GENTRIFICATIE WIJKEN by Julian van Spankeren

GENTRIFICATIE WIJKEN

Referentieonderzoek Project Complexe Stad (ROPCST20P)

Hogeschool Rotterdam Ruimtelijke Ordening & Planologie

GENTRIFICATIEWIJKEN Ruimtelijke kenmerken van gentrificatiewijken in kaart en beeld voor toepassing in ruimtelijke opgaves.

Onderzoeker Julian van Spankeren

Begeleiding Nienke van der Noordaa Docent Karen van Vliet Docent Peter van der Helm Docent Nicola Kรถrnig Senior stedenbouwkundige

VOORWOORD Gentrificatie is het proces van opwaardering van een wijk op sociaal, cultureel en economisch gebied. In dit referentieonderzoek worden de ruimtelijke kenmerken van vier wijken, waar gentrificatie zich heeft afgespeeld, in kaart en beeld gebracht. De inzichten over ruimtelijke kenmerken van deze wijken die hieruit voortkomen, kunnen worden toegepast in ontwerpprocessen van ruimtelijke opgaves. Dit referentieonderzoek is uitgevoerd in het kader van het project Complexe Stad van de Hogeschool Rotterdam. In samenwerking met de gemeente Den Haag is er onderzoek gedaan naar de mogelijke herstructurering/verdichting en verduurzaming van Den Haag Zuidwest. Dit referentieonderzoek maakt deel uit van dit grotere onderzoek. Het advies dat voortkomt uit dit referentieonderzoek is dan ook van toepassing op Den Haag Zuidwest en opgenomen in het onderzoek naar de mogelijke herstructurering/ verdichting en verduurzaming van Den Haag Zuidwest.

Inhoud Voorwoord pagina 4 Inleiding pagina 6 Onderzoeksopzet pagina 7 Zeeheldenkwartier pagina 9 De Pijp pagina 23 Spangen pagina 37 Ondiep pagina 51 Advies

pagina 65

Bronnen pagina 69

INLEIDING Den Haag Zuidwest is een van de grootste naoorlogse wijken in Nederland. Veel ondergrondse en bovengrondse infrastructuur is toe aan vernieuwing. Dit geeft de ultieme kans voor grootschalige herstructurering van de wijk. De wijk heeft momenteel een slecht imago en is geen geliefde wijk om in te wonen bij de middenklasse. De wijk bestaat grotendeels uit sociale huurwoningen waarin mensen met lagere inkomens wonen.

‘Voor een sociaal sterke en aantrekkelijke wijk is het van belang dat er een gezonde balans is tussen lagere, midden en hogere klassen.’ Voor een sociaal sterke en aantrekkelijke wijk is het van belang dat er een gezonde balans is tussen lagere, midden en hogere klassen. Het is met name van belang om de middenklasse aan te trekken tot het gebied, zonder dat dit ten koste gaat van de sociale woningvoorraad. Dit betekent dat de wijk moet verdichten om plaats te bieden aan de middenklasse, en om de lagere klassen niet uit de wijk te laten verdwijnen. De herstructureringsopgave is tevens een verdichtingsopgave met als doel het aantrekken van de middenklasse en het behouden van de huidige lagere klasse, voor een wijk die sociaal in balans is. 6

De grote vraag in deze herstructurerings- en verdichtingsopgave is hoe Den Haag Zuidwest een aantrekkelijke wijk kan worden voor de middenklasse. Om deze vraag te beantwoorden moet achterhaald worden welke ruimtelijke kenmerken een wijk aantrekkelijk maken voor de middenklasse. De hoofdvraag in dit onderzoek luidt daarom: welke ruimtelijke kenmerken maken een wijk aantrekkelijk voor de middenklasse? Deze kenmerken kunnen achterhaald worden door wijken te onderzoeken waarvan bekend is dat deze wijk geliefd is bij de middenklasse. Vervolgens kunnen de ruimtelijke kenmerken van deze wijken geanalyseerd worden, en uiteindelijk worden toegepast in een nieuw ontwerp voor Den Haag Zuidwest. Gentrificatie is het proces van opwaardering van een wijk op sociaal, cultureel en economisch gebied. Gentrificatie ontstaat doordat een wijk geliefd wordt bij de middenklasse waardoor veel mensen uit de middenklasse gaan wonen in de wijk. Doordat de aanwezigheid van inwoners uit de middenklasse in de wijk toeneemt, ontstaat er meer draagvlak voor een groter, en kwalitatiever aanbod van voorzieningen. Het vastgoed in een gentrificerende wijk wordt veelal particulier bezit en wordt daardoor in goede staat gebracht en gehouden. De aanwezigheid van de middenklasse zorgt ook voor een sociaal netwerk vol met kansen voor persoonlijke ontwikkeling.

Het feit dat gentrificatie zich afgespeeld heeft in een wijk is alleszeggend over de aantrekkelijkheid van deze wijk bij de middenklasse. Om antwoord te geven op welke ruimtelijke kenmerken een wijk aantrekkelijk maken voor de middenklasse, is het tactisch om de ruimtelijke kenmerken te onderzoeken van wijken waarvan bekend is dat gentrificatie zich daar zich heeft afgespeeld. In dit onderzoek is dit dan ook het geval. Vier bekende voorbeelden van gentrificatie, in de vier grote steden van de Randstad, worden onderzocht. Deze voorbeelden zijn het Zeeheldenkwartier in Den Haag, de Pijp in Amsterdam, Spangen in Rotterdam en Ondiep in Utrecht. Per wijk wordt de vraag gesteld welke ruimtelijke kenmerken in de wijk worden vertoond. Deze deelvragen geven samen het antwoord op welke ruimtelijke kenmerken een wijk aantrekkelijk maken voor de middenklasse. De ruimtelijke kenmerken die interessant zijn om te onderzoeken per deelvraag zijn: ligging in de stad, verkaveling, verhouding tussen openbaar en privé, openbare ruimte, groen, wegenstructuur, voorzieningen, woningen, en eigendomsverhoudingen. Deze thema’s vormen de ruimtelijke kenmerken waaruit de wijk bestaat. Door deze ruimtelijke kenmerken in kaart en beeld te brengen, wordt duidelijk hoe een aantrekkelijke wijk ruimtelijk in elkaar zit. Dit inzicht kan uiteindelijk worden toegepast in een ontwerpproces.

ONDERZOEKSOPZET HOOFDVRAAG

DOELSTELLING Het doel van dit onderzoek is om inzicht te â&#x20AC;&#x2DC;Welke ruimtelijke kenmerken maken krijgen in welke ruimtelijke kenmerken een wijk aantrekkelijk maken voor de middenklasse. een wijk aantrekkelijk voor de Dit doel wordt bereikt door vier referenties te onderzoeken, en bij elke referentie te ondermiddenklasse?â&#x20AC;&#x2122; zoeken welke ruimtelijke kenmerken worden vertoond. Als de ruimtelijke kenmerken van deze vier referenties duidelijk zijn geworden, geeft dit inzicht in welke ruimtelijke kenmerken DEELVRAGEN een wijk aantrekkelijk maken voor de middenklasse. Als dit inzicht is verkregen heeft het Welke ruimtelijke kenmerken vertoont het Zeeonderzoek zijn doel bereikt. Het inzicht over heldenkwartier? welke ruimtelijke kenmerken een aantrekkelijke wijk voor de middenklasse vertoont is verwerkt Welke ruimtelijke kenmerken vertoont De Pijp? in een advies. Dit advies kan worden toegepast in het ontwerpproces voor de herstructureringsWelke ruimtelijke kenmerken vertoont Spangen? en verdichtingsopgave in Den Haag Zuidwest, maar ook in andere ruimtelijke opgaves. Welke ruimtelijke kenmerken vertoont Ondiep?

ADVIES Ruimtelijke uitgangspunten.

Welke ruimtelijke kenmerken vertoont het Zeeheldenkwartier? 9

ZEEHELDENKWARTIER Het Zeeheldenkwartier is een eind 19e-eeuwse wijk in het centrum van Den Haag. De wijk heeft een oppervlakte van 81 hectare en heeft 11.655 inwoners. Dit geeft een bevolkingsdichtheid van 144 inwoners per hectare. In de wijk zijn 6638 woningen, de wijk heeft daarmee een dichtheid van 82 woningen per hectare. De inwoners van de wijk bestaan voor 26% uit jongeren (024 jaar). 64% van de inwoners zijn op middelbare leeftijd (25-64 jaar), zij vormen de grootste leeftijdsgroep in de wijk. In de wijk wonen weinig ouderen, slechts 10% van de inwoners is 65+. De wijk is redelijk multicultureel, 22,5% van de inwoners heeft een westerse migratieachtergrond, en 24% van de inwoners heeft een nietwesterse migratieachtergrond. 10

N 100 m

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

LIGGING IN DE STAD Het Zeeheldenkwartier ligt direct aan het centrum van Den Haag en is daardoor vanzelfsprekend goed verbonden met het centrum. De wijk heeft een centrale ligging in de stad. Ook is de wijk goed verbonden met de rest van de stad door meerdere tramlijnen en hoofdontsluitingswegen.

Centrum 1 km Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

Zeeheldenkwartier 11

VERKAVELING Het Zeeheldenkwartier bestaat uit gesloten bouwblokken met binnenterreinen, in grotendeels rechthoekige vormen. Dit is kenmerkend voor een 19e-eeuwse wijk. In 19eeeuwse wijken is vrijwel altijd zeer compact, en vaak ook volgens de oorspronkelijke agrarische verkaveling van het landschap, verkaveld. De meeste bouwblokken hebben een afmeting van 50 bij 100 meter of 50 bij 200 meter. In het midden van de wijk bevinden zich zeer smalle bouwblokken met een breedte van slechts 30 meter. In de binnenterreinen bevinden zich tuinen.

N 100 m Bebouwing

VERHOUDING OPENBAAR/ PRIVÉ Het Zeeheldenkwartier bestaat grotendeels uit privégrond. Op deze privégrond bevinden zich de bebouwing en tuinen. Het aandeel openbare ruimte is vrij minimaal. De openbare ruimte bestaat grotendeels uit woonstraten, van waaruit de woningen bereikbaar zijn.

N 100 m Privéterrein 13

OPENBARE RUIMTE De openbare ruimte in het Zeeheldenkwartier bestaat, naast de woonstraten, voornamelijk uit kleine pleinen. Deze pleinen bevinden zich verspreid door de wijk tussen de bouwblokken en op kruispunten in de wijk. De meeste van deze pleinen zijn ingericht voor recreatie en verblijf. Het aandeel openbare ruimte in de wijk is beperkt, maar wordt wel optimaal benut.

N 100 m Openbare ruimte 14

GROEN Het Zeeheldenkwartier is een dichtbebouwde wijk, waardoor er relatief weinig groen en groene oppervlaktes zijn in de wijk. Het meeste groen bevindt zich in de tuinen. Het groen in het straatbeeld bestaat voornamelijk uit bomen. De kleine pleinen in de wijk bestaan voor een deel uit groen. Dit groen is dan ook zo goed als het enige openbare groen in de wijk.

N 100 m Groen 15

WEGENSTRUCTUUR Het Zeeheldenkwartier heeft een grid als wegenstructuur. Dit grid volgt de verkaveling. Zo goed als elke woning wordt direct ontsloten vanuit het grid. Dit grid past bij de compacte indeling van een 19eeeuwse wijk. Door het grid loopt ook een diagonale as. Deze as is later aangelegd in de wijk. Op een aantal kruispunten in het grid bevinden zich pleinen.

N 100 m

VOORZIENINGEN In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is opgenomen in welke panden zich winkels bevinden. Het aantal winkels is een goede indicator van het voorzieningenaanbod in een wijk. Het in kaart brengen van de winkels in de wijk laat zien hoe de voorzieningen in de wijk zijn verspreid en geclusterd. De voorzieningen in het Zeeheldenkwartier zijn verspreid langs een paar centrale assen in de wijk. Het aanbod van voorzieningen in het Zeeheldenkwartier is zeer divers en kwalitatief. Dit past dan ook bij een wijk waar gentrificatie speelt of zich heeft afgespeeld.

N 100 m Winkels

Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

WONINGEN Het Zeeheldenkwartier bestaat uit 6638 woningen. Deze woningen zijn allemaal rijwoningen, beneden bovenwoningen of appartementen/maisonnettes, die vrijwel allemaal deel uitmaken van de gesloten bouwblokken waar de wijk uit bestaat. 10% van de woningen in de wijk zijn eengezinswoningen en 90% zijn meergezinswoningen. In het overgrote deel van de woningen wonen dus meerdere gezinnen (inclusief eenpersoonsgezinnen). De ruimtelijke omvang en aard van de woningen worden echter nog niet duidelijk met dit gegeven. De ruimtelijke omvang en aard van de woningen zijn ook niet altijd af te lezen aan de bebouwing waar de woningen zich in bevinden. Om een idee te krijgen van de ruimtelijke omvang en aard van de woningen is het interessant om te kijken naar de samenstelling van de huishoudens, die de woningen in de wijk bewonen. 63% van de huishoudens in de wijk bestaat uit één persoon, 18% van de huishoudens bestaat uit een gezin zonder kinderen, en 18% van de huishoudens bestaat uit een gezin met kinderen. De gemiddelde huishoudensgrootte komt uit op 1,6. De eenpersoonshuishoudens zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk. Het is aannemelijk dat ongeveer een even groot percentage van de woningen in de wijk geschikt is voor kleine huishoudens zonder kinderen.

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017. Foto’s: Funda.

EIGENDOMSVERHOUDINGEN Van de 6638 woningen in het Zeeheldenkwartier is 30% een koopwoning, en particulier eigendom. 67% van de woningen in de wijk zijn huurwoningen. Deze woningen zijn grotendeels eigendom van verhuurders uit de vrije sector. Van 3% van de woningen in de wijk is het eigendom onbekend. 23% van de woningen in de wijk zijn eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn over het algemeen sociale huurwoningen. De woningen in de wijk hebben een gemiddelde woningwaarde van â&#x201A;Ź 223.000. Koopwoningen in de wijk hebben echter vaak een veel hogere waarde, die kan oplopen van vier ton tot wel anderhalf miljoen euro.

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017, Funda. Fotoâ&#x20AC;&#x2122;s: Funda.

BEVINDINGEN Het Zeeheldenkwartier is een typische 19e-eeuwse wijk met gesloten bouwblokken. De dichtheid van bebouwing en bevolking is hoog. De wijk heeft een centrale ligging in de stad, en is goed verbonden met het centrum en de rest van de stad. In verhouding is er meer privégrond dan openbare ruimte. Deze privégrond is ingevuld met bebouwing en tuinen. De openbare ruimte in de wijk bestaat, naast de woonstraten, uit kleine pleinen die verspreid zijn door de wijk. Deze pleinen zijn ingericht voor recreatie en verblijf, waardoor de beperkt aanwezige openbare ruimte wel optimaal benut wordt. De pleinen zijn ook voor een deel groen. Dit groen is het openbare groen in de wijk. Het groen in de wijk bevindt zich vooral in tuinen. Het straatbeeld is enigszins groen door de aanwezigheid van bomen. De wijk wordt ontsloten door een gridstructuur, die de verkaveling van de wijk volgt. Elke woning in de wijk wordt direct ontsloten door een straat, die deel uitmaakt van het grid. De wijk heeft een divers en kwalitatief aanbod van voorzieningen, die passen in het beeld van een wijk waar gentrificatie speelt of zich heeft afgespeeld. Deze voorzieningen zijn verspreid door de wijk langs centrale assen in het grid. Het overgrote deel van de woningen is een meergezinswoning. Kleine huishoudens van één of twee personen zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk. Een groot deel van de woningen in de wijk zijn koop- of huurwoningen uit de vrije markt. 20

23% van de woningen in de wijk is in bezit van een woningcorporatie. Er zijn hierdoor in verhouding weinig sociale huurwoningen. De koopwoningen hebben vaak hoge waardes, sommige woningen zijn zelfs over de miljoen euro waard. Dit past ook in het beeld van een wijk waar gentrificatie speelt of zich heeft afgespeeld.

Mochten de ruimtelijke kenmerken van het Zeeheldenkwartier worden gebruikt als uitgangspunten in een ontwerpopgave, dan moet het betreffende plangebied een hoge dichtheid hebben van ongeveer 80 woningen per hectare. Ook moet het betreffende plangebied een goede verbinding hebben met het centrum van de stad. De bebouwing moet een gesloten vorm Kort samengevat zijn de ruimtelijke kenmerken aannemen. Het aandeel openbare ruimte moet van het Zeeheldenkwartier: hoge dichtheid, minimaal blijven of geminimaliseerd worden. centrale ligging in de stad, gesloten bouwblok- De openbare ruimte die naast de woonstraten ken, groot aandeel privégrond, klein aandeel resteert, moet worden ingericht voor recreatie openbare ruimte, kleine pleinen (ingericht voor en verblijf. Groene buitenruimte moet zich manrecreatie en verblijf) als openbare ruimte, wein- ifesteren op privégrond zoals tuinen, en niet in ig openbaar groen, ontsluiting door grid wegrote mate in de openbare ruimte. De wegengenstructuur, elke woning direct ontsloten vanuit structuur moet alle woningen direct ontsluiten, de wegenstructuur, divers en kwalitatief aanbod hiervoor is een grid de beste optie. Het aanbod van voorzieningen, voorzieningen verspreid van voorzieningen moet divers en kwalitatief langs assen door de wijk, vooral woningen voor zijn. Ook moeten voorzieningen langs centrale kleine huishoudens, grotendeels woningen uit de assen worden verspreid door het plangebied. vrije markt. Vier op de vijf woningen moet geschikt zijn voor kleine huishoudens zonder kinderen, één op de Door de hoge woningprijzen en het uitgebreide vijf voor huishoudens met kinderen. De woningen voorzieningenaanbod in de wijk is te conclumoeten grotendeels bestemd zijn voor de vrije deren dat het Zeeheldenkwartier in een vermarkt, hoogstens een kwart voor sociale huurgevorderde fase is in het gentrificatieproces. woningen. Doordat in het Zeeheldenkwartier gentrificatie speelt, is te stellen dat het Zeeheldenkwartier een aantrekkelijke wijk is. De ruimtelijke kenmerken van het Zeeheldenkwartier zijn daarom interessante uitgangspunten voor het maken van een aantrekkelijke wijk.

Foto: indebuurt

Welke ruimtelijke kenmerken vertoont De Pijp? 23

DE PIJP De Pijp is een wijk in Amsterdam-Zuid. De Pijp bestaat uit drie kleinere wijken: de Oude Pijp, de Nieuwe Pijp, en de Zuid Pijp. De Oude Pijp is een eind 19e-eeuwse wijk uit Plan Kalff, en is het noordelijke deel van de Pijp vanaf de Ceintuurbaan. De Nieuwe Pijp en de Zuid Pijp zijn begin 20e-eeuwse wijken, en zijn het zuidelijke deel van de Pijp. De zuidelijke rand van de Pijp maakt deel uit van Plan Zuid. De Pijp heeft een oppervlakte van 161 hectare en heeft 35.260 inwoners. Dit geeft een bevolkingsdichtheid van 219 inwoners per hectare. In de wijk zijn 21.327 woningen, de wijk heeft daarmee een dichtheid van 132 woningen per hectare. De inwoners van de wijk bestaan voor 22% uit jongeren (0-24 jaar). 67% van de inwoners zijn op middelbare leeftijd (25-64 jaar), zij vormen de grootste leeftijdsgroep in de wijk. In de wijk wonen weinig ouderen, slechts 11% van de inwoners is 65+. De wijk is redelijk multicultureel, 21,5% van de inwoners heeft een westerse migratieachtergrond, en 23% van de inwoners heeft een niet-westerse migratieachtergrond. 24

N 100 m

tuur Cein

baan

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

LIGGING IN DE STAD De Pijp ligt in stadsdeel Zuid en direct aan de zuidzijde van het centrum. Door de ligging aan het centrum is de wijk vanzelfsprekend goed verbonden met het centrum. Tussen het centrum en de wijk ligt de Stadhouderskade, die deel uit maakt van de S100, een stadsringweg om het centrum. Vanuit deze ringweg zijn alle andere delen van de stad goed bereikbaar. Door de wijk gaan ook meerdere tramlijnen en de onlangs geopende Noord/ Zuidlijn heeft een metrostation in de wijk. De wijk is goed verbonden met het centrum en de rest van de rest van de stad.

Centrum 5 km Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

De Pijp 25

VERKAVELING De Pijp bestaat grotendeels uit gesloten bouwblokken met binnenterreinen. In de Oude Pijp en deels in de Nieuwe Pijp hebben de gesloten bouwblokken rechthoekige vormen die de verkaveling volgen van het oorspronkelijke agrarische landschap. De zuidelijke rand van de Pijp is een onderdeel van Plan Zuid en is gebouwd in de stijl van de Amsterdamse school. De gesloten bouwblokken hebben hier speelsere geometrische vormen. De afmetingen van de gesloten bouwblokken verschillen onderling. De afmetingen van de gesloten bouwblokken lopen uiteen van 35 tot 60 meter in breedte, en van 80 tot 310 meter in lengte. De gesloten bouwblokken in de Oude Pijp zijn compacter dan de gesloten bouwblokken in de Nieuwe Pijp en Zuid Pijp. In de binnenterreinen bevinden zich tuinen, en in een enkel gesloten bouwblok bevindt zich een openbaar toegankelijk hof.

N 100 m

Bebouwing

VERHOUDING OPENBAAR/ PRIVÉ De Pijp bestaat grotendeels uit privégrond. Op deze privégrond bevinden zich de bebouwing en tuinen. In de wijk is één grote openbare ruimte, wat zorgt voor een redelijk aandeel openbare ruimte in de wijk. De openbare ruimte bestaat grotendeels uit woonstraten, van waaruit de woningen bereikbaar zijn.

N 100 m

Privéterrein

OPENBARE RUIMTE De Pijp heeft een divers aanbod van openbare ruimte. De grootste en bekendste openbare ruimte is het Sarphatipark. Naast de woonstraten en het Sarphatipark bestaat de openbare ruimte uit kleine pleinen. Deze pleinen zijn ingericht voor recreatie en verblijf, zoals spelen, sporten en het bezoeken van horeca. Het aandeel openbare ruimte is redelijk en wordt optimaal benut voor recreatie en verblijf.

N 100 m

ark

hatip

Sarp

Openbare ruimte

GROEN Het meeste openbare groen in de Pijp bevindt zich in het Sarphatipark. Het openbare groen is dus geconcentreerd op een centrale plek in de wijk. De rest van de wijk is dichtbebouwd, waardoor er relatief weinig groen en groene oppervlaktes zijn. Het meeste groen bevindt zich in de tuinen. Het groen in het straatbeeld bestaat voornamelijk uit bomen. De meeste kleine pleinen in de wijk bestaan voor een deel uit groen.

N 100 m

ark

hatip

Sarp

Groen

WEGENSTRUCTUUR De Pijp heeft een grid als wegenstructuur. In de zuidelijke rand bevinden zich een aantal diagonale assen uit Plan Zuid. Het grid volgt de verkaveling. Zo goed als elke woning wordt direct ontsloten vanuit dit grid.

N 100 m

VOORZIENINGEN In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is opgenomen in welke panden zich winkels bevinden. Het aantal winkels is een goede indicator van het voorzieningenaanbod in een wijk. Het in kaart brengen van de winkels in de wijk laat zien hoe de voorzieningen in de wijk zijn verspreid en geclusterd. De voorzieningen in de Pijp zijn verspreid langs een paar centrale assen in de wijk, die vooral in de Oude Pijp zijn. Naast de winkels in panden, is ook de Albert Cuypmarkt in de Pijp. Het aanbod van voorzieningen in de Pijp is zeer divers en kwalitatief. Dit past dan ook bij een wijk waar gentrificatie speelt of zich heeft afgespeeld.

N 100 m

Winkels Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

WONINGEN De Pijp bestaat uit 21.327 woningen. Deze woningen zijn allemaal rijwoningen, beneden bovenwoningen of appartementen/maisonnettes, die vrijwel allemaal deel uitmaken van de gesloten bouwblokken waar de wijk uit bestaat. 1% van de woningen in de wijk zijn eengezinswoningen en 99% zijn meergezinswoningen. In zo goed als alle woningen wonen dus meerdere gezinnen (inclusief eenpersoonsgezinnen). De ruimtelijke omvang en aard van de woningen worden echter nog niet duidelijk met dit gegeven. De ruimtelijke omvang en aard van de woningen zijn ook niet altijd af te lezen aan de bebouwing waar de woningen zich in bevinden. Om een idee te krijgen van de ruimtelijke omvang en aard van de woningen is het interessant om te kijken naar de samenstelling van de huishoudens die de woningen in de wijk bewonen. 64% van de huishoudens in de wijk bestaat uit één persoon. 20% van de huishoudens bestaat uit een gezin zonder kinderen, en 16% van de huishoudens bestaat uit een gezin met kinderen. De gemiddelde huishoudensgrootte komt uit op 1,6. De eenpersoonshuishoudens zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk. Het is aannemelijk dat ongeveer een even groot percentage van de woningen in de wijk geschikt is voor kleine huishoudens zonder kinderen.

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017. Foto’s: Funda.

EIGENDOMSVERHOUDINGEN Van de 21.327 woningen in de Pijp is 23% een koopwoning, en particulier eigendom. 77% van de woningen in de wijk zijn huurwoningen. Deze woningen zijn voor een deel eigendom van verhuurders uit de vrije sector. 42% van de woningen in de wijk zijn eigendom van een woningcorporatie. In de Zuid Pijp is zelfs 70% eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn over het algemeen sociale huurwoningen. Hierdoor is er een redelijk aandeel sociale huurwoningen in de wijk. De woningen in de wijk hebben een gemiddelde woningwaarde van â&#x201A;Ź 312.000. Koopwoningen in de wijk hebben echter vaak een veel hogere waarde. Een appartement van 30 m2 kost al ruim boven de twee ton. Prijzen voor grote woningen kunnen oplopen tot over de twee miljoen euro.

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017, Funda. Fotoâ&#x20AC;&#x2122;s: Funda.

BEVINDINGEN De Oude Pijp, Nieuwe Pijp en Zuid Pijp gelden als voorbeelden van 19e-eeuwse en vroeg 20eeeuwse stedenbouw. De dichtheid van bebouwing en bevolking is hoog. De Pijp bestaat uit gesloten bouwblokken in rechthoekige vormen, en in de zuidelijke rand uit bouwblokken met speelsere geometrische vormen. De wijk heeft een centrale ligging in de stad, en is goed verbonden met het centrum en de rest van de stad. In verhouding is er meer privégrond dan openbare ruimte. Deze privégrond is ingevuld met bebouwing en tuinen. De openbare ruimte in de wijk bestaat, naast de woonstraten, uit het Sarphatipark en een aantal kleine pleinen die verspreid zijn door de wijk. Deze pleinen worden optimaal benut voor recreatie en verblijf. Het openbare groen in de wijk is geconcentreerd in het Sarphatipark. Het meeste groen in de wijk bevindt zich in tuinen. Het straatbeeld is enigszins groen door de aanwezigheid van bomen. De wijk wordt ontsloten door een gridstructuur, die de verkaveling van de wijk volgt. Elke woning in de wijk wordt direct ontsloten door een straat, die deel uitmaakt van het grid. De wijk heeft een divers en kwalitatief aanbod van voorzieningen, die passen in het beeld van een wijk waar gentrificatie speelt of zich heeft afgespeeld. Deze voorzieningen zijn verspreid door de wijk langs assen in het grid. Het overgrote deel van de woningen is een meergezinswoning. Kleine huishoudens van één of twee personen zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk. 34

Een groot deel van de woningen in de wijk zijn koop- of huurwoningen uit de vrije markt. 42% van de woningen in de wijk is in bezit van een woningcorporatie, in de Zuid Pijp zelfs 70%. Hierdoor is er een redelijk aanbod van sociale huurwoningen. De koopwoningen hebben vaak hoge waardes, sommige woningen zijn zelfs over de miljoen euro waard. Dit past ook in het beeld van een wijk waar gentrificatie speelt of zich heeft afgespeeld. Kort samengevat zijn de ruimtelijke kenmerken van de Pijp: hoge dichtheid, centrale ligging in de stad, gesloten bouwblokken, groot aandeel privégrond, redelijk aandeel openbare ruimte, het Sarphatipark en kleine pleinen (ingericht voor recreatie en verblijf) als openbare ruimte, openbaar groen geconcentreerd, ontsluiting door grid wegenstructuur, elke woning direct ontsloten vanuit de wegenstructuur, divers en kwalitatief aanbod van voorzieningen, voorzieningen verspreid langs assen door de wijk, vooral woningen voor kleine huishoudens, en vooral woningen uit de vrije markt, maar ook een redelijk aandeel sociale huurwoningen. Door de hoge woningprijzen en het uitgebreide voorzieningenaanbod in de wijk is te concluderen dat de Pijp in een vergevorderde fase is in het gentrificatieproces. Doordat in de Pijp gentrificatie speelt, is te stellen dat de Pijp een aantrekkelijke wijk is. De ruimtelijke kenmerken

van de Pijp zijn daarom interessante uitgangspunten voor het maken van een aantrekkelijke wijk. Mochten de ruimtelijke kenmerken van de Pijp worden gebruikt als uitgangspunten in een ontwerpopgave, dan moet het betreffende plangebied een hoge dichtheid hebben van ongeveer 130 woningen per hectare. Ook moet het betreffende plangebied een goede verbinding hebben met het centrum en de rest van de stad. De bebouwing moet een gesloten vorm aannemen. Openbare ruimte en groen moeten geconcentreerd worden in een park. Het aandeel openbare ruimte in de rest van het plangebied moet minimaal blijven of geminimaliseerd worden. De openbare ruimte die naast de woonstraten resteert, moet worden ingericht voor recreatie en verblijf. De wegenstructuur moet alle woningen direct ontsluiten, hiervoor is een grid de beste optie. Het aanbod van voorzieningen moet divers en kwalitatief zijn. Ook moeten voorzieningen langs centrale assen worden verspreid door het plangebied. Vijf op de zes woningen moet geschikt zijn voor kleine huishoudens zonder kinderen, één op de zes voor huishoudens met kinderen. De woningen moeten vooral bestemd zijn voor de vrije markt, maar minimaal 40% moet bestemd zijn voor de sociale sector.

Foto: Funda

Welke ruimtelijke kenmerken vertoont Spangen? 37

SPANGEN Spangen is een vroeg 20e-eeuwse wijk in het westen van Rotterdam. De wijk heeft een oppervlakte van 65 hectare en heeft 10.190 inwoners. Dit geeft een bevolkingsdichtheid van 157 inwoners per hectare. In de wijk zijn 4219 woningen, de wijk heeft daarmee een dichtheid van 65 woningen per hectare. Eind jaren 90 en begin 21e eeuw heeft er veel stadsvernieuwing plaatsgevonden in de wijk. Ook nu vindt er nog stadsvernieuwing plaats. Door de stadsvernieuwing heeft 12% van de bebouwing een bouwjaar uit de periode na 2000. Dit percentage zal nog verder toenemen doordat er momenteel nieuwbouwprojecten gerealiseerd worden. De inwoners van de wijk bestaan voor 37,5% uit jongeren (0-24 jaar). 55% van de inwoners zijn op middelbare leeftijd (25-64 jaar), zij vormen de grootste leeftijdsgroep in de wijk. In de wijk wonen weinig ouderen, slechts 7,5% van de inwoners is 65+. De wijk is zeer multicultureel, 9% van de inwoners heeft een westerse migratieachtergrond, en 72% van de inwoners heeft een niet-westerse migratieachtergrond.

100 m

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

LIGGING IN DE STAD Spangen ligt in stadsdeel Delfshaven. Het centrum van Rotterdam ligt op 1,3 km afstand (hemelsbreed). De Stadsdriehoek, het middelpunt van het centrum, ligt op 2,5 km afstand (hemelsbreed). In het zuiden van de wijk ligt het Marconiplein. Het Marconiplein is een belangrijk verkeersknooppunt in Rotterdam waar belangrijke hoofdontsluitingswegen, tram en metro bij elkaar komen. Met de metro is het centrum binnen 10 minuten bereikbaar. Door het Marconiplein is de wijk goed verbonden met het centrum en de rest van de stad.

Centrum 5 km Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

Spangen 39

VERKAVELING Spangen heeft een monumentale stadsplattegrond met rechte en diagonale assen. De wijk bestaat uit een symmetrische compositie van gesloten bouwblokken. De vormen van de bouwblokken zijn bepaald door de assen die door de wijk lopen. Dit is kenmerkend voor de vroeg 20e-eeuwse periode. De huidige nieuwbouwontwikkelingen sluiten aan op de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur van de wijk. Naast de gesloten bouwblokken bestaat de wijk ook uit een wooncomplex en een stadion. De meest centrale as in de wijk komt uit op het stadion. Het stadion is hierdoor een middelpunt in de wijk, en een belangrijk element in de monumentale stadsplattegrond. De gesloten bouwblokken verschillen in afmetingen van elkaar, maar de meeste bouwblokken zijn 40 meter breed. In de binnenterreinen bevinden zich tuinen, collectieve ruimtes, en in een enkel geval een school.

100 m

Bebouwing

VERHOUDING OPENBAAR/ PRIVÉ In Spangen zijn veel brede straten, pleinen en parken. Hierdoor is er een redelijk groot aandeel openbare ruimte, maar nog steeds is er ook veel privégrond in de wijk. Op deze privégrond bevinden zich de bebouwing, tuinen en collectieve ruimtes.

100 m

Privéterrein

OPENBARE RUIMTE De openbare ruimte in Spangen bestaat, naast de woonstraten, uit brede straten, parken, kleine pleinen en een stadiongebied. Het gebied rondom het stadion bestaat uit een plein, sportvelden, en in het westen een park. Door de wijk loopt een dijk, waarvan een deel functioneert als park. Overal in de wijk zijn kleine pleinen en parken tussen de bouwblokken te vinden. Veel gesloten bouwblokken zijn afgeschuind op de hoeken, waardoor er kleine pleinen ontstaan. In het oosten van de wijk loopt het kanaal de Delfshavense Schie. Aan het kanaal ligt een langgerekt park. In de wijk is een groot en divers aanbod van openbare ruimte. Een redelijk groot deel hiervan is ingericht voor recreatie en verblijf, maar niet alle openbare ruimte is ingericht voor recreatie en verblijf.

100 m

Openbare ruimte

GROEN In Spangen is redelijk veel groen. In veel straatprofielen bevinden zich groene oppervlaktes zoals bermen. Door de wijk loopt een dijk die groen is. In de wijk zijn een aantal parken die zorgen voor veel groen in de wijk. Naast het openbare groen, zijn er ook veel tuinen en collectieve binnenterreinen in de wijk die ook groen zijn. Er is veel groen in de wijk, in verschillende verschijningsvormen en verspreid door de wijk.

100 m

Groen

WEGENSTRUCTUUR De monumentale stadsplattegrond van Spangen is ook terug te zien in de wegenstructuur. De wegenstructuur is een soort grid dat bestaat uit rechte en diagonale assen. Zo goed als elke woning wordt direct ontsloten vanuit dit grid.

100 m

VOORZIENINGEN In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is opgenomen in welke panden zich winkels bevinden. Het aantal winkels is een goede indicator van het voorzieningenaanbod in een wijk. Het in kaart brengen van de winkels in de wijk laat zien hoe de voorzieningen in de wijk zijn verspreid en geclusterd. Het voorzieningenaanbod in Spangen is vrij beperkt. De voorzieningen in de wijk zijn vooral basisvoorzieningen zoals een supermarkt of avondwinkel. De meeste voorzieningen bevinden zich in het zuidoosten van de wijk en zijn verspreid langs een as.

100 m Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Winkels

WONINGEN Spangen bestaat uit 4219 woningen. Deze woningen zijn allemaal rijwoningen, beneden bovenwoningen of appartementen/maisonnettes, die vrijwel allemaal deel uitmaken van de gesloten bouwblokken of wooncomplexen waar de wijk uit bestaat. 3% van de woningen in de wijk zijn eengezinswoningen en 97% zijn meergezinswoningen. In zo goed als alle woningen wonen dus meerdere gezinnen (inclusief eenpersoonsgezinnen). De ruimtelijke omvang en aard van de woningen worden echter nog niet duidelijk met dit gegeven. De ruimtelijke omvang en aard van de woningen zijn ook niet altijd af te lezen aan de bebouwing waar de woningen zich in bevinden. Om een idee te krijgen van de ruimtelijke omvang en aard van de woningen is het interessant om te kijken naar de samenstelling van de huishoudens die de woningen in de wijk bewonen. 43% van de huishoudens in de wijk bestaat uit één persoon, 17% van de huishoudens bestaat uit een gezin zonder kinderen, en 40% van de huishoudens bestaat uit een gezin met kinderen. De gemiddelde huishoudensgrootte komt uit op 2,2. De eenpersoonshuishoudens zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk, maar ook zijn er veel huishoudens met kinderen. Het is aannemelijk dat 60% van de woningen in de wijk geschikt is voor kleine huishoudens zonder kinderen, en dat 40% geschikt is voor huishoudens met kinderen. 46

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017. Foto’s: Funda.

EIGENDOMSVERHOUDINGEN Van de 4219 woningen in Spangen is 28% een koopwoning, en particulier eigendom. 11% van de woningen in de wijk zijn huurwoningen uit de vrije sector. 60% van de woningen in de wijk zijn eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn over het algemeen sociale huurwoningen. Hierdoor is er een redelijk groot aandeel sociale huurwoningen in de wijk. De woningen in de wijk hebben een gemiddelde woningwaarde van â&#x201A;Ź 108.000. Koopwoningen in de wijk hebben echter vaak een hogere waarde die kan oplopen tot 3,5 ton.

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017, Funda. Fotoâ&#x20AC;&#x2122;s: Funda.

BEVINDINGEN Spangen is een typische vroeg 20e-eeuwse wijk, en is een bekend voorbeeld van stedenbouw uit deze periode. De dichtheid van bebouwing en bevolking is redelijk hoog. De wijk bestaat uit gesloten bouwblokken en wooncomplexen in een symmetrische compositie, in een monumentale stadsplattegrond. De wijk ligt in het westen van de stad en is goed verbonden met het centrum en de rest van de stad. Er is veel openbare ruimte in de wijk, maar nog steeds een aanzienlijk aandeel privégrond. Deze privégrond is ingevuld met bebouwing, tuinen en collectieve binnenterreinen. De openbare ruimte in de wijk bestaat, naast de woonstraten, uit een stadiongebied, brede straten, kleine pleinen en parken. Deze openbare ruimtes zijn goed verspreid en overal te vinden in de wijk. Een redelijk groot deel van de openbare ruimte is ingericht voor recreatie en verblijf, maar niet alle openbare ruimte is ingericht voor recreatie en verblijf. In de wijk komt veel groen voor, en ook in veel verschillende verschijningsvormen zoals parken, tuinen en in straatprofielen. De monumentale stadsplattegrond van de wijk is ook terug te zien in de wegenstructuur. De wegenstructuur is een grid dat bestaat uit rechte en diagonale assen. Zo goed als elke woning wordt direct ontsloten vanuit dit grid. De wijk heeft een beperkt aanbod van voorzieningen. De voorzieningen zijn vooral basisvoorzieningen. Het overgrote deel van de woningen is een meergezinswoning. Kleine huishoudens van 48

één of twee personen zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk, maar ook zijn er veel huishoudens met kinderen. Een groot deel van de woningen in de wijk zijn in bezit van een woningcorporatie. Hierdoor is er een redelijk groot aandeel sociale huurwoningen. Er zijn weinig huurwoningen uit de vrije sector.

De ruimtelijke kenmerken van Spangen zijn daarom interessante uitgangspunten voor het maken van een aantrekkelijke wijk.

Mochten de ruimtelijke kenmerken van Spangen worden gebruikt als uitgangspunten in een ontwerpopgave, dan moet het betreffende plangebied een hoge dichtheid hebben van onKort samengevat zijn de ruimtelijke kenmerken geveer 65 woningen per hectare. Ook moet het van Spangen: redelijk hoge dichtheid, goede betreffende plangebied een goede verbindverbinding met het centrum en de rest van de ing hebben met het centrum en de rest van de stad, gesloten bouwblokken en wooncomplexstad. De bebouwing moet een gesloten vorm en, aandeel privégrond en openbare ruimte in aannemen of een wooncomplex vormen. Openbalans, een aantal collectieve binnenterreinbare ruimte en groen moeten veel voorkomen en, stadiongebied als grote openbare ruimte, en verspreid zijn door de wijk. Het plangebied kleine pleinen en parken als overige openbare moet een monumentale stadsplattegrond hebruimte, meeste openbare ruimte ingericht voor ben. De wegenstructuur moet alle woningen recreatie en verblijf, veel groen in verschillende direct ontsluiten. Het aanbod van voorzieningen verschijningsvormen, monumentale stadsplattemoet voorzien in basisbehoeften. Drie op de vijf grond, elke woning direct ontsloten vanuit de woningen moet geschikt zijn voor kleine huwegenstructuur, basisvoorzieningen, zowel won- ishoudens zonder kinderen, twee op de vijf voor ingen voor kleine huishoudens als woningen voor huishoudens met kinderen. Het merendeel van gezinnen met kinderen, groot aandeel sociale de woningen moet een sociale huurwoning zijn. huurwoningen, weinig huurwoningen uit de vrije sector. Door de redelijk lage woningprijzen en het beperkte voorzieningenaanbod in de wijk is te concluderen dat Spangen in een beginnende fase is in het gentrificatieproces. Doordat in Spangen gentrificatie speelt, is te stellen dat Spangen een aantrekkelijke wijk is.

Foto: Funda

Welke ruimtelijke kenmerken vertoont Ondiep? 51

ONDIEP

Ondiep is een vroeg 20e-eeuwse wijk in het noordwesten van Utrecht. De ruimtelijke structuur van de wijk is aangelegd in de periode van 1915 tot 1930. De meeste bebouwing komt ook uit deze periode, maar tot eind jaren 40 is er gebouwd. De wijk heeft een oppervlakte van 49 hectare en heeft 4680 inwoners. Dit geeft een bevolkingsdichtheid van 96 inwoners per hectare. In de wijk zijn 2244 woningen, de wijk heeft daarmee een dichtheid van 46 woningen per hectare. In de jaren 70 en in de 21e eeuw heeft er veel stadsvernieuwing plaatsgevonden in de wijk. Ook nu vindt er nog stadsvernieuwing plaats. Door de stadsvernieuwing heeft 22% van de bebouwing een bouwjaar uit de periode na 2000. Dit percentage zal nog verder toenemen doordat er momenteel nieuwbouwprojecten gerealiseerd worden. De inwoners van de wijk bestaan voor 30% uit jongeren (0-24 jaar). 57% van de inwoners zijn op middelbare leeftijd (25-64 jaar), zij vormen de grootste leeftijdsgroep in de wijk. In de wijk wonen weinig ouderen, slechts 13% van de inwoners is 65+. De wijk is enigszins multicultureel, 11% van de inwoners heeft een westerse migratieachtergrond, en 21% van de inwoners heeft een niet-westerse migratieachtergrond.

100 m

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

LIGGING IN DE STAD Ondiep ligt in stadsdeel Noordwest. Het centrum van Utrecht ligt op 1 km afstand (hemelsbreed). Door de wijk lopen twee belangrijke hoofdontsluitingswegen, die in het zuidoosten samen komen tot ĂŠĂŠn weg. Deze weg leidt direct naar het centrum. Langs de hoofdontsluitingswegen in de wijk zijn meerdere bushaltes. Vanaf deze bushaltes is het centrum binnen 10 minuten bereikbaar. Door de hoofdontsluitingswegen en buslijnen die naar het centrum leiden, is de wijk goed verbonden met het centrum, en ook met de rest van de stad.

Centrum 1 km Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017

Ondiep 53

VERKAVELING Ondiep bestaat uit stroken van rijwoningen. De bebouwing staat in stroken die parallel lopen aan elkaar. Op de kopse kant van het blok is de bebouwing een kwartslag gedraaid, en georiĂŤnteerd naar de aanliggende weg. De stroken vormen samen open bouwblokken. In de binnenterreinen van deze open bouwblokken bevinden zich tuinen. De meeste van deze open bouwblokken hebben een afmeting van 40 bij 130 meter, maar er komen ook veel andere afmetingen voor in de wijk.

N 100 m Bebouwing

VERHOUDING OPENBAAR/ PRIVÉ Ondiep bestaat grotendeels uit privégrond. Op deze privégrond bevinden zich de bebouwing, tuinen en ook een sportterrein. Het aandeel openbare ruimte is klein maar wel zichtbaar aanwezig. De openbare ruimte bestaat grotendeels uit woonstraten, van waaruit de woningen bereikbaar zijn.

N 100 m Privéterrein

OPENBARE RUIMTE De openbare ruimte in Ondiep bestaat, naast de woonstraten, uit kleine parken/plantsoenen en grote parken. In het noordoosten van de wijk bevindt zich een park dat ingericht is met veel zitmeubilair, speelplaatsen en sportvelden. In het westen van de wijk bevinden zich appartementencomplexen die vrijstaan in een openbaar park. In dit park zijn een aantal kronkelende wandelpanden. Door de wijk heen zijn een aantal kleine parken/plantsoenen en sportvelden verspreid. Hier kan in de meeste gevallen worden gesport en/of gespeeld. De wijk heeft een klein aandeel openbare ruimte, dat vooral bestaat uit kleine en grote parken, waar kan worden gesport, gespeeld en verbleven. De openbare ruimte in de wijk wordt optimaal benut voor recreatie en verblijf.

N 100 m Openbare ruimte

GROEN In Ondiep is redelijk veel groen. De parken en sportvelden zorgen voor veel groen in de wijk. Veel woningen hebben een voortuin. Dit zorgt, samen met bomen, voor groene straatprofielen in de wijk. Naast het openbare groen, zijn er ook veel tuinen in de wijk die ook groen zijn. Er is veel groen in de wijk, in verschillende verschijningsvormen en verspreid door de wijk.

N 100 m Groen

WEGENSTRUCTUUR Door Ondiep lopen twee hoofdontsluitingswegen, die parallel lopen aan elkaar. De hoofdontsluitingswegen komen samen tot ĂŠĂŠn weg in het zuidoosten van de wijk. Deze twee hoofdontsluitingswegen hebben hierdoor de vorm van een stemvork. Het verkeer dat zich door de wijk verplaatst wordt zo evenredig verdeeld over de twee hoofdontsluitingswegen. De stemvork zorgt er ook voor dat het doorgaand verkeer zich buiten de woonomgeving om verplaatst, in plaats van door de woonomgeving. Binnen en naast de stemvork is er een grid wegenstructuur. Zo goed als elke woning wordt direct ontsloten vanuit de wegenstructuur. In het westen van de wijk bevinden zich appartementencomplexen die vrijstaan in een park. Deze appartementencomplexen worden niet direct ontsloten vanuit de wegenstructuur maar via een voetpad dat direct leidt naar de dichtstbijzijnde weg.

N 100 m

Bron: Verkeerswerkgroep Ondiep

VOORZIENINGEN In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is opgenomen in welke panden zich winkels bevinden. Het aantal winkels is een goede indicator van het voorzieningenaanbod in een wijk. Het in kaart brengen van de winkels in de wijk laat zien hoe de voorzieningen in de wijk zijn verspreid en geclusterd. Het voorzieningenaanbod in Ondiep is vrij beperkt. De voorzieningen in de wijk zijn vooral basisvoorzieningen zoals een bakkerij. Voorzieningen zoals winkels bevinden zich altijd op de hoek van een straat.

N 100 m Winkels Bron: Basisregistratie Adressen en Gebouwen

WONINGEN Ondiep bestaat uit 2244 woningen. Deze woningen zijn allemaal rijwoningen of appartementen, die allemaal deel uitmaken van de open bouwblokken of appartementencomplexen waar de wijk uit bestaat. De wijk bestaat grotendeels uit stroken van rijwoningen. 62% van de woningen in de wijk zijn eengezinswoningen en 38% zijn meergezinswoningen. In de meeste woningen woont dus één gezin (inclusief eenpersoonsgezinnen). Dit is kenmerkend voor een wijk die grotendeels bestaat uit rijwoningen. De rijwoningen en appartementencomplexen in de wijk zijn goed van elkaar te onderscheiden. De ruimtelijke omvang en aard van de woningen zijn daarom goed af te lezen aan de bebouwing waar de woningen zich in bevinden. Door wat voor soort huishoudens de woningen bewoond worden, is echter niet altijd goed af te lezen aan de bebouwing. Om een idee te krijgen van hoe de woningen bewoond worden, is het interessant om te kijken naar de samenstelling van de huishoudens die de woningen in de wijk bewonen. 49% van de huishoudens in de wijk bestaat uit één persoon, 25% van de huishoudens bestaat uit een gezin zonder kinderen, en 26% van de huishoudens bestaat uit een gezin met kinderen. De gemiddelde huishoudensgrootte komt uit op 1,9. Ondanks dat er veel eengezinswoningen zijn in de wijk, zijn de eenpersoonshuishoudens het meest vertegenwoordigd in de wijk. 60

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017. Foto’s: Funda.

EIGENDOMSVERHOUDINGEN Van de 2244 woningen in Ondiep is 28% een koopwoning, en particulier eigendom. 12% van de woningen in de wijk zijn huurwoningen uit de vrije sector. 56% van de woningen in de wijk zijn eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn over het algemeen sociale huurwoningen. Hierdoor is er een redelijk groot aandeel sociale huurwoningen in de wijk. Van 4% van de woningen in de wijk is het eigendom onbekend. De woningen in de wijk hebben een gemiddelde woningwaarde van â&#x201A;Ź 197.000. Koopwoningen in de wijk hebben echter vaak een hogere waarde die kan oplopen tot 5 ton.

Bron: CBS Wijk- en Buurtkaart 2017, Funda. Fotoâ&#x20AC;&#x2122;s: Funda.

BEVINDINGEN Ondiep is een typische volksbuurt uit het begin van de 20e eeuw. De dichtheid van bebouwing en bevolking is redelijk laag. De wijk bestaat uit stroken van rijwoningen in open bouwblokken, en uit appartementencomplexen. De wijk ligt in het noordwesten van de stad en is goed verbonden met het centrum en de rest van de stad. Er is veel privégrond in de wijk, maar de openbare is zichtbaar aanwezig. De privégrond is ingevuld met bebouwing, tuinen en een sportterrein. De openbare ruimte in de wijk bestaat, naast de woonstraten, uit kleine parken/plantsoenen en grotere parken. Deze openbare ruimtes zijn goed verspreid door de wijk. De openbare ruimte wordt optimaal benut voor recreatie en verblijf. In de wijk komt redelijk veel groen voor, en ook in verschillende verschijningsvormen zoals parken, tuinen en in straatprofielen. De hoofdwegenstructuur heeft de vorm van een stemvork. De verkeersdruk wordt evenredig verdeeld over deze stemvork. Binnen en naast de stemvork is er een grid wegenstructuur. Zo goed als elke woning wordt direct ontsloten vanuit de wegenstructuur. De wijk heeft een beperkt aanbod van voorzieningen. De voorzieningen zijn vooral basisvoorzieningen. De meeste woningen zijn een eengezinswoning. Kleine huishoudens van één of twee personen zijn het meest vertegenwoordigd in de wijk. Een groot deel van de woningen in de wijk zijn in bezit van een woningcorporatie. 62

Hierdoor is er een redelijk groot aandeel sociale huurwoningen. Er zijn weinig huurwoningen uit de vrije sector.

Mochten de ruimtelijke kenmerken van Ondiep worden gebruikt als uitgangspunten in een ontwerpopgave, dan moet het betreffende plangebied een redelijk lage dichtheid hebben Kort samengevat zijn de ruimtelijke kenmerken van ongeveer 46 woningen per hectare. Ook van Ondiep: redelijk lage dichtheid, goede moet het betreffende plangebied een goede verbinding met het centrum en de rest van de verbinding hebben met het centrum en de rest stad, open bouwblokken en appartementenvan de stad. De bebouwing moet een open complexen, redelijk groot aandeel privégrond, vorm aannemen of een appartementencomplex parken als grote openbare ruimte, kleine vormen. Openbare ruimte moet zichtbaar aanparken/plantsoenen als overige openbare ruim- wezig zijn. De openbare ruimte moet bestaan te, openbare ruimte ingericht voor recreatie uit parken. Groen moet voorkomen in verschilen verblijf, veel groen in verschillende verschilende verschijningsvormen zoals parken, plantjningsvormen, stemvork en grid wegenstructuur, soenen en voortuinen. De wegenstructuur moet elke woning direct ontsloten vanuit de wegenalle woningen direct ontsluiten. Het aanbod van structuur, basisvoorzieningen, vooral eengezvoorzieningen moet voorzien in basisbehoeften. inswoningen, groot aandeel sociale huurwoninZes op de tien woningen moet een eengezgen, weinig huurwoningen uit de vrije sector. inswoning zijn. Het merendeel van de woningen moet een sociale huurwoning zijn. Door de redelijk lage woningprijzen en het beperkte voorzieningenaanbod in de wijk is te concluderen dat Ondiep in een beginnende fase is in het gentrificatieproces. Doordat in Ondiep gentrificatie speelt, is te stellen dat Ondiep een aantrekkelijke wijk is. De ruimtelijke kenmerken van Ondiep zijn daarom interessante uitgangspunten voor het maken van een aantrekkelijke wijk.

Foto: Funda

Advies

ADVIES De gentrificatiewijken die onderzocht zijn hebben overeenkomsten, maar verschillen ook van elkaar. Alle gentrificatiewijken die onderzocht zijn hebben een centrale ligging in de stad en/ of zijn goed verbonden met het centrum en de rest van de stad. Dit ruimtelijke kenmerk lijkt van groot belang voor een aantrekkelijke wijk. Ook hebben de meeste gentrificatiewijken een hoge dichtheid van meer dan 140 inwoners per hectare. Wijken die vergevorderd zijn in het gentrificatieproces, zoals het Zeeheldenkwartier en de Pijp, kenmerken zich met een centrale ligging in de stad, gesloten bouwblokken, groot aandeel privĂŠgrond, klein aandeel openbare ruimte, kleine pleinen (ingericht voor recreatie en verblijf) als openbare ruimte, weinig openbaar groen, eventueel een centraal gelegen park, ontsluiting door grid wegenstructuur, elke woning direct ontsloten vanuit de wegenstructuur, divers en kwalitatief aanbod van voorzieningen, voorzieningen verspreid langs assen door de wijk, vooral woningen voor kleine huishoudens, grotendeels woningen voor de vrije markt. Wijken in een beginnende fase van het gentrificatieproces, zoals Spangen en Ondiep, kenmerken zich met een goede verbinding met het centrum en de rest van de stad, gesloten of open bouwblokken, wooncomplexen, aandeel privĂŠgrond en openbare ruimte redelijk in 66

balans, grote en kleine openbare ruimtes verspreid door de wijk, meeste openbare ruimte ingericht voor recreatie en verblijf, veel groen in verschillende verschijningsvormen, elke woning direct ontsloten vanuit de wegenstructuur, basisvoorzieningen, zowel woningen voor kleine huishoudens als woningen voor gezinnen met kinderen, groot aandeel sociale huurwoningen, weinig huurwoningen uit de vrije sector. Om een wijk aantrekkelijk te maken moet in ieder geval de verbinding met het centrum en de rest van de stad goed zijn. Ook moet de dichtheid hoog zijn. Deze ruimtelijke kenmerken moeten de belangrijkste uitgangspunten zijn in de opgave. Om een onaantrekkelijke wijk te transformeren naar een aantrekkelijke wijk kan het strategisch zijn om te kiezen voor een fasering, voor een succesvolle transformatie. In de eerste fase van de transformatie wordt de onaantrekkelijke wijk beter verbonden met het centrum en de rest van de stad. Ook wordt de onaantrekkelijke wijk verdicht voor een hogere bevolkingsdichtheid. In de eerste fase worden de basisvoorwaarden voor een aantrekkelijke wijk gerealiseerd. In de tweede fase worden de ruimtelijke kenmerken van gentrificatiewijken, in een beginnende fase van het gentrificatieproces, als uitgangspunten genomen. Als deze ruimtelijke kenmerken zijn ingepast en de onaantrekkelijke wijk aan

het gentrificeren is, kan de derde fase van de transformatie beginnen. In de derde fase worden de ruimtelijke kenmerken van gentrificatiewijken, in een vergevorderde fase in het gentrificatieproces, als uitgangspunten genomen. Als deze ruimtelijke kenmerken zijn ingepast, moet de eerst nog onaantrekkelijke wijk ruimtelijk gezien een aantrekkelijke wijk zijn geworden. Als dit bereikt is, dan is de transformatie geslaagd.

FASERING RUIMTELIJKE KENMERKEN Dichtheid

EERSTE FASE Verdichten om bevolkingsdichtheid te verhogen.

Ligging in de stad

Goede verbinding met het centrum en de rest van de stad realiseren.

TWEEDE FASE

Gesloten vormen van bebouwing realiseren.

Verkaveling Verhouding openbaar/privé Openbare ruimte

Aandeel openbare ruimte en privé Aandeel openbare ruimte minigrond in balans houden/brengen. maliseren en concentreren. Veel openbare ruimte creëren of in stand houden.

Wegenstructuur

Veel groen in verschillende verschijningsvormen creëren of in stand houden. Directe ontsluiting aan wegenstructuur.

Voorzieningen

Basisvoorzieningen faciliteren of behouden.

Groen

Woningen Eigendomsverhoudingen

DERDE FASE Verdichten om woningdichtheid te verhogen.

46% éénpersoonshuishoudens. 21% huishoudens zonder kinderen. 33% huishoudens met kinderen. 28% koopwoningen. 11,5% vrije sector. 58% sociale huurwoningen.

Openbare ruimte minimaliseren en optimaliseren voor recreatie en verblijf. Groen minimaliseren, concentreren in een centraal park en manifesteren op privégrond.

Een groot, divers en kwalitatief aanbod van voorzieningen faciliteren, verspreid langs assen. 64% éénpersoonshuishoudens. 19% huishoudens zonder kinderen. 17% huishoudens met kinderen. 26,5% koopwoningen. 41% vrije sector. 32,5% sociale huur. 67

Bronnen

ZEEHELDENKWARTIER

DE PIJP

Wetenschappelijk bureau GroenLinks

Volkskrant Kijk Verder

Woonisie Den Haag 2009-2020

Linda Duits

SPANGEN

ONDIEP

Vrij Nederland

Scriptie Leon Heger

Vers Beton

DUIC

BIBLIOGRAFIE Algemeen. (2017, maart 25). Opgehaald van DUIC: https://www.duic.nl/algemeen/veryupping-utrechtse-oude-buurt/ cultuur sociaal. (2018, juni 13). Opgehaald van wetenschappelijk bureau groenlinks: https://wetenschappelijkbureaugroenlinks.nl/artikel-tijdschrift/ gentrificatie-omarmen-of-vermijden DUIC Algemeen. (2017, maart 25). Opgehaald van DUIC: https://www.duic.nl/algemeen/veryupping-utrechtse-oude-buurt/ Duits, L. (2017, januari 7). Ook de hipster verliest. Opgehaald van Linda Duits: https://lindaduits.nl/2017/01/ook-de-hipster-verliest/ Engelen, M. v. (2015, oktober 31). Gentrificatie: nu is Rotterdam aan de beurt. Opgehaald van Vrij Nederland: https://www.vn.nl/gentrificatie-nu-isrotterdam-aan-de-beurt/ Heger, L. (2016). Gentrification in Lombok en Ondiep. Nijmegen: Radboud Universiteit Nijmegen. Home. (2019). Opgehaald van Wonen in Bloemsehof: http://woneninbloesemhof.nl/?p=woningen Kijkverder. (2015, augustus 22). Opgehaald van Volkskrant: https://www.volkskrant.nl/kijkverder/2015/VK22082015/index.html Kom wonen in de A van Spangen. (2019). Opgehaald van Plan A van Spangen: https://www.planavanspangen.nl/home Nieuwe Pijp, Amsterdam. (2019). Opgehaald van Funda: https://www.funda.nl/koop/amsterdam/nieuwe-pijp/verkocht/ Ondiep geschiedenis. (2017, Mei). Opgehaald van Verkeerswerkgroep Ondiep: http://www.verkeerswerkgroepondiep.nl/index.php/ondiep/ ondiep-geschiedenis/ Opinie. (2019). Opgehaald van NRC: https://www.nrc.nl/nieuws/2017/12/22/plan-zuid-waar-ligt-dat-eigenlijk-a1585827 Oude Pijp, Amsterdam. (2019). Opgehaald van Funda: https://www.funda.nl/koop/amsterdam/oude-pijp/verkocht/ Wetenschap en Onderwijs. (2013, juli 31). Opgehaald van Vers Beton: https://versbeton.nl/2013/07/de-rotterdamwet-een-sociologische-beschouwing/ 72

Wijk- en buurtkaart 2017. (2017). Opgehaald van CBS: https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/nederland-regionaal/geografische%20data/wijk-en-buurtkaart-2017 (2009). Woonvisie Den Haag 2009-2020. Den Haag: Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Zeeheldenkwartier, Den Haag. (2019). Opgehaald van Funda: https://www.funda.nl/koop/den-haag/zeeheldenkwartier/verkocht/