9788387251611

Dobry system kredytowy jest podstawowym warunkiem osiągnięcia sukcesu w restrukturyzacji systemu finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Wymaga on stabilnych i zasobnych źródeł finansowania. Z tego względu w finansowaniu nieruchomości szczególne znaczenie mają kredyty hipoteczne, spełniające również wymóg długookresowego źródła finansowania.

Książka przedstawia analizę finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną. Można w niej wyróżnić dwie części. W części teoretycznej omówione są nieruchomości jako przedmiot inwestowania, geneza i ewolucja bankowości hipotecznej oraz czynniki ryzyka finansowania nieruchomości z ich klasyfikacją, identyfikacją i oceną. W drugiej części przeprowadzono ocenę oferty kredytowej banków dla inwestorów indywidualnych, instytucjonalnych i deweloperów. Autor, porównując różne oferty kredytów hipotecznych, uwzględniał nie tylko wysokość kredytów i ich oprocentowanie, lecz także w szczegółowy sposób zanalizował koszty pozyskiwania kapitału.

Autor podejmuje problemy i sugeruje rozwiązania o dużej doniosłości zarówno z punktu widzenia teoretycznego, jak i praktycznego. Książka jest adresowana do praktyków, działających na rynku nieruchomości i bankowości, wykładowców i studentów uczelni ekonomicznych oraz wszystkich zainteresowanych finansowaniem nieruchomości w Polsce.

Praca ma zarówno aspekt teoretyczny – systematyzuje metody finansowania rynku nieruchomości przez sektor bankowy, jak i aspekt aplikacyjny, wskazuje bowiem kierunki zmian, jakie powinny być podjęte w systemie bankowym, aby wzrosła rola banków hipotecznych w finansowaniu rynku nieruchomości.

Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Problematyka pracy w oryginalny sposób wpisuje się w dyskusje nad wkładem sektora bankowego w rozwój rynku nieruchomości i zachowaniem zgodności oferowanych produktów z oczekiwaniami i preferencjami inwestorów.

Prof. zw. dr hab. Halina Henzel

bh p9b okładka i rynek.indd 1

2010-11-08 21:55:02

Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel

Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz

Redaktor Jadwiga Witecka

© Copyright by Wydawnictwo Key Text ISBN: 978-83-87251-06-2 Warszawa 2013

Wydanie publikacji dofinansowane przez Politechnikę Częstochowską Wydział Zarządzania

Wydawnictwo Key Text sp. z o.o. ul. Sokołowska 9, lok. 410, 01-142 Warszawa tel. 22 632 11 36, faks wew. 212 www.keytext.com.pl wydawnictwo@keytext.com.pl

Spis treści

Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7

Rozdział 1 Nieruchomości jako przedmiot inwestowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.1. Specyficzne cechy nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.2. Inwestowanie na rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.3. Źródła i techniki finansowania rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.4. Rynek nieruchomości a sektor bankowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.5. Modele finansowania rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.4.1. Model banku komercyjnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.4.2. Model banku hipotecznego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.4.3. Model oszczędzania kontraktowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.4.4. Model rynku wtórnego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 11 23 28 46 52 53 54 56 58

63 63 82 96

Rozdział 2 Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości . . . . . . . . . .

2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2. Banki uniwersalne i hipoteczne – podobieństwa i różnice . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.3. Aktywność banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce . . . . . . . . . .

2.4. Finansowanie rynku nieruchomości przez system bankowy w Polsce… na tle innych krajów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

112

Rozdział 3 Ryzyko inwestowania w nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.2. Identyfikacja i ocena czynników ryzyka działalności inwestycyjnej . . . . . . . . . . . .

3.3. Instrumenty kontroli poszczególnych rodzajów ryzyka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

121 121 135 149

Rozdział 4 Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości… w Polsce .

4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych… z punktu widzenia kredytobiorcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.1. Ocena atrakcyjności oferty kredytowej banków hipotecznych i uniwersalnych z punktu widzenia kredytobiorcy indywidualnego . . . . . . .

4.1.2. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych z punktu widzenia dewelopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

173 173 174 194

4.2. Finansowanie inwestycji w nieruchomości przez depozyty i emisje listów… zastawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200 4.3. Ocena uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków… hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 Podsumowanie Szanse i zagrożenia związane z finansowaniem rynku nieruchomości… w Polsce . . . . . 215 Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Wstęp

Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga dużego kapitału. Wysoka kapitałochłonność inwestycji na tym rynku powoduje, że na etapie ich finansowania występuje duży udział źródeł obcych, głównie kredytów i pożyczek. Na potrzeby finansowania inwestycji na międzynarodowym rynku nieruchomości powstało kilka znacznie różniących się modeli.

W Stanach Zjednoczonych w 1938 r. państwo utworzyło agencję rządową Federal National Mortgage Association, która skupuje od szerokiej sieci instytucji finansowych wierzytelności z tytułu kredytów hipotecznych i na ich podstawie emituje obligacje hipoteczne (model amerykański). Efektywne funkcjonowanie rozwiązania amerykańskiego wymaga zaangażowania instytucji państwowych.

Rozwiązanie charakterystyczne dla Europy polega na wykorzystaniu wierzytelności kredytowych zabezpieczonych hipotecznie jako gwarancji zwrotu pieniędzy zainwestowanych w hipoteczne papiery wartościowe, tzw. listy zastawne (model bankowości hipotecznej). Według tego modelu wierzytelności pozostają w bilansie banku.

Tradycyjną formą finansowania inwestycji na rynku nieruchomości jest finansowanie z depozytów przez banki uniwersalne (model bankowości uniwersalnej).

Model ten szczególnie silnie jest rozwinięty we Francji, Włoszech i w Hiszpanii.

Wykreowany został również model kredytu kontraktowego, który polega na połączeniu celowego oszczędzania na mieszkanie z późniejszym kredytowaniem inwestycji.

Na rynku europejskim silnie rozwijał się model banków hipotecznych (model ten dominuje w Niemczech i Danii). Instytucje te są wyspecjalizowane w zdobywaniu długoterminowych funduszy przez emisję listów zastawnych. Z pewnością istotnym czynnikiem pobudzającym jego rozwój jest wzrost zainteresowania hipotecznymi listami zastawnymi ze strony inwestorów. Głównym powodem były atrakcyjne w długim okresie stopy zwrotu oraz niskie ryzyko w porównaniu z inwestycjami w akcje. Wartość emisji listów zastawnych emitowanych przez kraje Unii Europejskiej w 1998 r. wynosiła już wtedy 1281,5 mld euro. Inwestorami w europejskie hipoteczne listy zastawne są inwestorzy z USA oraz Kanady, Austrii, krajów azjatyckich, RPA oraz Arabii Saudyjskiej, a z krajów europejskich – ze Szwajcarii, Włoch, Wielkiej Brytanii, Irlandii i krajów skandynawskich. Duże emisje listów zastawnych na rynki międzynarodowe związane są z trzema zasadniczymi przyczynami: 1) wzrostem popytu międzynarodowych inwestorów, 2) rosnącymi problemami płynnościowymi banków uniwersalnych, 3) wysokimi kosztami finansowania działalności kredytowej przez depozyty.

8

Wstęp

Rozwój rynku nieruchomości w Polsce wymagał wprowadzenia dodatkowego systemu jego kredytowania przez powołanie banków hipotecznych. Banki uniwersalne w Polsce nie mogą bowiem przeznaczyć dużej puli kapitału na finansowanie rynku nieruchomości, ponieważ obsługują całą gospodarkę, a rynek nieruchomości wymaga kredytów długoterminowych (15, 20, 25-letnich, a nawet dłuższych). Nie mają one także długoterminowych depozytów, aby przeznaczyć je na kredytowanie rynku nieruchomości. Dlatego też wydawało się, że model banku hipotecznego posiada więcej zalet od innych modeli finansowania rynku nieruchomości. Koncentruje się on tylko na finansowaniu rynku nieruchomości, zdobywając kapitał przez emisję listów zastawnych, które stanowią odmrożenie kapitału wcześniej ulokowanego w akcję kredytową. Na 13 stycznia 2008 r. BPH Bank Hipoteczny pozyskał 960 mln zł z emisji listów zastawnych, BRE Bank Hipoteczny – około 810 mln zł, a cały rynek kredytów hipotecznych w Polsce wynosił 110 mld zł.

Zasadniczym krokiem w powołaniu banków hipotecznych było uchwalenie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 940 oraz Dz. U. nr 99, poz. 919). Zgodnie z tą ustawą podstawową czynnością banku hipotecznego jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipotekami i emitowanie na tej podstawie listów zastawnych.

Na rynku nieruchomości działają zarówno banki uniwersalne, jak i banki hipoteczne jako kredytodawcy konkurujący o klientów. Oceniając aktualną sytuację w sektorze bankowym i na rynku nieruchomości oczekiwano, że działalność banków hipotecznych zacznie odgrywać znaczącą rolę w finansowaniu rynku nieruchomości. Jednak udział kredytów udzielonych przez banki hipoteczne w Polsce nie jest duży – w 2007 r. stanowił 2,6% kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem.

List zastawny jako instrument refinansowania kredytów hipotecznych powinien zająć istotne miejsce w finansowaniu inwestycji na rynku nieruchomości. Chociaż obecnie na rynku kredytów hipotecznych w Polsce banki uniwersalne posiadają dominującą pozycję, to model bankowości hipotecznej jest teoretycznie lepszym rozwiązaniem od bankowości uniwersalnej i wydaje się, że powinien odgrywać główną rolę w systemie finansowania rynku nieruchomości. Dlatego też podstawowym celem tego opracowania jest przedstawienie obecnej roli banków hipotecznych w Polsce, a także wskazanie na konieczność wprowadzenia niezbędnych zmian w systemie bankowym oraz na rynku nieruchomości, aby bankowość hipoteczna stała się znaczącą formą finansowania rynku nieruchomości w Polsce.

Celem niniejszego opracowania jest także próba przedstawienia problematyki dotyczącej sektora bankowego na rynku nieruchomości. Ze względu na złożoność i wieloaspektowość podjętej tematyki skoncentrowano się na najistotniejszych, z punktu widzenia celu pracy, zagadnieniach dotyczących szczególnie bankowości hipotecznej w odniesieniu do rynku nieruchomości. Wykazano zalety finansowania rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną, a szczególnie banki hipoteczne, oraz wskazano bariery ich rozwoju w Polsce. Przeprowadzone analizy rynku dotyczyły:

Wstęp

9

1) oceny atrakcyjności oferty kredytowej banków uniwersalnych i banków hipotecznych z punktu widzenia kredytobiorcy, 2) oceny kosztów finansowania inwestycji w nieruchomości przez depozyty i emisje listów zastawnych, 3) oceny uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce.

Wykorzystanie powszechnie stosowanych metod badawczych i technik gromadzenia danych pozwoliło na wyselekcjonowanie barier rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce, co umożliwiło wskazanie niezbędnych zmian na rynku nieruchomości i w jego otoczeniu, aby model bankowości hipotecznej stanowił przyszłościowe rozwiązanie systemu bankowego w Polsce.

W niniejszym opracowaniu można wyróżnić dwie części. Część pierwsza obejmująca rozdziały 1–3 jest poświęcona cechom nieruchomości oraz rynkowi nieruchomości w kontekście ich wpływu na proces finansowania. Poddano wnikliwej analizie prawidłowości zachodzące na rynku kredytów hipotecznych za granicą i w Polsce. Rozdział 3 nie dotyczy bezpośrednio bankowości hipotecznej, lecz wnosi do omawianego tematu ważne i wartościowe elementy. Zaprezentowano w nim, zgodnie z Nową Umową Kapitałową, nowe zmodyfikowane podejście standardowe oparte na ratingu wewnętrznym. Podkreślono, że wprowadza ona takie regulacje, które stanowią gwarancje, że banki będą utrzymywały rezerwy kapitałowe na wypadek ryzyka kredytowego, rynkowego lub operacyjnego.

W części drugiej (rozdział 4) przeprowadzono ocenę atrakcyjności oferty kredytowej banków uniwersalnych i banków hipotecznych, która stanowi pogłębioną ocenę modelu bankowości hipotecznej i bankowości uniwersalnej w Polsce. Przeprowadzono również analizę i ocenę kosztów finansowania inwestycji w nieruchomości, poniesionych przy finansowaniu przez depozyty (właściwość banków uniwersalnych) oraz przez emisję listów zastawnych (właściwość banków hipotecznych).

W podsumowaniu zaprezentowano wnioski wynikające z analizy danych empirycznych w porównaniu z danymi teoretycznymi. Stały się one podstawą oceny uwarunkowań rozwoju bankowości hipotecznej na rynku nieruchomości w Polsce i wskazania niezbędnych kierunków zmian wpływających na ich tendencje rozwojowe. Forma bankowości hipotecznej powinna stać się dominującym modelem finansowania rynku nieruchomości w Polsce.

11

1.1. Specyficzne cechy nieruchomości

Rozdział 1

Nieruchomości jako przedmiot inwestowania

1.1. Specyficzne cechy nieruchomości Nieruchomość towarzyszy człowiekowi od zarania dziejów. Początkowo pełniła funkcję obiektu użytkowego, stanowiąc miejsce zamieszkania czy prowadzenia działalności gospodarczej. Z biegiem czasu zaczęła spełniać coraz więcej funkcji, stając się nie tylko obiektem użytkowym, lecz także m.in. inwestycyjnym, nabywanym dla zabezpieczenia kapitału czy osiągania dochodów. Mnogość funkcji, jakie spełnia nieruchomość, powoduje, że jest ona przedmiotem zainteresowania zarówno wielu dyscyplin naukowych (prawa, ekonomii, finansów, rolnictwa, sadownictwa, leśnictwa, inżynierii budowlanej, geodezji), jak i urbanistów, architektów, geologów, gleboznawców czy geografów. Wiedza dotycząca nieruchomości ma bardzo szeroki i interdyscyplinarny charakter.

Problematyka dotycząca nieruchomości w aspekcie ekonomicznym jest bardzo znacząca w realiach gospodarki rynkowej. Rola tego dobra jako składnika majątku narodowego, jej rynkowy charakter oraz specyficzne cechy jako towaru czy obiektu inwestowania powodują, że zajmuje ona główne miejsce w każdej gospodarce rynkowej. Badanie nieruchomości, a w szczególności analiza rynku nieruchomości, napotyka wiele barier, które wynikają m.in. z jej specyficznych cech.

Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 kodeksu cywilnego (k.c.)1 stanowi, że „(…) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Powyższa definicja pozwala wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości: 1. Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni ziemi jako przedmiotu osobnej własności. Rozciągają się one na przestrzeni, nad i pod powierzchnią gruntu w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze jego przeznaczenie. Zgodnie z art. 143 k.c. przedmiotem własności właściciela gruntu są jedynie wody stojące stanowiące część składową gruntów, ko1

Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 43, 1964, z późn. zm.).

12

Rozdział 1. Nieruchomości jako przedmiot inwestowania

paliny znajdujące się w obrębie danej nieruchomości, leżące powyżej dolnej jej granicy oraz słup powietrza ponad ziemią (do ograniczonej prawem lotniczym wysokości) wewnątrz geometrycznego kształtu nieruchomości gruntowej.

2. Nieruchomości budynkowe powstają jako fikcja prawna, gdyż grunt i budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane. Potrzeby gospodarcze jednak zmusiły do rozdzielenia własności budynku od własności gruntu, na co zezwala użytkowanie wieczyste (art. 235 k.c.)2, polegające na przeniesieniu przez właściciela gruntu na rzecz użytkownika wieczystego prawa do wyłącznego korzystania z gruntu, co pozwala mu normalnie korzystać z budynku będącego własnością użytkownika wieczystego.

3. Nieruchomości lokalowe powstają na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z 25 czerwca 1994 r.3. Istota nieruchomości lokalowej polega na tym, że można z niej korzystać samodzielnie jak z innych nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali na nieruchomość lokalową składa się: QQ lokal mieszkalny, czyli zespół izb przeznaczony na stały pobyt ludzi, wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, QQ część wspólna, QQ część przynależna (piwnica, strych, garaż, komórka), QQ grunt.

Nieruchomości jako dobra ekonomiczne odznaczają się specyfiką, na którą składają się cechy fizyczne, ekonomiczne i instytucjonalno-prawne. Niektóre z nich mają istotny wpływ na efektywność finansowania działalności inwestycyjnej i deweloperskiej. Cechy nieruchomości wraz ze skutkami ich specyfiki dla procesu finansowania przedstawiono w tabeli 1.1.

Analiza istoty cech nieruchomości oraz ich wpływu na proces finansowania nieruchomości potwierdza, że w realiach gospodarki rynkowej decydująca wydaje się grupa cech ekonomicznych, a szczególnie lokalizacja (położenie ekonomiczne), ponieważ o wartości nieruchomości decyduje wypadkowa popytu i podaży na danym rynku lokalnym.

Do cech stymulujących działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości należy zaliczyć deficytowość (cecha ekonomiczna), natomiast z grupy cech fizycznych – nieruchomość i trwałość oraz istnienie i działalność instytucji i stowarzyszeń funkcjonujących na rynku nieruchomości, które należy zaliczyć do cech instytucjonalno­ ‑prawnych. Cechy, które będą wpływały negatywnie na aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości, a zatem i na popyt na kredyty, to: złożoność fizyczna, różnorodność i niepodzielność (cechy fizyczne) oraz wysoka kapitałochłonność i mała płynność (cechy ekonomiczne). Natomiast prawa dotyczące nieruchomości czy też lokalizacja i współzależność są to cechy, które w zależności od ich konkretnego charakteru mogą wpływać stymulująco na działalność inwestycyjną bądź też obniżać aktywność inwestorów na rynku nieruchomości.

2 3

Art. 235 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, 1964, poz. 93 z późn. zm.).

Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 1994 r. nr 85, poz. 188, art. 2 ust. 1 i ust. 3).

Cecha nieruchomości

Złożoność

Nieruchomość

Trwałość

Różnorodność

Lp.

1.

2.

3.

4.

Brak dwóch takich samych nieru­cho­ mości (np. dwóch identycznych nieru­ chomości gruntowych, cho­ciażby ze względu na ich lokaliza­cję, również nieruchomości budyn­kowych i lokalo­ wych)

Skutki dla procesu finansowania

Różnorodność stanowi problem w momencie wyceny nieruchomości przepro­wadzanej często na potrzeby finansowania ze względu na jej jedyny, nie­powtarzalny charakter.

Postrzeganie nieruchomości jako lokaty kapitału lub dążenie do ochrony kapi­tału przed inflacją.

Trwałość pozwala na wyodrębnienie wielu praw dotyczących nieruchomości, np. użytkowania wieczystego, które to mogą być przedmiotem obrotu rynko­wego oraz przedmiotem zabezpieczenia kredytowego.

Nieruchomość nie może być przemieszczana w celu uniknięcia praw skierowa­nych przeciw niej. Łatwość obciążania nieruchomości związana np. z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Jednakże stałość w miejscu rodzi ryzyko finansowania nieruchomości związane ze zmianą jej funkcji wynikającej ze zmian w planie zagospodarowania przestrzennego.

Lo­kalny charakter rynku nieruchomości wpływa na jej wartość i na ak­ tywność inwesto­rów, a tym samym aktywność podmiotów finansujących inwestycje na rynku lokal­nym.

Nieruchomość może być powiększona o tzw. naniesienia, czyli np. budynki i budowle. Powiększenie to wymaga nakładów kapitałowych, często finanso­ wanych ze źródeł obcych (kredytem hipotecznym).

Złożoność utrud­nia wycenę nieruchomości, np. na cele zabezpie­czenia kredytowego w związku z odmiennymi cechami elementów składo­wych.

Cechy fizyczne

Niezniszczalność fizyczna gruntu oraz wysoka trwałość budynków i budowli

Stałość w miejscu

Nieruchomość składa się z wielu elemen­tów, np. grunt, budynki, bu­ dowle

Istota cechy

Tabela 1.1. Cechy nieruchomości wpływające na proces inwestowania

1.1. Specyficzne cechy nieruchomości 13

Niepodzielność

Deficytowość

Lokalizacja

Współzależność

5.

1.

2.

3.

cd. tabeli 1.1 Zmiany w popycie, wynikające ze zmienności koniunktury gospodarczej na obiekty o określonej kubaturze, nie mogą wywołać jako skutku łatwego dopasowania się do istniejących warunków. Zmiany te decydują o różnych kosztownych zabiegach technicznych, np. powodują konieczność adaptacji dla innej funkcji.

Sektor finansowania nieruchomości musi także przewidzieć zmiany w wykorzystaniu nieruchomości, a co za tym idzie w jej dochodowości, związane nie tylko z miejscem w cyklu koniunkturalnym, lecz także z błędną lokalizacją nieruchomości w stosunku do pełnionej przez nią funkcji.

Cecha ta określa wysoką korelację pomiędzy sposobem użytkowania, zmianami w obszarze funkcjonowania nieruchomości,

Dotyczy ona zarówno lokalizacji pod względem fizycznym, jak i ekonomicznym, przy czym lokalizacja ekonomiczna odgrywa tu pierwszorzędną rolę

Niewystarczająca ilość w stosunku do zapotrzebowania, w odniesieniu do cech posiadanych przez nieruchomość, takich jak lokalizacja, rozwiązania architektoniczne i materiałowe

Zmiany w otoczeniu finansowanej nieruchomości mogą mieć decydujące znaczenie i w znaczny sposób wpływać na wartość nieruchomości, a zatem i na słuszność decyzji jej finansowania.

Sama jakość nieruchomości będzie miała drugorzędne znaczenie na tle

Trafność wyboru lokalizacji przede wszystkim pod względem ekonomicznym ma decydujące znaczenie dla określonego sposobu użytkowania nieruchomości.

Odpowiednie położenie, otoczenie i dostępność determinują wysoką dochodowość nieruchomości, co zwiększa możliwości finansowania takiej nieruchomości ze źródeł obcych.

Rzadkość (ograniczona ilość) nieruchomości np. o określonej lokalizacji (w centrum miasta) określa proporcje między podażą tych nieruchomości a popytem na nie, wpływając na ich wartość. Poziom wartości będzie się zmieniał w zależności od tych proporcji.

Sektor finansowania nieruchomości będzie chętnie finansował nieruchomości charakteryzujące się wysoką deficytowością, a co za tym idzie odpowiednią proporcją między podażą a popytem, określającą atrakcyjność takiej inwestycji. Nadpodaż nieruchomości w okresie spłat kredytu prowadzi do wzrostu ryzyka kredytodawcy.

Cechy ekonomiczne

Cecha ta odnosi się do fizycznego braku rozdzielenia gruntu od budynku oraz kubatury

14 Rozdział 1. Nieruchomości jako przedmiot inwestowania

2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej

63

Rozdział 2

Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości

2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej Działalność gospodarcza człowieka zależy w znacznej mierze od posiadanych przez niego nieruchomości stanowiących podstawę produkcji dóbr i usług materialnych oraz niematerialnych. Pełnią one funkcję czynnika produkcji. Ponieważ rynki nieruchomości charakteryzują się wysoką kapitałochłonnością, występuje na nich duża koncentracja działalności sektora finansowego. W finansowaniu rynku nieruchomości uczestniczy głównie sektor bankowy oraz instytucje rynku kapitałowego. Podstawową rolę odgrywają jednak banki.

System bankowy jest definiowany przez prawo bankowe, które można rozpatrywać w szerokim i wąskim ujęciu. Szeroko rozumiane prawo jest zbiorem norm prawnych, ujętych w kilku ustawach oraz licznych aktach wykonawczych regulujących działalność banków1, w węższym znaczeniu – stanowi podstawowa ustawę określającą działalność i organizację banków2.

Powstanie i rozwój bankowości datuje się od XVII w. Pierwszym bankiem emisyjnym był Bank Szwecji (1668 r.) oraz Bank Anglii (uznawany za najstarszy bank centralny – 1694 r.)3. Od roku 1800 na świecie były powoływane kolejno Bank Francji (1800 r.), Bank Holandii (1814 r.), Narodowy Bank Austrii i Bank Norweski (1817 r.), Bank Belgii (1850 r.), Bank Hiszpanii (1856 r.), Państwowy Bank Rosji (1860 r.), Niemiecki Bank Rzeszy (1875 r.), Bank Japonii (1882 r.), System Rezerwy Federalnej (FED) jako bank centralny Stanów Zjednoczonych (1913 r.).

Na ziemiach polskich decyzją ministra Skarbu Królestwa Polskiego – Ksawerego Druckiego­‑Lubeckiego – w 1828 r. został powołany bank centralny – Bank Polski, stając się centralną instytucją finansową4. W roku 1860 odebrano mu przywilej emisji papierów wartościowych, a w 1886 r. przekształcono w oddział rosyjskiego Banku 1

2 3

4

Z. Krzyżkiewicz, Podręcznik do nauki bankowości, Biblioteka Menedżera i Bankowca, Warszawa 1999, s. 59.

Tamże, s. 60.

W. Baka, Bankowość centralna – funkcje – metody – organizacja, Biblioteka Menedżera i Bankowca, Warszawa 1998, s. 14–19.

B. Pietrzak, Narodowy Bank Polski, w: Bankowość, J. Głuchowski, J. Szambelańczyk (red.), Wydawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 1999, s. 84.

64

Rozdział 2. Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości

Państwa. Również w 1916 r. powstała Polska Krajowa Kasa Pożyczkowa (PKKP) jako instytucja emisyjna, jednocześnie obsługująca procesy gospodarcze w Generalnym Gubernatorstwie Warszawskim. W dniu 11 stycznia 1924 r. Sejm RP powołał Bank Polski SA, który czynności operacyjne zaczął wykonywać 28 kwietnia 1924 r.

Po wybuchu II wojny światowej w wyniku ewakuacji Bank Polski 5 września 1939 r. wraz ze swoimi podstawowymi aktywami (złotem) poprzez Rumunię i Francję trafił do Londynu, gdzie przetrwał okres okupacji hitlerowskiej w Polsce. Do kraju Bank z zapasem złota powrócił w 1946 r., ale nie wznowił już działalności. Tymczasem dekretem z 15 styczna 1945 r. powołano do życia Narodowy Bank Polski ze statutem opartym na statucie Banku Polskiego. Od momentu powrotu Banku Polskiego do kraju rozpoczął się okres stopniowej jego likwidacji. Funkcję centralnego banku państwa przejął NBP. W okresie powojennym polski system bankowy zreformowano dwukrotnie. Celem tych zmian w obu przypadkach było dostosowanie struktury bankowości do kierunku reform wdrażanych w gospodarce. Pierwsza gruntowna reforma bankowości została przeprowadzona w latach 1948–1953. Była zgodna z kierunkiem zmian w gospodarce, które zmierzały do uspołecznienia gospodarujących podmiotów i centralizacji decyzji. Polegała ona na wprowadzeniu systemu monopolu bankowego państwa socjalistycznego5. Opierał się on na dwóch podstawowych zasadach: 1) monopolu bankowym państwa, 2) połączeniu funkcji emisyjnej z bezpośrednim kredytowaniem i obsługą klientów.

Zmiany ustrojowe, przywracające gospodarkę rynkową, spowodowały dokonanie drugiej reformy systemu bankowego w latach 1988–19896. Jej istotę stanowił powrót do zasad działa­nia powszechnie stosowanych w świecie, które były stopniowo wdrażane wraz ze zmia­nami zachodzącymi w gospodarce narodowej. Zmiany te zmierzały do zastąpienia central­nego zarządzania metodami parametrycznymi. Przyjęta przez Sejm ustawa Prawo bankowe usamodzielniła aparat bankowy, przyjmując podporządkowanie zasad jego działania wymogom ekonomicznym7.

Określiła umowną płasz­czyznę stosunków między bankami a przedsiębiorstwami i uzależniła korzystanie z kre­dytu bankowego od posiadania przez te przedsiębiorstwa zdolności kredytowej, czyli zdolno­ści do spłaty kredytu i odsetek. Począwszy od 1983 r. banki odeszły od do­tychczasowej zasady kredytowania całości zgłoszonych potrzeb, a nawet mogły odmówić udzielenia kredytu.

Rzeczywisty przełom w polskiej bankowości nastąpił w 1989 r. w wyniku uchwalenia przez Sejm dwóch ustaw: 1) o Narodowym Banku Polskim8, 2) Prawo bankowe9.

5 6

7 8 9

E. Dąbrowski, W.L. Jaworski, Z. Krzyżkiewicz, Bankowość, PWE, Warszawa 1988, s. 147.

G. Rogowski, Metody analizy i oceny banku na potrzeby zarządzania strategicznego, Wyd. Wyższej Szkoły Bankowej, Poznań 1998, s. 10.

Ustawa Prawo bankowe z 26 lutego 1982 r. (Dz. U. z 1982 r. nr 7, poz. 56).

Ustawa o Narodowym Banku Polskim z 31 stycznia 1989 r. (Dz. U. z 1989 r. nr 4, poz. 22).

Tamże, poz. 21.

2.1. Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej

65

Według ustawy o Narodowym Banku Polskim nastąpiła przebudowa NBP zmierzająca w kierunku zwiększenia jego roli jako centralnego banku państwa oraz banku banków. Na jej podstawie NBP zaczął funkcjonować jak bank centralny, który stanowi pierwszy szczebel systemu bankowego i znajduje się w każdym kraju gospodarczo rozwiniętym. Jego zadaniem było dbanie o interesy ogólnokrajowe, czyli o jakość pieniądza narodowego, tworzenie warunków do rozwoju gospodarczego oraz zapewnienie płynności i bezpieczeństwa systemu bankowego. Oddziaływanie objęło całą gospodarkę i miało dokonywać się za pośrednictwem banków tworzących drugi szczebel systemu bankowego10. Warunki do powoływania tych banków zwanych komercyjnymi lub handlowymi stworzyła druga ustawa Prawo bankowe. Druga reforma przywróciła bankom prawo do decydowania o swojej działalności, a generowanie zysku stało się ich podstawowym celem11. Istotna dla systemu bankowego nowelizacja prawa bankowego nastąpiła w 1997 r. i weszła w życie na początku 1998 r.12.

Obecnie do podstawowych aktów prawnych regulujących system bankowy w Polsce należą trzy następujące ustawy13: 1) ustawa Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 939), obowiązująca od 1 stycznia 1998 r. Postanowienia tej ustawy regulują status prawny poszczególnych rodzajów banków oraz określają podstawowe czynności (usługi) bankowe, obowiązki i uprawnienia banków i ich klientów, podstawowe dziedziny działalności bankowej itp.; 2) ustawa o Narodowym Banku Polskim z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 938), której postanowienia obowiązują od 1 stycznia 1998 r. Dotyczą one w mniejszym zakresie bezpośredniej obsługi klientów banków. Zawarte w tej ustawie regulacje odnoszą się do nadzoru bankowego, informując o działaniach na rzecz bezpieczeństwa banków i tym samym ulokowanych w nich depozytów; 3) ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r.

(Dz. U. nr 140, poz. 939). Jej postanowienia weszły w życie 1 stycznia 1998 r.

Ustawą tą przywrócono w polskim systemie bankowym instytucję listów zastawnych i banków hipotecznych, wyspecjalizowanych w udzielaniu długoterminowych kredytów hipotecznych głównie na budownictwo przemysłowe i mieszkaniowe.

Ponadto opublikowana w „Dzienniku Ustaw” nr 111 ustawa z 23 sierpnia 2001 r. o zmianie ustawy – Prawo bankowe, wprowadza najnowszą modyfikację prawa bankowego. Te akty prawne stanowią podwaliny polskiej bankowości. Aktualna struktura systemu bankowego w najbardziej ogólnym podziale to bank centralny, banki komercyjne (depozytowo-kredytowe, uniwersalne) oraz banki wyspecjalizowane14.

W. Baka, Bankowość centralna, funkcje – metody – organizacja, jw., s. 28.

M. Rajczyk, Podstawy bankowości komercyjnej. 1. Organizacja i zarządzanie bankiem komercyjnym, Fundacja Banku Śląskiego, Bielsko-Biała 1997, s. 10.

12 Ustawa Prawo bankowe i Ustawa o Narodowym Banku Polskim, jw.

13 T. Wyszomirski, Bank dla przedsiębiorcy i nie tylko, Kwantum, Warszawa 1998, s. 11.

14 Z. Krzyżkiewicz, Podręcznik do nauki bankowości, jw., s. 46.

10 11

66

Rozdział 2. Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości

Bank centralny (Narodowy Bank Polski) działa na podstawie ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim15. Jego podstawowym celem jest utrzymanie stabilnego poziomu cen, przy jednoczesnym wspieraniu polityki gospodarczej rządu. Ponadto: QQ prowadzenie bankowej obsługi budżetu państwa, QQ regulowanie płynności banków oraz ich refinansowanie, QQ kształtowanie warunków niezbędnych do rozwoju systemu bankowego, QQ prowadzenie działalności dewizowej i gospodarki rezerwami dewizowymi.

Banki komercyjne to samodzielne instytucje finansowe świadczące określone usługi, których celem jest osiąganie zysku. Gromadzą one wolne zasoby pieniężne gospodarstw domowych i podmiotów gospodarczych, a następnie udzielają kredytów tym podmiotom, które wykazują popyt na pieniądz.

Banki wyspecjalizowane to banki wykonujące tylko określone operacje. Specjalizacja może dotyczyć obsługi konkretnej dziedziny gospodarki lub oferowania danego produktu. Banki specjalistyczne zajmują się m.in. gromadzeniem oszczędności, finansowaniem średnio- i długoterminowych potrzeb przedsiębiorstw, zaspokajaniem potrzeb finansowych uczestników rynku nieruchomości16. Przykładem banku wyspecjalizowanego jest bank hipoteczny, który udziela kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz refinansuje swoją działalność na rynku kapitałowym za pomocą listów zastawnych. Funkcjonowanie banków hipotecznych w Polsce reguluje ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r.17.

Geneza banków hipotecznych i listów zastawnych sięga greckiej hipoteki, włoskich listów dłużnych i niderlandzkich listów kolonialnych. Najważniejsze były jednak wydarzenia na terytoriach Polski, Francji i Niemiec18. Zniszczenia wojny siedmioletniej (1756–1763) zrodziły potrzebę wypracowania efektywnego systemu kredytowania odbudowy śląskiej gospodarki rolnej. Fryderyk II wydał 27 sierpnia 1767 r. tzw. Gabinet-Ordre, na podstawie którego 5 lipca 1770 r. powstało Śląskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie z siedzibą we Wrocławiu. Było ono publicznoprawnym przymusowym związkiem ziemiańskim, którego celem było udzielanie tanich, długoterminowych kredytów dla rolnictwa oraz emitowanie tzw. majątkowych listów zastawnych, zabezpieczanych hipoteką na konkretnych nieruchomościach. Na wzór Śląskich Towarzystw Kredytowych Ziemskich powstawały dalsze towarzystwa kredytowe. Idea towarzystw kredytowych ziemskich zaowocowała nowymi instytucjami kredytowymi w Danii, Szwecji, Norwegii, Finlandii, Rumunii i Austrii. Powstawały też towarzystwa o charakterze miejskim, finansujące miejskie inwestycje w zakresie nieruchomości. Intensywny rozwój przemysłu w niektórych państwach europejskich, a szczególnie w Anglii, Holandii czy Francji spowodował, Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o Narodowym Banku Polskim, jw.

J. Grzywacz, Podstawy bankowości. System bankowy. Kredyty i rozliczenia, Ryzyko i ocena banku.

Marketing, Difin, Warszawa 2002, s. 37.

17 Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 1997 r. nr 140, poz. 940, po nowelizacji Dz. U. z 2002 r. nr 126, poz. 1070).

18 R.W. Kaszubski, M. Olszak, Bank hipoteczny. Zagadnienia prawne, Difin, Warszawa 2002, s. 15– 24; K. Kanigowski, Bank hipoteczny a rynek nieruchomości, Twigger, Warszawa 2001, s. 14–5.

15 16

3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości

121

Rozdział 3

Ryzyko inwestowania w nieruchomości

3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości Podmioty prowadzące działalność gospodarczą są narażone na oddziaływanie różnych rodzajów ryzyka. Działalność gospodarcza wiąże się z koniecznością podejmowania decyzji, których skutki odnoszą się do przyszłości oraz zależą od zmiennych warunków otoczenia. Przyszłość, jej zmienność i brak pewności co do rodzaju i zaistnienia zmian wprowadza element niepewności do każdej podejmowanej decyzji.

Należy również zauważyć, że wraz przedłużeniem się okresu między podjęciem decyzji a jej przyszłymi skutkami rośnie niepewność ich osiągnięcia. Dlatego im dłuższy okres staramy się przewidywać, tym trudniejsze i obarczone większą niepewnością są decyzje.

Pojęcie „ryzyko” pochodzi od starowłoskiego risicare, które oznacza: ośmielić się, odważyć się, przez co powinno być rozumiane jako wybór, a nie nieuchronne przeznaczenie1. W języku greckim słowo rhize oznacza: opłynięcie przylądka, czyli śmiały czyn, w języku łacińskim słowo risicum oznacza: szansę, prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzenia pozytywnego lub negatywnego, sukcesu lub porażki2, po arabsku znaczyło pierwotnie: „zarabianie na codzienny chleb”3. Ryzyko jest czynnikiem determinującym wszelkiego rodzaju działania.

Chociaż potocznie niepewność i ryzyko są stosowane zamiennie, to w literaturze ekonomicznej F.H. Knight4 wprowadza teorię niepewności mierzalnej i niemierzalnej. Według tej teorii ryzyko można w pewien sposób oszacować, dlatego Knight określa je niepewnością mierzalną, a niepewność, której nie można określić, nazywa ryzykiem niemierzalnym. Niepewność mierzalna, czyli ryzyko, występuje wtedy, gdy wynik działalności może być określony za pomocą jednego z prawdopo1 2

3 4

P.L. Bernstein, Przeciw bogom. Niezwykle dzieje ryzyka, WIG-Press, Warszawa 1997, s. 19.

R. Jakubowski, Teoria ryzyka. Stosunek do ryzyka a zachowania ludzkie, Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu, nr 777, Wrocław 1997.

M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001, s. 81.

Knight F.H., Risk, Uncertainly and Profit, University of Boston Press, Boston 1921, s. 233; Chicago-London 1985, s. 233.

122

Rozdział 3. Ryzyko inwestowania w nieruchomości

dobieństw (miary): matematycznego, statystycznego czy szacunkowego. Jeśli zaś danej działalności nie można określić za pomocą żadnej miary, to mamy do czynienia z niepewnością5.

W literaturze przedmiotu prezentowanych jest wiele różnych definicji pojęcia ryzyka inwestycyjnego, co pozwala stwierdzić, iż nie można go jednoznacznie i obiektywnie zdefiniować. Jednak najbardziej trafna definicja ryzyka mówi, że: „ryzyko to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z podjęciem określonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności rezultatów oczekiwanych w przyszłości jako efekt określonej inwestycji”6.

Przedsięwzięciom inwestycyjnym towarzyszy wiele rodzajów ryzyka, specyficznych dla danej działalności, a wpływających znacznie na bieżącą sytuację finansową podmiotu. Odpowiednie skuteczne zarządzanie ryzykiem przez podmiot wywiera z kolei wpływ na jego przyszłą kondycję finansową. Koniecznością jest identyfikacja ryzyka według kategorii: 1) decyzji podejmowanych dla osiągnięcia określonych celów, 2) źródeł powstawania ryzyka, 3) przejawów ryzyka, 4) miar ryzyka.

Ryzyko rozpatrywane w kategoriach decyzji podejmowanych dla osiągnięcia określonych celów rozważa Sinkey7, który stwierdza, że ryzyko to niepewność związana z przyszłymi wydarzeniami i wynikami decyzji. Z definicji tej wynikają wyraźnie dwa aspekty ryzyka: 1) ryzyko traktowane jako niebezpieczeństwo, możliwość wystąpienia czynników generujących negatywne skutki (pure risk, static risk), 2) możliwość wystąpienia nie tylko straty, ale i ponadprzeciętnych zysków. W tym ujęciu ryzyko rozumiane jest neutralnie, a zarazem dwustronnie, czyli zarówno w sensie negatywnym, jak i pozytywnym. Ten aspekt ryzyka wskazuje na wystąpienie efektu niezgodnego z oczekiwanym (speculative risk, dynamic risk). Podejście to dało podstawy do wyróżnienia dwóch kategorii ryzyka: ryzyka czystego i ryzyka spekulacyjnego8.

Ponadto Z. Wilimowska określa ryzyko jako niepewność przewidywania zdarzeń w przyszłości, podkreślając bardzo dobitnie, że wynika to z niepewności i niedokładności posiadanych informacji, na podstawie których dokonuje się przewidywania przyszłości9.

5

6 7

8

9

M. Wierzbińska, Ryzyko w gospodarce rynkowej w okresie transformacji systemowej, Wydawnictwo Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej, Lublin 1996, s. 8−12.

M. Bryx, Matkowski R., Inwestycje…, jw., s. 81.

J.K. Sinkey, Commercial Bank Financial Management in the Financial Services Industry, Macmillan Publishing Company 1992, s. 391.

Z. Wilimowska, Ryzyko inwestowania, „Ekonomika i Organizacja Przedsiębiorstwa” 1998, nr 7, s. 5–6.

Tamże.

3.1. Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości

123

Uwzględniając źródła powstawania ryzyka, przeprowadza się kategoryzację jego definicji. Na przykład Holscher10, podkreślając wyraźnie wagę posiadanych informacji, określa ryzyko jako zagrożenie nieosiągnięcia zamierzonego zysku, a wynikające z posiadania niepełnej informacji. Natomiast według Kreima11 ryzyko wynika z podejmowania nieoptymalnych decyzji z punktu widzenia założonego celu jako skutku niepełnych informacji.

Uwzględniając występowanie przejawów ryzyka, Chudzik12 definiuje je jako negatywne odchylenie osiągniętej wielkości celowej od poziomu wcześniej zaplanowanego. Podobnie określa pojęcie ryzyka Wyczański13, określając go jako brak pewności wynikający z obawy, że aktywa mogą nie przynieść spodziewanej stopy zysku lub może zdarzyć się strata. Gardner i Mills14 określają ryzyko jako potencjalne wahania oczekiwanego dochodu, natomiast Fisher i Jordan15 traktują ryzyko jako rozkład prawdopodobieństwa przyszłego dochodu.

Za kategorią ryzyka szacowanego przez prawdopodobieństwo jako jego miarę opowiada się Skov16, proponując następujące definicje ryzyka: „(…) ryzyko określa się jako prawdopodobieństwo straty. Definicja ta kojarzy się negatywnie”, „prawdopodobieństwo zdarzenia ocenianego negatywnie”, „stopień prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzeń niezależnych od podmiotu działającego, których nie może on dokładnie przewidzieć i którym nie może w pełni zapobiec, ale które – przez zmniejszenie wyników użytecznych i/lub przez zwiększenie kosztów – odebrałyby działaniu zupełnie lub częściowo cechę skuteczności, korzystności i ekonomiczności”17.

Wszystkie prezentowane definicje i określenia ryzyka bardzo wyraźnie podkreślają szczególnie wagę pełnych informacji. Inną klasyfikację różnorodnych ryzyk zawierają prace Sangowskiego18 i Ronki-Chmielowiec19. Autorzy ci wyróżniają: QQ ryzyko finansowe i niefinansowe (straty powodują skutki dające się ująć finansowo i takie, które nie mają tego charakteru), QQ ryzyko statyczne i dynamiczne (ryzyko takie istniałoby i mogłoby się pojawić nawet w przypadku braku postępu ekonomicznego i technologicznego, ponadto

R. Holscher, Riskokosten – Management In Kreditinstituten, Frankfurt 1987; Z. Wilimowska, Ryzyko…, jw., s. 6.

11 Z. Wilimowska, Ryzyko…, jw., s. 6.

12 R. Chudzik, Kategorie ryzyka bankowego, próba klasyfikacji zjawisk, „Bank i Kredyt” 1992, nr 1.

13 P. Wyczański, Ocena ryzyka kredytowego (zdolność kredytowa klientów, ryzyko i zabezpieczenie), Materiały i Studia, nr 23, Narodowy Bank Polski, Warszawa 1991.

14 Z. Wilimowska, Ryzyko…, jw., s. 6.

15 Tamże.

16 N.A. Skov, Finanse i zarządzanie. Amerykańskie propozycje dla polskich firm prywatnych, International School of Management, Warszawa 1991; S. Nahotko, Ryzyko ekonomiczne w działalności gospodarczej, Oficyna Wydawnicza Ośrodka Postępu Organizacyjnego, Bydgoszcz 2001, s. 37–38.

17 T. Pszczołowski, Mała encyklopedia prakseologii i teorii organizacji, Ossolineum, Wrocław–Warszawa–Kraków–Gdańsk 1978; E. Cade, Managing Bank, Pisk, Woodhead, New York 1999, s. 47, cyt. za P. Misztal, Zabezpieczenie przed ryzykiem kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004, s. 35.

18 T. Sangowski, Ubezpieczenia gospodarcze, Poltext, Warszawa 2001.

19 W. Ronka-Chmielowiec, Ubezpieczenia. Rynek i ryzyko, PWE, Warszawa 2002.

10

124

QQ

QQ QQ

QQ

QQ

QQ

QQ QQ

Rozdział 3. Ryzyko inwestowania w nieruchomości

takie, które jest wynikiem zmian ekonomicznych, technologicznych i organizacyjnych), ryzyko fundamentalne (ma ono wpływ na całe społeczeństwo oraz na wiele jednostek), ryzyko partykularne (stanowi zagrożenie dla jednostek), ryzyko czyste (jego wystąpienie powoduje stratę, a jego brak – nie powoduje żadnych zmian majątkowych), ryzyko spekulatywne (realizacja danego przedsięwzięcia powoduje wystąpienie strat lub korzyści20), ryzyko probabilistyczne (można obliczyć przy wykorzystaniu metod matematycznych i statystycznych), ryzyko estymatyczne (obarczone jest dużą możliwością błędu; zbliżone jest do niepewności)21, ryzyko majątkowe (powoduje szkody w dobrach majątkowych), ryzyko osobowe (powoduje szkody w dobrach osobistych).

Podsumowując należy stwierdzić, że ryzyko ma wymiar finansowy (można dokonać jego pomiaru), a niepewność ma wymiar tylko informacyjny, gdyż dostępne informacje uniemożliwiają ocenę strat i zysków, czyli oczekiwanych skutków przyszłych decyzji22.

Ponieważ decyzje inwestycyjne muszą bazować na prognozowaniu prawdopodobnego przyszłego ukształtowania się warunków, w jakich inwestycja będzie realizowana i eksploatowana, a nie na warunkach rzeczywistych, ryzyko wiąże się z wyborem wariantu decyzyjnego z jakiegoś zbioru możliwych rozwiązań. Jednak decyzje podejmuje się w pewnych określonych warunkach ograniczających, które często eliminują wybór teoretycznie najlepszej decyzji. Wybór jednego wariantu decyzyjnego dokonuje się zwykle na podstawie przesłanek zawartych w określonym zbiorze informacji. Należy jednak zauważyć, że im bliżej początku procesu inwestycyjnego, tym większy jest zbiór możliwych wariantów decyzyjnych (rozwiązań), a mniejszy zbiór informacji. Natomiast w miarę zaawansowania procesu inwestycyjnego liczba możliwych rozwiązań maleje, a powiększa się zbiór informacji. Na końcu procesu inwestycyjnego, gdy dysponujemy już prawie pełnym pakietem informacji, obszar możliwych wyborów decyzyjnych jest bardzo mały. Zależność ta została przedstawiona na rysunku 3.1. Nazywana jest paradoksem decyzji inwestycyjnych.

Pola pod krzywymi liczby rozwiązań i ilości informacji w czasie realizacji procesu inwestycyjnego przedstawiają obszary możliwego wyboru rozwiązań i zakresu znanych informacji. Liczba wariantów decyzji inwestycyjnych (liczba rozwiązań) i informacje pozwalające ocenić te decyzje określają prawdopodobieństwo wyboru Ten rodzaj ryzyka uwzględniany jest tylko w praktyce ubezpieczeniowej. Został on wprowadzony przez A.H. Mowbraya i R.H. Blancharda w pracy Insurance, its Theory and Practice in the United States, New York: McGraw-Hill Book Company, 1967.

21 F.H. Knight, Risk, Uncertainly…, jw., s.19–20.

22 E. Ostrowska, Ryzyko inwestycyjne, s. 24, cyt. za K. Czerkas, Ryzyko w kredytach hipotecznych.

Wymagania banków, „Prawo Bankowe” 2003, nr 6(70), s.73–74.

20

4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych…

173

Rozdział 4

Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości… w Polsce

4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych… z punktu widzenia kredytobiorcy Podstawową działalnością zarówno banku uniwersalnego, jaki i banku hipotecznego jest udzielanie kredytów. Banki te są samodzielnymi i samofinansującymi się przedsiębiorstwami udzielającymi m.in. kredytów hipotecznych. Różne mają koszty udzielania kredytów i inne refinansowanie przez system depozytowy (banki uniwersalne) i listy zastawne (banki hipoteczne). Różna jest również atrakcyjność ich oferty kredytowej z punktu widzenia kredytobiorcy.

W niniejszej książce jako hipotezę przyjęto stwierdzenie, że model bankowości hipotecznej, teoretycznie lepszy i często stosowany na rynkach nieruchomości w krajach Unii Europejskiej, będzie dominującym modelem finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Weryfikację przyjętej hipotezy stanowi próba oceny uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe bankowości hipotecznej na rynku nieruchomości w Polsce.

Prezentowane w tym rozdziale wyniki empiryczne są rezultatem analizy danych jednostkowych pochodzących z opracowanych ankiet kierowanych do banków uniwersalnych i banków hipotecznych, firm deweloperskich oraz z publikowanych danych statystyki bankowej, Głównego Urzędu Statystycznego oraz z ankiet NBP. Badaniami objęto wszystkie istniejące w Polsce banki hipoteczne (trzy zarejestrowane i funkcjonujące banki hipoteczne), dziewięć należących do największych banków uniwersalnych, dwie największe ogólnopolskie firmy deweloperskie oraz kilka firm – liderów deweloperskich rynków lokalnych.

174

Rozdział 4. Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości…

4.1.1. Ocena atrakcyjności oferty kredytowej banków hipotecznych i uniwersalnych z punktu widzenia kredytobiorcy indywidualnego Bank jako samodzielne i samofinansujące się przedsiębiorstwo obsługuje zarówno osoby prywatne, jak i firmy, tzn. inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych (biznesowych).

Bank uniwersalny, działając na mocy ustawy – Prawo bankowe z 1997 r., przeprowadza podstawowe operacje finansowe. Zazwyczaj specjalizuje się w obsłudze klientów indywidualnych i małych firm (bank detaliczny) albo koncentruje się na usługach dla średnich i dużych przedsiębiorstw (bank korporacyjny), obsługując także osoby prywatne, z reguły jednak w ramach tzw. private banking – właścicieli i menedżerów obsługiwanych firm. Środki uzyskane z oprocentowania, kosztów okołokredytowych i oprocentowania pożyczek to zysk, a środki uzyskane z depozytów są przeznaczone na refinansowanie kredytów (system depozytowy).

Bank hipoteczny natomiast specjalizuje się w długoterminowym finansowaniu nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na sprzedaż, wynajem lub o charakterze użytkowym. Klientami banku są: QQ małe i średnie przedsiębiorstwa, QQ inwestorzy instytucjonalni, tj. fundusze inwestujące w obiekty biurowe, centra handlowe i dystrybucyjne, powierzchnie magazynowe, hotele butikowe w większych miastach lub należące do uznanych, międzynarodowych sieci, QQ deweloperzy, QQ właściciele kamienic, QQ gminy, QQ w niewielkim stopniu inwestorzy indywidualni.

Preferowaną strukturą organizacyjną banku jest spółka celowa. Bank hipoteczny finansuje: QQ nieruchomości komercyjne i deweloperów mieszkaniowych, QQ jednostki samorządu terytorialnego.

Tylko jeden z działających banków hipotecznych – Pekao Bank Hipoteczny Spółka Akcyjna (dawniej BPH Bank Hipoteczny SA) specjalizuje się w obsługiwaniu (w niewielkim stopniu) inwestorów indywidualnych. Środki na swoją działalność banki hipoteczne pozyskują głównie przez emisję listów zastawnych i to stanowi dla nich główne źródło refinansowania działalności kredytowej.

Podmiot gospodarczy stojący przed decyzją inwestycyjną rozpatruje zalety i wady różnych możliwości, starając się wytypować źródło lub połączyć źródła optymalne dla danej inwestycji i aktualnego stanu prawno-finansowego przedsięwzięcia. Decydując o finansowaniu inwestycji zarówno ze źródeł własnych, jak i obcych, należy pamiętać, że zwiększanie stopnia zadłużenia powoduje zwiększanie również kosztów kapitału obcego, co zmniejsza pozytywny efekt dźwigni finansowej.

Zwykle udział kredytów w przedsięwzięciach w sektorze nieruchomości jest duży ze względu na ich dużą kapitałochłonność. Jeśli inwestycje przynoszą dochód, kredyt jest spłacany z bieżących dochodów z nieruchomości, dla inwestycji niedochodowych (poprawa warunków mieszkaniowych inwestora) źródłem spłaty kredytu

4.1. Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych…

175

będą dochody własne. Banki zachęcają klientów do zaciągania kredytów, szczególnie mieszkaniowych, jednak koszty pozyskania kapitału na inwestowanie na rynku nieruchomości są dosyć znaczne i to one są najważniejsze dla kredytobiorców.

Kredytobiorcy zwracają też uwagę na długoterminowość kredytu. Istotna będzie też prowizja oraz ewentualne opłaty pobierane przez bank za wcześniejszą spłatę.

Zaciągając kredyt na 20–40 lat, zmierzamy do maksymalnego zmniejszenia rat kredytowych. Rozważana jest możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, sprawdzając: QQ czy bank pobiera prowizję od wcześniejszej spłaty i w jakiej wysokości, QQ jeśli istnieje możliwość wcześniejszej spłaty zaciągniętego kredytu bez dodatkowych kosztów, czy nie jest on ograniczony terminem (np. przed upływem jakiegoś terminu od momentu zawarcia umowy). Jest to sposób zabezpieczenia się banku przed przenoszeniem kredytu do innego banku na zasadzie refinansowania (zamiana kredytu na lepszy, bo tańszy).

Kredytobiorcę inwestującego na rynku nieruchomości również bardzo interesuje oprocentowanie kredytu. Na wysokość oprocentowania składają się bowiem dwa podstawowe elementy – indeks (stopa bazowa) i marża: QQ stopa bazowa jest zmienna i liczona według stopy oprocentowania pożyczek udzielanych bankom przez NBP. Większość banków ustala oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na podstawie wskaźnika WIBOR lub LIBOR (oprocentowanie pożyczek złotowych lub walutowych na rynku międzybankowym). Indeks jest częścią zmienną warunkowaną średnią arytmetyczną stawek trzymiesięcznych LIBOR, WIBOR i EURIBOR, QQ marża (zarobek banku). Jest to zysk banku ponad rynkową stopę procentową (WIBOR, LIBOR itp.). Jest ona na ogół stała i w niektórych bankach w 2008 r. wynosiła od 4,5% do 6%1, natomiast w 2010 r. wynosi już od 1,05% (ING Bank Śląski) do 4,80% (Bank BPH)2.

Do wielkiego kryzysu banki przyjmowały jako koszt pozyskania kapitału – oprócz odsetek od udzielonego kredytu – również dodatkowe koszty, na które składały się: QQ rozpatrzenie wniosku, QQ prowizja (przyznanie kredytu), QQ marża banku, QQ oprocentowanie kredytu, QQ ubezpieczenie niskiego wkładu, QQ ubezpieczenie pomostowe, QQ założenie księgi wieczystej, QQ podatek od hipoteki, QQ weksel, QQ wiek.

Odbiciem konkurencji w sektorze bankowym, decydującej o jego aktywności na rynku nieruchomości, są opłaty pobierane przez banki za rozpatrzenie wniosku.

1 2

http://www.centrum.elblag.pl/kredyty.htm, 18.02.2008.

Raport Szybko.pl i Expandera, Analiza wtórnego rynku nieruchomości. Ceny mieszkań w sierpniu 2010, Ceny domów.

176

Rozdział 4. Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości…

Jest to kwota w wysokości od 50 zł do 100 zł, niezależnie od wysokości proponowanej kwoty kredytu. Należy jednak zauważyć, że banki coraz częściej przeprowadzają tę operację bez pobierania opłaty.

Za samo przyznanie kredytu bank pobiera kwotę w wysokości od 0,5% do 2% wartości przyznanego kredytu. Średnia wartość prowizji pobieranej przez bank przy uruchomieniu kredytu wynosi 1%. Niemniej jednak w niektórych bankach przy kredycie 100 tys. zł prowizja wynosi 1,5 tys. zł, przy kredycie w wysokości 200 tys. zł – wartość prowizji banku wynosi 3 tys. zł. W obu przypadkach wartość prowizji banku stanowi 1,5% wartości przyznanego kredytu.

Marża to część składowa oprocentowania kredytów udzielanych przez bank.

Marża banku to wartość, jaką bank zarabia, udzielając kredytu.

Na oprocentowanie większości kredytów długoterminowych składają się dwa czynniki: stała marża banku oraz tzw. stopa referencyjna, która jest zmienna w czasie. Stopa ta określa „cenę pieniądza” w danej walucie, po jakiej banki udzielają sobie nawzajem kredytów. Dla złotówki jest to WIBOR, natomiast dla głównych walut światowych – LIBOR. Ze względu na mniejszą stabilność polskiej gospodarki (większe ryzyko inwestycyjne), cena kredytów złotówkowych jest znacznie wyższa.

W okresie niepokojących wydarzeń, stanowiących pierwsze oznaki światowego kryzysu finansowego, na dzień 18.08.2008 r. WIBOR 3-miesięczny (3M) (Warsaw Interbank Offer Rate – WIBOR – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom), na którym opiera się oprocentowanie kredytów złotowych wynosił 6,60%, natomiast LIBOR 3M (London Interbank Offer Rate – LIBOR – stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku międzynarodowym w Londynie, ustalana o godzinie 11:00 GMT) na franka szwajcarskiego CHF wynosił 2,78%.

W okresie wielkiego kryzysu w systemach finansowych WIBOR 3M stanowił 5,14%, LIBOR – 1,08%. Od jesieni 2009 r., czyli po wielkim kryzysie, WIBOR stanowił już 4,14%, natomiast LIBOR – 0,25%.

Oprocentowanie kredytu jest stymulowane przez marżę banku, którą dokłada on do stopy procentowej na rynku międzybankowym (np. WIBOR czy LIBOR, czyli kosztu pieniądza na rynku międzybankowym). W roku 2008 średnia marża kredytu złotowego w wysokości 300 tys. zł i bez wkładu własnego wynosiła 1 pkt proc. i pozostawała stabilna do września. W grudniu 2008 r. wynosiła już 1,72 pkt. proc.

Jeszcze więcej wzrosła marża kredytów we frankach szwajcarskich. Od stycznia do września 2008 r. utrzymywała się na poziomie około 1,4 pkt. proc. W grudniu 2008 r. wynosiła już 2,74 pkt. proc. Marża stanowi bardzo istotny parametr kredytu hipotecznego, ponieważ jest stały w całym okresie kredytowania.

W przypadku kredytu złotówkowego wzrost kosztów kredytu zależy od inflacji i decyzji NBP w sprawie stóp procentowych. Jeśli inflacja i stopy procentowe wzrastają, rośnie też wskaźnik WIBOR będący składową oprocentowania kredytów.

Wartość ubezpieczenia niskiego wkładu nie jest opłatą zryczałtowaną. Wnosi ją się wtedy, gdy wartość LTV (loan to value – wskaźnik kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia nieruchomości) jest większe niż 80%. Przy kredycie o wartości 100 tys. zł takie ubezpieczenie kosztuje 700 zł, zaś przy kredycie 200 tys. zł – 1,5 tys. zł.

Zabezpieczenie kredytu (hipotecznego), jako wpis roszczenia banku do księgi wieczystej nieruchomości, wymaga od klienta wcześniejszego wykupienia specjal-

215

Podsumowanie

Szanse i zagrożenia związane z finansowaniem rynku nieruchomości… w Polsce

Podstawowym warunkiem osiągnięcia sukcesu w restrukturyzacji systemu finansowania rynku nieruchomości w Polsce jest stworzenie dobrego systemu kredytowania. Dla potrzeb finansowania inwestycji na rynku nieruchomości w gospodarce światowej wykorzystuje się różne modele finansowania. Wydaje się, że dobrym modelem finansowania rynku nieruchomości jest model banku hipotecznego, ponieważ koncentruje się on tylko na finansowaniu rynku nieruchomości, zdobywając kapitał przez emisję listów zastawnych, które stanowią odmrożenie kapitału wcześniej ulokowanego w akcję kredytową. Polega on na wykorzystaniu wierzytelności kredytowych zabezpieczonych hipotecznie jako gwarancji zwrotu pieniędzy zainwestowanych w hipoteczne papiery wartościowe (listy zastawne).

Celem głównym analizy roli banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce było wskazanie zalet finansowania tego rynku przez banki hipoteczne i barier ich rozwoju w Polsce.

W rozdziale 1 przeprowadzono charakterystykę rynku nieruchomości z podkreśleniem wpływu cech nieruchomości i rynku na proces finansowania inwestycji.

Omówiono źródła i techniki finansowania rynku nieruchomości na tle modeli banku komercyjnego, hipotecznego, rynku wtórnego i oszczędzania kontraktowego.

Rozdziały 2 i 3 dotyczące: ewolucji polskiego systemu bankowego, istoty działalności bankowości hipotecznej oraz ryzyka inwestowania w nieruchomości systematyzują wiedzę w zakresie różnych metod finansowania przez sektor bankowy inwestycji na rynku nieruchomości.

Wyniki badań empirycznych przedstawione w rozdziale 4 umożliwiły ocenę uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce. W badaniach empirycznych wykorzystano następujące techniki pozyskiwania i gromadzenia danych: QQ ankieta, QQ wywiad bezpośredni, QQ analiza dokumentów bankowych, QQ analiza prospektów emisyjnych papierów wartościowych, QQ wykorzystanie informacji pozyskanych w Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego,

216 QQ QQ QQ

Podsumowanie . Szanse i zagrożenia związane z finansowaniem rynku nieruchomości…

analiza danych uzyskanych w Stowarzyszeniu Komorników Sądowych, wykorzystanie informacji pozyskanych w Komisji Nadzoru Bankowego, wykorzystanie informacji zawartych w Internecie.

Stosowanie poszczególnych metod badawczych pozwoliło na wyselekcjonowanie barier rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce, co umożliwiło wskazanie niezbędnych, koniecznych zmian na rynku nieruchomości i w jego otoczeniu, aby model banku hipotecznego stanowił przyszłościowe rozwiązanie systemu bankowego w Polsce.

Przeprowadzone studia literaturowe wraz z badaniami empirycznymi umożliwiły sformułowanie następujących wniosków: QQ Banki hipoteczne oferują kredyt droższy, ale jakościowo lepszy niż banki uniwersalne, konkurując przede wszystkim na rynku klienta biznesowego, a nie indywidualnego, który kieruje się przede wszystkim kosztami kredytu.

QQ Model banku hipotecznego zapewnia większe bezpieczeństwo funkcjonowania rynku finansowego ze względu na długoterminowe papiery dłużne charakteryzujące się wysokim poziomem bezpieczeństwa. Ryzyko inwestowania w listy zastawne jest porównywalne z ryzykiem inwestowania w papiery skarbowe.

QQ Konieczność wyceny według bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (BHWN) zmniejsza wartość udzielanego kredytu oraz oznacza podwyższenie kosztów działania instytucji związanych bądź z zatrudnieniem własnych pracowników odpowiedzialnych za wyceny, bądź też ze szkoleniem sieci rzeczoznawców zewnętrznych.

QQ Konieczność wyceny według BHWN i związane z nią kosztowne procedury są niezależne od wielkości wycenianej nieruchomości, co w przypadku małych nieruchomości wyraźnie zwiększa koszt finansowania kredytem udzielanym przez bank hipoteczny. Trzeba pamiętać, że bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości (BHWN) to nie tylko przeszkoda w pozyskiwaniu kredytobiorców ze względu na wzrost kosztów w wyniku wyceny, lecz to szczególnie wartość minimalizująca ryzyko kredytowania rynku nieruchomości.

QQ Należy zobowiązać banki hipoteczne do pewnej specyfiki określania bankowo­ ‑hipotecznej wartości nieruchomości, która jest rodzajem kompleksowej oceny ryzyka związanego z nieruchomością w całym okresie kredytowania.

QQ Należy wprowadzić obowiązujący wymóg długoterminowej trwałości bankowo­ ‑hipotecznej wartości nieruchomości przez korygowanie trendów rynkowych, stopy kapitalizacji oraz kosztów zarządzania nieruchomością. Prosta procentowa korekta wartości rynkowej nieruchomości nie jest bowiem poprawną metodą określania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.

QQ Model banku hipotecznego przez emisję listów zastawnych przyczynia się do rozwoju rynku kapitałowego instrumentów dłużnych.

QQ Banki uniwersalne bardzo wyraźnie podkreślają fakt, iż będą zmuszone wykorzystywać alternatywne formy pozyskiwania kapitału, preferując sekurytyzację aktywów. Zakładają one, że zniesienie wyłączności emisji listów zastawnych przez banki hipoteczne (model niemiecki od 2000 r.) doprowadziłoby do większej dostępności kredytów zabezpieczonych hipotecznie.

QQ Banki hipoteczne dobrze funkcjonują w krajach o czystym modelu bankowości hipotecznej, natomiast w warunkach konkurencji z bankami uniwersalnymi, tak

217

QQ

jak w Polsce, prawdopodobnie nigdy nie osiągną dominującej roli na rynku kredytów hipotecznych.

Działalność banków hipotecznych nie doprowadziła do zdominowania przez nie sektora kredytów hipotecznych, lecz będzie stanowić konkurencję na rynku bankowym. Natomiast listy zastawne nie ułatwiają dostępu do kredytów w wyniku pozyskania na nie dodatkowych środków, ale będą bezpieczną, długoterminową lokatą kapitałową.

Biorąc pod uwagę istniejący stan wiedzy w zakresie sektora bankowego jako kredytodawcy, jego aktywność oraz dosyć szeroko omawiane problemy ryzyka finansowania i kredytowania inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce oraz analizę empiryczną zgromadzonych danych, przeprowadzono ocenę uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce.

Reasumując, w Polsce nie występuje model banku hipotecznego jako jedynego kredytodawcy. Historyczne uwarunkowania rozwoju banków uniwersalnych, a także bariery w rozwoju banków hipotecznych powodują, że ten sektor ma znaczenie niszowe dla rynku.

Z przedstawionych wyników badań wynika konieczność zmian wpływających na szybki rozwój banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce. Należy zauważyć, że banki te nie posiadają wyłączności finansowania rynku nieruchomości, tak jak w czystym modelu banku hipotecznego.

Można wyodrębnić dwa następujące rozwiązania dotyczące koniecznych zmian.

Pierwsza propozycja polegałaby na nadaniu bankom hipotecznym prawa wyłączności finansowania rynku nieruchomości przynajmniej w zakresie klienta biznesowego. Natomiast finansowanie potrzeb posiadania własnego mieszkania przez klienta indywidualnego należałoby pozostawić w gestii banku uniwersalnego.

Druga propozycja polegałaby na rozszerzeniu zakresu i poziomu zaangażowania niektórych czynności banku hipotecznego, co pozwoliłoby bardziej dywersyfikować zakres ich przychodów i uzyskać lepszą pozycję konkurencyjną na rynku nieruchomości.

Finansowanie rynku nieruchomości wyłącznie przez banki hipoteczne na pewno przyczyniłoby się do większej stabilności rynku nieruchomości i całego sektora finansowego. Jednakże wysokie standardy bezpieczeństwa gwarantujące stabilność rynku nieruchomości skutkują mniejszą dostępnością kredytów i tym samym spowodowałyby spowolnienie rozwoju rynku nieruchomości.

Druga możliwość jest oczywiście alternatywnym rozwiązaniem, ale należy zauważyć, że rozszerzając znacznie zakres działalności banku hipotecznego zwiększa się jego ryzyko, co jest sprzeczne z ideą „bezpiecznych” papierów wartościowych.

Jednocześnie można zezwolić bankom uniwersalnym (o szerokim zakresie czynności) na emitowanie listów zastawnych, tak jak w Niemczech. Jednak taka sytuacja spowodowała upadłość niemieckich banków hipotecznych.

Pierwsza propozycja jest bezpieczniejsza niż rozszerzenie zakresu czynności banku hipotecznego. Z uwagi na ograniczenia środków posiadanych przez banki uniwersalne należałoby wzmocnić rozwój sektora banków hipotecznych.

218

Podsumowanie . Szanse i zagrożenia związane z finansowaniem rynku nieruchomości…

Ponieważ wystąpiła seria wydarzeń zwiastujących rozprzestrzenianie się światowego kryzysu w systemach finansowych (2008 r.), wybuchła panika i akcja kredytowa ustała. Firmy spoza sektora finansowego straciły dostęp do kapitału, szczególnie w przypadku finansowania długoterminowych inwestycji. W końcu 2009 r. następowała poprawa sytuacji na świecie i ożywienie rynku kredytów hipotecznych.

W Polsce recesja przestała się pogłębiać – w listopadzie 2009 r. po raz pierwszy od siedmiu miesięcy nastąpił spadek przeciętnego poziomu marż dla kredytów w złotych (na oprocentowanie kredytu składa się marża wyrażona w punktach procentowych, stała w okresie trwania umowy oraz stopa rynkowa, np. WIBOR). Ponadto marża oferowana przez banki jest niższa w promocji (dla tych klientów, którzy skorzystają z dodatkowych produktów banku). Pojawia się również wiele ofert banków dotyczących obniżki bądź całkowitego zniesienia prowizji z tytułu udzielenia kredytu. Banki ponadto liberalizują podejście dotyczące wymaganego wkładu własnego. Dowodem ożywienia na rynku kredytów hipotecznych jest również wzrost zdolności kredytowej, czyli maksymalnej kwoty, jaką bank pożyczy kredytobiorcy spełniającemu określone warunki.

Wszystkie te działania wskazują na wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych i trwałą poprawę sytuacji bankowości hipotecznej. Późną jesienią 2009 r. sytuacja pokryzysowa stopniowo się polepszała. Sprzyjało temu uruchomienie (w ograniczonym jednak zakresie) akcji kredytowej przez banki, wprowadzanie przez nie niewielkiej liczby jednak korzystnych dla klientów korekt oraz wsparcie udzielane kupującym przez rządowy program do obsługi kredytów „Rodzina na swoim” (program ten częściowo przejął rolę kredytów walutowych w finansowaniu zakupów nieruchomości). Marże kredytów w dalszym ciągu spadają, ale mimo tego oprocentowanie kredytów jest w miarę stabilne. Ponieważ na rynku przeważa wciąż popyt, nie należy spodziewać się dynamicznego wzrostu cen mieszkań w 2010 r. Sprzedaż mieszkań jednak rośnie, przede wszystkim w wyniku zmiany preferencji mieszkaniowych Polaków wymuszonej sytuacją gospodarczą (większość sprzedawanych mieszkań stanowią tańsze lokale). Analitycy oczekują pewnego wzrostu związanego m.in. z ograniczoną podażą najbardziej popularnych typów mieszkań. W skali całego rynku może on wynieść około 7%. Banki natomiast przygotowane są do wzrostu liczby udzielanych kredytów o około 10–15% rocznie. *** Problematyka pracy wpisuje się w dyskusje nad wkładem sektora bankowego w rozwój rynku nieruchomości. Podejmuje problemy i sugeruje rozwiązania o dużej doniosłości zarówno z punktu widzenia teoretycznego, jak i praktycznego. Ma walory poznawcze, metodyczne oraz aplikacyjne. Zastosowane podejście w ocenie i pomiarze efektywności finansowania inwestycji na rynku nieruchomości czyni ją użyteczną z praktycznego punktu widzenia. Uogólnienia płynące ze szczegółowych wniosków nie tylko mają implikację w sferze zarządzania rynkiem nieruchomości czy też bankami, lecz także umożliwiają ocenę funkcjonowania wpływu regulacji prawno-finansowych oraz instrumentów polityki pieniężnej na realną sferę zarządzania organizacjami.

Bibliografia

Allem R.H., Real Estate Investment Strategy, South-Western Publishing Co, Cincinnati 1989.

Analiza rynku. Systemy i mechanizmy, praca zbiorowa, S. Mynarski (red.), Akademia Ekono­miczna w Krakowie, Kraków 1993.

Anatomia sukcesu. Instytucje i zasady funkcjonowania rynku kapitałowego. Regulacje rynku kapi­ tałowego. Fundusze powiernicze, Komisja Papierów Wartościowych, Warszawa 1997.

Annual Report 1999, Europejska Federacja Hipoteczna, USAID, Kraków 1999.

Baka W., Bankowość centralna – funkcje – metody – organizacja, Biblioteka Mene­dżera i Bankowca, Warszawa 1998.

Bariery systemowe i prawne finansowania budownictwa kredytem hipotecz­nym w Polsce, „Zeszyt Hipoteczny” 2001, nr 12, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa.

Bariery rozwoju rynku nieruchomości, E. Kucharska-Stasiak (red.), Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 2001.

Barras R., Property and Economic Cycle: Building Cycle Revised, „Journal of Property Research” 1994 nr 11.

Bates M., Dale-Johnson D., Brzeski W.J., Szacowanie i wycena nieruchomości. Systemy informa­cyjne stosowane w USA i zalecenia dla Polski, Wschodnioeuropejski Regionalny Pro­gram Pomocy dla Sektora Mieszkalnictwa USAID, wrzesień 1999.

Bechciński A., Ryzyko działalności deweloperskiej, 23.08.2008, http://www.bankier.pl Bellinger D., Die Hypothekenbanken und der Pfandbrief In Deutschland, VDH. Fritz Knapp Ver­lag, Frankfurt/Main, 1994.

Bernard Y., Colli J.C., Słownik ekonomiczno-finansowy, „Książnica”, Warszawa 1994.

Bernstein P.L., Przeciw bogom. Niezwykle dzieje ryzyka, WIG-Press, Warszawa 1997.

Bień W., Rynek papierów wartościowych, Difin, Warszawa 1999.

Binkowski P., Beeck H., Innowacje bankowe. Instrumenty terminowego rynku finansowego, Pol­text, Warszawa 1998.

Blommestein H.J., Funke N., The Rise of the Institutional Investor, „The OECD Observer” 1988, nr 212, June/July.

Blommestein H.J., The Impact of Institutional Investors on ODCE. Financial Markets, „OECD Fi­nancial Market Trends” 1998, nr 68.

Boguszewski P., Koziński W., Kostro E., Krzyżkiewicz Z., Grodzicki R., Wprowadzenie do banko­ wości, Olympus – Centrum Edukacji i Rozwoju Biznesu, Warszawa 1993.

Bolkowska Z., Bez euforii – czyli budownictwo w I kwartale 2008, Raport autorski, Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa, Warszawa 2008.

BRE Bank Hipoteczny, Rynek nieruchomości w Polsce, I połowa 2007 r., www.rbh.com.pl/xsf/BBH_ Raport_Ipol.2007.pdf Brown G.R., Property Investment and the Capital Markets, Span, New Zealand 1991.

Bryx M., Matkowski R., Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001.

Bryx M., Współpraca instytucji w ograniczaniu ryzyka kredytowego, „Finansowanie Nieruchomo­ści” 2004, nr 1 (1).

Bryx M., Podstawy zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2000.

220

Bibliografia

Bryx M., Finansowanie mieszkań dla osób o dochodach poniżej średniej, Rynek finansowania nieru­ chomości, „Finansowanie Nieruchomości” 2005, nr 1 (2).

Brzeski W., Rzepka K., Kredyt hipoteczny w Polsce – Doświadczenia i Perspektywy, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 1995.

Budownictwo – wyniki działalności, GUS, Warszawa 2000, 2002, http://budownictwo.wnp.pl Buetow G.W., Fabozzi F.J., Valuation of Interest Rate Swap and Swaptions, J. Wiley&Sons 2001.

Cade E., Managing Bank, Pisk, Woodhead, New York 1999.

CEE Property Group – Smart Investment, Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce 2007 – stan obecny i prognozy, CEE Property Group, www.biznespolska.pl/......?Raport%20Rynku%20 Mieszkaniowego%20w%20Polsce_2007_....

Chudzik R., Kategorie ryzyka bankowego, próba klasyfikacji zjawisk, „Bank i Kredyt” 1992, nr 1.

Czerkas K., Project Finance w polskiej praktyce. Zastosowanie w działalności deweloperskiej, Twigger, Biblioteka Bankowca, Warszawa 2002.

Czerkas K., Ryzyko bankowe w finansowaniu projektów mieszkaniowych, „Bank i Kredyt” 2004, lipiec; „Finansowanie Nieruchomości” 2007, nr 2(11) czerwiec.

Czerkas K., Ryzyko banku w finansowaniu projektów mieszkaniowych, „Bank i Kredyt”, lipiec 2004.

Czerkas K., Ryzyko w kredytach hipotecznych. Wymagania banków, „Prawo Bankowe”, czerwiec 2003, nr 6(70).

Czy warto kupować nieruchomości, „Gazeta Wyborcza”, 11.10.2005.

Davies E.P., Financial Market Activity of Life Insurance Companies and Pension Funds, Bank for International Settlements, Basle 1986.

Dąbrowski E., Jaworski W.L., Krzyżkiewicz Z., Bankowość, PWE, Warszawa 1988.

Dębniewska M., Tkaczuk M., Finanse w obrocie nieruchomościami, Zachodnie Centrum Organiza­cji, Zielona Góra 1998.

Dębski W., Rynek finansowy i jego mechanizmy, WN PWN, Warszawa 2002.

Dobosiewicz Z., Podstawy bankowości, WN PWN, Warszawa 1997; 1998; 2001.

Drewicz-Tułodziecka A., Łosiak-Szewczyk M., Obradowić Z., Ostrzechowska J., Bankowo-hipo­ teczna wartość nieruchomości, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2001.

Drewicz-Tułodziecka A., Projekt ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Biuletyn Bankowy, Warszawa 1996.

Dura A., O naturze ryzyka kredytowego, „Bank i Kredyt” – Dodatek Bankowy ABC, 2000, nr 7–8.

Dziekański P., Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa – konsekwencje dla rynku kapitałowego, War­ szawa, czerwiec 2003.

Dziekański P., Nowa Bazylejska Umowa Kapitałowa, NBP, „Materiały i Studia” 2003, zeszyt 164.

Dziworska K., Inwestycje przedsiębiorstw, Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego, Gdańsk 1993.

EBC, Finansowanie nieruchomości, Warszawa, listopad 2006.

Ekonomia stosowana, M. Belka (red.), Centrum Młodzieżowej Przedsiębiorczości, Funda­cja im. Stefana Batorego, Junior Achievement, „Bilbo”, Łódź 1997.

Euromoney publications, Project Finance, 1998.

Expander, „Dom” 2006, nr 10.

Expander, „Dom” 2007, nr 11.

Finansowanie inwestycji mieszkaniowych przez system bankowy w Pol­sce, „Zeszyt Hipoteczny” 2001, nr 10, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2001.

Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, stan na czerwiec 2006 r., Komisja Nadzoru Ban­ kowego, Warszawa 2007.

Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, stan na czerwiec 2007 r., Komisja Nadzoru Ban­ kowego, Warszawa 2008.

Finansowanie nieruchomości przez banki w Polsce, stan na czerwiec 2008 r., Komisja Nadzoru Ban­ kowego, Warszawa 2009.

Bibliografia

221

Finansowanie nieruchomości, KNB, Warszawa czerwiec, listopad 2006.

Fischer J.D., Martin R.S., Investment Analysis for Appraisers, Dearborn Financial Publishing, Inc, Chicago 1995.

Flejterski S., Miklewicz Z., Rynki i Instytucje Finansowe. Pośrednie inwestowanie w nieruchomości – nowy kierunek rozwoju funduszy inwestycyjnych, „Bank i Kredyt” 2004.

Flejterski S., Niemiecki system bankowy, Twigger, Warszawa 2004.

FNRKH – Kredyt hipoteczny w Polsce. Doświadczenia i perspektywy, Warszawa 1995.

Frank odzyskuje pozycję lidera na rynku kredytów hipotecznych, „Bankier” z 13.02.2008 r.

Fraser W.D., Principles of Property Investment and Proceeding, The Macmillan Press Ltd., London 1993.

Frezer R., Inwestycje w tereny gminne – możliwości współdziałania sektora publicznego z prywat­nym, „Świat Nieruchomości” 1995, nr 11.

Furga J., System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, „Finansowanie Nieru­ chomości” 2006, nr 2(7).

Gadomski E., Banki hipoteczne i listy zastawne, Gdańska Akademia Bankowa, „Materiały Stu­dialne” 1998, nr 12, Gdańsk.

Gawron H., Ocena efektywności inwestycji, Akademia Ekonomiczna w Poznaniu, Poznań 1997.

Gąsowska A., Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000.

Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie 2007 r. i 2008 r.; www.gpw.pl/gpw.asp?cel...=informacje_giełdowe..../....=inwestorzy.....=/papiery wartościowe/....

Gliniecka J., Banki hipoteczne w polskim systemie bankowym, „Przegląd Podatkowy” 1997, nr 9.

Główny Urząd Statystyczny, Wyniki finansowe banków w I półroczu 2007 r., Warszawa 2007.09.03.

Głuchowski J, Szambelańczyk J., Bankowość, Wyższa Szkoła Bankowości, Poznań 1999.

Gordon K., Risk Assessment in Development Lending, „Briefings in Real Estate Finance” 2003, t.3, nr 1.

Górska A., Nowak J.R., AMRON – modelowanie ryzyka na podstawie bazy cen transakcyjnych, „Finansowanie Nieruchomości” 2004, nr 1 (1).

Grabowska A., Metody kalkulacji wartości narażonej na ryzyko (VAR), „Bank i Kredyt” październik 2000.

Grodzka I., Ryzyko w działalności deweloperskiej, „Obrót Nieruchomościami”, nr 7(35), lipiec 2001.

Grzegorczyk W., Marketing bankowy, Biblioteka Menedżera i Bankowca, Warszawa 1999.

Grzywacz J., Podstawy bankowości. System bankowy. Kredyty i rozliczenia, Ryzyko i ocena banku.

Marketing, Difin, Warszawa 2002.

Grzywacz J., Współpraca przedsiębiorstwa z bankiem, Difin, Warszawa 1996.

Hall R., Taylor J., Makroekonomia, WN PWN, Warszawa 1999.

Holscher R., Riskokosten – Management in Kreditinstituten, Frankfurt 1987.

Hypo-Info 00/06, Europejski Związek Hipoteczny, czerwiec 2000.

Ickiewicz J., Pozyskiwanie i struktura kapitału a długookresowe cele przedsiębiorstwa, Monogra­fie Opracowania nr 425, AGH, Warszawa 1996.

Informacja o sytuacji banków po trzech kwartałach 2008 r., KNF, Warszawa 2008 Investing in Real Estate Investment Trusts, NAREIT-Research, November 2000.

Inwestowanie w nieruchomości, E. Kucharska-Stasiak (red.), Instytut Nieruchomości, VALOR, Łódź 1999.

Inwestycje na rynku nieruchomości, H. Henzel (red.), Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Katowice 2004.

Inwestycje przedsiębiorstw w warunkach gospodarki rynkowej, H. Henzel (red.), Akademia Eko­ nomiczna w Katowicach, Katowice 1994.

Inwestycje w procesie transformacji gospodarki Polski 1990–1999, W. Karaszewski (red.), UMK, Toruń 2000.

222

Bibliografia

Jaffe A.J., Sirmans C.F., Fundamentals of Real Estate Investment, Prentice Hall, Engewood Cliffs, New Jersey 1989.

Jajuga K., Instrumenty pochodne na rynku nieruchomości, „Finansowanie Nierucho­mości” 2006, nr 2(7).

Jajuga K., Jajuga T., Inwestycje, instrumenty finansowe, ryzyko finansowe, inżynieria finansowa, WN PWN, Warszawa 1996.

Jajuga K., Jajuga T., Jak inwestować w papiery wartościowe, WN PWN, Warszawa 1994.

Jajuga K., Modele ryzyka kredytowego a kredyty hipoteczne, „Finansowanie Nieruchomości” 2004, nr 1(1).

Jajuga K., Kuziak K., Markowski P., Rynek kapitałowy, Wydawnictwo AE, Wrocław 1998.

Jakubowski R., Teoria ryzyka. Stosunek do ryzyka a zachowania ludzkie, Prace Naukowe Akade­mii Ekonomicznej we Wrocławiu, nr 777, Wrocław 1997.

Jaworski W.L., Bankowość. Podstawowe założenia, Poltext, Warszawa 1994.

Jaworski W.L., Bankowość. Podstawowe założenia, Poltext, Warszawa 1999.

Jaworski W.L., Krzyżkiewicz Z., Kosiński B., Banki, rynek, operacje, polityka, Poltext, War­szawa 1998.

Jaworski W.L., Zawadzka Z., Współczesny bank, Poltext, Warszawa 1998.

Jedliński M., Rating prawdę ci powie, „Prawo i Gospodarka”, 14.06.1999.

Jędrzejczak A., Konachowicz J., Ryzyko kredytowe, Gdańska Akademia Bankowa, Materiały i Stu­ dia, nr 13, Gdańsk 1998.

Jinjarak Y., Foreign Direct Investment and Macroeconomic Risk, „Journal of Comparative Economics” 2007, nr 35.

Kaczmarek T.T., Zarządzanie ryzykiem w przedsiębiorstwie eksportującym, ODDK, Gdańsk 2001.

Kalb R.W., Rodriguez R.J., Financial Management, D.C. Healt and Company, Lexington, Massachu­ setts, Toronto 1992.

Kälberer W., Skutki nowych przepisów dotyczących funduszy własnych banku dla transakcji zwią­ zanych z udzielaniem kredytów hipotecznych, „Zeszyt Hipoteczny” 2000, nr 8, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa.

Kałkowski L., Rozmiary i struktura rynku nieruchomości, „Świat Nieruchomości” 1996/97, nr 18.

Kanigowski K., Skiba M., Bankowa baza danych o rynku nieruchomości. Rekomendacja J Komi­sji Nadzoru Bankowego, „Biuletyn Bankowy” 2000, nr 10(90), październik.

Kanigowski K., Tułodziecka A., Perspektywy rozwoju banków hipotecznych w Polsce, „Bank i Kre­dyt” 1996, nr 12.

Kanigowski K., Bank hipoteczny a rynek nieruchomości, Biblioteka Bankowca, Twigger, Warszawa 2001.

Kanigowski K., List zastawny jako instrument rynku kapitałowego, Centrum Szkoleniowo-Wydaw­ nicze KWANTUM, Warszawa 1998.

Kaszubski R.W., Olszak M., Bank hipoteczny, Zagadnienia prawne, Difin, Warszawa 2002.

Keinz G., Strategiczne decyzje i sposób postępowania przy tworzeniu banku hipotecznego, Mate­riały z seminarium Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego z 5.12.1997 r., Warszawa 1997.

Kernan J., Steinruck T., Nasz rynek kapitałowy, 28 sierpnia 2002, Warszawa 2002.

Knight F.H., Risk, Uncertainly and Profit, University of Boston Press, Boston 1921, Chicago–Lon­don 1985.

Kolb R.W., Financial Derivatives, Wiley&Sons 2002.

Komar Z., Jak się robi pieniądze. O inwestowaniu, ryzyku i instrumentach finansowych, Wydaw­ nictwo „Thaurus”, Warszawa 1990.

Komar Z., Sztuka inwestowania, PRET, Warszawa 1994.

Komisja Nadzoru Bankowego, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozy­cji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, Warszawa 2006.

Bibliografia

223

Kontrakty terminowe i opcje na WIG 20 – praktyczne aspekty zastosowania, UE we Wrocławiu, 2009, Koło Naukowe MANAGER M. Kwietniewski, W. Tomczyk, Wrocław 2009, http://knmanager. ue.wroc.pl Kosiński B., Zarządzanie przedsiębiorstwem bankowym. Środowisko, organizacja, planowanie. Poltext, Warszawa 1997.

Kowalczyk L., Ryzyko inwestowania w nieruchomości, w: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, M. Bryx (red.), IFGN AGH, Warszawa 2001.

Kowalczyk Z., Koniunktura gospodarcza, PWE, Warszawa 2000.

Krysiak Z., Nowoczesne instrumenty finansowania nieruchomości – przegląd i ocena efektywno­ści, „Świat Nieruchomości. Zarządca. Doradca” 2004, nr 47–48.

Krzyżkiewicz Z., Jaworski W., Pułaski L., Leksykon bankowo-giełdowy, Poltext, Warszawa 1998.

Krzyżkiewicz Z., Podręcznik do nauki bankowości, Biblioteka Menedżera i Bankowca, War­szawa 1999 Krzyżkiewicz Z., Tradycje i ewolucja polskiej bankowości, w: Współcze­sny bank, W.L. Jaworski (red.), Poltext, Warszawa 1998.

Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, WN PWN, Warszawa 2002.

Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość w gospodarce rynkowej, WN PWN, War­szawa 2006.

Kucharska-Stasiak E., Wartość rynkowa nieruchomości, Twigger, Warszawa 2000.

Kucharska-Stasiak E., Wpływ uwarunkowań gospodarczych na kształt rynku nieruchomości na przykładzie RFN, „Biuletyn Inwestycyjny COIB”, 1992, nr 8–9.

Kucharska-Stasiak E., Zachodnie rynki nieruchomości, Twigger, Warszawa 2004.

Kurkliński E., Polityka kredytowa banków wobec podmiotów gospodarczych, Bankowe ABC, nr 4, „Bank i Kredyt” 1994, nr 8.

Leininger M., Stöcker O., Finansowanie nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej z punktu widzenia zagranicznych banków, „Prawo Bankowe” 2003, nr 6 (70).

Lewandowska L., Niekonwencjonalne formy finansowania przedsiębiorczości, ODDK, Gdańsk 1999.

Lipowski M., Leasing nieruchomości w Polsce. Stan obecny, trudności, perspektywy, w: Rynek nieruchomości w Polsce – rozwój bez granic, Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Warszawa 1998.

Lis K., Finansowanie mezzanine, http://www.frackowiak.com.pl Llewellyn D. Howell Ph.D, International Country Risk Guide Metodology, The PRS Group, Inc. Łaszek J., Czy kredyt hipoteczny rozwiąże polskie problemy sektora mieszkaniowego? „Bank i Kre­ dyt”, październik 2004. Łaszek J., Rynek kredytów hipotecznych i nieruchomości mieszkaniowych w Europie Zachod­niej, „Zeszyt Hipoteczny” 2003, nr 17, Warszawa. Łaszek J., Rynek nieruchomości mieszkaniowych i jego specyfika jako czynniki determinujące ry­zyko kredytowania hipotecznego, NBP, Departament Komunikacji Społecz­nej, Warszawa 2006. Łaszek J., Rynek nieruchomości mieszkaniowych, „Zeszyt Hipoteczny” 2003, nr 17, Warszawa. Łaszek Ł, Rynek kredytów hipotecznych – wielkość i tendencje rozwoju w Polsce, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, „Zeszyt Hipoteczny” 2003, nr 17, Warszawa.

Maluch M., Kredyty mieszkaniowe w 2004 roku, „Finansowanie Nieruchomości” 2004, nr 1(2).

Mały rocznik statystyczny, GUS, Warszawa 1939.

Marcinek K., Ryzyko projektów inwestycyjnych, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Kato­ wicach, Katowice 2001.

Martowski A.S., Kośmider M., Przewodnik po leasingu w Polsce, Fundacja Rozwoju Rachunkowo­ści w Polsce, Warszawa 2004.

Martowski A.S., Leasing nieruchomości w świecie, w: Rynek nieruchomości w Polsce – rozwój bez granic, Kongres Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Warszawa 1998.

224

Bibliografia

Matkowski R., Metody finansowania nieruchomości. Podstawy zarządzania nieruchomością, M. Bryx (red.), Poltext, Warszawa 2000.

Mayo R., Wstęp do inwestowania, K.E. Liber, Warszawa 1997.

Mejszutowicz K., Strategie na rynku opcji, „Kupno Opcji i Sprzedaż” (Long Put), Sprzedaż Opcji i Kupna (Short Call). Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, Warszawa 2006, http://Knmanager.ue.wroc.pl/Kontrakty_terminowe.ppt#435,1 Misztal P., Zabezpieczenie przed ryzykiem zmian kursu walutowego, Difin, Warszawa 2004.

Morawski W., Słownik historyczny bankowości polskiej do 1939 roku, Warszawa 1998.

Myers D., Economics and Property, Estates, Gazette, 1994.

Nahotko S., Ryzyko ekonomiczne w działalności gospodarczej, Oficyna Wydawnicza Ośrodka Po­ stępu Organizacyjnego, Bydgoszcz 2001.

Nasiłowski M., System rynkowy, Key Text, Warszawa 1996.

Nowak E., Pielechaty E., Poszwa M., Rachunek opłacalności inwestowania, PWE, Warszawa 1999.

Nowy Leksykon PWN, WN PWN, Warszawa 1998.

NUK – Nowa Umowa Kapitałowa, „Zeszyty Naukowe BRE Bank­‑CASE”, 2008, nr 98, s.5.

Ochrona środowiska w działalności inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony środowiska, Ra­port Eurofinance i Baker & McKenzie, Warszawa, czerwiec 2001.

Olszak M., Bank hipoteczny jako bank specjalistyczny, „Przegląd Ustawodawstwa Gospo­dar­czego” 1999, nr 7–8.

Olszak M., Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości a wartość nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Biuletyn Bankowy” 1999, nr 6.

Olszak M.A., Wybrane aspekty rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Niemczech i w Polsce, NBP, „Materiały i Studia” 2004, zeszyt 182.

Oręziak L., Japoński system bankowy, „Bank i Kredyt” 2000, nr 6(63).

Ostrowska E., Ryzyko inwestycyjne, Wyd. Uniwersytetu Gdańskiego, Gdańsk 1999.

Paliński A., Metody inwestycji kapitałowych banków komercyjnych, „Bank i Kredyt” 1994, nr 8.

Patterson R., Kompendium terminów bankowych po polsku i po angielsku, Warszawa 2002.

Pawłowicz L., Krysiak Z., Rynek kredytów hipotecznych w Polsce w perspektywie średniookreso­wej, „Finansowanie Nieruchomości” 2006, nr 4(9).

Pawłowicz L., Perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Polsce na tle Unii Europejskiej do 2011 roku, IBnGR, Gdańsk 2007.

Penc J., Decyzje menedżerskie – o sztuce zarządzania, Poltext, Warszawa 2001.

Perspektywy rozwoju polskich listów zastawnych. Marketing listów zastaw­nych w Niemczech, „Zeszyt Hipoteczny” 2000, nr 4, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, War­szawa 2001.

Pietrzak B., Narodowy Bank Polski, w: Bankowość, J. Głuchowski, J. Szambelańczyk (red.), Wy­ dawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu, Poznań 1999.

Planeta W., Instrumenty dłużne na rynku nieruchomości, „Home and Market” 1998, nr 4.

Podstawy zarządzania nieruchomością, M. Bryx (red.), Poltext, Warszawa 2000.

Podsumowanie I i II kwartału 2007, na rynku pozaskarbowych papierów dłużnych w Polsce, Fi­tch Polska S.A., www.fitchpolska.com.pl Polski rynek pozaskarbowych papierów dłużnych. Podsumowanie I, II i III kwartał 2007, Fitch Polska S.A., www.fitchpolska.com.pl Pritchard Carl L., Zarządzanie ryzykiem w projektach, WIG-PRESS, Warszawa 2002.

Pszczołowski T., Mała encyklopedia prakseologii i teorii organizacji, Ossolineum, Wrocław–War­ szawa–Kraków–Gdańsk 1978 Raczko A., Bankowość hipoteczna, „Bank i Kredyt” 2001, nr 7.

Rajczyk M., Podstawy bankowości komercyjnej. 1. Organizacja i zarządzanie bankiem komercyj­nym, Fundacja Banku Śląskiego, Bielsko-Biała 1997.

Bibliografia

225

Raport Amron-Safrin 2/2010, ZBP, czerwiec 2010.

Raport Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, w: Biznes i ryzyko na rynku kredytów mieszka­ niowych w Polsce w perspektywie 2011 r., Warszawa 2007.

Raport na temat adekwatności kapitałowej oraz zarządzania ryzykiem w Grupie Nordea, za rok 2008, Dyrektywa w sprawie wymogów kapitalowych (Capital Requirements Directive – Dyrektywa CRD), Nordea 2009 Raport NBP na rzecz Banku Rozliczeń Międzynarodowych w Bazylei, Warszawa 17.III.2005.

Raport o Sytuacji Banków w 2009 r., Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Warszawa 2010.

Rekomendacja T. Co się zmieni?, www.strefabiznesu.nto.pl Reksa Ł., Bariery rozwoju banków hipotecznych i listów zastawnych w Polsce, „Bank i Kredyt” 2002, nr 10.

Reksa Ł., Listami zbudowane, „Bank” 2003, nr 3.

Rogowski G.: Metody analizy i oceny banku na potrzeby zarządzania strategicznego, Wyd. Wyż­szej Szkoły Bankowej, Poznań 1998.

Rogowski M., Sekurytyzacja kredytów hipotecznych, „Bank” 1997, nr 9.

Ronka-Chmielowiec W., Ubezpieczenia. Rynek i ryzyko, PWE, Warszawa 2002.

Rozmiary i podmioty polskiego rynku nieruchomości w latach 1991–1996 według województw, kier. naukowe M. Kałkowski, IGM, Kraków 1997.

Ruchti G., Zarządzanie aktywami i pasywami w banku hipotecznym, z seminarium Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego z 2.04.1998 r. w Warszawie.

Rynek kredytów hipotecznych – wielkość i tendencje rozwoju w Polsce, „Zeszyt Hipoteczny” 2003, nr 17, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2003.

Rynki kapitałowe i fundusze powiernicze, PIONIER, Warszawa 1992.

Ryzyko inwestycyjne Polski, „Zeszyty Naukowe BRE Bank-CASE” 2006, nr 86.

Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych: modelowanie i zarządzanie, K. Jajuga, Z. Krysiak (red.) (recenzja A. Janc, Generalny Inspektor Nadzoru Bankowego), Związek Banków Polskich, Warszawa 2004.

Ryzyko związane z kredytowaniem nieruchomości komercyjnych, M.J. Lea (red.), opracowanie na zlecenie USAID, Warszawa 1998.

Sagnowski T., Ubezpieczenia gospodarcze, Poltext, Warszawa 2001.

Schaer W., Kredyt bankowy, Związek Banków Polskich, Warszawa 1995.

Sikorski G., Zabezpieczenie kredytowe bankowych w praktyce, Wydawnictwo „Stowarzyszenia Komorników Sądowych”, Sopot 1995.

Sinkey J.K., Commercial Bank Financial Management in the Financial Services Industry, Macmil­lan Publishing Company 1992.

Sikorska K., Jakie wyniki finansowe deweloperów w 2010 roku?, www.egospodarka.pl/article Siódma podwyżka stóp przez RPP w ciągu 12 miesięcy, „Inwestycje”, 26.03.2008.

Siwicki J., Inwestycje kapitałowe podwyższonego ryzyka, w: Inwestycje kapitałowe, PROMOCJA – Biuro Usług Promocyjnych, Poznań 1997.

Skov N.A., Finanse i zarządzanie. Amerykańskie propozycje dla polskich firm prywatnych, Interna­ tional School of Management, Warszawa 1991.

Smaga K., Metody oceny ryzyka operacyjnego, Instytut Matematyki i Informatyki, Wrocław, 10 lipiec 2009, http://www.dominium.pl/artykuly/zobacz/1832/finansowanie-deweloperów-w-2010-rSmithson Ch. W., Managing Financial Risk. A Guide to Derivative Products, Financial Engineering, and Value, McGraw Hill-Professional 1998.

Sobczak A., Plany zarządzania nieruchomościami, Poltext, Warszawa 2007.

Sopoćko A., Giełda papierów wartościowych, PWE, War­szawa 1991.

Stoian C., Filippaios F., Dunning’seclectic paradigm, „International Business Review” 2008, nr 17.

226

Bibliografia

Strategie inwestowania na rynku nieruchomości, H. Henzel (red.), Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Katowice 2008.

Sturgess B., Leen C., Mezzanine Finance, IFR Publishing, London 1993.

Synteza Raportu o Sytuacji Sektora Bankowego w I Półroczu 2007 r., Wydział Analiz Systemu Bankowego w Biurze Analiz Systemu Bankowego GINB, aprobował Alfred Janc, Warszawa.

2007.07.25.

System bankowy w Polsce w latach dziewięćdziesiątych, KNB, Warszawa 2001.

Sytuacja na rynku kredytowym, Departament Systemu Finansowego NBP, Warszawa lipiec 2007.

Szornak A., Mezzanine finance, „Finansowanie Nieruchomości” 2005, nr 1 (2). Śleszyńska-Charewicz E., Spór o banki hipoteczne: Fundamentalne zasady, „Bank” 1999, nr 11. Śliwiński A., Zarządzanie nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000.

Tamowicz P., Fundusze inwestycyjne typu venture capital, Raport IBnGR, Gdańsk 1995.

Tarczyński W., Zwolankowski M., Inżynieria finansowa: instrumentarium, strategie zarządzania ryzykiem, Agencja Wydawnicza PLACET, Warszawa 1999.

The Land Registry’s, Annual Customer Service, Survey, London 1998.

Towarnicka H., Strategia inwestycyjna przedsiębiorstwa, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu, Wrocław 1999.

Tułodziecka A., Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, „Prawo Bankowe” 1998, nr 1.

Uregulowania prawne w zakresie nadzoru bankowego dla kredytów hipotecznych i listów zastaw­nych – normy zawarte w dyrektywach WE, ich wdrożenie do prawa niemieckiego i polskiego, „Przegląd Sądowy” 1998, nr 10.

Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, IFGN AGH, Warszawa 2000.

Uzasadnienie do projektu ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Wydawnictwo Sej­ mowe, Warszawa 1997 Vademecum Bankowca. Komentarze, CIM, Warszawa 1992.

Walczewski H., Escrow – czyli wszystkie formalności przy jednym stole, „Świat Nieruchomości” 1994/95, nr 10.

Werner W.A., Ryzyko polskiego dewelopera, Budownictwo Polskie, marzec 2001.

Wierzbińska M., Ryzyko w gospodarce rynkowej w okresie transformacji systemowej, Wydawnic­two Uniwersytetu Marii Curie- Skłodowskiej, Lublin 1996.

Wilimowska Z., Ryzyko inwestowania, „Ekonomika i Organizacja Przedsiębiorstwa” 1998, nr 7.

Wilkowicz Ł., Mieszkaniowych przybywa za dużo, „Gazeta Bankowa” 2004, 3 maja.

Word Leasing Yearbook, Euromoney Publications, London 2004.

Woźniak B., Podstawy działalności kredytowej banków, SGH (maszynopis), Lublin 1996.

Wrzosek W., Funkcjonowanie rynku, Państwowe Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 1994.

Współczesne kierunki inwestowania – formy i efekty, H. Henzel (red.), Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Katowice 2005.

Wurtzebach C.H., Miles M.E., Modern Real Estate, Wiley & Sons, 1991.

Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce, M. Bryx (red.), Wydawnictwo i Drukarnia San Set, IFGN SGH, Warszawa 2001.

Wyczański P., Ocena ryzyka kredytowego (zdolność kredytowa klientów, ryzyko i zabezpiecze­nie), Materiały i Studia, nr 23, Narodowy Bank Polski, Warszawa 1991.

Wydra M., Kredyty mieszkaniowe – wyniki sektora bankowego za I kwartał 2006 r., „Finansowa­nie Nieruchomości” 2006, nr 2 (7).

Wydra M., Kredyty mieszkaniowe – wyniki sektora bankowego za III kwartał 2005r., „Finansowa­nie Nieruchomości” 2006, nr 3/4 (4/5).

Wyszomirski T., Bank dla przedsiębiorcy i nie tylko, Kwantum, Warszawa 1998.

Bibliografia

227

Ekonomiczne i pozaekonomiczne determinanty roz­woju, A. Zachorowska, H. Kościelniak (red.), Wydawnictwo Wydziału Zarządzania Politechniki Częstochowskiej, Częstochowa 2003.

Zamorski W., Horwat Ł., Finansowanie deweloperów w 2010 r., http://www.mieszkam.gratka.pl/artykul Zieliński T., Znaniecka J., Bezpieczny bank, Wyższa Szkoła Bankowości i Finansów, Katowice 2001.

Zombirt J., Nowa Umowa Kapitałowa: ewolucja czy rewolucja, CeDeWu, Warszawa 2007.

Zrozumieć cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości, raport z badań podjętych przez Bank Da­ nych Inwestycyjnych o Nieruchomościach oraz Uniwersytet w Aberdeen w imieniu Królew­ skiego Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych, „Świat Nieruchomości”, maj 1994.

Akty prawne Dekret z 25 października 1948 r. o Zasadach i Trybie Likwidacji Niektórych Instytucji Kredytu Długoterminowego (Dz. U. nr 36, poz. 279; Dz. U. nr 52, poz. 411).

Rekomendacja F, Warszawa 2003 – tekst zaktualizowany. Aktualizacja ta wprowadza nieznane dotychczas polskiemu prawu pojęcie „bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości” jako wartości przyjmowanej przez specjalistyczny bank hipoteczny w celu zabezpieczenia udzielanego kredytu.

Rekomendacja F z 12 listopada 1998 r. dotycząca podstawowych kryteriów stosowanych przez KBN przy ocenie regulaminów wyceny nieruchomości, wydawanych przez banki hipoteczne; Narodowy Bank Polski, Komisja Nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, Warszawa 1998.

Rekomendacja J z 20 lipca 2000 r. dotycząca tworzenia przez banki baz danych odnoszących się do rynku nieruchomości; Narodowy Bank Polski, Komisja Nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, Warszawa 2000.

Rekomendacja S z 1 lipca 2006 r. dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie; Narodowy Bank Polski, Komisja Nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, Warszawa 2006.

Rekomendacja T z 23 lutego 2010 r. dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem kredytowym ekspozycji; Narodowy Bank Polski, Komisja Nadzoru Bankowego, Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego, Warszawa 2010.

Rozporządzenie Prezydenta RP z 17 marca 1928 r. o Prawie Bankowym (Dz. U. nr 34, poz. 321, art. 68–83).

Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27 czerwca 1934 r. Kodeks Handlowy (Dz. U. nr 57, poz. 502 z późn. zm.).

Uchwała nr 2 Komisji Nadzoru Bankowego z 3 lutego 1999 r. w sprawie określenia wzoru rejestru zabezpieczenia listów zastawnych (Dz. Urz. NBP z 26 lutego 1999 r. nr 6).

Uchwała nr 52/2010 Komisji Nadzoru Finansowego z 23 lutego 2010 r. w sprawie wydania Rekomendacji T dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzana ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych. Data ogłoszenia 2010.04.09; data wejścia w życie 2010.02.23; data obowiązywania 2010.02.23.

Ustawa Kodeks postępowania cywilnego z 17 listopada 1964 r. (Dz. U. nr 43, z późn. zm.).

Ustawa o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym z 14 grudnia 1994 r. (Dz. U. nr 4, poz. 18 z późn. zm.).

Ustawa o funduszach inwestycyjnych z 28 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 139, poz. 933 z późn. zm.).

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. (Dz. U. nr 19, poz. 147 z późn. zm.).

228

Bibliografia

Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 4 czerwca 2003 r. . (Dz. U. nr 99, poz. 919).

Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz.

940; po nowelizacji Dz. U. z 2002 r. nr 126, poz. 1070).

Ustawa o Narodowym Banku Polskim z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 938 z późn. zm.).

Ustawa o Narodowym Banku Polskim z 31 stycznia 1989 r. (Dz. U. nr 4, poz. 21, poz. 22 z późn. zm.).

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa TBS z 26 października 1995 r. (Dz. U. nr 133, poz. 654).

Ustawa o obligacjach z 29 czerwca 1995 r. (Dz. U. nr 83, poz. 420 z późn. zm.).

Ustawa o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych z 28 sierpnia 1998 r. (Dz. U. nr 934, poz. 139 z późn. zm.).

Ustawa o restrukturyzacji banków spółdzielczych i Banku Gospodarki Żywnościowej oraz o zmianie niektórych ustaw z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. nr 80, poz. 369 z późn. zm.).

Ustawa o Spółdzielczych Kasach Oszczędnościowo-Kredytowych (SKOK) z 14 grudnia 1995 r. (Dz. U. nr 1, poz. 2 z późn. zm.).

Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. nr 85, poz. 188 i poz. 388).

Ustawa o zabezpieczeniu roszczeń z poszczególnych rodzajów zabezpieczeń (Dz. U. z 1958 r., nr 72, poz. 356; Dz. U. z 1992 r. nr 72, poz. 359; Dz. U. z 1993 r. nr 6, poz. 29; Dz. U. nr 28, poz. 127 z późn. zm.).

Ustawa o zmianie ustawy – Prawo bankowe z 23 sierpnia 2001 r. (Dz. U. nr 111, poz. 1195).

Ustawa Prawo bankowe z 26 lutego 1982 r., (Dz. U. nr 7, poz. 56 z późn. zm.).

Ustawa Prawo bankowe z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 939 z późn. zm.).

Ustawa Prawo dewizowe z 18 grudnia 1998 r. (Dz. U. nr 160, poz. 1063 z późn. zm.).

Ustawa Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi i funduszach powierniczych z 22 marca 1991 r. (Dz. U nr 95, poz. 155).

Ustawa Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi z 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 118, poz. 754 z późn. zm.).

Zarządzenie nr 172 Prezesa Rady Ministrów z 22 listopada 2006 r. w sprawie nadania statutu Urzędowi Komisji Nadzoru Finansowego (M.P. nr 84, poz. 852 z późn. zm).

Strony WWW http://cf.gazeta.pl http://portfel.pl/banki/Główne_parametry_dziesięciu_kredytów_hipotecznych http://www.bphbh.pl http://www.bankier.pl/wiadomosci http://www.bresa.com.pl http://www.CEEpoperty.pl http://www.centrum.elblag.pl/kredyty.htm http://www.Fitchpolska.com.pl http://www.forsal.pl http://www.fukrehip.pl/struktura.htm http://www.gazeradom.pl http://www.gazetaprawna.pl http://www.goldfinance.pl/nowości-i-wydarzenia/nowości-i-wydarzenia/ranking-kredytówmieszkaniowych-gold-finance-07.04.2010.html

Bibliografia http://www.gus.pl http://www.Inwestycje.pl http://www.knf.gov.pl http://www.mbank.pl/indywidualny/inwestycje/emakler/narzedzia/catalyst.html http://www.money.pl/gospodarka/wskazniki/pkb http://www.tabelaofert.pl http://www.pap.pl http://www.spolkigieldowe.bdo.pl/biuletyn/wyniki-wyszukiwanie.html http://www.sprawozdawczosc.nbp.pl http://www.szybko.pl

229

Dobry system kredytowy jest podstawowym warunkiem osiągnięcia sukcesu w restrukturyzacji systemu finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Wymaga on stabilnych i zasobnych źródeł finansowania. Z tego względu w finansowaniu nieruchomości szczególne znaczenie mają kredyty hipoteczne, spełniające również wymóg długookresowego źródła finansowania.

Książka przedstawia analizę finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną. Można w niej wyróżnić dwie części. W części teoretycznej omówione są nieruchomości jako przedmiot inwestowania, geneza i ewolucja bankowości hipotecznej oraz czynniki ryzyka finansowania nieruchomości z ich klasyfikacją, identyfikacją i oceną. W drugiej części przeprowadzono ocenę oferty kredytowej banków dla inwestorów indywidualnych, instytucjonalnych i deweloperów. Autor, porównując różne oferty kredytów hipotecznych, uwzględniał nie tylko wysokość kredytów i ich oprocentowanie, lecz także w szczegółowy sposób zanalizował koszty pozyskiwania kapitału.

Autor podejmuje problemy i sugeruje rozwiązania o dużej doniosłości zarówno z punktu widzenia teoretycznego, jak i praktycznego. Książka jest adresowana do praktyków, działających na rynku nieruchomości i bankowości, wykładowców i studentów uczelni ekonomicznych oraz wszystkich zainteresowanych finansowaniem nieruchomości w Polsce.

Praca ma zarówno aspekt teoretyczny – systematyzuje metody finansowania rynku nieruchomości przez sektor bankowy, jak i aspekt aplikacyjny, wskazuje bowiem kierunki zmian, jakie powinny być podjęte w systemie bankowym, aby wzrosła rola banków hipotecznych w finansowaniu rynku nieruchomości.

Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Problematyka pracy w oryginalny sposób wpisuje się w dyskusje nad wkładem sektora bankowego w rozwój rynku nieruchomości i zachowaniem zgodności oferowanych produktów z oczekiwaniami i preferencjami inwestorów.

Prof. zw. dr hab. Halina Henzel

bh p9b okładka i rynek.indd 1

2010-11-08 21:55:02