Spécial immobilier
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LA FOLLE ENVOLÉE DES PRIX
VIEWPICTURES / HEMIS.FR
CONJONCTURE C’est l’euphorie, p. 126 ; CRÉDIT Les taux ont encore baissé, p. 130 ; ACHAT 5 conseils pour bien négocier p. 132 ; PARIS Des prix toujours plus élevés, p. 134 ; ÎLE-DE-FRANCE Un marché très dynamique, p. 144 ; RÉGIONS La montée en puissance des grandes villes, p. 148 ; INVESTIR Ce qu’il faut savoir quand on mise sur la pierre, p. 158 ; MARCHÉ Les prix des notaires dans 500 villes de France, p. 160.
Dossier coordonné par Carole Papazian et Ghislain de Montalembert, avec Ludovic Clerima, Guillaume Errard, Anna Hagège, Jean-Bernard Litzler, Marie Pellefigue et Quentin Périnel. Infographies : Olivier Cailleau
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125/ Le Figaro Magazine / 27 septembre 2019
UN MARCHÉ EN PLEIN BOOM Dans les grandes métropoles et dans la capitale, les prix s’envolent et le marché est fluide. La barre du million de transactions sera franchie cette année pour la première fois en France et les professionnels sont confiants dans la solidité du marché. Voici pourquoi. Par Jean-Bernard Litzler et Carole Papazian
V
oyants au vert, taux au plancher, acheteurs décidés, le marché immobilier est en pleine for me en dépit de la hausse des prix. Et la plupart des professionnels restent confiants pour les mois qui viennent, confortés par des crédits qui devraient rester bon marché. « L’immobilier résidentiel demeure un actif de référence. Il continue de présenter un réel avantage pour les investisseurs comme pour les acquéreurs », estime Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. POURQUOI ENCHAÎNE-T-ON LES RECORDS DE VOLUMES DE VENTE ?
La courbe du nombre de ventes cumulées sur 12 mois de logements anciens est impressionnante. Alors que son équilibre s’est maintenu pendant 15 ans autour de 800 000 transactions annuelles, elle ne cesse de grimper depuis 2015. En juin dernier, elle a franchi le seuil psychologique du million de ventes (1 017 000 exactement), ce qui a été largement commenté comme un « record historique ». Il est vrai que le marché est très actif sur tout le territoire. Bon nombre de villes en régions
réalisent leur plus gros score historique de ventes et l’Ile-de-France suit la même tendance. C’est paradoxalement à Paris que la frénésie devient la moins forte. Selon les chiffres des Notaires du Grand Paris, les ventes annuelles (à fin juin) n’ont augmenté que de 3 % dans la capitale, contre 8 % en petite couronne et 15 % en grande couronne. Si bien que les nombres de ventes d’appartements en grande banlieue ont dépassé pour la première fois celles de Paris. Est-ce que cette envolée du nombre de transactions est exagérée ? L’Insee ne le pense pas. L’institution relève certes dans son dernier point de conjoncture que « le volume annuel de transactions reste élevé ». Mais pour les statisticiens, ce qui compte pour savoir si le marché est fluide, c’est de comparer le nombre de transactions au stock de logements disponibles. Or ce dernier progresse de 1 % par an, ce qui fait dire à l’Insee que « la proportion de ventes reste équivalente aujourd’hui à celle du début des années 2000 ». Ce qui est le signe d’un marché sain. « Nous le vérifions sur le terrain : le stock de biens grossit sensiblement en grande couronne », confirme Me Thierry Delesalle, notaire à Paris. Y A-T-IL UN RISQUE DE BULLE IMMOBILIÈRE ?
Alors que les volumes de ventes ne cessent de grimper et que les villes les plus dynamiques battent des records de
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126/ Le Figaro Magazine / 27 septembre 2019
prix, la question est sur toutes les lèvres. Le mouvement n’est-il pas trop rapide, trop fort ? Le marché immobilier est-il solide et la bulle ne nous attend-elle pas au tournant ? Face à ces inquiétudes, l’écrasante majorité des professionnels se veulent rassurants. Certes, les hausses sont parfois spectaculaires : à fin juin, les notaires ont ainsi enregistré des hausses annuelles comprises entre 8,2 % (maisons) et 9,5 % (appartements) à Lyon, de 8,9 % à Bordeaux (appartements), 7,2 % à Nantes ou encore 6,3 % dans la capitale. Une tendance qui devrait se poursuivre dans les mois qui viennent. Ce qui rend cette hausse soutenable et largement compréhensible, c’est qu’elle s’appuie sur des conditions de crédit incroyablement favorables. A 1,17 % en moyenne, toutes durées confondues (selon l’observatoire Crédit Logement), les taux ont touché un nouveau point bas et personne ne se risque plus à prévoir jusqu’où et jusqu’à quand cela peut baisser (lire p. 130). Mais ce n’est pas tout : la baisse du chômage et l’afflux de jeunes ménages vers les grandes villes sont aussi deux moteurs puissants qui alimentent l’appétit d’achat immobilier et finissent par doper les prix. Argument imparable : les spécialistes du crédit démontrent tous que le pouvoir d’achat immobilier a progressé sur une écrasante majorité du territoire, la u baisse du coût du crédit faisant plus que ____
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LES PRIX PEUVENT-ILS ENCORE MONTER À PARIS ?
Même si les notaires tablent sur un prix moyen de 10 280 €/m² à fin octobre (sur la base des avant-contrats qui ont déjà été signés), la demande et la confiance sont telles que ce marché très particulier semble pouvoir absorber ces hausses. Le profil des acheteurs devra alors évoluer. Une étude récente du courtier en crédit Vousfinancer a marqué les esprits : elle montrait que, pour s’offrir 75 m² dans la capitale sans apport, il faut désormais gagner 11 000 € net par mois. Paris est une ville à part et le restera. L’euphorie semble même redoubler en cette rentrée. « Depuis une quinzaine de jours, c’est de la folie, on n’a jamais vu un redémarrage pareil après la rentrée à Paris », assure Sébastien Kuperfis directeur général de Junot. Les professionnels restent optimistes. « Même au prix actuel, acheter dans la capitale est un bon investissement, car c’est un marché de pénurie et cela ne va pas changer », estime Charles-Marie Jottras, le président de Féau, « La ville attire les acheteurs étrangers, les provinciaux qui cherchent un pied-à-terre et, évidemment, les Parisiens qui veulent changer d’appartement. On ne construira plus dans les “beaux quartiers” en raison principalement de la loi SRU. Tout est là pour que le déséquilibre entre l’offre et la demande demeure », ajoute-t-il.
Rennes connaît une hausse des prix qui s’accélère (ici, Cap Mail, immeuble de logements de grand standing conçu par l’architecte Jean Nouvel).
L’IMMOBILIER DE LUXE EST-IL SURCOTÉ ?
« Il y a toujours un décalage de 12 mois entre Paris et la province. Le potentiel de hausse à court terme me paraît plus élevé dans les grandes métropoles qu’à Paris », tempère Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France et Monaco. Les prix des beaux ou très beaux biens ne semblent en tout cas pas partis pour baisser. Dans la capitale, ils grimpent parfois au-delà de 20 000 jusqu’à 30 000, 40 000 ou même exceptionnellement 50 000 €/m². Féau a par exemple vendu en deux visites, près du Trocadéro, un appartement impeccable de 300 m² avec une vue magique sur la Seine à 39 000 €/m². Les budgets prennent aussi de la hauteur dans le Sud. Près de Saint-Jean-Cap-Ferrat, une villa de 850 m2 a par exemple été vendue 22 millions d’euros par Sotheby’s. La multiplication des fortunes mondiales devrait continuer à soutenir le marché particulier du luxe. Car les raisons d’acheter un bien « qui en jette » sont nombreuses. Un actif immobilier de prestige remplit plusieurs fonctions : trophée, signe de réussite pour les uns, outil de travail, placement plaisir, valeur refuge, ou même base de repli en cas de difficultés dans son pays d’origine pour certains profils d’acheteurs. CONSTRUIT-ON ASSEZ DE LOGEMENTS EN FRANCE ?
Dans un secteur où la majorité des indicateurs sont au vert, la construction fait figure de parent pauvre. Les promoteurs privés tirent la sonnette d’alarme
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128/ Le Figaro Magazine / 27 septembre 2019
depuis plusieurs trimestres. « La baisse du nombre de permis de construire depuis deux ans perturbe l’équilibre de toute la filière du logement car les mises en chantier chutent », souligne Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Malgré les conditions d’emprunt très intéressantes, l’affaiblissement de l’offre a encore conduit à un recul des ventes annuelles de 12,7 % (à fin juin). Les ventes de maisons individuelles se portent quant à elles un peu mieux en 2019, après une mauvaise année 2018. Entre mai et juillet, les ventes ont rebondi de plus de 11 % par rapport à 2018 et l’année devrait se terminer sur une hausse comprise entre 2 et 5 %, selon le principal syndicat professionnel du secteur. Pas de quoi pavoiser car ces professionnels craignent un nouveau recul pour 2020, avec la suppression vraisemblable du PTZ (prêt à taux zéro) dans les zones les moins denses. Du côté du ministère du Logement, on balaie les critiques prédisant un déficit de constructions neuves. Le ministre Julien Denormandie avait déclaré fin août « assumer la baisse des constructions de maisons individuelles en périphérie des villes ». Dans un entretien au Figaro, rappelant l’importance du parc ancien, il soulignait d’ailleurs : « Je ne veux pas être qu’un ministre de la construction, il y a énormément à faire sur la rénovation. » Il table notamment sur le dispositif fiscal qui porte son nom pour revitaliser les centres-villes et diminuer le stock de logements vacants ou dégradés. Jean-Bernard Litzler et Carole Papazian
FRANCK GUIZIOU/ HEMIS.FR
compenser la hausse des prix. D’ailleurs, à en croire une étude du courtier Meilleurtaux, les conditions d’achat sont actuellement si favorables qu’il suffit en moyenne de 21 mois (dans les 36 plus grandes villes de France) pour que l’achat immobilier s’avère financièrement plus intéressant que la location. Des résultats jamais atteints jusque-là. A Mulhouse, Perpignan ou au Havre, il suffit même de 8 mois pour atteindre ce résultat. Restent quelques points de vigilance sur les villes où les tarifs ont grimpé le plus rapidement. Après une période de fièvre, Bordeaux donne des signes de ralentissement car les prix sont devenus inaccessibles à une partie des ménages. Un phénomène qui pourrait toucher à plus long terme Lyon, Nantes ou Toulouse (lire p. 148).
Spécial immobilier Pour devenir propriétaire dans le quartier de NotreDame, il faut débourser en moyenne 14 800 €/m2 , voire beaucoup plus pour les appartements en bord de Seine.
PARIS
LA CAPITALE TOUJOURS PLUS HAUT La frénésie immobilière se poursuit dans Paris, alimentée par une nouvelle baisse des taux des crédits et le manque de biens proposés à la vente. Reste que ce nouveau fait témoigne d’une confirmation de l’accélération de la hausse des prix ces derniers mois. Le site MeilleursAgents fait état d’une progression de 1 % en août et de 7,4 % depuis le début de l’année. « Cette ascension est due à un manque d’offres face à une demande qui s’est considérablement accrue », explique Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. La capitale attire
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134/ Le Figaro Magazine / 27 septembre 2019
désormais tous les profils d’acheteurs : ceux qui cherchent à acheter leur résidence principale, à disposer d’un pied-àterre ou encore ceux qui souhaitent investir. Dans les rangs, bien fournis, de ces acquéreurs qui profitent des taux historiquement bas des crédits, il y a bien sûr une grande majorité de Français et aussi de plus en plus d’étrangers en quête d’un placement immobilier dans la capitale.
ARNAUD ROBIN POUR LE FIGARO MAGAZINE
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’été s’est révélé particulièrement actif pour les agences. Comme cela avait été prévu par les professionnels de l’immobilier, le prix moyen à Paris a bien franchi le cap des 10 000 €/ m2 durant cette période estivale selon les notaires. Cela fait déjà bien longtemps que la majorité des arrondissements pratiquent des prix supérieurs à 10 000 €.
Par Anna Hagège
Ier, IIe, IIIe, IVe Les valeurs s’envolent ans ces quatre arrondissements, les plus petits de Paris en termes de taille, la cote de la pierre flambe et reste élevée en raison d’une offre limitée. « Dans le centre de la capitale, il y a pénurie de produits à vendre et la demande est forte pour des biens de qualité », indique Nathalie Naccache, présidente du groupement d’agences Fortis Immo. En l’espace d’un an, les hausses ont été notables. « Si l’on semble atteindre des limites de valeurs pour les produits dits classiques, les biens rares en étage élevé, lumineux avec une terrasse, continuent de voir leur cote grimper », ajoute Nathalie Naccache. Ainsi, rue Saint-Honoré, un appartement de 80 m2 au 4e et dernier étage sans ascenseur s’est adjugé 16 000 €/m2. Dans le haut de gamme, les valeurs s’envolent. « Un architecte brésilien s’est offert, rue Danielle-Casanova, un 135 m2 de 2 chambres à 24 000 €/m2 », indique Athena Advisers. Dans le IIe, notamment du côté du Sentier, la fourchette de prix évolue entre 9 500 et 12 000 €. Ce prix est atteint pour des petites surfaces situées dans des immeubles de qualité moyenne. Du côté des Halles, le mètre carré se négocie entre 10 000 et 12 000 €. Plus recherché, le secteur Montorgueil affiche des valeurs supérieures naviguant entre 11 000 et 14 000 €/m2. Dans le Marais, les prix sont toujours au-dessus du lot. « Le marché est dynamique. Sur les six dernières ventes réalisées, trois l’ont été au prix », souligne Jessie Amanou, responsable de l’agence District Immobilier. Rue Sainte-Croix-de-la-Bretonnerie, un studio de 19 m2, en très bon état, a trouvé preneur à 285 000 €. Vers la très cotée rue de Bretagne, il faut compter entre 11 000 et 14 000 €/m2. « En plus des
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personnes qui cherchent une résidence principale, ce quartier attire beaucoup d’étrangers en quête de pied-à-terre dans les immeubles historiques des XVIIe et XVIIIe siècles », explique Numa Privat, de l’agence Junot du Marais. Dans ce secteur, pour des biens de standing, on ne trouve rien à moins de 14 000 €. « Dès qu’un bien dispose d’une terrasse, d’une vue ou d’un ascenseur, voire des trois, le prix monte à 17 000 € et au-delà », affirme Jessie Amanou, de l’agence District Immobilier. Rue de Bretagne, dans un hôtel particulier du XVIIe siècle transformé en appartements, un 4-pièces de 86,56 m2 en dernier étage avec ascenseur a changé de mains en 24 heures et sans discussion à 1,48 million d’euros. La place des Vosges, adresse phare du quartier, est toujours aussi prisée. Là, dans un immeuble de 1630 classé aux Monuments historiques, un 148 m2 est parti à 2,950 millions d’euros. Faute de trouver leur bonheur dans le Marais « historique », les candidats acheteurs, toujours aussi nombreux, n’hésitent pas à prospecter le « haut » du Marais dans la partie nord du IIIe arrondissement, notamment vers Enfants-Rouges. Rue Saintonge, un 26 m2 entièrement à refaire, au 5e et dernier étage avec ascenseur, traversant et bien exposé, a changé de mains à 445 000 €, soit 17 115 €/m2. Autre exemple : sur le boulevard du Temple, non loin du Cirque d’Hiver, dans un immeuble du XIXe siècle, un 179 m2 à refaire s’est vendu 2,17 millions d’euros. Les prix élevés du Marais se propagent également dans le secteur Arts-et-Métiers, qui affiche des valeurs entre 10 000 et 13 000 €. En face du Marais, l’île Saint-Louis est bien plus chère. Le mètre évolue entre 14 000 et 30 000 €. Tout va dépendre de
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St-Germain-l'Auxerrois n.s.** n.s. Gaillon n.s. n.s. Arts-et-Métiers Les Halles 11 980 € 6,7 % Vivienne n.s. n.s. Enfants-Rouges Palais-Royal n.s. n.s. Mail 11 490 € - 0,1 % Archives Place Vendôme n.s. n.s. Bonne-Nouvelle 11 460 € 8,9 % Sainte-Avoye Arrondissement 12 360 € 0,7 % Arrondissement 11 850 € 5,4 % Arrondissement
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11 490 € 13,3 % Saint-Merri 12 380 € 15,3 % Saint-Gervais 12 960 € 8,6 % Arsenal 12 270 € 14,8 % Notre-Dame 12 020 € 7,8 % Arrondissement
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Ve, VIe et VIIe Tous les voyants sont au vert Ces arrondissements chics et résidentiels de la rive gauche constituent les secteurs les plus cotés de Paris. Et le mètre carré continue de grimper. « Dans ces secteurs, le marché domestique est surtout porté par les Parisiens et les provinciaux qui achètent pour se loger ou pour louer. Mais pas seulement. Les acheteurs internationaux se positionnent dans l’immobilier, notamment dans le VIe et le VIIe. Pour les personnes fortunées, la pierre est devenue un actif à part entière », commente Hugues de La Morandière, directeur associé de l’agence Varenne. Récemment, une Américaine a préféré placer ses liquidités dans un beau 2-pièces à Saint-Germain-des-Prés valant 800 000 € plutôt que de dépenser la même somme pour un studio à Manhattan. « Si le Brexit venait à se concrétiser fin octobre, cela risquerait de générer une nouvelle vague d’acheteurs venus de Londres. Ces derniers cherchent souvent à se loger dans cette partie de la capitale », ajoute-t-il. Le Ve se paie 12 999 €/m2 en moyenne, en hausse de 6,60 % sur un an. « Les niveaux des prix actuels ne nous surprennent pas car c’est la loi de l’offre et la demande. La moitié de nos acheteurs paie comptant, l’autre partie finance à crédit », signale Sandrine Weil, d’ERA Immobilière Agency. Certains biens avec défaut peuvent trouver preneur à moins. C’est le cas de ce 3-pièces rue Saint-Jacques, au niveau de Port-Royal, u situé au premier étage et sombre, ____
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* Il s’agit de prix standardisés relatifs aux biens les plus couramment vendus dans la zone concernée. ** Non significatif.
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la situation de l’appartement, notamment s’il donne sur une rue intérieure ou sur les quais et si ce dernier est orienté au sud (plus cher), côté Notre-Dame ou au nord.
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12 040 € 14,6 % Saint-Victor 12 110 € 12 990 € 14,7 % Jardin des Plantes 10 970 € 12 270 € 0,6 % Val-de-Grâce 11 850 € 14 780 € 2,4 % Sorbonne 12 920 € 12 500 € 1,3 % Arrondissement 11 940 €
6% 0,8 % 1,5 % 9,2 % 5,7 %
Source : ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris.
Spécial immobilier
appartements sans vis-à-vis, le mètre carré monte à 16 000 € voire plus », affirme Marie-Anne Colarossi. Avenue de la Motte-Picquet, un 120 m2 entièrement refait en dernier étage, avec une terrasse de 10 m2, est parti à 2 millions d’euros. XVIIIe, XIXe et XXe Les valeurs pétillent e croissant est de la capitale est réputé être le plus abordable. C’est encore vrai, avec des valeurs moyennes inférieures à 10 000 €/m2, un cap franchi par beaucoup d’arrondissements parisiens. Toutefois, ici comme partout « intramuros », les valeurs pétillent. Selon les notaires, les prix ont augmenté de 13 % dans le secteur de la Chapelle en un an. Le marché est dynamique et les agences ont peu de stocks. « Les biens rentrent et partent dans un délai très court », annonce Laurent Barrou, directeur commercial chez Junot. A y regarder de plus près, chacun de ces arrondissements affiche la même particularité, à savoir des disparités de prix importantes selon les quartiers. C’est notamment le cas du XVIIIe, où le secteur des Abbesses reste l’adresse la plus cotée. « Nouveauté depuis quelques mois, même les rez-de-chaussée se vendent au-dessus de 10 000 €/m2. Sinon,
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Auteuil Muette Porte Dauphine Chaillot Arrondissement
globalement, pour les produits standard sans particularité, rien ne se négocie à moins de 12 000 €/m2 », indique Brice Moyse, directeur des agences Immopolis. Un appartement familial de 100 m², en parfait état, s’est vendu 1,29 million d’euros. En revanche, dès qu’un bien dispose d’une belle vue sur Paris « ce qui est assez courant dans les étages élevés des immeubles sur la butte Montmartre, le cap des 15 000 €/m2 est vite atteint avec parfois des pics à 20 000 € pour des prestations exceptionnelles », ajoute Laurent Barrou. Ce sont des prix pratiqués pour certains biens en étages élevés des immeubles de l’avenue Junot et pour les rares maisons à vendre. Ainsi, rue des Saules, l’une d’elles, de 70 m2 avec vue sur les vignes et un jardin de 200 m2 a été adjugée 1,47 million d’euros, soit 17 600 €/m2. Le secteur LamarckCaulaincourt et celui de la mairie rattrapent progressivement les Abbesses, avec des valeurs naviguant entre 11 000 et 13 000 € lors de récentes transactions pour des surfaces familiales très recherchées. Du côté de Ramey et de la Goutte d ’ O r, l a b a r re s y m b o l i q u e d e s 10 000 €/m2 a été franchie. Nettement plus abordable, le XIXe connaît également cette fièvre acheteuse. « C’est toujours
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9 780 € 6 % Ternes 10 840 € 7 % Plaine Monceau 10 870 € 2,6 % Batignolles 11 800 € 8,7 % Epinettes 10 510 € 6,6 % Arrondissement
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Prix * Evolution au m2 sur 1 an Quartiers 30/06/2019 XIXe
10 490 € 8,1 % Grandes-Carrières 9 620 € 4,6 % La Villette 8 050 € 8 % Belleville 8 650 € 10 700 € 10,2 % Clignancourt 9 520 € 5,3 % Pont de Flandre 7 480 € 1,6 % Saint-Fargeau 7 940 € 10 550 € 9,7 % Goutte-d'Or 7 880 € 10 % Amérique 7 980 € 3 % Père-Lachaise 8 890 € 9 480 € 9,3 % Chapelle 7 470 € 13,4 % Combat 8 610 € 0,5 % Charonne 8 430 € 10 200 € 8,3 % Arrondissement 9 150 € 6,8 % Arrondissement 8 220 € 6,4 % Arrondissement 8 350 €
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142/ Le Figaro Magazine / 27 septembre 2019 Demain
Prix * Evolution au m2 sur 1 an Quartiers 30/06/2019 XXe
8,2 % 7,8 % 6,7 % 5,4 % 5,3 %
ARNAUD ROBIN POUR LE FIGARO MAGAZINE
Le XIXe reste l’arrondissement le moins cher de Paris.
l’arrondissement le moins cher de Paris, mais ça continue de monter », reconnaît Benoît Martin, de l’agence Laforêt BCM Immo. De beaux immeubles en pierre de taille près du parc des ButtesChaumont se négocient entre 10 000 et 11 000 €/m2. « Dans le micromarché du canal de l’Ourcq, un appartement avec une vue sur l’eau approche les 10 000 €/m2. Ceux qui ne peuvent plus se payer les quais du Xe, devenus trop chers, achètent là », relève Philippe Hadjadj, directeur des ventes de Foncia. Avenue de Laumière, un couple de quadras avec deux enfants, n’a pas hésité à débourser 1,02 million d’euros pour un 100 m2 avec travaux situé au 2e étage d’un immeuble en pierre de taille. Pour trouver des valeurs plus douces, il faut prospecter vers les avenues de Flandre ou de Crimée et la place des Fêtes. Dans ces quartiers, le mètre carré vaut entre 8 000 et 9 000 € pour des appartements situés dans des grands ensembles des années 1960 et 1970. Marché dynamique, le XXe a le vent en poupe. « Le déstockage est rapide et il n’y a pas assez d’offre », se désole Victor Da Costa, de l’agence Laforêt Avron. Les secteurs les plus chers se situent autour de la place Gambetta ou en lisière des XIe et XIIe. « Le Père-Lachaise a aussi la cote. Rue du Repos, en bordure du cimetière, j’ai vendu en l’espace de 4 jours un 2-pièces de 42 m2, entièrement à refaire, 420 000 €. Au 7e étage, il offrait une vue sur Paris et la tour Eiffel », indique Benjamin Cohen, de l’agence Century 21 Alexandre Dumas. A deux pas du métro Charonne, rue des GrandsChamps, une jeune primo-accédante est devenue propriétaire d’un 2-pièces de 47 m2 dans un immeuble années 1920 avec cave, parking et balcon, au Anna Hagège prix de 475 000 €.