Сите ние живееме во време кога ...само идејата е Капитал, сè друго е пари...
специјален прилог
ПАЗАР НА НЕДВИЖНОСТИ
Како до квалитетен деловен простор? l Дилема на бизнисмените Дали да се изнајми или купи деловен простор?
l Адора инженеринг
нуди најголема вредност за вашите пари
l Побарувачката расте,
а од Фортон Македонија советуваат Вложување во станови е најдобра опција во моментов!
l На Скопје му фали деловен простор од
прва класа Цените ќе растат, добра можност за инвеститори во квалитетни канцеларии
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
42
ПАЗАР НА НЕДВИЖНОСТИ
На Скопје му фали деловен простор од прва
Цените ќе растат, добра инвеститори во квалитетни
В пишува:
Игор Петровски
igor.petrovski@kapital.mk
Во моментов, состојбата на пазарот на деловен канцелариски простор во Скопје покажува нагорен тренд во однос на побарувачката, водена пред сè од активноста на ИТ и аутсорсинг компаниите, велат познавачите на пазарот. Нивото на закупнини бележи стабилизација во првите шест месеци од 2015 година, без никакви
Вкупната закупена површина на деловен простор во Скопје се зголеми за повеќе од 90% во првите шест месеци од 2015 година во споредба со состојбата на крајот од 2014. Ова пред сé е резултат на пазарната активност на ИТ, финансиските и аутсорсинг компаниите. Во анализираниот период нема значајни нови закупи надвор од Скопје, велат од агенциите за менаџмент со недвижнини.
поголеми диспропорции во споредба со нивото забележано во втората половина на 2014 година. “Сметаме дека високата исполнетост и зафатеност на бизнис центрите од А и Б класа, како и недостигот од нови проекти за деловен канцелариски простор во следните две години, ќе влијае на зголемување на закупнините и истите ќе имаат нагорен тренд во следните две години“, велат во Фортон Македонија, компанија за менаџмент и услуги во делот на недвижнини. Нивните анализи на пазарот за недвижнини што ги прават за секој квартал во годината, покажуваат дека трендот на намалување
на празниот деловен простор кој започна во втората половина на 2013 година продолжи и во првата половина на 2015 година, но со побавно темпо поради политичката криза која доведе до одложување на неколку очекувани трансакции, објаснуваат нашите соговорници на темава. И покрај политичката криза, вкупниот празен простор (деловен простор класа А, Б и В) се намали за 5.161 м2 односно 16% во споредба со крајот на 2014 година. Деловните комплекси ГРАВЕ БЦ, Синерџи БЦ, ВЕВЕ БЦ, СИТИ ПЛАЗА БЦ и Хипериум БЦ имаат најниска стапка на празен простор, велат во Фортон. Вкупниот
“Изграден по нарачка“: е концепт за деловен простор што им
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
специјален прилог
43
К
упувачите и закупувачите најчесто бараат ексклузивни деловни простории, со убава архитектура и дизајн, привлечен ентериер, но пред сè да се сместени на атрактивна локација, која сама проф. Ванчо по себе го продава Чифлиганец бизнисот и гарантира сопственик и директор на Адора инженеринг негов успех.
Што значи деловен простор од А,Б и Ц класа
ва класа, а побарувачка има
а можност за тни канцеларии Цени на закуп на деловен простор во Скопје
Н
ивото на закупнини за деловен простор бележи стабилизација без поголеми диспропорции во споредба со нивото на закупнини во втората половина на 2014 година. Месечната закупнина за премиум локација во сегментот на класа А остана во рамки на 12-14,50 евра/м2. Поради недостиг на понуда, се очекува нагорен тренд во нивото на закупнини во текот на следните две години.
Класа A деловни згради: XX Сегмент на премиум локација: € 12 до € 14,5 / м2 XX Внатрешноста на градот: € 10 до € 12 / м2;
Класа Б деловни згради: XX Сегмент на премиум локација: € 7 до € 10 / м2 XX Внатрешноста на градот: € 5 до € 7 / м2 слободен простор од класата А деловен простор се намали на 4,66% (4.688 м2) или 33% намалување во споредба со втората половина на 2014 година, додека пак празниот простор од класа Б и В се намали на 12,02% (21.813 м2) односно 11,24% во споредба со втората половина на 2014 година.
И Карпош, Аеродром и Кисела Вода се атрактивни за деловен простор
Како најатрактивни, топ локации во Скопје за нов деловен, канцелариски и трговски/ малопродажен простор, сè уште остануваат локациите во централното градско подрачје (Central Business District). Во последните
Класа А: Најпрестижните згради кои се натпреваруваат за придобивање на премиер корисниците на канцеларии, кои се спремни да платат над просечната рента во областа во која се наоѓа деловниот простор. Овие згради треба да имаат висок квалитет на градба, најсовремени системи кои го помагаат работењето на компаниите, лесна инфраструктурна достапност и дефинирано присуство на пазарот. Класа Б: Згради кои претендираат да бидат дом на поширок круг на корисници со просечна цена во однос на околината. Зградите сепак треба да бидат подобри од нивната конкуренција во околината, но во никој случај не можат да се натпреваруваат со зградите од А класа во поглед на цената. Класа Ц: Згради кои се натпреваруваат за закупци кои бараат единствено функционален деловен простор под просекот во областа во која се поставени. две години нема нови големи проекти на пазарот на деловен канцелариски простор. Како најголеми играчи на овој пазар се истакнуваат бизнис центрите Соравиа, Хипериум, Синерџи, Сити Плаза, МИДА и ГРАВЕ, велат во Фортон. Како атрактивни локации за деловен простор, како за инвеститорите така и за компаниите, се сметаат и населбите/
ма добар потенцијал, велат од индустријата за недвижнини
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
44
ПАЗАР НА НЕДВИЖНОСТИ
О
Димитар Арсов
главен на оддел за деловен простор во Фортон Македонија
чекуваме пораст на цените на закупнини во класа А деловен простор како резултат на зголемената побарувачка и ограничената понуда. Пазарот бележи и зголемен интерес од локални инвеститори за партнерство со меѓународни компании за инвестиции проекти по принципот ‘уредени за свои потреби.
општините Карпош, Аеродром и Кисела Вода. Во Кисела Вода на пример, на самата граница со општина центар, почна со градба големиот станбено - деловен објект на Адора инженеринг, наречен Flatiron, според познатиот облакодер во Њујорк, која послужи како инспирација за зградата на Адора. Објектот ќе има триесетина луксузни деловни простории, најавуваат од компанијата, со атрактивна локација, специфична архитектура, дизајн и препознатлив изглед, можност за доаѓање пеш до и од најтесното централно градско подрачје, сопствен паркинг, близина на многу институции, итн. “Најголемиот дел од објектите кои изминативе 13 години ги има изградено Адора инженеринг како и тековните проекти, се станбено - деловни објекти, каде освен елитните станови има и ексклузивни деловни простории. Изградивме и современ деловно-трговски центар во Ново Лисиче, во модерната општина Аеродром во Скопје, каде од почетокот успешно работи познатиот трговски синџир Рамстор, како и многу други бизнис и услужни дејности. Поголемиот дел од деловните простории во објектите на Адора инженеринг се
ИСПОЛНЕТОСТ НА КАПАЦИТЕТИТЕ НА ДЕЛОВНИТЕ ЦЕНТРИ ВО СКОПЈЕ
Соравија БЦ Синерџи БЦ Хипериум Сити Плаза МИДА БЦ Палата Македонија ГРАВЕ БЦ ВЕВЕ БЦ СЕКТРОН БЦ
Површина м2 10725 6067 5940 4255 3104 2900 2007 1732 1271
Празен простор 13% 0% 5% 5% 5% 13% 0% 0% 18%
Извор: Фортон Македонија
продадени, а дел се изнајмени под закуп. Купувачите и закупувачите најчесто бараат ексклузивни деловни простории, со убава архитектура и дизајн, привлечен ентериер, но пред сè да се сместени на атрактивна локација, која сама по себе го продава бизнисот и гарантира негов успех. Многу важен фактор за купување на деловните простории е тие да имаат сопствен паркинг простор за лесно паркирање на вработените и клиентите и секако тие да нудат квалитетно и економично водење на бизнисот“, вели проф.д-р Ванчо Чифлиганец, сопственик и генерален менаџер на Адора инженеринг.
Потреба за специјализиран ИТ бизнис центар
Моменталната ситуација на пазарот на деловен канцелариски простор, висока исполнетост на бизнис центрите од А и Б класа, зголемена побарувачка за канцелариски простор, посебно од страна на ИТ компаниите и кол/ аутсорсинг центри, укажува на потребата од изградба на специјализиран ИТ бизнис центар каде овие компании би можеле да ги започнат или пренесат своите активности. Компаниите од овој сектор се чувствителни на цените на деловниот простор, и кај нив многу
важна улога има инфраструктурата, комоцијата во деловниот простор како и останатите специфични барања и технички карактеристики за природата на нивната дејност. Потенцијал за изградба на нов деловен канцелариски и трговски/малопродажен простор во Скопје, има, велат професионалците од индустрјата за недвижно-сти. Пазарот бележи зголемен интерес од локални инвеститори за партнерство со меѓународни компании за инвестиции проекти “уредени за свои потреби” вклучувајќи и проекти за реструктуирање, трансформација и реновирање на нефункционални малопродажни простори во деловен канцелариски простор. Покрај трговските центри, Cevahir Sky City Mall и Emporio Mall, чија изградба е започната и ќе финишира во 2017 година, има потенцијал за експанзија на пазарот на трговски/малопродажен простор во Скопје, и тоа во сегментот на трговски центри и концептот “изграден простор по нарачка” (build-to-suit). Овие можности се присутни на пазарот и треба да бидат идентификувани и од домашните и од странските инвеститори, велат нашите соговорници. nnn
Зошто нема светски модни брендови на фреквентните пешачки зони?
Нема доволно голем деловен простор за нивните продавници
П
обарувачката на малопродажен/трговски деловен простор покажува мал пад во однос на нивото од втората половина на 2014 година, покажуваат анализите на Фортон. Компаниите од секторот на супермаркети и продавници и компаниите од секторите за храна и мебел имаат водечка и клучна улога во креирањето на вкупната побарувачка. Сегментот на главните пешачки зони во Скопје е помалку атрактивен. Пречка за модните брендови кои веќе се присутни во трговските центри за да дојдат на најфреквентните улици во центарот е недостигот на соодветна големина на единици кои ги исполнуваат нивните критериуми. Премиум закупнините во трговските центри останаа стабилни во текот на првата половина на 2015 година додека примарните закупнини во главните пешачки зони
бележат стабилизација по остриот пад во втората половина на 2014 година. Се очекува одржување на ценовната стабилност и во текот на наредниот период. Како на пазарот на канцелариски, така и на пазарот на малопродажен/трговски простор, освен Капитол Мол, немаше поголеми нови проекти во изминатите две години. Во секторот на супермаркети, поголемите играчи, како што е турскиот ланец на супермаркети “Ramstore” и домашниот Жито Велес, ја продолжуваат својата експанзија во земјата. “LC Waikiki” е најбрзо распространетиот бренд со две нови продавници, една отворена во Ramstore Mall, а друга во подготовка во Битола. Турскиот бренд за обувки “Polaris” е најбрзо растечки нов бренд, со три продавници во Ramstore Mall, ГТЦ и Palma Tetovo Mall.
Тренд: Забрзано се пополнува просторот во новите деловни центри
САКАТЕ ДА СТЕ ДЕЛ ОД УСПЕШНАТА МЕЃУНАРОДНА БИЗНИС ПРИКАЗНА ВО СКОПЈЕ? Од светскиот бизнис центар Њујорк, директно во центарот на македонската метропола
ДЕЛОВНИ ПРОСТОРИИ ЗА БИЗНИС ВО 21 ВЕК
Уникатни деловни простории во атрактивниот комплекс Адора Flatiron Скопје, од 45 до 1.773 м² На само 1 км далечина и 10 минути пеш од срцето на Скопје, во впечатлив луксузен објект Помеѓу два булевари, лесен пристап пеш, без нервози, со возила и јавен превоз Сопствени 394 паркиралишта, во близина на најзначајните институции во Скопје
ЛОКАЦИЈАТА,
КАЈ ВАС Е ИЗБОРОТ. УСПЕШНИТЕ БИЗНИСИ СЕКОГАШ ЧЕКОРАТ ЗАЕДНО! ОСНОВА НА МЕЗАНИН
ЛОКАЦИЈАТА И
САМО ЛОКАЦИЈАТА Е КЛУЧ ЗА УСПЕХ НА СЕКОЈ БИЗНИС!
ОСНОВА НА ПРИЗЕМЈЕ
ГЛАВЕН ВЛЕЗ ЗА СТАНАРИ
Комплекс Адора Flatiron Скопје
ул. Борис Трајковски (Сава Ковачевиќ)
Под Водно-Скопје
Аеродром-Скопје
Струмица
Ѓорче Петров-Скопје
Карпош-Скопје
02 30 93 200 02 5 215 215 070 204 024 075 240 200 078 240 467 078 240 354 070 365 738 prodazba@adora.com.mk
www.adora.com.mk
www.facebook.com/adora.inzenering
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
46
ПАЗАР НА НЕДВИЖНОСТИ Зошто сме најквалитетни?
С Комплекс „Аеродром“ - Скопје
Адора Flatiron - Скопје
Комплекс „Под Водно“- Скопје
иноним за Адора инженеринг како потврден лидер во високоградбата во Македонија, се становите со врвна асеизмичка стабилност докажана со вештачки земјотрес, што гарантира безбеден дом и спокоен сон на станарите, објаснуваат во компанијата. Висококвалитетното домување по европски стандарди во станови со енергетска ефикасност А-класа, овозможува долгорочно економично домување, со драстично помала потрошувачка на енергија за ладење и греење, потврдено со енергетски пасош, функционалните станови по мерка на станарите, со сите придобивки на современото домување, како што е заедничкото осветлување со фотоволтаици на сончева енергија, модерните паркиралишта, безбедносните системи, брзите лифтови, уредената и озеленета околина и осмислени содржини за поубав и посреќен живот на станарите, како влог на компанијата за граѓаните и заедницата.
Адора инженеринг нуди најголема вредност за вашите пари
Становите што ние ги градиме може само да добиваат на цена!
З
За земјата и другиот недвижен имот, како вечен извор на среќа и богатство на човекот, пишувале многу писатели, а ова традиционално уверување се пренесува и низ генерациите, што резултира со убеденост на луѓето насекаде и секогаш дека купената недвижност е најмудрата, најисплатливата и највредна инвестиција. “Купената недвижност е најцврста валута во секое време, а особено во економска и политичка криза, што се темели на фактот дека ниту орочените депозити во банките со ниските каматни стапки, ниту било која работа, не може на долг рок толку многу да ја зголеми својата вредност како што е случајот со купените станови и недвижности, чија цена постојано расте, што особено се однесува на вредноста на недвижностите во македонската и европска метропола Скопје“, вели д-р Драгана Д. Чифлиганец, извршен директор на Адора инженеринг, најголемиот градител на станови во Македонија во моментов . Со издавањето под закуп, недвижностите на сопствениците континуирано им носат дополнителен приход во семејниот буџет, додава таа, а со оглед на постојаната побарувачка, становите секогаш може да
Најголемиот градител на станови во Македонија има зголемена продажба во 2015 година, кога само во јуни, јули и август во Скопје и Охрид продадени се 90 елитни станови, што е за 36 % повеќе споредено со истиот период лани. се продадат по добра цена и со тоа да се оствари солидна заработувачка. Адора инженеринг бележи зголемена продажба на станови во 2015-та година, што особено е изразено во летните месеци, кога во текот на јуни, јули и август во Скопје и Охрид овој градежен бренд има продадено 90 елитни станови, или вкупно 5.700 м² станбен простор, што е за 36 % повеќе споредено со истиот период минатата година. “Според нашите процени, цените на станбениот метар квадратен на пазарот на недвижности во Македонија остануваат стабилни, со евентуална можност за извесно зголемување во иднина, со оглед дека новите станбени објекти се градат на атрактивни урбани локации, со специфична архитектура и дизајн, со примена на најсовремени стандарди, иновации и материјали, кои нудат повисок квалитет и стил на домување од порано“, вели Чифлиганец.
Македонски Flatiron-Скопје: Живеј во уникатен светски објект по домашна цена
Во Адора инженеринг моментално се градат околу 500 станови за продажба. Најголема побарувачка има за елитните станови во новиот урбан белег на Скопје и Македонија, комплексот Адора Flatiron Скопје, кој градејќи се во стилот на една од најпознатите згради на Менхетн,
Њујоршката икона Flatiron, на граѓаните им нуди можност да живеат во дел од светското културно наследство, со што се гордеат повеќе метрополи во светот. Адора Flatiron Скопје се гради во централното подрачје на Скопје, на влезот на општина Кисела Вода, на само еден километар оддалеченост и 10 минути пеш од главниот плоштад во македонската метропола, со лесна достапност на високиот урбан стил на живеење во центарот на градот, каде уште од почетокот на градба има голем интерес за богатиот избор на станови, со површина од 31 до 260 м² со сите удобности за современо, комотно и квалитетно домување. Становите во новиот комплекс „Адора“, лоциран на почетокот на модерната општина Аеродром, до меѓународната железничка и автобуска станица, на 10 минути пеш од строгиот центар на Скопје, граѓаните ги купуваат со рекордна брзина уште во текот на градба. Последните два станови ги очекуваат своите сопственици во објектот Под Водно, во центарот на Скопје со одлични услови за мирно, здраво и лесно урбано живеење, а само уште два стана за продажба има и во објектот во прочуените Билјанини извори во древниот Охрид, во близина на градските плажи, Националниот парк Галичица и центарот на градот, со идеални можности за одмор, релаксација, рекреација и уживање. nnn
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
специјален прилог
47
Дилема на бизнисмените
Дали да се изнајми или купи деловен простор?
С пишува:
Игор Петровски
igor.petrovski@kapital.mk
Секоја компанија порано или подоцна мора да процени дали за успешно работење подобра опција е купување на свој простор или наем. Во Скопје, како главен бизнис и административен центар на Македонија, цените за изнајмување на деловен простор се во пад, како што велат познавачите на пазарот за недвижности и сè уште доминира изнајмувањето, наспроти купувањето сопствен деловен простор. “Банките, на пример се особено познати по тенденцијата да имаат сопствен деловен простор за своите седишта и
Ви помагаме во одлуката дали и кога е потребно да инвестирате во сопствени канцеларии, производни хали или магацини, или пак да плаќате кирија за нив. речиси и да не изнајмуваат, освен за експозитури.“, вели Оливер Димитровски, директор на компанијата за менаџирање со недвижности New Way. Одлуката дали да се купи сопствен или изнајми туѓ деловен простор, ќе зависи не само од видот и обемот на работата што се извршува, туку и од други фактори, а било да се работи за адвокатска канцеларија, продавница или студио за вежбање, постојат неколку клучни параметри што може да ви помогнат во изборот. Прво, битно е колку години постои бизнисот, односно неговата стабилност и континуиран финансиски капацитет, велат експертите по финансиски менаџмент што ги консултиравме. “Бизнисите кои штотуку се основале или пак поминале низ промени што носат неизвесно движење на пазарот и неизвесна финансиска стабилност во иднина, подобро е да се одлучат за изнајмување на деловниот простор додека ја зацврстат својата позиција, и финансиска
и пазарна“, велат во ПроКредит банка, која што е фокусирана на финансирање мали и средни бизниси. На пример, доколку еден бизнис успешно работи во еден град и размислува да се прошири во друг град, подобро е на самиот почеток да работи во изнајмени простории. Таквата одлука ќе му овозможи да го осознае пазарот, интересот за неговите производи или услуги и финансискиот ефект од ваквата одлука врз неговиот веќе добро стоечки бизнис. Со други зборови секогаш ќе има флексибилност побрзо да се прилагоди на евентуалните пазарни промени. Исто така, многу е битно да се она што можеби е основно е реалната проценка на потребите и длабинското разбирање на инвестициониот план. Значајно е објектот кој се купува или гради да одговара на потребите во моментот и во претстојниот период т.е да не се влегува во преголема инвестиција (‘’предимензиониран објект’’) кој нема да ја оправда инвестицијата и ќе го оптоварува непотребно бизнисот.
Да се внимава: да не се претера со инвестицијата во деловен простор
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
48
деловен простор
Н
Оливер Димитровски директор на агенција за недвижности New Way
а краток и среден рок поисплатливо е да се изнајмува. Штом влезе фирмата во втората деценија од постоењето може да размислува да стане сопственик на деловен простор за свои потреби.
Тука секако се подразбира разбирање на севкупните трошоци за инвестицијата, издржани претпоставки при проектирање на паричниот тек, реални очекувања за средствата кои би се генерирале од таа инвестиција, можните проблеми и начини како би се надминале.
Деловен простор да се купува со долгорочни кредити
Друг параметар е анализата на движењата на пазарот на цените на наемнина наспроти цената на изградени објекти во случај на евентуална продажба. Природно е бизнисот да тежнее кон опции за кои пазарот покажува тренд на намалување на трошоците - кирија или цена на објект. Доколку бизнисот својата инвестиција ја финансира со кредит, друг параметар кој би требало бизнисот да го земе во предвид е споредбата на трошокот за камата за кредитот наспроти трошокот за кирија. Сè додека каматата е пониска од висината на месечната кирија, за стабилниот бизнис постои економска оправданост за инвестирање. “Но, трошоците за кирија не треба да се разгледуваат изолирано“, советуваат од ПроКредит банка. “Секој бизнис низ периодот на работење има дополнителни трошоци кои произлегуваат од оперативното работење - поправки, реновирање, помали инвес тиции околу објектот кои при изнајмен објект се неефективни вложувања. Во секој случај, во инвестициските одлуки она што е особено важно за секој бизнис е соодветното прилагодување на рокот на отплата на кредитот со неговата намена. Инвестициите во деловен простор – канцеларии, производни хали и сл., треба да се финансираат со кредити на долг рок од 10-15 години, како бизнисот би можел да добие висина на месечна рата која не би го оптовариле тековниот месечен обрт кој е потребен за финансирање на обртниот капитал“, објаснуваат во ПроКредит.
Математиката ‘за колку години кирија би го исплатил просторот’ не секогаш ‘држи вода’
Инаку, што се однесува до прагот на исплатливост да се купи или изнајми
И
нвестициите во деловен простор – канцеларии, производни хали и сл., треба да се финансираат со кредити на долг рок од 10-15 години, како бизнисот би можел да добие висина на месечна рата која не би го оптовариле тековниот месечен обрт, велат од ПроКредит банка.
деловен простор, банкарите велат дека едноставната математика базирана на пресметката ‘за колку година кирија би го исплатил просторот’ може да е и погрешна. “Прво, затоа што не е земена предвид временската вредност на парите; Второ, опортунитетниот трошок од аспект што доколку истиот капитал се насочел кон зголемување на обртот и поголем профит? И трето, ризикот од ненадејни пазарни шокови и потребата за брзо адаптирање на новите услови“, истакнуваат во Комерцијална банка и додаваат дека одлуката за инвестирање во основни средства како што е деловен простор, е повеќеслојна и зависи од природата на бизнисот и капацитетот на инвеститорот. Вообичаено, е велат банкарите, дека најмногу аргументи за купување има кај поголемите производни компании. “Самиот технолошки производен процес бара специфични услови од аспект на објекти и опрема, па и можностите за изнајмување се ограничени. Од друга страна, најчесто волја за изнајмување има кај трговските компании (магацински простори, канцеларии..) и кај компаниите во услужните дејности. “, велат во Комерцијална банка. Во последниве 2-3 години зголемена е побарувачката на деловен простор, има наплив на странски компании од ИТ индустријата, кол центри итн., кои што изнајмуваат деловен простор. “Основна причина за овој стратешки пристап е потребата за флексибилност – брза промена на деловен простор, замена на нова технологија, промена на капацитет, адаптирање на нови пазарни услови, итн.“, вели Оливер Димитровски од New Way. Нашите соговорници на темава очекуваат во следните неколку години блага тенденција на намалување на интересот за купување на деловен простор, за сметка на зголемување на интересот за изнајмување. Сепак, овој процес треба да оди паралелно со развивање на пазарот на недвижности, односно за да има кој да изнајми, треба и кој да понуди квалитетен деловен простор. nnn
О
чекуваме во наредните години блага тенденција на намалување на интересот за купување на основни средства за сметка на зголемување на интересот за изнајмување. Сепак овој процес треба да оди паралелно со развивање на пазарот на недвижности, велат од Комерцијална банка.
На што да внимавате при носењето одлука XX Ако сте нов бизнис, подобро изнајмувате деловен простор. XX Ако минувате низ промени, турбуленции и имате неизвесна финансиска стабилност во иднина, подобро изнајмувајте деловен простор. XX Не влегувајте во непотребни предимензионирани инвестиции во деловен простор што ќе ви го оптоварат бизнисот. XX Сè додека каматата на кредитот е пониска од висината на месечната кирија, има логика да инвестирате во свој деловен простор. XX Секогаш размислувајте и за временската вредност на парите; опортунитетниот трошок од аспект што доколку истиот капитал се насочел кон зголемување на обртот и поголем профит; ризикот од ненадејни пазарни шокови и потреба за брзо адаптирање на нови услови.
Поголемите: компании претпочитаат купување свој простор
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
специјален прилог
49
Побарувачката расте, а од Фортон Македонија советуваат
Вложување во станови е најдобра опција во моментов!
К
Купување станови, како најдобра варијанта за инвестирање на слободни средства, препорачуваат познавачите на пазарот за недвижности. “Следејќи ги пазарите на станбен простор во нашето окружување можеме да забележиме дека секаде има драстично зголемена побарувачка за станови. Овој тренд го забележавме и во Македонија во првата половина од 2015 година. Подобрените услови за кредитирање заедно со најниските цени на станбениот простор во последниве 10 години, се двата главни фактори што донесоа поголем број трансакции на пазарот за станови за 30,5%, односно на 1.605 трансакции во првите шест месеци годинава“, вели Влатко Богоевски, директор на Фортон Македонија, компанија за менаџирање со недвижности. Тој очекува дека овој тренд ќе продолжи и понатаму со зголемен интензитет. “Цените на становите сепак ќе останат стабилни, а не се исклучува можноста и да се зголемат кон крајот на годинава, но не драстично, согласно зголемената побарувачка. Зголемената динамика на пазарот на резиденцијален простор во текот на првото полугодие од 2015 година резултираше со намалување на пазарната понуда во споредба со втората половина на 2014 година. Имено, вкупната пазарна понуда изнесуваше 3.534 резиденцијални единици што претставува остар пад од 28,5% во споредба со крајот на 2014 година. По однос на територијалната распределба, поголемиот дел од пазарната понуда е сконцентриран во Општина Аеродром (55%), по која следи Општина Карпош (13%) и Општина Центар (12%)“, објаснува Богоевски.
Влатко Богоевски директор на Фортон Македонија
Ц
ените на становите во Скопје може само да останат стабилни или да растат, никако да паѓаат. Сега е вистинското време да се инвестира во стан, не само за живеење, туку како можност да се оствари принос. Каматите на банкарските депозити се на историски минимум, а годишниот приход од изнајмување стан може да биде и повеќе од 6%!
Со кирија од стан повеќе може да заработите од камата во банка
Според аналитичарите на Фортон, трендот на зголемена побарувачка на станбен простор се должи на тоа што останатите можности за вложување на слободните пари стануваат сè помалку атрактивни. “Оној што има вишок средства, а нема сопствен бизнис, со цел да оствари добивка парите може да ги инвестира на неколку начини. Во акции преку инвестициски фондови – но во последно време се забележува огромен пад на светските берзи, предизвикано од слабеењето на кинеската економија и политичката нестабилност. Во банкарски депозити станува неатрактивно затоа што каматите на орочени пари се намалија на рекордно ниски нивоа, некаде и само 0,7% за девизни депозити. Компаниите пак за животно осигурување ветуваат одреден принос на годишно ниво, но и тие дел од парите ги инвестираат во акции. Оттука се повеќе граѓани се одлучуваат да инвестираат во недвижности, затоа што приносот од издавање на стан е најголем, односно за стан од 65 м2, би можело да остварува просечен принос од 300 евра месечно/ 3.600 евра годишно, или принос 6%годишно за стан од 60.000 ЕУР, сума која што во моментот не може да ја понуди ниту една алтернатива за инвестирање од погоре наведените. “, сметаат аналитичарите на Фортон.
Цените на становите може само да останат стабилни или да растат
Според нив, цените на станбениот простор се стабилни во изминатите 12 месеци, и се очекува да останат стабилни или да имаат зголемување на цените согласно динамиката на побарувачката. “Исто така во вредностите/цените на недвижностите нема драстични осцилации како што може да има во берзите на пример. Ова се главните причини според кои се повеќе граѓаните ги инвестираат своите парични средства во недвижности“, истакнуваат во Фортон Македонија. Што се однесува до цената на становите во Скопје, Богоевски од Фортон смета дека имаат реална цена, врз која што најмногу влијаат трошокот за локацијата, комуналните такси и работната сила. Овие ставки варираат од земја во земја во регионов, па затоа и се разликите во цената на становите. “Постои разлика во пресметката на цената по м2 односно во некои земји се продава бруто а во некои нето површина и од таа причина во цената по м2 може да постои разлика, но во вкупната сума се приближно слични.“, објаснува Богоевски. Што се однесува до станбената градежна активност во другите градови од земјава, Богоевски вели дека мала активност има во Битола, Охрид, Струмица и Куманово, но во Скопје е концентрирана 95% од целата градежна активност. nnn
Бројот: на трансакции за станови е пораснат за 30% од јануари до јуни
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
50
деловен простор
Што велат дизајнерите
Како треба да изгледаат канцелариите на 21 век?
П пишува:
Игор Петровски
igor.petrovski@kapital.mk
П окрај традиционално познатите карактеристики на квалитетен работен/ канцелариски простор како што е ергономски мебел, добро осветлување, звучна изолација, итн., најновите трендови
во уредувањето деловен простор ставаат акцент на личните интеракции на вработените, како предуслов за иновации и подобри перформанси. Кампусот на Google, на пример, е дизајниран така што ги максимира шансите за директна комуникација меѓу вработените. Facebook во своето ново седиште во Калифорнија, САД, смести околу три илјади вработени во една единствена просторија, со вкупна должина од околу километар и половина. Yahoo, сесрдно поддржува раздвиженост, затоа што како што вели нивниот шеф за човечки ресурси, “некои од најдобрите одлуки и идеи доаѓаат од дискусиите во ходниците и кафетеријата“. Технолошките стартапи од Силиконската долина веројатно се најпознати во светот по овој тренд на стимулирање на креативноста и размената на информации, енергија и искуства помеѓу своите вработени. Легендарни станаа и бенефициите што ги пружаат на своите вработени, како бесплатна храна, медицинска нега, градинки за децата,
капсули за одморање, фризерници... Но, тоа е веќе стара вест. Сега се на ред работни простори што ги “придвижуваат“ вработените, или како што Harvard Business Review (HBR) во својата студија од пред неколку месеци ги нарекува, “workspaces that move people”. “Дури и корејски Samsung, познат по својата традиционална хиерархиска култура, за своето ново седиште во САД, предвидува големи надворешни површини ставени во ‘сендвич’ помеѓу катовите ќе ги натераат вработените да се распрскаат во заедничкиот простор. Шефовите на Samsung се надеваат дека на тој начин ќе се дружат меѓу себе инженерите и луѓето од продажба“, пишува HBR.
Квалитетен работен простор за благосостојба на вработените
Ги прашавме македонските архитекти дали во земјава има работни простории што може да бидат некаков си локален пандан на Google или Facebook? “Колку што има фирми што се успешни
Задоволството: од работниот простор прави лојални работници
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
специјален прилог
Ц
Мишко Ралев Факултет за архитектура и дизајн, Американ колеџ - Скопје
елта на секој архитектонски простор е благосостојбата на корисникот, дали е станар или вработен, сеедно. Неквалитетен работен простор – од аспект на светлина, звук, мебел, интеракција на луѓето, итн. – предизвикува здравствени проблеми на вработените и чести отсуства од работа, како и висок процент на флуктуација на работна сила.
Бесплатна храна, фризер, градинка, капсула за одмор... Тоа е веќе стара вест. Работен простор што ги тера луѓето да комуницираат е најновиот тренд што го предводат технолошките гиганти од Силиконската долина, овозможувајќи им на вработените прилики за што повеќе комуникација, случајни средби во кафетерија или ходник, размена на информации, искуства... Со тоа се стимулира иновативноста и се раѓаат добри идеи, решенија и одлуки. по светски стандарди, толку има и квалитетен работен простор“, вели Пако Радовановиќ, од архитектонското студио Радо. “Канцеларискиот простор треба да биде дел од целокупниот бренд на фирмата, а за да се постигне тоа треба да се има, да се може и да се знае. Канцеларискиот простор треба да претставува слика на доверба помеѓу клиентите и вработените и своевиден кодекс на квалитетна работна средина која во подоцнежната фаза има влијание на репутацијата на самата фирма“, додава Радовановиќ. Професорот на Факултетот за архитектура и дизајн при Американ колеџ - Скопје, Мишко Ралев, објаснува дека целта на секој архитектонски простор е благосостојбата
Тел. +389 2 3230 189
51
Н
Пако Радовановиќ архитектонско студио Радо
ајновите светски трендови во уредувањето работен простор се врзани со екологија и рециклирани материјали. Многу силен впечаток во последно време оставаат канцелариите на Google, поради фантазијата, непредвидливоста и свежината во начинот на размислување. Ништо не е невозможно ако придонесува за подобра комуникација помеѓу вработените.
Неколку совети како да креирате добар работен простор XX Имајте ги на ум вашите вработени кога дизајнирате Ако ги вклучите вработените во дизајнирањето на работниот простор, ќе се почувствуваат битни за фирмата, што е одлично за компаниската култура, но ќе донесе и практична корист преку ефективно користење на канцелариите. XX Разместете ги добро елементите во канцеларијата Ви смета ли копир машината кога треба да примите клиенти? Дали е принтерот на друг кат? Дали ви е влезот репрезентативен? Ангажирајте професионалци да ви помогнат во креирање ефикасен, модерен работен простор што ќе ги импресионира клиентите. на корисникот, дали е станар или вработен, сеедно. “Тоа менаџерите на Запад го знаат. Таму се мери процентот на флуктуација, односно на заминување на работна сила во текот на една година и нивната цел е тој процент да е сведен на минимум. Затоа што и неквалитетен работен простор може да е причина за големо незадоволство на работникот и причина да си замине. Тука се исто така и отсуствата од работа, чиј процент е поголем доколку имате неквалитетни услови за работа, во кој влегуваат“, вели Ралев. Тој со неговиот тим соработници (стручњаци за менаџмент, психологија, социологија) пред неколку години правел истражување
XX Охрабрувајте различен тип на работен простор 21 век е. Вашите вработени не мора да бидат врзани за своите бироа. Ова е ера на мобилна технологија. Со лаптопи, таблети и сл., работата може да биде сработена од било каде. XX Направете вашите канцеларии да не личат на канцеларии Додадете топли, неутрални бои во вашите канцеларии за да се создаде чувство на смиреност. Ако немате доволно пристап до природна светлина, баталете ги неонките и инсталирајте осветлување што може да ја емитира сончевата светлина. Набавете билки, тие не само што го разубавуваат просторот, туку се и филтер на воздухот. на тема задоволство од работа, каде што еден од клучните фактори бил квалитетот на работниот простор, но се тешко можеле да пристапат во компаниите и институциите. “Успеавме да влеземе само во една банка и една ИТ компанија. Никој не сака да му влезете во работниот простор и да ги испрашувате вработените. А, и тие, раководени од психологијата ‘среќа е што имам работа’ не беа многу расположени искрено да одговараат на сетот прашања. Сè додека таква психологија владее во услови на низок животен стандард, нема ниту работодавците да се заморуваат многу со тоа дали работниот простор е квалитетен и што треба да направат за да го подобрат“, вели Ралев. nnn
www.delightoffice.com/mk
www.kapital.mk
Капитал број 828 11.09.2015
52
ПАЗАР НА НЕДВИЖНОСТИ
Д пишува
Дејан Азески
dejan.azeski@kapital.mk
Дали сте знаеле дека повеќе од 80% заштеда на електрична енергија со 1,7 години период на повраток е најоптимистичката варијанта која ја нудат македонските консултанти за енергетска ефикасност на една компанија која ќе се одлучи да инвестира во овој концеп? И останатите понуди кои можат да се најдат на пазарот не се воопшто полоши, а најчесто повратот на инвестицијата се гарантира за 5-7 години, што е навистина бргу во однос на времетраењето и издржливоста на материјалите и системите потребни за енергетска ефикасност.
Работата се фаќа од опашката, наместо од главата
Самото поимање на енергетска ефикасност кај поголемиот дел од македонските менаџери и компании често пати за жал е погрешно, велат експертите за оваа област. Според нивните искуства голем дел од нив на своја рака превземаат мерки за заштеда на енергија кои сами по себе како изолиран пример не можат да дадат некои особени резултати. Славко Митовски консултант и експерт за енергетска ефикасност, смета дека работата често се фаќа од опашката наместо од главата. Според него да се воведуваат нови системи за греење и ладење, а во исто време во истата фабричка хала да се чуваат машини и печки стари по пет децении кои трошат десет пати повеќе од потребното е крајно неисплатливо. „Во индустриските објекти најмал проблем е греењето и ладењето. Самите машини природно трошат најмногу. Новите е2 мотори за машините се витални за секој голем индустриски капацитет. Поуката е дека многу поголемо значење компаниите треба да му даваат на енергетскиот менаџмент и тој да има свое место и свој претставник во раководењето како што има и финансискиот менаџмент“, препорачува Митовски. Неговиот колега Живко Димов смета дека уште поважен фактор е потпирањето на компаниите врз други извори на енергија како алтернатива на дежурно најскапата електрична енергија. „Покрај поставување на надворешна обвивка налик онаа на Рамстор и Скопје
Инвестиција, а не трошок
Енергетската ефикасност на вашите канцелари, магацини, ладилници...
Знаете ли дека со енергетски ефикасно градење и уредување деловен простор можете да ги преполовите трошоците за електрична енергија? А, тоа не е сè... Сити Мол која ја препорачувам за сите фабрички хали и ускладување на системите за вентилација кои недозволиво е на зима да го ладат воздухот, а лето да го топлат од витално значење е и изборот на енергенсот кој се користи во производствениот процес. Значи машините сами по себе треба да бидат нови за да не троша премногу енергија но и таа малку енергија треба да е соодветно одбрана според нејзината просечна цена на слободниот пазар“ вели Димов.
старите. Дури и за нив имаме точни процени за количините кои треба да ги изработат за да се исплатливи, инаку не ги вклучуваме. Системите за греење и ладење исто така се програмирани да трошат максимално малку енергија, а исто така е случај со системот за вентилација. Нормално, и фасадата и кровот се со специјални двојни слоеви за да има минимално загуба на топлинската енергија“ вели Трајков.
Енергијата да го намали учеството во цената на крајниот производ
Точно е дека повеќето македонски банки во соработка со ЕБРД веќе неколку години нудат кредити со каматна стапка од 7% за примена на енергетската ефикасност. Станува збор за проект или мерка која беше барана од самите компании и која на почетокот се покажа како добра. Но, нашите соговорници сметаат дека може да се направи многу повеќе. Славчо Митевски смета дека каматните стапки за кредитирање на енергетската ефикасност не смеат да останат исти со години, особено кога другите каматни стапки постојано паѓаат. „Во услови кога каматната стапка за станбени кредити опадна на помалку од 4%, психолошки изгледа многу да се плаќаат 7% за енергетска ефикасност. Повторувам добро е што има наменски кредити, но дајте да ги направиме навистина применливи во пракса. Од кредитите во голем дел зависи и периодот на поврат на инвестицијата што најчесто е клучно за некој да се одлучи да практикува енергетска ефикасност во својата компанија“. nnn
Своето искуство од оваа област ни го раскажа и Трајче Трајков сопственик на велешката фабрика Хемија Комерц кој ги потврдува погоре наведените цифри. Според него со ваква цена на енергијата во Македонија не може да опстане некоја фабрика која ја работи оваа проблематика ако нема посебна стратегија на работа. „Енергијата во цената на крајниот производ учествува со висок процент. Во крајна цел ние мора да направиме производ кој поевтино ќе нè чини. Нашето искуство вели дека ако ние не сме енергетски ефикасни тешко дека ќе можеме да опстанеме“ вели Трајков. Тој ни посочи и што конкретно треба да се направи за една компанија да може да заштеди на потрошувачката на енергија. „Во изградбата на нашата нова фабрика ги искористивме сите можни познати решенија за да ја намалиме загубата на енергија. Прво воведовме нови печки и ленти за производство кои трошат многу помалку од
Кредитите за енергетска ефикасност треба да поевтинат
совет: Фирмите да имаат менаџери за енергетска ефикасност