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【案例分享】............................................................. 1
通过中介购买的房屋不能适用善意取得制度 ................................... 1
【专
题】............................................................. 5
康师傅被指为日捐资三亿购钓鱼岛 称再遭黑手造谣 ............................ 5
【新规速递】............................................................ 11
【热点新闻】............................................................ 11
【案例分享】
通过中介购买的房屋不能适用善意取得制度
【案件回顾】 苏某于 1996 年通过集资建房方式购买了房屋一套，集资房竣工后，苏某取 得房屋钥匙，但是因长年在外，并未实际入住该房屋。2003 年，苏某委托案外 人 A 代其办理该房屋的《国有土地使用证》，因苏某长期在外务工一直未领取，A 便将该《国有土地使用证》存放于家中。2010 年 6 月，A 之子 B 得知苏某长期在 外务工，已十余年未回家，其集资房一直无人居住，遂产生将该房屋变卖的念头。 随后，B 便盗走其父 A 保管的房屋《国有土地使用证》，更换了房屋门锁， 并伪造苏某的《委托书》 《委托公证书》、苏某夫妇的《结婚证》及苏某的身份证 复印件等证件。等方式对该房屋公开出售。冷某通过公开途径得知该房屋的买卖 信息，并且认真 B 委托 P 房产中介公司对该房屋进行变卖并通过广告的对中介公 司的买房信，P 中介公司通过审查 B 持有的《国有土地使用证》、 《委托书》等文 件认可了 B 的处置权，息进行确认，中介公司保证房源的真实合法性，并且承诺 办理《房地产权证》。冷某与 B 通过通过协商，以 21 万元的合理价格购得此房， 并由中介公司办理了《房地产权证》，冷某于 2010 年 9 月装修入住该房屋。2011 年，B 的诈骗行为被发现并被公安机关逮捕，后被法院判处有期徒刑四年零六个 月。苏某得知房屋被卖后，与冷某协商无果，遂至人民法院起诉冷某，要求冷某 返还房屋并恢复原状。
【争议焦点】 1.冷某持有的《房地产权证书》及《房屋买卖合同》 ，是否真实性？是否具 有法律效力？
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2.苏某对房屋疏于看管是否存在重大过失？ 3.冷某是否是善意第三人，适用善意取得制度？
【案件进展】 一审认为，对于冷某持有的《房地产权证书》及《房屋买卖合同》，结合国 土部门档案和 B 诈骗案的刑事卷宗认定不具有真实性；苏某对房屋有处分权和使 用权，虽然疏于看管但并不构成重大过失；冷某主张善意取得并不符合“转让的 不动产依照法律规定应当登记的已经登记”的法定条件，故不予支持。遂判决苏 某作为所有权人有权追回房屋。
【案件评析】 本案中，冷某主张善意取得是否应当得到法院支持，可以将六大要件一一进 行对比。首先，冷某系通过交易取得该房屋；其次，其获取该房屋的来源人是无 处分权人；第三，冷某是支付了 21 万元合理购房款；第四，虽然一般善意取得 理论认为善意取得制度是针对动产，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百 零六条之规定，已经不再要求善意取得制度必须局限于动产，可以适用不动产， 只要办理了相关登记就可以适用；第五，冷某在受让财产的时候对 B 的诈骗行为 并不知情，并且给付了合理对价，理应认为其属于善意购买；第六，冷某受让的 不动产并不是依所有人的意思合法脱离其占有的，而是由于 B 的诈骗犯罪行为导 致的，这种情况下，按照善意取得的理论是不能适用的。但是对此有两个例外： 一是盗窃物、遗失物等系由拍卖市场、其他公开交易市场等以善意方式购买的； 二是盗窃物、遗失物或者金钱等无记名有价证券，是允许善意取得的，受害人、 遗失人无权请求善意受让人返还，这是为了保护市场交易秩序的需要。冷某购买 诉争房产是否通过正当合法的交易市场进行购买，需要司法机关作出认定，这是 本案认定冷某是否适用善意取得的关键。 本案中冷某购买房屋的行为是通过房屋中介公司进行的，房屋中介公司是否 2
具有和拍卖市场同等的社会公信力？ 中介公司的设立条件比较简单，其中介行为属于居间行为，只是为双方提供 订立合同的机会，并没有审查标志物合法性的义务和能力。而拍卖公司的设立条 件非常严格，并且对拍卖物品的来源有审查的义务，对于非法物品进行拍卖会承 担相应的法律责任，那么其社会公信力肯定比中介公司高。所以通过拍卖取得的 动产或不动产可以适用善意取得制度是为了对交易秩序进行保护，而对于通过中 介买卖取得的动产或不动产就不能使用善意取得制度，同样是为了维护正常的交 易秩序，避免出现法律漏洞。 同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，对于无处分权 人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。但是有善意取得的， 并且支付合理对价的受让人可以取得该动产和不动产的所有权。但是这个善意取 得制度有限制的规定，就是按照法律应当登记，不需要登记的已经交付使用的才 能适用善意取得制度。在本案中，通过法院调取国土部门的档案资料以及结合 B 的刑事判决档案认定，冷某所持有的《房地产权证书》及《房屋买卖合同》是虚 假的，所以不能认定其按照法律规定的方式进行了登记，不能适用《物权法》第 一百零六条的善意取得制度。 据此，法院判决认为，因合法建造设立物权的，自事实行为成就时发生效力。 无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后仍未 取得处分权的，该合同无效。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。苏 某已通过集资建房方式合法取得讼争房屋的物权。在本案中，苏某已通过集资建 房方式合法取得讼争房屋的物权。案外人 B 未经原告苏某授权，擅自伪造原告苏 某的相关证件将其合法取得的房屋出卖给被告冷某，构成合同诈骗罪，其行为未 经权利人苏某追认，订立合同后案外人 B 亦未取得讼争房屋的处分权，该合同无 效，自始不能发生法律效力，故被告冷某占有讼争房屋属无权占有，权利人苏某 有权请求返还。
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秦风观点： 本案是一起典型的无处分权人处分财产、受让人能否善意取得该财产的所有 权的案例。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将 不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但是，在符合了下列条件 时，受让人取得动产或者不动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登 记的已经交付给受让人。 具体到本案，房屋是苏某的，B 没有房屋的所有权，也没有得到任何授权“可 以处分”该房屋，因此，B 在苏某不知情的情况下将该房屋卖给“冷某”属于无 权处分。 无权处分之下，作为房屋的主人苏某有权要求冷某返还房屋，但根据法律的 规定，如果“冷某”属于“善意取得”该房屋的，则可以不归还房屋。 冷某要证明自己是“善意取得”该房屋就需要证明： （1）由于 B 制造了许多 假证，导致自己以为 B 就是房屋的主人或者以为 B 可以处分该房屋； （2）自己已 经支付了房屋的钱给 B，并且支付的价格与该房屋的价值相比，具有合理性； （3） 已经到房屋行政管理机关登记，办理好了房产证。但是，本案中，“冷某”的房 产证并不是房屋登记管理机关颁发的房产证，而是中介机构办理的，不具备法律 效力，因而，“冷某”证明自己属于“善意取得”该房屋的主张不能成立。 因此，在受让人不能证明自己“善意取得”的情况下，房屋所有权人苏某可 以要求“冷某”返还房屋。“冷某”因自己被欺骗而受到的损失可以另行向 B 主 张赔偿。
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【专
题】
康师傅被指为日捐资三亿购钓鱼岛 称再遭黑手造谣
方便面行业不正当竞争的态势似有愈演愈烈的趋势。继前不久康师傅向公安 部门举报竞争对手统一企业恶意操纵“日资门”事件后，连日来又有来自网络以 及群发的短信信息称，“康师傅为日本购中国钓鱼岛捐3亿日元”，呼吁抵制。康 师傅昨天对此予以坚决否认，同时还痛斥此举仍是幕后黑手恶意操纵，只不过这 次的主谋不明，“我们严厉谴责与唾弃此等裹挟民众爱国热情，丧失道德底线的 ‘野蛮营销手段’”。
■事由 网传康师傅为日捐资购钓鱼岛 连日来微博等网络渠道上充斥着有关康师傅为日本政客购买钓鱼岛捐资3亿 日元的消息。实名认证的王才亮律师昨天发长微博表示：其于前天晚上接几位网 友的来信称:康师傅为日本政客购买钓鱼岛捐资3亿日元，为恶化中日关系推波助 澜。康师傅原为台资企业，但后为日资朝日啤酒出资控股，却依旧以台资企业名 义在大陆发展。 康师傅有关负责人(公关部负责人李宜霖)表示，公司已经注意到此事了。该 负责人还向记者表示，最近有关于上述内容的短信也在群发当中，有收到该短信 的人士也将该短信转发至公司询问。
■康师傅声明 对手恶意造谣为不当竞争 “这是又一起竞争对手幕后恶意操纵的野蛮营销手段”，康师傅昨天对外表 5
示: 康师傅控股有限公司是在香港的上市公司，目前最大控股股东为魏氏四兄弟 及其拥有的顶新(开曼岛)控股有限公司，持有33.67%，其余是各方机构和社会公 众持股，包括来自国际的多方的资金参股，并不影响企业和品牌的民族属性。 “康师傅的产品源自中华饮食文化，康师傅所有生产、加工、包装等一整套 产业链都在中国大陆，且旗下的8万多员工都是中国人”，声明称，近期有一些别 有用心的人透过短信微博炒作的方式，散播康师傅捐资参与钓鱼岛事件等等言 论，明显涉及不法及不正当竞争， “公司严厉谴责与唾弃此等裹挟民众爱国热情， 丧失道德底线的‘野蛮营销手段’；公司将从严追究背后指使者的法律责任，坚 决遏止此种恶意构陷企业误导大众以期达到不可告人目的不当竞争行为”。 声明还重申：尊重与支持企业以开放、成熟、理性的姿态参与良性市场竞争， 促进行业和谐健康发展；努力打造一个有良心负责任的食品集团，更希望能得到 广大消费者持续的支持、鼓励和喜爱。
已搜集相关证据将采取行动 在此事发生前不久，康师傅曾卷入“日资门”事件。今年9月份网络上出现 “康师傅是日资企业”的传言。对此，康师傅曾发布“立场说明”称：“康师傅 是代表中国特色的民族品牌。” 然而由网络传言而引发的抵制康师傅的风波骤起。“抵制风波已对康师傅的 品牌和经营造成了一定的影响”，康师傅上述负责人昨天接受记者采访时表示， “日资门”事件是由竞争对手统一企业操纵所为，“人证、物证、影像、录音等 各方面的证据都齐备”，“我们已向公安局和工商局报案”。 直到10月底，国台办新闻发言人杨毅给康师傅正名：康师傅是台湾品牌，民 族企业，非日本品牌；康师傅所在的公司作为在香港上市的公司，一直有多方的 资金参股，之后风波渐平。 通过查阅公开资料可以发现，康师傅的确有三洋食品株式会社参股。对此， 6
康师傅上述负责人表示：那是1999年金融危机之时，公司遭遇资金瓶颈时三洋注 资救急转换的股份，国内类似有国际资本的企业还有很多。 对于此次“捐资门”事件，康师傅昨天并未点出幕后黑手的名称，但其表示， 目前已搜集到相关证据，并着手采取相应的法律行动，此次的幕后黑手或许另有 他人。
■统一企业回应 不知道康师傅在说什么 对于康师傅指责统一操纵“日资门”事件，统一企业相关负责人杨寿正昨天 接受记者采访时表示：“我们不知道康师傅在说什么，我们也不会跟着他们，他 乱说话，我们不想回应。” 有意思的是，根据公开资料的显示，统一企业自1968年创业开始就与日清制 粉、日清制油合作，引入日本技术，后来陆续与日本龟甲万、明治乳业、麒麟啤 酒、日本7-11、乐天超市等合作，尤其三菱重工也是统一的股东。
■专家说法 恶性竞争成可怕潜规则 工商以及司法部门应强力介入 “首先朝日啤酒既不是康师傅的控股股东，也不是康师傅的参股股东；另外， 在企业全球化发展的今天，一个大集团背后股东的多元化是很正常的”，对快消 品行业相当熟稔的北京志起未来营销咨询集团董事长李志起，昨天接受记者采访 时表示，任何一个企业的参股股东的言行，只要不是控股股东故意安排，都不能 解读成这个品牌企业的宗旨和意图。 “近年来，企业通过民间网络传播方式抹黑竞争对手，这种恶性竞争手段已 成为商界很可怕的潜规则”，李志起昨天直言，除了此次的康师傅被抹黑事件， 包括此前的鲁花攻击金龙鱼、蒙牛攻击伊利等等，这种利用网络等非正式渠道的 7
攻击，最终只会导致覆巢之下无完卵的境地。 “肯德基和麦当劳，可口可乐和百事可乐，也同样都是竞争对手，但是我们 发现他们就从未发生过这样的恶性竞争”，李志起说， “不正当竞争的结果使不正 当竞争者获益，而正当企业受损，长此以往，企业都无心去搞经营，研发产品， 主业自然荒废”。 “真正的行业竞争一定是竞争与合作的关系，只有这样，保持并做大行业蛋 糕，反之蛋糕不仅猥琐，最后也搬起石头砸了自己；而作为消费者，也一定要有 理性的眼光，不能听到传言就草木皆兵”，李志起表示，对于恶意竞争行为，企 业应该采取合法诉讼的同时，工商部门也应有所作为，必须叫停违规行为；而对 此次康师傅被黑事件，司法部门也应强力介入，追究真相，保护企业和消费者的 合法权益。
■背景资料 康师傅与统一本是同根生 同样出身台湾，同样1992年进入大陆市场，康师傅早在1996年就已在香港上 市，凭借强大的资金支援在大陆市场高歌猛进。统一虽然是台湾家喻户晓的食品 老大，而在大陆市场却一直充当着康师傅的“小弟”。目前，无论是饮料还是方 便面业务，统一还都屈居于康师傅之后。特别是方便面业务，此前统一方便面已 亏损多年，直至去年年底才终于扭亏转盈。 根据双方2012年中报显示，康师傅今年上半年营业额达到45.33亿美元(约合 人民币300亿元)，其中方便面销售45.33亿美元(约合人民币120亿元左右)。康师 傅还引用尼尔森2012年6月调查数据显示，康师傅方便面销售量与销售额市场占 有率分别为43.9%及57%，其中容器面及高价袋面销售额的占有率分别为65.7%及 70.1%，持续稳居市场领先地位。 统一今年上半年营业额则为106.48亿元人民币。其在中报中也不甘示弱：公 司今年上半年在方便面市场占有率由上年同期的12.6%提高至15.1%，为行业内增 8
长幅度最快者，而方便面事业表现优于整体市场及主要竞争对手，主要得益于“老 坛酸菜牛肉面”的成果。不过依靠2008年推出的老坛酸菜牛肉面，统一方便面今 年上半年销售额也仅为34.20亿元人民币。 显然，康师傅和统一本是同根生的企业，但是在内地市场上，双方的业绩却 相差巨大。
秦风观点： 通过捏造、散布虚假的事实，损害竞争对手商业信誉，破坏公平、诚信的市 场竞争秩序的行为，构成诋毁商誉的行为。 市场经济条件下，商誉之于企业就如名誉之于个人，不能设想一个没有商誉 的产品如何能够实现价值交换；更不能设想一个没有商誉的企业如何能够立足于 市场。对于任何经营者来说，商誉意味着竞争优势及其带来的财产利益，但对于 不法竞争者来说，破坏、诋毁竞争者的商誉似乎也成为了“克敌制胜”的捷径。 许多破坏、诋毁商誉的事件也因此而产生，严重破坏了市场竞争秩序。 诋毁商誉的行为属于“不正当竞争行为”，为法律所禁止， 《中华人民共和国 反不正当竞争法》第十四条对定，经营者不得捏造、散布虚伪事实，损害竞争对 手的商业信誉、商品声誉。 经营者违反公平、公正的竞争原则，诋毁竞争对手的商誉，造成竞争对手损 害的，被侵害的经营者可以向人民法院提起诉讼，要求侵权者承担损害赔偿责任， 被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的 利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争 行为所支付的合理费用。 诋毁竞争对手的商誉，情节严重，给他人造成 50 万元以上的直接经济损失， 或者虽然没有达到 50 万元的直接经济损失，但严重妨害他人正常生产经营活动 或者导致竞争对手停产、破产或者诋毁竞争对手商誉造成恶劣影响的，则依法构 成刑事犯罪，《中华人民共和国刑法》第二百二十一条规定，捏造并散布虚伪事 9
实，损害他人的商业信誉、商品声誉，给他人造成重大损失或者有其他严重情节 的，可处以二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。单位犯此罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以上述刑罚。
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【新规速递】 中华人民共和国治安管理处罚法 链接： http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=403793
中华人民共和国预防未成年人犯罪法 链接： http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=403792
中华人民共和国国家赔偿法 链接： http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=403795
【热点新闻】 佛山“酱油门”涉事公司被判改名并赔偿 链接： http://www.chinacourt.org/article/detail/2012/11/id/795676.shtml
借典当之名行借贷之实 高额费用未获法院支持 链接： http://www.chinacourt.org/article/detail/2012/11/id/796219.shtml
茅台被送检塑化剂风波升级 13 酒企市值蒸发近 434 亿元 链接 http://finance.ifeng.com/stock/ssgs/20121204/7382363.shtml
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39116.htm
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