2019年4月買購房地產新聞企劃製作 圖片來源 │ 達志影像Shutterstock MyGoNews、高雄市政府
掌握城市 發展密碼 ︱置產3準則︱ 向南聚焦 向東前進 高雄房市鎖定鳳山
︱未來很好 現在超值︱ 文山特區5大利多 「2字頭」絕版價將消失
︱理財房產居首︱置產必買10優勢 一次給滿、給足 ︱2-3房首購．首換︱精實5團隊 打造低調奢華新建築 ︱存房新概念︱新二代宅 三代同享 輕鬆付款
城市起風 ︱ 房市升空
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密碼︱置產3準則 解密建案CP值 向南聚焦 向東前進 高雄房市鎖定鳳山
︱城市
高雄市長韓國瑜說，「東西賣得出去，人進得來，高雄發大財！」 高雄是一位沈睡的大巨人，只要一清醒，一定可以轟動武林 韓國瑜力拼觀光與經濟目標，帶動高雄市民對未來房市看漲
高雄市長韓國瑜決心 力拼觀光與經濟目標， 帶動高雄市民對未來房市看漲
翻攝自韓國瑜臉書
高雄市長選後，整個高雄市的人氣、買氣都開始起來
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︱選後民調︱高雄「剛性買盤」快速歸隊 中信房屋2018年市長選後，透過臉書舉辦「大選後的高雄房市未來」民調發現， 有45.3％受訪者認為韓國瑜上任後會對房地產產生火花或亮點，有48.4％受訪者 認為未來房市會愈來愈好或價格持平緩緩上揚，換言之，有近5成民眾看好未來 高雄房市。有45.3％認為若拉高平均薪資將提升購屋意願，另外有26.6％認為增 加就業機會將提升購屋意願。針對購屋預算，51.6％購屋總價為500~700萬元， 總價千萬元比例佔75％(下表)。
︱專家觀點︱高雄房地產已經開始熱起來 中信房屋的網路調查看出高雄「剛性買盤」有被催化出來的跡象！國發會前主 委、政大經濟系教授林祖嘉認為「只要高雄消費力提升，讓商圈經濟有起色，周 邊的房地產熱度也能夠一起帶動。」全球不動產流通協會理事長李同榮分析「高 雄市藍綠變天，預期心理會讓高雄房價在2018第4季趨向止跌。」甚至房地產大 亨香港信和集團主席黃志祥，也在台中前市長胡志強陪同下，和韓國瑜討論在高 雄合作、投資等相關事宜。種種跡象顯示，高雄房地產動能已經「準備啟動」。
會越來越好 可能會崩盤
持平緩緩上揚
買賣雙方會猶豫不決，觀望態度更加深 不知道，無法判斷
投資客應該會開始進場
45.3％受訪者認為韓國瑜當選 對區域房市會產生新火花。
會
不會
不知道
跟以前一樣
23.4% 6.3%
25.0% 18.8% 17.2% 9.4%
45.3% 14.1% 14.1% 26.6%
增加就業機會
拉高平均薪資 壓低通貨膨脹 改善居住環境 其他
9.4% 7.8% 9.4% 1.6%
份 320
人口穩定回流
26.6%
45.3%
高雄市有效樣本
45.3％民眾認為韓國瑜 若能拉高平均薪資將會增加購屋意願。
資料來源 中 / 信房屋
選後高雄房市升溫，有機會成為全台翻轉領頭羊
帶動整體經濟發展逐漸發酵
超過48％受訪者認為韓國瑜上任後 高雄房市會愈來愈好或緩緩上揚。
城市起風 ︱ 房市升空
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北高雄
10 建設近全數完工
︱美術館、農 16 人口約 41 萬人︱ 義大百億計畫、龍華 BOT 案
高雄新東區 房市準備噴出 紐約、新加坡、台北城市都呈現「向東發展」趨勢
橘線
捷運
高雄城市焦點也向東發展到國家兩廳院＆文山特區，被稱為「高雄新東區」 目前區域內十大建設提昇居住機能與品質，持續推動東高雄的城市位階 環狀 第一 輕軌 階段
01 捷運黃線〈1440.79 億〉
行經三民、新興、苓雅、前鎮、鳳山、鳥松等高雄 都會核心區。已納入行政院「前瞻基礎建設計畫」， 為高雄都會區大眾捷運系統整體路網之優先興建路 線，將可形成便捷密集之捷運路網。
南高雄 ︱亞洲新灣區 人口約 47 萬人︱
02 曹公圳整治親水計畫
展覽館、圖書總館 港埠旅運中心、海洋流行中心
藉由區段水域環境與城市發展紋理空間關聯性改 造，使曹公圳更新，突顯鳳山區新舊並陳獨特都市 意象，第 6 期工程完工，全部採明渠化。
03 衛武營藝術文化中心〈101.7 億〉
05
高雄市議會東遷鳳山
04 環城自行車道〈963 公里〉
06
文山第二商業中心〈73 億〉
座落於都會公園綠地東北角，面積約 67 公頃，公 園 57 公頃，含 10 公頃衛武營藝術文化中心；另 外 10 公頃則劃為特定商業區，2018 年完工。
高雄「鐵馬道」已有 963 公里，2018 年將突破千里， 工務局規畫的山海河港 8 大自行車道，串聯大高雄 運動休憩新動線。
︱置產準則︱城市發展
政府機關的設立會帶動區域發展，高雄市議會 東遷鳳山，確認城市「向南聚焦、向東前進」的 發展軸線。
92 公頃土地變更為住商用地，內政部營建署審 議中，編列 73 億元的平均地權基金，預計在 2019 年完成重劃，帶動鳳山區再起飛。
+ 公共建設 + 成長特區
儘管如此，買房這碼事不比市場買菜，除了「精挑細選、仔細比價」之外，最重要的還必須掌握「現在 買得合理、未來肯定增值」的成功置產模式，才是最聰明的作法。根據置產成功寶典的3大準則，分別 是：(1)跟著城市發展、(2)跟著公共建設、(3)選擇成長特區，這3個置產原則把握住，就等於選對了 Location(地段)，這也是大家朗朗上口買房3原則「Location、Location、Location」(地段、地段、地段)。
5
7
Location
09 大東公園
01 捷運黃線
10 大東文化藝術中心
紅線 捷運
03 衛武營 05 高雄市議會
06 第二商業中心
東高雄 ︱人文特區 人口約 58 萬人︱ 大東藝文中心、衛武營文化中心
07
國道 7 號〈615.5 億〉
08
鐵路地下化延伸鳳山計畫〈176.25 億〉
進入第二階段環評，全長 23 公里，約 21 公里採高架， 沿途 8 個交流道，為單純提供交通快速道路，改善 城鄉發展的差距。
全長約 4.3 公里，加強高雄市區與鳳山地區聯繫，鐵 路廊道縫合創造都市再發展契機，預計 2019 年完工。
09
大東濕地公園〈4.5 公頃〉
10
大東文化藝術中心〈3 億〉
大東文化藝術中心對面，緊鄰高雄捷運大東站與鳳 山轉運站，園區內綠蔭林立，湖水清澈，彷彿城市 綠洲版的忘憂森林。
面積約 4.3 公頃，高雄捷運橘線設有出入口，為周 邊最重要的交通設施及最大的人潮進出節點，為鳳 山區發展重要軸心，引領區域穩健成長。
︱城市發展︱向南聚焦、向東前進，高雄新東區 以高雄市來分析，首先，跟著「城市發展」置產，一般人都會認為指的是積極發展中的亞洲新灣區，這裡房地 產是高雄「頂天價格」，然而，高雄在地人都知道「亞洲新灣區是多數外地來的有錢人、以及少數高雄富豪去買 的」，在地高雄人不會買這裡「這麼貴的房地產」。高雄人都知道，高雄城市發展是「向南聚焦、向東前進」，從 北高雄的美術館、農16特區向南延伸到亞洲新灣區，隨著公共建設向東延伸到鳳山，東高雄所在的大東藝文特 區、衛武營文化中心、文山特區，成為高雄「城市新東區」，城市軸線的移動，當然帶動房地產發展的方向。
]
高 雄 整 體 城 市 發 展 是「向 南 聚 焦、向 東 前 進」
04 環城自行車道
地 段
隨 著 城 市 東 移 發 展，高 雄 東 邊 的 鳳 山，成 為 置 產 重 點 區 域
08 鐵路地下化
02 曹公圳
[
區 域 內「文 山 特 區」更 是 房 市 增 值 軸 心
07 國道7號
城市起風 ︱ 房市升空
6
︱公共建設︱ 10
大建設「匯聚東邊」聚焦鳳山
其次，高雄置產跟著「公共建設」走，高雄現階段的10大建設(下圖)絕大部分都是「匯聚東邊」，透 過台鐵地下化等交通軸線聯結，讓東高雄的通勤更順暢，搭配東高雄區域內的多項重大建設推動， 形成「建設做到哪、房地產的版圖就發展到哪」，聰明的高雄人都知道，在東高雄可以用亞洲新灣區 1/2-1/3的價格，買到同等級產品。舉例，從鳳山文鳳路開車到亞洲新灣區的三多商圈，車行時間僅 約20分鐘，同等級的建築產品，房價卻是「2字頭」與「6字頭」的差距，聰明買家當然會買在文鳳路 的文山特區內，然後省下的房價，還可以買輛高級安全的進口車，犒賞自己、慰勞家庭。
︱成長特區︱區域利多持續增加，有助房價攀升 最後，置產要選擇「成長特區」，一個機能成長的區域跟一個機能成熟的區域該怎麼選擇？機能成熟 的區域固然很好，要買什麼都方便，但是相對的，因為區域再發展的機能有限，「後續成長」的空間 就會比較小。但是，機能成長中的區域，表示後續還有很多的發展空間，舉例，當區域內要設立大 賣場、速食店，或者其他商業設施進駐，都會牽動區域房地產的走勢，隨著「成長特區」商業氣息不 斷地進駐，區域就會持續出現增溫力道，房價的漲升力道，當然就會比成熟區域有更充沛的動能。
︱案例說明︱注意「聯上
WE」的成本與佛心價
股票上市公司聯上實業看上了高雄城市「向南匯聚、向東發展」的長期趨勢，以總價7.15億元(每坪 約61萬元)，購入鳳山區大貝湖段111地號(文鳳路)，面積1172坪住三之2土地，建蔽率60，容積率 270，基地位於澄清路麥當勞正後方，緊鄰文鳳路且面對600坪公園綠地，為文山特區稀有面對綠 景基地，區域商圈發展成熟。聯上集團以「聯上WE」建案為名進行銷售，規劃地上15層、地下3層建 築，以簡易房地產容積與營造成本計算，這塊基地規劃大樓銷售，建築成本已經達到約每坪31.5萬 元左右的「3字頭」價位(右表)，若是看到建商開出「佛心價」，真的要趕緊行動。
高雄新東區
7
聯上
聯上集團
投資CP值概算簿 近 10 多年來，隨著各項成本增加，尤其佔開發總成本 5 成以上的「土地」價格暴增數倍後， 目前建案利潤約 10~15％。利潤降低是因房價無法趕上土地成本，建商僅能壓縮利潤銷售。 另外加上 3 年左右開發時間、利息及銷售壓力，風險並不低，不如大家想得好做。 基地面積：1172坪
可興建樓地板面積
每坪土地可興建樓地板面積 每坪建物分攤土地成本 每坪建築基本成本
建築「硬成本」(土地+建築)
銀行融資+建築管理+銷售費用
整體建築每坪造價成本
平均容積率：270％
土地購入單價：61萬元/坪
7050 坪 (1172 坪 ( 基地 )×270％ ( 容積率 )×130％ ( 公設 ) ＝ 4114 坪 ) 3.51 坪 (4114 坪 ÷1172 坪＝ 3.51 坪 ) 17.38 萬元 (61 萬元 ÷3.51 坪＝ 17.39 萬元 ) 10 萬元 ( 以 2008 年產險公會標準，10 年加權 25％計算 ) 27.39 萬元 (17.39 萬元 +10 萬元＝ 27.39 萬元 ) 建築「硬成本」的 15％ 31.5 萬元 (27.39 萬元 ×115％＝ 31.5 萬元 )
預估建商利潤 10 ％的合理銷售單價：34.65 萬元 (31.5 萬元 ×110％＝ 34.65 萬元 ) 預估建商利潤 15 ％的合理銷售單價：36.20 萬元 (31.5 萬元 ×115％＝ 36.20 萬元 ) 預估建商利潤 20 ％的合理銷售單價：37.80 萬元 (31.5 萬元 ×120％＝ 37.80 萬元 ) 預估建商利潤 25 ％的合理銷售單價：39.38 萬元 (31.5 萬元 ×125％＝ 39.38 萬元 ) 預估建商利潤 30 ％的合理銷售單價：40.95 萬元 (31.5 萬元 ×130％＝ 40.95 萬元 ) 註：本表為本雜誌編輯部自行計算概估，僅供參考。
大東文化藝術中心
大東濕地公園
號
7
鐵路地下化延伸鳳山計畫
國道
文山第二商業中心
高雄市議會東遷鳳山
環城自行車道
衛武營藝術文化中心
曹公圳整治親水計畫
10大建設
捷運黃線
鳳山
現在美好 ︱ 未來璀璨
8
因為預期未來很美好，所以現在房價很超值
文山特區 5大利多 2字頭絕版價即將消失 高雄鳳山「文山特區」具備公園綠憩、交通成長、雙藝中心、高級社區、商場開發等5大利多條件 目前，多項計畫處於「進行中」的程度，區域「2字頭」的房價，現在剛剛好 等到建設完成，「2字頭」變成為絕版房價
︱高雄房市︱別錯過這次「千金難買早知道」 在台北市，如果早30年前知道台北城市發展會從西區的西門町逐漸向東發展到信義計 畫區，那就應該在當時信義計畫區還都是田埂道路的時候，買一塊土地囤著等發財， 現在應該已經是億萬富翁。房地產的財富就在於「千金難買早知道」，有了過去的這個 經驗，聰明消費者開始重視「城市紋理與城市發展」，在這樣移動軌跡中，找到房市致 富機會。這個「財富經驗」正在高雄實現！高雄城市「向南匯聚、向東發展」的趨勢已經 成為事實，從大量公共建設匯聚東邊可以看出，位於東邊的鳳山已成為高雄城市擴大 發展的焦點區域，這個區域的房地產價值，會跟隨著公共建設持續推動，進而穩健增 值。優質置產地段的選擇很簡單，「利多條件越多的區域、越有保障」。鳳山「文山特 區」具備地段上的5大利多，建議仔細研究。
高雄車站
高雄鐵路地下化
大東文化藝術中心
旅運中心
衛武營藝術文化中心
9
利
多條件
01
滿滿公園綠憩，打造優質住宅環境 以鳳山目前房地產最熱門的「文山特區」為例，這裡 是高雄41期自辦市地重劃區，在高雄市政府地政局 土地開發處設定「該重劃區將創造新興優質的住宅 環境」，在整體約22.44公頃的開發面積裡，公共設 施部分規劃比例高達42.39％，包含公園、綠地、 兒童遊樂場、學校、道路、廣場(停車場)等公共設 施規劃，而公園綠地更是佔了公共設施的34.5％之 多，這樣的規劃，驗證著這個重劃區一開始就以 「優質住宅環境」為主軸。
一個居住區域廣覆綠憩，當然代表房地產價
值！看看台北大安森林公園面積26公頃、新北淡水
「文山特區」公共設施部分規劃比例高達42.39％，
紅樹林生活圈保護區76.41公頃，台中秋紅谷廣場
而公園綠地更是佔了公共設施的34.5％之多，
面積3公頃，都被稱為「都市之肺」，房價都比區域
驗證「優質住宅環境」
內高出1~3成，甚至高達1倍之多。這樣的情境移到 高雄面積375公頃的澄清湖特區，自然也創造出澄 清湖特區高品質居家生活，而區域本身已有3.3公頃
利
02
綠憩空間的「文山特區」，更緊鄰澄清湖特區的大自 然活氧機，房地產業者說，這樣的居住場域與「健 康」離得很近，這是「萬金難買的地理優勢」。
多條件
滿滿的交通建設，所以房價還會漲 鳳山位處高雄一環城市，擁有豐富且完整的通勤！
鳥松
捷運黃線
都市發展再縫合的發展機會，7座通勤車站中，鄰 長庚醫院
近「文山特區」的正義車站，銜接正在規劃中的捷 運黃線，與捷運紅線、橘線、台鐵串連，而捷運黃
文山特區
科學工藝 博物館
高雄鐵路地下化工程2018年底通車，為高雄帶來
線已納入「前瞻基礎建設計畫」(左圖)，這項潛在
文山
的交通利多條件，對於「文山特區」通勤來說，是 一項期待利多，因為「文山特區」近鄰中運量捷運
高雄市立 文化中心
鐵路地下化
黃線Y14文山站，房地產業者表示「因為有期待， 所以房價還會漲。」
技擊館 衛武營 藝術中心
大東文化 藝術中心
而「文山特區」另一項期待的通勤建設，則是
已進入第二階段環境影響評估的國道7號快速道 路，路線規劃在鳳山區域設置鳳寮交流道，可以快 捷連接高雄多個行政區，房地產業者說，國道7號 道路未通，「文山特區」目前房價「2字頭」，未來
前鎮高中
捷運黃線對於「文山特區」通勤來說， 是一項期待利多，因為「文山特區」 近鄰中運量捷運黃線Y14文山站。
一旦動工，加上捷運黃線通勤，「文山特區」站穩 「3字頭」，應該是很可能的事。
現在美好 ︱ 未來璀璨
10
台鋁MLD
利
多條件
03
Hotel d'ua
利
多條件
04
滿滿的藝文饗宴，高雄東區新藝廊
嚴謹的都審特區，高涵養人文素質
釐清了「文山特區」公園綠憩、交通展望的利多條
「文山特區」是高雄市第一座實施新建物必須經過
件，其實「文山特區」還具備高雄新東區「國家級兩
都市設計審議的示範特區，大街廓道路規劃、地下
廳院」的藝文廊道的高質感定位。地處高雄新東區
電纜設計，讓生活品質接近澄清湖生活圈，成為周
的「文山特區」近鄰衛武營藝術文化中心、大東文
邊區域居民購屋遷居的重要區塊。房地產業者表
化藝術中心，「雙藝中心」的地理位置，讓這個區
示，在「文山特區」裡經常可以看見要價千萬以上
域內的房地產人文素質提升，與台北市近鄰國父紀
的法拉利跑車進出區域內的名宅；這個區域的居
念館的房價首善大安區相提並論，更可以和台中七
住品質其實相當高，醫師、律師、會計師看上「文
期重劃區的台中國家歌劇院周遭豪宅生活圈相比
山特區」的生活品質，高雄外地打拼的企業主，賺
擬。「文山特區」處於一個高質感的藝文居住生活
錢回高雄置產，也喜歡上這個區域的高涵養人文素
場域，對於持續帶動區域房地產的增值，有一定程
質，因為居住的人對了！區域的生活質感就跟著提
度的效果。
高了，「文山特區」的發展將越來越好。
「文山特區」是示範特區， 大街廓道路規劃、地下電纜設計， 成為周邊區域居民購屋遷居的重要區塊
11
利
多條件
05
︱建築指標︱
聯上集團實力雄厚，建築產品值得信賴
「聯上 WE」3 合 1 的 歐式新古典建築
聯上集團投資經營的「都會生活開發公司」擁有3大投資案
「文山特區」內主要有兩大類產品， (1)2012年開幕全國知名的Hotel d'ua，迄今住房網站維持高評價
分別是集合式大樓住宅與透天，大樓
(2)2015年催生亞洲新灣區的台鋁MLD綜合商場，一砲而紅成為代表作
多為2~4房產品，適合首購與換屋族
(3)2018年插旗北高雄，取得農16的「凹子底立體停車場BOT案」
群；至於透天別墅產品，總價落差則 頗大，有景觀、近親水公園各種立地
3大投資案合計總投資額超過50億元。也讓聯上集團從建築產業陸續跨入
條件價格都有差異。「文山特區」是
飯店、餐飲、百貨、文創書局、商場、影城、美食街等綜合商業設施領域，
東高雄指名度最高的住宅區，住戶素
集團事業多領域的發展實力，增添聯上建築產品的市場被信賴度，雄厚的
質高，亦受到鳥松、鳳山換屋市民的
集團實力，當然讓「聯上WE」的產品受到市場注意。
青睞。聯上集團在區域內文鳳路推出
「聯上WE」建案，產品規劃融合新古典
聯上集團完整結合了建設事業的產、製、銷事業群，由廣告代銷業出
發，轉型建設、成立營造。聯上集團包含兩間上市、櫃建設公司－聯上實業
建築外觀，將成為區域建築新指標。
(上櫃代號4113)、聯上開發(上市代號2537)，甲級營造廠－美力營造股份有 限公司，聯立建設、聯捷建設及其他建設事業，所興建的建築更是屢屢獲 得建築金獅獎、園冶獎、金石獎、高雄厝綠建築大獎、工程品質獎、台灣住 宅建築獎等多項大獎。「都會生活開發公司」以商旅起家，以都會生活型 態為核心，基於生活中所需的食、衣、住及娛樂，提出優質的生活方式為事 業發展，團隊打造複合性商場的細膩度，可說是全台最優。在這樣豐碩集 團實力挹注下，「聯上WE」的高品質同樣值得信賴。
聯上集團 建築事業
營造事業
教育事業
都會生活開發
凹子底 立體停車場 案 BOT
Hotel d'ua
Hotel d'ua
4113
2537
小叢林幼教事業
商場事業 台鋁 MLD
墾丁
高雄
甲級營造廠
美力營造
聯捷建設
聯立建設
上櫃代號
聯上實業
聯上開發
上市代號
飯店事業
理財房產居首 投資大師都建議「要買房」
聯上
聰明置產 ︱ 永恆不變
12
置產必買10優勢 一次給滿、給足 最安全的 資金避險標選擇
「房產趨勢前瞻」調查，在7項理財投資工
25%
14%
9% 11%
5% 5%
資料來源：永慶房屋「房產趨勢前瞻」調查
土斯有財」觀念一致。其中，選擇房地產 的比例為33％，黃金投資為14％，基金投 資僅9％，股票更是僅6％的比例。在華人
或基金，一旦選錯，可能輸得很慘！」
9%
債券
金、股票、債券，這個調查數據與國人「有
價都是持續上漲的」，但是「長期持有股票
10%
6%
的依序為房地產、定存、黃金、外幣、基
同，因為「長期持有不動產的經驗證實，房
11%
股票
33%
具中，消費者認為「資金避險」最安全的標
世界裡，房地產穩健投資價值還是最被認
14%
基金
這些點點滴滴詳盡了解後才會下手
永慶房屋2018年第4季以及2019年第1季
23%
外幣
對鄰近公園、學區、交通、格局、採光、周邊建設、屋況……
房地產高居「資金避險」首位
25%
黃金
會花幾個月時間先看過(比較過)數十件案子
︱理財投資︱
房地產 定存
9成以上的房產投資者會賺錢，是因為他們在買房前
2019Q1 2018Q4
13
Peter Lynch
任何人在投資股票之前， 應該要問自己3個問題， 第1個就是「我有房子嗎？」
彼得．林區
︱國際大師︱
彼得．林區：投資第一要件「買房」 「股神」巴菲特(Warren Buffett)曾表示，「買房 自住是場人生的投資！」投資大師彼得．林區 (Peter Lynch)在基金操盤13年生涯中，交出年複 利報酬29％的績效，許多人以為這麼驚人的成 績來自於股票投資操作，事實不然，他提到， 任何人在投資股票之前，應該要問自己3個問 題，第1個就是「我有房子嗎？」，他認為99％房 子能為你賺錢，雖然有些家庭被迫賠錢出售， 但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。那怕是 您買到海砂屋或凶宅，都還有一定價值；如果 買到的股票下市或黃金、珠寶是假的，可就一
︱聰明買房︱
點價值也沒有。所以「資產避險」第一名挑房地
必買 10 條件，能夠全數符合最優
產的概念就是這麼來的。
從網路調查分析或國際級投資大師的觀點綜合， 「買房置產、長期持有、等待增值」成為房地產必 然的發展模式。不過，儘管如此，還必須掌握「買 到好房子、幸福一輩子」的10大置產條件，分別是 「公園、商圈、機能、學區、休憩、醫療、交通、 素質、公設、輕鬆付」，這10大條件如果能夠全部 具備，當然最好，否則「起碼也必須有8成以上的 合格率」，要記住，所有人買房置產，都是這樣挑 居住環境的，符合的項目越多，代表著後續想買 這樣區域環境房子的買家也越多，未來居家「由小 換大」的時候，才會有更好的承接購買力道。
Warren Buffett 買房自住是場人生的投資！ 巴菲特
聰明置產 ︱ 永恆不變
14
︱文山特區︱
鳳山房價增值潛力最高區段 以高雄鳳山文山特區文鳳路的「聯上WE」建案為例，仔
實地訪查
細分析如何用10大檢驗條件，看看產品的購買價值(右 圖)。文山特區生活圈整合東高雄三民區與鳳山區的精
1 公園
華區，是鳳山規劃最佳的重劃區，具備成熟商圈發展、 優質學區與快速路網交通便利優勢，街廓整齊、公園綠 地多、屋況新，優質居家環境吸引鳳山各地及三民區 「首購與換屋族」人口移入，住宅需求強勁，帶動區域
■正對約600坪文山兒童公 園，周邊有清湖公園，座擁 雙公園優質住家環境
房市迅速成長，是目前鳳山區房價增值潛力最高區段。
︱商圈串聯︱
6 分鐘通勤搞定居家幸福一生 文山特區生活圈整合4大商圈躋身東高雄核心地帶，包 括(1)鳳山區青年商圈、(2)鳳山區文衡商圈、(3)三民 區陽明商圈、覺民商圈、(4)鳥松區本館商圈等，不少 傳統市場與生鮮超市讓這個區域的生活機能相當充裕， 對外交通也頗為便利，區域內的商業氣息濃厚且連外交
■ 貼心優惠，訂金、簽約、工 程期間輕鬆付款，讓所有購 買住戶，付款輕鬆，買房無 壓力
10
輕鬆付
通系統發達，建國路、澄清路、青年路、本館路與文衡 路，為生活圈對外重要通聯道路，加上鐵路地下化建設 與中山高九如交流道鄰近生活圈，捷運黃線也經過澄清 路，交通便捷性頗高(下圖)。刺激地價與房價水準維持 高檔，新成屋市場的交易熱絡，買方進場動作積極。
從「聯上
」出發 WE
分鐘
成就生活完美一生
6
1min
2min
3min
文山兒童公園
澄和早市
文德國小
清湖公園
麥當勞新澄清店 家樂福澄清店
黃昏市場
文山高中 ( 國中部 ) 長庚醫院
正修科技大學 澄清湖
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■ 座落家樂福商圈優勢環境， 民生消費採買、居家生活用 品可以輕鬆一次購足
■ 澄清路、文衡路沿線商家 林立，澄和路、陽明路口 澄和早市與黃昏市場，補 足民生採買
■約3分鐘，分別抵達文德國小、 文山高中(國中部)明星學區， 就學享有近距離安全路徑
聯上
2商 圈 3機能 4學 區 5休 憩
PM2.5
10大必買條件
9
公設
資料來源：實地訪查 資料彙整：MyGoNews
8
素質
■ 豐富公共設施，綠景庭園、 氣派大廳、多功能教室、健 身房、兒童遊樂區、游泳池
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交通
■文山特區完整重劃區規 劃，吸引高涵養的人文生 活居住人口進駐，提昇環 境居宅品質
6 醫療
■台鐵地下化正義站2018年10月14日啟用，從 基地出發約4分鐘抵達，前進高雄市中心 ■沿九如一路約6分鐘可銜接中山高九如交流道
5min
6min
台鐵地下化正義站
衛武營藝術文化中心
中山高九如交流道
捷運黃線 Y14 文山站
陽明棒球場
■ 約 3 分鐘車程直抵長庚 醫院，具備完整醫療照 護體系，全齡化的健康 照護完整掌握
■ 近鄰中運量捷運黃線 Y14 文山站，預計 2021 年動工興建，2027年完工(依政府公告為準)
4min 鳳山高中
■ 鄰近集水源、景緻、遊 憩與生態保育面積達 375 公頃的澄清湖風景 區，盡享活氧、遠離
家樂福鳳山店 高雄市議會
備註：通勤時間依 Google Map 換算，為預估值，實際通勤時間會因個人使用交通工具與車行速率不同，而有差異。
專業建築 ︱ 精工鑄造
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︱15層新建築︱2房．3房︱首購．首換︱
聯上WE 精實5團隊 打造低調奢華新建築 現在消費者都懂得「找好建商置產，保障較高」的道理 整體來說，好建商都珍惜得來不易的市場口碑 對於建築團隊也都精挑細選組成最佳團隊 一群堅持品質、重視口碑的建築團隊所打造的產品 當然就值得信賴
地段價值
5V 價值
安心價值
建築準則
收藏價值
實用價值
美學價值
建築語錄
建構居家百分百安全感，讓建築永恆證明價值
鄭勝文
所有設計以居住者需求為先，讓生活更添價值
聯上建築總經理
打造藝術品般的好房子，讓作品締造永恆價值
從使用者角度來思考，讓建築設計真正與生活機能相結合， ◆
以國際視野建構視覺的驚豔，讓美感傳達價值
並與外部環境相呼應，打造出專屬以人為本的人文價值意涵。
鎖定大都會精耕具特色土地，讓地貌就是價值
建 築 不 只 是 居 住 的 容 器 ， 更 是 呈 現 出 居 住 者 的 生 活 態 度 ， ◆ 讓藝術完整融入住戶的生活當中，營造出美學住宅的居住生活空間。
V1.地段價值 V2.美學價值 V3.收藏價值 V4.實用價值 V5.安心價值
建 築 設 計 上 採 用 時 尚 、 簡 潔 的 造 型 及 語 彙 ， ◆ 運 用 無 國 界 精 神 的 設 計 表 現 手 法 ，打 造 建 築 個 案 特 有 的 不 同 品 味 及 風 格 。
聯上集團 VVVVV 5 Value 核心價值營造居家完美基準
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︱國家監督︱
聯上集團營運品質更牢靠
景觀設計聘請多次拿下建 築園冶獎的豪宅御用景觀 設計師許富居執行。
好建商的標準要從建商規模、市場口碑、建築業績
許富居
等角度去評量。聯上集團擁有股票上市的聯上開發 (股票代號2537)以及股票上櫃的聯上實業(股票代號 4113)兩家房地產開發公司，全省推出優質建築，打 造建築集團規模，加上有中央主管機關金融監督管理 委員會的控管，整體營運品質有「國家級」把關，當 然可信賴的程度就比其他一般建商更可靠。
︱聯上建築︱
專注優質建築，建構品味居家
︱景觀設計︱
豪宅御用景觀設計師許富居操刀 景觀設計聘請豪宅御用景觀設計師許富居執行，他曾 多次拿下建築園冶獎，是建築界知名且搶手的景觀設
聯上集團對於建築理念是「營造舒適時尚品味的住
計大師，許富居指出，「景觀設計是另類的地景藝術，
宅」，堅持5V(Value)的企業識別標誌(見圖)。對品質
可以讓空間感更顯豐富，這件個案能從中找到許多景
的要求「比客戶還高」，聯上建築總經理鄭勝文認為
觀人性配置，包括開發商對於社區活動考量的細緻程
「建築對都市而言，建築是百年地景，對人生而言，
度等。」
建築是可以收藏的風景，每一棟規劃建築產品，都要 讓建築成為記憶最美的印記。」因為聯上集團知道，
︱公設與燈光︱
房子不僅是提供買房子的消費者一個遮風避雨的地方
空間魔法師 + 光影創造者聯手打造
而已，而是打算為住在裡面的住戶，打造出怎麼樣的
「聯上WE」的公共空間設計由被譽為「空間魔法師」的
生活環境。
政佑室內設計盧嘉興設計大師負責，整體公設的機能 使用在他的規劃下，達到「全齡化」的舒適社區饗宴，
︱整體規劃︱
獎座叢林建築大師張文明主導
運用借景方式引入庭園綠憩，打造豪宅公設規劃等 級。至於建築整體的燈光照明設計則是由「光影創造
聯上集團秉持「蓋優質好房子」的態度，在高雄鳳山
者」日銧企業李其霖大師規劃，他表示，在「聯上WE」
「文山特區」文鳳路的精華地段，推出樓高15層的「聯
的建築中，運用「光」演示著建築、環境、空間，利
上WE」精緻建築，21-46坪的格局，為首購、首換的
用控制系統，導入環保、省能的科技觀念，給予建築
客層提供不同的選擇。一向重視建築品質的聯上集
不同使用時段應有的光感，同時達到美觀與節能的功
團，這次集合了優秀建築團隊合力打造，建築外觀設
效，引領建築邁向高科技的潮流，與國際同步接軌。
計與整體規劃交由曾榮獲高雄厝綠建築大獎的張文明 建築師事務所負責，他表示：「這件個案，在設計需
︱聯上 WE ︱
求加上基地所處的位置上和自然條件下，充分發揮基
品質優先、價格親民、居家饗宴
地的特質，經過詳細的推敲和思考，提供最佳的解決
「聯上WE」在聯上集團對於品質的堅持下，邀集優秀
方案。」
建築團隊在人文薈萃的「文山特區」內，打造建築地標 的新建築，具有豪宅打造經驗與實績的建築團隊要將
張文明
「聯上WE」建築外觀設計 與整體規劃交由曾榮獲高 雄厝綠建築大獎的張文明 建築師事務所負責。
「聯上WE」設計為「品質優先、價格親民、居家饗宴」 的優質建築。
全齡規劃 ︱ 精緻居家
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聯上WE 高雄鳳山「文山特區」全齡住宅「存房」新概念
新二代宅 三代同享 輕鬆付款 聯上WE秉持「專注每吋建築細節，在看不到的地方更用心，精工打造品質保證的好宅。」 在稀有的大面積土地上，以向城市致敬的心態 讓建築與區域環境產生完美結合與親切對話，創建現代居住的新建築
聯上 立面示意圖 WE 3D
新二代宅 居住新概念 遠勝舊二代宅 資料來源：市場調查 資料彙整：MyGoNews
獨立出入
靈活運用
投資理財
二代宅的增強版，在同一座 社區內，規劃大、中、小坪 數，共用社區公共設施，父 母、子女各自居住不同房 型、樓層、棟別，同樣可以 彼此就近照顧，更能保有更 好的獨立生活空間與隱私。
三代同享，可以父母、子女 買在同社區不同棟或不同樓 層，當空間需求轉變，需要 換較大房子時，由小換大更 容易，原有的小坪數房子 「可租可售」，沒有空間被 浪費的困擾。
三代同享的居住概念，則是 把一戶大坪數格局，分拆成 二戶格局，彼此坪數都不 大，如果子女因為家庭成員 增加而需更換大坪數住宅， 原有的房子總價不高，比較 容易轉手。
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︱聯上 WE ︱文山特區建築新地標
將整個外部環境配合建築基座，形成友善而又高級的外部
聯上集團2019年在高雄鳳山「文山特區」推出「聯上WE」新
空間，整體外觀設計展現內斂典雅而又精緻的時尚建築。
建案，產品規劃以2房、3房，以及首購和換屋客層為主。 在設計理念上，規劃在一座大社區的天幕下，透過寬闊綠
︱豐富公設︱打造全齡化的居住體驗
花園的聯結，二代擁有各自獨立又相連的居住空間「新二代
社區門廳廊道透過公設與裝置藝術的規劃，讓空間產生多
宅」，結合「三代同享」的居住概念，讓建築的居家層級能
元與變化豐富搭配，方正挑高門廳為純粹迎賓空間，配置
夠再進化，這樣的居住新價值具備著3大重點(左圖)。
管理櫃台及宅配等服務。引入中庭的層次綠景庭園、多功
︱居家概念︱新二代宅、三代同享 「聯上WE」還沒有正式銷售前，就已經有多組客戶詢問。其 中有客戶表示，他想買2戶(3房+2房)，自己跟老伴住3房，
能教室、健身房、兒童遊樂區等，為社區住戶打造全齡化 的公共設施，高端氣派的大廳，讓住戶在步入家門前，放 鬆舒緩一身疲憊，轉身換個場景，回到溫馨的住家。
另外2房給兒子住(房貸給兒子去負擔)，等兒子結婚生小孩
︱貼心設計︱便利生活與單純環境的住家
(可以幫忙顧孫子)，一胎還夠住，二胎想要換大一點，就
中庭的私領域，規劃完整舒適的活動場域，寬大的步道空
和兒子互換，或是把2房這戶賣掉，在同社區再找另一間3
間、帶狀連續的綠地，更是居家放鬆心情的最佳場域，「聯
房，如果到時候兒子媳婦有能力，甚至小的那間還可以租
上WE」完整的基地，提供商業便利性與居住寧適性共存的
人收租金，這就是「新二代宅、三代同享」的居家新概念。
可能，讓外界干擾降到最低。運用空間規畫手法，創造出
︱建築規劃︱舒適時尚品味的住宅 儘管「聯上WE」鎖定首購、首換購屋族群，但是在建築規
橫向與縱向空間軸線交織空間，以廊道和高程變化，使得 不同機能空間自然分隔，但在視覺上維持必要關聯性。
劃與設計上，依舊秉持著「營造舒適時尚品味的住宅」為
︱建築饗宴︱居住需求優先的永恆住宅
導向，在產品的規劃與設計上，循著高級住宅格局進行規
「聯上WE」以高級住宅的規劃態度，在高雄高品質居住的
劃。「聯上WE」1172坪的基地，位於完整計劃街廓，為彰顯
「文山特區」內，聘請高質感、有口碑的建築團隊設計規
建築大器與區段自然街廓整合，在臨路面的建築做了大尺
劃，打造藝術品般的好房子，所有設計以居住者需求為
度的退縮，引入線條俐落的舖面和精緻多層次立體綠化，
先，建構居家百分百安全感，讓建築永恆證明價值。
大廳(3D示意圖)
電梯間(3D示意圖)
多功能教室(3D示意圖)
健身房(3D示意圖)
兒童遊樂區(3D示意圖)