Vogeltjesbuurt Tilburg maatwerk voor een confectieprijs
H korte ontwikkeltijd korte bouwtijd EMVI aanbesteding maximale bewonersparticipatie betaalbare energiezuinigheid
Het snelste en duurzaamste systeem voor volledige wijkvernieuwing In de Vogeltjesbuurt is een integraal bewoners-, ontwerp- en bouwsysteem ontwikkeld waarmee een herstructureringsplan in extreem korte tijd is uitgewerkt met maximale bewonersparticipatie. Dit systeem kan ervoor zorgen dat voortaan alle grootschalige renovatie- en nieuwbouwprojecten van wijken op een veel snellere en duurzamere manier verlopen.
Vogeltjesbuurt Tilburg
H opdrachtgever Woningstichting Tiwos i.s.m. Gemeente Tilburg, Tilburg opgave herstructurering en groot onderhoud 200 woningen status opgeleverd 2014 bouwkosten € 11.343.000,-
v
De vogeltjesbuut vroeger
Vogeltjesbuurt Tilburg
Opdrachtgever Tiwos
De Vogeltjesbuurt is een echte Tilburgse Volksbuurt, gebouwd in de periode vlak vóór en na de oorlog. De bijna 200 sociale huurwoningen van Tiwos waren technisch verouderd en de wijk had dringend behoefte aan meer lucht en groen. 120 woningen zijn gesloopt, de rest heeft groot onderhoud gekregen. KAW heeft een plan vóór de buurt mét de buurt gemaakt. De mensen blijven, de buurt ook, maar huizen en openbare ruimte worden vernieuwd, zodat de buurt weer minimaal 50 jaar vooruit kan.
Tiwos combineert in de Vogeltjesbuurt de vraag van bewoners met hun eigen ambities en visie over duurzaamheid en transitie in de bouwkolom. Door veel ruimte te bieden aan de markt om hun concept toe te passen kan er kostenefficiënt een hoog energieambitie behaald worden in binnenstedelijke herontwikkeling. Dit heeft in de Vogeltjesbuurt geresulteerd in een EPC van 0,0 of lager voor alle nieuwbouwwoningen en dat er in 25 werkbare dagen een oude woning vervangen wordt door een nieuwe eengezinswoning.
het appartementencomplex vormt het hart van het project
Innovatieve vraagstelling Het groot onderhoud heeft Tiwos met KAW, de bewoners en de bouwers in ketensamenwerking verder uitgewerkt. Voor de sloop en nieuwbouw is er samen met de buurtbewoners en KAW in een collectief opdrachtgeversschap achtereenvolgens het stedenbouwkundig plan, de woningen en het openbaar gebied ontworpen. Op basis van het voorlopig ontwerp van de woningen heeft Tiwos vervolgens met een EMVI aanbesteding vijf marktpartijen uitgedaagd om binnen de budgettaire kaders maximaal in te zetten op duurzaamheid, bouwsnelheid, overlastvermindering, social return en op verzoek van de bewoners zelfs grotere
woningen. De winnende partijen hebben samen een nieuw bedrijf gevormd: De Snelbouwers. Dat heeft als doel meer te presteren dan gemiddeld en koppelt daar harde samenwerkingsafspraken aan. Op deze wijze zorgt opdrachtgever Tiwos voor een optimale aansluiting van de woonbehoefte van de klant, het verlagen van hun woonlasten en het bevorderen van innovaties vanuit de markt. Het resultaat is een breed gedragen, maakbaar en betaalbaar plan met een zeer korte doorlooptijd van het totale ontwikkelproces. www.snelbouwers.nl
Vogeltjesbuurt Tilburg
isometrie situatie
Procesversnelling
Procesvernieuwing
De sloop/nieuwbouw vindt plaats in het hart van een wijk. Het beperken van de doorlooptijd en de overlast voor bewoners en omwonenden waren dus essentieel. Daarom is het ‘one piece flow’ principe toegepast: in 25 werkbare dagen wordt één oude woning vervangen wordt door één nieuwe eengezinswoning. Alle processen zijn geoptimaliseerd om dit te halen: het casco met vensters en de scharnierkappen zijn geprefabriceerd. De opslag is vlak buiten de stad om zo de bouwplaats schoon te houden. Iedere dag wordt alleen geleverd wat er die dag nodig is. Daarmee wordt ook veel geld op transportkosten bespaard, die snel tot 10% van de materiaalkosten kunnen oplopen. Opgeleverde woningen worden dagelijks op de nuts aangesloten, zodat de bewoners er meteen in kunnen. Met deze werkwijze hebben de bewoners zo kort mogelijk tijdelijke huisvesting nodig, waardoor waardevolle sociale structuren intact blijven.
Om het proces zo efficiënt mogelijk te organiseren is het georganiseerd volgens LEAN development en decision-based planning. Daarmee weet iedereen exact waaraan hij moet werken en worden afwijkingen in de planning en relaties tussen beslissingen direct zichtbaar. Deze uitwisseling van kennis en kunde leidt tot efficiëntie, een leuker proces en een beter product. Het plan is in ontwerpsessies met de belangrijkste ketenpartners in een aantal weken technisch uitgewerkt. Daarmee wordt de voortgang op regelmatige basis besproken en kon de opdrachtgever direct beslissingen nemen. Ook het budget wordt zeer goed bewaakt. Het hele project, zowel het advies als de uitvoering, is zonder een cent meerkosten opgeleverd, exact binnen afgesproken tijd.
Het ‘one piece flow’ principe: Op dag 1 geeft de bewoner de sleutel van zijn huidig huurhuis af, om op dag 25 op dezelfde plek waar zijn oude huis stond terug te kunnen keren in een volledig opgeleverde, nieuwe woning met een EPC van 0.
1 jaar Van weerstand tegen sloop naar bouwaanvraag, aanpassing bestemmingsplan & herhuisvesting
1 1/2 jaar Project uitgewerkt, aanbesteed, volledig voorbereid en woonwensen een plek gegeven
6 maanden 81 woningen gerenoveerd en 111 woningen gesloopt en nieuw gebouwd
v
Vogeltjesbuurt Tilburg
Maximale bewonersparticipatie De Vogeltjesbuurt heeft een sterke sociale structuur die zeer belangrijk is voor de wijk en haar bewoners. De bewoners zijn vroeg betrokken bij het formuleren van de probleemstelling, de vraag en de oplossingsrichtingen bij hun wijkvernieuwingsprojecten. Binnen één jaar is in nauwe samenwerking met de bewoners een vernieuwingsplan ontworpen en vastgesteld, dat onderwerpen als samenhorigheid
en gedeeld wonen bepaalt. De bewoners hebben door middel van themabijeenkomsten, contactgroep overleggen en een buurtenquête zelf invulling gegeven aan de thema’s openbare ruimte, wonen en parkeren. Dit heeft onder andere geleid tot brede stoepen, gezellige woonstraten, een ruim centraal plein en genoeg parkeerplaatsen. Deze manier van werken zorgt voor een groot draagvlak bij belanghebbenden. Hierdoor wil ruim 70% van de bewoners na sloop/nieuwbouw weer terugkeren en heeft al voor de start bouw haar nieuwe woning uitgekozen.
“Sommige mensen huilden van geluk toen ze de sleutel van hun nieuwe woning kregen”
Bewonerswensen: brede stoepen, gezellige woonstraten, een ruim centraal plein en genoeg parkeerplaatsen
Vogeltjesbuurt Tilburg
Uit de buurtenquĂŞte bleek een grote behoefte aan ruime eengezinswoningen met tuin en grondgebonden ouderenwoningen. De plattegronden zijn met de bewoners doorontwikkeld.
begane grond type 4a
2.800
buurt Tilburg
370
Maatwerk voor catalogus prijzen
slaapkamer
4.300
2.670 130 70
3.270
4.300
10.770
3.560
70
slaapkamer
16
2.270
slaapkamer 7,98 m²
9,65 m²
1
2
berging 9,29 m²
slaapkamer
berging
woonkamer/keuken 8,06 m²
14,66 m²
33,55 m²
appartement A3 (1e/2e verdieping) 70
slaapkamer 15,35 m²
2.738
15,61 m²
70
4.300
zijgevel type 4c
7.593 70 berging/techn 2,94 m²
1.831
70
zijgevel type 4e
1.350
5,40 m² 100 920
2.330
300
5.100
B
A
2
3
w.m. w.d.
berging/techn 2,94 m²
c.v.+m.v.
920
920
appartement A3 (1e/2e verdieping) 70
70
1.350
14.030
214
100badkamer
5.100
70 1.470
70
w.m. w.d.
2.700
100 2.700
2.955
18.929
badkamer 420 5,40 m²
c.v.+m.v.
70 8.700
2.430
8,07 m²
woonkamer/keuken
8.700
slaapkamer 38,83 m²
voorgevel type 4e
voorgevel type 4d woonkamer/keuken
slaapkamer
46,39 m²
7,85 m²
+2.960 1e verdieping
2.600
84,37 m2
3.270
±0 begane grond
principedoorsnede
7.050
2.899
2.530
70
70
70
+2.960 1e verdieping
2.430
8.700 / 9.000
1.350
voorgevel type 4c
70
1.470 70
A3 79,89 m²
zijgevel type 4d
A
5.060
4.300
3
1,21 m²
100
2,22 m²
1.470 70
70
5.100
plattegronden | plattegrond A 89 m2 | onder plattegrond C 91 m2 kast kast
19.000
2.340
2.738
4,94 m²
5.100
B
70
70
4.300
badkamer
100 420 | 16 stuks 2.955 1.831 ex 214 BTW 1.350 | 4920 100 2.330 300 Appartementen | €10093.660,verschillende gang
slaapkamer
B 3.610
14.030
A3 79,89 m²
C
2.700
8,17 m²
70
33,55 m²
70
slaapkamer
1
begane grond type 4c
begane grond type 4b
10.300
30,69 m²
principedoorsnede
woonkamer/keuken
2
14,66 m²
4.300
berging/techn 2,94 m²
c.v.+m.v.
3.270
principedoorsnede
7.200
±0 begane grond
B 70 7.050
15
D
w.m. w.d.
8,17 m²
3.610
3.320
1
kamer/keuken
slaapkamer
kast 1,21 m²
75,72 m2
15,35 m²
5,40 m²
+2.960 1e verdieping
gang 9,65 m²
C
slaapkamer
badkamer
1.470 70 2.340
4,94 m²
voorgevel type 4c
200
9,94 m²
70
30,69 m²
2.600
2.500
badkamer
berging/techn 2,94 m²
c.v.+m.v.
woonkamer/keuken
8.700 / 9.000
1.350
w.m. w.d.
voorgevel type 4b
2.115
berging
2.700
5,40 m²
2,22 m²
86,92 m2
A
5.060
70
70
20.040
D badkamer
70
kast
±0 begane grond
Met de Vogeltjesbuurt hebben we bewezen dat we met technologische procesvernieuwing maatwerk kunnen leveren tegen superscherpe prijzen. Niet alleen de bouwkosten kunnen daarmee laag gehouden worden, ook de huurderving voor de corporatie is minimaal. Waar een kavel bij een normaal proces geen huurinkomsten heeft, is dat nu een kleine maand. Dat scheelt de corporatie al snel € 5000,- per woning.
4
2.900
B
2.800
grond type 4a
7,98 m²
8,30 m²
6.500
24
420
D
41,16 m²
principedoorsnede
7.200
2.770 5.100
70
2.800
slaapkamer woonkamer/keuken
6.500
70
slaapkamer
2.539
2.900
1.000
3.600
slaapkamer
150
3
70 1.470
c.v.+m.v.
1.880
5.100
2
berging/techn 2,94 m²
E
D
89,00 m2
300
appartement A1 (begane grond)
+2.960 1e verdieping
70
43,88 m²
4.800
2.700
5,40 m²
w.m. w.d.
C
8.700
70 8,17 m²
kamer/keuken
zijgevel type 4c
70
370 1.730
5.100
badkamer
70
214
920
920
1.986
1.350
70
100
1
F
2.500
slaapkamer
6,87 m²
9,94 m²
70
2,94 m²
c.v.+m.v.
slaapkamer berging
A1 73,74 m²
15,35 m²
2.800
9.000
berging/techn
15,61 m²
2.270
70 1.470
w.m. w.d.
19.275
70
5,40 m²
hal 4,04 m²
slaapkamer
420
2.700
badkamer
4,63 m²
30,24 m²
zijgevel type 4b
70
4.300
15,35 m²
9.305
slaapkamer
berging
woonkamer/keuken
10,31 m²
70
Technologie is de sleutel tot vernieuwing en dus ook tot betere kwaliteit voor lagere prijzen. We zijgevel type 4a zien dat die technische vernieuwing in de woningmarkt op dit moment vooral in het product wordt gezocht, met bijvoorbeeld cataloguswoningen. Wij geloven in technologische voorgevel type 4a vernieuwing, maar we geloven niet dat een standaardwoning het antwoord hierop is. Volgens ons kan de winst met met een slimmer proces vele male groter zijn.
100
6,16 m²
berging
2.636
7,58 m²
4,99 m²
berging 5,25 m²
17
badkamer
6.500
130 2.045 100
berging
berging
12,04 m²
A
3.560
70
3.320
±0 begane grond
B 3.271
70
3.808
948
principedoorsnede Seniorenwoning T4 | 10 stuks | € 98.882,- ex BTW | 5 verschillende 7.200
7.339
2 1 5 6 plattegronden | links plattegrond D 90 m2 | rechts plattegrond E 109 m2
1
begane grond type 4d
grond type 4c
K
A W
11200 Vogeltjesbuurt Tilburg / VO / in opdracht van Tiwos, Tilburg
begane grond type 4e
principedoorsnede
2.760
2.760
70
70
optie bad
Vogeltjesbuurt Tilburg 2600+vloer
badkamer 5,66 m² c.v.+m.v.
slaapkamer
1500+vloer
2600+vloer
achtergevel type 2
2.219
2.900
34,86 m²
70
8.500
2.900
Vogeltjesbuurt Tilburg voorgevel type 2
4.420
12,79 m²
woonkamer/keuken
zolder
nok
6,06 m²
voorgevel type 2k
hal 3,85 m²
70
w.d.
1500+vloer
slaapkamer
43,35 m2
43,35 m2
3.000
w.m.
22,54 m2
10,08 m² 2.700
2.700
3.730
70
70
2600+vloer
slaapkamer
5,54 m²
2600+vloer
2.030
2.830 70 2.200 2 Tussenwoning 5.100 T1 | 49 stuks gebouwd | € 72.089,- ex BTW | 4 verschillende plattegronden | 140 m 5.400
2.730
70
2.300
5.400
5.400
1e verdieping type 1
2e verdieping type 1
3,85 m²
13,77 m²
5.100
1.820 w.m./w.d.
70
2.320
2.830
3.000 70 5.220 Tussenwoning T2 |2.0308 stuks gebouwd | € 92.013,- ex BTW | 4 verschillende plattegronden | 112 m2 5.400 5.400
5.670
5,94 m²
28,92 m2
2.830
70 c.v.+m.v.
10,70 m²
berging/techn
28,92 m2
2.900
8.500
43,35 m2
slaapkamer
w.m./w.d.
2.700
slaapkamer
2.800
70
hal
70
voorgevel type 3k c.v.+m.v.
3.780
70
70
achtergevel type 3
2.760
34,18 m² 3 voorgevel type
2.700
woonkamer/keuken
5,15 m²
2.900
8,20 m²
5.670
2.900
8.500
badkamer slaapkamer
2.900
70
2.760
begane grond type 1
70
2.320
2.700
70
5.400
begane grond type2 3.000
1e verdieping type 2 70
1.040
70
2e verdieping type 2
920
5.400
2600+vloer
3.060
3.060
-dichte trap in woonkamer -met trapkast -keuken aan tuinzijde
3.060
TI/2 - STANDAARD
slaapkamer 13,65 m²
1500+vloer
4.646
2.438
70
70 1.820
4,60 m²
zolder
nok
5,93 m²
70
8.800
2600+vloer
badkamer 2.900
standaard 2.760
2600+vloer
70
hal
slaapkamer
w.m.
22,30 m2
w.d.
1500+vloer
9,03 m²
slaapkamer
2.700
3.780
70
70 2.700
5,48 m²
3,85 m² 42,24 m2
8.500
2600+vloer
2.900
42,24 m2
4.800
2.530
70
2.200
70
2.700 70 Tussenwoning T32.030| 20 stuks gebouwd | € 71.042,- ex BTW | 4 verschillende plattegronden | 134 m2 4.800 5.100
2.430
70
2.300
5.100
5.100
2.700
8.800
33,71 m²
2.900
70
c.v.+m.v.
woonkamer/keuken
begane grond type 3 3.000
1e verdieping type 3 70
5.400
1.040
70
920
2e verdieping type 3
KAW is een bijzonder bureau. Onze ambitie is stedelijke, ruimtelijke en sociale vernieuwing vooruit helpen. Met mooie ontwerpen, goed onderzoek, werkzame adviezen, duurzame techniek en resultaatgericht projectmanagement. We werken met zo’n 50 mensen vanuit Groningen, Rotterdam en Eindhoven. www.kaw.nl