Casa Confetti Leeft by labourofart

Casa Confetti: meer dan een veelkleurig woongebouw. De naam behoeft geen nadere toelichting.

Tekst: John Cüsters Foto’s: Marco Hofsté, Jan Peter Fiering, Frank Stahl Luchtfotografie: Aerovista Ontwerp: DDK&Partners (ddk.nl), Utrecht Drukwerk: Libertas Eindredactie: Marianne Kleijnen

een aantal bedrijfsruimten voor startende ondernemers; bedrijvigheid die een concrete toevoeging

ISBN 9789490218010

Dit derde grote wooncomplex in De Uithof kent behalve 377 wooneenheden voor studenten ook is aan een levendige en leefbare campus. Het in 2008 opgeleverde complex is gerealiseerd door de Commanditaire Vennootschap Uithof III, bestaande uit 17 participanten. Voor het ontwerp tekende architectenbureau Marlies Rohmer. Bouwcombinatie BAM Casa Confetti realiseerde het gebouw in opdracht van de SSH.

casa confetti leeft!

Colofon

Casa Confetti leeft!

Voorwoord Ton Jochems In 2003 kreeg de SSH het verzoek van de Universiteit Utrecht om het vierde studentencomplex van De Uithof te ontwik kelen. Hoewel wij daar zeer verguld mee waren, was dat nog lastig genoeg, omdat de recente bouw van De Bisschoppen de financiële mogelijkheden beperkte. Maar nee zeggen ligt niet in onze aard. En ambitie met beperkte middelen maakt creatief. Voor het eerst werd de oude rechtsvorm van de commanditaire vennootschap toegepast in de volkshuisvesting. De SSH overtuigde zestien corporaties uit heel Nederland van het belang om mee te investeren in een verantwoord en nuttig project. Ze deden niet mee vanwege de financiële voordelen, maar vanuit een verantwoordelijkheid die verder reikte dan de lokale begrenzingen. Naast een zeker idealisme hadden ze ook vertrouwen in de zakelijke beheersing van het project: eminente volkshuis vesters werken samen met een realistische ondernemer. Hoewel de locatie, in het hart van De Uithof, tegenover de prachtige universiteitsbibliotheek, erg geschikt is om te wonen, is deze veel minder geschikt om te bouwen. De kavel ligt ingeklemd tussen onderwijsgebouwen en de HOV-as. Tot overmaat van ramp viel de bouwkraan om tijdens de hevige storm in januari 2007. Gelukkig bleven de gevolgen voor de gewonden beperkt en was er vooral schade aan omliggende gebouwen, en er was natuurlijk vertraging in het bouw proces. De aannemer, Bouwcombinatie BAM Casa Confetti, is op voortreffelijke wijze met dit ongeval omgegaan en heeft de negatieve gevolgen weten te beperken. Dat er een mooi gebouw is gerealiseerd, een blikvanger tussen de toch al imponerende architectuur, is te danken aan doorzettingsvermogen, creativiteit en de bereidheid van veel partijen om nauw te blijven samenwerken. De universiteit en de collega-corporaties zijn al genoemd. De architect, Marlies Rohmer, moet hier natuurlijk aan toegevoegd worden. Zij heeft met haar medewerkers een gebouw ontworpen dat er niet alleen goed uitziet, maar dat zich ook leent voor een veelzijdig gebruik door de bewoners, studenten van de universiteit en de hogeschool. Er was een overweldigende belangstelling onder de studenten voor woonruimte in dit markante gebouw. 2500 reacties volgden op de uitnodiging om in te schrijven. Dit betekent dat De Uithof een geslaagd voorbeeld van gebiedsontwikkeling is te noemen, waar het wonen populair geworden is in de loop der jaren. Het zou goed zijn om hieraan in de komende jaren een follow-up te kunnen geven. Inmiddels wonen de 377 huurders zeer tevreden in Casa Confetti. Daarnaast bevindt zich een aantal bedrijfsruimten in het gebouw die in gebruik zijn bij de kappersvakschool van het ROC, de startende ondernemers van het CVOI en een huisartsenpraktijk. Het dakterras van ruim 600 m² is in gebruik als collectieve buitenruimte en de schommel voor de bushalte is altijd bezet. Een wooneenheid van vier kamers wordt permanent gebruikt door studenten met een vorm van autisme. Zij worden door de decaan van de universiteit voorgedragen. Onder aanmoediging van de SSH, die ook voor ondersteuning zorgt, richten de bewoners van zelfstandige woningen per gang hun eigen collectieve ruimtes in. Kortom, Casa Confetti biedt meer dan woningen alleen. Het is een bijzondere aanvulling voor De Uithof, die op weg gaat naar nog veel meer bewoners, bedrijven en onderwijsvoorzieningen en die alles in zich heeft de belangrijkste campus van Nederland te worden.

Campusontwikkeling in De Uithof

Nieuw stukje stad

Campus moderne stijl

De Uithof leeft! Tien jaar geleden zou dit een ondenkbare uitspraak zijn geweest. De Uithof was toen een winderig, onaantrekkelijk en geïsoleerd deel van Utrecht waar je na gedane zaken niet voor je plezier bleef hangen. Een gebied waar alleen mensen rondliepen van maandag tot en met vrijdag, tussen negen uur ’s ochtends en vijf uur ’s mid dags. Daarbuiten: uitgestorven en leeg, als het eerste het beste bedrijventerrein. Anno 2009 is De Uithof van kleur veranderd. Wie er nu komt, kan zowaar de eerste tekenen zien van het ontstaan van een levendig stukje stad. Zeker op de centrale as van de Heidelberglaan is een beginnend straatleven te bespeuren. Het is een gebied waar mensen elkaar ontmoeten en regelmatig blijven hangen. Zo her en der zijn er winkeltjes gekomen, cafés en andere kleinscha lige voorzieningen. De dichtheid en variatie aan functies nemen toe, een noodzakelijke voorwaarde om überhaupt van een stad te kunnen spreken. Intussen is De Uithof al lang niet meer zo geïsoleerd als vroeger. De verbinding voor het autoverkeer was altijd al uitstekend. Sinds een aantal jaren is er ook een snelbus waarmee je in een kwartier op het Centraal Station en in de binnenstad van Utrecht bent. Er wordt verder gewerkt aan een tramverbinding en de komst van een park and ride (P+R). De Uithof zit dus duidelijk in de lift. Geen wonder dat het imago van het gebied steeds beter wordt, zeker ook als plek om te wonen. Het laat zich aflezen aan de populariteit van de studentencomplexen. Schreven zich in 2006 voor de 552 kamers in De Bisschoppen 1200 mensen in, op de 377 eenheden in het nieuwe woongebouw Casa Confetti, aan het Leuvenplein, kwamen in 2008 maar liefst 2500 reacties.

In de doorontwikkeling en opwaardering van De Uithof valt steeds vaker het woord ‘campus’. Dat is wat De Uithof zou moeten worden. Bij een campus denken velen wellicht aan de statige universiteitsterreinen die we kennen uit Amerikaanse films of tv-series als Inspector Morse: mooie, oude gebouwen in een parkachtige omgeving waarin studenten en professoren zich spoeden naar colleges, de bibliotheek, de mensa of hun eigen kamers. Een eigen wereld waarin wordt gewoond en gestudeerd, en waarin aloude tradities en rituelen een belangrijke rol spelen. Dergelijke klassieke campussen bestaan natuurlijk nog steeds, maar tegenwoordig moeten we bij een campus eerder aan iets anders denken. In de moderne definitie is een campus een brandpunt van kennisontwikkeling en innovatie. Het is een zorgvuldig ontworpen gebied waarin een concentratie ontstaat van kennisinstituten zoals universiteiten, hogescholen en academische zieken huizen, jonge hightechbedrijven, onderzoeksinstellingen en woningen voor studenten, docenten, onderzoekers en kenniswerkers. Een campus is dus een plek die mensen bij elkaar brengt, uitnodigt om kennis uit te wisselen, uitdaagt om samen te werken aan verdere kennispro ductie en inspireert tot het werken aan innovaties. Dat zo’n op kennis gericht gebied juist in Utrecht kan én moet ontstaan, ligt voor de hand. Utrecht is onderwijsstad nummer één in Nederland. Meer dan 60.000 studenten volgen hier hun opleiding. Aan de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht kan vrijwel elke denkbare studie richting worden gevolgd. Utrecht draagt daarmee als stad in hoge mate bij aan de verdere ontwikkeling van Nederland als kenniseconomie. En De Uithof, met het Universitair Medisch Centrum en haar zes universitaire faculteiten en vijf faculteiten van de Hogeschool Utrecht, speelt daarin uiteraard een prominente rol.

Massa creëren De universiteit, eigenaar van de grond in De Uithof, de gemeente Utrecht en de SSH beseffen de grote potenties van De Uithof als campus nieuwe stijl. De universiteit vroeg daarom eind jaren tachtig aan OMA en Art Zaaijer om een stedenbouwkundig masterplan te maken dat de voor waarden schept voor de verdere ontwikkeling van het gebied, zowel qua ruimtelijke structuur als qua vastgoed en architectuur. Dit plan gaat uit van verdichting van de centrale strook in De Uithof, tussen de Heidelberglaan en Padualaan. Hier moet de bebouwing zo dicht mogelijk op elkaar worden geplaatst, liefst aaneengeschakeld. Daaromheen ligt dan een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting. Het plan beoogt verder een grotere variatie aan functies mogelijk te maken. Het wonen speelt hierin een belang rijke rol. Bewoners zijn immers veel langer dan werkers in een gebied aanwezig en dat is voor het draagvlak van voorzieningen van groot belang. Voor studenten geldt dit nog des te sterker. Zij leiden in het algemeen een druk sociaal leven en zijn sterk extern georiënteerd. Ton Jochems, directeur van de SSH, legt uit dat het wonen zo in hoge mate bijdraagt aan het creëren van de in een campus zo noodzakelijke massa. ‘De opgave is om in een hoge dichtheid zo veel mogelijk mensen bij elkaar te brengen, zodat zij elkaar op allerlei plekken tegen kunnen komen: in de onderwijsbanken, tijdens de lunch, bij het boodschappen doen of in de fitnessruimte. Door al die ontmoetingen blijf je langer ergens hangen en dat draagt bij aan het ontstaan van een wetenschappelijk klimaat, waarin kennis sneller wordt verspreid. Bedrijven geloven in dit concept en vestigen zich graag op een campus. Het is dan wel zaak te voorkomen dat de campus een elitaire, in zichzelf gekeerde gemeenschap wordt. Er moet een open uitwisseling zijn met de stad.’

en filmhuizen of kleine theaters), hoe gemakkelijker en vaker mensen elkaar kunnen ontmoeten, hoe aantrekke lijker het gebied wordt voor de vestiging van nieuwe kennisintensieve functies. Ervaringen in de Verenigde Staten en Canada, waar de ontwikkeling van de campus moderne stijl veel verder is dan in Nederland, leren dat De Uithof nu nog te weinig massa heeft om zichzelf te kunnen versterken. Er moeten dus woningen bij, zegt Jochems. ‘En gezien onze ervaring als studenten huisvester ligt het voor de hand dat de SSH daarin een belangrijke rol krijgt toebedeeld. We willen in eerste instantie toe naar een verdubbeling van het huidige aantal woon eenheden. Het bestemmingsplan voor De Uithof biedt ruimte voor 4500 woningen. Of dat voldoende massa genereert, moet de tijd leren. Maar voorlopig geldt: hoe meer, hoe beter.’

Op de helft De Universiteit Utrecht onderschrijft het belang van de woonfunctie in De Uithof. Ze stelde de SSH inmiddels vier keer grond ter beschikking voor de ontwikkeling van wooncomplexen. In 1999 leverde de studentenhuisvester, in samenwerking met de Utrechtse corporatie Bo-Ex, het eerste woongebouw op aan de Cambridgelaan, goed voor zo’n duizend kamers. Daarna volgden La Capanna (234 spaceboxen voor tijdelijk gebruik tot september 2013) en de bouw van De Bisschoppen (552 eenheden, opgeleverd in 2006). Het nu gebouwde Casa Confetti is het derde permanente woongebouw van de SSH in De Uithof. Met zijn ligging aan de Heidelberglaan, in de ‘objectenstrook’ van het steden bouwkundige masterplan, draagt het complex bij aan een verdere verdichting van het centrumgebied van de campus. En met de 377 eenheden staat de teller in De Uithof nu op zo’n 2200 woningen. De SSH is op de helft.

Op een campus treedt dus, zo maakt Jochems duidelijk, boven een bepaalde massa een zelfversterkend effect op. Hoe meer mensen op een campus werken én wonen, hoe eerder zich allerlei voorzieningen vestigen (van winkels, boekhandels, kappers en horeca tot sportvoorzieningen

Casa Confetti: het gebouw Ontmoeten Het woongebouw Casa Confetti, dat aan de voorzijde plaats biedt aan enkele commerciële voorzieningen, sluit in twee opzichten naadloos aan op de eerder ingezette ontwikkelingen in De Uithof. Ten eerste voegt het ontwerp van Marlies Rohmer aan het gebied een nieuw voorbeeld toe van spraakmakende architectuur, na de al eerder opgeleverde gebouwen van architecten als Mecanoo (Faculteit Economie en Management van de Hogeschool Utrecht), Wiel Arets (Universiteitsbibliotheek), Willem Jan Neutelings (Minnaertgebouw), UNStudio (NMR-laborator ium) en Rudy Uytenhaak (wooncomplex Cambridgelaan). De Uithof wordt op deze manier welhaast een architectuur museum, wat de aantrekkelijkheid van het gebied ten goede komt. De tweede reden waarom Casa Confetti perfect past in de ingezette ontwikkelingen in De Uithof is dat ook in dit gebouw het ontmoeten centraal staat. Architect Marlies Rohmer legt uit waarom: ‘In de studententijd worden liefdes voor het leven geboren. Hier maak je keuzes die voor de rest van je leven heel bepalend zijn. Hier leg je ook de basis voor blijvende vriendschappen. Zo heb ik zelf aan mijn studententijd veel hartsvriendinnen overgehouden.’ Rohmer vond in haar gedachte om het ontmoeten centraal te stellen een warme medestander in de SSH, zodat ze het thema ook daadwerkelijk handen en voeten kon geven. Rohmer deed dit op verschillende manieren. Zo ontwierp ze tussen de wooneenheden brede, meanderende gangen. ‘Daardoor ontstaan er min of meer nissen en hoeken waarin je, ook omdat de gang zo breed is, banken kunt zetten’, aldus Rohmer. ‘Op deze manier hebben we een plek gecreëerd waar studenten ’s avonds na het studeren met elkaar kunnen praten. Belangrijk is verder het dakterras, waar alle studenten via de lift aan de voorzijde van het gebouw kunnen komen. We hebben het terras rondom met ramen afgesloten. Het waait er namelijk als een gek.’

Rohmer had, geeft ze eerlijk toe, veel moeite met de eis van de SSH om de gangen afsluitbaar te maken. Studenten kunnen daardoor niet van de ene naar de andere afdeling lopen. Een uit het oogpunt van veiligheid noodzakelijke maatregel, zegt Marianne Kleijnen, manager Vastgoed van de SSH. ‘Dit gebouw is zo groot dat het voor bewoners niet prettig zou zijn als iedereen zomaar overal naar binnen kan lopen. Dan bestaat immers de kans dat bezoekers door het hele gebouw gaan zwerven. Vandaar onze keuze om alle gangen apart af te sluiten. Als je uit de lift komt, moet je dus altijd nog een tweede keer aanbellen.’ De architecte bedacht een mooie oplossing voor deze beperking van de ontmoetingsmogelijkheden. Ze liet in alle gangen in de vloer enkele glazen platen aanbrengen, waardoor de bewoners drie verdiepingen naar beneden kunnen kijken. ‘Zo kun je zien wie er onder je woont en of daar leuke onderburen bij zijn waar je eventueel een keer mee afspreekt. Daarmee doorbreken we de hokjesgeest en heffen we enigszins op dat mensen niet zomaar naar elkaar toe kunnen lopen.’ Dat het Algemeen Dagblad een keer schreef dat studenten op deze manier bij hun vrouwe lijke bovenburen onder de rokjes kunnen kijken, maakt bij Rohmer weinig indruk. ‘Als je dat niet wilt, kun je om de glazen platen heen lopen of je legt er een kleedje op. En als het een keer gebeurt, wat dan nog?’ Nog een andere ontmoetingsmogelijkheid zijn de gemeen schappelijke ruimtes op de verdiepingen met zelfstandige wooneenheden. Elke etage heeft een aparte ruimte van 28 m² om samen te eten, tv te kijken of te werken. De SSH heeft voor de inrichting een budget ter beschikking gesteld van 600 à 1000 euro per ruimte. ‘We hebben dat in overleg met de bewoners besteed’, aldus Kleijnen. ‘Dat wil zeggen dat de bewoners hun voorstellen aan ons hebben voorgelegd. Het is zeker niet zo dat wij de inrichting van de ruimtes wilden bepalen, maar we wilden wel de verzame ling oude troep voor zijn. Dat moet, anders wordt het al heel snel een bende.’

Een beest met schubben Casa Confetti ontleent zijn naam aan het uiterlijk van de gevel. Het kleurenspel doet denken aan uitgestrooide confetti. Rohmer praat zelf liever over een grijze schub benhuid die, naarmate je dichterbij komt, verandert in een bonte bijenkorf van bollebozen (of Smarties). De schubben bestaan uit aluminium panelen in rood, groen en 25 tinten grijs. De panelen zijn exact in hetzelfde vlak gedetailleerd als de ruim vijftienhonderd ramen van de wooneenheden. Rohmer koos voor deze aankleding om de dreigende monotonie van het studentencomplex te doorbreken. ‘De moeilijkste opgave bij studentenhuisvesting is altijd het omgaan met het repetitieve element. De uitdaging is er geen Oostblokflat van te maken met allemaal dezelfde raampjes. Studentenflats zijn snel ongenaakbare dingen. Met Casa Confetti hebben we juist geprobeerd een heel vrolijk gebouw te maken. Het wordt nog vrolijker als de bewoners allemaal verschillende gordijnen ophangen, al blijft deze kleurschakering enigszins op de achtergrond om dat de ramen allemaal een stukje terug van de gevel liggen.’ Opvallend aan het gebouw is ook de groene monumentale entree aan de voorzijde, waar Rohmer boven de plint met bergingen een vier lagen hoge en acht meter diepe vide ontwierp. ‘Daarmee creëren we een extra ontmoetings ruimte, met in de vide een grote schommelbank voor vier of vijf personen. Ook in het terreinontwerp hebben we geprobeerd het elkaar ontmoeten zoveel mogelijk te stimuleren.’ Rohmer prijst de SSH die, ondanks de beperkingen in het budget, toch de ruimte gaf voor bijzondere en duurzame oplossingen. De duurzaamheid komt op twee fronten terug in het gebouw. Om te beginnen zijn op veel onderdelen duurzame materialen gebruikt. Kleijnen legt uit dat het gebouw ‘studentenproof’ is gemaakt. ‘Je moet al in het ontwerp rekening houden met het intensieve gebruik later. Dat vraagt om oplossingen die lang meegaan, niet snel

vervuilen en er niet af te halen zijn. Daarom hebben we in Casa Confetti stevige materialen gebruikt die je boven dien, als er iets stuk gaat, makkelijk kunt vervangen. We kiezen bijvoorbeeld altijd voor Nederlandse tegels en keukens met nalevergarantie. Als je dat niet doet, ziet zo’n flat er na vijf jaar niet meer uit.’ Duurzaam is ook de grote flexibiliteit in Casa Confetti. De hoofddraagconstructie is van beton en loopt in de langsrichting van het gebouw, vertelt Frank Kühne, projectleider voor de SSH. ‘De wooneenheden kunnen daar door met eenvoudige ingrepen worden samengevoegd. Om dit mogelijk te maken, zijn de tussenwanden van lichte materialen gemaakt. Ook zitten er geen leidingen in.’

Een combi van boksen en schaken Het ontwerpen, ontwikkelen en bouwen van een spraak makend gebouw als Casa Confetti vraagt van alle betrok kenen om een gedrag waarin, zoals Marlies Rohmer het omschrijft, boksen en schaken worden gecombineerd. Zij en Marianne Kleijnen zijn eerlijk over het feit dat er harde noten zijn gekraakt. Zo had Rohmer oorspronkelijk een veel bontere gevel bedacht. In een later stadium ging haar voorkeur juist uit naar een gevel met alleen grijstinten. Kleijnen: ‘Wij hebben echter vastgehouden aan de kleuren. Het is nu een heel goed samenspel van de twee ziens wijzen geworden. Niet te bont, maar wel vrolijk en meer tijdloos.’ Discussie was er ook over de glazen platen in de vloer van de verdiepingen. Hier was het de aannemer die twijfels zaaide door het een te dure en moeilijke oplossing te vinden. ‘Op dit punt zijn we echter pal achter de architect gaan staan’, vertelt Kleijnen. ‘Die platen hebben het bouw technisch wel lastiger gemaakt, maar tegelijkertijd vormen ze een heel goede verbeelding van het thema ontmoeten.’

Al met al spreekt zowel Marianne Kleijnen als Marlies Rohmer van een succesvol gebouw, waarover de studenten enthousiast zijn en opvallend weinig klachten hebben. ‘Dit was een ongelooflijk leuke opgave van de SSH en met het resultaat ben ik heel blij’, zegt Rohmer. En Kleijnen: ‘Het gebouw spreekt tot de verbeelding. Wat je er ook van vindt, je kunt er niet omheen.’ Waarmee de twee vrouwen maar willen zeggen dat Casa Confetti smaakt naar meer: meer wooncomplexen in De Uithof, meer spraakmakende architectuur, meer vrolijkheid.

Feesten op het dakterras Wat vinden de studenten zelf van Casa Confetti? Die zijn enthousiast en vinden dat je in het gebouw niet alleen mooi maar ook prettig woont. Dat zeggen althans Michel Staal, Cheridina Meeuwsen en Wouter Oudshoorn. Ze trokken al in het najaar van 2008 in het gebouw, alle drie in een groepswoning en alle drie via een voorrangsregeling. ‘Wij komen uit Zeeuws-Vlaanderen. Dan is het niet mogelijk heen en weer te reizen. Met een enkele reis van drieënhalf à vier uur ben je daar een dag mee kwijt’, aldus Wouter. Waarom een groepswoning? ‘Omdat ik hier niemand ken en dan is het wel gezellig om met meer mensen te wonen’, vertelt Michel. ‘Ik heb eerst een korte tijd bij een nicht in Soest gelogeerd. Eind oktober kon ik in Casa Confetti. Ik studeer chemische technologie in de binnenstad van Utrecht. Mijn bus is dus altijd lekker rustig. Toch woon ik liever hier dan in het centrum. Het is hier in het weekend lekker rustig en daar hou ik van.’ Anders dan Michel studeren Wouter en Cheridina wel in De Uithof. Cheridina volgt de studie farmacie, op tien minuten loopafstand van Casa Confetti. Wouter woont nog dichter bij. Vanaf de voordeur is het maar 120 meter lopen naar zijn pre-masterstudie sociologie. Ze vinden het alle twee

een prettig gebouw om in te wonen. ‘Het ziet er van binnen heel mooi uit en de kamers zijn nieuw met veel luxe, zoals vloerverwarming in de douche. En de architectuur past goed bij De Uithof. Het gebouw is in elk geval een stuk vrolijker dan dat hiernaast.’ Cheridina mist wel een goede supermarkt in De Uithof. ‘Het aanbod van winkels is nog te klein hier.’ Over de opvallende glazen platen in de vloeren van de gangen zegt Michel meteen: ‘Gaaf.’ Alhoewel hij zich pas tijdens het gesprek met de interviewer realiseert dat je door die platen niet alleen naar beneden, maar ook naar boven kunt kijken. Michel, Wouter en Cheridina zijn verder zeer te spreken over het dakterras op de vijftiende verdie ping. ‘Een geweldige plek om te feesten’, zegt Wouter. ‘Niemand heeft er last van.’ Michel neemt zijn vrienden, als die hem bezoeken, altijd mee naar boven. ‘Met helder weer kun je hier de ArenA in Amsterdam zien.’

Bijzondere financiering 28 participaties De SSH heeft voor de financiering van Casa Confetti een speciale financiële constructie toegepast. Toen de grond be schikbaar kwam, ontbrak het de corporatie aan middelen om het project te ontwikkelen. Dit heeft alles te maken met de bijzondere positie van de SSH, aldus Ton Jochems: ‘Studenten huisvesters zijn in het algemeen niet erg rijk. Het ontbreekt hen ook aan woningbezit dat ze kunnen verkopen. Wij moesten het gebouw daarom extern zien te financieren.’ De SSH besloot om hierbij een originele weg te volgen. Ze ging niet naar de eerste de beste bank om een lening los te peuteren, maar zocht de financiering bij collega-corporaties. En dan niet via een lening, maar via een participatie in de Commanditaire Vennootschap Uithof III. De commanditaire vennootschap (CV) is een van de oudste rechtsvormen in Ne derland. Zij werd vroeger veel toegepast in de scheepvaart, om de bouw van nieuwe schepen te financieren. Een CV bestaat altijd uit een beherend vennoot en een aantal commanditaire (of ‘stille’) vennoten. Kort gezegd doet de be herend vennoot het werk en leveren de stille vennoten het grootste deel van het geld. Zo ook in de CV Uithof III. De SSH schreef in 2003 een prospectus uit om woningcorporaties in den lande uit te nodigen om te participeren in de ontwikkeling van wat later Casa Confetti werd. Jochems licht toe: ‘Het aardige van een CV is dat deze ons niet belemmert om te bepalen wat we willen doen. Wij exploiteren en beheren het gebouw alsof het van onszelf is. Intussen zijn de deelnemende corporaties wel voor een klein deel eigenaar van Casa Confetti. Dat is een verschil met de normale vormen van collegiale financiering. Dan lenen corporaties elkaar wel geld tegen een lager rentetarief, maar ze worden geen mede-eigenaar.’

Voor wat hoort wat De SSH heeft Casa Confetti gerealiseerd mede dankzij de medewerking van zestien collega-corporaties uit heel Nederland. Elke partij heeft één of meerdere participaties

genomen in de CV. Deze corporaties bezitten dus een deel van het gebouw. Daarnaast bedraagt het geprognosticeer de rendement 3% in de eerste twintig jaar en 6½% in de jaren daarna. De CV is opgericht voor een periode van 53 jaar. De commanditaire vennoten hebben vanaf het twintigste jaar de mogelijkheid uit de CV te stappen en hun participatie door te verkopen. Na 53 jaar wordt het dan volledig afgeschreven gebouw overgedragen aan de SSH. Naast het rendement levert de SSH nog een tweede tegenprestatie aan haar stille vennoten. Op initiatief van de deelnemende corporaties uit Zeeland mogen alle participanten jaarlijks een aantal studerende jongeren voordragen die met voorrang, buiten de lange wachtlijst om, worden gehuisvest in een van de studentencomplexen van de SSH. Het precieze aantal hangt af van de hoogte van de participatie en de afstand tussen het werkgebied van de corporatie en Utrecht. Immers, hoe verder weg, hoe minder het mogelijk wordt voor studerende jongeren om heen en weer naar Utrecht te reizen. Daarom mogen corporaties in een werkgebied binnen honderd kilometer van Utrecht per jaar per participatie twee studenten voor dragen bij de SSH. Corporaties die op een grotere afstand dan honderd kilometer werken, mogen jaarlijks per parti cipatie vijf studenten aanmelden. Op welke manier de corporaties de studenten selecteren, maken ze zelf uit. Casa Confetti is het eerste corporatiecomplex in Nederland dat via een dergelijke omvangrijke CV is gefinancierd. Ondanks het duidelijke succes heeft de constructie daarna nog niet veel navolging gekregen. Ton Jochems vindt dat jammer: ‘Als Nederlandse corporaties in de afgelopen jaren vaker de cv-constructie hadden toegepast, had er in de sector misschien een vriendelijker sfeer gehangen. Dan waren de heffingen door het Rijk wellicht achterwege gebleven. Dit is immers een heel mooi voorbeeld van hoe corporaties elkaar kunnen helpen bij het realiseren van hun opgave.’

Toekomst: SSH als gebiedsontwikkelaar en dienstverlener Het gebied voorop

Specialist

De SSH ziet voor zichzelf een belangrijke rol weggelegd als gebiedsontwikkelaar op de campus die De Uithof uiteindelijk moet worden. Die rol gaat verder dan het alleen maar bouwen van wooncomplexen op afgebakende kavels. Het voorbeeld van De Bisschoppen laat zien wat de SSH ook voor andere par tijen in De Uithof kan betekenen. Dit wooncomplex ligt naast een gebouw van de Hogeschool Utrecht. Toen de Hogeschool liet weten behoefte te hebben aan extra ruimte, stelde de SSH voor om een deel van die behoefte op de SSH-kavel op te lossen. Daarmee kon worden voorkomen dat de Hogeschool het binnenterrein op haar eigen kavel moest volbouwen, wat de kwaliteit van het gebied zou verslechteren. De SSH heeft daarom een deel van De Bisschoppen bestemd voor de Hogeschool: in één poot van het complex zijn de onderste vijf lagen in gebruik van de Hogeschool, met daarboven woon eenheden voor studenten. Door deze oplossing is een aantrekkelijk binnengebied ontstaan, waar studenten elkaar kunnen ontmoeten. Met de oplossing in De Bisschoppen laat de SSH zien dat ze verder kijkt dan het strikte belang van haar eigen wooncom plexen. Voorop staat de kwaliteit van het hele gebied van De Uithof. De Bisschoppen kan als inspiratie dienen voor hoe deze kwaliteit het beste kan worden gegarandeerd: de oplossing bestaat hier uit het combineren van dubbel grondgebruik en het handhaven en versterken van de open bare ruimte.

Met dezelfde initiërende en coöperatieve houding wil de SSH zich ook ontwikkelen tot een specialistische dienstverlener voor woningcorporaties op het gebied van studentenhuisvesting. De SSH heeft op dit gebied een grote expertise opgebouwd, die ze graag ten dienste stelt aan anderen. Concreet gaat het om twee zaken. • Beheren en verhuren van complexen met short stay-faci liteiten. Veel corporaties zijn niet toegerust voor het aanbieden en verhuren van gemeubileerde wooneenheden voor kort verblijf van bijvoorbeeld buitenlandse studenten. De SSH heeft hierin veel ervaring opgedaan. Ze kan voor bijvoor beeld woningcorporaties, hogescholen of universiteiten de volledige verhuur en exploitatie verzorgen van short stay-complexen. • Adviseren over kleinschalige campusontwikkelingen. In verschillende Nederlandse steden wordt nagedacht over het opzetten van een campusontwikkeling op kleine schaal. De SSH kan als adviseur optreden.

De SSH heeft ook oog voor de aansluiting van De Uithof bij de stad Utrecht. De studentenhuisvester organiseert evenemen ten om mensen uit Utrecht naar De Uithof te trekken. In 2007 gebeurde dat de eerste keer, ter ere van de opening van De Bisschoppen. Een jaar later volgde Ice Valley. ‘Met deze grote Uithof-feesten probeert de SSH meer schwung en levendig heid in het gebied te krijgen, zodat ook studenten die in de stad wonen hiernaartoe komen’, zegt Marianne Kleijnen. ‘Ons doel is toch om van De Uithof een leuker en beter woongebied te maken.’

Drie participanten aan het woord Kees Reinhoudt, directeur-bestuurder Woongoed Zeeuws-Vlaanderen:

‘Meer doen dan de eigen opgave’ De in Terneuzen gevestigde corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert voor twee miljoen euro in Casa Confetti. Waarom, vragen we aan Kees Reinhoudt. ‘Ten tijde van de oprichting van de CV speelde in Nederland de matchingsdiscussie. Corporaties die de financiële mogelijkheden hadden om méér te doen dan de eigen opgave op dat moment vereiste, werden geacht collega’s te helpen die wel moeite hadden om hun eigen programma te financieren. Daarnaast bood de participatie in Casa Confetti ons een mooie mogelijkheid iets te doen voor Zeeuws-Vlaamse studenten. Zeeland heeft zelf geen universiteit, dus we hebben ook geen probleem met studentenhuisvesting. Studenten moeten echter vele uren reizen om onderwijs te volgen. Ze moeten dus altijd in de stad waar ze studeren een kamer zien te vinden. Met de voorrangsregeling kunnen we daar een bijdrage aan leveren.’ Reinhoudt erkent dat er in de streek wel wat kritiek was op de deelname in Casa Confetti. ‘De gedachte was dat op deze manier geld uit Zeeuws-Vlaanderen wegvloeide naar een ander werkgebied. Zeker met de voorrangsregeling konden we echter meteen de voordelen laten zien. Onze studenten krijgen nu een streepje voor in Utrecht, waar het ontzettend moeilijk is een kamer te vinden. We maken daar langs verschillende kanalen reclame voor, via onze website, ons bewonersblad en de middelbare scholen. Het is inmiddels ook algemeen bekend hier.’ Woongoed Zeeuws-Vlaanderen steunt, behalve in Casa Confetti, ook collega-corporaties in andere projecten. Reinhoudt vindt de toegepaste cv-constructie daarbij niet direct een voordeel boven een normale financieringsconstructie, waarbij een corporatie tegen een lager tarief geld leent aan een collega. ‘Natuurlijk zijn we formeel aandeelhouder in Casa Confetti en is het gebouw voor een stukje van ons. Maar ik kan niet zeggen dat dat heel anders voelt. Als je een lening verstrekt, mag je immers ook veronderstellen dat je het geld ooit terugkrijgt. Daar zit dus niet zo veel verschil in.’

Ad van Zijl, directeur-bestuurder Woonstichting SSW:

‘Mooie vorm van actief maatschappelijk ondernemerschap’ Toen Ton Jochems in De Bilt op bezoek kwam bij de Woonstichting SSW, dacht hij een uitgebreide toelichting te moeten geven op zijn financieringsplannen voor Casa Confetti. Het was niet nodig. Ad van Zijl was snel overtuigd. ‘Ton had een probleemstelling. In plaats van zijn hand op te houden om geld binnen te halen, ging hij actief de boer op om mensen voor zijn probleemstelling te interesseren. Met als doel mensen te motiveren en inspireren om mee te doen aan dit gemeen schappelijke project. Ik vond dat een mooie vorm van actief maatschappelijk ondernemerschap. Deze constructie past heel goed in de zo gewenste matching van taken en middelen. Bovendien is de afstand tussen De Bilt en De Uithof niet zo heel groot. Ook veel jongeren uit De Bilt gaan in Utrecht studeren en lopen dan tegen de enorme kamernood op. Wij hebben jongerenhuisvesting daarom hoog in ons vaandel staan. Dus als we een collega kunnen helpen die en pas sant ook een bijdrage levert aan het realiseren van onze eigen doelstelling, doen wij graag mee.’ Ook Van Zijl noemt de afspraak om jongeren te kunnen aanmelden voor een voorrangspositie een ‘heel leuke tegen prestatie’ van de SSH. Woonstichting SSW kan er met haar drie participaties van een miljoen euro, en gezien de geringe afstand tot Utrecht, zes per jaar voordragen. ‘Daar adverteren we mee, we zetten het op onze website en in de krant en we attenderen jongeren erop. Dat werkt prima.’ Overeenkomstig de ervaringen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen was er ook in De Bilt kritiek op het wegvloeien van geld naar Utrecht, met name bij de huurdersverenigingen. ‘Maar als je daar een goed verhaal bij houdt, begrijpt men dat je iets verder moet kijken dan de klassieke doelgroep. Dat het dus ook in het belang van Biltse jongeren is om te investeren in studentenhuisvesting in Utrecht. Wat dat betreft vind ik het wel een beetje jammer dat de SSH voor haar project corporaties uit alle windhoeken van Nederland heeft moeten aantrekken. Ondanks het duidelijke regionale belang is het niet gelukt om met de corporaties uit deze regio tot een gezamenlijk initiatief te komen.’ Woonstichting SSW is buiten Casa Confetti bij geen enkel ander project van een collega-corporatie betrokken. Daarvoor is het eigen investeringsprogramma, aldus Van Zijl, te zwaar. ‘Casa Confetti paste echter prima in onze opvattingen van maatschappelijk ondernemerschap. En ik moet de SSH complimenteren voor de manier waarop ze de stille vennoten heeft betrokken bij de voortgang van het project. Bij herhaling zijn we uitgenodigd op de bouwplaats, er zijn bijeen komsten georganiseerd en we hebben nieuwsbrieven gehad. Dus ook de aftersales was dik in orde.’

Gerrit Teunis, directeur-bestuurder Beter Wonen Vechtdal:

‘Er staan een paar stenen van ons’ ‘We zijn een corporatie in het oosten van het land die de zaakjes redelijk voor elkaar heeft. Onze markt is vrij makkelijk, ons bezit staat er goed bij en we kunnen onze nieuwbouw- en onderhoudsopgave financieel prima aan. Dus als dan collega-corporaties elders in het land het moeilijker hebben, bieden we die graag de helpende hand. Waarom? Omdat ik vind dat als je in de volkshuisvesting werkt, je niet alleen een zelfstandig ondernemer kunt zijn zonder een soort verantwoordelijkheid over en weer. Als je je lokale verantwoordelijkheid goed kunt invullen en je daarna nog een riante positie hebt, moet je bereid zijn een collega waarvoor dat minder geldt te steunen. Zeker als je weet dat het management en het beleid oké zijn. Dat is een kwestie van solidariteit. Ik maak er ernstig bezwaar tegen dat dat woord tegenwoordig blijkbaar niet meer mag worden gebruikt.’ Aldus Gerrit Teunis, wiens corporatie met twee participaties deelneemt in de CV Uithof III. Anders dan Reinhoudt en Van Zijl vindt Teunis dat de cv-constructie wel degelijk meerwaarde heeft boven een normale vorm van collegiale financiering. ‘Het meedoen aan zo’n constructie moet je zien als een investering. Je geeft het geld niet weg, want je krijgt er een belang voor terug. Het komt er gewoon op neer dat in Utrecht nu ook een paar stenen van ons staan.’ Teunis erkent dat hij de voorrangsregeling voor studenten uit het werkgebied van de participanten in eerste instantie als een soort chantage zag. ‘Je moet het willen, dacht ik, ook zonder zo’n regeling. Maar toen de corporaties uit Zeeland ermee kwamen, vond ik het toch wel een goed idee, waar ik graag van profiteer. We hebben nu inderdaad al een aantal keren jongeren uit Hardenberg aan een kamer kunnen helpen. We hanteren daarin wel een volgorde. De kinderen van onze huurders in de gemeente Hardenberg komen als eerste in aanmerking, daarna die van huurders in Ommen en Dalfsen, de andere twee gemeenten waarin we actief zijn. Pas daarna zijn andere jongeren aan de beurt.’ En de huurdersverenigingen in Hardenberg? Wat vonden die van de deelname van Beter Wonen Vechtdal aan Casa Confetti? ‘We hebben er nul problemen mee gehad. We hebben de huurders laten zien dat het onderhoud voor de komende jaren gegarandeerd is, op een niveau dat hen aanspreekt. Ik heb ze vervolgens gevraagd of ze liever kiezen voor gouden kranen in hun sociale huurwoning of voor het helpen van jonge mensen in een moeilijke markt als die in Utrecht. Dan snapt men heel goed dat die jonge mensen belangrijker zijn dan gouden kranen. Het is echt niet moeilijk om uit te leggen.’

Facts and figures

Naam Casa Confetti (studentenwoningen CV Uithof III)

Hoofdaannemer Bouwcombinatie BAM Casa Confetti

Plaats De Uithof, Utrecht Architect Marlies Rohmer Architecten Cruquiusweg 111G, 1019 AG Amsterdam 020 – 419 00 86 www.rohmer.nl

Adviseurs ABT: directie / toezicht ABT: constructie VIAC: installaties LBP: bouwfysica LBP: akoestiek Deltatechniek: internet Verlinden advies: bouwkosten

Opdrachtgever SSH Utrecht Plompetorengracht 9, 3512 CA Utrecht 030 – 252 57 25 www.sshutrecht.nl

Data Start bouw november 2005 Eerste bewoner oktober 2008 Oplevering november 2008 Laatste bewoner december 2008

Financiële participanten Beter Wonen Vechtdal Betuws Wonen Bouwvereeniging Volksbelang De Seyster Veste Mooiland Maasland Patrimonium Rhenense Woningstichting Sité Woondiensten SSH Utrecht Clavis Westhoek Wonen Woonlinie Woningstichting Nijkerk Woningstichting De Vijf Gemeenten Woongoed Zeeuws Vlaanderen Woonstichting SSW IJsselsteinse Woningbouwvereniging

Maten Bruto vloeroppervlak 18.600 m2 Bruto inhoud 57.100 m3 Differentiatie 377 eenheden verdeeld over: 257 1 kamer-woningen van 30 m2 120 kamers van 17,5 m2 Dakterras 600 m2 6 bedrijfsruimten 1 grote schommelbank Kosten Aanneemsom € 12.828.000 (excl. installaties, inrichting en BTW) Installatiekosten excl. BTW € 3.600.000

Met de ingebruikname van Casa Confetti heeft studenten足 stad Utrecht er een fraai woongebouw bij gekregen en is er een belangrijke stap gezet in de groei van De Uithof naar een volwaardige campus. Het initiatief van de SSH om collega-corporaties uit het land te interesseren in deelname in dit project verdient alle lof. Met Casa Confetti krijgen de studenten een plek in het hart van De Uithof, vlakbij de bus- en hopelijk straks de tramhalte aan de levendige bou足 levard. Ik feliciteer de SSH met het resultaat, maar vooral de studenten wens ik geluk met de mooie woonruimte met fantastisch uitzicht over de prachtige omgeving waarin onderwijs, onderzoek, bedrijvigheid, zorg en wonen samen足 komen in het Science Park Utrecht. Mr. Yvonne C.M.T. van Rooy

â&#x20AC;&#x2DC;Casa Confetti is een schoolvoorbeeld van hoe je wonen en werken voor studenten op een mooie en functionele manier mogelijk maakt. De kleurrijke uitstraling vind ik echt een vondst. Deze feestelijke kamers zijn een aanwinst voor de studenten, De Uithof en voor de stad!â&#x20AC;&#x2122; Harrie Bosch

Casa Confetti is om drie redenen een uniek gebouw in De Uithof. In de eerste plaats laat het zien dat een goede relatie tussen de Universiteit Utrecht als grondeigenaar en de SSH het mogelijk heeft gemaakt ook dit woongebouw in De Uithof te stichten. In de tweede plaats heeft cofinanciering door vele corporaties via een commanditaire vennootschap de investering in Casa Confetti mogelijk gemaakt. In de derde plaats maakt een spraakmakend bijzonder vormgegeven gebouw waar studenten wonen en studeren in het centrum van De Uithof zichtbaar, dat een aantrekkelijke campus aan het groeien is in De Uithof. Ad Huijsmans 48

Met de schommel, de groene entree en de kleurijke gevel vormt Casa Confetti een kleurrijk en speels middelpunt in een even zo kleurrijke en speelse Uithof, waarin je heerlijk kunt wonen, werken en studeren. Jan Bogerd