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SALVADOR
SALVADOR, DOMINGO, 20/1/2008
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& região metropolitana
PDDU ❚ Mercado espera a elevação dos preços de imóveis e início de novo traçado, depois da sanção da lei, em fevereiro
Prédios altos vão mudar orla KATHERINE FUNKE kfunke@grupoatarde.com.br
Na expectativa da sanção da lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) pelo prefeito João Henrique, corretores de imóveis, construtores, arquitetos e técnicos da prefeitura já imaginam o perfil do litoral soteropolitano do futuro: predominarão prédios residenciais de alto padrão, para as classes A e B. É o que já ocorre em Fortaleza (CE), Recife (PE) e em outras capitais brasileiras litorâneas. O PDDU aumentou a altura máxima dos prédios da orla e foi aprovado no final do ano passado pelos vereadores, com 159 emendas – das quais quatro subiram ainda mais o gabarito entre Pituba e Amaralina, em dois trechos do Rio Vermelho e outro em Stella Maris. A lei deve ser sancionada em meados de fevereiro, segundo a secretária de Planejamento, Kátia Carmelo. Até lá, nenhum empreendimento com o novo gabarito poderá ter liberação de alvará de construção. Mesmo assim, a orla já está com obras em andamento, pois alguns trechos tiveram gabaritos liberados pontualmente antes da aprovação do Plano Diretor.
PARIPE
1 Rio Vermelho No trecho entre as ruas Vila Matos e Euricles Matos, área de borda fica em 4 andares COUTOS
2 Rio Vermelho Passou de 6 para 15 metros nas quadras voltadas para a Av. Juracy Magalhães, na contra vertente do morro que nasce na Osvaldo Cruz
4 A área do Clube Português deixa de ser destinada preferencialmente à hotelaria
3 Trecho entre o último quarteirão de Amaralina e a Praça Nossa Senhora da Luz, na Pituba,subiu de 8 para 12 andares RIBEIRA
Para um proprietário de terreno ou casa nessas regiões, vender agora não é estratégico. “O ideal é esperar pelo menos seis meses, para ver como se dará o crescimento”, recomenda Marcos Vieira Lima, dono da Construtora MVL. A valorização pós-PDDU não atinge tanto a região da Barra ao Rio Vermelho. Além de já serem regiões de ocupação mais consolidada, o gabarito tem sofrido alterações nesses bairros há nove anos. E leis específicas já têm sido mais permissivas para outros trechos, como o Jardim de Alah. TENDÊNCIAS – Os bairros que devem sofrer as primeiras transformações mais radicais nos próximos anos, na opinião de corretores e construtores ouvidos por A TARDE, são Jardim Armação, Patamares e Jaguaribe. “Jardim Armação é o nicho de mercado que vai crescer primeiro. Acredito que muita gente da Pituba, Itaigara e Barra se mude para lá”, prevê o corretor José Osvaldo de Souza Filho, da J.Osvaldo Imóveis. Ele está comercializando no bairro o Residencial Mar de Aruba, edifício de alto padrão com 14 apartamentos – um por andar, quatro suítes, três garagens cada, e vista do alto para o mar.
VALORIZAÇÃO – Os bairros mais valorizados pelo PDDU são Piatã, Jaguaribe, Patamares, Corsário, um trecho de Pituaçu, Jardim Armação, um trecho da Pituba e o Morro do Gato, na Barra. Nessas áreas, poderão ser construídos prédios de até 15 andares. Imóveis nesses locais podem ter acréscimo de 30% a 100% no preço de venda, a depender do tamanho do terreno e da vista para o mar, na opinião de quem trabalha diariamente com imóveis.
LIBERDADE
O prédio começou a ser construído no ano passado, aproveitando o aumento pontual do gabarito. O mesmo ocorreu na Colina A, em Patamares, onde os corretores prevêem a instalação de um bairro de padrão semelhante ao Horto Florestal. O local já tem empreendimentos em obras. O residencial Giardini Naxos, por exemplo, tem duas torres de 16 andares cada e dois apartamentos por andar. Já o Renzo Piano terá 11 pavimentos, com três apartamentos por andar, cada um com três vagas na garagem. Ambos terão vista para o mar e opções de lazer, como quadras de esporte, piscinas, sauna e salão de jogos. “Aqui você tem a vida do dia-a-dia, com supermercado, escola e trabalho próxi-
Na área destinada à hotelaria, alteração para 6 andares
ITAPUÃ
PIATÃ
JAGUARIBE
PATAMARES
COMÉRCIO
CORREDOR DA VITÓRIA
3
1 RIO VERMELHO ONDINA
2
PITUBA
4
2 andares
10 andares
2 andares (8m)
12 andares
3 andares
15 andares
4 andares
15 andares
5 andares
18 andares
8 andares
Preferência para hotelaria
AMARALINA
BARRA
Jaguaribe terá a maior mudança de perfil De todos os bairros da orla, Jaguaribe é o que deverá sofrer maior alteração com o Plano Diretor. Ele teve o maior aumento no potencial construtivo, além de ter sido elevado à categoria de subcentro municipal, o que significa incentivos à instalação de empreendimentos comerciais, prestação de serviços e atividades de lazer. Segundo o urbanista Carl von Hauenschild, a alteração terá um impacto maior no bairro em decorrência do perfil de Jaguaribe, onde predominam condomínios, com casas de atédois pavimentos e áreas verdes. Após a sanção do PDDU, po-
derá vir a ter prédios de até 15 andares, com um Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAM) de três. Isso significa que em um terreno de 500 metros quadrados, poderá ser construído um prédio com 1,5 mil metros quadrados de área total. O mesmo coeficiente foi aplicado para Pituaçu. Junto à Pituba e ao Costa Azul, esses são os trechos de maior CAM, seguidos da Barra, Rio Vermelho e Amaralina (2,5). Para quem mora em Jaguaribe, a possibilidade de conviver com prédios altos gera apreensão. “Imagine, se construírem um prédio na frente da minha ja-
nela. Perco a vista para o mar”, lamenta a estudante Rafaela Almeida, 24 anos. Ela mora na Rua Deraldo Motta, ao lado de um terreno, o que torna pode atrair possíveis compradores. Lotes com terrenos vizinhos vazios serão os mais visados na mudança de perfil da orla. Para dar lucro, um prédio de 15 andares precisa estar em um terreno de 1,5 a 2 mil metros quadrados, de acordo com Ivan Leão, sócio da Leão Engenharia, empresa que lançou o Bahia Suítes, no Jardim de Alah, prédio com 12 pavimentos, e já projeta outro apart hotel residencial no local.
Aumento do gabarito ainda está sem preço
PITUAÇU
BOCA DO RIO
JARDIM DOS NAMORADOS
mos, mas está longe do estresse da cidade”, vende a corretora Rebeca Capineiro, da Construtora Chroma. A preocupação dos críticos do projeto de verticalização da orla marítima de Salvador é que, com a extinção das áreas onde ainda existe trânsito fluente, áreas verdes e clima aprazível, possam haver impactos na circulação dos ventos, com aumento da temperatura da cidade, redução das áreas permeáveis e generalização dos congestionamentos.
A compra de terrenos vizinhos tem por objetivo aumentar a área de solo e dar mais chance à construção de prédios mais largos e lucrativos. Esta característica da verticalização preocupa urbanistas, que apontam prejuízos à circulação dos ventos na cidade (veja mais na página 12). Localizado em uma esquina à beira da orla, o Hotel Jaguaribe Praia é outro que pode estar na mira dos futuros negócios imobiliários. O dono, Raul Queiroz, diz que tem acompanhado a tramitação do PDDU e já pensou em ampliar o negócio. O imóvel hoje tem dois pavimentos. Ven-
der o hotel está nos projetos de Queiroz? “Se houver uma hipervalorização, quem sabe. O setor hoteleiro não está bom. Tivemos um bom momento perto do ano 2000, mas agora nossa taxa de ocupação não costuma passar de 60%”, afirma. E a concorrência nos negócios da hospedagem à beira-mar tende a aumentar. Pelo PDDU, seis locais na orla são destinados preferencialmente à construção de hotéis: Praia dos Artistas (até 18 andares), Clube do Bahia, em Jardim Armação (15), Buracão (10), Stella Maris (6), Boa Viagem (4) e Farol de Itapuã (3).
Na Câmara Municipal, o PDDU recebeu 159 emendas. Uma desagrada empresários da construção civil: a de nº 135, que prevê o pagamento de contrapartida, para a prefeitura, por parte da construtora que utilizar a altura máxima permitida na orla. A emenda diz que o preço será calculado com base na diferença entre a altura máxima antes e depois do PDDU, mas não define valores. Segundo a secretária de Planejamento, Kátia Carmelo, esse modelo não existe em nenhuma outra cidade brasileira. “Não será um preço baixo, pois em algumas áreas dobramos o gabarito. Vai aumentar a receita municipal”, avisa a secretária. O preço será definido após a sanção do PDDU e deve elevar o valor dos imóveis na orla. “É um bocado de letrinha para dificultar a vida”, reage Augusto Amoedo, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi). Já Luiz Fernando Pessoa, diretor da Construtora Sertenge, quer saber como vai ser o cálculo. Segundo ele, no setor “há muita falação, mas nenhuma certeza. Precisamos saber se ainda vale a pena construir na orla”. Além da contrapartida a ser paga, a prefeitura arrecada sempre que a construção usar o coeficiente de aproveitamento máximo (CAM) em lugar do básico (CAB). A diferença entre um e outro gera a outorga onerosa, que já é aplicada no município. Com o PDDU, o valor arrecadado passa a ser dirigido ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, voltado para obras de drenagem, saneamento, regularização fundiária e habitação popular.