Juridische en fiscale aspecten bij de overdracht by Kasteel Group

Historische Woonsteden & Tuinen

Door Guy de Marnix *

Overdracht van onroerend vermogen Juridische en fiscale aspecten m.b.t de overdracht van een vastgoed patrimonium in België. Dit was het thema van de toespraak van Graaf de Marnix de Sainte Aldegonde in het debat «overdracht van historisch, familiaal erfgoed» tijdens de Algemene Vergadering van de vereniging op 17 juni. « You never quite own a Patek Philippe, you look after it for the next generation »

erwijl ons land een bijzonder soepele regeling kent voor het overdragen van roerende goederen — iets waar heel wat Europese medeburgers ons om benijden — geldt dat niet voor onroerende goederen. Gebouwen overdragen blijft immers een vrij zware en, in sommige gevallen, ook heel dure verrichting. Daarom vonden we het interessant om in verband hiermee een stand van zaken op te maken en de verschillende mogelijkheden te onderzoeken.

1. Niets doen Indien een Belgische ingezetene die in België een onroerend goed bezit, overlijdt zonder een testament na te laten, dan zijn de gevolgen (onder meer) de volgende: - het goed komt terecht in de nalatenschap van de overledene, voor 100%

Kasteel van Hex (Foto F.E. de Wasseige, 2006).

nr. 152 • december 2006

van de waarde indien het deel uitmaakte van het eigen vermogen van de overledene en voor 50% van de waarde indien het behoorde tot het gemeenschappelijke vermogen (overledene + echtgeno(o)t(e) getrouwd in gemeenschap van goederen) - laat de overledene een overlevende echtgeno(o)t(e) en kinderen achter, dan erft de echtgeno(o)t(e) het vruchtgebruik van het bewuste goed (en van de rest van het vermogen van de overledene), terwijl de kinderen de blote eigendom erven - de kosten worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar(s) volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek in verband hiermee - het belastingstelsel van de successierechten is toepasbaar. De drie gewesten

van ons land hanteren een verschillend stelsel, maar we stellen vast: ze zijn progressief afhankelijk van het bedrag; tussen gehuwden en verwanten in rechte lijn bedragen ze 27% in Vlaanderen1 boven € 250.000 en 30% in Wallonië en in Brussel boven € 500.000; ze bedragen 65% in Vlaanderen in alle andere situaties (buiten gehuwden en verwanten in rechte lijn) en 70% tussen ooms/tantes en neven/nichten, in Wallonië en in Brussel. De fiscale gevolgen van het ontbreken van erfenisplanning zijn dus vrij zwaar en worden ronduit rampzalig in een situatie die niet ressorteert onder de erfopvolging tussen gehuwden of verwanten in rechte lijn.

Kasteel van Wolvendael (Foto F.E. de Wasseige, 2006).

Misschien beantwoorden die gevolgen op het vlak van eigendom en vruchtgebruik wel aan de wens van de overledene, indien hij zich daarover had uitgesproken. Maar misschien is dat ook niet het geval... Tot slot, wanneer we te maken hebben met een historisch goed bestaat de kernvraag natuurlijk erin te weten of die gevolgen ideaal zijn om het voortbestaan van het betrokken goed te waarborgen.

het vruchtgebruik van 50% van de

nalatenschap waarvan, ten minste, het vruchtgebruik van de gezinswoning b. ten gunste van ieder kind van de overledene: een «erfdeel» gelijk aan [de nalatenschap min het deel dat aan de overlevende echtgeno(o)t(e) toegekend wordt] gedeeld door [het totaal aantal kinderen van de overledene + 1]

2. Het testament Louter fiscaal gezien verandert het bestaan van een testament niets aan de hierboven beschreven situatie: de successierechten zijn volledig toepasbaar. Aan de andere kant laat een testament de opsteller wel toe om zijn vermogen nauwkeuriger te verdelen onder zijn verschillende erfgenamen. Zo kan hij vaststellen dat een welbepaald onroerend goed in volle eigendom toegekend wordt aan een erfgenaam die hij bij naam noemt. Dat is echter alleen mogelijk voor zover een aantal wettelijke bepalingen inzake erfopvolging worden nageleefd. Zo geldt meer bepaald voor een getrouwd echtpaar met kinderen: a. ten gunste van de overlevende echtgeno(o)t(e):

3. De schenking van onroerend goed Ook een schenking van onroerend goed is louter fiscaal gezien niet bijzonder voordelig in vergelijking met een overdracht via nalatenschap. Een schenking is immers onderworpen aan de progressieve tarieven van de schenkingsrechten die, hoewel ze niet identiek zijn aan de successierechten, toch vrij dicht in de buurt liggen. Wat er ook van zij, ter illustratie wijzen we erop dat de schenkingsrechten: progressief zijn; in de drie gewesten 30% bedragen tussen gehuwden en verwanten in rechte lijn, vanaf € 500.000; in de drie gewesten 70% bedragen tussen ooms/tantes en neven/nichten, vanaf € 175.000.

Onroerend goed schenken, is fiscaal echter voordelig indien dat gebeurt in verschillende schijven om de drie jaar. Het tarief dat toepasbaar is op de schenking van onroerende goederen wordt immers vastgesteld op grond van de waarde van de geschonken goederen, vermeerderd met de waarde van de goederen die al tussen dezelfde partijen geschonken werden tijdens de drie jaar voorafgaand aan de nieuwe schenking. Een schenking «in schijven» betekent dus dat het vermogen in verschillende loten verdeeld wordt, waarbij elk lot een zodanige waarde bezit dat het in aanmerking komt voor een schenking tegen een lager tarief dan het hierboven genoemde maximumtarief. Vervolgens wacht men drie jaar om het volgende lot te schenken, enzovoort. Men maakt dus gebruik van de progressieve aard van de schenkingsrechten, met naleving van de hierboven genoemde regel van drie jaar. De geschonken gebouwen moeten echter worden teruggegeven wanneer de schenker overlijdt om de erfrechtelijke reserve te berekenen. Tot slot merken we op dat zowel in het Waalse gewest als in het Brussels Hoofdstedelijke gewest een verlaagd tarief toenr. 152 • december 2006

pasbaar is op de schenking van de gezinswoning. In beide gewesten is de toepassing van het verlaagde tarief echter onderhevig aan verschillende voorwaarden: het moet bijvoorbeeld gaan om een schenking in volle eigendom.

4. Schenking van de blote eigendom Uiteraard kan men de blote eigendom en het vruchtgebruik van een onroerend goed van elkaar scheiden en het ene schenken terwijl men het andere zelf behoudt. Dat heeft echter geen gevolgen voor de inning van de schenkingsrechten. Immers, ook bij een schenking van alleen de blote eigendom worden de rechten geïnd op de waarde van het gebouw in volle eigendom.

5. De schenking-verdeling Met deze transactie geeft de schenker een onroerend goed aan verschillende personen; elke persoon betaalt de schenkingsrechten op het deel dat hij ontvangt. Dit mechanisme leidt dus tot een feitelijke splitsing van het geschonken goed en maakt het voor de begiftigden in voorkomend geval mogelijk om progressieve schenkingsrechten te genieten. Dat voordeel kan hoog oplopen. In een volgende fase kan een van de begiftigden die werkelijk belangstelt in het goed het afkopen van zijn mede-eigenaars voor een verdelingsrecht van 1%.

Kasteel van Fernelmont (Foto F.E. de Wasseige, 2006).

nr. 152 • december 2006

6. Overdracht van een onroerend goed via een vennootschap De overdracht van een onroerend vermogen aan een afzonderlijke rechtspersoon maakt het in vele gevallen mogelijk om dat vermogen tegen lagere fiscale kosten over te dragen. Immers, de eigenaar van onroerend goed die zijn goed (of goederen) inbrengt in (of verkoopt aan) een vennootschap, krijgt in ruil daarvoor roerende waarden (aandelen van de vennootschap of geld). Vervolgens kan hij die roerende waarden schenken conform de bijzonder gunstige regeling die in ons land toepasbaar is op de schenking van roerende goederen. Bovendien kan de initiële eigenaar zijn vermogen overdragen zonder de controle over dat vermogen te verliezen, bijvoorbeeld dankzij bevoegdheden tot beheer van de vennootschap. a. Inbreng in vennootschap Deze eerste fase – de inbreng moet bij authentieke akte worden vastgesteld – wordt getroffen door de registratierechten op de overdracht van onroerend goed. Die rechten bedragen 10% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en in Brussel voor gebouwen die voor bewoning bestemd zijn; andere onroerende goederen kunnen belastingvrij in een vennootschap worden ingebracht (vast recht van € 25).

De inbreng kan betrekking hebben op de volle eigendom of beperkt zijn tot de blote eigendom. b. Schenking van deelbewijzen of aandelen van de vennootschap Deze tweede fase valt onder de gemeenschappelijke regeling betreffende schenkingen van roerende goederen. Zoals alle roerende schenkingen kan deze schenking op twee manieren worden uitgevoerd: handgift, niet-geregistreerde indirecte schenking of schenking bij authentieke akte verleden door een buitenlands notaris; schenking voor een Belgische notaris, die verplicht geregistreerd moet worden. In het eerste geval is de schenking vrijgesteld van belasting voor zover de schenker na de schenking nog meer dan drie jaar blijft leven; in het tegenovergestelde geval (overlijden van de schenker binnen drie jaar na de schenking) wordt het geschonken goed opnieuw opgenomen in de nalatenschap van de schenker en wordt ermee rekening gehouden bij het berekenen van de successierechten. In het tweede geval is de schenking onderworpen aan het verlaagde tarief dat toepasbaar is op geregistreerde schenkingen van roerende goederen. In het Vlaamse gewest en in het Brussels Hoofdstedelijke gewest schommelt dat tarief tussen 3 en 7% afhankelijk van de graad van verwantschap tussen de partijen. De notariële akte en de betaling van de rechten hebben tot gevolg dat de schenking definitief wordt en niet op de helling komt te staan als gevolg van het overlijden van de schenker korte tijd na de schenking. Die gunstige tarieven bestaan in het Waalse gewest helaas niet voor de schenking van aandelen van een zuivere patrimoniumvennootschap, wel voor de schenking van aandelen van een handels-, een industriële of een dienstenvennootschap. De vennootschappen die bij dit soort situaties gebruikt worden, zijn gewoonlijk nv’s, bvba’s of cva’s (commanditaire vennootschap op aandelen). Vooral de bvba biedt aan de schenker van een onroerend goed het voordeel dat hij een statutaire zaakvoerder kan aanstellen. Die persoon kan niet worden afgezet, behalve bij eenparige beslissing van de ven-

noten of om een ernstige reden. Door zelf één aandeel te behouden, kan de zaakvoerder er zeker van zijn dat er tegen hem geen eenparige beslissing genomen kan worden. Ook de cva maakt het mogelijk om een statutaire zaakvoerder voor het leven aan te wijzen die ruime bevoegdheden van beheer geniet. Bovendien geniet hij een vetorecht met betrekking tot de beslissingen van de algemene vergadering, ook indien hij geen enkel aandeel van de vennootschap bezit. De statutaire zaakvoerder van een cva is echter persoonlijk en onbeperkt gebonden door de verbintenissen van de vennootschap. Hoewel dat laatste element natuurlijk nadelig is voor de betrokken persoon (of personen), is het risico klein dat de zaakvoerder van een zuivere patrimoniumvennootschap aansprakelijk gesteld wordt voor de verbintenissen van de vennootschap. Werken via een bvba of een cva maakt het dus mogelijk om twee doelstellingen van een erfenisplanning te verwezenlijken: het vermogen overdragen tegen lagere fiscale kosten en tegelijk de mogelijkheid behouden om het vermogen te blijven controleren tot het ogenblik van overlijden. Toch willen we erop wijzen dat de oprichting en de werking van een handelsvennootschap bepaalde kosten en verplichtingen met zich meebrengen: - in voorkomend geval moet aan de vennootschap huur worden betaald door al degenen (met inbegrip van de gezinsleden) die wonen in het (de) gebouw(en)

dat (die) aan de vennootschap overgedragen is (zijn); - de eventuele inkomsten en meerwaarden opgebracht door het betrokken onroerende goed worden voortaan belast conform de vennootschapsbelasting; - er moet een jaarrekening worden opgemaakt; er moet een raad van bestuur en een algemene vergadering worden opgericht als organen die belast zijn met het beheer en het bestuur van de vennootschap en de bepalingen in verband hiermee moeten worden nageleefd.

7. De private stichting – de stichting van openbaar nut De stichting naar Belgisch recht is een afzonderlijke entiteit met rechtspersoonlijkheid. Ze heeft geen aandeelhouders, maar wordt beheerd door een raad van bestuur die ten minste drie leden telt en die handelt in het kader van de statuten die de stichters(s) opgesteld heeft (hebben). Wie een goed inbrengt in de stichting, lijdt bijgevolg een reëel juridisch verlies. Niettemin kunnen de statuten heel ruime rechten voorbehouden ten gunste van de stichter/voorzitter (bevoegdheden inzake beheer, benoeming voor het leven). We herhalen nogmaals dat gebruikmaken van een stichting geen afbreuk doet aan de successierechten van de wettige erfgenamen (naleving van de plaatselijke bepalingen). De stichting kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden opgericht. Ze kan alleen bij gerechtelijke beslissing worden ontbonden.

De stichting moet verplicht en uitsluitend een belangeloos doel nastreven2, bijvoorbeeld het «behoud van de culturele eenheid» van een (of meer) historisch(e) goed(eren). De inbreng door een natuurlijke persoon van een onroerend goed in een stichting naar Belgisch recht is onderworpen aan een inbrengrecht van ± 7%. De inbreng van roerende goederen (bijv. de aandelen van een patrimoniumvennootschap) kan gebeuren in de vorm van een handgift en kan dus worden vrijgesteld van belasting indien de schenker na de schenking nog drie jaar blijft leven. De stichting kan dus een nuttig instrument zijn in het kader van de overdracht en het voortbestaan van een historisch onroerend vermogen. Het gaat echter om een nieuw instrument dat in 2002 in onze wetgeving opgenomen is. Bijgevolg wordt het nog niet vaak gebruikt. Overigens leidt het tot een juridisch en normaal gezien definitief verlies van het betrokken goed. Bij die beslissing mag men dus niet over één nacht ijs gaan... * Head of Private Banking ING Belgium

Vanaf 01.01.2007 voert Vlaanderen een vrijstelling van successierechten op de gezinswoning in tussen gehuwden en wettelijk en feitelijk samenwonenden. Wallonië voegt de voorwaarde van een doel «van sociale aard» toe waarvan de exacte betekenis nog moet worden vastgesteld.

nr. 152 • december 2006