Jaarverslag 2010 by Woningstichting Leusden

woni

0 g 201 a l s ver den Jaar ing leus ht gstic

len 2 etalvatting g n n ke ame en s n 3 d va Raa icht z Toe en 4 eme Alg id e bel rs

lde 5 eho k a st

el: 6 ncie nt a n i e F n dem ren ermoge v en d 7 goe Vast

enin

rl 8 stve dien 9 rijf Bed 10 s BALAN

11 - EN WINST VERLIESREKENING 12 KASSTROOMOVERZICHT 13 WAARDERINGSGRONDSLAGEN 14 TOELICHTING BALANS OP DE VERLIESREKENING 15 - EN TOELICHTING WINST OP DE

won

2010 g a l vers den Jaar ing leus icht ingst

Jaarverslag 2010 •

k 1 elij Het schapp t maa ement d ren

7 1 Het maatschappelijk

rendement 9 2 KENGETALLEN EN

SAMENVATTING

37 6.5 Investeringen 41 6.6 Liquiditeitspositie

42 6.7 Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en 45 6.8

9 2.1 Kengetallen 11 2.2 Samenvatting 19 3 RAAD VAN TOEZICHT 19 3.1 Inleiding

49 51

20 3.2

55 57

21 21

23 24 24 24

25 27 28 29 29

Visie, reikwijdte en toezichtkader 3.3 Profiel Raad van Toezicht 3.4 Integriteit en onverenigbaarheid 3.5 Samenstelling en persoonlijke gegevens Raad van Toezicht 3.6 Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder 3.7 Remuneratiebeleid 3.8 Functioneren bestuurlijke organisatie (Raad van Toezicht en bestuur) 3.9 Visie op termijn

45 46

4 ALGEMEEN BELEID 4.1 Missie 4.2 De missie in de praktijk 4.3 Juridische structuur 4.4 Strategische positionering van de organisatie

31 5 STAKEHOLDERS

31 5.1

Samenwerking en afspraken met stakeholders

35 6 FINANCIEEL:

35 36 36 37

RENDEMENT EN VERMOGEN 6.1 Algemeen 6.2 Wat willen we bereiken? 6.3 Waar sturen we op? 6.4 Begroting 2011

waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille 6.9 Vermogen algemeen 6.10 Solvabiliteit 6.11 Rendementsontwikkeling 6.12 Meerjarenontwikkeling 6.13 Risicomanagement 6.14 Treasury 6.15 Fiscaal beleid

63 7 VASTGOED 63 7.1 Algemeen

64 7.2 Projectontwikkeling 70 7.3 Onderhoudsuitgaven 72 7.4

79 80 88

91 91 91 93 93 95 96 97 98

Planmatig onderhoud en schilderwerk 7.5 Portefeuillemanagement: Overzicht vastgoed in bezit en beheer 7.6 Strategisch voorraadbeleid 7.7 Mutaties woningbezit 7.8 Huurprijsbeleid en betaalbaarheid van de woningen 8 DIENSTVERLENING 8.1 Algemeen 8.2 Woonvisie 8.3 Maatschappelijk vermarkten van de woningvoorraad 8.4 Woonruimteverdeling 8.5 Mutaties: Kopen en verkopen (zie ook strategische projecten) 8.6 Mutaties: Verhuurvoorraad en nieuwbouw 8.7 Woningruil en doorschuiven 8.8 Huisvesting vluchtelingen, statushouders en andere bijzondere doelgroepen

100 8.9

135 13 WAARDERINGS-

100 101

135 136

101 102 102 103 105 106 106 107 107 108 108 109 110 111 113 113 114 122 124 124 126 127

Dagelijkse leefbaarheid en beheren 8.10 Dagelijks onderhoud 8.11 Bewonersoverlast, bemiddeling, bijzondere problemen van bewoners 8.12 Contact met huurders 8.13 Voorlichting 8.14 In gesprek met de klant 8.15 Sponsoring 8.16 Veranderingen aan het gehuurde incl. WMO 8.17 Onderhoudsabonnement 8.18 Vereniging van eigenaren (VvE) 8.19 Extra diensten: glasverzekering en rioolfonds 8.20 Complexgewijze service 8.21 Woongerelateerde diensten 8.22 Huurachterstanden, incasso, ontruimingen 8.23 Woonfraudebeleid 8.24 Kwaliteit van de dienstverlening en KWH110 8.25 Geschillencommissie 9 BEDRIJF 9.1 Algemeen 9.2 Personeel en Organisatie (HRM) 9.3 Communicatie 9.4 Ondernemingsraad 9.5 ICT 9.6 Bedrijfsvoering FEZ 9.7 Huisvesting Woningstichting Leusden

10 BALANS 128 131

11 WINST- EN VERLIESREKENING

133

12 KASSTROOMOVERZICHT

141 143

145

GRONDSLAGEN 13.1 Algemene grondslagen 13.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 13.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 13.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 13.5 Grondslag kasstroomoverzicht

147 14 TOELICHTING OP 147 149 153 154 155 155 156 156 156 156

159

159 160 163 163 164

DE BALANS 14.1 Materiële vaste activa 14.2 Financiële vaste activa 14.3 Voorraden 14.4 Vorderingen 14.5 Liquide middelen 14.6 Eigen vermogen 14.7 Voorzieningen 14.8 Langlopende schulden 14.9 Kortlopende schulden 14.10 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 15 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 15.1 Bedrijfsopbrengsten 15.2 Bedrijfslasten 15.3 Financiële baten en lasten 15.4 Vennootschapsbelasting Accountsverklaring

Jaarverslag 2010 inhoud •

5 165

Het maatschappelijk rendement

Woningstichting Leusden is een actief, ondernemend bedrijf met een maatschappelijke doelstelling. Het beantwoorden van de vraag of Woningstichting Leusden voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft gecreëerd in 2010 is een hachelijke onderneming. Er is geen eenduidige meetlat. Maatschappelijke winst kunnen we niet goed in geld uitdrukken. Geld is voor ons vooral een middel om maatschappelijke doelen te bereiken. We gaan daar buitengewoon zorgvuldig mee om. Om ons maatschappelijk rendement te realiseren hanteren we een vaste strategie zoals verwoord in onze missie. Resultaten behalen we bij een huurder die tevreden is met de woning, bij een goede betalingsregeling, maar ook bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed. We zijn een gezonde en sterke organisatie. We kunnen veel aan en we doen veel. Het antwoord op de principiële vraag of we gezien onze missie de goede dingen doen en die dingen goed doen, is tijden plaatsgebonden. In dit verslag geven we weer wat onze inspanningen in 2010 waren. Op basis van de visie heeft Woningstichting Leusden een goed jaar achter de rug. We hebben gestaag verder kunnen werken aan de grote ontwikkelportefeuille waarin het project multifunctionele centra een steeds steviger project werd in alle opzichten. Ook de projecten De Biezenkamp, Tabaksteeg. Groot Agteveld en ’t Zicht werden substantieel verder gebracht.

De bedrijfsvoering is verstevigd. ICT projecten zijn opgepakt. De afdeling Woondiensten slaagde erin een aanzienlijke verhoging aan te brengen in het verkoopprogramma en te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening. Blijvend probleem is het woningmarkttekort. We worden geremd door diverse overheden die onvoldoende willen en kunnen. Dit tekort is niet alleen pijnlijk voor de groepen starters en ouderen die in de knel zitten. Eind 2009 is in SWEV verband duidelijk geworden dat er een aanzienlijk tekort is voor bijzondere groepen (gehandicapten). Verwacht mag worden, dat over deze groepen ook prestatieafspraken met de lokale en regionale overheden gemaakt kunnen worden De indruk bij Woningstichting Leusden is dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid drastisch herziening behoeft; koop- en huurmarkt sluiten niet aan, de EU-regels geven er aanleiding toe dat een complete doelgroep in de kou blijft staan. Er is onredelijkheid en ongerijmdheid in de subsidiesystemen van koop en huur, het beleid ten aanzien van onrendabele toppen is niet langer houdbaar, het huurbeleid leidt niet tot een goede differentiatie, woonruimteverdeling leidt tot een overmaat aan inschrijvingen tegenover een zeer beperkte beschikbaarheid van woningen. Woningstichting Leusden zal zich in 2011 beraden op het beleid.

7 165 Jaarverslag 2010 het maatschappelijk rendement •

Kengetallen en samenvatting

9 165

2.1 Kengetallen

Vastgoed Woningen/woongebouwen Aantal verhuureenheden (VHE) in beheer in voorraad in exploitatie Gemiddelde WOZ-waarde per VHE

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

2.654 2.625 2.580 2.578 2.555 0 1 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5 2.555,0 210.073 206.243 198.384 185.172 174.946

Bedrijfsonroerend goed (BOG) m2 in exploitatie

1.995

1.292

955

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal gekocht *Aantal verkocht Aantal gesloopt Totaal mutaties

63 3 38 0 28

66 7 19 8 46

26 3 27 0 22

41 0 18 0 23

0 0 5 0 -5

*Specificatie aantal verkopen Meerkeuzewoningen (MKW) - Koopgarant Terugkoopregeling (TKR) - Koopgarant Overige verkopen Totaal verkopen

36 0 2 38

13 6 0 19

23 3 1 27

15 0 3 18

5 0 0 5

Aantal woningen naar huurprijsklassen (volgens huurprijsklassen BBSH) Goedkope huur (tot € 357,37) Betaalbare huur Dure huur (meer dan € 548,18) Totaal aantal woningen

216 1.880 558 2.654

228 1.900 497 2.625

226 1.887 467 2.580

229 1.867 482 2.578

238 1.871 446 2.555

Onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE Kosten planmatig onderhoud/VHE Totaal kosten onderhoud/VHE

218 759 977

217 868 1.085

225 1.065 1.290

228 914 1.142

214 812 1.026

Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS per VHE Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE

147 5.776

147 5.665

147 5.521

147 5.479

146 5.401

Jaarverslag 2010 kengetallen en samenvatting •

Dienstverlening Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties Mutatiegraad in % Acceptatiegraad in % Huurachterstand zittende huurders in % Huurderving in %

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

2.863 2.552 2.375 2.270 1.952 190 195 211 213 224 7,2 7,4 8,2 8,3 8,8 69,0 49,8 67,1 58,1 59,5 0,5 1,1 0,4 0,5 0,6 0,5 0,6 0,3 0,4 0,9

Financiën Vermogen en rendement Solvabiliteit in % 8,1 7,6 11,3 11,7 14,6 Liquiditeit 0,3 2,0 1,9 0,5 1,3 Rentabiliteit eigen vermogen in % 7,9 -26,6 15,7 -21,1 4,2 Rentabiliteit vreemd vermogen in % 3,2 3,5 4,4 4,6 4,9 Rentabiliteit totaal vermogen in % 3,2 0,0 4,5 0,5 4,4 Balans en winsten verliesrekening Eigen vermogen/VHE 5.029 4.706 6.421 5.896 7.493 Totaal opbrengsten/VHE 6.446 6.132 6.010 6.062 5.569 Financiële baten en lasten/VHE -1.267 -1.325 -1.513 -1.643 -1.824 Jaarresultaat/VHE 370 -1.706 499 -1.572 304 Personeel *Aantal medewerkers in dienst per ultimo 33 36 34 29 31 Gem. aantal formatieplaatsen (incl. inhuur) 32,1 31,5 28,7 28,1 28,1 Gem. aantal formatieplaatsen per 1000 VHE 12,1 12,0 11,1 10,9 11,0 Ziekteverzuim in % 5,5 2,7 1,4 1,3 1,1

* Met ingang van 2002 werkt een aantal medewerkers voor meerdere corporaties. Dit zijn de woningstichtigen: Barneveld, Leusden, Nijkerk, Vallei Wonen in Woudenberg.

Toelichting kengetallen • Rentabiliteit Eigen Vermogen = (resultaat na belastingen) / (eigen vermogen begin boekjaar) • Rentabiliteit Vreemd Vermogen = (rentelasten leningen) / (gemiddeld saldo

langlopende schulden in boekjaar) • Rendement Totaal Vermogen = (resultaat na belastingen + rentelasten leningen) / (gemiddeld saldo totaal vermogen in boekjaar)

Missie Woningstichting Leusden is een zelfstandige woningcorporatie, die uitsluitend werkzaam is in de gemeente Leusden. We werken aan ‘goed wonen’ voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan het verhogen van de kwaliteit van het wonen, als we onze aandacht op één gemeente richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden. Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven. Vermogensbeheer Voor het vermogensbeheer dient er sprake te zijn van continuïteit op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Het rendement moet voldoende zijn om met een gezonde bedrijfseconomische basis het ondernemingsplan te kunnen uitvoeren. Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het bewaken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een core business. Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuis-

11 165 vesting is voor Woningstichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan eigendom daar waar een positief volkshuisvesting resultaat kan worden geboekt. Over het jaar 2010 is een positief resultaat van bijna 1,0 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2008 tot en met 2010 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties. Woningstichting Leusden voert een actief financieel beleid om huidige investeringsprojecten mogelijk te maken door: • een gedoseerd en gericht verkoopbeleid van bestaande woningen, waarbij de vrijkomende middelen en boekwinsten gebruikt worden voor de financiering van nieuwe projecten. • de bouw van huurwoningen te combineren met koopwoningen. • het benutten van het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs. De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2010 totaal € 30,1 mln. (2009: € 13,3 mln.). Het saldo van investeringen en desinvesteringen over 2010 bedraagt € 30,0 mln. Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden flink investeert in de toekomstige vastgoedpositie. In de investeringen in activa neemt maatschappelijk vastgoed, zoals de bouw van multifunctionele centra en woonzorgcomplexen, een belangrijke plaats in. Wij verwachten dat woningcorporaties in de toekomst scherper worden beoordeeld op hun maatschappelijke prestaties. Om die te realiseren, beheren en investeren we in een vastgoedportefeuille. In de rol van vastgoedondernemer probeert de woningstichting zo efficiënt en doelmatig mogelijk om te gaan met haar schaarse middelen. Maatschappelijk investeren betekent vrijwel automatisch een lager economisch rende-

Jaarverslag 2010 kengetallen en samenvatting •

2.2 Samenvatting In deze samenvatting leest u de belangrijkste punten uit het jaarverslag van Woningstichting Leusden over 2010. Hierbij wordt ingegaan op de missie, het daaruit voortvloeiende beleid en de concrete activiteiten van de woningstichting. Dit is toegespitst op de vier kernactiviteiten van Woningstichting Leusden, namelijk vermogensbeheer, vastgoed, dienstverlening aan onze doelgroepen en bedrijfsvoering.

ment. De woningstichting doet dit bewust om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het ‘beleidseffect’: dit is het neerwaartse effect op het rendement als gevolg van het gekozen huur- en leefbaarheidsbeleid. Het gemiddelde beleidseffect over de afgelopen 3 jaren is 1,7%. Dit is iets boven het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de totale investeringen in huur- en leefbaarheidsbeleid van Woningstichting Leusden hoger is dan het landelijk gemiddelde. (op basis van Aedex benchmark) Vastgoed Dit is een van de vier kernactiviteiten van Woningstichting Leusden: het bouwen, beheren en exploiteren van vastgoed of algemener gesproken de gebouwde omgeving, van oorsprong woningbouw. De laatste jaren mede op verzoek van de samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving. We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd. We treden vooral op als opdrachtgever: uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven. Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus, naar verwachting, voldoende seniorenwoningen opgenomen. De woningstichting overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters. In de diverse werkgroepen waarbij gemeente

en woningstichting gezamenlijk optrekken, draait in feite alles om het creëren en op peil houden van een goed woonklimaat. Dat is ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en herstructureringsplannen voor De Biezenkamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting Leusden zich actief met architectuur en stedenbouw in diverse ontwikkelingsprojecten. Wij willen namelijk bouwconcepten realiseren die goed zijn afgestemd op de behoeften van doelgroepen. Dat stelt hoge eisen aan de kwaliteit van Woningstichting Leusden als opdrachtgever en sparringpartner. We kunnen het doel van Woningstichting Leusden, met betrekking tot vastgoed, als volgt omschrijven: Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen en dit uitbreiden tot 30% van de Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop- en huurwoningen bestemd voor de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed passend bij de actuele behoefte van de doelgroep evenals het ontwikkelen van vastgoed om dit vorm te geven. Projectontwikkeling Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Een aantal thema’s staan centraal in de projecten voor Woningstichting Leusden: • Duurzaamheid. • Multifunctioneel centrum: het realiseren van goede onderwijsvoorzieningen voor de komende generaties. • De Biezenkamp: het realiseren van een woonzorgzone. • Achterveld: het realiseren van een nog ‘dorpsere’ omgeving. • Starterwoningen. • Woningen waar voor ouderen zorg geleverd kan worden. • Woningen en voorzieningen voor mensen die niet geheel zelfredzaam zijn.

Lopende projecten 2010 ’t Zicht De gronden voor woningbouw op het RWA-terrein zijn eind 2010 geleverd aan de woningstichting. Het project is medio 2010 aanbesteed. De huidige prognose is om in mei van 2011 met de bouw te starten. De oplevering is voorzien in het vroege voorjaar van 2013. Tabaksteeg De voortgang van het project Tabaksteeg is in het verslagjaar verder gevorderd. Het plan Tabaksteeg omvat in totaal 183 sociale huurwoningen in verschillende categorieën. In het laatste deelplan worden in totaal 51 sociale huurwoningen evenals een ABWZ-project gerealiseerd. In het voorjaar van 2010 is gestart met de bouw. In het verslagjaar is hoofdzakelijk gewerkt aan de bouw van deze woningen. In het laatste deelplan is door de woningstichting veel aandacht worden besteed aan jongerenhuisvesting. Daarnaast treedt Woningstichting Leusden op als ontwikkelaar en beheerder van multifunctioneel centrum Antares in het plan Tabaksteeg. Met de bouw van het complex is in april 2009 gestart. Het gebouw zal rondom 1 april 2011 in zijn geheel in gebruik zijn genomen. De nieuwe Biezenkamp In het plan De Biezenkamp komen ongeveer 370 woningen waarvan ca. 118 sociale huurwoningen. De bouw wordt gefaseerd over een periode van 6 jaar. Dit houdt in dat de oplevering van het totale project is voorzien voor 2015. Naast woningen zijn scholen, een gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen gepland en wordt het bestaande winkelcentrum vernieuwd. In het verslagjaar zijn stagnaties opgetreden ten gevolge van discussies over de grondexploitatie, het woningbouwprogramma en het inrichtingsplan openbaar gebied. In 2010 zijn de complexen het nieuwe Hamersveld en de Torenakker opgeleverd. Deze complexen zijn gericht op mensen die een grotere zorgvraag hebben en bieden

zowel intra- als extramurale zorg. Bij de ontwikkeling en het beheer van deze complexen wordt nauw samengewerkt met zorginstellingen. In maart 2010 is gestart met de bouw van het gezondheidscentrum, oplevering is voorzien voor eind 2011. De start van de bouw van het multifunctionele centrum is voorzien in medio 2012 en zal ca. twee jaar gaan duren. Achterveld In het project Mastenbroek II is in 2010 weinig vooruitgang geboekt, dit in verband met discussies over grondposities. Voor het project Groot Agteveld is in het verslagjaar vooral aan de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie, de grondexploitatie en de woningontwerpen van de eerste fase, waarin ca. 18 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De bouw van de eerste woningen zal starten in het voorjaar van 2012. Bouwdriest In samenwerking met Beweging 3.0 wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een zorgboerderij voor licht dementerenden. I.v.m. juridische problemen heeft de woningstichting in 2010 weinig vooruitgang kunnen boeken met de ontwikkeling. Aangezien er voor 2011 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke ontwikkeling. Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum Het multifunctionele centrum krijgt een oppervlakte van ongeveer 4.500 m2 BVO. In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de totstandkoming van het ontwerp. Met de bouw van het complex zal naar verwachting in de tweede helft van 2012 worden begonnen. De planning is dat het complex medio 2014 in gebruik kan worden genomen. Schoollocaties Leusden-Zuid In samenwerking met de gemeente Leusden is de woningstichting gestart met de ontwikkeling van de schoollocaties in Leusden-Zuid. De ontwikkeling wordt gerealiseerd op drie locaties en zal bestaan uit ca. 45 koop- en huurwoningen. In het verslagjaar is veel aandacht besteed aan de planontwikkeling.

13 165 Jaarverslag 2010 kengetallen en samenvatting •

• Het bijdragen in stedenbouw en architectuur zodat een gebouwde omgeving wordt gerealiseerd waarmee Leusden een steviger identiteit krijgt.

Bestaande woningvoorraad Naast het ontwikkelen van nieuw vastgoed is het beleid van de woningstichting gericht op het waarborgen van de kwaliteit en het streven naar duurzaamheid in het beheer en de exploitatie van de bestaande woningvoorraad. We constateren dat de voorraad er goed voor staat. Er zijn geen structurele achterstanden in het onderhoud. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak. Woningstichting Leusden streeft naar het dynamiseren van de voorraad door verkoop en nieuwbouw, waardoor het bezit beter past bij de wijzigende verlangens in de samenleving. In dit kader past ook het beleid van de woningstichting om huurders de mogelijkheid te bieden de woning te kopen. Via de zogenoemde Koopgarant-regeling kan de woningstichting woningen met een korting van 25% op de marktwaarde aanbieden, zodat ook de lagere inkomens in aanmerking kunnen komen om een woning te kopen. Hierbij blijft Woningstichting Leusden juridisch eigenaar (‘bloot eigendom’) en gaat het economische eigendom over naar de voormalige huurder. In 2010 zijn er 36 woningen verkocht onder de Koopgarant-regeling. Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. Het huurverhogingpercentage volgt, voor een groot deel van de woningvoorraad, het inflatiepercentage. In 2010 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,2% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging conform inflatie uit op gemiddeld 1,2% en voor de vrije sector op 2,0%. Bij Woningstichting Leusden bedroeg de gemiddelde huurprijs per 31 december 2010 € 481,37. In 2010 valt 80% van ons huurwoningbezit in de categorie goedkoop en betaalbaar. • In 2010 is het verkoopbeleid van Woningstichting Leusden gericht om 45 betaalbare koopwoningen op de Leusdense woningmarkt te brengen.

Dienstverlening Wat betreft de dienstverlening aan huurders, kopers en woningzoekenden streven we naar een optimale dienstverlening in het bijzonder voor de doelgroepen. We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen. Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na: • Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen gedifferentieerde behoefte die op basis van moderne marketingtechnieken is vastgesteld. • Appreciatie van product door klant. • Keuzemogelijkheden voor klanten. • Bijzondere support voor bijzondere doelgroepen. We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienstverlening is een ‘on-going’ proces met veel kleine stapjes Woonruimteverdeling In Leusden hebben we meer woningzoekenden dan woningen. Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van de woningstichting en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt hierin een belangrijke ontwikkeling. In Leusden is voor eenpersoonshuishoudens in het algemeen, zowel jong als oud, relatief weinig woningaanbod. Er is sprake van vergrijzing van Leusden. Om goed voorbereid te

zijn op deze vergrijzing, moet gezocht worden naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen voor Leusden als woonzorgzone verder worden vormgegeven. Ook ondersteuning van mantelzorg is belangrijk, evenals het uitbreiden van dienstenpakketten en mogelijkheden voor sociale activiteiten. Voor wat betreft de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en jongeren zijn er belangrijke stappen gezet door gemeente en woningstichting. Partijen zijn overeengekomen dat Woningstichting Leusden in de periode van 1 januari 2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen toewijst aan starters. Deze toewijzing geschiedt op basis van loting. Eengezinswoningen worden specifiek toegewezen aan starters die een meerpersoonshuishouden (willen gaan) vormen. Optimaliseren verkoopproces Aandachtspunt voor het komende jaar is het optimaliseren van het verkoopproces. Het gaat hierbij om de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden. Om dit te realiseren is in 2009 een verkoopbegeleider aangesteld op de afdeling Woondiensten. Daarnaast heeft de woningstichting samenwerking gezocht met een aantal makelaars. Op basis van een bedrijfspresentatie is begin 2010 een keuze gemaakt voor twee makelaars met wie nauw zal worden samengewerkt. Klantencontact Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen van de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van individueel tot collectief. De afdeling Woondiensten speelt hierbij een centrale rol.

15 165 Jaarverslag 2010 kengetallen en samenvatting •

• In 2010 formuleert Woningstichting Leusden een nieuw huurbeleid met als resultaat een betere match tussen doelgroep en woning.

Bedrijf Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van de vier kernactiviteiten. De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst. De hoge verwachtingen hebben hun weerslag op de verwachtingen met betrekking tot de werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn, namelijk: Professioneel, Netwerkbedrijf, Lean & Mean. Professioneel We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en houding, waarover de medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn en dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in ‘control’ is, goed geoutilleerd is en niet in de laatste plaats gewaardeerd. Netwerkbedrijf Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers

‘Lean en Mean’ We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uitvoering een scala aan bedrijven en deskundigen betrokken. Het is niet onze ambities zelf zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven die op hun expertiseveld uitblinken. Raad van toezicht De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder van Woningstichting Leusden en daarmee het hoogste orgaan van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. In het verslagjaar is de samenstelling van de Raad van Toezicht veranderd. Eén lid (voorzitter) is afgetreden en er zijn twee adviseurs (voormalige leden) teruggetreden. De twee adviseurs zijn een jaar in functie geweest in verband met de overgang naar een nieuwe samenstelling van de Raad van Toezicht. Drie nieuwe leden zijn benoemd, conform de vastgestelde profielen en na een zo publiek mogelijke wervingsprocedure die is uitgevoerd conform de statutaire voorschriften. De nieuwe voorzitter is in functie benoemd.

Jaarverslag 2010 kengetallen en samenvatting â&#x20AC;˘

17 165

Raad van Toezicht 3.1 Inleiding De Raad van Toezicht is de interne toezichthouder van Woningstichting Leusden en daarmee het hoogste orgaan van Woningstichting Leusden. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad van Toezicht houdt ook toezicht op de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de realisatie van de volkshuisvestingsopgaven, de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie, de opzet en werking van de interne risicobeheersing en controle systemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, het financieel verslagleggingsproces en de naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich uit tot de met de woningcorporatie verbonden ondernemingen. Ook vervult de Raad van Toezicht haar functie van adviseur van de directeur/bestuurder, zodat zij een cruciale rol speelt in de voorbereiding van de essentiële beleidskeuzes die door de directeur/bestuurder aan de Raad van Toezicht worden voorgelegd. Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in de statuten en het ‘reglement van Bestuur en Raad van Toezicht’, het Bevoegdhedenreglement van de directeur/bestuurder en op de website van Woningstichting Leusden te vinden. In dit reglement is ook het toezicht geregeld op de rechtspersonen die aan Woningstichting Leusden verbonden zijn, namelijk twee 100% dochterondernemingen: Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijke organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

19 165

De externe toezichthouders (instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of het ministerie van VROM ) hechten aan een adequaat intern toezicht door de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht hecht eraan opvattingen van het externe toezicht in de beraadslagingen te betrekken. De Raad van Toezicht is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. De Raad van Toezicht onderschrijft de Governance Code en heeft op 21 juni 2007 besloten om deze code toe te passen. In dit jaarverslag over 2010 legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze van toepassing van de Governance Code. Er wordt door medewerkers veel geïnvesteerd in de ontwikkeling van Woningstichting Leusden. Voorbeelden zijn de projecten Tabaksteeg, De Biezenkamp, de multifunctionele centra en Larikslaan2. Al die activiteiten vergden ook in 2010 veel van de energie van de medewerkers. Dankzij hun inzet, sterke betrokkenheid en grote enthousiasme kan Woningstichting Leusden een goed resultaat boeken. Daarmee zet Woningstichting Leusden grote stappen in het realiseren van haar missie. De Raad van Toezicht spreekt graag haar waardering uit voor het vele werk dat is verzet. Wij zijn ervan overtuigd dat wij ook in de komende jaren op dezelfde grote inzet mogen rekenen. In overeenstemming met het bepaalde in artikel 29, lid 1 van de statuten zijn de jaarrekening 2010 en de daarbij afgegeven accountantsverklaring van PricewaterhouseCoopers ter goedkeuring aan ons voorgelegd. Met de inhoud van de jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Leusden, 23 juni 2011 Namens de Raad van Toezicht Voorzitter H.A. Voortman

Jaarverslag 2010 raad van toezicht •

3.2 Visie, reikwijdte en toezichtkader Woningstichting Leusden is een zelfstandige een nieuwe opzet voor een management organisatie met een eigen Raad van Toezicht. informatiesysteem. In de dagelijkse praktijk De Raad van Toezicht voert overleg met de vormen de periodieke managementrapdirecteur/bestuurder over de strategische portages een belangrijk sturingsinstrument visie en heeft het ondernemingsplan vastge- voor het nemen van beslissingen en voor het steld. De Raad van Toezicht rekent behalve concreet vormgeven van de corporate gode statuten, ook de prestatievelden van het vernance. De rapportage is onderdeel van BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) een transparant controlesysteem. Onderdeel als ‘speelveld en richtsnoer’ voor het be- van de rapportage is risicobeheersing. leid dat Woningstichting Leusden als maat- Toezicht vergt relevante en juiste informatie. schappelijke organisatie voert. Alle middelen Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisadienen immers in het belang van de volks- tie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de huisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij Raad van Toezicht maakt ook actief gebruik huisvesting van de primaire doelgroep de van externe informatiebronnen. Bij de bekerntaak van de corporatie is. handeling van de jaarrekening in de Raad Het ondernemingsplan is, naast de formele van Toezicht en bij de vergaderingen van de kaders zoals vastgelegd in BBSH governance auditcommissie is de accountant aanwezig. code etc, het voornaamste toetsings-kader Verder is in het profiel van de leden van voor de Raad van Toezicht. In het plan staan de Raad van Toezicht opgenomen dat zij de doelstellingen voor de komende jaren ver- woonachtig dienen te zijn in de gemeente woord, waarbij het realiseren van woonkwali- Leusden. Zij nemen actief deel aan het lokale teit, goede woonconcepten, hoge klanttevre- maatschappelijk leven en maken zo naast denheid, verbetering van de kwaliteit van de de formele rapportages ook feitelijk kennis woning en de service, een vernieuwd aanbod met de output/outcome van Woningstichting aan huur- en koopwoningen en behoud van Leusden. de financiële continuïteit voorop staan. Het De auditcommissie heeft in 2010 twee keer ondernemingsplan bevat financiële beleids- vergaderd. De werkzaamheden van deze kaders op de korte en lange termijn. Jaarlijks commissie dienen bij te dragen aan scherpte wordt het ondernemingsplan bijgewerkt met in het toezicht op de bedrijfseconomische kant de ontwikkelingen in de uitvoering en nieuwe van Woningstichting Leusden. De Raad van inzichten over het te voeren beleid. Toezicht heeft tevens een remuneratiecomPeriodiek bespreekt de Raad van Toezicht missie ingesteld. De remuneratiecommissie de managementrapportage, waarin inzicht beoordeelt het functioneren, houdt toezicht wordt gegeven in de voortgang van de op en doet voorstellen voor de benoeming en werkzaamheden. De afgelopen twee jaar is beloning van de leden van de Raad van Toedeze rapportage verder omgevormd naar zicht en de directeur/bestuurder. > Verantwoording en visitatie Visitatie kan een van de middelen zijn om het maatschappelijk presteren inzichtelijk en plausibel te maken. Woningstichting Leusden is van mening dat er nog geen adequaat model beschikbaar is. Woningstichting Leusden geeft de voorkeur aan een vorm van verticale verantwoording boven vormen van zelfregulering in de branche. We verwachten dat de rijksoverheid voor deze benadering zal kiezen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal

omvormen naar een Corporatie Autoriteit. Vooralsnog wordt verantwoording afgelegd door een uitgebreid en integraal jaarverslag in combinatie met verantwoordingsstukken bestemd voor diverse toezichthoudende instanties. Er wordt ook deelgenomen aan diverse benchmarks en de tevredenheid bij de stakeholders wordt op regelmatige basis gemeten, onder meer door middel van onafhankelijk onderzoek.

21 165 ondernemingsraad) een rol. In 2010 is een lid (voorzitter) afgetreden en zijn twee adviseurs (voormalige leden) teruggetreden. De twee adviseurs zijn een jaar in functie geweest in verband met de overgang naar een nieuwe samenstelling van de Raad van Toezicht. Drie nieuwe leden zijn benoemd, conform de vastgestelde profielen en na een zo publiek mogelijke wervingsprocedure die is uitgevoerd conform de statutaire voorschriften. De nieuwe voorzitter is in functie benoemd. In 2010 is een inwerk- en introductieprogramma gestart, onder andere een werkconferentie van de Raad van Toezicht onder externe begeleiding waarin het programma voor de komende periode is ontwikkeld. Een belangrijk aspect in de benoemingsprocedure betrof het herijken en toepassen van het integriteitbeleid. Alle leden van de Raad van Toezicht hebben een nieuw geformuleerde verklaring ondertekend.

De Raad van Toezicht kent geen vaste selectie- en benoemingscommissie. Maar conform de in de statuten vastgelegde werkwijze spelen in de procedure alle betrokkenen (Raad van Toezicht, directeur/bestuurder,

De Raad van Toezicht benoemt de directeur/ bestuurder. In 2003 is de heer André van de Water tot directeur/bestuurder benoemd. De benoemingen vonden plaats op basis van een beoordeling van het functioneren in de daaraan voorafgaande jaren alsmede het gewenste profiel voor deze functie. Jaarlijks vindt een beoordeling plaats.

3.4 Integriteit en onverenigbaarheid In 2010 is het beleidskader inzake integriteit opnieuw geëvalueerd, besproken en vastgesteld. Geconstateerd is dat er sprake is van een juiste naleving van de regels, hetgeen door de accountant in zijn rapportage is bevestigd. Met name is aan de orde geweest: het gebied van tegenstrijdige belangen bij nevenfuncties en de naleving bij transacties en de naleving van de zittingsduur. Woningstichting Leusden beschikt over een reglement voor Raad van Toezicht en bestuur, integriteitcode, klokkenluiderregeling, een

beleid inzake belangenverstrengeling. Ook is voorzien in een vertrouwenspersoon. De bestaande en functionerende regelingen inzake bevoegdheden (bevoegdheden regeling 2003) en projectontwikkeling (statuut projectontwikkeling 2006) alsmede het leveranciersbeleid, waarin opgenomen het aanbestedingsreglement, worden herijkt in 2011. In het Reglement voor de Raad van Toezicht staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies.

Jaarverslag 2010 raad van toezicht •

3.3 profiel Raad van Toezicht De Raad van Toezicht benoemt zijn leden voor een periode van vier jaar en kent een rooster van aftreden. Per 31 december 2010 bestond de Raad uit zes leden. Voor de leden van de Raad bestaat een profielschets. Criteria voor het lidmaatschap van de Raad van Toezicht zijn onder meer: ervaring in het bedrijfsleven op leidinggevend niveau, bestuurservaring bij een groter bedrijf of instelling, affiniteit met de volkshuisvesting, bekendheid met de sociale kaart van Leusden, belangstelling en begrip voor de belangen van huurders. In de Raad van Toezicht moeten tegelijkertijd verschillende disciplines zijn vertegenwoordigd. Omdat de Huurderbelangenvereniging Leusden in 2009 is opgeheven, is bij nieuwe benoemingen geen huurderorganisatie betrokken. Wel is vacaturestelling en werving maximaal publiekelijk uitgevoerd. De Raad van Toezicht heeft in 2009 het profiel herijkt en ook de samenstelling van de raad beschreven. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied van economie, sociaal maatschappelijke kwesties aangevuld met een generalist. Het profiel van de Raad van Toezicht is te vinden op de website van Woningstichting Leusden.

In 2010 is, zoals ieder jaar, stilgestaan bij mogelijke belangenverstrengeling van leden van de Raad van Toezicht. Meer in het algemeen geldt dat de leden van de Raad van Toezicht onverkort onder het beleid van de organisatie als geheel vallen. Om de onafhankelijkheid te staven wordt verwezen naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf 3.5. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties en maken al naar gelang de individuele behoefte gebruik van het professionaliseringsaanbod. Alle leden hebben een nieuw opgestelde verklaring ondertekend. Aangegeven is dat in geval van fraude er altijd aangifte zal worden gedaan. Jaarlijks wordt aan dit thema aandacht besteed. Gezien de omvang van de organisatie gebeurd dit in reguliere overleggen. Overigens ook in de activiteiten van AO en ICT waar het gaat om het beschermen van vertrouwelijke en of gevoelige informatie. Het integriteitsbeleid is onderdeel van de externe communicatie door publicatie op de

website. Het is onderdeel van gesprek met externe leveranciers en het is opgenomen in de algemene voorwaarden. In 2010 waren een geen meldingen van integriteitschendingen. De Raad van Toezicht kent twee vaste commissies: de auditcommissie en de remuneratiecommissie. Taken, bevoegdheden en werkwijze van deze commissies zijn in een reglement vastgelegd. Voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden zijn algemene gedragsregels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden. De gedragsregels beschrijven onder andere de omgang met gevoelige informatie, nevenactiviteiten of (aan)bestedingen. Daarnaast heeft Woningstichting Leusden een klokkenluiderregeling, die medewerkers de gelegenheid biedt om vermoedens van misstanden te melden bij de vertrouwenspersoon. Het integriteitbeleid en de klokkenluiderregeling van Woningstichting Leusden zijn te vinden op onze website.

> Relatie tussen Raad van Toezicht en accountant De Raad van Toezicht verstrekt - na een jaar-

de accountant, dat minstens eenmaal per jaar

lijkse evaluatie en advies van bestuurder en

plaatsvindt. De auditcommissie vergadert altijd

auditcommissie - de opdracht aan de accoun-

in aanwezigheid van de accountant. Ook het

tant voor het controleren van de jaarrekening.

functioneren en de continu誰teit van de organi-

De accountant brengt over zijn bevindingen

satie in bedrijfseconomisch opzicht, inclusief

verslag uit aan de Raad. Naast het jaarver-

het vraagstuk van betrouwbaarheid, validiteit

slag en het accountantsverslag staat ook de

en de generieke kwaliteit van de rapportages,

managementrapportage op de agenda van

zijn onderwerp van gesprek. Onder meer aan

het overleg tussen de Raad van Toezicht en

de hand van de managementrapportages

> Vergaderingen van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht komt jaarlijks minimaal vier keer in een reguliere vergadering bijeen met de directeur/bestuurder. In 2010 is de Raad van Toezicht in totaal acht keer bijeengeweest zowel in reguliere vergaderingen, bijpraatbijeenkomsten als in een separate werkconferentie, deels in afwezigheid van de bestuurder. Hierin is het eigen functioneren besproken. De gewenste werkwijze en het werkprogramma zijn vastgesteld. Afhankelijk van de agendapunten kunnen managementteamleden, medewerkers of externe

deskundigen worden uitgenodigd. De Raad van Toezicht hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit in Leusden en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. De Raad zoekt in haar werk steeds naar de juiste balans tussen directe betrokkenheid en toezicht op afstand. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de voorzitter van de Raad van Toezicht op reguliere basis met de directeur/ bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij bijzonderheden.

Het management en de Raad van Toezicht zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt de accountant een rapport op met conclusies en aanbevelingen. De accountant werkt volgens de aangescherpte Richtlijn 240: ‘De verantwoordelijkheid van de accountant voor het in acht nemen van fraude en onjuistheden in het kader van een opdracht

tot controle van een jaarrekening’. Deze richtlijn vereist een interview met verschillende functionarissen en (een vertegenwoordiging van) de Raad van Toezicht. Tijdens de controle van de jaarrekening concludeerde de accountant dat er binnen Woningstichting Leusden de nodige aandacht wordt besteed aan de onderwerpen fraude en integriteit.

3.5 Samenstelling en persoonlijke gegevens Raad van Toezicht

ittings

z * Na n vier n va

termij herbejaar d noem

> Personalia en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2010 m/v geb. jaar functie commissie benoemd aftredend H. A Voortman M 1953 Voorzitter RC 2009 1 maart 2013 E. de Kruijk V 1958 Lid RC 2009 * 1 maart 2013 M.G. Jekel RA M 1958 Lid AC 2003 16 april 2011 J.G. Hofland RE RA M 1973 Lid AC 2010 1 maart 2014 Drs. R.J. de Kimpe M 1957 Lid RC 2010 1 maart 2014 R. Krol M 1962 Lid AC 2010 1 maart 2014 > Commissies AC Auditcommissie RC Remuneratiecommissie > Nevenfuncties De heer M.G. Jekel RA (1958) • Directeur Accounting, Reporting & Controlling, ASR Nederland NV De heer H.A. Voortman B Ec (1953) • Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem en Flevoland • Bestuurslid Matchpoint Maatschappelijk ondernemen Amersfoort • Bestuurslid Stichting Binnenstads management Amersfoort • Voorzitter Groepsadviesraad ROC ASA Amersfoort • Secretaris Rotaryclub Amersfoort-Regio • Plv. provinciaal consul ANWB • Bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs

• Bestuurslid Stichting Strategisch Ondernemerschap Mevrouw E. de Kruijk (1958) • Adjunct directeur bij Waterschap Vallei en Eem • Voorzitter Stichting Eerstelijnsgezond heids Zorg Achterveld De heer J.G. Hofland RA RE (1973) • Senior Vice President Group Audit ABN AMRO bank De heer drs. R.J. de Kimpe (1957) • Partner marketingadviesbureau VODW • Commissaris Marktresponse International Group • Voorzitter Bedrijvenkring Leusden

Jaarverslag 2010 raad van toezicht •

23 165

> Risicobeheersing en fraudepreventie

• Bestuurslid VNO-NCW Eemland • Lid Raad voor Economische ontwikkeling De heer R. Krol (1962) • Directeur Witkamp Projectontwikkeling bv 3.6 Persoonlijke gegevens directeur/bestuurder De heer drs. A.J. van de Water (1950), directeur/bestuurder, is op 01-09-1994 in dienst gekomen en per 23-4-2003 benoemd als directeur/bestuurder, herbenoemd in 2007 voor onbepaalde tijd.

• Bestuurslid Stichting Beveiliging Bedrijventerrein Almere • Bestuurslid Behoud Kerkelijke Gebouwen Utrecht • Kerkrentmeester Protestantse kerk Leusden

Nevenfuncties: • Lid bestuur Stichting Architectuur Leusden • Lid bestuur Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs

3.7 Remuneratiebeleid Voor het beloningsniveau baseert de Raad van Toezicht zich op het rapport Adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair directeur van de koepelorganisatie Aedes. De Raad van Toezicht zoekt in de bezoldiging van de directeur/bestuurder aansluiting bij het bezoldigingsbeleid van vergelijkbare corporaties. De bezoldiging bestaat uit een vast en een variabel deel. De hoogte van het variabele deel wordt jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van de mate waarin de gestelde doelen zijn gehaald, zowel op financieel gebied als op het gebied van volkshuisvesting. De Raad van Toezicht laat zich daarbij ook leiden door de vooruitzichten op de langere termijn. Woningstichting Leusden stelt de directeur/ bestuurder een auto ter beschikking. Daarnaast heeft de directeur/bestuurder geen vaste representatiekostenvergoeding en kan hij aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al het personeel van Woningstichting Leusden gelden. Pensioen- en vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten. De directeur/bestuurder heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd en er is geen speci-

De vergoeding per jaar voor de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2010: Voorzitter € 11.016 Leden (per persoon) € 7.377 De totale vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2010 € 55.328

3.8 Functioneren bestuurlijke organisatie (Raad van Toezicht en bestuur) Het is de taak van bestuur en Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden ervoor

zorg te dragen dat het werk passend is in een lange maatschappelijke traditie van zorg

fieke beëindigingregeling overeengekomen. De vergoedingsregeling voor de leden van de Raad van Toezicht is in 2007 aangepast door het toepassen van de standaard regeling van de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Onkosten worden vergoed op basis van declaratie naar werkelijk gemaakte kosten. De Raad van Toezicht heeft het afgelopen jaar gebruik gemaakt van eigen adviesopdrachten door het betrekken van een adviseur ten behoeve van de interne evaluatie. De bezoldiging directeur/bestuurder bedroeg in 2010: Basissalaris € 115.357 Variabele beloning € 4.311 Sociale - en pensioenlasten € 32.044 Totaal € 151.712

• Het handhaven en toepassen van statuten en reglement. • De balans tussen toezicht en advisering 3.9 Visie op termijn Wat betreft de organisatie van bestuur en beleid streven we naar consistentie en samenhang in de strategie, tactiek en operationele activiteiten, volgens de juiste procedures en bevoegdheden, transparant, goed onderbouwd, goed gedragen, goed gedocumenteerd en gearchiveerd. Enerzijds hebben we te maken met een extreem gecompliceerd werkveld dat zich lastig laat besturen. Niet in het minst vanwege de externe dynamiek en de maatschappelijke doelen. Anderzijds is er de behoefte juist de sturing naar hoofdpunten terug te brengen, teneinde ons werk transparant, stuurbaar en beïnvloedbaar te houden. Zoals in de inleiding is aangeven zijn er dringende redenen te komen tot een drastische herziening van het beleid. Binnen het centrale management informatiesystemen zijn verschillende dashboards opgenomen om het proces van begroten en rapporteren te optimaliseren. Een intensieve communicatie over en weer met onze stakeholders is blijvend noodzakelijk. Immers de missie van Woningstichting Leusden blijft weliswaar stabiel, maar de invulling verandert naarmate de samenleving verandert. Het is bij uitstek de taak van Raad van Toezicht en bestuur om de juiste balans te vinden tussen continuïteit en verandering en tussen intern en extern, in het licht van de missie van Woningstichting Leusden. De feitelijke monopoliepositie van Woningstichting Leusden ten opzichte van de huurders vereist een bovengemiddelde zorgvuldigheid in het omgaan met onze klanten.

door de Raad van Toezicht. • Het zorgdragen voor voldoende maatschappelijke sturing. • Een transparante en publieke verantwoording. • Het toepassen van corporate governance. • Het voortdurend werken aan de verdere ontwikkeling van sturing. • Overleg met de Ondernemingsraad en de WAR (Woonadviesraad)

De Raad van Toezicht evalueert jaarlijks niet alleen haar eigen functioneren, maar ook de relatie met de organisatie. De directeur/bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan. Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder plaats door de voorzitter en een lid van de Raad van Toezicht zijnde de remuneratiecommissie. Het hierboven beschreven toetsingskader en in het bijzonder de prestatie van Woningstichting Leusden gelden daarbij als referentie. De Raad van Toezicht constateert met genoegen dat Woningstichting Leusden in veel opzichten in de volkshuisvesting en in Leusden een trekkersrol vervult. De volgende zaken zijn in het jaar 2010 goedgekeurd of vastgesteld: • Periodieke rapportages • Begroting en jaarverslag • Corporate Governance, rooster van aftreden, integriteitverklaring samenstelling commissies • Investeringsbesluiten • Diverse vastgoed besluiten: onder andere Groot Agteveld, samenwerking met De Alliantie: ontwikkelovereenkomst • Geschillencommissie • EU-regelgeving • CVF en WSW rapportages • Treasurystatuut, evaluatie • Benoeming accountant • Benoemingen nieuwe leden en programma Raad van Toezicht • Overeenkomst Gemeente Leusden

25 165 Jaarverslag 2010 raad van toezicht •

voor een goede huisvesting voor de doelgroepen. In het huidige tijdsgewricht vertaalt zich dit in een beleid zoals dat in het volgende hoofdstuk is beschreven. De wijze waarop dit plaatsvindt, is aan nauwkeurige waarden en normen c.q. spelregels gebonden. Belangrijke elementen zijn:

Algemeen beleid

27 165

4.1 Missie Woningstichting Leusden is uitsluitend werkzaam in de gemeente Leusden. We werken aan ‘goed wonen’ voor Leusdenaren, in het bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is onze overtuiging dat we het beste kunnen bijdragen aan het verhogen van de kwaliteit van het wonen, als we onze aandacht op één gemeente richten. We zijn er verder van overtuigd dat een kleine, professionele organisatie het meest adequaat kan inspelen op lokale ontwikkelingen en omstandigheden. Vermogensbeheer, investeren en desinvesteren in vastgoed, dienstverlening aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernactiviteiten. Alles draait om maatschappelijk ondernemerschap: Woningstichting Leusden wil elke activiteit maatschappelijke meerwaarde geven. Dat betekent voor het vermogensbeheer dat er sprake dient te zijn van continuïteit op basis van een maatschappelijk rendement. Er wordt dus niet gestreefd naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Het rendement moet voldoende zijn om met een gezonde bedrijfseconomische basis het ondernemingsplan te kunnen uitvoeren. Wat betreft investeren en desinvesteren in vastgoed komt het erop neer dat Woningstichting Leusden voortdurend op zoek is naar goed functionerende woon- en leefconcepten voor onze doelgroepen, hierin investeert en zorg draagt voor de exploitatie. Met andere woorden; in toenemende mate ontwikkelt, verkoopt en koopt Woningstichting Leusden vastgoed om te bereiken dat we met goede woonconcepten de juiste doelgroepen bedienen. Wat betreft de dienstverlening aan huurders, kopers en woningzoekenden streven we

naar een optimale dienstverlening. We zien dat het tegenwoordig steeds meer gaat om maatwerk, zowel voor diegenen die extra hulp nodig hebben als voor diegenen die meer zelfstandig vormgeven aan de woonwensen. De woningstichting is er trots op, dat zij grote vooruitgang boekt in het verwezenlijken van de missie. Vermogensbeheer krijgt een steeds adequater afwegingskader. Het investerings- en desinvesteringsbeleid, inclusief strategisch voorraadbeheer, krijgt steeds meer dynamiek. Bijzondere huisvestingsconcepten bedienen speciale doelgroepen, zoals in de woonservicezone gebeurt via Abrona (voor mensen met een lichamelijke beperking), via De Asschat (voor ouderen), de eerstelijnsgezondheidszorg, in de multifunctionele centra (op het gebied van onderwijs, welzijn enz.) en in Tabaksteeg bij het project Plus Wonen (huisvesting voor mensen met schizofrenie). Woningstichting Leusden streeft naar een goede kwaliteit van dienstverlening. Het aantal klantgerichte producten en diensten, zoals de Meerkeuzewoning, groeit. De bedrijfsvoering van de woningstichting is op orde, ook op het gebied van huisvesting en ICT. Woningstichting Leusden richt zich op een breder gebied dan het bieden van huisvesting. De kwaliteit van het wonen hangt namelijk niet alleen af van de staat van de woning, maar zeker ook van de fysieke en sociale woonomgeving en de aanvullende diensten en voorzieningen (zoals zorg en welzijnsdiensten), de woonomgeving (buurt en wijk) en van de kwaliteit van Leusden, Achterveld en Stoutenburg.

Jaarverslag 2010 algemeen beleid •

4.2 De missie in de praktijk > Voor iedereen Woningstichting Leusden helpt vooral mensen die zelf niet of moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Maar wij willen ook anderen graag van dienst zijn bij het vinden van een huur- of koopwoning. Kortom: Woningstichting Leusden is er voor iedereen die in Leusden wil wonen. Klanten zijn in de ogen van de woningstichting zelfstandige, zelfredzame mensen, die zelf verantwoordelijkheid dragen voor de dingen die zij doen en de keuzes die zij maken. Bijzondere klantengroepen kunnen, waar mogelijk, rekenen op extra steun. Klantenvragen

staan altijd centraal. Door het aanbieden van goede woningen en goede dienstverlening wil Woningstichting Leusden op deze vragen inspelen. Uit het klantenpanel voor senioren dat in 2008 werd uitgevoerd, blijkt dat we in de toekomst meer energie moeten gaat steken in intake en begeleiding van klantenvragen. De vraag naar meer klantbegeleiding kan gezien worden als een maatschappelijke trend: eerder werd in het klantenpanel onder jongeren ook al deze wens uitgesproken.

> Nieuwe woon- en vastgoedconcepten Steeds indringender zoekt en realiseert Woningstichting Leusden nieuwe concepten op de gebieden van wonen en vastgoed. Voorbeelden zijn: • Koopgarantwoningen, zoals enkele woningen in ‘t Vliet. • Meerkeuzewoning, zoals de wijk Akkerhoeve/Noordwijck. • Wonen met zorg, zelfstandig wonen met de mogelijkheden van een basiszorg pakket. • Wonen met zorg voor speciale doel groepen, zoals verstandelijk beperkte ouderen of jongeren met schizofrenie. • Woningen voor zelfstandig wonende ouderen, zoals in Mastenbroek en Tabaksteeg, • Atelierwoningen, zoals de Egelantierhof in Tabaksteeg;

• Starterwoningen, zoals project ‘De Start’ en Tabaksteeg. Woningstichting Leusden streeft naar kleinschalig en gedifferentieerd opgezette buurten met een eigen identiteit. Zo ondersteunen wij het streven naar een dorpse uitstraling in Tabaksteeg. Wij versterken Achterveld qua stedenbouw, natuurontwikkeling en architectuur. In onze ogen zouden de toekomstige nieuwbouwprojecten Nieuw Princenhof en ’t Zicht vooral de uitstraling van urbanvilla’s moeten hebben en De Biezenkamp een modern binnenstedelijk klimaat. Ook streven we qua dienstverlening steeds meer naar maatwerk op de gebieden van wonen, zorg en welzijn, maar ook woonruimteverdeling en groepswonen voor doelgroepen.

> Het creëren van meerwaarde voor de Leusdense samenleving Leefbaarheid is in feite een te beperkt begrip om de betekenis van de werkzaamheden en meerwaarde voor Leusden te beschrijven. Aan iedere activiteit proberen we een meerwaarde te geven. Om toch een indruk te geven: • Het geven van voorlichting en vraagverheldering in wonen, zorg en welzijn, door

de inrichting van Larikslaan2. • Het uitvoeren van een woonruimteverdeelsysteem op verzoek van de gemeente Leusden. • Het begeleiden van en ondersteunen bijproblemen van huurders in geval van huurbetalingsproblemen, burenruzies, overlast en wijkbeheer.

ting gstich Wonin eusden L

den Leus ed o Vastg V B g Holdin

den Leus V oed B Vastg

* Juridische structuur

4.3 Juridische structuur In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht. Leusden Vastgoed Holding BV is een 100% dochter van Woningstichting Leusden en Leusden Vastgoed BV is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding BV. De deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen die een risico meebrengen, waarvan wij vinden dat dit niet bij de stichting Woningstichting Leusden past. Gedurende de jaren 2006 t/m 2008 zijn er feitelijk geen activiteiten ondergebracht bij de dochtermaatschappijen. Fiscaal zijn in de jaren 2006 en 2007 wél baten en lasten van Woningstichting Leusden toegerekend

4.4 Strategische positionering van de organisatie Woningstichting Leusden streeft er naar spin-in-het-web te zijn bij allerlei lokale activiteiten, waarin ‘wonen’ een rol speelt. Daarom nemen medewerkers deel aan allerlei overlegvormen en investeren we in maatschappelijk relevante projecten. Door deze overlegvormen willen we bereiken dat de lokale maatschappelijke dienstverlening verder wordt verbeterd en dat bijzondere doelgroepen, onder andere via ‘wonen’, de

• Het aanbieden van koopwoningen in de regeling Koopgarant, om het kopen van de woning toegankelijk te maken voor de lagere inkomens. • Het bevorderen van stedenbouw en architectuur om de zo typerende Leusdense woonsfeer te behouden. • Het nemen van initiatieven om partijen samen te brengen ter oplossing van de woningnood in Leusden. • Het uitvoeren van een goed onderhoudsprogramma binnen het bestaande woningbezit. • Het bieden van maatwerk in contracten, zoals de Meerkeuzewoning. • Het zorgen voor efficiency en doelmatige projecten met een grote bewonerstevredenheid/betrokkenheid.

aan Leusden Vastgoed BV. Dit is gebeurd op grond van regels behorende bij model I van Vaststellingsovereenkomst-1 tussen de Belastingdienst en Woningstichting Leusden. Vanaf het jaar 2008 worden deze baten en lasten fiscaal weer volledig toegerekend aan Woningstichting Leusden op grond van Vaststellingsovereenkomst-2. De fiscale resultaten zijn weergegeven in hoofdstuk 7.10. Woningstichting Leusden is verbonden met de Vereniging van Eigenaren van appartementencomplex ‘De Start’ op grond van haar meerderheid van stemrechten namens de huurders.

gelegenheid krijgen te integreren in de samenleving. Woningstichting Leusden heeft ervoor gekozen een kleine, hoogwaardige organisatie te zijn met een grote mate van flexibiliteit. De werknemers werken in de afdelingen Directie, Woondiensten, Projecten en Financieel-economische Zaken. Een aantal gespecialiseerde staffuncties is ingevuld in samenwerking met de woningstichtingen in Barneveld, Nijkerk en Woudenberg.

29 165 Jaarverslag 2010 algemeen beleid •

• Het ondersteunen van aanpassingen aan de woning, inclusief WVG en zelfaangebrachte voorzieningen ter bevordering van de leefbaarheid van de eigen woning. • Mede coördineren van de aanpak van maatschappelijke problemen. • Het realiseren van concepten voor urgente doelgroepen als starters en senioren. • Het realiseren van concepten voor speciale doelgroepen, mede in het kader van de WMO. • Het realiseren van multifunctionele centra. • Het realiseren van vastgoed ten behoeve van eerstelijnsgezondheidszorg. • Het realiseren van huren onder de marktprijs door beperkte huurverhoging en bijstelling van rendementsdoelstellingen.

STAKEHOLDERS

31 165

5.1 Samenwerking en afspraken met stakeholders Landelijke, regionale en lokale factoren bepalen ten goede en ten kwade het kader waarin meerjarige afspraken gemaakt kunnen worden over samenwerking en investeringen door gemeente, de corporaties en andere instellingen voor wonen, zorg en welzijn. Woningstichting Leusden streeft ernaar met de belangrijkste stakeholders afspraken te maken, waarin het beleid is vastgelegd. Doel is om door samenwerking met andere organisaties tot effectieve resultaten te komen. Samenwerkingsovereenkomsten zijn er met de gemeente Leusden, de VAC, Beweging 3.0 en Larikslaan2. Op 20 april 2009 is tijdens een bijzondere algemene ledenvergadering van de Huurdersbelangenvereniging (HBVL) door de aanwezige stemgerechtigde leden unaniem het voorstel van het bestuur van de HBVL aangenomen om de HBVL per 1 mei 2009 op te heffen. Besloten is om naar een eigentijdse vorm van inspraak voor klanten van Woningstichting Leusden over te gaan. In juni 2010 werd een forum gevormd van huurders die het uitvoerend beleid van Woningstichting Leusden op de voet volgen. Deze zogeheten Woonadviesraad Leusden (WAR) onderhoudt contact met de directeur/ bestuurder en met leden van de Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden. Jaarlijks, meestal vaker, vindt op verschillende niveaus overleg plaats. Met een aantal belangrijke stakeholders zijn samenwerkingsovereenkomsten ondertekend, om de continuïteit en professionaliteit van samenwerking uit te werken in concrete projecten. Een voorbeeld hiervan is de bouw van de multifunctionele centra. Rijk en overige overheden Het is bij uitstek de overheid - zowel op rijksniveau als op provinciaal en regionaal niveau - die bepalend is voor het functioneren van de woningmarkt. Ruimtelijke ordening, stedenbouw, woningmarkt, verdeling en prijsbeleid

worden geleid door overheden. Het komende jaar verwachten we diep ingrijpende voornemens betreffende bezuiniging en herstructurering. De tweede helft van 2011 zullen we onze scenario’s wellicht moeten herijken. We verwachten echter vooral geleidelijkheid in de ingrepen. Harde en snelle bijsturingen zijn contraproductief. Qua woningmarkt is er voor Woningstichting Leusden een voortreffelijke vertrekpositie. We kunnen niet voorspellen in hoeverre de overheid inzet op krimp, dus afroming van de sector. Lokale verankering: gemeente Leusden, zorginstellingen, onderwijs, sport, welzijn, bibliotheek, kinderdagverblijf etc. Het meest intensief zijn de contacten met de gemeente Leusden die zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau plaatsvinden. Woningstichting Leusden is ‘preferred partner’ van de gemeente Leusden. Beide partijen streven ernaar elkaar op alle relevante werkterreinen te steunen en te helpen bij het realiseren van beleidsdoelen, met de verbetering van het woonklimaat als uiteindelijk resultaat. Ook in 2010 is gebleken dat deze samenwerking vruchten afwerpt. Goed voorbeeld daarvan zijn de plannen voor de multifunctionele centra en de ontwikkeling van het informatiecentrum voor wonen, zorg en welzijn; Larikslaan2. Aan de Larikslaan vond niet alleen de woningstichting zelf een nieuw onderkomen maar ook één centraal informatie punt voor wonen, zorg en welzijn. Hier krijgen inwoners van Leusden professioneel informatie, advies, ondersteuning en bemiddeling op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Van ouderenzorg tot jeugdzorg en voorzieningen voor gehandicapten. Het levert een belangrijke bijdrage aan de zelfredzaamheid van de inwoners en hun maatschappelijke participatie. Beweging 3.0, gemeente Leusden en Woningstichting Leusden draaien mee in het centrum. Ook

Jaarverslag 2010 stakeholders •

Welzijn Leusden is erin ondergebracht. In 2010 is het succes van Larikslaan2 verder gegroeid. Gemeente Leusden De relatie met de gemeente Leusden is verreweg de belangrijkste en we kunnen ons verheugen op een vertrouwensvolle werkrelatie. In december is de samenwerking bekrachtigd door de ondertekening van het nieuwe convenant. Voor 2011 staan diverse overleggen met wethouders annex ambtenaren op de agenda. Onderwerpen zijn het convenant, de hieruit voorvloeiende werkzaamheden, de wederzijdse samenwerking, de visie op Leusden enz. (zie ook risicomatrix). Stichting Plus Wonen Een ander belangrijk voorbeeld van de brede samenwerking tussen meerdere partijen is die met de Stichting Plus Wonen, een ouderinitiatief ten behoeve van huisvesting van mensen met de hersenziekte schizofrenie. Ook Stichting Centraalzorg is nauw bij deze ontwikkeling betrokken. Deze lokale zorgaanbieder zal hier de 24-uurs zorg en begeleiding gaan bieden. Eerstelijnsgezondheidszorg Eerstelijnsgezondheidszorg is de algemene, nabije en direct toegankelijke zorg die onder

andere huisarts, tandarts en apotheek bieden. Steeds vaker organiseren deze zorgverleners zich in één centrum zodat ze beter bereikbaar zijn voor patiënten en hun meer service kunnen bieden. In 2010 werd veelvuldig overlegd met partijen van de eerstelijnsgezondheidszorg over de mogelijkheden in de drie centra voor eerstelijnsgezondheidszorg. Het faciliteren van vastgoed speelt daarbij een belangrijke rol. Daarom heeft de gemeente Leusden aan Woningstichting Leusden gevraagd om mee te doen aan het ontwikkelen van het project. In Tabaksteeg is inmiddels opgeleverd. Voor De Biezenkamp wordt het concept met de partners verder vormgegeven. Leusden Plaza De ontwikkeling van Larikslaan2 is de opmaat naar een toekomstig maatschappelijk dienstverleningsconcept ‘Leusden Plaza’ waar rondom een overdekt plein (‘plaza’) een uiteenlopend aanbod aan producten en diensten een plaats krijgt. De gemeente Leusden zegde toe een integraal plan voor het centrum te ontwikkelen. Leusden Plaza moet over acht jaar gerealiseerd zijn. WAR In 2010 wordt de WAR (woonadviesraad) opgericht. Vanuit de WAR moet er feedback worden gegenereerd met betrekking tot onze

BLNW In 2010 is de samenwerking tussen de vier woningcorporaties uit Barneveld, Leusden, Nijkerk en Woudenberg geëvalueerd. De inzet van deze samenwerking blijft onverminderd het handhaven van het professionele niveau van de betreffende back office activiteiten. Wel wordt de samenwerking praktischer en meer gefocust. De dienstverlening aan Stichting Eemland Wonen uit Baarn is vervallen Aedes Het lidmaatschap van Aedes is opgezegd per 1 januari 2010. Na drie jaar zal er een heroverweging plaatsvinden. Tussentijds zullen we ons wel actief extern oriënteren op alle niveaus. Accountant De accountant is: BDO accountants & adviseurs. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt met betrekking tot het invullen van de relatie. SWEV (Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Vallei) De SWEV wordt actiever. We verwachten

nadere oriëntatie op bijzondere doelgroepen, ouderen in de regio, duurzaamheid en woonruimteverdeling. In 2010 zijn voorbereidingen getroffen om een visie te ontwerpen op de toekomstige woningmarkt. SMH (Stichting Maatschappelijke Huisvesting) André van de Water is benoemd tot voorzitter. Komende periode wordt de focus verlegd naar inzet van vastgoed voor deze doelgroepen. Anderen Voor een beter en professioneler lokaal functioneren van de ‘Markt van Wonen, Zorg en Welzijn’ is het wenselijk om tot een vernieuwde positionering van de te onderscheiden partijen te komen. Hierover worden gesprekken gevoerd en vinden oriëntaties plaats. Er zijn contacten met Duwgroep en Sol en er vinden discussie plaats over organisatie, doelgroepen en inspraak in Leusden. Wellicht kunnen we op den duur tot een meer integrale samenwerking komen met de diverse lokale partijen Aedex Woningstichting Leusden neemt deel aan Aedex.

33 165 Jaarverslag 2010 stakeholders •

werkzaamheden. Daarnaast blijven we actief met het inzetten van andere marketinginstrumenten zoals enquêtes, panelonderzoeken en arena-sessies.

FINANCIEEL: RENDEMENT EN VERMOGEN

35 165

6.1 Algemeen

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

> Sturen op financiële uitkomsten Woningstichting Leusden heeft diverse mogelijkheden om te sturen op de financiële uitkomsten. • Sturen op waarde = asset management. Meebepalen van rendementen, onrendabele toppen, huurprijzen enz. mede uit een oogpunt van zorgvuldig vermogensmanagement. Woningstichting Leusden stuurt op waarde. Investeringen in nieuwbouwprojecten en aankoop van onroerend goed mogen niet hoger zijn dan de marktwaarde. Bij grote uitzondering (extreme doelgroep) is een ‘echte subsidie’ te overwegen. Daarnaast wordt bij nieuwbouwprojecten nagegaan wat acceptabel is. Er wordt gestuurd op de kwaliteit, op de huurprijzen en, zo nodig of wenselijk, gedeeltelijk verkoop. Het resultaat van de sturing komt in uitdrukking in de hoogte van de onrendabele top. Is deze te hoog, dan wordt nagegaan hoe en welke maatregelen genomen moeten worden om de onrendabele top te verlagen. • Risicomanagement. De term risicomanagement is een hot item de laatste jaren. Dit geldt ook voor Woningstichting Leusden. Dit wordt mede veroorzaakt door de nieuwe projecten waar we mee gestart zijn, zoals het innemen van een grondpositie (Groot Agteveld), de bouw van Multifunctionele centra (MFC’s) en de medische centra. Ook de samenwerking met projectontwikkelaars, zoals Proper Stok in De Biezenkamp brengen risico’s met zich mee. In 2008 is voor de MFC’s een risicotool ontwikkeld, die ook gebruik gaat worden voor de overige nieuwbouwprojecten. In het najaar van 2009 zijn in het MT de belangrijkste risico’s besproken en in een schema gezet. Behalve de impact en de kans, wordt hierin ook de invloed van

genomen beheersmaatregelen weergegeven. In het vervolg worden elk jaar de risico’s binnen het Management Team opnieuw besproken. De uitkomst van deze besprekingen wordt ter kennisname aan de Raad van Toezicht verstrekt. • Financieel beleid. De doelstelling van Woningstichting Leusden is om een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te behalen. Hierbij is wel sprake van een aantal randvoorwaarden. De continuïteit van Woningstichting Leusden is een absolute randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen hiervan zijn de solvabiliteit en de mogelijkheid om financiering te kunnen krijgen. Er moeten daarom ook afwegingen worden gemaakt tussen het maatschappelijk rendement en de financiële offers die hiervoor moeten worden gebracht. Woningstichting Leusden kan niet alles en moet daarom keuzes maken. • Treasury. De grootste kostenpost van Woningstichting Leusden is de rente. De financiering van de materiële vaste activa vindt grotendeels plaats door het aantrekken van geldleningen. Het aantrekken en soms tijdelijk beleggen van gelden is aan regels gebonden. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het doel van de treasury is om binnen de regels van het treasurystatuut de kosten van financiering zo laag mogelijk te houden. Vier keer per jaar komt de treasurycommissie in BLNW-verband bij elkaar om transactievoorstellen te bespreken en de rentevisie vast te stellen. De bovengrens voor het aantrekken van financiering of renteconversies wordt op de eerste werkdag in september voor het komende jaar vastgesteld. Voor de jaren daarna wordt 5,25% aangehouden conform het advies van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW.

• Fiscaliteiten. Met ingang van 1 januari 2006 is Woningstichting Leusden gedeeltelijk belastingplichtig voor de VPB (vennootschapsbelasting) en met ingang van 1 januari 2008 volledig. De aangifte VPB over het jaar 2008 heeft in najaar van 2010 plaatsgevonden. Deze was op 1 april 2011 nog niet definitief vastgesteld door de belastingdienst. De aangifte over 2009 vindt voor 1 mei 2011 plaats en de aangifte voor het jaar 2010 zal ook in 2011 plaatsvinden.

De tijdelijk stimuleringsmaatregel van het kabinet door in de periode 1 oktober 2010 tot 1 juli 2011 de btw op arbeid voor onderhoud en verbeteringen te verlagen van hoog naar laag heeft wel geld bespaard, maar ook veel administratieve arbeid gekost. > Inzet vermogen

De integrale belastingheffing heeft invloed op de administratieve processen binnen Woningstichting Leusden. Deze zullen in 2011 grotendeels ingevoerd worden. Tevens moet Woningstichting Leusden alert zijn op aftrekmogelijkheden voor de VPB, zodat het te betalen bedrag zo laag mogelijk is. Bij elk nieuwbouw project wordt nagegaan wat de fiscaal meest gunstige wijze is van verwerven en soms ook van exploiteren.

Het bezit van Woningstichting Leusden vertegenwoordigt een grote waarde. Het bewaken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit vermogen en het dienstbaar stellen aan de volkshuisvesting ziet Woningstichting Leusden als een core business. Het dienstbaar stellen van het vermogen aan de volkshuisvesting is voor Woningstichting Leusden in toenemende mate een actieve inzet. We verkopen bezit waar een volledige deelname niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen en nemen deel aan eigendom daar waar een positief volkshuisvesting resultaat kan worden geboekt.

6.2 Wat willen we (op den duur) bereiken? • Voorop staat het realiseren van maatschappelijk rendement. Ten aanzien van het financieel beleid betekent dit dat niet primair gestreefd wordt naar optimalisering van rendementen maar dat iedere keer weer beoordeeld wordt wat een minimaal noodzakelijk rendement is om gestelde doelen te bereiken. • We willen een financieel gezonde woningcorporatie zijn door te blijven voldoen aan ten minste het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en solvabiliteit. Het streven is als A-corporatie volgens de berekeningen van het Centraal Fonds te blijven uitkomen. De hoogte van het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen is minimaal gelijk aan het minimum zoals door het CFV is vastgesteld. Deze is in 2010 vastgesteld op 18,1%. • Beheersing. We willen een solide organisatie zijn door beheersing van de risico’s op het gebied van het vermogensbeheer.

In het kader van de financiële crisis is dit extra belangrijk. Tijdelijk overtollige gelden dienen uiterst zorgvuldig te worden weggezet. Verder zal het voorlopig moeilijker zijn om woningen te verkopen aan huidige huurders. • Activering van het vermogen. We beschikken over een groot vermogen dat we maatschappelijk renderend willen inzetten, daarom zoeken we mogelijkheden van activering van het vermogen om te kunnen inzetten voor de maatschappelijke taakstelling van woningcorporaties. • Taakstelling, inzet. Dit betekent enerzijds dat er geen sprake kan zijn van overmaatvermogen. Uit de cijfers van het CFV blijkt dat Woningstichting Leusden momenteel een overmaat heeft. We komen met 35,7% per 1 januari 2010 net boven de bovengrens van 35% uit. Woningstichting Leusden heeft intern de bovengrens op 30% vastgesteld. Door

not-for-profit basis die maatschappelijk rendement opleveren op voorzieningenniveau. • Ook met andere partners worden vormen van samenwerking (deelname) verder ontwikkeld (De Alliantie en Beweging 3.0) • De nieuwe EU-regelgeving dwingt de Woningstichting Leusden zich nader te beraden op de toekomst van vrije sector huurwoningen in de eigen portefeuille.

6.3 Waar sturen we op? • Begrotingen. Op doelmatigheid en efficiency; een en ander wordt in de komende paragrafen verder uitgewerkt. • Solvabiliteit. Voldoende financiële weerbaarheid in vermogen en rendementontwikkeling. • Loan to value. Het is nog onduidelijk waar de norm voor Woningstichting Leusden moet liggen. Gezien de uitstekende marktpositie en het relatief jonge bezit in een aantrekkelijk woongebied met goede vooruitzichten zou deze op 85% kunnen liggen. Voorlopig blijven we hier volgens de prognoses ruim onder. • Risicomanagement. Risico’s moeten zo

snel mogelijk in beeld zijn, zodat zo mogelijk en wenselijk beheersmaatregelen kunnen worden getroffen. Kasstromen. Per saldo mogen op de middellange termijn de kasstromen niet negatief uitkomen. Financiering met borging van het WSW moet kunnen worden aangetrokken. Treasury. Conform het statuut. Fiscaal beleid. Gestreefd wordt optimaal gebruik te maken van de fiscale mogelijkheden. Subsidie. Regelmatig worden subsidiemogelijkheden onderzocht, zeker bij de start van nieuwe activiteiten.

•

• •

•

6.4 Begrotingen Algemeen De belangrijkste sturingsmogelijkheden van Woningstichting Leusden zijn: • Het eventueel beperken van onderhoudsuitgaven. • Meer of minder investeren in nieuwbouwprojecten (beperken onrendabele top). • Desinvesteren door het verkopen van delen van haar bezit.

Het streven van Woningstichting Leusden is meer en meer, zeker ook in het kader van grotere beslissingen, te sturen op basis van de meerjarenbegroting. Daarom zal de werkorganisatie ervoor zorgdragen:

• Altijd een actuele meerjarenbegroting beschikbaar te hebben, waarbinnen grote beslissingen op ten minste vijfjarige termijn zichtbaar kunnen worden gemaakt. Deze meerjarenbegroting wordt minimaal elk kwartaal bijgewerkt en tevens bij het bekend worden van nieuwe investeringen of andere belangrijke grote afwijkingen van het bestaande beleid. • Op hoofdpunten een voortschrijdend inzicht te geven in de meerjarenontwikkeling met beleidsmatige onderbouwing, dus in iedere periodieke rapportage wordt de meerjarenbegroting op hoofdpunten geactualiseerd.

37 165 Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

bezuinigingen en de verkoop van woningen wordt geprobeerd meer nieuwbouwprojecten te realiseren. • Daarnaast speelt de strategie om het maatschappelijk rendement te verbeteren door het principe van ‘revolving fund’ toe te passen. • Het investeren in multifunctionele centra en gezondheidscentra zijn voorbeelden van het investeringen in voorzieningen op

Winst- en verliesrekening (in € 1.000)

oting begr

k kelij

wer

oting begr

20 10

20 11

20 10

k kelij

wer

20 09

*Bedrijfsopbrengsten Huren 15.959 15.024 15.113 14.543 Overige bedrijfsopbrengsten 583 964 680 796 16.542 15.988 15.793 15.339 *Bedrijfslasten Afschrijvingen 2.200 2.233 2.229 2.135 Kosten onderhoud 3.484 2.504 3.572 2.763 Overige exploitatiekosten vastgoed 1.311 1.119 1.100 943 Subtotaal exploitatie vastgoed 6.995 5.856 6.901 5.840 Personeelslasten 2.511 2.411 2.040 2.030 Overige algemene beheerskosten 1.251 1.274 1.379 1.097 Subtotaal algemene kosten 3.762 3.685 3.419 3.127 Som der bedrijfslasten 10.757 9.540 10.320 8.967

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Resultaten uit gewone bedrijfsuitoefening Verkopen en waardeveranderingen Jaarresultaat vóór belastingen Vennootschapssbelasting Jaarresultaat na belastingen

5.785 6.448 5.473 6.372 3.965

3.279

4.609

1.820 3.169 -455 1.365

-3.179 -11

3.395

864 2.977

-1.493 -629

-6.093 -3.116

699 -968 828 1.255 666 958 -1.457 -4.371

* De vergoedingen voor leveringen en diensten en de lasten leveringen en diensten (servicekosten) zijn in deze opstelling gesaldeerd; een eventueel batig saldo (administratievergoeding) is opgenomen onder de overige bedrijfsopbrengsten. 6.41 Toelichting algemeen > Specificatie resultaat over 2010

Analyse resultaat Resultaat uit verhuur en dienstverlening Boekwinst verkoop woningen Onrendabele toppen nieuwbouwprojecten Waardevermeerderingen bestaand bezit Vennootschapsbelasting (VPB) Resultaat

20 10

20 09

+ 3,2 mln + 0,3 mln - 3,9 mln + 0,4 mln + 1,0 mln + 1,0 mln

+ 3,0 mln - 6,1 mln - 1,3 mln - 4,4 mln

39 165 Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

6.4 begroting 2011

Over het jaar 2010 is een positief resultaat van bijna € 1,0 mln. behaald. Dit is na verwerking van de effecten van de vennootschapsbelasting over 2008 tot en met 2010 als gevolg van invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties.

vrijkomende middelen en boekwinsten gebruikt worden voor de financiering van nieuwe projecten. • De bouw van huurwoningen te combineren met koopwoningen. • Het benutten van het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs.

Het resultaat uit verhuur en dienstverlening is in 2010 verbeterd van € 3,0 mln. in 2009 naar € 3,2 mln. in 2010.

Deze maatregelen zullen met name tot uitdrukking komen in een gezonde balans in het kasstroomoverzicht. De waardeverminderingen bestaand bezit ontstaan als de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs. Bij een aantal complexen is deze afwaardering ontstaan door een bewust huurprijsbeleid van lage huren voor onder andere jongeren (bijvoorbeeld complex Walenburg) in combinatie met investeringen die Woningstichting Leusden pleegt in planmatig onderhoud en renovatie op grond van het kwaliteitsbeleid. Ultimo 2010 is de bedrijfswaarde € 149,5 mln. (2009: € 138,2 mln.). Als gevolg van de oplevering van nieuwbouw is de bedrijfswaarde van het totale vastgoedbezit gestegen met € 6,2 mln. Mede door aanpassing van de parameters steeg de bedrijfswaarde verder met € 5,1 mln. De waardeveranderingen in bestaand bezit worden per complex bepaald.

De afwaarderingen op nieuwbouwprojecten ontstaan hoofdzakelijk doordat de nieuwbouwkosten per woning enorm gestegen zijn bij gelijkblijvende (voorgeschreven) huuropbrengsten. Hierdoor ontstaat er een onrendabele top. De contante waarde van het saldo van de toekomstige opbrengsten en lasten (het rendement) is lager dan de investering per woning. Het nadelige verschil (onrendabele top) moet bij de onomkeerbaarheid van een nieuwbouwproject in de lasten worden verwerkt. Woningstichting Leusden voert een actief financieel beleid om huidige investeringsprojecten mogelijk te maken door: • Een gedoseerd en gericht verkoopbeleid van bestaande woningen, waarbij de

> Analyse van het resultaat uit verhuur en dienstverlening Het resultaat over 2010 van de primaire activiteiten van Woningstichting Leusden is

verbeterd met € 0,2 mln. van € 3 mln. naar € 3,2 mln. Dit kan als volgt verklaard worden:

Effect op Totaal het resultaat effect Positieve effecten Hogere huuropbrengsten + 0,5 mln Hogere overige opbrengsten + 0,2 mln Lagere uitgaven planmatig onderhoud + 0,3 mln Lagere financiële lasten (saldo rentebaten/lasten) + 0,1 mln + 1,1 mln Negatieve effecten Hogere afschrijvingen op materiële vaste activa - 0,1 mln Hogere personeelslasten - 0,4 mln Hogere exploitatielasten vastgoed - 0,2 mln Hogere overige bedrijfslasten - 0,2 mln - 0,9 mln Totaal effect op resultaat 2010 ten opzichte van 2009 + 0,2 mln

De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de huurverhoging per 1 juli 2009 met 2,5% en per 1 juli 2010 met 1,2% (+ 0,2 mln.) en stijging als gevolg van gemiddeld een hoger aantal woningen en bedrijfsruimtes in de verhuur in 2010 ten opzichte van 2009 (+ 0,3 mln.). De hogere overige opbrengsten wordt veroorzaakt door een hoger aantal uren besteed aan projectontwikkeling (+ 0,2 mln.). De lagere financiële lasten zijn gerealiseerd door lagere rentelasten. De rente voor kortrente perioden (1-maandeuribor en 3-maandseuribor) is eind 2008 fors beginnen te dalen. Deze daling is doorgegaan in 2009 en tot en met eind 2010 laag gebleven. Daarnaast is er in 2010 voor € 7,1 mln. aan leningen afgelost. De programma’s van het planmatig onderhoud per jaar afwijken, waardoor de kosten ook per jaar kunnen afwijken. In 2010 waren de werkelijke kosten fors lager dan de begroting. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door gunstige aanbestedingen. Daarnaast is vanaf oktober 2010 een BTW-verlaging 6.5 Investeringen De totale investeringen in materiële vaste activa bedroegen in 2010 totaal € 30,1 mln. (2009: € 13,3 mln.). Het saldo van investeringen en desinvesteringen over 2010 bedraagt € 30,0 mln. Over 2010 bedraagt de totale (annuïtaire) afschrijving € 2,2 mln. Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden flink investeert in de toekomstige vastgoedpositie.

doorgevoerd van 19% naar 6% voor arbeidskosten inzake renovatie en herstel van woningen. Dit heeft ook een gunstig effect. En waarschijnlijk heeft de financiële crisis hier ook een rol in gespeeld. De afschrijvingskosten van materiële vaste activa zijn gestegen als gevolg van het annuïtaire afschrijvingssysteem en oplevering van nieuwbouw. De hogere personeelslasten van € 0,4 mln. zijn ontstaan door inhuur personeel in verband met een langdurig zieke, inhuur van een ICT-manager voor de vele ICT-projecten en personele uitbreiding in verband met de vele nieuwbouwprojecten. De vennootschapsbelasting over 2010 bestaat uit de acute belastinglast over 2010 van ruim 0,5 mln. (te betalen). Het daadwerkelijk te betalen bedrag is ruim € 176.000 lager i.v.m. een gedeeltelijk vrijval van een in 2008 gevormde (te vorderen) belastinglatentie. In hoofdstuk 7 wordt op onderdelen nader ingegaan op normen en benchmarks in de bedrijfsvoering.

De investeringen en desinvesteringen kunnen als volgt gespecificeerd worden naar de activacategorieën (in mln.). Hierbij zijn de onderlinge verschuivingen tussen de categorieën geëlimineerd: oplevering nieuwbouw (van activa in ontwikkelingen naar activa in exploitatie) en verkochte Meerkeuzewoningen (van activa in exploitatie naar activa Meerkeuzewoning):

Ref. Activacategorie Investeringen Desinvesteringen Saldo 2010 2010 2010 14.1.1 Activa in exploitatie 0,1 mln 0,1 mln 14.1.2 Activa verkocht onder voorwaarden - - 14.1.3 Activa in ontwikkeling 29,8 mln - 29,8 mln 14.1.4 Activa ten dienste van de exploitatie 0,2 mln - 0,2 mln 30,1 mln - 0,1 mln 30,0 mln De investeringen in de activa in ontwikkeling betreffen voornamelijk de volgende nieuwbouwprojecten in 2010: • Woningen Tabaksteeg

• Multifunctioneel centrum Tabaksteeg (Antares) • Woon- zorgcomplex Hamersveld/Torenakker/Asschat

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

41 165

> Toelichting op de resultaateffecten

6.6 Liquiditeitspositie Een organisatie is liquide als het aan zijn direct opeisbare verplichtingen kan voldoen. De liquiditeit wordt bepaald door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. Volgens de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het kortlopend deel van de langlopende leningen onder kortlopende schulden verantwoord. Naast de reguliere aflossing op langlopende leningen van ruim € 1,0 mln. moet er in 2011 een lening van € 5 mln. terugbetaald worden. Woningstichting Leusden heeft een rekening courant krediet afgesloten met de Rabobank voor een maximum van € 1,8 mln. De liquiditeitsratio is ultimo 2010 gedaald ten opzichte van ultimo 2009. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren:

• In 2010 is voor € 10 mln. aan nieuwe leningen ontvangen, € 7,1 mln. is afgelost. Het saldo liquide middelen (inclusief verstrekte leningen aan woningcorporaties) is gedaald met € 16,4 mln. • Ultimo 2010 zijn de kortlopende schulden ten opzichte van 2008 gestegen met € 3,1 mln. als gevolg van een hogere aflossingsverplichting op leningen in het volgende boekjaar. De liquiditeitsratio is een momentopname en uit bovenstaande analyse blijkt dat de structurele liquiditeitspositie van Woningstichting Leusden niet verslechterd is aangezien Woningstichting Leusden aan al haar direct opeisbare verplichtingen kan voldoen.

Liquiditeitsratio 31 december 2010 31 december 2009 Liquiditeit -zichtbaar balanstotaal 0,3 2,0 6.7 Meerjarenbegroting 6.71 Toelichting algemeen In de diverse paragrafen in het ondernemingsplan wordt bij de betreffende activiteiten toelichting gegeven op de gewenste ontwikkeling op termijn. Hier op hoofdpunten een samenvatting ter onderbouwing van de begrotingcijfers wat we (op den duur) willen bereiken:

• Cash flow doelen. • Efficiency doelen. • Stabiliteit en continuïteit lange termijn evenals flexibiliteit in verband met dynamiek van vastgoedinvesteringen.

20 10

20 11

20 12

20 13

ng ikkeli Ontw udsrho onde n per koste ing won

20 14

20 15

1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

lijks Dage d o h r u onde tig a Planm d u o h r onde taal to

De meerjarenbegroting onderhoud is opgezet vanuit de volgende doelen: Te allen tijde een adequate onderhoudstoestand van woningen van Woningstichting Leusden.

• Door onderhoudsingrepen bij de tijd brengen van technische en woonkwaliteit. • Bijdragen aan een goede prijs/kwaliteitsverhouding. • Er wordt gestreefd naar een gelijkmatigheid in het jaarprogramma.

6.73 Bedrijfskosten meerjaren ontwikkeling (onder andere huisvestingkosten en personeelkosten enz.) De volgende vertrekpunten hanteren we met betrekking tot de huisvesting van Woningstichting Leusden: • Faciliteren van een goede, professionele bedrijfsvoering. • Bijdragen aan een goede positionering van de woningstichting in Leusden. • We verwachten geen grote ingrepen in het huidige pand in 2011 - 2020. • Personeelskosten (meerjarenontwikkeling) Elk jaar wordt de actuele behoefte aan capaciteit in kaart gebracht. Het blijft een punt van aandacht, gezien de snelle veranderin-

gen in Woningstichting Leusden. In de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met een toename, naar rato van de toename van het vastgoed, waarbij nog niet duidelijk is wat de impact is van de multifunctionele centra. Woningstichting Leusden zit dicht tegen het maximum aan wat de exploitatie kan dragen aan personeel. Er is namelijk extra in personeel geïnvesteerd i.v.m. de vele nieuwe nieuwbouwprojecten. Voor de inzet die nodig is om extra woningen te kunnen verkopen is er in het najaar van 2009 een uitbreiding van 0,67 fte gekomen. Deze inzet zal de komende jaren nodig blijven.

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

43 165

6.72 Onderhoud meerjarenontwikkeling

6.74 Gevoeligheidsanalyse meerjarenbegroting • Rentekosten meerjarenontwikkeling. In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten van het treasurybeleid van Woningstichting Leusden vastgelegd. Voor het jaar 2011 zijn in 2010 twee leningen aangetrokken van respectievelijk € 6,5 mln. en € 10 mln. ter afdekking van het renterisico in 2011. Door de in 2008 ontstane financiële crisis is moeilijk te voorspellen wat de rente op lange termijn zal doen. In veel landen in de wereld zijn consumenten bang voor slechtere tijden en wordt er extra geld gespaard. Hierdoor zou de rente kunnen dalen. Daarentegen hebben de overheden veel geld extra uitgegeven om banken te redden en de economie te stimuleren. Daarnaast komt er minder geld binnen uit de belastingen. De geldtekorten moeten ze wel weer ophalen uit de kapitaalmarkt. Het wantrouwen tussen de financiële instellingen en de angst voor het niet veilig uitlenen van geld, maakt het verkrijgen van leningen moeilijk en daarom is de risico-opslag op de rente momenteel nog erg hoog. Verder moet er met ingang van 1 januari 2011 een scheiding aangebracht worden tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten. Voor niet-DAEB activiteiten mogen met ingang van 1 januari 2011 niet meer met door het WSW geborgd geld worden gefinancierd. Dit geldt voor nieuwe activiteiten. Daarnaast zou dit een rol

ng ikkeli Ontw huurn ngste ontva 000) 1. (in € r*Huu n e ngst opbre jaren meer g n ikkeli ontw

20 10

20 11

20 12

kunnen gaan spelen bij herfinanciering. 11% van de huurinkomsten wordt verkregen uit niet-DAEB activiteiten. • Huuropbrengsten meerjarenontwikkeling* Een maatschappelijk verantwoord huurprijsbeleid moet rekening houden met de volgende componenten: • Het beperkt houden van stijging in relatie tot inkomensontwikkeling. • Het zorgdragen voor een reële prijs/ kwaliteitsverhouding. Vooralsnog houdt Woningstichting Leusden rekening met een inflatievolgend huurbeleid. We realiseren ons dat er gezocht moet worden naar een balans in de toepassing van de bovenstaande uitgangspunten. Jaarlijks wordt het huurprijsbeleid geformuleerd, mede naar aanleiding van het rijksbeleid. In 2009 is besloten om meer gebruik te maken van de mogelijkheid om huren te harmoniseren door de streefhuren bij mutatie met 10% te verhogen. • Relevante benchmarks. Door deelname aan relevante, actuele benchmarks wil Woningstichting Leusden meer inzicht verwerven in de positie van Woningstichting Leusden in de branche en t.o.v. anderen. Woningstichting Leusden neemt deel aan de volgende benchmarks (Aedex, WSW, CFV). Met ingang van 2010 zijn we geen lid van Aedes en met ingang van 2011 zijn we gestopt met KWH.

20 13

20 14

20 15

20.000 19.000 18.000 17.000 16.000 15.000 14.000 13.000

> Normen voor de financiële weerbaarheid In deze paragraaf geven we inzicht in vermogensontwikkeling en de daarmee samenhangende kengetallen en bepalen we de relatieve financiële sterkte van Woningstichting Leusden. De opdracht van Woningstichting Leusden is: • Solvabiliteit op basis van historische kostprijs is groter of gelijk aan 10% (incl. opbrengst verkoop Meerkeuzewoning) • Genormeerde Bedrijfswaarde conform Centraal Fonds Volkshuisvesting >18,1% 6.9 vermogen algemeen In essentie gaat het erom dat bij iedere beslissing tot investeren en desinvesteren een beoordeling plaatsvindt op de effecten en dat in de generieke managementinformatie de feitelijke ontwikkelingen en prognoses op terrein in kaart gebracht zijn, zodat tijdig bijsturing kan plaatsvinden. Het is dus zaak dat de werkorganisatie staat voor snelheid, betrouwbaarheid en validiteit. Zorg dient

en < 30%. Door de vele nieuwbouwprojecten, de stijging van het verkooprisico en de invoering van de VPB is de ondergrens gering gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar (17,8%) Het volkshuisvestelijk vermogen volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting komt net iets boven de door hen gestelde bandbreedte voor de A-status. Het beleid van Woningstichting Leusden is gericht op het behoud van de A-status.

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

45 165

6.8 Vermogensontwikkeling en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille

besteed te worden aan adequaat gebruik en inzet van software, hier wordt in hoofdstuk 7 verder op ingegaan. Inzet vermogen De vermogensdoelstellingen zijn nader uitgewerkt in deze paragraaf en richten zich op handhaven van de volgende normen:

Parameter Doelstelling Solvabiliteit o.b.v. historische kostprijs Verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal ≥ 10,0% Volkshuisvestelijk vermogen A-status Herrekening van het eigen vermogen door het CFV > 18,1% Gebaseerd op de bedrijfswaarde van het vastgoed < 30,0% De huidige cijfers komen net boven de bovengrens uit. Dat past niet bij de doelstelling van Woningstichting Leusden dat zij maximaal gebruik wil maken van haar vermogen.

Omdat Woningstichting Leusden graag nog meer nieuwbouwprojecten wil uitvoeren, is het streven de verkoop van woningen hoog te houden.

6.10 Solvabiliteit > Vermogenspositie De vermogenspositie van Woningstichting Leusden voldoet aan de norm die het financiële beleid stelt; een solide basis voor het oppakken van belangrijke toekomstige taken en investeringen. De keuze van de waarderingsgrondslag voor de activa (het bezit) heeft invloed op de solvabiliteitsratio. De jaarrekening van Woningstichting Leusden is opgesteld op basis

van de historische kostprijs (aanschafprijs), waarbij de onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31 december 2010 gewaardeerd zijn op € 115,0 mln. (ultimo 2009: € 111,4 mln). De bedrijfswaarde (contante waarde van toekomstige baten en lasten) van de materiële vaste activa bedraagt per 31 december 2010 in totaal € 149,5 mln. (ultimo 2009: € 138,2 mln).

> Weerstandsvermogen Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de jaarcijfers van Woningstichting Leusden het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen. Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat door het CFV voor Woningstichting Leusden wordt vastgesteld. Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen (rentabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa. Het CFV heeft het actueel weerstandsvermogen per 31 december 2009 voor Woningstichting Leusden bepaald op € 30,8 mln. Dat is 19,0% van het herrekend balanstotaal.

Vergeleken met de normen van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting heeft de financiële positie van Woningstichting Leusden de gewenste solvabiliteit van tussen de 18,1% en 30% behouden. In de volgende paragrafen zal de vemogensontwikkeling (solvabiliteit) en de waardeontwikkeling van het vastgoed nader worden belicht. Waarderingsgrondslagen Voorlopig wordt voor 2010 en 2011 waardering op historische kostprijs gehandhaafd. Wel worden zoveel mogelijk ook vergelijkende cijfers op basis van bedrijfswaarde gepresenteerd. Over de wijze waarop de verkochte koopgarantwoningen worden verantwoord in de balans vindt nog overleg plaats met de accountant: BDO accountants & adviseurs. Voor 2010 is dit conform voorgaande jaren.

6.101 Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs Woningstichting Leusden streeft naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde projecten. Het streven is dat er de eerstkomende vier

jaar jaarlijks 35 verkooptransacties plaatsvinden. Voor de jaren 2011 t/m 2014 is dus in de begroting het aantal van 35 verkopen opgenomen, voor het jaar 2015 wordt rekening gehouden met 15 verkopen. Als deze aantallen verkopen worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit ultimo 2015 naar 26,7%.

biliteit Sova he isc histor (obv tprijs) bij kos n rkope 35 ve r jaar pe

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

biliteit Solva W* MK excl. iteit bil Solva W* MK excl.

MKW*= Meerkeuzewoning

20 15

Als de aantallen in de begroting opgenomen verkopen niet worden gehaald, maar slechts vijf en de overige gegevens blijven ongewijzigd, zou de volgende solvabiliteit gehaald 20 10

20 11

20 12

worden (zie hieronder in de grafiek) De solvabiliteit op basis van de historische kostprijs daalt tot 14,9% in het jaar 2015.

20 13

20 14

20 15

18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%

biliteit Sova he isc r histo (obv tprijs) bij kos n kope 5 ver jaar per biliteit Solva W* MK excl. iteit bil a lv So * MKW excl. 6.102 De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde geeft een rooskleurig beeld. Hierbij moet wel aangetekend worden dat de hoogte van de bedrijfswaarde wordt beĂŻnvloed door de (verwachte) huurprijsontwikkeling

20 10

biliteit Solva obv rde fswaa ij r d e b

20 11

20 12

en de hoogte van de beheerkosten en van het planmatig onderhoud. De inschatting van deze parameters heeft een belangrijke invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

20 13

20 14

20 15

40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0%

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen â&#x20AC;˘

47 165

6.103 Volkshuisvestelijk vermogen Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. In 2010 heeft het CFV zowel een positief continuïteitsoordeel (C-status) als een positief solvabiliteitsoordeel vastgesteld. Risico inschatting CFV Marktrisico Macro-economisch risico Operationeel risico Totaal (lager dan optelling) VPB beklemming Totaal risico inclusief VPB Ondergrens risico opgave CFV

Doelstelling is dat de bedrijfswaarde niet daalt. Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het weerstandsvermogen, deze ontwikkelt zich als volgt:

ultimo 2009 5.532 27.350 8.219 29.089 3.765 32.854

ultimo 2010 16.085 16.305 14.608 27.166 5.082 32.248

17,8%

18,1%

Zowel op basis van het weerstandsvermogen in 2008 en 2009 voldoet Woningstichting Leusden aan de criteria van het CFV. Op basis van de meerjarenbegroting 2010 t/m 2019 is de dPi-2009 rapportage begin 2010 aan het CFV ingeleverd. Op basis van deze rapportage is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 € 63,7 mln. en bedraagt deze 35,7% van het balanstotaal. Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd. De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag voor de activa, aangezien deze grondslag de solvabiliteitsratio beïnvloedt.

Daarnaast is de presentatie en verwerkingswijze van de verkochte Koopgarantwoningen in de jaarrekening van invloed op de ratio. In de jaarrekening van Woningstichting Leusden is het totaalbedrag van alle ontvangen gelden uit hoofde van verkochte Meerkeuzewoningen als langlopende verplichting gepresenteerd. Dit op grond van voorschriften in Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting Leusden kan nu over deze middelen beschikken, echter in de toekomst kan de koper gebruik maken van de terugkoopverplichting van Woningstichting Leusden. Op balansdatum wordt deze terugkoopverplichting niet uitgeoefend door de kopers en daarom presenteren we hieronder ook een ‘herrekende solvabiliteitsratio’.

Solvabiliteitsratio jaarrekening herrekend CFV Waardering- Historische Historische Bedrijfswaarde grondslag Kostprijs Kostprijs (excl. MKW) (incl. MKW) 2010 8,1% 16,1% n.n.b. 2009 7,6% 12,8% 19,0% 2008 11,3% 15,7% 23,1% 2007 11,4% 14,1% 18,4% 2006 14,6% 15,7% 25,6%

De verhouding tussen de leningportefeuille en de waarde van het vastgoed (gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel ‘Loan to Value’ genoemd. Hierbij zal deze waarde lager moeten zijn dan een nader te bepalen waarde om voldoende ruimte te hebben voor het beoogde strategische voorraadbeheer. Er wordt een bovengrens van 75% genoemd, gebaseerd op hetgeen commerciële vastgoedbeleggers hanteren. 20 09

20 10

20 11

20 12

Aangezien Woningstichting Leusden opereert in de sociale woningmarkt zal nader onderzoek moeten leiden tot de vaststelling van een acceptabele ratio. De verwachting is dat deze bovengrens op ongeveer 85% uitkomt. In de huidige prognoses blijf Woningstichting Leusden ruim onder de 75%. De verwachte ontwikkeling van de Loan-toValue-ratio is als volgt: 20 13

20 14

20 15

75,0% 70,0% 65,0% 60,0% 55,0% 50,0% 45,0%

Loan lue v to a Norm

6.11 rendementsontwikkeling 6.111 Aedex/IPD vastgoedindex Wij verwachten dat woningcorporaties in de toekomst scherper worden beoordeeld op hun maatschappelijke prestaties. Om die te realiseren, beheren en investeren we in een vastgoedportefeuille. In de rol van vastgoedondernemer probeert de woningstichting zo efficiënt mogelijk én doelmatig met haar schaarse middelen om te gaan. Maatschappelijk investeren betekent vrijwel automatisch een lager economisch rendement. De woningstichting doet dit bewust om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het ‘beleidseffect’: dit is het neerwaartse effect op het rendement als gevolg van het gekozen huur- en leefbaarheidsbeleid. Met de Aedex/IPD Vastgoedindex is het mogelijk het maatschappelijk en het economisch rendement inzichtelijk te maken. Economisch, omdat de index het rendement op het beheer van het vastgoed laat

zien. Maatschappelijk, omdat de index laat zien van welke potentiële opbrengsten de woningstichting afziet en welke extra kosten ze maakt in relatie tot de waarde van het bezit. Tevens krijgt de corporatie meer zicht op hoe zij als organisatie opereert en hoe het vastgoed rendeert ten opzichte van het gemiddelde van de andere deelnemende woningcorporaties aan de index (de benchmark). In het voorjaar van elk jaar worden de uitkomsten van de benchmark van het voorafgaande jaar gepresenteerd. Hieronder zijn enkele resultaten uit de Aedex/IPD Vastgoed-index over 2007 t/m 2009 opgenomen. De resultaten van 2010 zijn nog niet bekend. De gemiddelde uitkomst van alle deelnemers wordt aangeduid als Aedex. • Rendement. • Huur in% van markthuur. • Gemiddelde waarde per woning (VHE).

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

49 165

6.104 Waardeontwikkeling vastgoed en leningportefeuille

kerncijfers Aedex/IPD Totaal rendement Waardegroei Direct Rendement Beleidseffect

20 20 09 09

20 20 08 08

20 20 07 07

WSL Aedex 1,6 -0,9 -0,8 -3,5 2,4 2,6

WSL Aedex 0,6 -1,2 2,3 2,5 -1,7 -3,7

WSL Aedex 3,7 6,0 1,2 3,4 2,5 2,5

1,70

1,60

1,70

1,40

1,60

Huurprijzen als % van de marktwaarde Actuele huurprijzen als % van markthuren

3,9 4,9 70,0% 75,0%

3,8 4,6 70,5% 73,8%

3,7 4,6 70,5% 73,8%

Exploitatiekosten als % bruto inkomsten

41,4% 49,5%

42,1% 51,4%

40,3% 50,3%

> Rendement (Aedex benchmark) Het rendement is opgebouwd uit het directe rendement (verschil tussen de huuropbrengsten en exploitatielasten) en het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de bruto open marktwaarde van het vastgoed). Het gemiddelde directe rendement over de afgelopen 3 jaren is 1,1% en ligt daarmee iets hoger dan het gemiddelde Aedex niveau (0,5%). Het indirecte rendement laat de afgelopen jaren een neerwaartse trend zien. Deze trend is landelijk. De onzekerheid over de ontwikkeling van de waarde van vastgoed door de kredietcrisis vertaalt zich wederom in

t emen Rend /IPD x Aede ex d d e o in vastg tanding s ts tmen e v in s ting gstich Wonin eusden L ei degro Waar irect D ment e Rend taal To ment e d Ren

20 04

20 05

20 06

een lagere bruto open marktwaarde ultimo 2010 in vergelijking met 2009. In 2010 zijn de taxatiewaardes (in vrij verkoopbare staat) gedaald. Daarentegen hebben een lagere disconteringsvoet en risico opslagen een positief effect. Het gemiddelde beleidseffect over de afgelopen 3 jaren is 1,7%. Dit is iets boven het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de totale investeringen in huur- en leefbaarheidsbeleid van Woningstichting Leusden hoger is dan het landelijk gemiddelde. Mogelijke oorzaak hiervan is het effect van de investeringen in de â&#x20AC;&#x2DC;probleemwijkenâ&#x20AC;&#x2122;.

20 07

20 08

20 09

16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 -2,0 -4,0

Op basis van een aantal criteria wordt door Aedex de markthuur van het vastgoed van Woningstichting Leusden bepaald. De markthuur is de huur die door een commerciële vastgoedorganisatie zou zijn gevraagd. De afgelopen jaren is de gemiddelde werkelijke huur circa 70,0% van de markthuur. Het Aedex gemiddelde ligt op 75%. Dit betekent dat de werkelijke huren van Woningstichting

Leusden ten opzichte van de markthuur relatief lager is dan het landelijk gemiddelde. De gemiddelde absolute maandhuur voor de standing investments bedraagt € 476 per VHE. Door het jonge bezit en het meer luxe type woningen dan het Aedex gemiddelde ligt de absolute huur hoger dan het landelijk gemiddelde.

> Gemiddelde waarde per woning Het relatief jonge bezit, de kwaliteit van de woningen en het type woningen van Woningstichting Leusden in vergelijking met het landelijk gemiddelde van Aedex komt duide20 07

20 08

open Bruto rde twaa Mark aarde w WOZ aarde w g Lee

lijk tot uitdrukking in de hogere marktwaarde, WOZ-waarde (taxatie door gemeente Leusden) en de leegwaarde.

20 09

20 10

240 220 200 180 160 140 120 100 > Conclusie Bovenstaande grafieken bevatten slechts een klein deel van de beschikbare informatie, maar maakt wel enkele trends zichtbaar. In het bijzonder hoe Woningstichting Leusden het doet in relatie tot het gemiddelde van de aan Aedex deelnemende woningcorporaties (de benchmark): • De woningvoorraad van de woningstichting is relatief jong. • De huurprijzen liggen gerelateerd aan de

• De huurprijzen als% van de markthuren liggen lager. • De exploitatiekosten zijn als % van de bruto inkomsten lager. Woningstichting Leusden maakt actief gebruik van de Aedex-informatie, onder meer in het strategisch voorraadbeleid en verwacht dat de komende jaren verder te integreren in haar beleidsontwikkeling.

6.12 Meerjarenontwikkeling Jaarlijks legt Woningstichting Leusden haar beleid voor de komende 10 jaren vast in het ondernemingsplan. Hierin worden onder andere de investeringsplannen, het verkoopprogramma en de personeelsbezetting

financieel doorgerekend. Hierbij wordt rekening gehouden met de laatste verwachtingen inzake inflatie en renteontwikkeling. Onderstaande cijfers zijn ontleend aan het Ondernemingsplan 2011.

waarde van het bezit over de hele linie lager.

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

51 165

> Werkelijke huur in % van de markthuur

l Aanta n e ed eenh woon imo jaar lt per u l aanta in n ge wonin er + behe t garan Koop gen in l won aanta xploitatie in e gen in wonin heer be ) WSL o ic (ris

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

3.000 2.950 2.900 2.850 2.800 2.750 2.700 2.650 2.600 2.550 2.500 > Woningbouw In de periode 2011 t/m 2014 worden circa 175 woningen gebouwd; dit is inclusief het 50% aandeel van De Alliantie Eemvallei in de

woningen van de wijk Tabaksteeg. De grootste nieuwbouwprojecten vinden plaats in De Biezenkamp, Tabaksteeg en ’t Zicht.

> Ontwikkeling maatschappelijk vastgoed Naast woningbouw investeert Woningstichting Leusden ook in maatschappelijk vastgoed: • Multifunctionele centra (basisonderwijs, kinderopvang, sportvoorzieningen enz.). • Gezondheidscentra (huisarts, fysiotherapeut, apotheek).

l Aanta

drijfs 2 m Be nd re onroe ed go

2 l m in aanta VO) er (V behe m2 in l aanta VO) (V itatie explo tal m2 in aan itatie explo O) B ( V

20 10

20 11

20 12

Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in de wijken Tabaksteeg, De Biezenkamp en Alandsbeek en de geplande gezondheidscentra in Tabaksteeg en De Biezenkamp, zal het aandeel van het bedrijfsonroerend goed in het totale vastgoed van Woningstichting Leusden de komende jaren flink toenemen.

20 13

20 14

20 15

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -

Binnen het resultaat maakt Woningstichting Leusden onderscheid tussen direct en indirect rendement. Het directe rendement komt voort uit de kasstromen uit hoofde van exploitatie, de financiële kasstromen en de kasstromen uit hoofde van verkopen. Het

indirecte rendement betreft de mutatie in de bedrijfswaarde inclusief de toegevoegde (voorgenomen) investeringen. Deze rendementsdoelstellingen zijn in de volgende paragrafen uitgewerkt.

Parameter Doelstelling Bedrijfsresultaat (uit gewone bedrijfsuitoefening minus VPB) Positief (≥ 0) Direct rendement (resultaat in% gemiddelde bedrijfswaarde van het vastgoed) p.m. Interest dekkingsratio (operationele kasstroom / rentelast) > 1,25 6.122 Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen Het directe rendement uit exploitatie (de operationele kasstroom) betreft het bedrijfsresultaat exclusief verkoop onroerende zaken en overige waardeveranderingen materiële vaste activa. De gemiddelde waarde van de materiële vaste activa betreft de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie aan het begin en het eind van het verslagjaar gedeeld door twee. De ondergrens voor het directe rendement

20 10

t emen Rend em. in% g W B

20 11

20 12

zal de komende tijd nog bepaald worden. Deze kan gebaseerd worden op de langlopende rente minus een afslag voor de maatschappelijke functie. Met betrekking tot een aantal parameters zal nog nader vastgesteld moeten worden wat de bandbreedte is voor een gezonde bedrijfsvoering. Overigens blijft dit in beweging, wat ook afgeleid kan worden aan de verschuiving in de bandbreedtes die het CFV vaststelt.

20 13

20 14

20 15

5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0%

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

53 165

6.121 Algemeen

6.123 Interest dekkingsratio Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst v贸贸r belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd

20 10

st Intere io t a ingsr dekk Norm

20 11

20 12

vermogen betaald kan worden. Gezien de kapitaalintensiteit van Woningstichting Leusden kan hiervoor een ondergrens van 1,25 gehanteerd worden.

20 13

20 14

20 15

2,00 1,70 1,40 1,10 0,80 0,50

Op basis van de kasstromen en de vermogenseis die door vermogensverschaffers gesteld zou kunnen worden aan de verhouding tussen ‘eigen’ kasstromen en de door middel van leningen verschafte kasstromen door vermogensverschaffers kan het investeringsvolume berekend worden.

20 10

20 11

20 12

Woningstichting Leusden doet een beroep op door het WSW geborgde financieringen. Met ingang van 2011 worden alleen investeringen in DAEB activiteiten nog geborgd door het WSW. De gevolgen hiervan worden in de loop van 2011 in kaart gebracht. Hierdoor heeft onderstaande berekening op dit moment een hypothetische waarde. 20 13

20 14

stering Inves rsus e ve volum plande ge en tering inves

20 15

50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0

stering e m lu vo e jk li e werk de eplan . c.q g ringen te inves Inves

6.13 Risicomanagement 6.131 Algemeen Wat zijn de werkzaamheden? • Elk jaar: In een Management Teambijeenkomst de belangrijkste risico’s benoemen en doornemen. Hierbij tevens de beheersmaatregelen bespreken, voor zover deze mogelijk en betaalbaar zijn • Vastgoed scenario’s (jaarlijks); begrotingsscenario’s met onder andere: • Rente- / inflatievarianten. • Wisselende investeringsprojecten. • Verschillende verkoopaantallen. • Periodiek: • Projectontwikkelingsanalyse. • Overzicht van de belangrijkste risico’s per nieuwbouwproject. • Renterisicoprofiel. • Bij investeringsbeslissingen c.q. treasurybesluiten.

• Risicoparagraaf. • Renterisicoprofiel. Wat willen we (op den duur) bereiken? Evenwichtige besluitvorming, kennis van en sturen op gekende risico’s, voldoende zekerheid in het oordeel dat we onbekende risico’s kunnen opvangen. Waar staan we nu? En wat gaan we het komend jaar doen? Op verzoek van de Raad van Toezicht is in 2007 het risico op vermogensontwikkeling in beeld gebracht, volgens een vast analysepatroon, zodat Woningstichting Leusden tijdig kan bijsturen. Het beoordelingschema wordt per jaar en periodiek toegepast. Overigens zijn er diverse organisaties die over de schouder van Woningstichting Leusden

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

55 165

6.124 Investeringsvolume

meekijken in dit opzicht. In het bijzonder het Centraal Fonds beoordeelt en adviseert jaarlijks Woningstichting Leusden. Onderwerpen van risicomanagement zijn in 2011: • Fiscaliteiten. Effecten fiscaal beleid Rijksoverheid, namelijk de invoering van de integrale vennootschapsbelasting voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008. • Huurprijsbeleid. Conform het beleid van het kabinet: inflatievolgend huurbeleid. • Leegstand / marktrisico / in w&v rekening. Woningstichting Leusden heeft nog niet te maken gehad met structurele leegstand. Gelet op het aantal woningzoekenden in de gemeente Leusden, wordt er ook geen structurele leegstand verwacht in 2011. Mocht dit zich toch voordoen, dan zal hiervoor beleid gemaakt moeten worden. • Ruimtelijke ordening (invloed op projectontwikkeling)

Het voorwaardenbeleid van de overheid in het kader van projectontwikkeling is zodanig complex (van fijnstof tot archeologie) en van derden afhankelijk (inspraak en bezwaarprocedures) dat Woningstichting Leusden niet zelf kan sturen op dit vlak. • Renterisico. Eén van de financiële risico’s die de woningstichting loopt, is het renterisico. Om dit risico te beheersen zijn regels opgesteld, die in het treasurystatuut zijn vastgelegd. Voor het jaar 2013 komt het renterisico nu nog boven de 15% uit. Het renterisico is in 2013: 15,55%. Woningstichting Leusden zal in 2011 en volgende jaren ernaar blijven streven bij het aantrekken van leningen en het wegzetten van geld, het renterisico van de langlopende geldleningen zo veel mogelijk te spreiden. Voor het jaar 2011 is het renterisico omlaag gebracht door het vroegtijdig aantrekken van een geldleningen voor een totaal bedrag van € 16,5 mln.

> Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die de woningstichting ziet als haar normale on-

dernemersrisico. Woningstichting Leusden voert een actief risicobeleid.

> Risicomanagement Risicomanagement is een actueel onderwerp voor woningcorporaties. Woningstichting Leusden is actief bezig met het proces van risicomanagement en het implementeren van interne beheersingsmaatregelen. Het afgelopen jaar hebben de processen rondom projectontwikkeling extra aandacht gekre-

che Grafis e gav weer e s li jaar jk ’s o ic nteris

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

20 15

gen. Het komende jaar zal gericht zijn op het integreren van (toekomstgerichte) financiële sturingsinformatie in de periodieke rapportages en het verstrekken van maandelijkse kengetallen. Het renterisico van de leningportefeuille kan als volgt worden weergegeven*:

20 16

20 17

20 18

20 19

20 20

risico rente roll excl. risico n re te roll c in l.

25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

we de voorkeur aan geven. • In het algemeen beperkt Woningstichting Leusden de operationele risico’s door: • Bij complexe opgaven samen te werken met ontwikkelaars, die ervaring hebben met het soort projecten. • Samenwerking te spreiden over diverse organisaties. • Beperking in de positieneming (zoals een vastgoedovereenkomst met De Alliantie) • Niet ‘positieneming’ toe te passen in de puur commerciële sectoren. • Uit te gaan van conservatieve inkomensprognoses (inflatievolgend huurbeleid) • Als regel bij te verkopen nieuwbouw pas te starten met de bouw als minimaal 60% verkocht is. Uitzonderingen uitsluitend na toestemming van de Raad van Toezicht.

het stedenbouwkundig advies waar * Het renterisico wordt als volgt berekend: het renterisicovolume (bedrag dat naar verwachting in een jaar moet worden gefinancierd vermeerderd met het schuldrestant van leningen die in dat jaar voor verplichte renteconversie in aanmerking komen) gedeeld door de leningschuld aan het eind van het kalenderjaar.

6.14 treasury 6.141 Algemeen Activiteiten. Treasury behoort tot de belangrijkste werkvelden van Woningstichting Leusden. De woningstichting beschikt over een treasurystatuut. Doelstelling van het beleid is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt ruim € 123 miljoen. Onder de term treasury bij Woningstichting Leusden vallen de volgende werkzaamheden: • Het aantrekken van financiering. • Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden. • Het uitvoeren van alle overige activiteiten

die vermeld staan in het treasurystatuut, zoals het vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de voorgeschreven werkzaamheden en het nemen van besluiten ter zake. Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van bedrijfsfinanciering. Enkele onderwerpen uit het treasurystatuut In het treasurystatuut is geformuleerd: Waarborging van een blijvende toegang tot de gelden kapitaalmarkt tegen acceptabele

57 165 Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

Investeringsrisico projecten: de huidige uitgaven zijn per project vastgelegd en er is een grove inschatting van het risico per project bepaald. • Gezien de hardheid van de verschillende projecten en de marktpositie van Woningstichting Leusden is het investeringsrisico acceptabel. • De belangrijkste punten van aandacht per project zijn: • Multifunctionele centra: exploitatie. • De Biezenkamp: onrendabele investeringen en winstrealisatie op verkopen door de projectontwikkelaar. Woningstichting Leusden deelt mee in de winst en gebruikt dit ter dekking van onrendabele investeringen. Gelet op de financiële crisis is het nog maar de vraag of er daadwerkelijk winst gerealiseerd kan worden. • Groot Agteveld 2e fase: realisatie van

condities. Het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement op het eigen vermogen door: • Steeds te streven naar een optimaal rendement op liquide en belegde middelen, rekening houdend met de aanvaardbaar geachte risicograad. • Steeds te streven naar een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het lang vreemd vermogen. Het beheersen van rente- en rendementsrisico’s. Voor zover de doelstellingen rendement en risicobeheersing met elkaar strijden, geldt dat primair wordt gestreefd naar een stabiele ontwikkeling van de jaarlijkse resultaten en secundair naar minimalisatie van financieringslasten en optimalisatie van beleggingsopbrengsten op kortere termijn. De woningstichting is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Dit betekent dat het streven erop is gericht de beschikbare middelen in te zetten voor de kernactiviteiten en externe financiering zoveel mogelijk te beperken. Ook wordt geen externe financiering aangetrokken met uitsluitend het doel rendement te behalen. In 2009 is het treasurystatuut voor het laatst gewijzigd. Woningstichting Leusden heeft in 2008 een nieuwe geldlening van € 10 miljoen euro aangetrokken, deze is in 2010 ontvangen. In 2010 zijn rekening houdend met de uitgangspunten van het treasurystatuut de volgende zaken uitgevoerd: • In verband met uitstel van de start van nieuwbouwprojecten, de rentevisie in 2007, de lage rente (maands-euribor)

•

• •

•

van aangetrokken leningen met de mogelijkheid om in termijnen, maar ook alles tegelijk op te nemen en het afdekken van renterisico zijn er liquiditeitsoverschotten ontstaan. Dit geld is in 2010 bij diverse banken op hoogrentende spaarrekeningen c.q. deposito’s en woningcorporaties uitgezet. Deze banken en corporaties voldoen aan de eisen van het treasurystatuut. Op 1 oktober 2010 is een 40-jarige extendible lening van 10 miljoen euro gestort, die in 2008 was aangetrokken; Bij renteconversie van één lening is het nieuwe rentepercentage overeengekomen. Een lening met een restwaarde van ruim 6,1 miljoen euro is op de renteconversiedatum afgelost. De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden. Er is een basisrentelening van 10 miljoen euro aangetrokken met een rente van 3,075% voor een periode van 49 jaar, die per 1 september 2011 wordt gestort. Voor de 1ste 3 jaar van deze lening is een kredietopslag afgesproken van 10 basispunten, zodat de rente in deze periode op 3,175% uitkomt. Voor een periode daarna worden er weer afspraken gemaakt over een nieuwe kredietopslag. Er is een 3-maands euribor geldlening aangetrokken van 6,5 miljoen euro met een variabele hoofdsom voor een periode van 50 jaar. De lening wordt op 1 maart 2011 gestort. Tot 2 maart 2015 geldt een opslag van 44 basispunten. In 2015 wordt een nieuwe opslag voor een nieuwe periode afgesproken.

6.142 Verwachte treasury acties in 2011 Op basis van de huidige bekende informatie is het niet nodig in 2011 geld te lenen dat ook in 2011 gestort moet worden. Mogelijkerwijs wordt er in 2011 wel geld aangetrokken voor het jaar 2012 of 2013, maar dit hangt af van de rentevisie en van de gerealiseerde verkopen en van eventuele nieuwe nieuwbouwprojecten die uitgevoerd gaan worden,

maar nog niet in de begroting zijn opgenomen. In de planning 2011 tot en met 2020 is rekening gehouden met nieuwbouw in Tabaksteeg, ‘t Zicht en De Biezenkamp. Er is tevens rekening gehouden met verkoop van diverse woningen van complex Langenbeek, complex Brinkhorst/Bruinhorst,

De treasurycommissie komt elk kwartaal bijeen en tevens wordt het treasurystatuut geëvalueerd. Ook wordt nagegaan hoe de financiering van dochters geregeld kan worden, indien dit nodig blijkt te zijn. Rente instrumenten Ten behoeve van het project multifunctionele centra zijn 3 extendible leningen van elk € 10 mln. aangetrokken. Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor de eerste 21 tot 25 jaren. In 2010 is een basisrentelening aangetrokken van € 10 mln. met een looptijd van 49 jaar en een basisrente van 3,075%. Dit bedrag wordt in 2011 gestort. Voor de eerste drie jaar van de lening wordt een opslag van 0,1% betaald. Er is in december 2010 een cap afgesloten ter dekking van het renterisico van een rolloverlening van € 6,5 mln. met een strike van 4,25% voor de periode 1 maart 2012 tot en met 2 maart 2015. Rente risicoprofiel Zie risicomanagement. Rentevisie treasury commissie De rentevisie van de Treasury Commissie BLNW, in haar laatst gehouden reguliere vergadering d.d. 16 februari 2011 was als volgt: De Treasury Commissie verwacht dat tot het volgende overleg, eind mei 2011, de 10-jaarsrente zal uitkomen op plm. 4,5% en eind 2011 zal stijgen naar een percentage liggend tussen 4,75% en 5%. De driemaands euribor-rente tot het volgend overleg zal stijgen naar 1,25% en eind 2011 naar een percentage van 1,50%. Het plafond voor de 10-jaarsrente ligt in ieder geval in 2011 op 4,1%.

59 165 Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

nieuwbouwcomplex Apollovlinder, nieuwbouwcomplex ’t Zicht en de verkoop van Koopgarant-woningen.

6.15 Fiscaal beleid Werkzaamheden in verband met belastingplicht De belastingen hebben een grote invloed op de hoeveelheid werk binnen Woningstichting Leusden. Voorbeelden hiervan zijn: • Maandelijkse aangifte loonbelasting. • Aangifte omzetbelasting momenteel per kwartaal. • Aangifte vennootschapsbelasting eens per jaar. In het kader van deze aangiften moeten de belastingen apart geregistreerd worden en moet bij heel veel activiteiten nagedacht worden over fiscale consequenties. Een voorbeeld hiervan is de omzetbelasting en/ of overdrachtsbelasting bij de aankoop van een onroerend goed. Een ander voorbeeld is kosten en investeringen die al dan niet aftrekbaar zijn voor de vennootschapsbelasting. Wat willen we (op den duur) bereiken? In zijn algemeenheid streeft Woningstichting Leusden naar: • Maximaal gebruik van de fiscale mogelijkheden. • Transparante organisatie. • In control zijn met betrekking tot effecten van fiscale wetgeving. Staand beleid is dat bij ieder project fiscaal advies wordt gevraagd, er regelmatig een fiscale scan plaatsvindt en dat er regelmatig bijscholing plaatsvindt. Waar staan we nu? En welke activiteiten willen we ondernemen? Gezien het toegenomen belang is Woningstichting Leusden voornemens in 2011 een fiscaal statuut op te stellen. Dit was al gepland in 2010, maar is door de werkdruk niet haalbaar gebleken. Dochters Een aantal activiteiten in de multifunctionele centra vallen onder de omzetbelasting. In Leusden Vastgoed BV is een fiscaal verlies ontstaan door het invoeren van een gedeeltelijke vennootschapplicht over de jaren

2006 en 2007 voor woningcorporaties. Deze verliespost ad € 212.493 over 2006 en € 122.583 over 2007 wil Woningstichting Leusden de komende jaren verrekenen door winstgevende activiteiten bij dochters te laten uitvoeren. VPB Inmiddels is duidelijk wat de consequenties zijn van de ingevoerde integrale belastingplicht met ingang van 1 januari 2008. Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie gevormd van € 1.240.000. Dit bedrag zal in ongeveer 7 jaar vrijvallen ten laste van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende zeven jaar jaarlijks € 176.000 minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren. In de jaarrekening 2010 is rekening gehouden met het te betalen bedrag over 2010 van € 537.000 (exclusief vrijval latentie). > Vaststellingsovereenkomst Woningstichting Leusden heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de vennootschapsbelasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006 t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari 2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden. Woningstichting Leusden heeft in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een maandhuur boven de € 615. Tot 1 februari 2008 was er de mogelijkheid om van model te wijzigen. Dit heeft Woningstichting Leusden niet gedaan.

Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Het fiscaal verrekenbare verlies over 2007 bedraagt € 122.583. De aangifte heeft plaatsgevonden via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2010 van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006 t/m 2010 géén activiteiten ondergebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed Holding BV. Woningstichting ondertekend.

Leusden

heeft

VSO-2

Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V. > Vennootschapsbelasting 2010 De vennootschapsbelasting over 2010 bestaat uit de acute belastinglast over 2010 en de verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008. Daarnaast heeft er in 2010 een herrekening plaatsgevonden van de vennootschapsbelasting over de jaren 2008 en 2009. De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in het resultaat over 2010. De acute belastinglast over 2010 is gebaseerd op het resultaat vóór belastingen over 2010 en de verwachte permanente en tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling over 2010. Bij de berekening is rekening gehouden met de definitieve VPB aangifte over 2008, die eind september 2010 is ingediend en de geplande VPB aangifte over 2009, waarvoor uitstel aangevraagd is en verkregen tot 1 mei 2011. Verder is in concept ook een aangifte VPB over het jaar 2010 opgesteld. De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen

de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor Woningstichting Leusden is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van het commerciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt gebracht, zal aan het einde van de periode dit verschil zijn opgeheven.

Jaarverslag 2010 financieel: rendement en vermogen •

61 165

vastgoed

63 165

7.1 Algemeen Dit is een van de vier kernactiviteiten van Woningstichting Leusden: het bouwen, beheren en exploiteren van vastgoed of algemener gesproken de gebouwde omgeving, van oorsprong woningbouw. De laatste jaren mede op verzoek van de samenleving breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk vastgoed. Door middel van het juiste vastgoed willen we meerwaarde aan de samenleving geven. Vastgoed is een buitengewoon krachtig middel om kwaliteit toe te voegen aan de samenleving. We hebben ons op dit terrein gespecialiseerd. We treden vooral op als opdrachtgever: uitvoerende werkzaamheden worden verricht door gespecialiseerde bedrijven. Zoals het woord aangeeft, gaat het om vastgoed; woningen in allerlei soorten en maten en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed. We trekken een lijn bij commercieel vastgoed. Slechts bij uitzondering zullen we hierin zelf investeren. Wel zullen we ons intensief bemoeien met stedenbouw, gebiedsontwikkeling en architectuur, omdat hierin noodzakelijke voorwaarden worden gecreëerd voor een blijvende goede woonkwaliteit. We onderscheiden werkzaamheden in het kader van de voorraadexploitatie en -ontwikkeling. Woningstichting Leusden doet er alles aan om de spanning op de lokale woningmarkt te verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk is om de woningproductie te versnellen. In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op het gebied van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus, naar verwachting, voldoende seniorenwoningen opgenomen. De woningstichting overlegt regelmatig met gemeente en zorginstellingen over het aanpassen van het bouwprogramma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort het ontwikkelen van woonconcepten als wonen met zorg en woonvormen voor starters. In de diverse werkgroepen waarbij gemeente en woningstichting gezamenlijk optrekken,

draait in feite alles om het creëren en op peil houden van een goed woonklimaat. Dat is ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en herstructureringsplannen voor De Biezenkamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting Leusden zich actief met architectuur en stedenbouw in diverse ontwikkelingsprojecten. Wij willen namelijk bouwconcepten realiseren die goed zijn afgestemd op de behoeften van doelgroepen. Dat stelt, zoals eerder is gezegd, hoge eisen aan de kwaliteit van Woningstichting Leusden als opdrachtgever en sparringpartner. Wat willen we (op den duur) bereiken? Er zijn een aantal voorwaarden die direct inhoud geven aan de rol van Woningstichting Leusden als maatschappelijke onderneming in het vastgoedbeleid en die Woningstichting Leusden vast hanteert: In de exploitatie • Geen achterstallig onderhoud. • Bijdetijdse kwaliteit bij het onderhoud (zie meerjarenbegroting) In de ontwikkeling • Geïntegreerde stedenbouw, wijken buurtvorming (differentiatie in de woonconcepten naar prijs en bevolkingssamenstelling) • Goed functionerende woonconcepten, kwaliteit en meerwaarde leverend voor de doelgroepen. • Voldoende woningen ten behoeve van de doelgroepen. Vanuit deze basis wordt het beleid verder vormgegeven, bijvoorbeeld in het onderhoudsbeleid, conceptontwikkeling, buurtkwaliteitsplannen en gewenst vastgoed scenario. Als we deze uitgangspunten aanscherpen, kunnen we het doel van Woningstichting Leusden als volgt omschrijven:

Jaarverslag 2010 vastgoed •

Het beheren van de huidige circa 23% van de woningen in Leusden, bestaande uit sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen en dit uitbreiden tot 30% van de Leusdense voorraad, bestaande uit goedkope koop- en huurwoningen bestemd voor de te onderscheiden doelgroepen in de vorm van adequate woonconcepten, goed passend bij de actuele behoefte van de doelgroep alsmede het ontwikkelen van vastgoed om dit vorm te geven. In dit hoofdstuk wordt verder op de vastgoedaspecten ingegaan. Eerst op de projectontwikkeling en daarna op de voorraadexploitatie en vervolgens de voorraadontwikkeling (strategisch portefeuillemanagement). Er wordt uitgegaan van de volgende vertrekpunten: Projectontwikkelingportefeuille Het realiseren van de in de begroting opgenomen projectontwikkelingsportefeuille, inclusief de onrendabele investeringen en het verwerven van vastgoed en gronden, heeft prioriteit. Hierin schuilen de mogelijkheden om onze vastgoedvoorraad beter toe te snijden op de behoefte van de samenleving. De kwaliteit van de voorraad De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding to structu-

rele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak. De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot. De prognose is dat we deze lijn door kunnen zetten. Daarom is afgesproken het budget met 25% te verlagen. Dit betreft vooralsnog de periode 2011 t/m 2020. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de effecten en gevolgen van de verlaging in 2014 worden geĂŤvalueerd. Zo nodig vindt een aanpassing plaats. Strategisch portefeuillemanagement Goedkope koop is en wordt in toenemende mate onderdeel van de bedrijfsstrategie. Conform statuten en conform de werkelijkheid dat ook lage inkomensgroepen een koopwoning wensen, alsmede de constatering dat indien Woningstichting Leusden in de koop ondersteunt, dit vaak kostenefficiĂŤnter is. Alle bovenvermelde beleidslijnen zijn al meer of minder ingang gezet, het gaat erom het scenario sluitend te maken en tot een afsprakenkader te komen met de gemeente Leusden.

7.2 Projectontwikkeling 7.21 Algemeen Wat zijn de werkzaamheden? Het betreft alle werkzaamheden die te maken hebben met het realiseren van nieuwbouw dat wil zeggen van relatiemanagement, positie(s) nemen tot en met het opleveren van bouwwerken. Het gaat inmiddels voor Woningstichting Leusden om een belangrijke en omvangrijke activiteit. De omvang van de investeringsportefeuille bedraagt ca. â&#x201A;Ź 92 miljoen, exclusief de prospects. De totale omvang van de investering waarbij Woningstichting Leusden is

betrokken, is omvangrijker. Er zijn een aantal specifieke beleidsstukken die op dit veld betrekking hebben. De belangrijkste zijn het ontwikkelstatuut en het leveranciersbeleid. Verder zijn er richtlijnen met betrekking tot risicomanagement, rendementen en externe advisering. Woningstichting Leusden stelt zich niet op als ontwikkelbedrijf. Onze primaire rol is het zijn van opdrachtgever. We werken daarom met gespecialiseerde bedrijven. Klei-

Wat willen we (op den duur) bereiken? Vernieuwing van de voorraad specifiek voor Woningstichting Leusden is een permanente opgave. Breder gezien willen we betrokken zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in Leusden. Enerzijds omdat - vanuit de overweging van geïntegreerd wonen en het daaruit volgende streven 305 goedkope woningen te realiseren - Woningstichting Leusden erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we vanuit onze expertise een kwalitatieve bijdrage wensen te leveren aan Leusden. Voorbeelden zijn de projecten De Biezenkamp, Achterveld (Groot Agteveld en Mastenbroek II) en Leusden-Zuid.

Een aantal thema’s staan centraal in de projecten voor Woningstichting Leusden: • Duurzaamheid. • Multifunctioneel centrum: het realiseren van goede onderwijsvoorzieningen voor de komende generaties. • De Biezenkamp: het realiseren van een woonzorgzone. • Achterveld: het realiseren van een nog ‘dorpsere’ omgeving. • Starterwoningen. • Woningen waar voor ouderen zorg geleverd kan worden. • Woningen en voorzieningen voor mensen die niet geheel zelfredzaam zijn. • Het bijdragen in stedenbouw en architectuur zodat een gebouwde omgeving wordt gerealiseerd waarmee Leusden een steviger identiteit krijgt.

7.22 Werkzaamheden 2010 en doorkijk naar 2011 Nieuw Princenhof Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de ontwikkeling van ouderenhuisvesting (55+) op het terrein westelijk gelegen van het Lisidunahof en bij het GKN-terrein. Het gaat om een project dat een uitstekende woonkwaliteit combineert met zorg-op-maat. Beweging 3.0 (voorheen Zorggroep Laak & Eemhoven), de gemeente Leusden en Heilijgers Projectontwikkeling ontwikkelen samen het plan voor de bouw van ongeveer 130 ouderenappartementen in verschillende prijscategorieën. Het aandeel van Woningstichting Leusden bestaat uit ca. 45 huur- en 38 koopappartementen. Vanwege gewijzigde inzichten inzake risico’s en kwaliteiten is dit programma onder druk komen te staan. In 2011 zullen partijen nader overleg voeren het woningbouwprogramma. In 2009 en 2010 is door de betrokken partijen gewerkt aan een stedenbouwkundige visie. De verwachting is dat deze stedenbouwkundige visie in 2011 wordt goedgekeurd door de betrokken partijen. Daarna kan het stedenbouwkundige plan worden uitgewerkt en de bestemmingsplanprocedu-

re worden opgestart. Gelet op de vele onduidelijkheden kan een prognose over de start van de bouw nog niet worden gegeven. Vanwege de vele onduidelijkheden/vraagstukken, is dit project financieel niet opgenomen in de begroting. ’t Zicht In 2003 is met de gemeente Leusden overeenstemming bereikt over het realiseren van woningbouw op het RWA-terrein langs de Randweg in Leusden. De naam van het project is in 2004 omgedoopt van ‘Kanaallocatie’ naar ‘’t Zicht’. De opgaaf is een woningbouwproject te realiseren bestaande uit 20 koop- en 27 huurwoningen. In 2007 en 2008 heeft het project nagenoeg stil gelegen in verband met problemen met de provincie Utrecht. De discussie die in het verslagjaar 2006 al is geschetst ging over de inpassing in de Liniedijk, ecologie alsmede flora en fauna. De provincie heeft lange tijd geweigerd een verklaring van ‘geen bezwaar’ af te geven voor het project. In het verslagjaar is definitief overeenstemming bereikt met de gemeente over de grondaankoop. De gronden zijn eind 2010

65 165 Jaarverslag 2010 vastgoed •

nere projecten doen we zelf. Voor het buitengewoon complexe project multifunctionele centra is een ‘dedicated organisation’ gebouwd.

geleverd aan de woningstichting voor een bedrag van € 1.163.754 voor de koopwoningen en € 419.519 voor de huurwoningen. Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor de uitvoering van de civieltechnische werkzaamheden. Het bouwteam is eind 2009 weer opgestart en het project is medio 2010 aanbesteed. Reinbouw uit Dieren was de laagste inschrijver. Met dit bedrijf is inmiddels een aanneemovereenkomst gesloten. De huidige prognose is om in mei van 2011 met de bouw te starten. De oplevering is voorzien in het vroege voorjaar van 2013. Tabaksteeg, algemeen In het plan Tabaksteeg worden in een periode van 5 jaar ongeveer 930 woningen gebouwd. De huurwoningen worden gedeeltelijk ontwikkeld door de combinatie Woningstichting Leusden/ Alliantie Eemvallei. Enkele deelplannen worden zelfstandig ontwikkeld. De voortgang van het project Tabaksteeg is in het verslagjaar verder gevorderd. Er is vooral veel aandacht besteed aan de woningontwerpen van het laatste deelplan, genaamd ‘De Landerijen’. Het plan Tabaksteeg omvat in totaal 183 sociale huurwoningen in verschillende categorieën. Qua ontwerpen is er veel variatie ontstaan omdat vier vooraf geselecteerde verschillende architectenbureaus - verspreid over het plangebied - de woningen hebben ontworpen. Drie architectenbureaus hebben de huurwoningen ontworpen, te weten: Van Manen uit Noordwijk, ONB uit Utrecht en Inbo uit Woudenberg. De huurwoningen in het laatste deelplan zijn ontworpen door ONB, Inbo en HDND architecten. Tabaksteeg, deelplan ‘De Landerijen’ In het laatste deelplan worden in totaal 51 sociale huurwoningen alsmede een ABWZproject gerealiseerd. In het voorjaar van 2010 is gestart met de bouw. In het verslagjaar is hoofdzakelijk gewerkt aan de bouw van deze woningen. Vorengenoemde 51 woningen bestaan uit 31 grondgebonden woningen en 20 appartementen. Voor de Stichting Plus Wonen worden 15 wooneenheden voor schizofrene jongeren

gebouwd. Het betreft een ABWZ-project. Voor Nederland is dit een uniek project. Leusden wordt de tweede gemeente waar deze voorziening wordt gerealiseerd. Naast de wooneenheden wordt een algemene ruimte gebouwd. De grond is in mei 2010 geleverd voor een bedrag van € 106.452. Met de bouw is in mei 2010 gestart. De oplevering zal in juli 2011 plaats vinden. In het laatste deelplan is door de woningstichting veel aandacht worden besteed aan jongerenhuisvesting. Zo zijn op 2 vrije sector kavels 2 ‘villa’s’ gebouwd. In deze ‘villa’s’ zijn 14 eenheden voor jongeren gerealiseerd. In februari 2010 is gestart met de bouw. De woningen zijn conform planning in december 2010 opgeleverd. Het project is gerealiseerd door aannemer Bimo Bouw uit Harderwijk in samenwerking met HDND architecten. De woningen zijn volledig eigendom van de woningstichting. In de maand juli van het verslagjaar zijn 7 eengezinswoningen opgeleverd. Het betreft een ontwerp van het architectenbureau ONB uit Utrecht. Daarnaast is een project van 24 eengezinswoningen en 6 jongerenappartementen in uitvoering. Het betreft een ontwerp van het bureau Inbo uit Woudenberg. Hiervoor is de grond in april 2010 geleverd voor een gedrag van € 187.267. Met de bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De woningen worden in maart 2011 opgeleverd. Tabaksteeg, deelplan ‘Het Centrum’ De woningstichting realiseert in het deelplan ‘Het Centrum’ 12 sociale huurwoningen. Deze woningen worden volledig eigendom van de woningstichting. De woningen maken deel uit van een groter complex bestaande uit koopwoningen en winkels. Teneinde een start van het project mogelijk te maken zijn de resterende 35 koopwoningen medio 2010 overgenomen van Heijmans Vastgoed. Gedurende de bouw van het project continueert de woningstichting de verkoop. De grond voor deze woningen is in het najaar van 2010 geleverd. Voor de grond van de 12 sociale huurwoningen is € 97.080 exclusief BTW betaald. Voor de 35

Tabaksteeg, Multifunctioneel centrum Antares In samenwerking met de gemeente Leusden zijn plannen ontwikkeld om een multifunctioneel centrum te realiseren. Het centrum heeft een oppervlakte van ongeveer 8.700 m2 BVO en bestaat onder meer uit een brede school (2 scholen), een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal, een wijkcentrum en een bibliotheek alsmede commerciële ruimten. Het complex is ontworpen door het architectenbureau RAU uit Amsterdam. De woningstichting treedt op als ontwikkelaar en beheerder van het vastgoed. De grond is in 2007 aangekocht voor een bedrag van € 750.000 exclusief BTW. Met de bouw van het complex is in april 2009 gestart. Aan het einde van het verslagjaar heeft de bouwkundige- en installatietechnische oplevering plaatsgevonden. De uiteindelijke bouw van het complex heeft bijna twee jaar gevergd. De vertraging van de oplevering is met name veroorzaakt door twee forse winterperioden. Doelstelling is om in maart 2011 de scholen te laten verhuizen. Het gebouw zal rondom 1 april 2011 in zijn geheel in gebruik zijn genomen. De Biezenkamp In het verslagjaar is wederom hard gewerkt aan het project De Biezenkamp. De betrokken partijen hebben in mei 2007 een ‘Samenwerkingsovereenkomst’ (SOK) ondertekend. In het plan De Biezenkamp komen ongeveer 370 woningen waarvan ca. 118 sociale huurwoningen. De bouw wordt gefaseerd over een periode van 6 jaar. Dit houdt in dat de oplevering van het totale project is voorzien voor 2015. Naast woningen zijn scholen, een gezondheidscentrum en welzijnsvoorzieningen gepland en wordt het bestaande winkelcentrum vernieuwd. In het verslagjaar zijn stagnaties opgetreden ten gevolge van discussies over de grondexploitatie, het woningbouwprogramma en het inrichtings-

plan openbaar gebied. Een en ander heeft geresulteerd in een extra bijdrage van de gemeente aan het project. Onderdeel van het project is de sloop van de huurwoningen aan de Albert Buininggaarde. Van complex 1510 zijn eind 2005 16 woningen gesloopt. De bewoners zijn voor het merendeel verhuisd naar het complex De Torenakker. In 2009 zijn nog eens 8 woningen gesloopt. De overige 32 woningen staan voor het voorjaar van 2012 op de slooplijst. De Biezenkamp, locatie ’t Hamersveld/ Albert Buininggaarde Onderdeel van het project De Biezenkamp is de realisatie van het nieuwe Hamersveld, waarbij Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden nauw samenwerken. De zorggroep wordt eigenaar van het intramurale vastgoed. Het project is gebaseerd op de Woonzorgvisie Leusden (WZV) en bestaat uit 38 intramurale verzorgingshuisplaatsen en 31 verpleeghuisplaatsen. Het Ministerie van VWS heeft op 26 januari 2005 de verklaring afgegeven voor het initiatief. In april 2008 is gestart met de bouw van het complex. Begin 2005 is besloten het complex uit breiden met 8 extramurale huurwoningen. Deze woningen, eigendom van de woningstichting, komen deels op de vijfde verdieping. Ontwikkeling en bouw lopen gelijk op met het project ’t Hamersveld. Vanwege allerlei oorzaken heeft de bouw in 2009 forse vertraging opgelopen. De contractplanning is door de aannemer(s) niet gerealiseerd. Oorspronkelijk had het complex in november 2009 opgeleverd moeten worden. De bouwkundige oplevering van de 8 appartementen heeft medio december 2009 plaatsgevonden. De oplevering van het verpleeg- en verzorgingstehuis is vertraagd tot begin februari 2010. Het totale complex is in mei 2010 in gebruik genomen. De Biezenkamp, locatie Asschat/ De Torenakker Onderdeel van het project De Biezenkamp is de ontwikkeling van 30 extramurale huurwoningen en 12 zorgstudio’s, gelegen tussen het complex De Torenakker en het

67 165 Jaarverslag 2010 vastgoed •

koopwoningen is voor de grond een bedrag betaald van € 2.461.325 exclusief BTW. Met de bouw van het complex is in september 2010 gestart. De oplevering wordt voorzien voor eind 2011.

nieuwe Hamersveld. Daarnaast is er sprake van de optopping van het complex De Torenakker met één laag. Het ontwikkelen van de zorgeenheden is in samenwerking met zorginstelling Abrona tot stand gekomen. Met deze organisatie is in 2007 een intentieovereenkomst gesloten. Het onderdeel Abrona heeft een oppervlakte van in totaal 884 m2 BVO. Het complex is ontworpen door het architectenbureau AG Nova uit Amersfoort. Met de bouw van het complex is gestart in het voorjaar van 2008. Het project is gelijktijdig gebouwd met het nieuwe Hamersveld. Evenals het complex ‘t Hamersveld heeft de oplevering vertraging opgelopen. Volgens de contractplanning had het totale complex in april 2010 moeten worden opgeleverd. Uiteindelijk is het complex in de maanden juni/juli opgeleverd aan de woningstichting. De kosten voor het verkrijgen van deze woningen is gemiddeld € 205.000 per woning. De Biezenkamp, gezondheidscentrum/ appartementencomplex (blok C) In 2007 is een begin gemaakt met de ontwikkeling van een gezondheidscentrum in het plan De Biezenkamp. Dit project wordt in nauw overleg met Woningstichting Leusden door Proper-Stok ontwikkeld. Voor de woningstichting gaat het om ongeveer 1200 m2 bedrijfsruimte. In het verslagjaar is door het architectenbureau Van der Goes hard gewerkt aan het ontwerp. In verband met de parkeerproblematiek is in 2008 besloten om het complex te voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Deze garage krijgt een capaciteit van 88 parkeerplaatsen die deels worden verkocht en deels worden verhuurd. Bovenop de plint van winkels en het gezondheidscentrum worden 60 seniorenappartementen gerealiseerd. Op het binnenterrein van het complex zal een grote binnentuin worden aangelegd. Het jaar 2010 heeft in het teken gestaan van de uitvoering. Het complex wordt gebouwd door het bouwbedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. In maart 2010 is gestart met de bouw. De oplevering is voorzien voor eind 2011.

De Biezenkamp, MFC/koop- en huurappartementen/ parkeergarage In het verslagjaar is door de architectenbureaus SVP en Jan Poolen verder gewerkt aan het ontwerp van het complex. Vanwege diverse discussies over grondexploitatie, inrichtingsplan, omvang MFC en risico’s afzet koopwoningen, heeft het project een forse vertraging opgelopen. Eind 2010 zijn gelukkig de meeste problemen opgelost. In het verslagjaar is veel overleg geweest met de gebruikers van het MFC. Met name de scholen zijn tevreden over het huidige ontwerp en nemen met veel enthousiasme deel aan het planteam. In 2008 waren er nog veel onduidelijkheden over de parkeergarage. Met name de omvang en de hoogte van de parkeerbak vormden een probleem. In 2010 is besloten om het openbare deel uit de parkeergarage te schrappen. In de huidige plannen komt er nog wel een parkeergarage maar zal alleen worden gebruikt door de kopers van de appartementen. De verwachting is dat medio 2011 de geschetste problemen zijn opgelost, zodat verder kan worden gewerkt aan de uitwerking van de plannen. De intentie is om medio 2012 met de bouw van het complex te starten. Evenals het hiervoor beschreven project is de inschatting dat de bouw ca. twee jaar gaat duren. Mastenbroek II, Achterveld In samenwerking met de gemeente Leusden is gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het project Mastenbroek II. Het betreft een project van ongeveer 100 koop- en huurwoningen. In verband met discussies over grondposities is in 2010 weinig tot geen vooruitgang geboekt. Daarnaast is besloten om de 1e fase van het project AchterveldZuid als eerste te realiseren. De start van de bouw is daarom ernstig vertraagd en zal naar alle waarschijnlijkheid pas in 2014 aanvangen. Project Groot Agteveld, Achterveld Het betreft een gezamenlijke ontwikkeling van de woningstichting en De Alliantie Eemvallei. Deze partijen hebben in 2007 de

een kinderdagverblijf, een welzijnsruimte en een gymzaal. Evenals de andere MFC’s dient ook dit project Europees te worden aanbesteed. Qua aanbesteding is gekozen voor het model ‘Engineering en Construct’. Een adviesbureau begeleidt de woningstichting bij de voorbereiding van de aanbesteding. In het verslagjaar is met name gewerkt aan de totstandkoming van het ontwerp. Met de bouw van het complex zal naar verwachting in de tweede helft van 2012 worden begonnen. De planning is dat het complex medio 2014 in gebruik kan worden genomen.

Bouwdriest De woningstichting heeft in 2007 een principe afspraak gemaakt om de boerderij te verwerven van Bouw- en aannemingsbedrijf Schoonderbeek BV uit Amersfoort. De sterk in verval verkerende boerderij moet worden gesloopt. Op de plek zal een nieuw gebouw worden gerealiseerd die de uiterlijke verschijningsvorm van een boerderij zal krijgen. Met Beweging 3.0 wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een zogenaamde zorgboerderij. In de boerderij worden een aantal groepen licht dementerenden gehuisvest. In verband met juridische problemen heeft de woningstichting in 2010 weinig vooruitgang kunnen boeken met de ontwikkeling. Aangezien er voor 2011 nog veel onzekerheid is, kan niet worden aangegeven wanneer er een start gemaakt kan worden met de daadwerkelijke ontwikkeling.

van het multifunctionele centrum Tabaksteeg. De ontwikkeling wordt gerealiseerd op drie locaties en zal bestaan uit koop- en huurwoningen. De aantallen staan nog niet exact vast. Maar in totaal gaat het om ca. 45 koop- en huurwoningen. In het verslagjaar is veel aandacht besteed aan de planontwikkeling. Deze planontwikkeling is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met diverse klankbordgroepen. In het jaar 2011 zal verder worden gewerkt aan de voorbereiding en de ontwikkeling. De start van de bouw is voorzien voor medio 2012.

Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum In het kader van de ontwikkeling van de multifunctionele centra in Leusden is in 2008 gestart met de voorbereiding van MFC Alandsbeek. In dat jaar is een concept PvE opgesteld door het adviesbureau M3V. In het najaar van 2009 zijn de plannen gepresenteerd aan de omgeving. Het complex zal een oppervlakte krijgen van ongeveer 4.500 m2 BVO en zal gaan bestaan uit onder meer een brede school (drie scholen),

Schoollocaties Leusden-Zuid In samenwerking met de gemeente Leusden is de woningstichting gestart met de ontwikkeling van de schoollocaties in Leusden-Zuid. Deze locaties komen vrij na de oplevering

Sloop In het kader van het project De Biezenkamp worden de woningen van complex 1510 en 1520 gesloopt (Albert Buininggaarde) De eerste 16 woningen zijn eind 2005 gesloopt. In de zomerperiode van 2009 zijn 8 woningen van complex 1510 gesloopt om de ontwikkeling van de tweede fase van De Biezenkamp mogelijk te maken. De overige woningen worden begin 2012 gesloopt. Overige projecten Naast bovengenoemde projecten is de woningstichting bezig met verschillende prospects. Dat wil zeggen ontwikkelingen die zich in een fase van haalbaarheid bevinden. In 2011 zal moeten blijken of deze projecten ook daadwerkelijk doorgang kunnen vinden.

69 165 Jaarverslag 2010 vastgoed •

grond gekocht. Woningstichting Leusden heeft hiervoor € 3.668.098 betaald. In totaal gaat het om ongeveer 26 ha. Het project bestaat uit 3 fasen. De eerste fase van het project bestaat uit ongeveer 50 koop- en huurwoningen. In 2009 is de naam van het project Achterveld-Zuid omgedoopt in Groot Agteveld. Deze naam is gekozen door de bewoners van Achterveld. In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie, de grondexploitatie en de woningontwerpen van de eerste fase. In deze eerste fase worden ca. 18 sociale huurwoningen gerealiseerd. De woningen worden gesitueerd rondom een erf. De bouw van de eerste woningen zal starten in het voorjaar van 2012.

7.3 Onderhoudsuitgaven De technische organisatie en het planmatig onderhoud. De afdeling Projecten bestaat naast het hoofd Technische Zaken uit een afdelingssecretaresse, twee projectleiders (planmatig onderhoud), een medewerker bedrijfsbureau, drie projectmanagers nieuw-

20 10

bouw en een projectassistente MFC’s. In het verslagjaar is de afdeling uitgebreid met de 3e projectmanager nieuwbouw. Deze projectmanager zal te zijner tijd de taken over gaan nemen van een projectmanager die begin 2012 met pensioen zal gaan.

20 09

20 08

20 07

20 06

Dagelijks onderhoud Klein onderhoud 188.398 183.684 201.733 235.228 227.181 Mutatie onderhoud 114.902 120.099 131.441 120.463 93.802 Preventief onderhoud CV 179.220 178.116 182.816 173.023 177.043 Klein onderhoud CV 7.686 21.541 16.143 13.368 11.416 Contracten liften 43.288 35.133 39.071 32.162 34.068 Contracten overige 24.754 13.984 5.370 9.442 5.424 558.248 552.557 576.574 583.686 548.934 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud 1.591.308 1.818.934 2.451.757 2.074.672 1.664.274 Incidenteel planmatig onderhoud 354.105 385.959 271.773 259.390 414.395 1.945.413 2.204.893 2.723.530 2.334.062 2.078.669

Totaal onderhoud

Onderhoud per woning (VHE) Aantal VHE’s in exploitatie op 1 januari Onderhoud per VHE in € Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE Kosten planmatig onderhoud/VHE Onderhoudskosten/VHE

Klein onderhoud Klein onderhoud in € Klein onderhoud per woning in € Aantal werkopdrachten

2.503.662 2.757.450 3.300.104 2.917.748 2.627.603

2.563 977

2.547 1.085

2.588 1.290

2.555 1.142

2.560 1.026

218 217 225 228 214 759 868 1.065 914 812 977 1.085 1.290 1.142 1.026

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

188.398 182.617 201.733 235.228 227.181 74 71 79 92 89 1.979 1.850 1.814 2.045 2.029

De kosten voor het klein onderhoud zijn in 2010 gestegen. Sinds 2007 is er sprake van daling van het klein onderhoud per woning. Het jaar 2010 doorbreekt hiermee een trend. Tegenover de stijging van de kosten van klein onderhoud staat een daling van de kosten van het incidenteel planmatig onderhoud. Dit onderhoud wordt vooruitlopend op het

geplande planmatig onderhoud bij individuele woningen uitgevoerd. Daarnaast is begin 2008 het onderhoudsabonnement geïntroduceerd waarbij alle huurders informatie hebben gekregen over het onderhoud dat voor rekening van Woningstichting Leusden komt, het onderhoud via het onderhoudsabonnement en het onderhoud voor rekening van de huurder.

Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud Aantal mutaties (bruto) Waarvan niet meer in verhuur* Aantal mutaties (netto) Kosten per mutatie (netto) in € Aantal gevallen (werkbonnen) Aantal gevallen mutatieonderhoud per VHE

20 09

20 08

20 07

20 06

114.902 120.979 131.441 120.463 93.802 190 195 235 213 224 40 21 24 14 13 150 174 211 199 211 766 695 623 605 445 608 0,23

531 0,20

619 0,24

555 0,22

451 0,18

* Bijvoorbeeld Albert Buininggaarde (sloop) of Koopgarantwoningen (verkoop) De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2010 fors gedaald ten opzichte van 2009. De hoofdoorzaak is het sterk gedaalde aantal mutaties. Daarentegen stijgen de mutatiekosten per woning. De kostenstijging vanaf 2007 wordt met name veroorzaakt

20 10

door de kosten van keuring van installaties (NTA-keuring) die uit veiligheidsoverwegingen wordt uitgevoerd. Hierbij worden gebreken direct gerepareerd. Daarnaast wordt meer aandacht gegeven aan de kwaliteit.

20 09

20 08

20 07

20 06

Onderhoud CV-installaties Preventief onderhoud CV 179.220 178.116 182.816 173.023 177.043 Klein onderhoud CV 7.686 21.541 16.143 13.368 11.416 186.907 199.658 198.959 186.391 188.459 Per woning (in VHE) in € 78,40 78,40 77,79 72,95 73,62 De kosten ‘klein onderhoud c.v.’ hebben betrekking op storingen aan de c.v.-installaties van de voorraad. De kosten van het preventief onderhoud zijn licht gestegen. Daarentegen zijn de kosten van het klein onderhoud fors gedaald ten opzichte van het verslagjaar 2009. De oorzaak van de lagere kosten

Contractonderhoud Contracten liften Contracten overige Totaal contractonderhoud

20 10

ten opzichte van 2009 is divers. Hiervoor is niet direct een hoofdoorzaak te geven. Wel speelt de stijging van de loon- en materiaalkosten een belangrijke rol. De totale kosten onderhoud cv-installaties zijn eveneens fors gedaald ten opzichte van het verslagjaar 2009.

20 09

20 08

20 07

20 06

43.288 35.133 39.071 32.162 34.068 24.754 13.984 5.370 9.442 5.424 68.042 49.116 44.441 41.604 39.492

Het contractonderhoud liften is sterk gestegen. Hieronder worden ook de reparaties verantwoord. Het overige contractonderhoud is sterk gestegen. De hoofdoorzaak is dat hier meer contracten zijn verantwoord dan vorige jaren. Onder overige contracten

valt onder andere het onderhoud aan andere installaties per complex, zoals gevelliften, pompinstallaties, etc. en ook liftkeuringen. In 2011 zal verder worden besproken wat er precies onder overig contractonderhoud moet worden verantwoord.

71 165 Jaarverslag 2010 vastgoed •

20 10

7.4 planmatig onderhoud en schilderwerk Planmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud lag de nadruk op het buitenschilderwerk en onderhoud van de complexen: Groenhouten, Akkerhoeve-

20 10

Noordwijck, Kuperssingel, Korte Geer en â&#x20AC;&#x2122;t Vliet. Daarnaast is een keukenrenovatieproject uitgevoerd in het complex Dr. Braunstraat.

20 09

20 08

20 07

20 06

868,07 1.064,92

913,53

811,98

Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud (excl. schilderwerk) 1.358.576 1.532.997 1.953.285 1.805.639 1.254.135 Schilderwerkprojecten 232.732 291.582 498.472 269.033 410.139 Incidenteel planmatig onderhoud 354.105 385.959 271.773 259.390 414.395 1.945.413 2.210.538 2.723.530 2.334.062 2.078.669

Per woning (VHE) in â&#x201A;Ź

759,19

Schilderwerk Onder het schilderwerk wordt verstaan het preventief buitenschilderwerk van buitenkozijnen en draaiende delen. Evenals in 2010 zijn meerdere schilderprojecten tegelijk in uitvoering genomen. In 2010 is het gehele schilderwerkprogramma van het verslagjaar

gerealiseerd. Ten opzichte van het verslagjaar 2009 zijn de kosten voor het schilderwerk gedaald. De oorzaak is een minder omvangrijk programma aan schilderwerken. In totaal is bij 199 woningen onderhoud uitgevoerd.

Een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden per complex: Complex 1010 t/m 1030 (Oude bezit) In het verslagjaar zijn drie oude huurwoningen gerenoveerd. Deze renovatie bestaat in hoofdzaak uit het aanbrengen van isolerende beglazing, nieuwe plafonds, nieuwe installaties, keukens en sanitair. Complex 1090 (P.Stormstr./v. Oldebarneveltstr.) Het voegen metselwerk van deze woningen is hersteld. Daarnaast zijn herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de schoorstenen. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma Van der Haar uit Nijkerk. Complex 1120 (De Wetering) De keukens van dit complex zijn gerenoveerd. In nauw overleg met de Woningstichting Leusden en de keukenleverancier hebben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei

varianten en opties. Naast de keukens is het wandtegelwerk vervangen en zijn aanpassingen uitgevoerd aan de installaties. Het project is succesvol uitgevoerd door Bouwbedrijf Bloemendal. Complex 1140 (Groenhouten) Een omvangrijk installatieproject is uitgevoerd. Het project bestond onder meer uit het vervangen van de c.v.-ketels en het vervangen en aanpassen van de radiatoren. Tegen een geringe huurverhoging hebben de bewoners een zonneboilersysteem kunnen laten installeren. Deze installatie is gekoppeld aan de nieuwe HR combi c.v.-ketel. Uiteindelijk hebben 67 bewoners gebruik gemaakt van dit aanbod.

Complex 1210/ 1220 (Kuperssingel/ Wildenburg, wijk Claverenblad) De boxen, ventielen en het leidingwerk van het mechanische ventilatiesysteem van de woningen zijn schoongemaakt. Daarna zijn de systemen opnieuw ingeregeld. Complex 1270 (Korte Geer) In het vorige verslagjaar is reeds een start gemaakt met de renovatie van de badkamers en toiletten van de seniorenwoningen. In totaal ging het hierbij om 42 woningen. In dit verslagjaar is het project opgeleverd. Bijzondere aandacht wordt gegeven aan voorzieningen voor ouderen zoals verhoogde toiletpotten, beugels en antislip tegelvloeren. Bewoners konden, weliswaar op beperkte schaal, kiezen voor diverse opties. Het project is in het voorjaar van 2010 opgeleverd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door Bouwbedrijf Bloemendal. Naast bovengenoemd project is een schilderproject uitgevoerd. De buitenkozijnen en draaiende delen zijn geschilderd. Tevens is het trappenhuis geschilderd. Complex 1310, (â&#x20AC;&#x2122;t Ruige Veld) Ten behoeve van de appartementen behorende tot dit complex zijn de postkasten en de deur-intercom-installaties vervangen.

Complex 1350 (De Torenakker) In combinatie met de uitvoering van het nieuwbouwproject zijn de c.v.-ketels van de woningen vervangen. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door de firma A.A. Tolboom. Naast bovengenoemd project is een schilderproject uitgevoerd. De buitenkozijnen en draaiende delen zijn geschilderd. Complex 1420 (Dam- en Duikersluis) Gelet op de zeer slechte onderhoudsstaat zijn de buitenkozijnen en draaiende delen van de woningen behorende tot dit complex in 2009 hersteld. Daarnaast zijn er herstelwerkzaamheden uitgevoerd met betrekking tot het buitenschilderwerk. In het verslagjaar is een algehele schilderbeurt uitgevoerd. Complex 1540 (Sine Cura) De seniorenwoningen van het complex Sine Cura zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld. Complex 1550 (Wagenberg) De seniorenwoningen van het complex Wagenberg zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld. Voorts zijn de zinken bakgoten vervangen. Complex 1600 (Gras- en Klaverland) De bergingen van de seniorenwoningen van het complex Gras- en Klaverland zijn geschilderd. Daarnaast zijn de schuurdeuren vervangen.

73 165 Jaarverslag 2010 vastgoed â&#x20AC;˘

Complex 1180 (Hoefijzer/Stijgbeugel) De eengezinswoningen en appartementen van het complex Hoefijzer/Stijgbeugel zijn geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozijnen en draaiende delen hersteld.

7.41 Algemeen Wat zijn de werkzaamheden? Woningstichting Leusden heeft al geruime tijd de ‘groot onderhoud’ benadering in de voorraad afgeschaft met andere woorden er worden geen onderhoudswerkzaamheden gespaard om een woning in zijn geheel te kunnen aanpakken. We werken volgens een systematiek van planmatig onderhoud waarmee die delen van de woning worden aangepakt zodra dat wenselijk is. Binnen redelijke marges wordt gestreefd naar doelmatigheid en efficiency als het gaat om inrichten en aanbesteden van projecten. Basis voor de werkzaamheden is een planningssysteem voor meerjaren onderhoud dat ieder jaar geactualiseerd wordt. Ieder jaar worden inspecties uitgevoerd en wordt het programma voor het komende jaar bepaald. Verder kent Woningstichting Leusden het begrip incidenteel planmatig onderhoud waarmee zo nodig ad hoc ingrepen aan delen van een woning kunnen worden gerealiseerd. De projectleiding ligt bij Woningstichting Leusden. De overige werkzaamheden worden uitbesteed. Wat willen (op den duur) bereiken? De woningen van woningcorporaties moeten volgens de wet (het BBSH) aan een bepaalde kwaliteit voldoen en een bepaalde prijs hebben. Woningstichting Leusden wil dat haar woningen een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dat blijkt uit het eerder toegelichte huurdifferentiatiebeleid en uit het kwaliteitsbeleid zoals dat is vastgelegd in het ‘Programma van Eisen Nieuwbouw’. Het meten van het kwaliteitsniveau van de voorraad is complex. Het ministerie van VROM gebruikt daarvoor het systeem ‘Kwalitatieve Woningregistratie’ (KWR). KWR verdeelt woningen in drie categorieën: ‘vooroorlogse’, ‘1945 tot 1968’ en ‘vanaf 1968’ en drukt de kwaliteit uit in herstelkosten van de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Hier-

bij gelden ook drie categorieën: ‘matig’, ‘redelijk’ en ‘goed’. Voor de categorie ‘matig’ bedragen de herstelkosten bijvoorbeeld 20 à 30% van de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Op basis van de KWR-systematiek vallen globaal de complexen 1010 t/m 1030 (gedeeltelijk) in de kwaliteit matig. De indicatie van het aantal woningen (complex 1010 t/m 1030) in de categorie matig is circa vijf. In 2010 zijn in totaal drie woningen uit deze complexen ingrijpend verbeterd. De overige woningen van de voorraad zijn van redelijke tot goede kwaliteit. Er is de komende jaren wel planmatig onderhoud noodzakelijk om ze op peil te houden. Kwaliteitsbeheersing Jaarlijks wordt het planningssysteem van planmatig onderhoud geactualiseerd, zodat op ieder moment goed inzicht mogelijk is in de gewenste onderhoudsplanning. Dit systeem is in het nieuwe automatiseringssysteem Empire geïntegreerd. Ten behoeve van de begroting 2011 is het bezit in 2010 deels geïnspecteerd. De resultaten zijn in de meerjarenplanning (Optymo) verwerkt. Daarnaast zijn lonen en prijzen geïndexeerd en is het uitgevoerde planmatig onderhoud 2009 verwerkt. Aangezien het huidige geautomatiseerde meerjaren onderhoudssysteem niet meer ondersteund gaat worden, is in het verslagjaar een keuze gemaakt voor een nieuw systeem. Het betreft het programma Ibis Main van de Brink Groep. Vanaf 1 februari 2011 zal met dit systeem gewerkt gaan worden. Ondersteuning zal nog wel worden gegeven door een adviseur van DHV. De norm is dat er geen structureel achterstallig onderhoud bij de woningen van Woningstichting Leusden is. Wat bedoelen we daarmee? • De woningen mogen geen structurele gebreken vertonen. • De gebreken mogen het wooncomfort van onze huurders niet aantasten. • Het planmatig onderhoud heeft tot doel

dagelijks onderhoud sterk te verminderen.

We constateren dat de voorraad er goed voor staat. Er zijn geen structurele achterstanden in het onderhoud. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structu-

20 09

20 10

20 11

20 12

20 13

20 14

n Koste ig t a planm d rhou onde ing on per w

rele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak. De volgende grafiek laat de kostenontwikkeling ter zake zien en geeft ook een prognose weer in het kader van de meerjarenbegroting.

20 15

20 16

20 17

20 18

20 19

20 20

1.480 1.280 1.080 880 680 480 280 80

De opgave is het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. Waar mogelijk worden woningen in het onderhoud naar een bijdetijdse kwaliteit gebracht. De volgende thema´s komen dan aan de orde: Kostenbeheersing. Qua onderhoud is in 2010 rekening gehouden met een algemene kostenstijging van 1,5%. In eerdere beleidsstukken is aangegeven dat het streven van de woningstichting er op gericht is de kosten van het onderhoud omlaag te brengen, zonder dat dit ten koste gaat van de noodzakelijk te leveren kwaliteit. Middelen die hiertoe worden ingezet zijn een betere werkbegeleiding, o.a. intake, opdrachtverstrekking, technische begeleiding en controle, alsmede een verbetering van de technisch administratieve processen, codering en budgettering. Daarnaast wordt ook beter het beleidsmatige kader, waarin werkzaamheden moeten plaatsvinden, in ogenschouw genomen. In zijn algemeenheid lijkt het streven om te komen tot een betere effectiviteit van de werkorganisatie, dus ook op het punt van het onderhoud zijn vruchten

af te werpen. Dit beleid wordt het komende jaar doorgezet. Duurzaamheid Duurzaamheid wordt steeds meer een vast onderdeel bij de voorbereiding en uitvoering van het planmatig onderhoud. Vooral in de voorbereiding moeten keuzes worden gemaakt. Waar in het verleden de keuze werd overgelaten aan de bewoner (veelal tegen een huurverhoging) is tegenwoordig de woningstichting de partij die erover besluit. Veel duurzaamheidsproducten worden bij het planmatig onderhoud standaard bepaald. Voorbeelden hiervan zijn de isolerende beglazing, HR cv-ketels en de waterbesparende kranen. Bij veel projecten wordt gezocht naar een optimalisatie van de duurzaamheid. Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet vertaald in een milieubeleidsplan. In 2011 zal worden getracht hier een invulling aan te geven. In het verslagjaar zijn we na het project ‘De Wetering’ weer grootschalig aan de slag geweest met zonneboilersystemen. In de wijk Groenhouten zijn 67 systemen gemonteerd. Daarnaast zijn voorbereidingen getroffen voor het cv-project van het complex Esdoornhof/Wilgenlaan. Het plan is om bij dit project de cv-ketel te koppelen aan

75 165 Jaarverslag 2010 vastgoed •

het aantal klachtenmeldingen over het

een luchtwarmtepomp. De verwachte energiebesparing is maar liefst 40%. De subsidie voor dit project is inmiddels ontvangen. Gezien de forse stijging van de energieprijzen komen er veel individuele aanvragen binnen van huurders voor het isoleren van de woningen. Naast de verzoeken voor isolerende beglazing betreft dit vloer- en gevelisolatie. Bij de toekomstige projecten planmatig onderhoud zal steeds meer aandacht worden gegeven aan het aspect duurzaamheid. In BLNW-verband wordt nauw samenge-

referentie label

20 09

werkt op het gebied van energie-labeling. Het hele bezit van de woningstichting is getoetst. Nu zijn we in staat om bij iedere mutatie en verkoop een energielabel af te geven. De stand van zaken van het totale bezit wordt jaarlijks gemonitord. Daarnaast wordt jaarlijks een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en Woningstichting Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid van het bezit. Het overgrote deel van het bezit heeft het label C. De inzet is om dit de komende jaren nog verder te verbeteren. In onderstaande tabel wordt de stand van zaken weergegeven.

20 10

1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

l ielabe energ C A B F E D G

Aanpassen aan de eisen van de tijd Bij de voorbereiding van het planmatig onderhoud wordt veelal rekening gehouden met het aanpassen van het onderdeel aan de eisen van de tijd. Dit wordt vaak al makkelijk gemaakt door de beschikbaarheid en de kosten van het toe te passen product. Bij deze producten wordt ook gekeken naar de vraag van de huurders, de duurzaamheid en het toekomstig onderhoud.

Keuzemogelijkheden bieden aan bewoners Sinds een aantal jaren biedt de woningstichting de huurders keuzemogelijkheden aan bij keuken- en sanitairprojecten. Per project wordt gekeken naar het keuzepakket. In 2011 zal nader onderzoek worden gedaan naar het uitbreiden van de keuzemogelijkheden. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken naar het aanbieden van keukenapparatuur bij keukenrenovatieprojecten.

77 165 In het verleden werd de tevredenheid van de bewoners gemeten door middel van enquêtes, zowel schriftelijk als telefonisch. De enquêtes werden vooral uitgevoerd bij sanitair- en keukenprojecten. De afgelopen jaren is het houden van enquêtes in de vergetelheid geraakt. In 2011 zal bij de uitvoering van het planmatig onderhoud de draad weer worden opgepakt.

Jaarverslag 2010 vastgoed •

Kwaliteitscontrole en meten van tevredenheid van bewoners Per project wordt het toezicht georganiseerd door de woningstichting. Veelal wordt het toezicht zelf gedaan. Slechts bij projecten van grote omvang wordt het toezicht uitbesteed. De projecten planmatig onderhoud worden opgeleverd door de projectleiders. Per project wordt een proces verbaal van oplevering opgesteld. Er worden eisen gesteld aan het verhelpen van de geconstateerde gebreken.

7.5 Portefeuillemanagement: overzicht vastgoed in bezit en beheer 7.51 Wat zijn de werkzaamheden? Jaarlijks geven we een overzicht over de ontwikkeling van het vastgoed. Immers, Woningstichting Leusden streeft naar het dynamise-

ren van de voorraad door verkoop en nieuwbouw, waardoor het bezit beter past bij de wijzigende verlangens in de samenleving.

7.52 Omvang woningvoorraad

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

Wijzigingen woningvoorraad Woningvoorraad (aantal VHE) Beginstand 2.626 2.580 2.578 2.555 2.560 Bij: Nieuwbouw 63 66 26 41 Bij: Aankoop 3 7 3 - Af: Verkocht-definitief 2 - 1 3 Af: Verkocht VOV (terugkoopregeling - 6 3 - Af: Verkocht MKW (voorwaarden) 36 13 23 15 5 Af: Sloop - 8 - - Eindstand (in beheer) 2.654 2.626 2.580 2.578 2.555 Waarvan voorraad 1 Waarvan aandeel derden (De Alliantie) 66,0 62,5 33,5 20,5 Eindstand (in exploitatie) 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5 2.555,0 Overzicht bedrijfsonroerend goed Bedrijfsonroerend goed (in m2) Beginstand 2.674 1.292 1.292 954 954 Af: Verkocht - - - - Bij: Nieuwbouw/uitbreiding* - 1.382 - 338 Bij: Aankoop - - - - - Eindstand (in beheer) 2.674 2.674 1.292 1.292 954 Waarvan aandeel derden (De Alliantie) 681 681 - - Eindstand (in exploitatie) 1.993 1.993 1.292 1.292 954

Verkoop huurwoningen In 2001 zijn 60 eengezinswoningen in de wijk Langenbeek (complex 1171) aan huurders te koop aangeboden. In 2010 zijn hier vier woningen van verkocht: twee definitief en twee als Koopgarant. Op 31 december 2010 zijn nog 25 huurwoningen in Langenbeek beschikbaar voor de verkoop aan zittende huurders of bij mutatie. Per ultimo 2010 staat er één woning te koop van dit complex. In 2009 zijn er 56 eengezinswoningen Brinkhorst/Bruinhorst (complex 1100) aan huurder te koop aangeboden. Er zijn ultimo 2010 geen woningen verkocht. Het project Meerkeuzewoning betreft een keuzemogelijkheid voor bestaande en toekomstige huurders van de woningen in hiervoor aangemerkte complexen uit drie huurvarianten en twee koopvarianten. De koopvarianten bevatten een eeuwigdurende erfpacht. Hierbij blijft Woningstichting Leusden juridisch eigenaar (‘bloot eigendom’) en gaat het economische eigendom over naar de voormalige huurder. In deze vorm kunnen wij de woning met een korting van 25% op de marktwaarde aanbieden, zodat ook de lagere inkomens in aanmerking kunnen komen een woning te kopen. In 2010 zijn er 36 woningen verkocht onder de Koopgarantregeling. Hiervan zijn vier woningen teruggekocht zodat dit de tweede verkoop was. Eén van deze woningen was in 2009 al teruggekocht.

Verkoop koopwoningen In 2010 heeft de woningstichting 35 niet verkochte koopappartementen in Apollovlinder aangekocht van Heijmans Vastgoed om de start van de bouw mogelijk te maken. De bouw is begin september 2010 gestart. De woningstichting probeert deze 35 appartementen door te verkopen. In het najaar van 2010 is gestart met de verkoop van 20 koopappartementen van ’t Zicht. De bouw start in juli 2011. Nieuwbouw In 2010 zijn in het nieuwbouwplan Tabaksteeg 21 huurwoningen opgeleverd. Dit betreft het deelplan ‘De Landerijen’. De huurwoningen in Tabaksteeg worden voor het merendeel gezamenlijk met woningcorporatie De Alliantie Eemvallei gerealiseerd, waarbij ieder een aandeel van 50% heeft in de projectontwikkeling en exploitatie. Woningstichting Leusden voert het beheer van de exploitatie van deze woningen. Alle woningen zijn verhuurd. Daarnaast zijn er 30 appartementen van het complex Asschat/De Torenakker opgeleverd. Aankoop Er zijn in 2010 geen woningen meer aangekocht uit de terugkoopregeling van de wijk ’t Vliet. Deze regeling is nu afgelopen.

7.6 Strategisch voorraadbeleid De woningvoorraad van Woningstichting Leusden is over het algemeen vrij jong. Toch is antwoord nodig op vragen als: ‘Wat is ervoor nodig om woningen in stand te houden? Welke aanpassingen zijn nodig om ze aan de veranderende vraag te laten voldoen?’ Daartoe dient het strategisch voorraadbeleid. In 2006 is op basis van resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, parate kennis van de eigen medewerkers en de huidige beleidsdoelstellingen een eerste rapport in het kader van strategisch voorraadbeleid opgesteld. Het is een opstap naar een volledig en uitgebreid strategisch voorraadbeleid. Dat zal in de toekomst niet alleen dienen als monitor voor de woningvoorraad maar ook als marketingmethode in de beleidsvorming van de woningstichting. Het Strategisch Voorraadbeleid helpt bij het toetsen van de haalbaarheid en wenselijkheid van voorstellen op het gebied van verkoopbeleid, huurbeleid, herstructurering en planmatig onderhoud.

Meerkeuzewoning Woningstichting Leusden introduceerde in 2005 de Meerkeuzewoning. Het is een belangrijk middel in het creëren van veelzijdige buurten waar mensen lang met plezier blijven wonen en zich meer betrokken voelen bij alles wat er om hen heen gebeurt. Eind 2005 is onder huurders/kopers onderzoek gedaan naar de acceptatie, werkwijze en tevredenheid van de Meerkeuzewoning. Conclusies uit dit onderzoek: • De bekendheid van het product is goed. • Medewerkers moeten meer kennis hebben over o.a. de hypotheek. • Er is meer gerichte prijsinformatie over koopwoningen nodig. • In de pilot wonen met name huurders tussen 30-45 jaar. • Een (groot) deel van de huurders kan niet kopen in verband met leeftijd en/of inkomen.

79 165 Jaarverslag 2010 vastgoed •

In 2010 heeft Woningstichting Leusden drie eengezinswoningen teruggekocht, die in voorgaande jaren als Koopgarantwoningen waren verkocht.

Bedrijfsruimtes De woningstichting heeft in 2010 afgesproken dat de bedrijfsruimtes Rondeel 116120 worden verkocht. Deze verkoop zal waarschijnlijk in het tweede kwartaal 2011 worden afgerond.

• Huurders die hier pas wonen zijn meer geïnteresseerd. • Erfpacht wordt in Leusden toch redelijk geaccepteerd. In de laatste jaren bleek de behoefte aan huurvarianten binnen de Meerkeuzewoning zeer klein. Echter de behoefte aan de Koopgarantwoning is onverminderd groot. Op basis van deze behoefte worden de huurvarianten niet actief aangeboden. Mensen die in het verleden voor een huurvariant hebben gekozen waarvan het contract in 2010 afliep, ontvingen een nieuw aanbod. Een aantal gaf de voorkeur om af te zien van het voorstel en weer aan te sluiten bij de jaarlijkse huurverhoging. Gezien de lage huurverhoging van de afgelopen jaren is dit ook begrijpelijk. Mogelijk ontstaat er door veranderingen in huurbeleid meer behoefte aan deze producten. Multifunctionele centra In Leusden groeit de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Inmiddels is in de wijken Groenhouten en Hamershof de eerste woonzorgzone ontstaan. Daarnaast worden drie multifunctionele centra (MFC’s) in Tabaksteeg, De Biezenkamp en Alandsbeek ontwikkeld. Woningstichting Leusden is als ontwikkelaar en eigenaar/beheerder van maatschappelijk vastgoed bij beide initiatieven betrokken. Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden tekenden op 4 april 2006 daartoe een samenwerkings7.7 mutaties woningbezit In 2010 hebben 190 bewoners hun huur opgezegd. Dit aantal is weer iets lager dan in het voorgaande jaar. De economische situatie leidt ertoe dat mensen minder geneigd zijn een stap in hun wooncarrière te maken. Verhuizen naar een nieuwe huurwoning betekent, door de jarenlange achterblijven huurverhoging voor zittende huurders, dat er vaak sprake is van een grote huursprong bij verhuizing. Dit maakt doorstroming naar een nieuwe huurwoning minder aantrekke-

overeenkomst. In 2010 is door gemeente en woningstichting hard gewerkt aan het vervolg, namelijk een projectovereenkomst. Deze overeenkomst is in 2010 ondertekend. In de MFC´s komen ‘brede scholen’ die, zoals het woord al zegt, meer zijn dan een gewone school. In de brede school werken verschillende partijen met elkaar samen met als doel het vergroten van ontwikkelingskansen van kinderen. Kinderopvang, onderwijs, welzijn, peuterspeelzaal, sport, cultuur, bibliotheek en andere instellingen kunnen deel uitmaken van de brede school. MFC Tabaksteeg - dit centrum is bedoeld voor een wijkcentrum, een sportcentrum, een dependance van de bibliotheek, twee basisscholen, een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, een peuterspeelzaal en ca. 1.600 m2 bedrijfsruimte. In 2009 heeft dit MFC officieel de naam Antares gekregen. In 2010 kreeg Antares steeds meer haar uiteindelijke vorm en in december 2010 is Antares bouwkundig opgeleverd. MFC De Biezenkamp - hier komen een peuterspeelzaal, drie basisscholen, een welzijnsvoorziening, buitenspeelruimte, een fietsenstalling, parkeerruimte voor auto’s en een gymzaal. MFC Alandsbeek - dit centrum biedt onderdak aan onder meer een sportzaal, kinderdag verblijf, buitenschoolse opvang en drie scholen.

lijk. Daarnaast maken de onzekerheid over de prijsontwikkelingen in de koopmarkt, het moeilijker verkrijgen van een hypotheek en het in de toekomst wel of niet behouden van hypotheekrenteaftrek dat de overgang van een huurwoning naar een koopwoning ook wordt bemoeilijkt. Al deze ontwikkelingen dragen bij aan een dalende mutatiegraad.

Om de verandering in verkoopbeleid goed vorm te geven is in 2009 ook de functie van verkoopbegeleider gecreĂŤerd. Dit heeft in 2010 zijn vruchten afgeworpen: het aantal verkochte woningen is gestegen naar 38 woningen, waarvan twee woningen definitief. In de huidige marktsituatie is dat een mooi resultaat. Daarbij viel wel op dat woningen die

tm 08

rugko

te wv. 0

op de vrije markt verkocht werden aanmerkelijk moeilijker te verkopen waren dan de woningen met de voorwaarden van Koopgarant. In de huidige marktsituatie en economische omstandigheden is een product als Koopgarant zeer aantrekkelijk, vanwege de lagere maandelijkse woonlasten en het wegnemen van onzekerheid van doorverkoop.

> Terugkoopregeling In het boekjaar 2010 zijn geen woningen via de terugkoopregeling door Woningstichting Leusden aangekocht. Waar staan we nu? Onze woningvoorraad is wat toegenomen doordat een aantal nieuwbouwwoningen is opgeleverd. De verkoopopgave is daarnaast

l Aanta n e ed eenh woon imo jaar lt per u l aanta in n e g wonin er + behe t garan Koop gen in l won aanta xploitatie in e gen in wonin heer be ) WSL o ic (ris

20 10

20 11

20 12

dan wel groot maar doet geen afbreuk aan de totale beschikbare woningvoorraad (huur & koop) voor kwetsbare doelgroepen.

20 13

20 14

20 15

3.000 2.950 2.900 2.850 2.800 2.750 2.700 2.650 2.600 2.550 2.500

81 165 Jaarverslag 2010 vastgoed â&#x20AC;˘

totaa

Verkoop en Meerkeuzewoning Woning als Meerkeuzewoning verkocht 106 (Koopgarant) Woning als Meerkeuzewoning verhuurd 10 met Huurvast Woning als Meerkeuzewoning verhuurd 5 met Huurzeker Totaal gebruik MKW-regeling 121

20 09

20 10

Wat willen we (op den duur) bereiken? Woningstichting Leusden streeft naar een zodanige omvang van het bezit (incl. verkochte Koopgarantwoningen) in de goedkope en middeldure sector dat verschillende doelgroepen in Leusden goed bediend kunnen worden. Doelgroepen zijn dan niet alleen mensen met een laag inkomen maar ook starters, senioren en mensen die een bepaalde vorm van ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te wonen. Een min of meer arbitraire norm zou kunnen zijn: 25 à 30% van de woningvoorraad in Leusden.

Daarnaast breidt Woningstichting Leusden het aanbod bedrijfsruimte verder uit. Voor wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte is er geen target vastgesteld. Doelstelling is wel dat de woningstichting dienstbaar wil zijn op het gebied van het niet commerciële maatschappelijke vastgoed. De ambities zijn hoog met de realisatie van onder andere drie multifunctionele centra en gezondheidscentra in Tabaksteeg en De Biezenkamp. Met de gemeente Leusden is het gesprek geopend over rollen in deze, in de lokale setting.

7.71 Beschikbaarheid van woningen en prestatieafspraken > Goedkope en bereikbare woningvoorraad Voor de mensen die niet op eigen kracht in huisvesting kunnen voorzien houdt Woningstichting Leusden een goedkope en bereikbare woningvoorraad beschikbaar. De grenzen van huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Tot de goedkope woningvoorraad behoren alle woningen tot een huurprijs van € 411 per 1 juli 2010. Tot de bereikbare woningvoorraad wordt een huurgrens gehanteerd van minimaal € 411 en maximaal € 488 per 1 juli 2010. Volgens afspraken met de gemeente Leusden moet de goedkope woningvoorraad uit minimaal 1.037 woningen bestaan en de bereikbare woningvoorraad uit minimaal 398 woningen. Tot de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen moeten in totaal dus 1.435 woningen behoren. Per 31 december 2010 bestond de totale voorraad goedkope en bereikbare woningen uit 1.435 woningen. Hiervan vielen 423 wo> Dure en vrije sector Ook de huurgrenzen voor de dure en vrije sector zijn in een convenant met de gemeente Leusden vastgelegd. De huren voor de dure sector bedragen minimaal € 489 en maximaal € 648. De woningen met een hogere huur behoren tot de vrije sector. De dure

ningen binnen de goedkope woningvoorraad en 1.105 woningen binnen de bereikbare woningvoorraad. De grenzen voor de goedkope en bereikbare voorraad sluiten aan bij de huurinkomenstabel zoals die is vastgesteld voor 1 juli 2010 tot 1 juli 2011. Deze grenzen komen niet overeen met de grenzen zoals gesteld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De achtergrond om te kiezen voor de lokale grenzen zijn de afspraken met de gemeente Leusden over de huurinkomenstabel. Daarbij is het belangrijk dat de grenzen waarop de toewijzing plaatsvindt, corresponderen met de indeling van de voorraad. Bij het formuleren van nieuwe prestatieafspraken wordt met de gemeente Leusden overlegd over de mogelijkheid om de grenzen aan te laten sluiten bij de landelijke grenzen.

woningvoorraad moet volgens de afspraken minimaal 719 woningen tellen. Woningstichting Leusden heeft op 31 december 2010 in totaal 1.126 woningen in het segment duur en vrije sector.

Jaarverslag 2010 vastgoed •

83 165

> Verdeling woningen volgens interne huur- en inkomenstabel prijspeil prijspeil minimum aantal per aantal per 1 juli ‘10 1 juli ‘09 volgens 31 dec ‘10 13 dec ‘09 prestatie afspraak Goedkoop ≤ € 411 ≤ € 406 1.037 423 423 Bereikbaar € 411 - € 488 € 407 - € 482 398 1.105 1.099 Duur € 488 - € 647 € 483 - € 647 719 970 957 Vrije Sector > € 647 > € 647 122 156 146 2.276 2.654 2.625

Met de gemeente wordt in de prestatieafspraken vastgelegd dat in 2015 ten minste 20% van de totale woningvoorraad in Leusden in de categorie ‘goedkoop’ valt. Het is hierbij indifferent of deze categorie Woningvoorraad Leusden per 1.1.2010 11.312

huur- dan wel koopwoningen betreft. Dat wil zeggen prijspeil 1 juli 2009 huurwoningen tot € 548 en koopwoningen tot €175.000. Periodiek worden deze prijspeilen aangepast.

Aantal en% goedkope woningen 2.254 (20%)

Resultaten: • In 2010 valt 80% van ons huurwoningbezit in de categorie goedkoop en betaalbaar. • In 2010 is het verkoopbeleid van Woningstichting Leusden gericht om 45 betaalbare koopwoningen op de Leusdense woningmarkt te brengen.

aantal en% betaalbare woningen 6.140 (54%)

• I n 2010 formuleert Woningstichting Leusden een nieuw huurbeleid met als resultaat een betere match tussen doelgroep en woning. Tijdspad: najaar 2010 gereed. Bij het formuleren van dit huurbeleid worden klanten en gemeente betrokken.

7.72 Wonen met sterren In 2010 heeft de woningstichting 825 woningen in haar aanbod die in meer of mindere mate geschikt zijn voor mensen met een functiebeperking. Het grootste aantal woningen is de groep woningen met één ster. Dat zijn woningen waarbij de woonkamer, slaapkamer en sanitaire voorzieningen op dezelfde etage liggen. Naarmate een woning

meer sterren heeft is het meer geschikt voor bewoners die afhankelijk zijn van een rolstoel. Etagewoningen in de nieuwbouw worden allemaal gebouwd met drie of zelfs vier sterren. Woningen van Woningstichting Leusden, verdeeld naar sterren en plaats (2010):

Achterveld Leusden Stoutenburg Totaal Geen ster 117 1.703 9 1.829 Eén ster 24 447 471 Twee sterren 24 206 230 Drie sterren 35 79 114 Vier sterren 1 9 10 Eindtotaal 201 2.444 9 2.654 Ontgroening en vergrijzing In Leusden wonen relatief weinig jongeren in de leeftijdsgroep 20-30 jarigen. Mogelijke redenen hiervoor zijn studie en werk in andere steden, de dorpse ‘gezinsidentiteit’ van Leusden en de relatief beperkte keuze in het goedkopere woonsegment. Er is voor eenpersoonshuishoudens in het algemeen, zowel jong als oud, relatief weinig woningaanbod. De vergrijzing van Leusden

bouw ijdsop Leeft n den e Leus rland Nede 20 in 20

Leeftijdscategorie Tot 15 jaar 15 - 29 jaar 30 - 44 jaar 45 - 64 jaar 64 - 74 jaar 75 jaar en ouder

is op dit moment nog niet extreem sterk, maar de vergrijzing komt er gezien deze leeftijdsopbouw wel aan, zoals ook landelijk het geval is. Door de leeftijdsopbouw van de bevolking krijgt Leusden meer dan gemiddeld in Nederland te maken met het verschijnsel dubbele vergrijzing. Dit houdt in dat er meer ouderen zijn en dat deze groep inwoners ook een steeds hogere leeftijd bereikt.

Leusden Nederland 14,5% 16,0% 15,8% 18,5% 17,1% 17,9% 29,2% 28,1% 14,0% 11,4% 9,4% 8,2% Bron: Woonvisie Leusden

Om goed voorbereid te zijn op deze vergrijzing, moet gezocht worden naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen voor Leusden als woonzorgzone verder worden vormgegeven. Ook ondersteuning van mantelzorg is belangrijk, evenals het uitbreiden van dienstenpakketten en mogelijk-

heden voor sociale activiteiten. Kwantitatief ligt er een opgave in het aantal woningen dat beschikbaar is voor mensen met een functiebeperking, eventueel in combinatie met een zorgvraag. Vooral op dit onderwerp ligt de uitdaging voor Woningstichting Leusden om een flink aantal woningen te realiseren dat integraal toegankelijk is.

Woningstichting Leusden ziet een grote noodzaak dat starters en jongeren op de woningmarkt in Leusden bijzondere aandacht behoeven. Om ervoor te zorgen dat Leusden ook juist aantrekkelijk blijft voor jonge mensen, neemt de gemeente in de PVE’s voor individuele woningprojecten de in de Woonvisie Leusden 2008-2015 aangegeven percentages goedkope en middeldure huur- en koopwoningen op. De gemeente spant zich daarnaast in om voor zowel nieuwbouwwoningen als voor bestaande woningen voldoende budget voor starterleningen beschikbaar te hebben en te houden. In 2009 zijn tussen gemeente en Woningstichting Leusden belangrijke stappen gezet ter verbetering van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters en jongeren. Partijen zijn overeenge-

komen dat Woningstichting Leusden 1 januari 2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen toewijst aan starters. Deze toewijzing geschiedt op basis van loting. Eengezinswoningen worden specifiek toegewezen aan starters die een meerpersoonshuishouden (willen gaan) vormen. Resultaten: • 25% van de vrijkomende woningen worden door middel van loting toegewezen aan starters. • Woningstichting Leusden neemt in de eerste helft van 2010 het initiatief om samen met de gemeente jongeren specifiek voor te lichten over woonkosten. Via Larikslaan2 krijgen jongeren de mogelijkheid om informatiegesprekken aan te vragen.

7.74 Overige doelgroepen en bijzondere woonvormen Op basis van de gegevens uit het onderzoek ‘Wel Thuis’ heeft in 2008 een onderzoek plaatsgevonden naar de wensen en behoeften van beschermde woonvormen van mensen in de gemeente Leusden. De conclusie van dit onderzoek is, dat er een tekort is aan kleinschalige beschermde woonvormen in 2015. Er worden daarbij drie doelgroepen onderscheiden: ouderen met een beperking, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een chronische psychische beperking.

Gemeente Leusden: Fricties uitgaande van het huidige aanbod Ouderen Lichamelijk en/ of verstandelijk gehandicapten Mensen met een psychische beperking Totaal

Vraag 2015 Kleinschalig Grootschalig beschermd beschermd wonen wonen 40 200 60 40

De verwachting is dat er in 2015 een overschot is aan grootschalig wonen voor ouderen met een beperking. Verder is er een tekort aan grootschalig beschermd wonen voor mensen met een lichamelijke en verstandelijke beperking en voor mensen met een chronische psychische beperking. Het onderstaande overzicht is een weergave van de huidige situatie van de beschikbare woonvormen. In dezelfde tabel wordt ook aangegeven waar de tekorten dreigen te ontstaan.

Aanbod 2007 Kleinschalig Grootschalig beschermd beschermd wonen wonen 0 317 46 0

Frictie 2008-2014 (- = tekort, + = overschot) Kleinschalig Grootschalig beschermd beschermd wonen wonen - 40 + 117 - 14 - 40

- 20

- 30

120

270

317

- 74

+ 47

Bron: Visiedocument Wonen met zorg voor mensen met een beperking 2009- 2015 (Gemeente Leusden)

Jaarverslag 2010 vastgoed •

85 165

7.73 Starters

7.75 Activiteiten voor 2011 Nieuwbouw De woningen in Tabaksteeg worden gezamenlijk met De Alliantie Eemvallei ontwikkeld, hieronder is bij de betreffende projecten het

oop gverk in n o W oop incl. K en ing twon garan t garan Koop itief defin

t/m 20 06

20 09

20 10

20 11

50% aandeel van Woningstichting Leusden vermeld.

20 12

20 13

20 14

20 15

40 35 30 25 20 15 10 5 -

Definitieve verkoop De start van de verkoop van het complex Langenbeek is in het najaar van 2001 van start gegaan. Er zijn tot en met december 2010 in totaal 35 woningen verkocht. De opbrengst is nodig om de tekorten op nieuwe projecten te kunnen dekken. Er werd voor 2009

een gemiddelde verkoopprijs geraamd van â&#x201A;Ź 217.000 per woning. De zittende huurders kunnen hun woning kopen en als ze dit niet wensen wordt de woning bij mutatie verkocht. In de begroting wordt ervan uitgegaan dat deze woningen bij mutatie verkocht worden.

Jaarverslag 2010 vastgoed •

87 165

Koopgarant In het voorjaar van 2005 is het product Meerkeuzewoning van start gegaan. Hierbij hebben de bewoners en nieuwe bewoners van 191 woningen bij mutatie de keuze de woning te huren (drie varianten) en te kopen (twee varianten). In 2007 zijn nog eens 152 woningen toegevoegd. De koopvariant, waarop 25% korting wordt gegeven op de marktprijs, is verwerkt in de begroting. Tevens is rekening gehouden met een jaarlijkse uitbreiding van het aantal huurwoningen, dat onder het product Meerkeuzewoning zal vallen. Er zijn in de periode januari t/m oktober 2008 in totaal 23 woningen verkocht. In 2009 wordt rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van circa € 168.000. Dit als gevolg van een dalende belangstelling op de verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis. In 2009 is een nieuwe weg ingeslagen waarbij de aandacht en werkzaamheden omtrent woningverkoop sterk zijn geïntensiveerd. Zo worden woningen die in het verleden zijn gelabeld als Meerkeuzewoning vanaf de zomer bij leegkomen aangeboden als Koopgarant

woning. Er is hiervoor een nieuwe brochure gemaakt om huurders goed te informeren. Het aantal verkochte woningen zal hiermee toenemen. Verder werd in het voorjaar gestart met het aanbieden van woningen in complex Groenhouten aan de zittende bewoners. In het najaar werd ook de verkoop van het complex Brinkhorst en Bruinhorst voorbereid. Daarbij krijgen zij de keuze of ze de woning onder Koopgarant voorwaarden of in de vrije verkoop willen aankopen. Zittende bewoners mogen natuurlijk ook blijven huren. Bij mutatie worden deze woningen aangeboden in de vrije verkoop. Heel belangrijk bij de werkzaamheden omtrent verkoop is de aanstelling van een verkoopbegeleider. Door de uitbreiding van de organisatie met deze functie wordt in 2010 een hogere verkoopdoelstelling mogelijk. Gebleken is dat deze aanpak haar vruchten afwerpt: ondanks de economische situatie en de afwachtende houding van veel mensen op de woningmarkt zijn in 2010 in totaal 38 woningen verkocht, waarvan 36 onder Koopgarant.

> Bedrijfsruimten: Woningstichting Leusden realiseert bedrijfsmaatschappelijk vastgoed dat wil zeggen indien: • Niet commercieel. • Op verzoek gemeente / overheid. • In relatie tot leefbaarheid / woonkwaliteit. De omvang van het bedrijfsonroerend goed is in 2010 wederom toegenomen en wel tot 3.437 m2. De groei komt voort uit het gereedkomen van 884 m2 BVO in De Biezenkamp voor de zorgruimte Abrona. Deze ruimte is in de zomerperiode van 2010 opgeleverd. Ook in de wijken ’t Vliet, De Start, De Biezenkamp en in het kantoorgebouw aan de Larikslaan heeft Woningstichting Leusden bedrijfsonroerend goed in beheer. Daarnaast is de woningstichting bezig met de ontwikkeling van ruim 17.000 m2 multifunctionele centra en een gezondheidscentrum in De Biezenkamp. De bouwkundige en installatietechnische

ose Progn fs 2 edrij l m B end a t n a r A onroe ed go

20 10

20 11

20 12

2 l m in aanta VO) er (V behe m2 in l aanta VO) (V ie t a it explo tal m2 in aan itatie explo O) (BV

oplevering van Antares heeft in december 2010 plaats gevonden. De exploitatie van het complex dat een omvang heeft van ca. 8.700 m2 BVO, zal in het voorjaar van 2011 gaan starten. Het gezondheidscentrum in het plan De Biezenkamp is in ontwikkeling en zal een verhuurbaar oppervlakte krijgen van ca. 1.200 m2. Met de bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De oplevering is voorzien voor eind 2011. In het verslagjaar is gewerkt aan de bouw van een zorgruimte voor de zorginstelling Abrona. Dit betreft een ontwikkeling van 884 m2 BVO in het gebouw De Asschat (De Biezenkamp) Met de bouw is in het voorjaar van 2008 gestart. De ruimte is in juli 2010 opgeleverd. Abrona heeft de ruimte in oktober 2010 in gebruik genomen. Al deze ontwikkelingen maken dat ingezette groei van 2009 zich in de komende jaren zal voortzetten.

20 13

20 14

20 15

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -

7.8 Huurprijsbeleid en betaalbaarheid van de woningen Woningstichting Leusden houdt woningen betaalbaar. Het huurverhogingspercentage volgt, voor een groot deel van de woningvoorraad, het inflatiepercentage. In 2010 bestond de wettelijke mogelijkheid om per woning een huurverhoging van 1,2% (sociale sector) te realiseren. Voor de sociale sector kwam de verhoging conform inflatie uit op

gemiddeld 1,2% en voor de vrije sector op 2,0%. Bij Woningstichting Leusden bedroeg de gemiddelde huurprijs per 31 december 2010 € 481. De huuromzet (exclusief vergoedingen en inclusief huuropbrengst bedrijfsruimtes) bedroeg in 2010 € 14.518.000 .

Huurverhoging per 1 juli 1,2% 2,5% 1,6% 1,1% 2,3%

Inflatie over voorgaand jaar 1,2% (2009) 2,5% (2008) 1,6% (2007) 1,1% (2006) 1,7% (2005)

> Huurharmonisatie Ook in 2010 is huurharmonisatie uitgevoerd zoals in het beleidsstuk is vastgesteld. Dat betekent dat de huurprijs van een vrijkomende woning zo nodig stijgt naar 110% van de streefhuur. Naar aanleiding van enkele forse verhogingen in de goedkope sector is een maximum van 15% verhoging per muta-

tie ingesteld. De kans dat nieuwe huurders zich geconfronteerd zien met een bovengemiddelde jaarlijkse huurstijging is hierdoor aanmerkelijk kleiner. Er is in 2010 na vertrek van de huurder bij 91 woningen huurharmonisatie doorgevoerd.

> Bezwaren huurverhoging Voor de huurverhoging in 2010 is aan de bewoners van de Torenakker al kenbaar gemaakt dat ze ook dit jaar geen huurverhoging zullen ontvangen. Achtergrond hiervan is dat deze bewoners tijdens de renovatie, opstopping en sloop en vervangende nieuwbouw van â&#x20AC;&#x2DC;t Hamersveld veel overlast kunnen ervaren. De woonsituatie is in ieder geval onrustig en de mensen zitten voor een flinke periode midden in het bouwproject. In 2008 tekenden de bewoners bezwaar aan. De wo-

ningstichting heeft begrip voor dit bezwaar en heeft besloten het te honoreren voor de gehele bouwperiode. De huurverhoging is dan ook niet doorgevoerd en de bewoners hebben in 2010 geen vervolgbezwaar ingediend bij de Huurcommissie. In totaal hebben drie bewoners naar aanleiding van de huurverhoging telefonisch hun bezwaar geuit op de verhoging. Deze drie bewoners hebben een gesprek gevoerd waarna zij geen formeel bezwaar hebben ingediend.

89 165 Jaarverslag 2010 vastgoed â&#x20AC;˘

Huurverhoging en inflatie 2010 2009 2008 2007 2006

Dienstverlening

91 165

8.1 Algemeen We beschouwen het verlenen van diensten aan Leusdenaren rondom het wonen als een van onze belangrijkste kerntaken. Van oudsher gaat het om de dienstverlening rond de verhuur: toewijzing van woningen, mutatiebegeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en veranderingen aan het gehuurde, huurinning en assistentie bij het oplossen van problemen. Daarnaast beschouwen we het organiseren van inspraak van huurders en de communicatie richting de huurders ook als essentieel onderdeel van onze werkprocessen. De praktische uitvoering van onze dienstverlening is goed op orde. Ook de komende jaren zorgen wij ervoor dat de basiskwaliteit van ons werk goed blijft. Daarnaast zien we nog volop uitdagingen om onze dienstverlening richting onze klant te verdiepen. Daarbij begint het voor ons bij het goed luisteren naar de klant. Wat is de vraag? Wat is de

behoefte? En hoe kunnen we, met ruimte voor de individuele wensen, onze producten en diensten zo goed mogelijk ontwikkelen? Onderdeel hiervan is ook het betrekken van onze klanten. Voor ons is het essentieel dat de klant kan ‘meesturen’, dat zij kunnen aangeven of we op de goede weg zitten en blijven en dat onze activiteiten daadwerkelijk aansluiten bij hun behoeften. Klantgerichtheid, maatwerk en interactieve communicatie zijn de komende jaren sleutelwoorden als het gaat om onze dienstverlening. In navolging op de ontwikkelingen in de volkshuisvesting vinden wij het noodzakelijk om verscherpt duidelijk te maken wat onze toegevoegde waarde is. Waar staan we voor? Maar bovenal voor wie zijn we er? Onze inspanningen moeten relateerbaar zijn aan onze maatschappelijke doelstellingen. Zakelijkheid vanuit een maatschappelijke grondslag.

8.2 Woonvisie > Spanningen op de markt De Nederlandse woningmarkt was ook in 2010 nog gespannen. Het aanbod blijft ver achter bij de werkelijke vraag. De lange wachttijd maakt daarbij onder andere dat woningzoekenden steeds hogere eisen stellen en vooral het aantal woningzoekende ouderen en de jonge meerpersoonshuishoudens toenemen. Wanneer een woningzoekende reageert op een vrijgekomen woning en deze accepteert komt de wachttijd te vervallen. Daarom heeft het bouwen van passende woningen hoge prioriteit. Ook in 2010 bleek dat er redelijk wat seniorenwoningen op het bouwprogramma voor de komende jaren gepland zijn, maar dat de bouw van jongerenwoningen achterblijft. Woningstichting Leusden streeft naar een zo divers mogelijk woningbouwprogramma, waarin alle doelgroepen voldoende aandacht krijgen. Hierin betrekken wij de doelgroep

zelf, zodat er een juist beeld is van de vraag van de doelgroep. In een eerder gehouden klantenpanel met jongeren kwam naar voren dat jongeren zogenaamde ‘in betweenwoningen’ misten. Hieronder verstaan zij een grotere woning dan de starterwoning met zitslaapkamer, maar nog geen eengezinswoning. De starter wil na de eerste woning nog één stap kunnen maken voor zij een koopwoning of eengezinshuurwoning betrekken. > Nieuwe afspraken Gemeente Leusden en Woningstichting Leusden maken op tal van terreinen afspraken, bijvoorbeeld over de verdeling van de woningen in huurprijsklassen. Deze verdeling ligt dicht bij de grenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), zodat woningen met bepaalde huurprijzen inderdaad

Jaarverslag 2010 dienstverlening •

terechtkomen bij huurders met bepaalde inkomensgrenzen. Woningstichting Leusden voert het aanbodmodel uit namens de gemeente Leusden. Mede aan de hand van de prestatieafspraken en de huisvestingsverordening controleert de gemeente Leusden of de toewijzing op de juiste wijze gebeurt. De huisvesting van bijzondere doelgroepen – waaronder vluchtelingen - is ook onderwerp van gesprek en afspraken. De nieuwe provinciale woonruimteregels zijn in 2007 ingevoerd. Vanaf dat moment konden alle inwoners van de provincie Utrecht zich in Leusden inschrijven als woningzoekende. Daarom heeft Woningstichting Leusden samen met de gemeente Leusden de regels voor het aanbodmodel gewijzigd. De mogelijkheid om woonduur als wachttijd te gebruiken kwam toen te vervallen. Sinds de invoering van de provinciale woonruimteregels geldt de inschrijftijd voor iedereen als het enige selectiecriterium bij de toewijzing van huurwoningen, om zo doorstroming vanuit de rest van de provincie geleidelijk te laten verlopen en de lokale doelgroep niet uit te sluiten. De openstelling voor de provinciale woningzoekenden heeft er niet toe geleid dat er veel woningzoekenden zonder binding met Leusden bij zijn gekomen. Vaak is er toch sprake van een binding met Leusden, bijvoorbeeld als jonge mensen hier zijn opgegroeid en op een later moment willen terugkeren. Ontwikkelingen en ambities Zoals genoemd behouden onze going concern activiteiten onze structurele kwalitatieve aandacht. Daarnaast zijn er ontwikkelingen te benoemen waarop wij ook onze inspanningen richten: • Het verder optimaliseren van klantgerichtheid. Dit onder andere door Larikslaan2. Daarbij gaat het om het optimaliseren van de kwaliteit van de informatieverstrekking en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit van het feitelijke aanbod van producten/diensten door de backoffices van de samenwerkingspartners. Daarnaast vormen in 2010 de KWH-normen een belangrijke parameter om onze klantgerichtheid te meten en te verbeteren.

• Het streven naar maatwerk om meer ruimte te geven voor individuele wensen. Dit doen we onder meer door het ontwikkelen van keuzepakketten voor veranderingen aan het gehuurde en huurderonderhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor individuele keuzes. De vraag van de klant vormt hierbij het uitgangspunt. • Structurele aandacht voor het woon- en leefklimaat in onze wijken. Wij zijn van mening dat mensen in staat gesteld moeten worden om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast moet het ook prettig zijn om in onze wijken te wonen. Woonplezier bestaat in onze optiek uit meer dan alleen een goede woning. Daarom investeren wij ook blijvend in goede woonvoorzieningen in de buurten, waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht wordt naar een optimale integratie van wonen, zorg en welzijn. • Optimaal werkende woningmarkt. Door gerichter te gaan kijken naar de match tussen vraag en aanbod veronderstellen we dat de woningmarkt efficiënter bediend kan worden. • Samenwerking met gemeente consolideren en optimaliseren. Onze samenwerking met de gemeente Leusden is goed te noemen. We weten elkaar goed te vinden en de communicatie is open en helder. De komende periode wordt gewerkt aan het benoemen en concretiseren van de gezamenlijke ambitie, de rollen en verwachtingen. Deze worden vertaald in een samenwerkingsconvenant en prestatieafspraken. • Multifunctionele centra. Woningstichting Leusden is ontwikkelaar en exploitant van drie MFC’s. De rol van exploitant is nieuw voor ons en vanuit de afdeling Woondiensten zal deze verantwoordelijkheid verder ingevuld worden. Interne samenwerking De werkzaamheden rondom de dienstverlening vinden vooral plaats binnen de afdeling Woondiensten. Maar zoals bij vrijwel alle werkzaamheden in Woningstichting Leusden is een sterke wisselwerking met

derne marketingtechnieken is vastgesteld.

• Appreciatie van product door klant. • Keuzemogelijkheden voor klanten. • Bijzondere support voor bijzondere doelgroepen. Waar staan we nu? En wat willen we komend jaar doen? We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons vergelijken met collega’s in de branche. De verbetering en het verdiepen van onze dienst-

Wat willen we (op den duur) bereiken? Woningstichting Leusden streeft in de dienstverlening de volgende doelen na: • Professionele dienstverlening: tijdig, correct en inspelend op te onderkennen gedifferentieerde behoefte die op basis van mo-

verlening is een ‘on-going’ proces met veel kleine stapjes. Voor de komende periode staan de onderwerpen op het programma die in de volgende paragrafen aan de orde komen. We maken onderscheid naar vermarkten en beheren.

8.3 Maatschappelijk vermarkten van de woningvoorraad Wat zijn de werkzaamheden? Het gaat om al die acties van Woningstichting Leusden die ertoe leiden dat er een goede fit is tussen klanten en woningen. We hebben het over de woonruimteverdeling; het inrichten van de huur/koop-verhouding, het begeleiden van de mutaties, het organiseren van nieuwe verhuur bij nieuwbouw projecten, het facilite-

• Op individueel niveau creëren van een goede woonkwaliteit bij de start van de verhuur of koop. • Op beleidsniveau bijdragen leveren aan de ontwikkeling van het volkshuisvestingsbeleid binnen de gemeente Leusden.

ren van woningruil en bijzondere activiteiten ter huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals vluchtelingen, zorgbehoevende, starters enz.

Waar staan we nu? En wat hebben we in 2010 gedaan? Zie bij de afzonderlijke paragrafen.

Wat willen we (op den duur) bereiken? • De volgende doelen staan centraal: • Creëren van nieuwe woonsituaties. 8.4 woonruimteverdeling

kt gmar Wonin sden Leu 22% Huur % 78 Koop

Wat zijn de werkzaamheden? In Leusden hebben we meer woningzoekenden dan woningen. Met andere woorden er is altijd een toewijzingsprobleem. Omdat Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden vinden dat niet het prijsmechanisme mag werken, maar dat de maatschappelijk doelen richtinggevend moeten zijn, is er een stelsel van regelingen en werkzaamheden opgebouwd tussen Woningstichting Leusden en

de gemeente Leusden waarin Woningstichting Leusden zorg draagt voor de uitvoering van het beleid dat onder meer is vastgelegd in gemeentelijke verordeningen. Wat willen we (op den duur) bereiken? Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden zijn van mening dat het stelsel aan modernisering toe is. Het draagt nu alle

93 165 Jaarverslag 2010 dienstverlening •

andere afdelingen noodzakelijk. Zo levert de afdeling Woondiensten service aan de afdeling Projecten als het bijvoorbeeld gaat om klantondersteuning bij nieuwbouw, verhuur en verkoop. Daarnaast begeleidt het hoofd Technische zaken de opzichters bij bouwtechnische zaken. Ook is er een intensieve samenwerking met financieel economische zaken als het bijvoorbeeld gaat om de huuradministratie inning en servicekosten

kenmerken van een distributiesysteem. We willen naar een meer klanten marktgerichte benadering waarin het vinden van goede matches centraal staat. Om deze doelen te bereiken is het noodzakelijk een goed inzicht in de woningmarkt in het algemeen en specifiek in Leusden te hebben. We moeten kunnen beoordelen wat de maatschappelijke behoefte is en op welke wijze wij kunnen inspringen op deze behoefte. Hier ligt één van de kernopgaven van Woningstichting Leusden. 20 07

20 06

Waar staan we nu (positie en benchmark)? Het gaat om een maatschappelijk belangrijke activiteit met breed uitwaaierende domeinen en werkprocessen, bijvoorbeeld: • Informeren van de woningzoekenden over de voorraad. • Voorlichten en inschrijven van woningzoekenden. • Bekend maken vrijkomende woningen en verwerken van reacties. • Voordragen kandidaten. 20 10

20 09

20 08

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

l Aanta n e v chre inges oning w nde e o z ke

ling Verde it gbez wonin sen las huurk uur D rheid a a b Bereik edkoop Go

229

1867

482

20 06

238

1871

446

20 07

251

1863

446

20 08

228

1901

496

20 09

216

188

558

20 10

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

90%

100%

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

Mutaties Aantal mutaties 190 195 211 213 224 Mutatiegraad 7,2 7,4 8,2 8,3 8,8

Gemiddeld aantal reacties per vrijkomende woning 2006-2010 Gemiddelde reactie per woning

hierin een belangrijke ontwikkeling. Een belangrijk behaald resultaat is de overeenstemming over het loten van een aandeel van 25% van de vrijgekomen woningen voor jongeren. Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk om te reageren op zowel woningen die op inschrijfduur worden toegewezen als woningen die door loting worden toegewezen. Vanaf 1 januari 2010 is deze afspraak uitgevoerd. Het resultaat was dat veel meer jongeren dan voorheen konden verhuizen naar een nieuwe woning.

8.5 Mutaties: Kopen en verkopen (zie ook strategische projecten) Wat zijn de werkzaamheden? Het betreft hier alle werkzaamheden die samenhangen met koop en verkoop van individuele woningen; het aanbieden van de woning, productinformatie, taxatie, begeleiding verkoop, aansturen makelaars, etc. Een van de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren was het aanbieden van het product Meerkeuzewoning. Klanten konden daarbij in principe uit vijf contractvormen kiezen. Vanaf april 2009 bieden wij de contractvormen: huur, koopgarant of koop. Dit in het verlengde van de keuzes die wij onze klant zien maken.

20 06

Wat willen we (op den duur) bereiken? Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20% van ons woningbezit dynamisch te benoemen is. Aan de hand van de vraag in de markt en de opgave van Woningstichting Leusden wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen worden tussen huur, kopen onder voorwaarden en definitieve verkoop. Op deze wijze wordt er actief gewerkt aan een gedifferentieerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

20 10

20 09

20 08

20 07

l Aanta W MK pen k r e v o

120 100 80 60 40 20 0 12

20 11

20 12

104

20 13

20 14

20 15

20 16

20 17

Geplande verkopen 32 32 32 32 12 5 5

95 165 Jaarverslag 2010 woonvisie â&#x20AC;˘

Wat hebben we in 2010 gedaan? Het tekort aan woningen en het rechtvaardig verdelen van de woningen is een gezamenlijke inspanning van de woningstichting en de gemeente Leusden. Het huidige systeem voor woonruimteverdeling voldoet steeds minder en is aan vernieuwing toe. We hebben gesprekken gevoerd met de gemeente over de vraag of we een modernisering kunnen realiseren. Het streven is om per te onderscheiden doelgroep maatwerk te kunnen leveren. Het labelen van vrijkomende woningen op basis van de externe vraag vormt

Waar staan we nu? De op de vorige pagina geplande verkopen (verkoop onder voorwaarden) zijn bepaald op basis van de inschatting dat 1,5% van de MKW-voorraad jaarlijks verkocht wordt en 4% van de jaarlijks nieuw ingebrachte voorraad. Wat doen we volgend jaar? Aandachtspunt voor het komende jaar is het optimaliseren van het verkoopproces. Daarbij is aandacht voor de begeleiding van het verkoopproces door makelaars, de marketingcommunicatie rondom de verkoop, de organisatie van de interne werkprocessen, met als uiteindelijk resultaat het verkopen van de woningen. In de kern gaat het om de verdere ontwikkeling van het makelaarschap van Woningstichting Leusden. Om dit te realiseren is de functie van verkoopbegeleider in het leven geroepen. Vanaf oktober 2009 is een verkoopbegeleider actief op de afdeling

Woondiensten. In de laatste maanden van 2009 is een selectietraject voorbereid voor wat betreft de betrokken makelaars. Een aantal lokaal verbonden makelaars heeft een uitnodiging gekregen om een plan te maken voor de uitvoering van de verkoop in 2010. Op basis van een bedrijfspresentatie is begin 2010 een keuze gemaakt voor twee makelaars met wie nauw zal worden samengewerkt. Resultaten: • Selectie van makelaars ten behoeve van de verkoopbegeleiding woningen, vastgelegd in overeenkomst. • Ontwikkeling instrumenten marketingcommunicatie. • Omschrijving interne procedures rondom verkoopprocessen. • In 2011 worden 35 woningen onder Verkoop onder voorwaarden verkocht.

8.6 Mutaties: verhuurvoorraad en nieuwbouw Wat zijn de werkzaamheden? Het gaat bij mutaties om het gehele proces van huuropzegging, woningtoewijzing, contractvorming en het betrekken van de woning, inclusief het mutatieonderhoud eventueel woningaanpassing en de eindafrekening. Het mutatieproces behoort tot de kernwerkzaamheden van Woningstichting Leusden. Dit proces start op het moment dat bekend wordt dat een woning vrijkomt en eindigt bij de afrekening met de vertrokken huurders. In die periode heeft een veelvoud aan werkzaamheden plaatsgevonden en is een groot aantal medewerkers van Woningstichting Leusden betrokken geweest. Wat willen we (op den duur) bereiken? De kwaliteit van het mutatieproces is goed te noemen. Uiteindelijk is het geheel aan werkzaamheden een samenspel tussen de verschillende afdelingen, waarbij de oriëntatie op de klant centraal staat. De uitdaging is om een goede wisselwerking te vinden tussen keuzevrijheid van de klant, technische mogelijkheden en een goede financiële bestendigheid van de woning.

Waar staan we nu (positie en benchmark)? Het aantal mutaties per jaar daalt de laatste jaren ieder jaar een beetje en was in 2010 190. Er is gemiddeld genomen een mutatiegraad van 7,2%. Het betrekken van de woning scoort hoog op basis van de KWHnormen en is de afgelopen jaren substantieel verbeterd. Van een 8,2 naar een 8,8. Het landelijke cijfer is een 7,6. Dit cijfer wordt gebaseerd op de informatieverstrekking, de staat van oplevering en de tijdigheid hiervan en de tevredenheid van de klant met de woning. In 2009 is de informatieverstrekking bij de start van een huurcontract verder verbeterd door het in gebruik nemen van de woonmap; een heldere en overzichtelijke documentatiemap met daarin alle voor de nieuwe klant relevante en actuele informatie. Wat doen we volgend jaar? • Tijdige contracteren van klanten bij nieuwbouw waarmee vroege betrokkenheid bij bouw georganiseerd wordt, zodat er meer keuzevrijheid ontstaat. Het streven is zes maanden van te voren

• Verhuringen in de nieuwbouw 2011: • De 15 woningen in het kader van be geleid kleinschalig wonen voor mensen met schizofrenie voor Centraalzorg en Stichting Plus Wonen. •

De 60 woningen voor senioren (55+)

•

De 24 woningen in blok I in Tabaksteeg

in blok C van De Biezenkamp. (eengezinswoningen en appartementen gelabeld voor jongeren.

8.7 Woningruil en doorschuiven Het hoe en waarom van woningruil Bij woningruil willen twee huurders elkaars woning betrekken, met de intentie om daar daadwerkelijk hun hoofdverblijf te hebben en te houden. Woningruil kan een mogelijkheid zijn om relatief snel de woning naar wensen van de klant te vinden. Voor woningruil is altijd toestemming nodig van Woningstichting Leusden. De woningstichting geeft in principe toestemming voor een woningruil als: 1. De aanvrager voldoet aan de toewijzingscriteria die voor de woning in het normale aanbodsysteem van toepassing zijn. 2. De aanvragers geen huurbetalingsachterstand hebben. 3. De aanvragers de woning in de beschreven staat accepteren en daarvoor tekenen. In sommige gevallen kan woningruil worden geweigerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de woning, of de woning waar de klant wil gaan wonen, een andere bestemming krijgt of bijvoorbeeld wordt verkocht. In deze situatie wordt er geen nieuw contract aangegaan. Een ander voorbeeld is een woningruil naar een aangepaste woning. WVG-aangepaste woningen worden met tussenkomst van het Gewest bemiddeld. Doel woningruil Het doel van woningruil is eenvoudig: het is een manier om klanten in de gelegenheid te brengen om te verhuizen naar de woning van hun voorkeur. Door te ruilen met iemand

die juist de wens heeft voor de woning van de andere partij wordt een verhuisbeweging mogelijk die via het reguliere systeem wellicht een lange(re) wachttijd met zich meebrengt. Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? Aanvragen voor woningruil en doorschuiven komen relatief weinig voor. Wel zien we dat het aantal aanvragen geleidelijk toeneemt tot 7 in 2010. Ook is er in 2010 vijf maal sprake geweest van een doorschuif. Het initiatief voor woningruil ligt altijd bij de klant. Echter Woningstichting Leusden kan mogelijk meer adviseren en/of initiëren tot woningruil. In een flink aantal eengezinswoningen woont momenteel niet meer het aantal mensen waarvoor de woningen juist geschikt zijn. Het gaat dan vaak om jonge senioren van wie de kinderen het huis uit zijn. Deze mensen wonen wellicht naar tevredenheid en zijn daarom niet actief op zoek naar een andere woning. Ironisch zijn het de kinderen van die bewoners die vaak niet aan bod komen in Leusden, omdat er weinig woningen beschikbaar komen voor starters. Mogelijk is een aantal huurders best bereid om te verhuizen als er een aantrekkelijk alternatief wordt geboden.

97 165 Jaarverslag 2010 woonvisie •

de klanten gecontracteerd te hebben. • Structureel werken aan klanttevredenheid rondom het betrekken van de woning. Het vasthouden van de KWHnorm vormt daarbij onze richtlijn. • Het uitbouwen van onze aftersales service als onderdeel van onze klantbinding. Dit houdt in dat we ons servicepakket richting klanten gaan uitbreiden. Dit in nauw overleg met de afdelingen projecten en financiën.

8.8 Huisvesting vluchtelingen, statushouders en andere bijzondere doelgroepen

20 06

20 07

20 10

20 09

20 08

l Aanta e t isves gehu ders u sho statu

40 35 30 25 20 15 10 5 22

Wat zijn de werkzaamheden? Vluchtelingen, statushouders Met de gemeente Leusden wordt overlegd over de taakstelling in relatie tot het generaal pardon. Deze afspraken zijn gebaseerd op de landelijke regeling en de mogelijkheden binnen de gemeente Leusden. Contacten en afspraken over de voortgang vinden regelmatig plaats.

schikte woningen uit de reguliere voorraad te halen in de toch al krappe situatie. Voor 2011 is een gesprek gevoerd met de gemeente om de procesafspraken voor het nieuwe jaar te bespreken. Er is vertrouwen dat de taakstelling in 2011 weer gehaald wordt.

Vluchtelingen In 2010 heeft Woningstichting Leusden 13 mensen met een vluchtelingenstatus gehuisvest. De taakstelling voor 2010 was 15 personen. Het bleek in dit jaar lastig om ge-

Bij de aanvang van het aanbodmodel is afgesproken dat het mogelijk is om in bijzondere situaties voor een woningzoekende te bemiddelen. Dat gebeurde in 2010 13 keer, alleen in geval van vluchtelingen.

Reden voor bemiddeling (uitgedrukt in aantal betrokken woningen) Bewoners sloopwoningen Albert Buininggaarde naar Torenakkerweg Vluchtelingen Gehandicapten Overige bijzondere situaties Totaal

> Bemiddeling

20 10

20 09

20 08 -

20 07 2

13 14 11 6 - 1 - 1 - 1 - 2 13 16 11 11

Buiten het aanbodmodel om verzorgt Woningstichting Leusden de toewijzing van woningen met zorg. In 2010 zijn 13 woningen met zorg toegewezen (2009: 16 woningen). In verband met de sloop van de woningen aan de Albert Buininggaarde zijn deze woningen die vrijgekomen zijn niet toegewezen

via het aanbodmodel. Deze woningen worden wanneer de bewoner verhuist met een tijdelijk contract volgens de leegstandswet aangeboden. Deze woningen staan hierdoor niet onnodig lang leeg, maar zijn verzekerd van leegstand op moment van sloop.

> Urgentiestelling Woningstichting Leusden voert het secretariaat voor de urgentiecommissie. Het aantal aanvragen voor urgentie binnen Leusden is in 2010 flink toegenomen in vergelijking met 2009. Een voorzichtige conclusie kan zijn dat de informatieverstrekking vooraf weer wat veranderd is. Mensen krijgen vooraf informatie over hun kansen bij de aanvraag van urgentie maar besluiten zelf of

20 10

Aanvraag Erkenning In behandeling

ze al dan niet een aanvraag indienen. Daarbij is de krappe situatie op de woningmarkt en de economische recessie mogelijk ook debet aan het groeiende aantal mensen dat urgentie aanvraagt. Strengere voorwaarden bij het toewijzen van urgentie in geval van echtscheiding leiden tot een sterke daling van het aantal aanvragen bij de urgentiecommissie.

20 09

20 08

20 07

20 06

27 9 17 21 21 11 3 3 9 13 4 3 - 1 1

Wat willen we (op den duur) bereiken? Blijvend voldoen aan de taakstelling die afgesproken is met de gemeente Leusden.

Jaarverslag 2010 woonvisie â&#x20AC;˘

99 165

> Wonen met zorg

8.9 Dagelijkse leefbaarheid en beheren Wat zijn de werkzaamheden? De werkzaamheden richten zich op de individuele en collectieve woonkwaliteit ten behoeve van de bewoner, de woonomgeving, de voorzieningen in het algemeen en specifiek in het kader van de integrale benadering van Wonen, Zorg en Welzijn. Het gaat om die activiteiten die ertoe moeten leiden dat huurovereenkomst op een goede wijze wordt gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. In de praktijk gaat het om dagelijks onderhoud, huurinning, communicatie en inspraak, bewonersservice, aandacht voor leefbaarheid in buurt en wijk enz. In het kader van het streven naar woonkwaliteit voor onze huurders gaat ook onze aandacht uit naar het welzijn voor zover dat woongerelateerd is. Wij werken hierbij nauw samen met onze partners, onder 8.10 Dagelijks onderhoud Dit betreft alle werkzaamheden vanaf de algemene voorlichting aan de huurder tot en met de daadwerkelijke reparatie aan woning of woonomgeving. Jaarlijks betreft het ongeveer 1800 werkopdrachten. Wat zijn de werkzaamheden? De werkzaamheden hebben in hoofdzaak betrekking op storingen- en klachtenmeldingen van de huurders. Voor het verhelpen is een organisatie gevormd. De klant kan 24 uur per dag klachten en storingen telefonisch of per e-mail doorgeven. De woningstichting heeft geen eigen onderhoudsdienst. Voor het verhelpen van de klachten en storingen wordt gebruik gemaakt van vele vaste leveranciers. Met deze leveranciers worden jaarlijks afspraken gemaakt over de dienstverlening. Wat willen we (op den duur) bereiken? Doel: het adequaat en klantgericht oplossen van technische problemen:

andere de gemeente Leusden. Wat willen we (op den duur) bereiken? Zoals gezegd streven wij ernaar dat huurovereenkomsten op een goede wijze worden gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust kunnen genieten van woning en woonomgeving. Dan komen de volgende doelen centraal te staan: • Stabiele buurten, goed woonklimaat. • Zakelijk en efficiënt uitvoeren van de werkprocessen die voor de woonkwaliteit van belang zijn. • Bewonersondersteuning, individueel en collectief. • Implementatie van concepten Wonen, Zorg en Welzijn en buurtvoorzieningen. • Zo goed mogelijke ondersteuning van de woonwensen en veranderingen aan het gehuurde.

• • • •

Altijd bereikbaar. Een snelle en goede reactie. Kosteneffectief (sober en effectief). Beleidseffectief (woning in goed staat houden). • Klanteneffectief (een tevreden klant, nagaan waar er meerwaarde kan worden gerealiseerd.). • Goede afspraken met de betrokken leveranciers. Uit lopende onderzoeken blijkt dat Woningstichting Leusden ook op dit terrein een goede reputatie geniet. Komend jaar worden SMART doelstellingen benoemd. Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? Jaarlijks wordt gewerkt aan de verbetering van de dienstverlening. Wat betreft de communicatie wordt er steeds meer gewerkt met e-mail. Daarnaast zet de woningstichting hoog in als het gaat om de automatisering. Systemen worden periodiek verbeterd en

klachten. Dit kan echter alleen als er blijvend wordt geïnvesteerd in kwaliteit. Daarnaast is een blijvende aandacht voor het planmatig onderhoud van belang.

8.11 Bewonersoverlast, bemiddeling, bijzondere problemen van bewoners Wat zijn de werkzaamheden? Een belangrijk onderdeel van het werk van Woningstichting Leusden is het bevorderen van een goed woonklimaat. We beïnvloeden dit positief door in overleg met de stakeholders in de buurten gezamenlijke acties te ondernemen. • In 2007 is gestart met buurtbemiddeling en dit heeft zeer positieve resultaten voor de bewoners van de gemeente Leusden. Buurtbemiddeling is bereikbaar voor huur- en koopwoningen. In 2010 nam het aantal aanvragen voor buurtbemiddeling iets toe naar 41. Niet alle meldingen resulteren in een buurtbemiddelingstraject. • Vanaf januari 2010 is de interne werkorganisatie voor Buurtbemiddeling verbeterd. De grootste verandering is de verbeterde bereikbaarheid. De bereikbaarheid is minder afhankelijk van de aanwezigheid van een persoon en zaken worden beter overgedragen. Bij het aanmelden van zaken bij Buurtbemiddeling wordt beoordeeld of het gaat om een bemiddelbare kwestie. • Naast buurtbemiddeling is er in 2008 gestart met het Sociaal Platform. Vaak hebben de mensen die overlast bezorgen een meervoudige problematiek. Binnen het Sociaal Platform werken professionals vanuit hun diverse disciplines inte-

8.12 Contact met huurders Woningstichting Leusden hecht er veel waarde aan dat zij structureel huurders bij haar werk betrekt. Beïnvloeding door en betrokkenheid van huurders bij het werk van Woningstichting Leusden vinden wij essentieel. Enerzijds legitimeert dit het handelen van

graal aan het oplossen van een casus. • De medewerkers van Woningstichting Leusden lossen daarnaast zelfstandig overlastproblematiek op, bijvoorbeeld door het aanspreken en indien nodig het intensief begeleiden van de overlastgever. Wat willen we (op den duur) bereiken? Het bevorderen van een goed woonklimaat waar iedereen prettig kan wonen in zijn of haar buurt en woning. Uiteindelijk willen we ervoor zorgen dat iedereen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in een buurt kan wonen.

Wat gaan we komend jaar doen? Woningstichting Leusden continueert haar inspanningen op het terrein van bewonersoverlast, bemiddeling en bijzondere problemen van bewoners. • Daarbij ligt de aandacht op de verdere professionalisering van de samenwerking met de stakeholders. De samenwerkingsafspraken zijn gevat in een convenant. • Het streven is het aantal huisuitzettingen met als oorzaak overlast te beperken tot een minimum. Daarbij is het uitgangspunt dat mensen zo lang mogelijk en tevreden met elkaar in één buurt kunnen blijven wonen.

de corporatie (waarom doet ze wat ze doet) en anderzijds zorgt het ervoor dat Woningstichting Leusden haar producten en diensten goed blijft afstemmen op de behoefte van haar klanten. Contact met huurders vindt plaats op vele niveaus, van individueel tot collectief.

101 165 Jaarverslag 2010 woonvisie •

medewerkers worden regelmatig bijgeschoold. De komende jaren zal dit proces doorgaan. De doelstelling voor de komende jaren is het terugdringen van het aantal

In 2009 heeft de HBVL besloten om de vereniging op te heffen. Het draagvlak voor een huurderbelangenvereniging was zo klein dat het bestuur geen toekomst voor huurderparticipatie in deze vorm zag. Ter illustratie: bij de ledenvergaderingen verschenen er in de regel 0 tot 5 geïnteresseerden. Daarbij waren dit dan meestal bekende leden die ook actief waren in bewoners-

commissies. Vanaf 1 mei hield de HBVL dan ook op met bestaan. De afdeling Woondiensten was betrokken bij de besluitvorming over de opheffing en heeft gesprekken opgestart om een nieuwe vorm van participatie te ontwikkelen in de vorm van de Woonadviesraad. Voorbereidingen voor dit nieuwe platform vonden in 2009 plaats waarna de oprichting in 2010 heeft plaatsgevonden.

8.13 Voorlichting Het bewonersblad Thuis is vier keer verschenen. De website is steeds belangrijker geworden als informatiemedium. Het informeren van huurders over het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan hun woning gebeurt ook persoonlijk aan de betrokkenen via ‘complexbrieven’. Naast deze vormen van voorlichting houdt Woningstichting Leusden regelmatig informatieavonden en presentaties. Onderwerpen in 2010 waren onder andere de Koopgarantregeling voor bewoners in de wijk

Brinkhorst/Bruinhorst, de verbouwing en nieuwbouw rondom woon- en zorgcentrum ‘t Hamersveld en de nieuwbouw van het blok C in De Biezenkamp, nieuwbouw van ‘t Zicht. Tot slot was ook in 2010 een aantal bewonerscommissies actief. Per 31 december 2010 waren er volgende commissies: Groenhouten, De Wetering, De Blekerij, De Zeilmakerij, De Torenakkerweg, De Smidse, Albert Buininggaarde, De Nabbert en Grasland/Klaverland en de twee nieuwe commissies Stijgbeugel en De Hank.

8.14 In gesprek met de klant Woningstichting Leusden hecht belang aan goede bewonersparticipatie. Voor de toekomst van bewonersparticipatie heeft Woningstichting Leusden nieuwe vormen ontwikkeld. Zo is eind 2007 al voor het eerst een klantenpanel georganiseerd voor jongeren. Dit initiatief is zeer enthousiast ontvangen. In 2008 is nog een klantenpanel georganiseerd, nu voor senioren. Dit was een samenwerkingsverband tussen de partijen van Larikslaan2 (gemeente Leusden, Beweging 3.0 en Woningstichting Leusden). In 2009 is een Arenasessie georganiseerd. Ook bij de Arenasessie gaat Woningstichting Leusden in gesprek met haar klanten. Het verschil tussen een klantenpanel en een arenasessie is vooral de werkvorm. Een panel is een gesprek tussen klanten, geleid door een ingehuurde externe gespreksleider. Een arenasessie is een actievere vorm van communicatie tussen klanten en medewerkers van Woningstichting Leusden. De setting is daarbij minder traditioneel (‘de

vergadertafel’) en meer actief (kleine wisselende groepjes, 1-op-1 klant-medewerker). De Arenasessie bood een aantal belangrijke conclusies voor de aanwezige medewerkers en MT-leden, bijvoorbeeld de grote waarde die klanten hechten aan een serieuze en goed onderbouwde klachtenafhandeling. Het imago van Woningstichting Leusden en haar medewerkers werd omschreven als heel vriendelijk maar soms wat star. Wat zijn de werkzaamheden? Op diverse manieren heeft Woningstichting Leusden dagelijks contact met haar klanten. Bijvoorbeeld klanten die aan de balie van Larikslaan2 hun vraag stellen, tijdens het tekenen van een huurcontract, reparatieverzoeken, tijdens het uitzoeken van nieuwe badkamertegels. Dit soort contacten kan bijna als regulier beschouwd worden. Op een aantal vlakken beperkt Woningstichting Leusden zich niet tot verhuuractiviteiten, maar worden er aanvullende diensten verleend. Algemeen doel: adequate dienstverlening

Wat willen we (op den duur) bereiken? Als het gaat om contact met onze klanten stellen wij een aantal speerpunten vast, daarbij gaat het om keuzevrijheid, communicatie en betrokkenheid. • Onze klanten hebben de ruimte om eigen keuzes te maken als het gaat om de ‘eigen woning’. • Klanten kunnen terecht bij de woningcorporatie. Hun mening telt. • Onze producten, maar ook onze processen zijn klantgericht.

Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? Woningstichting Leusden heeft het streven om bewoners meer ruimte te geven om tot eigen keuzes te komen als het gaat om de ‘eigen woning’. • Zo worden keuzepakketten aangeboden bij nieuwbouw en planmatig onderhoud en is er een beleid van ‘veranderingen aan het gehuurde’. • De Woonwinkel wordt verder ontwikkeld om in te spelen op de wensen van de klanten. Hiervoor zal een verdergaand beleid worden opgezet. • Naar verwachting zal de komende tijd ook de bredere service rond koop en verkoop van woningen aan de orde komen.

> Communicatie en betrokkenheid • Woningstichting Leusden kent al geruime tijd bewonerscommissies. De bewonerscommissies zijn voor Woningstichting Leusden gesprekspartners voor onderwerpen van beheer en beleid die hun complex, buurt of wijk direct raken. De bewonerscommissies en Woningstichting Leusden voeren ieder halfjaar een gesprek. Woningstichting Leusden neemt initiatief om verschillende werkvormen op te zetten waarmee de betrokkenheid en invloed van huurders georganiseerd wordt: 8.15 Sponsoring Als enige woningcorporatie met een lokale verankering in de gemeente Leusden krijgen wij regelmatig verzoeken tot het sponsoren van diverse activiteiten en projecten in de gemeente. In het kader van deze verzoeken heeft Woningstichting Leusden een sponsorbeleid opgesteld. Hierin zijn randvoorwaarden opgenomen waaraan een activiteit of project moeten voldoen. Maatschappelijke verbondenheid staat hoog op de prioriteitenlijst van Woningstichting Leusden. Met name de inspanning op lokaal gebied te functioneren is een speerpunt van Woningstichting Leusden. Vanuit het sponsorbeleid steunen wij daarom activiteiten en projecten met een lokale verbondenheid, die

• • •

Forum: Woningstichting Leusden richt een interactief, digitaal forum van huurders, kopers en woningzoekenden op. Klantenpanels: Woningstichting Leusden maakt gebruik van klantenpanels om klanten te horen over specifieke thema’s, zoals starters- of seniorenhuisvesting. Werkgroepen: Woningstichting Leusden stelt werkgroepen in om samen beleid vorm te geven. Denk daarbij aan thema’s zoals het huurprijzenbeleid, service aan klanten, etc.

bijdragen aan een verbeterde leefomgeving van de huurders en overige inwoners van Leusden. Er zijn een aantal vaste sponsoractiviteiten. Daarnaast kunnen eenmalige verzoeken bij Woningstichting Leusden worden ingediend. Woningstichting Leusden is wel terughoudend in het sponsoren van activiteiten. Mede vanwege die terughoudendheid honoreren wij alleen verzoeken die voldoen aan de volgende randvoorwaarden: • De activiteit of het project vindt plaats in de gemeente Leusden (Leusden, Achterveld en Stoutenburg). • Het gaat om een non-profit doelstelling of een actie op het gebied van gemeen-

103 165 Jaarverslag 2010 woonvisie •

naar individuele dan wel collectieve behoefte, op basis van professionele en zakelijke bedrijfsvoering. In zijn algemeenheid doen wij dit door het verlenen van aanvullende diensten.

schapszin. • De activiteit of het project heeft een directe of indirecte link met wonen, woon-

Activiteit Bedrag Sportgala Leusden € 1.250

Avondvierdaagse Leusden

€ 370

Welzijn Ouderen Leusden, MBO

€ 500

Servicebus Lisidunahof Leusden

€ 3.082

Bijdrage Bouwdorp Leusden

€ 1.400

De Kr8 van Sport

€ 600

Senioren puzzelgids

€ 298

Totaal

€ 7.500

omgeving of leefbaarheid. • De aanvraag past binnen het sponsorbudget van Woningstichting Leusden.

Motivatie Jaarlijks terugkerend sponsorevenement in het kader van welzijnsactiviteiten in Leusden. Sponsor van sportprijs voor vrijwilliger van het jaar. Jaarlijks terugkerend sponsorevenement: vervoer schoolkinderen uit Achterveld naar startlocatie. Sponsoring van lokaal maatschappelijke activiteit. Jaarlijks terugkerend. Sponsoring Matchbeurs, ter bevordering van het leggen van contacten tussen lokale ondernemers. Sponsoring van een nieuwe servicebus, zodat de Lisidunahof haar maatschappelijke activiteiten voor patiënten kan voortzetten. Sponsoraanvraag voldeed aan het sponsorbeleid en is vanuit die hoedanigheid gehonoreerd als eenmalige sponsoring. Jaarlijks terugkerend evenement voor basisschooljeugd uit Leusden. De jeugd bouwt met sloophout huizen. Deze activiteit sluit letterlijk & figuurlijk aan bij de maatschappelijke doelstellingen van Woningstichting Leusden Jaarlijks terugkerend evenement. Schooljeugd mag kennismaken met diverse sporten in Leusden. Zo komt de jeugd ‘in beweging’. Woningstichting Leusden wil hier graag aan bijdragen. Eenmalige sponsoractiviteit t.n.v. Beweging 3.0. Door sponsoring van deze gids, ontvingen ook onze bewoners in De Asschat en Torenakker een puzzelgids. In feite kan deze sponsoractiviteit meer als relatiegeschenk aan onze (nieuwe) bewoners gezien worden dan als sponsoring.

8.16 Veranderingen aan het gehuurde incl. WMO De toepassing van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (voorheen WVG) wordt uitgevoerd aan de hand van het convenant met de gemeente. In het verslagjaar is er een duidelijke daling geweest van het aantal aanvragen. Daarnaast zijn de gemiddelde kosten fors gestegen. Voor 2011 wordt ten opzichte van 2010 een gelijkblijvend aantal aanvragen verwacht. Naast mensen met een

handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en het planmatig onderhoud van seniorenwoningen wordt veel aandacht besteed aan voorzieningen. Dit met als doel dat ouderen langer in hun woning kunnen wonen. De komende jaren zal dit niet veranderen.

20 10

verslagjaar is de scootmobielruimte van het complex Korte Geer opgeleverd. In 2011 zal worden gewerkt aan de realisatie van een scootmobielruimte bij het complex Nabbert .

20 09

20 08

20 07

20 06

Aantal woningaanpassingen Wet Maatschappelijke Ondersteuning Aantal 52 62 38 49 36 Gemiddeld bedrag in â&#x201A;Ź 1.537 1.306 1.011 1.453 693

Woningaanpassingsbeleid (categorie 3 en 4) Het Woningaanpassingsbeleid is in 2004 duidelijk sprake van een afname. In totaal bijgesteld mede in verband met het gewij- zijn 72 aanvragen ingediend voor aanpassinzigde huurrecht. De aandacht die de wo- gen en wijzigingen aan het gehuurde zonder ningstichting in de jaren 2003 en 2004 heeft huurverhoging. besteed aan het Woningaanpassingsbeleid heeft duidelijk geleid tot een forse stijging van Voorbeelden zijn het leggen van parket- en het aantal aanvragen. laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes. Na een hausse hebben we een stabilisatie Voor 2011 wordt ongeveer een zelfde hoezien optreden. In het verslag jaar is weer veelheid aanvragen verwacht.

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

Aanpassingen zonder huurverhoging Aantal 72 105 69 91 104 Geriefsverbeteringen (categorie 6) Tot deze categorie behoren onder meer de onderdelen: centrale verwarming, isolatieglas, dakramen en zonneboilersystemen. In het verslagjaar zijn 35 aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. De verwachting is dat het totaal aantal aanvragen

20 10

tot geriefsverbeteringen zal stijgen ten opzichte van het werkelijke aantal van 2010. Een en ander heeft te maken met de vele voorstellen en plannen tot energiebesparing. De aanvragen betreffen vooral zonneboilersystemen, gevelisolatievoorzieningen en HR++ glas.

20 09

20 08

20 07

20 06

Aanpassingen en veranderingen met huurverhoging Gevelisolatie 8 Dubbelglas (HR++ glas) 11 25 59 76 94 CV-ketels (combi-voorziening)* 3 Dakkapel 4 4 4 2 3 Tuimeldakraam 9 20 16 15 3 Woninguitbouw 3 0 0 2 3 Aantal 35 49 79 95 106 *Vanaf 2007 wordt er geen huurverhoging gevraagd voor CV-ketels

105 165 Jaarverslag 2010 woonvisie â&#x20AC;˘

Daarnaast zal de komende jaren verder worden gewerkt aan de bouw van scootmobielruimten bij seniorencomplexen. De ruimten worden gebruikt voor de stalling van scootmobielen en elektrische fietsen. In het

8.17 Onderhoudsabonnement Inhoud onderhoudsabonnement Voor het zogenaamd klein onderhoud is de huurder zelf verantwoordelijk. Het gaat dan bijvoorbeeld om het verhelpen van druppelende kranen, het gangbaar houden van hang- en sluitwerk en het bijvullen van de centrale verwarmingsinstallatie. Woningstichting Leusden kan de klant deze klussen uit handen nemen en biedt als extra service een voordelig onderhoudsabonnement. Naast de eenmalige entreekosten en tegen een maandelijkse vergoeding van € 4,50 inclusief BTW worden kleine klussen uitgevoerd die de klant anders zelf moet (laten) doen. Omvang deelname onderhoudsabonnement In 2007 is het nieuwe product ‘onderhoudsabonnement’ ontwikkeld. Begin 2008 is het onderhoudsabonnement ingevoerd. Eind 2009 zijn er 402 onderhoudsabonnementen afgesloten. Eind 2010 is het aantal deelnemers 417 en de verwachting is dat het in

2011 weer een geringe stijging doormaakt. Dit aantal is lager dan bij de start werd verwacht. Desondanks neemt het aantal jaarlijks wel steeds iets toe. Visie voor 2011 In 2011 wordt het abonnement opnieuw onder de loep genomen. Vraag hierbij is of een aantal marketinginstrumenten de deelname kan vergroten. Mogelijk is bijvoorbeeld een voordelige instapactie een manier om meer leden te verwerven. Op basis van de conclusies worden voorstellen gemaakt voor de toekomst van het abonnement, met als doel om het aantal deelnemers te laten stijgen tot 1.000. De aanvankelijke verwachting is dat dit doel kan worden bereikt door een geleidelijke stijging, mogelijk circa 200 tot 250 leden per jaar. In de praktijk blijkt de jaarlijkse stijging veel kleiner te zijn. Daarom wordt in 2011 onderzocht in hoeverre het product aan de vraag beantwoord en op welke manier het aantal verder kan toenemen.

8.18 Vereniging van eigenaren (VvE) VvE De Start. Er zijn drie VvE’s opgericht voor complex De Start. Hiervan zijn er twee slapende, zodat Woningstichting Leusden maar één VvE actief beheert. Dit betreft de volgende werkzaamheden: de inkomsten en uitgaven moeten uitgevoerd en geadministreerd worden, een begroting en een jaarrekening moeten jaarlijks worden opgesteld en verder moeten jaarlijks de servicekosten herrekend worden. Uitbreiding aantal VvE’s. De komende jaren met ingang van 2011 zal het aantal VvE’s uitgebreid worden. Dit heeft zowel te maken met nieuwbouw als verkoop uit bestaand bezit. In Tabaksteeg wordt een complex gebouwd, waar-

van 12 appartementen voor Woningstichting Leusden zijn. Het complex bestaat echter uit meerdere appartementen en winkels. In De Biezenkamp komen ook minimaal twee VvE’s. Bij de verkoop van Rondeel 116-120 zullen ook VvE’s opgericht moeten worden. Een deel hiervan zal ook slapend zijn. Verder moet er rekening mee worden gehouden dat waarschijnlijk al in 2011 ook appartementen van ons eigen bezit worden verkocht. Hiervoor zullen dan ook VvE’s moeten worden opgericht. VvE’s in eigen beheer? De vraag is of we VvE’s in eigen beheer blijven uitvoeren of dat we dit uitbesteden aan derden. Hierover zal in 2011 een besluit worden genomen.

Glasverzekering Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten wordt automatisch een glasverzekering afgesloten. Dit is in de huurovereenkomst vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen alsnog tegen een gering maandelijks bedrag een glasverzekering bij ons afsluiten. Wanneer de huurder zich voor de glasverzekering heeft aangemeld, kan elke glasschade bij Woningstichting Leusden worden gemeld. Rioolfonds Bij het aangaan van nieuwe contracten wordt de huurder automatisch lid van het rioolfonds. Dit is in de huurovereenkomst

vermeld. Zittende huurders die zich nog niet hebben aangemeld kunnen tegen een gering maandelijks bedrag en eenmalige entreekosten alsnog lid worden. Wanneer de huurder zich voor het rioolfonds heeft aangemeld, kan elke verstopping of ander mankement aan het riool worden gemeld bij Woningstichting Leusden. Doel 2011 Verder uitbreiden van deelname van glasverzekeringen en rioolfonds tot uiteindelijk volledige deelname. Gezien de mutatiegraad zal dat een periode van een aantal jaren in beslag nemen.

8.20 Complexgewijze service Wat zijn de werkzaamheden? Het gaat hier om de volgende zaken: afrekenen servicekosten, schoonmaken, lift, etc. Algemene doelen zijn het zorgdragen voor een adequate service (schoonhouden) en een inzichtelijke administratie en adequate afrekening. Uiteraard ook een goed verlopend overleg met huurders. Het betreft voor bewoners zowel zakelijk als emotioneel een belangrijke service. Wat willen we (op den duur) bereiken? Het leveren van een bijdrage aan het woonplezier van onze huurders in de complexen door: • Te werken aan een schone omgeving. Zowel aan de binnenkant als de buitenkant van het complex. • Het initiëren en bewaken van samenlevingsregels zodat de bewoners in goede harmonie met elkaar kunnen wonen. • Aanspreekpunt te zijn voor de bewoners als het gaat om kleinschalige onderhoudsvragen en verbeterpunten. • De begeleiding van aannemers (schoonmaak, glasbewassing, etc.) bij het uitvoeren van werkzaamheden aan de

complexen. Dit met als doel dat de bewoners er zo min mogelijk last van hebben en om ervoor te zorgen, dat de werkzaamheden goed en conform afspraak uitgevoerd worden. Wat gaan we komend jaar doen? Door de aanwezigheid van een opzichter appartementen is het dagelijkse complexbeheer goed op orde. De herkenbaarheid van Woningstichting Leusden is groot en de tevredenheid van de klanten ook. Het komende jaar richten wij ons op de volgende resultaten: • In 2011 wordt er actief gewerkt aan het voorkomen en opruimen van zwerfvuil rondom de complexen. Dit in samenwerking met de bewoners en gemeente. Resultaat: de bewoners ervaren eind 2010 dat hun omgeving schoon en prettig is. • In 2011 worden de schoonmaakcontracten met onze leveranciers opnieuw bekeken en aangescherpt. Dit resulteert in nieuwe contracten. Hierbij wordt intensief samengewerkt tussen de afdelingen Projecten en Woondiensten.

Jaarverslag 2010 woonvisie •

107 165

8.19 Extra diensten: glasverzekering en rioolfonds

8.21 Woongerelateerde diensten Wat zijn de werkzaamheden? Woningstichting Leusden kent al jaren een sterke traditie onder andere vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 en de gemeente Leusden. We ontwikkelen gezamenlijk woonconcepten, woonzorgzones, multifunctionele centra, eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2. Het gaat hier om een strategische ontwikkeling en geeft weer hoe Woningstichting Leusden probeert met andere ogen te kijken naar de eigen opdracht. Immers als we de bewoners echt centraal stellen, kunnen we niet anders doen dan uit te gaan van de integraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We staan nog aan het begin van het denken en organiseren.

Wat willen we (op den duur) bereiken? Algemene doelen zijn het zorgdragen voor adequate aanvullende diensten voor de diverse doelgroepen op gebieden van zorg en welzijn. Daarnaast ook het zorgdragen voor adequate informatie aan en begeleiding van vragers op de gebieden van Wonen, Zorg en Welzijn (Larikslaan2) Wat gaan we komend jaar doen? Focuspunten zijn Larikslaan2, woonzorg zones en woonconcepten. Resultaat: â&#x20AC;˘ Sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Beweging 3.0 voor het leveren van zorgdiensten bij onze woningen aan de Torenakker/Asschatterweg. Tijdspad: voorjaar 2011.

8.22 Huurachterstanden, incasso, ontruimingen Wat zijn de werkzaamheden? Het betreft hier werkzaamheden zoals het in-

verhuurde bedrijfshuisvesting in Tabaksteeg.

casseren van huur, het opzetten van slepersac-

Om huurbeĂŤindiging en huisuitzettingen als

ties, het voorkomen en beperken van huurach-

gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk

terstanden, het maken van aflossingsafspraken

te voorkomen, werkt Woningstichting Leusden

met de betreffende huurders, het voorkomen

met een preventief en curatief beleid. Preventief

en in het laatste geval coĂśrdineren van ontrui-

beleid wil, zoals de term al aangeeft, met allerlei

mingen. We voeren hierbij overleg met stake-

maatregelen voorkomen dat huurachterstand

holders zoals schuldhulpverlening en zorgleve-

ontstaat. Het curatief beleid is uitgebreid met

ranciers.

een intensivering van de aanmaanprocedure om zo snel mogelijk betalingsproblemen te sig-

Huurincassobeleid

naleren. Zo kunnen woningstichting en huurder

Het aantal machtigingen tot een automatische

samen tijdig zoeken naar oplossingen om ver-

incasso is in het afgelopen jaar iets gestegen

dere problemen te voorkomen. Gezien de lage

naar 84%. De hoogte van de totale huurach-

huurachterstand is deze aanpak succesvol.

terstand is in 2010 fors gedaald ten opzichte van 2009. De daling was zowel zichtbaar bij

Ontruimingen

de huidige als bij de vertrokken huurders. Deze

Het aantal ontruimingen is in 2010 met vijf ge-

bedroeg eind 2010 0,89% (percentage van de

vallen niet veel veranderd ten opzichten van

jaarhuur), tegen 1,56% over 2009. De daling

2009. De oorzaak van deze ontruimingen had

komt voor een groot deel voort uit het innen

in alle gevallen te maken met langdurige huur-

van grote openstaande bedragen voor nieuw

achterstand.

Ontruimingen Aanzeggingen Doorgevoerd

20 10

20 09

20 08

20 07

20 06

6 9 9 11 3 5 4 5 5 0

Wat willen we (op den duur) bereiken? Het doel op dit terrein is tweeledig. In de begroting is aangegeven met welke marge rekening wordt gehouden in financiële zin. Er is geen reden om in dit opzicht te komen tot een substantiële wijziging. Tegelijkertijd is er de opdracht om zorg te dragen voor inning van de huur op een correcte en professionele wijze, waarbij met name de begeleiding

20 06

20 07

20 08

109 165 van maatschappelijk zwakkeren zorgvuldig plaatsvindt. Juist voor deze groep is de zorg voor een adequate huisvesting een belangrijke opgave voor Woningstichting Leusden. Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? Resultaten: • Ook in 2011 willen wij preventief werken en ontruimingen zoveel mogelijk voorkomen. Dit vraagt intern, soms met ondersteuning van externen, specifieke aandacht van onze medewerkers. • Een grote meerderheid van onze huurders laat via een automatische incasso de huur overschrijven. Dit percentage ligt nu op 84%. Het streven voor 2011 is dat dit percentage ten minste gelijk blijft. • Het percentage huurachterstanden bevat een component achterstanden bij huidige huurders en achterstanden ontstaan door vertrekkende huurders. Door de economische crisis verwachten we dat de huurachterstanden bij huidige huurders een lichte stijging zal gaan vertonen. Het streven voor 2011 is dat dit percentage niet hoger stijgt dan 0,6% voor zittende huurders. • Ook met betrekking tot huurachterstanden bij vertrekkende huurders streven we naar het beperkt houden van dit percentage op het huidige niveau.

20 09

rachte Huur in % en stand kken Vertro ers huurd e Huidig ers huurd

0,56% 0,99%

0,42%

0,57% 1,00%

0,61%

0,48%

0,39%

20 10

1,60% 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 0,42% 0,60% 0,40% 0,20% 0,48% 0,00%

Jaarverslag 2010 woonvisie •

8.23 Woonfraudebeleid Vanuit het landelijk beleid is er steeds meer aandacht voor woonfraudebeleid. Hieronder wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. In Leusden is deze problematiek niet erg groot. Dit heeft mogelijk te maken met de schaal van de gemeente. Hierdoor is illegale bewoning geen probleem van grote omvang zoals die voorkomt in de grote steden als Utrecht en Amsterdam. Mogelijk heeft ook het ons-kent-ons gevoel in Leusden hiermee te maken. Als er bij uitzondering wel sprake is van illegale bewoning, wordt dat doorgaans gemeld door omwonenden. Dit is dan voor Woningstichting Leusden aanleiding om verder onderzoek te verrichten. Zo wordt onder andere contact gelegd met de gemeente Leusden. Medewerkers van Woningstichting Leusden voeren dan controles uit. Wordt er illegale bewoning vastgesteld, dan wordt de bewoner verzocht om de huur op te zeggen. Daarna start, indien nodig, een formele procedure van uitzetting.

8.24 Kwaliteit van de dienstverlening en KWH Algemeen doel is zorgdragen voor een professionele klantgerichte dienstverlening. We meten dit jaarlijks op een aantal punten, door

ltaat Resu 0 201 KWH

het houden van evaluatiegesprekken, klantenpanels en via het KWH label.

Labelonderdeel Score WSL Corporatie bezoeken 7,8 Woning zoeken 7,5 Woning betrekken 8,3 Huur betalen 8,2 Reparatie uitvoeren 8,1 Totaalscore 77,7 Woningstichting Leusden scoort wederom goed op de meetonderdelen van KWH. > Meting 2010 De KWH-meting van 2010 startte op 8 maart en de meetperiode liep tot 28 mei. Dit jaar werden de onderstaande thema’s beoordeeld: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, reparatie uitvoeren en huur betalen. De KWH-werkgroep heeft voor de start van de meting de normen van de verschillende onderwerpen nog eens goed

bekeken om te beoordelen of betere resultaten bereikt konden worden. Zo is bijvoorbeeld de zichtbaarheid van de openingstijden op de voordeur verbeterd. En omdat de nieuwe informatiefolders nu ook via de website beschikbaar zijn, was de verwachting dat er mooie resultaten behaald zouden worden. Hierin zijn we geslaagd.

> Andere indicatoren van kwaliteit Naast het KWH label werkt Woningstichting Leusden continu aan verbeteringen in de dienstverlening. Er wordt daarbij samengewerkt door medewerkers van de verschillende afdelingen en deze aanpak wordt gedragen door de organisatie. Een voorbeeld van een manier om de kwaliteit te blijven toetsen is de enquête bij woningoplevering. In 2011 wordt voor verkochte woningen een after sales enquête gestart. Wat doen we volgend jaar? Resultaten: • De KWH normen worden gehandhaafd. Echter de meting wordt in 2011 niet meer uitgevoerd. Reden hiervoor is dat de jaarlijkse metingen geen nieuwe inzichten meer opleverden. De afgelopen jaren is

de kwaliteit van de dienstverlening door de invoering van KWH enorm verbeterd. Om kritisch te blijven en verbeteringen te blijven zien en doorvoeren wordt in 2011 een ander meetinstrument ingezet. • Uit de geretourneerde enquêtes bij woningoplevering is 90% van de ondervraagden tevreden over de woningoplevering. • In 2011 worden twee (thematische) bijeenkomsten met klanten georganiseerd. Een daarvan is gericht op onze dienstverlening rondom nieuwbouwwoningen. • In 2011 wordt er gestart met het opzetten van een periodiek onderzoek om op deze manier de kwalitatieve tevredenheid van onze klanten te monitoren.

Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied Sinds 1 september 2009 is de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied actief. Deze commissie werkt regionaal en behandelt niet alleen geschillen van Woningstichting Leusden, maar ook geschillen van de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg. De commissie is onafhankelijk en biedt (kandidaat)huurders van de betrokken woningcorporaties een kosteloze, snelle en eenvoudige mogelijkheid om geschillen te laten beslechten. Uitspraken van de commissie zijn voor partijen bindend. Daarnaast geeft de commissie - gevraagd en ongevraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding van de door haar behandelde klachten. Op de website www.gcvalleigebied.nl is informatie beschikbaar over de geschillenprocedure. Bovendien biedt de website de Naam H. Offereins mr. C.J. van der Made Ing. N. Groeneveld

mogelijkheid om op eenvoudige wijze een geschil bij de commissie aan te melden. Personele bezetting Op 7 april 2010 is de heer ing. J. Kosterman afgetreden als lid van de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied. Hij is sinds 30 oktober 1995 betrokken geweest binnen de huidige commissie en de Geschillencommissie Woningstichting Leusden. Tot zijn opvolger is benoemd de heer ing. N. Groeneveld. Wegens het vertrek van de huidige voorzitter in 2011 is eind 2010 gestart met de werving van een nieuwe voorzitter door de plaatsing van de vacature in een aantal regionale kranten. Per 31 december 2010 bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied uit de volgende personen:

Functie Aftredend Voorzitter 2011 Secretaris 2012 Lid 2013

20 10

20 09

Overzicht geschillen Woningstichting Leusden Voorgelegde geschillen 4 Niet-ontvankelijk 1 Afgewezen 1 Geheel of gedeeltelijk toegewezen 2

20 08

20 07

20 06

1 1 *2 1 1 1 1 1 - 1 - **1 - - - -

* klacht ingediend in 2007, behandeling in 2008 ** klacht behandeld in 2006, ingediend in 2005 In 2010 zijn aan de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied vier geschillen met Woningstichting Leusden voorgelegd door respectievelijk twee huurders, één kandidaat-huurder en één gewezen huurder. Drie geschillen zijn afgehandeld in 2010, één procedure is afgerond in 2011. Twee klachten zijn geheel of gedeeltelijk gehonoreerd. In een zaak heeft de commissie

een vergoeding toegekend in verband met overlast door bouwactiviteiten. De andere zaak betrof een verschil van mening over de onderhoudsverplichting. De commissie heeft klager in die zaak in het gelijk gesteld. Een klacht van een gewezen huurder over de overname van achtergebleven goederen in een huurwoning heeft de commissie ongegrond verklaard. Tot slot is in één zaak klager niet-ontvankelijk verklaard.

Jaarverslag 2010 woonvisie •

111 165

8.25 geschillencommissie

113 165

bedrijf 9.1 Algemeen Wat zijn de werkzaamheden? Het doelmatig en effectief runnen van het bedrijf van Woningstichting Leusden zien we als een van de vier kernactiveiten. Wat willen we (op den duur) bereiken? De werkorganisatie staat ten dienste van de realisatie van de volkshuisvestingsdoelen van Woningstichting Leusden. Onze stakeholders zijn buitengewoon tevreden over Woningstichting Leusden en hebben hoge verwachtingen voor de toekomst. De hoge verwachtingen hebben hun weerslag op de verwachtingen met betrekking tot de werkorganisatie die Woningstichting Leusden wil zijn: • Professioneel • Netwerkbedrijf • Lean & Mean Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in ieder geval in de branche en in ons netwerk als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een voortdurend streven van de medewerkers en het Management Team om verdere stappen te zetten. Niet alleen vanuit defensieve overwegingen, maar vooral vanuit offensieve overwegingen. Als het gaat om maatschappelijk ondernemerschap is er nog een wereld te winnen. Professioneel We zorgen ervoor dat de juiste kennis, vaardigheden en attitude, waarover de medewerker individueel en Woningstichting Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn en dat deze kunnen worden uitgeoefend in een werkomgeving waarin er sprake is van: efficiency en doeltreffendheid, waarin men in ‘control’ is, goed geoutilleerd is en niet in de laatste plaats gewaardeerd. Netwerkbedrijf Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer, dat wil zeggen: het goed functioneren van

relaties intern, tussen medewerkers en afdelingen, tussen medewerkers en klanten en tussen medewerkers en onze stakeholders en leveranciers Er zijn een aantal principes van belang: • Marktgerichtheid. We willen accepteren dat de hoogte van de toegevoegde waarde van wat wij leveren aan de klant, wordt bepaald door de ontvangende partij. Klanttevredenheid, of beter nog, het oordeel van de klant over onze toegevoegde waarde is dus belangrijk. • Resultaatgerichtheid. We willen kunnen vaststellen wat in de ogen van de klant / afnemer het resultaat is van onze leveranties en diensten. We proberen ons te richten op die zaken die voor de klant belangrijk zijn. • Procesgerichtheid. We zijn ons bewust van de plaats die onze diensten en leveranties innemen in de hele keten - woning binnen de woonomgeving en andere voorzieningen - die leidt tot goed wonen. • Mensgerichtheid. Aandacht hebben voor en rekening houden met de persoon van de medewerker of de klant. • Uitvoeringsgerichtheid. Niet blijven steken in beleid maar juist praktisch handelen en het beleid realiseren. • Wilsgerichtheid. We zijn ons ervan bewust zijn dat persoonlijke betrokkenheid en onderlinge interactie belangrijk zijn voor een kleine, op integratie gerichte organisatie. ‘Lean en Mean’ We willen ons beperken tot onze core business: ervoor zorgen dat onze doelgroepen goed wonen. We investeren, bouwen en beheren en verlenen diensten aan bewoners en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uit-

Jaarverslag 2010 bedrijf •

voering een scala aan bedrijven en deskundigen betrokken. Het is niet onze ambities zelf zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we samen met bedrijven die op hun expertiseveld uitblinken. Het is een belangrijke zaak dat Woningstichting Leusden aan deze relaties meerwaarde kan ontlenen: we moeten een excellente opdrachtgever zijn. We zijn ons ervan bewust dat onze schaal voor- en nadelen met zich meebrengt. Waar staan we nu en wat gaan we komend jaar doen? Het bedrijf heeft een goede reputatie. Onze stakeholders hebben hoge verwachtingen. Voor Woningstichting Leusden is het zaak hieraan te voldoen. Sinds twee jaar werken we met verschillende speerpunten: Werken aan het Management Team, verbetering van het managementinstrumentarium, meer investeren in communicatie, investeren in HRM en ICT. Een breed pakket derhalve dat in dit hoofdstuk wordt toegelicht.

Communicatie, Public Relations & stakeholders Reputatieschade is een reëel risico voor Woningstichting Leusden. We zien dat vooral bij de negatieve effecten van fouten bij collega corporaties en Aedes. Zelf zullen we ervoor moeten zorgen dat er geen aanleiding is voor imagoschade. Onderwerpen als good governance, compliance en integriteit zijn ook in dit opzicht belangrijk. Bovendien vereist onze monopoliepositie extra zorg voor een goede klantgerichtheid. Er wordt meer en meer gewerkt aan het uitdragen van onze brede missie. Tussentijds worden effecten van PR gemeten en andere methoden toegepast zoals klantenpanels en dienstverleningevaluaties. Verder zullen we met de belangrijke partners opnieuw de samenwerkingsovereenkomsten beoordelen en zo nodig vernieuwen. De belangrijkste doelen voor 2011 zijn: • De uitwerking van de overeenkomst met Gemeente Leusden • Een nieuwe vorm van klanttevredenheidsmeting introduceren

9.2 Personeel en Organisatie (HRM) Wat zijn de werkzaamheden? Het werkgebied Personeel en Organisatie omvat opgaven op het gebied van (individuele) personele vraagstukken, alsmede opgaven op het gebied van organisatieontwikkeling. Kernbegrippen zijn: arbeidsvoorwaarden, arbeidsinhoud, arbeidsomstandigheden en arbeidsverhoudingen (vier A’s), maar ook organisatorische structuur, werkklimaat, stijl van leidinggeven en leiderschapsontwikkeling. Van belang hierbij is dat de afdeling P&O een advies- en expertiserol heeft als het gaat om personele zaken. Leidinggevenden zijn primair verantwoordelijk voor (het functioneren van en het contact met) hun medewerkers en afdeling. Ten aanzien van strategische vraagstukken vervult P&O de rol van partner in business en vertaalt vanuit die rol het strategisch ondernemingsbeleid naar HRbeleid.

Wat willen we (op den duur) bereiken? Woningstichting Leusden streeft naar een werkorganisatie met de volgende strategische prioriteit: ‘Vanuit goed werkgeverschap streven naar een optimaal toegeruste, professionele organisatie, nu en in de toekomst.’ Dit betekent dat Woningstichting Leusden beschikt en kan blijven beschikken over medewerkers met de juiste kennis, vaardigheden en attitude, zodanig dat de organisatiedoelen efficiënt en doeltreffend kunnen worden gerealiseerd. Kernwoorden hierbij zijn: drive, leiderschap, samenwerking, externe gerichtheid, transparantie en ondernemerschap. Uit de strategische prioriteit kunnen strategische doelen (resultaten) worden afgeleid: • Woningstichting Leusden beschikt over een HR-cyclus die bijdraagt aan de professionalisering van de organisatie. • Woningstichting Leusden kan te allen tijde beschikken over een evenwichtig en

•

de samenwerking ook op de werkvloer meer zichtbaar te maken, is aan de communicatiemedewerkers gevraagd om vier keer per jaar een nieuwsbrief uit te geven en is door Woningstichting Leusden en Vallei Wonen het derde BLNW-feest georganiseerd waar medewerkers van de corporaties elkaar op een ontspannen manier konden ontmoeten.

Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? Grosso modo kan worden gesteld dat 2010 op het gebied van personeel en organisatie een stabiel jaar is geweest. In gestaag tempo is verder gewerkt aan de professionalisering van het HR-beleid. Aan de organisatiestructuur is in 2010 niets gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Wel is per 1 januari 2010 de verzelfstandiging van Stichting Larikslaan2 geëffectueerd. Dat betekent dat de collega’s die vanuit Woningstichting Leusden bij Larikslaan2 waren gedetacheerd per die datum formeel een nieuwe werkgever hebben gekregen.

HR binnen BLNW Binnen het samenwerkingsverband is een HR Manager en een Personeelsadviseur in dienst. Tot 30 juni 2010 verrichtte de HR Manager tevens één dag in de week werkzaamheden voor Eemland Wonen (Baarn). Met het exclusiever maken van de samenwerking en de te grote workload van de HR Manager is besloten afscheid te nemen van Eemland Wonen, die formeel niet in het samenwerkingsverband participeerde. Het belangrijkste HR-dossier dat in 2010 in BLNW-verband speelde was de implementatie van de nieuwe CAO en dan met name het punt gebruik van de privé auto voor zakelijke reizen. Op dit onderwerp werden in BLNW-verband gezamenlijke uitgangspunten geformuleerd. Ook is vanuit HR een advies geformuleerd ten aanzien van de werkkostenregeling. In 2010 is binnen het samenwerkingsverband een project gestart ten aanzien van (prestatie)beloning. Dit thema wordt in 2011 verder uitgewerkt.

BLNW samenwerking Woningstichting Leusden werkt samen met Woningstichting Barneveld, Woningstichting Nijkerk en Vallei Wonen (Woudenberg). Deze samenwerking komt primair tot uitdrukking in treasury-activiteiten, ICT-aangelegenheden en HR-beleid, maar ook als het gaat om het delen van kennis op gezamenlijke thema’s, zoals projectontwikkeling en het EU-dossier. Toen bekend werd dat de fusie / vergaande samenwerking tussen Woningstichting Nijkerk en Woningstichting Barneveld niet doorging, is de BLNW-samenwerking geëvalueerd. Er is besloten deze samenwerking exclusiever te maken en te intensiveren op die gebieden waar de samenwerking succesvol is, waarbij de eigenheid van elke corporatie niet uit het oog wordt verloren. Om

Doelen voor 2011 • Het functioneringssysteem is in 2009 geëvalueerd en op onderdelen bijgesteld. Er wordt nagedacht over een vorm van een beoordelingssysteem die ondersteunend is aan de gedachten over prestatiegericht belonen. In 2010 is de discussie over prestatiebeloning in BLNW-verband opgepakt, maar nog niet uitgekristalliseerd. In 2011 voeren we deze discussie verder. Tevens wordt er op gestuurd dat de functioneringsgesprekken meer gestructureerd worden gevoerd en er helderdere afspraken worden gemaakt. • Over het algemeen zitten de juiste mensen op de juiste plek bij Woningstichting Leusden. Vacatures worden adequaat ingevuld en Woningstichting Leusden is

•

115 165 Jaarverslag 2010 bedrijf •

•

deskundig personeelsbestand. Sterk leiderschap en goed ontwikkelde managementkwaliteiten. Woningstichting Leusden ziet medewerkers als belangrijk kapitaal en investeert in medewerkers op basis van een strategisch opleidingsbeleid. De arbeidsvoorwaarden en bedrijfseigen regelingen zijn actueel en voor alle medewerkers beschikbaar. De arbeidsverhoudingen zijn modern en aantrekkelijk voor (potentiële) medewerkers. Het ARBO-beleid voldoet aan weten regelgeving en is tevens afgestemd op de aard van de organisatie.

aantrekkelijk voor getalenteerde nieuwe medewerkers. De komende tijd zal aandacht uit moeten gaan naar de aantrekkelijkheid van de organisatie in de toekomst als de generatiekloof groter wordt. Hiertoe wordt in BLNW-verband een project ‘goed werkgeverschap’ opgestart. De uitkomst van een eventuele 0-meting kan worden gebruikt bij het verder professionaliseren van de organisatie. • De eerste stappen op het gebied van management development zijn gezet. Dit traject wordt het komende jaar voortgezet. • Voor eind 2010 ligt er in het kader van het strategisch opleidingsbeleid een plan van aanpak voor de thema’s ‘projectmanagement’ en ‘teamsamenstelling’. • Jaarlijks zal het personeelshandboek

worden nagelopen op aanvullingen en / of (wettelijke) wijzigingen. • Het denken over arbeidsverhoudingen is binnen het Management Team nog niet geheel op één lijn. Wel staan leidinggevenden open voor maatwerkafspraken als de functie dat toelaat. Eensgezind is het Management Team over het feit dat flexibiliteit niet moet leiden tot een organisatorisch onwerkbare situatie en dat de klantgerichtheid minimaal op hetzelfde niveau moet blijven. Dit punt zal terugkomen als in de praktijk blijkt dat Woningstichting Leusden met deze standpunten het moeilijk krijgt om getalenteerde medewerkers binnen te halen. • Het ARBO-beleid is op orde. Jaarlijks worden aan de hand van een ARBOjaarplan acties benoemd en uitgevoerd.

117 165

9.21

icht

toez

van raad

m nigra Orga ting gstich Wonin eusden L 2010

Jaarverslag 2010 bedrijf •

sociale kengetallen

Ton tman r voo e in Evel uijk r k e d Rino el Jek rard Ge n a J d lan f Ho d l Rona impe r de k e z n Re l rder Kro stuu / be

teur

direc

é r Andr e Wate d van etaresse cr

tiese

direc

ne Yvon er g r Bu r age

an HR m

e Sana deking rker Id edewe n a v m

lies anne nk i s u Le

icati

mun

com

seur

advi

eels

on pers

h Judit Holt ‘t van diensten

ake he z

nisc

o d wo hoof

h d tec hoof

essen etar secrndienste woo

esseaken etar secr nische z h c te on

rvan tsve plaa FEZ d f hoo i

on ew med egie en strat a

n ctma projewbouw nieu rt

h edew vE be stafm inator V d r coö oij rtin

ke Marie ron b l i He

Jos Bot

ij Raa Els der g van er kelin erk twik

Marissossum r van eleider eg

oopb

verk

rt ley Shir e boge oed d stg a n v a r v ge

ana ken a untm accowonersz & be

Marj ongen D van agers

Albe elink p Mep r Pete he c lass n a * J tjer Wol

rker u ewe a med ijfsbure r bed m

n Elle els r caa nten ule

cons huur

Wiljo ffelen u van e Tinek l o ko ars

id ectle

proj

kela

nma

woo

ra Sand s e i b Wim an dem har Siska ht s baa r toezic

rke enten ewe med ppartem a en

ctas

ie Bets gers en Str

ding

chte

g Henk en Ber d van Jos ’s s Baa stent MFC

proje

hud Wil den n a v

opzi

Wille ol T van ers

r Ben oembu r van Rob aren h van

d FEZ

hoof

Bert e Beek d van gend

Heid as a de H erker FEZeer Ko Ma n der van r financië rke

ewe med ontrol en c ey

r Jeff an m l i r B er FEZ k r e ew med eine ver Marl ijnsoe R van f ratie FEZ s inist adm ewerker med a

Dery Arik Karin eet G van eerder beh

eem

syst

y Henr eek sb l u H

Woningstichting Leusden werkt met een onafhankelijke Geschillencommissie. Voor meer informatie: www.gcvalleigebied.nl

*In dienst via extern bureau

Formatie Per ultimo 2010 was de formatie als volgt in de organisatie verdeeld: Directie/ Financieel Woondiensten Projecten Totaal Staf * Economische Zaken Aantal FTE 3,14 6,56 11,12 7,39 28,21 * In de overzichten zijn de Stafmedewerker FEZ / Coördinator VvE beheer, de HR Manager en de Medewerker Personeelszaken die binnen het samenwerkingsverband werken meegenomen voor het aantal uren dat zij voor Woningstichting Leusden werken. Zij staan deels formeel niet op de loonlijst van Woningstichting Leusden. De DirectiesecreOpbouw personeelsbestand Eind 2010 had Woningstichting Leusden 34 medewerkers in dienst. Daarvan is 59% vrouw en 41% man. Van de vrouwelijke medewerkers werkte 70% parttime. Van de

l Aanta s r e k wer mede naar ’s E T n en F cht e la s ge g n afdeli

taresse, de Communicatiemedewerker, de HR Manager en de Personeelsadviseur zijn bij Directie / staf ondergebracht. Eén medewerker staat wel op de loonlijst van Woningstichting Leusden, maar is volledig gedetacheerd bij Larikslaan2. In de cijfers is deze medewerker niet meegeteld.

mannelijke collega’s werkte 7% in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken.

Mannen Vrouwen Totaal Parttime 1 14 15 Fulltime 13 Totaal 14

6 19 20 34

Mannen Vrouwen Totaal FTE FTE FTE mannen vrouwen totaal Directie en staf 1 4 5 1 2,14 3,14 Financieel Economisch Zaken 4 4 8 3,33 3,23 6,56 Woondiensten 3 10 13 3 8,12 11,12 Projecten 6 2 8 6 1,39 7,39 In 2010 had Woningstichting Leusden 2.654 verhuur eenheden in beheer. Dit komt neer

op een verhouding van 12,8 medewerkers / 10,6 FTE per 1000 woningen.

Salariëring In de CAO wordt gewerkt met het functiewaarderingssysteem CATS. Dit systeem kent

de functieschalen A tot en met O. Bij Woningstichting Leusden is de schaalindeling per 31 december 2010 als volgt:

Functieniveau A: Functieniveau B: Functieniveau C: Functieniveau D: Functieniveau E: Functieniveau F: Functieniveau G: Functieniveau H:

Mannen Vrouwen 0 0 Functieniveau I: 0 0 Functieniveau J: 0 0 Functieniveau K: 0 0 Functieniveau L: 0 2 Functieniveau M: 0 5 Functieniveau N: 3 2 Functieniveau O: 3 4

Mannen Vrouwen 2 2 1 1 2 3 0 0 2 1 0 0 0 0

In- en uitstroom In het verslagjaar zijn vier medewerkers in dienst getreden. Drie collega’s verlieten de

ijdsLeeft w u opbo

organisatie. Het verloopcijfer over 2010 bedraagt daarmee 8,8%. Woningstichting Leusden hanteert een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%. Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren De gemiddelde leeftijd van de 34 medewerkers bedroeg 44,9 jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van de mannen 47,1 jaar en van de vrouwen 43,3 jaar.

119 165 Jaarverslag 2010 bedrijf •

De directeur/bestuurder valt buiten de reguliere functiewaardering. De honorering van de directeur/bestuurder is gebaseerd op afspraken met de Raad van Commissarissen. Ook dit jaar werden over de gehele linie periodieken toegekend volgens de geldende methodiek.

Gem. diensttijd <25 25 - 34 35 - 44 45 - 54 55> 2010 2009 Mannen 0 0 5 6 3 47,1 47,9 (0,0%) (0,0%) (35,7%) (42,9%) (21,4%) Vrouwen 0 4 9 3 4 43,3 43,3 (0,0%) (20%) (45%) (15%) (20%) Totaal 0 4 14 9 7 44,9 44,9 (0,0%) (11,8%) (41,2%) (26,5%) (20,6%) 15 - 25 Sector 2009

26 - 35 36 - 45 46 - 55 56 - 65 2,0% 19,0% 30,0% 32,0% 17,0%

Per ultimo 2010 bedroeg de gemiddelde diensttijd 6,9 jaar. Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren 8,3 en bij de vrouwen 6 jaar.

e iddeld Gem sttijd dien n in jare

Gem. diensttijd 0 - 1 2 - 3 4 - 5 6 - 10 >10 2010 2009 Mannen 2 2 1 4 5 8,3 7,6 (14,3%) (14,3%) (7,1%) (28,6%) (35,7%) Vrouwen 4 5 3 3 5 6,0 5,8 (20,0%) (25,0%) (15,0%) (15,0%) (25,0%) Totaal 6 7 4 7 10 6,9 6,4 (17,6%) (20,6%) (11,8%) (20,6%) (29,4%) <1 1 - 5 sector 11,0% 30,0%

>5 59%

Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2010

ziektepercentage in 2010 is te verklaren door 2

5,4% (2009: 2,8%); het streefcijfer is < 4,0. De

langdurig zieken waarvan 1 medewerker 100%

meldingsfrequentie was in 2010 1,21 (2009:

en 1 medewerker 75% arbeidsongeschikt is

1,5); het streefcijfer is ≤ 1,0. De stijging van het

geweest gedurende het gehele jaar.

Bijzonderheden Ouderschapsverlof Minder gaan werken Tijdelijk meer gaan werken Jaarcontract > vaste aanstelling

1 medewerker 1 medewerker 1 medewerker 2 medewerkers

9.22 Personeelsinstrumenten Algemene doelen • Woningstichting Leusden beschikt over goed bruikbare personeelsinstrumenten die ondersteunend zijn voor de strategische doelen.

besluit te komen ten aanzien van beloning. Ook dit jaar hebben medewerkers over de gehele linie een periodieke salarisverhoging ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog niet hebben bereikt. Een paar medewerkers zijn voorgedragen voor een extra beloning.

Functioneringsgesprekken, beoordeling en beloning in 2010 Bij Woningstichting Leusden worden jaarlijks functioneringsgesprekken gevoerd. Ook dit jaar heeft elke medewerker met zijn leidinggevende gesproken over hoe het gaat en welke wensen er voor de toekomst leven. Ter voorbereiding op de jaarlijkse salarisronde heeft een enkele leidinggevende een vorm van beoordeling toegepast om tot een gefundeerd

Doelen voor 2011 • In de eerste twee maanden van 2011 voeren leidinggevenden een start- of doelstellingen gesprek met hun medewerkers, zodat elke medewerker weet wat er van hem of haar in 2011 (specifiek) verwacht wordt. • In de eerste helft van 2011 hebben alle medewerkers een functioneringsgesprek gehad. De gesprekken zijn schriftelijk vastgelegd in het personeelsdossier.

9.23 Opleiding & Training Algemene doelen • De medewerkers van Woningstichting

budget (ILB). De spelregels staan in de CAO.

Leusden zijn de juiste mensen op de juiste

De inzet van dit ILB voor opleiding is in 2010

plaats. Daar waar aanscherping van com-

bij Woningstichting Leusden nihil geweest,

petenties nodig is, wordt ondersteuning

mede omdat de belastingdienst nog geen

geboden.

uitspraken heeft gedaan over eventuele fis-

• Organisatiebreed geldt dat medewerkers

cale consequenties. Wel hebben enkele me-

van Woningstichting Leusden klantgedre-

dewerkers (boven 55 jaar) extra verlofuren uit

ven werken, het gehele verkoopproces

dit budget gefinancierd. Naar aanleiding van

goed in de vingers hebben en de rol van

dit artikel in de CAO is het opleidingsbeleid

opdrachtgever goed kunnen vervullen.

herzien. In 2010 is gestart met een strategisch

• Specifieke projectmanagementvaardighe-

opleidingsplan. In dit plan zijn een aantal cru-

den en leiderschap zijn goed ontwikkeld.

ciale ontwikkelpunten benoemd waarop Wo-

• De MT-leden zijn toegerust om een voor-

ningstichting Leusden zich moet versterken.

beeldrol in de organisatie te vervullen.

Voor twee trajecten zijn offertes aangevraagd: Projectmatig werken en Teamontwikkeling. In

Opleidingen 2010

dit verslagjaar is er één editie geweest van de

Woningstichting Leusden stelt medewerkers

driedaagse workshop Effectief Leiderschap,

jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en

verzorgd door de HR Manager. Deze work-

trainingen te volgen. Hiervoor is in 2010 een

shop staat in het teken van het ontwikkelen

budget van € 60.000 beschikbaar gesteld

van een proactieve houding, keuzes maken,

2,9% van de loonsom). Ook in 2010 hebben

eigen verantwoordelijkheid nemen en samen-

medewerkers van de mogelijkheid gebruik

werking. Het boek De zeven eigenschappen

gemaakt om een opleiding of training te vol-

van effectief leiderschap van Stephen Covey

gen. Veelal betrof het cursussen waarbij het

ligt aan deze training ten grondslag. De work-

uitbreiden van vakkennis centraal stond. In

shop staat open voor alle medewerkers van

2010 is het budget voor 64% aangewend.

de samenwerkende corporaties. Aan deze

Met ingang van 2010 kunnen medewerkers

workshop namen twee medewerkers van

beschikken over een individueel loopbaan-

Woningstichting Leusden deel.

en er zijn afspraken vastgelegd over te volgen opleidingen en trainingen. Daar waar nodig kan gestart worden met een assessment om (meer) zicht te krijgen op de talenten en ontwikkelpunten van de medewerker. • Het management trainingsprogramma voor het Management Team wordt voortgezet.

9.24 Arbeidsvoorwaarden en regelingen Algemene doelen • De arbeidsvoorwaarden en regelingen voldoen aan de geldende weten regelgeving en zijn voldoende marktconform om medewerkers aan te trekken en te behouden. CAO Woondiensten / bedrijfseigen regelingen Per 31 december 2008 was de looptijd van de CAO verstreken. Na vele onderhandelingsrondes lag er eind oktober 2009 een principe-akkoord. Het duurde echter tot juni 2010 voordat het CAO-boekje met de definitieve teksten beschikbaar kwam. Inmiddels is ook deze CAO weer geëxpireerd en ligt er een akkoord voor een éénjarige CAO (2011). Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de

initiële loonsverhoging en de premieverdeling toegepast. Voor de implementatie van een aantal specifieke regelingen werd met de Ondernemingsraad afgesproken dat Vallei Wonen zou wachten op de definitieve CAOtekst. Eind december 2010 resulteerde een lang onderhandelingstraject in het besluit, om bij Woningstichting Leusden voor 2010 de vangnetbepaling toe te passen ten aanzien van het verplicht gebruik van de privé auto voor zakelijke reizen en voor de komende jaren maatwerkafspraken met medewerkers te maken. SMART doelstellingen voor 2011 • Het digitale personeelshandboek wordt jaarlijks doorlopen en daar waar nodig geactualiseerd.

9.25 Arbo Algemene doelen • Werken bij Woningstichting Leusden betekent veilig en gezond werken. • Er is voldoende aandacht voor de gezondheid en het welzijn van de medewerkers. Arbo 2010 Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn geen bijzonderheden te melden. De werkgroep die belast is met het onderhouden van het agressieprotocol is één keer bijeen geweest. Er hebben geen (bijna) bedrijfsongevallen plaatsgevonden en er is

geen gebruik gemaakt van de interne of externe vertrouwenspersoon. Aan de hand van het Arbo Jaarplan zijn de reguliere activiteiten uitgevoerd. SMART doelstellingen voor 2011 • Met behulp van het Arbo Jaarplan 2010 is veilig en gezond werken ingebed in het dagelijks werk. Eens per kwartaal wordt er een Sociaal Medisch Team (SMT) georganiseerd waarin de poortwachterdossiers worden besproken.

121 165 Jaarverslag 2010 bedrijf •

Doelen voor 2011 • Aan de hand van het strategisch opleidingsbeleid is er gestructureerd en doelmatig aandacht voor de ontwikkeling van medewerkers. Centraal staan in 2011 projectmanagement en inzicht in de teamsamenstelling. • Medewerkers hebben samen met hun leidinggevende, mede op basis van de geformuleerde (kern)competenties, een Persoonlijk Ontwikkel Plan opgesteld

9.3 Communicatie Projectcommunicatie staat nog steeds hoog op de communicatieagenda. In 2010 zijn mooie projecten opgeleverd en anderen nog volop in aanbouw. Door de aankoop van Apollovlinder in Tabaksteeg en de bouw van ’t Zicht, die nu echt in beeld komt, is er een nieuwe tak van sport bijgekomen: marketingcommunicatie. Verkoop van nieuwbouw is een onbekend terrein voor Woningstichting Leusden. In 2010 zijn we gestart met de verkoop van deze woningen. Denk hierbij aan de ontwikkeling van projectsites en foldermateriaal. In 2011 gaan we de marketing verder professionaliseren. Er wordt onderzocht of dit in eigen huis gefaciliteerd kan worden of door een extern bureau, gespecialiseerd in vastgoedmarketing. In 2010 is de nieuwe website van Woningstichting Leusden opgeleverd. De behoefte aan een nieuw woningaanbod-systeem versnelde het proces van implementatie. In zeer korte tijd is de website gebouwd en gevuld. De website is gebaseerd op de vraag naar snelle informatievoorziening. Op de home-

page kan men in één oogopslag alle thema’s van de website zien. Daarnaast toont elk thema de vijf belangrijkste subthema’s. Het thema Nieuwbouw verwijst bijvoorbeeld direct door naar de zelfstandige nieuwbouwsites, zoals www.denieuwebiezenkamp.nl, www.t-zicht.nl en www.ontdekachterveld.nl. Dit voorkomt onnodig veel klikken, de grootste ergernis van de websurfer. Door de korte implementatietijd voor de website is het project Intranet doorgeschoven naar 2011. De website biedt ook veel nieuwe functionaliteiten zoals de integratie van social media, (instructie)filmpjes en een aantal folders die gemakkelijk als digitaal magazine gelezen kunnen worden. Aansluitend op deze nieuwe informatievoorziening is ook gekozen voor een nieuwe formule voor het bewonersblad Thuis. December 2010 is de laatste oude editie uitgegeven. In 2005 zijn we overgestapt van een uitgebreid magazine naar een nieuwsbrief met korte nieuwsitems. Het nieuwe maga-

Jaarverslag 2010 bedrijf •

123 165

zine dat in 2011 uitkomt is meer gericht op lifestyle dan op regels en sluit beter aan bij de huidige tijd. Om professionaliteit en kennis te waarborgen hebben de communicatieprofessionals binnen de BLNW-samenwerking een regulier communicatieoverleg ingesteld. Door uitwisseling van ieders kennis op bepaalde thema’s vergroten we ons werkveld en onze professionaliteit. Elke adviseur heeft een eigen specialiteit waar zij sterk in is. Hierdoor hoeven we ons niet op alle vlakken optimaal te professionaliseren, maar kunnen we juist door samenwerking sterk worden. Wat zijn de werkzaamheden? Communicatie is bij vrijwel alle activiteiten belangrijk. Op zich is dat niet nieuw. Wel is het nieuw dat we sinds enige jaren door middel van een ondersteunende staffunctie deze werkzaamheden van meer professionaliteit willen voorzien. De medewerker concentreert zich op: interne communicatie, de uitgeversfunctie, p.r.-ondersteuning,

de bedrijfsstijl, alsmede ondersteuning en trekken van nieuwe communicatie uitingen. De daadwerkelijke communicatie uitingen blijven zo veel mogelijk bij de medewerkers. Wat willen we (op den duur) bereiken? Ook in deze zaken moet onze identiteit duidelijk herkenbaar zijn. In het algemeen gaan we geleidelijk meer bekendheid geven aan wie we zijn en wat we doen. We zullen zeer zorgvuldig ons imago van maatschappelijke organisatie bewaken. Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? • Interne communicatie: versterken van de onderlinge informatievoorziening, mede door het implementeren van een intranet. Het aanscherpen van het (interne) persbeleid staat ook op de agenda. • Externe communicatie: in stand houden van imago van Woningstichting Leusden als lokale participant in de gemeente Leusden. Dit kan gerealiseerd worden

door gebruik te maken van pers en free publicity en het optimaal gebruiken van de website als extern informatiemiddel. Een nieuw onderdeel van deze taken is het betrekken van social media bij onze communicatiemiddelen. Inmiddels is er gestart met Twitter. Het komende jaar kijken we hoe we social media als vast onderdeel in het communicatieproces kunnen opnemen. Dit gebeurt in samenwerking met de communicatieadviseurs uit de BLNW-samenwerking. • Algemeen: verbeteren en opstellen van nieuwe publicaties, rapportages en overige media ten behoeve van een transparante communicatie, zowel intern als 9.4 ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2010 uit drie leden. In totaal vonden er vier overlegvergaderingen en een overleg inzake art. 24 van de WOR (informeel gesprek inzake de te verwachten onderwerpen die dat jaar gaan plaatsvinden) plaats met de directie en P&O. Hierin kwamen zowel arbeidsvoorwaarden als het ondernemingsbeleid aan de orde. Het afgelopen jaar is er geen overleg geweest tussen de raad van toezicht en de ondernemingsraad. Op onderwerpen welke op de agenda stonden waren: • Rapportage PMO • Nieuwe CAO 2009-2010 • Benoeming leden Raad van Toezicht • Project strategisch opleiden • Samenwerking BLNW • Telefoonregeling (buitenlandkosten)

extern. Denk hierbij aan folders, begrotingen en het vernieuwen van de website • Intensivering van de projectcommunicatie/gebiedscommunicatie. Het aantal nieuwbouwprojecten neemt nog steeds toe. Dit vraagt om een professionele aanpak van communicatie. Door niet alleen woningen te verhuren op een schaarse markt, maar ook te verkopen, zullen we ons moeten begeven in de wereld van de marketing. Hoe promoot ik mijn gebied en verkoop ik de woningen aan de juiste doelgroep? Projectmanagement is hierin een belangrijk onderdeel, dat in 2011 extra aandacht krijgt.

• • • • • • • •

Stagebeleid OR-verkiezingen Opleidingsbeleid Bijzondere prestatiebeloning Functioneringsbeleid ARBO Jaarplan 2010 & 2011 Ondernemingsplan De functiegebonden kaderbepaling ten aanzien van de vergoeding voor het gebruik van de privéauto voor zakelijke reizen.

De zittingstermijn van de huidige ondernemingsraad ultimo 2010 is afgelopen. Na 6 jaar inzet hebben twee van de drie leden zich niet meer verkiesbaar gesteld. Er zijn verkiezingen gehouden en er heeft zich één nieuwe kandidaat aangemeld en deze is inmiddels ook benoemd als voorzitter. De OR bestaat nu uit twee leden en er is nog één vacature.

9.5 ICT 9.51 Activiteiten 2010 Eind 2006 is een nieuw primair systeem geïmplementeerd (Empire). De afgelopen jaren is dit systeem verder verfijnd op basis van de wensen van Woningstichting Leusden en de nieuwe mogelijkheden die Empire biedt.

Inzake Empire is in het voorjaar van 2009 de autorisatie afgerond en vervolgens is er een EDP-audit uitgevoerd. Door het laten uitvoeren van een EDP-audit wordt informatie verkregen over de betrouwbaarheid van

delijk moet zo iedere huurder, via een gekoppelde website, de gegevens van zijn eigen woning kunnen raadplegen. Er is een demonstratie gegeven van DSA over EM-Match (woonruimteverdeling) en Workflow. Vooral de mogelijkheden van EM-Match zijn positief ontvangen. Besloten is dat EMMatch geïmplementeerd gaat worden. Dit is medio januari 2011 ook gerealiseerd. Tevens is gestart met een nieuwe website. Deze is medio januari 2011 in de lucht. Het DMS-systeem is aangekocht en eind januari 2011 in gebruik genomen. Verder is er tijdelijk een ICT-manager ingehuurd via HC&H.

9.52 Plannen voor 2011 In het jaar 2011 staan diverse projecten op het gebied van ICT gepland. Empire ontwikkelingen Naast een optimaal gebruik van de huidige Empire modules, staan er voor 2011 ook een aantal nieuwe modules op het programma: • Het implementeren van een CRM module, zodat klantcontacten worden vastgelegd. • Het implementeren van de module workflow voor het digitaal controleren van facturen binnen de organisatie. • De module leefbaarheid. Website In januari 2011 is de nieuwe internetsite van Woningstichting Leusden in gebruik geno-

men. In deze tijd, waarin minstens 70% van de consumenten bankzaken, aankopen en informatievoorziening via internet regelt, was dit een must. Er wordt in 2011 nog doorgewerkt aan de nieuwe website, die meer interactief en informatief zal worden. In het bijzonder het informeren over nieuwbouwprojecten, ons huidige woningbezit en de mogelijkheid voor huurders om eigen gegevens aan te passen, staan hierbij bovenaan de wensenlijst. Het digitaal inschrijven als woningzoekende en reageren op het woonaanbod en het melden van een technisch mankement is al mogelijk.

9.53 De impact van ICT ICT vormt steeds meer de back bone van de organisatie. We hebben het over alle werkzaamheden die te maken hebben met verwerven, installeren en gebruiken van hardware en software in de organisatie evenals de direct daarmee samenhangende zaken als telefonie, repro en printing, beveiliging en internet en de service aan de deelnemers in het pand aan de Larikslaan 2. Een doeltreffend en efficiënt gebruik van de hardware en software is niet alleen een

zaak van de systeembeheerder en ICTmanager (BLNW) maar van alle medewerkers. Medewerkers treden ook op als applicatiebeheerders. Zoals de kop van dit hoofdstuk aangeeft gaat het ook niet slechts om automatisering. In ons werkveld wordt ook de informatisering steeds belangrijker In de veranderende samenleving komt in de interne en externe communicatie steeds meer nadruk te liggen op het gebruik van de website, internet en CRM.

125 165 Jaarverslag 2010 bedrijf •

het Empire-systeem. Tevens worden de beheersmaatregelen in en rond het Empire-systeem beoordeeld, om de risico’s ten aanzien van de betrouwbaarheid van het Empire-systeem in kaart te brengen. De uitkomst van de EDP-audit was goed. Enkele kleinere punten zijn of worden nog aangepast. In 2009 is gestart met de implementatie van de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is deze volledig in gebruik genomen. Dit is een database waarin per woning relevante gegevens zoals foto’s en plattegronden geregistreerd en geraadpleegd kunnen worden. Eerst alleen voor intern gebruik, maar uitein-

9.54 ICT Meerjarenontwikkeling Woningstichting Leusden streeft ernaar dat er:

• Garantie is op de beschikbaarheid van ICT hulpmiddelen ten behoeve van de organisatie. Mede daarom worden de servers overgeheveld naar een datacentrum en is een automatiseringsbedrijf gecontracteerd als achtervang van de systeembeheerder. Primair is de ICT gericht op optimale beschikbaarheid van alle ICT hulpmiddelen, welke bestemd zijn voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden ten behoeve van de uitvoering voor hun operationele werkzaamheden. Daarnaast zullen actuele ontwikkelingen binnen de ICT worden gevolgd en, indien wenselijk, worden geïmplementeerd bij Woningstichting Leusden. • De ICT omgeving wordt bij de tijd gehou-

den. • Het doel op middellange termijn is dat de ICT functie verder wordt ontwikkeld ten behoeve van externe functies en communicatie. • In 2005 (over boekjaar 2004) is een scan op de automatisering uitgevoerd, de conclusie was dat Woningstichting Leusden t.o.v. de benchmark een inhaalslag zou moeten maken. Deze is ingang gezet en nog volop bezig. Dit is ook waarneembaar in de relatieve toename van het kostenpatroon. In het najaar van 2011 willen we een nieuwe scan laten uitvoeren. • Het Document Management Systeem (DMS) waarmee in 2010 gestart is, zal de komende jaren steeds meer gebruikt gaan worden.

9.55 Beheer empire Inmiddels werkt Woningstichting Leusden

de afdelingen, die ervoor moeten zorgen dat

drie jaar met Empire als primair systeem. In

het systeem optimaal wordt en kan worden

2009 is de beheergroep Empire gesplitst in

gebruikt. Aandachtspunten hierbij zijn o.a.

een kerngebruikersgroep en een beleids-

gegevenscontrole, betrouwbaarheidstests en

groep.

gebruikersondersteuning.

kerngebruikersgroep

bestaat

enerzijds uit een technisch beheerder, welke

De beleidsmatige zaken betreffende Empire

verantwoordelijk is voor het systeem en ap-

worden in een beleidsgroep besproken. Hierin

plicatiebeheer (beschikbaarheid van het sys-

wordt ondermeer besproken of en wanneer

teem), anderzijds uit de kerngebruikers van

modules gebruikt gaan worden.

9.6 Bedrijfsvoering Financieel Economisch zeker (FEZ) Taken FEZ De afdeling financieel economische zaken

verzamelen en verstrekken van informatie

heeft als belangrijkste taak het ondersteunen

t.b.v. Aedex en contractbeheer.

van het bedrijf in de financieel economische bedrijfsvoering. Werkzaamheden betreffen vooral (naast de ICT, VvE enz.) het verzorgen van de financiële administratie, het opstellen van begrotingen en rapportages en het maken van analyses, het bepalen van servicekosten en huurprijzen, het zorgdragen voor een adequate administratieve organisatie, het

Wat willen we (op den duur) bereiken? Uiteraard willen we doelmatig en efficiënt werken, dat is een blijvend aandachtspunt. Uit benchmarks blijkt dat over het algemeen Woningstichting Leusden een redelijke performance heeft. Een sluitend oordeel is moeilijk te geven, gezien de vele bijzondere inspanningen van Woningstichting Leusden:

Controlprogramma. Risicomanagement. Compliance. Informatisering. Actuele, goedwerkende, nuttige software. Contractenbeheer. Actuele vastlegging van de administratieve organisatie.

voorziene omstandigheden maken bijsturing nodig, er treden vacatures of uitval op, uren stapelen zich in bepaalde periode op.

Waar staan we nu? En wat gaan we komend jaar doen? • Control. Al enige jaren is het de bedoeling de controlefunctie systematischer aan te pakken, door middel van een Auditplan. Dit plan is gereed, echter door capaciteitsproblemen niet toegepast. Inmiddels is de controle in 2009 langzamerhand uitgebreid. Ondanks dat het nog niet allemaal vastgelegd wordt, worden wel steeds meer onderdelen van het Auditplan uitgevoerd. We verwachten dat deze ontwikkeling in 2011 verder wordt doorgezet. • Urenbegroting en realisatie totaal en per afdeling (TIM). Jaarlijks wordt een begroting gemaakt van de beschikbare productieve en niet direct productieve uren per afdeling, per persoon en per werkproces. Idealiter zijn er per werkproces (afdeling) voldoende werkuren beschikbaar om de activiteiten doelmatig en efficiënt te realiseren (goed gebudgetteerd). De praktijk is vaak weerbarstiger. On-

Uiteraard is het de primaire taak van het management hierin sturend op te treden. Ook voor 2011 hebben we ons voorgenomen om met behulp van het budgetteringssysteem goed grip te houden: • Jaarlijks wordt een urenbudget per werkproces opgesteld op afdelings niveau en op individueel niveau (TIM). De realisatie wordt gevolgd (geëvalu eerd en bijgestuurd). • Voor zover mogelijk worden priori teiten gesteld bij de interne projecten, zodanig dat deze binnen de gebud getteerde uren kunnen blijven. • De periodieke rapportage over dit onderwerp liep in 2010 beter dan in 2009, maar we willen dit in 2011 verder verbeteren. • Contractenadministratie. Een groot deel van de contracten zijn in 2009 en 2010 verzameld en deels gedigitaliseerd. In 2011 willen we alle nog ontbrekende contracten verzamelen en digitaal vastleggen. • Administratieve Organisatie. Aan het eind van 2009 is gestart met het actualiseren van het handboek Administratieve Organisatie. De intentie is dat eind 2011 alle processen geactualiseerd zijn.

9.7 Huisvesting Woningstichting Leusden Het pand Larikslaan2 voldoet goed. In 2010

gemeente Leusden is afstemming met be-

heeft er een beperkte ingreep in de inrich-

trekking tot de gezamenlijke wens, dat er op

ting van de frontoffice plaatsgevonden om de

den duur huisvesting zal zijn in het hart van

werkzaamheden beter te faciliteren. Met de

Leusden.

127 165 Jaarverslag 2010 bedrijf •

• • • • • • •

BALANS PER ULTIMO voor resultaatbestemming, in euro’s

ACTIVA vaste activa

referentie

31 12 20 10

31 12 20 09

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

14.1.1 14.1.2 14.1.3 14.1.4

115.041.106 5.035.757 30.609.400 5.459.144 156.145.407

111.394.698 3.859.004 16.504.159 5.430.852 137.188.713

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Deelneming Overige

14.2.1 14.2.2 14.2.3 14.2.4

711.270 95.300 18.500 54.000 879.070

930.00 158.099 18.500 0 1.106.599

Vlotte activa Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop Voorraad materialen

14.3.1 14.3.2

175.000 2.117 177.117

175.000 0 175.000

Onderhanden projecten

14.4

160.378

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

14.5.1 15.5.2 14.5.3 14.5.4

173.558 943.534 349.828 39.835 1.506.755

189.439 0 960.370 241.338 1.391.147

Liquide middelen

14.6

2.049.200

18.424.499

160.917.927

158.285.958

Totaal

PASSIVA

Eigen vermogen Kapitaal Algemene reserve Resultaat boekjaar Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Waarborgsommen Overige schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen vennootschapsbelasting Schulden aan leveranciers Overige schulden Overige passiva

Totaal

31 12 20 10

31 12 20 09

14.7.1 14.7.2 14.7.3

45 12.056.778 957.787 13.014.610

45 16.427.552 -4.370.773 12.056.824

14.8.1

1.153.000

5.866.000

14.9.1 14.9.2

117.073.917 17.123.025

118.923.848 11.635.275

14.9.3 14.9.4

12.324 8.425 134.217.691

8.770 11.044 130.578.937

14.10.1 14.10.2

6.014.953 572.877

2.874.834 140.992

14.10.3 14.10.4 14.10.5 14.10.6

0 2.850.772 637.317 2.456.707 12.532.626

471.936 3.173.286 888.182 2.235.037 9.784.197

160.917.927

158.285.958

referentie

Jaarverslag 2010 balans per ultimo â&#x20AC;˘

129 165

131 165

winsten verliesrekening in euro’s

20 10

20 09

14.970.388 430.198 335.054 947.846 16.683.485

14.518.048 411.920 0 779.598 15.709.567

2.233.222 3.514.410 2.411.117 2.503.705 2.752.643 13.415.097 3.268.388

2.134.596 6.093.190 2.030.014 2.763.095 2.409.520 15.430.414 279.153

898.556 4.288 4.181.737

1.028.190 6.636 4.429.751

Totaal financiële baten en lasten

-3.278.893

-3.394.925

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór vennootschapsbelasting

-10.505

-3.115.773

-968.293

1.255.000

957.787

-4.370.773

referentie Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

15.1 15.1.1 15.1.2 15.1.3 15.1.4

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverandering materiële vaste activa Personeelslasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

15.2 15.2.1 15.2.2 15.2.3 15.2.4 15.2.5

Financiële baten en lasten Rentebaten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten

15.3 15.3.1 15.3.2 15.3.3

Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen

15.4

Jaarverslag 2010 winsten verliesrekening •

133 165

kasstroomoverzicht

20 09

20 10

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten Meerkeuzewoningen Ontvangsten overige

15.471 0 5.488 773

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige

-2.401 -2.504 -562 -2.142

14.808 330 2.999 628 21.731

-7.609 14.122

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividend

18.765 -2.031 -2.763 -552 -2.031

1.102 0

-7.377 11.388 956 0

1.102 Betaalde interest Betaalde winstbelasting

-4.157 -229

956 -4.600 -1.361

-4.386 -3.284

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringssactiviteiten Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa

435 13 0

Investeringen materiële vaste activa Investeringen financiële vaste activa Investeringen immateriële vaste activa

-28.951 0 0

-5.961 -5.005

0 86 0 448

86 -12.151 0 0

-28.951 -28.503

Kasstroom uit investeringssactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

0 10.000

Aflossing langlopende schulden Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten

-7.118 0

-12.151 -12.065

0 10.000 10.000

10.000 -4.295 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-7.118 2.882

-4.295 5.705

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar

-14.783

Jaarverslag 2010 kasstroomoverzicht •

Specificatie mutatie geldmiddelen Saldo ultimo boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen (rekening courant)

20 09

20 10 2.049 0

18.424 -1.592 2.049

Saldo primo boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen (rekening courant) Mutatie in het boekjaar

18.424 -1.592

16.832 16.809 0

16.832 -14.783

16.809 23

waarderingsgrondslagen

135 165

13.1 Algemene grondslagen

Jaarverslag 2010 waarderingsgrondslagen •

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Met ingang van het boekjaar 2012 zullen er gewijzigde verslaggevingsrichtlijnen (RJ 645) van toepassing zijn voor woningcorporaties. Door de regelgevende instanties is geadviseerd om deze regelgeving met ingang van het boekjaar 2011 al toe te passen. In 2011 zal worden bezien op welke wijze de nieuwe RJ 645 richtlijn moet worden toegepast. Toelichtingen op posten in de balans, winsten-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzicht van het vorig jaar. Om de cijfers van 2010 te kunnen vergelijken met de cijfers van 2009, zijn daar waar nodig de cijfers van 2009 gereclassificeerd. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de integrale fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gelden specifieke fiscale waarderingsregels. Woningstichting

Leusden heeft hiertoe de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst ondertekend waarin deze waarderingsregels zijn uitgewerkt. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) wordt een belastinglatentie gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie wordt gevormd in het geval dat de commerciële waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of van een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie wordt gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Door Woningstichting Leusden zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. De vrijval van de belastinglatentie wordt jaarlijks via het resultaat verantwoord. De verwerkte vennootschapsbelasting in de winsten verliesrekening over 2009 en 2010 worden gespecificeerd naar acute belastinglast en mutaties in de belastinglatentie (ref. 14.2.1). Definitieve aangifte over 2008 heeft in 2010 plaatsgevonden. De aangifte over 2009 is in concept klaar. De uitkomsten van de aangiften 2008 en 2009 zijn tevens gebruikt om de uitkomst van de aangifte over 2010 zo goed mogelijk te ramen. De aangifte over 2008 is door de belastingdienst nog niet vastgesteld. De werkelijke uitkomsten kunnen daarom nog gaan afwijken. Het verschil tussen de bedragen voor de vennootschapsbelasting die zijn meegenomen in de resultaten over 2008 en 2009 en de aangiften over 2008 en 2009 zijn meegenomen in het resultaat over 2010.

13.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 13.21 Algemeen Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen,

indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht

13.22 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructuringen

en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

13.23 MateriĂŤle vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Verkrijgingsprijs De woningen met daarbij behorende installaties en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste annuĂŻtaire afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering ge-

bracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen exclusief de leningen die specifiek voor de onroerende zaken zijn aangetrokken. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.

Complex-indeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door samenvoeging van oudere complexen en deels door rekening te houden met bestaande product-marktcombinaties. Complexen bestaande uit eengezinsen meergezinswoningen/appartementen zijn opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen. Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Reële waarde en bijzondere waardeverminderingen Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgangspunten bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Verwachte huurverhoging in: · • Eerste jaar 2011: 1,3% (2010: 1,2% Jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2012: 2,0% (2010: 2,0%), • De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex. • Over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachtenen mutatieonderhoud gerekend. • De variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud) bedragen € 1.648 per woning in het eerste jaar (vorig jaar: € 1.583 per woning). • Jaarlijkse lastenstijging van 2,5% (vorig jaar: 2,0%).

137 165 Jaarverslag 2010 waarderingsgrondslagen •

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

• Disconteringsvoet 5,25% (vorig jaar: 6%). • Huurderving 0,35%. • De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd op reële schattingen. • De resterende exploitatieperiode is minimaal 15 jaar, tenzij bekend is dat een complex eerder gesloopt wordt. De verwachte opbrengstwaarde van een gedeelte van de woningen van complex 1171 (Langenbeek) die aangemerkt zijn voor verkoop worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad ingerekend. In de periode 2011 t/m 2015 wordt 1 woningverkoop per jaar verwacht. Complex Brinkhorst/Bruinhorst (50 woningen) is eind 2009 ook bestemd voor de definitieve verkoop. Daarnaast is de verwachte opbrengstwaarde als gevolg van het verkoopprogramma Meerkeuzewoning verwerkt. In de periode 2011 t/m 2014 wordt gemiddeld jaarlijks 35 woningverkopen verwacht. In 2015 gaat dit aantal terug naar 15. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde werd tot en met vorig jaar rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningsportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering van deze posten op de balans. Met ingang van 2010 wordt geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken, die in het kader van de ‘Koopgarant’-regeling zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningstichting een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betref-

fende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. De ‘Koopgarant’-regeling heeft de volgende kenmerken: • Verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend tegen nihil is afgekocht. • Het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd op de marktwaarde van de grond en woning. • Verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 25%. • Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht. • Mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en erfpachthouder. De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt vermeld in de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst een verplichting om de helft van de waardestijging te betalen. In het geval van een waardedaling daalt het terugkoopbedrag met 50% van de waardedaling. Het bij terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de

een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met annuïtaire afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

13.24 Financiële vaste activa Latente belastingvordering Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Woningstichting Leusden daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op 13.25 Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde.

basis van nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Te vorderen BWS-subsidies Bij de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf bepaald op basis van aannames ten aanzien van de huurontwikkeling en van de ontwikkeling van de exploitatielasten. De netto contante waarde van de (calculatorische) negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als te vorderen BWS-subsidies. Deze subsidies worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende bedragen, maximaal in 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen met verwaarloosbare betekenis voor het geheel worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

139 165 Jaarverslag 2010 waarderingsgrondslagen •

onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt

13.26 Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen of lagere directe opbrengstwaarde. 13.27 Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de

opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

13.28 Vorderingen Onroerende zaken bestemd voor verkoop Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

13.29 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening courant-

schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

13.210 Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte

verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

Algemeen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Leningen kredietinstellingen De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixeleningen.

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de ‘Koopgarant’-regeling heeft Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting. De terugkoopverplichting is gewaardeerd op de overdrachtswaarde op het moment van verkoop. De overdrachtswaarde is 75% van de getaxeerde waarde.

13.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 13.31 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot

aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

13.32 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2% voor de woningen onder de vrije sector grens. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar

Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Jaarverslag 2010 waarderingsgrondslagen •

141 165

13.211 Langlopende schulden

13.33 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte). De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (‘Koopgarant’-regeling) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten

niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden. Deze verplichting is gewaardeerd tegen de verkoopwaarde op transactiemoment. Op balansdatum bestaande ongerealiseerde geschatte voorwaardelijke waardestijgingen worden toegelicht in de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

13.34 Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode

(overige activa) op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven.

13.35 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van

een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

13.36 Pensioenen De woningstichting heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt de woningstichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds.

Behalve de betaling van deze premies, heeft de woningstichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. De woningstichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

13.38 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

13.39 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 13.310 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de woningstichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s.

143 165 Jaarverslag 2010 waarderingsgrondslagen •

13.37 Lasten onderhoud

Financiële instrumenten worden verantwoord onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De kostprijs van de financiële instrumenten werden tot en met 2009 direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin zij worden verkregen.

Eventuele hier uit voortvloeiende renteresultaten worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht. Met ingang van 2010 de kosten van financiële instrumenten geactiveerd en komen ten laste van het resultaat in de perioden waar ze betrekking op hebben.

13.311 Valuta- en renterisico Valutarisico De woningstichting is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningstichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot 13.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het

vastrentende vorderingen en schulden loopt de woningstichting risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico Woningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: • Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel. • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering. • Vennootschapsbelasting.

13.41 Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijsof vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de ver-

wachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

heer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteiten huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector gangbare uitgangspunten.

13.42 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructure-

ring. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

13.43 Vennootschapsbelasting Woningstichting Leusden is vanaf 1 janu-

len en is continu sprake van voortschrijdend

ari 2006 belastingplichtig voor de vennoot-

inzicht met mogelijk materiële consequenties.

schapsbelasting geworden. Voor de periode

Woningstichting Leusden volgt de ontwikke-

1 januari 2006 tot en met 31 december 2007

lingen op de voet en betrekt deze bij de be-

geldt een vaststellingovereenkomst met de

paling van de fiscale positie in de balans en

belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake

resultatenrekening.

van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is de door Woningstichting Leusden onderte-

Voor de vennootschapsbelasting is Woning-

kende Vaststellingsovereenkomst-2 van toe-

stichting Leusden een fiscale eenheid aange-

passing. Rondom de definitieve uitwerking

gaan met Leusden Holding BV en Leusden

van bovenstaande bestaan nog een aantal

Vastgoed BV aan gegaan met ingang van 1

onzekerheden, mogelijke interpretatieverschil-

januari 2008.

13.5 Grondslag kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens wordt onderscheid gemaakt tussen operatiode directe methode. Bij deze methode worden nele, investerings- en financieringsactiviteiten. de ontvangsten en betalingen uit operationele

De kasstromen uit hoofde van de financiering

activiteiten gerubriceerd naar de belangrijk-

zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot

ste te onderscheiden categorieën, zoals ont-

mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder

vangsten van huurders, betalingen aan leve-

financieringsactiviteiten) en betaalde interest

ranciers en betalingen aan werknemers. De

(opgenomen onder operationele activiteiten).

liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht

De investeringen in materiële vaste activa wor-

bestaat uit de liquide middelen onder aftrek

den opgenomen onder aftrek van de onder

van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht

overige schulden voorkomende verplichtingen.

145 165 Jaarverslag 2010 waarderingsgrondslagen •

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbe-

147 165

Toelichting op de balans Activa 14.1 Materiële vaste activa

referentie

14.1.1

14.1.3

totaa

onroerende en roerende zaken in exploitatie

14.1.2 onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

14.1.4 onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand primo 2010 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

137.410.871 0 -10.282.403 -15.733.771 111.394.697

4.728.085 0 -381.979 -487.102 3.589.004

18.744.793 0 -2.240.633 0 16.504.159

6.244.816 0 0 -813.963 5.430.852

167.128.564 0 -12.905.015 -17.034.836 137.188.713

Mutaties 2010 Investeringen

145.604

49.000

29.632.192

153.841

29.980.638

Desinvesteringen -aanschafwaarde -cumulatieve afschrijving

-115.984 16.038

0 0

-115.984 16.038

Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen

0 -2.022.267 -415.935 782.619

0 -85.920 0

0 0 -3.918.03 36.941

0 -125.550 0 0

0 -2.233.736 -4.333.970 819.560

Overboekingen -aanschafwaarde -waardevermindering -cumulatieve afschrijving

9.922.220 -4.903.247 237.360

1.451.032 0 -237.360

-11.836.105 4.903.247 0

0 0 0

-462.852 0 0

28.292

-5.866.000 1.153.000 18.956.693

6.398.657 0 0 -939.513 5.459.144

196.530.365 0 -21.132.425 -19.252.534 156.145.406

Voorziening onrendabel nieuwbouw -vrijval -dotatie Totaal mutaties

3.646.409

1.176.752

-5.866.000 1.153.000 14.105.240

Stand ulimo 2010 Aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

147.362.711 0 -14.818.966 17.502.639 115.041.106

6.228.117 0 -381.979 -810.382 5.035.757

36.540.880 0 -5.931.480 0 30.609.400

materiële activa

Jaarverslag 2010 toelichting op de balans •

14.11 Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen luiden als volgt: • Grond • Stichtingskosten • Centrale verwarming/boiler • Isolatieglas • Kantoor • Inventaris

geen afschrijvingen 40 tot 50 jaar 15 tot 20 jaar 20 tot 25 jaar 40 jaar 3 tot 10 jaar

14.12 Geactiveerde rente In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 626.939 aan bouwrente geactiveerd. Bij

niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,090%.

14.13 Marktwaarde woningen In de post onroerende zaken zijn 2.588 woningen opgenomen. De geschatte markt-

waarde van deze woningen in onverhuurde staat bedraagt circa € 544 mln.

14.14 Verzekering De activa zijn verzekerd tegen schade door

Centraal Bureau voor Statistiek vastgestelde

brand, storm en vliegtuig. Het bedrag wordt

prijsindexcijfer van bouwkosten. Het vastgoed

jaarlijks aangepast conform het indexcijfer voor

is verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij

gebouwen dat gebaseerd is op de door het

onderverzekering is uitgesloten.

14.15 Financiering onroerend goed Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met kapitaalmarktlenin-

gen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

14.16 Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt ultimo 2010 € 149,5 mln. Ultimo 2009 was de reële waarde € 138,2 mln. De bedrijfswaarde is in 2010 t.o.v. 2009 met € 11,3 mln. gestegen. Deze stijging is het gevolg van een toename van het aantal woningen. Tegenover de verkoop van 34 woningen (minus € 1,9 mln.) stond de ingebruikname van 60 nieuwbouw-

woningen (+ € 6,2 mln.), per saldo een toename van 26 woningen. De aanpassingen van de parameters had per saldo ook een positief resultaat van € 8,4 mln. De rekenrente is in 2010 verlaagd van 6% naar 5,25%, maar hier stond tegenover dat de inflatiecijfers van de kosten in 2010 in de meeste gevallen werden verhoogd van 2% naar 2,5%. De overige effecten in de mutatie van de bedrijfswaarde bedroegen € 1,4 mln. negatief.

Woningstichting Leusden waardeert de via Koopgarant verkochte woningen tegen historische kosten. De verplichting uit hoofde van deze transacties worden gewaardeerd tegen de terugkoopwaarde (verkoop minus korting) en er wordt geen resultaat genomen op de verkochte woningen. Volgens de nieuwe richtlijn 645 is deze verwerking niet langer toegestaan en dienen zowel de verkochte woningen als de verplichting tegen actuele (verkoopwaarde) gewaardeerd te

worden. Voor Woningstichting Leusden zou dit leiden tot een resultaat van circa € 12 miljoen. Voor het boekjaar 2010 is nog een consistente gedragslijn met voorgaande jaren gevolgd. In 2011 zullen de gevolgen van de nieuwe regelgeving worden beoordeeld en zal de waardering van onder meer de woningen verkocht onder voorwaarden worden aangepast alsmede de presentatie.

14.18 Onroerende zaken in ontwikkeling In de onroerende zaken in ontwikkeling zijn 35 appartementen Apollovlinder opgenomen welke te koop worden aangeboden. Alle woningen die niet verkocht worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd. Twee van deze woningen zijn ultimo 2010 verkocht. Het investeringsbedrag van deze woningen is

onder ‘onderhanden projecten’ verantwoord. Ook is ultimo 2010 de grond inzake 20 appartementen ’t Zicht aangekocht. Deze appartementen worden te koop aangeboden. De appartementen welke niet verkocht worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd.

14.2 Financiële vaste activa 14.21

Latente belastingvordering Saldo begin boekjaar Bij: ontstane verschillen in het boekjaar Af: Verrekende verschillen in het boekjaar Af: Verrekende verschillen 2008 en 2009 Saldo einde boekjaar

20 10

20 09

930.000 0 176.243 42.487 711.270

1.085.000 0 155.000 0 930.000

158.099 4.288 -67.081 -5 95.300

220.106 6.636 -68.643 0 158.099

In het boekjaar 2008 is een latentie ontstaan als gevolg van de lagere fiscale waardering van de leningen dan commercieel per 1 januari 2008. Het waarderingsverschil wordt over de gemiddelde looptijd van de leningen (8 jaren) verrekend. 14.22

Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar Bij: Rente boekjaar Af: Ontvangsten in boekjaar Af: Afboeking klein verschil Saldo einde boekjaar

Betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdragen. De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Jaarverslag 2010 toelichting op de balans •

149 165

14.17 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

20 10

20 09

18.500 0 0 18.500

0 54.000 54.000

0 0 0

Totaal financiĂŤle vaste activa

879.070

1.106.599

Onroerende zaken bestemd voor verkoop Saldo begin van het boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar

175.000 0 175.000

0 175.000 175.000

Voorraad materialen Saldo begin van het boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar

0 2.117 2.117

0 0 0

Totaal voorraden

177.117

175.000

14.23

Deelnemingen Leusden Vastgoed Holding BV Saldo begin boekjaar Bij: Investeringen Af: Desinvesteringen Saldo einde boekjaar

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV opgericht. Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV. In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% belang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

14.24

Overige financiĂŤle vaste activa Verzekeringspremie Saldo begin van het boekjaar Bij: Storting premie Saldo einde boekjaar

In 2010 is er een Cap van 4,25% afgesloten voor de periode 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De premie wordt in drie jaar (van maart 2012 t/m februari 2015) ten laste van het resultaat gebracht.

14.3 voorraden 14.31

14.32

Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten Gepresenteerd onder kortlopende schulden Boekwaarde per 31 december

20 10

20 09

160.378 0 160.378 0 160.378

0 0 0 0 0

195.223 21.665 173.558

252.206 62.767 189.438

0 943.534 943.534

0 0 0

0 0 4.539 343.627 1.662 349.828

433.287 -3.626 0 529.171 1.538 960.370

In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van € 0 (2009: € 0) inzake opbrengsten uit onderhanden projecten verantwoord. In de onderhanden projecten is een bedrag van € 0 (2009: € 0) begrepen inzake geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties. In het boekjaar werd ter zake van onderhanden projecten in opdracht van derden een bedrag van € 549 aan rente geactiveerd. Ultimo 2010 zijn er 2 appartementen Apollovlinder verkocht. De investeringen inzake deze verkopen zijn hier verantwoord. 14.5 vorderingen 14.51

Huurdebiteuren Af: Voorziening debiteuren Totaal huurdebiteuren

In 2010 is er € 52.593 gedoteerd aan de voorziening debiteuren (2009: € 36.434) Aan oninbare vorderingen is € 93.696 afgeboekt (2009: € 12.282) 14.52

Belastingen Te vorderen BTW Te vorderen VPB Totaal belastingen

Voor de specificatie van de post te vorderen VPB wordt verwezen naar paragraaf 15.4. 14.53

Overige vorderingen Ontwikkelingskosten De Biezenkamp Pensioenverzekering Pensioenpremie Nog te ontvangen bedragen Diverse kleine vorderingen Totaal overige vorderingen

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op samenwerkingsverbanden, zoals: woningcorpo-

151 165 Jaarverslag 2010 toelichting op de balans •

14.4 onderhanden projecten

raties Nijkerk, -Barneveld, -Woudenberg en de Gemeente Leusden, Larikslaan2 en Beweging 3.0. Daarnaast is er ruim â&#x201A;Ź 94.000 aan rente 2010 nog te ontvangen.

20 10

20 09

Overlopende activa Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde verzekeringspremies Totaal overlopende activa

38.622 1.213 39.835

241.338 0 241.338

Totaal vorderingen

1.506.755

1.391.146

Rekening courant banken Depositoâ&#x20AC;&#x2122;s met een restant looptijd korter dan 1 jaar

2.049.200 0

18.424.499 0

Totaal liquide middelen

2.049.200

18.424.499

14.71 Kapitaal

Algemene reserve Saldo begin boekjaar Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) Saldo einde boekjaar

16.427.552 -4.370.773 12.056.778

15.149.745 1.277.807 16.427.552

Resultaat boekjaar

957.787

-4.370.773

Totaal eigen vermogen

13.014.610

12.056.824

14.54

14.6 liquide middelen

Passiva 14.7 eigen vermogen

14.72

14.73

14.81

Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Stand begin boekjaar Dotaties Onttrekkingen Stand einde boekjaar

20 10

20 09

5.866.000 1.153.000 -5.866.000 1.153.000

706.000 5.866.000 -706.000 5.866.000

Totaal voorzieningen

1.153.000

5.866.000

Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) Kortlopende aflossingsverplichtingen Stand leningen begin boekjaar

118.923.848 1.282.778 120.206.625

110.206.625 4.294.855 114.501.480

Bij: Nieuwe leningen Af: Reguliere aflossingen Af: Aflossing einde looptijd/extra aflossing

10.000.000 1.282.778 5.834.978 123.088.870

10.000.000 1.242.285 3.052.570 120.206.625

Kortlopende aflossingsverplichtingen Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar)

-6.014.953 117.073.917

-1.282.778 118.923.848

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van een nieuwbouwproject de werkelijke investering per balansdatum van dat nieuwbouwproject overtreft, wordt het meerdere niet in mindering gebracht op het activum maar als voorziening gepresenteerd. De afwaarderingen wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder post 15.2.2 in de Winst- en Verliesrekening. 14.9 langlopende schulden 14.91

De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2010 3,43% (over 2009 3,77%). De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen bedroeg ultimo 2010 € 6,0 mln. (ultimo 2009: € 13,4 mln.) De daling is voornamelijk ontstaan doordat de disconteringsvoet is gedaald van 6,0% naar 5,25%. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2011 bedraagt: € 6.014.953 Dit betreft de reguliere aflossing.

ificatie Spec aar en n lening optijd nt lo resta ente-% en r

totaal 0 - 3% 3 - 4% 4 - 5% 5 - 6% 1 - 6 jaar 54.975 5.000 8.990 29.425 11.560 6 - 10 jaar 24.113 5.445 11.538 7.130 0 10 - 20 jaar 14.000 0 5.000 9.000 0 > 20 jaar 30.000 20.000 0 10.000 0 Totaal 123.088 30.445 25.528 55.555 11.560

153 165 Jaarverslag 2010 toelichting op de balans •

14.8 voorzieningen

Obligo’s WSW Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting Leusden afgesloten leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaardelijke obligoverplichting van € 4,7 mln. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsver-

14.92

plichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeits-prognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Daarom is deze verplichting niet opgenomen in de balans.

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Saldo begin boekjaar Terugkopen Vermeerderingen Saldo einde boekjaar

20 10

20 09

11.635.275 -453.750 5.941.500 17.123.025

8.636.025 -300.000 3.299.250 11.635.275

8.770 3.554 12.324

9.702 -932 8.770

11.044 -2.618 8.425

13.662 -2.618 11.044

134.217.691

130.578.936

Woningstichting Leusden heeft in 2010 in totaal 36 woningen onder voorwaarden (Koopgarant) verkocht. Ook zijn er in 2010 3 woningen teruggekocht. Het totaal aantal verkochte woningen onder voorwaarden is nu op 104 gekomen. Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en waardering van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen. 14.93

Waarborgsommen Saldo begin boekjaar Mutaties Saldo einde boekjaar

De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstand en huurders met problemen met wie in het verleden een extra hoge waarborg is afgesproken. 14.94

Overige schulden Saldo begin boekjaar Vrijval Saldo einde boekjaar

Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start) BTW belast verhuurd. De BTW over de investering valt binnen een periode van tien jaar vrij. Totaal langlopende schulden

20 10

20 09

6.014.953

1.282.778

0 6.014.953

1.592.056 2.874.834

Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekeringen Loonheffing BTW Pensioenpremies Totaal belastingen en premies sociale verzekering

69.480 19.215 484.182 0 572.877

52.901 16.603 70.504 913 140.921

14.93

Te betalen vennootschapsbelasting Te betalen vennootschapsbelasting Te betalen vennootschapsbelasting

0 0

551.936 551.936

14.94

Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers Totaal schulden aan leveranciers

2.850.772 2.850.772

3.173.286 3.173.286

Overige schulden Overige schulden Totaal overige schulden

637.317 637.317

888.182 888.182

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huur Service-kosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

2.135.178 111.271 63.874 146.384 2.456.707

2.110.618 121.511 2.462 446 2.235.037

Totaal kortlopende schulden

12.532.626

9.864.196

14.91

14.92

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden Rekening courant met Rabobank Totaal schulden aan kredietinstellingen

14.95

14.96

14.10 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 14.101 Financiële instrumenten - algemeen Woningstichting Leusden hanteert het treasury statuut zoals vastgesteld in de Raad van Toezicht op 23 juni 2009. In het treasurystatuut is het financieel beleid opgenomen en wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/ looptijdrisico’s.

Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdrisico’s, alsmede over de omvang en risico’s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de cor-

155 165 Jaarverslag 2010 toelichting op de balans •

14.9 kortlopende schulden

poratie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door langlopende leningen tegen vaste rente en gebruik te maken van derivaten zoals renteswaps en collars. Langlopende leningen Er is in 2008 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente: • In de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%. • In de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente verschuldigd van 4,535%. • In de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,65% per kwartaal. Er is in 2009 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente: • In de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,52%. • In de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente verschuldigd van 4,52%.

•

In de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente met een minimum van 4,75% per kwartaal.

Op 1 maart 2011 zal er een lening met variabele hoofdsom á € 6,5 mln gestort worden. Deze lening heeft een looptijd van 50 jaar. De rente is gebaseerd op de 3maands Euribor. De eerste 4 jaar (van 1 maart 2011 tot 2 maart 2015 geldt een opslag van 0,44%. Daarna zal de opslag opnieuw worden bepaald. Op 1 september 2011 zal er een basisrentelening van € 10 mln. gestort worden tegen een rente van 3,075%. Deze lening heeft een looptijd van 49 jaar. Voor de eerste drie jaar (van 1 september 2011 tot 1 september 2014) geldt een opslag van 0,1%. Daarna wordt de opslag opnieuw bepaald. Cap Op 24 december 2010 is er premie betaald voor een Cap welke loopt van 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. Het nomimale bedrag waarvoor de Cap is afgesloten is € 6,5 mln. Het Cap-niveau is 4,25%. Activa in ontwikkeling De resterende termijnen voor reeds gestarte nieuwbouwprojecten bedragen afgerond € 11.552.000 excl. BTW.

14.102 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden De terugkoopverplichting inzake verkopen onder voorwaarden is bepaald op basis van de taxatiewaarde in het jaar van transactie. De verkochte woningen betreffen ‘Koopgarant’-woningen waarvan de mutatie in de taxatiewaarde bij terugkoop voor 50% wordt verrekend met de Meerkeuzewoningbezitter. De totale waardemutatie op basis van de

geschatte taxatiewaarde ultimo 2010 bedraagt € 77.000 negatief. Bij verkoop zou € 38.500 ten laste komen van de Meerkeuzewoningbezitter. Per ultimo 2009 bedroeg dit € 469.000 positief waarvan € 234.500 ten gunste zou komen van de Meerkeuzewoningbezitter.

Jaarverslag 2010 toelichting op de balans â&#x20AC;˘

157 165

15.1 Bedrijfsopbrengsten

20 10

20 09

14.851.515 251.251 -132.379 14.970.388

114.450.970 185.865 -118.787 14.518.048

15.12 Vergoedingen Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) Abonnementsgelden dienstverlening Totaal vergoedingen

413.785 16.412 430.198

395.231 16.689 411.920

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse leveringen en diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening met de bewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder de post ‘overige bedrijfslasten’. De nog af te rekenen servicekosten over het boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten opgenomen vanwege het rioolfonds, de glasverzekering en overige dienstverlening. 15.13 Verkoop onroerende zaken In rekening gebrachte verkoopprijs woningen Af: Verkoopkosten woningen Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Totaal verkoop onroerende zaken

435.000 0 435.000 -99.946 335.054

0 0 0 0 0

15.11

Huren Woningen en woongebouwen afgewikkeld Bedrijfsonroerend goed Af: Huurderving wegens leegstand Totaal huren

De stijging van de totale huurbaten van € 452.000 is voornamelijk veroorzaakt door: • Algemene huurverhoging per 1 juli 2010 met 1,2% (2009: 2,5%). • Huurharmonisaties. • Geriefsverbeteringen. • Oplevering nieuwbouw in Tabaksteeg en Asschatterweg. Hogere huurderving vanwege leegstand in complex Albert Buininggaarde (bestemd voor sloop) en vanwege te verkopen woningen (koopgarant) • Verlaging door verkopen.

In 2010 zijn er twee woningen verkocht uit complex 1171 Langenbeek. In 2009 zijn er geen woningen verkocht uit complex 1171 Langenbeek.

Jaarverslag 2010 toelichting op de winsten verliesrekening •

159 165

15 Toelichting op de winsten verliesrekening

15.14

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengsten aanbodmodel Interne doorbelasting aan nieuwbouw Vergoeding administratiekosten servicekosten Dienstverlening derden Diverse opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

20 10

20 09

87.280 727.158 13.065 107.178 13.165 947.846

78.287 510.717 14.529 103.360 72.706 779.598

20 10

20 09

2.022.266 -514 85.920 125.550 2.233.222

1.958.269 -9.856 56.420 129.762 2.134.596

415.935

87.199

-782.619

-323.609

3.918.035

6.097.906

-36.941

-29.856

261.550

3.514.410

6.093.190

1.445.654 174.580 279.732 1.899.966 -6.489 517.640 2.411.117

1.302.756 124.857 266.128 1.693.741 -6.634 342.906 2.030.014

Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met projectontwikkelingsactiviteiten zijn toegerekend aan de activa in ontwikkeling. Deze baten zijn verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten. Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande jaren verantwoord. 15.2 bedrijfslasten 15.21

Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten waarvan videosysteem ten laste van servicekosten Meerkeuzewoningen Activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgens het annuïtaire systeem op basis van 6% en de resterende looptijd berekend. 15.22

15.23

Overige waardeverandering materiële vaste activa Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie) Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Terugneming op waardeverminderingen (activa in ontwikkeling) Waardevermindering activa verkocht onder voorwaarden Totaal overige waardeverandering Personeelslasten Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten subtotaal Dekking uren onderhoud Uitzendkrachten Totaal personeelslasten

15.24

15.25

Lasten onderhoud Lasten dagelijks onderhoud Lasten planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Leveringen en diensten (servicekosten) Energielasten Schoonmaakkosten/onderhoud Overige leveringen en diensten Overige exploitatielasten woningen Belastingen Verzekeringen Dotatie voorziening debiteuren Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven (1) Overige algemene directe exploitatielasten (2) Algemene kosten Overige personeelskosten Eenmalige implementatiekosten nieuw automatiseringssysteem Kosten automatisering Kosten dienstverlening adviseurs Huisvestingslasten Energielasten kantoor Algemene kosten Larikslaan2 (3) Bijdrage projectsteun wijkenaanpak Kosten Raad van Toezicht Overige algemene kosten (4) Totaal overige bedrijfslasten

161 165

20 10

20 09

558.248 1.945.457 2.503.705

552.557 2.210.538 2.763.095

180.140 112.094 121.551 413.785

200.200 111.438 83.593 395.231

509.078 53.386 52.593 74.482 136.492 826.031

500.767 51.269 36.434 144.475 0 732.946

219.913

133.540

70.616 127.811 151.386 75.294 46.942 195.190 162.493 88.482 374.700 1.512.827 2.752.643

0 105.646 204.122 65.063 36.523 150.080 153.601 79.813 352.953 1.281.343 2.409.520

Toelichting op de overige bedrijfslasten (1) de leefbaarheidsuitgaven bestaan uit bij dragen aan sociaal maatschappelijke activiteiten en bemiddeling (€ 33.000) en de bouw van een scootmobielruimte aan de Korte Geer te Leusden (€ 41.000).

(2) overige algemene directe exploitatie lasten betreft veiligheid op daken en in specties pannendaken. 3) algemene kosten Larikslaan2 betreft het saldo van het aandeel van Woningstichting

Jaarverslag 2010 toelichting op de winsten verliesrekening •

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten. In 2010 was er gemiddeld 32,1 FTE in loondienst en op uitzendbasis werkzaam (2009: 31,5 FTE) De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2010, in euro’s: Basissalaris 115.357 Variabele beloning 4.311 Sociale- en pensioenlasten 32.044 Totaal 151.712

Leusden in de totale kosten van de front office. (4) overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimteverdeling, Kosten Raad van Toezicht De vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2010 in euro’s: • Voorzitter • Leden

€ 11.016 € 7.377

bewonersblad, kosten verkoop (Koop garant) woningen, lidmaatschap branche organisaties, drukwerk, porti- en telefoon kosten.

In 2010 zijn drie nieuwe leden aangetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2010 een vergoeding ontvangen. In 2010 zijn drie leden afgetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2010 een vergoeding ontvangen.

In 2009 zijn twee nieuwe leden aangetreden. Zij hebben naar rato van het dienstverband 2009 een vergoeding ontvangen. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: • Controle van de jaarrekening en verantwoordingen € 20.000 (2009: € 20.000) • Advies- en fiscale werkzaamheden € 49.339 (2009: € 79.277)

Deze honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die uitgevoerd zijn door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toezicht Accoutantsorganisaties.

15.31

Rentebaten Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito’s Geactiveerde rente Overige rentebaten Totaal rentebaten

20 10

20 09

219.665

462.333

626.939 51.951 898.556

540.240 25.616 1.028.190

4.288 4.288

6.636 6.636

4.174.976 6.210 551 4.181.737

4.425.118 4.140 494 4.429.751

15.32

Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente te vorderen BWS subsidies Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten

15.33

Rentelasten Rente leningen kredietinstellingen Borgstellingsvergoeding WSW Overige rentelasten Totaal rentelasten

Het WSW rekent borgstellingsvergoeding voor de leningen die zij na 1 juli 2007 hebben geborgd. Het tarief is vastgesteld op 0,000069. Dit betekent per miljoen borging € 69 per kwartaal aan vergoeding. 15.4 vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting over het fiscaal resultaat 2010 is als volgt bepaald: Commercieel resultaat vóór belastingen Bij: Fiscaal hogere huren Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa Fiscaal geen overige waardeveranderingen Fiscaal lagere lasten onderhoud Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak Gemengde kosten

-10.505 51.935 1.829.403 3.514.410 120.173 162.493 5.254

5.683.668

Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen Fiscaal hogere lasten onderhoud Fiscaal afwaarderingen huurwoningen Fiscaal dotatie/vrijval voorziening onderhoud Fiscaal hogere overige bedrijfslasten Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek Energieinvesteringsaftrek

282.000 15.369 1.486.900 1.775.817 36.241 20.468 52.938 3.669.732

Belastbare winst 2010 Af: Te verrekenen verliezen

2.003.430 116

Belastbaar bedrag over 2010

2.003.314

163 165 Jaarverslag 2010 toelichting op de winsten verliesrekening •

15.3 Financiële baten en lasten

Berekening vennootschapsbelasting 2010 Tarief Grondslag VPB 1e schijf => tot â&#x201A;Ź 200.000 20,00% 200.000 40.000 e 2 schijf => vanaf â&#x201A;Ź 200.000 25,50% 1.803.314 459.846 Vennootschapsbelasting 2010 2.003.314 499.846

Vennootschapsbelasting over 2010: Vennootschapsbelasting over fiscaal resultaat 2010 Resultaat op VPB 2008 Resultaat op VPB 2009 Totaal vennootschapsbelasting

499.846 -558.324 -909.815 -968.293

VPB last 2010 Af: Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen 2010 Te betalen vennootschapbelasting 2010

499.846 176.243 323.603

Specificatie te vorderen Vennootschapbelasting ultimo 2010: Betaald: Voorlopige aanslag VPB 2010 Verwachte aanslag VPB 2010 Terug te ontvangen over 2010

943.105 323.603

Betaald: Voorlopige aanslag VPB 2009 Verwachte aanslag VPB 2009 Terug te ontvangen over 2009

639.250 168.942

Betaald: Voorlopige aanslag VPB 2008 Ontvangen: Vermindering op de aanslag 2008 Verwachte aanslag VPB 2008 Te betalen over 2008 Totaal te vorderen VPB

797.164 717.208 226.233

619.502

470.308

-146.277 943.533

Jaarverslag 2010 toelichting op de winsten verliesrekening â&#x20AC;˘

165 165

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Woningstichting Leusden te Leusden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Leusden per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Hengelo, 23 juni 2011 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA

Jaarverslag 2010 â&#x20AC;˘

huis j i b t n Dich thuis i n sde leu