忻揚馥群

2018年10月買購房地產新聞企劃製作 圖片來源 │ 達志影像Shutterstock

老屋注意 安全建築 聰明選擇 專業領航 經營理念

地 震 來 襲 都 市更 新、安全居 家 箭 在 弦 上 忻 揚 馥 群 抗震 等級 有 學問！免震﹀制震﹀耐震

好 建 商五要 件 只要 符 合，都可安 心買 房 永 城 都更 全程 規 劃 專 業團 隊，完 美 地產服 務 鏈 忻 揚 建 設 安全、品 質、工藝、誠 信、熱 忱

老 屋注意

2

Old House Attention

文 文

圖 ‧ 圖 ‧

屋齡老舊建築要當心，別讓資產毀於一旦

台灣高密度地震頻率，對於老舊 房屋損傷大，必須加速都市更新 或危老建築的執行。

/MyGoNews /MyGoNews

地震來襲 都市更新、安全居家 箭在弦上

都市更新是促進都市土地有計劃的再開發利用，改善都市空間環境與機能，都市更新一直是全球各城市的主政者的重要

施政方向。台灣正邁向一個都市更新城市改造的高峰期，引領著台灣走向國際舞台。

都市更新是促進都市土地有計劃的再開發利用，改善都市空間環境與機能， 都市更新一直是全球各城市主政者的重要施政方向。台灣正邁向「都市更新‧ 城市改造」的高峰期，引領著台灣走向國際舞台。

根據內政部統計到2018上半年為止，雙

建築研究所則表示，建築的免震結構非常

北地區屋齡超過30年以上的老舊住宅超過

重要，能有效減低震度破壞、確保結構與

127萬戶，台北市約59.7萬戶，新北市更

內部設備的安全性。

達67.6萬戶，根據房地產調查統計，超過

鬆綁耐震評估程序 協助危老建築重建

意願比例都降到「個位數」，面臨到「不好

內政部

住、沒人買」的窘境(表1)。

為加速進行老舊建築的汰換更新，內政部

30年屋齡以上的老舊房子，消費者購屋

積極推動老舊建築更新 都更、整建、補強、重建

2018年8月大幅簡化危老條例申請文件，

老建築怕地震，避免大地震造成資產瞬間

影本，即可申請耐震能力評估與補助。

歸零，雙北市老屋唯有透過都市更新方

內政部呼籲「要積極面對自身建物老舊安

式，才能讓資產獲得妥善的保護。內政部

全問題，以保障生命財產安全。」放寬之

次長花敬群表示，台灣地震發生頻率較

後，老舊建築危險度總分逾45分者，就可

高，老舊建築物耐震評估的推動相當重

直接依危老條例重建，並取得8%的容積獎

要，針對有安全疑慮之建築物，協助其以

勵，介於30分至45分需重建的老屋，容積

(1)都市更新整建、(2)耐震補強、(3)危老

獎勵仍維持6%，並溯及既往，以加速推動

重建等方式，強化居住安全保障。內政部

危老重建。

花敬群

公寓大廈管理委員會只要檢附區分所有權 人會議決議通過的會議紀錄，及使用執照

3

內政部次長花敬群表示，針對有 安全疑慮之建築物，協助其以都 市更新整建、耐震補強或拆除重 建等方式，強化居住安全保障。

前內政部長李鴻源表示，如果 級以上的地震發生在台北市，將 會是無法想像的災難。 6

柯文哲

北市推動都更勢在必行 創造更安全的居家條件

中央氣象局

今年地震次數超頻繁 超越前七年每年總和

台北市長柯文哲明確指示：「台北市推動

台灣位於地震帶上，地震隱憂直接衝擊30年以上的老舊建築，美國

都更勢在必行。」副市長林欽榮表示，台

地質學會2017年11月發表研究指出，2018年地球自轉減慢，將引發

北市新劃定的85處、629公頃的都市更

全球地震頻繁，恐成為「大地震之年」。根據中央氣象局統計，2018

新將給予「重獎」，推動非常多的時程獎

年截至9月底，台灣已經發生925次地震，其中顯著有感地震達121

勵、規模獎勵，主要目的除了要讓台北市

次(表2)，地震頻率超越過去7年的全年總和，這樣高密度地震頻率，

容逐步更新之外，也要讓老舊住宅透過都

對於老舊房屋的損傷更大，必須加速都市更新或危老建築的執行。

市更新改建後，創造更安全的居家條件。

朱立倫

公辦、民辦、簡易、防災 「全 力推 動 」都 市 更 新

新北市政府全力推動都市更新，市長朱立 倫表示，無論是公辦、民辦都更、簡易或 防災型都更，市府都持續積極推動，同時 也加速危險房屋等建築改建。都更處長張 溫德表示，危老重建、自立更新、簡易都 更、整建維護、公辦都更、防災都更…都 是新北市積極推動的各項都市更新整建， 並提供很多「快速服務」，讓新北民眾提 昇都更意願，重返安全的生活環境。

表 1.

六都會區消費者，購屋【屋齡偏好】 顯示 30 年老屋「沒人買」

屋齡

六都

5年以內 10-20年

預售屋

5-10年

20-30年

30年以上

9%

台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 7%

8%

9%

10 %

11 %

12 %

34 %

29 %

33 %

39 %

31 %

42 %

35 %

27 %

26 %

29 %

30 %

28 %

29 %

25 %

20 %

23 %

21 %

17 %

22 %

14 %

17 %

7%

11 %

6%

4%

6%

3%

5%

3%

4%

3%

1%

3%

1%

6%

資料來源：永慶房屋 2018 年第 3 季房地產趨勢報告

資料彙整：MyGoNews

4

老 屋注意

Old House Attention

表 2.

近 10 年台灣地震發生次數統計 2018 年進入「大地震之年」 年份

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018年 9月

地震總數 顯著有感地震 小區域地震 476 102 374

6 級以上大地震 爆發機率已大增

台灣大學地質研究所教授陳文山表示，台北市屬於板塊 擠壓的地方，過去30到40年來，甚至更久時間，台北市

1366

307

1059

1280

325

955

666

172

494

769

214

555

擠壓過程累積能量速度變慢，大地震週期會拉長。根據

690

166

524

資料，台北「山腳斷層」1694年發生規模7.3強震，距離

613

154

459

現在已經324年，6級以上大地震能量累積隨時爆發的

549

100

449

可能性越來越高。1970年代蓋的4到5層無電梯老舊公

678

112

566

465

60

405

寓，建築安全係數僅約0.17(現在標準是0.23)，且經多

925

121

804

資料來源：中央氣象局

李鴻源

陳文山

資料彙整：MyGoNews

雙北若發生 6 級地震 會是無法想像的災難

沒有發生大地震，其實有兩個不好的現象，(1)台北盆地 可能已經累積很大的板塊擠壓能量，隨時釋放，(2)地殼

年使用，水泥多有粉碎，鋼筋也沒有現代建築粗壯，難 以抵擋強震。上述的老舊公寓，在台雙北市超過10萬棟 (表3)，因此，陳文山認為，「6級地震來，就倒一堆。」

「簡易都更」比「一般都更」更易達成

官員、學者都呼籲老舊建築要進行都市更新或危老建築 的改善，以新北市為例，在「自力都市更新」部分，民 眾申請舉辦都市更新法令宣導說明會達15人以上連署簽

前內政部長李鴻源表示，根據國家地震中心

名，新北市府就會擇期派專業團隊向民眾解說(以都市

模擬的「災害顯示圖」分析，如果6級以上的

計畫範圍內之地區為原則)，也會連結產業關係，協助

地震發生在台北市，估計30到40年以上的老

有需求的社區媒合建築經理公司、營造廠或銀行等。基

舊公寓會有4千棟房子倒塌，甚至部分政府機

本上，「簡易都更」比起「一般都市更新」來說，更容易

關、學校都會倒，將是無法想像的災難。

達成。

新北市長朱立倫表示，無論是公辦、民辦都 更、簡易或防災型都更，市府都持續積極推 動，同時也加速危險房屋等建築改建。

台北市長柯文哲明確指示： 「台北市推動都更勢在必行。」

5

「危老重建」可以爭取「三大獎勵」

至於新北市「都市危險及老舊建築物重建計畫」(俗稱危老重建)部分， 則是針對屋齡30年以上老舊建築物易受地震倒塌受損，以及高齡化 社會，對於無障礙居住環境需求的增加，危老建築經房地所有權人 100%同意後，不必經過都市更新審查程序，申請(1)容積獎勵、(2)放 寬建蔽率及高度管制、(3)減免稅賦後的「三大獎勵」即可重建(表4)。

都更可自辦，但建議尋求專業協助

雙北地區的老舊建築已經到達「拉警報」的危險臨界點，在地震逐漸 頻繁的趨勢下，建築安全必須放在最優先考量，千萬不要讓一輩子辛 苦積攢的資產，因為一個地震而毀於一旦。趕快加入都市更新的行 列，有能力就自己學習，向市政府請教，覺得自己能力不足者，就可 以與都市更新開發的公司或相關建設公司合作，透過他們的專業職

營建署主任秘書王東永說明內政部 鬆綁耐震評估程序，助危老屋重建 (圖：內政部)

能，幫您快速完成老屋更新，創造更安全的居住環境。

表 3.

雙北 4、5 層樓不符耐震標準建築快速升高，危老重建勢在必行 2016年底住宅總量

全國

台北市 新北市

表 4.

30年以上戶數 2026年

2016年

8,447,017

3,839,968

890,039 1,552,780

2036年

5,969,601

7,397,843

570,050

708,319

800,351

651,586

1,034,408

1,332,462

資料來源：內政部不動產資訊平台 (2016 年第 4 季 )

危老重建、簡易都更、一般都市更新差異比較 危老重建

申辦程序 最小 基地規模 獎勵制度 時程獎勵 稅費減免

簡易都更

一般都市更新

1. 多數決機制 (2/3 人數及 3/4 土 1. 區分所有權人通過會議紀錄， 1. 全體同意 (100％ ) 地以上同意 ) 及使照影本 2. 法源依據：都市計畫法新北市 2. 法源依據：都市更新條例 施行細則 2. 法源依據：都市危險及老舊建 築物加速重建條例 3. 符合臨路條件、基地現況及重 3. 依都更程序辦理，經都市更新 及都市設計委員會審議核定後 建後環境要求，經都市設計委 3. 認定危險建築物或屋齡 30 年 申請建照 員會審議通過，直接申請建照 以上，有高度危險和迫切需求 符合危老之原建築基地 + 合併鄰接之建築物基地或土地

500 ㎡以上

有條件放寬至 500 ㎡以上

不得超過建築基地 1.3 倍之基準 容積或該建築基地 1.15 倍之原 建築容積 ( 另 10％時程獎勵 )

15％或 20％

上限 50％

資料來源：新北市政府

10%

無

無

有

無

有

資料彙整：MyGoNews

Safe Building 安全建 築 6

文

、 MyGoNews 、忻揚建設 Shutterstock

鉅佳工程結構技師洪維良 │

抗震等級有學問！ 免震 〉制震 〉耐震

圖 達 /MyGoNews / 志影像

專訪

震不修，其他兩種都會有建築損壞隱憂。」

則是「免震」，這三者差別是「免震可以做到中

上 再 高 一 級 的 則 是「制 震」， 最 高 檔 的 安 全 宅

地 震 後 ， 申 照 核 准 的 建 築 都 稱 為「耐 震」， 往

建築結構抗震分為耐震、制震、免震。九二一

鉅佳工程結構技師洪維良表示：「忻揚馥群」的耐震能力已達北市防災應變中心等級， 是中和區耐震最強的建築。

7

表 1.

免震目標是達到「小震不壞，中震不壞，大震可修」 耐震建築

制震建築

防震初級版

台灣知名的「免震」建築包括慈濟醫 院、北市防災應變中心，北市頂級豪

免震建築

防震中級版

防震高級版

宅「陶朱隱園」、信義聯勤「One Park Taipei」也採「免震」設計，這種建築 是在地面和建築物之間，加入橡膠彈 性墊或摩擦滑動承重座等，如同在房 子底下加了一個大彈簧，降低振動強 度，達到「你震我不震」。

抗震等級！免震 〉制震 〉耐震

鉅佳工程結構技師洪維良表示，建築結 構以防震能力來區別，抗震的等級是免 震＞制震＞耐震，5到6級地震發生時， 耐震、抗震建築物可能出現「樑裂損」， 這是結構設計削減地震波能量的必然 現象，但是，柱不能壞。所以，這類建築 中級地震後麻煩是「會壞、要修」，但 是，修復是一件很龐大工程，唯有免震 建築可以在5到6級地震來襲後安然無 恙(表1、表2)。

大震 抗震 程度

中震 小震 結構不可受損

抗震 配備

施工 技術 抗震 係數 損傷 狀況 修復 狀況 地震 結果

結構受損，但仍可修

已損壞，但不可傾倒

現代技術規範 制震 - 阻尼器

現代技術規範

現代技術規範 橡膠彈性墊 摩擦滑動承重座

鋼筋加粗 鋼筋加粗 預拌混凝土磅數提高 預拌混凝土磅數提高

一般施工 0.24G

≧ 0.24G

0.32G 以上

會壞、要修，不倒

會壞、要修，不倒

無

樑損傷，修復困難

制震壁阻尼器修復 檢視樑是否需修復

無

小震不壞 中震可修 大震不倒

小震不壞 中震可修 大震不倒

小震不壞 中震不壞 大震可修

表 2. 台灣地震 0-7 級，免震建築可以抗 7 級地震

0 1 2 3 4 5 6 7

震度 分級

地動加速度 範圍(gal) 無感 0.8 以下 人無感覺

人的感受

屋內情形

微震

0.8~2.5

人靜止時可感覺微小搖晃

弱震

2.5~8.0

大多數人可感到搖晃，睡眠中有部分人會醒來 電燈等懸掛物有小晃

8~25

幾乎所有人都感覺晃，有人會有恐懼感

25~80

有相當程度的恐懼感，部分人會尋求躲避地 房屋搖動甚烈，底座不穩物品傾倒，較重傢俱 方，睡眠中幾乎都會驚醒 移動，可能有輕微災害

80~250

大多數人會感到驚嚇恐慌

部分牆壁產生裂痕，重傢俱可能翻倒

250~400

搖晃劇烈以致站立困難

部分建築物受損，重傢俱翻倒，門窗扭曲變形

400 以上

搖晃劇烈以致無法依意志行動

部分建築物受損嚴重或倒塌，幾乎所有傢俱都 大幅移位或摔落地面

輕震 中震 強震 烈震 劇震

註：1gal=1cm/sec²

房屋震動，碗盤門窗發出聲音，懸掛物搖擺

安全建 築

8

Safe Building

建築結構最高等級「免震 + 制震」 「忻揚馥群」採用 17 座日本普利司通 LRB 鉛心積層橡膠免震墊，搭配六個瑞士 mageba 液流黏滯阻尼器， 「免震 + 制震」雙安全系統，大幅提昇居家建築安全性以及高度舒適性。

瑞士mageba 液流黏滯阻尼器

小震不壞、中震可修、大震不倒

日本普利司通 鉛心積層橡膠隔震墊

不是絕對)，阻尼器的損壞修復，比起樑損壞再修復來

結構技師洪維良表示，依現在建築技術規則所蓋的房

得更簡單一些。

子，最基本的都屬於「耐震」建築，以大台北盆地來看，

建築安全結構最高等級就是「免震」

標準建築物的抗震係數是0.24G，制震建築的抗震係數 必須≧0.24G，免震則是必須達到0.32G以上的抗震係

洪維良結構技師說明，建築在地震來臨時會損壞，主要

數。他指出，一般「耐震」建築簡單說就是「小震不壞、

是因建築物搖晃幅度過大，「樑」必須以「破損」方式

中震可修、大震不倒」。

抵減地震能量，耐震、制震的建築，碰到中級以上的地

即便加了制震，大震來襲依舊損傷

震，建築都會損壞，只是程度上差異罷了。但是，免震 則是在建築本體中，加個「免震層」裝置免震墊，當同

至於耐震建築的「加強版」則是「制震」建築，一般作

等級地震來臨時，能夠大幅降低建築物本身搖晃幅度，

法是鋼筋多加一點、水泥磅數用高一點、柱子做大支

當建築物不會搖(或僅輕微搖晃)，就無所謂損壞修復困

一點，甚至裝置制震的阻尼器，就可以越過0.24G的抗

擾與危險。他以新北市中和區「忻揚馥群」建案的免震

震係數，達到0.25G或0.26G的抗震係數，可以號稱「抗

設備為例，在2到3樓之間設置「免震層」，採用17座日本

震6級」幫助銷售(其實只是抗6級地震的最初階)，對

普利司通LRB鉛心積層橡膠免震墊，並且再搭配6個瑞

於消費者感覺好像是「抗震高一級、安全高一等」，洪

士mageba液流黏滯阻尼器，以「免震+制震」雙安全系

維良結構技師指出，耐震建築碰到中度地震「樑會受

統，大幅度地提昇了居家建築安全性以及高度舒適性。

損」，制震因為有加阻尼器，面對中震先由阻尼器承受

抗震係數高達0.32G，做到中震以上「建築不會壞」的

地震波，讓阻尼器先受損，減少對建築樑的破壞(但並

程度。這樣的抗震結構與北市防災應變中心同等級。

9

50米

建築工程 3D

示意圖

「忻揚馥群」配備駐場結構工程師，現場勘驗檢核 每一個樑、柱、版的結構工項，都必須符合要求。

忻揚馥群「免震 + 制震」雙安全系統

在建築法規中，免震建築屬於「特殊結構」，除 了規範要求更嚴格，還必須經過第三方專業機

51米

構進行結構外審，經過1次書面審查、3次會議 審核，才可取得建築執照，等於是在國家標準 規範更上層樓建築產品。因此「免震」是建築 結構安全領域中最優的產品。洪維良結構技師 說：「『忻揚馥群』配備駐場結構工程師，現場 勘驗檢核每一個樑、柱、版的結構工項，都必須 符合要求，才會讓後續工程繼續進行，讓施工 完整達成建築結構設計的要求。」他說：「建築 業者願意花大成本興建，加入免震、制震設備， 並由結構技師全程監控，這都是住戶的福氣。」

「忻揚馥群」結構安全採取「由低而高」的整體設計， 地下室連續壁厚度達80公分，深度達29米， 基樁(壁樁)共6組深入地底51米深， 將建築物牢牢的穩固在地盤之上。

聰明選擇

10

Smar t Choice

文 /MyGoNews 圖 / 達志影像 Shutterstock

慎選建案，買到好房子、幸福一輩子

好建商 5 要件 只要符合，都可安心買房 買房不難，審查好建案的5項要件，是買到好房子的基本功課。雙北老舊區域 的都市更新與老屋重建，地主、屋主們選擇合作夥伴時，也可用同樣標準檢視 合作廠商，符合好建商5要件者，通常可以放心合作。

好建商 5 要件 買房•都更合作•危老建築都要認真篩選

1

2

建案聘請專業結構技師 為建築安全更嚴謹把關

3

案名前掛上建設公司名稱 代表建商對個案負責態度

4

使用高級「好建材」 打造高端質感的建築

5

購屋過程的交易安全 建築與金融履約保證

營造廠資歷、實績、口碑 是建築品質重要觀察指標

11

使用高級「好建材」 打造高端質感的建築

工過程，都是消費者看不到的，所以，各先進

第4

國家政府都在推動農產品產銷履歷，保障消費

建案的好建材泛指基礎建材、後續建材兩大類，基礎建

者「吃得安心」。但是建築的居住安全，除了政

材包括鋼筋綁紮數量、預拌混凝土磅數，還有是否加入

府審查建築執照之外，對於興建過程的工法，

「制震」、「免震」設施。而後續建材則包括廚房、衛浴、

則沒有類似檢驗的「安全履歷」機制，完全是要

地磚、安全居家設備等等，好建材不是越多越好，而是

靠著建商以及營造廠的「良心與專業」，如何讓

越恰當配置越好，以免日後居住面對高昂的維護成本。

食品安全受到全球高度重視，從原料種植到加

消費者購屋也能「住得安心」，也是有竅門的。

第1

建案聘請專業結構技師 為建築安全更嚴謹把關

第5

購屋過程的交易安全 建築與金融履約保證

好建商把建築做到最好，這是本分，讓購屋者在買房過

因為每個人的審美觀念不一樣，所以建築蓋得

程中達到最安全交易，則是建商的天職，也是房地產交

漂不漂亮，公共設施配置多寡、花園庭院造景

易最重要的一環。不動產交易牽涉大筆金額，預售屋規

規格…沒有標準。但是，建築如果有經過專業

定必須提供「履約保證」，就是簽完買賣契約後，找第

結構技師認證，代表建築本體的結構安全起碼

三方公正人(不屬於買方、賣方、房仲、地政士之中任何

值得信賴，建商願意多出這筆錢為建築結構把

一方)，以專門「履約專戶」保管買方陸續支付的房屋款

關，也代表著建商本身重視建築安全。

項，並負責支付相關手續、稅捐等費用(圖1)。等確認兩

營造廠資歷、實績、口碑 是建築品質重要觀察指標

邊付錢和房屋過戶全部完成，再把剩餘款項及利息全數

結構設計得再好，若碰到工程質量不高的營造

行，另外一方才不會因此發生損失或後續民事糾紛的一

廠，建築品質也是堪慮的，所以，營造廠過去

種制度。目前市面上的履約保證業務大多透過「建築經理

實績與資歷，代表著建築在興建過程中的品

公司」(簡稱建經公司)辦理，而這些建經公司大多是由銀

質，檢驗過去營造廠的建築個案，查察營造廠

行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項的機

施工個案是否曾經獲得建築獎項榮耀，是否經

構，例如土地銀行、兆豐銀行投資的中國建經、花旗銀

過ISO(International Organization for Standardization，

行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。

第2

移交撥款給賣方(建商)。這個制度的優點是，可避免因 為買賣任何一方故意或過失行為，導致契約無法順利執

國際標準化組織)的認證，都是重要參考依據。

第3

案名前掛上建設公司名稱 代表建商對個案負責態度

圖1.

履約保證流程 保障買賣雙方交易的安全機制 地政士

優質設計、(2)嚴謹施工、(3)完善售服、(4)終身 服務這4大項目都做得比較好，以自家出品的品 質自豪，在區域豎立高標準、高質感建築，塑

移轉

記 轉登 費用 移 付 產權 請代 申 依約

這樣建設公司通常是比較負責任的業主，在(1)

賣方

登記

執行業務

價款 管理收付

建經公司

買方

價款 管理收付

造口碑。以施工嚴謹著稱的潤泰集團、國泰建 設、長虹建設等，個案都用公司冠名，表示對 建築個案負責。

交易管理 給付

價金

履保專戶

Icon made by Freepik from www.flaticon.com

價金

存入

聰明選擇

12

Smar t Choice

圖2.

忻揚馥群 好建商5要件

建案聘請專業結構技師 為建築安全更嚴謹把關 營造廠資歷、實績、口碑

是建築品質重要觀察指標 案名前掛上建設公司名稱 代表建商對個案負責態度 使用高級「好建材」

打造高端質感的建築 購屋過程的交易安全 建築與金融履約保證

鉅佳工程負責全案結構、全程品管；結構技師 與工程師駐場實地檢核，確保結構安全

擁有甲級營造資歷的成功營建負責整體工程， 並獲得ISO 9001：2000國際品質認證，屢獲獎項

忻揚建設公司名稱置入建案之前，該公司對於 個案寄予高度關注，要做到中和地區最好建築

高成本使用17座日本普利司通LRB鉛心積層橡膠 免震墊，再搭配6個瑞士mageba液流黏滯阻尼器

全案由台灣銀行信託部進行信託管理，中國建築 經理進行工程查核、專款專用，確保過程安全

履約保證建經公司，以銀行參與為優選

產房價回升(圖3)，顯示「雙捷車站」附近房地產的

以忻揚建設在新北市中和區的「忻揚馥群」建案為

購買實力。「忻揚馥群」位於捷運中和線與環狀線

例，完整符合「好建商5要件」(圖2)，不過，忻揚建

立體交會的雙捷運景安站前，3分鐘車行時間，直

設特別強調，履約保證合作對象很重要，「建議一

上北二高中和交流道前進信義計畫區，64號快速

定要找有大型金融機構股東結構的建築經理公司，

道路聯結八里、新店，暢行新北各大城區，快捷銜

會比較安全。」在這個案裡，台灣銀行信託部進行

接兩條高速公路，緊鄰的中正路、景平路交通動

全案的信託管理，確保買賣金額過程的絕對安全，

脈，上班通勤超便利，區域A級地段價值已經奠定

而在工程進度部分則交由中國建築經理公司進行工

這棟建築的優質性，在建築規劃「免震+制震」的雙

程查核、專款專用，這種「雙保障」的購屋安全機

安全結構系統，25到40坪的免震住宅，以及YKK ap

制，展現建商保護消費者的最大誠意。

氣密窗、6㎜+6㎜ Low-E低輻射膠合玻璃、3M三段

「忻揚馥群」近雙捷運，通勤路程順暢

根據調查，2018年上半年台北雙捷運站附近房地

式全水淨化設備、樂奇全熱交換機、STUDOR排水 防疫系統、TOTO衛浴、櫻花廚具、日本Inax抗污外 牆磚等高端建材，更塑造出Ａ級建築產品。當「Ａ

13

到站即到家「景安站」交易量第一

北市雙捷運站2018年上半年，周邊房地產 半數以上呈現上漲趨勢，顯示雙捷運站對於 房市依舊屬於「正面能量」。

環境減分 增值不易

B級地區多為已開發老舊地區，房 屋新舊雜陳，A級住宅不易彰顯優 勢，增值不易(因有比價心理)

C級地段 C級產品

風險最高 看看就好

C級地點交通不便，空屋比例必然 甚高。就投資角度而言，接手力 道不強，則脫手不易，風險自高 資料彙整：MyGoNews.com

板新

中原

橋和

住商機構企劃研究室依據內政部實價登錄資料 統計，2018 年 1~7 月大台北捷運各路線住宅交 易量第一名的是中和新蘆線的景安站。擁有雙 捷通勤的景安站，具備「到站即到家」的通勤優 勢，成為捷運中和新蘆線買氣最旺的捷運站。

捷 運 中和線

將最好產品，蓋在最好地區，因 為產品稀有，投資風險是最小 的，這樣產品俱增值、保值、抗 通膨的優勢

B級地段 A級產品

板橋

大安

6.9% 7.8%

忻揚馥群完整符合 風險最小 增值力強

20.4%

13.8% 14%

表 1. 房市「A 級地段 +A 級產品」最好

A級地段 A級產品

南港展覽館

中正紀念堂

西門

中山

古亭

忠孝復興

-7.1%

松江南京

-1.6%-0.9% -3.3%

東門

民 權西

0.7%

2% 3.5%

南京復興

雙捷運站周邊 房價漲跌調查

忠孝新生

圖 3.

中和

東門 古亭

捷運線

台 北 捷 運 各 線 住 宅 交 易 量 前 三 大 站

中和新蘆 松山新店 板南 淡水信義

頂溪 永安 市場

景安 南勢角

文湖線

站名 景安

交易量 163

南勢角

152

迴龍

151

新店區公所

161

七張

110

大坪林

84

海山

119

府中

116

江子翠

107

紅樹林

79

新北投

59

竹圍

43

忠孝復興

43

內湖

35

科技大樓

31

資料來源：內政部實價登錄、住商機構企劃研究室整理

備註：統計時間為 2018 年 1 月 ~7 月，統 計範圍為捷運站周邊 500 公尺內住宅

景平

秀朗橋

十四張

大坪林

捷運環狀線 (預計2018年底通車)

級地段+Ａ級產品」條件都符合(表1)，就代表「忻

福一輩子」，事先掌握買房的訣竅「買好房並不

揚馥群」具備高保值、高增值的建築特性。

難」，忻揚建設結合永城都市更新公司，在雙北市

忻揚建設 + 永城都更，打造幸福好宅

老舊社區進行都市更新、老屋重建、舊廠開發，

買房置產是人生大事，俗話說「買到好房子、幸

讓城市樣貌翻新，讓老舊建築更新，創造更安全 的居家環境。

14

文 ‧ 圖 /MyGoNews

專訪│永城都市更新總經理許千容

全程規劃專業團隊 完美地產服務鏈

都市更新與危老建築過程繁瑣，一定得依靠專業的協助，永城都市更新具備 「開發整合、計畫籌備、興建施工、銷售結算」完整4大服務鏈，協助有需要都 市更新的民眾，能安全、簡易、輕鬆地完成都市更新與危老建築繁瑣過程。

永城都市更新 委託建築管理 大服務項目

4

銷售結算期 銷售管理 成果備查

興建施工期 規劃設計 營建管理

計畫籌備期 協助辦理 更新重建

永城都市更新總經理許千容表示：「永城 都市更新的4大服務，完整架構都更的四 個過程，都是直接面對地主，用誠意溝通 尋求公開透明、合情合理的權益分配，滿 足所有地主完整的都更服務項目。」

開發整合期 前期整合 方案評估

專業團隊：開發人員、律師、建築師、 會計師、地政士、相關技師、銀行及其 信託部、建經公司、容積移轉公司、代 銷公司、監造單位、營造公司

專業領航

P rofessio n a l Pilo t

15

新北市為促進老舊建築物重建，提供多元重建途徑，

就是從「危老重建」與「簡易都更」開始到完成採取

提升都市整體防災、居住安全與生活品質，積極推

「全案管理」模式，整個過程「我們都在！」，整合地

動「危老重建」與「簡易都更」。這兩項過程都相當繁

主、解決問題、信任專業、財稅整合、建築規劃、精

雜，雖然新北市府有提供諮詢與協助，但是，一般民

工營造、專業銷售、利潤分配。所以，「我有信心地

眾能夠「自力」執行成功的機率不高，建議需要專業

喊出『跟著永城、都更必成！』這樣的口號。」她指

都市更新團隊的配合與協助。

出，永城都更「以單一地主的利益為利益，以整體地

危老重建與簡易都更的 4 個過程

主權益為權益」的角度出發，也因為持續地付出與關

「危老重建」與「簡易都更」分成4個過程，分別是(1)

更疑難雜症的優秀能力。

所有權人全部同意，建築基地符合門檻。(2)找尋合

降低地主風險，是好的都更公司

作的建設公司或營造廠，興建過程要自力監督，需熟 稔營造工法。(3)辦理建築融資、資金流程以及後續

懷，讓永城都市更新所有員工，磨練出更全面解決都

一個有能力的經營團隊，是要把地主的風險降低，降

金融貸款。(4)完工後，分戶取回房產之外，多餘房

低風險的重要考量點則分別是(1)地主配合、(2)實施

產還需銷售處理以及利益分配與資金償還。

期間、(3)銷售狀況，許千容總經理表示：「我們堅持

別找都更「半套公司」擔任執行者

把地主的問題當成自己的事情在處理，讓地主能夠以

這麼繁雜且專業的過程，最好是找一家公司可以「全

所有地主溝通，分析出最適合的都市更新或危老建築

包」比較省事，千萬別跟「半套公司」合作。所謂都更

的方式，透過專業經理人執行，設計出最好(最好居

「半套公司」，就是只能幫忙進行「危老重建」與「簡

住、最好銷售)的產品，以及最完善的財務規劃，降

易都更」的某一部分進程，其他需另尋專業團隊配

低地主風險。

合。最後，地主們必須面對好幾個不同的執行者，讓

公平、公正、公開的都更過程

地主們疲於應付而吃虧，導致最後難以推動。建議要 與「一條龍」式的都市更新公司合作，比較有保障且

輕鬆方式，獲取滿足利益。」她指出，永城誠懇地與

許千容總經理強調，以永城都更團隊多年經驗，掌握

安全省事。

區段內「品質最好、價錢最好」的產品規劃，所以，

最佳執行者，全程規劃專業服務

團隊都聘請熟悉當地的好建築師，瞭解地形與區域建

永城都市更新就是市場全程規劃的整合業者，擁有績

免稅務規劃，永城都市更新甚至與正大聯合會計師

效卓著的建設公司(忻揚建設)，也有合作的大型建築

事務所、江文杰地政士事務所合作，為地主進行「節

經理公司與甲級營造廠協力處理金融與營建相關問

稅規劃」，而整體資產的估價，更是與巨秉聯合估價

題，末端房地產銷售則有元星事業負責執行。永城都

師事務所、天易聯合估價師事務所合作，讓地主的資

市更新總經理許千容表示：「永城都市更新的四大服

產價值獲得公平合理的計算與對待。更重要的是，透

務，完整架構危老與都更的四個過程，都是直接面對

過堅強的市場銷售業務能力，要把都更產品全數賣出

地主，用誠意溝通尋求公開透明、合情合理的權益分

去，才是最重要。永城都市更新全心付出，以公平、

配，滿足所有地主完整的都更服務項目。」

公正、公開方式，透過估價師計算地主權益，獲得大

「全案管理」更專業、更省錢

許千容總經理表示，永城都更比別家都更公司更強，

築法規，啟用高知名度專業會計師，為地主進行節

型金融機構的支持，順利整合新北市中和區「忻揚馥 群」都市更新案，以最大誠意與最堅強執行力，讓所 有地主都獲得滿意的回饋。

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3 分鐘，瞭解「危老建築」 — 簡單 ‧ 快速 ‧ 有獎勵 —

■重建計畫應於2027年5月31日前提出申請

■獎勵後建築容積，最高可達1.3倍之基準建築容積或該建築基地1.15倍之原建築容積 ■2017年5月10日起3年內申請，加碼給予該建築基地基準容積10%獎勵 ■若合併鄰接建築基地或土地重建時，鄰接基地或土地之容積獎勵計算限定1000㎡內 ■申請3重點：評估→整合→重建，且要記得申請補助

危老建築申請

1. 評估 — 評估自己的房子是否為都市計畫範圍非古蹟的合法建築，並符合下列表中的規定： 都市計畫範圍內

依建築法第 81、82 條拆除之危險建築物 經結構安全性能評估，結果未達最低等級者

非主管機關指定具有 歷史、文化、藝術及 紀念價值之建築物

屋齡 30 年以上經評估未達標準，且改善不具效 益或無升降設備者

重點：

3

2

初步評定結果 建築物所有權人1/2以上同意 逾半數之建築物權利證明文件

整合 ↓

合法建築物證明文件

重建

3

辦理結構性安全性能評估

評估 ↓

1

2. 整合 — 經 1/2 的建物所有權人同意，向中央認可的機構提出初評申請，並符合下列表中的規定 甲級

危險度總評估分數R≦30 暫無須補強或重建

乙級

30＜危險度總評估分數R≦45 符合下列條件之一，即可循重建條 例規定辦理： (1)屋齡30年以上經評估未達標準且 改善不具效益 (2)屋齡30年以上未設置升降設備者

未達最 低等級

危險度總評估分數R＞45 逕行重建

3. 重建 — 全體所有權人同意，向地方政府都市更新處提出重建計畫，並提出 10 項重計畫內容 01

重建計畫申請資料檢核表

06

建築線指示圖

02

申請書

07

無涉法空重複使用檢討

03

適用範圍證明文件

08

重建計畫範圍相關文件

04

切結書

09

土地使用規定與建築物配置及設計示意圖

05

土地房屋所有權人名冊及同意書

10

容積獎勵項目及額度、協議書等文件

危老建築 - 減免稅賦 重建期間

重建後 2 年

重建後未移轉所有權者

免地價稅

地價稅減半 房屋稅減半

延長房屋稅減半 10 年

資料來源：新北市政府

經營理念

Business Philosophy

文 ‧ 圖 /MyGoNews

專訪│忻揚建設總經理宋驊倫

安全、品質 工藝、誠信、熱忱

忻揚建設總經理宋驊倫積極整合都會空間，以 嚴謹施工理念，創造區域最美麗的建築天際 線。「新板微風」、「美樹館」、「臻愛香榭」等 區域建築業績，塑造出好宅建商的城市口碑。

新北市政府推動簡易都市更新政策以來，部分 有理想的建設公司，一起與新北市府並肩為提 升都市安全建築，改善都市景觀，提升都市整 體防災、居住安全與生活品質而努力，到2018 年8月底，總計已經有11件「簡易都市更新」案件 核准，第9件核准的「簡易都更」則是忻揚建設位 於新北市中和區大華段1380地號等21筆土地， 面積431.6坪的簡易都更，將區域內屋齡老舊、 建築安全堪慮、居住條件不佳的生活環境，更 新成為地上15層、地下4層的嶄新住宅大樓。

忻揚建設宋驊倫總經理對 於建築品質的要求很高， 他擅長打造「最佳使用、 最易管理」傳世建築。

新北簡易都更，忻揚建設最特殊

而值得一提的是，新北市這11件核准的「簡易都 更」案，忻揚建設(案名：忻揚馥群)是唯一採用 豪宅才有可能裝置的免震建築設備。忻揚建設 總經理宋驊倫表示，「忻揚馥群」是忻揚建設第 一件都市更新案，為了創造最佳口碑以及塑造 「忻揚建設專蓋好宅」的市場定位，建築團隊親 赴日本考察知名免震領導品牌普利司通的最新

等設計，更要做出入世的生命觀、藝術哲學。」而要達

免震建築技術後，決定採用，並且加入其他高

成這樣的目標，建築用料就不能省。熟悉忻揚建設的建

級建築材料與設備，他有信心的說：「忻揚建設

築同業以及他的客戶都知道「興建傳世建築是宋驊倫的

要蓋出最好的產品回饋社會。」

理想，獲利則是他的次要考量。」忻揚建設對於新建材

堅定信念，續創建傳世建築

的開發不遺餘力，全球最好的建材都拿來使用，儘管工

對於「蓋一棟傳世好建築這件事」，宋驊倫總經 理有他的理想，他認為「一個好的建築代表一個 完整的生命，必須融合空間、周邊環境、藝術

序繁複，也會在試出產品好壞之後，才決定是否使用。

對於建築工藝提升從不手軟

所以，忻揚建設總是花大錢用在自家建築工藝的提升，

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品質 工藝 熱忱

忻揚建設推動 層級品質管理，確保工程品質完善

3

製作「建築安全履歷」，藉由施工 過程各項紀錄，檢視建築結構規劃 過程要點，為建築安全把關 從規劃到施工，全程品質完整管 控，每個施工都依最嚴謹的標準完 成後，才能進行下一階段工程

宋驊倫總經理說：「忻揚建設蓋房子，從最Basic(基 礎)的地方開始想起，基礎一旦對了，之後所做的一 切都不容易出錯。」他以「忻揚馥群」建案為例說道， 基地基樁深入地底51米深，厚80公分、深29米連續

看不到的與看得到的細節同等重 要，不斷在建築工法尋求突破，從 基礎工程到後續工程，持續創新

誠信

大經營理念

5

安全

忻揚建設

18

「誠實守信」為立身處世之本，在 節省成本與堅持承諾的天秤上，忻 揚永遠只有「誠信」這個選項 硬體可以被複製，也可以再進化， 但發自內心對客戶的服務熱忱，才 是忻揚建設永恆存在的價值

壁工法，基樁灌入承載層，建築載重力傳達至地盤， 將建築基座牢牢地固定。然後裝設17個日本製普利司 通LRB鉛心積層橡膠免震墊，再搭配6個瑞士瑪格巴 (mageba)阻尼器，來消耗地震帶來的地表位移加速度 傳導至高樓層的放大效果，在遇到大地震時，除了人 身安全之外，還需確保財產及維持建築物功能，打造 出完美的免震建築，這是豪宅等級的建築規劃才會考 量使用的建築產品，「忻揚馥群」是中和區域合理房 價的產品，用上豪宅等級的建築規劃，「就是求一個 安全與安心」宋驊倫總經理這麼表示。

最高層級

主管機關—建設公司 「工程施工品質評鑑制度」

1. 設置查核小組 2. 實施監督查核 3. 結構技師、工程師實地駐場查核追蹤改善 4. 追蹤改善 5. 辦理獎懲

第二層級

主辦工程單位—營造廠 「施工品質保證系統」

1. 訂定監造計畫並據以推動實施 2. 成立監造組織 3. 審查品質計畫並監督執行 4. 審查施工計畫並監督執行 5. 抽驗材料設備品質 6. 抽查施工品質 7. 執行品質稽核 8. 建立文件紀錄管理系統

第一層級

承包商—材料供應商 「施工品質管制系統」

1. 訂定品質計畫並據以推動實施 2. 成立內部品管組織並訂定管理責任 3. 訂定施工要領 4. 訂定品質管理標準 5. 訂定材料及施工檢驗程序並據以執行 6. 訂定自主檢查表並執行檢查 7. 訂定不合格品之管制程序 8. 執行矯正與預防措施 9. 執行內部品質稽核 10. 建立文件紀錄管理系統

建築工程「三級品管」最高等級

宋驊倫總經理在房地產界已經擁有長達三十餘年的資 歷，從房地產銷售轉進投資興建，磨練出對於房地產 的專業，所以，公司成立時，他就已經把公司組織架 構成大型建商的格局，設立工務部門，嚴守與重大公 共工程同等級的「三級品管」制度，讓忻揚建設每棟 建築的結構，都能達到安全居住的先決條件。

安全、品質、工藝、誠信、熱忱

宋驊倫總經理說，建築的「安全、品質、工藝、誠 信、熱忱」是忻揚建設的經營理念，對於建築產品 則要做到「最佳使用、最易管理」的「易居」層次，他 說：「我們在『忻揚馥群』這個建案使用的鉛心積層 橡膠免震墊，是可以更換的，可以避免因為建材老化 影響免震安全，讓建築得以永世傳承。YKK氣密窗是 有原廠保固維修的，創造永恆的防水、隔音。3M的 三道全水淨化，完整除氯、除鉛、除雜質。甚至全熱 型空氣交換機可以輕易更換淨化濾網，避開PM2.5(細 懸浮微粒)。甚至連部分機械式停車位，也考慮休旅 車的停放，將停車空間提升到180公分的高度。」這 些細膩規劃與高品質設備，都是忻揚建設對於好建築 的追求。

經營理念

Business Philosophy

19

堅強優秀的建築團隊，奠定成功

築師「雙建築師」設計規劃，集兩人對於建築設計功

宋驊倫總經理有信心地指出，「我們做的建築是要讓

力之大成，將整體建築立面與室內格局做到最精緻

客戶住進來以後能夠感動！創造對的環境、對的建

化，讓整個建築擁有漂亮外觀，以及合宜的室內居住

築，看到對的人在這裡幸福生活，那種愉悅、那種驕

空間。在交易安全也採取「雙保障」機制，由台灣銀

傲，我真的很替我們住戶高興。」這種對於自家建築

行信託部與中國建築經理公司共同監督，這些團隊，

的自信，來自於忻揚建設的專業建築團隊，包括合作

就是要打造中和地區最好的建築新地標。

的建築師、結構技師、營造團隊們，在執行建案規劃 中，都帶著對於建築很高的熱情，他們都想把事情做 到最好，都想在地表中留下一棟可以傳世、讓人永恆 讚嘆的建築。每一個人都在建築場域中追求他個人的 成就感，包括建築完成之後對於生活場域的貢獻。這 樣的心態與組合，為忻揚建設所有建築，都立下了一

「忻揚馥群」邀請最專業的建築團隊合力打造「免震+ 制震」雙安全建築，並聘請鄭永興建築師、盧昱宏建

盧昱宏

安全 + 規劃 + 交易，三大「雙保障」典範

鄭永興

個完美的起點。

「忻揚馥群」聘請鄭永興建築師、盧昱宏建築師「雙建築 師」設計規劃，將建築立面與室內格局做到最精緻化。

忻揚建設建築產品深 受市場肯定，「忻揚 馥群」是中和區域合 理房價產品，用豪宅 等級免震建築規劃。

臻愛香榭 委託興建 更新規劃 建築工程 免震設備 制震設備 建築設計 結構工程 公共空間 信託管理 履約保證

美樹館 忻揚建設股份有限公司 永城都市更新股份有限公司 成功營建股份有限公司 日本普利司通 瑞士 mageba 鄭永興建築師、盧昱宏建築師 鉅佳工程 洪維良結構技師 拾雅客空間設計 台灣銀行信託部 台灣銀行＆中國建經

新板微風

「忻揚馥群」臨路三面皆退縮4公尺景觀 人行步道並留設植栽槽進行綠美化。