Jaarverslag 2009

stichting

Leusden

Leusden

Dichtbij

dichtbij huis thuis in Leusden

stichting Woningstichting Leusden

Woning Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009

Woning

2 0 0 9

Jaar

huis thuis

verslag

in Leusden

2009

01

2009

Jaarverslag Woningstichting Leusden Vastgesteld door de Raad van Toezicht op 24 juni 2010

02

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009

Inhoud

1

Het maatschappelijk rendement 5

2

Kengetallen en samenvatting 6

3

Raad van Toezicht 13

4

Algemeen beleid 20

5

Stakeholders 23

6

Financieel: rendement en vermogen 26

7

Vastgoed 51

8

Dienstverlening 78

9

Bedrijf 100

december

november

ok tober

september

augustus

juli

juni

mei

april

maar t

februari

januari

03

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Inhoud

JAARREKENING 2009

10

Balans per ultimo 116

11

Winst- en verliesrekening 118

12

Kasstroomoverzicht 119

13

Waarderingsgrondslagen 120

14

Toelichting op de balans 130

15

Toelichting op de winst- en verliesrekening 142

16

Overige gegevens 148

17

Accountantsverklaring 150

december

november

ok tober

september

augustus

juli

juni

mei

april

maar t

februari

januari

05

1

Het maatschappelijk rendement Woningstichting Leusden is een actief, ondernemend bedrijf met een maatschappelijke doelstelling.

Het beantwoorden van de vraag of Woningstichting Leusden voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft gecreëerd in 2009 is een hachelijke onderneming. Er is geen eenduidige meetlat. Maatschappelijke winst kunnen we niet in geld uitdrukken. Geld is voor ons vooral een middel om andere, maatschappelijke doelen te bereiken. We gaan daar buitengewoon zorgvuldig mee om.

Om ons maatschappelijk rendement te realiseren hanteren we een vaste strategie zoals verwoord in onze missie.

Resultaten behalen we even goed bij een huurder die tevreden is met de woning, een goede betalingsregeling als bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed.

We zijn een gezonde en sterke organisatie, we kunnen veel aan, we doen veel.

Het antwoord op de principiële vraag of we gezien onze missie de goede dingen doen en die dingen goed doen, is tijd en plaatsgebonden. In dit verslag geven we weer wat onze inspanningen in 2009 waren.

Op basis van deze visie heeft Woningstichting Leusden een goed jaar achter de rug.

We hebben gestaag verder kunnen werken aan de grote ontwikkelportefeuille waarin het project multifunctionele centra een steeds steviger project werd in alle opzichten.

Ook de projecten Biezenkamp, Tabaksteeg en ’t Zicht werden substantieel verder gebracht.

De bedrijfsvoering is verstevigd. Woondiensten slaagde erin een versnelling aan te brengen in het verkoopprogramma en te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse overheden die onvoldoende willen en kunnen. Het tekort is niet alleen pijnlijk voor de groepen starters en ouderen die in de knel zitten. Eind 2009 is in SWEV-verband (Samenwerking van woningcorporaties in Eemland en in het westelijk deel van de Gelderse Vallei) duidelijk geworden dat er een aanzienlijk tekort is op het gebied van bijzondere groepen(gehandicapten). Verwacht mag worden dat over deze groepen ook prestatieafspraken met de lokale en regionale overheden gemaakt kunnen worden.

Op bestuurlijk niveau ging veel aandacht uit naar de vernieuwingen binnen de Raad van Toezicht.

06

2

Kengetallen en samenvatting in euro’s

2009 2008 2007 2006 2005

2.1 KENGETALLEN

Vastgoed Woningen/woongebouwen Aantal verhuureenheden (VHE) In beheer

2.625

2.580

2.578

2.555

2.560

In exploitatie

2.562,5

2.546,5

2.557,5

2.555,0

2.560,0

Gemiddelde WOZ-waarde per VHE

206.243

198.384

185.172

174.946

177.972

1.995

1.292

1.292

955

1.097

67

26

41

0

0

Bedrijfsonroerend goed (BOG) Aantal m2 In exploitatie

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal gekocht

5

3

0

0

0

Aantal verkocht*

18

27

18

5

14

Aantal gesloopt

8

0

0

0

16

46

2

23

–5

– 30

Totaal mutaties

Specificatie aantal verkopen Meerkeuzewoningen (MKW) – Koopgarant

13

23

15

5

7

Terugkoopregeling (TKR) – Koopgarant

5

3

0

0

0

Overige verkopen

0

1

3

0

7

18

27

18

5

14

Totaal verkopen

Aantal woningen naar huurprijsklassen (volgens huurprijsklassen BBSH) Goedkope huur (tot € 357,37) Betaalbare huur Dure huur (meer dan € 548,18) Totaal aantal woningen

228

226

229

238

251

1.900

1.887

1.867

1.871

1.863

497

467

482

446

446

2.625

2.580

2.578

2.555

2.560

Onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE

217

225

228

214

290

Kosten planmatig onderhoud/VHE

868

1.065

914

812

766

1.085

1.290

1.142

1.026

1.056

Totaal kosten onderhoud/VHE

Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS per VHE Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE

147

147

147

146

146

5.665

5.521

5.479

5.401

5.261

07

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallen en samenvatting

2009 2008 2007 2006 2005 Dienstverlening Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in % Acceptatiegraad in %

2.552

2.375

2.270

1.952

1.996

195

211

213

224

212

7,4

8,2

8,3

8,8

8,3

49,8

67,1

58,1

59,5

56,5

Huurachterstand zittende huurders in %

1,1

0,4

0,5

0,6

0,6

Huurderving in %

0,6

0,3

0,4

0,9

0,2

Solvabiliteit in %

7,6

11,3

11,7

14,6

14,7

Liquiditeit

2,1

1,9

0,5

1,3

0,7

Rentabiliteit eigen vermogen in %

– 18,9

8,4

– 21,1

4,2

23,1

Rentabiliteit vreemd vermogen %

3,3

4,4

4,6

4,9

5,1

Rentabiliteit totaal vermogen in %

0,9

4,5

0,5

4,4

6,8

Eigen vermogen/VHE

4.677

6.421

5.896

7.493

7.175

Totaal opbrengsten/VHE

6.134

6.010

6.062

5.569

5.869

Financiële baten en lasten/VHE

– 1.325

– 1.513

– 1.643

– 1.824

– 1.853

Jaarresultaat/VHE

– 1.735

499

– 1.572

304

1.346

Financiën Vermogen en rendement

Balans en winst- en verliesrekening

Personeel Aantal medewerkers in dienst per ultimo*

36

34

29

31

28

Gemiddeld aantal formatieplaatsen (incl. inhuur)

31,5

28,7

28,0

28,1

23,8

Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1.000 VHE

12,3

11,2

10,9

11,0

9,3

2,7

1,4

1,3

1,1

2,2

Ziekteverzuim (in %)

toelichting kenge tallen • Rentabiliteit Eigen Vermogen = (resultaat na belastingen) / (eigen vermogen begin boekjaar) • Rentabiliteit Vreemd Vermogen = (rentelasten leningen ) / (gemiddeld saldo langlopende schulden in boekjaar) • Rendement Totaal Vermogen = (resultaat na belastingen + rentelasten leningen) / (gemiddeld saldo totaal vermogen in boekjaar)

* Met ingang van 2002 werkt een aantal medewerkers voor meerdere corporaties. Dit zijn de woningstichtingen: Barneveld, Leusden, Nijkerk, Vallei Wonen in Woudenberg en Eemland Wonen in Baarn.

08

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallen en samenvatting

2.2 SAMENVATTING

Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die zich richt op het creëren van een goede woonsituatie voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daarin zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Dit alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven. In deze samenvatting leest u in hoofdlijnen de belangrijkste onderwerpen en ontwikkelingen in 2009 ten aanzien van het beleid en de activiteiten van Woningstichting Leusden, ingedeeld naar de vier kernactiviteiten.

vermogensbeheer De maatschappelijke doelstelling van Woningstichting Leusden is een belangrijk uitgangspunt van het vermogensbeheer; er dient sprake te zijn van continuïteit op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Hierbij is wel sprake van een aantal randvoorwaarden.

De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappelijk rendement en de financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woningstichting Leusden kan niet alles en moet daarom keuzes maken.

Over het jaar 2009 is een negatief resultaat van 4,4 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2009 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties. Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2009 verbeterd van € 2,0 mln. in 2008 naar € 3,0 mln. in 2009.

Het negatieve resultaat is een gevolg van de afwaarderingen op nieuwbouwprojecten, deze zijn hoofdzakelijk ontstaan doordat de nieuwbouwkosten per woning enorm gestegen zijn bij gelijkblijvende (voorgeschreven) huuropbrengsten.

Om ondanks deze marktsituatie de huidige investeringsprojecten te kunnen realiseren, voert Woningstichting Leusden een actief financieel beleid: • Gedoseerd en gericht verkoopbeleid van bestaande woningen, waarbij de vrijkomende middelen en boekwinsten gebruikt worden voor de financiering van nieuwe projecten, • Combinatie van bouw huurwoningen met koopwoningen, • Benutting van het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs.

Woningstichting Leusden is een financieel gezonde woningcorporatie. Op basis van weerstandsvermogen en solvabiliteit behoort Woningstichting Leusden volgens de berekeningen van het Centraal Fonds tot de A-corporaties. Het streven is om dat zo te houden.

va stgoed Zoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed. Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Woningstichting Leusden overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters.

De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2009 totaal € 13,3 mln. (2008: € 8,4 mln.)

09

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallen en samenvatting

Het beschikbaar stellen van goedkope koopwoningen aan mensen met lagere inkomens is en wordt in toenemende mate onderdeel van de bedrijfsstrategie. Om dit te stimuleren wordt een toenemend aantal vrijkomende woningen aangeboden als Koopgarantwoning. Aandachtspunt voor het komende jaar is het optimaliseren van het verkoopproces en de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden.

Een andere belangrijke nieuwe ontwikkeling voor Woningstichting Leusden is het investeren in maatschappelijk bedrijfsvastgoed, zoals nieuwe gezondheidscentra en multifunctionele centra. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en beheerder bij beide initiatieven betrokken. Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden tekenden op 4 april 2006 daartoe een samenwerkingsovereenkomst. In 2009 is door gemeente en woningstichting hard gewerkt aan het vervolg, namelijk een ontwikkelingsovereenkomst. De verwachting is dat deze overeenkomst in 2010 zal worden getekend.

Vernieuwing van de voorraad is een permanente opgave voor Woningstichting Leusden. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat – vanuit de overweging van geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren – Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden.

Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. Het huurverhogingpercentage volgt voor een groot deel van de woningvoorraad het inflatiepercentage. In 2009 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,6% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging conform inflatie uit op gemiddeld 2,5% (2008: 1,6%) en voor de vrije sector op 3,3% (2008: 2,4%). Bij Woningstichting Leusden bedroeg de gemiddelde huurprijs per 31 december 2009 € 472,12 (2008: € 460,10).

dienst verlening Woningstichting Leusden streeft naar een optimale dienstverlening in het bijzonder voor de doelgroepen. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. We interpreteren onze dienstverlening echter breder.

We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen. Woningstichting Leusden stelt de behoefte van de klant centraal en streeft ernaar haar dienstverlening hier optimaal op af te stemmen. Enkele voorbeelden van onze inspanningen op dit gebied: • Samenwerking binnen Larikslaan2, het loket voor Wonen, Zorg en Welzijn. Daarbij gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de informatieverstrekking en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke aanbod van producten/diensten door de backoffices van de samenwerkingspartners.

• Het streven naar maatwerk. We willen meer ruimte geven voor individuele wensen.

Dit doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor veranderingen aan het gehuurde en huurdersonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes.

• Structurele aandacht voor woon- en leefklimaat. Wij zijn van mening dat mensen in staat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen.

Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken te wonen. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie van wonen, zorg en welzijn.

10

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallen en samenvatting

• Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter bediend kan worden.

• Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking met de gemeente Leusden is goed. De komende periode wordt gewerkt aan het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en verwachtingen.

Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en prestatieafspraken.

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een ‘on-going’ proces met veel kleine stapjes.

Een belangrijk aandachtspunt is de woonruimteverdeling. Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen als woningen die door loting worden toegewezen. Sinds 1 januari 2010 wordt deze afspraak uitgevoerd.

Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en definitieve verkoop.

Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Voor de toekomst van bewonersparticipatie heeft Woningstichting Leusden nieuwe vormen ontwikkeld. Zo is eind 2007 al voor het eerst een klantenpanel georganiseerd voor jongeren. Dit initiatief is zeer enthousiast ontvangen. In 2008 is nog een klantenpanel georganiseerd, nu voor senioren. Dit was een samenwerkingsverband tussen de partijen van Larikslaan2 (gemeente Leusden, Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden). In 2009 is daarop een Arenasessie georganiseerd.

bedrijf Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van de vier kernactiviteiten. De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst. Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen. Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in HRM en ICT. Reputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral bij de negatieve effecten van fouten bij collega’s en Aedes. Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade. Onderwerpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht belangrijk. Bovendien vereist onze monopoliepositie extra zorg voor een goede klantgerichtheid. Er wordt meer en meer gewerkt aan het uitdragen van onze brede missie. Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals KWH, klantenpanels en dienst verleningevaluaties.

11

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallen en samenvatting

hrm Het verslagjaar 2009 is op het gebied van personeel en organisatie een stabiel jaar geweest. In de voorgaande jaren is gewerkt aan structurering van P&O-beleid op het gebied van arbeidsvoorwaarden, aan meer managementcapaciteit, een meer marktgerichte werkwijze op de afdeling Woondiensten en het voeren van ontwikkelingsgerichte functioneringsgesprekken. Deze inspanningen wierpen in 2009 hun vruchten af. In 2009 is ingezet op versterking van de organisatie op het gebied van woningverkopen, zijn er verkennende gesprekken gevoerd over prestatiebeloning en is er een start gemaakt met strategisch opleiden. Tevens is de verzelfstandiging van de frontoffice (Larikslaan2) voorbereid en per 1 januari 2010 een feit geworden.

De arbeidsvoorwaarden die bij Woningstichting Leusden gelden zijn conform de CAO Woondiensten, aangevuld met enkele bedrijfseigen regelingen. Per 31 december 2008 was de looptijd van de CAO verstreken. Na vele onderhandelingsrondes lag er eind oktober 2009 een principeakkoord.

Opvallend in de nieuwe CAO is het karakter: er is meer ruimte voor flexibiliteit en ruimte voor bedrijfseigen invulling van regelingen. Met name de afspraken over het individuele loopbaanbudget en de vergoeding voor zakelijke reizen als verplicht gebruik wordt gemaakt van de eigen auto, hebben veel stof in de sector doen opwaaien.

Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de initiële loonsverhoging en de premieverdeling inmiddels toegepast. Voor de implementatie van een aantal specifieke regelingen is met de Ondernemingsraad afgesproken dat Woningstichting Leusden wacht op de definitieve CAO-tekst.

Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn een aantal acties uitgevoerd. Met ingang van 1 april 2009 is Woningstichting Leusden aangesloten bij Rienks Arbodienst in Leusden. De nieuwe bedrijfsarts is in de organisatie geïntroduceerd en heeft Woningstichting Leusden bijgestaan bij individuele verzuimbegeleiding. Ook in 2009 is gewerkt aan de hand van een Arbojaarplan dat is besproken met het managementteam en de Ondernemingsraad. communic atie In het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat we doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie bewaken.

Communicatie, als professionele activiteit, is lang een ondergeschoven kindje geweest bij Woningstichting Leusden. We staan voor de opgave meer structuur en professionaliteit in te brengen.

Voor 2010 staan de volgende onderwerpen op de agenda: • Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening, mede door het implementeren van een intranet.

• Externe communicatie: in stand houden van imago van Woningstichting Leusden als lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal gebruiken van de website als extern informatiemiddel.

• Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern als extern.

• Intensivering van de projectcommunicatie/gebiedscommunicatie. Het aantal nieuwbouwprojecten neemt nog steeds toe. Dit vraagt om een professionele aanpak van communicatie. Door niet alleen woningen te verhuren op een schaarse markt, maar ook te verkopen, zullen we ons moeten begeven in de wereld van de marketing.

12

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Kengetallen en samenvatting

ic t ICT vormt steeds meer de back bone van de organisatie. We hebben het over alle werkzaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruik van hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de deelnemers in het pand aan de Larikslaan2.

Een doeltreffend en efficiĂŤnt gebruik van de hardware en software is niet alleen een zaak van de systeembeheerder en ICT-manager (BLNW) maar van alle medewerkers. Medewerkers treden ook op als applicatiebeheerders.

Inzake het primaire systeem Empire is in het voorjaar van 2009 de autorisatie afgerond en vervolgens is er een EDP-audit uitgevoerd, de uitkomst hiervan was goed.

Enkele kleinere punten zijn of worden nog aangepast. In 2009 is gestart met de implementatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is deze volledig in gebruik genomen.

In ons werkveld wordt informatisering steeds belangrijker. In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM. ondernemingsr a ad De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2009 uit drie leden. In totaal vonden er vier overlegvergaderingen en een overleg inzake art. 24 van de WOR (informeel gesprek inzake de te verwachten onderwerpen die dat jaar gaan plaats vinden) plaats met de directie en P&O, waarin zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde kwamen. fez (financieel economische z aken) De afdeling financieel economische zaken heeft als belangrijkste taak het ondersteunen van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering.

Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009 langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt, worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. We verwachten dat deze ontwikkeling in 2010 verder wordt doorgezet.

Aan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek Administratieve Organisatie. De intentie is dat eind 2010 alle processen geactualiseerd zijn.

13

3

Raad van Toezicht 3.1

INLEIDING

De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder van Woningstichting Leusden en daarmee het hoogste orgaan van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht toetst het beleid en de werkzaamheden van de directeur/bestuurder en de organisatie als geheel, zowel aan de institutionele beleidskaders van Woningstichting Leusden, waarvan de statuten de kern vormen, als aan de wet. Ook vervult de Raad van Toezicht haar functie van adviseur van de directeur/bestuurder, zodat zij een cruciale rol speelt in de voorbereiding van de essentiële beleidskeuzes die door de directeur/bestuurder aan de Raad van Toezicht worden voorgelegd. De externe toezichthouders (instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of het ministerie van VROM) hechten aan een adequaat intern toezicht door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht hecht eraan opvattingen van het externe toezicht in de beraadslagingen te betrekken. Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden rond toetreding zijn beschreven in de statuten, het Reglement Raad van Toezicht en het Bevoegdhedenreglement van de directeur/ bestuurder dat op 16 april 2003 is vastgesteld en op de website van Woningstichting Leusden te vinden is. In dit reglement is ook het toezicht geregeld op de rechtspersonen die aan Woningstichting Leusden verbonden zijn, namelijk twee 100% dochterondernemingen: Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV. De Raad van Toezicht is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. De Raad van Toezicht onderschrijft de Governance Code en heeft op 21 juni 2007 besloten om deze code toe te passen. In dit jaarverslag over 2009 legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze van toepassing van de Governance Code.

Er wordt door medewerkers veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van Woningstichting Leusden. Voorbeelden zijn de projecten Tabaksteeg, Biezenkamp, de multifunctionele centra en Larikslaan2. Al die activiteiten vergden ook in 2009 veel van de energie van de medewerkers. Dankzij hun inzet, sterke betrokkenheid en grote enthousiasme zijn alle activiteiten naar tevredenheid verlopen. Daarmee zette Woningstichting Leusden grote stappen in het realiseren van haar missie. De Raad van Toezicht spreekt graag haar waardering uit voor het vele werk dat is verzet. Wij zijn ervan overtuigd dat wij ook in de komende jaren op dezelfde grote inzet mogen rekenen.

In overeenstemming met het bepaalde in artikel 29, lid 1 van de statuten zijn de jaarrekening 2009 en de daarbij afgegeven accountantsverklaring van BDO ter goedkeuring aan ons voorgelegd. Met de inhoud van de jaarrekening kunnen wij ons verenigen.

Leusden, 24 juni 2010 Namens de Raad van Toezicht H.A. Voortman voorzitter

3.2

VISIE, REIKWIJDTE EN TOEZICHTKADER

Woningstichting Leusden is een zelfstandige organisatie met een eigen Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht voert overleg met de directeur/bestuurder over de strategische visie en heeft het ondernemingsplan vastgesteld.

De Raad van Toezicht rekent behalve de statuten, ook de prestatievelden van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) als ‘speelveld en richtsnoer’ voor het beleid dat Woningstichting Leusden als maatschappelijke organisatie voert. Alle middelen dienen immers in het belang van de volkshuisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij huisves-

14

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Raad van Toezicht

ting van de primaire doelgroep de kerntaak van de corporatie is.

Het ondernemingsplan is het voornaamste toetsingskader voor de Raad van Toezicht. In het plan staan de doelstellingen voor de komende jaren verwoord, waarbij het realiseren van woonkwaliteit, goede woonconcepten, hoge klanttevredenheid, verbetering van de kwaliteit van de woning en de service, een vernieuwd aanbod aan huur- en koopwoningen en behoud van de financiële continuïteit voorop staan. Het ondernemingsplan bevat financiële beleidskaders op de korte en lange termijn. Jaarlijks wordt het ondernemingsplan bijgewerkt met de ontwikkelingen in de uitvoering en nieuwe inzichten over het te voeren beleid.

Periodiek bespreekt de Raad van Toezicht de managementrapportage, waarin inzicht wordt gegeven in de voortgang van de werkzaamheden. In de loop van 2009 is deze rapportage verder omgevormd naar een nieuwe opzet voor een management informatiesysteem. In de dagelijkse praktijk vormen de periodieke managementrapportages een belangrijk sturingsinstrument voor het nemen van beslissingen en voor het concreet vormgeven van de corporate governance. De rapportage is onderdeel van een transparant controlesysteem. In 2007 is gestart met een risicobeheersingproject om de huidige hulpmiddelen en rapportages te herzien. In 2008 is met de aanpassing van de risicobeheersinginstrumenten begonnen. Eind 2008 is besloten om in verband met de financiële crisis aanvullend te gaan werken met een maandelijkse rapportage.

Toezicht vergt relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisatie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de Raad van Toezicht maakt ook actief gebruik van externe informatiebronnen. Bij de behandeling van de jaarrekening in de Raad van Toezicht is de accountant aanwezig. Verder is in het profiel van de leden van de Raad van Toezicht opgenomen dat zij woonachtig dienen te zijn in de gemeente Leusden. Zij nemen actief deel aan het lokale maatschappelijk leven en maken zo feitelijk kennis met de output van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht stelde in 2007 een Audit Commissie in en deze heeft in 2009 twee keer vergaderd. De werkzaamheden van deze commissie dienen bij te dragen aan scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht heeft tevens een Remuneratie Commissie ingesteld. De Remuneratie Commissie beoordeelt het functioneren, houdt toezicht op en doet voorstellen voor de benoeming en beloning van de leden van de Raad van Toezicht en de directeur/ bestuurder.

ver ant woording en visitatie Visitatie kan een van de middelen zijn om het maatschappelijk presteren inzichtelijk en plausibel te maken. Woningstichting Leusden is van mening dat er nog geen adequaat model beschikbaar is.

Woningstichting Leusden geeft de voorkeur aan een vorm van verticale verantwoording boven vormen van zelfregulering in de branche. We verwachten dat de rijksoverheid voor deze benadering zal kiezen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal omvormen naar een Corporatie Autoriteit.

Vooralsnog wordt verantwoording afgelegd door een uitgebreid en integraal jaarverslag in combinatie met verantwoordingsstukken bestemd voor diverse toezichthoudende instanties. Er wordt ook deelgenomen aan diverse benchmarks en de tevredenheid bij de stakeholders wordt op regelmatige basis gemeten, onder meer door middel van onafhankelijk onderzoek.

15

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Raad van Toezicht

3.3

SAMENSTELLING EN PROFIEL RAAD VAN TOEZICHT

3.4

INTEGRITEIT EN ONVERENIGBAARHEID

De Raad van Toezicht benoemt zijn leden voor een periode van vier jaar en kent een rooster van aftreden. Per 31 december 2009 bestond de Raad uit vier leden. Voor de samenstelling van de Raad bestaat een profielschets. Criteria voor het lidmaatschap van de Raad van Toezicht zijn onder meer: ervaring in het bedrijfsleven op leidinggevend niveau, bestuurservaring bij een groter bedrijf of instelling, affiniteit met de volkshuisvesting, bekendheid met de sociale kaart van Leusden, belangstelling en begrip voor de belangen van huurders. In de Raad van Toezicht moeten tegelijkertijd verschillende disciplines zijn vertegenwoordigd. Een lid is benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging Leusden. Omdat de Huurdersbelangenvereniging Leusden in 2009 is opgeheven is bij nieuwe benoemingen geen huurderorganisatie betrokken. Wel is vacaturestelling en werving maximaal publiekelijk uitgevoerd. De Raad van Toezicht heeft in 2009 het profiel herijkt en ook de samenstelling van de raad beschreven. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied van economie, sociaal maatschappelijke kwesties aangevuld met een generalist. Het profiel van de Raad van Toezicht is te vinden op de website van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht kent geen vaste selectie- en benoemingscommissie. Maar in de procedure spelen alle betrokkenen (Raad van Toezicht, directeur/bestuurder, ondernemingsraad) een rol.

De voorgenomen brede evaluatie van de Raad van Toezicht heeft plaatsgevonden in 2009. Prioriteit is in eerste instantie gelegd bij de werving van een nieuwe beoogde voorzitter. Deze procedure is in 2009 afgerond met de benoeming van twee nieuwe leden van de Raad van Toezicht waarvan een beoogd voorzitter. Vervolgens is geconstateerd dat statutair twee leden aftredend waren per 1 juli 2009. Deze leden zijn benoemd tot tijdelijk adviseur. Omdat ook de voorzitter zijn vertrek aankondigde is eind 2009 een werving gestart voor drie nieuwe leden van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht benoemt de directeur/bestuurder. In 2003 is de heer André van de Water tot directeur/bestuurder benoemd. De benoemingen vonden plaats op basis van een beoordeling van het functioneren in de daaraan voorafgaande jaren alsmede het gewenste profiel voor deze functie.

In het Reglement voor de Raad van Toezicht staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies. In 2009 is, zoals ieder jaar, stilgestaan bij mogelijke belangenverstrengeling van leden van de Raad van Toezicht. Meer in het algemeen geldt dat de leden van de Raad van Toezicht onverkort onder het beleid van de organisatie als geheel vallen. Om de onafhankelijkheid te staven wordt verwezen naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf 2.5. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties en maken al naar gelang de individuele behoefte gebruik van het professionaliseringsaanbod.

Voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden zijn algemene gedragsregels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden. De gedragsregels beschrijven onder andere de omgang met gevoelige informatie, nevenactiviteiten of (aan)bestedingen.

Daarnaast heeft Woningstichting Leusden een klokkenluidersregeling die medewerkers de gelegenheid biedt om vermoedens van misstanden te melden bij de vertrouwenspersoon. Het integriteitsbeleid en de klokkenluidersregeling van Woningstichting Leusden is te vinden op onze website.

rel atie tussen r a ad van toezicht en accountant De Raad van Toezicht verstrekt – na evaluatie – de opdracht aan de accountant voor het controleren van de jaarrekening. De accountant brengt over zijn bevindingen verslag uit aan de Raad. Naast het jaarverslag en het accountantsverslag staat ook de managementrapportage op de agenda van het overleg tussen de Raad van Toezicht en de accountant, dat minstens eenmaal per jaar plaatsvindt.

16

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Raad van Toezicht

risicobeheer sing en fr audepreventie Het management en de Raad van Toezicht zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt de accountant een rapport op met conclusies en aanbevelingen. De accountant werkt volgens de aangescherpte Richtlijn 240: ‘De verantwoordelijkheid van de accountant voor het in acht nemen van fraude en onjuistheden in het kader van een opdracht tot controle van een jaarrekening’. Deze richtlijn vereist een interview met verschillende functionarissen en (een vertegenwoordiging van) de Raad van Toezicht. Tijdens de controle van de jaarrekening concludeerde de accountant dat er binnen Woningstichting Leusden de nodige aandacht wordt besteed aan de onderwerpen fraude en integriteit.

De Raad van Toezicht komt jaarlijks minimaal vier keer bijeen met de directeur/ bestuurder. Afhankelijk van de agendapunten kunnen managementteamleden, medewerkers of externe deskundigen worden uitgenodigd. In het verslagjaar kwam de Raad van Toezicht maandelijks bijeen. Dit was een uitzondering op de reguliere vijf maal per jaar in verband met de crisis. De Raad van Toezicht hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit in Leusden en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. De Raad zoekt in haar werk steeds naar de juiste balans tussen directe betrokkenheid en toezicht op afstand. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de voorzitter van de Raad van Toezicht op reguliere basis met de directeur/bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij bijzonderheden.

3.5 SAMENSTELLING EN PERSOONLIJKE GEGEVENS RAAD VAN TOEZICHT Personalia en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2009 Naam

m/v

Geboortejaar

Functie

Commissie

Benoemd Aftredend

G.R.M van den Assum

m

1954

voorzitter

RC

2003*

H. A. Voortman

m

1953

lid

RC

2009

1 maart 2013

v

1958

lid

RC

2009

1 maart 2013

m

1958

lid

AC

2003*

16 april 2011

E. de Kruijk M.G. Jekel RA * na zittingstermijn van vier jaar herbenoemd

Adviseur per 1 juli 2009 Naam

m/v

Geboortejaar

Functie

Commissie

Benoemd

W.C. Hanszens

m

1949

vice-voorzitter

RC

2009

Th. J. Wijntjes RA

m

1950

lid

AC

2009

commissies AC Audit Commissie RC Remuneratie Commissie

1 juli 2010

17

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Raad van Toezicht

ne venfunc ties De heer Mr G.R.M. van den Assum (1954) benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging.

Advocaat Assum Delft Advocaten, Leusden; voorzitter Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs; voorzitter van de Lawyers Cooperation; lid van Raad van Toezicht van de Orde van Advocaten in Utrecht (tot 01-11-2009); voorzitter Raad van Toezicht Stichting Collectieve Beveiliging Leusden; voorzitter Mixed Hockey Club Leusden.

De heer W.C. Hanszens (1949) (vanaf 1-7-2009 adviseur) Directeur Hanszens & Partners BV Human Talent Management, Leusden.

De heer M.G. Jekel RA (1958) Directeur Accounting, Reporting & Controlling, ASR Nederland NV. De heer Th.J. Wijntjes RA (1950) (vanaf 1-7-2009 adviseur) benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging.

Directeur Gerevi Beheer BV; regiocoรถrdinator SRA reviewcommissie te Nieuwegein; lid Bedrijfshuuradviescommissie Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland; penningmeester Stichting Wheelchair Tennis Masters Amersfoort; voorzitter Wim Wahle Jeugdfonds te Leusden.

Mevrouw E. de Kruijk (1958) Adjunct directeur bij Waterschap Vallei en Eem; lid van college van toezicht bij de Hogeschool Utrecht (Ruimtelijke Ordening en Planologie).

De Heer H.A. Voortman B.Ec (1953) Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland; bestuurslid Matchpoint Maatschappelijk ondernemen Amersfoort; bestuurslid Stichting Binnenstadsmanagement Amersfoort; voorzitter Groepsadviesraad ROC ASA Amersfoort; secretaris Rotaryclub Amersfoort-Regio; plv. provinciaal consul ANWB; bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs.

3.6 PERSOONLIJKE GEGEVENS DIRECTEUR/BESTUURDER

De heer drs. A.J. van de Water (1950), directeur/bestuurder, is op 01-09-1994 in dienst gekomen en per 23-4-2003 benoemd als directeur/bestuurder, herbenoemd in 2007 voor onbepaalde tijd.

Nevenfuncties: lid bestuur Stichting Architectuur Leusden; lid bestuur Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs.

3.7 REMUNERATIEBELEID

De Raad van Toezicht zoekt in de bezoldiging van de directeur/bestuurder aansluiting bij het bezoldigingsbeleid van vergelijkbare corporaties. De bezoldiging bestaat uit een vast en een variabel deel. De hoogte van het variabele deel wordt jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van de mate waarin de gestelde doelen zijn gehaald, zowel op financieel gebied als op het gebied van volkshuisvesting. De Raad van Toezicht laat zich daarbij ook leiden door de vooruitzichten op de langere termijn. Voor het beloningsniveau baseert de Raad van Toezicht zich op het rapport Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair directeur van de koepelorganisatie Aedes.

Woningstichting Leusden stelt de directeur/bestuurder een auto ter beschikking.

18

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Raad van Toezicht

Daarnaast heeft de directeur/bestuurder geen vaste representatiekostenvergoeding en kan aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al het personeel van Woningstichting Leusden gelden. Pensioen- en vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten.

De directeur/bestuurder heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd en er is geen specifieke beëindigingregeling overeengekomen.

De vergoedingsregeling voor de leden van de Raad van Toezicht is in 2007 aangepast door het toepassen van de standaard regeling van de VTW (Vereniging toezichthouders Woningcorporaties) Onkosten worden vergoed op basis van declaratie naar werkelijk gemaakte kosten.

De Raad van Toezicht heeft het afgelopen jaar gebruik gemaakt van eigen adviesopdrachten door het betrekken van een adviseur ten behoeve van de interne evaluatie.

3.8 FUNCTIONEREN BESTUURLIJKE ORGANISATIE (RAAD VAN TOEZICHT EN BESTUUR)

Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van zorg voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. In het huidige tijdsgewricht vertaalt zich dit in een beleid zoals dat in het volgende hoofdstuk is beschreven.

De wijze waarop dit plaatsvindt, is aan nauwkeurige waarden en normen c.q. spelregels gebonden. Belangrijke elementen zijn: • Het handhaven en toepassen van statuten en huishoudelijk reglement, • De balans tussen toezicht en advisering door de Raad van Toezicht, • Het zorgdragen voor voldoende maatschappelijke sturing, • Een transparante en publieke verantwoording, • Het toepassen van corporate governance, • Het voortdurend werken aan de verdere ontwikkeling van sturing, • Overleg met de Ondernemingsraad.

3.9 VISIE OP TERMIJN

Wat betreft de organisatie van bestuur en beleid streven we naar consistentie, samenhangend in strategie, tactiek en operationeel, volgens de juiste procedures en bevoegdheden, transparant, goed onderbouwd, goed gedragen, goed gedocumenteerd en gearchiveerd.

Enerzijds hebben we te maken met een extreem gecompliceerd werkveld dat zich lastig laat besturen. Niet in het minst vanwege de externe dynamiek en de maatschappelijke doelen. Anderzijds is er de behoefte juist de sturing naar hoofdpunten terug te brengen, teneinde ons werk transparant, stuurbaar en beïnvloedbaar te houden.

In 2009 werkten we verder aan de uitbouw van één centraal management informatiesysteem van begroten en rapporteren. In 2010 krijgt dit het vervolg door het invullen van de dashboards van de te onderscheiden onderdelen Een intensieve interactie met onze stakeholders is blijvend noodzakelijk. Immers de missie van Woningstichting Leusden blijft weliswaar stabiel, maar de invulling verandert naarmate de samenleving verandert. Het is bij uitstek de taak van Raad van Toezicht en bestuur om de juiste balans te vinden tussen continuïteit en verandering en tussen intern en extern, in het licht van de missie van Woningstichting Leusden. De feitelijke monopoliepositie van Woningstichting Leusden ten opzichte van de huurders vereist een bovengemiddelde zorgvuldigheid in het omgaan met onze klanten.

De Raad van Toezicht evalueert jaarlijks niet alleen haar eigen functioneren, maar ook de relatie met de organisatie.

De directeur/bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan. Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder plaats door de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht zijnde de remuneratie commissie.

Het hierboven beschreven toetsingskader en in het bijzonder de prestatie van Woning-

19

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Raad van Toezicht

stichting Leusden gelden daarbij als referentie. De Raad van Toezicht constateert met genoegen dat Woningstichting Leusden in veel opzichten in de volkshuisvesting en in Leusden een trekkersrol vervult.

De volgende zaken zijn in het jaar 2009 goedgekeurd of vastgesteld:

periodieke r apportages • Begroting en jaarverslag, • Corporate Governance, • Diverse vastgoed besluiten: onder andere Groot Agteveld, samenwerking met Alliantie; ontwikkelovereenkomst, • Geschillencommissie, • Treasurystatuut, • Larikslaan2, • Benoeming Accountant, • Benoemingen nieuwe leden en adviseurs, • Multifunctionele centra, • Organisatieontwikkeling; diverse onderwerpen, • Managementletter, • Risicomanagement. ac tiviteiten • Overleg met de georganiseerde huurders (door de twee leden van de Raad van Toezicht die op voordracht van de huurders zijn benoemd), • Deelname aan scholing- en andere bijeenkomsten van VTW, • Deelname van verschillende toezichthouders aan bijeenkomsten van Woningstichting Leusden.

20

4

Algemeen beleid 4.1 MISSIE

Aantal medewerkers:

36

Bezit:

2.625 woningen bedrijfsruimten 16 (1.995 m2)

Werkgebied: gemeente Leusden (Leusden, Achterveld, Stoutenburg)

4.2 DE MISSIE IN DE PRAKTIJK

Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan een goede woonsituatie voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan het verhogen van de leefbaarheid, als we onze aandacht op één gemeente richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden. Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven.

Dat betekent voor het vermogensbeheer dat er sprake dient te zijn van continuïteit op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Het rendement moet voldoende zijn om met een gezonde bedrijfseconomische basis het ondernemingsplan te kunnen uitvoeren.

Wat betreft investeren en desinvesteren in vastgoed komt het erop neer dat Woningstichting Leusden voortdurend op zoek is naar goed functionerende woon- en leefconcepten voor onze doelgroepen, hierin investeert en zorg draagt voor de exploitatie. Met andere woorden; in toenemende mate ontwikkelt, verkoopt en koopt Woningstichting Leusden vastgoed om te bereiken dat we met goede woonconcepten de juiste doelgroepen bedienen.

Wat betreft de dienstverlening streven we naar een optimale dienstverlening in het bijzonder voor de doelgroepen. We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen.

Woningstichting Leusden is er trots op dat zij grote vooruitgang boekt in het verwezenlijken van de missie. Vermogensbeheer krijgt een steeds adequater afwegingskader.

Het investerings- en desinvesteringsbeleid, inclusief strategisch voorraadbeheer, krijgt steeds meer dynamiek. Bijzondere huisvestingsconcepten bedienen speciale doelgroepen, zoals in de woonservicezone gebeurt via Abrona (voor mensen met een lichamelijke beperking), via De Asschat (voor ouderen) de eerstelijnsgezondheidszorg en in de multifunctionele centra (op het gebied van onderwijs, welzijn enz.).

Woningstichting Leusden streeft naar een goede kwaliteit van dienstverlening. Het behalen en behouden van het KWH-huurlabel toont aan dat de dienstverlening van Woningstichting Leusden hoog wordt gewaardeerd. Het aantal klantgerichte producten en diensten, zoals de meerkeuzewoning, groeit. De bedrijfsvoering van Woningstichting Leusden is op orde, ook op het gebied van huisvesting en ICT. Woningstichting Leusden richt zich op een breder gebied dan het bieden van huisvesting. De kwaliteit van het wonen hangt namelijk niet alleen af van de staat van de woning, maar zeker ook van de fysieke en sociale woonomgeving en de aanvullende diensten en voorzieningen (zoals zorg en welzijnsdiensten), de woonomgeving (buurt en wijk) en van de kwaliteit van Leusden, Achterveld en Stoutenburg.

voor iedereen Woningstichting Leusden helpt vooral mensen die zelf niet of moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Maar Woningstichting Leusden wil ook anderen graag van dienst zijn bij het vinden van een huur- of koopwoning. Kortom: Woningstichting Leusden is er voor iedereen die in Leusden wil wonen. Klanten zijn in de ogen van

21

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Algemeen beleid

Woningstichting Leusden zelfstandige, zelfredzame mensen, die zelf verantwoordelijkheid dragen voor de dingen die zij doen en de keuzes die zij maken. Bijzondere klantengroepen kunnen, waar mogelijk, rekenen op extra steun. Klantenvragen staan altijd centraal. Door het aanbieden van goede woningen en goede dienstverlening wil Woningstichting Leusden op deze vragen inspelen. Uit het klantenpanel voor senioren dat in 2008 werd uitgevoerd, blijkt dat we in de toekomst meer energie moeten gaat steken in intake en begeleiding van klantenvragen. De vraag naar meer klantbegeleiding kan gezien worden als een maatschappelijke trend: eerder werd in het klantenpanel onder jongeren ook al deze wens uitgesproken.

nieuwe woon- en vastgoedconcep ten Steeds indringender zoekt en realiseert Woningstichting Leusden nieuwe concepten op de gebieden van wonen en vastgoed. Voorbeelden zijn: • Koopgarantwoningen, zoals enkele woningen in ‘t Vliet, • Meerkeuzewoning, zoals de wijk Akkerhoeve/Noordwijck, • Wonen met zorg, zelfstandig wonen met de mogelijkheden van een basiszorgpakket, • Wonen met zorg voor speciale doelgroepen, zoals verstandelijk beperkte ouderen of jongeren met schizofrenie, • Woningen voor zelfstandig wonende ouderen, zoals in Mastenbroek en Tabaksteeg, • Atelierwoningen, zoals de Egelantierhof in Tabaksteeg, • Starterswoningen, zoals project ‘De Start’ en Tabaksteeg.

Woningstichting Leusden streeft naar kleinschalig en gedifferentieerd opgezette buurten met een eigen identiteit. Zo ondersteunen wij het streven naar een dorpse uitstraling in Tabaksteeg. Wij versterken Achterveld qua stedenbouw, natuurontwikkeling en architectuur. In onze ogen zouden de toekomstige nieuwbouwprojecten Nieuw Princenhof en ’t Zicht vooral de uitstraling van urban-villa’s moeten hebben en Biezenkamp een modern binnenstedelijk klimaat. Ook streven we qua dienstverlening steeds meer naar maatwerk op de gebieden van wonen, zorg en welzijn, maar ook woonruimteverdeling en groepswonen voor doelgroepen.

he t creëren van meerwa arde voor de leusdense samenleving (leefba arheid) Leefbaarheid is in feite een te beperkt begrip om de betekenis van de werkzaamheden en meerwaarde voor Leusden te beschrijven. Aan iedere activiteit proberen we een meerwaarde te geven. Om toch een indruk te geven: • Het geven van voorlichting en vraagverheldering in wonen, zorg en welzijn, door de inrichting van Larikslaan2, • Het uitvoeren van een woonruimteverdeelsysteem op verzoek van de gemeente Leusden, • Het begeleiden van en ondersteunen bij problemen van huurders in geval van huurbetalingsproblemen, burenruzies, overlast en wijkbeheer, • Het ondersteunen van aanpassingen aan de woning, inclusief WVG en zelfaangebrachte voorzieningen om de leefbaarheid van de eigen woning te bevorderen, • Mede coördineren van de aanpak van maatschappelijke problemen, • Het realiseren van concepten voor urgente doelgroepen als starters en senioren, • Het realiseren van concepten voor speciale doelgroepen, mede in het kader van de WMO, • Het realiseren van multifunctionele centra, • Het realiseren van vastgoed ten behoeve van eerstelijnsgezondheidszorg, • Het realiseren van huren onder de marktprijs door beperkte huurverhoging en bijstelling van rendementsdoelstellingen, • Het aanbieden van koopwoningen in de regeling Koopgarant, om het kopen van de woning toegankelijk te maken voor de lagere inkomens,

22

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Algemeen beleid

• Het bevorderen van stedenbouw en architectuur om de zo typerende Leusdense woonsfeer te behouden, • Het nemen van initiatieven om partijen samen te brengen ter oplossing van de woningnood in Leusden, • Het uitvoeren van een goed onderhoudsprogramma binnen het bestaande woningbezit, • Het bieden van maatwerk in contracten, zoals de Meerkeuzewoning, • Het zorgen voor efficiency en doelmatige projecten met een grote bewonerstevredenheid/betrokkenheid.

4.3 JURIDISCHE STRUCTUUR

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht.

Leusden Vastgoed Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Leusden en Leusden Vastgoed BV is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding BV. De deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen die een risico meebrengen, waarvan wij vinden dat dit niet bij Woningstichting Leusden past.

Gedurende de jaren 2006 t/m 2008 zijn er feitelijk géén activiteiten ondergebracht bij de dochtermaatschappijen. Fiscaal zijn in de jaren 2006 en 2007 wél baten en lasten van Woningstichting Leusden toegerekend aan Leusden Vastgoed BV. Dit is gebeurd op grond van regels behorende bij model I van Vaststellingsovereenkomst-1 tussen de Belastingdienst en Woningstichting Leusden. Vanaf het jaar 2008 worden deze baten en lasten fiscaal wéér volledig toegerekend aan Woningstichting Leusden op grond van Vaststellingsovereenkomst-2. De fiscale resultaten zijn weergegeven in hoofdstuk 7.10.

Woningstichting Leusden is verbonden met de Vereniging van Eigenaren van appartementencomplex ‘De Start’ op grond van haar meerderheid van stemrechten namens de huurders.

Woningstichting Leusden Leusden Vastgoed Holding BV Leusden Vastgoed BV

4.4 STRATEGISCHE POSITIONERING VAN DE ORGANISATIE

Woningstichting Leusden streeft er naar spin-in-het-web te zijn bij allerlei lokale activiteiten, waarin ‘wonen’ een rol speelt. Daarom nemen medewerkers deel aan allerlei overlegvormen en investeren we in maatschappelijk relevante projecten.

Door deze overlegvormen willen we bereiken dat de lokale maatschappelijke dienstverlening verder wordt verbeterd en dat bijzondere doelgroepen, onder andere via ‘wonen’, de gelegenheid krijgen te integreren in de samenleving. Woningstichting Leusden heeft ervoor gekozen een kleine, hoogwaardige organisatie te zijn met een grote mate van flexibiliteit. De werknemers werken in de afdelingen Directie, Woondiensten, Projecten en Financieel-economische Zaken. Een aantal gespecialiseerde staffuncties is ingevuld in samenwerking met de woningstichtingen in Barneveld, Nijkerk en Woudenberg en gedeeltelijk Baarn.

Heroriëntatie op strategie leidde tot handhaving van de strategie met een check op organisatie, capaciteit en kwaliteit. Eind 2009 is de stand van zaken als volgt: We zijn op sterkte. Er wordt gewerkt aan de sturing, HRM is verregaand ingevoerd (functioneringsgesprekken en personeelhandboek); het primaire systeem loopt goed.

23

5

Stakeholders 5.1 SAMENWERKING EN AFSPRAKEN MET STAKEHOLDERS

Landelijke, regionale en lokale factoren bepalen ten goede en ten kwade het kader waarin meerjarige afspraken gemaakt kunnen worden over samenwerking en investeringen door gemeente, de corporaties en andere instellingen voor wonen zorg en welzijn kunnen worden gemaakt. Woningstichting Leusden streeft ernaar met de belangrijkste stakeholders afspraken te maken waarin het beleid is vastgelegd.

Doel is om door samenwerking met andere organisaties tot effectieve resultaten te komen. Samenwerkingsovereenkomsten zijn er met de gemeente Leusden, de VAC, Beweging 3.0 en Larikslaan2.

Op 20 april 2009 is tijdens een bijzondere algemene ledenvergadering van de HBVL door de aanwezige stemgerechtigde leden unaniem het voorstel van het bestuur van de HBVL aangenomen om de HBVL per 1 mei 2009 op te heffen. Besloten is om naar een eigentijdse vorm van inspraak voor klanten van Woningstichting Leusden over te gaan.

In juni 2010 zal een forum worden gevormd van huurders die het uitvoerend beleid van Woningstichting Leusden op de voet volgen. Deze zogeheten Woonadviesraad Leusden (WAR) zal contact onderhouden met de directeur/bestuurder en met leden van de Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden.

Jaarlijks, meestal vaker, vindt op verschillende niveaus overleg plaats. Met een aantal belangrijke stakeholders zijn samenwerkingsovereenkomsten ondertekend, om de continuïteit en professionaliteit van samenwerking uit te werken in concrete projecten.

Een voorbeeld hiervan is de bouw van de multifunctionele centra.

5.1.1 Rijk en overige overheden

Het is bij uitstek de overheid – zowel op rijksniveau als op provinciaal en regionaal niveau – die bepalend is voor het functioneren van de woningmarkt. Ruimtelijke ordening, stedenbouw, woningmarkt, verdeling en prijsbeleid worden geleid door overheden.

Het komende jaar verwachten we diep ingrijpende voornemens betreffende bezuiniging en herstructurering. De 2e helft van 2010 zullen we onze scenario’s wellicht moeten herijken. We verwachten echter vooral geleidelijkheid in de ingrepen. Harde en snelle bijsturingen zijn contraproductief. Qua woningmarkt is er voor Woningstichting Leusden een voortreffelijke vertrekpositie. We kunnen niet voorspellen in hoeverre de overheid inzet op krimp, dus afroming van de sector.

5.1.2 Lokale verankering: gemeente Leusden zorginstellingen onderwijs sport welzijn bibliotheek kinderdagverblijf etc.

Het meest intensief zijn de contacten met de gemeente Leusden die zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau plaatsvinden. Woningstichting Leusden is ‘preferred partner’ van de gemeente. Beide partijen streven ernaar elkaar op alle relevante werkterreinen te steunen en te helpen bij het realiseren van beleidsdoelen. Met de verbetering van het woonklimaat als uiteindelijk resultaat. Ook in 2009 is gebleken dat deze samenwerking vruchten afwerpt. Goed voorbeeld daarvan zijn de plannen voor de multifunctionele centra en de ontwikkeling van het loket WonenZorgWelzijn aan Larikslaan2. Aan de Larikslaan vond niet alleen Woningstichting Leusden zelf een nieuw onderkomen maar ook één centraal informatiecentrum voor wonen, zorg en welzijn. Hier krijgen inwoners van Leusden professioneel informatie, advies, ondersteuning en bemiddeling op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Van ouderenzorg tot jeugdzorg en voorzieningen voor gehandicapten. Het levert een belangrijke bijdrage aan de zelfredzaamheid van de inwoners en hun maatschappelijke participatie.

24

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Stakeholders

Beweging 3.0, gemeente Leusden en Woningstichting Leusden draaien mee in het centrum. Ook Welzijn Leusden is erin ondergebracht. In 2009 is het succes van Larikslaan2 verder gegroeid.

5.1.3 Gemeente Leusden

De gemeente Leusden ontwikkelde in overleg met Woningstichting Leusden de ‘Woonvisie Leusden’. Hierin is onder meer een taakstellend programma opgenomen voor de huisvesting van ouderen tot 2015 dat rekening houdt met de mogelijkheden in de voorraad. Uitvoering van het programma vindt plaats in lopende projecten. Eind 2006 is het ‘sterrenconvenant’ getekend. Regionale woningcorporaties zeggen daarin toe in 2015 voldoende woningen beschikbaar te hebben voor mensen met een functiebeperking. De relatie met de gemeente Leusden is verreweg de belangrijkste en we kunnen ons verheugen op een vertrouwensvolle werkrelatie. Voor 2010 staan diverse overleggen met wethouders annex ambtenaren op de agenda.

Onderwerpen zijn het convenant, de hieruit voortvloeiende werkzaamheden, de wederzijdse samenwerking, de visie op Leusden enz. (zie ook risicomatrix).

5.1.4 Stichting Plus Wonen Een ander belangrijk voorbeeld van de brede samenwerking tussen meerdere partijen is die met de Stichting Plus Wonen, een ouderinitiatief ten behoeve van huisvesting van mensen met de hersenziekte schizofrenie. Ook Stichting Centraalzorg is nauw bij deze ontwikkeling betrokken. Deze lokale zorgaanbieder zal hier de 24-uurs zorg en begeleiding gaan bieden.

5.1.5 Eerstelijnsgezondheidszorg

Eerstelijnsgezondheidszorg is de algemene, nabije en direct toegankelijke zorg die onder andere huisarts, tandarts en apotheek bieden. Steeds vaker organiseren deze zorgverleners zich in één centrum zodat ze beter bereikbaar zijn voor patiënten en hen meer service kunnen bieden.

In 2009 werd veelvuldig overlegd met partijen van de eerstelijnsgezondheidszorg over de mogelijkheden in de drie centra voor eerstelijnsgezondheidszorg. Het faciliteren van vastgoed speelt daarbij een belangrijke rol. Daarom heeft de gemeente Leusden aan Woningstichting Leusden gevraagd mee te doen aan het ontwikkelen van het project.

In Tabaksteeg is overeenstemming bereikt. Voor Biezenkamp wordt het concept met de partners verder vormgegeven.

5.1.6 Leusden Plaza

De ontwikkeling van Larikslaan2 is de opmaat naar een toekomstig maatschappelijk dienstverleningsconcept ‘Leusden Plaza’ waar rondom een overdekt plein (‘plaza’) een uiteenlopend aanbod aan producten en diensten een plaats krijgt. De gemeente Leusden zegde toe een integraal plan voor het centrum te ontwikkelen. Leusden Plaza moet over 8 jaar gerealiseerd zijn.

5.1.7 WAR In 2010 wordt de WAR (woonadviesraad) opgericht. Vanuit de WAR moet er feedback worden gegenereerd met betrekking tot onze werkzaamheden. Daarnaast blijven we actief met het inzetten van andere marketinginstrumenten zoals enquêtes, panelonderzoeken en arena-sessies.

5.1.8 BLNW We verwachten in 2010 een evaluatief moment gezien de voorgenomen fusie van Woningstichting Barneveld en Woningstichting Nijkerk. De inzet blijft onverminderd: door samenwerking een aantal back office activiteiten op professioneel niveau te houden.

25

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Stakeholders

5.1.9 Aedes

Het lidmaatschap van Aedes is opgezegd per 1 januari 2010. Over drie jaar zal er een heroverweging plaatsvinden. Tussentijds zullen we ons wel actief extern oriënteren op alle niveaus.

5.1.10 Accountant

Er is een nieuwe accountant aangesteld: BDO accountants & adviseurs.

Er worden nieuwe afspraken gemaakt met betrekking tot het invullen van de relatie.

5.1.11 SWEV (Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Vallei)

De SWEV wordt actiever. We verwachten nadere oriëntatie op bijzondere doelgroepen, ouderen in de regio, duurzaamheid en woonruimteverdeling.

5.1.12 Aedex

Het lidmaatschap staat niet langer ter discussie en wordt voortgezet.

5.1.13 SMH

André van de Water is benoemd tot voorzitter. Komende periode wordt de focus verlegd naar inzet van vastgoed voor deze doelgroepen. SMH staat voor Stichting Maatschappelijke Huisvesting.

5.1.14 Anderen Voor een beter en professioneler lokaal functioneren van de ‘Markt van Wonen, Zorg en Welzijn’ is het wenselijk tot een vernieuwde positionering van de te onderscheiden partijen te komen. Hierover worden gesprekken gevoerd en vinden oriëntaties plaats.

Contacten met Duwgroep, Sol, discussie over organisatie doelgroepen en inspraak in Leusden. Wellicht kunnen we op den duur tot een meer integrale samenwerking komen met de diverse lokale partijen.

26

6

Financieel: rendement en vermogen 6.1 ALGEMEEN

sturen op financiële uitkomsten Woningstichting Leusden heeft diverse mogelijkheden om te sturen op de financiële uitkomsten.

Sturen op waarde = asset management Meebepalen van rendementen, onrendabele toppen, huurprijzen enz. mede uit een oogpunt van zorgvuldig vermogensmanagement. Woningstichting Leusden stuurt op waarde. Investeringen in nieuwbouwprojecten en aankoop van onroerend goed mogen niet hoger zijn dan de marktwaarde. Bij grote uitzondering (extreme doelgroep) is een ‘echte subsidie’ te overwegen. Daarnaast wordt bij nieuwbouwprojecten nagegaan wat acceptabel is. Er wordt gestuurd op de kwaliteit, de huurprijzen en zo nodig – of wenselijk – gedeeltelijk verkoop. Het resultaat van de sturing komt tot uitdrukking in de hoogte van de onrendabele top. Is deze te hoog, dan wordt nagegaan hoe en welke maatregelen genomen moeten worden om de onrendabele top te verlagen.

Risicomanagement De term risicomanagement is een hot item de laatste jaren. Dit geldt ook voor Woningstichting Leusden. Dit wordt mede veroorzaakt door de nieuwe projecten waar we mee gestart zijn, zoals het innemen van een grondpositie (Groot Agteveld), de bouw van MFC’s en de medische centra. Ook de samenwerking met projectontwikkelaars, zoals Proper Stok in Biezenkamp brengen risico’s met zich mee. In 2008 is voor de MFC’s een risicotool ontwikkeld, die ook gebruik gaat worden voor de overige nieuwbouwprojecten.

In het najaar van 2009 zijn in het MT de belangrijkste risico’s besproken en in een soort schema gezet. Behalve de impact en de kans, wordt hierin ook de invloed van genomen beheersmaatregelen weergegeven. In 2010 zullen in elke periode van vier maanden de risico’s binnen het MT opnieuw besproken worden. De uitkomst van deze besprekingen wordt ter kennisname aan de Raad van Toezicht verstrekt.

Financieel beleid De doelstelling van Woningstichting Leusden is om een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te behalen. Hierbij is wel sprake van een aantal randvoorwaarden.

De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappelijk rendement en de financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woningstichting Leusden kan niet alles en moet daarom keuzes maken.

Treasury De grootste kostenpost van Woningstichting Leusden is de rente. De financiering van de materiële vaste activa vindt grotendeels plaats door het aantrekken van geldleningen.

Het aantrekken en soms tijdelijk beleggen van gelden is aan regels gebonden. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het doel van de treasury is om binnen de regels van het treasurystatuut de kosten van financiering zo laag mogelijk te houden.

Vier keer per jaar komt de treasurycommissie in BLNW-verband bij elkaar om transactievoorstellen te bespreken en de rentevisie vast te stellen. De bovengrens voor het

27

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

aantrekken van financiering of renteconversies is op de eerste werkdag in september 2009 voor het jaar 2010 vastgesteld. Voor de jaren daarna wordt 6% aangehouden conform het advies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW. Fiscaliteiten Met ingang van 1 januari 2006 is Woningstichting Leusden gedeeltelijk belastingplichtig voor de VPB (vennootschapsbelasting) en met ingang van 1 januari 2008 volledig. De aangifte VPB over het jaar 2008 zal in 2010 plaatsvinden. De integrale belastingheffing heeft invloed op de administratieve processen binnen Woningstichting Leusden. Deze zullen in 2010 grotendeels ingevoerd worden.

Tevens moet Woningstichting Leusden alert zijn op aftrekmogelijkheden voor de VPB, zodat het te betalen bedrag zo laag mogelijk is. Bij elk nieuwbouwproject wordt nagegaan wat de fiscaal meest gunstige wijze is van verwerven en soms ook van exploiteren.

inze t vermogen Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het bewaren en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een core business.

Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor Woningstichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan eigendom daar waar een positief volkshuisvesting resultaat kan worden geboekt.

Op dit werkgebied staan de volgende doelen centraal: vastgoed asset management, waardebepaling en sturing. wat willen we (op den duur) bereiken?

• Voorop staat het realiseren van maatschappelijk rendement. Ten aanzien van het financieel beleid betekent dit dat niet primair gestreefd wordt naar optimalisering van rendementen maar dat iedere keer weer beoordeeld wordt wat een minimaal nood-zakelijk rendement is om gestelde doelen te bereiken.

• We willen een financieel gezonde woningcorporatie zijn door te blijven voldoen aan ten minste het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en solvabiliteit.

Het streven is als A-corporatie volgens de berekeningen van het Centraal Fonds te blijven uitkomen. De hoogte van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen is minimaal gelijk aan het minimum zoals door het CFV is vastgesteld. Deze is voor 2010 vastgesteld op 17,8%.

• Beheersing. We willen een solide organisatie zijn door beheersing van de risico’s in het kader van het vermogensbeheer. In het kader van de financiële crisis is dit extra belangrijk. Tijdelijk overtollige gelden dienen uiterst zorgvuldig te worden weggezet.

Verder zal het voorlopig moeilijker zijn om woningen te verkopen aan huidige huurders.

• Activering van het vermogen. We beschikken over een groot vermogen dat we maatschappelijk renderend willen inzetten, daarom zoeken we mogelijkheden van activering van het vermogen om te kunnen inzetten voor de maatschappelijke taakstelling van woningcorporaties.

• Taakstelling, inzet. Dit betekent enerzijds dat er geen sprake kan zijn van overmaatvermogen. Uit de cijfers van het CFV blijkt dat Woningstichting Leusden momenteel geen overmaat heeft. We blijven met 19,3% per 1 januari 2009 ruim beneden de bovengrens van 35%. Woningstichting Leusden heeft intern de bovengrens op 30% vastgesteld. Door bezuinigingen en het opvoeren van de verkoop wordt geprobeerd meer nieuwbouwprojecten te realiseren.

28

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

• Daarnaast speelt de discussie op alle fronten over de mogelijkheden om het maatschappelijk rendement te verbeteren door de gedachte van ‘revolving fund’ toe te passen. Mogelijkheden tot aanwending dan wel activering van het vermogen ten behoeve van de samenleving zal nader onderzocht worden. Het investeren in Multifunctionele Centra en gezondheidscentra zijn hier voorbeelden van. Het voornemen is nader met de gemeente Leusden te overleggen over ander maatschappelijk vastgoed.

Ook met andere partners worden vormen van samenwerking (deelname) verder ontwikkeld (Alliantie en Beweging 3.0).

6.2 WAAR RICHTEN WE ONS OP?

begrotingen Op doelmatigheid en efficiency; een en ander wordt in de komende paragrafen verder uitgewerkt. solvabiliteit Voldoende financiële weerbaarheid in vermogen en rendementontwikkeling.

loan to value Het is nog onduidelijk waar de norm voor Woningstichting Leusden moet liggen. Gezien de uitstekende marktpositie en het relatief jonge bezit in een aantrekkelijk woongebied met goede vooruitzichten zou deze op 85% kunnen liggen. risicomanagement Risico’s moeten zo snel mogelijk in beeld zijn, zodat zo mogelijk en wenselijk beheersmaatregelen kunnen worden getroffen. k a sstromen Per saldo mogen op de middellange termijn de kasstromen niet negatief uitkomen.

Financiering met borging van het WSW moet kunnen worden aangetrokken. tre a sury Conform het statuut. fisc a al beleid Gestreefd wordt optimaal gebruik te maken van de fiscale mogelijkheden. subsidie Regelmatig worden subsidiemogelijkheden onderzocht, zeker bij de start van nieuwe activiteiten.

6.3 BEGROTINGEN

6.3.1 Algemeen

De belangrijkste sturingsmogelijkheden van Woningstichting Leusden zijn: • Het eventueel beperken van onderhoudsuitgaven, • Meer of minder investeren in nieuwbouwprojecten, • Desinvesteren door het verkopen van delen van haar bezit.

Het streven van Woningstichting Leusden is meer en meer, zeker ook in het kader van grotere beslissingen, te sturen op basis van de meerjarenbegroting. Daarom zal de werkorganisatie ervoor zorgdragen: • Altijd een actuele meerjarenbegroting beschikbaar te hebben, waarbinnen grote beslissingen op ten minste vijfjarige termijn zichtbaar kunnen worden gemaakt. Deze meerjarenbegroting wordt minimaal elk kwartaal bijgewerkt en tevens bij het bekend worden van nieuwe investeringen of andere belangrijke grote afwijkingen van het bestaande beleid.

29

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

• Op hoofdpunten een voortschrijdend inzicht te geven in de meerjarenontwikkeling met beleidsmatige onderbouwing, dus in iedere periodieke rapportage wordt de meerjarenbegroting op hoofdpunten geactualiseerd.

6.4 BEGROTING 2010

Winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s) Werkelijk

Begroting

Werkelijk

Begroting

2008

2009

2009

2010

Bedrijfsopbrengsten* Huren

14.181

14.304

14.543

15.113

685

683

796

680

14.866

14.987

15.339

15.793

Afschrijvingen

1.796

1.854

2.135

2.229

Kosten onderhoud

3.300

4.329

2.763

3.572

948

962

943

1.100

6.044

7.145

5.840

6.901

1.984

2.197

2.030

2.040

949

1.047

1.097

1.379

Subtotaal algemene kosten

2.933

3.244

3.127

3.419

Som der bedrijfslasten

8.977

10.389

8.967

10.320

Bedrijfsresultaat

5.889

4.598

6.372

5.473

Financiële baten en lasten

3.871

4.116

3.395

4.609

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2.017

482

2.977

864

– 1.019

– 6.270

– 6.093

– 1.493

999

– 5.788

– 3.116

– 629

Vennootschapsbelasting

– 279

636

1.335

828

Jaarresultaat na belastingen

1.278

– 6.424

– 4.451

– 1.457

Overige bedrijsopbrengsten

Bedrijfslasten*

Overige exploitatiekosten vastgoed Subtotaal exploitatie vastgoed Personeelslasten Overige algemene beheerskosten

Verkopen en waardeveranderingen Jaarresultaat vóór belastingen

* De vergoedingen voor leveringen en diensten en de lasten leveringen en diensten (servicekosten) zijn in deze opstelling gesaldeerd; een eventueel batig saldo (administratievergoeding) is opgenomen onder de overige bedrijfsopbrengsten.

30

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

6.4.1 Toelichting algemeen

resulta at over 20 09 Het resultaat over 2009 kan als volgt gespecificeerd worden: Analyse resultaat in miljoenen euro’s 2009 Resultaat uit verhuur en dienstverlening

+ 3,0

Boekwinst verkoop woningen/kantoorgebouw Onrendabele toppen nieuwbouwprojecten

2008 + 2,0 + 0,2

– 6,1

Waardeverminderingen bestaand bezit

– 0,9 – 0,3

Vennootschapsbelasting (VPB)

– 1,3

+ 0,3

Resultaat

– 4,4

+ 1,3

Over het jaar 2009 is een negatief resultaat van 4,4 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2009 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties.

Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2009 verbeterd van € 2,0 mln. in 2008 naar € 3,0 mln. in 2009.

De afwaarderingen op nieuwbouwprojecten ontstaan hoofdzakelijk doordat de nieuwbouwkosten per woning enorm gestegen zijn bij gelijkblijvende (voorgeschreven) huuropbrengsten. Hierdoor ontstaat er een onrendabele top. De contante waarde van het saldo van de toekomstige opbrengsten en lasten (het rendement) is lager dan de investering per woning. Het nadelige verschil (onrendabele top) moet bij de onomkeerbaarheid van een nieuwbouwproject in de lasten worden verwerkt. Woningstichting Leusden voert een actief financieel beleid om huidige investeringsprojecten mogelijk te maken: • Gedoseerd en gericht verkoopbeleid van bestaande woningen, waarbij de vrijkomende middelen en boekwinsten gebruikt worden voor de financiering van nieuwe projecten, • Combinatie van bouw huurwoningen met koopwoningen, • Benutting van het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs.

Deze maatregelen zullen met name tot uitdrukking komen in een gezonde balans in het kasstroomoverzicht. De waardeverminderingen bestaand bezit ontstaan als de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs. Bij een aantal complexen is deze afwaardering ontstaan door een bewust huurprijsbeleid van lage huren voor onder andere jongeren (bijvoorbeeld complex Walenburg) in combinatie met investeringen die Woningstichting Leusden pleegt in planmatig onderhoud en renovatie op grond van het kwaliteitsbeleid. Per ultimo 2008 is de bedrijfswaarde € 136,1 mln. Als gevolg van oplevering nieuwbouw is de bedrijfswaarde van het totale vastgoedbezit in exploitatie gestegen met € 4,5 mln. Het bestaande bezit is in verband met de jaarexploitatie 2009 gedaald met € 2,4 mln. De bedrijfswaarde per ultimo 2009 bedraagt € 138,2 mln.

De waardeveranderingen in bestaand bezit worden per complex bepaald.

analyse van he t resulta at uit verhuur en dienst verlening Het resultaat over 2009 van de primaire activiteiten van Woningstichting Leusden is verbeterd met€ 1 mln. van € 2 mln. naar € 3 mln. Dit kan als volgt verklaard worden:

31

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen Effect op resultaat 2009 ten opzichte van 2008 in miljoenen euro’s Effect op

Totaal

het resultaat

effect

Positieve effecten Hogere huuropbrengsten

+ 0,3

Hogere overige opbrengsten

+ 0,1

Lagere uitgaven planmatig onderhoud

+ 0,5

Lagere financiële lasten (saldo rentebaten/lasten)

+ 0,5 + 1,4

Negatieve effecten Hogere afschrijvingen op materiële vaste activa

– 0,3

Hogere overige bedrijfslasten

– 0,1 – 0,4

Totaal effect op resultaat 2009 ten opzichte van 2008

+ 1,0

toelichting op de resulta ateffec ten De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de huurverhoging per 1 juli 2009 met 2,5 % (+ 0,2 mln.) en stijging als gevolg van gemiddeld een hoger aantal woningen en bedrijfsruimtes in de verhuur in 2009 ten opzichte van 2008 (+ 0,1 mln.).

De hogere overige opbrengsten wordt veroorzaakt door een hoger aantal uren besteed aan projectontwikkeling (+ 0,1 mln.).

De lagere financiële lasten zijn gerealiseerd door lagere rentelasten. De rente voor kortrente perioden (1-maandeuribor en 3-maandseuribor) is eind 2008 fors beginnen te dalen. Deze daling is doorgegaan in 2009 en tot en met eind 2009 laag gebleven.

Dit compenseerde ruimschoots de hogere rentelasten als gevolg van het storten van een lening van € 10 mln. in 2009. Daarnaast is er in 2008 voor € 4,3 mln. aan leningen afgelost.

Omdat de programma’s van het planmatig onderhoud per jaar afwijken, kunnen kosten ook per jaar afwijken. In 2009 waren de werkelijke kosten fors lager dan de begroting. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door gunstige aanbestedingen. Waarschijnlijk heeft de financiële crisis hier ook een rol in gespeeld.

De afschrijvingskosten van materiële vaste activa zijn gestegen als gevolg van het annuïtaire afschrijvingssysteem (+ 0,1 mln.) en een extra afschrijving op een complex dat volgens planning in 2011 gesloopt wordt (+ 0,2 mln.).

De vennootschapsbelasting over 2009 bestaat uit de acute belastinglast over 2009 van ruim 1,3 mln. (te betalen). Het daadwerkelijk te betalen bedrag is € 155.000 lager i.v.m. een gedeeltelijk vrijval van een in 2008 gevormde (te vorderen) belastinglatentie.

In hoofdstuk 7 wordt op onderdelen nader ingegaan op normen en benchmarks in de bedrijfsvoering.

6.5 INVESTERINGEN

De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2009 totaal € 13,3 mln.

(2008: € 8,4 mln.). Het saldo van investeringen en desinvesteringen over 2009 bedraagt € 13,3 mln. Over 2009 bedraagt de totale (annuïtaire) afschrijving € 2,1 mln.

Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden flink investeert in de toekomstige vastgoedpositie.

32

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

De investeringen en desinvesteringen kunnen als volgt gespecificeerd worden naar de activacategorieën (in mln.). Hierbij zijn de onderlinge verschuivingen tussen de categorieën geëlimineerd: oplevering nieuwbouw (van activa in ontwikkelingen naar activa in exploitatie) en verkochte Meerkeuzewoningen (van activa in exploitatie naar activa Meerkeuzewoning): Investeringen en desinvesteringen 2009 in miljoenen euro’s Referentie

Activacategorie

Investeringen

Desinvesteringen

Saldo

11.1.1

Activa in exploitatie

0,1

–

0,1

11.1.2

Activa verkocht onder voorwaarden

1,3

–

1,3

11.1.3

Activa in ontwikkeling

12,0

–

12,0

11.1.4

Activa ten dienste van de exploitatie

0,1

–

0,1

11.1.5

Activa bestemd voor verkoop

–

– 0,2

– 0,2

13,5

– 0,2

13,3

Totaal

De investeringen in de activa in ontwikkeling betreffen voornamelijk de volgende nieuwbouwprojecten in 2009: • Woningen Tabaksteeg, • Gezondheidscentrum Tabaksteeg, • Multifunctioneel centrum Tabaksteeg, • Woon- zorgcomplex Hamersveld/Torenakker/Asschat, • Biezenkamp.

6.6 LIQUIDITEITSPOSITIE

Een organisatie is liquide als het aan zijn direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.

De liquiditeit wordt bepaald door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het kortlopend deel van de langlopende leningen onder kortlopende schulden verantwoord. Naast de reguliere aflossing op langlopende leningen van € 1,3 mln. vervallen er in 2010 geen leningen die terugbetaald moeten worden. Woningstichting Leusden heeft een rekening courant krediet afgesloten met de Rabobank voor een maximum van € 1,8 mln.

De liquiditeitsratio is ultimo 2009 gestegen ten opzichte van ultimo 2008. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren: • In 2009 is voor € 10 mln. aan nieuwe leningen gestort, € 4,3 mln. is afgelost. Het saldo liquide middelen is gestegen met € 1,6 mln.

• Ultimo 2009 zijn de kortlopende schulden ten opzichte van 2008 gedaald met € 3 mln. als gevolg van een lagere aflossingsverplichting op leningen in het volgende boekjaar.

De liquiditeitsratio is een momentopname en uit bovenstaande analyse blijkt dat de structurele liquiditeitspositie van Woningstichting Leusden niet verslechterd is aangezien Woningstichting Leusden aan al haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.

33

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen Liquiditeitsratio 31 december 2009 Liquiditeit - zichtbaar balanstotaal

2,0

31 december 2008 1,9

Analyse ten opzichte van vorig jaar Effect aantrekken nieuwe leningen minus extra aflossingen in boekjaar

+ 0,6

Effect overige wijzigingen kortlopende vorderingen/schulden Totaal

6.7 MEERJARENBEGROTING

– 0,5 2,0

6.7.1 Toelichting algemeen

In de diverse paragrafen in het ondernemingsplan wordt bij de betreffende activiteiten toelichting gegeven op de gewenste ontwikkeling op termijn. Hier op hoofdpunten een samenvatting ter onderbouwing van de begrotingcijfers wat we (op den duur) willen bereiken: • Cash flow doelen, • Efficiency doelen, • Stabiliteit en continuïteit lange termijn evenals flexibiliteit in verband met dynamiek van vastgoedinvesteringen, • Waar staan we nu (positie en benchmark worden onderaan bijgevoegd in de samenvattende grafieken).

6.7.2 Onderhoud meerjarenontwikkeling Ontwikkeling onderhoudskosten per woning 2013

1.556 253 1.303 1.578

2012

249 1.329 1.332

2011

243 1.089 1.116

2010

234 882 1.070

2009

214 856 Totaal Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud

De meerjarenbegroting onderhoud is opgezet vanuit de volgende doelen: Te allen tijde een adequate onderhoudstoestand van woningen van Woningstichting Leusden.

• Door onderhoudsingrepen bij de tijd brengen in technische en woonkwaliteit, • Bijdragen aan een goede prijs / kwaliteitsverhouding, • Er wordt gestreefd naar een gelijkmatigheid in het jaarprogramma.

34

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

6.7.3 Bedrijfskosten (onder andere huisvestingkosten en personeelkosten enz.) meerjaren ontwikkeling De volgende vertrekpunten hanteren we met betrekking tot de huisvesting van Woningstichting Leusden: • Faciliteren van een goede / professionele bedrijfsvoering, • Bijdragen aan een goede positionering van Woningstichting Leusden in Leusden.

We verwachten geen ingrijpende ingrepen in het huidige pand in 2010 - 2019.

per soneel skosten (meerjarenont wikkeling).

Elk jaar wordt de actuele behoefte aan capaciteit in kaart gebracht. Het blijft een punt van aandacht, gezien de snelle veranderingen in Woningstichting Leusden. In de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met een toename, naar rato van de toename van het vastgoed, waarbij nog niet duidelijk is wat de impact is van de multifunctionele centra. Woningstichting Leusden zit dicht tegen het maximum aan wat de exploitatie kan dragen aan personeel. Er is namelijk extra in personeel geïnvesteerd i.v.m. de vele nieuwe nieuwbouwprojecten. Voor de inzet die nodig is om extra woningen te kunnen verkopen is er in het najaar van 2009 een uitbreiding van 0,67 fte gerealiseerd. Deze inzet zal de komende jaren nodig blijven.

6.7.4 Gevoeligheidsanalyse meerjarenbegroting

rentekosten meerjarenont wikkeling In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten van het treasurybeleid van Woningstichting Leusden vastgelegd. Voor het jaar 2010 is al in 2008 een lening aangetrokken van € 10 mln. ter afdekking van het renterisico voor de te bouwen MFC’s. Door de in 2008 ontstane financiële crisis is moeilijk te voorspellen wat de rente op lange termijn zal doen. In veel landen in de wereld zijn consumenten bang voor slechtere tijden en wordt er extra geld gespaard. Hierdoor zou de rente kunnen dalen. Daarentegen hebben de overheden veel geld extra uitgegeven om banken te redden en de economie te stimuleren. Daarnaast komt er minder geld binnen uit de belastingen. De geldtekorten moeten ze wel weer ophalen uit de kapitaalmarkt. Het wantrouwen tussen de financiële instellingen en de angst voor het niet veilig uitlenen van geld, maakt het verkrijgen van leningen moeilijk en daarom is de risico-opslag op de rente momenteel nog erg hoog. Wel is de opslag medio 2009 gestart met een langzame daling.

Ontwikkeling huurontvangsten in duizenden euro’s 2013

18.063

2012

16.941

2011

16.506

2010

15.032

2009

14.518

Een maatschappelijk verantwoord huurprijsbeleid moet rekening houden met de volgende componenten: • Het beperkt houden van stijging in relatie tot inkomensontwikkeling, • Het zorgdragen voor een reële prijs-/kwaliteitsverhouding.

Vooralsnog houdt Woningstichting Leusden rekening met een inflatievolgend huurbeleid voor deze kabinetsperiode. We realiseren ons dat er gezocht moet worden naar een balans in de toepassing van de bovenstaande uitgangspunten. Jaarlijks wordt het

35

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

huurprijsbeleid geformuleerd, mede naar aanleiding van het rijksbeleid. In 2009 is besloten om meer gebruik te maken van de mogelijkheid om huren te harmoniseren door de streefhuren bij mutatie met 10% te verhogen.

Relevante benchmarks Door deelname aan relevante, actuele benchmarks wil Woningstichting Leusden meer inzicht verwerven in de positie van Woningstichting Leusden in de branche en t.o.v. anderen. Woningstichting Leusden neemt deel aan diverse benchmarks (Aedes, KWH, PWC, Aedex, WSW, CFV, BLNW) Hier gaan we in 2010 mee door.

6.8 VERMOGENSONTWIKKELING EN WAARDEONTWIKKELING VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE

6.8.1 Normen voor de financiële weerbaarheid

In deze paragraaf geven we inzicht in vermogensontwikkeling en de daarmee samenhangende kengetallen en bepalen we de relatieve financiële sterkte van Woningstichting Leusden.

De opdracht van Woningstichting Leusden is: • Solvabiliteit op basis van historische kostprijs is groter of gelijk aan 10% (incl. opbrengst verkoop Meerkeuzewoningen), • Genormeerde Bedrijfswaarde conform Centraal Fonds Volkshuisvesting >17,8% en <30%. Door de vele nieuwbouwprojecten, de stijging van het verkooprisico en de invoering van de VPB is de ondergrens fors gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar (12,7%).

Het volkshuisvestelijk vermogen volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijft binnen de door hen gestelde bandbreedte voor de A-status. Het beleid van Woningstichting Leusden is gericht op het behoud van de A-status.

6.9 VERMOGEN ALGEMEEN

In essentie gaat het erom dat bij iedere beslissing tot investeren en desinvesteren een beoordeling plaatsvindt op de effecten en dat in de generieke managementinformatie de feitelijke ontwikkelingen en prognoses op terrein in kaart gebracht zijn, zodat tijdig bijsturing kan plaatsvinden. Het is dus zaak dat de werkorganisatie (fez) staat voor snelheid, betrouwbaarheid en validiteit. Zorg dient besteed te worden aan adequaat gebruik en inzet van software, hier wordt in hoofdstuk 7 verder op ingegaan.

De huidige cijfers liggen dicht tegen de ondergrens aan. Dat past prima bij de doelstelling van Woningstichting Leusden dat zij maximaal gebruik wil maken van haar vermogen.

Omdat Woningstichting Leusden graag nog meer nieuwbouwprojecten wil uitvoeren, is het streven de verkoop van woningen te verhogen.

6.10 SOLVABILITEIT

vermogenspositie De vermogenspositie van Woningstichting Leusden voldoet aan de norm die het financiële beleid stelt; een solide basis voor het oppakken van belangrijke toekomstige taken en investeringen.

De keuze van de waarderingsgrondslag voor de activa (het bezit) heeft invloed op de solvabiliteitsratio. De jaarrekening van Woningstichting Leusden is opgesteld op basis van de historische kostprijs (aanschafprijs), waarbij de onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31 december 2009 gewaardeerd zijn op € 110,1 mln. (ultimo 2008: € 109,8 mln). De bedrijfswaarde (contante waarde van toekomstige baten en lasten) van de materiële vaste activa bedraagt per 31 december 2009 in totaal € 138,2 mln. (ultimo 2008: € 136,1 mln).

36

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

weer standsvermogen Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de jaarcijfers van Woningstichting Leusden het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen.

Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat door het CFV voor Woningstichting Leusden wordt vastgesteld.

Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen (rentabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa.

Het CFV heeft het actueel weerstandsvermogen per 31 december 2008 voor Woningstichting Leusden bepaald op € 33,7 mln. Dat is 23,1% van het herrekend balanstotaal.

Vergeleken met de normen van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting heeft de financiële positie van Woningstichting Leusden de gewenste solvabiliteit van 17,8 % ruim bereikt. Doelstelling is om dat percentage in de komende jaren te handhaven. In 2008 is de bepaling van het risicoprofiel door het CFV gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren.

In de volgende paragrafen zal de vermogensontwikkeling (solvabiliteit) en de waardeontwikkeling van het vastgoed nader worden belicht.

Waarderingsgrondslagen Voorlopig wordt voor 2009 en 2010 waardering op historische kostprijs gehandhaafd.

Wel worden zoveel als mogelijk ook vergelijkende cijfers op basis van bedrijfswaarde gepresenteerd.

Over de wijze waarop de verkochte koopgarantwoningen worden verantwoord in de balans vindt nog overleg plaats met de nieuwe accountant: BDO accountants & adviseurs. Voor 2009 is dit conform voorgaande jaren.

6.10.1 Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs

Woningstichting Leusden streeft naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde projecten.

Het streven is dat er de eerstkomende vijf jaar jaarlijks 45 verkooptransacties plaatsvinden. Voor de jaren 2010 t/m 2014 is dus in de begroting het aantal van 45 verkopen opgenomen. Als deze 45 verkopen worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit per ultimo 2013 naar 24,2%.

Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) bij 45 verkopen per jaar in % 2013

22,8

2012

19,5

7,0

6,8 2011

16,7 6,9 14,1

2010

6,8 12,8

2009

7,6 Solvabiliteit inclusief MKW Solvabiliteit exclusief MKW

37

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

Als de 45 in de begroting opgenomen verkopen niet worden gehaald, maar slechts vijf en de overige gegevens blijven ongewijzigd, zou de volgende solvabiliteit gehaald worden (zie hieronder in de grafiek). De solvabiliteit op basis van de historische kostprijs daalt tot 10,7% in het jaar 2013.

Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) bij 5 verkopen per jaar in % 2013

10,6 6,2 10,8

2012

6,4 2011

11,3 6,9 11,5

2010

6,7 12,8

2009

7,6 Solvabiliteit inclusief MKW Solvabiliteit exclusief MKW

6.10.2 De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde geeft een rooskleurig beeld. Hierbij moet wel aangetekend worden dat de hoogte van de bedrijfswaarde wordt beïnvloed door de (verwachte) huurprijsontwikkeling en de hoogte van de beheerkosten en van het planmatig onderhoud. De inschatting van deze parameters heeft een belangrijke invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde in miljoenen euro’s 2013

28,9

2012

26,7

2011

25,0

2010

24,1

2009

23,0

6.10.3 Volkshuisvestelijk vermogen

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. In 2009 heeft het CFV zowel een positief continuïteitsoordeel (A-status) als een positief solvabiliteitsoordeel vastgesteld.

Doelstelling is dat de bedrijfswaarde niet daalt.

38

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het weerstandsvermogen, deze ontwikkelt zich als volgt: Risico-inschatting CFV Ultimo 2009

Ultimo 2008

(concept) Marktrisico

17.817

5.532

Macro-economisch risico

17.418

27.350

Operationeel risico

14.608

8.219

Totaal (lager dan optelling)

28.883

29.089

VpB beklemming Totaal risico inclusief VpB Ondergrens risico opgave CFV (%)

5.082

3.765

33.965

32.854

17,7

17,8

Zowel op basis van het weerstandsvermogen in 2007 en 2008 voldoet Woningstichting Leusden aan de criteria van het CFV. Op basis van de meerjarenbegroting 2009 t/m 2018 is de dPi-2008 rapportage begin 2009 aan het CFV ingeleverd. Op basis van deze rapportage is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 € 35,7 mln. en bedraagt deze 19,3% van het balanstotaal.

Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd.

De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag voor de activa, aangezien deze grondslag de solvabiliteitsratio beïnvloed.

Daarnaast is de presentatie en verwerkingswijze van de verkochte Meerkeuzewoningen in de jaarrekening van invloed op de ratio. In de jaarrekening van Woningstichting Leusden is het totaalbedrag van alle ontvangen gelden uit hoofde van verkochte Meerkeuzewoningen als langlopende verplichting gepresenteerd. Dit op grond van voorschriften in Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting Leusden kan nu over deze middelen beschikken, echter in de toekomst kan de koper gebruik maken van de terugkoopverplichting van Woningstichting Leusden. Op balansdatum wordt deze terugkoopverplichting niet uitgeoefend door de kopers en daarom presenteren we hieronder ook een ‘herrekende solvabiliteitsratio’.

Solvabiliteitsratio in % Solvabiliteitsratio

Jaarrekening

Herrekend

CFV

Waarderingsgrondslag

Historische kostprijs

Historische kostprijs

Bedrijfswaarde

(excl. MKW)

(incl. MKW)

2009

7,6

12,8

26,0

2008

11,3

15,7

25,0

2007

11,4

14,1

18,4

2006

14,6

15,7

25,6

2005

12,7

15,4

39

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

6.10.4 Waardeontwikkeling vastgoed en leningportefeuille

De verhouding tussen de leningportefeuille en de waarde van het vastgoed (gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel ‘Loan to Value’ genoemd. Hierbij zal deze waarde lager moeten zijn dan een nader te bepalen waarde om voldoende ruimte te hebben voor het beoogde strategische voorraadbeheer.

Er wordt een bovengrens van 75% genoemd, gebaseerd op hetgeen commerciële vastgoedbeleggers hanteren. Aangezien Woningstichting Leusden opereert in de sociale woningmarkt zal nader onderzoek moeten leiden tot de vaststelling van een acceptabele ratio. De verwachting is dat deze bovengrens op ongeveer 85% uitkomt.

De verwachte ontwikkeling van de Loan to Value-ratio is als volgt: Loan to Value in %

6.11 RENDEMENTSONTWIKKELING

2013

58

2012

62

2011

63

2010

64

2009

69

6.11.1 Aedex/IPD vastgoedindex Wij verwachten dat woningcorporaties in de toekomst scherper worden beoordeeld op hun maatschappelijke prestaties. Om die te realiseren, beheren en investeren we in een vastgoedportefeuille. In de rol van vastgoedondernemer probeert Woningstichting Leusden zo efficiënt mogelijk én doelmatig met haar schaarse middelen om te gaan. Maatschappelijk investeren betekent vrijwel automatisch een lager economisch rendement.

Woningstichting Leusden doet dit bewust om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het ‘beleidseffect’: dit is het neerwaartse effect op het rendement als gevolg van het gekozen huur- en leefbaarheidbeleid.

Met de Aedex/IPD Vastgoedindex is het mogelijk het maatschappelijk en het economisch rendement inzichtelijk te maken. Economisch, omdat de index het rendement op het beheer van het vastgoed laat zien. Maatschappelijk, omdat de index laat zien van welke potentiële opbrengsten Woningstichting Leusden afziet en welke extra kosten ze maakt in relatie tot de waarde van het bezit. Tevens krijgt de corporatie meer zicht op hoe zij als organisatie opereert en hoe het vastgoed rendeert ten opzichte van het gemiddelde van de andere deelnemende woningcorporaties aan de index (de benchmark).

In het voorjaar van elk jaar worden de uitkomsten van de benchmark van het voorafgaande jaar gepresenteerd. Hieronder zijn enkele resultaten uit de Aedex/IPD Vastgoedindex over 2007 t/m 2009 opgenomen. De gemiddelde uitkomst van alle deelnemers wordt aangeduid als Aedex.

• Rendement, • Huur in % van markthuur, • Gemiddelde waarde per woning (VHE).

40

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen Kerncijfers AEDEX/IPD (standing investments) 2009

2008

WSL

AEDEX

2007

WSL

AEDEX

WSL

AEDEX

Totaal rendement

1,6

– 0,9

0,6

– 1,2

3,7

5,8

Direct Rendement

2,4

2,6

2,3

2,5

2,5

2,5

– 0,8

– 3,5

– 1,7

– 3,7

1,2

3,3

Beleidseffect

1,7

1,7

1,7

1,4

1,6

1,6

Huurprijzen als % van de marktwaarde

3,9

4,9

3,8

4,6

3,7

4,3

Actuele huurprijzen als % van markthuren

69,8

75,0

69,8

73,8

70,2

73,8

Exploitatiekosten als % bruto inkomsten

41,4

49,5

42,1

51,4

41,0

50,3

Indirect Rendement

rendement (aede x benchmark) Het rendement is opgebouwd uit het directe rendement (verschil tussen de huuropbrengsten en exploitatielasten) en het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de bruto open marktwaarde van het vastgoed).

Het gemiddelde directe rendement over de afgelopen 3 jaren is 2,4% en ligt daarmee op het gemiddelde Aedex niveau.

Het indirecte rendement laat de afgelopen jaren een neerwaartse trend zien. Deze trend is landelijk.

De onzekerheid over de ontwikkeling van de waarde van vastgoed door de kredietcrisis vertaalt zich ook in een lagere bruto open marktwaarde ultimo 2008 in vergelijking met 2007. Ondanks de stijging van de taxatiewaardes (in vrij verkoopbare staat) hebben een hogere disconteringsvoet en risicopercentages een neerwaarts effect.

Het gemiddelde beleidseffect over de afgelopen 3 jaren is 1,7%. Dit is iets onder het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de totale investeringen in huur- en leefbaarheidbeleid van Woningstichting Leusden lager is dan het landelijk gemiddelde. Mogelijke oorzaak hiervan is het effect van de investeringen in de ‘probleemwijken’. werkelijke huur in % van de mark thuur Op basis van een aantal criteria wordt door Aedex de markthuur van het vastgoed van Woningstichting Leusden bepaald. De markthuur is de huur die door een commerciële vastgoedorganisatie zou zijn gevraagd. De afgelopen jaren is de gemiddelde werkelijke huur circa 70,5% van de markthuur. Het Aedex gemiddelde ligt op circa 75%. Dit betekent dat de werkelijke huren van Woningstichting Leusden ten opzichte van de markthuur relatief lager is dan het landelijk gemiddelde.

De gemiddelde absolute maandhuur voor de standing investments bedraagt € 465 per VHE. Door het jonge bezit en het meer luxe type woningen dan het Aedex gemiddelde ligt de absolute huur hoger dan het landelijk gemiddelde.

41

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen Rendement AEDEX/IPD Vastgoed index standing investments woningen 1,6

2009

– 0,8 2,4 0,6

2008

– 1,7 2,3 3,7

2007

1,2 2,5 Totaal rendement Indirect rendement Direct rendement

gemiddelde wa arde per woning Het relatief jonge bezit, de kwaliteit van de woningen en het type woningen van Woningstichting Leusden in vergelijking met het landelijk gemiddelde van Aedex komt duidelijk tot uitdrukking in de hogere marktwaarde, WOZ-waarde (taxatie door gemeente Leusden) en de leegwaarde.

Gemiddelde waarde per woning 2008

143,7 197,5 218,5

2007

148,3 185,4 213,9 Bruto Open Marktwaarde WOZ-waarde Leegwaarde

conclusie Bovenstaande grafieken bevatten slechts een klein deel van de beschikbare informatie, maar maakt wel enkele trends zichtbaar. In het bijzonder hoe Woningstichting Leusden het doet in relatie tot het gemiddelde van de aan Aedex deelnemende woningcorporaties (de benchmark): • De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is relatief jong, • De huurprijzen liggen gerelateerd aan de waarde van het bezit over de hele linie lager, • De huurprijzen als % van de markthuren liggen lager, • De exploitatiekosten zijn als % van de bruto inkomsten lager.

Woningstichting Leusden maakt actief gebruik van de Aedex-informatie, onder meer in het Strategisch Voorraadbeleid en verwacht dat de komende jaren verder te integreren in haar beleidsontwikkeling.

42

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

6.12 MEERJARENONTWIKKELING

Jaarlijks legt Woningstichting Leusden haar beleid voor de komende 10 jaren vast in het ondernemingsplan. Hierin worden onder andere de investeringsplannen, het verkoopprogramma en de personeelsbezetting financieel doorgerekend. Hierbij wordt rekening gehouden met de laatste verwachtingen inzake inflatie en renteontwikkeling. Onderstaande cijfers zijn ontleend aan het Ondernemingsplan 2010.

woningbouw In de periode 2010 t/m 2013 worden circa 200 woningen gebouwd; dit is inclusief het 50% aandeel van de Alliantie Eemvallei in de woningen van de wijk Tabaksteeg.

De grootste nieuwbouwprojecten vinden plaats in Tabaksteeg, de Asschat/Torenakker/ ’t Hamersveld en Biezenkamp.

Aantal wooneenheden per ultimo jaar 2.900

2.775

2.650

2.525

2.400 2009

2010

2011

2012

2013

Aantal woningen in beheer + Koopgarant Aantal woningen in exploitatie Aantal woningen in beheer (risico WSL)

ont wikkeling ma atschappelijk va stgoed Naast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk vastgoed: • Multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen, enz.), • Gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek).

Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in de wijken Tabaksteeg, Biezenkamp en Alandsbeek en de geplande gezondheidscentra in Tabaksteeg en Biezenkamp, zal het aandeel van het bedrijfsonroerend goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de komende jaren flink toenemen.

43

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen Bedrijfsonroerend goed in m2 24.000

18.000

12.000

6.000

0 2009

2010

2011

2012

2013

Aantal m in beheer (VVO) Aantal m2 in exploitatie (VVO) Aantal m2 in exploitatie (BVO) 2

6.12.1 Algemeen

Binnen het resultaat maakt Woningstichting Leusden onderscheid tussen direct en indirect rendement. Het directe rendement komt voort uit de kasstromen uit hoofde van exploitatie, de financiële kasstromen en de kasstromen uit hoofde van verkopen.

Het indirecte rendement betreft de mutatie in de bedrijfswaarde inclusief de toegevoegde (voorgenomen) investeringen.

Rendementsdoelstellingen Parameter Bedrijfsresultaat (uit gewone bedrijfsuitoefening minus VPB)

Doelstelling Positief (≥ 0)

Direct rendement (resultaat in % gemiddelde bedrijfswaarde van het vastgoed)

p.m.

Interest dekkingsratio (operationele kasstroom / rentelast)

> 1,3

Deze rendementsdoelstellingen zijn in de volgende paragrafen uitgewerkt.

6.12.2 Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen

Het directe rendement uit exploitatie (de operationele kasstroom) betreft het bedrijfsresultaat exclusief verkoop onroerende zaken en overige waardeveranderingen materiële vaste activa. De gemiddelde waarde van de materiële vaste activa betreft de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie aan het begin en het eind van het verslagjaar gedeeld door twee.

De ondergrens voor het directe rendement zal de komende tijd nog bepaald worden.

Deze kan gebaseerd worden op de langlopende rente minus een afslag voor de maatschappelijke functie.

Met betrekking tot een aantal parameters zal nog nader vastgesteld moeten worden wat de bandbreedte is voor een gezonde bedrijfsvoering. Overigens blijft dit in beweging, wat ook afgeleid kan worden aan de verschuiving in de bandbreedtes die het CFV vaststelt.

44

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen Rendement in % gem. BW in % 2013

3,2

2012

3,0

2011

3,5

2010

3,3

2009

4,5

6.12.3 Interest dekkingsratio

Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst vóór belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen betaald kan worden.

Gezien de kapitaalintensiteit van Woningstichting Leusden kan hiervoor een ondergrens van 1,25 gehanteerd worden.

Interest dekkingsratio in % 2013

1,26

2012

1,18

2011

1,34

2010

1,62

2009

1,64

6.12.4 Investeringsvolume

Op basis van de kasstromen en de vermogenseis die door vermogensverschaffers gesteld zou kunnen worden aan de verhouding tussen ‘eigen’ kasstromen en de door middel van leningen verschafte kasstromen door vermogensverschaffers kan het investeringsvolume berekend worden.

Aangezien Woningstichting Leusden een beroep doet op door het WSW geborgde financieringen en er voldoende faciliteringsruimte is, heeft deze berekening op dit moment een hypothetische waarde.

Investeringsvolume versus geplande investeringen in miljoenen euro’s 2013

22,9 10,5 34,3

2012

27,7 2011

46,9 23,4 37,3

2010

12,3 46,7

2009

7,9 Investeringsvolume Werkelijke c.q. geplande investeringen

45

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

6.13 RISICOMANAGEMENT

6.13.1 Algemeen

wat zijn de werk z a amheden?

Elke vier maanden In een Management Teambijeenkomst de belangrijkste risico’s benoemen en doornemen. Hierbij tevens de beheersmaatregelen bespreken, voor zover deze mogelijk en betaalbaar zijn.

Vastgoedscenario’s (jaarlijks); begrotingsscenario’s met onder andere: • Rente- / inflatievarianten, • Wisselende investeringsprojecten, • Verschillende verkoopaantallen.

Periodiek • Projectontwikkelingsanalyse, • Overzicht van de belangrijkste risico’s per nieuwbouwproject, • Renterisicoprofiel.

Bij investeringsbeslissingen cq treasurybesluiten • Risicoparagraaf, • Renterisicoprofiel.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Evenwichtige besluitvorming, kennis van en sturen op gekende risico’s, voldoende zekerheid in het oordeel dat we onbekende risico’s kunnen opvangen. wa ar sta an we nu? en wat ga an we het komend ja ar doen?

Op verzoek van de Raad van Toezicht is in 2007 het risico op vermogensontwikkeling in beeld gebracht, volgens een vast analysepatroon, zodat Woningstichting Leusden tijdig kan bijsturen. Het beoordelingschema wordt per jaar en periodiek toegepast. Overigens zijn er diverse organisaties die over de schouder van Woningstichting Leusden meekijken in dit opzicht. In het bijzonder het Centraal Fonds beoordeelt en adviseert jaarlijks Woningstichting Leusden.

Onderwerpen van risicomanagement zijn in 2010: Fiscaliteiten Effecten fiscaal beleid Rijksoverheid, namelijk de invoering van de integrale vennootschapsbelasting voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008.

Huurprijsbeleid Conform het beleid van het kabinet: inflatievolgend huurbeleid.

Leegstand / marktrisico / in w&v rekening Woningstichting Leusden heeft nog niet te maken gehad met structurele leegstand.

Gelet op het aantal woningzoekenden in de gemeente Leusden, wordt er ook geen structurele leegstand verwacht in 2010. Mocht dit zich toch voordoen, dan zal hiervoor beleid gemaakt moeten worden.

46

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

Ruimtelijke ordening (invloed op projectontwikkeling) Het voorwaardenbeleid van de overheid in het kader van projectontwikkeling is zodanig complex (van fijnstof tot archeologie) en van derden afhankelijk (inspraak en bezwaarprocedures) dat Woningstichting Leusden niet zelf kan sturen op dit vlak.

Renterisico Eén van de financiële risico’s die Woningstichting Leusden loopt, is het renterisico. Om dit risico te beheersen zijn regels opgesteld, die in het treasurystatuut zijn vastgelegd.

Voor het jaar 2012 komt het renterisico nu nog boven de 15% uit. Het renterisico is in 2012 18,53%. Woningstichting Leusden zal in 2010 en volgende jaren ernaar blijven streven bij het aantrekken van leningen en het wegzetten van geld, het renterisico van de langlopende geldleningen zo veel mogelijk te spreiden. Voor het jaar 2010 is het renterisico omlaag gebracht door het vroegtijdig aantrekken van een geldlening van € 10 mln.

Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Woningstichting Leusden ziet als haar normale ondernemersrisico. Woningstichting Leusden voert een actief risicobeleid.

risicomanagement Risicomanagement is een actueel onderwerp voor woningcorporaties. Woningstichting Leusden is actief bezig met het proces van risicomanagement en het implementeren van interne beheersingsmaatregelen. Het afgelopen jaar hebben de processen rondom projectontwikkeling extra aandacht gekregen. Het komende jaar zal gericht zijn op het integreren van (toekomstgerichte) financiële sturingsinformatie in de periodieke rapportages en het verstrekken van maandelijkse kengetallen.

Investeringsrisico projecten: de huidige uitgaven zijn per project vastgelegd en er is een grove inschatting van het risico per project bepaald.

Gezien de hardheid van de verschillende projecten en de marktpositie van Woningstichting Leusden is het investeringsrisico acceptabel.

De belangrijkste punten van aandacht per project zijn: • Multifunctionele centra: exploitatie, • Biezenkamp: onrendabele investeringen en winstrealisatie op verkopen door de projectontwikkelaar. Woningstichting Leusden deelt mee in de winst en gebruikt dit ter dekking van onrendabele investeringen. Gelet op de financiële crisis is het nog maar de vraag of er daadwerkelijk winst gerealiseerd kan worden, • Groot Agteveld: 2e fase: realisatie van het stedenbouwkundig advies waar we de voorkeur aan geven.

In het algemeen beperkt Woningstichting Leusden de operationele risico’s door: • Bij complexe opgaven samen te werken met ontwikkelaars, die ervaring hebben met het soort projecten, • Samenwerking te spreiden over diverse organisaties, • Beperking in de positieneming (zoals een vastgoedovereenkomst met Alliantie), • Niet ‘positieneming’ toe te passen in de puur commerciële sectoren, • Uit te gaan van conservatieve inkomensprognoses (inflatievolgend huurbeleid), • Bij te verkopen nieuwbouw pas te starten met de bouw als minimaal 60% verkocht is.

47

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

Het renterisico van de leningportefeuille kan als volgt worden weergegeven: Grafische weergave jaarlijkse renterisico’s in % 2020

4,17

2019

0,00

4,17

0,00 2018

0,00 0,00 4,68

2017

4,68 7,11

2016

1,10 2015

6,66

2014

5,30

1,03

0,00 2013

14,23 9,52 19,62

2012

10,88 8,92

2011

0,00 8,49

2010

0,00 Renterisico exclusief roll Renterisico inclusief roll

6.14 TREASURY

6.14.1 Algemeen

ac tiviteiten Treasury behoort tot de belangrijkste werkvelden van Woningstichting Leusden.

Woningstichting Leusden beschikt over een treasurystatuut. Doelstelling van het beleid is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt ruim € 120 miljoen.

Onder de term treasury bij Woningstichting Leusden vallen de volgende werkzaamheden: • Het aantrekken van financiering, • Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden, • Het uitvoeren van alle overige activiteiten die vermeld staan in het treasurystatuut, zoals het vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de voorgeschreven werkzaamheden en het nemen van besluiten ter zake.

Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van bedrijfsfinanciering.

enkele onderwerpen uit he t tre a surystatuut In het treasurystatuut is geformuleerd: Waarborging van een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt tegen acceptabele condities. Het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door:

48

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

• Steeds te streven naar een optimaal rendement op liquide en belegde middelen, rekening houdend met de aanvaardbaar geachte risicograad, • Steeds te streven naar een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het lang vreemd vermogen. Het beheersen van rente- en rendementsrisico’s.

Voor zover de doelstellingen rendement en risicobeheersing met elkaar strijden, geldt dat primair wordt gestreefd naar een stabiele ontwikkeling van de jaarlijkse resultaten en secundair naar minimalisatie van financieringslasten en optimalisatie van beleggingsopbrengsten op kortere termijn. Woningstichting Leusden is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Dit betekent dat het streven erop is gericht de beschikbare middelen in te zetten voor de kernactiviteiten en externe financiering zoveel mogelijk te beperken. Ook wordt geen externe financiering aangetrokken met uitsluitend het doel rendement te behalen.

In 2009 is het treasurystatuut gewijzigd.

Woningstichting Leusden heeft in 2008 een nieuwe geldlening van € 10 miljoen euro aangetrokken, deze wordt in 2010 ontvangen.

In 2009 zijn rekening houdend met de uitgangspunten van het treasurystatuut de volgende zaken uitgevoerd: • In verband met uitstel van de start van nieuwbouwprojecten, de rentevisie in 2007, de lage rente (maands-euribor) van aangetrokken leningen met de mogelijkheid om in termijnen, maar ook alles tegelijk op te nemen en het afdekken van renterisico zijn er liquiditeitsoverschotten ontstaan. Dit geld is in 2009 bij diverse banken op hoogrentende spaarrekeningen c.q. deposito’s en woningcorporaties uitgezet. Deze banken en corporaties voldoen aan de eisen van het treasurystatuut.

• De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden.

• Door de wereldwijde financiële crisis is besloten het treasurybeleid aan te scherpen.

Er is daarom besloten voorlopig geen gelden meer uit te zetten bij woningcorporaties (met uitzondering van corporaties in het BLNW samenwerkingsverband). Ook de banken waar tijdelijk overtollige geldmiddelen kunnen worden belegd worden jaarlijks vooraf geselecteerd.

6.14.2 Verwachte treasury acties in 2010

In 2010 start Woningstichting Leusden met een tijdelijk overschot aan liquide middelen.

Deze overtollige gelden worden tijdelijk risicoloos belegd bij grote Nederlandse banken, hierbij wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijk rendement.

Op 1 oktober 2010 wordt een bedrag van € 10 mln. ontvangen van een 40-jarige extendible lening.

In 2010 vindt er renteconversie plaats van twee geldleningen met een restant bedrag van bijna € 9,5 mln. in totaliteit.

Of er in 2010 nog geldleningen moeten worden aangetrokken, hangt af van het aflossen van een lening met renteconversie en mogelijke aankopen van vastgoed.

In de planning 2010 tot en met 2019 is rekening gehouden met nieuwbouw in Tabaksteeg, ’t Zicht, Biezenkamp, De Asschat en het nieuwe Hamersveld. Er is tevens rekening gehouden met verkoop van diverse woningen van complex Langenbeek, complex Brinkhorst/Bruinhorst en de verkoop van Koopgarant-woningen.

De treasurycommissie komt elk kwartaal bijeen en tevens wordt het treasurystatuut geëvalueerd.

Tevens wordt nagegaan hoe de financiering van dochters geregeld kan worden.

rente-instrumenten Ten behoeve van het project multifunctionele centra zijn 3 extendible leningen van elk € 10 mln. aangetrokken. Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor de eerste 21 tot 25 jaren.

49

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

rente risicoprofiel Zie risicomanagement. rente visie tre a sury commissie De rentevisie van de Treasury Commissie BLNW, in haar laatst gehouden reguliere vergadering d.d. 19 november 2009 was als volgt: De treasurycommissie verwacht voor de 10-jaarsrente een lichte daling in 2009 en 2010 ten opzichte van de huidige rente. Tot het volgende overleg eind maart 2010 wordt ook geen stijging verwacht voor de driemaand euribor.

Het plafond voor de 10-jaarsrente ligt in ieder geval in 2010 op 5,5%.

6.15 FISCAAL BELEID

werk z a amheden in verband met bel astingplicht De belastingen hebben een grote invloed op de hoeveelheid werk binnen Woningstichting Leusden. Voorbeelden hiervan zijn: • Maandelijkse aangifte loonbelasting, • Aangifte omzetbelasting momenteel per kwartaal, • Aangifte vennootschapsbelasting eens per jaar.

In het kader van deze aangiften moeten de belastingen apart geregistreerd worden en moet bij heel veel activiteiten nagedacht worden over fiscale consequenties. Een voorbeeld hiervan is de omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting bij de aankoop van een onroerend goed. Een ander voorbeeld is kosten en investeringen die al dan niet aftrekbaar zijn voor de vennootschapsbelasting.

wat willen we (op den duur) bereiken?

In zijn algemeenheid streeft Woningstichting Leusden naar: • Maximaal gebruik van de fiscale mogelijkheden, • Transparante organisatie, • In control zijn met betrekking tot effecten van fiscale wetgeving.

Staand beleid is dat bij ieder project fiscaal advies wordt gevraagd, er regelmatig een fiscale scan plaatsvindt en dat er regelmatig bijscholing plaatsvindt.

wa ar sta an we nu en welke ac tiviteiten willen we ondernemen Gezien het toegenomen belang is Woningstichting Leusden voornemens in 2010 een fiscaal statuut op te stellen.

Dochters Een aantal activiteiten in de multifunctionele centra vallen onder de omzetbelasting.

In Leusden Vastgoed BV is een fiscaal verlies ontstaan door het invoeren van een gedeeltelijke vennootschapplicht over de jaren 2006 en 2007 voor woningcorporaties.

Deze verliespost ad € 212.493,- over 2006 en € 122.583,- over 2007 wil Woningstichting Leusden de komende jaren verrekenen door winstgevende activiteiten bij dochters te laten uitvoeren.

VSO2 / VPB Het wordt steeds duidelijker wat de consequenties zijn van de ingevoerde integrale belastingplicht met ingang van 1 januari 2008. De aangifte over 2008 zal waarschijnlijk voor 1 mei 2010 ingediend worden.

VSO2 is door een grote meerderheid van de corporaties (86%) ondertekend, al is het percentage wel lager dan de 97% van VSO1.

Ondanks het feit dat VSO2 al sinds begin 2009 klaar is, wordt er nog volop gesproken

50

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Financieel: rendement en vermogen

met de belastingdienst over diverse onderwerpen inzake VSO2. Woningstichting Leusden wacht zo lang mogelijk met aangifte doen, zodat zoveel mogelijk onderwerpen uitonderhandeld zijn en er geen aftrekmogelijkheden onbenut worden gelaten.

Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie gevormd van € 1.240.000,- Dit bedrag zal in ongeveer 8 jaar vrijvallen ten laste van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende acht jaar jaarlijks € 155.000,- minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren. Bij de definitieve aangifte over 2008 zou het bedrag nog kunnen veranderen.

In de jaarrekening 2009 is rekening gehouden met het te betalen bedrag over 2009 van € 1.180.000. Er wordt nog gezocht naar mogelijkheden om dit bedrag te verlagen.

va ststellingsovereenkomst Woningstichting Leusden heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de vennootschaps¬belasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006 t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari 2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden.

Woningstichting Leusden heeft in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een maandhuur boven de € 615,-. Tot 1 februari 2008 was er de mogelijkheid om van model te wijzigen. Dit heeft Woningstichting Leusden niet gedaan.

In 2008 is aangifte gedaan over 2006. Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Inmiddels is bekend dat het fiscaal verrekenbare verlies over 2007 € 123.109 bedraagt. De aangifte heeft plaatsgevonden via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2008 van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006 t/m 2009 géén activiteiten ondergebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed Holding BV. In december 2008 is in landelijk overleg een VSO2 met de belastingdienst tot stand gekomen. De schriftelijke uitwerking hiervan is in februari 2009 verspreid. Woningstichting Leusden heeft VSO2 ondertekend.

Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V. vennootschapsbel a sting 20 09 De vennootschapsbelasting over 2009 bestaat uit de acute belastinglast over 2009 en de verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008.

De acute belastinglast over 2009 is gebaseerd op het resultaat vóór belastingen over 2009 en de verwachte permanente en tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling over 2009. Deze berekening is vooruitlopend op de definitieve VPB aangifte over 2008, waarvoor uitstel is verleend tot 1 mei 2010 en de definitieve VPB aangifte over 2009, waarvoor uitstel aangevraagd zal worden.

De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor Woningstichting Leusden is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van het commerciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt gebracht, zal aan het einde van de periode dit verschil zijn opgeheven.

51

7

Vastgoed 7.1 ALGEMEEN

Dit is een van de vier kernactiviteiten van Woningstichting Leusden: het bouwen, beheren en exploiteren van vastgoed of algemener gesproken de gebouwde omgeving, van oorsprong woningbouw. De laatste jaren mede op verzoek van de samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving. We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd.

Primair in de niet-commerciële sector en – indien wel commercieel – slechts bij uitzondering, als er geen goede argumentatie is waarom de activiteit maatschappelijke meerwaarde oplevert. We treden vooral op als opdrachtgever: uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven.

Zoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed.

We trekken een lijn bij commercieel vastgoed. Slechts bij uitzondering zullen we hierin zelf investeren. We zullen ons wel intensief bemoeien met stedenbouw, gebiedsontwikkeling en architectuur, omdat hierin noodzakelijke voorwaarden worden gecreëerd voor een blijvende goede woonkwaliteit. We onderscheiden werkzaamheden in het kader van de voorraadexploitatie en -ontwikkeling. Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus – naar verwachting – voldoende seniorenwoningen opgenomen. Woningstichting Leusden overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters.

In de diverse werkgroepen waarbij gemeente en woningstichting gezamenlijk optrekken, draait in feite alles om het creëren en op peil houden van een goed woonklimaat. Dat is ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en herstructureringsplannen voor Biezenkamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting Leusden zich actief met architectuur en stedenbouw in diverse ontwikkelingsprojecten. Zij wil namelijk bouwconcepten realiseren die goed zijn afgestemd op de behoeften van doelgroepen. Dat stelt, zoals eerder is gezegd, hoge eisen aan de kwaliteit van Woningstichting Leusden als opdrachtgever en sparringpartner.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Er zijn een aantal voorwaarden die direct inhoud geven aan de rol van Woningstichting Leusden als maatschappelijke onderneming in het vastgoedbeleid en die Woningstichting Leusden vast hanteert: In de exploitatie • Geen achterstallig onderhoud, • Bijdetijdse kwaliteit bij het onderhoud (zie meerjarenbegroting).

In de ontwikkeling • Geïntegreerde stedenbouw, wijk en buurtvorming (differentiatie in de woonconcepten naar prijs en bevolkingssamenstelling),

52

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

• Goed functionerende woonconcepten, kwaliteit en meerwaarde leverend voor de doelgroepen, • Voldoende woningen ten behoeve van de doelgroepen.

Vanuit deze ‘doctrine’ wordt het beleid verder vormgegeven, bijvoorbeeld in het onderhoudsbeleid, conceptontwikkeling, buurtkwaliteitsplannen en gewenst vastgoed scenario.

Als we deze uitgangspunten verder aanscherpen, kunnen we het doel van Woningstichting Leusden als volgt omschrijven: Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen, en dit uitbreiden tot 30% van de Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop en huurwoningen bestemd voor de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van vastgoed om dit vorm te geven.

In dit hoofdstuk wordt verder op de vastgoedaspecten ingegaan. Eerst op de projectontwikkeling en daarna op de voorraadexploitatie en vervolgens de voorraadontwikkeling (strategisch portefeuillemanagement). Er wordt uitgegaan van de volgende vertrekpunten:

projec tont wikkelingportefeuille Het realiseren van de in de begroting opgenomen projectontwikkelingportefeuille, incl. de onrendabele investeringen en het verwerven van vastgoed en gronden, heeft prioriteit. Hierin schuilen de mogelijkheden om onze vastgoedvoorraad beter toe te snijden op de behoefte van de samenleving. de k waliteit van de voorr a ad De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding to structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot.

De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten. Daarom is afgesproken het budget met 25% te verlagen. Dit betreft vooralsnog de periode 2011 t/m 2020. str ategisch portefeuillemanagement Goedkope koop is en wordt in toenemende mate onderdeel van de bedrijfsstrategie.

Conform statuten en conform de werkelijkheid dat ook lage inkomensgroepen een koopwoning wensen, alsmede de constatering dat indien Woningstichting Leusden in de koop ondersteunt, dit vaak kostenefficiënter is.

Alle bovenvermelde beleidslijnen zijn al meer of minder ingang gezet, het gaat erom het scenario sluitend te maken en tot een afsprakenkader te komen met de gemeente Leusden.

7.2 PROJECTONTWIKKELING

7.2.1 Algemeen

wat zijn de werk z a amheden?

Het betreft alle werkzaamheden die te maken hebben met het realiseren van nieuwbouw dat wil zeggen van relatiemanagement, positie nemen tot en met het opleveren van bouwwerken.

53

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

Het gaat inmiddels voor Woningstichting Leusden om een belangrijke en omvangrijke activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille bedraagt € 96 miljoen, exclusief de prospects. De totale omvang van de investering waarbij Woningstichting Leusden is betrokken, is omvangrijker.

Er zijn een aantal specifieke beleidsstukken die op dit veld betrekking hebben.

De belangrijkste zijn het ontwikkelstatuut en het leveranciersbeleid. Voorts zijn er richtlijnen met betrekking tot risico management, rendementen en externe advisering.

Woningstichting Leusden stelt zich niet op als ontwikkelbedrijf. Onze primaire rol is het zijn van opdrachtgever. We werken daarom met gespecialiseerde bedrijven. Kleinere projecten doen we zelf.

Voor het buitengewoon complexe project multifunctionele centra is een ‘dedicated organisation’ gebouwd.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat – vanuit de overweging van geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren – Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden. Voorbeelden zijn de projecten Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

Een aantal thema’s staan centraal in de projecten voor Woningstichting Leusden: • Duurzaamheid, • Multifunctioneel centrum: het realiseren van goede onderwijsvoorzieningen voor de komende generaties, • Biezenkamp: het realiseren van een woonzorgzone, • Achterveld: het realiseren van een nog ‘dorpsere’ omgeving, • Starterswoningen, • Woningen waar voor ouderen zorg geleverd kan worden, • Woningen en voorzieningen voor mensen die niet geheel zelfredzaam zijn, • Het bijdragen in stedenbouw en architectuur zodat een gebouwde omgeving wordt gerealiseerd waarmee Leusden een steviger identiteit krijgt.

7.2.2 Werkzaamheden 2009 en doorkijk naar 2010

nieuw princenhof Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de ontwikkeling van ouderenhuisvesting (55+) op het terrein westelijk gelegen van het Lisidunahof en bij het GKN-terrein.

Het gaat om een project dat een uitstekende woonkwaliteit combineert met zorg-opmaat. Beweging 3.0 (voorheen Zorggroep Laak & Eemhoven), de gemeente Leusden en Heilijgers Projectontwikkeling ontwikkelen samen het plan voor de bouw van ongeveer 130 ouderenappartementen in verschillende prijscategorieën. Het aandeel van Woningstichting Leusden bestaat uit ca. 45 huur- en 38 koopappartementen. In 2007 werkten alle partijen aan een financieel haalbaar plan en is in overleg met Beweging 3.0 een zogenaamd startdocument opgesteld. Daarnaast is ten behoeve van de ontwikkeling door de hiervoor genoemde partijen een intentieovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst maakt het mogelijk dat Heilijgers Projectontwikkeling een grotere rol gaat spelen in de ontwikkeling van het Woningstichting Leusden/ Laak& Eemhoven deel.

In 2009 is door de betrokken partijen met veel energie gewerkt aan een stedenbouwkundige visie. De verwachting is dat deze stedenbouwkundige visie begin 2010 wordt goed gekeurd door de betrokken partijen. Daarna kan het stedenbouwkundige plan worden uitgewerkt en de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Gelet op de

54

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

vele onduidelijkheden kan een prognose over de start van de bouw nog niet worden gegeven. Vanwege de vele onduidelijkheden/vraagstukken, is dit project financieel niet opgenomen in de begroting.

’t zicht In 2003 is met de gemeente Leusden overeenstemming bereikt over het realiseren van woningbouw op het RWA-terrein langs de Randweg in Leusden. De naam van het project is in 2004 omgedoopt van ‘Kanaallocatie’ naar ‘’t Zicht’. De opgaaf is een woningbouwproject te realiseren bestaande uit 20 koop- en 27 huurwoningen.

Evenals in 2007 heeft het project in 2008 nagenoeg stil gelegen in verband met problemen met de provincie Utrecht. De discussie die in het verslagjaar 2006 al is geschetst gaat over de inpassing in de Liniedijk, ecologie alsmede flora en fauna. De provincie heeft lange tijd geweigerd een verklaring van ‘geen bezwaar’ af te geven voor het project. In het verslagjaar zijn de problemen met de provincie opgelost. De verklaring van ‘geen bezwaar’ benodigd voor de RO-procedure is afgegeven. Daarnaast is na veel discussie een overeenstemming bereikt met de gemeente over de grondaankoop.

Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden. Het bouwteam is eind 2009 weer opgestart en het project wordt besteksgereed gemaakt. De huidige prognose is om in het najaar van 2010 met de bouw te kunnen starten. De oplevering is voorzien in het voorjaar van 2012. tabak steeg, algemeen In het plan Tabaksteeg worden in een periode van 4 jaar ongeveer 930 woningen gebouwd. De huurwoningen worden ontwikkeld door de combinatie Woningstichting Leusden/ Alliantie Eemvallei.

De voortgang van het project Tabaksteeg is in het verslagjaar verder gevorderd. Er is vooral veel aandacht besteed aan de woningontwerpen van het laatste deelplan, genaamd ‘De Landerijen’. Het plan Tabaksteeg omvat in totaal 183 sociale huurwoningen in verschillende categorieën. Het ontwikkelen van de sociale huurwoningen gebeurt in samenwerking met de Alliantie Eemvallei uit Amersfoort, die mede-eigenaar zal worden.

Qua ontwerpen ontstaat er veel variatie omdat vier vooraf geselecteerde verschillende architectenbureaus – verspreid over het plangebied – de woningen ontwerpen. Drie architectenbureaus hebben de huurwoningen ontworpen, te weten: Van Manen uit Noordwijk, ONB uit Utrecht en Inbo uit Woudenberg. De huurwoningen in het laatste deelplan zijn ontworpen door ONB, Inbo en HDND architecten. tabak steeg, deelpl an ‘de tuinen’ Het eerste deelplan ‘De Tuinen’ bestaat uit 266 woningen in verschillende woningtypen, prijsklassen, variërend van sociale huur tot en met dure vrije sector. De 72 sociale huurwoningen in dit deelplan bestaan uit 33 grondgebonden woningen en 39 appartementen. In het verslagjaar zijn 4 grondgebonden woningen en 35 appartementen opgeleverd. De woningen zijn ontworpen door architectenbureau Van Manen uit Noordwijk en het bureau ONB uit Utrecht. tabak steeg, eer stelijnsgezondheidszorg In 2004 is Woningstichting Leusden door de gemeente gevraagd een gezondheidscentrum te ontwikkelen in het plan Tabaksteeg. Het betreft een bedrijfsruimte met een oppervlakte van in totaal 1200 m2 BVO. De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een appartementencomplex en is gesitueerd in het begane grondgedeelte. De buitengevel van het gezondheidscentrum is ontworpen door Inbo architecten uit Woudenberg.

55

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

De inbouw is een ontwerp van Van Bokhorst Architecten uit Nijkerk. In maart 2008 is gestart met de bouw van dit project. Het gezondheidscentrum is opgeleverd in het najaar van 2009. Het complex is eind 2009 officieel geopend door wethouder Oskam.

tabak steeg, deelpl an ‘de l anderijen’ In het laatste deelplan worden in totaal 51 sociale huurwoningen gerealiseerd. In 2009 is gewerkt aan de voorbereiding en ontwikkeling van deze woningen. Gezien de planning wordt in het voorjaar van 2010 gestart met de bouw.

Voor de Stichting Plus Wonen worden 15 wooneenheden voor schizofrene jongeren gebouwd. Het betreft een ABWZ-project. Voor Nederland is dit een uniek project.

Leusden wordt de tweede gemeente waar deze voorziening wordt gerealiseerd. Naast de wooneenheden wordt een algemene ruimte gebouwd. In 2009 is gewerkt aan de voorbereiding van dit project. De start van de bouw van het complex is voorzien voor het voorjaar 2010. De oplevering zal in 2011 plaats vinden.

In het laatste deelplan wordt door Woningstichting Leusden veel aandacht besteed aan jongerenhuisvesting. Zo worden op 2 vrije sector kavels 2 villa’s gebouwd. In deze villa’s worden 14 eenheden voor jongeren gerealiseerd. De planning is dat in februari 2010 kan worden gestart met de bouw. De bouw wordt gerealiseerd door aannemer Bimo Bouw uit Harderwijk. De afspraak is dat de woningen eind 2010 worden opgeleverd. tabak steeg, multifunc tioneel centrum In samenwerking met de gemeente Leusden zijn plannen ontwikkeld om een multifunctioneel centrum te realiseren. Het centrum heeft een oppervlakte van ongeveer 8.700 m2 BVO en bestaat onder meer uit een brede school (2 scholen), een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal, een wijkcentrum en een bibliotheek alsmede commerciële ruimten. Het complex is ontworpen door het architectenbureau RAU uit Amsterdam.

Woningstichting Leusden zal optreden als ontwikkelaar en beheerder van het vastgoed.

Met de bouw van het complex is in april 2009 gestart. Aan het einde van het verslagjaar was de bouw gevorderd tot de ruwbouw. Het hoogste punt is inmiddels gerealiseerd.

De bouwtijd van het complex bedraagt ongeveer 1,5 jaar. Doelstelling is om in de kerstperiode 2010 de scholen te laten verhuizen.

In het verslagjaar is hard gewerkt aan de projectorganisatie. Zo zijn diverse werkgroepen geïnstalleerd en is veel aandacht gegeven aan de financiën en het risicomanagement.

Daarnaast is gewerkt aan de projectovereenkomst met de gemeente. Deze overeenkomst is inmiddels door de gemeente en Woningstichting Leusden ondertekend. de biezenk amp In het verslagjaar is wederom hard gewerkt aan het project De Biezenkamp. De betrokken partijen hebben in mei 2007 een ‘Samenwerkingsovereenkomst’ (SOK) ondertekend.

In het plan De Biezenkamp komen ongeveer 370 woningen waarvan ca. 122 huurwoningen. De bouw wordt gefaseerd over een periode van 5 jaar. Verder zijn scholen, een gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen gepland en wordt het bestaande winkelcentrum vernieuwd. Onderdeel van het project is de sloop van de huurwoningen aan de Albert Buininggaarde. Van complex 1510 zijn eind 2005 16 woningen gesloopt.

De bewoners zijn voor het merendeel verhuisd naar het complex De Torenakker. In 2009 zijn nog eens 8 woningen gesloopt. De overige 32 woningen staan voor het voorjaar van 2011 op de slooplijst.

56

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

de biezenk amp, loc atie ’t hamer sveld/albert buiningga arde Onderdeel van het project De Biezenkamp is de realisatie van het nieuwe Hamersveld, waarbij Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden nauw samenwerken. De zorggroep wordt eigenaar van het intramurale vastgoed.

Het project is gebaseerd op de Woonzorgvisie Leusden (WZV) en bestaat uit 38 intramurale verzorgingshuisplaatsen en 31 verpleeghuisplaatsen. Het Ministerie van VWS heeft op 26 januari 2005 de verklaring afgegeven voor het initiatief. In april 2008 is gestart met de bouw van het complex. Begin 2005 is besloten het complex uit te breiden met 8 extramurale huurwoningen. Deze woningen, eigendom van Woningstichting Leusden, komen deels op de vijfde verdieping. Ontwikkeling en bouw lopen gelijk op met het project ’t Hamersveld. Vanwege allerlei oorzaken heeft de bouw in 2009 forse vertraging opgelopen. De contractplanning is door de aannemer(s) niet gerealiseerd. Oorspronkelijk had het complex in november 2009 opgeleverd moeten worden. De bouwkundige oplevering van de 8 appartementen heeft medio december 2009 plaatsgevonden.

De oplevering van het verpleeg- en verzorgingstehuis is vertraagd tot februari 2010.

Het totale complex wordt in mei 2010 in gebruik genomen. de biezenk amp, loc atie a sschat/de torenakker Onderdeel van het project De Biezenkamp is de ontwikkeling van 30 extramurale huurwoningen en 12 zorgstudio’s, gelegen tussen het complex De Torenakker en het nieuwe Hamersveld. Daarnaast is er sprake van de optopping van het complex De Torenakker met één laag. Het ontwikkelen van de zorgeenheden gebeurt in samenwerking met zorginstelling Abrona. Met deze organisatie is in 2007 een intentieovereenkomst gesloten. Het onderdeel Abrona heeft een oppervlakte van in totaal 884 m2 BVO. De opdracht tot het ontwerpen van het complex is gegund aan het architectenbureau AG Nova uit Amersfoort. Met de bouw van het complex is gestart in het voorjaar van 2008.

Het project wordt gelijktijdig gebouwd met het nieuwe Hamersveld. In het verslagjaar is volop gebouwd aan het complex. Eind 2009 was de bouw gevorderd tot een situatie van glas- en waterdicht. Daarnaast is een start gemaakt met de afbouw. Evenals het complex Hamersveld heeft de bouw vertraging opgelopen. De oplevering van het complex is voorzien voor april 2010. de biezenk amp, gezondheidscentrum/appartementencomple x (blok c) In 2007 is een begin gemaakt met de ontwikkeling van een gezondheidscentrum in het plan De Biezenkamp. Dit project wordt in nauw overleg met Woningstichting Leusden door Proper-Stok ontwikkeld. Voor Woningstichting Leusden gaat het om ongeveer 1200 m2 bedrijfsruimte. In het verslagjaar is door het architectenbureau Van der Goes hard gewerkt aan het ontwerp. In verband met de parkeerproblematiek is in 2008 besloten om het complex te voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Deze garage krijgt een capaciteit van 90 parkeerplaatsen die deels worden verkocht en deels worden verhuurd.

Bovenop het gezondheidscentrum worden 60 seniorenappartementen gerealiseerd.

Op het binnenterrein van het complex zal een grote binnentuin worden aangelegd.

Het jaar 2009 heeft in het teken gestaan van aanbesteding en bouwvoorbereiding.

Het resultaat van de aanbesteding is dat het complex zal worden gebouwd door het bouwbedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. De start van de bouw is voorzien voor maart 2010. De bouwtijd bedraagt ca. twee jaar. de biezenk amp, mfc/koop - en huur appartementen/parkeergar age In 2007 is een ruimtelijk PvE opgesteld door het adviesbureau M3V. Vervolgens is een second opinion uitgevoerd door het bureau ICS.

57

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

In het verslagjaar is door de architectenbureaus SVP en Jan Poolen gewerkt aan het ontwerp van het complex. Vanwege diverse discussies over het ontwerp heeft het project vertraging opgelopen. Het ontwerp van de gevels sloot namelijk niet aan op het beeldkwaliteitsplan De Biezenkamp. Eind 2009 zijn deze problemen opgelost. In het verslagjaar is veel overleg geweest met de gebruikers van het MFC. Met name de scholen zijn tevreden over het ontwerp en nemen met veel enthousiasme deel aan het planteam.

In 2008 waren er nog veel onduidelijkheden over de parkeergarage. Met name de omvang en de hoogte van de parkeerbak vormden een probleem. In 2009 zijn deze problemen opgelost zodat verder kan worden gewerkt aan de uitwerking van de plannen. De bouw van het complex zal naar verwachting in het voorjaar van 2011 van start kunnen gaan. Evenals het hiervoor beschreven project is de inschatting dat de bouw circa twee jaar gaat duren.

ma stenbroek ii, achterveld In samenwerking met de gemeente Leusden is gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het project Mastenbroek II. Het betreft een project van ongeveer 100 koop- en huurwoningen. In verband met discussies over grondposities is in 2009 weinig tot geen vooruitgang geboekt. Daarnaast is besloten om de 1e fase van het project AchterveldZuid als eerste te realiseren. De start van de bouw is daarom ernstig vertraagd en zal naar alle waarschijnlijkheid pas in 2013 aanvangen. projec t groot agte veld, achterveld Het betreft een gezamenlijke ontwikkeling van Woningstichting Leusden en Alliantie Eemvallei. Deze partijen hebben in 2007 de grond gekocht. In totaal gaat het om ongeveer 26 ha. Het project bestaat uit 3 fasen. De eerste fase van het project bestaat uit ongeveer 50 koop- en huurwoningen. In 2009 is de naam van het project Achterveld-Zuid omgedoopt in Groot Agteveld. Deze naam is gekozen door de bewoners van Achterveld.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de stedenbouwkundige visie en de grondexploitatie. In overleg met de gemeente is gewerkt aan een ontwikkelovereenkomst.

De overeenkomst is in het najaar van 2009 door de betrokken partijen ondertekend. In het verlengde hiervan hebben Woningstichting Leusden, Alliantie Eemvallei en Alliantie Ontwikkeling een overeenkomst met elkaar gesloten. De bouw van de eerste woningen start in het voorjaar van 2011. bouwdriest Woningstichting Leusden heeft in 2007 een principe afspraak gemaakt om de boerderij te verwerven van Bouwbedrijf Schoonderbeek uit Amersfoort. De sterk in verval verkerende boerderij dient te worden gesloopt. Op de plek zal een nieuw gebouw worden gerealiseerd die de uiterlijke verschijningsvorm van een boerderij zal krijgen. Met de Zorggroep Laak en Eemhoven wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een zogenaamde zorgboerderij. In de boerderij worden een aantal groepen licht dementerenden gehuisvest. In verband met juridische problemen heeft Woningstichting Leusden in 2009 weinig vooruitgang kunnen boeken met de ontwikkeling. Aangezien er voor 2010 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke ontwikkeling. al andsbeek, multifunc tioneel centrum In het kader van de ontwikkeling van de multifunctionele centra in Leusden is in 2008 gestart met de voorbereiding van MFC Alandsbeek. In dat jaar is een concept PvE opgesteld door het adviesbureau M3V. In het najaar van 2009 zijn de plannen gepresenteerd aan de omgeving. Het complex zal een oppervlakte krijgen van ongeveer 5000 m2 BVO en zal gaan bestaan uit onder meer een brede school (drie scholen), een kinder-

58

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

dagverblijf, een welzijnsruimte en een sporthal. Evenals de andere MFC’s dient ook dit project Europees te worden aanbesteed. Qua aanbesteding is gekozen voor het model ‘Design en Construct’. Een adviesbureau begeleidt Woningstichting Leusden bij de voorbereiding van de aanbesteding. Met de bouw van het complex zal naar verwachting in 2012 worden begonnen.

schoolloc aties leusden-zuid In samenwerking met Van Hoogevest Ontwikkeling is Woningstichting Leusden gestart met de ontwikkeling van de schoollocaties in Leusden-Zuid. Deze locaties komen vrij na de oplevering van het multifunctionele centrum Tabaksteeg. De ontwikkeling wordt gerealiseerd op twee locaties en zal bestaan uit koop- en huurwoningen. De aantallen staan nog niet exact vast. Maar in totaal gaat het om ca. 65 koop- en huurwoningen.

Na het faillissement van Van Hoogevest Ontwikkeling hebben Woningstichting Leusden en de gemeente de ontwikkeling overgenomen. In het jaar 2010 zal verder worden gewerkt aan de voorbereiding en de ontwikkeling. De start van de bouw is voorzien voor medio 2011. sloop In het kader van het project Biezenkamp worden de woningen van complex 1510 en 1520 gesloopt (Albert Buininggaarde). De eerste 16 woningen zijn eind 2005 gesloopt. In de zomerperiode van 2009 zijn 8 woningen van complex 1510 gesloopt om de ontwikkeling van de tweede fase Biezenkamp mogelijk te maken. De overige woningen worden begin 2011 gesloopt. overige projec ten Naast bovengenoemde projecten is Woningstichting Leusden bezig met verschillende prospects. Dat wil zeggen ontwikkelingen die zich in een fase van haalbaarheid bevinden. In 2010 zal moeten blijken of deze projecten ook daadwerkelijk doorgang kunnen vinden.

7.3 ONDERHOUDSUITGAVEN

de technische organisatie en he t pl anmatig onderhoud De afdeling Projecten bestaat naast het hoofd Technische Zaken uit een afdelingssecretaresse, twee projectleiders (planmatig onderhoud), een medewerker bedrijfsbureau, twee projectmanagers nieuwbouw en een projectassistente MFC’s.

De afdeling is in 2008 uitgebreid met een projectmanager (tevens plaatsvervangend hoofd Technische Zaken) en een projectassistente MFC’s. De projectassistente is verantwoordelijk voor het soepel laten verlopen van de backoffice van de projectorganisatie voor de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van de drie multifunctionele centra in Leusden. In het verslagjaar is de organisatie en de bezetting niet gewijzigd.

59

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed Totaaloverzicht onderhoudsuitgaven Onderhoudsuitgaven

2009

2008

2007

2006

2005

Klein onderhoud

182.617

201.733

235.228

227.181

203.014

Mutatie onderhoud

120.979

131.441

120.463

93.802

91.352

Preventief onderhoud CV

178.116

182.816

173.023

177.043

141.840

Dagelijks onderhoud

Klein onderhoud CV

21.541

16.143

13.368

11.416

44.763

Contracten liften

35.133

39.071

32.162

34.068

–

Contracten overige

13.984

5.370

9.442

5.424

–

552.370

576.574

583.686

548.934

480.969

1.824.579

2.451.757

2.074.672

1.664.274

1.976.552

385.969

271.773

259.390

414.395

263.497

2.210.538

2.723.530

2.334.062

2.078.669

2.240.049

2.762.908

3.300.104

2.917.748

2.627.603

2.271.018

exploitatie op 1 januari

2.547

2.558

2.555

2.560

2.590

Onderhoud per VHE in €

1.085

1.290

1.142

1.026

1.051

217

225

228

214

186

868

1.065

914

812

865

1.085

1.290

1.142

1.026

1.051

182.617

201.733

235.228

227.181

203.014

71,47

78,96

92,07

88,74

78,38

1.850

1.814

2.045

2.029

1.932

Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Incidenteel planmatig onderhoud

Totaal onderhoud Onderhoud per woning (VHE) Aantal VHE’s in

Kosten niet-planm. onderhoud/VHE Kosten planmatig onderhoud/VHE Onderhoudskosten/ VHE Klein onderhoud Klein onderhoud in € Klein onderhoud per woning in € Aantal werkopdrachten

De kosten voor het klein onderhoud zijn in 2009 gedaald. Sinds 2007 is er sprake van daling van het klein onderhoud per woning. Tegenover de daling van de kosten van klein onderhoud staat een stijging van de kosten van het incidenteel planmatig onderhoud.

Dit onderhoud wordt vooruitlopend op het geplande planmatig onderhoud bij individuele woningen uitgevoerd. Daarnaast is begin 2008 het onderhoudsabonnement geïntroduceerd waarbij alle huurders informatie hebben gekregen over het onderhoud dat voor rekening van Woningstichting Leusden komt, het onderhoud via het onderhoudsabonnement en het onderhoud voor rekening van de huurder.

60

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed Mutatieonderhoud 2009 Mutatieonderhoud

2008

2007

2006

2005

120.979

131.441

120.463

93.802

91.352

195

235

213

224

211

21

24

14

13

11

Aantal mutaties (netto)

174

211

199

211

200

Kosten per mutatie (netto) in €

695

623

605

445

457

Aantal mutaties (bruto) waarvan niet meer in verhuur*

De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2009 fors gedaald ten opzichte van 2008. De hoofdoorzaak is het sterk gedaalde aantal mutaties. Daarentegen stijgen de mutatiekosten per woning. De kostenstijging vanaf 2007 wordt met name veroorzaakt door de kosten van keuring van installaties (NTA-keuring) die uit veiligheidsoverwegingen wordt uitgevoerd. Hierbij worden gebreken direct gerepareerd. Daarnaast wordt meer aandacht gegeven aan de kwaliteit.

Onderhoud CV-installaties 2009 Preventief onderhoud CV Klein onderhoud CV

Per woning (VHE) in €

2008

2007

2006

2005

178.116

182.816

173.023

177.043

141.840

21.541

16.143

13.368

11.416

44.763

199.658

198.959

186.391

188.459

186.603

78,40

77,79

72,95

73,62

72,05

De kosten ‘klein onderhoud CV’ hebben betrekking op storingen aan de CV-installaties van de voorraad. De kosten van het preventief onderhoud zijn gedaald. Daarentegen zijn de kosten van het klein onderhoud licht gestegen ten opzichte van het verslagjaar 2008.

De oorzaak van de hogere kosten ten opzichte van 2008 is divers, Hiervoor is niet direct een hoofdoorzaak te geven. Wel speelt de stijging van de loon- en materiaalkosten een belangrijke rol. De totale kosten bevinden zich op nagenoeg hetzelfde niveau als 2008.

Contractonderhoud 2009

2008

2007

2006

2005

Contracten liften

35.133

39.071

32.162

34.068

–

Contracten overige

13.984

5.370

9.442

5.424

–

Totaal contractonderhoud

49.116

44.441

41.604

39.492

–

Het contractonderhoud liften is sterk gedaald. Hieronder worden ook de reparaties verantwoord. Het overige contractonderhoud is sterk gestegen. De hoofdoorzaak is dat hier meer contracten zijn verantwoord dan vorige jaren. Onder overige contracten valt onder andere het onderhoud aan andere installaties per complex, zoals gevelliften, pompinstallaties, etc. en ook liftkeuringen. In 2010 zal verder worden besproken wat er precies onder overig contractonderhoud moet worden verantwoord.

61

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

7.4 PLANMATIG ONDERHOUD EN SCHILDERWERK

pl anmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud heeft de nadruk gelegen op het buitenschilderwerk en onderhoud van de complexen: Leusden-Zuid, De Wetering, Groenhouten, Langenbeek, Kuperssingel en â&#x20AC;&#x2122;t Vliet. Daarnaast zijn keukenrenovatieprojecten uitgevoerd in de complexen De Wetering en Wagenberg.

Planmatig onderhoud 2009

2008

2007

2006

2005

Planmatig onderhoud (excl. schilderwerk) Schilderwerk projecten

1.532.997

1.953.285

1.805.639

1.254.135

1.549.689

291.582

498.472

269.033

410.139

426.863

385.969

271.773

259.390

414.395

263.497

2.210.538

2.723.530

2.334.062

2.078.669

2.240.049

868,07

1.064,92

913,53

811,98

864,88

Incidenteel planmatig onderhoud

Per woning (VHE) in â&#x201A;Ź

schilderwerk Onder het schilderwerk wordt verstaan het preventief buitenschilderwerk van buitenkozijnen en draaiende delen. Evenals in 2008 zijn meerdere schilderprojecten tegelijk in uitvoering genomen. In 2009 is het gehele schilderwerkprogramma van het verslagjaar gerealiseerd. Ten opzichte van het verslagjaar 2008 zijn de kosten voor het schilderwerk gedaald. De oorzaak is een minder omvangrijk programma aan schilderwerken. In totaal is bij 258 woningen onderhoud uitgevoerd.

Een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden per complex:

comple x 1010 t/m 1030 (oude bezit) In het verslagjaar zijn vier oude huurwoningen gerenoveerd. Deze renovatie bestaat in hoofdzaak uit het aanbrengen van isolerende beglazing, nieuwe plafonds, nieuwe installaties, keukens en sanitair. comple x 1020 (oude bezit, leusden-zuid) Het voeg- en metselwerk van deze oude woningen is hersteld. Daarnaast zijn de zinken goten vervangen. comple x 1080 (esdoornhof/wilgenl a an) In het verslagjaar zijn de geveldelen van de voor- en achtergevels voorzien van nieuw beitswerk. comple x 109 0 (p.stormstr./v. oldebarneveltstr.)

De tuinmuren behorende tot dit complex zijn hersteld. Daarnaast zijn diverse tuinschermen vervangen. comple x 1120 (de wetering) De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door Bouwbedrijf Bloemendal.

62

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

Daarnaast is een omvangrijk installatieproject uitgevoerd. Het project bestond onder meer uit het vervangen van de afzuigboxen van de mechanische ventilatie, het aanpassen van het leidingwerk, het vervangen van de CV-ketels, het vervangen en aanpassen van de radiatoren. Tegen een geringe huurverhoging hebben de bewoners een zonneboilersysteem kunnen laten installeren. Deze installatie is gekoppeld aan de nieuwe HR combi CV-ketel. Uiteindelijk hebben 49 bewoners gebruik gemaakt van dit aanbod.

comple x 114 0 (groenhouten) De eengezinswoningen in de wijk Groenhouten zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld. De werkzaamheden zijn volgens planning uitgevoerd door de Weijman. comple x 1170 (l angenbeek) De aanleun- en eengezinswoningen in de wijk Langenbeek zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld en zijn de goten en hemelwaterafvoeren vervangen. Gelijktijdig met het project is de bewoners de mogelijkheid geboden isolatieglas te laten aanbrengen. comple x 1210/1220 (kuper ssingel/wildenburg, wijk cl averenbl ad) Eind 2008 is een start gemaakt met het vernieuwen van het voegwerk en het herstellen van de buitengevels en schoorstenen van de woningen in de wijk Claverenblad.

Eind 2008 was het project gevorderd tot ongeveer 35% van de werkzaamheden. In het voorjaar van 2009 het project opgeleverd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma Van der Haar uit Nijkerk. comple x 1270 (korte geer) In het verslagjaar is een start gemaakt met de renovatie van de badkamers en toiletten van de seniorenwoningen. In totaal ging het hierbij om 42 woningen. Bijzondere aandacht wordt gegeven aan voorzieningen voor ouderen zoals verhoogde toiletpotten, beugels en antislip tegelvloeren. Bewoners konden, weliswaar op beperkte schaal, kiezen voor diverse opties. Het project wordt in het voorjaar van 2010 opgeleverd.

De werkzaamheden worden uitgevoerd door de Bouwbedrijf Bloemendal. comple x 1420 (dam-duiker sluis) Gelet op de zeer slechte onderhoudsstaat zijn de buitenkozijnen en draaiende delen van de woningen behorende tot dit complex hersteld. Daarnaast zijn er herstelwerkzaamheden uitgevoerd met betrekking tot het buitenschilderwerk. In 2010 zal een algehele schilderbeurt worden uitgevoerd. comple x 14 4 0 (â&#x20AC;&#x2122;t vliet) De boxen, ventielen en het leidingwerk van het mechanische ventilatiesysteem van de woningen zijn schoongemaakt. Daarna zijn de systemen opnieuw ingeregeld. comple x 1360 (de smidse/de t wijnderij) De armaturen van de algemene ruimten zijn vervangen. Daarnaast is de vloerbedekking op de begane grond vervangen en zijn onderhoudswerkzaamheden aan de liften uitgevoerd. comple x 1370 (de zeilmakerij) De keukens van deze appartementen zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor

63

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

allerlei varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door de firma Herder uit Leusden.

comple x 1530 (sine cur a) De CV-ketels van de woningen zijn vervangen. Daarnaast zijn diverse onderhoudswerkzaamheden aan de liftinstallatie uitgevoerd. comple x 1550 (wagenberg) De keukens van de seniorenwoningen van het complex Wagenberg zijn gerenoveerd. In totaal ging het hierbij om 9 woningen. Bewoners konden, weliswaar op beperkte schaal, kiezen voor diverse opties. Het project is conform planning opgeleverd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma Bloemendal uit Leusden.

7.4.1 Uitvoeringsprogramma 2010

wat zijn de werk z a amheden?

Woningstichting Leusden heeft al geruime tijd de ‘groot onderhoud’ benadering in de voorraad afgeschaft met andere woorden er worden geen onderhoudswerkzaamheden gespaard om een woning in zijn geheel te kunnen aanpakken.

We werken volgens een systematiek van planmatig onderhoud waarmee die delen van de woning worden aangepakt zodra dat wenselijk is. Binnen redelijke marges wordt gestreefd naar doelmatigheid en efficiency als het gaat om inrichten en aanbesteden van projecten.

Basis voor de werkzaamheden is een planningssysteem voor meerjaren onderhoud dat ieder jaar geactualiseerd wordt. Ieder jaar worden inspecties uitgevoerd en wordt het programma voor het komende jaar bepaald.

Verder kent Woningstichting Leusden het begrip incidenteel planmatig onderhoud waarmee zo nodig ad hoc ingrepen aan delen van een woning kunnen worden gerealiseerd. De projectleiding ligt bij Woningstichting Leusden. De overige werkzaamheden worden uitbesteed. wat willen we (op den duur) bereiken?

De woningen van woningcorporaties moeten volgens de wet (het BBSH) aan een bepaalde kwaliteit voldoen en een bepaalde prijs hebben. Woningstichting Leusden wil dat haar woningen een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dat blijkt uit het eerder toegelichte huurdifferentiatiebeleid en uit het kwaliteitsbeleid zoals dat is vastgelegd in het ‘Programma van Eisen Nieuwbouw’.

Het meten van het kwaliteitsniveau van de voorraad is complex. Het ministerie van VROM gebruikt daarvoor het systeem ‘Kwalitatieve Woningregistratie’ (KWR). KWR verdeelt woningen in drie categorieën: ‘vooroorlogse’, ‘1945 tot 1968’ en ‘vanaf 1968’ en drukt de kwaliteit uit in herstelkosten van de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Hierbij gelden ook drie categorieën: ‘matig’, ‘redelijk’ en ‘goed’. Voor de categorie ‘matig’ bedragen de herstelkosten bijvoorbeeld 20 à 30 % van de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Op basis van de KWR-systematiek vallen globaal de complexen 1010 t/m 1030 (gedeeltelijk) in de kwaliteit matig. De indicatie van het aantal woningen (complex 1010 t/m 1030) in de categorie matig is circa vijf. In 2009 zijn in totaal zeven woningen uit deze complexen ingrijpend verbeterd. De overige woningen van de voorraad zijn van redelijke tot goede kwaliteit. Er is de komende jaren wel planmatig onderhoud noodzakelijk om ze op peil te houden.

64

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

k waliteitsbeheer sing Jaarlijks wordt het planningssysteem van planmatig onderhoud geactualiseerd zodat op ieder moment goed inzicht mogelijk is in de gewenste onderhoudsplanning. Dit systeem is in het nieuwe automatiseringssysteem Empire geïntegreerd. Ten behoeve van de begroting 2010 is het bezit in 2009 geïnspecteerd. De resultaten zijn in de meerjarenplanning (Optymo) verwerkt. Daarnaast zijn lonen en prijzen geïndexeerd en is het uitgevoerde planmatig onderhoud 2008 verwerkt.

De norm is dat er geen structureel achterstallig onderhoud bij de woningen van Woningstichting Leusden is.

Wat bedoelen we daarmee?

• De woningen mogen geen structurele gebreken vertonen.

• De gebreken mogen het wooncomfort van onze huurders niet aantasten.

• Het planmatig onderhoud heeft tot doel het aantal klachtenmeldingen over het dagelijks onderhoud sterk te verminderen.

We constateren dat de voorraad er goed voor staat. Er zijn geen structurele achterstanden in het onderhoud. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De volgende grafiek laat de kostenontwikkeling ter zake zien en geeft ook een prognose weer in het kader van de meerjarenbegroting.

Planmatig onderhoud per woning in % 2013

1.303,36

2012

1.329,03

2011

1.088,7

2010

882,3

2009

706,67

De opgave is het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. Waar mogelijk worden woningen in het onderhoud naar een bijdetijdse kwaliteit gebracht.

De volgende thema’s komen dan aan de orde.

kostenbeheer sing Qua onderhoud is in 2009 rekening gehouden met een algemene kostenstijging van 3,5%.

In eerdere beleidsstukken is aangegeven dat het streven van Woningstichting Leusden er op gericht is de kosten van het onderhoud omlaag te brengen, zonder dat dit ten koste gaat van de noodzakelijk te leveren kwaliteit. Middelen die hiertoe worden ingezet zijn een betere werkbegeleiding, o.a. intake, opdrachtverstrekking, technische begeleiding en controle, alsmede een verbetering van de technisch administratieve processen, codering en budgettering. Daarnaast wordt ook beter het beleidsmatige kader, waarin werkzaamheden moeten plaatsvinden, in ogenschouw genomen. In zijn algemeenheid lijkt het streven te komen tot een betere effectiviteit van de werkorganisatie, dus ook op het punt van het onderhoud zijn vruchten af te werpen. Dit beleid wordt het komende jaar doorgezet.

65

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

duur z a amheid Duurzaamheid wordt steeds meer een vast onderdeel bij de voorbereiding en uitvoering van het planmatig onderhoud. Vooral in de voorbereiding moeten keuzes worden gemaakt. Waar in het verleden de keuze werd overgelaten aan de bewoner (veelal tegen een huurverhoging) is tegenwoordig Woningstichting Leusden de partij die er over besluit. Veel duurzaamheidproducten worden bij het planmatig onderhoud standaard bepaald. Voorbeelden hiervan zijn de isolerende beglazing, HR CV-ketels, en de waterbesparende kranen. Bij veel projecten wordt gezocht naar een optimalisatie van de duurzaamheid. Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet vertaald in een milieubeleidsplan. In 2010 zal worden getracht hier een invulling aan te geven. In het verslagjaar zijn we na het project ’t Vliet (= 2001) weer grootschalig aan de slag geweest met zonneboilersystemen. In de wijk De Wetering zijn 49 systemen gemonteerd. In 2010 wordt deze aanpak voortgezet in de wijk Groenhouten.

In BLNW-verband wordt nauw samengewerkt op het gebied van energie-labeling. Het hele bezit van Woningstichting Leusden is getoetst. Nu zijn we in staat om bij iedere mutatie en verkoop een energielabel af te geven. De stand van zaken van het totale bezit wordt jaarlijks gemonitord. Daarnaast wordt jaarlijks een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en Woningstichting Leusden Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid van het bezit. Het overgrote deel van het bezit heeft het label C. De inzet is om dit de komende jaren nog verder te verbeteren. a anpa ssen a an de eisen van de tijd Bij de voorbereiding van het planmatig onderhoud wordt veelal rekening gehouden met het aanpassen van het onderdeel aan de eisen van de tijd. Dit wordt vaak al makkelijk gemaakt door de beschikbaarheid en de kosten van het toe te passen product. Bij deze producten wordt ook gekeken naar de vraag van de huurders, de duurzaamheid en het toekomstig onderhoud. keuzemogelijkheden bieden a an bewoner s Sinds een aantal jaren biedt Woningstichting Leusden de huurders keuzemogelijkheden aan bij keuken- en sanitairprojecten. Per project wordt gekeken naar het keuzepakket.

In 2010 zal nader onderzoek worden gedaan naar het uitbreiden van de keuzemogelijkheden. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken naar het aanbieden van keukenapparatuur bij keukenrenovatieprojecten. k waliteitscontrole en me ten van te vredenheid van be woner s Per project wordt het toezicht georganiseerd door Woningstichting Leusden. Veelal wordt het toezicht zelf gedaan. Slechts bij projecten van grote omvang wordt het toezicht uitbesteed. De projecten planmatig onderhoud worden opgeleverd door de projectleiders. Per project wordt een proces verbaal van oplevering opgesteld. Er worden eisen gesteld aan het verhelpen van de geconstateerde gebreken.

In het verleden werd de tevredenheid van de bewoners gemeten door middel van enquêtes, zowel schriftelijk als telefonisch. De enquêtes werden vooral uitgevoerd bij sanitair- en keukenprojecten. De afgelopen jaren is het houden van enquêtes in de vergetelheid geraakt. In 2010 zal bij de uitvoering van het planmatig onderhoud de draad weer worden opgepakt.

7.5 PORTEFEUILLEM ANAGEMENT: OVERZICHT VASTGOED IN BEZIT EN BEHEER

7.5.1 Wat zijn de werkzaamheden?

Jaarlijks geven we een overzicht over de ontwikkeling van het vastgoed. Immers, Woningstichting Leusden streeft naar het dynamiseren van de voorraad door verkoop en nieuwbouw, waardoor het bezit beter past bij de wijzigende verlangens in de samenleving.

66

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

7.5.2 Omvang woningvoorraad

wijzigingen in de woningvoorr a ad Woningvoorraad aantal VHE 2009 Beginstand

2008

2.580

2.578

66

26

Bij: aankoop

6

3

Af: verkocht – definitief

–

1

Bij: nieuwbouw

Af: verkocht VOV (terugkoopregeling)

6

3

13

23

8

–

2.625

2.580

62,5

33,5

2.562,5

2.546,5

Af: verkocht MKW (voorwaarden) Af: sloop Eindstand (in beheer) waarvan aandeel derden (Alliantie) Eindstand (in exploitatie)

over zicht bedrijfsonroerend goed Bedrijfsonroerend goed in m2 2009 Stand per 1 januari Af: verkocht Bij: nieuwbouw/uitbreiding Bij: aankoop Eindstand (in beheer) waarvan aandeel derden (Alliantie) Eindstand (in exploitatie)

2008

1.292

1.292

0

0

1.386

0

0

0

2.678

1.292

683

–

1.995

1.292

verkoop In 2001 zijn 60 eengezinswoningen in de wijk Langenbeek (complex 1171) aan huurders te koop aangeboden. In 2009 zijn hier geen woningen verkocht. Op 31 december 2009 zijn nog 29 huurwoningen in Langenbeek beschikbaar voor de verkoop aan zittende huurders of bij mutatie. Per ultimo 2009 is wel bekend dat in 2010 er minimaal twee woningen verkocht gaan worden.

Het Meerkeuzewoningproject betreft een keuzemogelijkheid voor bestaande en toekomstige huurders van de woningen in hiervoor aangemerkte complexen uit drie huurvarianten en twee koopvarianten. De koopvarianten bevatten een eeuwigdurende erfpacht. Hierbij blijft Woningstichting Leusden juridisch eigenaar (‘bloot eigendom’) en gaat het economische eigendom over naar de voormalige huurder. In deze vorm kunnen wij de woning met een korting van 25% op de marktwaarde aanbieden, zodat ook de lagere inkomens in aanmerking kunnen komen een woning te kopen. In 2009 zijn er 13 woningen verkocht onder de Koopgarantregeling.

67

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

nieuwbouw In 2009 zijn in het nieuwbouwplan Tabaksteeg 58 huurwoningen opgeleverd. Dit betreft deelplannen ‘de Kreek’, ‘Inbreiding De Tuinen’ en appartementen boven het gezondheidscentrum. De huurwoningen in Tabaksteeg worden gezamenlijk met woningstichting De Alliantie Eemvallei gerealiseerd, waarbij ieder een aandeel van 50% heeft in de projectontwikkeling en exploitatie. Woningstichting Leusden voert het beheer van de exploitatie van deze woningen. Alle woningen zijn verhuurd. Daarnaast zijn er acht appartementen boven het verzorgingstehuis ’t Hamerveld opgeleverd. a ankoop Er zijn in 2009 zes woningen aangekocht uit de terugkoopregeling van de wijk ’t Vliet. Deze zijn in het jaar ook allemaal verkocht onder voorwaarden, de zogenoemde Koopgarantregeling. bedrijfsruimtes Nieuwbouw/uitbreiding betreft de verhuur vanaf 1 januari 2009 van een extra ruimte in het kantoor Larikslaan ad 20m2. Het gezondheidscentrum in de Tabaksteeg is in 2009 opgeleverd. Van de nieuwbouw ad 1.262m2 in 2009 is 50% in eigendom van Woningstichting Leusden en 50% van Alliantie Eemvallei. Woningstichting Leusden heeft deze ruimte wel voor 100% in beheer. Daarnaast is er boven het gezondheidscentrum een gemeenschappelijke ruimte opgeleverd. Deze is te gebruiken door de bewoners van de appartementen boven het gezondheidscentrum en wordt gehuurd door Beweging 3.0.

7.6 STRATEGISCH VOORRAADBELEID

De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is over het algemeen vrij jong. Toch is antwoord nodig op vragen als: ‘Wat is ervoor nodig om woningen in stand te houden?’

‘Welke aanpassingen zijn nodig om ze aan de veranderende vraag te laten voldoen?’

Daartoe dient het Strategisch Voorraadbeleid. In 2005 is begonnen met het ontwikkelen hiervan. Op basis van resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, parate kennis van de eigen medewerkers en de huidige beleidsdoelstellingen is een eerste rapport opgesteld. Het is een opstap naar een volledig en uitgebreid Strategisch Voorraadbeleid. Dat zal in de toekomst niet alleen dienen als monitor voor de woningvoorraad maar ook als marketingmethode in de beleidsvorming van Woningstichting Leusden. Het Strategisch Voorraadbeleid helpt bij het toetsen van de haalbaarheid en wenselijkheid van voorstellen op het gebied van verkoopbeleid, huurbeleid, herstructurering en planmatig onderhoud.

meerkeuzewoning Woningstichting Leusden introduceerde in 2005 de Meerkeuzewoning. Het is een belangrijk middel in het creëren van veelzijdige buurten waar mensen lang met plezier blijven wonen en zich – dus – meer betrokken voelen bij alles wat er om zich heen gebeurt. Eind 2005 is onder huurders/kopers onderzoek gedaan naar de acceptatie, werkwijze en tevredenheid van de Meerkeuzewoning. Conclusies uit dit onderzoek: • De bekendheid van het product is goed, • Medewerkers moeten meer kennis hebben over o.a. de hypotheek, • Er is meer gerichte prijsinformatie over koopwoningen nodig, • In de pilot wonen met name huurders tussen 30-45 jaar, • (Groot) deel van de huurders kan niet kopen in verband met de leeftijd en/of inkomen, • Huurders die hier pas wonen zijn meer geïnteresseerd, • Erfpacht wordt in Leusden toch redelijk geaccepteerd.

Woningstichting Leusden is tevreden met de uitkomsten van dit onderzoek en heeft de laatste jaren steeds meer woningen als Meerkeuzewoning aangemerkt.

68

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

multifunc tionele centr a In Leusden groeit de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Inmiddels is in de wijken Groenhouten en Hamershof de eerste woonzorgzone ontstaan. Daarnaast is besloten drie multifunctionele centra (MFC’s) in Tabaksteeg, Biezenkamp en Alandsbeek te ontwikkelen en bouwen. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en beheerder van maatschappelijk vastgoed bij beide initiatieven betrokken. Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden tekenden op 4 april 2006 daartoe een samenwerkingsovereenkomst. In 2009 is door gemeente en woningstichting hard gewerkt aan het vervolg, namelijk een ontwikkelingsovereenkomst. De verwachting is dat deze overeenkomst begin 2010 zal worden getekend.

In de geplande MFC’s komen ‘Brede Scholen’, die – zoals het woord al zegt – meer zijn dan een ‘gewone’ school. In de brede school werken verschillende partijen met elkaar samen met als doel het vergroten van ontwikkelingskansen van kinderen. Kinderopvang, onderwijs, welzijn, peuterspeelzaal, sport, cultuur, bibliotheek en andere instellingen kunnen deel uitmaken van de brede school. mfc tabak steeg – dit centrum is bedoeld voor een wijkcentrum, een sportcentrum, een dependance van de bibliotheek, twee basisscholen, een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, een peuterspeelzaal en ca. 1.600 m2 bedrijfsruimte. In 2009 heeft dit MFC officieel de naam Antares gekregen. mfc biezenk amp – hier komen een peuterspeelzaal, drie basisscholen, een welzijnsvoorziening, buitenspeelruimte, een fietsenstalling, parkeerruimte voor auto’s en een gymzaal. mfc al andsbeek – dit centrum biedt onderdak aan onder meer een sportzaal, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en drie scholen.

7.7 MUTATIES WONINGBEZIT

In 2009 hebben 195 bewoners hun huur opgezegd. Dit aantal is lager dan in de afgelopen jaren. De economische situatie leidde ertoe dat mensen minder geneigd zijn een stap in hun wooncarrière te maken. Onzekerheid over het wel of niet behouden van een baan en onzekerheid over de waarde van koopwoningen maakten dat mensen een afwachtende houding aannamen en afzagen van een verhuizing. Mogelijk leidt het langzaam verbeteren van de economische situatie en de woningmarkt tot een groei van het aantal mutaties in 2010 en 2011.

Naast het aantal mutaties in de bestaande voorraad is een aantal woningen aan de woningvoorraad toegevoegd door nieuwbouw. In totaal werden 67 woningen opgeleverd. Deze woningen werden in de Woonkrant en op de website aangeboden en zijn daarna grotendeels door loting toegewezen.

Halverwege 2009 is actief gestart met het aanbieden van Koopgarantwoningen.

Verschil ten opzichte van het eerdere aanbod van de Meerkeuzewoning is dat deze woning eerst als huurwoning werd aangeboden waarna de huurder de keuze had om voor een andere contract- of eigendomsvorm te kiezen. Hierdoor was het aantal mensen dat daadwerkelijk de keuze maakte voor een koopcontructie laag. Medio 2009 is besloten om de woningen die gelabeld zijn als Meerkeuzewoning enkel nog aan te bieden als Koopgarantwoning. De Koopgarantwoningen van Woningstichting Leusden zijn bereikbaar voor de doelgroep en voldoen ook in deze vorm aan de prestatieafspraken met de gemeente.

69

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed Mutaties woningen 2009

2008

2007

2006

2005

Aantal mutaties (bruto) *

195

211

213

224

212

Verhuurstop en verkoop

21

16

14

13

12

Aantal mutaties (netto)

174

195

199

211

200

* Het verschil tussen de bruto en netto mutaties betreft mutaties als gevolg van verhuurstop. Deze woningen zijn bestemd voor de sloop (Albert Buininggaarde) of omdat de betreffende woningen definitief zijn verkocht (Langenbeek).

Mutatiegraad in % 2009

2008

2007

2006

2005

Mutatiegraad (bruto mutaties / eindvoorraad)

7,4

8,2

8,3

8,8

8,3

Aanbiedingsgraad 2009 Aantal aanbiedingen

2008

2007

2006

2005

350

315

343

354

353

2,01

1,62

1,72

1,68

1,77

Totaal

2009

2008

t/m 2007

Aanbiedingsgraad (aanbiedingen / netto mutaties)

verkoop en meerkeuzewoning Meerkeuzewoning

Woning als Meerkeuzewoning verkocht (Koopgarant)

70

20*

23

27

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd met Huurvast

10

0

1

9

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd met Huurzeker

5

0

1

4

85

20

25

40

Totaal gebruik MKW-regeling * Waarvan 7 terugkoop

In 2009 stagneerde de verkoop onder de noemer van Meerkeuzewoning en werd de ambitie ten aanzien van de verkoop helaas niet gehaald. Er werden 20 woningen verkocht, waarvan 7 woningen eerst werden teruggekocht. In de lijn met de voorgaande jaren is het verschil in dit aantal niet zo heel groot. In dat opzicht is het effect van de kredietcrisis niet heel erg groot geweest: het vertrouwen in de woningmarkt en ons woonproduct is steeds redelijk stabiel geweest. Echter het was de doelstelling om het aantal verkochte woningen op te schroeven naar 45. Halverwege het jaar is gestart om de woningen die gelabeld zijn als Meerkeuzewoning actief in de markt te zetten als Koopgarantwoning. Daarnaast is de functie van verkoopbegeleider gecreĂŤerd om meer actief uitvoering te geven aan het verkoopbeleid.

70

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

terugkoopregeling In het boekjaar 2009 zijn zes woningen via de terugkoopregeling door Woningstichting Leusden aangekocht. Alle woningen zijn in 2009 ook weer verkocht. wa ar sta an we nu?

Onze woningvoorraad is wat toegenomen doordat een aantal nieuwbouwwoningen is opgeleverd. De verkoopopgave is daarnaast groot en doet geen afbreuk aan de totale beschikbare woningvoorraad (huur & koop) voor kwetsbare doelgroepen.

Aantal wooneenheden per ultimo jaar 2013

2.860 2.548 2.640 2.849

2012

2.579 2.671 2.813

2011

2.585 2.677 2.742

2010

2.579 2.648 2.695

2009

2.563 2.625 aantal woningen in beheer + Koopgarant aantal woningen in exploitatie aantal woningen in beheer (risico WSL)

wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden streeft naar een zodanige omvang van het bezit (incl. verkochte Koopgarantwoningen) in de goedkope en middeldure sector dat verschillende doelgroepen in Leusden goed bediend kunnen worden. Doelgroepen zijn dan niet alleen mensen met een laag inkomen maar ook starters, senioren en mensen die een bepaalde vorm van ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te wonen. Een min of meer arbitraire norm zou kunnen zijn: 25 à 30 % van de woningvoorraad in Leusden.

Daarnaast breidt Woningstichting Leusden het aanbod bedrijfsruimte verder uit.

Voor wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte is er in 2009 nog geen target vastgesteld.

Doelstelling is wel dat Woningstichting Leusden dienstbaar wil zijn op het gebied van het niet commerciële maatschappelijke vastgoed. De ambities zijn hoog met de realisatie van onder andere drie multifunctionele centra en gezondheidscentra in Tabaksteeg en Biezenkamp. Met de gemeente is het gesprek geopend over rollen in deze in de lokale setting.

7.7.1 Beschikbaarheid van woningen en prestatieafspraken

goedkope en bereikbare woningvoorr a ad Voor de mensen die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien houdt Woningstichting Leusden een goedkope en bereikbare woningvoorraad beschikbaar. De grenzen van huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Tot de goedkope woningvoorraad behoren alle woningen tot een huurprijs van € 406 per 1 juli 2009. Tot de bereikbare woningvoorraad wordt een huurgrens gehanteerd van minimaal € 407 en maximaal € 482 per 1 juli 2009.

71

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

Volgens afspraken met de gemeente Leusden moet de goedkope woningvoorraad uit minimaal 1.037 woningen bestaan en de bereikbare woningvoorraad uit minimaal 398 woningen.

Tot de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen moeten in totaal dus 1.435 woningen behoren.

Per 31 december 2009 bestond de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen uit 1.522 woningen. Hiervan vielen 423 woningen binnen de goedkope woningvoorraad en 1.099 woningen binnen de bereikbare woningvoorraad.

De grenzen voor de goedkope en bereikbare voorraad sluiten aan bij de huurinkomenstabel zoals die is vastgesteld voor 1 juli 2009 tot 1 juli 2010. Deze grenzen komen niet overeen met de grenzen zoals gesteld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De achtergrond om te kiezen voor de lokale grenzen zijn de afspraken met de gemeente Leusden over de huurinkomenstabel. Daarbij is het belangrijk dat de grenzen waarop de toewijzing plaatsvindt, corresponderen met de indeling van de voorraad. Bij het formuleren van nieuwe prestatieafspraken wordt met de gemeente Leusden overlegd over de mogelijkheid om de grenzen aan te laten sluiten bij de landelijke grenzen.

dure en vrije sec tor Ook de huurgrenzen voor de dure en vrije sector zijn in een convenant met de gemeente Leusden vastgelegd. De huren voor de dure sector bedragen minimaal € 483 en maximaal € 647. De woningen met een hogere huur behoren tot de vrije sector. De dure woningvoorraad moet volgens de afspraken minimaal 719 woningen tellen. Woningstichting Leusden heeft op 31 december 2009 in totaal 1.103 woningen in het segment duur en vrije sector.

Verdeling woningen volgens interne huur- en inkomenstabel Prijspeil

Prijspeil

Minimum

Aantal per

Aantal per

1 juli 2009

1 juli 2008

volgens

31 december 2009

31 december 2008

prestatieafspraak Goedkoop

≤ € 406

≤ € 397

1.037

423

412

Bereikbaar

€ 407 - € 482

€ 398 - € 471

398

1.099

1.096

Duur

€ 483 - € 647

€ 472 - € 632

719

957

928

> € 647

> € 632

122

146

144

2.276

2.625

2.580

Vrije Sector

Met de gemeente wordt in de prestatieafspraken vastgelegd dat in 2015 ten minste 20% van de totale woningvoorraad in Leusden in de categorie ‘goedkoop’ valt. Het is hierbij indifferent of deze categorie huur- dan wel koopwoningen betreft. Dat wil zeggen prijspeil 1 juli 2009 huurwoningen tot € 548,18 en koopwoningen tot €175.000,- .

Periodiek worden deze prijspeilen aangepast.

Overzicht totale woningvoorraad gemeente Leusden

Woningvoorraad Leusden per 1.1.2009 Aantal en % goedkope woningen Aantal en % betaalbare woningen

11.312 2.254 (20%) 6.140 (54 %)

72

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

Resultaten: • In 2010 valt 80% van ons huurwoningbezit in de categorie goedkoop en betaalbaar.

• In 2010 is het verkoopbeleid van Woningstichting Leusden gericht om 45 betaalbare koopwoningen op de Leusdense woningmarkt te brengen.

• In 2010 formuleert Woningstichting Leusden een nieuw huurbeleid met als resultaat een betere match tussen doelgroep en woning te realiseren. Tijdspad: najaar 2010 gereed. Bij het formuleren van dit huurbeleid worden klanten en gemeente betrokken.

7.7.2 Wonen met sterren In 2009 heeft Woningstichting Leusden 802 woningen in haar aanbod die in meer of mindere mate geschikt zijn voor mensen met een functiebeperking. Het grootste aantal woningen is de groep woningen met één ster. Dat zijn woningen waarbij de woonkamer, slaapkamer en sanitaire voorzieningen op dezelfde etage liggen. Naarmate een woning meer sterren heeft is het meer geschikt voor bewoners die afhankelijk zijn van een rolstoel. Etagewoningen in de nieuwbouw worden allemaal gebouwd met drie of zelfs vier sterren.

Woningen van Woningstichting Leusden, verdeeld naar sterren en plaats (2009) Achterveld Geen ster

Leusden

Stoutenburg

Totaal

127

1.681

24

448

472

Twee sterren

24

175

199

Drie sterren

35

86

121

Vier sterren

1

9

10

211

2.399

Een ster

Eindtotaal

9

1.817

9

2.619

ontgroening en vergrijzing In Leusden wonen relatief weinig jongeren in de leeftijdsgroep 20-30 jarigen. Mogelijke redenen hiervoor zijn studie en werk in andere steden, de dorpse ‘gezinsidentiteit’ van Leusden en de relatief beperkte keuze in het goedkopere woonsegment. Er is voor eenpersoonshuishoudens in het algemeen, zowel jong als oud, relatief weinig woningaanbod. De vergrijzing van Leusden is op dit moment nog niet extreem sterk, maar de vergrijzing komt er gezien deze leeftijdsopbouw wel aan, zoals ook landelijk het geval is. Door de leeftijdsopbouw van de bevolking krijgt Leusden meer dan gemiddeld in Nederland te maken met het verschijnsel dubbele vergrijzing. Dit houdt in dat er meer ouderen zijn en dat deze groep inwoners ook een steeds hogere leeftijd bereikt.

Leeftijdsopbouw Leusden en Nederland in 2020 in % Leeftijdscategorie

Leusden

Nederland

Tot 15 jaar

14,5 %

16,0 %

15 – 29 jaar

15,8 %

18,5 %

30 – 44 jaar

17,1 %

17,9 %

45 – 64 jaar

29,2 %

28,1 %

64 – 74 jaar

14,0 %

11,4 %

9,4 %

8,2 %

75 jaar en ouder Bron: Woonvisie Leusden

73

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

Om goed voorbereid te zijn op deze vergrijzing, moet gezocht worden naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen voor Leusden als woonzorgzone verder worden vormgegeven. Ook ondersteuning van mantelzorg is belangrijk, evenals het uitbreiden van dienstenpakketten en mogelijkheden voor sociale activiteiten. Kwantitatief ligt er een opgave in het aantal woningen dat beschikbaar is voor mensen met een functiebeperking, eventueel in combinatie met een zorgvraag. Vooral op dit onderwerp ligt de uitdaging voor Woningstichting Leusden om een flink aantal woningen te realiseren dat integraal toegankelijk is.

7.7.3 Starters

Woningstichting Leusden ziet een grote noodzaak dat starters en jongeren op de woningmarkt in Leusden bijzondere aandacht behoeven. Om ervoor te zorgen dat Leusden ook juist aantrekkelijk blijft voor jonge mensen, neemt de gemeente in de PVE’s voor individuele woningprojecten de in de Woonvisie Leusden 2008-2015 aangegeven percentages goedkope en middeldure huur- en koopwoningen op. De gemeente spant zich daarnaast in om voor zowel nieuwbouwwoningen als voor bestaande woningen voldoende budget voor starterleningen beschikbaar te hebben en te houden.

In 2009 zijn tussen gemeente en Woningstichting Leusden belangrijke stappen gezet ter verbetering van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en jongeren.

Partijen zijn overeengekomen dat Woningstichting Leusden 1 januari 2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen toewijst aan starters. Deze toewijzing geschiedt op basis van loting. Eengezinswoningen worden specifiek toegewezen aan starters die een meerpersoonshuishouden (willen gaan) vormen.

Resultaten: • 25% van de vrijkomende woningen worden door middel van loting toegewezen aan starters, • In 2010 worden 10 koopgarantwoningen specifiek aan jongeren aangeboden, • Woningstichting Leusden neemt in de eerste helft van 2010 het initiatief om samen met de gemeente jongeren specifiek voor te lichten over woonkosten. Via Larikslaan2 krijgen jongeren de mogelijkheid om informatiegesprekken aan te vragen.

7.7.4 Overige doelgroepen en bijzondere woonvormen

Op basis van de gegevens uit het onderzoek ‘Wel Thuis’ heeft in 2008 een onderzoek plaatsgevonden naar de wensen en behoeften van beschermde woonvormen van mensen in de gemeente Leusden. De conclusie van dit onderzoek is dat er een tekort is aan kleinschalige beschermde woonvormen in 2015. Er worden daarbij drie doelgroepen onderscheiden: ouderen met een beperking, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een chronische psychische beperking.

De verwachting is dat er in 2015 een overschot is aan grootschalig wonen voor ouderen met een beperking. Verder is er een tekort aan grootschalig beschermd wonen voor mensen met een lichamelijke en verstandelijke beperking en voor mensen met een chronische psychische beperking.

Het onderstaande overzicht is een weergave van de huidige situatie van de beschikbare woonvormen. In dezelfde tabel wordt ook aangegeven waar de tekorten dreigen te ontstaan.

74

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed Gemeente Leusden: fricties uitgaande van huidig aanbod Vraag 2015

Aanbod 2007

Frictie 2008-2014*

Kleinschalig

Grootschalig

Kleinschalig

Grootschalig

Kleinschalig

Grootschalig

beschermd

beschermd

beschermd

beschermd

beschermd

beschermd

wonen

wonen

wonen

wonen

wonen

wonen

Ouderen

40

200

0

317

– 40

+ 117

Lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten

60

40

46

0

– 14

– 40

Mensen met een psychische beperking

20

30

0

0

– 20

– 30

120

270

46

317

– 74

+ 47

Totaal * –= tekort, +=overschot bron: Visiedocument Wonen met zorg voor mensen met een beperking2009- 2015 (Gemeente Leusden)

De conclusie is dat de focus voor alle doelgroepen moet liggen bij kleinschalige woonvormen. In 2009 is nader onderzoek gestart om een beter beeld te krijgen van de kwantitatieve behoefte van de Leusdense bevolking. De aantallen zoals opgenomen in het Visiedocument van de gemeente lijken aan de voorzichtige kant.

7.7.5 Activiteiten voor 2010

nieuwbouw De woningen in Tabaksteeg worden gezamenlijk met de Alliantie Eemvallei ontwikkeld, hieronder is bij de betreffende projecten het 50%-aandeel van Woningstichting Leusden vermeld.

Woningverkoop (inclusief Koopgarantwoningen) 2013

42 3

2012

42 3

2011

42 3

2010

31

2009

13

4

0 Koopgarant Definitief

definitie ve verkoop De start van de verkoop van het complex Langenbeek is in het najaar van 2001 van start gegaan. Er zijn tot en met december 2009 in totaal 33 woningen verkocht.

De opbrengst is nodig om de tekorten op nieuwe projecten te kunnen dekken. Er werd voor 2009 een gemiddelde verkoopprijs geraamd van € 217.000 per woning. De zittende huurders kunnen hun woning kopen en als ze dit niet wensen wordt de woning bij mutatie verkocht. In de begroting wordt ervan uitgegaan dat deze woningen bij mutatie

75

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

verkocht worden. De mutatiegraad wordt geraamd op 3,5% voor 2009. Voor 2009 werd rekening gehouden met de verkoop van een woning. In 2009 is echter geen woning verkocht.

koopgar ant In het voorjaar van 2005 is het product Meerkeuzewoning van start gegaan. Hierbij hebben de bewoners en nieuwe bewoners van 191 woningen bij mutatie de keuze de woning te huren (drie varianten) en te kopen (twee varianten) In 2007 zijn nog eens 152 woningen toegevoegd. De koopvariant, waarop 25% korting wordt gegeven op de marktprijs, is verwerkt in de begroting. Tevens is rekening gehouden met een jaarlijkse uitbreiding van het aantal huurwoningen, dat onder het product Meerkeuzewoning zal vallen. Er zijn in de periode januari t/m oktober 2008 in totaal 23 woningen verkocht.

In 2009 wordt rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van circa € 168.000. Dit als gevolg van een dalende belangstelling op de verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis.

In 2009 is een nieuwe weg ingeslagen waarbij de aandacht en werkzaamheden omtrent woningverkoop sterk zijn geïntensiveerd. Zo worden woningen die in het verleden zijn gelabeld als Meerkeuzewoning vanaf de zomer bij leegkomen aangeboden als Koopgarant woning. Er is hiervoor een nieuwe brochure gemaakt om huurders goed te informeren. Het aantal verkochte woningen zal hiermee toenemen. Verder werd in het voorjaar gestart met het aanbieden van woningen in complex Groenhouten aan de zittende bewoners. In het najaar werd ook de verkoop van het complex Brinkhorst en Bruinhorst voorbereid. Daarbij krijgen zij de keuze of ze de woning onder koopgarant voorwaarden of in de vrije verkoop willen aankopen. Zittende bewoners mogen natuurlijk ook blijven huren. Bij mutatie worden deze woningen aangeboden in de vrije verkoop. Heel belangrijk bij de werkzaamheden omtrent verkoop is de aanstelling van een verkoopbegeleider. Door de uitbreiding van de organisatie met deze functie wordt in 2010 een hogere verkoopdoelstelling mogelijk. bedrijfsruimten Woningstichting Leusden realiseert bedrijfsmaatschappelijk vastgoed dat wil zeggen indien: • Niet commercieel, • Op verzoek gemeente / overheid, • In relatie tot leefbaarheid / woonkwaliteit.

Het aanbod aan bedrijfsonroerend goed is in 2009 forst toegenomen tot 2.553 m2. De groei komt voort uit het gereedkomen van 1.262 m2 BVO in de Tabaksteeg voor het eerstelijns gezondheidscentrum. Dit gezondheidscentrum is in het najaar van 2009 opgeleverd. Ook in de wijken ’t Vliet, De Start, Biezenkamp en in het kantoorgebouw aan de Larikslaan heeft Woningstichting Leusden bedrijfsonroerend goed in beheer.

Daarnaast is Woningstichting Leusden bezig met de ontwikkeling van ca. 19.000 m2 multifunctionele centra en een gezondheidscentrum in Biezenkamp. Dit gezondheidscentrum zal een verhuurbaar oppervlakte krijgen van ca. 1.200 m2.

Ook wordt er gewerkt aan een ontwikkeling voor de zorginstelling Abrona. Dit betreft een ontwikkeling van 884 m2 BVO in het gebouw De Asschat (Biezenkamp) Met de bouw is in het voorjaar van 2008 gestart. De prognose is dat deze zorgruimte in het voorjaar 2010 wordt opgeleverd. Al deze ontwikkelingen maken dat ingezette groei van 2009 zich in de komende jaren zal voortzetten.

76

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed Bedrijfs onroerend goed in m2 2013

23,5 20,6 20,0 13,1

2012

11,7 11,0 13,1

2011

11,7 11,0 11,8

2010

10,7 10,0 2,3

2009

2,6 2 Aantal m² in beheer (VVO) Aantal m² in exploitatie (VVO) Aantal m² in exploitatie (BVO)

Het equivalent in verhuureenheden (VHE) van het Bedrijfsonroerend goed (BOG) is bepaald door de jaarhuur van het BOG te delen door de gemiddelde jaarhuur van een woning. In 2008 staat 42 m2 BOG gelijk aan één woning. De vermelde m2 BOG betreft de verwachte situatie per jaareinde; het equivalent in VHE-woningen is gebaseerd op het gemiddelde gedurende het jaar.

7.8 HUURPRIJSBELEID EN BETAALBAARHEID VAN DE WONINGEN

Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. Het huurverhogingpercentage volgt voor een groot deel van de woningvoorraad het inflatiepercentage. In 2009 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,6% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging conform inflatie uit op gemiddeld 2,5% (2008: 1,6%) en voor de vrije sector op 3,3% (2008: 2,4%) Bij Woningstichting Leusden bedroeg de gemiddelde huurprijs per 31 december 2009 € 472,12 (2008: € 460,10).

De huuromzet (exclusief vergoedingen en inclusief huuropbrengst bedrijfsruimtes) bedroeg in 2009 € 14.518.000 (2008 € 14.177.000).

Huurverhoging en inflatie in % Huurverhoging

Inflatie over

per 1 juli

voorgaand jaar

2005

1,2

1,2 (2004)

2006

2,3

1,7 (2005)

2007

1,1

1,1 (2006)

2008

1,6

1,6 (2007)

2009

2,5

2,5 (2008)

77

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Vastgoed

huurharmonisatie Ook in 2009 is huurharmonisatie uitgevoerd zoals in het beleidsstuk is vastgesteld. Dat betekent dat de huurprijs van een vrijkomende woning zo nodig stijgt naar 100% van de streefhuur. Naar aanleiding van enkele forse verhogingen in de goedkope sector is een maximum van 10% verhoging per mutatie ingesteld. De kans dat nieuwe huurders zich geconfronteerd zien met een bovengemiddelde jaarlijkse huurstijging is hierdoor aanmerkelijk kleiner. Er is in 2009 na vertrek van de huurder bij 53 woningen huurharmonisatie doorgevoerd. bez waren huurverhoging Voor de huurverhoging in 2009 is aan de bewoners van de Torenakker al kenbaar gemaakt dat ze ook dit jaar geen huurverhoging zullen ontvangen. Achtergrond hiervan is dat deze bewoners tijdens de renovatie, optopping en sloop en vervangende nieuwbouw van het Hamersveld veel overlast kunnen ervaren. De woonsituatie is in ieder geval onrustig en de mensen zitten voor een flinke periode midden in het bouwproject. In 2008 tekenden de bewoners bezwaar aan. Woningstichting Leusden heeft begrip voor dit bezwaar en heeft besloten het te honoreren voor de gehele bouwperiode. De huurverhoging is dan ook niet doorgevoerd en de bewoners hebben in 2009 geen vervolgbezwaar ingediend bij de Huurcommissie.

78

8

Dienstverlening 8.1 ALGEMEEN

We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als een van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel van onze werkprocessen.

De praktische uitvoering van onze dienstverlening is goed op orde. Ook de komende jaren zorgen wij ervoor dat de basiskwaliteit van ons werk goed blijft. Daarnaast zien we nog volop uitdagingen om onze dienstverlening richting onze klant te verdiepen.

Daarbij begint het voor ons bij het goed luisteren naar de klant. Wat is de vraag? Wat is de behoefte? En hoe kunnen we, met ruimte voor de individuele wensen, onze producten en diensten zo goed mogelijk ontwikkelen? Onderdeel hiervan is ook het betrekken van onze klanten. Voor ons is het essentieel dat de klant kan ‘meesturen’, dat zij kunnen aangeven of we op de goede weg zitten en blijven en dat onze activiteiten daadwerkelijk aansluiten bij hun behoeften. Klantgerichtheid, maatwerk en interactieve communicatie zijn de komende jaren sleutelwoorden als het gaat om onze dienstverlening.

In navolging op de ontwikkelingen in de volkshuisvesting vinden wij het noodzakelijk om verscherpt duidelijk te maken wat onze toegevoegde waarde is. Waar staan we voor?

Maar bovenal voor wie zijn we er? Onze inspanningen moeten relateerbaar zijn aan onze maatschappelijke doelstellingen. Zakelijkheid vanuit een maatschappelijke grondslag.

8.2 WOONVISIE

spanningen op de mark t De Nederlandse woningmarkt was ook in 2009 zeer gespannen. Het aanbod blijft ver achter bij de werkelijke vraag. De lange wachttijd maakt daarbij onder andere dat woningzoekenden steeds hogere eisen stellen en vooral het aantal woningzoekende ouderen en de jonge meerpersoonshuishoudens toenemen. Wanneer een woningzoekende reageert op een vrijgekomen woning en deze accepteert komt de wachttijd te vervallen. Daarom heeft het bouwen van passende woningen hoge prioriteit.

In 2009 bleek dat er redelijk wat seniorenwoningen op het bouwprogramma voor de komende jaren gepland zijn, maar dat de bouw van jongerenwoningen achterblijft.

Woningstichting Leusden streeft naar een zo divers mogelijk woningbouwprogramma, waarin alle doelgroepen voldoende aandacht krijgen. Hierin betrekken wij de doelgroep zelf, zodat er een juist beeld is van de vraag van de doelgroep. In een eerder gehouden klantenpanel met jongeren kwam naar voren dat jongeren zogenaamde ‘in betweenwoningen’ misten. Hieronder verstaan zij een grotere woning dan de starterswoning met zit-slaapkamer, maar nog geen eengezinswoning. De starter wil na de eerste woning nog één stap kunnen maken voor zij een koopwoning of eengezinshuurwoning betrekken. In 2009 heeft de planvorming plaatsgevonden van een aantal nieuwbouwprojecten in dit segment van de woningmarkt, bijvoorbeeld voor de twee jongerenvilla’s met in totaal 14 woningen in Tabaksteeg. nieuwe afspr aken Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden maken op tal van terreinen afspraken, bijvoorbeeld over de verdeling van de woningen in huurprijsklassen. Deze verdeling ligt dicht bij de grenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), zodat woningen met bepaalde huurprijzen inderdaad terechtkomen bij huurders met bepaalde inkomensgrenzen. Woningstichting Leusden voert het aanbodmodel uit namens de

79

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

gemeente Leusden. Mede aan de hand van de prestatieafspraken en de huisvestingsverordening controleert de gemeente Leusden of de toewijzing op de juiste wijze gebeurt. De huisvesting van bijzondere doelgroepen – waaronder vluchtelingen – is ook onderwerp van gesprek en afspraken.

De nieuwe provinciale woonruimteregels zijn in 2007 ingevoerd. Vanaf dat moment konden alle inwoners van de provincie Utrecht zich in Leusden inschrijven als woningzoekende. Daarom heeft Woningstichting Leusden samen de gemeente Leusden de regels voor het aanbodmodel gewijzigd. De mogelijkheid om woonduur als wachttijd te gebruiken kwam toen te vervallen.

Sinds de invoering van de provinciale woonruimteregels geldt de inschrijftijd voor iedereen als het enige selectiecriterium bij de toewijzing van huurwoningen, om zo doorstroming vanuit de rest van de provincie geleidelijk te laten verlopen en de lokale doelgroep niet uit te sluiten. De openstelling voor de provinciale woningzoekenden heeft er niet toe geleid dat er veel woningzoekenden zonder binding met Leusden bij zijn gekomen. Vaak is er toch sprake van een binding met Leusden, bijvoorbeeld als jonge mensen hier zijn opgegroeid en op een later moment willen terugkeren.

ont wikkelingen en ambities Zoals genoemd behouden onze going concern activiteiten onze structurele kwalitatieve aandacht. Daarnaast zijn er ontwikkelingen te benoemen waarop wij ook onze inspanningen richten: • Het verder optimaliseren van klantgerichtheid. Dit onder andere door Larikslaan2.

Daarbij gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de informatieverstrekking en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke aanbod van producten/ diensten door de backoffices van de samenwerkingspartners. Daarnaast vormen de KWH-normen een belangrijke parameter om onze klantgerichtheid te meten en te verbeteren.

• Het streven naar maatwerk om meer ruimte te geven voor individuele wensen. Dit doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor veranderingen aan het gehuurde en huurderonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes. De vraag van de klant vormt hierbij het uitgangspunt.

• Structurele aandacht voor het woon- en leefklimaat in onze wijken. Wij zijn van mening dat mensen instaat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken te wonen.

Woonplezier bestaat in onze optiek uit meer dan alleen een goede woning. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie van wonen, zorg en welzijn.

• Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter bediend kan worden.

• Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking met de gemeente Leusden is goed te noemen. We weten elkaar goed te vinden en de communicatie is open en helder. De komende periode wordt gewerkt aan het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en verwachtingen.

Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en prestatieafspraken.

• Multifunctionele Centra. Woningstichting Leusden is ontwikkelaar en exploitant van drie MFC’s. De rol van exploitant is nieuw voor ons en vanuit de afdeling Woondiensten zal deze verantwoordelijkheid verder ingevuld worden.

80

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

interne samenwerking De werkzaamheden rondom de dienstverlening vinden vooral plaats binnen de afdeling Woondiensten. Maar zoals bij vrijwel alle werkzaamheden in Woningstichting Leusden is een sterke wisselwerking met andere afdelingen noodzakelijk. Zo levert de afdeling Woondiensten service aan de afdeling Projecten als het bijvoorbeeld gaat om klantondersteuning bij nieuwbouw, verhuur en verkoop. Daarnaast begeleidt het hoofd Technische zaken de opzichters bij bouwtechnische zaken. Ook is er een intensieve samenwerking met financieel economische zaken als het bijvoorbeeld gaat om de huuradministratie inning en servicekosten wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na: • Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is vastgesteld, • Appreciatie van product door klant, • Keuzemogelijkheden voor klanten, • Bijzondere support voor bijzondere doelgroepen. wa ar sta an we nu en wat willen we komend ja ar doen?

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een ‘on-going’ proces met veel kleine stapjes. Voor de komende periode staan de onderwerpen op het programma die in de volgende paragrafen aan de orde komen. We maken onderscheid naar vermarkten en beheren.

8.3 MAATSCHAPPELIJK VERMARKTEN VAN DE WONINGVOORRAAD ALGEMEEN

wat zijn de werk z a amheden?

Het gaat om al die acties van Woningstichting Leusden die ertoe leiden dat er een goed fit is tussen klanten en woningen. We hebben het over de woonruimteverdeling; het inrichten van de huur/koop-verhouding, het begeleiden van de mutaties, het organiseren van nieuwe verhuur bij nieuwbouw projecten, het faciliteren van woningruil en bijzondere activiteiten ter huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals vluchtelingen zorgbehoevende, starters, enz. wat willen we (op den duur) bereiken?

De volgende doelen staan centraal: • Creëren van nieuwe woonsituaties, • Op individueel niveau creëren van een goede woonkwaliteit bij de start van de verhuur of koop, • Op beleidsniveau bijdragen leveren aan de ontwikkeling van het volkshuisvestingsbeleid binnen de gemeente Leusden. wa ar sta an we nu, en wat hebben we in 20 09 geda an?

Zie bij de afzonderlijke paragrafen.

8.4 WOONRUIMTEVERDELING

wat zijn de werk z a amheden?

In Leusden hebben we meer woningzoekenden dan woningen. Met andere woorden er is altijd een toewijzingsprobleem. Omdat Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden vinden dat niet het prijsmechanisme mag werken maar dat de maatschappelijk doelen richtinggevend moeten zijn, is er een stelsel van regelingen en werkzaamheden opgebouwd tussen Woningstichting Leusden en de Gemeente Leusden waarin Woningstichting Leusden zorg draagt voor de uitvoering van het beleid dat onder meer is vastgelegd in gemeentelijke verordeningen.

81

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening Woningmarkt Leusden in % 2009

22 78 Huur Koop

wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden zijn van mening dat het stelsel aan modernisering toe is. Het draagt nu alle kenmerken van een distributiesysteem.

We willen naar een meer klant- en marktgerichte benadering waarin het vinden van goede matches centraal staat. Om deze doelen te bereiken is het noodzakelijk een goed inzicht in de woningmarkt in het algemeen en specifiek in Leusden te hebben.

We moeten kunnen beoordelen wat de maatschappelijke behoefte is en op welke wijze wij kunnen inspringen op deze behoefte. Hier ligt één van de kernopgaven van Woningstichting Leusden. wa ar sta an we nu (positie en benchmark)?

Het gaat om een maatschappelijk belangrijke activiteit met breed uitwaaierende domeinen en werkprocessen, bijvoorbeeld: • Informeren van de woningzoekenden over de voorraad, • Voorlichten en inschrijven van woningzoekenden, • Bekend maken vrijkomende woningen en verwerken van reacties, • Voordragen kandidaten De volgende benchmarks geven inzicht in de stand van zaken: Ingeschreven woningzoekenden 2005-2009

2009

2.552

2008

2.375

2007

2.270

2006

1.952

2005

1.996

82

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening Verdeling woningen huurklassen 2005-2009 2009

496 1901 228 467

2008

1887 226 482

2007

1867 229 446

2006

1873 238 446

2005

1863 251 Dure huur (>â&#x201A;Ź 548,18) Betaalbare huur Goedkope huur (<â&#x201A;Ź 357,37)

Mutaties 2005-2009 2009 Aantal mutaties

2008

2007

2006

2005

195

211

213

224

212

7,4

8,2

8,3

8,8

8,3

Mutatiegraad

Gemiddeld aantal reacties per vrijkomende woning 2005-2009 2009 Gemiddelde reactie per woning

2008 51

2007 45

2006 42

2005 34

28

wat hebben we in 20 09 geda an?

Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe.

We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen als woningen die door loting worden toegewezen. Vanaf 1 januari 2010 wordt deze afspraak uitgevoerd.

83

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

8.5 MUTATIES: KOPEN EN VERKOPEN (ZIE OOK STRATEGISCHE PROJECTEN)

wat zijn de werk z a amheden?

Het betreft hier alle werkzaamheden die samenhangen met koop en verkoop van individuele woningen; het aanbieden van de woning, productinformatie, taxatie, begeleiding verkoop, aansturen makelaars, etc.

Een van de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren was het aanbieden van het product Meerkeuzewoning. Klanten konden daarbij in principe uit vijf contractvormen kiezen. Vanaf april 2009 bieden wij de contractvormen: huur, koopgarant of koop. Dit in het verlengde van de keuzes die wij onze klant zien maken. wat willen we (op den duur) bereiken?

Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en definitieve verkoop.

Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

Aantal MKW verkopen (cumulatief) 2009

61

2008

50

2007

27

2006

12

2005

7

Geplande verkopen in aantallen 2010 Geplande verkopen

2011 45

2012 45

2013 45

2014 45

2015 45

2016 16

2017 16

16

wa ar sta an we nu?

Bovenstaande geplande verkopen (verkoop onder voorwaarden) is op basis van de inschatting dat 1,5% van de MKW-voorraad jaarlijks verkocht wordt en 4% van de jaarlijks nieuw ingebrachte voorraad. wat doen we volgend ja ar?

Aandachtspunt voor het komende jaar is het optimaliseren van het verkoopproces.

Daarbij is aandacht voor de begeleiding van het verkoopproces door makelaars, de marketingcommunicatie rondom de verkoop, de organisatie van de interne werkprocessen, met als uiteindelijk resultaat het verkopen van de woningen. In de kern gaat het om de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden.

Om dit te realiseren is de functie van verkoopbegeleider in het leven geroepen. Vanaf oktober 2009 is een verkoopbegeleider actief op de afdeling Woondiensten. In de laatste maanden van 2009 is een selectietraject voorbereid voor wat betreft de betrokken makelaars. Een aantal lokaal verbonden makelaars heeft een uitnodiging gekregen om een plan te maken voor de uitvoering van de verkoop in 2010. Op basis van een bedrijfspresentatie is begin 2010 een keuze gemaakt voor twee makelaars met wie nauw zal worden samengewerkt.

84

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

Resultaten: • Selectie van makelaars ten behoeve van de verkoopbegeleiding woningen.

Vastgelegd in overeenkomst, • Ontwikkeling instrumenten marketingcommunicatie, • Omschrijving interne procedures rondom verkoopprocessen, • In 2010 worden 45 woningen onder Verkoop onder voorwaarden verkocht.

8.6 MUTATIES VERHUURVOORRAAD EN NIEUWBOUW

wat zijn de werk z a amheden?

Het gaat bij mutaties om het gehele proces van huuropzegging, woningtoewijzing, contractvorming en het betrekken van de woning, inclusief het mutatieonderhoud eventueel woningaanpassing en de eindafrekening.

Het mutatieproces behoort tot de kernwerkzaamheden van Woningstichting Leusden.

Dit proces start op het moment dat bekend wordt dat een woning vrijkomt en eindigt bij de afrekening met de vertrokken huurders. In die periode heeft een veelvoud aan werkzaamheden plaatsgevonden en is een groot aantal medewerkers van Woningstichting Leusden betrokken geweest. wat willen we (op den duur) bereiken?

De kwaliteit van het mutatieproces is goed te noemen. Uiteindelijk is het geheel aan werkzaamheden een samenspel tussen de verschillende afdelingen, waarbij de oriëntatie op de klant centraal staat. De uitdaging is om een goede wisselwerking te vinden tussen keuzevrijheid van de klant, technische mogelijkheden en een goede financiële bestendigheid van de woning. wa ar sta an we nu (positie en benchmark) Het aantal mutaties per jaar is vrij constant te noemen en ligt rond de 212. Er is gemiddeld genomen een mutatiegraad van 8,3%.

Het betrekken van de woning scoort hoog op basis van de KWH-normen en is de afgelopen jaren substantieel verbeterd. Van een 8,2 naar een 8,8. Het landelijke cijfer is een 7,6. Dit cijfer wordt gebaseerd op de informatieverstrekking, de staat van oplevering en de tijdigheid hiervan en de tevredenheid van de klant met de woning. In 2009 is de informatieverstrekking bij de start van een huurcontract verder verbeterd door het in gebruik nemen van de woonmap; een heldere en overzichtelijke documentatiemap met daarin alle voor de nieuwe klant relevante en actuele informatie. wat doen we volgend ja ar?

• Tijdige contracteren van klanten bij nieuwbouw waarmee vroege betrokkenheid bij bouw georganiseerd wordt, zodat er meer keuzevrijheid ontstaat. Het streven is zes maanden van te voren de klanten gecontracteerd te hebben.

• Structureel werken aan klanttevredenheid rondom het betrekken van de woning.

Het vasthouden van de KWH-norm vormt daarbij onze richtlijn.

• Het uitbouwen van onze aftersale service als onderdeel van onze klantbinding.

Dit houdt in dat we ons servicepakket richting klanten gaan uitbreiden. Dit in nauw overleg met de afdelingen projecten en financiën.

Verhuringen in de nieuwbouw 2010: • De acht woningen boven op het Hamersveld worden bouwkundig in december 2009 opgeleverd. De sleuteluitgifte vindt pas in februari 2010 plaats. Dit heeft te maken met de installatie en veiligheidsvoorzieningen.

• De woningen Asschat en optopping Torenakker worden ca. 1 april 2010 opgeleverd.

Het betreft in totaal 30 woningen.

• De bedrijfsruimte Abrona wordt ca. 1 april 2010 opgeleverd. Het gaat om 884 m2 BVO. • Blok D (deelplan De Landerijen) wordt medio 2010 opgeleverd. Het gaat om 7 woningen.

85

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

8.7 WONINGRUIL EN DOORSCHUIVEN

he t wat en wa arom van woningruil Bij woningruil willen twee huurders elkaars woning betrekken, met de intentie om daar daadwerkelijk hun hoofdverblijf te hebben en te houden. Woningruil kan een mogelijkheid zijn om relatief snel de woning naar wensen van de klant te vinden. Voor woningruil is altijd toestemming nodig van Woningstichting Leusden. Woningstichting Leusden geeft in principe toestemming voor een woningruil als: • De aanvrager voldoet aan de toewijzingscriteria die voor de woning in het normale aanbodsysteem van toepassing zijn, • De aanvragers geen huurbetalingsachterstand hebben, • De aanvragers de woning in de beschreven staat accepteren en daarvoor tekenen.

In sommige gevallen kan woningruil worden geweigerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de woning, of de woning waar de klant wil gaan wonen, een andere bestemming krijgt of bijvoorbeeld wordt verkocht. In deze situatie wordt er geen nieuw contract aangegaan. Een ander voorbeeld is een woningruil naar een aangepaste woning. WVGaangepaste woningen worden met tussenkomst van het Gewest bemiddeld.

doel woningruil Het doel van woningruil is eenvoudig: het is een manier om klanten in de gelegenheid te brengen om te verhuizen naar de woning van hun voorkeur. Door te ruilen met iemand die juist de wens heeft voor de woning van de andere partij wordt een verhuisbeweging mogelijk die via het reguliere systeem wellicht een lange(re) wachttijd met zich meebrengt. wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?

Aanvragen voor woningruil en doorschuiven komen relatief weinig voor. In 2009 is vier keer woningruil voorgekomen en is er één doorschuif geweest. Woningstichting Leusden biedt hier wel de mogelijkheid voor. Het initiatief voor woningruil ligt altijd bij de klant. Echter Woningstichting Leusden kan mogelijk meer adviseren en/of initiëren tot woningruil. In een flink aantal eengezinswoningen woont momenteel niet meer het aantal mensen waarvoor de woningen juist geschikt zijn. Het gaat dan vaak om jonge senioren van wie de kinderen het huis uit zijn. Deze mensen wonen wellicht naar tevredenheid en zijn daarom niet actief op zoek naar een andere woning. Ironisch zijn het de kinderen van die bewoners die vaak niet aan bod komen in Leusden omdat er weinig woningen beschikbaar komen voor starters. Mogelijk is een aantal ouderen best bereid om te verhuizen als er een aantrekkelijk alternatief wordt geboden.

8.8 HUISVESTING VLUCHTELINGEN, STATUSHOUDERS EN ANDERE BIJZONDERE DOELGROEPEN

wat zijn de werk z a amheden?

Vluchtelingen, statushouders Met de gemeente Leusden wordt overlegd over de taakstelling in relatie tot het generaal pardon.

Deze afspraken zijn gebaseerd op de landelijke regeling en de mogelijkheden binnen de gemeente Leusden. Contacten en afspraken over de voortgang vinden regelmatig plaats. De taakstelling wordt jaarlijks steeds gehaald. Ook in 2009 is in goed overleg met de verschillende betrokken partijen een aantal mensen uit deze doelgroep gehuisvest.

Vluchtelingen In 2008 heeft Woningstichting Leusden 11 huishoudens – met in totaal 35 personen – met een vluchtelingenstatus gehuisvest. Dit is veel meer dan de reguliere taakstelling van 9 personen. Oorzaak is dat er ook een flink aantal mensen met een pardonregeling is gehuisvest. In totaal moesten er, naast de reguliere taakstelling, vóór 1 januari 2010 nog 49 mensen met een pardonregeling gehuisvest worden. Er is in 2008 een flinke

86

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening Gehuisveste statushouders in aantallen 2009

28

2008

35

2007

16

2006

22

2005

9

inhaalslag geweest en dit heeft als resultaat dat er in 2009 nog maar vijf mensen met een pardonregeling gehuisvest dienden te worden. Er is daarmee in Leusden aan de taakstelling voor de huisvesting van vluchtelingen voldaan.

bemiddeling Bij de aanvang van het aanbodmodel is afgesproken dat het mogelijk is om in bijzondere situaties voor een woningzoekende te bemiddelen. Dat gebeurde in 2009 16 keer.

Reden voor bemiddeling in aantal betrokken woningen 2009

2008

2007

2006

Bewoners sloopwoningen Albert Buininggaarde naar Torenakkerweg

–

–

2

3

Vluchtelingen*

14

11

6

11

Gehandicapten

1

–

1

2

Overige bijzondere situaties

1

–

2

1

16

11

11

17

Totaal * inclusief mensen met een generaal-pardonregeling

wonen me t zorg Buiten het aanbodmodel om verzorgt Woningstichting Leusden de toewijzing van woningen met zorg. In 2009 zijn 16 woningen met zorg toegewezen (2008: tien woningen). In verband met de sloop van de woningen aan de Albert Buininggaarde is in 2009 in totaal een woning vrijgekomen die niet is toegewezen via het aanbodmodel (2008: 20 woningen). Van deze woningen zijn er elf woningen met een tijdelijk contract volgens de leegstandswet aangeboden. Deze woningen staan hierdoor niet onnodig lang leeg, maar zijn verzekerd van leegstand op moment van sloop. urgentiestelling Woningstichting Leusden voert het secretariaat voor de urgentiecommissie.

Het aantal aanvragen voor urgentie binnen de gemeente Leusden is in 2009 iets gedaald in vergelijking met 2008. Een voorzichtige conclusie kan zijn dat de informatieverstrekking vooraf goed werkt. Mensen kunnen al vooraf goed inschatten wat hun kansen op urgentie zijn. In de afgelopen jaren vertoont het aantal aanvragen en toekenningen een dalende trend.

Strengere voorwaarden bij het toewijzen van urgentie in geval van echtscheiding leiden tot een sterke daling van het aantal aanvragen bij de urgentiecommissie.

87

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening Urgentiestelling 2009

2008

2007

2006

2005

Aanvraag

9

17

21

21

26

Erkenning

3

3

9

13

16

In behandeling

3

–

1

1

0

wat willen we (op den duur) bereiken?

Blijvend voldoen aan de taakstelling die afgesproken is met de gemeente Leusden.

8.9 DAGELIJKSE LEEFBAARHEID EN BEHEREN; ALGEMEEN

wat zijn de werk z a amheden?

De werkzaamheden richten zich op de individuele en collectieve woonkwaliteit ten behoeve van de bewoner, de woonomgeving, de voorzieningen in het algemeen en specifiek in het kader van de integrale benadering van Wonen, Zorg en Welzijn.

Het gaat om die activiteiten die ertoe moeten leiden dat huurovereenkomst op een goede wijze wordt gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. In de praktijk gaat het om dagelijks onderhoud, huurinning, communicatie en inspraak, bewonersservice, aandacht voor leefbaarheid in buurt en wijk enz. In het kader van het streven naar woonkwaliteit voor onze huurders gaat ook onze aandacht uit naar het welzijn voor zover dat woongerelateerd is. Wij werken hierbij nauw samen met onze partners, onder andere de gemeente Leusden. wat willen we (op den duur) bereiken?

Zoals gezegd streven wij ernaar dat huurovereenkomsten op een goede wijze worden gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. Dan komen de volgende doelen centraal te staan: • Stabiele buurten, goed woonklimaat, • Zakelijk en efficiënt uitvoeren van de werkprocessen die voor de woonkwaliteit van belang zijn, • Bewonersondersteuning, individueel en collectief, • Implementatie van concepten Wonen, Zorg en Welzijn en buurtvoorzieningen, • Zo goed mogelijke ondersteuning van de woonwensen en veranderingen aan het gehuurde. resulta at in 20 09 Zie de afzonderlijke paragrafen.

8.10 WIJK/BUURTMONITOR

wat zijn de werk z a amheden?

In samenwerking met de gemeente en welzijn werkt Woningstichting Leusden structureel aan de leefbaarheid in onze buurten. Denk daarbij aan maatregelen om overlast te beperken, het meewerken aan activiteiten zoals Zomerschoon, etc. wat willen we (op den duur) bereiken?

Een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en het woonplezier van de mensen in onze wijken. wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?

In 2008 is gestart met gesprekken met de gemeente over het maken van een wijk kwaliteitsplan. Een wijk-kwaliteitsplan wordt ingezet om de leefbaarheid in de buurt te monitoren en kan vervolgens de aanzet bieden voor interne en externe acties. Er zijn in

88

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

2008 en 2009 vooral gesprekken gevoerd over het hoe en waarom. In 2010 moeten de wijk-kwaliteitsplannen verder vormgegeven worden. Het initiatief hiervoor ligt bij de gemeente.

8.11 DAGELIJKS ONDERHOUD

Dit betreft alle werkzaamheden vanaf de algemene voorlichting aan de huurder tot en met de daadwerkelijke reparatie aan woning of woonomgeving. Jaarlijks betreft het ongeveer 2000 werkopdrachten .

wat zijn de werk z a amheden?

De werkzaamheden hebben in hoofdzaak betrekking op storingen- en klachtenmeldingen van de huurders. Voor het verhelpen is een organisatie gevormd. De klant kan 24 uur per dag klachten en storingen telefonisch of per e-mail doorgeven.

Woningstichting Leusden heeft geen eigen onderhoudsdienst. Voor het verhelpen van de klachten en storingen wordt gebruik gemaakt van vele vaste leveranciers. Met deze leveranciers worden jaarlijks afspraken gemaakt over de dienstverlening. wat willen we (op den duur) bereiken?

Doel: het adequaat en klantgericht oplossen van technische problemen: • Altijd bereikbaar, • Een snelle en goede reactie, • Kosteneffectief (sober en effectief), • Beleidseffectief (woning in goed staat houden), • Klanteneffectief (een tevreden klant, nagaan waar er meerwaarde kan worden gerealiseerd), • Goede afspraken met de betrokken leveranciers.

Uit lopende onderzoeken blijkt dat Woningstichting Leusden ook op dit terrein een goede reputatie geniet. Komend jaar worden SMART kenmerken benoemd.

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?

Jaarlijks wordt gewerkt aan de verbetering van de dienstverlening. Wat betreft de communicatie wordt er steeds meer gewerkt met e-mail. Daarnaast zet Woningstichting Leusden hoog in als het gaat om de automatisering. Systemen worden periodiek verbeterd en medewerkers worden geregeld bijgeschoold. De komende jaren zal dit proces doorgaan.

De doelstelling voor de komende jaren is het terugdringen van het aantal klachten.

Dit kan echter alleen als er blijvend wordt geïnvesteerd in kwaliteit. Daarnaast is een blijvende aandacht voor het planmatig onderhoud van belang.

8.12 BEWONERSOVERLAST/ BEMIDDELING/ BIJZONDERE PROBLEMEN VAN BEWONERS

wat zijn de werk z a amheden?

Een belangrijk onderdeel van het werk van Woningstichting Leusden is het bevorderen van een goed woonklimaat. We beïnvloeden dit positief door in overleg met de stakeholders in de buurten gezamenlijke acties te ondernemen.

• In 2007 is gestart met buurtbemiddeling en dit heeft zeer positieve resultaten voor de bewoners van de gemeente Leusden. Buurtbemiddeling is bereikbaar voor huur- en koopwoningen. In 2009 zijn er tot eind september reeds 48 meldingen gedaan voor buurtbemiddeling. Niet alle meldingen resulteren in een buurtbemiddelingstraject.

• Naast buurtbemiddeling is er in 2008 gestart met het Sociaal Platform. Vaak hebben de mensen die overlast bezorgen een meervoudige problematiek. Binnen het Sociaal Platform werken professionals vanuit hun diverse disciplines integraal aan het oplossen van een casus. Per jaar worden daar 25 casussen besproken en opgepakt.

89

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

• De medewerkers van Woningstichting Leusden lossen daarnaast zelfstandig overlastproblematiek op, bijvoorbeeld door het aanspreken en indien nodig het intensief begeleiden van de overlastgever.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Het bevorderen van een goed woonklimaat waar iedereen prettig kan wonen in zijn of haar buurt en woning. Uiteindelijk willen we ervoor zorgen dat iedereen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in een buurt kan wonen. wat ga an we komend ja ar doen?

Woningstichting Leusden continueert haar inspanningen op het terrein van bewonersoverlast, bemiddeling en bijzondere problemen van bewoners.

• Daarbij ligt de aandacht op de verdere professionalisering van de samenwerking met de stakeholders. De samenwerkingsafspraken zijn gevat in een convenant.

• Het streven is het aantal huisuitzettingen met als oorzaak overlast te beperken tot een minimum. Daarbij is het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in één buurt kunnen blijven wonen.

8.13 CONTACT MET HUURDERS

Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van individueel tot collectief.

In 2009 heeft de HBVL besloten om de vereniging op te heffen. Het draagvlak voor een huurdersbelangenvereniging was zo klein dat het bestuur geen toekomst voor huurderparticipatie in deze vorm zag. Ter illustratie: bij de ledenvergaderingen verschenen er in de regel 0 tot 5 geïnteresseerden. Daarbij waren dit dan meestal bekende leden die ook actief waren in bewonerscommissies. Vanaf 1 mei hield de HBVL dan ook op met bestaan. De afdeling Woondiensten was betrokken bij de besluitvorming over de opheffing en heeft gesprekken opgestart om een nieuwe vorm van participatie te ontwikkelen in de vorm van de Woonadviesraad. Voorbereidingen voor dit nieuwe platform vonden in 2009 plaats waarna de oprichting in 2010 zal plaatsvinden.

8.14 VOORLICHTING

Het bewonersblad Thuis is vier keer verschenen. De website is een tweede belangrijk informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de betrokkenen via ‘complexbrieven’. Daarvan zijn er 52 verspreid in 2008 tegenover 64 in 2007.

Naast deze vormen van voorlichting houdt Woningstichting Leusden ook regelmatig informatieavonden en presentaties. Onderwerpen in 2009 waren onder andere de Koopgarantregeling, de verbouwing en nieuwbouw rondom woon- en zorgcentrum ’t Hamersveld en de nieuwbouw van het Gezondheidscentrum in Tabaksteeg met daarboven appartementen.

Ook werd in het najaar van 2009 meegewerkt aan een uitgebreide regionale woonmanifestatie in De Flint in Amersfoort. Samen met onder andere de Rabobank, verschillende makelaars uit Leusden en Amersfoort, projectontwikkelaars en notarissen werd informatie verstrekt over de mogelijkheden om een woning te kopen. Het motto van de avond was ‘Kopen, het kan weer!’. Achtergrond was het stilvallen van de woningmarkt en het onder de aandacht brengen van maatregelen ter bevordering en herstel van het vertrouwen in de markt. Het is goed gelukt om ook de mogelijkheden in de Leusdense markt onder de aandacht te brengen. Dit heeft ertoe geleid dat lokale Leusdense partners hebben besloten om, samen met de gemeente, in het voorjaar van 2010 een vergelijkbare manifestatie te organiseren in Leusden en over Leusden specifiek.

90

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

Tot slot was ook in 2009 een aantal bewonerscommissies actief. Per 31 december 2009 waren er volgende commissies: Groenhouten, De Wetering, De Blekerij, De Zeilmakerij, Torenakkerweg, De Smidse, Albert Buininggaarde, Nabbert en Grasland/Klaverland.

8.15 IN GESPREK MET DE KLANT

Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Voor de toekomst van bewonersparticipatie heeft Woningstichting Leusden nieuwe vormen ontwikkeld. Zo is eind 2007 al voor het eerst een klantenpanel georganiseerd voor jongeren. Dit initiatief is zeer enthousiast ontvangen. In 2008 is nog een klantenpanel georganiseerd, nu voor senioren. Dit was een samenwerkingsverband tussen de partijen van Larikslaan2 (gemeente Leusden, Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden). In 2009 is daarop een Arenasessie georganiseerd.

Ook bij de Arenasessie gaat Woningstichting Leusden in gesprek met haar klanten.

Het verschil tussen een klantenpanel en een arenasessie is vooral de werkvorm. Een panel is een gesprek tussen klanten, geleid door een ingehuurde externe gespreksleider.

Een arenasessie is een actievere vorm van communicatie tussen klanten en medewerkers van Woningstichting Leusden. De setting is daarbij minder traditioneel (‘de vergadertafel’) en meer actief (kleine wisselende groepjes, 1-op-1 klant-medewerker).

De Arenasessie bood een aantal belangrijke conclusies voor de aanwezige medewerkers en MT-leden, bijvoorbeeld de grote waarde die klanten hechten aan een serieuze en goed onderbouwde klachtenafhandeling. Het imago van Woningstichting Leusden en haar medewerkers werd omschreven als heel vriendelijk maar soms wat star.

wat zijn de werk z a amheden?

Op diverse manieren heeft Woningstichting Leusden dagelijks contact met haar klanten.

Bijvoorbeeld klanten die aan de balie van Larikslaan2 hun vraag stellen, tijdens het tekenen van een huurcontract, reparatieverzoeken, tijdens het uitzoeken van nieuwe badkamertegels. Dit soort contacten kan bijna als regulier beschouwd worden. Op een aantal vlakken beperkt Woningstichting Leusden zich niet tot verhuuractiviteiten, maar worden er aanvullende diensten verleend. Algemeen doel: adequate dienstverlening naar individuele dan wel collectieve behoefte, op basis van professionele en zakelijke bedrijfsvoering. In zijn algemeenheid doen wij dit door het verlenen van aanvullende diensten. wat willen we (op den duur) bereiken?

Als het gaat om contact met onze klanten stellen wij een aantal speerpunten vast.

Daarbij gaat het om keuzevrijheid, communicatie en betrokkenheid.

• Onze klanten hebben de ruimte om eigen keuzes te maken als het gaat om de ‘eigen woning’, • Klanten kunnen terecht bij de woningcorporatie. Hun mening telt, • Onze producten, maar ook onze processen zijn klantgericht. wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?

Woningstichting Leusden heeft het streven om bewoners meer ruimte te geven om tot eigen keuzes te komen als het gaat om de ‘eigen woning’.

• Zo worden keuzepakketten aangeboden bij nieuwbouw en planmatig onderhoud en is er een beleid van ‘veranderingen aan het gehuurde’, • De Woonwinkel wordt verder ontwikkeld om in te spelen op de wensen van de klanten. Hiervoor zal een verdergaand beleid worden opgezet, • Naar verwachting zal de komende tijd ook de bredere service rond koop en verkoop van woningen aan de orde komen.

91

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

Communicatie en betrokkenheid Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De bewonerscommissies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder half jaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt: • Forum: Woningstichting Leusden richt een interactief, digitaal forum van huurders, kopers en woningzoekenden op, • Klantenpanels: Woningstichting Leusden maakt gebruik van klantenpanels om klanten te horen over specifieke thema’s, zoals starters- of seniorenhuisvesting, • Werkgroepen: Woningstichting Leusden stelt werkgroepen in om samen beleid vorm te geven. Denk daarbij aan thema’s zoals het huurprijzenbeleid, service aan klanten, etc.

8.16 VERANDERINGEN AAN HET GEHUURDE INCL. WMO

De toepassing van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (voorheen WVG) wordt uitgevoerd aan de hand van het convenant met de gemeente. In het verslagjaar is er een duidelijke stijging geweest van het aantal aanvragen. Daarnaast zijn de gemiddelde kosten fors gestegen. Voor 2010 wordt ten opzichte van 2009 een gelijkblijvend aantal aanvragen verwacht. Naast mensen met een handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en het planmatig onderhoud van seniorenwoningen wordt veel aandacht besteed aan voorzieningen. Dit met als doel dat ouderen langer in hun woning kunnen wonen. De komende jaren zal dit niet veranderen.

Daarnaast zal de komende jaren verder worden gewerkt aan de bouw van scootmobielruimten bij seniorencomplexen. De ruimten worden gebruikt voor de stalling van scootmobielen en elektrische fietsen. In het verslagjaar is de scootmobielruimte van het complex De Smidse opgeleverd. In 2010 zal worden gewerkt aan de realisatie van een scootmobielruimte bij de complexen Nabbert en Korte Geer.

Woningaanpassingen Wet Maatschappelijke Ondersteuning in aantallen 2009 Aantal Gemiddeld bedrag (in €)

2008

2007

2006

2005

62

38

49

36

56

1.306

1.011

1.453

693

971

woninga anpa ssingsbeleid (c ategorie 3 en 4) Het Woningaanpassingsbeleid is in 2004 bijgesteld mede in verband met het gewijzigde huurrecht.

De aandacht die Woningstichting Leusden in de jaren 2003 en 2004 heeft besteed aan het Woningaanpassingsbeleid heeft duidelijk geleid tot een forse stijging van het aantal aanvragen. Na een hausse hebben we een stabilisatie zien optreden. In het verslag jaar is weer duidelijk sprake van een toename. In totaal zijn 105 aanvragen ingediend voor aanpassingen en wijzigingen aan het gehuurde zonder huurverhoging. Voorbeelden zijn het leggen van parket- en laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes. Voor 2010 wordt ongeveer een zelfde hoeveelheid aanvragen verwacht.

Aanpassingen zonder huurverhoging in aantallen 2009 Aantal

105

2008

2007 69

2006 91

104

2005 77

92

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

geriefsverbe teringen (c ategorie 6) Tot deze categorie behoren onder meer de onderdelen centrale verwarming, isolatieglas, dakramen en zonneboilersystemen. In het verslagjaar zijn 49 aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. De verwachting is dat het totaal aantal aanvragen tot geriefsverbeteringen zal stijgen ten opzichte het werkelijke aantal van 2009. Een en ander heeft te maken met de vele voorstellen en plannen tot energiebesparing. De aanvragen betreffen vooral zonneboilersystemen, isolatievoorzieningen, dakramen en HR++ glas.

Aanpassingen en veranderingen met huurverhoging in aantallen 2009 Dubbel glas (HR++ glas) Dakkapel

25

2007 59

76

4

4

2

Tuimeldakraam

20

16

15

Woninguitbouw

0

0

2

49

79

95

Totaal

8.17 ONDERHOUDSABONNEMENT

2008

inhoud onderhoudsabonnement Voor het zogenaamd klein onderhoud is de huurder zelf verantwoordelijk. Het gaat dan bijvoorbeeld om het verhelpen van druppelende kranen, het gangbaar houden van hang- en sluitwerk en het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie. Woningstichting Leusden kan de klant deze klussen uit handen nemen en biedt als extra service een voordelig onderhoudsabonnement. Naast de eenmalige entreekosten en tegen een maandelijkse vergoeding van € 4,50 inclusief BTW worden kleine klussen uitgevoerd die de klant anders zelf moet (laten) doen. omvang deelname onderhoudsabonnement In 2007 is het nieuwe product ‘onderhoudsabonnement’ ontwikkeld. Begin 2008 is het onderhoudsabonnement ingevoerd. Eind 2008 zijn er 385 onderhoudsabonnementen afgesloten. In 2009 komen er bij mutatie abonnementen bij. Eind 2009 is het aantal deelnemers circa 400 en de verwachting is dat het in 2010 stabiel blijft. Dit aantal is lager dan bij de start werd verwacht. visie voor 2010 In 2010 wordt het abonnement opnieuw onder de loep genomen. Vraag hierbij is of een aantal marketinginstrumenten de deelname kan vergroten. Mogelijk is bijvoorbeeld een voordelige instapactie een manier om meer leden te verwerven. Op basis van de conclusies worden voorstellen gemaakt voor de toekomst van het abonnement, met als doel om het aantal deelnemers te laten stijgen tot 1.000. De verwachting is dat dit doel kan worden bereikt door een geleidelijke stijging, mogelijk circa 200 tot 250 leden per jaar.

In 2015 moet het aantal van 1.000 dan bereikt zijn.

8.18 VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)

v ve de start Er zijn drie VVE’s opgericht voor complex De Start. Hiervan zijn er twee slapende, zodat Woningstichting Leusden maar één VVE actief beheert.

Dit betreft de volgende werkzaamheden: de inkomsten en uitgaven moeten uitgevoerd en geadministreerd worden, een begroting en een jaarrekening moeten jaarlijks worden opgesteld en verder moeten jaarlijks de servicekosten herrekend worden.

93

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

uitbreiding a antal v ve’s De komende jaren met ingang van 2010 zal het aantal VVE’s uitgebreid worden.

Dit heeft zowel te maken met nieuwbouw als verkoop uit bestaand bezit. In de Tabaksteeg wordt een complex gebouwd, waarvan 12 appartementen voor Woningstichting Leusden zijn. Het complex bestaat echter uit meerdere appartementen en winkels.

In Biezenkamp komen ook minimaal twee VVE’s Verder moet er rekening mee worden gehouden dat waarschijnlijk al in 2011 ook appartementen van ons eigen bezit worden verkocht. Hiervoor zullen dan ook VVE’s moeten worden opgericht. v ve’s in eigen beheer?

De vraag is of we VVE’s in eigen beheer blijven uitvoeren of dat we gezamenlijk, bijvoorbeeld in het BLNW-verband, één organisatie de VVE’s van alle vier de corporaties laten beheren. Hierover zal in 2010 een besluit worden genomen.

8.19 EXTRA DIENSTEN: GLASVERZEKERING EN RIOOLFONDS

gl a sver zekering Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten wordt automatisch een glasverzekering afgesloten. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen alsnog tegen een gering maandelijks bedrag een glasverzekering bij ons afsluiten. Wanneer de huurder zich voor de glasverzekering heeft aangemeld, kan elke glasschade bij Woningstichting Leusden worden gemeld. rioolfonds Bij het aangaan van nieuwe contracten wordt de huurder automatisch lid van het rioolfonds. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen tegen een gering maandelijks bedrag en eenmalige entreekosten alsnog lid worden. Wanneer de huurder zich voor het rioolfonds heeft aangemeld, kan elke verstopping of ander mankement aan het riool worden gemeld bij Woningstichting Leusden. doel 2010 Verder uitbreiden van deelname van glasverzekeringen en rioolfonds tot uiteindelijk volledige deelname. Gezien de mutatiegraad zal dat een periode van een aantal jaren in beslag nemen.

8.20 Complexgewijze SERVICE

wat zijn de werk z a amheden?

Het gaat hier om de volgende zaken: afrekenen servicekosten, schoonmaken, lift, etc.

Algemene doelen zijn het zorgdragen voor een adequate service (schoonhouden) en een inzichtelijke administratie en adequate afrekening. Uiteraard ook een goed verlopend overleg met huurders. Het betreft voor bewoners zowel zakelijk als emotioneel een belangrijke service. wat willen we (op den duur) bereiken?

Het leveren van een bijdrage aan het woonplezier van onze huurders in de complexen door: • Te werken aan een schone omgeving. Zowel aan de binnenkant als de buitenkant van het complex, • Het initiëren en bewaken van samenlevingsregels zodat de bewoners in goede harmonie met elkaar kunnen wonen, • Aanspreekpunt te zijn voor de bewoners als het gaat om kleinschalige onderhoudsvragen en verbeterpunten,

94

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

• De begeleiding van aannemers (schoonmaak, glasbewassing, etc) bij het uitvoeren van werkzaamheden aan de complexen. Dit met als doel dat de bewoners er zo min mogelijk last van hebben, en om ervoor te zorgen dat de werkzaamheden goed en conform afspraak uitgevoerd worden.

wat ga an we komend ja ar doen?

Door het aanstellen van een opzichter appartementen is het dagelijkse complexbeheer goed op orde gekomen. De herkenbaarheid van Woningstichting Leusden is groot en de tevredenheid van de klanten ook. Het komende jaar richten wij ons op de volgende resultaten: Resultaten: • In 2010 wordt er actief gewerkt aan het voorkomen en opruimen van zwerfvuil rondom de complexen. Dit in samenwerking met de bewoners en gemeente.

Resultaat: de bewoners ervaren eind 2010 dat hun omgeving schoon en prettig is.

• In 2010 worden de schoonmaakcontracten met onze leveranciers opnieuw bekeken en aangescherpt. Dit resulteert in nieuwe contracten. Hierbij wordt intensief samengewerkt tussen de afdeling Projecten en Woondiensten.

8.21 WOONGERELATEERDE DIENSTEN

wat zijn de werk z a amheden?

Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden.

We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorg zones, multifunctionele centra, eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische ontwikkeling, zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven en geeft weer hoe Woningstichting Leusden probeert met andere ogen te kijken naar de eigen opdracht. Immers als we de bewoners echt centraal stellen, kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de integraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken en organiseren. wat willen we (op den duur) bereiken?

Algemene doelen zijn het zorgdragen voor adequate aanvullende diensten voor de diverse doelgroepen op gebieden van zorg en welzijn. Daarnaast ook het zorgdragen voor adequate informatie aan en begeleiding van vragers op de gebieden van Wonen, Zorg en Welzijn (Larikslaan2). wat ga an we komend ja ar doen?

Focuspunten zijn Larikslaan2, woonzorg zones en woonconcepten.

Resultaten: Sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 voor het leveren van zorgdiensten bij onze woningen aan de Torenakker/Asschatterweg. Tijdspad: voorjaar 2010.

8.22 wat zijn de werk z a amheden?

HUURACHTERSTANDEN/ Het betreft hier werkzaamheden zoals het incasseren van huur, het opzetten van INCASSO/ONTRUIMINGEN slepersacties, het voorkomen en beperken van huurachterstanden, het maken van aflossingsafspraken met de betreffende huurders, het voorkomen en in het laatste geval coördineren van ontruimingen. We voeren hierbij overleg met stakeholders zoals schuldhulpverlening en zorgleveranciers.

95

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

huurinc a ssobeleid Het aantal machtigingen tot een automatische incasso is al een paar jaar redelijk stabiel met 82%. De hoogte van de totale huurachterstand is in 2009 licht gestegen ten opzichte van 2008. De huurachterstand van de huidige huurders is gestegen. Deze bedroeg ultimo 2009 1,12% (percentage van de jaarhuur), tegen 0,39% over 2008. Dit heeft vooral te maken met de grote openstaande bedragen voor nieuw verhuurde bedrijfshuisvesting in Tabaksteeg. Dit gaat om een bedrag van € 74.310,-. De openstaande huurachterstand van vertrokken huurders is gestegen van 0,57% ultimo 2008 naar 0,6% ultimo 2009. Om huurbeëindiging en huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, werkt Woningstichting Leusden met een preventief en curatief beleid.

Preventief beleid wil, zoals de term al aangeeft, met allerlei maatregelen voorkomen dat huurachterstand ontstaat. Het curatief beleid is uitgebreid met een intensivering van de aanmaanprocedure om zo snel mogelijk betalingsproblemen te signaleren. Zo kunnen woningstichting en huurder samen tijdig zoeken naar oplossingen om verdere problemen te voorkomen. ontruimingen Het aantal ontruimingen is in 2009 met vier gevallen niet veel veranderd ten opzichten van 2008. De oorzaak van deze ontruimingen had in alle gevallen te maken met langdurige huurachterstand.

Ontruimingen 2009

8.23 WOONFRAUDEBELEID

2008

2007

2006

2005

Aanzeggingen

9

9

11

3

16

Doorgevoerd

4

5

5

0

7

Vanuit het landelijk beleid is er steeds meer aandacht voor woonfraudebeleid. Hieronder wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. In Leusden is deze problematiek niet erg groot. Dit heeft mogelijk te maken met de schaal van de gemeente. Hierdoor is illegale bewoning geen probleem van grote omvang zoals die voorkomt in de grote steden als Utrecht en Amsterdam.

Mogelijk heeft ook het ons-kent-ons gevoel in Leusden hiermee te maken. Als er bij uitzondering wel sprake is van illegale bewoning wordt dat doorgaans gemeld door omwonenden. Dit is dan voor Woningstichting Leusden aanleiding om verder onderzoek te verrichten. Zo wordt onder andere contact gelegd met de gemeente Leusden.

Medewerkers van Woningstichting Leusden voeren dan controles uit. Wordt er illegale bewoning vastgesteld, dan wordt de bewoner verzocht om de huur op te zeggen. Daarna start, indien nodig, een formele procedure van uitzetting.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Het doel op dit terrein is tweeledig. In de begroting is aangegeven met welke marge rekening wordt gehouden in financiële zin. Er is geen reden om in dit opzicht te komen tot een substantiële wijziging. Tegelijkertijd is er de opdracht om zorg te dragen voor inning van de huur op een correcte en professionele wijze, waarbij met name de begeleiding van maatschappelijk zwakkeren zorgvuldig plaatsvindt. Juist voor deze groep is de zorg voor een adequate huisvesting een belangrijke opgave voor Woningstichting Leusden.

96

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?

Resultaten: • In 2010 willen wij preventief werken en ontruimingen zoveel mogelijk voorkomen.

Dit vraagt intern, soms met ondersteuning van externen, specifieke aandacht van onze medewerkers.

• Een grote meerderheid van onze huurders laat via een automatische incasso de huur overschrijven. Dit percentage ligt al een aantal jaren rond de 82%. Het streven voor 2010 is dat dit percentage ten minste gelijk blijft.

• Het percentage huurachterstanden bevat een component achterstanden bij huidige huurders en achterstanden ontstaan door vertrokken huurders. Door de economische crisis verwachten we dat de huurachterstanden bij huidige huurders een lichte stijging zal gaan vertonen. Het streven voor 2010 is dat dit percentage niet hoger stijgt dan 0,6% voor zittende huurders.

• Met betrekking tot huurachterstanden bij vertrokken huurders (wat om een substantieel hoger bedrag gaat dan bij zittende huurders) wordt in het voorjaar 2010 een actieplan geformuleerd hoe we kunnen voorkomen dat vertrokken huurders een huurschuld achterlaten. Het streven is om dit percentage te stabiliseren op 0,6%.

Huurachterstanden in % 2009

36 64

2008

61 39

2007

48 52

2006

61 39

2005

61 39 Huurachterstanden vertrokken huurders Huurachterstanden huidige huurders

8.24 KWALITEIT VAN DE DIENSTVERLENING EN KWH

Algemeen doel is zorgdragen voor een professionele klantgerichte dienstverlening.

We meten dit jaarlijks op een aantal punten, door het houden van evaluatiegesprekken, klantenpanels en via het KWH label.

Resultaat 2009 KWH Labelonderdeel Corporatie bellen

Score WSL

Score landelijk 7,6

7,5

Woning veranderen

7,5

7,3

Woning onderhouden

7,3

7,8

Klachten afhandelen

7,2

6,7

Woning verlaten

8,2

8,3

78,1

76,6

Totaalscore

97

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

Over het algemeen scoort Woningstichting Leusden goed op de meetonderdelen van KWH. Voor wat betreft het onderdeel ‘woning onderhouden’ is de beoordeling lager dan het landelijk gemiddelde. De oorzaak hiervan ligt vooral in de (on)duidelijkheid van gemaakte afspraken tussen klant en corporatie of leverancier, het nakomen van afspraken en het niet zichtbaar zijn van toezicht op de uitvoering van onderhoud.

Meting 2010 In 2010 worden de volgende labelonderdelen via KWH gemeten: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, huur betalen en reparatie uitvoeren. De meetperiode loopt van begin maart tot begin juli 2010.

Andere indicatoren van kwaliteit Naast het KWH label werkt Woningstichting Leusden continu aan verbeteringen in de dienstverlening. Er wordt daarbij samengewerkt door medewerkers van de verschillende afdelingen en deze aanpak wordt gedragen door de organisatie. Een voorbeeld van een manier om de kwaliteit te blijven toetsen is de enquête bij woningoplevering. Daarnaast is in oktober 2009 voor het eerst een Arenasessie georganiseerd. Tijdens deze avond werden klanten van Woningstichting Leusden uitgenodigd om te praten over hun ervaringen met Woningstichting Leusden en hun visie op de kwaliteit van dienstverlening.

Een heel concreet resultaat van deze Arenasessie is de wens naar een verbetering in het bijhouden van een klantdossier. Een klantdossier waarin alle klantencontacten worden geregistreerd komt zowel de klantvriendelijkheid en service ten goede als de interne overdraagbaarheid en interne toetsing.

wat doen we volgend ja ar?

Resultaten: • De KWH score van Woningstichting Leusden op de bovengenoemde labelonderdelen blijft ten minste gelijk. De meting zal in het voorjaar van 2010 gestart en afgerond worden.

• Uit de geretourneerde enquêtes bij woningoplevering is 90% van de ondervraagden tevreden over de woningoplevering.

• In 2010 worden twee (thematische) bijeenkomsten met klanten georganiseerd. Een daarvan is gericht op onze dienstverlening rondom nieuwbouwwoningen.

• In 2010 wordt er gestart met het opzetten van een periodiek onderzoek om op deze manier de kwalitatieve tevredenheid van onze klanten te monitoren.

8.25 GESCHILLENCOMMISSIE

regionale geschillencommissie Op 1 september 2009 is ‘afscheid’ genomen van de Geschillencommissie Woningstichting Leusden. Dat wil zeggen dat vanaf deze datum de commissie van Leusden is opgegaan in de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied. Deze commissie werkt regionaal en behandelt niet alleen geschillen van Woningstichting Leusden, maar ook geschillen van de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg.

Voor Woningstichting Leusden is er hierdoor weinig veranderd. De nieuwe regionale commissie kent dezelfde personele bezetting als de voormalige commissie uit Leusden.

Van de ervaring van de voormalige leden van de Geschillencommissie Woningstichting Leusden wordt nu op regionaal niveau gebruik gemaakt.

De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied doet uitspraak in de vorm van een bindend advies. Dat was in Leusden al enige jaren het geval. Voor de overige corporaties betreft het echter een nieuwe ontwikkeling. De commissies van deze corporaties adviseerden de respectieve directies in geschillen, maar hun adviezen waren niet bindend. De directies namen in de praktijk de adviezen meestal wel over, maar een verplichting was het niet. Daar is per 1 september 2009 dus verandering in

98

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

gekomen. Voor alle deelnemende woningcorporaties geldt inmiddels dat uitspraken van de geschillencommissie bindend zijn. Dit geldt overigens ook voor de klager: ook die is gebonden aan de uitspraak.

Evenals de voormalige Geschillencommissie Woningstichting Leusden heeft de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied een eigen reglement, waarin onder andere de geschillenprocedure is beschreven. Nieuw is de website (www.gcvalleigebied.nl) die klanten van de corporaties informatie geeft over de procedure en bovendien de mogelijkheid biedt om op eenvoudige wijze een geschil bij de commissie aan te melden.

wat zijn de werk z a amheden?

De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied geeft - gevraagd en ongevraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding van de door haar behandelde klachten. De commissie streeft ernaar een schikking tussen beide partijen te bevorderen. Het advies van de commissie is bindend. doel: l a agdrempelig, onafhankelijk De commissie heeft tot doel huurders in gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben. De commissie draagt bij aan een goede behandeling van klachten en daarmee aan de verbetering van de relatie die de corporaties met elk van haar (kandidaat)huurders heeft. Hiermee wil de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied bijdragen aan een verbetering/optimalisering van het functioneren van elk van de corporaties. resultaten 20 09 Per 31 december 2009 bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied uit de volgende personen: Leden Geschillencommissie Naam

Functie

Aftredend

H. Offereins

voorzitter

2010

Mr C.J. van der Made

secretaris

2011

lid

2012

J. Kosterman Overzicht geschillen Woningstichting Leusden 2009 Ingediende klachten

2008 1

2007 1

2006

2005

2*

1

4

Naar werkorganisatie

0

1

1

1

2

In Geschillencommissie

0

1

–

1**

2

Gehonoreerd

0

0

–

–

–

* klacht ingediend in 2007, behandeling in 2008 ** klacht behandeld in 2006, ingediend in 2005

99

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Dienstverlening

In 2009 is er bij de Geschillencommissie Woningstichting Leusden één geschil met Woningstichting Leusden aangemeld. Deze dateert van vóór 1 september 2009.

Het betrof een klacht over de toewijzingsprocedure van nieuwbouwwoningen. De commissie heeft de klager in deze zaak niet-ontvankelijk verklaard. De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied behandelde in 2009 geen geschillen met Woningstichting Leusden.

Het aantal geschillen dat jaarlijks aan de commissie wordt voorgelegd blijft laag.

wat doen we volgend ja ar?

Resultaten: • De informatie over de regionale geschillencommissie en de werking hiervan is beschikbaar via website en via foldermateriaal, • In de thuis wordt in 2010 eenmaal gepubliceerd over een uitspraak van de geschillencommissie, • Het streven blijft om het aantal geschillen zo minimaal mogelijk te houden.

100

9

Bedrijf 9.1 ALGEMEEN

wat zijn de werk z a amheden?

Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van de vier kernactiveiten. wat willen we (op den duur) bereiken?

De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst.

De hoge verwachtingen hebben hun weerslag op de verwachtingen met betrekking tot de werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn: • Professioneel • Netwerkbedrijf • Lean & mean Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de medewerkers en het Managementteam om verdere stappen te zetten. Niet alleen vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het gaat om maatschappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen.

professioneel We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn en vervolgens dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in ‘control’ is, goed geoutilleerd is en niet in de laatste plaats gewaardeerd. ne t werkbedrijf Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers.

Er zijn een aantal principes van belang: Marktgerichtheid We willen accepteren dat de hoogte van de toegevoegde waarde van wat wij leveren aan de klant wordt bepaald door de ontvangende partij. Klanttevredenheid, of beter nog het oordeel van de klant over onze toegevoegde waarde, is dus belangrijk.

Resultaatgerichtheid We willen kunnen vaststellen wat in de ogen van de klant/afnemer het resultaat is van onze leveranties en diensten. We proberen ons te richten op die zaken die voor de klant belangrijk zijn.

Procesgerichtheid We zijn ons bewust van de plaats die onze diensten en leveranties innemen in de hele keten – woning binnen de woonomgeving en andere voorzieningen – die leidt tot goed wonen.

101

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

Mensgerichtheid Aandacht hebben voor en rekening houden met de persoon van de medewerker of de klant.

Uitvoeringsgerichtheid Niet blijven steken in beleid maar juist praktisch handelen en het beleid realiseren.

Wilsgerichtheid We zijn ons ervan bewust zijn dat persoonlijke betrokkenheid en onderlinge interactie belangrijk zijn voor een kleine op integratie gerichte organisatie.

‘le an & me an’ We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en deskundigen betrokken. Het is niet onze ambitie zelf zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven die op hun expertiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met zich meebrengt. wa ar sta an we nu en wat ga an we komend ja ar doen?

Het bedrijf heeft een uitstekende reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwachtingen. Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen.

Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in HRM en ICT. Een breed pakket derhalve dat in dit hoofdstuk wordt toegelicht. communic atie en public rel ations (pr) stakeholder s en pr Reputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral bij de negatieve effecten van fouten bij collega’s en Aedes.

Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade. Onderwerpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht belangrijk.

Bovendien vereist onze monopoliepositie extra zorg voor een goede klantgerichtheid.

Er wordt meer en meer gewerkt wordt aan het uitdragen van onze brede missie.

Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals KWH, klantenpanels en dienstverleningevaluaties.

Verder zullen we met de belangrijke partners opnieuw de samenwerkingsovereenkomsten beoordelen en zo nodig vernieuwen.

De belangrijkste doelen voor 2010 zijn: • Nieuwe overeenkomst met de gemeente, c.q. het inrichten van het programmamanagement, • Nieuwe samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0.

9.2 PERSONEEL EN ORGANISATIE (HRM)

wat zijn de werk z a amheden?

Het werkgebied Personeel en Organisatie omvat opgaven op het gebied van (individuele) personele vraagstukken, alsmede opgaven op het gebied van organisatieontwikkeling. Kernbegrippen zijn: arbeidsvoorwaarden, arbeidsinhoud, arbeidsomstandigheden en arbeidsverhoudingen (vier A’s), maar ook organisatorische structuur, werkklimaat, stijl van leidinggeven en leiderschapsontwikkeling. Van belang hierbij is dat de afdeling P&O een advies- en expertiserol heeft als het gaat om personele zaken. Leidinggevenden zijn primair verantwoordelijk voor (het functioneren van en het contact met) hun mede-

102

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

werkers en afdeling. Ten aanzien van strategische vraagstukken vervult P&O de rol van partner in business en vertaalt vanuit die rol het strategisch ondernemingsbeleid naar HR-beleid.

wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden streeft naar een werkorganisatie met de volgende strategische prioriteit: ‘Vanuit goed werkgeverschap streven naar een optimaal toegeruste, professionele organisatie, nu en in de toekomst.’ Dit betekent dat Woningstichting Leusden beschikt en kan blijven beschikken over medewerkers met de juiste kennis, vaardigheden en attitude, zodanig dat de organisatiedoelen efficiënt en doeltreffend kunnen worden gerealiseerd. Kernwoorden hierbij zijn: drive, leiderschap, samenwerking, externe gerichtheid, transparantie en ondernemerschap.

Uit de strategische prioriteit kunnen strategische doelen (resultaten) worden afgeleid: • Woningstichting Leusden beschikt over een HR-cyclus die bijdraagt aan de professionalisering van de organisatie, • Woningstichting Leusden kan te allen tijde beschikken over een evenwichtig en deskundig personeelsbestand, • Sterk leiderschap en goed ontwikkelde managementkwaliteiten, • Woningstichting Leusden ziet medewerkers als belangrijk kapitaal en investeert in medewerkers op basis van een strategisch opleidingsbeleid, • De arbeidsvoorwaarden en bedrijfseigen regelingen zijn actueel en voor alle medewerkers beschikbaar, • De arbeidsverhoudingen zijn modern en aantrekkelijk voor (potentiële) medewerkers.

• Het ARBO-beleid voldoet aan wet- en regelgeving en is tevens afgestemd op de aard van de organisatie.

wa ar sta an we nu, en wat ga an we komend ja ar doen?

Grosso modo kan worden gesteld dat 2009 op het gebied van personeel en organisatie een stabiel jaar is geweest. In de voorgaande jaren is gewerkt aan structurering van P&O-beleid op het gebied van arbeidsvoorwaarden, aan meer managementcapaciteit, een meer marktgerichte werkwijze op de afdeling Woondiensten en het voeren van ontwikkelingsgerichte functioneringsgesprekken. Deze inspanningen wierpen in 2009 hun vruchten af. In 2009 is ingezet op versterking van de organisatie op het gebied van woningverkopen, zijn er verkennende gesprekken gevoerd over prestatiebeloning en is er een start gemaakt met strategisch opleiden. Tevens is de verzelfstandiging van de frontoffice (Larikslaan2) voorbereid en per 1 januari 2010 een feit geworden.

In de verslagperiode zijn vier vacatures ontstaan: Medewerker FEZ bij de afdeling Financieel-Economische Zaken, Huurconsulent (2x) en Verkoopbegeleider bij de afdeling Woondiensten. Op de positie Verkoopbegeleider is een interne kandidaat benoemd.

Sociale activiteiten De personeelsvereniging van Woningstichting Leusden organiseerde dit jaar wederom een aantal gezellige activiteiten; bowlen, barbecuen en een GPS-tocht. Ook Sinterklaas en Kerst kregen gepaste aandacht.

De sportcommissie organiseerde in april een fietstocht en in november werd er geschaatst.

De directie organiseerde voor het personeel een dagtocht naar Düsseldorf met een rondleiding door de oude binnenstad, een bezoek aan de kerstmarkt en een echt Duits diner.

Voorgenomen fusie Woningstichting Barneveld en Woningstichting Nijkerk Begin 2009 maakten de directies van Woningstichting Barneveld en Woningstichting Nijkerk bekend een onderzoek te starten naar de mogelijkheden van een fusie.

103

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

Na een jaar van voorbereiding werd begin 2010 bekend dat de voorgenomen fusie geen doorgang zou vinden. De samenwerking tussen Woningstichting Leusden, Woningstichting Nijkerk, Woningstichting Barneveld en Vallei Wonen (Woudenberg) heeft hierdoor in 2009 enigszins onder druk gestaan.

doelen voor 2010 • Over het algemeen zitten de juiste mensen op de juiste plek bij Woningstichting Leusden. Vacatures worden adequaat ingevuld en Woningstichting Leusden is aantrekkelijk voor getalenteerde nieuwe medewerkers. De komende tijd zal aandacht uit moeten gaan naar de aantrekkelijkheid van de organisatie in de toekomst als de generatiekloof groter wordt.

• De eerste stappen op het gebied van management development zijn gezet. Dit traject wordt het komende jaar voortgezet.

• Voor eind 2009 ligt er een strategisch opleidingsbeleid waarin is vastgelegd welke kwaliteiten Woningstichting Leusden met name (verder) wil ontwikkelen. In 2010 wordt dit beleid leidend bij opleidingsverzoeken en wordt de doorgemaakte ontwikkeling gespreksonderwerp in het functioneringsgesprek en eventueel mede bepalend voor de beloning.

• In 2009 is het digitale personeelshandboek opgeleverd. Vanaf 2010 zal het handboek jaarlijks worden nagelopen op aanvullingen en / of (wettelijke) wijzigingen.

• Het denken over arbeidsverhoudingen is binnen het MT nog niet geheel op één lijn.

Wel staan leidinggevenden open voor maatwerkafspraken als de functie dat toelaat.

Eensgezind is het MT over het feit dat flexibiliteit niet moet leiden tot een organisatorisch onwerkbare situatie en dat de klantgerichtheid minimaal op hetzelfde niveau moet blijven. Dit punt zal terugkomen als in de praktijk blijkt dat Woningstichting Leusden met deze standpunten het moeilijk krijgt om getalenteerde medewerkers binnen te halen.

• Het ARBO-beleid is op orde. In 2008 is de RI&E geactualiseerd en in 2009 heeft er een PMO en een individueel werkplekonderzoek plaatsgevonden. Jaarlijks worden aan de hand van een ARBO-jaarplan acties benoemd en uitgevoerd.

9.2.1 Sociale kengetallen

algemene doelen Door te beschikken over sociale kengetallen en streefcijfers is Woningstichting Leusden in staat om te sturen op de (toekomstige) personeels- en capaciteitsplanning, dan wel om daar waar nodig interventies te plegen.

De streefcijfers zijn: • Ziekteverzuim: lager dan 4%, • Ziekmeldingsfrequentie: aantal lager dan 1, • Personeelsverloop: tussen 6% en 10%.

104

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

resultaten 20 09 / socia al ja arver sl ag 20 09 Organigram Woningstichting Leusden 2009 André van de Water Directeur / bestuurder

Yvonne Burger

Sana van Iddekinge

Directiesecretaresse

hr manager

Judith van ’t Holt Communicatiemedewerker

Marieke Heilbron

Jos Bot

Bert van de Beek

Ingrid ter Heerdt

Hoofd Woondiensten

Hoofd Technische Zaken

Hoofd fez

Manager Larikslaan2

Els van der Raaij

Marjon van Dongen

Martin van der Kooij

Erika Lang

Afdelingssecretaresse

Afdelingssecretaresse

Manager fez

Baliemedewerker

Marissa van Rossum

Albert Meppelink

Heidi de Haas

Lilian van Warmenhoven

Medewerker ontwikkeling en strategie

Projectmanager

Plaatsvervangend hoofd fez

Baliemedewerker

Shirley van de Bogert

Jan Woltjer*

Jeffrey Brilman

Corinne Mooren

Verkoopbegeleider

Projectmanager

Medewerker fez

Consulent

Ellen Caarels

Willem van Tol

Marleine van Rijnsoever

Ria Liemburg

Accountmanager vastgoed & bewonerszaken

Medewerker bedrijfsbureau

Medewerker fez

Consulent

Wiljo van Uffelen

Henk van den Berg

Derya Arik

Huurconsulent

Projectleider

Administratief medewerker fez

Bente Vetter

Jos Baas

Karin van Geet

Huurconsulent

Projectleider

Administratief medewerker fez

José Noor

Betsie Strengers

Henry Hulsbeek

Woonmakelaar

Projectassistent mfc’s

Systeembeheerder fez

Wim Hardeman Woonmakelaar

Siska Baas

* In dienst via extern bureau

Woonmakelaar

Wil van den Hudding Opzichter appartementen

Ben van Roemburg Opzichter

Rob van Haren Opzichter

formatie Per ultimo 2009 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld: Formatie Aantal FTE Directie/staf* Financieel Economische Zaken Woondiensten

3,11 6,67 11,01

Projecten

7,39

Larikslaan2

3,12

Totaal

31,30

*In de overzichten zijn de Manager FEZ, de HR Manager en de Medewerker Personeelszaken die binnen het samenwerkingsverband werken meegenomen voor het aantal uren dat zij voor Woningstichting Leusden werken. Zij staan deels formeel niet op de loonlijst van Woningstichting Leusden. De Directiesecretaresse, de Medewerker Communicatie, de HR Manager en de Medewerker Personeelszaken zijn bij Directie / staf ondergebracht.

105

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

opbouw per soneel sbestand Eind 2009 had Woningstichting Leusden 39 medewerkers in dienst. Daarvan is 64% vrouw en 36% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 76% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 7% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken.

Opbouw personeelsbestand Mannen

Vrouwen

Totaal

Parttime

1

19

20

Fulltime

13

6

19

Totaal

14

25

39

Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling Mannen

Vrouwen

Totaal

FTE

FTE

FTE

Mannen

Vrouwen

Totaal

Directie en staf

1

4

5

1,00

2,11

3,11

FEZ

4

4

8

3,33

3,34

6,67

WD

3

10

13

3,00

8,01

11,01

Projecten

6

2

8

6,00

1,39

7,39

LL2

0

5

5

0,00

3,12

3,12

sal ariëring In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Leusden is de schaalindeling per 31 december 2009 als volgt: Salariëring Mannen

Vrouwen

Functieniveau A

0

0

Functieniveau B

0

0

Functieniveau C

0

0

Functieniveau D

0

0

Functieniveau E

0

5

Functieniveau F

0

8

Functieniveau G

3

2

Functieniveau H

3

3

Functieniveau I

2

2

Functieniveau J

1

1

Functieniveau K

1

3

Functieniveau L

0

0

Functieniveau M

2

1

Functieniveau N

0

0

Functieniveau O

0

0

106

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

De directeur/bestuurder en één medewerker vallen buiten de reguliere functiewaardering. De honorering van de directeur/bestuurder is gebaseerd op afspraken met de Raad van Commissarissen.

Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende methodiek.

in- en uitstroom In het verslagjaar zijn drie medewerkers in dienst getreden. Eén collega verliet de organisatie. Het verloopcijfer over 2009 bedraagt daarmee 2,6%. Woningstichting Leusden hanteert een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%. demogr afische opbouw per soneel sbestand en a antal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 39 medewerkers bedroeg 44,9 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 47,9 jaar en van de vrouwen 43,3 jaar.

Leeftijdsopbouw <25

25-34

35-44

45-54

>55

gem. leeftijd

Mannen

0

1

5

5

3

47,9

Vrouwen

0

7

7

6

5

43,3

Per ultimo 2009 bedroeg de gemiddelde diensttijd 6,4 jaar. Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren7,6 en bij de vrouwen 5,8 jaar.

Gemiddelde diensttijd in jaren 0 t/m 1

2 t/m 3

4 t/m 5

6 t/m 10

>10

gem. diensttijd

Mannen

3

0

3

3

5

7,6

Vrouwen

5

8

1

6

5

5,8

ziek te ver zuim Het ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2009 2,7% (2008: 1,39%); het streefcijfer is < 4,0%. De meldingsfrequentie was in 2009 1,43 (2008: 0,88); het streefcijfer is ≤ 1,0.

In 2009 gingen drie medewerksters met zwangerschapsverlof. wat ga an we komend ja ar doen?

• Met alle vertrekkende medewerkers wordt een exitgesprek gevoerd, • Bij aanname van nieuw personeel wordt rekening gehouden met de sociale kengetallen.

9.2.2 Personeelsinstrumenten

algemene doelen • Woningstichting Leusden beschikt over goed bruikbare personeelsinstrumenten die ondersteunend zijn voor de strategische doelen.

107

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

func tioneringsgesprekken, beoordeling en beloning in 20 09 Alle medewerkers hebben dit jaar een functioneringsgesprek gehad met hun leidinggevende. Ter voorbereiding op de jaarlijkse salarisronde hebben de leidinggevenden op eigen wijze geëxperimenteerd met een beoordelingsformulier dat hen hielp om tot een beloningsvoorstel voor 2010 te komen.

Ook dit jaar hebben medewerkers over de gehele linie een periodieke salarisverhoging ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt. Een enkele medewerker kwam in aanmerking voor een extra beloning.

In het verslagjaar is organisatiebreed gesproken over de wenselijkheid om prestatieafspraken te maken en daaraan een bijzondere prestatiebeloning te koppelen. Deze gesprekken hebben nog niet geleid tot invoering hiervan. doelen voor 2010 • In de eerste twee maanden van 2010 voeren leidinggevenden een start- of doelstellingen gesprek met hun medewerkers, zodat elke medewerker weet wat er van hem of haar in 2010 (specifiek) verwacht wordt.

• In de eerste helft van 2010 hebben alle medewerkers een functioneringsgesprek gehad. De gesprekken zijn schriftelijk vastgelegd in het personeelsdossier.

• De discussie over de manier waarop prestaties worden beoordeeld is afgerond en er is consensus over de koppeling van de beoordeling aan de toekenning van een eventuele bonus.

9.2.3 Opleiding en training

algemene doelen • De medewerkers van Woningstichting Leusden zijn de juiste mensen op de juiste plaats. Daar waar aanscherping van competenties nodig is, wordt ondersteuning geboden.

• Organisatiebreed geldt dat medewerkers van Woningstichting Leusden klantgedreven werken, het gehele verkoopproces goed in de vingers hebben en de rol van opdrachtgever goed kunnen vervullen.

• Specifieke projectmanagementvaardigheden en leiderschap zijn goed ontwikkeld.

• De MT-leden zijn toegerust om een voorbeeldrol in de organisatie te vervullen. opleidingen 20 09 Woningstichting Leusden stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en trainingen te volgen. Hiervoor is in 2009 een budget van € 50.000,- beschikbaar gesteld.

Ook in 2009 hebben medewerkers van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Veelal betrof het cursussen waarbij het uitbreiden van vakkennis centraal stond. In 2009 is het budget voor 100% aangewend.

Zowel voor leidinggevenden als voor medewerkers is een training functioneringsgesprekken georganiseerd. Deelnemers waren die medewerkers die vanaf mei 2008 in dienst zijn getreden of die in 2008 de training hadden gemist.

In dit verslagjaar zijn er drie edities geweest van de driedaagse workshop Effectief Leiderschap, verzorgd door de HR Manager. Deze workshop staat in het teken van het ontwikkelen van een proactieve houding, keuzes maken, eigen verantwoordelijkheid nemen en samenwerking. Het boek De zeven eigenschappen van effectief leiderschap van Stephen Covey ligt aan deze training ten grondslag. Dit jaar hebben acht medewerkers van Woningstichting Leusden en één medewerker van Larikslaan2 aan deze workshop deelgenomen.

108

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

doelen voor 2010 • Aan de hand van het strategisch opleidingsbeleid is er gestructureerd en doelmatig aandacht voor de ontwikkeling van medewerkers.

• Medewerkers hebben samen met hun leidinggevende, mede op basis van de geformuleerde (kern)competenties, een Persoonlijk Ontwikkel Plan opgesteld en er zijn afspraken vastgelegd over te volgen opleidingen en trainingen. Daar waar nodig kan gestart worden met een assessment om (meer) zicht te krijgen op de talenten en ontwikkelpunten van de medewerker.

• Het managementtrainingsprogramma voor het MT wordt voortgezet.

9.2.4 Arbeidsvoorwaarden en regelingen

algemene doelen De arbeidsvoorwaarden en regelingen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving en zijn voldoende marktconform om medewerkers aan te trekken en te behouden. c ao woondiensten / bedrijfseigen regelingen De arbeidsvoorwaarden die bij Woningstichting Leusden gelden zijn conform de CAO Woondiensten, aangevuld met enkele bedrijfseigen regelingen. Per 31 december 2008 was de looptijd van de CAO verstreken. Na vele onderhandelingsrondes lag er eind oktober 2009 een principeakkoord.

Opvallend in de nieuwe CAO is het karakter: er is meer ruimte voor flexibiliteit en ruimte voor bedrijfseigen invulling van regelingen. Met name de afspraken over het individuele loopbaanbudget en de vergoeding voor zakelijke reizen als verplicht gebruik wordt gemaakt van de eigen auto, hebben veel stof in de sector doen opwaaien.

Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de initiële loonsverhoging en de premieverdeling inmiddels toegepast. Voor de implementatie van een aantal specifieke regelingen is met de Ondernemingsraad afgesproken dat Woningstichting Leusden wacht op de definitieve CAO-tekst. doelen voor 2010 Het digitale personeelshandboek wordt jaarlijks doorlopen en daar waar nodig geactualiseerd.

9.2.5 ARBO

algemene doelen • Werken bij Woningstichting Leusden betekent veilig en gezond werken.

• Er is voldoende aandacht voor de gezondheid en het welzijn van de medewerkers. arbo 20 09 Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn een aantal acties uitgevoerd. Met ingang van 1 april 2009 is Woningstichting Leusden aangesloten bij Rienks Arbodienst in Leusden. De nieuwe bedrijfsarts is in de organisatie geïntroduceerd en heeft Woningstichting Leusden bijgestaan bij individuele verzuimbegeleiding.

In de periode juni tot en met september zijn medewerkers in de gelegenheid gesteld om deel te nemen aan een Periodiek Medisch Onderzoek (PMO) bij de arbodienst. Ongeveer 80% van de medewerkers heeft hier gebruik van gemaakt. De resultaten op hoofdlijnen geven een gezond beeld. Het klimaat en de luchtvochtigheid in het kantoor blijven een punt van aandacht. Werkplezier en betrokkenheid scoren bovengemiddeld.

In de zomerperiode heeft een arbeidshygiënist een rondje door het kantoor gemaakt en medewerkers aanwijzigen gegeven voor de inrichting van hun werkplek.

109

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

Ook in 2009 is gewerkt aan de hand van een Arbojaarplan dat is besproken met het managementteam en de ondernemingsraad.

Speciale aandacht verdient de ontwikkeling van anti-agressiebeleid. Er is een werkgroep agressie gestart die een agressieprotocol heeft opgesteld. Aan het einde van het verslagjaar zijn alle medewerkers met klantcontacten getraind en heeft het calamiteitenteam op kantoor geoefend.

doelen voor 2010 • De aanbevelingen die gedaan worden in de rapportage van het PMO (Preventief Medisch Onderzoek), zijn opgenomen in het ARBO Jaarplan en worden uitgevoerd.

• Met behulp van het ARBO Jaarplan 2010 is veilig en gezond werken ingebed in het dagelijks werk.

9.3 COMMUNICATIE

Het jaar 2009 heeft voornamelijk in het teken gestaan van projectcommunicatie. Zo waren diverse deelplannen in Tabaksteeg in volle gang, evenals ’t Hamersveld/Asschat/ Torenakker in De Biezenkamp, de oplevering van het Gezondheidscentrum Tabaksteeg, eind 2009 en de verdergaande betrokkenheid van de bewoners van Achterveld voor het project Groot Agteveld. Onderwerpen die hoog op de communicatieagenda stonden in 2009.

De eerste helft van het jaar bestond uit voorbereidingen voor de start van de bouw van het eerste MFC: Antares in Tabaksteeg. Deze start is groots gevierd, de bouw is inmiddels in volle gang. Vooral bij de MFC’s koerst de werkgroep Communicatie (samenwerking Woningstichting Leusden en gemeente Leusden) op draagvlak en promotie.

In deze nieuwe tak van sport is het voor Woningstichting Leusden zoeken naar de juiste communicatiemethoden. Dit gaat verder dan het regulier aanbieden van huurwoningen.

De nieuwe folderlijn is geïntroduceerd. Alle folders zijn beoordeeld op informatiewaarde en omgezet naar de huisstijl die we nu enkele jaren voerden. Dit was nog niet eerder gebeurd, omdat we uit milieuoogpunt en kostenbesparing de oude voorraad op wilden maken. Inmiddels krijgen nieuwe huurders een complete informatiemap, waarin alle benodigde informatie te vinden is. De folders zijn ook op internet beschikbaar, om zo een complete informatievoorziening te creëren. Een slag die heel gewoon lijkt, maar erg veel werk met zich meebrengt.

In het laatste kwartaal van 2009 is een aanloop genomen naar de selectieprocedure van een nieuwe website. Woningstichting Leusden wil een goede overweging maken om de online dienstverlening optimaal te maken. Dit niet door alle mogelijkheden die er zijn aan te bieden, maar door te kijken wat de huurders, woningzoekenden en andere doelgroepen nu werkelijk verwachten van een interactieve website van een woningcorporatie.

wat zijn de werk z a amheden?

We krijgen het werkveld communicatie steeds beter onder de knie. Communicatie is bij vrijwel alle activiteiten belangrijk. Op zich is dat niet nieuw. Wel is het nieuw dat we sinds enige jaren door middel van een ondersteunende staffunctie deze werkzaamheden van meer professionaliteit willen voorzien. De medewerker concentreert zich op: interne communicatie, de uitgeversfunctie, pr-ondersteuning, de bedrijfsstijl, alsmede ondersteuning en trekken van nieuwe communicatie uitingen. De daadwerkelijke communicatie uitingen blijven zo veel mogelijk bij de medewerkers. wat willen we (op den duur) bereiken?

Ook in deze zaken moet onze identiteit duidelijk herkenbaar zijn.

In het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat we doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie bewaken.

110

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

wa ar sta an we nu, en wat ga an we komend ja ar doen?

Communicatie, als professionele activiteit, is lang een ondergeschoven kindje geweest bij Woningstichting Leusden. We staan voor de opgave meer structuur en professionaliteit in te brengen.

Voor 2010 staan de volgende onderwerpen op de agenda: • Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening, mede door het implementeren van een intranet.

• Externe communicatie: in stand houden van imago van Woningstichting Leusden als lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal gebruiken van de website als extern informatiemiddel; • Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern als extern.

Denk hierbij aan folders, begrotingen en het vernieuwen van de website • Intensivering van de projectcommunicatie/gebiedscommunicatie. Het aantal nieuwbouwprojecten neemt nog steeds toe. Dit vraagt om een professionele aanpak van communicatie. Door niet alleen woningen te verhuren op een schaarse markt, maar ook te verkopen, zullen we ons moeten begeven in de wereld van de marketing.

Hoe promoot ik mijn gebied en verkoop ik de woningen aan de juiste doelgroep?

9.4 ONDERNEMINGSRAAD

De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2009 uit drie leden. In totaal vonden er vier overlegvergaderingen en een overleg inzake art. 24 van de WOR (informeel gesprek inzake de te verwachten onderwerpen die dat jaar haan plaats vinden) plaats met de directie en P&O, waarin zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde kwamen.

Tevens heeft de OR een gesprek gehad met de interim voorzitter van de Raad van Toezicht, de heer G. van Assum, over de algemene zaken binnen Woningstichting Leusden.

Er stonden vooral onderwerpen op het gebied van arbeidsvoorwaarden op de agenda: • Bijzondere prestatiebeloning, • Functioneringsgesprekken/functioneringsformulier, • ARBO-jaarplan, • Evaluatie BHV, • Stagebeleid, • Bijzondere prestatiebeloning, • Fietsregeling.

Daarnaast was de OR betrokken bij de fusie tussen Barneveld en Nijkerk en de verzelfstandiging van Larikslaan2.

Tevens is er ook een Periodiek Medisch Onderzoek (PMO) uitgevoerd. De uitkomsten zullen begin 2010 besproken worden.

9.5 ICT

9.5.1 Activiteiten 2009

Eind 2006 is een nieuw primair systeem geïmplementeerd (Empire). De afgelopen jaren is dit systeem verder verfijnd op basis van de wensen van Woningstichting Leusden en de nieuwe mogelijkheden die Empire biedt.

Inzake Empire is in het voorjaar van 2009 de autorisatie afgerond en vervolgens is er een EDP-audit uitgevoerd. Door het laten uitvoeren van een EDP-audit wordt informatie verkregen over de betrouwbaarheid van het Empire-systeem. Tevens worden de beheersmaatregelen in en rond het Empire-systeem beoordeeld om de risico’s

111

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

ten aanzien van de betrouwbaarheid van het Empire-systeem in kaart te brengen.

De uitkomst van de EDP-audit was goed. Enkele kleinere punten zijn of worden nog aangepast.

In 2009 is gestart met de implementatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is deze volledig in gebruik genomen. Dit is een database waarin per woning relevante gegevens zoals foto’s en plattegronden geregistreerd en geraadpleegd kunnen worden.

Eerst alleen voor intern gebruik, maar uiteindelijk moet zo iedere huurder, via een gekoppelde website de gegevens van zijn eigen woning kunnen raadplegen.

9.5.2 Plannen voor 2010

In het jaar 2010 staan diverse projecten op het gebied van ICT gepland.

empire ont wikkelingen Naast een optimaal gebruik van de huidige Empire modules, staan er voor 2010 ook een aantal nieuwe modules op het programma: • Het implementeren van een CRM module, zodat klantcontacten worden vastgelegd, • Het implementeren van EM-match, de woonruimtemodule van Empire, • Het implementeren van de module workflow voor: • Het volgen van brieven, • Het digitaal controleren van facturen binnen de organisatie.

• Het starten met een digitaal archief voor contracten en andere belangrijke stukken. website De internetsite van Woningstichting Leusden zal in 2010 worden vernieuwd. De huidige website voldoet niet meer aan deze tijd, waarin minstens 70% van de consumenten bankzaken, aankopen en informatievoorziening via internet regelt. Er wordt gewerkt aan een nieuwe website, die meer interactief en informatief zal zijn dan de huidige site.

In het bijzonder het informeren over nieuwbouwprojecten, ons huidige woningbezit en de mogelijkheid voor huurders eigen gegevens aan te passen staan hierbij bovenaan de wensenlijst. Het digitaal inschrijven als woningzoekende en reageren op het woonaanbod en het melden van een technisch mankement is al een aantal jaren mogelijk.

9.5.3 De impact van ICT

ICT vormt steeds meer de back bone van de organisatie. We hebben het over alle werkzaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruik van hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de deelnemers in het pand aan de Larikslaan2.

Een doeltreffend en efficiënt gebruik van de hardware en software is niet alleen een zaak van de systeembeheerder en ICT-manager (BLNW) maar van alle medewerkers.

Medewerkers treden ook op als applicatiebeheerders.

Zoals de kop van dit hoofdstuk aangeeft gaat het ook niet slechts om automatisering.

In ons werkveld wordt ook de informatisering steeds belangrijker In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM 9.5.4 ICT Meerjarenontwikkeling

Woningstichting Leusden streeft ernaar dat er: • Garantie is op de beschikbaarheid van ICT hulpmiddelen ten behoeve van de organisatie. Mede daarom worden de servers overgeheveld naar een datacentrum en is een automatiseringsbedrijf gecontracteerd als achtervang van de systeembeheerder.

Primair is de ICT gericht op optimale beschikbaarheid van alle ICT hulpmiddelen, welke bestemd zijn voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden ten behoeve van de

112

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

uitvoering voor hun operationele werkzaamheden. Daarnaast zullen actuele ontwikkelingen binnen de ICT worden gevolgd en, indien wenselijk, worden geïmplementeerd bij Woningstichting Leusden.

• De ICT omgeving wordt bij de tijd gehouden.

• Het doel op middellange termijn is dat de ICT functie verder wordt ontwikkeld ten behoeve van externe functies en communicatie.

• In 2005 (over boekjaar 2004) is een scan op de automatisering uitgevoerd, de conclusie was dat Woningstichting Leusden t.o.v. de benchmark een inhaalslag zou moeten maken. Deze is ingang gezet en nog volop bezig. Dit is ook waarneembaar in de relatieve toename van het kostenpatroon. In het najaar van 2010 of begin 2011 willen we een nieuwe scan laten uitvoeren.

9.5.5 Beheer Empire Inmiddels werkt Woningstichting Leusden drie jaar met Empire als primair systeem.

In 2009 is de beheergroep Empire gesplitst in een kerngebruikersgroep en een beleidsgroep. De kerngebruikersgroep bestaat enerzijds uit een technisch beheerder, welke verantwoordelijk is voor het systeem en applicatiebeheer (beschikbaarheid van het systeem), anderzijds uit de kerngebruikers van de afdelingen, die ervoor moeten zorgen dat het systeem optimaal wordt en kan worden gebruikt. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. gegevenscontrole, betrouwbaarheidstests en gebruikersondersteuning. De beleidsmatige zaken betreffende Empire worden in een beleidsgroep besproken. Hierin wordt onder meer besproken of en wanneer modules gebruikt gaan worden.

9.6 BEDRIJFSVOERING FEZ

9.6.1 Taken FEZ

De afdeling financieel economische zaken heeft als belangrijkste taak het ondersteunen van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering. Werkzaamheden betreffen vooral (naast de ICT, VVE, enz.) het verzorgen van de financiële administratie, het opstellen van begrotingen en rapportages en het maken van analyses, bepaling van servicekosten en huurprijzen, het zorgdragen voor een adequate administratieve organisatie, het verzamelen en verstrekken van informatie t.b.v. Aedex en contractbeheer.

9.6.2 Wat willen we (op den duur) bereiken?

Uiteraard willen we doelmatig en efficiënt werken, dat is een blijvend aandachtspunt.

Uit benchmarks blijkt dat over het algemeen Woningstichting Leusden een redelijke performance heeft. Een sluitend oordeel is moeilijk te geven, gezien de vele bijzondere inspanningen van Woningstichting Leusden: • Controlprogramma, • Risicomanagement, • Compliance, • Informatisering, • Actuele, goedwerkende, nuttige software, • Contractenbeheer, • Actuele vastlegging van de administratieve organisatie.

9.6.3 Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

control Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009 langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt, worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. We verwachten dat deze ontwikkeling in 2010 verder wordt doorgezet.

113

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Bedrijf

urenbegroting en re alisatie tota al en per afdeling (tim) Jaarlijks wordt een begroting gemaakt van de beschikbare productieve en niet direct productieve uren per afdeling, per persoon en per werkproces. Idealiter zijn er per werkproces (afdeling) voldoende werkuren beschikbaar om de activiteiten doelmatig en efficiënt te realiseren (goed gebudgetteerd!)

De praktijk is vaak weerbarstiger. Onvoorziene omstandigheden maken bijsturing nodig, er treden vacatures of uitval op, uren stapelen zich in bepaalde periode op.

Uiteraard is het de primaire taak van het management hierin sturend op te treden.

Ook voor 2010 hebben we ons voorgenomen om met behulp van het budgetteringssysteem goed grip te houden: • Jaarlijks wordt een urenbudget per werkproces opgesteld op afdelingsniveau en op individueel niveau (TIM) De realisatie wordt gevolgd (geëvalueerd en bijgestuurd).

• Voor zover mogelijk worden prioriteiten gesteld bij de interne projecten, zodanig dat deze binnen de gebudgetteerde uren kunnen blijven.

• De periodieke rapportage over dit onderwerp liep in 2009 nog niet goed, maar willen we in 2010 wel realiseren. contr ac tenadministr atie Een groot deel van de contracten zijn in 2009 verzameld. In 2010 willen we alle nog ontbrekende contracten verzamelen en digitaal vastleggen. administr atie ve organisatie Aan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek Administratieve Organisatie. De intentie is dat eind 2010 alle processen geactualiseerd zijn.

9.7 HUISVESTING WONINGSTICHTING LEUSDEN

Het pand Larikslaan 2 voldoet goed. Er zal een beperkte ingreep in de inrichting van de frontoffice moeten plaatsvinden om de werkzaamheden beter te faciliteren. Met de gemeente Leusden is afstemming met betrekking tot de gezamenlijke wens, dat er op den duur huisvesting zal zijn in het hart van Leusden.

115

2009

Jaarrekening 10

Balans per ultimo 116

11

Winst- en verliesrekening 118

12

Kasstroomoverzicht 119

13

Waarderingsgrondslagen 120

14

Toelichting op de balans 130

15

Toelichting op de winst- en verliesrekening 142

16

Overige gegevens 148

17

Accountantsverklaring 150

116

10

Balans per ultimo vóór resultaatbestemming, in euro’s

Activa

Referentie

31 december

31 december

2009

2008

VASTE ACTIVA

materiële vaste ac tiva Onroerende en roerende zaken in exploitatie

14.1.1

111.394.698

107.889.201

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

14.1.2

3.859.004

2.452.966

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

14.1.3

16.504.159

10.514.817

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

14.1.4

5.430.852

5.519.240

137.188.713

126.376.224

financiële vaste ac tiva Latente belastingvordering

14.2.1

930.000

1.085.000

Te vorderen BWS-subsidies

14.2.2

158.099

220.106

Deelnemingen

14.2.3

18.500

18.500

Overige

14.2.4

0

17.262

1.106.599

1.340.868

VLOTTENDE ACTIVA

voorr aden Onroerende zaken bestemd voor verkoop

14.3.1

175.000

175.710

Magazijn

14.3.2

0

0

175.000

175.710

189.439

101.054

vorderingen Huurdebiteuren

14.3.1

Belastingen

14.3.2

0

73.213

Overige vorderingen

14.3.3

960.370

1.027.506

Overlopende activa

14.3.4

241.338

170.684

1.391.147

1.372.457

18.424.499

16.809.441

158.285.958

146.074.700

liquide middelen

14.4

Totaal

117

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Balans per ultimo

Passiva

Referentie

31 december

31 december

2009

2008

eigen vermogen Kapitaal

14.5.1

Algemene reserve Resultaat boekjaar

45

45

14.5.2

16.427.552

15.149.745

14.5.3

â&#x20AC;&#x201C; 4.370.773

1.277.807

12.056.824

16.427.597

14.6.1

5.866.000

706.000

voor zieningen Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

l anglopende schulden Leningen kredietinstellingen

14.7.1

118.923.848

110.206.625

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

14.7.2

11.635.275

8.636.025

Investeringsverplichting

14.7.3

0

588.555

Waarborgsommen

14.7.4

8.770

9.702

Overige schulden

14.7.5

11.044

13.662

130.578.937

119.454.569

kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

14.8.1

2.874.834

4.294.855

Belastingen en premies sociale verzekeringen

14.8.2

140.922

77.429

Te betalen vennootschapsbelasting

14.8.3

471.936

805.800

Schulden aan leveranciers

14.8.4

3.173.286

1.357.506

Overige schulden

14.8.5

888.182

511.343

Overlopende passiva

14.8.6

2.235.037

2.439.601

9.784.197

9.486.534

158.285.958

146.074.700

Totaal

118

11

Winst- en verliesrekening

in euro’s

Referentie

31 december

31 december

2009

2008

bedrijfsopbrengsten

15.1

Huren

15.1.1

14.518.048

14.181.106

Vergoedingen

15.1.2

411.920

353.087

Overheidsbijdragen

15.1.3

0

5.743

Verkoop onroerende zaken

15.1.4

0

171.796

Overige bedrijfsopbrengsten

15.1.5

779.598

664.183

15.709.567

15.375.915

Som der bedrijfsopbrengsten

bedrijfsl asten

15.2

Afschrijvingen op materiële vaste activa

15.2.1

2.134.596

1.796.009

Overige waardeverandering materiële vaste activa

15.2.2

6.093.190

1.190.457

Personeelslasten

15.2.3

2.030.014

1.984.449

Lasten onderhoud

15.2.4

2.763.095

3.300.104

Overige bedrijfslasten

15.2.5

2.409.520

2.234.942

Som der bedrijfslasten

15.430.414

10.505.961

Bedrijfsresultaat

279.153

4.869.954

1.028.190

985.688

financiële baten en l a sten

15.3

Rentebaten

15.3.1

Opbrengst financiële vaste activa en effecten

15.3.2

6.636

26.502

Rentelasten

15.3.3

4.429.751

4.883.537

– 3.394.925

– 3.871.347

– 3.115.773

998.607

1.255.000

– 279.200

– 4.370.773

1.277.807

Totaal financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

vóór vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelasting

15.4

Resultaat na belastingen

119

12

Kasstroomoverzicht 31 december

31 december

2009

2008

14.808

14.557

k a sstroom uit oper ationele ac tiviteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten meerkeuzewoningen Ontvangsten overige

330

111

2.999

4.305

701

437 18.838

19.410

Betalingen aan werknemers

– 2.030

– 1.950

Betalingen aan leveranciers onderhoud

– 2.763

– 3.300

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

– 552

– 547

Betalingen overige

– 805

– 1.266

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest

– 6.150

– 7.063

12.688

12.347

956

Ontvangen dividend

831

0

0 956

831

Betaalde interest

– 4.600

– 4.843

Betaalde winstbelasting

– 1.354

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

– 5.954

– 4.843

– 4.998

– 4.012

k a sstroom uit investeringsac tiviteiten Desinvesteringen materiële vaste activa

0

223

Desinvesteringen financiële vaste activa

86

17

Desinvesteringen immateriële vaste activa

0

0 86

240

Investeringen in materiële vaste activa

– 13.378

– 7.963

Investeringen in financiële vaste activa

0

– 14

Investeringen in immateriële vaste activa

0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

0 – 13.378

– 7.977

– 13.292

– 7.737

k a sstroom uit financieringsac tiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)

0

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

0

10.000

19.000 10.000

Aflossing langlopende schulden Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten

19.000

– 4.295

– 7.002

0

0 – 4.295

– 7.002

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

5.705

11.998

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar

103

12.596

120

13

Waarderingsgrondslagen 13.1 ALGEMENE GRONDSLAGEN

13.1.1 Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.

Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

13.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzicht van het vorig jaar.

Om de cijfers van 2009 te kunnen vergelijken met de cijfers van 2008, zijn daar waar nodig de cijfers van 2008 gereclassificeerd.

13.1.3 Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de integrale fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gelden specifieke fiscale waarderingsregels. Woningstichting Leusden heeft hiertoe de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst ondertekend waarin deze waarderingsregels zijn uitgewerkt. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciĂŤle balans (commerciĂŤle boekwaarde) wordt een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie wordt gevormd in het geval dat de commerciĂŤle waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of van een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie wordt gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

Door Woningstichting Leusden zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. De vrijval van de belastinglatentie in 2009 is via het resultaat 2009 verantwoord.

In de toelichting op de latente belastingvordering (ref. 12.2.1) is een uitsplitsing van het effect per 1 januari 2008 en de mutaties in 2008 opgenomen. Daarnaast is de verwerkte vennootschapsbelasting in de winst- en verliesrekening over 2008 en 2009 gespecificeerd naar acute belastinglast en mutaties in de belastinglatentie (ref. 13.4).

Definitieve aangifte over 2008 en 2009 heeft nog niet plaatsgevonden. De werkelijke uitkomsten kunnen daarom nog gaan afwijken.

121

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

13.2 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

13 .2.1 Algemeen Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

13.2.1.1 verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructuringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woningstichting Leusden rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

13.2.2 MateriĂŤle vaste activa

13.2.2.1 onroerende en roerende z aken in e xploitatie Verkrijgingsprijs De woningen met daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste annuĂŻtaire afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur.

De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complex-indeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door samenvoeging van oudere complexen en deels door rekening te houden met bestaande product-marktcombinaties. Complexen bestaande uit eengezins- en meergezinswoningen/appartementen zijn

122

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen. Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Reële waarde en bijzondere waardeverminderingen Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief.

De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar.

De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Uitgangspunten bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Verwachte huurverhoging in: · • Eerste jaar 2010: 1,2 % (2009: 2,5%), • Jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2011: 2,0 % (2009: 2,0 %).

• De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex, • Over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachten- en mutatieonderhoud gerekend, • De variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud) bedragen € 1.583 per woning in het eerste jaar (vorig jaar: € 1.523 per woning) • Jaarlijkse lastenstijging van 2,0% (vorig jaar: 2,0%), • Disconteringsvoet 6 %, • Huurderving 0,35%, • De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd op reële schattingen • De resterende exploitatieperiode is minimaal 15 jaar, tenzij bekend is dat een complex eerder gesloopt wordt.

123

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

De verwachte opbrengstwaarde van een gedeelte van de woningen van complex 1171 (Langenbeek) die aangemerkt zijn voor verkoop worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad ingerekend. In de periode 2010 t/m 2014 wordt 1 woningverkoop per jaar verwacht. Complex Brinkhorst/Bruinhorst (50 woningen) is eind 2009 ook bestemd voor de definitieve verkoop. Daarnaast is de verwachte opbrengstwaarde als gevolg van het verkoopprogramma Meerkeuzewoning verwerkt. In de periode 2010 t/m 2014 wordt gemiddeld jaarlijks 45 woningverkopen verwacht.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningsportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering van deze posten op de balans.

13.2.2.2 onroerende z aken verkocht onder voorwa arden Onroerende zaken, die in het kader van de ‘Koopgarant’-regeling zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Woningstichting Leusden een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen.

De ‘Koopgarant’-regeling heeft de volgende kenmerken: • Verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend tegen nihil is afgekocht, • Het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd op de marktwaarde van de grond en woning, • Verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 25%, • Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht, • Mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en erfpachthouder.

De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt vermeld in de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst een verplichting om de helft van de waardestijging te betalen. In het geval van een waardedaling daalt het terugkoopbedrag met 50% van de waardedaling. Het bij terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend.

13.2.2.3 onroerende en roerende z aken in ont wikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is

124

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

13.2.2.4 onroerende en roerende z aken ten dienste van de e xploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met annuïtaire afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

13.2.3 Financiële vaste activa

13.2.3.1 l atente bel astingvordering Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Woningstichting Leusden daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op netto-basis af te rekenen.

Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

13.2.3.2 te vorderen bws-subsidies Bij de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf bepaald op basis van aannames ten aanzien van de huurontwikkeling en van de ontwikkeling van de exploitatielasten. De netto contante waarde van de (calculatorische) negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als te vorderen BWS-subsidies. Deze subsidies worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende bedragen, maximaal in 30 jaar.

13.2.3.3 deelnemingen Deelnemingen met verwaarloosbare betekenis voor het geheel worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

13.2.4 Voorraden

13.2.4.1 onroerende z aken bestemd voor verkoop Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde.

125

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

13.2.5 Vorderingen

13.2.5.1 algemeen Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

13.2.5.2 huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

13.2.6 Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

13.2.7 Voorzieningen

13.2.7.1 voor ziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

13.2.8 Langlopende schulden

13.2.8.1 algemeen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

13.2.8.2 leningen kredietinstellingen De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixeleningen.

13.2.8.3 terugkoopverplichting verkopen onder voorwa arden In het kader van de verkoop van woningen volgens de ‘Koopgarant’-regeling heeft Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting. De terugkoopverplichting is gewaardeerd op de overdrachtswaarde op het moment van verkoop. De overdrachtswaarde is 75% van de getaxeerde waarde.

13.3 GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

13.3.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

13.3.1.1 opbrengst ver ant woording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

126

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

13.3.1.2 bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

13.3.2 Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5% voor de woningen onder de vrije-sector grens. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

13.3.3 Verkoop onroerende zaken

De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (‘Koopgarant’-regeling) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden. Deze verplichting is gewaardeerd tegen de verkoopwaarde op transactiemoment. Op balansdatum bestaande ongerealiseerde geschatte voorwaardelijke waardestijgingen worden toegelicht in de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

13.3.4 Afschrijvingen

De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode (overige activa) op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

13.3.5 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

13.3.6 Pensioenen

Woningstichting Leusden heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt Woningstichting Leusden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van deze premies, heeft Woningstichting Leusden geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. Woningstichting Leusden heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekom-

127

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

stige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

13.3.7 Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

13.3.8 Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

13.3.9 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

13.3.10 Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van Woningstichting Leusden dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s.

Financiële instrumenten worden verantwoord onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De kostprijs van de financiële instrumenten wordt direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin zij worden verkregen. Eventuele hier uit voortvloeiende renteresultaten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht.

13.3.11 Valuta- en renterisico

13.3.11.1 valutarisico Woningstichting Leusden is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

13.3.11.2 renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woningstichting Leusden risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Leusden risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

128

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

13.3.11.3 kredie trisico Woningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

13.3.11.4 derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

13.4 BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering • Vennootschapsbelasting 13.4.1 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel

Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen.

De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteit- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector gangbare uitgangspunten.

13.4.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/ herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

129

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Waarderingsgrondslagen

13.4.3 Vennootschapsbelasting

Woningstichting Leusden is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingovereenkomst met de belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is de door Woningstichting Leusden ondertekende Vaststellingsovereenkomst-2 van toepassing. Rondom de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaan nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiĂŤle consequenties. Woningstichting Leusden volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

13.5 GRONDSLAG KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar de belangrijkste te onderscheiden categorieĂŤn, zoals ontvangsten van huurders, betalingen aan leveranciers en betalingen aan werknemers.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiĂŤle vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

130

14

Toelichting op de balans Activa 14.1

MATERIﾃ記E VASTE ACTIVA Verloopoverzicht

Onroerende en

Onroerende

Onroerende

Onroerende

materiﾃｫle vaste activa

roerende zaken

zaken verkocht

en roerende zaken

en roerende zaken

in exploitatie

onder voorwaarden

in ontwikkeling

ten dienste van de exploitatie

Referentie

14.1.1

14.1.2

14.1.3

14.1.4

stand primo 20 09 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen

129.692.046

2.915.596

14.427.350

6.203.441

0

0

0

0

(7.938.863)

(120.429)

(3.912.533)

0

Cumulatieve afschrijvingen

(13.863.982)

(342.201)

0

(684.201)

Boekwaarde

107.889.201

2.452.966

10.514.817

5.519.240

105.769

1.263.975

12.016.160

41.375

Aanschafwaarde

0

0

0

0

Cumulatieve afschrijving

0

0

0

0

Herwaardering

0

0

0

0

Mutaties 2009 Investeringen Desinvesteringen

Afschrijvingen

(1.958.269)

(56.420)

0

(129.762)

Waardeverminderingen

(87.199)

(261.550)

(6.097.906)

0

Terugneming van waardeverminderingen

323.609

0

29.856

0

7.613.056

548.514

(7.698.718)

0

(2.579.950)

0

2.579.950

0

88.480

(88.480)

0

0

Overboekingen Aanschafwaarde Waardevermindering Cumulatieve afschrijving Voorziening onrendabel nieuwbouw Vrijval

(706.000)

Dotatie

5.866.000

Totaal mutaties

3.505.496

1.406.038

5.989.342

(88.388)

137.410.871

4.728.085

18.744.793

6.244.816

stand ultimo 20 09 Aanschafwaarde Herwaarderingen

0

0

0

0

Cumulatieve waardeverminderingen

(10.282.403)

(381.979)

(2.240.633)

0

Cumulatieve afschrijvingen

(15.733.770)

(487.102)

0

(813.963)

Boekwaarde

111.394.698

3.859.004

16.504.159

5.430.852

Een nadere toelichting op het verloop van de boekwaarde per activa-categorie wordt hierna gegeven.

131

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Activa

MateriĂŤle vaste activa

Totaal

153.238.433 0 (11.971.825) (14.890.384) 126.376.224

13.427.279

0 0 0 (2.144.452) (6.446.655) 353.465

462.852 0 0

(706.000) 5.866.000 10.812.489

167.128.564 0 (12.905.015) (17.034.836) 137.188.713

132

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Activa

14.1.1.1 afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen luiden als volgt: • Grond

geen afschrijvingen

• Stichtingskosten

40 tot 50 jaar

• Centrale verwarming/boiler

15 tot 20 jaar

• Isolatieglas

20 tot 25 jaar

• Kantoor • Inventaris

40 jaar 3 tot 10 jaar

14.1.1.2 ge ac tiveerde rente In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 540.240 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,185%.

14.1.1.3 mark t wa arde woningen In de post onroerende zaken zijn 2.562,5 woningen opgenomen. De geschatte marktwaarde van deze woningen in onverhuurde staat bedraagt circa € 560 mln.

14.1.1.4 ver zekering De activa zijn verzekerd tegen schade door brand, storm en vliegtuig. Het verzekerd bedrag wordt jaarlijks aangepast conform het indexcijfer voor gebouwen dat gebaseerd is op de door het Centraal Bureau voor Statistiek vastgestelde prijsindexcijfer van bouwkosten. Het vastgoed is verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten.

14.1.1.5 financiering onroerend goed Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

14.1.1.6 ac tuele wa arde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt ultimo 2009 € 138,2 mln. Ultimo 2008 was de reële waarde € 136,1 mln.

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de reële waarde met € 2,1 mln. gestegen. De mutatie laat zich als volgt verklaren: De mutatie laat zich als volgt verklaren:

133

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Activa Jaarresultaat autonome mutatie (a)

(2.571.454)

• Verkocht bezit in het eerste jaar (b)

2.145.000

– 426.454

Mutatie jaarresultaat

Aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten • In de huurprijscomponent (invoer)

882.307

• In de huurcomponent (stijging) (c)

– 1.772.569

• In de onderhoudslasten (d)

– 7.746.624

• In de overige lasten (e)

– 1.989.490

• In de vermogenskostenvoet

0

• In de levensduur (f)

– 1.004.438

• In de restwaardeinschatting (g)

68.034

• In de voorgenomen (des)investeringen (h) • In de inflatie

1.292.099 11.064.043

Mutatie als gevolg van aanpassingen van

beleidsparameters en uitgangspunten

793.362

Mutaties in het bezit • Aangekocht bezit (i)

3.910.024

• verkocht bezit (j)

– 2.145.000

• gewijzigde complex-indeling

0

Mutatie als gevolg van mutaties in het bezit

1.765.024

Totale mutatie

2.131.932

14.1.1.7 toelichting op de mutatie in de bedrijfswa arde (a) Dit betreft het effect in de bedrijfswaarde bij ongewijzigde parameters en na eliminatie van de verkoop in het eerste jaar, (b) Dit betreft het effect op de bedrijfswaarde van de verkoop in het eerste jaar, zoals opgenomen in de bedrijfswaarde van vorig jaar, (c) De verwachte huurstijging in 2010 van 1,2% lager is dan de gemiddelde stijging van 2%, (d) De totale onderhoudskosten in het 50-jaren plan zijn gedaald ten opzichte van het 50-jaren plan van vorig jaar, (e) Overige lasten (beheerlasten) stijgen als gevolg van de inflatie, (f) Hierin is de geplande sloop van de Albert Buininggaarde in 2011 verwerkt, (g) De verwachte waarde ontwikkeling van de grond is gestegen, (h) Vanaf 2008 is het verkoopprogramma van de Meerkeuzewoning (Koopgarant) voor de komende 5 jaren doorgerekend. Het totaal aantal begrote verkopen is 225 eenheden (Koopgarant), (i) Dit betreft één project in De Biezenkamp met 8 woningen en diverse nieuwbouwprojecten in Tabaksteeg. In 2009 zijn in de Tabaksteeg 58 woningen opgeleverd. Woningstichting Leusden heeft hierin een aandeel van 50%, (j) In 2009 zijn 18 Meerkeuzewoningen verkocht (Koopgarant).

134

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Activa

2009 14.2 14.2.1

2008

financiële va ste ac tiva Latente belastingvordering Saldo begin boekjaar

1.085.000

0

0

1.240.000

155.000

155.000

930.000

1.085.000

220.106

614.190

6.636

26.502

0

14.947

– 68.643

– 120.497

0

– 315.036

158.099

220.106

18.500

18.500

Bij: investeringen

0

0

Af: desinvesteringen

0

0

18.500

18.500

Saldo begin van het boekjaar

0

14.620

aflossingen in het boekjaar

0

– 14.620

0

0

Bij: ontstane verschillen in het boekjaar Af: verrekende verschillen in het boekjaar Saldo einde boekjaar In het boekjaar is een latentie ontstaan als gevolg van de lagere fiscale waardering van de leningen dan commercieel per 1 januari 2008.

Het waarderingsverschil wordt over de gemiddelde looptijd van de leningen (8 jaren) verrekend.

14.2.2

Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar Bij: Rente boekjaar Bij: Eenmalige rentebate conversie (afgelopen jaren) Af: Ontvangsten in het boekjaar Af: Afkoop subsidies Saldo einde boekjaar

Dit betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdragen.

De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Op grond van het ‘Besluit verplichte afkoop woninggebonden subsidies’ is in 2008 door de Gemeente Leusden bevestigd dat de door haar beheerde BWS-subsidie zal worden afgekocht.

Het te ontvangen bedrag á € 315.036 vermeerderd met rente á € 15.410, totaal € 330.446 is opgenomen onder de overige vorderingen.

14.2.3

Deelnemingen Leusden Vastgoed Holding BV Saldo begin boekjaar

Saldo einde boekjaar In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV opgericht. Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV. In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% belang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

14.2.4

Overige financiële vaste activa Leningen VvE De Start 1

Saldo einde boekjaar

135

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Activa

2009

2008

Lening Stichting Welzijn Leusden (voorheen WOL) Saldo begin van het boekjaar

17.262

19.839

– 17.262

– 2.577

Saldo einde boekjaar

0

17.262

Totaal overige financiële vaste activa

0

17.262

Totaal financiële vaste activa

1.106.599

1.340.868

175.710

0

– 710

175.710

Saldo einde boekjaar

175.000

175.710

Totaal voorraden

175.000

175.710

252.206

138.669

62.767

37.615

189.438

101.054

0

73.213

0

73.213

Mutaties

14.3

voorr aden

14.3.1

Onroerende zaken bestemd voor verkoop Saldo begin van het boekjaar Mutaties

14.4

vorderingen

14.4.1

Huurdebiteuren Af: Voorziening debiteuren Totaal huurdebiteuren In 2009 is er € 36.434 gedoteerd aan de voorziening debiteuren (2008: € 35.396) Aan oninbare vorderingen is € 12.282 afgeboekt (2008: € 13.508)

14.4.2

Belastingen Te vorderen BTW Totaal belastingen

14.4.3

Overige vorderingen • Ontwikkelingskosten De Biezenkamp • Afkoopsom BWS-subsidies

433.287

415.063

0

330.446

• Pensioenverzekering

– 3.626

13.538

• Nog te ontvangen bedragen

529.171

258.151

1.538

10.308

960.370

1.027.506

• Diverse kleine vorderingen Totaal overige vorderingen De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op samenwerkingsverbanden, zoals: woningcorporaties Nijkerk, Barneveld, Woudenberg en de Gemeente Leusden/Larikslaan 2 en Beweging 3.0.

Daarnaast is er ongeveer € 240.000 aan rente 2009 nog te ontvangen.

136

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Activa

2009 14.4.3

Overlopende activa Nog te ontvangen rente

241.338

169.366

0

1.318

Totaal overlopende activa

241.338

170.684

Totaal vorderingen

1.391.146

1.372.457

18.424.499

1.809.441

0

15.000.000

18.424.499

16.809.441

Vooruitbetaalde verzekeringspremies

14.5

2008

liquide middelen Rekening courant banken Depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een restant looptijd korter dan 1 jaar Totaal liquide middelen

137

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Passiva

Passiva 14.6

eigen vermogen

14.6.1

Kapitaal

14.6.2

2009

Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) Saldo einde boekjaar Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen 14.7 14.7.1

45

45

15.149.745

19.189.555

1.277.807

– 4.039.810

16.427.552

15.149.745

– 4.370.773

1.277.807

12.056.824

16.427.597

706.000

2.806.000

Algemene reserve Saldo begin boekjaar

14.6.3

2008

voor zieningen Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Stand begin boekjaar Dotaties

5.866.000

204.000

Onttrekkingen

– 706.000

2.304.000

Stand einde boekjaar

5.866.000

706.000

Totaal voorzieningen

5.866.000

706.000

110.206.625

95.501.481

4.294.855

7.001.747

114.501.480

102.503.228

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van een nieuwbouwproject de werkelijke investering per balansdatum van dat nieuwbouwproject overtreft, wordt het meerdere niet in mindering gebracht op het activum maar als voorziening gepresenteerd.

De afwaarderingen wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder post 13.2.2 in de Winst- en Verliesrekening.

14.8

l anglopende schulden

14.8.1

Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) Kortlopende aflossingsverplichtingen Stand leningen beging boekjaar Bij: nieuwe leningen

10.000.000

19.000.000

Af: reguliere aflossingen

1.242.285

1.237.766

Af: aflossing einde looptijd

3.052.570

5.763.982

0

0

120.206.625

114.501.480

– 1.282.778

– 4.294.855

118.923.848

110.206.625

Bij: toevoeging klimleningen

Kortlopende aflossingsverplichtingen Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar)

138

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Passiva De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2009 3,77% (over 2008 4,46%). De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen bedroeg ultimo 2008 € 13,4 mln. (ultimo 2008: € 14,3 mln.) Hiervan is € 7,0 mln. toegerekend aan de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie en de activa in ontwikkeling ten behoeve van de berekening van de waardeveranderingen materiële vaste activa.

Het restant van de rentabiliteitswaardecorrectie à € 6,4 mln. wordt toegerekend aan de nieuwbouwprojecten MFC Tabaksteeg, MFC de Biezenkamp en MFC Allandsbeek. De betreffende leningen zijn specifiek hiervoor in 2007 en 2008 afgesloten.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

De aflossingsverplichting voor 2010 bedraagt: € 1.282.777. Dit betreft de reguliere aflossing.

Specificatie leningen naar restant looptijd en rente in % Totaal

0-3

3-4

4-5

5-6

1 - 6 jaar

41.872

5.000

0

25.293

11.579

6 - 10 jaar

31.326

5.445

17.775

8.106

0

10 - 20 jaar

27.008

0

8.250

12.630

6.128

> 20 jaar

20.000

20.000

0

0

0

120.206

30.445

26.025

46.029

17.707

Totaal

De leningen met een rentepercentage van 0-3% zijn roll-over leningen.

Obligo’s WSW Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting Leusden afgesloten leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaardelijke obligoverplichting van € 4,6 mln.

Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeits-prognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Daarom is deze verplichting niet opgenomen in de balans.

2009 14.7.2

2008

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Saldo begin boekjaar

8.636.025

4.331.250

Terugkopen

– 300.000

0

Vermeerderingen

3.299.250

4.304.775

11.635.275

8.636.025

Saldo einde boekjaar Woningstichting Leusden heeft in 2009 in totaal 20 woningen onder voor waarden (Koopgarant) verkocht. Ook zijn er in 2009 zijn er 2 woningen teruggekocht. Het totaal aantal verkochte woningen onder voorwaarden is nu op 71 gekomen. Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en waardering van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen.

139

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Passiva

2009 14.7.3

2008

Investeringsverplichting 588.555

593.719

Mutaties

Saldo begin boekjaar

– 3.936

– 5.164

Aflossing

– 584.619

0

0

588.555

Saldo einde boekjaar In verband met het bouwen van een nieuw zorgcentrum ’t Hamersveld is in de loop van 2009 in overleg met Beweging 3.0 besloten dit bedrag eind 2009 uit te betalen.

14.7.4

Waarborgsommen Saldo begin boekjaar

9.702

5.078

Mutaties

– 932

4.624

8.770

9.702

Saldo begin boekjaar

13.662

16.281

Vrijval

– 2.618

– 2.619

11.044

13.662

130.578.937

119.454.569

Kortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden

1.282.778

4.294.855

Rekening courant met Rabobank

1.592.056

0

2.874.834

4.294.855

Premies sociale verzekeringen

69.504

69.471

BTW

70.504

0

913

7.958

140.921

77.429

471.936

805.800

Saldo einde boekjaar De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstand en huurders met problemen met wie in het verleden een extra hoge waarborg is afgesproken.

14.7.5

Overige schulden

Saldo einde boekjaar Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start) BTW belast verhuurd. De BTW over de investering valt binnen een periode van tien jaar vrij.

Totaal langlopende schulden 14.8 14.8.1

kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

Totaal schulden aan kredietinstellingen 14.8.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Pensioenpremies Totaal belastingen en premies sociale verzekering 14.8.3

Te betalen vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting

140

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Passiva

2009 14.8.4

Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers

3.173.286

1.357.506

3.173.286

1.357.506

888.182

511.343

888.182

511.343

2.110.618

2.281.018

121.511

119.272

2.462

39.311

446

0

Totaal overlopende passiva

2.235.037

2.439.601

Totaal kortlopende schulden

9.784.196

9.486.534

Totaal schulden aan leveranciers 14.8.5

Overige schulden Overige schulden Totaal overige schulden

14.8.6

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huur Service-kosten Overige overlopende passiva

14.10

14.10.1

2008

niet in de bal ans opgenomen rechten en verplichtingen Financiële instrumenten – algemeen Woningstichting Leusden hanteert het treasury statuut zoals vastgesteld in de Raad van Toezicht op 23 juni 2009. In het treasurystatuut in het financieel beleid opgenomen en wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s.

Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang en risico’s van deze instrumenten.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door langlopende leningen tegen vaste rente en gebruik te maken van derivaten zoals renteswaps en collars.

Langlopende leningen Er is in 2008 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente: • in de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%.

• in de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente verschuldigd van 4,535%.

• in de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,65% per kwartaal.

141

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de balans > Passiva Er is in 2009 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente: • in de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,52%.

• in de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente verschuldigd van 4,52%.

• in de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,75% per kwartaal.

Daarnaast is er in 2008 nog een langlopende extendible lening afgesloten met een stortingsdatum op 1 oktober 2010.

Activa in ontwikkeling De resterende termijnen voor reeds gestarte nieuwbouwprojecten bedragen afgerond € 8.175.000 14.10.2

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden De terugkoopverplichting inzake verkopen onder voorwaarden is bepaald op basis van de taxatiewaarde in het jaar van transactie. De verkochte woningen betreffen ‘Koopgarant’-woningen waarvan de mutatie in de taxatiewaarde bij terugkoop voor 50% wordt verrekend met de Meerkeuzewoningbezitter.

De totale waardemutatie op basis van de geschatte taxatiewaarde per ultimo 2009 bedraagt € 514.000 Bij verkoop zou € 257.000 ten gunste komen van de Meerkeuzewoningbezitter. Per ultimo 2008 bedroeg dit € 480.000 waarvan € 240.000 ten gunste zou komen van de Meerkeuzewoningbezitter.

142

15

Toelichting op de winst- en verliesrekening 2009 15.1

bedrijfsopbrengsten

15.1.1

Huren Woningen en woongebouwen afgewikkeld Bedrijfsonroerend goed Af: Huurderving wegens leegstand Totaal huren

2008

14.450.970

14.078.474

185.865

150.201

– 118.787

– 47.569

14.518.048

14.181.106

395.231

338.206

16.689

14.881

411.920

353.087

0

5.743

0

5.743

De stijging van de totale huurbaten van € 337.000 is voornamelijk veroorzaakt door: • Algemene huurverhoging per 1 juli 2009 met 2,5% (2008: 1,6%).

• Huurharmonisaties • Geriefsverbeteringen • Oplevering nieuwbouw in de Tabaksteeg • Hogere huurderving vanwege leegstand in complex A.Buininggaarde (bestemd voor sloop) en vanwege te verkopen woningen (koopgarant) • Verlaging door sloop van 8 woningen in complex A.Buininggaarde • Verlaging door verkopen 15.1.2

Vergoedingen Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) Abonnementsgelden dienstverlening Totaal vergoedingen Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse leveringen en diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening met de bewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder de post ‘overige bedrijfslasten’. De nog af te rekenen servicekosten over het boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten opgenomen vanwege het rioolfonds, de glasverzekering en overige dienstverlening.

15.1.3

Overheidsbijdragen Bijdrage Wet Voorziening Gehandicapten Totaal overheidsbijdragen De bijdrage over 2008 is hoger omdat hierin de afkoop van de resterende jaren begrepen is.

143

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de winst- en verliesrekening

2009 15.1.4

2008

Verkoop onroerende zaken In rekening gebrachte verkoopprijs woningen en kantoorpand

0

223.898

Af: verkoopkosten woningen en kantoorpand

0

0

Af: correctie verkoopkosten

0

– 1.792

Opbrengst verkopen bestaand bezit

0

222.106

Af: boekwaarde

0

– 50.310

0

171.796

78.287

71.074

510.717

439.031

14.529

12.420

103.360

78.238

72.706

63.420

779.598

664.183

1.948.413

1.629.154

0

– 9.278

Totaal verkoop onroerende zaken In 2009 zijn er geen woningen verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

In 2008 is 1 woning verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

15.1.5

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengsten aanbodmodel Interne doorbelasting aan nieuwbouw Vergoeding administratiekosten servicekosten Dienstverlening derden Diverse opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met projectontwikkelingsactiviteiten toegerekend aan de activa in ontwikkeling.

Deze baten zijn verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten.

Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande jaren verantwoord.

15.2

bedrijfsl asten

15.2.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten waarvan videosysteem ten laste van servicekosten Meerkeuzewoningen Activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa

56.420

38.914

129.762

137.219

2.134.596

1.796.009

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgens het annuitaire systeem op basis van 6% en de resterende looptijd berekend.

15.2.2

Overige waardeverandering materiële vaste activa 87.199

538.362

Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie)

Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie

– 323.609

– 356.682

Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

6.097.906

914.191

Terugneming op waardeverminderingen (activa in ontwikkeling)

– 29.856

– 25.843

Waardevermindering activa verkocht onder voorwaarden

261.550

120.429

6.093.190

1.190.457

Totaal overige waardeverandering

144

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de winst- en verliesrekening

2009

15.2.3

2008

Personeelslasten Salarissen

1.302.756

1.350.932

Sociale lasten

124.857

119.715

Pensioenlasten

266.128

268.009

1.693.741

1.738.655

Subtotaal Dekking uren onderhoud Uitzendkrachten Totaal personeelslasten

– 6.634

0

342.906

245.794

2.030.014

1.984.449

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.

In 2009 was er gemiddeld 31,5 FTE in loondienst en op uitzendbasis werkzaam (2008: 28,7 FTE) De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2009, in euro’s: • Basissalaris

111.031

• Variabele beloning

0

• Sociale- en pensioenlasten

31.235 Totaal

15.2.4

Lasten onderhoud Lasten dagelijks onderhoud Lasten planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud

15.2.5

142.265

552.557

576.574

2.210.538

2.723.530

2.763.095

3.300.104

Overige bedrijfslasten Leveringen en diensten (servicekosten) Energielasten

200.200

156.581

Schoonmaakkosten/onderhoud

111.438

106.997

Overige leveringen en diensten

83.593

74.629

395.231

338.206

500.767

500.528

51.269

46.114

Overige exploitatielasten woningen Belastingen Verzekeringen Dotatie voorziening debiteuren Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven

36.434

35.396

144.475

172.095

732.946

754.133

145

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de winst- en verliesrekening

2009

2008

Algemene kosten Overige personeelskosten

133.540

141.248

Kosten automatisering

105.646

115.868

Kosten dienstverlening adviseurs

204.122

197.743

Huisvestingslasten

65.063

76.336

Energielasten kantoor

36.523

18.518

Algemene kosten Larikslaan 2

150.080

0

Bijdrage projectsteun wijkenaanpak

153.601

158.472

Kosten Raad van Toezicht

79.813

60.249

Overige algemene kosten

352.953

374.169

1.281.343

1.142.603

2.409.520

2.234.942

Totaal overige bedrijfslasten Toelichting op de overige bedrijfslasten • De leefbaarheidsuitgaven bestaan uit bijdragen aan sociaal maatschappelijke activiteiten en bemiddeling (€ 17.000) en de bouw van een scootmobielruimte aan de Korte Geer te leusden (€ 113.000).

• De duurzaamheidsuitgaven betreffen een restant bijdrage aan ondergrondse afvalcontainers (€ 14.000).

• Algemene kosten Larikslaan 2 betreft het saldo van het aandeel van Woningstichting Leuden in de totale kosten van de front-office (administratief beheerd door de Gemeente Leusden), de personeelskosten en afrekeningen in het boekjaar. In 2009 zijn de personeelskosten niet verantwoord bij de kosten Larikslaan 2 maar bij de personeelslasten.

Totale kosten

2009

2008

150.080

146.172

Afrekeningen vorig boekjaar

0

– 8.851

Af: personeelskosten

0

137.321

150.080

0

• Overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimteverdeling, bewonersblad, kosten verkoop (Koopgarant-) woningen, lidmaatschap branche-organisaties, drukwerk, porti en telefoonkosten.

Kosten Raad van Toezicht De vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2009 in euro’s: • Voorzitter: 10.935 • Leden (p.p.): 7.290 De voorzitter is in september 2008 wegens ziekte teruggetreden, aan hem is een extra vergoeding van € 7.292 toegekend.

In 2009 zijn twee nieuwe leden aangetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2009 een vergoeding ontvangen.

146

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de winst- en verliesrekening Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2009

2008

Controle van de jaarrekening en verantwoordingen

20.000

28.866

79.277

59.082

99.277

87.948

Advies- en fiscale werkzaamheden Totaal

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die uitgevoerd zijn door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.

2009 15.3 15.3.1

financiële baten en l a sten Rentebaten • Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito’s

462.333

484.697

• Geactiveerde rente

540.240

480.165

• Overige rentebaten

25.616

20.827

1.028.190

985.688

0

0

6.636

26.502

6.636

26.502

4.425.118

4.838.092

0

27.000

Totaal rentebaten 15.3.2

Opbrengst financiële vaste activa en effecten • Rente op deposito’s • Rente te vorderen BWS subsidies Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten

15.3.3

2008

Rentelasten • Rente leningen kredietinstellingen • Kosten afsluiten geldleningen • Borgstellingsvergoeding WSW • Overige rentelasten Totaal rentelasten In het boekjaar 2008 zijn twee nieuwe leningen gestort.

Onder de overige lasten in 2008 is heffingsrente á € 14.668 over de voorlopige belastingaanslag vennootschapsbelasting 2008 begrepen.

Het WSW rekent borgstellingsvergoeding voor de leningen die zij na 1 juli 2007 hebben geborgd. Het tarief is vastgesteld op 0,000069.

Dit betekent per miljoen borging € 69 per kwartaal aan vergoeding.

4.140

1.380

494

17.065

4.429.751

4.883.537

147

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Jaarrekening 2009 > Toelichting op de winst- en verliesrekening

2009 15.4

vennootschapsbel a sting Vennootschapsbelasting over 2009 • Vennootschapsbelasting over fiscaal resultaat 2009

1.100.000

• Verrekening latente belastingvordering in 2009

155.000

Totaal vennootschapsbelasting

1.255.000

De vennootschapsbelasting over het fiscaal rsultaat 2009 is als volgt bepaald Resultaat vóór belastingen

– 3.115.773

(semi-)permanente ver schillen Afschrijving woningen en bedrijfsonroerend goed

1.896.474

Bijzondere waardeveranderingen materiële vaste activa

6.093.190

Bijdrage projectsteun wijkenaanpak

153.601

Gemengde kosten

5.662

Niet aftrekbare onderhoudskosten en overige posten

13.426 8.162.353

Aftrekbaar: EIA

– 80.271

Investeringsaftrek

– 8.689 – 88.960

tijdelijke ver schillen Aan 2009 toe te rekenen verschil in waardering leningportefeuille

– 607.636

Berekend fiscaal belastbaar bedrag over 2009 Berekening Vennootschapsbelasting 2009 Tarief

20% 25,5%

Grondslag

VPB

200.000

40.000

4.149.984

1.058.246

4.349.984

1.098.246

Omdat dit nog een raming betreft wordt het bedrag afgerond op 1.100.000.

4.349.984

148

16

Overige gegevens 16.1

gebeurtenissen na bal ansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum met belangrijke gevolgen voor de balans ultimo 2009 of winst- en verliesrekening over 2009.

150

17

Accountantsverklaring

Tel: +31 (0)74 276 42 00 Fax: +31 (0)74 276 43 00 info@bdo.nl www.bdo.nl

BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 275, 7550 AG Hengelo Mosweg 42, 7556 PG Hengelo Nederland

Aan: de Raad van Toezicht en de directeurbestuurder van Woningstichting Leusden

ACCOUNTANTSVERKLARING Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Woningstichting Leusden te Leusden bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de toegelaten instelling.

Statutair gevestigd te Eindhoven en ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17171186.

BDO Audit & Assurance B.V. is lid van BDO International Ltd, een rechtspersoon naar Engels recht met beperkte aansprakelijkheid, en maakt deel uit van het wereldwijde netwerk van juridisch zelfstandige organisaties die onder de naam “BDO” optreden.

151

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009 > Accountantsverklaring

Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de toegelaten instelling heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Leusden per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiĂŤle ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.

Hengelo, 24 juni 2010 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA

152

Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009

Colofon

Dit jaarverslag is een uitgave

Woningstichting Leusden is

Teksten

van Woningstichting Leusden.

opgericht op 19 januari 1973

Woningstichting Leusden

en toegelaten per koninklijk

Fotografie

Woningstichting Leusden

besluit op 20 maart 1973.

Marco de Nood

Larikslaan 2

Ingeschreven in het handels-

Ward Kentie

Postbus 350

register van de Kamer van

Ontwerp en vormgeving

3830 AK Leusden

Koophandel Gooi-, Eem- en

Design Studio Hans Kentie BNO

Telefoon (033) 494 42 62

Flevoland te Amersfoort

Print en afwerking

Fax (033) 494 57 53

onder nummer 4118 8040.

Nederlof Repro

info@woningstichtingleusden.nl www.woningstichtingleusden.nl

stichting

Leusden

Leusden

Dichtbij

dichtbij huis thuis in Leusden

stichting Woningstichting Leusden

Woning Woningstichting Leusden Jaarverslag 2009

Woning

2 0 0 9

Jaar

huis thuis

verslag

in Leusden

2009