Novi m2 2014

СПЕЦИЈАЛЕН ПРИЛОГ НА МАГАЗИНОТ КАПИТАЛ

o Zo[t@uva ol prod e@nata a d gra zija kog ta an eksp ruva^ka a i pob stanov \a? na ^no pa ti dras петок 12/09/2014 www.kapital.mk

...нови М2

Kapital analizira

Kolku kvadrati mo@e da kupite vo regionot za 100 iljadi evra?

Pa\aat cenite vo Hrvatska i Slovenija,

rastat vo Estonija i Latvija

| Специјален прилог | нови м2 |

Kapital analizira:

Zo[to prodol@uva grade@nata ekspanzija koga pobaruva^kata na stanovi drasti^no pa\a? пишува

Дејан Азески

Ц

dejan.azeski@kapital.mk

ената на становите во Македонија падна за 13% во изминативе шест години! Големата градежна експанзија, особено изразена во Скопје, го презасити пазарот на кој сега има се

56 | 12 септември, 2014

помалку купувачи, а повеќе продавачи. Инвеститорите во овој бизнис со години ја уверуваа јавноста дека сите станови им се продадени, но празните згради, особено на периферијата од градот, повеќе не можат да се замаскираат. Заситеноста е премногу очигледна, а прашањето кое во овој специјален прилог сакаме да го одговориме е – зошто на македонскиот пазар не функционира добро познатото пазарно правило – дека помалата побарувачка ја намалува и цената?

Денес градежници признаваат дека интензивната изградба во последните десетина години придонесе изградбата, продажбата и издавањето на станови од многу вносен и сигурен бизнис да стане ризичен бизнис со недефиниран рок на поврат на средствата. За нив натамошен пад на цените е неприфатлив заради постојаниот раст на цените на градежните материјали. Менди Кира од градежната компанија Трим Енд Лум, кој долги години е присутен на пазарот, вели дека ниту

| Специјален прилог | нови м2 |

Пазарот на станови во Скопје дефинитивно е презаситен. Проблем да продадат имаат оние кои веќе ги изградиле становите, а уште поголем оние кои се уште се во фаза на градба а не можат да најдат купувачи. Состојбата воопшто не е розева, но градежниците и инвеститорите се уверени дека и понатаму ќе имаат купувачи за мали и квалитетно изградени станови во централните градски подрачја. Се останато е тешко исплатлива инвестиција чија вредност допрва ќе опаѓа! Ова е сумарниот заклучок на најголем дел од градежниците, агенциите за недвижности и експертите кои ги контактираше Капитал! И покрај намалената побарувачка, градежниците не планираат да ги намалат цените на квадрат станбен простор. Интензитетот на изградба очекувано се очекува да опадне! градежниците ниту сопствениците на станови не треба да се плашат од презаситувањето на пазарот и дека тоа нема да има никакви позначајни корекции на цената ниту на побарувачката. „Луѓето секогаш ќе имаат потреба од станови, затоа што постојано се формираат нови семејства и се раѓаат нови деца. Цените се такви какви што

Ванчо Чифлиганец Адора Инжинеринг

уѓето знаат каде е најдобро, најисплталиво Л и најсигурно да ги вложат своите заштедени средства, бидејќи недвижниот имот со висок квалитет и долгорочни придобивки е најсигурна инвестиција и најцврста валута за безгрижна иднина на купувачот и неговите поколенија.

се, градежните материјали секојдневно пазарната цена во центарот е и фактот поскапуваат што се одразува и на што физичките лица, сопственици крајната цена на производот. Затоа и во на земјиштето го ценат многу високо наредните години очекувам цената на земјиштето така што на тоа отпаѓа становите да остане иста“ вели голем дел од продажната цена, Кира. потоа данокот кој се плаќа за Ваков став има и Ванчо становите кои во новиот Чифлиганец од Адора објект им се отстапуваат Инжинеринг. Тој вели на сопствениците на милиони евра вред дека зградите со земјиштето, како и данокот ат извршените градеж највисок квалитет кои кој ние инвеститорите ни работи од индивиду сега се градат, се за го плаќаме на државата ал ни сопственици во 5% до 15% поскапи, за целата градба 2013 година како резултат на на објектот“, вели зголемените цени на сопственичката Мира квалитетните градежни Георгиева која очекува материјали, енергенсите цените да растат од втората и другите трошоци во половина на 2015 година, кога градежништвото. Тој се најавува промена на ДДВ за вели дека квалитетот во становите на 18%. иднина ќе биде многу важен фактор во 40% од становите Е падната просечна одлуката за купување во веќе цена на квадратниота недвижност. Во метар во 2013 во од т изградените август- најпасивниот нос згради се на 2012 месец во годината, непродадени? Адора Инженеринг Завршија времињата продаде 20 елитни кога зградите во градба станови, а стартува беа однапред продадени. проект за изградба на Преголемата понуда на нови нови елитни станбено- деловни објекти станови го промени и однесувањето со 500 станови. на потрошувачите, кои своите нови Од Луна Корпорација, компанија која живеалишта најчесто го купуваат со гради станови во центарот на Скопје, станбени кредити при што самите сметаат дека цените на становите треба станови ги ставаат под хипотека. Оттука да почнуваат од 1.250 евра за квадрат и неофицијалните проценки дека голем зависно од квалитетот и локацијата на дел од зградите во изградба имаат објектот. проблем зошто веќе никој не сака да “Големо влијание за висината на

За 19% падна просечната квадратура на продадените станови за 4 години!

У

едначен став на сите градежници е дека на теренот секоја наредна година се бараат се помали станови и тоа од 40 до 60 м2. Според нив причина за тоа покрај цената за купување се и се поскапите режиски трошоци кои растат пропорционално на големината на станот. Поради тоа како што велат градежниците „гарсоњерите никогаш не биле попопуларни“ Менди Кира од Трим анд Лум го потврдува ова и ги пренесува тенденциите кои ги забележал во досегашното дво децениско продавање станови. „Луѓето се повеќе бараат помали станови. Ако порано правевме гарсоњери од 50 м2 сега правиме од 35м2. Во Охрид се почесто станови бараат повозрасни луѓе од дијаспората,а во Скопје млади брачни парови или па родители за нивните деца студенти“ вели Кира. И статистичките податоци ги потврдуваат овие констатации. Имено ако во 2010 од 56.000 м2 корисна површина се ваделе 652 стана, во 2013 од само 10.000 м2 се извадиле дури 144 стана. Тоа значи дека просечната површина на становите кои се продаваат во Македонија за само четири години опаднала од 85 м2 на 69 м2!

58 | 12 септември, 2014

1,9

6,2%

Специјален прилог | нови м2 |

oд 85 м2 на 69 м2

Сеад Кочан

Комора на градежници при ССК

осегашното искуство покажува дека Д нагли падови на цената на станбениот простор во Македонија нема да има. Во

сите овие изминати години има благ пад на цените, но само на становите со голема квадратура, што е и логично бидејќи тие најтешко се продаваат.

уплати стан во неизградена зграда, а и готовите згради се нецелосно продадени. „ Никој официјално не може да потврди дали е вистина шпекулацијата која кружи, дека 30 или 40 % од веќе изградените станови во Скопје се непродадени. Она што се знае е дека во секоја зграда веднаш се продаваат најмалите станови, а големите се купуваат последни“, вели Сеад Кочан дециден дека инвестирањето во станбена површина е сигурно и дека нема да има нагло опаѓање на цените на становите. „Досегашниот период покажа дека нагли падови на цената на станбениот простор во Македонија нема да има. Иако тоа многу често се повторуваше и најавуваше, праксата го покажа спротивното. Во сите овие изминати

паднала просечната квадратура на продадените станови за 4 години

години има благ пад на цените во делот станови. на становите со голема квадратура што е „Во минатото сите купуваа незавршени и логично бидејќи тие најтешко се станови и ги плаќаа во кеш за пониска продаваат“. цена. Сега е обратно сите Во минатото особено во купуваат завршени станови периодот на почетокот и истите ги ставаат под на приватната изградба хипотека во банките“, на станбени згради потврдува Аце Спасески пракса беше становите од градежната компанија е повисок индексот на да се купуваат, па АСП кој овој тренд го цените на становит е дури и целосно да се објаснува и со растот во Македонија во периодот април- јун исплаќаат, за време на бројот на издадени и или пред почеток станбени кредити во на изградбата. Така Македонија. „Зголемениот број на купувачите добиваа станбени кредити е поради поповолни цени, а вишокот на станови кој се инвеститорите полесно доаѓаат до створи на пазарот. Познато е дека станбен обртни средства. Но градежниците кредит не може да се земе на незавршен и агенциите тврдат дека актуелната стан“, вели тој. презаситеност на пазарот ја промени Но, ваквата ситуација се смета е добра за оваа пракса, па сега се бараат готови

2,2%

12 септември, 2014 |59

| Специјален прилог | нови м2 |

FORTON NE O^EKUVA ZNA^AJNO POEVTINUVAWE NA STANOVITE

П

онудата на станови во Скопје се уште е поголема од побарувачката и тоа ќе предизвика натамошен пад на цените, но ќе нема значајно поевтинување. Ова може да се заклучи од анализата на консултантската компанија Фортон на пазарот на недвижности во главниот град за првата половина од оваа година. Таа покажува дека просечните резиденцијални цени се намалени за 2,4% во споредба со крајот на претходната година, што е помалку од поевтинувањето од 6% во 2013 година. Во првите пет месеци издадени се одобренија за изградба на 1.340 станови во Скопје, што е 14,5% повеќе од истиот период претходната година, а се граделе вкупно 2.481 стан. Најмногу станови се нудат во општина Аеродром (23,3%), Центар (15,6%) и во Карпош (11,3%). Сепак, вкупната понуда е благо намалена на 3.077 станови, за разлика од 3.109 стана на крајот од минатата година. „Бројот на единици за домување во изградба се очекува да порасне во втората половина од 2014 и постепено да се забави во 2015 година“, проценуваат од Фортон. Во првата половина годинава, во Скопје се извршени 453 продажби на

потрошувачите кои имаат поголем избор при купување стан. „Точно е тоа дека сега на пазарот има вишок готови станови, но тоа е добро за купувачите бидејќи го гледаат квалитетот на изградениот стан и можат да одберат. Порано имаше поголема побарувачка отколку понуда на станови и затоа тие се продаваа уште во градба, а сега е обратно. Сега станови во градба се купуваат само од две причини: ако е добра локација или ако продавачот дава голем попуст за плаќање однапред“ вели Никола Велковски, претседател на здружението за градежништво при Стопанската Комора.

Заработките од кирии се минато?!

Македонците традиционално се застапници на ставот дека купувањето недвижен имот е најсигурната животна инвестиција. Кириите од издавање станови или дуќани се сметаа за најбезбеден месечен приход. Градежната експанзија полека ја руши и оваа закоравена традиција. Антонио Ристоски од агенцијата Визит Охрид која се занимава и со издавање на станбен простор вели дека само во Охрид вон сезона празни зјаат неколку илјади станови од кои голем дел се понудени за издавање. „Листата на станови кои се издаваат

74,6%

од одобренијата за градба се наменети за високоградба односно за станбени и деловни згради

60 | 12 септември, 2014

16,8%

помалку нови станови се продадени во Скопје во првата половина од годинава во споредба со истиот период лани

2

пати повеќе деловен канцелариски простор е закупен во првата половина годинава, отколку во 2013

нови живеалишта, што е пад од 16,8% споредено со истиот период лани. Дури половина од становите се продадени во Аеродром, каде просечната цена за метар квадратен се намали на 918 евра, што претставува пад од 1,34% во споредба со првата половина на 2013, а на годишно ниво од 4,7%. Во општина Центар е регистрирана просечна цена од 1.200 евра. „Слабата ликвидност на пазарот главно во Охрид за подолг период е долга, но понудата особено во зимскиот период е многу мала. Тоа природно влијае и на падот на цената на кириите особено на оние станови кои се надвор од најцентралното градско подрачје. Сега лесно и по добра цена може да се издаде стан само во строгиот центар на Охрид“, објаснува тој. Дури и во Скопје кое со децении важеше за македонска мека на издавањето станови, бизнис од кој сериозно се заработуваа пари, состојбата е очајна. „Понуда има голема, побарувачка се помала и се попребирлива. Луѓето веќе знаат што сакаат и свесни се дека на ваква голема понуда тоа ќе го добијат за евтини пари и тука веќе

се должи на строгите политики за кредитирање на банките и на се уште присутната аверзија кон инвестирање во недвижности, што е резултат од пролонгираниот пад на резиденцијалните цени. Нашите очекувања се дека во втората половина од 2014 година просечните продажни цени ќе продолжат да се намалуваат, но со побавно темпо заедно со пазарните услови и можностите за финансирање со банкарски хипотеки. нема импровизации. Цените генерално се паднати, но во иднина очекуваме дека пазарот ќе се стабилизира. И станоиздавачите во многу случаи не се реални со превисоки цени. За жал, се уште има многу станови кои не се реновирани по триесет години, а упорно го преокупираат пазарот “ вели Жаклина Николиќ од Скопската агенција за недвижности Бастион. Градежниците имаат поинаква математика за работите. Според Ванчо Чифлиганец цената за изнајмување на стан пред с$ зависи од неговата местоположба, но и од квалитетната изградба и реалната состојба во моментот на издавање на станот. „Кога граѓаните ќе си направат

Станбените кредити во подемпораснале за 13,6% во првите 7 месеци!

В

о првите седум месеци од годинава македонските банки одобриле станбени кредити во вредност од 388,8 милиони евра, што во споредба со 342,2 милиони евра станбени кредити одобрени во истиот период претходната година, е пораст за 13,6%. Овие податоци од Народната банка на Република Македонија укажуваат на зголемената активност на банките во следење на потребите на своите клиенти. Но, ваквиот тренд не важи кога станува збор за деловен простор. Според последниот извештај на НБРМ до јуни оваа година, биле одобрени кредити во вредност од 11 милиони евра за набавка и реновирање на деловен простор. Тоа е за 17% помалку во однос на истиот период минатата година.

46.825

Денари изнесува просечната цена на 1м2 станбена површина во 2013 година

6528

станови се изградени во 2013 година

Специјален прилог | нови м2 |

Никола Велковски

Здружение за градежници во СКМ

обарувачката на квалитетно изградени станови П од 40 до 60 м2 на подобри локации и натаму ќе има. Многу наши граѓани од внатрешноста на Македонија и оние кои имаат пари за вложување се заинтересирани да купат вакви станови, како подобра инвестиција од вложувањето во банка. На полошите и подалечни локации ќе се намали градбата бидејќи и сега на такви локации има понуда на готови станови.

пресметка, излегува дека износот на месечната кирија е поголем од ратата за станбениот кредит, поради што најчесто тие носат одлука наместо да земат стан под закуп, да подигнат станбен кредит и да си купат нов стан, кој потоа ќе им остане во нивна сопственост“ вели Чифлиганец.

Што може да се очекува во наредните три до пет години?

Бидејќи предвидувањата за движењето на цената на станбениот квадрат на среднорочен период се главна чаршиска тема во Македонија подолг период Капитал со помош на експерти и познавачи на состојбите се обиде да направи симулација за тоа што ќе се случува во наредните три до пет години. Добивме навистина интересни одговори. Раководител на една од нашите најголеми градежни компании кој сакаше

да остане анонимен вели дека пазар за квалитетни станови има секогаш ќе има. „Без разлика на тоа што се зборува во јавноста во нашата фирма конкретно имаме непродадено седум или осум станови вкупно, а имаме изградено и продадени неколку стотици. Мојата теорија колку и чудно да звучи е дека во Македонија нема купувачи на евтините станови, а за квалитетните со повисока цена се уште се наоѓа купувач. Тоа што планираме да градиме и нови згради е најголем доказ дека има побарувачка инаку не би влегувале во инвестиција“, вели тој. Сепак има и луѓе од фелата кои се попесимистички расположени. Долгогодишниот градежник Љупчо Ковач од охридската компанија Балабан и Партнери вели дека во моментов на македонскиот пазар има станови за наредните пет или десет години. „Ние градежниците сме самите виновни

70%

од инвеститорите во градежништвото се приватни лица

95,4 м

2

е просечната површина на завршените станови

бидејќи си го изедовме колачот пред време и сега ќе стагнираме и ќе се мачиме во наредниот период. Дури во Скопје паѓа побарувачката на станови според нашите сознанија и искуства што е навистина нов тренд“. Велковски од Комората прогнозира дека побарувачката за помали станови, од 40 до 60 м2 на добри локации, и натаму ќе има. “Многу наши граѓани од внатрешноста и оние кои имаат пари за вложување, се заинтересирани за купување на вакви станови. На полошите и подалечни локации од центарот ќе се намали градбата бидејќи и сега на такви локации има голема понуда на готови станови“.

www.emporiobusinesscentre.com

ул. Костурски Херои 38, 2 кат. 1000 Скопје тел./факс. 02/2 720 411 e-mail: info@transmet.com.mk

www.transmet.com.mk

12 септември, 2014 | 61

| Специјален прилог | нови м2 |

Analiza na "Blic"- Kolku kvadrati mo@e d

Vo Qubqana 38, vo Skopje 80 kvadrati!

ПРОДАЖБА НА СТАНОВИ СО ДВЕ СПАЛНИ

63m i 73m 2

2

СО ТРИ СПАЛНИ

ул. Козара

78m2

Луна Корпорација доо Скопје Велко Влаховиќ 22А/1 локал 1,2,3 1000 Скопје

контакт: 070 231 251, 3213 139, 3216 192

62 | 12 септември, 2014

e-mail: lunakorporacija@gmail.com www.lunakorporacija.com

Македонија, Албанија и Србија имаат најскапи недвижности во регионот ако цените на недвижностите се според со просечните примања!

Н

еодамнешното истражување на весникот “Блиц“ покажа дека ниту во еден од шестте главни градови од бивша Југославија не може да се купи квадратен метар станбен простор во центарот на градот за помалку од 1.000 евра. Најскапо е во Љубљана со просечна цена од 2.600 евра за квадрат, следува Загреб со 2.300, па Белград со 1.800 евра. Во Тирана, еден квадрат во центарот на градот во просек чини 1.600 евра, додека на периферијата цената е речиси трипати помала и се движи околу 660 евра. Од вкупно седум анализирани градови, Белград е трет според висината на цените и ако тие се според со просечните примања, Македонија, Албанија и Србија се најскапи земји во регионот! За стан од 55 квадратни метри кој во центарот на Белград чини 100 илјади евра, граѓанинот со просечна

плата од 380 евра ќе треба да работи 21 година и 9 месеци под услов целата плата да ја дава за стан. Кај Македонците тој рок е за четири години подолг! Во БиХ каде просечната плата е 450 евра, за стан во центарот во Сараево од 100.000 евра треба да се работи 19 години и седум месеци. За 100 илјади евра најголем стан може да се купи во Бања Лука каде еден квадрат во центарот на градот чини 1.170 евра. Во Скопје во просек квадратен метар станбен простор во центарот на градот чини околу 1.250 евра. Во Приштина каде просечната плата чини 330 евра, за станот од 78 квадрати колкав што може да се купи за 100.000 евра, треба да се работи цели 27 години и седум месеци! Анализата покажала дека лошата понуда на станови во скоро сите главни градови на поранешна Југославија нема значително влијание врз намалување на цените на недвижностите.

Специјален прилог | нови м2 |

da kupite vo regionot za 100 iljadi evra? Љубљана 8 години и 3 месеци

382 m

Загреб

432 m

11 години и 5 месеци

Белград

552 m

21 години и 9 месеци

Сараево

662 m

19 години и 7 месеци

Подгорица

662 m

18 години и 5 месеци

802

Скопје

m

25 години и 2 месеци

852

Бања Лука

m

19 години и 3 месеци

vreme na otplata

5

god.

10

god.

15

god.

20

god.

25

god.

12 септември, 2014 |63

| Специјален прилог | нови м2 |

ni led i na s o P dov ot n tre opski a r n ev zar sti pa @no vi e n d Хрватска Словенија Естонија Латвија

9,7% 6,6% 17,5% 10,4%

Pa\aat cenite vo Hrvatska i Slovenija, rastat vo Estonija i Latvija

Ц

ените на недвижностите во Европската Унија во првиот квартал годинава пораснаа за 1% во однос на истиот период во

ПРОДАЖБА НА ГОЛЕМО И МАЛО ул. Женевска бр.3 Скопје, Македонија

тел. и факс: 02 20 40 572 (салон Тафталиџе) тел: 02 3 222 519 (дирекција)

www.ritamtrejd.com.mk

Ритам Трејд ДОО Скопје е правно лице формирано во 2009 година, со заедничко вложување на Ритам инженеринг- Белград со цел за заеднички настап на регионалниот пазар за трговија со градежни материјали. Интернациолналното искуство и присутност на регионалниот пазар на странскиот партнер со веќе високо изградена позиција го оправдуваат постоечкиот пристап. Нашите основни цели и стремежи се пред се задоволувањето на се повисокиот критериум на домашните клиенти. Ова пред се се должи на фактот што Ритам Трејд ДОО Скопје, се стреми да го достигне врвот во секторот на сува градба во Република Македонија што е неизбежна последица на квалитетот и реномето на производите од неговиот асортиман. За нас квалитетот на материјалите и изведбата се императив кој налага неизбежно и постојаното вложување во професионалната надградба на вработените као и натамошно проширување на асортиманот со врвни светски брендови. Обезбедувањето на постојан и стручен сервис за клиентите јасно укажува на нашата насоченост кон купувачот со што се овозможува ззадоволување на сите негови со право се поголеми барања и очекувања. Долгогодишната успешна соработка со реномираните европски и светски производители на градежни материјали: l Rigips - Системи за сува градба l Аrmstrong - касетирани плафони l Еgger - ламинатни подови l Lexan (leksan) - поликарбонатни плочи l Knaufinsulation - минерална и камена волна l Wedi - сува градба во мокри чворови l Barlinek - повеќеслојни паркети l Kronotex - ламинатни подови l Velux - кровни прозорци l Intraprofil - профили и прибор за сува градба l Isover - минерална волна l Tarkett - ламинатни подови и повеќеслоен паркет l Technogips - Системи за сува градба l Dollken - подни лајсни l Profile Vox - подни лајсни, ПВЦ ѕидни и кровни облоги

Постојаното вложување во персонал, објекти и опрема нè претставуваат како сигурен на домашниот 64|партнер 12 септември, 2014 пазар.

2013 година. Ова е прв пораст на цените од средината на 2011 година! Најголем пад на цените Евростат регистрира во Хрватска каде во истиот

период цените на недвижностите паднале за 9,7%, по што следува Словенија со пад од 6,6% и Кипар со пад од 5,7%. Најголем пораст на цените на квадратен метар пак е забележан во Естонија – 17,5%, Латвија – 10,4% и Велика Британија – 8%. Кога станува збор за Хрватска, цените на становите се во надолен тренд од почетокот на 2012 година. Минатата година, на годишно ниво цените паѓаа со двоцифрени стапки. “Овој паѓачки тренд на цените на недвижностите беше очекуван. Со оглед на тоа дека хрватскиот пазар на недвижности веќе се опоравува во сегментите на канцелариски простор, хотели и трговски центри, предвидуваме дека на пазарот на станбени недвижности ќе заздрави и побарувачката ќе порасне веќе во втората половина од годината и сигурно следната година“, предвидуваат во компанијата Colliers International.

СПЕЦИЈАЛЕН ПРИЛОГ септември 2014 Издава: КАПИТАЛ МЕДИА ГРОУП доо бул. Маркс и Енгелс бр.7 зграда 1, влез 1 стан 31 1000 Скопје п.фах: 503 Република Македонија телефон: +389 2 3298 110 факс: +389 2 3298 111 e-mail: kapital@kapital.com.mk Уредник на специјални прилози: Верица Јорданова Автори на прилогот: Верица Јорданова Дејан Азески Графички дизајн: Николај Томашевски Игор Томашевски Фотографија: Фотоархива на Капитал Маркетинг: Сања Савовска Гордана Михајловска www.kapital.mk