst typisk delvist udbetalt i kolde kontanter.

En rigtig møgejendom Enghavevej 18A og 18B i København blev opført i slutningen af 1800-tallet som en af de talrige nye ejendomme bygget til at huse hovedstadens voksende arbejderbefolkning. Banket op i hast på et skrabet budget. Et kedeligt murstensbyggeri uden nogen af de flotte murermesterdetaljer, som ellers kendetegner mange af hovedstadens senere byggerier.

Fra den røde væg var der lige knap et par meter ud til en af Vesterbros mest trafikerede veje. Ejendommen bød på et par slidte opgange med revnet linoleum på trappen, der førte op til 22 små toværelseslejligheder.

“Jeg kan glæde mig over at være en af de eneste her i opgangen med brusekabine på toilettet. Det repræsenterer på ingen måde luksus eller komfort, men blot en mulighed for folk i vores situation til at få et sted at bo,” fortalte bestyrelsesformanden, Tomas Tolstrup. Men Tomas Tolstrup var ikke glad denne efterårsdag i 2007.

“Det her er forargeligt. Vi er hovedsageligt en flok studerende på SU, der bor i de her lejligheder. Man har udnyttet det faktum, at vi er unge og naive,” fastslog bestyrelsesformanden. Årsagen til forargelsen var et salgsprospekt fra Jan Kristensen Er113

bog2756_Andre-folks-penge.indd 113

11-07-2013 15:16:07

Bestyrelsesformand Tomas Tolstrup (tv) og bestyrelsesmedlem Jess Hernvig fra den nystiftede andelsboligforening Enghavevej 18A og 18B følte sig snydt, da de så prospektet fra Jan Kristensen Erhvervsejendomme. (Polfoto/Mik Eskestad)

hvervsejendomme A/S. Prospektet beviste sort på hvidt, at beboerne var blevet snydt af en arrangeret prispumpehandel, blåstemplet af en anerkendt statsautoriseret ejendomsmægler, da de tilbage i efteråret 2005 havde stiftet en andelsforening og overtaget deres egne lejligheder. I prospektet havde den store københavnske erhvervsmægler mod betaling sat en udbudspris på hver enkelt af de mindre ejendomme, hvoraf halvdelen var omfattet af tilbudspligt. Det vil sige, det var hans bedste bud på en realistisk salgspris tillagt et eller andet ekstrabeløb, der ville give plads til at gå lidt ned i en forhandling.

Den nedslidte ejendommen på Enghavevej var udbudt til 12,3 mio. kr., men beboerne havde betalt 19,1 mio. kr. for den. Forklaringen var enkel. Ejendomsinvestoren Peter Odgaard Dahl havde købt i alt seks ejendomme, der var indeholdt i prospektet fra Jan Kristensen. Tre af dem var med tilbudspligt. Det vil sige, at beboerne skulle have mulighed for at overtage dem på samme betingelser som ejendomsinvesto114

bog2756_Andre-folks-penge.indd 114

11-07-2013 15:16:08

ren. De tre øvrige var uden tilbudspligt. Det vil sige, at beboerne ikke fik mulighed for at matche Peter Odgaard Dahls købspris her.

Ejendommene uden tilbudspligt blev solgt til 17,2 mio. kr. under udbudsprisen i salgsprospektet. Dem med tilbudspligt blev solgt til 16,7 mio. kr. over udbudsprisen. (Salgsprospektet kan ses efter dette kapitel). Resultatet var en klækkelig samlet rabat på 6,3 mio. kr. til Peter Odgaard Dahl, som, foruden de stærkt rabatterede ejendomme uden tilbudspligt i første omgang, kunne nøjes med at overtage to af de tre ejendomme til kunstigt opskruede priser.

Den ene af de to dyrt indkøbte ejendomme med tilbudspligt var en nedslidt udlejningsejendom på Poppelgade i København. Peter Odgaard Dahl havde overtaget ejendommen til 41,5 mio. kr., hvilket var 7,2 mio. kr. mere end udbudsprisen i salgsprospektet fra Jan Kristensen Erhvervsejendomme. Men en beboer i ejendommen havde ved en tilfældighed fået fat i salgsprospektet, så lejerne fornemmede, at der var økonomiske ugler i mosen uden dog at forstå sammenhængen. Derfor meldte beboerne pas ved første tilbudspligt. Men året efter trak anderledes truende skyer op over Nørrebro-ejendommen, da den 33-årige ejendomsspekulant Kenneth Schwartz Thomsen dukkede op og bød 42,5 mio. kr. for udlejningsejendommen i Poppelgade.

“I købskontrakten opstillede han en række ubehagelige vilkår.

Blandt andet ville han have vores vicevært fyret. Samtidig erfarede vi ved at spørge os frem, at han var alt andet end en rar ejer. Derfor valgte vi at købe ejendommen i anden omgang, fordi vi frygtede, at han ville forpeste vores liv,” forklarede beboeren Per Christensen.

Alle beboerne i ejendommen tørrede umiddelbart sveden af panden, da tv-programmet Taskforce på Danmarks Radio kort efter dedikerede en fuld udsendelse til den potentielle køber af ejendommen på Poppelgade. Programmet tegnede et billede af en udlejer fra Helvede, og holdet bag programmet fandt forholdene så grelle, at de lavede endnu en udsendelse om den unge mand, der et år senere var med til at lægge Roskilde Bank i graven. En af Kenneth Schwartz Thomsens ejendomme havde rotter i kælderen. I en anden havde Kenneth Schwartz Thomsen fået forhøjet lejen ved at opsætte altaner. Problemet var blot, at døren 115

bog2756_Andre-folks-penge.indd 115

11-07-2013 15:16:08

ud til det fri i flere lejligheder var placeret i badeværelset. Andre havde oplevet regn ned gennem loftet. En kvinde havde ikke haft varme i to år. En lejer ringede til politiet, da han i sin lejlighed blev mødt af to litauiske arbejdere, der havde banket et hul i væggen på 2 x 2 meter. Andre lejere havde måttet bo mere end et år bag en reklamepresenning.

En murer påstod, at han havde deltaget i fupmoderniseringer for boligspekulanten. Og sekretariatschef Claus Højte fra Lejernes LO fortalte, at man havde 50 sager omhandlende tvister med Kenneth Schwartz Thomsen. Den dårlige tv-omtale og en række kritiske artikler var ikke noget, som fik Danmarks engang ottende største bank til at træde på kreditbremsen. Tværtimod øgede man udlånet til Kenneth Schwartz Thomsen, der voksede til at blive Roskilde Banks største kunde med en gæld til banken på 850 mio. kr. Og hos BRFkredit hentede Kenneth Schwartz Thomsen yderligere finansiering for 1 mia. kr.

116

bog2756_Andre-folks-penge.indd 116

11-07-2013 15:16:08

156MM

35mm

Niels Sandøe & Thomas G. Svaneborg

M I K E S K E S TA D

ANDRE FOLKS PENGE er en fantastisk rejse med ejendomsspekulanter og pantebrevshandlere fra en ejendomsmesse i Cannes, gennem en stribe danske banker og via et nedslidt fynsk indkøbscenter helt ind i hjertet af København.

Rejsen foregik på et tidspunkt, hvor de økonomiske tyngdelove var sat ud af kraft. Den blev betalt med andre folks penge og var med til at sende Danmark ud i en historisk økonomisk krise.

Journalisterne Niels Sandøe og Thomas G. Svaneborg markerer femårsdagen for finanskrisens ankomst til Danmark med en hidtil uset kortlægning af, hvad der førte til en række bankers fald. Forfatterne afdækker, hvordan en række spekulanter opbyggede en pyramidespilslignende handel med ejendomme, som fik priserne til at stige til så luftige højder, at værdierne faldt sammen som en souffle, da der ikke længere var penge i omløb til at finansiere vanviddet.

Bogen udkommer på et tidspunkt, hvor retsopgøret efter finanskrisen kun lige er begyndt. Den gør grundigt op med påstanden om, at det var en krise udefra, der sendte de danske banker til tælling, den danske regering på overarbejde og tilføjede private aktionærer og garanter store økonomiske tab.

I SB N : 978- 8740- 006- 73- 5

JYLLANDS-POSTENS FORLAG

Thomas Græsbøll Svaneborg (f. 1966), journalist, tidligere reportagechef på Morgenavisen JyllandsPostens erhvervsredaktion. Arbejder i dag på DR Nyheder. Han har især skrevet om den finansielle sektor og stået bag en række undersøgende journalistiske projekter. Har været nomineret til Cavlingprisen fem gange. Har modtaget FUJ-prisen for fremragende undersøgende journalistik i 2007. Forfatter til bogen Operation Mermaid (2012) og medforfatter til Kammerherrens nye klæder. Fritz Schur.

Manden og myterne (2012).

ANDRE FOLKS PENGE

Niels Sandøe (f. 1958), journalist på Morgenavisen Jyllands-Postens erhvervsredaktion. Har især skrevet om den finansielle sektor herunder den store økonomiske uansvarlighed under den økonomiske optur. Har været nomineret til Cavlingprisen fire gange for en række afsløringer og artikelserier.

Modtog i 2007 FUJ-prisen for fremragende undersøgende journalistik. Forfatter til Kampen om Danmarks Olie (2012) og medforfatter til Kammerherrens nye klæder. Fritz Schur. Manden og myterne (2012).

M I K E S K E S TA D

236mm

100mm

FORLAG

156MM

100mm

Niels Sandøe & Thomas G. Svaneborg

ANDRE FOLKS PENGE HISTORIEN OM DEN DANSKE FINANSKRISE

J P FOR L AG

”Da Hans Henrik Palm en af de første dage i juni 2007 satte sin underskrift på købet af ejendommen, havde den i løbet af lige knap et år skiftet ejer fem gange, og undervejs i processen var prisen steget fra 50 til 83,6 mio. kr. Forstædernes Bank, hvor Palm var kunde, ville ikke lade andre løbe med låneforretningerne, så de indfriede alle pantebrevene og omlagde det hele til et lån i banken. Det var helt sædvanligt, men meget behageligt for René Müller, der fik vekslet sine yderligtliggende pantebreve til kolde kontanter. Det var en magisk proces, der over tid forvandlede stadig flere pantebreve med pant i den blå luft til gode penge på bankbogen.”

Citat fra bogen