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【案例分享】............................................................. 1
没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定 ——赵丽诉罗凤仙房屋买卖合同纠
纷案 ..................................................................... 1
【专
题】............................................................. 4
杭州银行曝 6000 万汇票案 事涉钢贸企 ....................................... 4
【新规速递】............................................................. 9
【热点新闻】............................................................. 9
【案例分享】
没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定 ——赵丽诉 罗凤仙房屋买卖合同纠纷案
【案件回顾】 2006 年 8 月 21 日，罗凤仙与赵丽签订一份《房屋转让协议书》。罗凤仙自 愿将本单位内部开发的一套房屋转让给赵丽。由赵丽支付该住宅所有集资费用， 赵丽以罗凤仙的名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成；该房屋所有权、使 用权实际归赵丽所有。罗凤仙、赵丽在签订本协议书当日，赵丽支付罗凤仙房屋 转让费人民币 2 万元，并分次支付了该房屋 25.47 万元的房款。2010 年，罗凤 仙要求将所转让房屋收回，在多次协商不成的情况下，赵丽向郑州市中原区人民 法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋转让协议书合法有效。 被告罗凤仙辩称，该房屋系单位内部开发房屋，买卖须经本单位同意，但双 方的房屋买卖行为没有经过单位同意，且双方在签订买卖协议时，该房屋尚未办 理房产证，被告无权处分该房屋，所以房屋买卖合同协议无效。
【争议焦点】 没有房产证的单位内部开发房买卖合同是否有效？
【案件进展】 郑州市中原区人民法院经审理认为：赵丽与罗凤仙虽签订房屋转让协议书， 但当时罗凤仙并未出资购买出让房屋，没有取得房屋的所有权证，双方协议“原 告以罗凤仙名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成”，这实际上是罗凤仙同 意将其购房资格予以转让。本案中，罗凤仙所享有的仅仅是优惠购房资格，仅是 1
一种待遇，即获得优惠价格购买所建房屋的条件。罗凤仙对其出卖房屋的权利尚 停留在一种资格权利上，并不能立即、现实地取得该房屋的所有权，但却获得了 对未来取得上述房屋所有权的合理期待，这种期待是一种在交易中现实存在的、 有着独立经济价值的财产利益，原告亦为此支付罗凤仙 2 万元，房屋转让协议书 系原告与罗凤仙自愿签订，且上述交易行为并不违反国家法律、行政法规的强制 规定，因此原告要求确认原告与被告签订的房屋转让协议书合法有效。 中原区人民法院判决：原告赵丽与被告罗凤仙房屋转让协议书有效。 一审宣判后，被告罗凤仙不服，提起上诉。 郑州市中级人民法院经审理认为，赵丽与罗凤仙签订的房屋转让协议书并不 违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应为合法。罗凤仙 的上诉理由无事实、法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合 法，应予维持。 郑州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】 本案中，罗凤仙作为其单位的一名职工，因其特别的身份获得了从本单位以 成本价格购置一套住房的权利，对于该权利罗凤仙并没有放弃，而是表达了购房 的意愿。虽然系争房屋当时尚未竣工，但该房屋的位置、楼层、面积等基本价值 要素已经大致确定，具备了比较明确的经济价值。此时，虽然罗凤仙没有获得该 房屋的所有权，但取得房屋所有权的过程已经开始，一旦条件成熟或者期限届至， 即可获得该权利。当事人所处的这种法律地位构成了对该房屋所有权的期待权， 具有一定的经济价值，可以成为交易的客体，如可以处分、抵押、继承。根据原、 被告双方签订的协议内容，被告在收取原告一定转让费后，将其享有的购房资格 转让给原告，由原告以被告的名义办理相关购房手续，承担该房屋的所有集资费 用，被告在获得房屋所有权证书后转让给原告。从该协议内容可以看出，被告将 其对系争房屋所有权的期待权转让给原告，并继续承担向出卖人支付价款的义 2
务，原告享有了在被告支付全部价款后，取得房屋所有权的权利。这非常类似于 期房、未来物的买卖。根据民法通则第七十二条第二款及其解释、合同法第一百 三十三条及其解释的规定，只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有 权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所 有权。因此，房屋转让协议书应当视为当事人有权处分的合同看待。 房屋转让协议书的效力问题城市房地产管理法制定于我国实行市场经济之 初，其立法宗旨侧重于对房地产开发和交易行为的规范。而合同法的立法指导思 想奉行鼓励交易的原则，尽量承认合同的效力。合同法司法解释也都延续了此指 导思想和原则。因此，本案应适用合同法及有关司法解释。 根据合同法解释（二）第十四条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定 指的是违反效力性强制性规定。城市房地产管理法第三十七条第六项的规定，主 要是基于房地产在来源不清、归属不明的情况下进入市场流通，不利于市场秩序 的维护和国家对房地产转让的管理监督。本案中系争房屋的所有权并不存在来源 不清、归属不明的情况，且该规定不属于效力性规范，违反此规定的合同不应当 认定为无效。 从法律适用的后果来讲，原告赵丽和被告罗凤仙买卖房屋的意思表示真实一 致，如果原、被告双方签订的《房屋转让协议书》被认定为无效，房屋买受人赵 丽履行合同所付出的努力和机会成本将得不到充分的保护，而出卖人罗凤仙却从 自己的反悔中得到了不合理的利益，违背了“任何人不能从自己的过错中获得利 益”的法理，损害了诚实信用原则。同时，如果这类合同被认定为无效，还会助 长出卖人的投机心理，进而影响交易稳定性和社会风气。
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【专
题】
杭州银行曝 6000 万汇票案 事涉钢贸企
在房地产调控加码的背景下，钢铁行业步入严冬，中小型钢贸商倒闭、老板 “跑路”事件时有发生，部分银行的信贷资金也因此被套。 近日，又一家钢贸企业上海宝立实业有限公司 （以下简称上海宝立）实际 控制人蔡芝法已多日联系不上，并导致 9 月底杭州银行上海分行被迫为该公司签 发的近 6000 万元汇票到期无法兑付。 今年，杭州银行上海分行对上海宝立的授信申请，先后进行了两次审查。2 月份的第一次否决了，到了 3 月份，另一名信贷审查员进行的第二次审查却通过 了。目前的进展是，银行方面不得不为这笔到期却无法兑付的近 6000 万元汇票 进行垫款，曝露出杭州银行在风险控制方面的漏洞。银行总行相关人士表示总行 正调查此事。 另一个被牵涉进来的企业，是上汽集团旗下的上海安悦汽车物资有限公司 （原上海汽车工业物资有限公司，以下简称安悦物资）。该公司多次为上海宝立 的银行融资提供或有担保。这两企业之间，究竟隐藏着什么“亲密关系”呢？
授信蹊跷过关 今年初，上海宝立又向杭州银行上海分行申请授信 1 亿元，用于支付安悦物 资的钢材、PTA 等化工用品的采购费用。 落款日期为 2 月 8 日的第一次授信审查意见书显示，信贷审查员否决了上述 申请，理由是“无法对企业贸易额真实性进行审核”，“企业不存在资金缺口， 且已明显过度融资”，“蔡芝法 2006 年至 2007 年间曾因涉赌问题被兴业银行发 现，该行对该客户果断选择了信贷退出措施”，另外，“申请人贷款卡显示企业 4
曾有销售劣质钢材被工商处罚、银票垫款等不良记录”。基于这些问题，最后的 审查结论是，“对此客户不应继续介入，建议退出”。 第一次受挫后，上海宝立并未停步，而是再次提出申请。同时，据一位杭州 银行信贷审查员透露，3 月中下旬，另一位信贷审查员接手了此案。 第二份审查资料显示，尽管“其法人代表也曾有涉赌被他行发现而信贷退出 的情况”，但“审查认为对此客户介入应当谨慎、适度”，即可以授信。 不过，第二次审查的结果是，授信额度由 1 亿元降至 6000 万元，期限 1 年， 采用“商商银”合作模式，敞口授信的操作模式为承兑保付票不发货，收款商家 限定为安悦物资，开票保证金比例 30%，总赎货期控制在 5 个月内，同时追加蔡 芝法的个人连带责任担保。 所谓“商商银”模式，就是由银行对借款人（上海宝立）开立的、收款人为 上游经销商（安悦物资）的商业汇票进行承兑，银行全程监督贸易过程，确保贸 易的真实性。 先否决、后通过，凸显杭州银行风险控制的漏洞，并导致今年 9 月 21 日和 9 月 28 日到期的总计 5953 万元的汇票到期兑付，只得由杭州银行自己垫款。
上海宝立债务缠身 工商登记信息显示，上海宝立成立于 2000 年 8 月，注册资金 4000 万元，蔡 芝法持有 70%股份，主营业务为金属材料、矿石粉等销售。 上海宝立声称拥有范围广泛的购销渠道，包括安悦物资等在内的多家大中型 企业和零售贸易群体。基于此，该公司从上海多家银行获得信贷授信，业务品种 涵盖流动资金贷款、银行承兑汇票、商票贴现等，授信总额曾超过 4 亿元。 根据披露的数据显示，截至 10 月 29 日，上海宝立在银行的欠款余额为 2.49 亿元，其中贷款 8000 万元，承兑汇票 1.54 亿元，票据贴现 1455.9 万元。 这些数据还有遗漏的可能，因为未统计已到期但未偿还的款项，以及其他上 海宝立需承担连带责任的款项。 5
与此同时，上海宝立目前在银行欠息 4 笔，金额分别是 32.4 万元、11.8 万 元、87.5 万元、9.6 万元，合计 141.3 万元。此外，其票据业务到期不能兑付造 成的银行垫款共计 12 笔，合计 6445.9 万元。 作为上汽集团成员，安悦物资由上海汽车进出口有限公司全资控股，是上汽 集团一体化采购平台。或许因为这个背景，安悦物资多次出现在银行对上海宝立 的银行授信案例中。 2011 年 11 月查实的上海宝立 4.04 亿元授信中，担保措施有“商商银”和 商票贴现两种，其中，“商商银”对象全是安悦物资，涉及多家银行。
安悦的角色 安悦物资为何频繁卷入上海宝立的授信案例？ 双方原先的业务模式为安悦物资向上海宝立采购螺纹钢，但从 2010 年开始， 钢材市场价格倒挂，安悦物资凭借自身实力转型为大型采购商，上海宝立于是由 安悦物资上游的供应商，变成了其下游的经销商。 有知情人士称，基于多年的业务合作往来，双方间的高层领导结成了深厚的 私人感情纽带。但这种感情关系是否与双方的上述授信合作有关，无法得到核实。 北京诚辉律师事务所合伙人刘伟认为，汇票的背书人安悦物资作为合同交易 方，和上海宝立涉嫌或虚假交易。如果真是这样，就应该承担银行损失的赔偿责 任。同时，安悦物资作为上海宝立的担保人，还应该与上海宝立一起承担本次担 保的连带赔偿责任，但可以申请对借款人（上海宝立）的资产进行保全，同时追 究借款人的责任。 对于此事，安悦物资的母公司上海汽车进出口有限公司发给杭州银行上海分 行的函电中称，已知晓 “宝立公司及其实际控制人蔡芝法涉嫌合同诈骗罪一 事”，“不会逃避此次案件中应由安悦物资承担的责任”，并称“安悦物资已经 整体关闭新的商商银业务”，“安悦与银行有信心携手处理好相关对接工作。” 函中还透露，“案件已列入上海市经侦总队重点侦破对象”。 6
杭州银行风控之痛 据悉，此类事件在杭州银行并非个案，已引起总行高层重视。在上海宝立事 件曝光后不久，杭州银行总行高层在一次内部讲话中指出，今年以来杭州银行的 不良贷款大幅上升，虽有外部因素，但从银行自身角度看，反映了全行风险管控 体制和机制不够健全，部分机构和人员风险理念失衡，“信贷审查流于形式”。 会上指出了多种不合规情形，其中就有类似上海宝立事件的情形：“直到汇 票到期垫款、借款人失踪，该笔授信项下未发生一笔实质性的发货及赎货，后经 查实，我行汇票在交至上游厂商不久后即被其背书给了借款人的另一家关联企 业。” 公开资料显示，杭州银行股份有限公司成立于 1996 年，是近期国内快速成 长的城市商业银行之一。截至 2011 年 12 月末，总资产 2439 亿元，总负债 2295 亿元，年内营业收入 122 亿元，利润总额 34 亿元。 但高速扩张也带来风险控制问题。来自杭州银行总行的资产质量统计分析显 示，今年 9 月底，杭州银行不良贷款余额达 14.0418 亿元，不良率 0.96%，风险 资产余额 29.0654 亿元，风险率 1.99%。 据悉，目前有 15 家城商行正排队上市，江苏常熟农商行、上海银行、盛京 银行等 9 家银行在初审中，杭州银行、重庆商业银行等 6 家处于落实反馈意见中。 据知情人士爆料，杭州银行上海分行 2012 年前三季度公司、零售和小企业 条线新增显性问题贷款余额突破 1 亿元，现有的信贷结构畸形，特别是钢贸行业 信贷规模比例超过分行总体信贷规模 30%。对于这些说法，银行方面未予以证实。 事实上，放眼整个银行业，钢贸行业的信贷数据都不容乐观。截至 9 月末， 上海本地银行钢贸行业的放款余额已超过 1900 亿元，较一季度末几无变化，但 形成不良余额逾 250 亿元，较一季度末的 130 多亿元增加近一倍。银监会副主席 王兆星此前公开表示，当前国际金融危机的影响仍在继续，城市商业银行能否实 现稳健发展，还需要过“四关”，即有效公司治理关、逆经济周期生存关、利率 市场化条件下风险度量和定价关及利差缩小条件下业务结构转型关。 7
秦风观点： 改进和完善商业银行授信管理制度的建议： 1.完善企业信用价值测评系统。 2.加强对企业的数据分析。在财务状况分析力一面，通过对流动比率、速动 比率、现金流量比率及利息保障倍数等偿债能力指标进行分析，衡量借款企业现 金流量是否充裕，藉各种财务结构、财务报表可信度及透明度等进行财务风险的 评价，分析借款人财务状况;在企业管理经营能力分析力一面，分析企业的组织 形态、高层管理能力、近儿年营业收入平均成长情形等； 3.加强对集团性关联风险控制。加强对集团客户内部架构、资金运作模式、 内部关联交易、关联企业互保、对外投资扩张、主营业务前景等力一面的深入调 查和分析。对集团客户关联交易进行严密监控，严格审查关联交易背景的真实性， 防比集团客户利用关联交易转移资金或利用不公平的价格进行交易，操纵利润。 4.强化授信业务相关层级的功能。授信人员应基于信用评分的衡量标准， 以客观数据拟定授信案件的信用评分议案;授信审议小组应根据相关法律规定衡 量每个案件的风险程度，以决定是否授子信用以及相关的信用风险等级;管理阶 层应依据银行对风险的承受能力，拟定高信用风险策略，综合掌控整体风险，对 下级授信案件进行风险审视;监理机关应明确了解授信银行的整体风险以及是否 有足够的自有资木，以应付所需承担的风险。
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【新规速递】 国家发展改革委办公厅关于加强企业发债过程中信用建设的通知 链接： http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=399829
最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如 何适用法律问题的批复 链接： http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=388657
商务部关于涉及外商投资企业股权出资的暂行规定 链接： http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=399395
【热点新闻】 南京多家银行承认与催债公司合作向市民追债 链接： http://finance.people.com.cn/n/2012/1030/c1004-19430323.html 江苏农合社存款挪用追踪：王明龙盐城涉非法集资 链接： http://finance.people.com.cn/bank/n/2012/1030/c202331-19430913.html 发改委加强企业债发行信用监管 链接： http://jjckb.xinhuanet.com/2012-10/30/content_409055.htm
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39116.htm
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