Jaarverslag webversie 2001

Jaarverslag 2011 vastgesteld door de Raad van Toezicht op 14 juni 2012

1

Het maatschappelijk rendement Woningstichting Leusden is een actief, ondernemend bedrijf met een maatschappelijke doelstelling.

Het beantwoorden van de vraag of Woningstichting Leusden voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft gecreëerd in 2011 is een hachelijke onderneming. Er is geen eenduidige meetlat. Maatschappelijke winst kunnen we niet goed in geld uitdrukken. Geld is voor ons vooral een middel om maatschappelijke doelen te bereiken. We gaan daar buitengewoon zorgvuldig mee om.

Om ons maatschappelijk rendement te realiseren hanteren we een vaste strategie zoals verwoord in onze missie.

Resultaten behalen we bij een huurder die tevreden is met de woning, bij een goede betalingsregeling, maar ook bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed.

We zijn een gezonde en sterke organisatie. We kunnen veel aan en we doen veel.

Het antwoord op de principiële vraag of we gezien onze missie de goede dingen doen en die dingen goed doen, is tijd- en plaatsgebonden. In dit verslag geven we weer wat onze inspanningen in 2011 waren.

Te midden van de crisis die in 2011 verscherpte, staat Woningstichting Leusden voor de opgave om enerzijds te voldoen aan de maatschappelijke opdracht en de aangegane verplichtingen en anderzijds de gezonde bedrijfsvoering van Woningstichting Leusden zeker te stellen.

In 2011 hebben we gestaag verder gewerkt aan de grote ontwikkelportefeuille waarin het project Multifunctionele Centra een steeds steviger project werd in alle opzichten.

Ook de projecten De Nieuwe Biezenkamp, Tabaksteeg, Groot Agteveld en ’t Zicht werden substantieel verder gebracht.

De bedrijfsvoering is verstevigd. ICT projecten zijn opgepakt. De afdeling Woondiensten slaagde erin het in 2010 verhoogde verkoopprogramma op peil te houden en te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse overheden die onvoldoende willen en kunnen. Dit tekort is niet alleen pijnlijk voor de groepen starters en ouderen die in de knel zitten. De indruk bij Woningstichting Leusden is dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid drastische herziening behoeft. Koop- en huurmarkt sluiten niet aan en de EU-regels geven er aanleiding toe dat een complete doelgroep in de kou blijft staan. Er is onredelijkheid en ongerijmdheid in de subsidiesystemen van koop en huur, het beleid ten aanzien van onrendabele toppen is niet langer houdbaar. Het huurbeleid leidt niet tot een goede differentiatie, woonruimteverdeling leidt tot een overmaat aan inschrijvingen tegenover een zeer beperkte beschikbaarheid van woningen. Woningstichting Leusden heeft zich in 2011 beraden op het beleid en heeft op een aantal punten besloten tot een fundamentele bijstelling van het beleid. In 2012 zal hieraan verder vorm worden gegeven.

Jaarverslag 2011

Pagina 2 van 131

2

Kengetallen en samenvatting

2.1

Kengetallen 2011

2010

2009

2008

2007

Vastgoed W oninge n/w oonge bouw e n aantal verhuureenheden (VHE) in b eheer in voorraad in exploitatie Gemiddelde W OZ-waarde per VHE

2.730 2.654 2.625 2.580 2.578 1 0 1 2.641,5 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5 208.773 210.073 206.243 198.384 185.172

Be drijfsonroe re nd goe d (BOG) aantal m2 in exploitatie Muta tie s in he t w oningbe zit Aantal opgeleverd Aantal gekocht Aantal verkocht* Aantal gesloopt

9.123

1.995

1.995

1.292

1.292

Totaal mutaties

105 2 30 0 77

63 3 38 0 28

66 7 19 8 46

26 3 27 0 2

41 0 18 0 23

*) Spe cifica tie a a nta l ve rkope n Meerkeuzewoningen (MKW ) - Koopgarant Terugkoopregeling (TKR) - Koopgarant Overige verkopen Totaal verk open

29 0 1 30

36 0 2 38

13 6 0 19

23 3 1 27

15 0 3 18

366 1.696 668 2.730

216 1.880 558 2.654

228 1.900 497 2.625

226 1.887 467 2.580

229 1.867 482 2.578

Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE Kosten planmatig onderhoud/VHE Totaal k osten onderhoud/VHE

220 947 1.167

218 759 977

217 868 1.085

225 1.065 1.290

228 914 1.142

Prijs/kw a lite itsve rhouding Gemiddeld aantal punten W W S per VHE Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE

165 5.956

147 5.776

147 5.665

147 5.521

147 5.479

3.218 243 8,5 65,4 0,6 0,7

2.863 190 7,2 69,0 0,5 0,5

2.552 195 7,4 49,8 1,1 0,6

2.375 211 8,2 67,1 0,4 0,3

2.270 213 8,3 58,1 0,5 0,4

Aa nta l w oninge n na a r huurprijskla sse n (volgens huurprijsklassen BBSH) Goedkope huur (tot â‚Ź 411,87) Betaalbare huur Dure huur (meer dan â‚Ź 548,18)

Onde rhoud

Dienstverlening Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in % Acceptatiegraad in % Huurachterstand zittende huurders in % Huurderving in %

Jaarverslag 2011

Pagina 3 van 131

2011

2010

2009

2008

2007

Financiën Vermogen en rendement Solvabiliteit in % Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen in % Rentabiliteit vreemd vermogen % Rentabiliteit totaal vermogen in %

14,0 0,9 5,3 3,3 3,3

12,7 0,6 4,6 3,2 3,1

7,6 2,0 (26,6) 3,5 0,0

11,3 1,9 15,7 4,4 4,5

11,7 0,5 (21,1) 4,6 0,5

Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen/VHE

10.051

8.347

4.706

6.421

5.896

Totaal opbrengsten/VHE Financiële baten en lasten/VHE Jaarresultaat/VHE

6.451 (1.413) 509

6.417 (1.267) 370

6.132 (1.325) (1.706)

6.010 (1.513) 499

6.062 (1.643) (1.572)

34 35,1 12,9 3,2%

33 32,1 12,1 5,5%

32 31,5 12,0 2,7%

34 28,7 11,1 1,4%

29 28,1 10,9 1,3%

Personeel Aantal medewerkers in dienst per ultimo (1) Gemiddeld aantal formatieplaatsen (incl. inhuur) Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1000 VHE Ziekteverzuim

(1) Een aantal medew erkers w erken voor meerdere corporaties. Dit zijn de w oningstichtingen: Barneveld, Leusden, Nijkerk en Vallei Wonen in Woudenberg.

Toelichting kengetallen • Rentabiliteit Eigen Vermogen = (resultaat na belastingen) / (eigen vermogen begin boekjaar) • Rentabiliteit Vreemd Vermogen = (rentelasten leningen ) / (gemiddeld saldo langlopende schulden in boekjaar) • Rendement Totaal Vermogen = (resultaat na belastingen + rentelasten leningen ) / (gemiddeld saldo totaal vermogen in boekjaar)

Jaarverslag 2011

Pagina 4 van 131

2.2

Samenvatting In deze samenvatting leest u de belangrijkste punten uit het jaarverslag van de Woningstichting Leusden over 2011. Hierbij wordt ingegaan op de missie, de visie, het daarop gebaseerde beleid en de concrete activiteiten van de woningstichting, toegespitst op de vier kernactiviteiten van Woningstichting Leusden, namelijk vermogensbeheer, vastgoed, dienstverlening aan onze doelgroepen en bedrijfsvoering.

Missie Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan “goed wonen” voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan het verhogen van de kwaliteit van het wonen, als we onze aandacht op één gemeente richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden.

Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven.

Visie 2011 Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van zorg voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. Te midden van de crisis die in 2011 verscherpte, staat Woningstichting Leusden voor de opgave om enerzijds te voldoen aan de maatschappelijke opdracht en de aangegane verplichtingen en anderzijds de gezonde bedrijfsvoering van Woningstichting Leusden zeker te stellen.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse overheden die onvoldoende willen en kunnen. Dit tekort is niet alleen pijnlijk voor de groepen starters en ouderen die in de knel zitten. De indruk bij Woningstichting Leusden is dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid drastische herziening behoeft. Er zijn dus dringende redenen te komen tot een drastische herziening van het beleid. In 2011 heeft de Raad van Toezicht besloten tot aanpassen van de strategie op de volgende punten: Strategische keuze 1: concentratie op de ‘core business’, d.w.z. de sociale sector.

Deze strategische keuze vertaalt zich in de volgende ambities: •

•

Jaarverslag 2011

Woningstichting Leusden is marktleider in Leusden.

Om deze ambitie te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de woningstichting invloedrijk, initiatiefrijk en creatief is, waardoor we in staat zijn de agenda van Leusden te beïnvloeden.

Woningstichting Leusden wil meer bouwen voor bijzondere doelgroepen zoals senioren, jongeren en aandachtgroep.

Pagina 5 van 131

•

•

•

•

•

Kritische succesfactor bij deze ambitie is het realiseren van een gestage verkoop waarmee een realistisch en initiatiefrijk investeringsprogramma mogelijk wordt.

Betaalbaar wonen voor een reële prijs De koers wordt verlegd van “ongebreidelde subsidie” om goed en goedkoop te realiseren naar meer reële prijsvorming op basis van een herkenbare p/k verhouding. Een zakelijke bedrijfsvoering vormt de basis basis voor maatschappelijk rendement.

Rendementsverbetering: hogere prijzen voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw (lagere onrendabele toppen) De kritische succesfactor hierbij is een sterke beheersing van het ontwikkelproces/ opdrachtgeverschap. Belangrijke sturingen zijn: - het terugdringen van onrendabele toppen door een mix van goedkoper en kleiner bouwen en hogere huren - een professionele control op ontwikkeling.

Herijking van het verkoopbeleid op basis van uitgangspunten 2012-2020 Een sterke goed georganiseerde verkoop levert de mogelijkheid tot het bouwen van nieuwe woningen.

Woningvoorraad is continu in topconditie Om deze ambitie te realiseren wordt ingezet op een zorgvuldige en strak uitgevoerde meerjarenbegroting planmatig onderhoud.

Herbezinning op/wijziging van model woonruimteverdeling Het is het doel van Woningstichting Leusden om in 2014 een nieuw woonruimte verdeelsysteem te hanteren om de woningnood in Leusden adequater te kunnen aanpakken.

Strategische keuze 2: Woningstichting Leusden trekt zich terug uit de vrije sector huur.

Deze woningen worden buiten het kernbedrijf Woningstichting Leusden geplaatst en afgestoten.

Er zijn twee uitvoeringsmogelijkheden te bepalen om de exploitatie van vastgoed in de vrije huursector af te bouwen: •

•

Afzonderlijke exploitatie en afbouw binnen het Woningstichting Leusden concern; In de begroting wordt de vrije sector apart gezet en in de werkorganisatie wordt een aparte taak gecreëerd bij afdeling Woondiensten.

Afstoten naar commerciële partij; In principe wordt er uitgepond. Beleggers zijn niet geïnteresseerd in deze oudere complexen.

Vermogensbeheer Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het bewaken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een kernactiviteit. Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor Woningstichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan eigendom daar waar een positief resultaat voor de volkshuisvesting kan worden geboekt.

Jaarverslag 2011

Pagina 6 van 131

Vastgoed Eén van de kernactiviteiten van Woningstichting Leusden is: het bouwen, beheren en exploiteren van vastgoed, of algemener gesproken, de gebouwde omgeving, van oorsprong woningbouw. Dit wordt de laatste jaren mede op verzoek van de samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving.

We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd. We treden vooral op als opdrachtgever: uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven.

We kunnen het doel van Woningstichting Leusden als volgt omschrijven: Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen, en dit uitbreiden tot 30% van de Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop- en huurwoningen bestemd voor de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van vastgoed om dit vorm te geven.

Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen Naast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk vastgoed: multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen, enz.) en gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek). Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in de wijken Biezenkamp en Alandsbeek en het geplande gezondheidscentrum in de Biezenkamp, zal het aandeel van het bedrijfsonroerend goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de komende jaren flink toenemen.

Vastgoed in exploitatie De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot.

De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten.

Projectontwikkeling De ontwikkeling van nieuwe projecten is voor Woningstichting Leusden een belangrijke en omvangrijke activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille bedraagt ca. € 45 miljoen, exclusief de prospects. De totale omvang van de investering waarbij Woningstichting Leusden is betrokken, is omvangrijker.

Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat - vanuit de overweging van

Jaarverslag 2011

Pagina 7 van 131

geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren - Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden.

Voorbeelden zijn de projecten De Nieuwe Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

In het verslagjaar zijn in totaal 105 huurwoningen opgeleverd. Deze woningen zijn als volgt verdeeld: 60 woningen in het plan De Nieuwe Biezenkamp en 45 woningen in het plan Tabaksteeg. Sinds de nieuwbouw in het plan ’t Vliet hebben we dergelijke aantallen niet meer gehaald.

Dienstverlening We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als een van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel van onze werkprocessen.

Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na: • Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is vastgesteld.

• Waardering van product door klant.

• Keuzemogelijkheden voor klanten.

• Bijzondere ondersteuning voor bijzondere doelgroepen.

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een continu proces met veel kleine stapjes.

Woonruimteverdeling Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van de woningstichting en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren Deze afspraak wordt uitgevoerd tot medio 2012. Het resultaat was in 2011 dat veel meer jongeren dan voorheen konden verhuizen naar een vrijgekomen woning in de bestaande woningvoorraad Kopen en verkopen Het is onze doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te

Jaarverslag 2011

Pagina 8 van 131

benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden (Koopgarant) en definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

Om het makelaarschap van Woningstichting Leusden verder te ontwikkelen werd in 2009 de functie van verkoopbegeleider in het leven geroepen. Echter in 2011 werd duidelijk dat, in de veranderende en verslechterde woningmarkt, meer en andere aandacht nodig is om de doelstellingen te blijven behalen. Er is een actieplan verkoop geformuleerd waarin aanpassingen aan het proces zijn voorgedragen. Ook is er een marketingbudget vrijgemaakt ten behoeve van het stimuleren van de verkoop.

Daarnaast is de uitvoering van de werkzaamheden rondom verkoop weer verdeeld onder meerdere woonmakelaars van de afdeling Woondiensten. Op deze manier kan uitvoering worden gegeven aan het behalen van de verkoopdoelstellingen in zowel de bestaande bouw als in het nieuwbouwsegment.

Contact met huurders Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij haar werk betrekt. Be誰nvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van individueel tot collectief.

In 2011 heeft er een aantal besprekingen en bijeenkomsten plaatsgevonden met de Woonadviesraad. Hierin zijn onder andere, het jaarverslag en een communicatieplan besproken en is de planning voor planmatig onderhoud toegelicht.

Het bewonersblad Thuis is drie keer verschenen. De website is steeds belangrijker geworden als informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de betrokkenen via "complexbrieven".

Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De bewonerscommissies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder halfjaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt, zoals een interactief digitaal forum, klantenpanels en werkgroepen.

Woongerelateerde diensten Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden.

We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorgzones, multifunctionele centra, eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische ontwikkeling en geeft weer hoe Woningstichting Leusden probeert met andere ogen te kijken naar de eigen opdracht. Immers als we de bewoners echt centraal stellen,

Jaarverslag 2011

Pagina 9 van 131

kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de integraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken en organiseren.

Kwaliteit van de dienstverlening In 2011 werd voor het eerst geen KWH meting uitgevoerd en is een ander instrument ingezet om de klanttevredenheid te toetsen: de USP Bewonersscan. De tevredenheid ten aanzien van de woning, woonomgeving en dienstverlening worden alle drie boven de norm gewaardeerd. Voornamelijk de woonomgeving wordt hoog wordt gewaardeerd. Het gevoel van veiligheid is zowel overdag als ’s avonds groot en men blijkt zich echt thuis te voelen in Leusden. Natuurlijk zijn er ook wensen tot verbetering. Zo is men van mening dat het online indienen van het reparatieverzoek en de afhandeling beter kan. Aspecten waar binnen Woningstichting Leusden al hard aan wordt gewerkt, maar waar zeker nog winsten te behalen zijn.

Bedrijfsvoering Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van onze kernactiviteiten. De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. De werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn, kan als volgt getypeerd worden: • Professioneel • Netwerkbedrijf • Lean & mean Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de medewerkers en het managementteam om verdere stappen te zetten. Niet alleen vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het gaat om maatschappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen.

Professioneel We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn en dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in “control” is, goed geoutilleerd is en niet in de laatste plaats gewaardeerd.

Netwerkbedrijf Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers.

“Lean en mean” We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en deskundigen betrokken. Het is niet onze ambitie zelf zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven die op hun expertiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente

Jaarverslag 2011

Pagina 10 van 131

opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met zich meebrengt.

Het bedrijf heeft een goede reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwachtingen.

Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen. Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in HRM en ICT.

Jaarverslag 2011

Pagina 11 van 131

Inhoudsopgave 1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 8

HET MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT KENGETALLEN EN SAMENVATTING Kengetallen Samenvatting RAAD VAN TOEZICHT Inleiding Visie, reikwijdte en toezichtskader Samenstelling en profiel Raad van Toezicht Integriteit en onverenigbaarheid Samenstelling en persoonlijke gegevens Raad van Toezicht Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder Remuneratiebeleid Functioneren bestuurlijke organisatie (Raad van Toezicht en bestuur) Visie op termijn ALGEMEEN BELEID Missie De missie in de praktijk Juridische structuur Strategische positionering van de organisatie STAKEHOLDERS Samenwerking en afspraken met stakeholders FINANCIEEL: RENDEMENT EN VERMOGEN Algemeen Waar sturen we op?

Begrotingen Investeringen Liquiditeitspositie Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille Vermogen algemeen Solvabiliteit Rendementsontwikkeling Meerjarenontwikkeling Risicomanagement Treasury Fiscaal beleid VASTGOED Algemeen Projectontwikkeling Onderhoudsuitgaven Planmatig onderhoud en schilderwerk Portefeuillemanagement: overzicht vastgoed in bezit en beheer Strategisch voorraadbeleid Mutaties woningbezit Huurprijsbeleid en betaalbaarheid van de woningen DIENSTVERLENING

Jaarverslag 2011

2 3 3 5 14 14 15 16 17 19 20 20 21 21 28 28 29 30 31 32 32 35 35 37 38 42 42 43 45 45 46 49 52 55 58 60 63 63 65 71 73 78 80 81 89 91

Pagina 12 van 131

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13 8.14 8.15 8.16 8.17 8.18 8.19 8.20 8.21 8.22 8.23 8.24 8.25 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7

Algemeen Woonvisie Maatschappelijk vermarkten van de woningvoorraad algemeen Woonruimteverdeling Mutaties: Kopen en verkopen (zie ook strategische projecten) Mutaties verhuurvoorraad en nieuwbouw Woningruil en doorschuiven Huisvesting vluchtelingen, statushouders en andere bijzondere doelgroepen Dagelijkse leefbaarheid en beheren; algemeen Dagelijks onderhoud Bewonersoverlast, bemiddeling, bijzondere problemen van bewoners Contact met huurders Voorlichting In gesprek met de klant Sponsoring Veranderingen aan het gehuurde incl. WMO Onderhoudsabonnement Vereniging van eigenaren (VVE) Extra diensten: glasverzekering en rioolfonds Complexgewijze service Woongerelateerde diensten Huurachterstanden, incasso, ontruimingen Woonfraudebeleid Kwaliteit van de dienstverlening: USP Bewonersscan Geschillencommissie BEDRIJF Algemeen Personeel en Organisatie (HRM) Communicatie Ondernemingsraad ICT Bedrijfsvoering FEZ Huisvesting Woningstichting Leusden

Jaarverslag 2011

91 91 94 94 96 98 98 99 100 101 102 102 103 103 104 106 107 108 109 110 110 111 112 113 113 116 116 118 125 127 127 130 131

Pagina 13 van 131

3

3.1

Raad van Toezicht

Inleiding De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder van Woningstichting Leusden en daarmee het hoogste orgaan van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen.

De Raad van Toezicht houdt ook toezicht op de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de realisatie van de volkshuisvestingsopgaven, de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie, de opzet en werking van de interne risicobeheersing en controle systemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, het financieel verslagleggingproces en de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit toezicht strekt zich uit tot de met de woningcorporatie verbonden ondernemingen.

Ook vervult de Raad van Toezicht haar functie van adviseur van de directeur/bestuurder, zodat zij een cruciale rol speelt in de voorbereiding van de essentiële beleidskeuzes die door de directeur/bestuurder aan de Raad van Toezicht worden voorgelegd.

Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn te vinden in de statuten en het “reglement van Bestuur en Raad van Toezicht”, het Bevoegdhedenreglement van de directeur/bestuurder en op de website van Woningstichting Leusden. In dit reglement is ook het toezicht geregeld op de rechtspersonen die aan Woningstichting Leusden verbonden zijn, namelijk twee 100% dochterondernemingen: Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

De externe toezichthouders (instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of het ministerie van VROM ) hechten aan een adequaat intern toezicht door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht hecht eraan opvattingen van het externe toezicht in de beraadslagingen te betrekken.

De Raad van Toezicht is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. De Raad van Toezicht onderschrijft de Governance Code en heeft op 21 juni 2007 besloten om deze code toe te passen. In dit jaarverslag over 2010 legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze van toepassing van de Governance Code.

Er wordt door medewerkers veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van Woningstichting Leusden. Dankzij hun inzet, sterke betrokkenheid en grote enthousiasme kan Woningstichting Leusden een goed resultaat boeken. Daarmee zet Woningstichting Leusden grote stappen in het realiseren van haar missie. De Raad van Toezicht spreekt graag haar waardering uit voor het vele werk dat is verzet. Wij zijn ervan overtuigd dat wij ook in de komende jaren op dezelfde grote inzet mogen rekenen.

In overeenstemming met het bepaalde in artikel 29, lid 1 van de statuten zijn de jaarrekening 2011 en de daarbij afgegeven accountantsverklaring van BDO

Jaarverslag 2011

Pagina 14 van 131

accountants & adviseurs ter goedkeuring aan ons voorgelegd. Met de inhoud van de jaarrekening kunnen wij ons verenigen.

Leusden, 14 juni 2012 Namens de Raad van Toezicht Voorzitter H.A. Voortman 3.2

Visie, reikwijdte en toezichtskader Woningstichting Leusden is een zelfstandige organisatie met een eigen Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht voert overleg met de directeur/bestuurder over de strategische visie en heeft het ondernemingsplan vastgesteld.

De Raad van Toezicht rekent behalve de statuten, ook de prestatievelden van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) als “speelveld en richtsnoer” voor het beleid dat Woningstichting Leusden als maatschappelijke organisatie voert. Alle middelen dienen immers in het belang van de volkshuisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij huisvesting van de primaire doelgroep de kerntaak van de corporatie is.

Het ondernemingsplan is, naast de formele kaders zoals vastgelegd in BBSH governance code etc, het voornaamste toetsingskader voor de Raad van Toezicht. In het plan staan de doelstellingen voor de komende jaren verwoord, waarbij het realiseren van woonkwaliteit, goede woonconcepten, hoge klanttevredenheid, verbetering van de kwaliteit van de woning en de service, een vernieuwd aanbod aan huur- en koopwoningen en maatschappelijk vastgoed en behoud van de financiële continuïteit voorop staan. Het ondernemingsplan bevat financiële beleidskaders op de korte en lange termijn. Jaarlijks wordt het ondernemingsplan bijgewerkt met de ontwikkelingen in de uitvoering en nieuwe inzichten ten aanzien van het te voeren beleid.

Periodiek bespreekt de Raad van Toezicht de managementrapportage, waarin inzicht wordt gegeven in de voortgang van de werkzaamheden. De afgelopen twee jaar is deze rapportage verder omgevormd naar een nieuwe opzet voor een management informatiesysteem. In de dagelijkse praktijk vormen de periodieke managementrapportages een belangrijk sturingsinstrument voor het nemen van beslissingen en voor het concreet vormgeven van de corporate governance. De rapportage is onderdeel van een transparant controlesysteem. Onderdeel van de rapportage is risicobeheersing.

Toezicht vergt relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisatie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de Raad van Toezicht maakt ook actief gebruik van externe informatiebronnen. Bij de behandeling van de jaarrekening in de Raad van Toezicht en bij de vergaderingen van de audit commissie is de accountant aanwezig. Verder is in het profiel van de leden van de Raad van Toezicht opgenomen dat zij woonachtig dienen te zijn in de gemeente Leusden. Zij nemen actief deel aan het lokale maatschappelijk leven en maken zo naast de formele rapportages ook feitelijk kennis met de output/outcome van Woningstichting Leusden.

In 2011 is een start gemaakt met een dashboard ten behoeve van de verschillende niveaus in Woningstichting Leusden

Jaarverslag 2011

Pagina 15 van 131

De audit commissie heeft in 2011 twee keer vergaderd. De werkzaamheden van deze commissie dienen bij te dragen aan scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht heeft tevens een Remuneratie Commissie ingesteld. De Remuneratie Commissie beoordeelt het functioneren, houdt toezicht op en doet voorstellen voor de benoeming en beloning van de leden van de Raad van Toezicht en de directeur/bestuurder. â–şVerantwoording en visitatie Visitatie kan een van de middelen zijn om het maatschappelijk presteren inzichtelijk en plausibel te maken. Woningstichting Leusden is van mening dat er nog geen adequaat model beschikbaar is. Woningstichting Leusden zou voorkeur hebben voor een model waarin het oordeel op kredietwaardigheid zowel in financiĂŤle als maatschappelijk zin centraal staat.

Woningstichting Leusden geeft verder de voorkeur aan een vorm van verticale verantwoording boven vormen van zelfregulering in de branche. We verwachten dat de rijksoverheid op den duur voor deze benadering zal kiezen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal omvormen naar een Corporatie Autoriteit.

Vooralsnog wordt verantwoording afgelegd door een uitgebreid en integraal jaarverslag in combinatie met verantwoordingsstukken bestemd voor diverse toezichthoudende instanties. Er wordt ook deelgenomen aan diverse benchmarks en de tevredenheid bij de stakeholders wordt op regelmatige basis gemeten, onder meer door middel van onafhankelijk onderzoek.

3.3

Samenstelling en profiel Raad van Toezicht De Raad van Toezicht benoemt zijn leden voor een periode van vier jaar en kent een rooster van aftreden. Per 31 december 2011 bestond de Raad uit zes leden. Voor de leden van de Raad bestaat een gedetailleerde profielschets. Algemene criteria voor het lidmaatschap van de Raad van Toezicht zijn onder meer: ervaring in het bedrijfsleven op leidinggevend niveau, bestuurservaring bij een groter bedrijf of instelling, affiniteit met de volkshuisvesting, bekendheid met de sociale kaart van Leusden, belangstelling en begrip voor de belangen van huurders. In de Raad van Toezicht moeten tegelijkertijd verschillende disciplines zijn vertegenwoordigd. Omdat de Huurderbelangenvereniging Leusden in 2009 is opgeheven, is bij nieuwe benoemingen geen huurdersorganisatie betrokken. Wel is vacaturestelling en werving maximaal publiekelijk uitgevoerd. De Raad van Toezicht heeft in 2009 het profiel herijkt en ook de samenstelling van de raad beschreven. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied van economie en sociaal maatschappelijke kwesties aangevuld met een generalist. Het profiel van de Raad van Toezicht is te vinden op de website van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht kent geen vaste selectie - en benoemingscommissie. Maar conform de in de statuten vastgelegde werkwijze spelen in de procedure alle betrokkenen (Raad van Toezicht, directeur/bestuurder, ondernemingsraad) een rol.

Een belangrijk aspect in de benoemingsprocedure betrof het herijken en toepassen van het integriteitsbeleid. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben een nieuw geformuleerde verklaring ondertekend.

Jaarverslag 2011

Pagina 16 van 131

De Raad van Toezicht benoemt de directeur/bestuurder. In 2003 is de heer AndrĂŠ van de Water tot directeur/bestuurder benoemd. De benoemingen vonden plaats op basis van een beoordeling van het functioneren in de daaraan voorafgaande jaren alsmede het gewenste profiel voor deze functie. Jaarlijks vindt een beoordeling plaats.

3.4

Integriteit en onverenigbaarheid In 2010 is het beleidskader inzake integriteit opnieuw geĂŤvalueerd, besproken en vastgesteld. Geconstateerd is dat er sprake is van een juiste naleving van de regels, hetgeen door de accountant in zijn rapportage is bevestigd.

Met name is aan de orde geweest: het gebied van tegenstrijdige belangen bij nevenfuncties en de naleving bij transacties en de naleving van de zittingsduur.

Woningstichting Leusden beschikt over een reglement voor Raad van Toezicht en bestuur, een integriteitscode, een klokkenluiderregeling en een beleid inzake belangenverstrengeling. Ook is voorzien in een vertrouwenspersoon.

De bestaande en functionerende regelingen inzake bevoegdheden (bevoegdheden regeling 2003) en projectontwikkeling (statuut projectontwikkeling 2006) alsmede het leveranciersbeleid, waarin opgenomen het aanbestedingsreglement, zijn herijkt in 2011.

In het Reglement voor de Raad van Toezicht staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies.

In 2011 is, zoals ieder jaar, stilgestaan bij mogelijke belangenverstrengeling van leden van de Raad van Toezicht. Meer in het algemeen geldt dat de leden van de Raad van Toezicht onverkort onder het beleid van de organisatie als geheel vallen. Om de onafhankelijkheid te staven wordt verwezen naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf 2.5. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties en maken al naar gelang de individuele behoefte gebruik van het professionaliseringsaanbod. Alle leden hebben een nieuw opgestelde verklaring ondertekend. Aangegeven is dat in geval van fraude er altijd aangifte zal worden gedaan. Jaarlijks wordt aan dit thema aandacht besteed.

Gezien de omvang van de organisatie gebeurt dit in reguliere overleggen. Overigens ook in de activiteiten van AO en ICT waar het gaat om het beschermen van vertrouwelijke en/of gevoelige informatie.

Het integriteitsbeleid is onderdeel van de externe communicatie door publicatie op de website. Het is onderdeel van gesprek met externe leveranciers en het is opgenomen in de algemene voorwaarden.

In 2011 waren een geen meldingen van integriteitsschendingen.

De Raad van Toezicht kent twee vaste commissies: de audit commissie en de remuneratie commissie. Taken, bevoegdheden en werkwijze van deze commissies zijn in een reglement vastgelegd.

Voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden zijn algemene gedragsregels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden. De gedragsregels beschrijven onder andere de omgang met gevoelige informatie, nevenactiviteiten of (aan)bestedingen.

Daarnaast heeft Woningstichting Leusden een klokkenluiderregeling, die medewerkers de gelegenheid biedt om vermoedens van misstanden te melden bij de

Jaarverslag 2011

Pagina 17 van 131

vertrouwenspersoon. Het integriteitsbeleid en de klokkenluiderregeling van Woningstichting Leusden zijn te vinden op onze website. ►Relatie tussen Raad van Toezicht en accountant De Raad van Toezicht verstrekt - na een jaarlijkse evaluatie en advies van bestuurder en audit commissie - de opdracht aan de accountant voor het controleren van de jaarrekening. De accountant brengt over zijn bevindingen verslag uit aan de Raad.

Naast het jaarverslag en het accountantsverslag staat ook de managementrapportage op de agenda van het overleg tussen de Raad van Toezicht en de accountant, dat minstens eenmaal per jaar plaatsvindt. De audit commissie vergadert altijd in aanwezigheid van de accountant. Ook het functioneren en de continuïteit van de organisatie in bedrijfseconomisch opzicht, inclusief het vraagstuk van betrouwbaarheid, validiteit en de generieke kwaliteit van de rapportages, zijn onderwerp van gesprek. Onder meer aan de hand van de managementrapportages.

In 2011 zijn verdere stappen gezet in het kader van de interne controle. ►Vergaderingen van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht komt jaarlijks minimaal vier keer in een reguliere vergadering bijeen met de directeur/bestuurder. In 2011 is de Raad van Toezicht in totaal acht keer bijeengeweest zowel in reguliere vergaderingen als bijpraatbijeenkomsten, deels in afwezigheid van de bestuurder. Hierin is het eigen functioneren besproken. De gewenste werkwijze en het werkprogramma zijn vastgesteld.

Afhankelijk van de agendapunten kunnen managementteamleden, medewerkers of externe deskundigen worden uitgenodigd.

De Raad van Toezicht hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit in Leusden en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. Door leden van de Raad van Toezicht worden in dit kader cursussen en andere bijeenkomsten bezocht. De Raad zoekt in haar werk steeds naar de juiste balans tussen directe betrokkenheid en toezicht op afstand. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de voorzitter van de Raad van Toezicht op reguliere basis met de directeur/bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij bijzonderheden. ►Risicobeheersing en fraudepreventie Het management en de Raad van Toezicht zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt de accountant een rapport op met conclusies en aanbevelingen. De accountant werkt volgens de aangescherpte Richtlijn 240: ‘De verantwoordelijkheid van de accountant voor het in acht nemen van fraude en onjuistheden in het kader van een opdracht tot controle van een jaarrekening’. Deze richtlijn vereist een interview met verschillende functionarissen en (een vertegenwoordiging van) de Raad van Toezicht. Tijdens de controle van de jaarrekening concludeerde de accountant dat er binnen Woningstichting Leusden de nodige aandacht wordt besteed aan de onderwerpen fraude en integriteit. In 2011 is op diverse onderwerpen in de organisatie verder gewerkt aan de ontwikkeling van risicomanagement.

Jaarverslag 2011

Pagina 18 van 131

3.5

Samenstelling en persoonlijke gegevens Raad van Toezicht ►Personalia en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2011 Naam

M/V

Geboortejaar

Functie

Commissie Benoemd

H. A Voortman M 1953 Voorzitter RC - HV 2009 E. de Kruijk V 1958 Lid RC 2009 M.G. Jekel RA M 1958 Lid AC 2003* J.G. Hofland RE RA M 1973 Lid AC 2010 Drs. R.J. de Kimpe M 1957 Lid RC 2010 R. Krol M 1962 Lid AC - HV 2010 e *) na een 2 zittingstermijn van vier jaar herbenoemd (laatste zittingstermijn)

Aftredend

1 maart 2013 1 maart 2013 16 april 2014 1 maart 2014 1 maart 2014 1 maart 2014

►Commissies en vertegenwoordiging AC Audit Commissie RC Remuneratie Commissie HV Huurdersvertegenwoordiging ►Nevenfuncties De heer M.G. Jekel RA (1958) • Directeur Accounting, Reporting & Controlling, ASR Nederland NV De heer H.A. Voortman B Ec (1953) • Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland • Bestuurslid Matchpoint Maatschappelijk ondernemen Amersfoort • Bestuurslid Stichting Binnenstadsmanagement Amersfoort • Voorzitter Groepsadviesraad ROC ASA Amersfoort • Secretaris Rotaryclub Amersfoort-Regio • Plv. provinciaal consul ANWB • Bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs • Bestuurslid Stichting Strategisch Ondernemerschap Mevrouw E. de Kruijk (1958) • Secretaris directeur bij waterschap Groot Salland • Voorzitter Stichting Eerstelijnsgezondheidszorg Achterveld De heer J.G. Hofland RA RE (1973) • Senior Vice President Group Audit ABN AMRO bank De heer drs. R.J. de Kimpe (1957) • Partner marketingadviesbureau VODW • Voorzitter Bedrijvenkring Leusden • Lid Raad voor Economische ontwikkeling De heer R. Krol (1962)

Jaarverslag 2011

Pagina 19 van 131

• • •

3.6

Directeur Witkamp Projectontwikkeling bv Voorzitter stichting Behoud Kerkelijke Gebouwen Utrecht Kerkrentmeester Protestantse kerk Leusden

Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder De heer drs. A.J. van de Water (1950), directeur/bestuurder, is op 01-09-1994 in dienst gekomen en per 23-4-2003 benoemd als directeur/bestuurder, herbenoemd in 2007 voor onbepaalde tijd.

Nevenfuncties:

3.7

• • •

lid bestuur Stichting Architectuur Leusden lid bestuur Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs voorzitter Stichting Maatschappelijke Huisvesting

Remuneratiebeleid Voor het beloningsniveau baseert de Raad van Toezicht zich op het rapport Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair directeur van de koepelorganisatie Aedes.

De Raad van Toezicht zoekt in de bezoldiging van de directeur/bestuurder aansluiting bij het bezoldigingsbeleid van vergelijkbare corporaties. De bezoldiging bestaat uit een vast en een variabel deel. De hoogte van het variabele deel wordt jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van de mate waarin de gestelde doelen zijn gehaald, zowel op financieel gebied als op het gebied van volkshuisvesting. De Raad van Toezicht laat zich daarbij ook leiden door de vooruitzichten op de langere termijn.

Woningstichting Leusden stelt de directeur/bestuurder een auto ter beschikking.

Daarnaast heeft de directeur/bestuurder geen vaste representatiekostenvergoeding en kan aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al het personeel van Woningstichting Leusden gelden. Pensioen- en vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten.

De directeur/bestuurder heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd en er is geen specifieke beëindigingsregeling overeengekomen.

De vergoedingsregeling voor de leden van de Raad van Toezicht is in 2007 aangepast door het toepassen van de standaard regeling van de VTW (Vereniging toezichthouders Woningcorporaties).

Onkosten worden vergoed op basis van declaratie naar werkelijk gemaakte kosten.

De Raad van Toezicht heeft het afgelopen jaar gebruik gemaakt van eigen adviesopdrachten door het betrekken van een adviseur ten behoeve van de interne evaluatie.

De bezoldiging directeur/bestuurder bedroeg in 2011: Loon voor loonbelasting € 116.556 Afdracht pensioenlasten € 38.291 Totaal € 154.847 De vergoeding per jaar voor de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2011: Voorzitter € 11.210

Jaarverslag 2011

Pagina 20 van 131

Leden (per persoon) € 7.473 De totale vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2011 € 48.575,3.8

Functioneren bestuurlijke organisatie (Raad van Toezicht en bestuur) Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van zorg voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. In het huidige tijdsgewricht vertaalt dit zich in een beleid zoals dat in het volgende hoofdstuk is beschreven.

De wijze waarop dit plaatsvindt, is aan nauwkeurige waarden en normen c.q. spelregels gebonden. Belangrijke elementen zijn: • Het handhaven en toepassen van statuten en reglement.

• De balans tussen toezicht en advisering door de Raad van Toezicht.

• Het zorgdragen voor voldoende maatschappelijke sturing.

• Een transparante en publieke verantwoording.

• Het toepassen van corporate governance.

• Het voortdurend werken aan de verdere ontwikkeling van sturing.

• Overleg met de Ondernemingsraad en de WAR (Woonadviesraad)

3.9

Visie op termijn Wat betreft de organisatie van bestuur en beleid streven we naar consistentie en samenhang in de strategie, tactiek en operationele activiteiten, volgens de juiste procedures en bevoegdheden, transparant, goed onderbouwd, goed gedragen, goed gedocumenteerd en gearchiveerd.

Enerzijds hebben we te maken met een extreem gecompliceerd werkveld dat zich lastig laat besturen. Niet in het minst vanwege de externe dynamiek en de maatschappelijke doelen. Anderzijds is er de behoefte juist de sturing naar hoofdpunten terug te brengen, teneinde ons werk transparant, stuurbaar en beïnvloedbaar te houden.

Zoals in de inleiding is aangeven zijn er dringende redenen te komen tot een drastische herziening van het beleid. In 2011 heeft de Raad van Toezicht besloten tot aanpassen van de strategie op de volgende punten:

Jaarverslag 2011

Pagina 21 van 131

Strategische keuze·uitwerking

Kritische succesfactor en toelichting

Benchmark

1. Strategische keuze: Concentratie op de “core business”, d.w.z. de sociale sector

Ambitie: Woningstichting Leusden is marktleider in Leusden

Ambitie: Meer bouwen voor bijzondere doelgroepen, i.c. senioren, jongeren, aandachtgroepen

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Woningstichting Leusden is invloedrijk, initiatiefrijk en creatief, waardoor we in staat zijn de agenda van Leusden te beïnvloeden.

Waar moeten we dan aan denken?

• Woningstichting Leusden is lokaal leidend in de sociale huur. Dit betekent dat we dominant zijn in ontwikkeling, beheer en exploitatie van sociale huur. Woningstichting Leusden is eigenaar van het vastgoed, voor zover mogelijk en noodzakelijk.

• Goedkope koop wordt door Woningstichting Leusden ondersteund en bevorderd.

• Woningstichting Leusden heeft een vooraanstaande rol in visie en conceptontwikkeling in alle lokale ruimtelijke zaken. De basis is gelegd in de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Leusden.

• De Leusdense gemeenschap moet ervan overtuigd zijn dat Woningstichting Leusden bijdraagt aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken.

• In Leusden staan bijna 12.000 woningen. Ongeveer 2600 woningen vallen onder de voorraad van Woningstichting Leusden. Het merendeel hiervan zijn sociale huurwoningen.

• Nieuwe sociale huur en zo mogelijk goedkope koop wordt gerealiseerd door Woningstichting Leusden in een bijdrage van 30% van het totale programma van een project van enige omvang (tenminste 50 woningen).

• Woningstichting Leusden creëert woningen in de sector Koopgarant als deel van de gewenste goedkope voorraad.

• Woningstichting Leusden is bij iedere ontwikkeling van betekenis reeds in de conceptuele fase betrokken.

• Woningstichting Leusden stimuleert bij ieder project een gedeelte goedkope koop.

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Doordat Woningstichting Leusden in staat is een gestage verkoop te realiseren (realisatie verkoopopgave) realiseren wij een realistisch en initiatiefrijk investeringsprogramma.

Het investeringsprogramma draagt bij aan doelgroepen beleid: Voor de doelgroep ouderen: • Het bouwen van woningen voor ouderen waar goede zorg

Jaarverslag 2011

1. Stakeholders onderzoeken in diverse vormen: Twee jaarlijks: USPonderzoek en aanvullend panelonderzoek met onze belangrijke stakeholders.

2. Bij alle projecten van meer dan 50 woningen is Woningstichting Leusden betrokken en levert 30% goedkope woningen. (jaarlijks check op de prospectlist) 3. Woningstichting Leusden is in de conceptuele fase bij deze projecten betrokken

1. Realisatie van verkoop opgave conform meerjarenbegroting in relatie tot de investeringsopgave waarbij via een buffer modaliteiten worden opgevangen. Per periodieke rapportage inzicht in de investering –

Pagina 22 van 131

Strategische keuze·uitwerking

Kritische succesfactor en toelichting

geleverd kan worden, • Voor zover mogelijk bestaande woningen geschikt maken voor zorg.

• Zorg gerelateerd toewijzen, • Via Larikslaan2 adequate informatie en verwijzing ten behoeve van wonen, zorg en welzijn (leefbaarheidsbijdrage).

Voor de doelgroep starters en alleenstaanden: Aanvullen van de Leusdense voorraad met kleine woningen ten behoeve van starters en toenemende groep alleenstaanden.

Mogelijke investeringsdoeleinden n.a.v. deze kritische succesfactor: • Van de 1200 nog te bouwen woningen in Leusden (tot 2020) realiseert Woningstichting Leusden 30% in de sociale huur/koop = goedkope sector (400).

• Levensloop bestendig is een algemene eis bij nieuwbouw.

• Van de woningen is 50% zorg gerelateerd (er kan intensieve zorg worden verleend); gedifferentieerde prijsklassen.

• Kleine en goedkope woningen (in-between): 25%.

• Reguliere sociale huurwoningen in een mix van verschillende woningtypes: 25%.

Ambitie: “betaalbaar wonen voor een reële prijs”

Het realiseren van ten minste drie nieuwe projecten van kleinschalig begeleid wonen tot 2020.

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Een zakelijke bedrijfsvoering als basis voor maatschappelijk rendement.

Rendementsverbetering: hogere prijzen voor zowel

De koers wordt verlegd van “ongebreidelde subsidie” om goed en goedkoop te realiseren naar “meer reële prijsvorming op basis van een herkenbare p/k verhouding”.

De operationele kasstroom dient positief te zijn.

Desinvesteren is uitsluitend ten behoeve van nieuwe investeringen conform strategie.

We onderzoeken nog wat de nieuwe onderbouwing van het huurbeleid moet zijn. Veel woningcorporaties streven naar optimalisering door de ruimte in woningwaarderingstelsel te benutten. We willen nagaan of we kunnen vertrekken vanuit het idee dat iedere woning in principe aan een rendementseis kan voldoen.

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Een sterke beheersing van het ontwikkelproces/ opdrachtgeverschap

Jaarverslag 2011

Benchmark

desinvestering planning die de betreffende buffer laat zien.

2. In het gewenste scenario wordt opgenomen 30% van het totaal te realiseren woningen als opgenomen in de volgend jaar vast te stellen woonvisie met een nadere verdeling naar woningen voor starters en ouderen.

1. Positieve cash flow 2. Loan to value: 75% 3. Dekking interest ratio: n.t.b. tussen 1,25 en 2% 4. Aedex rendementsgegevens

1. Nieuwe prospects op basis van maximale onrendabele top c.q.

Pagina 23 van 131

Strategische keuze·uitwerking

Kritische succesfactor en toelichting

bestaande bouw als nieuwbouw (lagere onrendabele toppen)

Belangrijke sturingen zijn: Terugdringen onrendabele toppen door een mix van goedkoper en kleiner bouwen en hogere huren.

Een professionele control op ontwikkeling.

Overwegingen bij verlaging van de onrendabele top: De objectsubsidie op een woning mag niet meer dan €40.000 van de stichtingskosten bedragen met een afbouwperiode, dit gezien de onderhanden zijnde projecten.

Hoewel de bovenstaande ambitie onderschrijvend, past ook dat we een dergelijke ambitie zorgvuldig overwegen: kunnen we de consequenties overzien? Kunnen we überhaupt dan nog wel met een acceptabele kwaliteit bouwen? Gaan we dan niet te armoedig bouwen en niet toekomstbestendig?

Kunnen we dan nog wel de doelgroepen bedienen die we willen bedienen? Moeten we niet differentiëren naar verschillend woningtype en bijvoorbeeld met drie referentiewoningen werken (starters, eengezinswoning en appartement)?

Een andere benadering is ook geopperd: namelijk dat we er voor iedere verkocht woning twee terugbouwen.

Een derde variant is een 80 /20 regel. Dat wil zeggen dat 20% van de norm mag afwijken. Afgesproken is dat in 2012 de consequenties nader in beeld zullen worden gebracht.

Ambitie: Herijking verkoopbeleid op basis van uitgangspunten businessplan 20122020

Sterke goede georganiseerde verkoop levert de mogelijkheid tot het bouwen van nieuwe woningen Dit is geen aparte kritische succesfactor (deze sluit aan bij eerdere) Verkoop is een succes indien • huurders een woning kopen indien zij daartoe in staat zijn, • een nieuwe doelgroep kan worden bediend met de Koopgarant formule, • er voldoende woningen uit de voorraad worden verkocht om de investeringsopgave te realiseren, • als door verkoop de portefeuillestrategie wordt gerealiseerd.

Het aantal te verkopen woningen wordt jaarlijks bepaald aan de hand van de financieringsopgave, de solvabiliteitseis en de portefeuillestrategie (mutatieprognose) • Studie wenselijkheid diverse varianten De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Zorgvuldige en strak uitgevoerde meerjarenbegroting

Ambitie: woningvoorraad is

1

Benchmark

vastgestelde 1 referenties 2. Jaarlijks externe check op risicomanagement; rapportage op risicomanagement standaardiseren 3. Nader te bepalen marges voor de onrendabele top aan de hand van referentiemodellen

Conform meerjarenbegroting

1. Jaarlijkse benchmark Aedex

De Raad van Toezicht zal in 2012 de benchmark bespreken en vaststellen

Jaarverslag 2011

Pagina 24 van 131

Strategische keuze·uitwerking

Kritische succesfactor en toelichting

planmatig onderhoud.

continu in topconditie

Behoud van de technische kwaliteit van de voorraad (minimaal noodzakelijke onderhoudskosten). Er is geen ander achterstallig onderhoud dan gespecificeerd in de planning.

Deze KSF wordt gerealiseerd als we, ondanks de beoogde bezuinigingen en de resultaten van de meerjarenplanning, aantoonbaar goed onderhouden woningen verhuren.

Jaarlijks wordt een deel van de voorraad indicatief geïnspecteerd en beoordeeld binnen het aangegeven kader van de meerjaren onderhoudsplanning.

Referentie is in het algemeen de oorspronkelijke kwaliteit van de woning. Qua materiaal, installaties en uitvoering worden de hedendaagse normen gehanteerd. Ad hoc wordt besloten woningen op een hoger kwaliteitsniveau te brengen als dit budgettair verantwoord is.

Het vraagstuk van de gewenste duurzaamheid van de voorraad is nog in studie. Het gestelde ideaal is dat uiterlijk in 2040 de gehele voorraad op “passiefhuis” niveau is. Hoe we dit kunnen bereiken, wat dat kost en of dit via onderhoud huurverhoging dan wel extra investeringen dient plaats te vinden, wordt de komende periode bestudeerd. Intussen wordt een ad hoc beleid gevoerd in de zin dat er aanknopingspunten voor meer duurzaamheid worden benut in onderhoud en nieuwbouw.

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Creativiteit levert moderne, realistische en kosteneffectieve klantenbehandeling.

Ambitie: Herbezinning op/wijziging van model woonruimteverdeling

Benchmark

2. Realisatie meerjarenbegroting 3. Geen achterstallig 2 onderhoud

In 2014 een aangepast woonruimteverdelings systeem.

Noch de wetgeving noch onze omgeving staat open voor een andere, meer bijdetijdse, aanpak. Toch is de huidige werkwijze buitengewoon onbevredigend. Er zijn te veel woningzoekenden. Eind 2014 is de woonruimteverdeling opnieuw ingericht op basis van een nieuwe overeenkomst met de gemeente.

2 Strategische keuze: Woningstichting Leusden trekt zich terug uit de vrije sector huur Deze woningen worden buiten het kernbedrijf Woningstichting Leusden geplaatst en afgestoten.

De kritische succesfactor die hierbij een rol speelt is: Klanttevredenheid gaat Een beheerste afbouw van exploitatie van vastgoed in de niet omlaag tijdens het vrije huur sector uitponden.

Dit is in feite een afbouwscenario; de belangrijkste eis is dat we in deze periode goed in control zijn. Er zijn in dit proces

2

In 2012 wordt een objectief meet instrument ontwikkeld welke als benchmark zal gaan

dienen (BLNW)

Jaarverslag 2011

Pagina 25 van 131

Strategische keuze·uitwerking

Kritische succesfactor en toelichting

Afzonderlijke exploitatie en afbouw binnen Woningstichting Leusden-concern

Afstoten naar commerciële partij

Benchmark

twee uitvoeringsmogelijkheden te bepalen.

In het ondernemingsplan wordt een prognose voor de afbouw alsmede een rendementsverwachting als resultaatverplichting opgenomen.

In de begroting en rapportages wordt de vrije sector apart gezet.

In de werkorganisatie wordt een aparte taak gecreëerd bij de afdeling Woondiensten In principe wordt er uitgepond.

Beleggers zijn niet geïnteresseerd in deze oudere complexen

In 2009 werkten we aan de uitbouw van één centraal managementinformatiesysteem van begroten en rapporteren. In 2010 en 2011 kreeg dit het vervolg door het invullen van de dashboards van de te onderscheiden onderdelen.

Een intensieve communicatie over en weer met onze stakeholders is blijvend noodzakelijk. Immers de missie van Woningstichting Leusden blijft weliswaar stabiel, maar de invulling verandert naarmate de samenleving verandert. Het is bij uitstek de taak van Raad van Toezicht en bestuur om de juiste balans te vinden tussen continuïteit en verandering en tussen intern en extern, in het licht van de missie van Woningstichting Leusden. De feitelijke monopoliepositie van Woningstichting Leusden ten opzichte van de huurders vereist een bovengemiddelde zorgvuldigheid in het omgaan met onze klanten.

De Raad van Toezicht evalueert jaarlijks niet alleen haar eigen functioneren, maar ook de relatie met de organisatie.

De directeur/bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan. Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder plaats door de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht zijnde de remuneratie commissie. Het hierboven beschreven toetsingskader en in het bijzonder de prestatie van Woningstichting Leusden gelden daarbij als referentie. De Raad van Toezicht constateert met genoegen dat Woningstichting Leusden in veel opzichten in de volkshuisvesting en in Leusden een trekkersrol vervult.

De volgende zaken zijn in het jaar 2011 goedgekeurd of vastgesteld: • Periodieke rapportages • Begroting en jaarverslag • Corporate Governance, rooster van aftreden, integriteitsverklaring samenstelling commissies • Investeringsbesluiten • Diverse vastgoed besluiten: onder andere Groot Agteveld, samenwerking met Alliantie; ontwikkelovereenkomst • Geschillencommissie • EU-regelgeving • Cvf en wsw rapportages • Treasurystatuut, evaluatie

Jaarverslag 2011

Pagina 26 van 131

• • • • • • • •

Benoeming accountant Benoemingen nieuwe leden en programma Raad van Toezicht Overeenkomst gemeente Leusden Multifunctionele centra Huisvesting bijzondere doelgroepen Organisatieontwikkeling; diverse onderwerpen Managementletter Risicomanagement

Activiteiten • • • • •

Jaarverslag 2011

Overleg met de WAR Overleg met de OR Overleg BLNW (samenwerkende corporaties) Deelname aan scholing- en andere bijeenkomsten van VTW Deelname van verschillende toezichthouders aan bijeenkomsten van Woningstichting Leusden

Pagina 27 van 131

4 4.1

Algemeen beleid Missie Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan “goed wonen” voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan het verhogen van de kwaliteit van het wonen, als we onze aandacht op één gemeente richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden.

Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven.

Dat betekent voor het vermogensbeheer dat er sprake dient te zijn van continuïteit op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Het rendement moet voldoende zijn om met een gezonde bedrijfseconomische basis het ondernemingsplan te kunnen uitvoeren.

We voorzien een belangrijke verschuiving optreden die direct van invloed is: door het rijksbeleid (inflatievolgend huurbeleid en hogere lasten onder andere door nieuwe heffingen door de overheid) is Woningstichting Leusden gedwongen om het beleid bij te stellen; meer inkomsten, lagere lasten.

Wat betreft investeren en desinvesteren in vastgoed komt het erop neer dat Woningstichting Leusden voortdurend op zoek is naar goed functionerende woon- en leefconcepten voor onze doelgroepen, hierin investeert en zorgdraagt voor de exploitatie. Met andere woorden; in toenemende mate ontwikkelt, verkoopt en koopt Woningstichting Leusden vastgoed om te bereiken dat we met goede woonconcepten de juiste doelgroepen bedienen.

Wat betreft de dienstverlening aan huurders, kopers en woningzoekenden streven we naar een optimale dienstverlening, in het bijzonder voor de doelgroepen. We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen.

De woningstichting werkt aan het verwezenlijken van de missie. Vermogensbeheer krijgt een steeds adequater afwegingskader. Het investerings- en desinvesteringsbeleid, inclusief strategisch voorraadbeheer, krijgt steeds meer dynamiek. Bijzondere huisvestingsconcepten bedienen speciale doelgroepen, zoals in de woonservicezone gebeurt via Abrona (voor mensen met een lichamelijke beperking), via De Asschat (voor ouderen) de eerstelijnsgezondheidszorg, in de multifunctionele centra (op het gebied van onderwijs, welzijn enz.) en in de Tabaksteeg bij het project Wonen Plus (huisvesting voor mensen met schizofrenie).

Woningstichting Leusden streeft naar een goede kwaliteit van dienstverlening. Het aantal klantgerichte producten en diensten, zoals de meerkeuzewoning, groeit. De bedrijfsvoering van de woningstichting is op orde, ook op het gebied van huisvesting en ICT. We hebben geconstateerd dat daar waar het gaat om de exploitatie van de multifunctionele centra er nog een grote opgave ligt, om de verwachtingen die we hebben geformuleerd waar te maken.

Jaarverslag 2011

Pagina 28 van 131

Woningstichting Leusden richt zich op een breder gebied dan het bieden van huisvesting. De kwaliteit van het wonen hangt namelijk niet alleen af van de staat van de woning, maar zeker ook van de fysieke en sociale woonomgeving en de aanvullende diensten en voorzieningen (zoals zorg- en welzijnsdiensten), de woonomgeving (buurt en wijk) en van de kwaliteit van Leusden, Achterveld en Stoutenburg.

4.2

De missie in de praktijk ► Voor iedereen Woningstichting Leusden helpt vooral mensen die zelf niet of moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Maar Woningstichting Leusden wil ook anderen graag van dienst zijn bij het vinden van een huur- of koopwoning. Kortom: Woningstichting Leusden is er voor iedereen die in Leusden wil wonen. Klanten zijn in de ogen van de woningstichting zelfstandige, zelfredzame mensen, die zelf verantwoordelijkheid dragen voor de dingen die zij doen en de keuzes die zij maken. Bijzondere klantengroepen kunnen, waar mogelijk, rekenen op extra steun. Klantenvragen staan altijd centraal. Door het aanbieden van goede woningen en goede dienstverlening wil Woningstichting Leusden op deze vragen inspelen. ►Nieuwe woon- en vastgoedconcepten Steeds indringender zoekt en realiseert Woningstichting Leusden nieuwe concepten op het gebied van wonen en vastgoed. Voorbeelden zijn: • Koopgarantwoningen • Wonen met zorg, zelfstandig wonen met de mogelijkheden van een basiszorgpakket • Wonen met zorg voor speciale doelgroepen, zoals verstandelijk beperkte ouderen of jongeren met schizofrenie • Woningen voor zelfstandig wonende ouderen, zoals in Mastenbroek en Tabaksteeg • Starterwoningen, zoals project “De Start” en Tabaksteeg Woningstichting Leusden streeft naar kleinschalig en gedifferentieerd opgezette buurten met een eigen identiteit. Zo ondersteunen wij het streven naar een dorpse uitstraling in Tabaksteeg. Wij versterken Achterveld qua stedenbouw, natuurontwikkeling en architectuur. In onze ogen zouden de toekomstige nieuwbouwprojecten Nieuw Princenhof en ’t Zicht vooral de uitstraling van urbanvilla’s moeten hebben en Biezenkamp een modern binnenstedelijk klimaat. Ook streven we qua dienstverlening steeds meer naar maatwerk op het gebied van wonen, zorg en welzijn, maar ook woonruimteverdeling en groepswonen voor doelgroepen. ►Het creëren van meerwaarde voor de Leusdense samenleving (Leefbaarheid ) Leefbaarheid is in feite een te beperkt begrip om de betekenis van de werkzaamheden en meerwaarde voor Leusden te beschrijven. Aan iedere activiteit proberen we een meerwaarde te geven. Om toch een indruk te geven: • Het geven van voorlichting en vraagverheldering in wonen, zorg en welzijn, door de inrichting van Larikslaan2;

Jaarverslag 2011

Pagina 29 van 131

• • •

• • • • • • • • • • •

4.3

Het uitvoeren van een woonruimteverdeelsysteem op verzoek van de gemeente Leusden; Het begeleiden van en ondersteunen bij problemen van huurders in geval van huurbetalingsproblemen, burenruzies, overlast en wijkbeheer; Het ondersteunen van aanpassingen aan de woning, inclusief WVG en zelf aangebrachte voorzieningen om de leefbaarheid van de eigen woning te bevorderen; Mede coördineren van de aanpak van maatschappelijke problemen; Het realiseren van concepten voor urgente doelgroepen als starters en senioren; Het realiseren van concepten voor speciale doelgroepen, mede in het kader van de WMO; Het realiseren van multifunctionele centra; Het realiseren van vastgoed ten behoeve van eerstelijnsgezondheidszorg; Het realiseren van huren onder de marktprijs door beperkte huurverhoging en bijstelling van rendementsdoelstellingen; Het aanbieden van koopwoningen in de regeling Koopgarant, om het kopen van de woning toegankelijk te maken voor de lagere inkomens; Het bevorderen van stedenbouw en architectuur om de zo typerende Leusdense woonsfeer te behouden; Het nemen van initiatieven om partijen samen te brengen ter oplossing van de woningnood in Leusden; Het uitvoeren van een goed onderhoudsprogramma binnen het bestaande woningbezit; Het bieden van maatwerk in contracten, het zorgen voor efficiency en doelmatige projecten met een grote bewonerstevredenheid/betrokkenheid.

Juridische structuur In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht. Leusden Vastgoed Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Leusden en Leusden Vastgoed BV is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding BV. De deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen die een risico meebrengen, waarvan wij vinden dat dit niet bij de stichting Woningstichting Leusden past. Gedurende de jaren 2006 t/m 2008 zijn er feitelijk geen activiteiten ondergebracht bij de dochtermaatschappijen. Fiscaal zijn in de jaren 2006 en 2007 wél baten en lasten van Woningstichting Leusden toegerekend aan Leusden Vastgoed BV. Dit is gebeurd op grond van regels behorende bij model I van Vaststellingsovereenkomst-1 tussen de Belastingdienst en Woningstichting Leusden.

Vanaf het jaar 2008 worden deze baten en lasten fiscaal weer volledig toegerekend aan Woningstichting Leusden op grond van Vaststellingsovereenkomst-2. De fiscale resultaten zijn weergegeven in hoofdstuk 7.10.

Woningstichting Leusden is verbonden met de Vereniging van Eigenaren van appartementencomplex “de Start” op grond van haar meerderheid van stemrechten namens de huurders.

Jaarverslag 2011

Pagina 30 van 131

Woningstichting Leusden Leusden Vastgoed Holding BV Leusden Vastgoed BV 4.4

Strategische positionering van de organisatie Woningstichting Leusden streeft er naar spin-in-het-web te zijn bij allerlei lokale activiteiten, waarin ‘wonen’ een rol speelt. Daarom nemen medewerkers deel aan allerlei overlegvormen en investeren we in maatschappelijk relevante projecten. Door deze overlegvormen willen we bereiken dat de lokale maatschappelijke dienstverlening verder wordt verbeterd en dat bijzondere doelgroepen, onder andere via ‘wonen’, de gelegenheid krijgen te integreren in de samenleving. Woningstichting Leusden heeft ervoor gekozen een kleine, hoogwaardige organisatie te zijn met een grote mate van flexibiliteit. De werknemers werken in de afdelingen Directie, Woondiensten, Projecten en Financieel-economische Zaken. Een aantal gespecialiseerde staffuncties is ingevuld in samenwerking met de woningstichtingen in Barneveld, Nijkerk en Woudenberg.

Jaarverslag 2011

Pagina 31 van 131

5

Stakeholders

5.1

Samenwerking en afspraken met stakeholders Landelijke, regionale en lokale factoren bepalen ten goede en ten kwade het kader waarin meerjarige afspraken gemaakt kunnen worden over samenwerking en investeringen door gemeente, de corporaties en andere instellingen voor wonen, zorg en welzijn. Woningstichting Leusden streeft ernaar met de belangrijkste stakeholders afspraken te maken, waarin het beleid is vastgelegd.

Doel is om door samenwerking met andere organisaties tot effectieve resultaten te komen. Samenwerkingsovereenkomsten zijn er met de gemeente Leusden, de VAC, Beweging 3.0 en Larikslaan2.

In juni 2010 werd een forum gevormd van huurders die het uitvoerend beleid van Woningstichting Leusden op de voet volgen. Deze zogeheten Woonadviesraad Leusden (WAR) onderhoudt contact met de directeur/bestuurder en met leden van de Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden.

Jaarlijks, meestal vaker, vindt op verschillende niveaus overleg plaats. Met een aantal belangrijke stakeholders zijn samenwerkingsovereenkomsten ondertekend, om de continuïteit en professionaliteit van samenwerking uit te werken in concrete projecten.

Een voorbeeld hiervan is de bouw van de multifunctionele centra.

5.1.1

Rijk en overige overheden Het is bij uitstek de overheid - zowel op rijksniveau als op provinciaal en regionaal niveau - die bepalend is voor het functioneren van de woningmarkt. Ruimtelijke ordening, stedenbouw, woningmarkt, verdeling en prijsbeleid worden geleid door overheden.

Het komende jaar verwachten we diep ingrijpende voornemens betreffende bezuiniging en herstructurering. De tweede helft van 2011 zullen we onze scenario’s wellicht moeten herijken. We verwachten echter vooral geleidelijkheid in de ingrepen.

Harde en snelle bijsturingen zijn contraproductief. Qua woningmarkt is er voor Woningstichting Leusden een voortreffelijke vertrekpositie. We kunnen niet voorspellen in hoeverre de overheid inzet op krimp, dus afroming van de sector.

5.1.2

Lokale verankering Het meest intensief zijn de contacten met de gemeente Leusden die zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau plaatsvinden. Woningstichting Leusden is ‘preferred partner’ van de gemeente. Beide partijen streven ernaar elkaar op alle relevante werkterreinen te steunen en te helpen bij het realiseren van beleidsdoelen, met de verbetering van het woonklimaat als uiteindelijk resultaat. Ook in 2011 is gebleken dat deze samenwerking vruchten afwerpt. Goed voorbeeld daarvan zijn de plannen voor de multifunctionele centra en de ontwikkeling van het loket voor wonen, zorg en welzijn aan Larikslaan2. Aan de Larikslaan vond niet alleen de woningstichting zelf een nieuw onderkomen maar ook één centraal informatiecentrum voor wonen, zorg en welzijn. Hier krijgen inwoners van Leusden professioneel informatie, advies, ondersteuning en bemiddeling op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Van ouderenzorg tot jeugdzorg en voorzieningen voor gehandicapten. Het levert een belangrijke bijdrage aan de zelfredzaamheid van de inwoners en hun maatschappelijke participatie. Beweging 3.0, gemeente Leusden en Woningstichting Leusden draaien mee in het centrum. Ook Welzijn Leusden is erin ondergebracht.

Jaarverslag 2011

Pagina 32 van 131

5.1.3

Gemeente Leusden De relatie met de gemeente Leusden is verreweg de belangrijkste en we kunnen ons verheugen op een vertrouwensvolle werkrelatie. In december is de samenwerking bekrachtigd door de ondertekening van het nieuwe convenant Voor 2012 staan diverse overleggen met wethouders annex ambtenaren op de agenda. Onderwerpen zijn het convenant, de hieruit voorvloeiende werkzaamheden, de wederzijdse samenwerking, de visie op Leusden enz. (zie ook risicomatrix).

5.1.4

Stichting Plus Wonen Een ander belangrijk voorbeeld van de brede samenwerking tussen meerdere partijen is die met de Stichting Plus Wonen, een ouderinitiatief ten behoeve van huisvesting van mensen met de hersenziekte schizofrenie. Dit wooncomplex is in 2011 feestelijk opgeleverd. Stichting Centraalzorg is nauw betrokken bij Stichting Plus Wonen. Deze lokale zorgaanbieder biedt hier de 24-uurs zorg en begeleiding. Deze bijzondere woonvorm is een geslaagde toevoeging aan de wijk Tabaksteeg.

5.1.5

Eerstelijnsgezondheidszorg Eerstelijnsgezondheidszorg is de algemene, nabije en direct toegankelijke zorg die onder andere huisarts, tandarts en apotheek bieden. Steeds vaker organiseren deze zorgverleners zich in één centrum zodat ze beter bereikbaar zijn voor patiënten en hun meer service kunnen bieden.

In 2011 werd veelvuldig overlegd met partijen van de eerstelijnsgezondheidszorg over de mogelijkheden in de drie centra voor eerstelijnsgezondheidszorg. Het faciliteren van vastgoed speelt daarbij een belangrijke rol. Daarom heeft de gemeente Leusden aan Woningstichting Leusden gevraagd om mee te doen aan het ontwikkelen van het project. In Tabaksteeg is inmiddels opgeleverd. Voor Biezenkamp wordt het concept met de partners verder vormgegeven.

5.1.6

WAR In 2010 werd de WAR (woonadviesraad) opgericht. Vanuit de WAR moet er feedback worden gegenereerd met betrekking tot onze werkzaamheden. Daarnaast blijven we actief met het inzetten van andere marketinginstrumenten zoals enquêtes, panelonderzoeken en arena-sessies.

5.1.7

BLNW In 2011 is de samenwerking tussen de vier woningcorporaties uit Barneveld, Leusden, Nijkerk en Woudenberg geëvalueerd. De inzet van deze samenwerking blijft onverminderd het handhaven van het professionele niveau van de betreffende backoffice activiteiten. Wel wordt de samenwerking praktischer en meer gefocust.

5.1.8

Aedes Het lidmaatschap van Aedes is opgezegd per 1 januari 2010. Begin 2013 zal er een heroverweging plaatsvinden. Tussentijds zullen we ons wel actief extern oriënteren op alle niveaus.

5.1.9

Accountant De accountant is: BDO accountants & adviseurs.

Er zijn nieuwe afspraken gemaakt met betrekking tot het invullen van de relatie.

Jaarverslag 2011

Pagina 33 van 131

5.1.10 SWEV (Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Vallei) De SWEV wordt actiever. We verwachten nadere oriëntatie op bijzondere doelgroepen, ouderen in de regio, duurzaamheid en woonruimteverdeling.

In 2011 zijn voorbereidingen getroffen om een visie te ontwerpen op de toekomstige regionale woningmarkt. (rapport Marlet) 5.1.11 Aedex Woningstichting Leusden neemt deel aan Aedex.

5.1.12 SMH (Stichting Maatschappelijke Huisvesting) André van de Water is voorzitter van de SMH. De focus is verlegd naar inzet van vastgoed voor deze doelgroepen. Besloten is de SMH in 2012 op te heffen.

5.1.13 Anderen Voor een beter en professioneler lokaal functioneren van de “Markt van Wonen, Zorg en Welzijn” is het wenselijk om tot een vernieuwde positionering van de te onderscheiden partijen te komen. Hierover worden gesprekken gevoerd en vinden oriëntaties plaats. Er zijn contacten met Duwgroep en Sol en er vinden discussie plaats over organisatie, doelgroepen en inspraak in Leusden. Wellicht kunnen we op den duur tot een meer integrale samenwerking komen met de diverse lokale partijen.

Jaarverslag 2011

Pagina 34 van 131

6

Financieel: rendement en vermogen

6.1

Algemeen Sturen op financiële uitkomsten Woningstichting Leusden heeft diverse mogelijkheden om te sturen op de financiële uitkomsten.

• Sturen op waarde = asset management Meebepalen van rendementen, onrendabele toppen, huurprijzen enz. mede uit een oogpunt van zorgvuldig vermogensmanagement. Woningstichting Leusden stuurt op waarde. Investeringen in nieuwbouwprojecten en aankoop van onroerend goed mogen niet hoger zijn dan de marktwaarde. Bij grote uitzondering (extreme doelgroep) is een “echte subsidie“ te overwegen. Daarnaast wordt bij nieuwbouwprojecten nagegaan wat acceptabel is. Er wordt gestuurd op de kwaliteit, op de huurprijzen en, zo nodig of wenselijk, gedeeltelijk verkoop. Het resultaat van de sturing komt tot uitdrukking in de hoogte van de onrendabele top.

Is deze te hoog, dan wordt nagegaan welke maatregelen genomen moeten worden om de onrendabele top te verlagen.

• Risicomanagement De term risicomanagement is een hot item de laatste jaren. Dit geldt ook voor Woningstichting Leusden. Dit wordt mede veroorzaakt door de nieuwe projecten waarmee we gestart zijn, zoals het innemen van een grondpositie (Groot Agteveld), de bouw van MFC’s en de medische centra. Ook de samenwerking met projectontwikkelaars, zoals Proper Stok in Biezenkamp brengen risico’s met zich mee. In 2008 is voor de MFC’s een risicotool ontwikkeld, die in 2011 ook in gebruik is genomen voor de overige nieuwbouwprojecten.

In het najaar van 2009 zijn in het MT de belangrijkste risico’s besproken en in een schema gezet. Behalve de impact en de kans, wordt hierin ook de invloed van genomen beheersmaatregelen weergegeven. Elk jaar worden de risico’s binnen het MT opnieuw besproken. De uitkomst van deze besprekingen wordt ter kennisneming aan de Raad van Toezicht verstrekt.

• Financieel beleid De doelstelling van Woningstichting Leusden is om een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te behalen. Hierbij is wel sprake van een aantal randvoorwaarden. De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappelijk rendement en de financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woningstichting Leusden kan niet alles en moet daarom keuzes maken.

• Treasury De grootste kostenpost van Woningstichting Leusden is de rente. De financiering van de materiële vaste activa vindt grotendeels plaats door het aantrekken van geldleningen. Het aantrekken en soms tijdelijk beleggen van gelden is aan regels gebonden. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het doel van de treasury is om binnen de regels van het treasurystatuut de kosten van financiering zo laag mogelijk te houden. Vier keer per jaar komt de treasurycommissie in BLNW-verband bij elkaar om transactievoorstellen te bespreken en de rentevisie vast te stellen. De bovengrens voor het aantrekken van financiering of renteconversies wordt op de eerste werkdag in september voor het komende jaar

Jaarverslag 2011

Pagina 35 van 131

•

vastgesteld. Voor de jaren daarna wordt 5,25% aangehouden conform het advies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW. Mede gelet op de financiële crisis is eind 2011 besloten het treasurystatuut te herzien en zoveel mogelijk gelijk te maken aan de treasurystatuten in BLNW-verband. Dit zal in de eerste helft van 2012 worden gerealiseerd.

Fiscaliteit Met ingang van 1 januari 2006 is Woningstichting Leusden gedeeltelijk belastingplichtig voor de VPB (vennootschapsbelasting) en met ingang van 1 januari 2008 volledig. De aangifte VPB over het jaar 2008 heeft in najaar van 2010 plaatsgevonden. Deze was op 1 april 2012 nog niet definitief vastgesteld door de belastingdienst. De aangifte over 2009 heeft voor 1 mei 2011 plaatsgevonden en de aangifte voor het jaar 2010 zal voor 1 mei 2012 worden ingediend. De aangifte over het jaar 2011 zal in 2012 plaatsvinden.

De integrale belastingheffing heeft invloed op de administratieve processen binnen Woningstichting Leusden. Deze zullen in 2012 grotendeels ingevoerd worden.

In december 2011 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat een woningcorporatie een AMBI is. Gelet op deze uitspraak kunnen de corporaties gebruik maken van de herbestedingsreserve. Woningstichting Leusden wil hier gebruik van maken en heeft daarom de aangifte VPB voor de jaren 2008 en 2009 aangepast weer ingediend in maart 2012.

Verder is Woningstichting Leusden alert op aftrekmogelijkheden voor de VPB, zodat het te betalen bedrag zo laag mogelijk is. Bij elk nieuwbouwproject wordt nagegaan wat de fiscaal meest gunstige wijze is van verwerven en soms ook van exploiteren.

De tijdelijk stimuleringsmaatregel van het kabinet door in de periode 1 oktober 2010 tot 1 juli 2011 de btw op arbeid voor onderhoud en verbeteringen te verlagen van hoog naar laag heeft wel geld bespaard, maar ook veel administratieve arbeid gekost.

Inzet vermogen Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het bewaken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een kernactiviteit.

Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor Woningstichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan eigendom daar waar een positief resultaat voor de volkshuisvesting kan worden geboekt.

Op dit werkgebied staan de volgende doelen centraal: Wat willen we (op den duur) bereiken?

• Voorop staat het realiseren van maatschappelijk rendement. Ten aanzien van het financieel beleid betekent dit dat niet primair gestreefd wordt naar optimalisering van rendementen maar dat iedere keer weer beoordeeld wordt wat een minimaal noodzakelijk rendement is om gestelde doelen te bereiken.

• We willen een financieel gezonde woningcorporatie zijn door te blijven voldoen aan ten minste het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en solvabiliteit.

Het streven is als A1-corporatie volgens de berekeningen van het Centraal Fonds te blijven uitkomen. De hoogte van het minimaal noodzakelijk

Jaarverslag 2011

Pagina 36 van 131

•

•

•

• •

• •

6.2

weerstandsvermogen is minimaal gelijk aan het minimum zoals door het CFV is vastgesteld. Deze is in 2011 vastgesteld op 16,9%.

Beheersing. We willen een solide organisatie zijn door beheersing van de risico’s op het gebied van het vermogensbeheer. In het kader van de financiële crisis is dit extra belangrijk. Tijdelijk overtollige gelden dienen uiterst zorgvuldig te worden weggezet. Verder zal het voorlopig moeilijker zijn om woningen te verkopen aan huidige huurders.

Activering van het vermogen. We beschikken over een groot vermogen dat we maatschappelijk renderend willen inzetten, daarom zoeken we mogelijkheden van activering van het vermogen om te kunnen inzetten voor de maatschappelijke taakstelling van woningcorporaties.

Taakstelling, inzet. Dit betekent enerzijds dat er geen sprake kan zijn van overmaatvermogen. We blijven met 32,0% per 1 januari 2011 onder de bovengrens van 35%. Het CFV heeft de bovengrens en de term overmaatvermogen losgelaten. Woningstichting Leusden had tot en met 2010 de bovengrens op 30% vastgesteld. Deze bovengrens is eraf gehaald omdat Woningstichting Leusden extra vermogen wil opbouwen om nieuwbouwprojecten te kunnen uitvoeren en tegenvallers te kunnen opvangen. Door bezuinigingen en de verkoop van woningen wordt geprobeerd het eigen vermogen te laten groeien.

Daarnaast speelt de strategie om het maatschappelijk rendement te verbeteren door het principe van “revolving fund” toe te passen.

Het investeren in multifunctionele centra en gezondheidscentra zijn voorbeelden van het investeringen in voorzieningen op not for profit basis die maatschappelijk rendement opleveren op voorzieningenniveau.

Ook met andere partners worden vormen van samenwerking (deelname) verder ontwikkeld (Alliantie en Beweging 3.0) De nieuwe EU-regelgeving dwingt Woningstichting Leusden zich nader te beraden op de toekomst van vrije sector huurwoningen en commerciële ruimten in de eigen portefeuille. In het najaar van 2011 is besloten de vrije sector huurwoningen zoveel mogelijk te verkopen. Verder heeft Woningstichting Leusden enkele commerciële ruimten verkocht in 2011.

Waar sturen we op?

•

• •

•

•

Jaarverslag 2011

Begrotingen Op doelmatigheid en efficiency; een en ander wordt in de komende paragrafen verder uitgewerkt.

Solvabiliteit Voldoende financiële weerbaarheid in vermogen en rendementsontwikkeling.

Loan to value Het is nog onduidelijk waar de norm voor Woningstichting Leusden moet liggen.

Gezien de uitstekende marktpositie en het relatief jonge bezit in een aantrekkelijk woongebied met goede vooruitzichten zou deze op 85% kunnen liggen. Voorlopig blijven we hier volgens de prognoses ruim onder.

Risicomanagement Risico moeten zo snel mogelijk in beeld zijn, zodat zo mogelijk en wenselijk beheersmaatregelen kunnen worden getroffen.

Kasstromen Per saldo mogen op de middellange termijn de kasstromen niet negatief uitkomen.

Financiering met borging van het WSW moet kunnen worden aangetrokken.

Pagina 37 van 131

Treasury Conform het statuut.

Fiscaal beleid Gestreefd wordt optimaal gebruik te maken van de fiscale mogelijkheden.

Subsidie Regelmatig worden subsidiemogelijkheden onderzocht, zeker bij de start van nieuwe activiteiten.

• • •

6.3

Begrotingen

3

De belangrijkste sturingsmogelijkheden van Woningstichting Leusden zijn: • Het eventueel beperken van onderhoudsuitgaven.

• Meer of minder investeren in nieuwbouwprojecten (beperken onrendabele top).

• Desinvesteren door het verkopen van delen van haar bezit.

Het streven van Woningstichting Leusden is meer en meer, zeker ook in het kader van grotere beslissingen, te sturen op basis van de meerjarenbegroting. Daarom zal de werkorganisatie ervoor zorgdragen: • Altijd een actuele meerjarenbegroting beschikbaar te hebben, waarbinnen grote beslissingen op ten minste vijfjarige termijn zichtbaar kunnen worden gemaakt.

Deze meerjarenbegroting wordt minimaal één keer in de vier maanden bijgewerkt en tevens bij het bekend worden van nieuwe investeringen of andere belangrijke grote afwijkingen van het bestaande beleid.

• Op hoofdpunten een voortschrijdend inzicht te geven in de meerjarenontwikkeling met beleidsmatige onderbouwing, dus in iedere periodieke rapportage wordt de meerjarenbegroting op hoofdpunten geactualiseerd.

3

zie bijlage

Jaarverslag 2011

Pagina 38 van 131

6.3.1

Begroting 2012

Winst- en verliesrekening (in € 1.000)

begroting werkelijk begroting werkelijk 2012 2011 2011 2010

Bedrijfsopbrengsten (* Huren Overige bedrijfsopbrengsten

17.001 484 17.485

15.809 677 16.486

15.959 583 16.542

15.024 964 15.988

Afschrijvingen Kosten onderhoud Overige exploitatiekosten vastgoed subtotaal exploitatie vastgoed

5.158 2.979 1.077 9.214

3.830 3.105 1.163 8.098

2.200 3.484 1.161 6.845

2.233 2.504 989 5.725

Personeelslasten Overige algemene beheerskosten subtotaal algemene kosten

2.565 1.353 3.918

2.614 1.268 3.883

2.511 1.251 3.762

2.411 1.274 3.685

13.132

11.980

10.607

9.410

Bedrijfsresultaat

4.353

4.506

5.935

6.578

Financiële baten en lasten

4.413

3.732

3.965

3.279

(60)

774

1.970

3.299

Verkopen en waardeveranderingen

1.076

29

(605)

(3.309)

Jaarresultaat vóór belastingen

1.016

802

1.365

(11)

Vennootschapsbelasting

900

(543)

699

(968)

Jaarresultaat na belastingen

116

1.345

666

958

Bedrijfslasten (*

Som der bedrijfslasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

* De vergoedingen voor leveringen en diensten en de lasten leveringen en diensten (servicekosten) zijn in deze opstelling gesaldeerd; een eventueel batig saldo (administratievergoeding) is opgenomen onder de overige bedrijfsopbrengsten.

6.3.2

Toelichting algemeen Resultaat over 2011 Het resultaat over 2011 kan als volgt gespecificeerd worden: Analyse resultaat

Resultaat uit verhuur en dienstverlening Boekwinst verkoop woning en commerciële ruimten Onrendabele toppen nieuwbouwprojecten Waardeverandering verkopen onder voorwaarden Waardevermeerderingen bestaand bezit Vennootschapsbelasting (VPB)

Jaarverslag 2011

2011

2010

+ 0,7 mln. + 0,1 mln.

- 0,2 mln.

- 0,2 mln. + 0,4 mln. + 0,5 mln.

+ 3,2 mln. + 0,3 mln.

- 3,9 mln. + 0,4 mln. + 1,0 mln.

Pagina 39 van 131

Resultaat

+ 1,3 mln.

+ 1,0 mln.

Over het jaar 2011 is een positief resultaat van ruim 1,3 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2008 tot en met 2010 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties.

Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2011 verminderd van € 3,2 mln. in 2010 naar € 0,7 mln. in 2011. Deze daling wordt volledig veroorzaakt door hogere afschrijvinglasten in 2011. De nieuwe richtlijnen voor de jaarrekening zijn in 2011 doorgevoerd. In plaats van de annuitaire afschrijvingsmethode wordt er nu lineair afgeschreven.

De afwaardering op nieuwbouwprojecten wordt in 2011 veroorzaakt door een tegenslag bij een nieuwbouwproject. Daar tegenover zijn aanvangshuren van een ander project fors verhoogd, zodat aldaar een deel van de al eerder genomen onrendabele top kon worden teruggenomen.

Ultimo 2011 is de bedrijfswaarde € 172,4 mln. (2010: € 149,5 mln.). In 2011 bedroeg de totale bedrijfswaarde van de nieuw opgeleverde woningen (plus parkeergarage Tolgaarde) € 12,7 mln. De bedrijfswaarde van het MFC Antares bedroeg € 14,7 mln.

Daarnaast leidde de verkoop van de woningen tot een waarde daling van € 1,7 mln.

De overige mutaties bedroegen € 2,8 mln. negatief. De waardeveranderingen in bestaand bezit worden per complex bepaald. ►Analyse van het resultaat uit verhuur en dienstverlening Het resultaat over 2011 van de primaire activiteiten van Woningstichting Leusden is verminderd met € 2,5 mln. van € 3,3 mln. naar € 0,8 mln. Dit kan als volgt verklaard worden: Effect op het resultaat

Totaal effect

Positieve effecten •

Hogere huuropbrengsten

+ 0,8 mln. + 0,8 mln.

Negatieve effecten • Lagere overige bedrijfsopbrengsten • • • •

Hogere afschrijvingen op materiële vaste activa Hogere personeelslasten Hogere uitgaven onderhoud Hogere overige bedrijfslasten

•

Hogere financiële lasten (saldo rentebaten/lasten)

- 0,3 mln.

- 1,6 mln.

- 0,2 mln.

- 0,6 mln.

- 0,2 mln.

- 0,4 mln.

- 3,3 mln.

Totaal effect op resultaat 2011 ten opzichte van 2010

Jaarverslag 2011

- 2,5 mln.

Pagina 40 van 131

►Toelichting op de resultaateffecten De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de huurverhoging per 1 juli 2010 met 1,2 % en per 1 juli 2011 met 1,3.% en stijging als gevolg van gemiddeld een hoger aantal woningen en bedrijfsruimtes in de verhuur in 2011 ten opzichte van 2010.

De huuropbrengsten zijn gedaald door verkopen en het stoppen van verhuur van woningen die in 2012 gesloopt worden.

De lagere overige opbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door een lager aantal uren besteed aan projectontwikkeling (+ 0,2 mln.).

De hogere financiële lasten zijn veroorzaakt door hogere rentelasten. Er is in 2011 voor € 16,5 mln. aan nieuwe leningen ontvangen.

Er is in 2011 voor € 6,0 mln. aan leningen afgelost.

Omdat de programma’s van het planmatig onderhoud per jaar afwijken, kunnen kosten ook per jaar afwijken. In 2011 waren de werkelijke kosten fors lager dan de begroting. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door gunstige aanbestedingen.

Daarnaast is tot 1 juli 2011 een BTW-verlaging doorgevoerd van 19% naar 6% voor arbeidskosten inzake renovatie en herstel van woningen. Dit heeft ook een gunstig effect. En waarschijnlijk heeft de financiële crisis hier ook een rol in gespeeld.

De afschrijvingslasten van materiële vaste activa zijn fors gestegen als gevolg van het overgaan van het annuïtaire afschrijvingssysteem naar lineair afschrijven en oplevering van nieuwbouw.

De hogere personeelslasten van € 0,2 mln. zijn ontstaan door inhuur personeel i.v.m. een langdurig zieke, inhuur van een ICT-manager voor de vele ICT-projecten en personele uitbreiding i.v.m. de vele nieuwbouwprojecten.

De vennootschapsbelasting over 2011 bestaat uit geen belastinglast over 2011 en de volledig terug te vorderen bedragen over de jaren 2008 t/m 2010. De geraamde te betalen bedragen over 2008 tot en met 2010 worden teruggevorderd in verband met een uitspraak van de Hoge Raad dat woningcorporaties Algemeen Nut Beogende Instellingen zijn. Hierdoor kan gebruik gemaakt worden van de herbestedingsreserve.

In hoofdstuk 7 wordt op onderdelen nader ingegaan op normen en benchmarks in de bedrijfsvoering.

Jaarverslag 2011

Pagina 41 van 131

6.4

Investeringen De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2011 totaal € 15,7 mln.

(2010: € 30,1 mln.). Over 2011 bedraagt de totale (lineaire) afschrijving € 3,8 mln.

Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden flink investeert in de toekomstige vastgoedpositie.

De investeringen in de activa in ontwikkeling betreffen voornamelijk de volgende nieuwbouwprojecten in 2011: • Woningen Tabaksteeg • Multifunctioneel centrum Tabaksteeg (Antares) • ‘t Zicht • Biezenkamp

6.5

Liquiditeitspositie Een organisatie is liquide als zij aan haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.

De liquiditeit wordt bepaald door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het kortlopend deel van de langlopende leningen onder kortlopende schulden verantwoord. Naast de reguliere aflossing op langlopende leningen van ruim € 1,0 mln. moeten er in 2012 totaal drie leningen met een totaal bedrag van € 9,5 mln. terugbetaald worden.

Woningstichting Leusden heeft een rekening courant krediet afgesloten met de Rabobank voor een maximum van € 1,8 mln.

De liquiditeitsratio is ultimo 2011 gestegen ten opzichte van ultimo 2010. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren: •

•

In 2011 is voor € 16,5 mln. aan nieuwe leningen ontvangen, € 6,0 mln. is afgelost.

Het saldo liquide middelen (verminderd met saldi rekening courant) is gestegen met € 3,7 mln.

Ultimo 2011 zijn de kortlopende schulden ten opzichte van 2010 gestegen met € 4,5 mln. als gevolg van een hogere aflossingsverplichting op leningen in het volgende boekjaar.

De liquiditeitsratio is een momentopname en uit bovenstaande analyse blijkt dat de structurele liquiditeitspositie van Woningstichting Leusden niet verslechterd is aangezien Woningstichting Leusden aan al haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.

Liquiditeitsratio

Liquiditeit –zichtbaar balanstotaal

Jaarverslag 2011

31 december 2011

31 december 2010

0,9

0,6

Pagina 42 van 131

4

6.6

Meerjarenbegroting

6.6.1

Toelichting algemeen In de diverse paragrafen in het ondernemingsplan wordt bij de betreffende activiteiten toelichting gegeven op de gewenste ontwikkeling op termijn. Hier op hoofdpunten een samenvatting ter onderbouwing van de begrotingscijfers wat we (op den duur) willen bereiken: • Cashflow doelen • Efficiency doelen • Stabiliteit en continuïteit lange termijn evenals flexibiliteit in verband met dynamiek van vastgoedinvesteringen.

• Waar staan we nu (positie en benchmark worden onderaan bijgevoegd in de samenvattende grafieken)

6.6.2

Onderhoud meerjarenontwikkeling

Ontwikkeling onderhoudskosten per woning 2.000 1.800 1.600 1.400

Dagelijks onderhoud

1.200 Planmatig onderhoud

1.000 800

Totaal

600 400 200 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

De meerjarenbegroting onderhoud is opgezet vanuit de volgende doelen: Te allen tijde een adequate onderhoudstoestand van woningen van Woningstichting Leusden.

Door onderhoudsingrepen bij de tijd brengen van technische en woonkwaliteit.

Bijdragen aan een goede prijs/kwaliteitsverhouding.

Er wordt gestreefd naar een gelijkmatigheid in het jaarprogramma.

• • • • 6.6.3

Bedrijfskosten (onder andere huisvestingkosten en personeelskosten enz.) meerjaren ontwikkeling De volgende vertrekpunten hanteren we met betrekking tot de huisvesting van Woningstichting Leusden: • Faciliteren van een goede, professionele bedrijfsvoering.

4

zie bijlage

Jaarverslag 2011

Pagina 43 van 131

• Bijdragen aan een goede positionering van de woningstichting in Leusden.

We verwachten geen grote ingrepen in het huidige pand in 2012 - 2021.

• Personeelskosten (meerjarenontwikkeling) Elk jaar wordt de actuele behoefte aan capaciteit in kaart gebracht. Het blijft een punt van aandacht, gezien de snelle veranderingen in Woningstichting Leusden. In de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met een toename, naar rato van de toename van het vastgoed, waarbij nog niet duidelijk is wat de impact is van de multifunctionele centra. Woningstichting Leusden zit dicht tegen het maximum aan wat de exploitatie kan dragen aan personeel. Er is namelijk extra in personeel geïnvesteerd i.v.m. de vele nieuwe nieuwbouwprojecten en verkoop van woningen..

Deze inzet zal de komende jaren nodig blijven.

6.6.4

Gevoeligheidsanalyse meerjarenbegroting • Rentekosten meerjarenontwikkeling.

In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten van het treasurybeleid van Woningstichting Leusden vastgelegd. Voor het jaar 2011 zijn in 2010 twee leningen aangetrokken van respectievelijk € 6,5 mln. en € 10 mln. ter afdekking van het renterisico in 2011. Door de in 2008 ontstane financiële crisis is moeilijk te voorspellen wat de rente op lange termijn zal doen. In veel landen in de wereld zijn consumenten bang voor slechtere tijden en wordt er extra geld gespaard. Hierdoor zou de rente kunnen dalen. Daarentegen hebben de overheden veel geld extra uitgegeven om banken te redden en de economie te stimuleren. Daarnaast komt er minder geld binnen uit de belastingen. De geldtekorten moeten ze wel weer ophalen uit de kapitaalmarkt. Het wantrouwen tussen de financiële instellingen en de angst voor het niet veilig uitlenen van geld, maakt het verkrijgen van leningen moeilijk en daarom is de risico-opslag op de rente momenteel nog erg hoog.

Verder moet er met ingang van 1 januari 2011 een scheiding aangebracht worden tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten.

Voor niet-DAEB activiteiten mogen met ingang van 1 januari 2011 niet meer met door het WSW geborgd geld worden gefinancierd. Dit geldt voor nieuwe activiteiten.

Daarnaast zou dit een rol kunnen gaan spelen bij herfinanciering. 11% van de huurinkomsten wordt verkregen uit niet-DAEB activiteiten. De administratieve scheiding in de administratie wordt waarschijnlijk in 2014 verplicht.

•

Huuropbrengsten meerjarenontwikkeling.

Ontwikkeling huurontvangsten (in € 1.000) 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 2011

Jaarverslag 2011

2012

2013

2014

2015

2016

Pagina 44 van 131

Een maatschappelijk verantwoord huurprijsbeleid moet rekening houden met de volgende componenten: • Het beperkt houden van stijging in relatie tot inkomensontwikkeling.

• Het zorgdragen voor een reële prijs/kwaliteitsverhouding.

Vooralsnog houdt Woningstichting Leusden rekening met een inflatievolgend huurbeleid. We realiseren ons dat er gezocht moet worden naar een balans in de toepassing van de bovenstaande uitgangspunten. Jaarlijks wordt het huurprijsbeleid geformuleerd, mede naar aanleiding van het rijksbeleid. In 2011 is besloten om meer gebruik te maken van de mogelijkheid om huren te harmoniseren door bij mutatie de streefhuur te vragen. De huur kan hierdoor fors stijgen bij mutatie. De huur bij mutatie wordt maximaal tot de huursubsidiegrens verhoogd.

• Relevante benchmarks.

Door deelname aan relevante, actuele benchmarks wil Woningstichting Leusden meer inzicht verwerven in de positie van Woningstichting Leusden in de branche en t.o.v. anderen. Woningstichting Leusden neemt deel aan de volgende benchmarks ( Aedex, WSW, CFV).

6.7

Vermogensontwikkeling en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille

6.7.1

Normen voor de financiële weerbaarheid In deze paragraaf geven we inzicht in vermogensontwikkeling en de daarmee samenhangende kengetallen en bepalen we de relatieve financiële sterkte van Woningstichting Leusden.

De opdracht van Woningstichting Leusden is: • Solvabiliteit op basis van historische kostprijs is groter of gelijk aan 10% • Genormeerde Bedrijfswaarde conform Centraal Fonds Volkshuisvesting >16,9%.

De ondergrens is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar (18,1%)

6.8

Vermogen algemeen In essentie gaat het erom dat bij iedere beslissing tot investeren en desinvesteren een beoordeling plaatsvindt op de effecten en dat in de generieke managementinformatie de feitelijke ontwikkelingen en prognoses op terrein in kaart gebracht zijn, zodat tijdig bijsturing kan plaatsvinden. Het is dus zaak dat de werkorganisatie (fez) staat voor snelheid, betrouwbaarheid en validiteit. Zorg dient besteed te worden aan adequaat gebruik en inzet van software, hier wordt in hoofdstuk 7 verder op ingegaan.

Inzet vermogen De vermogensdoelstellingen zijn nader uitgewerkt in deze paragraaf en richten zich op handhaven van de volgende normen: Parameter Solvabiliteit o.b.v. historische kostprijs (verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal) Volkshuisvestelijk vermogen (herrekening van het eigen vermogen

Jaarverslag 2011

Doelstelling

≥ 10%

A1-status

Pagina 45 van 131

door het CFV gebaseerd op de bedrijfswaarde van het vastgoed) 6.9

> 16,9%

Solvabiliteit ►Vermogenspositie De vermogenspositie van Woningstichting Leusden voldoet aan de norm die het financiële beleid stelt; een solide basis voor het oppakken van belangrijke toekomstige taken en investeringen.

De keuze van de waarderingsgrondslag voor de activa (het bezit) heeft invloed op de solvabiliteitsratio. De jaarrekening van Woningstichting Leusden is opgesteld op basis van de historische kostprijs (aanschafprijs), waarbij de onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31 december 2011 gewaardeerd zijn op € 134,0 mln. (ultimo 2010: € 115,0 mln). De bedrijfswaarde (contante waarde van toekomstige baten en lasten) van de materiële vaste activa bedraagt per 31 december 2011 in totaal € 172,4 mln. (ultimo 2010: € 149,5 mln). ►Weerstandsvermogen Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de jaarcijfers van Woningstichting Leusden het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen.

Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat door het CFV voor Woningstichting Leusden wordt vastgesteld.

Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen (rentabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa.

Het CFV heeft het actueel weerstandsvermogen per 31 december 2010 voor Woningstichting Leusden bepaald op € 22,6 mln. Dat is 14,2% van het herrekend balanstotaal.

In de volgende paragrafen zal de vermogensontwikkeling (solvabiliteit) en de waardeontwikkeling van het vastgoed nader worden belicht.

Waarderingsgrondslagen Voorlopig wordt voor 2011 en 2012 waardering op historische kostprijs gehandhaafd.

Wel worden zoveel mogelijk ook vergelijkende cijfers op basis van bedrijfswaarde gepresenteerd.

De wijze waarop de verkochte Koopgarantwoningen worden verantwoord in de balans is gewijzigd met voorgaande jaren. Zie verder hoofdstuk 13 Waarderingsgrondslagen.

6.9.1

Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs Woningstichting Leusden streeft naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde projecten.

Jaarverslag 2011

Pagina 46 van 131

Het streven is dat er de eerstkomende drie jaar jaarlijks minimaal 35 verkooptransacties plaatsvinden van sociale huurwoningen en daarnaast de verkoop van vrije sector huurwoningen bij mutatie. voor de jaren 2015 en 2016 wordt rekening gehouden met 15 verkopen van sociale huurwoningen. Als deze aantallen verkopen worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit ultimo 2016 naar 24,4%.

Als de aantallen in de begroting opgenomen verkopen niet worden gehaald, maar slechts 15 of zelfs vijf en de overige gegevens blijven ongewijzigd, zou de volgende solvabiliteit gehaald worden (zie hieronder in de grafiek) De solvabiliteit op basis van de historische kostprijs daalt tot 10,2% respectievelijk 6,6% in het jaar 2016.

Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) 30,0% 25,0%

Solvabiliteit bij 35 verkopen

20,0%

Solvabiliteit bij 15 verkopen

15,0%

Solvabiliteit bij 5 verkopen

10,0% 5,0% 2011

6.9.2

2012

2013

2014

2015

2016

De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde geeft een rooskleurig beeld. Hierbij moet wel aangetekend worden dat de hoogte van de bedrijfswaarde wordt be誰nvloed door de (verwachte) huurprijsontwikkeling en de hoogte van de beheerkosten en van het planmatig onderhoud. De inschatting van deze parameters heeft een belangrijke invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 2011

Jaarverslag 2011

2012

2013

2014

2015

2016

Pagina 47 van 131

6.9.3

Volkshuisvestelijk vermogen Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. In 2011 heeft het CFV zowel een positief continuïteitsoordeel (A1-status) als een positief solvabiliteitsoordeel vastgesteld.

Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het weerstandsvermogen, deze ontwikkelt zich als volgt: Risico inschatting CFV

ultimo 2015

Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal (lager dan optelling) VPB beklemming Totaal risico inclusief VPB Ondergrens risico opgave CFV

14.785 16.805 14.875 26.875 6.038 32.913 16,9%

ultimo 2014 16.085 16.305 14.608 27.166 5.082 32.248 18,1%

Zowel op basis van het weerstandsvermogen in 2009 en 2010 voldoet Woningstichting Leusden aan de criteria van het CFV. Op basis van de meerjarenbegroting 2011 t/m 2020 is de dPi-2010 rapportage begin 2011 aan het CFV ingeleverd. Op basis van deze rapportage is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2015 € 62,1 mln. en bedraagt deze 32,0% van het balanstotaal.

Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd.

De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag voor de activa, aangezien deze grondslag de solvabiliteitsratio beïnvloedt.

Daarnaast is de presentatie en verwerkingswijze van de verkochte Koopgarantwoningen in de jaarrekening van invloed op de ratio. In de jaarrekening van Woningstichting Leusden is het totaalbedrag van alle ontvangen gelden uit hoofde van verkochte Meerkeuzewoningen als langlopende verplichting gepresenteerd. Dit op grond van voorschriften in Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting Leusden kan nu over deze middelen beschikken, echter in de toekomst kan de koper gebruik maken van de terugkoopverplichting van Woningstichting Leusden. Op balansdatum wordt deze terugkoopverplichting niet uitgeoefend door de kopers en daarom presenteren we hieronder ook een “herrekende solvabiliteitsratio”. Met ingang van 2011 zijn op grond van de nieuwe richtlijnen voor de jaarrekening de niet gerealiseerde winsten wel verwerkt in de balans en wordt er maar één cijfer getoond.

Jaarverslag 2011

Pagina 48 van 131

Solvabiliteitsratio

Waarderinggrondslag

jaarrekening herrekend

Historische Kostprijs (excl. MKW)

jaar 2011 2010 2009 2008 2007

6.9.4

n.v.t.

8,1% 7,6% 11,3% 11,4%

CFV

Historische Bedrijfswaarde Kostprijs (incl. MKW) 14,0% 16,1% 12,8% 15,7% 14,1%

n.n.b.

14,2% 19,0% 23,1% 18,4%

Waardeontwikkeling vastgoed en leningenportefeuille De verhouding tussen de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed (gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel “Loan to Value” genoemd. Hierbij zal deze waarde lager moeten zijn dan een nader te bepalen waarde om voldoende ruimte te hebben voor het beoogde strategische voorraadbeheer.

Er wordt een bovengrens van 75% genoemd, gebaseerd op hetgeen commerciële vastgoedbeleggers hanteren. Aangezien Woningstichting Leusden opereert in de sociale woningmarkt zal nader onderzoek moeten leiden tot de vaststelling van een acceptabele ratio. In de huidige prognoses blijf Woningstichting Leusden ruim onder de 75%.

De verwachte ontwikkeling van de Loan to Value-ratio is als volgt:

Loan to value 80% 75% 70% 65% 60%

Loan to value

55%

Norm

50% 45% 40% 2011

6.10

2012

2013

2014

2015

2016

Rendementsontwikkeling

Jaarverslag 2011

Pagina 49 van 131

6.10.1 Aedex/IPD vastgoedindex Wij verwachten dat woningcorporaties in de toekomst scherper worden beoordeeld op hun maatschappelijke prestaties. Om die te realiseren, beheren en investeren we in een vastgoedportefeuille. In de rol van vastgoedondernemer probeert de woningstichting zo efficiënt mogelijk én doelmatig met haar schaarse middelen om te gaan. Maatschappelijk investeren betekent vrijwel automatisch een lager economisch rendement. De woningstichting doet dit bewust om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het “beleidseffect”: dit is het neerwaartse effect op het rendement als gevolg van het gekozen huur- en leefbaarheidsbeleid.

Met de Aedex/IPD Vastgoedindex is het mogelijk het maatschappelijk en het economisch rendement inzichtelijk te maken. Economisch, omdat de index het rendement op het beheer van het vastgoed laat zien. Maatschappelijk, omdat de index laat zien van welke potentiële opbrengsten de woningstichting afziet en welke extra kosten ze maakt in relatie tot de waarde van het bezit. Tevens krijgt de corporatie meer zicht op hoe zij als organisatie opereert en hoe het vastgoed rendeert ten opzichte van het gemiddelde van de andere woningcorporaties die aan de index deelnemen (de benchmark).

In het voorjaar van elk jaar worden de uitkomsten van de benchmark van het voorafgaande jaar gepresenteerd. Hieronder zijn enkele resultaten uit de Aedex/IPD Vastgoed-index over 2008 t/m 2010 opgenomen. De gemiddelde uitkomst van alle deelnemers wordt aangeduid als Aedex.

• • •

Rendement Huur in % van markthuur Gemiddelde waarde per woning (VHE)

Kerncijfers Aedex/IPD

2010 WSL

2010 Aedex

2009 WSL

2009 Aedex

2008 WSL

2008 Aedex

Totaal rendement Waardegroei Direct Rendement

0,0 -2,2 2,2

1,8 -0,9 2,8

1,6 -0,8 2,4

-0,9 -3,5 2,6

0,6 2,3 -1,7

-1,2 2,5 -3,7

Beleidseffect

1,60

1,60

1,70

1,70

1,70

1,40

Huurprijzen als % van de marktwaarde Actuele huurprijzen als % van markthuren

3,9 71,7%

4,9 77,6%

3,9 70,0%

4,9 75,0%

3,8 70,5%

4,6 73,8%

Exploitatiekosten als % bruto inkomsten

32,4%

46,3%

41,4%

49,5%

42,1%

51,4%

►Rendement (Aedex benchmark) Het rendement is opgebouwd uit het directe rendement (verschil tussen de huuropbrengsten en exploitatielasten) en het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de bruto open marktwaarde van het vastgoed).

Het gemiddelde directe rendement over de afgelopen 3 jaren is 1,0% en ligt daarmee iets hoger dan het gemiddelde Aedex niveau (0,6%).

Het indirecte rendement laat de afgelopen jaren een neerwaartse trend zien. Deze trend is landelijk.

De onzekerheid over de ontwikkeling van de waarde van vastgoed door de kredietcrisis vertaalt zich wederom in een lagere bruto open marktwaarde ultimo 2010

Jaarverslag 2011

Pagina 50 van 131

in vergelijking met 2009. In 2010 zijn de taxatiewaardes (in vrij verkoopbare staat) gedaald. Daarentegen hebben een lagere disconteringsvoet en risico-opslagen een positief effect.

Het gemiddelde beleidseffect over de afgelopen drie jaren is 1,7%. Dit is iets boven het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de totale investeringen in huur- en leefbaarheidsbeleid van Woningstichting Leusden hoger zijn dan het landelijk gemiddelde. Mogelijke oorzaak hiervan is het effect van de investeringen in de “probleemwijken”.

Rendement aeDex/IPD vastgoedindex - standing investments Woningstichting Leusden 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0

Waardegroei

6,0

Direct Rendement

4,0

Totaal rendement

2,0 0,0 -2,0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

-4,0

►Werkelijke huur in % van de markthuur Op basis van een aantal criteria wordt door Aedex de markthuur van het vastgoed van Woningstichting Leusden bepaald. De markthuur is de huur die door een commerciële vastgoedorganisatie zou zijn gevraagd. De afgelopen jaren is de gemiddelde werkelijke huur circa 72,0% van de markthuur. Het Aedex gemiddelde ligt op ongeveer 80%. Dit betekent dat de werkelijke huren van Woningstichting Leusden ten opzichte van de markthuur relatief lager zijn dan het landelijk gemiddelde.

De gemiddelde absolute maandhuur voor de standing investments bedraagt € 476 per VHE. Door het jonge bezit en het meer luxe type woningen dan het Aedex gemiddelde ligt de absolute huur hoger dan het landelijk gemiddelde. ►Gemiddelde waarde per woning Het relatief jonge bezit, de kwaliteit van de woningen en het type woningen van Woningstichting Leusden in vergelijking met het landelijk gemiddelde van Aedex komt duidelijk tot uitdrukking in de hogere marktwaarde, WOZ-waarde (taxatie door gemeente Leusden) en de leegwaarde.

Jaarverslag 2011

Pagina 51 van 131

AEDEX waardeontwikkeling en rendementen 250,0 200,0 Bruto Open Marktwaarde

150,0

WOZ-waarde 100,0 Leegwaarde 50,0 2006

2007

2008

2009

2010

►Conclusie Bovenstaande grafieken bevatten slechts een klein deel van de beschikbare informatie, maar maakt wel enkele trends zichtbaar. In het bijzonder hoe Woningstichting Leusden het doet in relatie tot het gemiddelde van de aan Aedex deelnemende woningcorporaties (de benchmark): • • • •

De woningvoorraad van de woningstichting is relatief jong; De huurprijzen liggen gerelateerd aan de waarde van het bezit over de hele linie lager; De huurprijzen als % van de markthuren liggen lager; De exploitatiekosten als % van de bruto inkomsten zijn lager.

Woningstichting Leusden maakt actief gebruik van de Aedex-informatie, onder meer in het strategisch voorraadbeleid en verwacht dat de komende jaren verder te integreren in haar beleidsontwikkeling.

6.11

Meerjarenontwikkeling Jaarlijks legt Woningstichting Leusden haar beleid voor de komende tien jaren vast in het ondernemingsplan. Hierin worden onder andere de investeringsplannen, het verkoopprogramma en de personeelsbezetting financieel doorgerekend. Hierbij wordt rekening gehouden met de laatste verwachtingen inzake inflatie en renteontwikkeling.

Onderstaande cijfers zijn ontleend aan het Ondernemingsplan 2012. ►Woningbouw

Jaarverslag 2011

Pagina 52 van 131

Aantal OGE's per ultimo 3.000 2.900 2.800 - in exploitatie

2.700 2.600

- in beheer (risico WSL)

2.500 2.400

- in beheer + Koopgarant

2.300 2.200 2011

2012

2013

2014

2015

2016

In de periode 2012 t/m 2015 worden circa 101 woningen gebouwd: De grootste nieuwbouwprojecten zijn De Nieuwe Biezenkamp en ’t Zicht. ►Ontwikkeling maatschappelijk vastgoed Naast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk vastgoed: • Multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen, enz.)

• Gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek) Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in de wijken Biezenkamp en Alandsbeek en het geplande gezondheidscentrum in de Biezenkamp, zal het aandeel van het bedrijfsonroerend goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de komende jaren flink toenemen.

Aantal m2 Bedrijfsonroerend goed 25.000 20.000 15.000

aantal m2 in beheer (VVO)

10.000

aantal m2 in exploitatie (VVO)

5.000

aantal m2 in exploitatie (BVO)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

6.11.1 Algemeen Binnen het resultaat maakt Woningstichting Leusden onderscheid tussen direct en indirect rendement. Het directe rendement komt voort uit de kasstromen uit hoofde van exploitatie, de financiële kasstromen en de kasstromen uit hoofde van verkopen.

Het indirecte rendement betreft de mutatie in de bedrijfswaarde inclusief de toegevoegde (voorgenomen) investeringen.

Parameter Bedrijfsresultaat (uit gewone

Jaarverslag 2011

Doelstelling Positief (≥ 0)

Pagina 53 van 131

bedrijfsuitoefening minus VPB) Direct rendement (resultaat in % gemiddelde bedrijfswaarde van het vastgoed) Interest dekkingsratio (operationele kasstroom / rentelast)

p.m.

> 1,25

6.11.2 Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen Het directe rendement uit exploitatie (de operationele kasstroom) betreft het bedrijfsresultaat exclusief verkoop onroerende zaken en overige waardeveranderingen materiële vaste activa. De gemiddelde waarde van de materiële vaste activa betreft de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie aan het begin en het eind van het verslagjaar gedeeld door twee.

De ondergrens voor het directe rendement zal de komende tijd nog bepaald worden.

Deze kan gebaseerd worden op de langlopende rente minus een afslag voor de maatschappelijke functie.

Met betrekking tot een aantal parameters zal nog nader vastgesteld moeten worden wat de bandbreedte is voor een gezonde bedrijfsvoering. Overigens blijft dit in beweging, wat ook afgeleid kan worden uit de verschuiving in de benedengrens die het CFV vaststelt.

Rendement in % gem. BW 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6.11.3 Interest dekkingsratio Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst vóór belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen betaald kan worden.

Gezien de kapitaalintensiteit van Woningstichting Leusden kan hiervoor een ondergrens van 1,25 gehanteerd worden. Mogelijkerwijs wordt deze ondergrens verhoogd naar 1,4%, zoals het WSW deze hanteert.

Jaarverslag 2011

Pagina 54 van 131

Interest dekkingsratio 2,50 2,25 2,00

Interest dekkingsratio

1,75

Norm

1,50 1,25 1,00 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6.11.4 Investeringsvolume Op basis van de kasstromen en de vermogenseis, die door vermogensverschaffers gesteld zou kunnen worden aan de verhouding tussen “eigen” kasstromen en de door middel van leningen verschafte kasstromen door vermogensverschaffers, kan het investeringsvolume berekend worden.

Woningstichting Leusden doet een beroep op door het WSW geborgde financieringen.

Met ingang van 2011 worden alleen investeringen in DAEB activiteiten nog geborgd door het WSW. Het WSW kijkt voornamelijk naar de kasstromen en of er ruimte is om 2% van de leningenportefeuille per jaar te kunnen aflossen.

Investeringsvolume versus geplande investeringen 60,0 50,0 40,0

Investeringsvolume

30,0

Werkelijke c.q. geplande investeringen

20,0 10,0 0,0 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6.12

Risicomanagement

6.12.1 Algemeen Wat zijn de werkzaamheden?

• Elk jaar:

Jaarverslag 2011

Pagina 55 van 131

•

•

•

In een Management Teambijeenkomst worden de belangrijkste risico’s benoemd en doorgenomen. Hierbij worden tevens de beheersmaatregelen besproken, voor zover deze mogelijk en betaalbaar zijn.

Vastgoedscenario’s (jaarlijks); begrotingsscenario’s met onder andere: • Rente-/inflatievarianten • Wisselende investeringsprojecten • Verschillende verkoopaantallen Periodiek: • Projectontwikkelingsanalyse • Overzicht van de belangrijkste risico’s per nieuwbouwproject • Renterisicoprofiel Bij investeringsbeslissingen cq treasurybesluiten: • Risicoparagraaf • Renterisicoprofiel

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Evenwichtige besluitvorming, kennis van en sturen op gekende risico’s, voldoende zekerheid in het oordeel dat we onbekende risico’s kunnen opvangen.

Waar staan we nu? En wat gaan we het komend jaar doen?

Het risico van de vermogensontwikkeling wordt in beeld gebracht volgens een vast analysepatroon, zodat Woningstichting Leusden tijdig kan bijsturen. Het beoordelingsschema wordt per jaar en periodiek toegepast. Overigens zijn er diverse organisaties die over de schouder van Woningstichting Leusden meekijken in dit opzicht. In het bijzonder het Centraal Fonds beoordeelt en adviseert jaarlijks Woningstichting Leusden.

Onderwerpen van risicomanagement zijn in 2012: • Fiscaliteit.

Effecten fiscaal beleid Rijksoverheid, namelijk de invoering van de integrale vennootschapsbelasting voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008.

De ingediende aanslagen 2008 en 2009 zijn per 1 april 2012 nog niet vastgesteld door de belastingdienst.

• Huurprijsbeleid.

Conform het beleid van het kabinet: inflatievolgend huurbeleid. Extra huurverhoging voor inkomens boven de € 43.000,-. Toepassen van huurharmonisatie.

• Leegstand / marktrisico / in w&v rekening.

Woningstichting Leusden heeft in 2011 voor het eerst te maken gehad met structurele leegstand voor haar vrije sector huurwoningen. Gelet op het aantal woningzoekenden in de gemeente Leusden, wordt er geen structurele leegstand verwacht in 2012 voor de sociale huurwoningen. Mocht dit zich toch voordoen, dan zal hiervoor beleid gemaakt moeten worden. Voor de leegstand van vrije sector huurwoningen, die nu nog niet verkocht worden is er beleid gemaakt.

• Ruimtelijke ordening (invloed op projectontwikkeling) Het voorwaardenbeleid van de overheid in het kader van projectontwikkeling is zodanig complex (van fijnstof tot archeologie) en van derden afhankelijk (inspraak en bezwaarprocedures) dat Woningstichting Leusden niet zelf kan sturen op dit vlak.

• Renterisico.

Jaarverslag 2011

Pagina 56 van 131

Eén van de financiële risico’s die de woningstichting loopt, is het renterisico. Om dit risico te beheersen zijn regels opgesteld, die in het treasurystatuut zijn vastgelegd. Het renterisico voor de komende jaren blijft beneden de 15%.

Woningstichting Leusden zal in 2012 en volgende jaren ernaar blijven streven bij het aantrekken van leningen en het wegzetten van geld, het renterisico van de langlopende geldleningen zo veel mogelijk te spreiden. Voor het jaar 2011 was het renterisico omlaag gebracht door het vroegtijdig aantrekken van geldleningen voor een totaal bedrag van € 16,5 mln.

Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die de woningstichting ziet als haar normale ondernemersrisico. Woningstichting Leusden voert een actief risicobeleid. ►Risicomanagement Risicomanagement is een actueel onderwerp voor woningcorporaties. Woningstichting Leusden is actief bezig met het proces van risicomanagement en het implementeren van interne beheersingsmaatregelen. Het afgelopen jaar hebben de processen rondom projectontwikkeling extra aandacht gekregen. Het komende jaar zal gericht zijn op het integreren van (toekomstgerichte) financiële sturingsinformatie in de periodieke rapportages en het verstrekken van maandelijkse kengetallen. Hiervoor is in BLNW-verband een serie van workshops gestart. De planning is dat in 2012 de uitkomsten geïmplementeerd worden.

Het renterisico* van de leningenportefeuille kan als volgt worden weergegeven:

Grafische weergave jaarlijkse renterisico's

30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

jaar renterisico excl. roll

renterisico incl. roll

Investeringsrisico projecten: de huidige uitgaven zijn per project vastgelegd en de afzonderlijke risico’s zijn per project vastgelegd. Hierover wordt gerapporteerd in de periodieke rapportage.

• •

Jaarverslag 2011

Gezien de hardheid van de verschillende projecten en de marktpositie van Woningstichting Leusden is het investeringsrisico acceptabel.

De belangrijkste punten van aandacht per project zijn:

Pagina 57 van 131

Multifunctionele centra: exploitatie.

Biezenkamp: onrendabele investeringen en winstrealisatie op verkopen door de projectontwikkelaar. Woningstichting Leusden deelt mee in de winst en gebruikt dit ter dekking van onrendabele investeringen. Gelet op de financiële crisis is het nog maar de vraag of er daadwerkelijk winst gerealiseerd kan worden. e • Groot Agteveld 1 fase: Moment van start bouw en afwikkeling van het coöperatiegebouw.

In het algemeen beperkt Woningstichting Leusden de operationele risico’s door: • Bij complexe opgaven samen te werken met ontwikkelaars, die ervaring hebben met het soort projecten.

• Samenwerking te spreiden over diverse organisaties.

• Beperking in de positieneming (zoals een vastgoedovereenkomst met Alliantie) • Niet “positieneming” toe te passen in de puur commerciële sectoren.

• Uit te gaan van conservatieve inkomensprognoses (inflatievolgend huurbeleid) • Als regel bij te verkopen nieuwbouw pas te starten met de bouw als minimaal 60% verkocht is. Uitzonderingen uitsluitend na toestemming van de RvT. • Het renterisico wordt als volgt berekend: het renterisicovolume (bedrag dat naar verwachting in een jaar moet worden gefinancierd vermeerderd met het schuldrestant van leningen die in dat jaar voor verplichte renteconversie in aanmerking komen) gedeeld door de leningschuld aan het eind van het kalenderjaar.

• •

•

6.13

Treasury

6.13.1 Algemeen Activiteiten Treasury behoort tot de belangrijkste werkvelden van Woningstichting Leusden. De woningstichting beschikt over een treasurystatuut. Doelstelling van het beleid is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt ruim € 133 miljoen ultimo 2011.

Onder de term treasury bij Woningstichting Leusden vallen de volgende werkzaamheden: • Het aantrekken van financiering.

• Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden.

• Het uitvoeren van alle overige activiteiten die vermeld staan in het treasurystatuut, zoals het vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de voorgeschreven werkzaamheden en het nemen van besluiten ter zake.

Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van bedrijfsfinanciering.

Enkele onderwerpen uit het treasurystatuut In het treasurystatuut is geformuleerd: Waarborging van een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt tegen acceptabele condities. Het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door:

Jaarverslag 2011

Pagina 58 van 131

• •

Steeds te streven naar een optimaal rendement op liquide en belegde middelen, rekening houdend met de aanvaardbaar geachte risicograad.

Steeds te streven naar een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het lang vreemd vermogen. Het beheersen van rente- en rendementsrisico’s.

Voor zover de doelstellingen rendement en risicobeheersing met elkaar strijden, geldt dat primair wordt gestreefd naar een stabiele ontwikkeling van de jaarlijkse resultaten en secundair naar minimalisatie van financieringslasten en optimalisatie van beleggingsopbrengsten op kortere termijn. De woningstichting is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Dit betekent dat het streven erop is gericht de beschikbare middelen in te zetten voor de kernactiviteiten en externe financiering zoveel mogelijk te beperken. Ook wordt geen externe financiering aangetrokken met uitsluitend het doel rendement te behalen.

In 2009 is het treasurystatuut voor het laatst gewijzigd. In het voorjaar van 2012 zal het treasurystatuut worden herzien. In 2011 zijn rekening houdend met de uitgangspunten van het treasurystatuut, de volgende zaken uitgevoerd: • In verband met uitstel van de start van nieuwbouwprojecten, de lage rente (maands-euribor) van aangetrokken leningen met de mogelijkheid om in termijnen, maar ook alles tegelijk op te nemen en het afdekken van renterisico, zijn er liquiditeitsoverschotten ontstaan. Dit geld is in 2011 bij enkele banken op hoogrentende spaarrekeningen c.q. deposito’s uitgezet. Deze banken voldoen aan de eisen van het treasurystatuut; • In 2011 is een bedrag van één miljoen euro uitgeleend aan Woningstichting Nijkerk voor een periode van 4 maanden; • De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden; • Er is in 2010 een basisrentelening van 10 miljoen euro aangetrokken met een rente van 3,075% voor een periode van 49 jaar, die per 1 september 2011 is gestort . Voor de eerste drie jaar van deze lening is een kredietopslag afgesproken van tien basispunten, zodat de rente in deze periode op 3,175% uitkomt. Voor een periode daarna worden er weer afspraken gemaakt over een nieuwe kredietopslag.

Er is in 2010 een 3-maands euribor geldlening aangetrokken van 6,5 miljoen euro met een variabele hoofdsom voor een periode van 50 jaar. De lening is op 1 maart 2011 gestort. Tot 2 maart 2015 geldt een opslag van 44 basispunten. In 2015 wordt een nieuwe opslag voor een nieuwe periode afgesproken.

6.13.2 Verwachte treasury acties in 2012 Op basis van de huidige bekende informatie zal in 2012 beperkt geld moeten worden aangetrokken. Mogelijkerwijs wordt er in 2012 ook geld aangetrokken voor het jaar 2013 en 2014, maar dit hangt af van de rentevisie en van de gerealiseerde verkopen en van eventuele nieuwe nieuwbouwprojecten die uitgevoerd gaan worden, maar nog niet in de begroting zijn opgenomen.

In de planning 2012 tot en met 2021 is rekening gehouden met nieuwbouw in Tabaksteeg, ‘t Zicht, Biezenkamp. Er is tevens rekening gehouden met verkoop van diverse woningen van complex Langenbeek, complex Brinkhorst/Bruinhorst, nieuwbouwcomplex Apollovlinder, nieuwbouwcomplex ’t Zicht en de verkoop van Koopgarantwoningen.

Jaarverslag 2011

Pagina 59 van 131

De treasurycommissie komt minimaal één keer in de vier maanden bijeen en tevens wordt het treasurystatuut geëvalueerd.

Rente-instrumenten Ten behoeve van het project multifunctionele centra zijn 3 extendible leningen van elk € 10 mln. aangetrokken. Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor de eerste 21 tot 25 jaren.

Er is een basisrentelening aangetrokken van € 10 mln. met een looptijd van 49 jaar en een basisrente van 3,075%. Dit bedrag is in 2011 gestort. Voor de eerste drie jaar van de lening wordt een opslag van 0,1% betaald.

Er is in december 2010 een cap afgesloten ter dekking van het renterisico van een roll-overlening van € 6,5 mln. met een strike van 4,25% voor de periode 1 maart 2012 tot en met 2 maart 2015.

Rente risicoprofiel Zie risicomanagement.

Rentevisie treasury commissie De rentevisie van de Treasury Commissie BLNW, in haar laatst gehouden reguliere vergadering d.d. 7 februari 2012 was als volgt: Gezien het huidig vertrouwen van de markt zal de spread op de rente eerder toe- dan afnemen. De Treasury Commissie verwacht dat over drie maanden de 10-jaarsrente inclusief spread per saldo gelijk zal blijven.

Dit voorgaande geldt ook door de driemaands euribor-rente: de Treasury Commissie verwacht dat deze over drie maanden op het huidige niveau zal blijven.

Het plafond voor de 10-jaarsrente ligt in ieder geval in 2012 op 4,2%.

6.14

Fiscaal beleid Werkzaamheden in verband met belastingplicht De belastingen hebben een grote invloed op de hoeveelheid werk binnen Woningstichting Leusden. Voorbeelden hiervan zijn: • Maandelijkse aangifte loonbelasting; • Aangifte omzetbelasting momenteel per kwartaal; • Aangifte vennootschapsbelasting eens per jaar.

In het kader van deze aangiften moeten de belastingen apart geregistreerd worden en moet bij heel veel activiteiten nagedacht worden over fiscale consequenties. Een voorbeeld hiervan is de omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting bij de aankoop van een onroerend goed. Een ander voorbeeld is kosten en investeringen die al dan niet aftrekbaar zijn voor de vennootschapsbelasting.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

In zijn algemeenheid streeft Woningstichting Leusden naar: • Maximaal gebruik van de fiscale mogelijkheden; • Transparante organisatie; • In control zijn met betrekking tot effecten van fiscale wetgeving.

Jaarverslag 2011

Pagina 60 van 131

Staand beleid is dat bij ieder project fiscaal advies wordt gevraagd, dat er regelmatig een fiscale scan plaatsvindt en dat er regelmatig bijscholing plaatsvindt.

Waar staan we nu en welke activiteiten willen we ondernemen?

Gezien het toegenomen belang is Woningstichting Leusden voornemens in 2012 een fiscaal statuut op te stellen. Dit was al gepland in 2010, maar is door de werkdruk tot op heden niet haalbaar gebleken.

• Dochters Een aantal activiteiten in de multifunctionele centra vallen onder de omzetbelasting. In Leusden Vastgoed BV is een fiscaal verlies ontstaan door het invoeren van een gedeeltelijke vennootschapsplicht over de jaren 2006 en 2007 voor woningcorporaties. Deze verliespost ad € 212.493,- over 2006 en € 122.583,- over 2007 wil Woningstichting Leusden de komende jaren verrekenen door winstgevende activiteiten bij dochters te laten uitvoeren.

• VPB Inmiddels is duidelijk wat de consequenties zijn van de ingevoerde integrale belastingplicht met ingang van 1 januari 2008.

Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie gevormd van € 1.240.000,- Dit bedrag zal in ongeveer zeven jaar vrijvallen ten laste van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende zeven jaar jaarlijks € 176.000,- minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren.

In de jaarrekening 2011 is rekening mee gehouden dat er over 2011 geen VPB betaald hoeft te worden en dat de betaalde bedragen over de jaren 2008 tot en met 2011 worden terugontvangen. In december 2011 heeft de Hoge Raad namelijk uitgesproken dat de corporaties AMBI’s zijn. Dit betekent dat de winst van de corporaties gereserveerd mag worden voor investeringen in een herbestedingsreserve. Met ingang van 2012 zal dit niet meer mogelijk zijn gelet op gewijzigde wetgeving. Woningstichting Leusden maakt hier gebruik van. ►Vaststellingsovereenkomst Woningstichting Leusden heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de vennootschapsbelasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006 t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari 2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden.

Woningstichting Leusden heeft in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een maandhuur boven de € 615,-. Tot 1 februari 2008 was er de mogelijkheid om van model te wijzigen. Dit heeft Woningstichting Leusden niet gedaan.

Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Het fiscaal verrekenbare verlies over 2007 bedraagt € 123.109. De aangifte heeft plaatsgevonden via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2011 van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006 t/m 2011 géén activiteiten ondergebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed Holding BV.

Jaarverslag 2011

Pagina 61 van 131

Woningstichting Leusden heeft VSO-2 ondertekend.

Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V. ►Vennootschapsbelasting 2011 De vennootschapsbelasting over 2011 bestaat uit de acute belastinglast over 2011 en de verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008. Daarnaast heeft er in 2011 een herrekening plaatsgevonden van de vennootschapsbelasting over de jaren 2008, 2009 en 2010. De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in het resultaat over 2011.

De acute belastinglast over 2011 is gebaseerd op het resultaat vóór belastingen over 2011 en de verwachte permanente en tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling over 2011. Bij de berekening is rekening gehouden met de gewijzigde definitieve VPB aangifte over 2008, die in maart 2012 is ingediend en de gewijzigde definitieve VPB aangifte over 2009, die ook in maart 2012 is ingediend.

Verder is de, in het voorjaar 2011 in concept opgestelde, aangifte VPB over het jaar 2010 fors aangepast.

De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor Woningstichting Leusden is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van het commerciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt gebracht, zal aan het einde van de periode dit verschil zijn opgeheven.

Jaarverslag 2011

Pagina 62 van 131

7

Vastgoed

7.1

Algemeen Eén van de kernactiviteiten van Woningstichting Leusden: het bouwen, beheren en exploiteren van vastgoed, of algemener gesproken, de gebouwde omgeving, van oorsprong woningbouw. Dit wordt de laatste jaren mede op verzoek van de samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving.

We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd. We treden vooral op als opdrachtgever: uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven.

Zoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed.

We trekken een lijn bij commercieel vastgoed. Slechts bij uitzondering zullen we hierin zelf investeren. Wel zullen we ons intensief bemoeien met stedenbouw, gebiedsontwikkeling en architectuur, omdat hierin noodzakelijke voorwaarden worden gecreëerd voor een blijvende goede woonkwaliteit. We onderscheiden werkzaamheden in het kader van de voorraadexploitatie en –ontwikkeling.

Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus, naar verwachting, voldoende seniorenwoningen opgenomen. De woningstichting overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters.

In de diverse werkgroepen waarbij gemeente en woningstichting gezamenlijk optrekken, draait in feite alles om het creëren en op peil houden van een goed woonklimaat. Dat is ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en herstructureringsplannen voor Biezenkamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting Leusden zich actief met architectuur en stedenbouw in diverse ontwikkelingsprojecten.

Wij willen namelijk bouwconcepten realiseren die goed zijn afgestemd op de behoeften van doelgroepen. Dat stelt, zoals eerder is gezegd, hoge eisen aan de kwaliteit van Woningstichting Leusden als opdrachtgever en sparringpartner.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Er zijn een aantal voorwaarden die direct inhoud geven aan de rol van Woningstichting Leusden als maatschappelijke onderneming in het vastgoedbeleid en die Woningstichting Leusden vast hanteert:

Jaarverslag 2011

Pagina 63 van 131

In de exploitatie • Geen achterstallig onderhoud • Bijdetijdse kwaliteit van het onderhoud (zie meerjarenbegroting) In de ontwikkeling • Geïntegreerde stedenbouw, wijk- en buurtvorming (differentiatie in de woonconcepten naar prijs en bevolkingssamenstelling) • Goed functionerende woonconcepten, kwaliteit en meerwaarde leverend voor de doelgroepen • Voldoende woningen ten behoeve van de doelgroepen Vanuit deze basis wordt het beleid verder vormgegeven, bijvoorbeeld in het onderhoudsbeleid, conceptontwikkeling, buurtkwaliteitsplannen en gewenst vastgoedscenario. Als we deze uitgangspunten aanscherpen, kunnen we het doel van Woningstichting Leusden als volgt omschrijven: Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen, en dit uitbreiden tot 30% van de Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop- en huurwoningen bestemd voor de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van vastgoed om dit vorm te geven.

In dit hoofdstuk wordt verder op de vastgoedaspecten ingegaan. Eerst op de projectontwikkeling, daarna op de voorraadexploitatie en vervolgens op de voorraadontwikkeling (strategisch portefeuillemanagement). Er wordt uitgegaan van de volgende vertrekpunten: Projectontwikkelingsportefeuille Het realiseren van de in de begroting opgenomen projectontwikkelingsportefeuille, inclusief de onrendabele investeringen en het verwerven van vastgoed en gronden, heeft prioriteit. Hierin schuilen de mogelijkheden om onze vastgoedvoorraad beter toe te snijden op de behoefte van de samenleving.

De kwaliteit van de voorraad De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot.

De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten. Daarom is afgesproken het budget met 25% te verlagen. Dit betreft vooralsnog de periode 2011 t/m 2020. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de effecten en gevolgen van de verlaging in 2014 worden geëvalueerd. Zo nodig vindt een aanpassing plaats.

Jaarverslag 2011

Pagina 64 van 131

Strategisch portefeuillemanagement Inzake het strategische portefeuillemanagement zijn in het verslagjaar weinig vorderingen gemaakt. Er is wel een start gemaakt met een herijking van het strategische voorraadbeleid. In 2012 zal dit project verder worden opgepakt.

7.2

Projectontwikkeling

7.2.1

Algemeen Wat zijn de werkzaamheden?

Het betreft alle werkzaamheden die te maken hebben met het realiseren van nieuwbouw dat wil zeggen van relatiemanagement, positie(s) nemen tot en met het opleveren van bouwwerken.

Het gaat inmiddels voor Woningstichting Leusden om een belangrijke en omvangrijke activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille bedraagt ca. € 45 miljoen, exclusief de prospects. De totale omvang van de investering waarbij Woningstichting Leusden is betrokken, is omvangrijker.

Er zijn een aantal specifieke beleidsstukken die op dit veld betrekking hebben. De belangrijkste zijn het ontwikkelstatuut en het leveranciersbeleid. Voorts zijn er richtlijnen met betrekking tot risicomanagement, rendementen en externe advisering.

Woningstichting Leusden stelt zich niet op als ontwikkelbedrijf. Onze primaire rol is het zijn van opdrachtgever. We werken daarom met gespecialiseerde bedrijven. Kleinere projecten doen we zelf.

Voor het buitengewoon complexe project multifunctionele centra is een “dedicated organisation” gebouwd.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat - vanuit de overweging van geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren - Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden.

Voorbeelden zijn de projecten De Nieuwe Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

Een aantal thema’s staan centraal in de projecten voor Woningstichting Leusden: • Duurzaamheid • Multifunctioneel centrum: het realiseren van goede onderwijsvoorzieningen voor de komende generaties • Biezenkamp: het realiseren van een woonzorgzone • Achterveld: het realiseren van een nog “dorpsere” omgeving • Starterswoningen • Woningen waar voor ouderen zorg geleverd kan worden • Woningen en voorzieningen voor mensen die niet geheel zelfredzaam zijn • Het bijdragen in stedenbouw en architectuur zodat een gebouwde omgeving wordt gerealiseerd waarmee Leusden een steviger identiteit krijgt.

Jaarverslag 2011

Pagina 65 van 131

7.2.2

Werkzaamheden 2011 en doorkijk naar 2012 Nieuwbouw en ontwikkeling algemeen In het verslagjaar zijn in totaal 105 huurwoningen opgeleverd. Deze woningen zijn als volgt verdeeld: 60 woningen in het plan De Nieuwe Biezenkamp en 45 woningen in het plan Tabaksteeg. Sinds de nieuwbouw in het plan ’t Vliet hebben we dergelijke aantallen niet meer gehaald.

Nieuw Princenhof Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de ontwikkeling van ouderenhuisvesting (55+) op het terrein westelijk gelegen van het Lisidunahof en bij het GKN-terrein. Het gaat om een project dat een uitstekende woonkwaliteit combineert met zorg-op-maat.

Beweging 3.0 (voorheen Zorggroep Laak & Eemhoven), de gemeente Leusden en Heilijgers Projectontwikkeling ontwikkelen samen het plan voor de bouw van ongeveer 100 ouderenappartementen in verschillende prijscategorieën. Het aandeel van Woningstichting Leusden bestaat uit ca. 45 huurappartementen. Vanwege gewijzigde inzichten inzake risico’s, kwaliteiten en de markt heeft de woningstichting besloten geen koopappartementen meer te ontwikkelen. Het te ontwikkelen deel voor de woningstichting bestaat dus louter uit sociale huurappartementen.

In 2010 en 2011 is door de betrokken partijen gewerkt aan een stedenbouwkundige visie. In 2011 heeft de gemeente de regie overgenomen. De verwachting is dat deze stedenbouwkundige visie in 2012 wordt goedgekeurd door de betrokken partijen.

Daarna kan het stedenbouwkundige plan worden uitgewerkt en de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Gelet op de vele onduidelijkheden kan een prognose over de start van de bouw nog niet worden gegeven. Vanwege de vele onduidelijkheden/vraagstukken, is dit project financieel niet opgenomen in de begroting. ’t Zicht In 2003 is met de gemeente Leusden overeenstemming bereikt over het realiseren van woningbouw op het RWA-terrein langs de Randweg in Leusden. De opgaaf is een woningbouwproject te realiseren bestaande uit 20 koop- en 27 huurwoningen.

In 2007 en 2008 heeft het project nagenoeg stil gelegen in verband met problemen met de provincie Utrecht. De discussie die in het verslagjaar 2006 al is geschetst ging over de inpassing in de Liniedijk, ecologie alsmede flora en fauna. De provincie heeft lange tijd geweigerd een verklaring van “geen bezwaar” af te geven voor het project.

In het verslagjaar is definitief overeenstemming bereikt met de gemeente over de grondaankoop. De gronden zijn eind 2010 geleverd aan de woningstichting voor een bedrag van € 1.163.754,00 voor de koopwoningen en € 419.519,24 voor de huurwoningen. Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden.

Het bouwteam is eind 2009 weer opgestart en het project is medio 2010 aanbesteed.

Reinbouw uit Dieren was de laagste inschrijver. Met dit bedrijf is een aanneemovereenkomst gesloten. Ondanks een stagnerende verkoop is de Raad van Toezicht in het voorjaar van 2011 akkoord gegaan met de realisatie. De bouw is in juli 2011 gestart. Eind 2011 zijn we geconfronteerd met een faillissement van de

Jaarverslag 2011

Pagina 66 van 131

constructeur. Dit faillissement heeft een forse vertraging van de voortgang van het project opgeleverd. Daarnaast zijn bij de doorrekening van de constructieve gegevens door de nieuwe constructeur veel onvolkomenheden aan het licht gekomen. Naar aanleiding hiervan is een herstelplan gemaakt. Vanwege het faillissement en het herstelplan heeft de geprognosticeerde oplevering vel vertraging opgelopen en is nu voorzien voor het vroege voorjaar van 2013.

Tabaksteeg, algemeen In het plan Tabaksteeg worden in een periode van 5 jaar ongeveer 930 woningen gebouwd. De huurwoningen worden gedeeltelijk ontwikkeld door de combinatie Woningstichting Leusden/de Alliantie Eemvallei. Enkele deelprojecten zijn zelfstandig ontwikkeld.

De voortgang van het project Tabaksteeg is in het verslagjaar verder gevorderd. Het plan Tabaksteeg omvat in totaal 183 sociale huurwoningen in verschillende categorieën.

Qua ontwerpen is er veel variatie ontstaan omdat vier vooraf geselecteerde verschillende architectenbureaus – verspreid over het plangebied – de woningen hebben ontworpen. Drie architectenbureaus hebben de huurwoningen ontworpen, te weten: Van Manen uit Noordwijk, ONB uit Utrecht en Inbo uit Woudenberg. De huurwoningen in het laatste deelplan zijn ontworpen door ONB, Inbo en HDND architecten.

Tabaksteeg, deelplan ‘De Landerijen’ In het laatste deelplan zijn in totaal 51 sociale huurwoningen alsmede een ABWZproject gerealiseerd. In 2010 zijn 21 woningen opgeleverd. In het verslagjaar is gewerkt aan de bouw van 24 eengezinswoningen, 6 appartementen en 15 ABWZeenheden. Alle woningen zijn in 2011 opgeleverd.

Voor de Stichting Plus Wonen zijn 15 wooneenheden voor schizofrene jongeren gebouwd. Het betreft een ABWZ-project. Voor Nederland is dit een uniek project.

Leusden is de tweede gemeente waar deze voorziening is gerealiseerd. Naast de wooneenheden is een algemene ruimte gebouwd. Met de bouw is in mei 2010 gestart.

De oplevering heeft conform planning in juli 2011 plaats gevonden.

Daarnaast is in het verslagjaar een project van 24 eengezinswoningen en 6 jongerenappartementen opgeleverd. Het betreft een ontwerp van het bureau Inbo uit Woudenberg. Met de bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De woningen zijn in maart 2011 opgeleverd. De woningen zijn gezamenlijk eigendom van Woningstichting Leusden en de Alliantie Eemvallei.

Tabaksteeg, deelplan ‘Het Centrum’, project Zuidhoek (Apollovlinder) De woningstichting realiseert in het deelplan “Het Centrum” 12 sociale huurwoningen.

Deze woningen worden volledig eigendom van de woningstichting. De woningen maken deel uit van een groter complex bestaande uit koopwoningen en winkels.

Teneinde een start van de bouw van het project “Zuidhoek” (voorheen: Apollovlinder) mogelijk te maken zijn de resterende 35 koopwoningen medio 2010 overgenomen van Heijmans Vastgoed. Gedurende de bouw van het project heeft de woningstichting de verkoop van de woningen gecontinueerd. De grond voor deze woningen is in het najaar van 2010 geleverd. Voor de grond van de 12 sociale huurwoningen is € 97.080,00 exclusief BTW betaald. Voor de 35 koopwoningen is voor de grond een

Jaarverslag 2011

Pagina 67 van 131

bedrag betaald van € 2.461.325,05 exclusief BTW. Met de bouw van het complex is in september 2010 gestart. De oplevering wordt voorzien voor het voorjaar van 2012.

Tabaksteeg, Multifunctioneel Centrum In samenwerking met de gemeente Leusden zijn plannen ontwikkeld om een multifunctioneel centrum te realiseren. Het centrum heeft een oppervlakte van ongeveer 8.700 m2 BVO en bestaat onder meer uit een brede school (2 scholen), een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal, een wijkcentrum en een bibliotheek alsmede commerciële ruimten. Het complex is ontworpen door het architectenbureau RAU uit Amsterdam. De woningstichting treedt op als ontwikkelaar en beheerder van het vastgoed. De grond is in 2007 aangekocht voor een bedrag van € 750.000 exclusief BTW. Met de bouw van het complex is in april 2009 gestart. Eind 2010 heeft de bouwkundige- en installatietechnische oplevering plaatsgevonden. De uiteindelijke bouw van het complex heeft bijna twee jaar gevergd. De vertraging van de oplevering is met name veroorzaakt door twee forse winterperioden. In maart 2011 zijn de scholen verhuisd naar de nieuwe locatie. Het gebouw werd rondom 1 april 2011 in zijn geheel in gebruik genomen. Op 21 mei 2011 werd het gebouw officieel geopend door wethouder Thijs Rolle.

De Nieuwe Biezenkamp In het verslagjaar is wederom hard gewerkt aan het project De Nieuwe Biezenkamp.

De betrokken partijen hebben in mei 2007 een “Samenwerkingsovereenkomst” (SOK) ondertekend.

In het plan De Nieuwe Biezenkamp komen ongeveer 370 woningen waarvan ca. 118 sociale huurwoningen. De bouw wordt gefaseerd over een periode van 9 jaar. Dit houdt in dat de oplevering van het totale project is voorzien voor 2016. Naast woningen zijn scholen, een gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen gepland en wordt het bestaande winkelcentrum vernieuwd. In het verslagjaar zijn stagnaties opgetreden ten gevolge van discussies over de financiën, de grondexploitatie, het woningbouwprogramma en het inrichtingsplan openbaar gebied. De oplevering van het totale project is hiermee zeker één jaar vertraagd.

Onderdeel van het project is de sloop van de huurwoningen aan de Albert Buininggaarde. Van complex 1510 zijn eind 2005 16 woningen gesloopt. De bewoners zijn voor het merendeel verhuisd naar het complex Asschat. In 2009 zijn nog eens 8 woningen gesloopt. De overige 32 woningen staan voor het voorjaar van 2012 op de slooplijst.

De Nieuwe Biezenkamp, gezondheidscentrum/ appartementencomplex (Tolgaarde) In 2007 is een begin gemaakt met de ontwikkeling van een gezondheidscentrum in het plan De Nieuwe Biezenkamp. Dit project wordt in nauw overleg met Proper-Stok door Woningstichting Leusden ontwikkeld. Voor de woningstichting gaat het om ongeveer 1200 m2 bedrijfsruimte. In het verslagjaar is door het architectenbureau Van der Goes hard gewerkt aan het ontwerp. In verband met de parkeerproblematiek in het plan De Nieuwe Biezenkamp is in 2008 besloten om het complex te voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Deze garage heeft een capaciteit van 88 parkeerplaatsen die deels worden verkocht en inmiddels deels zijn verhuurd.

Bovenop de plint van winkels en het gezondheidscentrum zijn 60 seniorenappartementen gerealiseerd. Op het binnenterrein van het complex is een grote binnentuin aangelegd. Het jaar 2011 heeft in het teken gestaan van de

Jaarverslag 2011

Pagina 68 van 131

uitvoering en de oplevering van de 60 huurwoningen. Het complex is gebouwd door het bouwbedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. In maart 2010 is gestart met de bouw.

De bouw- en installatietechnische oplevering van de huurwoningen en het casco van de plint heeft plaatsgevonden op 15 december 2011. De oplevering van het gezondheidscentrum is voorzien voor de tweede helft van 2012.

De Nieuwe Biezenkamp, MFC/koop- en huurappartementen/ parkeergarage In het verslagjaar is door de architectenbureaus SVP en Jan Poolen verder gewerkt aan het ontwerp van het complex. Vanwege diverse discussies over grondexploitatie, inrichtingsplan, omvang MFC en risico’s afzet koopwoningen, heeft het project een forse vertraging opgelopen. Eind 2011 zijn deze problemen nog niet opgelost.

In het verslagjaar is veel overleg geweest met de gebruikers van het MFC. Met name de scholen zijn tevreden over het huidige ontwerp en nemen met veel enthousiasme deel aan het planteam.

In 2008 waren er nog veel onduidelijkheden over de parkeergarage. Met name de omvang en de hoogte van de parkeerbak vormden een probleem. In 2010 is besloten om het openbare deel uit de parkeergarage te schrappen. In de huidige plannen komt er nog wel een parkeergarage maar zal alleen worden gebruikt door de kopers van de appartementen.

In het verslagjaar is het besluit genomen om het project in bouwteam te realiseren. Na dit besluit heeft ontwikkelaar PSG in samenwerking met Heijmans Bouw de ontwikkeling opgepakt. Een concept VO is eind 2011 gepresenteerd aan het Bestuurlijk Platform De Biezenkamp.

De verwachting is dat medio 2012 de meeste problemen zijn opgelost, zodat verder kan worden gewerkt aan de uitwerking van de plannen.

De intentie is om eind 2012 met de bouw van het complex te starten. Evenals het hiervoor beschreven project is de inschatting dat de bouw ca. twee jaar gaat duren.

Mastenbroek II, Achterveld In samenwerking met de gemeente Leusden is gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het project Mastenbroek II. Het betreft een project van ongeveer 100 koop- en huurwoningen. In verband met discussies over grondposities is in 2011 weinig tot geen vooruitgang geboekt. Daarnaast is besloten om de eerste fase van het project Groot Agteveld als eerste te realiseren. De start van de bouw is daarom ernstig vertraagd en zal naar alle waarschijnlijkheid pas na 2016 aanvangen.

Project Groot Agteveld, Achterveld Het betreft een gezamenlijke ontwikkeling van Woningstichting Leusden en de Alliantie Eemvallei. Deze partijen hebben in 2007 de grond gekocht. Woningstichting Leusden heeft hiervoor â‚Ź 3.668.098,44 betaald. In totaal gaat het om ongeveer 26 ha.

Het project bestaat uit 3 fasen. De eerste fase van het project bestaat uit ongeveer 50 koop- en huurwoningen. In 2009 is de naam van het project Achterveld-Zuid omgedoopt in Groot Agteveld. Deze naam is gekozen door de bewoners van Achterveld.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie, het bestemmingsplan, de grondexploitatie en de woningontwerpen van de eerste fase. In deze eerste fase worden ca. 19 sociale huurwoningen gerealiseerd. De woningen worden gesitueerd rondom een erf. De bouw van de eerste woningen zal niet eerder starten dan in het voorjaar van 2013.

Jaarverslag 2011

Pagina 69 van 131

Bouwdriest De woningstichting heeft in 2007 een principe-afspraak gemaakt om de boerderij te verwerven van Bouwbedrijf Schoonderbeek uit Amersfoort. De sterk in verval verkerende boerderij is in het verslagjaar gesloopt. Op de plek zal een nieuw (woon)gebouw worden gerealiseerd dat de uiterlijke verschijningsvorm van een boerderij zal krijgen.

Met Beweging 3.0 is gewerkt aan de ontwikkeling van een zogenaamde zorgboerderij.

Het was de bedoeling om in de boerderij een aantal groepen jong dementerenden te huisvesten. Vanwege meningsverschillen over de doelgroep is de samenwerking met beweging 3.0 gestopt. In samenwerking met Bouwbedrijf Schoonderbeek wordt thans gewerkt aan een ontwikkeling van starterswoningen. Vanwege een andere visie op de ontwikkeling heeft de woningstichting in 2011 weinig vooruitgang kunnen boeken.

Aangezien er voor 2012 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke bouw.

Groot Krakhorst In het verslagjaar is verder gewerkt aan de ontwikkeling van het zorgproject Groot Krakhorst. In samenwerking met gemeente en stichting De Grasboom wordt gewerkt aan een plan voor 12 à 14 zorgwoningen voor autistische jongeren.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan het creëren van draagvlak en een verkenning van de ontwikkeling.

Aangezien er voor 2012 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke ontwikkeling.

Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum Atria In het kader van de ontwikkeling van de multifunctionele centra in Leusden is in 2008 gestart met de voorbereiding van MFC Alandsbeek. In dat jaar is een concept Programma van Eisen opgesteld door het adviesbureau M3V. In het najaar van 2009 zijn de plannen gepresenteerd aan de omgeving. Het complex zal een oppervlakte krijgen van ongeveer 4.500 m2 BVO en zal gaan bestaan uit onder meer een brede school (drie scholen), een kinderdagverblijf, een welzijnsruimte en een gymzaal.

Evenals MFC Antares dient ook dit project Europees te worden aanbesteed. Qua aanbesteding is gekozen voor het model “Engineering en Construct”. Een adviesbureau begeleidt de woningstichting bij de voorbereiding van de aanbesteding.

In het verslagjaar is de naam van het project omgedoopt in Atria en is met name gewerkt aan de uitwerking van het ontwerp. Het VO is in het najaar van 2011 vastgesteld door de Stuurgroep MFC’s. Met de bouw van het complex zal naar verwachting in het voorjaar van 2014 worden begonnen. De planning is dat het complex medio 2015 in gebruik kan worden genomen.

Schoollocaties Leusden-Zuid In samenwerking met de gemeente Leusden is de woningstichting gestart met de ontwikkeling van de schoollocaties in Leusden-Zuid. Deze locaties zijn vrijgekomen na de oplevering van het multifunctionele centrum in het plan Tabaksteeg. De ontwikkeling wordt gerealiseerd op drie locaties en zal bestaan uit koop- en huurwoningen. De aantallen staan nog niet exact vast, maar in totaal gaat het om ca.

45 koop- en huurwoningen. In het verslagjaar is veel aandacht besteed aan de

Jaarverslag 2011

Pagina 70 van 131

planontwikkeling. Deze planontwikkeling is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met diverse klankbordgroepen en de gemeente Leusden. Hierbij kan worden opgemerkt dat de woningstichting geen rol zal vervullen bij de ontwikkeling van de koopwoningen. In 2012 zal verder worden gewerkt aan de voorbereiding en de ontwikkeling. De start van de bouw is niet eerder voorzien dan eind 2013.

Sloop In het kader van het project De Nieuwe Biezenkamp worden de woningen van complex 1510 en 1520 gesloopt (Albert Buininggaarde). De eerste 16 woningen zijn eind 2005 gesloopt. In de zomerperiode van 2009 zijn 8 woningen van complex 1510 gesloopt om de ontwikkeling van de tweede fase Biezenkamp mogelijk te maken. De overige woningen worden in 2012 gesloopt.

Overige projecten Naast bovengenoemde projecten is de woningstichting bezig met verschillende prospects. Dat wil zeggen ontwikkelingen die zich in een fase van haalbaarheid bevinden. In 2012 zal moeten blijken of deze projecten ook daadwerkelijk doorgang kunnen vinden.

7.3

Onderhoudsuitgaven De technische organisatie en het planmatig onderhoud De afdeling Projecten bestaat naast het hoofd Technische Zaken uit een afdelingssecretaresse, twee projectleiders (planmatig onderhoud), een medewerker bedrijfsbureau, drie projectmanagers nieuwbouw en een projectassistente MFC’s.

In 2010 is de afdeling uitgebreid met een projectmanager nieuwbouw. Deze projectmanager heeft de taken overgenomen van een (ingehuurde) projectmanager die eind 2011 met pensioen is gegaan.

Totaaloverzicht onderhoudsuitgaven Onderhoudsuitgaven Dagelijks onderhoud Klein-onderhoud Mutatie onderhoud Preventief onderhoud CV Klein onderhoud CV Contracten liften Contracten overige

Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Incidenteel planmatig onderhoud

Totaal onderhoud Onderhoud per woning (VHE) aantal VHE’s in exploitatie op 1 januari onderhoud per VHE in € kosten niet-planm. onderhoud/VHE kosten planmatig onderhoud/VHE onderhoudskosten/VHE

Jaarverslag 2011

2011

2010

2009

2008

2007

205.313 142.750 167.865 5.976 42.402 23.499

188.398 114.902 179.220 7.686 43.288 24.754

183.684 120.099 178.116 21.541 35.133 13.984

201.733 131.441 182.816 16.143 39.071 5.370

235.228 120.463 173.023 13.368 32.162 9.442

587.804

558.248

552.557

576.574

583.686

2.064.403 452.027

1.591.308 354.105

1.818.934 385.959

2.451.757 271.773

2.074.672 259.390

2.516.430

1.945.413

2.204.893

2.723.530

2.334.062

3.104.234

2.503.662

2.757.450

3.300.104

2.917.748

2.563 1.211

2.563 977

2.547 1.085

2.558 1.290

2.555 1.142

229 982

218 759

217 868

225 1.065

228 914

1.211

977

1.085

1.290

1.142

Pagina 71 van 131

Klein onderhoud Klein onderhoud Klein onderhoud in € Klein onderhoud per woning in € Aantal werkopdrachten

2011

2010

2009

2008

2007

205.313 80 2.008

188.398 74 1.979

182.617 71 1.850

201.733 79 1.814

235.228 92 2.045

De kosten voor het klein onderhoud zijn in 2011 gestegen naar gemiddeld € 80,-- per woning. De kosten komen hiermee uit op het niveau van 2008. De stijging is echter fors boven inflatie.

Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud

2011

2010

2009

2008

2007

142.750

114.902

120.979

131.441

120.463

Aantal mutaties (bruto) waarvan niet meer in verhuur* Aantal mutaties (netto)

243 71 172

190 40 150

195 21 174

235 24 211

213 14 199

Kosten per mutatie (netto) in €

830

766

695

623

605

701 0,26

608 0,23

531 0,20

619 0,24

555 0,22

Mutatieonderhoud

aantal gevallen (werkbonnen) Aantal gevallen mutatieonderhoud per VHE

De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2011 gestegen ten opzichte van 2010. De hoofdoorzaak van de stijging van de totale kosten is het sterk gestegen aantal mutaties, namelijk van 190 naar 243. De kostenstijging per mutatie vanaf 2007 wordt met name veroorzaakt door de kosten van keuring van installaties (NTAkeuring) die uit veiligheidsoverwegingen wordt uitgevoerd. De geconstateerde gebreken worden hierbij direct gerepareerd. Daarnaast wordt meer aandacht gegeven aan de kwaliteit.

Onderhoud CV-installaties Onderhoud CV-installaties Preventief onderhoud CV Klein onderhoud CV

per woning (VHE) in €

2011

2010

2009

2008

2007

167.865 5.976 173.840

179.220 7.686 186.907

178.116 21.541 199.658

182.816 16.143 198.959

173.023 13.368 186.391

67,84

72,94

78,40

77,79

72,95

De kosten van het preventief onderhoud en het klein-onderhoud zijn in het verslagjaar fors gedaald. De oorzaak van de lagere kosten wordt voor een groot deel veroorzaakt door de omvangrijke c.v.-vervangingsprojecten van de afgelopen jaren. Voor veel projecten zijn langdurige garantieperioden afgesproken.

Contractonderhoud Contractonderhoud Contracten liften Contracten overige Totaal contractonderhoud

2011

2010

2009

2008

2007

42.402 23.499 65.901

43.288 24.754 68.042

35.133 13.984 49.116

39.071 5.370 44.441

32.162 9.442 41.604

Het overige contractonderhoud is licht gedaald en zit ongeveer op het niveau van 2010. Onder overige contracten valt onder andere het onderhoud aan andere installaties per complex, zoals gevelliften, pompinstallaties, etc.

Jaarverslag 2011

Pagina 72 van 131

7.4

Planmatig onderhoud en schilderwerk Planmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud heeft de nadruk gelegen op het buitenschilderwerk en het onderhoud van de complexen: Esdoornhof/Wilgenlaan, De Wetering, Groenhouten, Zwanenburg, Akkerhoeve-Noordwijck en De Twijnderij/De Smidse.

Planmatig onderhoud Planmatig Onderhoud (exclusief schilderwerk) Schilderwerk projecten Incidenteel planmatig onderhoud

per woning (VHE) in â‚Ź

2011

2010

2009

2008

2007

1.678.993

1.358.576

1.532.997

1.953.285

1.805.639

385.410 452.027 2.516.430

232.732 354.105 1.945.413

291.582 385.959 2.210.538

498.472 271.773 2.723.530

269.033 259.390 2.334.062

982,02

759,19

868,07

1.064,92

913,53

Schilderwerk Onder het schilderwerk wordt verstaan het preventief buitenschilderwerk van buitenkozijnen en draaiende delen. Evenals in 2011 zijn meerdere schilderprojecten tegelijk in uitvoering genomen. In 2011 is het gehele schilderwerkprogramma van het verslagjaar gerealiseerd. Ten opzichte van het verslagjaar 2010 zijn de kosten voor het schilderwerk fors gestegen. De oorzaak is het omvangrijke programma aan schilderwerken. In totaal is bij 454 woningen onderhoud uitgevoerd.

Een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden per complex: Complex 1010 t/m 1030 (Oude bezit) In het verslagjaar zijn geen oude huurwoningen gerenoveerd. De woningen worden bij mutatie niet meer verhuurd maar verkocht. De huurwoningen van deze complexen zijn in het verslagjaar geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld.

Complex 1080 (Esdoornhof/ Wilgelaan) Een omvangrijk installatieproject is uitgevoerd. Het project bestond onder meer uit het vervangen van de c.v.-ketels en het toepassen van een zogenaamd ecolution systeem. Dat wil zeggen het koppelen van een luchtwarmtepomp aan de c.v.-ketel en het ventilatiesysteem. Met dit systeem kan een besparing worden bereikt van maar liefst 40% op de energiekosten.

Complex 1090 (P. Stormstr./ v. Oldebarneveltstr.)

De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door ABM Belbouw uit Amersfoort.

Naast het keukenproject is een c.v. vervangingsproject uitgevoerd. Hierbij is dezelfde techniek uitgevoerd als bij het complex Esdoornlaan/Wilgenlaan.

Complex 1100 (Brink- Bruinhorst) De eengezinswoningen van het complex Brink- Bruinhorst zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld en zijn de goten en hemelwaterafvoeren vervangen.

Jaarverslag 2011

Pagina 73 van 131

Complex 1120 (De Wetering) De eengezinswoningen van het complex De Wetering zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen waar nodig hersteld.

Complex 1140 (Groenhouten) De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met Woningstichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door Bouwbedrijf Bloemendal.

Complex 1161 (Akkerhoeve/Noordwijck) De groepenkasten van de appartementen(meergezinswoningen) zijn vervangen en aangepast aan de eisen van deze tijd.

Complex 1190 (Zwanenburg) De eengezinswoningen en appartementen van het complex Zwanenburg zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld en zijn de goten en hemelwaterafvoeren vervangen. Het bestaande glas in de kozijnen is vervangen voor HR++ glas.

Complex 1220 (Kuperssingel HAT, wijk Claverenblad) De boxen, ventielen en het leidingwerk van het mechanische ventilatiesysteem van de woningen zijn schoongemaakt. Daarna zijn de systemen opnieuw ingeregeld.

Complex 1310, ’t Ruige Veld Ten behoeve van de appartementen behorende tot dit complex zijn de postkasten en de deur-intercom-installaties vervangen.

Complex 1360 (De Twijnderij/De Smidse) De c.v.-ketels van de woningen zijn vervangen voor HR combi c.v.-ketels. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma A.A. Tolboom.

Naast bovengenoemd project zijn de kanalen van de mechanische ventilatie gereinigd en zijn de installaties opnieuw ingeregeld.

Jaarverslag 2011

Pagina 74 van 131

7.4.1

Uitvoeringsprogramma 2011 Wat zijn de werkzaamheden?

Woningstichting Leusden heeft al geruime tijd de ‘groot onderhoud’ benadering in de voorraad afgeschaft, met andere woorden er worden geen onderhoudswerkzaamheden “gespaard” om een woning in zijn geheel te kunnen aanpakken.

We werken volgens een systematiek van planmatig onderhoud waarmee die delen van de woning worden aangepakt zodra dat wenselijk is. Binnen redelijke marges wordt gestreefd naar doelmatigheid en efficiency als het gaat om inrichten en aanbesteden van projecten.

Basis voor de werkzaamheden is een planningssysteem voor meerjaren onderhoud dat ieder jaar geactualiseerd wordt. Ieder jaar worden inspecties uitgevoerd en wordt het programma voor het komende jaar bepaald.

Verder kent Woningstichting Leusden het begrip incidenteel planmatig onderhoud waarmee zo nodig ad hoc ingrepen aan delen van een woning kunnen worden gerealiseerd. De projectleiding ligt bij Woningstichting Leusden. De overige werkzaamheden worden uitbesteed.

Wat willen we(op den duur) bereiken?

De woningen van woningcorporaties moeten volgens de wet (het BBSH) aan een bepaalde kwaliteit voldoen en een bepaalde prijs hebben. Woningstichting Leusden wil dat haar woningen een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dat blijkt uit het eerder toegelichte huurdifferentiatiebeleid en uit het kwaliteitsbeleid zoals dat is vastgelegd in het ‘Programma van Eisen Nieuwbouw’.

Kwaliteitsbeheersing Jaarlijks wordt het planningssysteem van planmatig onderhoud geactualiseerd, zodat op ieder moment goed inzicht mogelijk is in de gewenste onderhoudsplanning. Dit systeem is in het nieuwe automatiseringssysteem Empire geïntegreerd. Ten behoeve van de begroting 2012 is het bezit in 2011 deels geïnspecteerd. De resultaten zijn in de meerjarenplanning (Ibis Main) verwerkt. Daarnaast zijn lonen en prijzen geïndexeerd en is het uitgevoerde planmatig onderhoud 2010 verwerkt. Aangezien het huidige geautomatiseerde meerjaren onderhoudssysteem niet meer ondersteund gaat worden, is in 2011 een keuze gemaakt voor een nieuw systeem. Het betreft het programma Ibis Main van de Brink Groep. Vanaf 1 februari 2011 wordt met dit systeem gewerkt. Ondersteuning wordt nog wel gegeven door adviseur DHV. De norm is dat er geen structureel achterstallig onderhoud bij de woningen van Woningstichting Leusden is.

Wat bedoelen we daarmee?

• De woningen mogen geen structurele gebreken vertonen.

• De gebreken mogen het wooncomfort van onze huurders niet aantasten.

• Het planmatig onderhoud heeft tot doel het aantal klachtenmeldingen over het dagelijks onderhoud sterk te verminderen.

We constateren dat de voorraad er goed voor staat. Er zijn geen structurele achterstanden in het onderhoud. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot

Jaarverslag 2011

Pagina 75 van 131

structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak.

De volgende grafiek laat de kostenontwikkeling ter zake zien en geeft ook een prognose weer in het kader van de meerjarenbegroting.

Kosten planmatig onderhoud per woning 1.680 1.480 1.280 1.080 880 680 480 280 80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2016 2017 2018 2019 2020 2021

De opgave is het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. Waar mogelijk worden woningen in het onderhoud naar een bijdetijdse kwaliteit gebracht.

De volgende thema´s komen dan aan de orde: Kostenbeheersing.

Qua onderhoud is in 2011 rekening gehouden met een algemene kostenstijging van 1,5 %.

In eerdere beleidsstukken is aangegeven dat de woningstichting ernaar streeft om de kosten van het onderhoud omlaag te brengen, zonder dat dit ten koste gaat van de noodzakelijk te leveren kwaliteit. Middelen die hiertoe worden ingezet zijn een betere werkbegeleiding, o.a. intake, opdrachtverstrekking, technische begeleiding en controle, alsmede een verbetering van de technisch administratieve processen, codering en budgettering. Daarnaast wordt ook beter het beleidsmatige kader, waarin werkzaamheden moeten plaatsvinden, in ogenschouw genomen. In zijn algemeenheid lijkt het streven om te komen tot een betere effectiviteit van de werkorganisatie, dus ook op het punt van het onderhoud zijn vruchten af te werpen. Dit beleid wordt het komende jaar doorgezet.

Duurzaamheid Duurzaamheid wordt steeds meer een vast onderdeel bij de voorbereiding en uitvoering van het planmatig onderhoud. Vooral in de voorbereiding moeten keuzes worden gemaakt. Waar in het verleden de keuze werd overgelaten aan de bewoner (veelal tegen een huurverhoging) is tegenwoordig de woningstichting de partij die erover besluit. Veel duurzaamheidsproducten worden bij het planmatig onderhoud standaard bepaald. Voorbeelden hiervan zijn de isolerende HR++ beglazing, HR cvketels en de waterbesparende kranen. Bij veel projecten wordt gezocht naar een optimalisatie van de duurzaamheid. Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet

Jaarverslag 2011

Pagina 76 van 131

vertaald in een milieubeleidsplan. In 2012 zal hier in samenwerking met een adviesbureau invulling aan worden geven.

Daarnaast is een cv-project uitgevoerd in het complex Esdoornhof/Wilgenlaan waarbij aan de c.v.-ketel en het afzuigsysteem een luchtwarmtepomp is gekoppeld. De verwachte energiebesparing is maar liefst 40%. Een forse subsidie voor dit project is inmiddels ontvangen.

In de wijk Zwanenburg is bij de uitvoering van de schilderwerken het oude glas vervangen voor HR++ glas. Vanwege deze ingreep zijn deze woningen van Label D naar Label C gegaan.

Gezien de forse stijging van de energieprijzen komen er veel individuele aanvragen binnen van huurders voor het isoleren van de woningen. Naast de verzoeken voor isolerende beglazing betreft dit vloer- en gevelisolatie. Bij de toekomstige projecten planmatig onderhoud zal steeds meer aandacht worden gegeven aan het aspect duurzaamheid.

De EPC voor nieuwbouwwoningen is per 1 januari 2011 teruggebracht naar 0,6. De norm was sinds 1 januari 2007 0,8. Dit betekent dat alle bouwaanvragen voor nieuwbouwprojecten aan deze norm moeten voldoen. De overheid brengt de komende jaren de EPC steeds verder terug. Het streven is om per 1 januari 2020 de EPC te hebben teruggebracht tot nul.

In BLNW-verband wordt nauw samengewerkt op het gebied van energie-labeling. Het hele bezit van de woningstichting is getoetst. Nu zijn we in staat om bij iedere mutatie en verkoop een energielabel af te geven. De stand van zaken van het totale bezit wordt jaarlijks gemonitord. De uitkomsten zijn nog deels gebaseerd op referentiewoningen. In 2012 zal voor het gehele bezit de werkelijke labeling worden bepaald. Jaarlijks wordt een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en Woningstichting Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid van het bezit. Het overgrote deel van het bezit heeft het label C. De inzet is om dit de komende jaren nog verder te verbeteren. In onderstaande tabel wordt de stand van zaken weergegeven.

1500 C; 1365

1400

C; 1326

C; 1292

1300 1200 1100 1000

A

900

B

800

C

700

D E

600 B; 509 500

B; 512

D; 475

B; 532 D; 482

F

D; 481

G

400 300 E; 181

200 100

F; 92

A; 66

A; 66

E; 139 F; 90

G; 0

A; 64

E; 138 F; 92

G; 0

G; 0

0 Ref. Label

Jaarverslag 2011

2009

2010

Pagina 77 van 131

Aanpassen aan de eisen van de tijd Bij de voorbereiding van het planmatig onderhoud wordt veelal rekening gehouden met het aanpassen van het onderdeel aan de eisen van de tijd. Dit wordt vaak al makkelijk gemaakt door de beschikbaarheid en de kosten van het toe te passen product. Bij deze producten wordt ook gekeken naar de vraag van de huurders, de duurzaamheid en het toekomstig onderhoud.

Keuzemogelijkheden bieden aan bewoners Sinds een aantal jaren biedt de woningstichting de huurders keuzemogelijkheden aan bij keuken- en sanitairprojecten. Per project wordt gekeken naar het keuzepakket. In 2012 zal nader onderzoek worden gedaan naar het uitbreiden van de keuzemogelijkheden. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken naar het aanbieden van keukenapparatuur bij keukenrenovatieprojecten.

Kwaliteitscontrole en meten van tevredenheid van bewoners Per project wordt het toezicht georganiseerd door de woningstichting. Veelal wordt het toezicht zelf gedaan. Slechts bij projecten van grote omvang wordt het toezicht uitbesteed. De projecten planmatig onderhoud worden opgeleverd door de projectleiders. Per project wordt een procesverbaal van oplevering opgesteld. Er worden eisen gesteld aan het verhelpen van de geconstateerde gebreken.

In het verleden werd de tevredenheid van de bewoners gemeten door middel van enquêtes, zowel schriftelijk als telefonisch. De enquêtes werden vooral uitgevoerd bij sanitair- en keukenprojecten. De afgelopen jaren is het houden van enquêtes in de vergetelheid geraakt. In 2012 zal bij de uitvoering van het planmatig onderhoud de draad weer worden opgepakt.

7.5

Portefeuillemanagement: overzicht vastgoed in bezit en beheer

7.5.1

Wat zijn de werkzaamheden?

Jaarlijks geven we een overzicht over de ontwikkeling van het vastgoed. Immers, Woningstichting Leusden streeft naar het dynamiseren van de voorraad door verkoop en nieuwbouw, waardoor het bezit beter past bij de wijzigende verlangens in de samenleving.

7.5.2

Omvang woningvoorraad Wijzigingen in de woningvoorraad Woningvoorraad (aantal VHE) Beginstand Bij: nieuwbouw Bij: VHE in woonzorgcomplexen Bij: aankoop Af: verkocht -definitief Af: verkocht VOV (terugkoopregeling) Af: verkocht MKW (voorwaarden) Af: sloop Eindstand (in beheer) waarvan voorraad waarvan aandeel derden (Alliantie): Eindstand (in exploitatie)

Jaarverslag 2011

2011

2010

2009

2008

2007

2.654 90 15 1 28 2.730

2.626 51 12 3 2 36 2.654

2.580 66

2.578 26

2.555 41

3 1 3 23 2.580

3 15 2.578

2.730,0

66,0 2.588,0

7 6 13 8 2.626 1 62,5 2.562,5

33,5 2.546,5

20,5 2.557,5

Pagina 78 van 131

Overzicht bedrijfsonroerend goed Bedrijfsonroerend goed (in m2 VVO) Beginstand Af: verkocht: Bij: nieuwbouw/uitbreiding (*) Bij: aankoop: Eindstand (in beheer) waarvan aandeel derden (Alliantie): Eindstand (in exploitatie)

2011

2010

2009

2008

2007

2.674 630 7.760 0 9.804

2.674 0 0 0 2.674

1.292 0 1.382 0 2.674

1.292 0 0 0 1.292

954 0 338 0 1.292

681 9.123

681 1.993

681 1.993

1.292

1.292

Verkoop huurwoningen In 2011 heeft Woningstichting Leusden één woning definitief verkocht. Ultimo 2011 staan er 7 woningen leeg die voor definitieve verkoop worden aangeboden.

Het project Meerkeuzewoning betreft een keuzemogelijkheid voor bestaande en toekomstige huurders van de woningen in hiervoor aangemerkte complexen uit drie huurvarianten en twee koopvarianten. De koopvarianten bevatten een eeuwigdurende erfpacht. Hierbij blijft Woningstichting Leusden juridisch eigenaar (“bloot eigendom”) en gaat het economische eigendom over naar de voormalige huurder. In deze vorm kunnen wij de woning met een korting van 25% op de marktwaarde aanbieden, zodat ook de lagere inkomens in aanmerking kunnen komen een woning te kopen. In verband met de diverse nieuwbouwprojecten, worden de woningen met het meerkeuze label in de laatste jaren alleen als Koopgarantwoning aangeboden. In 2011 zijn er 29 woningen verkocht onder de Koopgarantregeling. Hiervan is er één woning teruggekocht zodat dit de tweede verkoop was.

Verkoop koopwoningen In 2010 heeft de woningstichting 35 niet verkochte koopappartementen in Apollovlinder (inmiddels “Zuidhoek”) aangekocht van Heijmans om de start van de bouw mogelijk te maken. De bouw is begin september 2010 gestart. De woningstichting probeert deze 35 appartementen door te verkopen. Er zijn er in 2011 drie verkocht.

In het najaar van 2010 is gestart met de verkoop van 20 koopappartementen van ’t Zicht. De bouw is in juli 2011 gestart. In 2011 zijn twee appartementen verkocht.

Nieuwbouw In 2011 zijn in het nieuwbouwplan Tabaksteeg 30 huurwoningen en 15 zorgeenheden opgeleverd. Dit betreft het deelplan “de Landerijen”. De huurwoningen in Tabaksteeg worden voor het merendeel gezamenlijk met woningcorporatie de Alliantie Eemvallei gerealiseerd, waarbij ieder een aandeel van 50% heeft in de projectontwikkeling en exploitatie. Woningstichting Leusden voert het beheer van de exploitatie van deze woningen. Alle woningen zijn verhuurd. Daarnaast zijn er 60 appartementen en een parkeerkelder met 88 parkeerplaatsen in het complex Tolgaarde in De Nieuwe Biezenkamp opgeleverd. Vier appartementen met een vrije sector huur zijn nog niet verhuurd. Verder is MFC Antares met ruim 8.600m2 BVO in gebruik genomen.

Aankoop In 2011 heeft Woningstichting Leusden geen eengezinswoningen teruggekocht, die in voorgaande jaren als Koopgarantwoningen waren verkocht.

Jaarverslag 2011

Pagina 79 van 131

Bedrijfsruimtes Woningstichting Leusden heeft in 2011 de bedrijfsruimtes Rondeel 116-120 verkocht.

Daarnaast heeft Woningstichting Leusden overeenstemming bereikt over de verkoop van bedrijfsruimte De Start 14. Deze verkoop is eind januari 2012 afgerond.

7.6

Strategisch voorraadbeleid De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is over het algemeen vrij jong. Toch moet voortdurend, zeker in de veranderende woningmarkt van de afgelopen jaren, antwoorden geformuleerd worden op vragen als: "Wat is ervoor nodig om woningen in stand te houden? Welke aanpassingen zijn nodig om ze aan de veranderende vraag te laten voldoen?" Daartoe dient het strategisch voorraadbeleid. In 2006 is op basis van resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, parate kennis van de eigen medewerkers en de huidige beleidsdoelstellingen een eerste rapport in het kader van strategisch voorraadbeleid opgesteld. Het was een eerste stap naar een volledig en uitgebreid strategisch voorraadbeleid. Dat zal in de toekomst niet alleen dienen als monitor voor de woningvoorraad maar ook als marketingmethode in de beleidsvorming van de woningstichting. Het strategisch voorraadbeleid helpt bij het toetsen van de haalbaarheid en wenselijkheid van voorstellen op het gebied van verkoopbeleid, huurbeleid, herstructurering en planmatig onderhoud.

Meerkeuzewoning en Koopgarant Woningstichting Leusden introduceerde in 2005 de Meerkeuzewoning. Het is een belangrijk middel in het creëren van veelzijdige buurten waar mensen lang met plezier blijven wonen en zich meer betrokken voelen bij alles wat er om hen heen gebeurt.

Eind 2005 werd vervolgens onder huurders/kopers onderzoek gedaan naar de acceptatie, werkwijze en tevredenheid van de Meerkeuzewoning. Conclusies uit dit onderzoek waren: • De bekendheid van het product is goed.

• Medewerkers moeten meer kennis hebben over o.a. de hypotheek.

• Er is meer gerichte prijsinformatie over koopwoningen nodig.

• In de pilot wonen met name huurders tussen 30-45 jaar.

• Een (groot) deel van de huurders kan niet kopen in verband met leeftijd en/of inkomen.

• Huurders die hier pas wonen zijn meer geïnteresseerd.

• Erfpacht wordt in Leusden toch redelijk geaccepteerd.

Ook in recente jaren worden de conclusies uit het onderzoek nog herkend. Wel bleek in de laatste jaren dat de behoefte aan huurvarianten binnen de Meerkeuzewoning zeer klein was. Daarentegen is de behoefte aan de Koopgarantwoning onverminderd groot. De combinatie van een grote korting (en dus lage maandlasten) en een gegarandeerde terugkoop door Woningstichting Leusden maken het product Koopgarant aantrekkelijk in een onzekere woningmarkt.

Op basis van deze ervaringen zijn de huurvarianten als onderdeel van de Meerkeuzewoning niet meer actief aangeboden. Mensen die in het verleden voor een huurvariant hebben gekozen waarvan het contract in afgelopen jaar afliep, ontvingen een nieuw aanbod. Een aantal gaf de voorkeur om af te zien van het voorstel en weer aan te sluiten bij de jaarlijkse huurverhoging. Gezien de lage huurverhoging van de

Jaarverslag 2011

Pagina 80 van 131

afgelopen jaren is dit ook begrijpelijk. Mogelijk ontstaat er door veranderingen in huurbeleid meer behoefte aan deze producten.

Multifunctionele centra In Leusden groeit de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Inmiddels is in de wijken Groenhouten en Hamershof de eerste woonzorgzone ontstaan. Daarnaast worden drie multifunctionele centra (MFC’s) in Tabaksteeg, Biezenkamp en Alandsbeek ontwikkeld. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en eigenaar/beheerder van maatschappelijk vastgoed bij zowel de ontwikkeling van de woonzorgzones als de realisatie van de multifunctionele centra betrokken.

Ten behoeve van de ontwikkeling van de MFC’s tekenden de gemeente Leusden en Woningstichting Leusden in 2006 de samenwerkingsovereenkomst. In 2010 is de samenwerking verder vastgelegd in de projectovereenkomst. En in het begin van 2011 is de bouw van Antares afgerond. Vanaf maart 2011 trokken de eerste gebruikers in het gebouw. In mei is de opening officieel gevoerd met een grootst openingsfeest.

De eerste groep gebruikers van Antares bestonden uit het basisonderwijs, de kinderdagopvang, buitenschoolse opvang, aanbieders van welzijnsactiviteiten, peuterspeelzaal, sport, bibliotheek en grand café. Daarna heeft Woningstichting Leusden met succes een sportschool gecontracteerd die de hele eerste etage van de vleugel voor bedrijfsonroerend goed huurt. In oktober opende de sportschool haar deuren. Ook deze functie maakt dat steeds meer mensen Antares, en haar mogelijkheden, leren kennen. Antares krijgt hierdoor steeds meer wortels in de wijk, waardoor het motto: ‘wat leeft in de wijk, leeft in Antares’, steeds meer gestalte kan krijgen.

Naast de permanente gebruikers en huurders van Antares is het aantal uur dat er een zaal verhuurd wordt in 2011 ook steeds meer toegenomen. Wekelijks worden multifunctionele ruimten verhuurd aan bijvoorbeeld een schaakvereniging en een mode-atelier.

In MFC Atlas (Biezenkamp) komen een peuterspeelzaal, drie basisscholen, een welzijnsvoorziening, buitenspeelruimte, een fietsenstalling en een gymzaal. Daarnaast heeft een aanbieder van kinderdagopvang onlangs de wens uitgesproken om ook in Atlas een vestiging voor haar dienstverlening te openen.

Ook MFC Atria (Alandsbeek) zal onderdak bieden aan drie scholen, buitenschoolse opvang, een kinderdagverblijf en een sportzaal.

7.7

Mutaties woningbezit In 2011 hebben 243 bewoners hun huur opgezegd. Dit aantal is aanzienlijk hoger dan in het voorgaande jaar, waarin 190 mensen een huuropzegging deden. De verklaring kan gegeven worden doordat er in 2011 een flink aantal nieuwbouwwoningen is opgeleverd. Dit heeft de doorstroom onder huurders gestimuleerd.

Naast deze hoge mutatiegraad die verband houdt met het aantal nieuw opgeleverde huurwoningen zien we desondanks ook de algemene trend dat mensen steeds meer randvoorwaarden benoemen voordat zij geneigd zijn een stap in hun wooncarrière te

Jaarverslag 2011

Pagina 81 van 131

maken. Zekerheid is daarbij het belangrijkst: zekerheid over het inkomen, maar ook zekerheid over de woonlasten en bij verkoop last but not least zekerheid over de waardeontwikkeling van vastgoed. Dit is in 2011 zichtbaar geworden doordat minder mensen de stap namen een woning te kopen. ►Verkoop en meerkeuzewoning Totaal

2011

Woning als Meerkeuzewoning verkocht (Koopgarant)

134

28

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd met Huurvast Woning als Meerkeuzewoning verhuurd met Huurzeker Totaal gebruik MKW-regeling

10

2010

36 wv. 0 terugkoop 0 10

t/m 2009 70

10

5

0

5

5

149

0

51

85

Om de verandering in verkoopbeleid goed vorm te geven is in 2009 de functie van verkoopbegeleider gecreëerd. Dit heeft in 2009 en 2010 zijn vruchten afgeworpen: het aantal verkochte woningen is in die jaren sterk gestegen. Echter in de huidige marktsituatie is merkbaar dat voor de verkoop van woningen aanmerkelijk meer aandacht en initiatief nodig is. Tot en met 2009 was er nog sprake van een aanbiedersmarkt: zonder al teveel marketinginspanningen werden woningen in een woningmarkt als die van Leusden verkocht. Nu er sprake is van een kopersmarkt, is het veel moeilijker om woningen, met name op de vrije markt, te verkopen. Potentiële kopers hebben een grote keus, zijn zeer kritisch en nemen ruim de tijd om de voor hen perfecte woning te vinden. Dit maakt dat in het najaar van 2011 opnieuw een verandering in gang is gezet voor wat betreft de uitvoering van het verkoopbeleid. In 2012 krijgt deze verandering verder vorm. Door het meer actief zoeken naar een koper moeten de verkoopresultaten voor 2012 weer worden behaald. Het blijven behalen van verkoopresultaten zal ook in de toekomst steeds vragen om snelle aanpassingen van werkwijzen en beleid.

Waar staan we nu?

Onze woningvoorraad is wat toegenomen doordat een aantal nieuwbouwwoningen is opgeleverd. De verkoopopgave is daarnaast dan wel groot maar doet geen afbreuk aan de totale beschikbare woningvoorraad (huur & koop) voor kwetsbare doelgroepen.

Jaarverslag 2011

Pagina 82 van 131

Aantal OGE's per ultimo 3.000 2.900 2.800 - in exploitatie

2.700 2.600

- in beheer (risico WSL)

2.500 2.400

- in beheer + Koopgarant

2.300 2.200 2011

2012

2013

2014

2015

2016

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden streeft naar een zodanige omvang van het bezit (incl. verkochte Koopgarantwoningen) in de goedkope en middeldure sector dat verschillende doelgroepen in Leusden goed bediend kunnen worden. Doelgroepen zijn dan niet alleen mensen met een laag inkomen maar ook starters, senioren en mensen die een bepaalde vorm van ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te wonen. Een min of meer arbitraire norm zou kunnen zijn: 25 à 30 % van de woningvoorraad in Leusden.

Daarnaast breidt Woningstichting Leusden het aanbod bedrijfsruimte verder uit. Voor wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte is er geen target vastgesteld. Doelstelling is wel dat de woningstichting dienstbaar wil zijn op het gebied van het niet commerciële maatschappelijke vastgoed. De ambities zijn hoog met de realisatie van onder andere drie multifunctionele centra en gezondheidscentra in Tabaksteeg en Biezenkamp. Met de gemeente is het gesprek geopend over rollen in deze, in de lokale setting.

7.7.1

Beschikbaarheid van woningen en prestatieafspraken ►Goedkope en bereikbare woningvoorraad Voor de mensen die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien houdt Woningstichting Leusden een woningen beschikbaar in de sociale huursector. De grenzen van de sociale huursector worden jaarlijks geïndexeerd. Binnen de sociale huursector werd in het verleden volgens afspraken met de gemeente Leusden nog onderscheid gemaakt tussen de goedkope en de bereikbare woningvoorraad. Tot de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen moeten in totaal dus 1.435 woningen behoren.

Per 1 januari 2011 bestond de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen uit 1.435 woningen. Hiervan vielen 423 woningen binnen de goedkope woningvoorraad en 1.105 woningen binnen de bereikbare woningvoorraad.

De grenzen voor de goedkope en bereikbare voorraad sloten aan bij de huurinkomenstabel zoals die in het verleden werd. Begin 2011 ging echter ook de nieuwe regelgeving in waarbij geen onderscheid meer wordt gemaakt binnen de huurklassen van de sociale sector. De algemeen geldende inkomensgrens is die van het huishoudensinkomen gesteld vanuit de Europese regelgeving: 90% van alle

Jaarverslag 2011

Pagina 83 van 131

woningen onder de liberalisatiegrens worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 33.614.

Dit maakt de huurgrenzen binnen de woningvoorraad niet meer relevant. Per januari 2011 is dan ook met gemeente een nieuwe huurinkomenstabel overeengekomen, waarbij de grenzen tussen de voorheen verschillende huurklassen zijn weggenomen. ►Dure en vrije sector Ook de huurgrenzen voor de dure en vrije sector waren in een convenant met de gemeente Leusden vastgelegd. De huren voor de dure sector bedroegen in 2010 minimaal € 489 en maximaal € 648. Vanaf 2011 wordt enkel onderscheid gemaakt tussen de sociale huursector en de geliberaliseerde huursector. De geliberaliseerde huursector bestaat uit de woningen met een vrije sector huur, vanaf € 652,52 per maand.

Er kan geconcludeerd worden dat het totaal aantal woningen in de sociale sector ruimschoots voldoet aan de gestelde afspraken met gemeente. De voorraad is over het geheel genomen wat gegroeid sinds de afspraken met gemeente zijn gemaakt, waarbij de grootste groei plaatsvond in de sociale sector. ►Verdeling woningen volgens interne huur- en inkomenstabel

Goedkoop Bereikbaar Duur Vrije Sector Totaal

Prijspeil 1 juli 2011

Prijspeil 1 juli 2010

Minimum volgens prestatieafspraak

Aantal per 31-12-‘11

Aantal per 31-12-‘10

Sociale huur: ≤ € 652,51

≤ € 411 € 411 - € 488 € 488 - € 647 > € 647

Totale sociale huursector: 2.154

Totaal: 2.515

122 2.276

165 2.680

423 1.105 970 156 2.654

> € 652,52

Met de gemeente is in de prestatieafspraken vastgelegd dat in 2015 ten minste 20% van de totale woningvoorraad in Leusden in de categorie “goedkoop” valt. Het is hierbij indifferent of deze categorie huur- dan wel koopwoningen betreft. Bij de vaststelling van de afspraken met prijspeil van 1 juli 2009 ging het hierbij om huurwoningen tot € 548,18 en koopwoningen tot € 175.000,-. Periodiek worden deze prijspeilen aangepast. Omdat woningen die verkocht worden onder Koopgarant ook behoren tot het vastgoed dat wordt ingezet voor kwetsbare doelgroepen, wordt ook het aantal verkochte woningen in de onderstaande tabel opgenomen.

Woningvoorraad Leusden per 1.1.2011 11.942

20% van de totale voorraad 2.388 (20%)

Aantal en % sociale huursector 2.515 (21 %)

Aantal en % verkocht Koopgarant 134 (1%)

Bron: CBS, Statline.

Resultaten: Uitgaande van het aantal woningen in Leusden op 1 januari 2011 (CBS, 2011) betekent dit dat minimaal 2.388 woningen tot het sociale segment moeten behoren.

Alleen al met de woningen in de sociale huursector wordt ruimschoots aan dit aantal voldaan.

Jaarverslag 2011

Pagina 84 van 131

7.7.2

Wonen met sterren In 2011 heeft Woningstichting Leusden opnieuw 70 woningen opgeleverd met drie sterren. In de Tolgaarde zijn 60 appartementen opgeleverd en ook tien appartementen van Stichting Plus Wonen in Tabaksteeg zijn geschikt voor mensen met een functiebeperking. Vijf woningen in het complex van Plus Wonen zijn gelegen op de eerste etage en daardoor in mindere mate geschikt voor mensen met een functiebeperking. Deze worden dan ook niet meegerekend in het totaal.

Woningen van Woningstichting Leusden, verdeeld naar sterren en plaats (2011): Achterveld Leusden Stoutenburg Totaal Geen ster 117 1.703 9 1.829 Eén ster 24 447 471 Twee sterren 24 206 230 Drie sterren 35 149 184 Vier sterren 1 9 10 Eindtotaal 201 2.514 9 2.724 Hiermee komt het totaal op 895 woningen in de woningvoorraad van Woningstichting Leusden die in meer of mindere mate geschikt zijn voor mensen met een functiebeperking. Het grootste aantal woningen is de groep woningen met één ster.

Dat zijn woningen waarbij de woonkamer, slaapkamer en sanitaire voorzieningen op dezelfde etage liggen. Naarmate een woning meer sterren heeft is het meer geschikt voor bewoners die afhankelijk zijn van een rolstoel. Etagewoningen in de nieuwbouw worden allemaal gebouwd met drie of zelfs vier sterren. Dit aantal is in de afgelopen jaren gestaag gegroeid.

Ontgroening en vergrijzing In Leusden wonen relatief weinig jongeren in de leeftijdsgroep 20-30 jarigen.

Mogelijke redenen hiervoor zijn studie en werk in andere steden, de dorpse ‘gezinsidentiteit’ van Leusden en de relatief beperkte keuze in het goedkopere woonsegment. Er is voor eenpersoonshuishoudens in het algemeen, zowel jong als oud, relatief weinig woningaanbod. De vergrijzing van Leusden is op dit moment nog niet extreem sterk, maar de vergrijzing komt er gezien deze leeftijdsopbouw wel aan, zoals ook landelijk het geval is. Door de leeftijdsopbouw van de bevolking krijgt Leusden meer dan gemiddeld in Nederland te maken met het verschijnsel dubbele vergrijzing. Dit houdt in dat er meer ouderen zijn en dat deze groep inwoners ook een steeds hogere leeftijd bereikt.

Leeftijdsopbouw Leusden en Nederland in 2020 leeftijdscategorie Leusden Nederland Tot 15 jaar 14,5 % 16,0 % 15 - 29 jaar 15,8 % 18,5 % 30 – 44 jaar 17,1 % 17,9 % 45 – 64 jaar 29,2 % 28,1 % 64 – 74 jaar 14,0 % 11,4 % 75 jaar en ouder 9,4 % 8,2 % Bron: Woonvisie Leusden

Jaarverslag 2011

Pagina 85 van 131

Om goed voorbereid te zijn op deze vergrijzing, moet gezocht worden naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen voor Leusden als woonzorgzone verder worden vormgegeven. Ook ondersteuning van mantelzorg is belangrijk, evenals het uitbreiden van dienstenpakketten en mogelijkheden voor sociale activiteiten. Kwantitatief ligt er een opgave in het aantal woningen dat beschikbaar is voor mensen met een functiebeperking, eventueel in combinatie met een zorgvraag. Vooral op dit onderwerp ligt de uitdaging voor Woningstichting Leusden om een flink aantal woningen te realiseren dat integraal toegankelijk is.

7.7.3

Starters Ten behoeve van een dynamische en gezonde bevolkingsopbouw op de lange termijn is het van belang dat Woningstichting Leusden ook starters en jongeren op de woningmarkt in Leusden bijzondere aandacht toekennen. Om ervoor te zorgen dat Leusden ook juist aantrekkelijk blijft voor jonge mensen, neemt de gemeente in de PVE’s voor individuele woningprojecten de in de Woonvisie Leusden 2008-2015 aangegeven percentages goedkope en middeldure huur- en koopwoningen op. De gemeente spant zich daarnaast in om voor zowel nieuwbouwwoningen als voor bestaande woningen voldoende budget voor starterleningen beschikbaar te hebben en te houden.

In 2009 zijn tussen de gemeente Leusden en Woningstichting Leusden belangrijke stappen gezet ter verbetering van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en jongeren. Partijen zijn overeengekomen dat Woningstichting Leusden 1 januari 2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen toewijst aan starters. Deze toewijzing geschiedt op basis van loting.

Resultaten: De doelstelling dat de woningmarkt voor starters toegankelijker is geworden, is door deze pilot behaald. Immers in deze periode is 25% van het totaal aantal muterende woningen aan starters verloot. Het beleid heeft echter niet tot gevolg gehad dat de doorstroom bevorderd werd. Het is echter niet aannemelijk dat de oorzaak hiervan ligt in de set van afspraken rondom het toewijzen van woningen aan starters.

Aannemelijker is dat de algehele economische situatie (arbeidsmarkt, woningmarkt, financiële markt) van invloed is op de beslissing van mensen om te verhuizen en daardoor doorstroming mogelijk te maken.

7.7.4

Overige doelgroepen en bijzondere woonvormen Op basis van de gegevens uit het onderzoek “Wel Thuis” heeft in 2008 een onderzoek plaatsgevonden naar de wensen en behoeften van beschermde woonvormen van mensen in de gemeente Leusden. De conclusie van dit onderzoek is, dat er een tekort is aan kleinschalige beschermde woonvormen in 2015. Er worden daarbij drie doelgroepen onderscheiden: ouderen met een beperking, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een chronische psychische beperking.

De verwachting is dat er in 2015 een overschot is aan grootschalig wonen voor ouderen met een beperking. Verder is er een tekort aan grootschalig beschermd

Jaarverslag 2011

Pagina 86 van 131

wonen voor mensen met een lichamelijke en verstandelijke beperking en voor mensen met een chronische psychische beperking.

Het onderstaande overzicht is een weergave van de huidige situatie van de beschikbare woonvormen. In dezelfde tabel wordt ook aangegeven waar de tekorten dreigen te ontstaan.

Grootschalig beschermd wonen

Kleinschalig beschermd wonen

Grootschalig beschermd wonen

Kleinschalig beschermd wonen

Grootschalig beschermd wonen

gemeente Leusden: fricties uitgaande van huidig aanbod Ouderen Lichamelijk en / of verstandelijk gehandicapten Mensen met een psychische beperking Totaal

Aanbod 2007

Kleinschalig beschermd wonen

Vraag 2015

Frictie 2008-2014 (= tekort, + = overschot

40

200

0

317

- 40

+ 117

60

40

46

0

- 14

- 40

20

30

0

0

- 20

- 30

120

270

46

317

-74

+ 47

bron: Visiedocument Wonen met zorg voor mensen met een beperking 2009- 2015 (gemeente Leusden)

De conclusie is dat de focus voor alle doelgroepen moet liggen bij kleinschalige woonvormen. In 2009 is nader onderzoek gestart om een beter beeld te krijgen van de kwantitatieve behoefte van de Leusdense bevolking. De aantallen zoals opgenomen in het Visiedocument van de gemeente lijken aan de voorzichtige kant.

7.7.5

Activiteiten voor 2011 Woningverkoop (inclusief Koopgarantwoningen en exclusief nieuwbouwwoningen)

Verkoop woningen 50 45 40 35 30 25

Koopgarant

20

Def initief

15 10 5 2011

2012

2013

2014

2015

2016

Definitieve verkoop

Jaarverslag 2011

Pagina 87 van 131

De start van de verkoop van het complex Langenbeek is in het najaar van 2001 van start gegaan. Er zijn tot en met december 2011 in totaal 36 woningen verkocht. De opbrengst is nodig om de tekorten op nieuwe projecten te kunnen dekken. De zittende huurders kunnen hun woning kopen en als ze dit niet wensen wordt de woning bij mutatie verkocht. In de begroting wordt ervan uitgegaan dat deze woningen bij mutatie verkocht worden. Eind 2011 zijn er nog 24 woningen in dit complex die te huur worden aangeboden.

Koopgarant In het voorjaar van 2005 is het product Meerkeuzewoning van start gegaan. Hierbij hebben de bewoners en nieuwe bewoners van 191 woningen bij mutatie de keuze de woning te huren (drie varianten) en te kopen (twee varianten) In 2007 zijn nog eens 152 woningen toegevoegd. De koopvariant, waarop 25% korting wordt gegeven op de marktprijs, is verwerkt in de begroting. Tevens is rekening gehouden met een jaarlijkse uitbreiding van het aantal huurwoningen, dat onder het product Meerkeuzewoning zal vallen. Er zijn in de periode januari t/m oktober 2008 in totaal 23 woningen verkocht. In 2009 wordt rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van circa € 168.000. Dit als gevolg van een dalende belangstelling op de verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis.

In 2009 is een nieuwe weg ingeslagen waarbij de aandacht en werkzaamheden omtrent woningverkoop sterk zijn geïntensiveerd. Zo worden woningen die in het verleden zijn gelabeld als Meerkeuzewoning vanaf de zomer bij leegkomen aangeboden als Koopgarant woning. Er is hiervoor een nieuwe brochure gemaakt om huurders goed te informeren. Het aantal verkochte woningen is hiermee flink toegenomen. Verder werd in het voorjaar gestart met het aanbieden van woningen in complex Groenhouten aan de zittende bewoners. In het najaar werd ook de verkoop van het complex Brinkhorst en Bruinhorst voorbereid. Daarbij krijgen zij de keuze of ze de woning onder Koopgarant voorwaarden of in de vrije verkoop willen aankopen.

Zittende bewoners mogen natuurlijk ook blijven huren. Bij mutatie worden deze woningen aangeboden in de vrije verkoop. Heel belangrijk bij de werkzaamheden omtrent verkoop is de aanstelling van een verkoopbegeleider in 2009. Door de uitbreiding van de organisatie met deze functie wordt in 2011 een hogere verkoopdoelstelling mogelijk. Gebleken is dat deze aanpak haar vruchten afwerpt: ondanks de economische situatie en de afwachtende houding van veel mensen op de woningmarkt zijn in 2010 in totaal 38 woningen verkocht, waarvan 36 onder Koopgarant.

Ook in 2011 was het aantal verkopen aanzienlijk hoger dan in de jaren voorafgaand aan de nieuwe werkwijze met een verkoopbegeleider. Want ook in 2011, een jaar waarin de woningmarkt zich in moeilijk vaarwater bevindt, werden nog 30 woningen verkocht, waarvan 29 onder Koopgarant. ► Bedrijfsruimten: Woningstichting Leusden realiseert bedrijfsmaatschappelijk vastgoed dat wil zeggen indien: • • •

Jaarverslag 2011

Niet commercieel Op verzoek gemeente / overheid In relatie tot leefbaarheid / woonkwaliteit

Pagina 88 van 131

De omvang van het bedrijfsonroerend goed is van bijna 2.000 m² in 2010 gegroeid tot ruim 9.000 m² in 2011. De groei komt voort uit het gereedkomen van 7.760 m² in MFC Antares. Verreweg het grootste deel van de ruimten in Antares zijn in 2011 verhuurd en opgeleverd. Enkel op de tweede verdieping van Antares is nog een vloeroppervlak van circa 680 m² waarvoor in 2011 nog geen huurder gecontracteerd is. Begin 2012 zijn ook voor deze vloer gesprekken gaande met een kansrijke partner.

Daarnaast is de woningstichting bezig met de ontwikkeling van onder andere het gezondheidscentrum in het plan De Nieuwe Biezenkamp. Dit heeft een verhuurbaar oppervlak van ca. 1.200 m². Met de bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De oplevering was voorzien voor eind 2011, maar is vertraagd tot begin 2012.

Aantal m2 Bedrijfsonroerend goed 25.000 20.000 15.000

aantal m2 in beheer (VVO)

10.000

aantal m2 in exploitatie (VVO)

5.000

aantal m2 in exploitatie (BVO)

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Het equivalent in verhuureenheden (VHE) van het Bedrijfsonroerend goed (BOG) is bepaald door de jaarhuur van het BOG te delen door de gemiddelde jaarhuur van een woning. 100 m2 BOG staat gelijk aan één woning. De vermelde m2 BOG betreft de verwachte situatie per jaareinde; het equivalent in VHE-woningen is gebaseerd op het gemiddelde gedurende het jaar.

Naast de groei die het aantal vierkante meter BOG maakte in 2011 is het ook belangrijk te vermelden dat Woningstichting Leusden een deel van de voorraad bedrijfsonroerend goed in de plint van het complex Rondeel succesvol heeft verkocht.

Het ging hier om 630 m2 die een belegger heeft afgenomen ten behoeve van de verhuur en uitbreiding van het kinderdagverblijf Mickeys.

7.8

Huurprijsbeleid en betaalbaarheid van de woningen Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. De jaarlijkse huurverhoging is, voor een groot deel van de woningvoorraad, gekoppeld aan het inflatiepercentage van het jaar voorafgaand. In 2011 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,3% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging dan ook conform inflatie uit op 1,3% en voor de vrije sector op 2,1%.

De huuromzet (exclusief vergoedingen en inclusief huuropbrengst bedrijfsruimtes) bedroeg in 2011 € 15.804.000.

Jaarverslag 2011

Pagina 89 van 131

Huurverhoging en inflatie

2007 2008 2009 2010 2011

Huurverhoging per 1 juli 1,1 % 1,6 % 2,5 % 1,2 % 1,3 %

Inflatie over voorgaand jaar 1,1 % (2006) 1,6 % (2007) 2,5 % (2008) 1,2 % (2009) 1,3 % (2010)

â–şHuurharmonisatie Ook in 2011 is huurharmonisatie uitgevoerd zoals in het beleidsstuk is vastgesteld.

Dat betekent dat de huurprijs van een vrijkomende woning zo nodig stijgt naar 110% van de streefhuur. Naar aanleiding van enkele forse verhogingen in de goedkope sector is een maximum van 15% verhoging per mutatie ingesteld. De kans dat nieuwe huurders zich geconfronteerd zien met een bovengemiddelde jaarlijkse huurstijging is hierdoor aanmerkelijk kleiner. â–şBezwaren huurverhoging Voor de huurverhoging in 2011 zijn geen formele bezwaren ontvangen. Alle huurverhogingen zijn dan ook volgens beleid doorgevoerd.

Jaarverslag 2011

Pagina 90 van 131

8

Dienstverlening

8.1

Algemeen We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als een van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel van onze werkprocessen.

De praktische uitvoering van onze dienstverlening is goed op orde. Ook de komende jaren zorgen wij ervoor dat de basiskwaliteit van ons werk goed blijft. Daarnaast zien we nog volop uitdagingen om onze dienstverlening richting onze klant te verdiepen.

Daarbij begint het voor ons bij het goed luisteren naar de klant. Wat is de vraag? Wat is de behoefte? En hoe kunnen we, met ruimte voor de individuele wensen, onze producten en diensten zo goed mogelijk ontwikkelen? Onderdeel hiervan is ook het betrekken van onze klanten. Voor ons is het essentieel dat de klant kan ‘meesturen’, dat zij kunnen aangeven of we op de goede weg zitten en blijven en of onze activiteiten daadwerkelijk aansluiten bij hun behoeften. Klantgerichtheid, maatwerk en interactieve communicatie zijn de komende jaren sleutelwoorden als het gaat om onze dienstverlening.

In navolging op de ontwikkelingen in de volkshuisvesting vinden wij het noodzakelijk om verscherpt duidelijk te maken wat onze toegevoegde waarde is. Waar staan we voor? Maar bovenal voor wie zijn we er? Onze inspanningen moeten relateerbaar zijn aan onze maatschappelijke doelstellingen. Zakelijkheid vanuit een maatschappelijke grondslag.

8.2

Woonvisie ►Spanningen op de markt De Nederlandse woningmarkt was ook in 2011 nog gespannen. Het aanbod huurwoningen in de sociale sector blijft achter bij de werkelijke vraag. Wanneer een woningzoekende reageert op een vrijgekomen woning en deze accepteert komt de wachttijd te vervallen. Daarom is de afweging om de lange wachttijd te verzilveren een beslissing die niet licht wordt genomen. Woningzoekenden stellen hierdoor steeds hogere eisen en vooral het aantal woningzoekende ouderen en de jonge meerpersoonshuishoudens nemen toe. Daarom heeft het bouwen van passende woningen hoge prioriteit.

Ook in 2011 werd met De Tolgaarde weer een aardig aantal seniorenwoningen op de markt gebracht. De bouw van jongerenwoningen blijft hierbij achter. Maar ook de schaarste in woningen die juist voor iedere leeftijdscategorie beschikbaar zijn, neemt toe. Woningstichting Leusden streeft naar een zo divers mogelijk woningbouwprogramma, waarin alle doelgroepen voldoende aandacht krijgen. Hierin betrekken wij de doelgroep zelf, zodat er een juist beeld is van de vraag van de doelgroep. Zo kwam in een eerder gehouden klantenpanel met jongeren naar voren dat jongeren zogenaamde “in between-woningen” misten. Hieronder verstaan zij een

Jaarverslag 2011

Pagina 91 van 131

grotere woning dan de starterwoning met zit-slaapkamer, maar nog geen eengezinswoning. De starter wil na de eerste woning nog één stap kunnen maken voor zij een koopwoning of eengezinshuurwoning betrekken. ►Nieuwe afspraken De gemeente Leusden en Woningstichting Leusden maken op tal van terreinen afspraken, bijvoorbeeld over de verdeling van de woningen in huurprijsklassen. Deze verdeling ligt dicht bij de grenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), zodat woningen met bepaalde huurprijzen inderdaad terechtkomen bij huurders met bepaalde inkomensgrenzen. Woningstichting Leusden voert het aanbodmodel uit namens de gemeente Leusden. Mede aan de hand van de prestatieafspraken en de huisvestingsverordening controleert de gemeente Leusden of de toewijzing op de juiste wijze gebeurt. De huisvesting van bijzondere doelgroepen – waaronder vluchtelingen - is ook onderwerp van gesprek en afspraken.

De nieuwe provinciale woonruimteregels zijn in 2007 ingevoerd. Vanaf dat moment konden alle inwoners van de provincie Utrecht zich in Leusden inschrijven als woningzoekende. Daarom heeft Woningstichting Leusden samen met de gemeente Leusden de regels voor het aanbodmodel gewijzigd. De mogelijkheid om woonduur als wachttijd te gebruiken kwam toen te vervallen.

Sinds de invoering van de provinciale woonruimteregels geldt de inschrijftijd voor iedereen als het enige selectiecriterium bij de toewijzing van huurwoningen, om zo doorstroming vanuit de rest van de provincie geleidelijk te laten verlopen en de lokale doelgroep niet uit te sluiten. De openstelling voor de provinciale woningzoekenden heeft er niet toe geleid dat er veel woningzoekenden zonder binding met Leusden bij zijn gekomen. Vaak is er toch sprake van een binding met Leusden, bijvoorbeeld als jonge mensen hier zijn opgegroeid en op een later moment willen terugkeren.

Ontwikkelingen en ambities Zoals genoemd behouden onze going concern activiteiten onze structurele kwalitatieve aandacht. Daarnaast zijn er ontwikkelingen te benoemen waarop wij ook onze inspanningen richten: • Het verder optimaliseren van klantgerichtheid. Dit onder andere door Larikslaan2.

Daarbij gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de informatieverstrekking en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke aanbod van producten/diensten door de backoffices van de samenwerkingspartners. Daarnaast vormen de KWH-normen een belangrijke parameter om onze klantgerichtheid te meten en te verbeteren. In 2011 werd weliswaar geen KWH meting uitgevoerd, maar de normen van KWH zijn nog steeds actueel.

• Het streven naar maatwerk om meer ruimte te geven voor individuele wensen. Dit doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor veranderingen aan het gehuurde en huurderonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes. De vraag van de klant vormt hierbij het uitgangspunt.

• Structurele aandacht voor het woon- en leefklimaat in onze wijken. Wij zijn van mening dat mensen in staat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken te wonen. Woonplezier bestaat in onze optiek uit meer dan alleen een goede woning. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de

Jaarverslag 2011

Pagina 92 van 131

•

•

•

buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie van wonen, zorg en welzijn.

Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter bediend kan worden.

Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking met de gemeente Leusden is goed te noemen. We weten elkaar goed te vinden en de communicatie is open en helder. De komende periode wordt gewerkt aan het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en verwachtingen. Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en prestatieafspraken.

Multifunctionele centra. Woningstichting Leusden is ontwikkelaar en exploitant van drie MFC’s. De rol van exploitant van een multifunctioneel centrum is nieuw voor Woningstichting Leusden. Vanuit de afdeling Woondiensten is in 2011 verder invulling gegeven aan deze rol. Dit kwam onder meer tot uiting door het instellen van twee nieuwe functies die operationeel onder verantwoordelijkheid van het afdelingshoofd Woondiensten vallen. De locatiemanager heeft daarbij als doelstelling om de exploitatie te optimaliseren op het programmatische en commerciële vlak. De conciërge/beheerder, die formeel verbonden is aan de onderwijsinstelling, fungeert als eerste aanspreekpunt en contactpersoon voor gebruikers en klanten van zowel de vaste als de tijdelijke gebruikers van het MFC en ziet daarbij toe en draagt bij aan een goed gebruik van het multifunctioneel centrum Antares. Antares maakte in de loop van 2011 een groei door in bekendheid als accommodatie voor activiteiten. Het motto “wat leeft in de wijk, leeft in Antares” begint in 2011 meer en meer vorm te krijgen.

Interne samenwerking De werkzaamheden rondom de dienstverlening vinden vooral plaats binnen de afdeling Woondiensten. Maar zoals bij vrijwel alle werkzaamheden in Woningstichting Leusden is een sterke wisselwerking met andere afdelingen noodzakelijk. Zo levert de afdeling Woondiensten service aan de afdeling Projecten als het bijvoorbeeld gaat om klantondersteuning bij nieuwbouw, verhuur en verkoop. Daarnaast begeleidt het hoofd Technische zaken de opzichters bij bouwtechnische zaken. Ook is er een intensieve samenwerking met Financieel economische zaken als het bijvoorbeeld gaat om de huuradministratie inning en servicekosten.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na: • Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is vastgesteld.

• Waardering van product door klant.

• Keuzemogelijkheden voor klanten.

• Bijzondere ondersteuning voor bijzondere doelgroepen.

Waar staan we nu en wat willen we komend jaar doen?

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een continu proces met veel kleine stapjes. Voor de komende periode staan de onderwerpen op het programma

Jaarverslag 2011

Pagina 93 van 131

die in de volgende paragrafen aan de orde komen. We maken onderscheid naar vermarkten en beheren.

8.3

Maatschappelijk vermarkten van de woningvoorraad algemeen Wat zijn de werkzaamheden?

Het gaat om al die acties van Woningstichting Leusden die ertoe leiden dat er een goede match is tussen klanten en woningen. We hebben het over de woonruimteverdeling; het inrichten van de huur/koop-verhouding, het begeleiden van de mutaties, het organiseren van nieuwe verhuur bij nieuwbouwprojecten, het faciliteren van woningruil en bijzondere activiteiten ten behoeve van huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals vluchtelingen, zorgbehoevenden, starters, enz.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

De volgende doelen staan centraal: • Creëren van nieuwe woonsituaties • Op individueel niveau creëren van een goede woonkwaliteit bij de start van de verhuur of koop • Op beleidsniveau bijdragen leveren aan de ontwikkeling van het volkshuisvestingsbeleid binnen de gemeente Leusden Waar staan we nu, en wat hebben we in 2011 gedaan?

Zie bij de afzonderlijke paragrafen.

8.4

Woonruimteverdeling Wat zijn de werkzaamheden?

In Leusden hebben we meer woningzoekenden dan woningen. Met andere woorden er is altijd een toewijzingsprobleem. Omdat Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden vinden dat niet het prijsmechanisme mag werken, maar dat Woningm arkt Leusden de maatschappelijk doelen richtinggevend moeten zijn, is er een stelsel van regelingen en 22% werkzaamheden opgebouwd tussen Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden waarin Woningstichting Leusden zorgdraagt voor de uitvoering van het beleid dat 78% onder meer is vastgelegd in gemeentelijke verordeningen Wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden zijn van mening dat het stelsel van woonruimteverdeling aan modernisering toe is. Het draagt nu alle kenmerken van een distributiesysteem.

We willen naar een meer klant- en marktgerichte benadering waarin het vinden van goede matches centraal staat. Om deze doelen te bereiken is het noodzakelijk een goed inzicht in de woningmarkt in het algemeen en specifiek in Leusden te hebben.

We moeten kunnen beoordelen wat de maatschappelijke behoefte is en op welke wijze wij kunnen inspringen op deze behoefte. Hier ligt één van de kernopgaven van

Jaarverslag 2011

Pagina 94 van 131

huur koop

Woningstichting Leusden.

Waar staan we nu (positie en benchmark)?

Het gaat om een maatschappelijk belangrijke activiteit met breed uitwaaierende domeinen en werkprocessen, bijvoorbeeld: • informeren van de woningzoekenden over de voorraad; • voorlichten en inschrijven van woningzoekenden; • bekend maken vrijkomende woningen en verwerken van reacties; • voordragen kandidaten.

De volgende benchmarks geven inzicht in de stand van zaken: ► Ingeschreven woningzoekenden 2005 – 2011

Aantal ingeschrevenen woningzoekenden 3300 3100 2900 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

► Verdeling woningen huurklassen 2006 – 2011

Verdeling woningbezit huurklassen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Jaarverslag 2011

482

446

446

496

558

668

Duur 1.867

1.871

1.863

1.901

1.880

1.696

Bereikbaar Goedkoop

229

238

251

228

216

366

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Pagina 95 van 131

â–ş Mutaties 2007-2011

Aantal mutaties Mutatiegraad

2011 243 9,1

2010 190 7,2

2009 195 7,4

2008 211 8,2

2007 213 8,3

â–ş Gemiddeld aantal reacties per vrijkomende woning 2007-2011

Reactie per woning (gemiddeld)

2011 30

2010 40

2009 51

2008 45

2007 42

Wat hebben we in 2011 gedaan?

Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van de woningstichting en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen als woningen die door loting worden toegewezen. Deze afspraak wordt uitgevoerd tot medio 2012. Het resultaat was in 2011 dat veel meer jongeren dan voorheen konden verhuizen naar een vrijgekomen woning in de bestaande woningvoorraad 8.5

Mutaties: Kopen en verkopen (zie ook strategische projecten) Wat zijn de werkzaamheden?

Het betreft hier alle werkzaamheden die samenhangen met koop en verkoop van individuele woningen; het aanbieden van de woning, productinformatie, taxatie, begeleiding verkoop, aansturen makelaars, etc.

Een van de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren was het aanbieden van het product Koopgarantwoning. Aanvankelijk was de Koopgarantwoning een van de vijf keuzes binnen de Meerkeuzewoning. Echter vanwege de verkoopdoelstelling in combinatie met de minimale interesse voor de meeste contractvormen, ligt de nadruk op de Koopgarantwoning. Daarom ligt vanaf april 2009 de focus op huur, koopgarant of koop. Dit in het verlengde van de keuzes die wij onze klanten zien maken.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

Jaarverslag 2011

Pagina 96 van 131

Waar staan we nu?

Aantal verkopen Koopgarant 140

132

120 104

100 80

72

60

53

40 27

20 0

12

7 2005

2006

geplande verkopen

2011 32

2007

2012 32

2008

2013 32

2009

2014 32

2010

2015 12

2011

2016 5

2017 5

Bovenstaande geplande verkopen (verkoop onder voorwaarden) is op basis van de inschatting dat 1,5% van de voorraad Meerkeuzewoningen jaarlijks verkocht wordt en 4% van de jaarlijks nieuw ingebrachte voorraad.

Wat doen we volgend jaar?

Aandachtspunt voor het komende jaar is wederom het verder optimaliseren van het verkoopproces. Daarbij is aandacht voor de begeleiding van het verkoopproces door makelaars, de marketingcommunicatie rondom de verkoop, de organisatie van de interne werkprocessen, met als uiteindelijk resultaat het verkopen van de woningen. In de kern gaat het om de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden. Om dit te realiseren was in 2009 de functie van verkoopbegeleider in het leven geroepen. Echter in 2011 werd duidelijk dat, in de veranderende en verslechterde woningmarkt, meer en andere aandacht nodig is om de doelstellingen te blijven behalen. Er is een actieplan verkoop geformuleerd waarin aanpassingen aan het proces zijn voorgedragen. Ook is er een marketingbudget vrijgemaakt ten behoeve van het stimuleren van de verkoop. Daarnaast is de uitvoering van de werkzaamheden rondom verkoop weer verdeeld onder meerdere woonmakelaars van de afdeling Woondiensten. Op deze manier kan uitvoering worden gegeven aan het behalen van de verkoopdoelstellingen in zowel de bestaande bouw als in het nieuwbouwsegment.

Resultaten: • Actieplan Verkoop • Ontwikkeling instrumenten marketingcommunicatie • Omschrijving interne procedures rondom verkoopprocessen • In 2012 worden 35 woningen in de bestaande bouw verkocht • In 2012 worden 40 woningen in de nieuwbouw verkocht.

Jaarverslag 2011

Pagina 97 van 131

8.6

Mutaties verhuurvoorraad en nieuwbouw Wat zijn de werkzaamheden?

Het gaat bij mutaties om het gehele proces van huuropzegging, woningtoewijzing, contractvorming en het betrekken van de woning, inclusief het mutatieonderhoud eventueel woningaanpassing en de eindafrekening.

Het mutatieproces behoort tot de kernwerkzaamheden van Woningstichting Leusden.

Dit proces start op het moment dat bekend wordt dat een woning vrijkomt en eindigt bij de afrekening met de vertrokken huurders. In die periode heeft een veelvoud aan werkzaamheden plaatsgevonden en is een groot aantal medewerkers van Woningstichting Leusden betrokken geweest.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

De kwaliteit van het mutatieproces is goed te noemen. Uiteindelijk is het geheel aan werkzaamheden een samenspel tussen de verschillende afdelingen, waarbij de oriëntatie op de klant centraal staat. De uitdaging is om een goede wisselwerking te vinden tussen keuzevrijheid van de klant, technische mogelijkheden en een goede financiële bestendigheid van de woning.

Waar staan we nu (positie en benchmark) Het aantal mutaties per jaar daalde de laatste jaren ieder jaar een beetje, maar nam in 2011 juist toe tot 243. Dit betekende een mutatiegraad van 9,1%. Het betrekken van de woning scoorde hoog op basis van de KWH-normen en is de afgelopen jaren substantieel verbeterd. In 2009 is de informatieverstrekking bij de start van een huurcontract verder verbeterd door het in gebruik nemen van de woonmap; een heldere en overzichtelijke documentatiemap met daarin alle voor de nieuwe klant relevante en actuele informatie.

Wat doen we volgend jaar?

• Tijdig contracteren van klanten bij nieuwbouw waarmee vroege betrokkenheid bij bouw georganiseerd wordt, zodat er meer keuzevrijheid ontstaat. Het streven is zes maanden van te voren de klanten gecontracteerd te hebben.

• Structureel werken aan klanttevredenheid rondom het betrekken van de woning.

Het vasthouden van de KWH-norm vormt daarbij onze richtlijn.

• Het uitbouwen van onze aftersale service als onderdeel van onze klantbinding. Dit houdt in dat we ons servicepakket richting klanten gaan uitbreiden. Dit in nauw overleg met de afdelingen projecten en financiën.

• Verhuringen in de nieuwbouw 2012: • De 12 appartementen in Zuidhoek (voormalig Apollovlinder) in Tabaksteeg.

8.7

Woningruil en doorschuiven Het hoe en waarom van woningruil Bij woningruil willen twee huurders elkaars woning betrekken, met de intentie om daar daadwerkelijk hun hoofdverblijf te hebben en te houden. Woningruil kan een mogelijkheid zijn om relatief snel de woning naar wensen van de klant te vinden. Voor woningruil is altijd toestemming nodig van Woningstichting Leusden. De woningstichting geeft in principe toestemming voor een woningruil als: 1. de aanvrager voldoet aan de toewijzingscriteria die voor de woning in het normale aanbodsysteem van toepassing zijn;

Jaarverslag 2011

Pagina 98 van 131

2. de aanvragers geen huurbetalingsachterstand hebben; 3. de aanvragers de woning in de beschreven staat accepteren en daarvoor tekenen.

In sommige gevallen kan woningruil worden geweigerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de woning, of de woning waar de klant wil gaan wonen, een andere bestemming krijgt of bijvoorbeeld wordt verkocht. In deze situatie wordt er geen nieuw contract aangegaan. Een ander voorbeeld is een woningruil naar een aangepaste woning.

WVG-aangepaste woningen worden met tussenkomst van het Gewest Eemland bemiddeld.

Doel woningruil Het doel van woningruil is eenvoudig: het is een manier om klanten in de gelegenheid te brengen om te verhuizen naar de woning van hun voorkeur. Door te ruilen met iemand die juist de wens heeft voor de woning van de andere partij ,wordt een verhuisbeweging mogelijk die via het reguliere systeem wellicht een lange(re) wachttijd met zich meebrengt.

Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen?

Aanvragen voor woningruil en doorschuiven komen relatief weinig voor. Het initiatief voor woningruil lag altijd bij de klant. Echter Woningstichting Leusden kan mogelijk meer adviseren en/of initiĂŤren tot woningruil. In een flink aantal eengezinswoningen woont momenteel niet meer het aantal mensen waarvoor de woningen juist geschikt zijn. Het gaat dan vaak om jonge senioren van wie de kinderen het huis uit zijn. Deze mensen wonen wellicht naar tevredenheid en zijn daarom niet actief op zoek naar een andere woning. Ironisch zijn het de kinderen van die bewoners die vaak niet aan bod komen in Leusden, omdat er weinig woningen beschikbaar komen voor starters.

Mogelijk is een aantal ouderen best bereid om te verhuizen als er een aantrekkelijk alternatief wordt geboden.

8.8

Huisvesting vluchtelingen, statushouders en andere bijzondere doelgroepen Wat zijn de werkzaamheden?

Aantal gehuisveste statushouders 40 35

35

30

28

25

22

20 15 10 5

16

13

7

6

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Vluchtelingen, statushouders

Jaarverslag 2011

Pagina 99 van 131

Met de gemeente Leusden wordt overlegd over de taakstelling in relatie tot het generaal pardon. Deze afspraken zijn gebaseerd op de landelijke regeling en de mogelijkheden binnen de gemeente Leusden. Contacten en afspraken over de voortgang vinden regelmatig plaats. De taakstelling is in 2011 met zes toewijzingen bij lange na niet gehaald. In 2012 moet een inhaalslag gemaakt worden om alsnog het aantal mensen te huisvesten. ►Bemiddeling Bij de aanvang van het aanbodmodel is afgesproken dat het mogelijk is om in bijzondere situaties voor een woningzoekende te bemiddelen. Echter in 2011 vonden er geen bijzondere bemiddelingen plaats. ►Wonen met zorg Voor 2011 werden woningen met zorg buiten het aanbodmodel om toegewezen aan mensen die zich hadden geregistreerd op een wachtlijst. Dit was een zeer arbeidsintensief proces. De oorzaak lag met name in de hoge weigeringsgraad van mensen die zich geregistreerd hadden als geïnteresseerd in een zorgwoning. Op het moment dat een woning met zorg werd aangeboden, kozen veel mensen er toch niet voor om te verhuizen. Reden is vaak dat mensen van mening zijn dat ze ‘er nog niet aan toe zijn’. De mogelijke verhuizing wordt zo lang mogelijk uitgesteld. In de praktijk betekent dit dat mensen op het moment dat ze wel willen verhuizen vaak al behoefte hebben aan een intensievere woonzorgcombinatie, zoals geboden wordt in een verzorgingshuis.

De kern van de verandering van het toewijzingsproces van zorgwoningen was dat niet meer werd aangeboden op basis van een wachtlijst, maar een aanbieding wordt gedaan aan mensen die zelf gereageerd hebben op een vrijgekomen zorgwoning.

►Urgentiestelling Woningstichting Leusden voert het secretariaat voor de urgentiecommissie.

Het aantal aanvragen voor urgentie binnen de gemeente Leusden is in 2011 weer iets afgenomen in vergelijking met 2010. Opvallend is dat het aantal afwijzingen in 2011 met 13 erg hoog was. Het aantal erkenningen was met vier erg klein.

Aanvraag Erkenning In behandeling

2011 20 4 3

2010 27 11 4

2009 9 3 3

2008 17 3 -

2007 21 9 1

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Blijvend voldoen aan de taakstelling die afgesproken is met de gemeente Leusden.

8.9

Dagelijkse leefbaarheid en beheren; algemeen Wat zijn de werkzaamheden?

De werkzaamheden richten zich op de individuele en collectieve woonkwaliteit ten behoeve van de bewoner, de woonomgeving, de voorzieningen in het algemeen en specifiek in het kader van de integrale benadering van Wonen, Zorg en Welzijn.

Jaarverslag 2011

Pagina 100 van 131

Het gaat om die activiteiten die ertoe moeten leiden dat de huurovereenkomst op een goede wijze wordt gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. In de praktijk gaat het om dagelijks onderhoud, huurinning, communicatie en inspraak, bewonersservice, aandacht voor leefbaarheid in buurt en wijk enz. In het kader van het streven naar woonkwaliteit voor onze huurders gaat ook onze aandacht uit naar het welzijn voor zover dat woongerelateerd is. Wij werken hierbij nauw samen met onze partners, onder andere de gemeente Leusden.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Zoals gezegd streven wij ernaar dat huurovereenkomsten op een goede wijze worden gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. Dan komen de volgende doelen centraal te staan: • Stabiele buurten, goed woonklimaat.

• Zakelijk en efficiënt uitvoeren van de werkprocessen die voor de woonkwaliteit van belang zijn.

• Bewonersondersteuning, individueel en collectief.

• Implementatie van concepten Wonen, Zorg en Welzijn en buurtvoorzieningen.

• Zo goed mogelijke ondersteuning van de woonwensen en veranderingen aan het gehuurde.

Resultaat in 2011 Zie de afzonderlijke paragrafen.

8.10

Dagelijks onderhoud Dit betreft alle werkzaamheden vanaf de algemene voorlichting aan de huurder tot en met de daadwerkelijke reparatie aan woning of woonomgeving. Gezien het verslagjaar betreft het ongeveer 2000 werkopdrachten.

Wat zijn de werkzaamheden?

De werkzaamheden hebben in hoofdzaak betrekking op storingen- en klachtenmeldingen van de huurders. Voor het verhelpen is een organisatie gevormd.

De klant kan 24 uur per dag klachten en storingen telefonisch of per e-mail doorgeven.

De woningstichting heeft geen eigen onderhoudsdienst. Voor het verhelpen van de klachten en storingen wordt gebruik gemaakt van vele vaste leveranciers. Met deze leveranciers worden jaarlijks afspraken gemaakt over de dienstverlening.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Doel: het adequaat en klantgericht oplossen van technische problemen: • Altijd bereikbaar • Een snelle en goede reactie • Kosteneffectief (sober en effectief) • Beleidseffectief (woning in goed staat houden) • Klanteneffectief (een tevreden klant, nagaan waar er meerwaarde kan worden gerealiseerd.)

• Goede afspraken met de betrokken leveranciers Uit lopende onderzoeken blijkt dat Woningstichting Leusden ook op dit terrein een goede reputatie geniet.

Jaarverslag 2011

Pagina 101 van 131

Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen?

Jaarlijks wordt gewerkt aan de verbetering van de dienstverlening. Wat betreft de communicatie wordt er steeds meer gewerkt met e-mail. Daarnaast zet de woningstichting hoog in als het gaat om de automatisering. Systemen worden periodiek verbeterd en medewerkers worden regelmatig bijgeschoold. De komende jaren zal dit proces doorgaan.

De doelstelling voor de komende jaren is het terugdringen van het aantal klachten. Dit kan echter alleen als er blijvend wordt geïnvesteerd in kwaliteit. Daarnaast is een blijvende aandacht voor het planmatig onderhoud van belang.

8.11

Bewonersoverlast, bemiddeling, bijzondere problemen van bewoners Wat zijn de werkzaamheden?

Een belangrijk onderdeel van het werk van Woningstichting Leusden is het bevorderen van een goed woonklimaat. We beïnvloeden dit positief door in overleg met de stakeholders in de buurten gezamenlijke acties te ondernemen.

• In 2007 is gestart met buurtbemiddeling en dit heeft positieve resultaten opgeleverd voor inwoners van Leusden. Het aantal aanvragen voor buurtbemiddeling nam jaarlijks toe. In 2010 is de interne werkorganisatie en daarmee de bereikbaarheid verbeterd. Ondanks de resultaten en de tevredenheid over Buurtbemiddeling als project nam de gemeente in 2011 het besluit om de subsidie fors te verminderen, waardoor deze dienstverlening niet gecontinueerd kon worden. Bemiddeling bij overlastsituaties tussen buren werd daarmee voor huurders van Woningstichting Leusden weer door een medewerker van de afdeling Woondiensten uitgevoerd.

• Sinds 2008 is ook het Sociaal Platform opgericht. Vaak hebben de mensen die overlast bezorgen meerdere problemen. Binnen het Sociaal Platform werken professionals vanuit hun diverse organisaties en disciplines integraal aan het oplossen van een casus.

• De medewerkers van Woningstichting Leusden lossen daarnaast zelfstandig overlastproblematiek op, bijvoorbeeld door het aanspreken en indien nodig het intensief begeleiden van de overlastgever.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Het bevorderen van een goed woonklimaat waar iedereen prettig kan wonen in zijn of haar buurt en woning. Uiteindelijk willen we ervoor zorgen dat iedereen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in een buurt kan wonen.

Wat gaan we komend jaar doen?

Woningstichting Leusden continueert haar inspanningen op het terrein van bewonersoverlast, bemiddeling en bijzondere problemen van bewoners.

• Daarbij ligt de aandacht op de verdere professionalisering van de samenwerking met de stakeholders. De samenwerkingsafspraken zijn gevat in een convenant.

• Het streven is het aantal huisuitzettingen met als oorzaak overlast te beperken tot een minimum. Daarbij is het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in één buurt kunnen blijven wonen.

8.12

Contact met huurders Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van

Jaarverslag 2011

Pagina 102 van 131

Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van individueel tot collectief.

In 2009 heeft de HBVL besloten om de vereniging op te heffen. Het draagvlak voor een huurderbelangenvereniging was zo klein dat het bestuur geen toekomst voor huurderparticipatie in deze vorm zag. Ter illustratie: bij de ledenvergaderingen verschenen er in de regel 0 tot 5 geïnteresseerden. Daarbij waren dit dan meestal bekende leden die ook actief waren in bewonerscommissies. Vanaf 1 mei hield de HBVL dan ook op met bestaan. De afdeling Woondiensten was betrokken bij de besluitvorming over de opheffing en heeft gesprekken opgestart om een nieuwe vorm van participatie te ontwikkelen in de vorm van de Woonadviesraad. Voorbereidingen voor dit nieuwe platform vonden in 2009 plaats waarna de oprichting in 2010 heeft plaatsgevonden.

In 2011 heeft er een aantal besprekingen en bijeenkomsten plaatsgevonden met de Woonadviesraad. Hierin zijn onder andere, het jaarverslag en een communicatieplan besproken en is de planning voor planmatig onderhoud toegelicht. Ook is er een speciale bijeenkomst georganiseerd in MFC Antares, waarbij naast een rondleiding in Antares ook een gastspreker uitleg gaf over de werking en kansen van social media als instrument voor participatie. In het najaar van 2011 vond een gesprek plaats tussen leden van de WAR en de Raad van Toezicht. In dit gesprek zijn procesafspraken voor de samenwerking in 2012 aan de orde gekomen. Zo is afgesproken om voor iedere bespreking een agendaoverleg te voeren. Hiermee krijgen de besprekingen een betere voorbereiding en worden er betere resultaten behaald.

8.13

Voorlichting Het bewonersblad Thuis is drie keer verschenen. De website is steeds belangrijker geworden als informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de betrokkenen via "complexbrieven".

Naast deze vormen van voorlichting houdt Woningstichting Leusden regelmatig informatieavonden en presentaties. Onderwerpen in 2011 waren onder andere de verbouwing en nieuwbouw rondom woon- en zorgcentrum ’t Hamersveld, informatie over de mogelijkheden van een zonneboilerproject en de verkoop van appartementen in ’t Zicht en Zuidhoek (Apollovlinder).

Tot slot was ook in 2011 een aantal bewonerscommissies actief. Per 31 december 2011 waren er de volgende commissies: Groenhouten, De Wetering, De Blekerij, De Zeilmakerij, De Torenakkerweg, De Smidse, Albert Buininggaarde, de Nabbert en Grasland/Klaverland, Stijgbeugel, De Hank en een nieuwe commissie in De Asschat.

8.14

In gesprek met de klant Wat zijn de werkzaamheden?

Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Op diverse manieren heeft Woningstichting Leusden dagelijks contact met haar klanten.

Jaarverslag 2011

Pagina 103 van 131

Bijvoorbeeld klanten die aan de balie van Larikslaan2 hun vraag stellen, tijdens het tekenen van een huurcontract, reparatieverzoeken, tijdens het uitzoeken van nieuwe badkamertegels. Dit soort contacten kan bijna als regulier beschouwd worden. Op een aantal vlakken beperkt Woningstichting Leusden zich niet tot verhuuractiviteiten, maar worden er aanvullende diensten verleend. Algemeen doel: adequate dienstverlening naar individuele dan wel collectieve behoefte, op basis van professionele en zakelijke bedrijfsvoering. In zijn algemeenheid doen wij dit door het verlenen van aanvullende diensten.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Als het gaat om contact met onze klanten stellen wij een aantal speerpunten vast, daarbij gaat het om keuzevrijheid, communicatie en betrokkenheid.

• Onze klanten hebben de ruimte om eigen keuzes te maken als het gaat om de ‘eigen woning’.

• Klanten kunnen terecht bij de woningcorporatie. Hun mening telt.

• Onze producten, maar ook onze processen zijn klantgericht.

Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen?

Woningstichting Leusden heeft het streven om bewoners meer ruimte te geven om tot eigen keuzes te komen als het gaat om de ‘eigen woning’.

• • •

Er worden keuzepakketten aangeboden bij nieuwbouw en planmatig onderhoud en er is een beleid van ‘veranderingen aan het gehuurde’.

De Woonwinkel wordt verder ontwikkeld om in te spelen op de wensen van de klanten. Hiervoor zal een verdergaand beleid worden opgezet.

Naar verwachting zal de komende tijd ook de bredere service rond koop en verkoop van woningen aan de orde komen.

► Communicatie en betrokkenheid Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De bewonerscommissies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder halfjaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt: • Forum: Woningstichting Leusden richt een interactief, digitaal forum van huurders, kopers en woningzoekenden op.

• Klantenpanels: Woningstichting Leusden maakt gebruik van klantenpanels om klanten te horen over specifieke thema’s, zoals starters- of seniorenhuisvesting.

• Werkgroepen: Woningstichting Leusden stelt werkgroepen in om samen beleid vorm te geven. Denk daarbij aan thema’s zoals het huurprijzenbeleid, service aan klanten, etc..

8.15

Sponsoring

Jaarverslag 2011

Pagina 104 van 131

Als enige woningcorporatie met een lokale verankering in de gemeente Leusden krijgen wij regelmatig verzoeken tot het sponsoren van diverse activiteiten en projecten in de gemeente. In het kader van deze verzoeken heeft Woningstichting Leusden een sponsorbeleid opgesteld. Hierin zijn randvoorwaarden opgenomen waaraan een activiteit of project moeten voldoen.

Maatschappelijke verbondenheid staat hoog op de prioriteitenlijst van Woningstichting Leusden. Met name de inspanning op lokaal gebied te functioneren is een speerpunt van Woningstichting Leusden. Vanuit het sponsorbeleid steunen wij daarom activiteiten en projecten met een lokale verbondenheid, die bijdragen aan een verbeterde leefomgeving van de huurders en overige inwoners van Leusden. Er zijn een aantal vaste sponsoractiviteiten. Daarnaast kunnen eenmalige verzoeken bij Woningstichting Leusden worden ingediend. Woningstichting Leusden is wel terughoudend in het sponsoren van activiteiten. Mede vanwege die terughoudendheid honoreren wij alleen verzoeken die voldoen aan de volgende randvoorwaarden: • • • •

De activiteit of het project vindt plaats in de gemeente Leusden (Leusden, Achterveld en Stoutenburg); Het gaat om een non-profit doelstelling of een actie op het gebied van gemeenschapszin; De activiteit of het project heeft een directe of indirecte link met wonen, woonomgeving of leefbaarheid; De aanvraag past binnen het sponsorbudget van Woningstichting Leusden.

In 2011 heeft Woningstichting Leusden de volgende onderdelen gesponsord: Activiteit Sportgala Leusden

Bedrag € 1.250,-

Avondvierdaagse Leusden

€ 370,-

Welzijn Leusden, MBO

€ 500,-

Bijdrage Bouwdorp Leusden

De Kr8 van Sport

Jaarverslag 2011

€ 1.400,-

€ 600,-

Motivatie Jaarlijks terugkerend sponsorevenement in het kader van welzijnsactiviteiten in Leusden. Sponsor van sportprijs voor vrijwilliger van het jaar.

Jaarlijks terugkerend sponsorevenement: vervoer schoolkinderen uit Achterveld naar startlocatie. Sponsoring van lokaal maatschappelijke activiteit.

Jaarlijks terugkerend. Sponsoring Matchbeurs, ter bevordering van het leggen van contacten tussen lokale ondernemers.

Jaarlijks terugkerend evenement voor basisschooljeugd uit Leusden. De jeugd bouwt met sloophout huizen. Deze activiteit sluit letterlijk & figuurlijk aan bij de maatschappelijke doelstellingen van Woningstichting Leusden Jaarlijks terugkerend evenement.

Schooljeugd mag kennismaken met diverse sporten in Leusden. Op deze manier komt de jeugd “in beweging”.

Woningstichting Leusden wil hier graag

Pagina 105 van 131

Huiskameruitje Openlucht Museum Arnhem

8.16

€ 750,-

“Ons Leusden”

€ 1000,-

Tour de Junior

€ 1250,-

Straatnamenboekje Tabaksteeg

€ 1166

Informatiekrant Centrum voor Jeugd en Gezin

€ 1000,-

Totaal

€ 9.286,-

aan bijdragen.

Match gemaakt tijdens de Matchbeurs Leusden. De directie van Woningstichting Leusden is een dag op stap geweest met acht dames (senioren) die wekelijks deelnemen aan het Huiskamerproject van Welzijn Leusden.

Sponsoring door middel van een betaalde advertentie in het informatieboekje “Ons Leusden”. In dit boekje staan alle welzijns- en maatschappelijke organisaties en activiteiten in de gemeente Leusden.

Samen met de Alliantie Ontwikkeling heeft Woningstichting Leusden de Tour de Junior in Achterveld gesponsord.

Beweegreden was de lokale betrokkenheid in Achterveld, maar ook promotie van ons project Groot Agteveld.

De straatnamencommissie Leusden heeft een boekje uitgegeven waarin zij uitleg geven over de gekozen namen in de nieuwbouwwijk Tabaksteeg. De kosten voor dit boekje zijn verdeeld over de drie grote belanghebbenden in Tabaksteeg, waaronder Woningstichting Leusden.

In 2011 is het Centrum voor Jeugd en Gezin geopend in het “oude postkantoor” in de Hamershof. Hier zijn diverse disciplines op het gebied van jeugd en gezin samengebracht: een waardevolle professionalisering van één van de onderdelen van Larikslaan2.

Woningstichting Leusden heeft door middel van een betaalde advertentie een informatiekrant gesponsord, waarmee huis-aan-huis de diensten en mogelijkheden van het CJG aan de inwoners van Leusden kenbaar werd gemaakt.

Veranderingen aan het gehuurde incl. WMO De toepassing van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (voorheen WVG) wordt uitgevoerd aan de hand van het convenant met de gemeente. In het verslagjaar is er een duidelijke stijging geweest van het aantal aanvragen. Daarnaast zijn de gemiddelde kosten iets gedaald ten opzichte van 2010. Voor 2012 wordt ten opzichte van 2011 een gelijkblijvend aantal aanvragen verwacht. Naast mensen met een

Jaarverslag 2011

Pagina 106 van 131

handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en het planmatig onderhoud van seniorenwoningen wordt veel aandacht besteed aan voorzieningen. Dit met als doel dat ouderen langer in hun woning kunnen wonen. De komende jaren zal dit niet veranderen.

Daarnaast zal de komende jaren verder worden gewerkt aan de bouw van scootmobielruimten bij seniorencomplexen. De ruimten worden gebruikt voor de stalling van scootmobielen en elektrische fietsen. In het verslagjaar is de scootmobielruimte van het complex Tolgaarde opgeleverd als onderdeel van het nieuwbouwcomplex. In 2012 zal worden gewerkt aan de realisatie van een scootmobielruimte bij het complex Nabbert .

Aantal woningaanpassingen Wet Maatschappelijke Ondersteuning Aantal Gemiddeld bedrag in €

€

2011

2010

2009

2008

70 1.437

52 1.537

62 1.306

38 1.011

€

€

€

2007 €

49 1.453

Woningaanpassingsbeleid (categorie 3 en 4) Het woningaanpassingsbeleid is in 2004 bijgesteld mede in verband met het gewijzigde huurrecht.

De aandacht die de woningstichting in de jaren 2003 en 2004 heeft besteed aan het woningaanpassingsbeleid heeft duidelijk geleid tot een forse stijging van het aantal aanvragen. Na een hausse hebben we een stabilisatie zien optreden. In het verslagjaar zijn in totaal 76 aanvragen ingediend voor aanpassingen en wijzigingen aan het gehuurde zonder huurverhoging. Voorbeelden zijn het leggen van parket- en laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes. Voor 2012 wordt ongeveer een zelfde hoeveelheid aanvragen verwacht.

Aanpassingen zonder huurverhoging Aantal

2011

2010

2009

2008

2007

76

72

105

69

91

Geriefsverbeteringen (categorie 6) Tot deze categorie behoren onder meer de onderdelen: centrale verwarming, isolatieglas, dakramen en zonneboilersystemen. In het verslagjaar zijn maar liefst 164 aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. Dit betekent een enorme stijging ten opzichte van de afgelopen jaren en wordt grotendeels veroorzaakt door de aanvragen voor isolatieglas en zonneboilersystemen. Na deze piek in het aantal aanvragen is de verwachting dat het totaal aantal aanvragen voor geriefsverbeteringen in 2012 weer zal dalen.

Aanpassingen en veranderingen met huurverhoging Gevelisolatie Vloerisolatie Dakisolatie Dubbel glas (HR++ glas) Zonneboiler Dakkapel Tuimeldakraam Woninguitbouw Aantal

8.17

2011

2010

2009

2008

2007

4 1 1 58 85 2 12 1 164

8

11

25

59

76

4 9 3 35

4 20 0 49

4 16 0 79

2 15 2 95

Onderhoudsabonnement

Jaarverslag 2011

Pagina 107 van 131

Inhoud onderhoudsabonnement Voor het zogenaamd klein onderhoud is de huurder zelf verantwoordelijk. Het gaat dan bijvoorbeeld om het verhelpen van druppelende kranen, het gangbaar houden van hang- en sluitwerk en het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie.

Woningstichting Leusden kan de klant deze klussen uit handen nemen en biedt als extra service een voordelig onderhoudsabonnement. Naast de eenmalige entreekosten en tegen een maandelijkse vergoeding van € 4,50 inclusief BTW worden kleine klussen uitgevoerd die de klant anders zelf moet (laten) doen.

Omvang deelname onderhoudsabonnement In 2007 is het onderhoudsabonnement ontwikkeld. Begin 2008 is het onderhoudsabonnement ingevoerd. Eind 2009 zijn er 402 onderhoudsabonnementen afgesloten. In 2009 komen er bij mutatie abonnementen bij. Eind 2010 is het aantal deelnemers 417 en de verwachting was dat het in 2011 weer een geringe stijging zou doormaken. De praktijk wijst anders uit: eind 2011 is het aantal huurders aangesloten bij het onderhoudsabonnement met 414 iets lager dan in 2010.

Visie voor 2012 In 2012 wordt het abonnement opnieuw onder de loep genomen. Vraag hierbij is of een aantal marketinginstrumenten de deelname kan vergroten. Mogelijk is bijvoorbeeld een voordelige instapactie een manier om meer leden te verwerven. Op basis van de conclusies worden voorstellen gemaakt voor de toekomst van het abonnement, met als doel om het aantal deelnemers te laten stijgen tot 1.000. De aanvankelijke verwachting is dat dit doel kan worden bereikt door een geleidelijke stijging, mogelijk circa 200 tot 250 leden per jaar. In de praktijk blijkt de jaarlijkse stijging veel kleiner te zijn. Daarom wordt in 2012 onderzocht in hoeverre het product aan de vraag beantwoordt en op welke manier het aantal verder kan toenemen.

8.18

Vereniging van eigenaren (VvE) VvE’s in beheer in 2011 Woningstichting Leusden had op 31 december 2011 twee VvE’s in beheer.

De volgende werkzaamheden worden hiervoor verricht: de inkomsten en uitgaven moeten uitgevoerd en geadministreerd worden, een begroting en een jaarrekening moeten jaarlijks worden opgesteld en verder moeten jaarlijks de servicekosten herrekend worden. Ook behoort het bijeenroepen van alle eigenaren, het bijwonen, voorzitten en notuleren van de jaarlijkse ledenvergaderingen tot de beheerderstaken.

VvE De Start.

Er zijn in 2003 drie VvE’s opgericht voor complex De Start. Hiervan zijn er twee slapende, zodat Woningstichting Leusden maar één VvE actief beheert. In deze VvE heeft de Woningstichting Leusden een aandeel van 83%.

VvE Rondeel Door de verkoop van de bedrijfsruimten in dit appartementencomplex moest dit complex in 2011 in appartementsrechten gesplitst worden. De VvE Rondeel is gestart op 29 juni 2011 en wordt door de Woningstichting Leusden beheerd. In deze VvE heeft de Woningstichting Leusden een aandeel van 75%.

Nieuwe VvE’s

Jaarverslag 2011

Pagina 108 van 131

In 2011 is de Woningstichting Leusden druk geweest om de voorbereidingen te treffen voor drie nieuwe VvE’s: VvE hoofdsplitsing Tolgaarde, VvE stallinggarage Tolplaats en VvE ’t Zicht.

In het appartementencomplex Apollovlinder (Zuidhoek) krijgt de Woningstichting Leusden ook vier VvE’s in beheer, deze waren al in 2010 notarieel gesplitst.

Naam VvE

VvE De Start VvE Rondeel (hoofdsplitsing) VvE Tolgaarde (hoofdsplitsing) VvE Stallinggarage Tolplaats VvE Apollovlinder (hoofdsplitsing) VvE Commerciële ruimten Apollovlinder VvE 38 woningen Apollovlinder VvE 18 woningen Apollovlinder VvE ’t Zicht (koopflat)

(Vermoedelijke) startjaar exploitatie VvE

2003 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012

Aandeel bezit Woningstichting Leusden hierin vanaf oplevering 83% 75% 88% t.z.t.68% 65% 0%

t.z.t. 0% t.z.t. 67% t.z.t. 0%

Uitbreiding aantal VvE’s.

Verder moet er rekening mee worden gehouden dat waarschijnlijk al in 2012 ook appartementen van ons eigen bezit worden verkocht. Hiervoor zullen dan ook VvE’s moeten worden opgericht.

Woningstichting Leusden is ook betrokken bij een VvE voor de acht woningen die de Woningstichting Leusden in het verzorgingstehuis ’t Hamersveld in eigendom heeft.

Ultimo 31 december 2011 was er nog geen splitsingsakte opgemaakt.

8.19

Extra diensten: glasverzekering en rioolfonds Glasverzekering Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten wordt automatisch een glasverzekering afgesloten. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen alsnog tegen een gering maandelijks bedrag een glasverzekering bij ons afsluiten. Wanneer de huurder zich voor de glasverzekering heeft aangemeld, kan elke glasschade bij Woningstichting Leusden worden gemeld.

Rioolfonds Bij het aangaan van nieuwe contracten wordt de huurder automatisch lid van het rioolfonds. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen tegen een gering maandelijks bedrag en eenmalige entreekosten alsnog lid worden. Wanneer de huurder zich voor het rioolfonds heeft aangemeld, kan elke verstopping of ander mankement aan het riool worden gemeld bij Woningstichting Leusden.

Doel 2012

Jaarverslag 2011

Pagina 109 van 131

Net als in 2011 is het doel voor 2012 het verder uitbreiden van deelname van glasverzekeringen en rioolfonds tot uiteindelijk volledige deelname. Gezien de mutatiegraad zal dat een periode van een aantal jaren in beslag nemen.

8.20

Complexgewijze service Wat zijn de werkzaamheden?

Het gaat hier om de volgende zaken: afrekenen servicekosten, schoonmaken, lift, etc.

Algemene doelen zijn het zorgdragen voor een adequate service (schoonhouden) en een inzichtelijke administratie en adequate afrekening. Uiteraard ook een goed verlopend overleg met huurders. Het betreft voor bewoners zowel zakelijk als emotioneel een belangrijke service.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Het leveren van een bijdrage aan het woonplezier van onze huurders in de complexen door: - te werken aan een schone omgeving. Zowel aan de binnenkant als de buitenkant van het complex; - het initiĂŤren en bewaken van samenlevingsregels zodat de bewoners in goede harmonie met elkaar kunnen wonen; - aanspreekpunt te zijn voor de bewoners als het gaat om kleinschalige onderhoudsvragen en verbeterpunten; - de begeleiding van aannemers (schoonmaak, glasbewassing, etc.) bij het uitvoeren van werkzaamheden aan de complexen. Dit met als doel dat de bewoners er zo min mogelijk last van hebben en om ervoor te zorgen, dat de werkzaamheden goed en conform afspraak uitgevoerd worden.

Wat gaan we komend jaar doen?

Door de aanwezigheid van een opzichter appartementen is het dagelijkse complexbeheer goed op orde. De herkenbaarheid van Woningstichting Leusden is groot en de tevredenheid van de klanten ook. Het komende jaar richten wij ons op de volgende resultaten: Resultaat: In 2012 wordt er actief gewerkt aan het voorkomen en opruimen van zwerfvuil rondom de complexen. Dit in samenwerking met de bewoners en gemeente. Resultaat: de bewoners ervaren dat hun omgeving schoon en prettig is.

8.21

Woongerelateerde diensten Wat zijn de werkzaamheden?

Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden.

We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorgzones, multifunctionele centra, eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische ontwikkeling, zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven en geeft weer hoe Woningstichting Leusden probeert met andere ogen te kijken naar de eigen opdracht. Immers als we de bewoners echt centraal stellen, kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de integraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken en organiseren.

Jaarverslag 2011

Pagina 110 van 131

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Algemene doelen zijn het zorgdragen voor adequate aanvullende diensten voor de diverse doelgroepen op gebieden van zorg en welzijn. Daarnaast ook het zorgdragen voor adequate informatie aan en begeleiding van vragers op de gebieden van Wonen, Zorg en Welzijn (Larikslaan2) Wat gaan we komend jaar doen?

Focuspunten zijn Larikslaan2, woonzorg zones en woonconcepten.

Resultaten: Sluiten van een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 voor het leveren van zorgdiensten bij onze zorgwoningen. Tijdspad: voorjaar 2012.

8.22

Huurachterstanden, incasso, ontruimingen Wat zijn de werkzaamheden?

Het betreft hier werkzaamheden zoals het incasseren van huur, het opzetten van slepersacties, het voorkomen en beperken van huurachterstanden, het maken van aflossingsafspraken met de betreffende huurders, het voorkomen en in het laatste geval coĂśrdineren van ontruimingen. We voeren hierbij overleg met stakeholders zoals schuldhulpverlening en zorgleveranciers.

Huurincassobeleid Het aantal machtigingen tot een automatische incasso is in het afgelopen jaar constant gebleven op 84%. De hoogte van de totale huurachterstand is in 2011 met 0,92% iets toegenomen ten opzichte van 2010 (0,82%). Om huurbeĂŤindiging en huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen, werkt Woningstichting Leusden met een preventief en curatief beleid. Preventief beleid wil, zoals de term al aangeeft, met allerlei maatregelen voorkomen dat huurachterstand ontstaat. Het curatief beleid is uitgebreid met een intensivering van de aanmaanprocedure om zo snel mogelijk betalingsproblemen te signaleren. Zo kunnen woningstichting en huurder samen tijdig zoeken naar oplossingen om verdere problemen te voorkomen. Gezien de lage huurachterstand is deze aanpak succesvol.

Ontruimingen Het aantal ontruimingen is in 2011 met drie gevallen iets gedaald ten opzichte van 2010. De oorzaak van deze ontruimingen had in alle gevallen te maken met langdurige huurachterstand. Het aantal aanzeggingen was juist groter dan in het voorgaande jaar. Het verschil tussen de aanzeggingen en werkelijk ontruimingen is te verklaren doordat vier huurders alsnog de volledige achterstand hebben voldaan, een huurder voor de geplande ontruiming vrijwillig is vertrokken en twee vonnissen (nog) niet zijn uitgevoerd.

Ontruimingen

2011

2010

2009

2008

2007

Aanzeggingen Doorgevoerd

10 3

6 5

9 4

9 5

11 5

Jaarverslag 2011

Pagina 111 van 131

8.23

Woonfraudebeleid Vanuit het landelijk beleid is er steeds meer aandacht voor woonfraudebeleid.

Hieronder wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. In Leusden is deze problematiek niet erg groot. Dit heeft mogelijk te maken met de schaal van de gemeente. Hierdoor is illegale bewoning geen probleem van grote omvang zoals die voorkomt in de grote steden als Utrecht en Amsterdam. Mogelijk heeft ook het ons-kent-ons gevoel in Leusden hiermee te maken. Als er bij uitzondering wel sprake is van illegale bewoning, wordt dat doorgaans gemeld door omwonenden. Dit is dan voor Woningstichting Leusden aanleiding om verder onderzoek te verrichten. Zo wordt onder andere contact gelegd met de gemeente Leusden. Medewerkers van Woningstichting Leusden voeren dan controles uit. Wordt er illegale bewoning vastgesteld, dan wordt de bewoner verzocht om de huur op te zeggen. Daarna start, indien nodig, een formele procedure van uitzetting.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Het doel op dit terrein is tweeledig. In de begroting is aangegeven met welke marge rekening wordt gehouden in financiële zin. Er is geen reden om in dit opzicht te komen tot een substantiële wijziging. Tegelijkertijd is er de opdracht om zorg te dragen voor inning van de huur op een correcte en professionele wijze, waarbij met name de begeleiding van maatschappelijk zwakkeren zorgvuldig plaatsvindt. Juist voor deze groep is de zorg voor een adequate huisvesting een belangrijke opgave voor Woningstichting Leusden.

Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen?

Resultaten: • Ook in 2012 willen wij preventief werken en ontruimingen zoveel mogelijk voorkomen. Dit vraagt intern, soms met ondersteuning van externen, specifieke aandacht van onze medewerkers.

• Een grote meerderheid van onze huurders laat via een automatische incasso de huur overschrijven. Dit percentage ligt nu op 84%. Het streven voor 2012 is dat dit percentage ten minste gelijk blijft.

• Het percentage huurachterstanden bevat een component achterstanden bij huidige huurders en achterstanden ontstaan door vertrekkende huurders.

Door de economische crisis verwachten we dat de huurachterstanden bij huidige huurders een lichte stijging zal gaan vertonen. Het streven voor 2012 is dat dit percentage niet hoger stijgt dan 0,6% voor zittende huurders.

• Ook met betrekking tot huurachterstanden bij vertrekkende huurders streven we naar het beperkt houden van dit percentage op het huidige niveau.

Jaarverslag 2011

Pagina 112 van 131

Huurachterstanden in % 1,60% 1,40%

0,56%

1,20% 1,00%

0,99% 0,75%

0,80% 0,60% 0,40%

0,37%

0,42% 0,57%

0,37%

Vertrokken huurders Huidige huurders

1,00% 0,61% 0,61%

0,20%

0,48% 0,39%

0,45%

0,56%

0,00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

8.24

Kwaliteit van de dienstverlening: USP Bewonersscan In 2011 werd voor het eerst geen KWH meting uitgevoerd en is een ander instrument ingezet om de klanttevredenheid te toetsen: de USP Bewonersscan. Dit klanttevredenheidsonderzoek is door Woningstichting Leusden ingezet om inzicht te krijgen in de mate van tevredenheid en de wensen tot verbetering. De tevredenheid ten aanzien van de woning, woonomgeving en dienstverlening worden alle drie boven de norm gewaardeerd. Uit het onderzoek blijkt verder dat voornamelijk de woonomgeving hoog wordt gewaardeerd. Het gevoel van veiligheid is zowel overdag als ’s avonds groot en men blijkt zich echt thuis te voelen in Leusden.

Natuurlijk zijn er ook wensen tot verbetering. Zo is men van mening dat het online indienen van het reparatieverzoek en de afhandeling beter kan. Aspecten waar binnen Woningstichting Leusden al hard aan wordt gewerkt, maar waar zeker nog winsten te behalen zijn.

Wat doen we volgend jaar?

Resultaten: • De KWH normen voor bereikbaarheid worden gehandhaafd en er wordt meer toegezien op naleving van de normen. Er worden acties geformuleerd om de bereikbaarheid verder te verbeteren.

Uit de geretourneerde enquĂŞtes bij woningoplevering is 90% van de ondervraagden tevreden over de woningoplevering.

8.25

Geschillencommissie Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied Sinds 1 september 2009 is de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied actief. Deze commissie werkt regionaal en behandelt niet alleen geschillen van Woningstichting Leusden, maar ook geschillen van de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg. De commissie is onafhankelijk en biedt (kandidaat)huurders van de betrokken woningcorporaties een kosteloze, snelle

Jaarverslag 2011

Pagina 113 van 131

en eenvoudige mogelijkheid om geschillen te laten beslechten. Uitspraken van de commissie zijn voor partijen bindend. Daarnaast geeft de commissie - gevraagd en ongevraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding van de door haar behandelde klachten.

Op de website www.gcvalleigebied.nl is informatie beschikbaar over de geschillenprocedure. Bovendien biedt de website de mogelijkheid om op eenvoudige wijze een geschil bij de commissie aan te melden.

Personele bezetting Op 28 april 2011 is de heer H. Offereins afgetreden als voorzitter van de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied. Hij is vanaf 30 oktober 1995 actief geweest binnen de huidige commissie en de Geschillencommissie Woningstichting Leusden. Tot zijn opvolger is benoemd de heer E. Douma.

Per 31 december 2011 bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied uit de volgende personen: Functie

Aftredend

E. Douma

Voorzitter

2014

mr. C.J. van der Made

Secretaris

2012

Lid

2013

Naam

Ing. N. Groeneveld

Overzicht geschillen Woningstichting Leusden 2011

2010

2009

2008

2007

Voorgelegde geschillen

3

4

1

2

2*

Niet-ontvankelijk

2

1

1

1

1

Afgewezen

1

1

0

1

Geheel of gedeeltelijk toegewezen

0

2

0

-

-

* klacht ingediend in 2007, behandeling in 2008

In 2011 zijn aan de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied drie geschillen met Woningstichting Leusden voorgelegd.

•

•

Jaarverslag 2011

Eén geschil hield verband met het onderhoud aan de woning. Klager was onder andere van mening dat Woningstichting Leusden als verhuurder in haar onderhoudsverplichting tekort schoot. Deze klacht is door de commissie afgewezen.

In één geval heeft de commissie de zaak doorverwezen naar Woningstichting Leusden, omdat de interne klachtprocedure niet was doorlopen. Klager is daarom niet-ontvankelijk verklaard. De klacht is in het kader van de interne klachtprocedure alsnog opgelost.

Pagina 114 van 131

•

Jaarverslag 2011

Ten slotte is aan de commissie een klacht voorgelegd die verband hield met de woonruimteverdeling binnen de gemeente Leusden. In dit soort klachten is er voor de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied geen taak weggelegd; klager is niet-ontvankelijk verklaard en verwezen naar de juiste instantie.

Pagina 115 van 131

9

Bedrijf

9.1

Algemeen Wat zijn de werkzaamheden?

Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van de vier kernactiviteiten.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst.

De hoge verwachtingen hebben hun weerslag op de verwachtingen met betrekking tot de werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn: • Professioneel • Netwerkbedrijf • Lean & mean Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de medewerkers en het managementteam om verdere stappen te zetten. Niet alleen vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het gaat om maatschappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen.

Professioneel We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn en dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in “control” is, goed geoutilleerd is en niet in de laatste plaats gewaardeerd.

Netwerkbedrijf Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers.

Er zijn een aantal principes van belang: • Marktgerichtheid We willen accepteren dat de hoogte van de toegevoegde waarde van wat wij leveren aan de klant, wordt bepaald door de ontvangende partij.

Klanttevredenheid, of beter nog, het oordeel van de klant over onze toegevoegde waarde is dus belangrijk.

• Resultaatgerichtheid We willen kunnen vaststellen wat in de ogen van de klant / afnemer het resultaat is van onze leveranties en diensten. We proberen ons te richten op die zaken die voor de klant belangrijk zijn.

• Procesgerichtheid We zijn ons bewust van de plaats die onze diensten en leveranties innemen in de hele keten - woning binnen de woonomgeving en andere voorzieningen - die leidt tot goed wonen.

• Mensgerichtheid

Jaarverslag 2011

Pagina 116 van 131

•

•

We hebben aandacht voor en houden rekening met de persoon van de medewerker of de klant.

Uitvoeringsgerichtheid We willen niet blijven steken in beleid maar juist praktisch handelen en het beleid realiseren.

Wilsgerichtheid We zijn ons ervan bewust dat persoonlijke betrokkenheid en onderlinge interactie belangrijk zijn voor een kleine, op integratie gerichte organisatie.

“Lean en mean” We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en deskundigen betrokken. Het is niet onze ambitie zelf zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven die op hun expertiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met zich meebrengt.

Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen?

Het bedrijf heeft een goede reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwachtingen.

Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen.

Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in HRM en ICT. Een breed pakket derhalve dat in dit hoofdstuk wordt toegelicht.

Communicatie, Public Relations & stakeholders Reputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral bij de negatieve effecten van fouten bij collega’s en Aedes.

Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade.

Onderwerpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht belangrijk. Bovendien vereist onze monopoliepositie extra zorg voor een goede klantgerichtheid. Er wordt meer en meer gewerkt aan het uitdragen van onze brede missie.

Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals klantenpanels en dienstverleningsevaluaties.

Verder zullen we met de belangrijke partners opnieuw de samenwerkingsovereenkomsten beoordelen en zo nodig vernieuwen.

Jaarverslag 2011

Pagina 117 van 131

9.2

Personeel en Organisatie (HRM) Wat zijn de werkzaamheden?

Het werkgebied Personeel en Organisatie omvat opgaven op het gebied van (individuele) personele vraagstukken, alsmede opgaven op het gebied van organisatieontwikkeling. Kernbegrippen zijn: arbeidsvoorwaarden, arbeidsinhoud, arbeidsomstandigheden en arbeidsverhoudingen (vier A’s), maar ook organisatorische structuur, werkklimaat, stijl van leidinggeven en leiderschapsontwikkeling. Van belang hierbij is dat de afdeling P&O een advies- en expertiserol heeft als het gaat om personele zaken. Leidinggevenden zijn primair verantwoordelijk voor (het functioneren van en het contact met) hun medewerkers en afdeling. Ten aanzien van strategische vraagstukken vervult P&O de rol van partner in business en vertaalt vanuit die rol het strategisch ondernemingsbeleid naar HR-beleid.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Woningstichting Leusden streeft naar een werkorganisatie met de volgende strategische prioriteit: “Vanuit goed werkgeverschap streven naar een optimaal toegeruste, professionele organisatie, nu en in de toekomst.” Dit betekent dat Woningstichting Leusden beschikt en kan blijven beschikken over medewerkers met de juiste kennis, vaardigheden en attitude, zodanig dat de organisatiedoelen efficiënt en doeltreffend kunnen worden gerealiseerd. Kernwoorden hierbij zijn: drive, leiderschap, samenwerking, externe gerichtheid, transparantie en ondernemerschap.

Uit de strategische prioriteit kunnen strategische doelen (resultaten) worden afgeleid: • Woningstichting Leusden beschikt over een HR-cyclus die bijdraagt aan de professionalisering van de organisatie.

• Woningstichting Leusden kan te allen tijde beschikken over een evenwichtig en deskundig personeelsbestand.

• Sterk leiderschap en goed ontwikkelde managementkwaliteiten.

• Woningstichting Leusden ziet medewerkers als belangrijk kapitaal en investeert in medewerkers op basis van een strategisch opleidingsbeleid.

• De arbeidsvoorwaarden en bedrijfseigen regelingen zijn actueel en voor alle medewerkers beschikbaar.

• De arbeidsverhoudingen zijn modern en aantrekkelijk voor (potentiële) medewerkers.

Het ARBO-beleid voldoet aan wet- en regelgeving en is tevens afgestemd op de aard van de organisatie.

Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

Voor Woningstichting Leusden is 2011 een druk jaar geweest, mede door de oplevering van het eerste multifunctioneel centrum (MFC) Antares. Voor alle afdelingen geldt dat er veel van de medewerkers is gevraagd, ondanks dat er tijdelijk extra capaciteit is ingehuurd. Met name op de afdeling Woondiensten zijn om diverse redenen gaten gevallen die deels door het eigen personeel en deels door tijdelijke externen zijn opgevuld. De formatie in 2011 is niet gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Wel zijn zes nieuwe medewerkers, deels tijdelijk, in dienst getreden en verlieten vier collega’s de organisatie.

Jaarverslag 2011

Pagina 118 van 131

BLNW samenwerking Woningstichting Leusden werkt samen met Woningstichting Barneveld, Woningstichting Nijkerk en Vallei Wonen. Deze samenwerking komt primair tot uitdrukking in treasuryactiviteiten en HR-beleid, maar ook als het gaat om het delen van kennis op gezamenlijke thema’s, zoals projectontwikkeling en nieuwe wet- en regelgeving voor de corporatiesector.

In 2011 is gestart om met de hoofden Woondiensten, FEZ en Technische Zaken en de communicatiemedewerkers van BLNW eens per jaar met de directies te overleggen en een speciaal thema uit te diepen. Dit initiatief wordt in 2012 voortgezet. In 2011 zijn vier edities verschenen van de BLNW-nieuwsbrief die onder redactie van de communicatiemedewerkers wordt uitgebracht.

HR binnen BLNW Binnen het samenwerkingsverband is een HR-manager en een personeelsadviseur in dienst. Samen zijn zij 14 uur per week voor Woningstichting Leusden beschikbaar.

Een aantal HR-thema’s is in 2011 in BLNW-verband opgepakt: beloningsmanagement, aanschaf van een personeelsinformatiesysteem, vakantiewetgeving, eigen risicodragerschap voor de WGA, beleid ongewenste omgangsvormen en het in 2012 verdwijnen van de spaarloon- en de levensloopregeling. Tevens is binnen het samenwerkingsverband een integraal jaarplan HR opgesteld.

Jaarverslag 2011

Pagina 119 van 131

9.2.1

Sociale kengetallen Organigram Woningstichting Leusden 2011

Formatie Ultimo 2011 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld:

Directie / staf*

Aantal

Jaarverslag 2011

3,28

Financieel Economische Zaken 6,67

Woondiensten

12,06

Projecten

Totaal

7,39

Pagina 120 van 131

29,39

FTE *In de overzichten zijn de Stafmedewerker FEZ / Coördinator VvE beheer, de HR Manager en de Medewerker Personeelszaken die binnen het samenwerkingsverband werken meegenomen voor het aantal uren dat zij voor Woningstichting Leusden werken. Zij staan deels formeel niet op de loonlijst van Woningstichting Leusden. De Directiesecretaresse, de Medewerker Communicatie, de HR Manager en de Personeelsadviseur zijn bij Directie / staf ondergebracht.

Eén medewerker à 1 FTE staat wel op de loonlijst, maar is volledig gedetacheerd en telt derhalve niet mee in deze verslaglegging.

Opbouw personeelsbestand Eind 2011 had Woningstichting Leusden 36 medewerkers in dienst. Daarvan is 61,11% vrouw en 38,89% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 72,73% parttime. Van de mannelijke collega’s werkte 14,29% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken.

Parttime Fulltime Totaal

Mannen 2 12 14

Vrouwen 16 6 22

Aantal medewerker en FTE’s naar geslacht en per afdeling Mannen Vrouwen Totaal FTE mannen Directie en 1 4 5 1 staf FEZ 5 4 9 3,77 WD 2 12 14 2 Projecten 6 2 8 6

Totaal 18 18 36

FTE vrouwen 2,28

FTE totaal 3,28

2,90 10,06 1,39

6,67 12,06 7,39

5

In 2011 had Woningstichting Leusden 2.730 verhuur eenheden in beheer. Dit komt neer op een verhouding van 13,2 medewerkers / 10,8 FTE per 1000 woningen.

Salariëring In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Leusden is de schaalindeling per 31 december 2011 als volgt:

Functieniveau A: Functieniveau B: Functieniveau C: Functieniveau D: Functieniveau E: Functieniveau F: 5

Mannen 0 0 0 0 0 0

Vrouwen Mannen 0 Functieniveau I: 3 0 Functieniveau J: 2 0 Functieniveau K: 2 0 Functieniveau L: 0 2 Functieniveau M: 2 5 Functieniveau N: 0

Vrouwen 3 2 3 0 1 0

Benchmark Bedrijfstakinformatie 2010: 9,5 medewerkers / 8 FTE per 1000 woningen in de provincie

Utrecht in 2010.

Jaarverslag 2011

Pagina 121 van 131

Functieniveau G: Functieniveau H:

2 2

2 4

Functieniveau O:

0

0

De directeur/bestuurder valt buiten de reguliere functiewaardering. De honorering van de directeur/bestuurder is gebaseerd op afspraken met de Raad van Commissarissen.

Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende methodiek.

In- en uitstroom In het verslagjaar zijn zes medewerkers in dienst getreden. Vier collega’s, waarvan één tijdelijke kracht, verlieten de organisatie. Het verloopcijfer over 2011 bedraagt daarmee 11,11%. Woningstichting Leusden hanteert een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%.

Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 36 medewerkers bedroeg 45,7 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 48,3 jaar en van de vrouwen 44,1 jaar.

Leeftijdsopbouw <25

Mannen Vrouwen

25 t/m 34 0 0

0 3

35 t/m 44

45 t/m 54

4 10

55>

7 5

3 4

gem.

Leeftijd 2011 48,3 44,1

gem.

Leeftijd 2010 47,1 43,3

Ultimo 2011 bedroeg de gemiddelde diensttijd 7,3 jaar. Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren 9,1 en bij de vrouwen 6,2 jaar.

Gemiddelde diensttijd in jaren 0 t/m 1 2 t/m 3 4 t/m 5

Mannen Vrouwen

2 6

2 3

0 5

6 t/m 10

>10

4 3

6 5

gem.

Diensttijd 2011 9,1 6,2

gem.

Diensttijd 2010 8,3 6,0

Ziekteverzuim 6 Het ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2011 3,2% (2010: 5,4%); het streefcijfer is < 4,0. De meldingsfrequentie was in 2011 1,5 (2010: 1,2); het streefcijfer is ≤ 1,0. De daling van het ziektepercentage in 2011 is te verklaren door het herstel van twee langdurig zieken in de loop van het jaar. De stijging van de meldingsfrequentie is te verklaren door twee medewerkers met een beperkte belastbaarheid van tijdelijke aard.

Bijzonderheden 2011 In 2011 hebben vier medewerkers urenuitbreiding gekregen en zijn twee medewerkers minder uren gaan werken. Eén medewerkster heeft ouderschapsverlof

6

Benchmark Bedrijfstakinformatie 2010: ziekteverzuim in de sector in 2010 4,7%.

Jaarverslag 2011

Pagina 122 van 131

opgenomen en één medewerkster is met zwangerschapsverlof gegaan. Mede hierdoor is op de afdeling Woondiensten gebruik gemaakt van inhuur van tijdelijke krachten.

9.2.2

Personeelsinstrumenten Algemene doelen • Woningstichting Leusden beschikt over goed bruikbare personeelsinstrumenten die ondersteunend zijn voor de strategische doelen.

Functioneringsgesprekken, beoordeling en beloning in 2011 Bij Woningstichting Leusden worden jaarlijks functioneringsgesprekken gevoerd. In 2011 hebben de meeste medewerkers een functioneringsgesprek gehad en zijn de verslagen van deze gesprekken vastgelegd in het personeelsdossier.

Ook dit jaar hebben medewerkers over de gehele linie een periodieke salarisverhoging ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt. Daarnaast heeft een enkele medewerker een prestatiebeloning ontvangen voor bovenmatige inzet.

In BLNW-verband zijn op het gebied van belonen strategische uitgangspunten geformuleerd en vastgesteld die een duidelijkere relatie veronderstellen tussen de ontwikkeling en prestaties van de medewerkers en de (extra) beloning. Bij de toekenning van de periodieken en bonussen (los van de prestatiedoelen) zijn deze uitgangspunten toegepast.

Doelen voor 2012 • In de eerste twee maanden van 2012 voeren leidinggevenden een start- of doelstellingengesprek met hun medewerkers, zodat elke medewerker weet wat er van hem of haar in 2012 (specifiek) verwacht wordt.

• In de eerste helft van 2012 hebben alle medewerkers een functioneringsgesprek gehad. De gesprekken zijn schriftelijk vastgelegd in het personeelsdossier.

9.2.3

Opleiding en training Algemene doelen • De medewerkers van Woningstichting Leusden zijn de juiste mensen op de juiste plaats. Daar waar aanscherping van competenties nodig is, wordt ondersteuning geboden.

• Organisatiebreed geldt dat medewerkers van Woningstichting Leusden klantgedreven werken, het gehele verkoopproces goed in de vingers hebben en de rol van opdrachtgever goed kunnen vervullen.

• Specifieke projectmanagementvaardigheden en leiderschap zijn goed ontwikkeld.

• De MT-leden zijn toegerust om een voorbeeldrol in de organisatie te vervullen.

Opleidingen 2011 Woningstichting Leusden stelt medewerkers jaarlijks in de gelegenheid om functie gerelateerde cursussen en trainingen te volgen. In 2011 is er € 60.000 beschikbaar voor opleiding (= 2.84% van de totale loonsom). Ook in 2011 hebben medewerkers van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een opleiding of training te volgen. Veelal

Jaarverslag 2011

Pagina 123 van 131

betrof het cursussen waarbij het uitbreiden van vakkennis centraal stond. In 2011 is het budget voor 112,4% aangewend (€ 67.423,57).

Met ingang van 2010 kunnen medewerkers beschikken over een individueel loopbaanbudget (ILB), bedoeld voor scholing in het kader van de loopbaan van de medewerker. De spelregels staan in de CAO. Medewerkers van 55 jaar en ouder mogen dit budget ook aanwenden voor extra verlof. Het totale saldo aan Individueel Loopbaanbudget bedroeg over 2011 € 97.458,34. Hiervan is € 3.409,46 besteed aan extra verlofuren. Geen enkele medewerker heeft dit budget voor een loopbaan gerelateerde opleiding besteed.

Strategisch opleiden Los van de individuele opleidingen, is in 2011 ingezet op twee thema’s binnen het project strategisch opleiden: versterken projectmanagement kwaliteiten en teamontwikkeling. 11 Medewerkers van Woningstichting Leusden die regelmatig projecten trekken, hebben drie dagen besteed aan de basisprincipes van Prince2. Hierdoor is meer zicht ontstaan op de diverse rollen binnen een project en is nagedacht over een classificatie van projecten met betrekking tot de gewenste hoeveelheid management op die projecten. Voor medewerkers die regelmatig in projecten participeren, is een tweedaagse training georganiseerd waarin projectmatig werken centraal stond.

In oktober hebben de drie afdelingen afzonderlijk gekeken naar hun sterktes en minder goed ontwikkelde kwaliteiten. Hierbij stond ook de onderlinge samenwerking binnen de afdelingen centraal. In 2012 krijgt dit traject nog een vervolg, waarin wordt gefocust op de positionering van de afdeling binnen de totale organisatie van Woningstichting Leusden.

Doelen voor 2012 • Aan de hand van het strategisch opleidingsbeleid is er gestructureerd en doelmatig aandacht voor de ontwikkeling van medewerkers. Centraal staan in 2011 projectmanagement en inzicht in de teamsamenstelling.

• Medewerkers hebben samen met hun leidinggevende, mede op basis van de geformuleerde (kern)competenties, een Persoonlijk Ontwikkel Plan opgesteld en er zijn afspraken vastgelegd over te volgen opleidingen en trainingen. Daar waar nodig kan gestart worden met een assessment om (meer) zicht te krijgen op de talenten en ontwikkelpunten van de medewerker.

• Het management trainingsprogramma voor het MT wordt voortgezet.

9.2.4

Arbeidsvoorwaarden en regelingen Algemene doelen • De arbeidsvoorwaarden en regelingen voldoen aan de geldende wet- en regelgeving en zijn voldoende marktconform om medewerkers aan te trekken en te behouden.

CAO Woondiensten / bedrijfseigen regelingen Per 31 december 2010 was de looptijd van de CAO verstreken. Na een korte onderhandelingsperiode lag er medio maart 2011 een principeakkoord voor een nieuwe, één jarige, CAO. Deze CAO wijkt minimaal af van de voorgaande. De belangrijkste wijziging betrof de initiële loonsverhoging.

SMART doelstellingen voor 2011

Jaarverslag 2011

Pagina 124 van 131

•

9.2.5

Het digitale personeelshandboek wordt jaarlijks doorlopen en daar waar nodig geactualiseerd.

Arbo Algemene doelen • Werken bij Woningstichting Leusden betekent veilig en gezond werken.

• Er is voldoende aandacht voor de gezondheid en het welzijn van de medewerkers.

Arbo 2011 Op het gebied van arbeidsomstandigheden is in 2011 het arbojaarplan opgeleverd. Dit plan is een opsomming van activiteiten in het kader van veilig en gezond werken.

Onderdeel van het arbojaarplan is het trainen van medewerkers in het omgaan met lastig gedrag.

In BLNW-verband is de basistraining ‘omgaan met lastig gedrag’ aangeboden, waaraan diverse collega’s van Woningstichting Leusden hebben deelgenomen. Ook heeft, in het kantoor van Woningstichting Leusden, een training van het calamiteitenteam plaatsgevonden. Dit team komt in actie als een medewerker er niet uit komt met een boze klant.

Er hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden en er is geen gebruik gemaakt van de interne of externe vertrouwenspersoon. Het in BLNW-verband opgestelde beleid ten aanzien van ongewenste omgangsvormen met daarin een klachtenprocedure is vastgesteld.

SMART doelstellingen voor 2011 • Met behulp van het Arbo Jaarplan 2010 is veilig en gezond werken ingebed in het dagelijks werk.

• Eens per kwartaal wordt er een Sociaal Medisch Team (SMT) georganiseerd waarin de poortwachtersdossiers worden besproken.

9.3

Communicatie Begin 2011 is de vernieuwde website www.woningstichtingleusden.nl gelanceerd.

Vanwege de koppeling met een nieuw woonruimteverdeelsysteem in 2010 was de doorlooptijd om de site te lanceren uitermate kort. De rest van het jaar heeft in het teken gestaan van analyseren en inventariseren. Welke onderdelen werken goed, wat verdient verbetering en waar gaan we de site mee uitbreiden? Denk hierbij aan meer interactiviteit, “mijn Woningstichting Leusden”, een intranet en het versturen van digitale nieuwsbrieven. In 2012 start fase II van de website, waar deze elementen onderdeel van uitmaken.

Naast deze website is er in 2011 gewerkt aan: • de lancering van www.antaresleusden.nl; • de officiële opening van Antares, het MFC in Leusden-Zuid; • een doorstart in gebiedspromotie voor de Biezenkamp: www.denieuwebiezenkamp.nl; • het opzetten van promotiemateriaal t.b.v. de verkoop van ’t Zicht; • Start bouw ’t Zicht - evenement op locatie; • de oplevering van jongerenvilla’s Tabaksteeg – evenement;

Jaarverslag 2011

Pagina 125 van 131

• • • • • • • • • •

diverse informatieavonden/bijeenkomsten t.b.v. nieuwbouwprojecten open dag Woningstichting Leusden - evenement de structurering van communicatieoverleg in BLNW-verband het opzetten van het gebruik van social media; de oplevering woningen Tolgaarde, Biezenkamp; sponsorprojecten Leusden Jazz en het Sportgala; de actieve deelname Verander Leusden en Leusden 2040; de jaarverslaglegging 2010; de inventarisatie van klantgegevens; de vernieuwing van bewonersblad Thuis.

Wat zijn de werkzaamheden?

Communicatie is bij vrijwel alle activiteiten belangrijk. Op zich is dat niet nieuw. Wel is het nieuw dat we sinds enige jaren door middel van een ondersteunende staffunctie deze werkzaamheden van meer professionaliteit willen voorzien. De medewerker concentreert zich op: interne communicatie, de uitgeversfunctie, p.r.-ondersteuning, de bedrijfsstijl, alsmede ondersteuning en trekken van nieuwe communicatie uitingen.

Nieuwe tak van sport bij Woningstichting Leusden is marketing. De communicatiemedewerker adviseert en ondersteunt de afdeling Woondiensten bij het inzetten van marketingtools ter bevordering van de verkoop van (nieuwbouw)woningen. De daadwerkelijke communicatie-uitingen blijven zo veel mogelijk bij de medewerkers.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Ook in deze zaken moet onze identiteit duidelijk herkenbaar zijn.

In het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat we doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie bewaken.

Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

Voor 2012 staan de volgende onderwerpen op de agenda: • Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening, mede door het implementeren van een intranet.

• Externe communicatie: in stand houden van het imago van Woningstichting Leusden als lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd worden door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal gebruiken van de website als extern informatiemiddel.

• Online communicatie: traditionele communicatiemiddelen worden steeds minder gebruikt. Een groot deel van de consumenten communiceert via online communicatiemiddelen. Denk hierbij aan e-mail, social media of via sms. Het komende jaar kijken we hoe we social media als vast onderdeel in het communicatieproces kunnen opnemen. Dit gebeurt in samenwerking met de communicatieadviseurs uit de BLNW-samenwerking. Naast social media staat het onderwerp communities ook hoog op de agenda.

• Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern als extern. Denk hierbij aan folders, begrotingen en het vernieuwen van de website

Jaarverslag 2011

Pagina 126 van 131

9.4

Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2011 uit twee leden. Eind 2011 is er een oproep gedaan voor nieuwe OR leen om zich aan te melden, mede om reden dat één van de al aanwezige leden door omstandigheden tijdelijk niet beschikbaar was.

Aangezien er slechts één kandidaat zich heeft aangemeld, is deze zonder voorafgaande verkiezingen aangesteld.

In totaal vonden er drie overlegvergaderingen plaats met de directie en P&O. Hierin kwamen zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde. Verder is er een informeel gesprek geweest tussen twee leden van de raad van toezicht en de ondernemingsraad.

Op onderwerpen welke op de agenda stonden waren: • CAO 2011 • Regeling mobiele telefoon • Flexibel werken • Beloningsmanagement • Beleid ongewenste omgangsvormen • Strategische gevolgen heroriëntatie MT en RvT • Samenwerking BLNW algemeen • Externe vertrouwenspersoon • ARBO-jaarplan 2011 • ARBO jaarverslag 2010 • Jaarlijks overleg OR en Raad van Toezicht Er is in 2011 nog geen afronding gekomen van het onderdeel prestatiebeloning, in BLNW verband wordt gekeken aan een invulling van de regeling. Verder is gesproken over mogelijkheden voor flexibele werktijden voor het personeel en mogelijkheden voor thuiswerken. In 2011 zijn daarover nog geen concrete afspraken gemaakt.

9.5

ICT

9.5.1

Activiteiten 2011 Eind 2006 is het huidige primaire systeem geïmplementeerd (Empire). De afgelopen jaren is dit systeem verder verfijnd op basis van de wensen van Woningstichting Leusden en de nieuwe mogelijkheden die Empire biedt.

In 2009 is gestart met de implementatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is deze volledig in gebruik genomen. Dit is een database waarin per woning relevante gegevens zoals foto’s en plattegronden geregistreerd en geraadpleegd kunnen worden. Eerst alleen voor intern gebruik, maar uiteindelijk moet zo iedere huurder, via een gekoppelde website, de gegevens van zijn eigen woning kunnen raadplegen. In 2011 zijn veel tekeningen opnieuw gemaakt in Arkey voor de woningcartotheek.

De module EM-Match (woonruimteverdeling) is medio januari 2011 in gebruik genomen. Tevens is gestart met een nieuwe website. Deze is sinds medio januari

Jaarverslag 2011

Pagina 127 van 131

2011 in de lucht. In het voorjaar van 2012 worden de mogelijkheden van de website uitgebreid.

Het DMS-systeem is eind januari 2011 in gebruik genomen. Gestart is met de secretaressen en de afdeling woondiensten. In 2012 wordt DMS bedrijfsbreed in gebruik genomen.

Via HC&H is er tijdelijk een ICT-manager ingehuurd. Met ingang van december 2011 is Beleidsmedewerker/ projectleider ICT in dienst getreden bij Woningstichting Leusden.

In december 2011 is de digitale verwerking van de inkomende facturen in gebruik genomen.

In 2011 is gestart met het ontwikkelen van een dashboard voor de RvT, de directeurbestuurder en het MT. Dit dashboard is in maart 2012 in gebruik genomen.

Samen met Woningstichting Nijkerk zijn voorbereidingen getroffen voor nieuwe servers (virtueel).

Het pakket voor de meerjaren onderhoudsbegroting werd met ingang van 2011 niet langer ondersteund, daarom is Woningstichting Leusden in 2011 overgegaan naar IBIS-MAIN van de Brinkgroep.

Samen met Woningstichting Nijkerk is een fulltime functioneel beheerder aangetrokken. Met ingang van 1 januari 2012 is deze functionaris in dienst getreden.

De uren worden gelijkelijk verdeeld tussen beide corporaties.

In 2011 is gestart met een ICT-scan van alle medewerkers. Dit project zal in 2012 worden afgerond.

9.5.2

Plannen voor 2012 In het jaar 2012 staan diverse projecten op het gebied van ICT gepland.

Empire ontwikkelingen Naast een optimaal gebruik van de huidige Empire modules, staan er voor 2012 ook een aantal nieuwe modules op het programma: • Het implementeren van een CRM module, zodat klantcontacten worden vastgelegd.

• De module leefbaarheid.

Het digitaal communiceren met onze huurders, woningzoekenden en potentiële klanten krijgt in 2012 veel aandacht.

Website In januari 2011 is de nieuwe internetsite van Woningstichting Leusden in gebruik genomen. In deze tijd, waarin minstens 70% van de consumenten bankzaken, aankopen en informatievoorziening via internet regelt, was dit een must. Er wordt in 2012 nog doorgewerkt aan de nieuwe website, die meer interactief en informatief zal

Jaarverslag 2011

Pagina 128 van 131

worden. In het bijzonder het informeren over nieuwbouwprojecten, ons huidige woningbezit en de mogelijkheid voor huurders om eigen gegevens aan te passen, staan hierbij bovenaan de wensenlijst. Het digitaal inschrijven als woningzoekende en reageren op het woonaanbod en het melden van een technisch mankement is al mogelijk.

Nieuwe servers In het eerste kwartaal van 2012 worden nieuwe servers (virtueel) aangekocht en in gebruik genomen.

Financiële meerjaren begroting In het voorjaar van 2012 wordt het pakket WALS aangekocht en geïmplementeerd 9.5.3

De impact van ICT ICT vormt steeds meer de backbone van de organisatie. We hebben het over alle werkzaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruiken van hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de deelnemers in het pand aan de Larikslaan2.

Een doeltreffend en efficiënt gebruik van de hardware en software is niet alleen een zaak van de ICT-ers maar van alle medewerkers. Medewerkers treden ook op als kerngebruikers en applicatiebeheerders.

Zoals de kop van dit hoofdstuk aangeeft gaat het niet slechts om automatisering. In ons werkveld wordt ook de informatisering steeds belangrijker.

In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM

9.5.4

ICT Meerjarenontwikkeling Woningstichting Leusden streeft ernaar dat: • er garantie is op de beschikbaarheid van ICT hulpmiddelen ten behoeve van de organisatie. Mede daarom is een automatiseringsbedrijf gecontracteerd als achtervang van de ICT-coördinator. Primair is de ICT gericht op optimale beschikbaarheid van alle ICT hulpmiddelen, welke bestemd zijn voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden ten behoeve van de uitvoering voor hun operationele werkzaamheden. Daarnaast zullen actuele ontwikkelingen binnen de ICT worden gevolgd en, indien wenselijk, worden geïmplementeerd bij Woningstichting Leusden.

• de ICT omgeving bij de tijd wordt gehouden.

• op middellange termijn de ICT functie verder wordt ontwikkeld ten behoeve van externe functies en communicatie.

• in het najaar van 2012 een nieuwe scan op de automatisering wordt uitgevoerd. In 2005 (over boekjaar 2004) is een dergelijke scan uitgevoerd. De conclusie was dat Woningstichting Leusden t.o.v. de benchmark een inhaalslag zou moeten maken. Deze is ingang gezet en nog volop bezig. Dit is ook waarneembaar in de relatieve toename van het kostenpatroon.

• het Document Management Systeem (DMS) waarmee in 2010 gestart is, de komende jaren steeds meer gebruikt zal gaan worden.

Jaarverslag 2011

Pagina 129 van 131

9.5.5

Beheer Empire Inmiddels werkt Woningstichting Leusden drie jaar met Empire als primair systeem. In 2009 is de beheergroep Empire gesplitst in een kerngebruikersgroep en een beleidsgroep. De kerngebruikersgroep bestaat enerzijds uit een technisch beheerder, die verantwoordelijk is voor het systeem en het applicatiebeheer (beschikbaarheid van het systeem), anderzijds uit de kerngebruikers van de afdelingen, die ervoor moeten zorgen dat het systeem optimaal wordt en kan worden gebruikt. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. gegevenscontrole, betrouwbaarheidstests en gebruikersondersteuning.

De beleidsmatige zaken betreffende Empire worden in een beleidsgroep besproken.

Hierin wordt onder meer besproken of en wanneer modules gebruikt gaan worden.

9.6

Bedrijfsvoering FEZ

9.6.1

Taken FEZ De afdeling financieel economische zaken heeft als belangrijkste taak het ondersteunen van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering.

Werkzaamheden betreffen vooral (naast de ICT, VvE, enz.) het verzorgen van de financiële administratie, het opstellen van begrotingen en rapportages en het maken van analyses, het bepalen van servicekosten en huurprijzen, het zorgdragen voor een adequate administratieve organisatie, het verzamelen en verstrekken van informatie t.b.v. Aedex en contractbeheer.

9.6.2

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Uiteraard willen we doelmatig en efficiënt werken, dat is een blijvend aandachtspunt.

Uit benchmarks blijkt dat over het algemeen Woningstichting Leusden een redelijke performance heeft. Een sluitend oordeel is moeilijk te geven, gezien de vele bijzondere inspanningen van Woningstichting Leusden: • Controlprogramma • Risicomanagement • Compliance • Informatisering • Actuele, goedwerkende, nuttige software • Contractenbeheer • Actuele vastlegging van de administratieve organisatie

9.6.3

Waar staan we nu, en wat gaan we komend jaar doen?

•

Jaarverslag 2011

Control Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009 langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt, worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. In 2012 wordt voor de interne controle eerst BDO ingehuurd, die tevens een tool inricht voor de vastlegging van de controle resultaten. Verder wordt samen met Nijkerk een intern controller aangetrokken voor 24 uur per week (voor elke corporatie 12 uur) Inmiddels is bekend dat de vacature per 1 juni 2012 wordt ingevuld.

Pagina 130 van 131

•

•

•

•

9.7

Urenbegroting en realisatie totaal en per afdeling (TIM) Jaarlijks wordt een begroting gemaakt van de beschikbare productieve en niet direct productieve uren per afdeling, per persoon en per werkproces. Idealiter zijn er per werkproces (afdeling) voldoende werkuren beschikbaar om de activiteiten doelmatig en efficiënt te realiseren (goed gebudgetteerd).

De praktijk is vaak weerbarstiger. Onvoorziene omstandigheden maken bijsturing nodig, er treden vacatures of uitval op, uren stapelen zich in bepaalde perioden op.

Uiteraard is het de primaire taak van het management hierin sturend op te treden.

Ook voor 2012 hebben we ons voorgenomen om met behulp van het budgetteringssysteem goed grip te houden: o Jaarlijks wordt een urenbudget per werkproces opgesteld op afdelingsniveau en op individueel niveau (TIM). De realisatie wordt gevolgd (geëvalueerd en bijgestuurd). o Voor zover mogelijk worden prioriteiten gesteld bij de interne projecten, zodanig dat deze binnen de gebudgetteerde uren kunnen blijven. o De periodieke rapportage over dit onderwerp liep in 2011 minder dan in 2010, maar we willen dit in 2012 verbeteren.

Contractenadministratie Een groot deel van de contracten is in 2009 en 2010 verzameld en deels gedigitaliseerd. In 2012 willen we alle nog ontbrekende contracten verzamelen en digitaal vastleggen. Contracten die in 2011 zijn ontvangen zijn gedigitaliseerd.

Administratieve Organisatie Aan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek Administratieve Organisatie. De intentie was dat eind 2011 alle processen geactualiseerd zijn. Dit is niet gelukt. De planning is nu dat dit in 2012 wordt gerealiseerd.

Risicomanagement In 2011 is er hard gewerkt aan risicomanagement. Van alle nieuwbouwprojecten worden in elke periodieke rapportage nu de belangrijkste risico’s vastgelegd en bewaakt. Verder zijn er in BLNW-verband workshops georganiseerd en worden door de hoofden technische zaken en hoofden FEZ gezamenlijk tools beoordeeld en geschikt gemaakt voor onze corporaties, normenkaders vastgelegd en een projectontwikkelingsstatuut ontwikkeld. De planning is dat dit in 2012 wordt afgerond.

Huisvesting Woningstichting Leusden Het pand Larikslaan 2 voldoet goed. In 2011 zijn er geen grote ingrepen aan het gebouw uitgevoerd. Met de gemeente Leusden is afstemming met betrekking tot de gezamenlijke wens, dat er op den duur huisvesting zal zijn in het hart van Leusden.

Jaarverslag 2011

Pagina 131 van 131

Jaarrekening 2011 vastgesteld door de Raad van Toezicht op 14 juni 2012

Inhoudsopgave 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 6 6.1 6.2 6.3 6.4

BALANS WINST- EN VERLIESREKENING KASSTROOMOVERZICHT WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemene grondslagen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Grondslag kasstroomoverzicht TOELICHTING OP DE BALANS Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Voorraden Onderhanden Projecten Vorderingen Liquide middelen Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting

JAARREKENING 2011

3 5 6 7 7 8 15 18 19 21 21 23 24 24 24 25 25 25 26 27 28 30 30 31 33 34

Pagina 2 van 34

1

Balans

Balans per ultimo

31-dec

31-dec

2011

2010

116.224.444 10.646.891

100.430.802 23.052.659

5.362.400

5.459.144

132.233.735

128.942.605

18.052.118 21.160.152

14.610.304 17.123.025

39.212.270

31.733.329

18.500 535.027 34.799 54.000

18.500 711.270 95.300 54.000

642.326

879.070

v贸贸r resultaatbestemming, in euro's

ACTIVA VASTE ACTIVA Materi毛le vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financi毛le vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Overige

Som der vaste activa

172.088.331

161.555.004

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

Onderhanden projecten

6.577.428 322.500 1.524

4.056.741 175.000 2.117

6.901.452

4.233.858

0

160.378

102.059 2.214.683 312.900 133.534

173.558 943.534 349.827 39.835

2.763.176

1.506.754

8.152.335

2.049.200

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Som der vlottende activa

17.816.963

7.950.190

TOTAAL ACTIVA

189.905.294

169.505.195

JAARREKENING 2011

Pagina 3 van 34

31-dec

31-dec

2011

2010

Kapitaal Algemene reserve Resultaat boekjaar

45 25.205.461 1.344.910

45 20.644.047 957.787

Totaal eigen vermogen

26.550.416

21.601.879

Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

0

1.153.000

Totaal voorzieningen

0

1.153.000

Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Overige schulden

123.013.908

117.073.917

21.352.693 10.878

17.123.025 20.749

Totaal langlopende schulden

144.377.479

134.217.691

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva

11.912.158 2.935.813 124.859 52.256 1.646.269 2.306.044

6.014.953 2.850.772 572.877 0 637.317 2.456.706

Totaal kortlopende schulden

18.977.399

12.532.625

189.905.294

169.505.195

PASSIVA Eigen vermogen

Voorzieningen

Langlopende schulden

Kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA

JAARREKENING 2011

Pagina 4 van 34

2

Winst- en verliesrekening in euro’s

2011

2010

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

15.709.492 599.465 71.837 658.627

14.970.388 430.198 258.366 947.846

Som der bedrijfsopbrengsten

17.039.420

16.606.797

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverandering materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

3.829.867 -56.473 2.099.005 217.520 297.701 3.104.785 38.125 580.607 2.393.459

2.233.222 3.514.410 1.941.545 189.839 279.732 2.503.705 74.482 413.785 2.187.688

12.504.595

13.338.409

Bedrijfsresultaat

4.534.825

3.268.388

Financiële baten en lasten Rentebaten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten

851.054 1.971 4.585.475

898.556 4.288 4.181.737

-3.732.450

-3.278.893

802.375

-10.505

-542.535

-968.293

1.344.910

957.787

Som der bedrijfslasten

Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting

Resultaat na belastingen

JAARREKENING 2011

Pagina 5 van 34

3

Kasstroomoverzicht

2011 Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten koopgarantwoningen Ontvangsten overige

16.249 2.484 4.564 234

Betalingen salariskosten en uitzendkrachten Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige

-2.618 -3.240 -572 -3.130

2010 15.415 67 5.488 829

23.531

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting (VPB)

-9.560

-7.522

13.971

14.277

98 -4.533 -307

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa

21.799 -2.418 -2.497 -509 -2.098

474 -4.157 -228

-4.840

-4.385

-4.742

-3.911

2.017 0

435 0 2.017

Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

-18.030 0

435 -28.787 -54

-18.030

-28.841

-16.013

-28.406

16.500 -6.022

10.004 -7.118

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

10.478

2.886

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar

3.694

-15.154

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

Specificatie mutatie geldmiddelen Saldo ultimo boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen -rekening-courant

8.152

2.049

-2.780

-371 5.372

Saldo primo boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen -rekening-courant

Mutatie in het boekjaar

JAARREKENING 2011

2.049

1.678

18.424

-371

-1.592 1.678

16.832

3.694

-15.154

Pagina 6 van 34

4

Waarderingsgrondslagen

4.1

Algemene grondslagen

4.1.1

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De jaarrekening 2011 is gebaseerd op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’ (aangepast 2011).

Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving in RJ-uiting 2011-2 de herziene Richtlijn 645 gepubliceerd, die van kracht is voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In de RJ-uiting wordt sterk aanbevolen om de herziene Richtlijn 645 met ingang van boekjaar 2011 toe te passen. Derhalve heeft Woningstichting Leusden de herziene Richtlijn 645 reeds in boekjaar 2011 integraal toegepast.

Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

4.1.2

Vergelijking met voorgaand jaar Stelselwijziging In het verslagjaar 2011 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg van integrale toepassing van de herziene RJ 645. Dit betekent met name dat met ingang van boekjaar 2011 onroerende zaken worden geclassificeerd als hetzij sociaal, hetzij commercieel vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Deze classificatie/kwalificatie heeft gevolgen voor de waardering van de onroerende zaken, zoals toegelicht bij de grondslagen inzake vaste activa. Tevens zijn, conform de herziene RJ 645, de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden met ingang van boekjaar 2011 gewaardeerd tegen actuele waarde.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2010 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen, waarbij de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het beginvermogen is verwerkt, in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 145 ‘Stelselwijzigingen’. Het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen bedraagt € 8,6 miljoen en het effect op het resultaat bedraagt € nihil.

Schattingswijziging Op materiële vaste activa in exploitatie wordt met ingang van boekjaar 2011 lineair afgeschreven, in lijn met de herziene RJ 645, waarin de in voorgaande jaren gehanteerde annuïtaire afschrijvingen als ‘vrijwel nooit passend’ zijn omschreven.

Als gevolg van deze schattingswijziging is de afschrijvingslast in 2011 lineair berekend op basis van de boekwaarde per 1 januari 2011 en de resterende levensduur. Dit heeft tot gevolg dat de afschrijvingslasten ten opzichte van voorgaand jaar zijn toegenomen met circa € 1,7 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door relatief veel nieuw bezit.

JAARREKENING 2011

Pagina 7 van 34

De vergelijkende cijfers over 2010 (op basis van de annuïtaire afschrijvingsmethode) zijn niet aangepast in overeenstemming van de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 145 ‘Schattingswijzigingen’.

Om de cijfers van 2011 te kunnen vergelijken met de cijfers van 2010, zijn daar waar nodig de cijfers van 2010 aangepast.

4.1.3

Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 20 %.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

4.2

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

4.2.1

Algemeen Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

JAARREKENING 2011

Pagina 8 van 34

4.2.2

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructuringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

4.2.3

MateriĂŤle vaste activa

4.2.3.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Verkrijgingsprijs Het sociaal vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen exclusief de leningen die specifiek voor de onroerende zaken zijn aangetrokken. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complex-indeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door samenvoeging van oudere complexen en deels door rekening te houden met bestaande product-marktcombinaties. Complexen bestaande uit eengezins- en meergezinswoningen/appartementen zijn opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen.

JAARREKENING 2011

Pagina 9 van 34

Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Reële waarde en bijzondere waardeverminderingen Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Uitgangspunten bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Verwachte huurverhoging in: ·

• •

JAARREKENING 2011

o Eerste jaar 2011: 2,3 % (2011: 1,3%) o jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2013: 2,0 % (2011: 2,0 %), de onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex, over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachtenen mutatieonderhoud gerekend,

Pagina 10 van 34

• • • • •

de variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud) bedragen € 1.787 per woning in het eerste jaar (vorig jaar: € 1.648 per woning) jaarlijkse lastenstijging van 2,5% (vorig jaar: 2,5%), disconteringsvoet 5,25% (vorig jaar: 5,25 %), huurderving 0,35%, De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd op reële schattingen

De verwachte opbrengstwaarde van de woningen die aangemerkt zijn voor verkoop worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad ingerekend.

Met ingang van 2010 wordt geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie.

4.2.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.

Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

4.2.3.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

4.2.4

Vastgoedbeleggingen

4.2.4.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid

JAARREKENING 2011

Pagina 11 van 34

is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van bedrijfsonroerend goed is gelijk gesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat (Aedex-waarde). De reële waarde voor commerciële verhuur van woningen is gelijk gesteld aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

4.2.4.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken, die in het kader van de “Koopgarant”-regeling zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningstichting een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken werden tot en met 2010 gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van een herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waardeverminderingen. Bij latere waardering wordt de waardemutatie in het resultaat verwerkt.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op de actuele waarde van de verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

De “Koopgarant”-regeling heeft de volgende kenmerken: • verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend tegen nihil is afgekocht, • het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd op de marktwaarde van de grond en woning, • verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 25%, • Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht, • mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en erfpachthouder De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt verwerkt in de balansposten.

In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst een verplichting om de helft van de waardestijging te betalen. In het geval van een waardedaling daalt het terugkoopbedrag met 50% van de waardedaling. Het bij terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend.

4.2.5

Financiële vaste activa

4.2.5.1 Latente belastingvordering

JAARREKENING 2011

Pagina 12 van 34

De vordering voor latente belastingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling inzake leningen. Gelet op de beperkte looptijd is de voorziening gewaardeerd tegen nominale waarde met een tarief van 25%.

De overige latente belastingvorderingen zijn ultimo 2011 niet tot waardering gebracht, gelet op de onzekerheid omtrent in de toekomst belastbare winsten die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Er is ultimo 2011 geen sprake van beschikbare voorwaartse verliescompensatie.

4.2.5.2 Te vorderen BWS-subsidies Bij de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf bepaald op basis van aannames ten aanzien van de huurontwikkeling en van de ontwikkeling van de exploitatielasten. De netto contante waarde van de (calculatorische) negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als te vorderen BWSsubsidies. Deze subsidies worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende bedragen, maximaal in 30 jaar.

4.2.5.3 Deelnemingen De deelnemingen waarin de stichting invloed van betekenis heeft, zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Voor zover hiervan geen sprake is de deelnemingen van verwaarloosbare betekenis zijn worden de deelnemingen gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

4.2.6

Voorraden

4.2.6.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs’.

4.2.6.2 MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, die per balansdatum nog niet aan derden zijn verkocht en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, voor zover noodzakelijk verminderd met verwachte verliezen. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Voor zover het saldo een debetstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het saldo een creditstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

4.2.7

Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen of lagere directe opbrengstwaarde.

JAARREKENING 2011

Pagina 13 van 34

4.2.8

Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

4.2.9

Vorderingen

4.2.9.1 Algemeen Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

4.2.9.2 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

4.2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een looptijd korter dan twaalf maanden en staan ter vrije beschikking van de stichting. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

4.2.11 Voorzieningen 4.2.12 Voorziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

4.2.13 Langlopende schulden 4.2.14 Algemeen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

JAARREKENING 2011

Pagina 14 van 34

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

4.2.15 Leningen kredietinstellingen De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixeleningen.

4.2.16 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

4.3

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

4.3.1

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

4.3.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

4.3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

4.3.2

Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3% voor de woningen onder de vrije-sector grens. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

JAARREKENING 2011

Pagina 15 van 34

4.3.3

Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (“Koopgarant”-regeling) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden.

4.3.4

Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Tot en met 2010 werd afgeschreven volgens de annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode (overige activa) op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. Met ingang van 2011 wordt er alleen nog maar lineair afgeschreven op alle activa. Er vinden geen inhaalafschrijvingen plaats.

4.3.5

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

4.3.6

Pensioenen De woningstichting heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt de woningstichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van deze premies, heeft de woningstichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. De woningstichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

4.3.7

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

JAARREKENING 2011

Pagina 16 van 34

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

4.3.8

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

4.3.9

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

4.3.10 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.

De verwerkte vennootschapsbelasting in de winst- en verliesrekening over 2010 en 2011 worden gespecificeerd naar acute belastinglast en mutaties in de belastinglatentie (ref. 6.4). Definitieve aangifte over 2008 heeft in 2010 plaatsgevonden. De aangifte 2009 is in 2011 ingediend. Begin 2012 zijn op basis van een uitspraak van de Hoge Raad over de ANBI-status van corporaties de aangiften over 2008 en 2009 gecorrigeerd ingediend. De verwachting is dat er door het kunnen gebruik maken van de herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011 geen vennootschapsbelasting betaald behoeft te worden. De correcties over de jaren 2008 tot en met 2010 zijn in de uitkomst van 2011 verwerkt. De aangiften over 2008 en 2009 waren door de belastingdienst nog niet vastgesteld. De werkelijke uitkomsten kunnen daarom nog gaan afwijken.

4.3.11 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de woningstichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s.

Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zowel vorderingen, en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost. Financiële derivaten worden toegelicht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

JAARREKENING 2011

Pagina 17 van 34

Voor de financiële derivaten past de stichting kostprijshedge-accounting toe. Het effectieve deel van de financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedgeaccounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen de reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

4.3.12 Valuta- en renterisico 4.3.12.1

Valutarisico De woningstichting is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

4.3.12.2

Renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningstichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de woningstichting risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

4.3.12.3

Kredietrisico Woningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

4.3.12.4

Derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

4.4

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering • Vennootschapsbelasting

4.4.1

Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de

JAARREKENING 2011

Pagina 18 van 34

verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteit- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector gangbare uitgangspunten.

4.4.2

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten.

Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

4.4.3

Vennootschapsbelasting Woningstichting Leusden is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingovereenkomst met de belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is de door Woningstichting Leusden ondertekende Vaststellingsovereenkomst-2 van toepassing.

Rondom de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaan nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Woningstichting Leusden volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

Voor de vennootschapsbelasting is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan met Leusden Holding BV en Leusden Vastgoed BV aan gegaan met ingang van 1 januari 2008.

4.5

Grondslag kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar de belangrijkste te onderscheiden categorieën, zoals ontvangsten van huurders, betalingen aan leveranciers en betalingen aan werknemers.

JAARREKENING 2011

Pagina 19 van 34

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiĂŤle vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

JAARREKENING 2011

Pagina 20 van 34

5

5.1

Toelichting op de balans

MateriĂŤle vaste activa en vastgoedbeleggingen onroerende Vastgoed in en roerende ontwikkeling zaken ten Sociaal vastgoed bestemd voor dienste van in exploitatie eigen exploitatie de exploitatie

Stand primo 2011 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen

Onroerende Commercieel zaken verkocht onder vastgoed in exploitatie voorwaarden

129.321.462 0

32.484.139 0

6.398.657 0

18.041.249 0

6.228.117 12.087.268

-13.431.693

-9.431.480

0

-1.387.272

-381.979

Cumulatieve afschrijvingen

-15.458.968

0

-939.513

-2.043.672

-810.382

Boekwaarde

100.430.802

23.052.659

5.459.144

14.610.304

17.123.025

397.491

12.367.594

110.173

357.964

46.250

-1.855.852 1.062.672

0 0

0 0

-310.450 20.362

-142.500 0

0

0

0

0

3.603.627

-3.676.260 471.555

0 0

-206.917 0

-448.294 28.733

0 0

Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen -aanschafwaarde -cumulatieve afschrijving Herwaardering Afschrijvingen - Afschrijvingen - Afschrijving ORT Waardeveranderingen - Waardeverminderingen - Terugneming van waardeverminderingen

-386.682

-693.613

0

-269.087

-577.623

1.161.033

816.232

0

46.662

0

Overboekingen -aanschafwaarde -waardevermindering -cumulatieve afschrijving

25.698.211 -7.350.134 271.608

-31.930.566 8.187.585

0 0 0

4.851.023 -835.100 0

1.381.332 -2.351 -271.608

Voorziening onrendabel nieuwbouw -vrijval -dotatie Totaal mutaties

-1.153.000 0 15.793.643

-12.405.768

-96.744

3.441.814

4.037.127

153.561.313 0

12.921.167 0

6.508.830 0

22.939.786 0

7.513.199 15.690.895

-19.535.920

-2.274.276

0

-2.416.064

-961.953

Cumulatieve afschrijvingen

-17.800.948

0

-1.146.430

-2.471.604

-1.081.989

Boekwaarde

116.224.444

10.646.891

5.362.400

18.052.118

21.160.152

Stand ultimo 2011 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen

JAARREKENING 2011

Pagina 21 van 34

5.1.1 Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen luiden als volgt: - grond - bouwkosten - kantoor - inventaris

geen afschrijvingen 40 tot 50 jaar 40 jaar 5 tot 10 jaar

5.1.2 Geactiveerde rente In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 667.998 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,839%.

5.1.3 Marktwaarde woningen In de post onroerende zaken zijn 2.642 woningen opgenomen. De geschatte marktwaarde van deze woningen in onverhuurde staat bedraagt circa € 537 mln.

5.1.4 Verzekering De activa zijn verzekerd tegen schade door brand, storm en vliegtuig. Het vastgoed is verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten.

5.1.5 Financiering onroerend goed Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

5.1.6 Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt ultimo 2011 € 172,4 mln. Ultimo 2010 was de reële waarde € 149.5 mln.

De bedrijfswaarde is in 2011 t.o.v. 2010 met € 22,9 mln. gestegen.

In 2011 bedroeg de totale bedrijfswaarde van de nieuw opgeleverde woningen (plus parkeergarage Tolgaarde) € 12,7 mln. De bedrijfswaarde van het MFC Antares bedroeg € 14,7 mln. Daarnaast leidde de verkoop van de woningen tot een waarde daling van € 1,7 mln. De overige mutaties bedroegen € 2,8 mln. negatief.

5.1.7 Onroerende zaken in ontwikkeling In de onroerende zaken in ontwikkeling zijn 35 appartementen Apollovlinder opgenomen welke te koop worden aangeboden. Alle woningen die niet verkocht worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd. Drie van deze woningen zijn ultimo 2011 verkocht. Het investeringsbedrag van deze woningen is onder Onderhanden projecten verantwoord.

Ook is ultimo 2010 de grond inzake 20 appartementen ’t Zicht aangekocht. Deze appartementen worden te koop aangeboden. De appartementen welke niet verkocht worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd. Twee van deze woningen zijn ultimo 2011 verkocht. Het investeringsbedrag van deze woningen is onder Onderhanden projecten verantwoord.

JAARREKENING 2011

Pagina 22 van 34

5.2

Financiële vaste activa

2011

2010

18.500 0 0 18.500

18.500 0 0 18.500

Deelnemingen Leusden Vastgoed Holding BV Saldo begin boekjaar Bij: investeringen Af: desinvesteringen Saldo einde boekjaar

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV opgericht.

Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV. In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% belang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

Latente belastingvordering Saldo begin boekjaar Bij: ontstane verschillen in het boekjaar Af: verrekende verschillen in het boekjaar Af: verrekende verschillen 2008 en 2009 Saldo einde boekjaar

711.270 0 176.243 0 535.027

930.000 0 176.243 42.487 711.270

In het boekjaar 2008 is een latentie ontstaan als gevolg van de lagere fiscale waardering van de leningen dan commercieel per 1 januari 2008. Het waarderingsverschil wordt over de gemiddelde looptijd van de leningen (8 jaren) verrekend.

Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar Bij: Rente boekjaar Af: Ontvangsten in het boekjaar Af: Afboeking klein verschil Saldo einde boekjaar

95.300 1.971 -62.472 34.799

158.099 4.288 -67.081 -5 95.300

Dit betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdragen.

De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Overige financiële vaste activa Verzekeringspremie Saldo begin van het boekjaar Bij: Storting premie Af: Saldo einde boekjaar

54.000 0 0 54.000

0 54.000 0 54.000

54.000

54.000

642.325

879.070

In 2010 is er een Cap van 4,25% afgesloten voor de periode 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De premie wordt in drie jaar (van maart 2012 t/m februari 2015 ten laste van het resultaat gebracht.

Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 5.11.

Totaal overige financiële vaste actvia Totaal financiële vaste activa

JAARREKENING 2011

Pagina 23 van 34

5.3

Voorraden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Saldo begin van het boekjaar Investeringen Waardevermindering Saldo einde boekjaar Onroerende zaken bestemd voor verkoop Saldo begin van het boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar Voorraad materialen Saldo begin van het boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar Totaal voorraden

5.4

2010

4.056.741 2.946.219 -425.532 6.577.428

0 4.056.741 0 4.056.741

175.000 147.500 322.500

175.000 0 175.000

2.117 -593 1.524

0 2.117 2.117

6.901.452

4.233.858

0 0 0

160.378 0 160.378

187.085 85.026 102.059

195.223 21.665 173.558

Onderhanden Projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten Boekwaarde per 31 december

5.5

2011

Vorderingen Huurdebiteuren Af: Voorziening debiteuren Totaal huurdebiteuren

In 2011 is er € 62.025 gedoteerd aan de voorziening debiteuren (2010: € 52.593) Aan oninbare vorderingen is € 1.336 teruggeboekt (2010: € 93.696 afgeboekt). Dit betekent dat er terugboekingen zijn doorgevoerd op eerder afgeboekte vorderingen.

Belastingen Te vorderen BTW Te vorderen VPB Totaal belastingen

223.466 1.991.217 2.214.683

0 943.534 943.534

5.026 305.205 2.669 312.900

4.539 343.625 1.662 349.826

Voor de specificatie van de post te vorderen VPB wordt verwezen naar paragraaf 6.4.

Overige vorderingen Pensioenpremie Nog te ontvangen bedragen Diverse kleine vorderingen Totaal overige vorderingen

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op samenwerkingsverbanden, zoals: woningcorporaties Nijkerk, Larikslaan 2, servicebureau gemeenten en mutatiekosten vertrokken huurders.

JAARREKENING 2011

Pagina 24 van 34

Overlopende activa.

Nog te ontvangen rente Servicekosten Vooruitbetaalde verzekeringspremies Totaal overlopende activa

Totaal vorderingen

5.6

2010

123.419 10.115 0 133.534

38.622 0 1.213 39.835

2.763.176

1.506.753

8.152.335 0 8.152.335

2.049.200 0 2.049.200

Liquide middelen Rekening courant banken Deposito's met een restant looptijd korter dan 1 jaar TOTAAL LIQUIDE MIDDELEN

5.7

2011

Eigen vermogen Kapitaal

45

45

20.644.047 957.787 3.603.627 25.205.461

12.056.776 8.647.047 20.703.823 -4.370.773 4.310.997 20.644.047

1.344.910

957.787

26.550.416

21.601.879

Algemene reserve Eigen vermogen per 1 januari 2010 Vermogenscorrectie als gevolg van stelselwijziging Saldo begin boekjaar Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) Mutatie niet gerealiseerde winst verkoop onder voorwaarden Saldo einde boekjaar Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

De totale niet gerealiseerde winst inzake verkopen onder voorwaarden is als volgt opgebouwd: Stand begin boekjaar 12.087.268 Verkopen onder voorwaarden 3.603.627 Stand einde boekjaar 15.690.895

5.8

Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Stand begin boekjaar Dotaties Onttrekkingen Stand einde boekjaar

Totaal voorzieningen

1.153.000 0 -1.153.000 0

5.866.000 1.153.000 -5.866.000 1.153.000

0

1.153.000

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van een nieuwbouwproject de werkelijke investering per balansdatum van dat nieuwbouwproject overtreft, wordt het meerdere niet in mindering gebracht op het activum maar als voorziening gepresenteerd.

De afwaarderingen wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder post 13.2.2 in de Winst- en Verliesrekening.

JAARREKENING 2011

Pagina 25 van 34

5.9

Langlopende schulden

2011

2010

117.073.917 6.014.953 123.088.870

118.923.847 1.282.778 120.206.625

Bij: nieuwe leningen Af: reguliere aflossingen Af: aflossing einde looptijd/extra aflossing

16.500.000 1.014.953 5.000.000 133.573.917

10.000.000 1.282.778 5.834.977 123.088.870

Kortlopende aflossingsverplichtingen Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar)

-10.560.009 123.013.907

-6.014.953 117.073.917

Langlopende schulden.

Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) Kortlopende aflossingsverplichtingen Stand leningen beging boekjaar

De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2011 3,56% (over 2010 3,43%).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt: € 10.560.009. Dit betreft de reguliere aflossing.

Specificatie leningen naar restant looptijd en rente-% 0 - 3% 3 - 4% 4 - 5% totaal 51.991 5.000 8.014 32.437 25.613 5.445 20.168 0 9.469 0 469 9.000 46.500 26.500 10.000 10.000 Totaal 133.573 36.945 38.651 51.437 De leningen met een rentepercentage van 0-3% zijn roll-over leningen.

1 - 6 jaar 6 - 10 jaar 10 - 20 jaar > 20 jaar

5 - 6% 6.540 0 0 0 6.540

Obligo's WSW

Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting Leusden afgesloten leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaardelijke obligoverplichting van € 5,0 mln.

Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Saldo begin boekjaar Terugkopen Vermeerderingen Waardemutatie ultimo boekjaar Saldo einde boekjaar

17.123.025 -288.750 4.903.500 -385.082 21.352.693

11.635.275 -453.750 5.941.500 0 17.123.025

Woningstichting Leusden heeft in 2011 in totaal 29 woningen onder voorwaarden (Koopgarant) verkocht. Ook zijn er in 2011 zijn er 2 woningen teruggekocht. Het totaal aantal verkochte woningen onder voorwaarden is nu op 131 gekomen.

Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en waardering van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen.

JAARREKENING 2011

Pagina 26 van 34

2011 Waarborgsommen.

Saldo begin boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar

2010

12.324 -7.253 5.071

8.770 3.554 12.324

8.425 -2.618 5.807

11.044 -2.618 8.425

De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstand en huurders met problemen met wie in het verleden een extra hoge waarborg is afgesproken.

Overige schulden Saldo begin boekjaar Vrijval Saldo einde boekjaar

Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start) BTW belast verhuurd.

De BTW over de investering valt binnen een periode van tien jaar vrij.

Totaal overige schulden

10.878

20.749

144.377.478

134.217.691

10.560.009 1.352.149 11.912.158

6.014.953 0 6.014.953

2.935.813 2.935.813

2.850.772 2.850.772

Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekeringen en loonheffing BTW Pensioenpremies Totaal belastingen en premies sociale verzekering

84.710 0 40.149 124.859

88.695 484.182 0 572.877

Onderhanden projecten Totaal ontvangen voorschotten onderhanden projecten Investeringen onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal onderhanden projecten

747.235 694.979 52.256

0 0

Totaal langlopende schulden

5.10

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden Rekening courant met Rabobank Totaal schulden aan kredietinstellingen

Schulden aan leveranciers schulden aan leveranciers Totaal schulden aan leveranciers

In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van € 0 (2010: € 0) inzake opbrengsten uit onderhanden projecten verantwoord.

In de onderhanden projecten is een bedrag van € 0 (2010: € 0) begrepen inzake geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties.

In het boekjaar werd ter zake van onderhanden projecten in opdracht van derden een bedrag van € 17.413 aan rente geactiveerd.

Ultimo 2011 zijn er drie appartementen Apollovlinder verkocht. In 't Zicht zijn twee appartementen verkocht. De investeringen inzake deze verkopen zijn hier verantwoord.

JAARREKENING 2011

Pagina 27 van 34

2011 Overige schulden Overige schulden Totaal overige schulden

1.646.269 1.646.269

637.317 637.317

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huur Service-kosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

2.187.799 115.442 0 2.803 2.306.043

2.135.178 111.271 63.874 146.384 2.456.707

18.977.398

12.532.626

Totaal kortlopende schulden

5.11

2010

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Financiële instrumenten -algemeen Woningstichting Leusden hanteert het treasury statuut zoals vastgesteld in de Raad van Toezicht op 23 juni 2009. In het treasurystatuut is het financieel beleid opgenomen en wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/ looptijdrisico's.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door langlopende leningen tegen vaste rente en gebruik te maken van derivaten zoals renteswaps en collars.

Het treasurystatuut zal in 2012 worden vernieuwd.

Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden risico’s toegelicht.

Renterisico’s Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities.

Per 31 december 2011 bezit Woningstichting Leusden de volgende renteinstrumenten: Cap Op 24 december 2010 is er premie betaald voor een Cap welke loopt van 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De betaalde premie is in de balans opgenomen en wordt gedurende de looptijd van de Cap ten laste van het resultaat gebracht. Het nominale bedrag van de lening waarvoor de Cap is afgesloten is € 6,5 mln. De reële waarde van de Cap bedraagt ultimo 2011 € 10.249 positief. Het Cap-niveau is 4,25%, de te ontvangen rente is gebaseerd op de 3-maands Euribor.

JAARREKENING 2011

Pagina 28 van 34

Extendible loans Daarnaast is bij de volgende leningen sprake van renterisico’s als gevolg van variabele rente: Er is in 2008 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met twee renteperiodes met een variabele rente: • in de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%.

• in de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,65% per kwartaal.

Er is in 2009 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente: • in de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd op de 1maands Euribor rente met een maximum van 4,52%.

• in de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente verschuldigd van 4,52%.

• in de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd op de 3maands Euribor rente met een minimum van 4,75% per kwartaal.

• in de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente verschuldigd van 4,535%.

Op 1 oktober 2010 is een extendible lening van € 10 mln ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met een renteperiode met een variabele rente: • in de periode van 1 oktober 2010 tot 1 oktober 2035 is een rente verschuldigd van 4,369%.

• in de periode van 1 oktober 2035 tot 3 oktober 2050 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor met een minimum van 4,75%.

Op 1 maart 2011 is er een lening met variabele hoofdsom á € 6,5 mln. gestort. Deze lening heeft een looptijd van 50 jaar. De rente is gebaseerd op de 3-maands euribor.

De eerste 4 jaar (van 1 maart 2011 tot 2 maart 2015) geldt een opslag van 0,44%.

Daarna zal de opslag opnieuw worden bepaald.

Op 1 september 2011 is er een basisrentelening van € 10 mln. gestort tegen een rente van 3,075%. Deze lening heeft een looptijd van 49 jaar.

Voor de eerste drie jaar (van 1 september 2011 tot 1 september 2014) geldt een opslag van 0,1%. Daarna wordt de opslag opnieuw bepaald.

JAARREKENING 2011

Pagina 29 van 34

6

Toelichting op de winst- en verliesrekening

6.1

Bedrijfsopbrengsten

Huren Woningen en woongebouwen afgewikkeld Bedrijfsonroerend goed Af: Huurderving wegens leegstand Totaal huren

2011

2010

15.224.040 689.483 -204.031 15.709.492

14.851.515 251.251 -132.379 14.970.388

De stijging van de totale huurbaten van € 735.000 is voornamelijk veroorzaakt door: - algemene huurverhoging per 1 juli 2011 met 1,3% (2010: 1,2%).

- huurharmonisaties - geriefsverbeteringen - oplevering nieuwbouw in de Tabaksteeg (o.a. MFC Antares) - hogere huurderving vanwege leegstand in complex A.Buininggaarde (bestemd voor sloop) en vanwege te verkopen woningen (koopgarant) - verlaging door verkopen Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) Abonnementsgelden dienstverlening Totaal opbrengsten servicecontracten

580.607 18.857 599.465

413.785 16.412 430.198

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse leveringen en diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening met de bewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder de post "Lasten servicecontracten". De nog af te rekenen servicekosten over het boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden.

Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten opgenomen.

Verkoop onroerende zaken In rekening gebrachte verkoopprijs woningen en BOG Af: verkoopkosten woningen en BOG Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde woningen en BOG Totaal verkoop onroerende zaken

1.270.000 -114.896 1.155.104 -1.083.267 71.837

435.000 -76.688 358.312 -99.946 258.366

In 2011 is er één woning verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

In 2011 zijn de bedrijfsruimtes in complex 1442 Rondeel verkocht.

In 2010 zijn er twee woningen verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

JAARREKENING 2011

Pagina 30 van 34

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengsten aanbodmodel Interne doorbelasting aan nieuwbouw Vergoeding administratiekosten servicekosten Dienstverlening derden Diverse opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2011

2010

69.184 421.493 23.792 98.099 46.060 658.627

87.280 727.158 13.065 107.178 13.165 947.846

Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met projectontwikkelingsactiviteiten toegerekend aan de activa in ontwikkeling. Deze baten zijn verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten.

Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande jaren verantwoord.

6.2

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa.

Woningen, woongebouwen waarvan videosysteem ten laste van servicekosten Bedrijfsruimtes Woningen verkocht onder voorwaarden Activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa.

2011

2010

3.369.542 -1.317 254.724 0 206.917 3.829.867

2.010.676 -514 11.590 85.920 125.550 2.233.222

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgens het lineaire systeem op basis van de resterende looptijd berekend.

Overige waardeverandering materiële vaste activa Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie) Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Terugneming op waardeverminderingen (activa in ontwikkeling) Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichting Overige waardeverandering materiële vaste activa Totaal overige waardeverandering

655.769 -1.207.696

415.935 -782.619

574.468

3.918.035

425.532

0

-816.232

-36.941

577.623 -385.082 119.145 -56.473

0 0 0 3.514.410

1.555.468 -3.510 547.047 2.099.005

1.430.395 -6.489 517.640 1.941.545

Sociale lasten

217.520

189.839

Pensioenlasten

297.701

279.732

Lonen en salarissen Salarissen Dekking uren onderhoud Uitzendkrachten Totaal lonen en salarissen

JAARREKENING 2011

Pagina 31 van 34

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.

In 2011 was er gemiddeld 34,0 FTE in loondienst en op uitzendbasis werkzaam (2010: 32,1 FTE) De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2011, in euro's: - Loon voor loonbelasting 116.556 - Afdracht pensioenlasten 38.291 Totaal 154.847

Lasten onderhoud Lasten dagelijks onderhoud Lasten planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven

2011

2010

587.804 2.516.980 3.104.785

558.248 1.945.457 2.503.705

38.125

74.482

310.610 217.973 52.025 580.607

180.140 112.094 121.551 413.785

571.726 71.534 62.025 248.650 953.936

509.078 53.386 52.593 136.492 751.549

191.477 10.898 127.575 251.825 65.695 41.267 195.430 171.043 54.711 329.603 1.439.523

219.913 70.616 127.811 151.386 75.294 46.942 195.190 162.493 88.482 298.012 1.436.139

2.393.459

2.187.688

De leefbaarheidsuitgaven bestaan uit bijdragen aan sociaal maatschappelijke activiteiten en bemiddeling (â&#x201A;Ź 38.000).

Lasten servicecontracten Energielasten Schoonmaakkosten/onderhoud Overige leveringen en diensten

Overige bedrijfslasten Overige exploitatielasten woningen Belastingen Verzekeringen Dotatie voorziening debiteuren Overige algemene directe exploitatielasten (1) Algemene kosten Overige personeelskosten Eenmalige implementatiekosten nieuw automatiseringssysteem Kosten automatisering Kosten dienstverlening adviseurs Huisvestingslasten Energielasten kantoor Algemene kosten Larikslaan 2 (2) Bijdrage projectsteun wijkenaanpak Kosten Raad van Toezicht Overige algemene kosten (3)

Totaal overige bedrijfslasten

Toelichting op de overige bedrijfslasten (1) overige algemene directe exploitatielasten heeft voornamelijk betrekking op de exploitatiekosten inzake het MFC Antares.

(2) algemene kosten Larikslaan 2 betreft het saldo van het aandeel van Woningstichting Leusden in de totale kosten van de front-office.

(3) overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimteverdeling, bewonersblad, kosten verkoop (Koopgarant-) woningen, lidmaatschap branche-

JAARREKENING 2011

Pagina 32 van 34

Kosten Raad van Toezicht De vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2011 in euro's: - Voorzitter: 11.210 - Leden (p.p.): 7.473

In 2011 telde de Raad van Toezicht 6 leden. In 2011 waren er geen mutaties.

In 2010 zijn drie nieuwe leden aangetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2010 een vergoeding ontvangen.

In 2010 zijn drie leden afgetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2010 een vergoeding ontvangen.

Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: - controle van de jaarrekening en verantwoordingen - advies- en fiscale werkzaamheden Totaal

2011

2010

20.000 45.764 65.764

20.000 49.339 69.339

Bovenstaande honoraria beteffen uitsluitend de werkzaamheden die uitgevoerd zijn door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.

6.3

Financiële baten en lasten

2011 Rentebaten - Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito's - Geactiveerde rente - Overige rentebaten Totaal rentebaten Opbrengst financiële vaste activa en effecten - Rente te vorderen BWS subsidies Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten - Rente leningen kredietinstellingen - Borgstellingsvergoeding WSW - Overige rentelasten Totaal rentelasten

2010

123.087 667.998 59.970 851.054

219.665 626.939 51.951 898.556

1.971 1.971

4.288 4.288

4.563.872 11.006 10.598 4.585.475

4.174.976 6.210 551 4.181.737

Het WSW rekent borgstellingsvergoeding voor de leningen die zij na 1 juli 2007 hebben geborgd. Het tarief is vastgesteld op 0,000069. Dit betekent per miljoen borging € 69 per kwartaal aan vergoeding.

JAARREKENING 2011

Pagina 33 van 34

6.4

Vennootschapsbelasting In verband met een uitspraak van de Hoge Raad van december 2011 kon de te betalen vennootschapbelasting over de jaren 2008 t/m 2010 alsnog worden teruggevorderd. In verband met deze uitspraak is ook de acute VPB last over het jaar 2011 op nihil gesteld.

Acute VPB last 2011 Correctie voorgaande jaren (2008-2010) Mutatie latente belastingen Totaal resultaat VPB 2011

JAARREKENING 2011

€ 0 € 718.778 -/€ 176.243 € 542.535 -/-

Pagina 34 van 34