2018年2月買購房地產新聞 / 行銷部製作 圖片來源 / 達志影像Shutterstock
森城大院 水岸住宅
二 一 O八 台 北 房 市 地 │震危機 │超越制震 ！ 台北建築安全危機，您不得不重視 安 │全建築 │國家等級 ！ 換屋也換安全，「免震」還給你絕對安全感 首 │善地段 │震撼讓利 ！ 換北市中正區燙金門牌，讓利到底「 字頭」 綠 │憩居家 │景觀無價 ！ 攬翠水岸雙公園，擁抱人文雙饗宴 區 │域環境 │台北城南 ！ 牯嶺街 特質，打造好宅新聚落
「森城大院」
立面示意圖
3D
WAT E R F R O N T
SHEN CHENG
4
6
地 │段優勢 │ 大優勢 ！ 生活機能完善，「森城大院」房價超值 森 │城建設 │森城首鑄 ！ 超值回饋價「超優 值」，只賺口碑 經 │營理念 │森城建設 ！ 規劃為重、品質為先、客戶為尊、服務為本 3
CP
地 震 危 機 Earthquake Crisis
文 /MyGoNews 圖 /MyGoNews・達志影像 shutterstock
台北建築 安全危機 您不得不重視
02
美國地質學會年會2017年11月發表研
英國《金融時報》(Financial Times)2017年12月
究指出，2018年恐成為「地震年」。
發佈「房地產財富及風險」報導，依據全球各城市
台灣位於地震帶上，內政部建築研究所
天災數據評估，台北被評為「城市風險指數」最高
表示，台灣建築的隔震結構非常重要， 能有效減低震度破壞、確保結構與內部 設備的安全性。
的城市，其次是上海、墨西哥、香港、東京，該報 告分析，台北市只要有6級以上大地震，資產曝險 將高達34％的GDP，換算約1377億美元。
示 警 ！ 台北老建築難抗6級以上地震 現任台灣大學土木系教授(前內政部長)李鴻源表 示，根據國家地震中心模擬的「災害顯示圖」分 析，如果6級以上的地震發生在台北市，估計30-40 年以上的老舊公寓會有4千棟房子倒塌，甚至部分 政府機關、學校都會倒，將會是無法想像的災難。
擔憂！ 台北2現象，隱藏大地震因子
危 險 ！ 北市建築耐震僅對抗5級地震
台灣大學地質研究所教授陳文山表示，台北市屬
陳文山教授提醒：「抗震安全係數0.23G的建築，
於板塊擠壓的地方，過去30-40年來，甚至更久時
恐怕難擋規模6以上的地震威脅，台北市都會區若
間，台北市沒有發生大地震，其實有2個不好的現
發生規模6以上的地震，絕大部分的建築物應該都
象，(1)台北盆地可能已經累積很大的板塊擠壓能
無法抵擋，地震當時的地表加速度若到達0.3G以
量，隨時釋放，(2)地殼擠壓過程累積能量速度變
上，我相信台北市屋齡40-50年以上的老舊房子，
慢，大地震週期會拉長。根據資料，台北「山腳斷
大概都會全倒。」
層」1694年發生規模7.3強震，距離現在已經324 年，6級以上大地震能量累積隨時爆發的可能性越
選 擇 ！ 免震建築提供更安全居家
來越高。
台北市面對累積超過百年未釋放的地震能量，超越
標準！ 0.33G建築抗震係數是國家規範
制震的「免震建築」就成為台北市新興建築中最安 全的產品。
台灣在1999年921大地震之後，各縣市紛紛上調建 築物耐震係數為0.33G(可承受6級震度)，但是人 口密集高的台北、新北、高雄、屏東等4大縣市， 建築物耐震係數卻仍維持在0.23G(可承受5級震 度)。內政部建築研究所表示，一般建築耐震係數 0.33G，是指房屋承受的水平加速度到達0.33G時， 建築物會龜裂、部分毀壞，但在可修護範圍內，整 體結構還算完整，建物裡的人可以安全離開。
台灣大學土木系教授李鴻源表示， 如果6級以上的地震發生在台北 市，估計會有4千棟老房子倒塌， 將會是無法想像的災難。
台北「山腳斷層」1694年發生 規模7.3強震，距離現在已經324 年，6級以上大地震能量累積隨 時爆發的可能性越來越高。
安全建築
Safe Building 04
文 /MyGoNews 圖 / 達志影像 shutterstock
國家等級！工法困難、成本昂貴的免震建築
換屋也換安全 免震 還給你絕對安全感 地震很多的日本地區，從1891年開始研究耐 震結構開始，迄今已經126年，這段期間各 式各樣制震技術越來越成熟，日本人發現，
建築耐震與否的
5種模式
免震結構可在大地震時能將建築物的損壞程 度降至最低，並確保室內安全，保護資產。
都市發展促使建築物越蓋越高，因此，地震工程科技不 斷提升。財團法人國家實驗研究院表示，抗震工法主要
分為⓵制震(減震)、⓶免震(隔震)，多數建商採用「工
免震建築
免震裝置對建築的功 用，如同雙導管漏斗， 能過濾掉大部分的地 震能量，大幅減輕地震 對建築物的衝擊
制震建築
建 築， 裝置的 震裝 震 制 ，減 加裝 能 地震時 發 生 大 部分的地震 散 消 動 可 振 置 的 小建築 量，減
耐震建築
耐震建築是依據新版 規範興建，建築具高標 準耐震力，大地震發生 時，建築不會輕易倒塌
不耐震建
震 在大地 建築會 震 施 耐 是 不 能 原因可 時 倒 塌， 興 建 當 時 規 或 工 不 良， 低 較 準 範標
補強建築
舊建築在專業技師評 估後，選擇合適補強方 法，提高耐震能力
法簡單、成本便宜」的制震，但是，「工法困難、成本 昂貴」的免震建築，才是抵抗地震的最佳工法。
標竿！ 「免震建築」是制震最高等級 台灣在921地震後，政府重新制定抗震係數與標準，只 要符合規範，都可稱為抗震宅。但是，建築如果加裝免 震設備，更能夠保障地震時的身家財產安全，不至於因 為地震毀損建築物，讓一輩子辛苦積攢的資產瞬間化做 泡影。結構專家提醒「消費者買房最不懂的就是營造施 工，交給有知名度的廠商，交給有業績實力的廠商，應 該是比較正確的作法。」
築
資料來源：財團法人國家實驗研究院
資料彙整：MyGoNews.com
免震建築能夠從容應付各類型地震，保障建築物安全 地震等級
強大 中等 普通 結論
免震系統優點
免震系統可能無損，傳統耐震系統則產生嚴重毀壞 免震系統依然安然無恙，傳統耐震卻已達到中破壞 免震系統內部功能無動態，傳統耐震系統有輕損害 防震新科技以柔性免震元件隔絕地震之傳輸路徑 ( 以柔克剛 )，地震時，會引導地震能量經既定路 線至消能元件。傳統耐震設計，完全由梁、柱、牆吸收地震之能量 ( 硬碰硬之對策 )
資料來源：結構技師
資料彙整：MyGoNews.com
免 震！ 「森城大院」免震住宅系統
安 全 ！ 免震建築才可以無損對抗大地震
森城建設承攬百餘件國內知名建築個案，具備紮實
傳統耐震建築，遇到中型、小型地震時，結構物安
且完整口碑，自家興建個案「森城大院」，採高成
全，遇到大地震時將會大變形，幾乎無法修復。而
本「免震」技術，在地震來時，可減低70–80%震
「森城大院」免震建築即使在強烈大地震下，依然可
度。世界知名的免震建築包括法國羅浮宮、美國洛杉
確保建築物的安全性及構造性，也將帶給住宅最舒適
磯市政廳、日本青山PRADA旗艦店，在台灣，台積
的居住品質。
電、慈濟醫院、北市防災應變中心等公共建築，信義 計畫區行情超過每坪300萬的「陶朱隱園」也採免震 設計，台北市中正區「森城大院」居家防震安全係數 與國家等級相同。
現代新式抗震工法 造價工法 抗震方式 設計位置 抗震效果 地震搖晃
制 震 ― 減震
免 震 ― 隔震
在建築骨架內安裝一種或多種制震元件 ( 制 震器或斜撐阻尼器 )，地震來襲時，制震器發 揮吸收能量，降低搖晃程度，減低不舒適感， 制震器須由低至高，裝置至少一半以上樓層， 且 1 層至少裝置 4 支以上才有效果，地震發 生時可減低 20~30％震度。在遭遇大地震時， 制震器發揮功能，不致損及主結構體，地震 過後，再針對制震器進行檢測，若損壞再進 行更換，建築物即可恢復原有安全。
在 建 築 基 礎 層 或 低 樓 層 的 某 一 層 當「 免 震 層」，並從當層每根柱子下方裝設鉛心橡膠 隔震器，吸收地震能量，地震發生時可減低 70~80％震度，更重要的是，降低人們遇到地 震搖晃時的恐慌感。這種建築技術廣泛應用在 醫院、博物館、重要政府機關。透過裝設在混 凝土基礎與主體結構柱間的「免震層」阻隔與 吸收地震位移能量，可降低地震搖晃 3~4 倍， 是最佳抗震工法，台北市知名建案為「陶朱隱 園」、「信義帝寶」以及「森城大院」。
造價較低，工法較單純
造價較高，工法較複雜
加強房屋結構的耐震程度
減少結構的搖晃程度
在結構體裡加強斜撐抗力
在 2 樓以下樓板下鋪設免震墊
能抵擋 20-30％的地震
能抵擋 70-80％的地震
較大 ( 家中物品擺設，較易掉落毀損 )
較小 ( 家中物品擺設，不易搖晃掉落 )
資料來源：國家實驗研究院、結構技師
資料彙整：MyGoNews.com
首善地段
Best Location 06
文 /MyGoNews 圖 /MyGoNews・達志影像 shutterstock
震撼讓利！能選台北，就別挑新北
北市中正區燙金門牌， 讓利到底 字頭
6
台北市中正區「6字頭」房價，8年前已經絕版，目前區域內平均新建案銷售價 格約在「80–百萬單價」之間，森城建設在北市中正區推出「森城大院」，以 震撼「6字頭」讓利價格推出，行情比新北新板特區還要超值。
根據房地產實際市場調查資料顯示，2017年台
形成政治、經濟、交通、治安上的優勢，「京
北市中正區預售屋(新成屋)房地產平均單價約從
畿」地段預屋售(新成屋)的房價，絕對都是「百
每坪80萬元起跳，最高達每坪180萬行情，同區
萬單價」以上的行情。
域中古屋市場2017年的行情，根據實價登錄以 及信義房屋內部成交資料統計，每坪成交單價
差 異 ！「京畿」百萬，「王畿」8字頭起跳
約為69.9萬元，中古屋也逼近「7字頭」行情。
中正區愛國西路以南的路段，因為緊鄰「京
區隔！ 北市中正區房市簡易「二分法」
畿」，也就被稱為「王畿」(王城周圍的地域)，
台北市中正區預售屋(新成屋)的房價從每坪
主，生活機能條件與「京畿」相近，在台北市
80-180萬元的價差空間其實是非常大，該如何
的行政區裡，同樣給予「安全居住環境」的正
觀察這個區域的房地產行情呢？其實，中正區
統印象，由於近鄰行政中心，區域發展較早、
是台北市不動產市場中，房價區隔最明顯、
這裡以奉公守法高質感居住的軍公教族群為
生活機能、交通動線的佈建，也顯得較為齊
也最單純的區域。房地產專家表示，中正
全。簡單食衣住行育樂的需求與採買，幾乎
區房地產只有兩個區塊，以愛國西路作
都可以在步行的路程內輕鬆搞定。在這個地
為區隔，以北部分屬於「京畿」(中央政
段裡，根據實際市場調查的結果，預售屋房
府機關匯聚)地段，因為中央機關匯聚，
價，平均是「8字頭」以上的行情(右表)。
案名
皇翔御郡
地址
臨沂街 61 巷
PARK259 信義路二段 259 號
樓層G/B
180
坪數
62-100
備註
14/2
150
15-19
336 坪基地，1 房為主
6/1
單價
區域內最高單價
將作城心
南昌路二段 91 號
14/5
155
16-18
3 米、4.2 米複式產品
指月錄
仁愛路二段 25 號
7/1
150
19-28
177 坪基地、2 房 25 戶
臨沂街 57 巷 32 弄
5/1
135
14-52
訴求地段，共 16 戶
信義路二段 76 巷
7/2
130
24-26
單層單戶 2-3 房
牯嶺街 83-85 號
19/6
125
90-120
842 坪雙基地、SRC 結構
林森南路 69 號
13/3
115
40
171 坪基地，3 房雙拼
中華路一段 95 巷
25/5
105
65-162
461 坪基地、SRC 結構
寧波西街 182 巷
6/2
93
25-34
2-3 房設計
同安街 80 巷
6/1
93
27-38
42 坪基地，單層 2 房
中華路二段 81 巷
7/2
90
40-45
150 坪基地，2-3 房
中華路一段 7 號
15/4
90
17-40
1-3 房，145 戶
汀州路、廈門街
19/6
80
50-95
3-4 房，都更案
詔安街 88 號
11/2
83
21-32
200 坪基地，2-3 房
同安街 20 號
7/2
80
38-62
85 坪基地，3 房 + 樓中樓
汀州路一段 239 號
9/3
78
24-25
雙拼 1+1 房
廈門街 137 號
12/2
80
15-62
172 坪基地，1-3 房
廈門街 86 號
11/3
80
13-28
基地 106 坪，複式產品
三元街 256 號
7/2
80
21-22
63 坪基地，2 房 12 戶
正文仁愛 虹庭臻鼎 力麒南海 仁愛樸樂 皇翔紫鼎 虹庭臻裔 川端賞
中正楷悅 中華帝標 中正晏京 頤禾苑
中正捷座 威堡合筑 奕品竹 泊樂
中正藝邸
資料來源：住展雜誌、市場調查
資料彙整：MyGoNews.com
總統府位於台北市中正區，讓區域成為政治、經濟、交通、治安的樞紐，國家音樂廳、 中正紀念堂也都在區域內，打造出中正區與其他行政區截然不同的尊貴質感。
台北市2017年中正區預售/新成屋建築個案行情一覽
首善地段
Best Location 08
THE CAPITAL CITY
京畿
㊀ 百萬單價起跳 ㊁ 政治經濟中心 ㊂ 全國交通樞紐 ㊃ 文教藝文特區 ㊄ 優良治安專區 愛國
王畿
北市中正區具備文化教育、藝文饗宴還有順暢交通樞紐，區域發展成熟。
THE CAPITAL AREA ㊀ 8字頭房價
㊁ 高質感生活圈 ㊂ 軍公教群聚區 ㊃ 區域發展成熟 ㊄ 交通便利順暢
東路
95 至尊
5 第一
台北市主計處集群分析中正區
NO.1 政治中心
總統府、行政、立法、司法、監察院、 中央部會機關、中央銀行、台灣銀 行、台北車站、電信總局、郵政總 局都聚集在這裡。
NO.1 首善之區
9 特質
全國政治行政中心，也是經濟、金 融、交通與文化的首善之區。
NO.1 文教重鎮
❶ 人口老化指數低 ❷ 人口死亡比率低
❸ 受大學以上教育程度高
❹ 每萬人享有金融機構數多 ❺ 企業單位生產總值高 ❻ 可支配的家戶所得高
❼ 家戶/個人消費能力高
❽ 擁有自有住宅比率高 ❾ 竊盜案件發生件數少
文風鼎盛的文教重鎮，台北市立教 育大學、台大醫學院、北一女、建 中、成功中學等知名學府都在本區。
NO.1 藝文密度
包括中正紀念堂、國家音樂廳、國 家劇院、中山堂、國軍文藝活動中 心、台灣藝術教育館、市長官邸、 牯嶺街小劇場等，大中小型表演場 地俱全。
NO.1 文創書街
重慶南路書街與南陽補習街，堪稱 全台北最具文藝氣息的區域。
稀有！「王畿」震撼讓利「森城大院」登場
偏僻的江子翠重劃區域，不只是生活機能缺乏，甚
當中正區預屋售(新成屋)的房價在「王畿」地段「8
至區域內還有殯儀館、果菜市場、垃圾處理場等嫌
字頭」以上，與「京畿」地段「百萬單價」以上被
惡設施存在。新莊副都心、頭前重劃區以及新店地
確立之後。2018年初，森城建設在「王畿」地段
區的行情，也在約在每坪50-60萬元，甚至有單價
推出「森城大院」全新預售建築個案，以「震撼
「7字頭」的建案在銷售。
讓利」的市場訴求，定位「6字頭」的區域最親民 價位，甚至比實價登錄中古屋每坪69.9萬均價還便
精 選 ！ 台北市中正區「6字頭」燙金門牌
宜，引起市場極大的注意。
與「森城大院」隔著條新店溪眺望對岸的新北市永
置產！ 新北房價比台北還貴，當然買台北
和區，地段稍好的預售屋(新成屋)行情都約在每坪
攤開雙北市預售屋(新成屋)不動產市場新建案行
「當新北市門牌比台北市貴、或者新北市門牌與台
情，新北市板橋區現階段同類型房價約在每坪60-80
北市門牌相同價位時，聰明的買家，都應該挑台北
萬元，新板特區則一律都在「8字頭」以上價位，至
市的門牌。」更何況銷售單價「6字頭」的「森城大
於板橋區喊出4字頭「讓利」的預售案，地段則是在
院」，屬於台北市行政中樞中正區的燙金門牌。
60-70萬元之間。房地產投資達人就很明確的指出：
綠憩居家
Green Home 10
文 /MyGoNews 圖 / 達志影像 shutterstock
無價！親近水岸、綠憩房價比較增值
森城大院 攬翠水岸雙公園 擁抱人文雙饗宴 優 質 ！「森城大院」具備「景觀VS.高價值」 倫敦泰晤士河，巴黎塞納河，紐約哈德遜 河，東京江戶川…全球城市都擁有一條引
台北市中正區水源快速道路與牯嶺街交叉口的「森 城大院」，跨越水源快速道路可以直接親臨位於中 正橋和永福橋之間，面積約23.35公頃、水岸長度
以為傲的河流。「都會水岸」成為城市獨
約2100公尺的古亭河濱公園，欣賞新店溪對岸的新
特稀有的領域，水岸居住環境是品味人士
北市面積約21公頃、水岸長度約1400公尺的綠光
對於居住的高端追求，近水岸區域的住宅
河岸公園，適合散步、慢跑、騎單車，這片新店溪
房地產價值，當然穩健成長。
河畔的寬廣綠地還附設網球場、羽球場、籃球場及 溜冰場，可說是全家人運動休閒的最佳場所。「森 城大院」具備房地產「有景觀持續增值」的市場獨 特地位。
美國波士頓、加拿大溫哥華、澳洲雪梨等，都是國
超 質 ！「森城大院」近擁人文景觀帶狀園區
際上知名的水岸都市，在鄰近水岸的外環，都會開
除此之外，「森城大院」短距約150公尺(步行約2
設2~5米以上的人行「公共空行權」道路，讓附近
分鐘)鄰近文化古蹟「紀州庵文學森林園區」，結
居民享有河岸景觀的權利，也讓這些濱水城市房地
合寶藏巖文化園區、自來水園區、客家文化主題公
產行情穩健上揚(表1)。房地產有「景觀」就代表
園、新店溪河濱公園、青年公園甚至於淡水河河濱
價值提升，水岸景觀產品通常都比同區一般住宅單
公園，創造台北水岸空間的自然人文景觀特色帶狀
價高出約30-50％。台北市大直大彎段、永和水岸
園區，享受區域水岸景觀與人文綠憩。擁有「森城
住宅、新店水岸住宅，都驗證著鄰近水岸房地產高
大院」成為居家心靈的超級享受，建築頂樓打成專
人一等的價值(表2)。
屬城市植栽，更增添養生宅的居住特質。
表1║國際濱水城市成功開發，創造區域房地產價值持續升值
Paris
巴黎塞納河左岸特區計畫
已開發 35 年 平均漲幅 12 倍
Boston
London
美國波士頓濱水創新港區
已開發 51 年 平均漲幅 11 倍
英國倫敦泰晤士河岸門戶計畫
已開發 37 年 平均漲幅 10 倍 註： (1) 平均漲幅係根據各國家房地產表現 與個別訪查，統計到 2017 年第 4 季， 已經力求精準，僅供參考。 (2) 開發時間係指該區域從開發初期約 略年份，僅供參考。
Yokohama
日本橫濱港未來MM21開發計畫 已開發 52 年 平均漲幅 8 倍
資料來源：各國地政、土地開發相關機構、市場調查 資料彙整：MyGoNews.com
Taipei
台灣台北市大直重劃區
已開發 20 年 平均漲幅 7 倍
表2║雙北市水岸住宅場域，「森城大院」房價最親民 大直大彎段重劃區
永和水岸住宅
新店水岸住宅
森城大院北市水岸宅
237 公頃重劃區規劃， 隔淡水河遙望北市城景， 位新店溪畔，建築天際 位新店溪畔，臨古亭河 鄰內湖科技園區 住宅區腹地飽和擁擠 線新舊不一環境複雜 濱公園，紀州庵文學森 環境規劃 林、台北客家文化主題 公園 自然景觀 基隆河景大佳河濱公園 交通利多
堤頂交流道捷運文湖線
淡水河河濱公園
新店溪、碧潭風景區
新店溪、都心綠憩公園
國道 3 號、捷運中和線
國道 3 號、捷運新店線
水源快速道路、捷運新 店線
美麗華影城、文湖線開 市 容 無 整 體 規 劃， 屬 人 水岸住宅席次近飽合， 鄰近新店溪岸，區域內 房市利多 通，豪宅齊聚房價攀至 口 高 度 區， 水 岸 住 宅 品 建築爭相比高，空間壓 都更，帶動房價堆疊往 高點 質較不理想 迫感重 上發展 房價表現 綜合評比
200萬/坪
70萬/坪
70萬/坪
6字頭/坪
水岸住宅房價高於區域行情，台北市中正區「森城大院」具備「風」 、 「光」 、 「水」 、 「綠」環境共生住宅， 加上快速道路、捷運系統暢行雙北，帶動地段價值，相較其他水岸宅，房價相對親民。
資料整理：市場調查
房地產有「景觀」就代表價值提升，這類水岸景觀產品行情，通常都比同區一般住宅單價高出約30-50％。
區 域 環 境 Regional Environment
文 /MyGoNews 圖 / 達志影像 shutterstock
台北城南！安全、單純、寧靜、景觀
4
市府監督 牯嶺街 打造好宅新聚落
12
特質
置 產 ！ 牯嶺街往南700公尺，房價省2000萬 牯嶺街生活圈是傳統住宅區，環境單 純，房價較市中心平易近人。近年出現 不少都更題材，帶動房價的成長。和平 西路一段以南、延伸至新店溪河畔的住 宅區，寧靜且環境單純，更適合居家。
從林姓名模「9字頭」新居，沿著牯嶺街緩步慢行 約700公尺，就可以抵達森城建設「森城大院」免 震個案，約8分鐘步行時間，房價在「震撼讓利」 下，優惠到「6字頭」，等於是往牯嶺街往南移 動每100公尺，房價就可以省下每坪約4萬元，以 「森城大院」58坪格局來說，700公尺外的新成屋 總價約5000-7000萬元，而在「森城大院」3950萬 元起的總價就可以擁有建築更新、工法更好的免震 安全住宅。
價 」 ， 買 下台北市中正區牯嶺街8 3 號「 力 麒 麒
完 整 ！ 區域生活圈成熟，民生機能便利
御」，2017年實價登錄顯示，該棟建築成交單價
牯嶺街區發展早，生活機能堪稱完備，便利商店、
回升到每坪約92萬元的「市場價」。牯嶺街北段
郵局、診所、藥局、電器行、洗衣店、家具店及舊
(和平西路以北)的舊書攤、日治時期的木造屋舍，
貨行等一應俱全，各式餐飲小吃店選擇眾多。全
是過去人文薈萃的區域，如今雖已人去樓空，仍能
聯、頂好等超市近在咫尺，可滿足日常採買需求；
從街巷氛圍感受風格氣韻。牯嶺街南段則屬靜巷住
喜歡逛傳統市場的人，古亭市場、南門市場都是一
宅區，老舊公寓占多數，還有綠意盎然的小公園，
個選擇。商圈內有歷史悠久的河堤國小，周邊還有
走逛於巷弄之間格外從容舒適。
螢橋國小、螢橋國中，孩子上學十分方便。
台灣林姓名模2016年5月以每坪約88萬元「友情
景觀
Landscape
水源路沿線的住宅，可坐擁天然河 寧靜 單 純 景觀 安全 岸景觀、公園綠地 Peaceful Simple LandscapeSafety
寧靜
Peaceful
夜晚鄰近街道寂靜，為市區生活增 單純 安全 添難得的都會寧靜 Simple Safety
靜
ful
表1║北市府嚴格規範「森城大院」建築，大幅提升環境與居住品質 「森城大院」建築小檔案
基地面積 518 坪
建築設計 熊宜一建築師事務所
規劃戶數 78 戶
投資興建 智城建設
樓層規劃 13-14F/B4
景觀規劃 漢翎有限公司
坪數規劃 50~77 坪
門廳設計 李俊平空間設計
車位規劃 136 車
工程營造 森城建設
樓層高度 3.3 米
建案特色 免震建築
「森城大院」台北市政府都更建築規範
基地座向 南北座向
整體規劃 配合周邊住宅區、文教區，融入整體規劃，基地南、北側退縮並設置景觀照明，提供地區居民良 好的意向空間。基地以綠建築指標原則進行整體規劃，確保居住環境「健康、環保、舒適」3 指標
基地退縮 建築基地北側廈門街 147 巷道路寬度為 6 公尺，為利消防救災需要基地退縮 2 公尺補足 8 公尺， 退縮部份與道路順平處理，另留設 3.5 公尺無遮簷人行道，合計 11.5 公尺。基地臨水源路與牯嶺 街側，依規定留設至少 3.64 公尺以上之騎樓或無遮簷人行道。
3大目標 3大策略
建立優質居住環境、提昇人行空間品質、強化地區防救災功能
⓵都更促進土地再開發，提昇土地利用、改善都市景觀與環境品質 ⓶留設充足人行步道及停車 空間 ⓷配合台北市防救災計畫及中正區防救災系統，規劃防救災空間
綜合評論 這樣嚴格且完善的都市區域更新限制，可以預想未來建築興建完成後，整區域環境將呈現大幅提 升改善的意向。當區域環境改變後，房地產價值當然就會跟著提昇 資料來源：森城建設 / 台北市政府
資料彙整：MyGoNew.com
通勤！ 快捷交通動線，前進雙北都很方便
具備(1)安全、(2)單純、(3)寧靜、(4)景觀4大特質
在交通動線部分，中和新蘆線、松山新店線雙捷運
(下圖)，讓區域房地產獲得穩健發展。牯嶺街一改
在古亭站交會，且周邊羅斯福路、和平西路、重慶
以舊公寓為主的住宅生態，儼然成為台北市新興豪
南路等主幹道公車路線及班次相當密集，廈門街、
宅聚落。牯嶺街南段則屬靜巷住宅區，周邊多政府
汀州路也有公車行經，坐擁極大交通優勢。開車過
機關與市定古蹟，還有學區、捷運等生活機能。
中正橋即抵雙和地區，水源快速道路可串聯新店及
「森城大院」座擁4大居家地段特質，加上台北市
北市大同區，南來北往均十分便捷。
政府都市更新的嚴格規劃，以及優秀堅實的建築團
推薦！ 生活圈4特質，好宅置產優先選擇
隊(表1)，為「森城大院」劃下最完美的建築天際 線，成為好宅住家置產優先選擇。
牯嶺街位台北城南「王畿」地段，周遭生活環境，
單純
文教區、人文書香氣息高， 景觀 安全 寧靜
生活品質優 Simple Landscape Safety Peaceful
單純
Simple
安全
Safety
中正區「王畿」之地，警力充沛、 治安一向表現良好
地 段 優 勢 Location Advantage
文 /MyGoNews 圖 /MyGoNews・達志影像 shutterstock
牯嶺街不只是一條通行的「交通道路」
3
大優勢! 生活機能完善 「森城大院」房價超值
14 素有「中正南海特區」的中正區，更是明星學校的重點區域，鄰近螢橋國小、河堤國 小、國語實小、螢橋國中、中正國中、建國中學、北一女中、台灣大學、台北大學都 在周遭，文教氣息濃厚，吸引不少現代孟母買屋設戶籍。
「森城大院」位居牯嶺街「居家藝文生活圈」， 免震住宅的建築工藝，震撼讓利的價格，讓產品 更具理性置產價值。
「森城大院」 立面示意圖
3D
森城大院
3
大優勢
生活機能
台北市中正區牯嶺街是由重慶南 路、羅斯福路、和平東路三條20米以
小劇場、植物園、南海藝廊、二二八國家紀念館、 郵政博物館、歷史博物館、中正紀念堂兩廳院、 國家圖書館、楊英風美術館、信誼基金會、國語 日報社、建國中學、北一女，公館商圈、師大商 圈、汀州路商圈、頂好超市、古亭、南門傳統市場 等，10分鐘車程可輕鬆滿足民生6大需求
交通便利
上的道路，以及15米單向的南海路所包 圍。這幾條外圍的道路，平時充滿了疾駛 而過的車子，與這些外圍道路相較，牯嶺 街整個空間少了一些交通擁塞擠壓的氛圍， 12米寬的道路發展成為一條完整街道藝文生活 空間尺度，由此延伸出各種多樣生活機能空間， 牯嶺街更像是一條形塑「內聚型」社區的場域。
捷運古亭站與台電大樓站雙捷運，水源快速道 路聯通雙北市，直上建國南北高架道路，串聯台 北都會商圈，和平西路有充沛公車路線可通往 雙北各區
綠憩生活
鄰近牯嶺公園、紀州庵文學森林、客家文化主題 公園、古亭河濱公園、南昌公園、永昌公園、青年 公園
資料來源：市場調查
資料彙整：MyGoNew.com
情 懷！ 牯嶺街不只是一條「交通道路」 牯嶺街是台北最早發展舊書集散的地方，是台北「書
城大院」具有捷運古亭站與台電大樓站雙捷運機
香之地」，這裡的街道不同於一般商業質感掛帥，充
能，水源快速道路聯通雙北，也可直上建國南北高架
滿著濃郁懷舊與濃厚文藝氣息，也成為台北市獨特的
道路，串聯台北都會商圈，和平西路有充沛公車路線
「居家藝文生活圈」。
可通往雙北各區。「森城大院」位於牯嶺街與水源快
質 感！ 人文+綠憩，「森城大院」居家新饗宴
速道路交接處，且鄰近捷運古亭站，還有完整的公車 系統，建構區域內快捷方便的通勤動線。
劇場、植物園、南海藝廊、二二八國家紀念館等等，
理 性 ！ 3大優勢，「森城大院」超值置產
區域內的文教機構也有郵政博物館、歷史博物館、
就學來說，「森城大院」距離河堤國小步行約5分
中正紀念堂兩廳院、國家圖書館、楊英風美術館、信
鐘，步行約7-8分鐘可以抵達雙捷運古亭站、螢橋國
誼基金會、國語日報社、建國中學、北一女等等，在
小，距離捷運台電大樓站，步行也只要約9分鐘，上
牯嶺街的生活場域裡，放慢步調，可以體會不一樣的
學、上班的交通都很方便。生活機能是區域房價持續
台北風情。街區內公園綠地其實分布得相當平均且多
上漲的最高準則，中正區的發展很早，牯嶺街區的
元，以「森城大院」建案周遭來說，鄰近就有牯嶺公
生活機能也已經相當成熟，公館商圈、師大商圈、汀
園、紀州庵文學森林、客家文化主題公園、古亭河濱
州路商圈、頂好超市、古亭、南門傳統市場等，約
公園，此外，區域還有南昌公園、永昌公園，享受著
10分鐘車程就可輕鬆滿足民生6大需求，區域地段的
都市寧靜居家氛圍。
居住生活便利性極佳。「森城大院」具備(1)生活機
快 捷！ 通勤渠道，「森城大院」交通順暢
能、(2)交通便利、(3)綠憩生活等優勢，具備豪宅等
交通建設與生活機能是房地產上揚的第一要件，「森
超值的理性置產標的。
台北城南的牯嶺街區內古蹟及歷史建築林立，包括小
級的免震建築工藝，又是台北市心震撼讓利價格，是
森城建設
Shen Cheng 16
文 /MyGoNews 圖 /MyGoNews・達志影像 shutterstock
森城首鑄！ 規劃為重、品質為先、顧客為尊、服務為本
超值回饋價 超優 CP值 只賺口碑 以施工嚴謹著稱的潤泰集團、忠泰建設、東騰建設 等，在房地產市場累積多年好口碑，他們對於自己興 建的個案都有高度信心，常常可看個案用公司冠名， 這是對於建築個案負責任的態度。
買房有個訣竅，一般來說，敢在建築個案名稱前 面，冠上建設公司名稱的個案，通常是比較負責任 的業主，因為這些建設公司在(1)優質設計、(2)嚴 謹施工、(3)完善售服、(4)終身服務這4大條件， 給予購屋者高度保證，把公司名稱與建築個案相結 合，以自家出品的品質自豪，要在區域豎立高標、 高質感建築，贏得市場認同、也塑造口碑。
森 城 ！ 30年資歷，打造高認同、好口碑 森城建設(甲級營造廠)1969年創立，1988年匯聚 志同道合具使命感之建業同好，再度精實出發，近 30年來，一步一腳印打造出現在壯碩的規模，完 成大小建築案已達百件以上，網羅國內知名資深工 程幹部及菁英，個個學養俱佳，工程經驗豐富。森 城建設承建工程，包含辦公大樓、廠房、住宅大 廈、學校綜合教學大樓及宿舍大樓...等，完成的專 案工程，無論是施工品質或進度，均獲業主高度肯 定與稱許。
一品花園 真誠！ 森城出品、滿足您心—打造直覺印象
基泰信義
品花園」、2014年萬華區「萬喆喆」、2015年蘆洲區
森城建設積極在(1)知識獲取、(2)人才培育、(3)價
「紐約公寓」、2016年林口區「長耀雙峰匯」等等
值觀建立、(4)持續改善工法、(5)隨時創新思維等
建案的工程營造都委由森城建設興建。
各層面力求精進突破，成為人人能負責、事事講 效率、時時重服務，並確實貫徹I S O品質政策。森
焦 點 ！ 個案首鑄、超值回饋價，只賺口碑
城建設企業經營4大理念就是「規劃為重、品質為
經過多年歷練，森城建設2017年在台北市中正區
先、顧客為尊、服務為本」，經過數十年累積營造
水源快速道路與牯嶺街交叉口首推自建個案代表作
工程專業技術，「森城出品、滿足您心」已經成為
「森城大院」，並在建案冠上「森城」名稱，為
公司在房地產領域裡，眾多客戶的直覺認知。更深
了創造口碑，以及獲得市場認同，森城建設使用
自期許未來森城建設能成為出類拔粹的營建公司。
高等級建材與「免震工法」打造，並採取大幅讓
努力！ 雙北各區重點建案，森城一手包辦
利作法，用「超值回饋價」銷售策略，省掉塑造
森城建設累積的百餘件的工程實績，1992年新店區
利價格」，創造買家、業主雙贏高C P值(c o s t–
「黎明清境」、2005年信義計畫區「基泰信義」、
performance ratio,性價比)意象。「森城大院」不
2006年完成中國技術學院台北校區二期工程、2008
以最大盈利為目的，而是要創造話題，贏得市場口
年汐止區「甲山林天廈」、2010年蘆洲區「徐匯廣
碑，讓公司、買家取得「雙贏」，這樣的建案最值
場」、2012年信義區「帛詩華」2013年永和區「一
得購買。
品牌形象廣告的支出預算，直接回饋在個案「讓
經 營 理 念 Business Philosophy
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文 ‧ 圖 /MyGoNews
專訪森城建設董事長鄒開鑄
免震安全住宅「森城大院」 買到是福氣！ 1988年，現任森城建設董事長鄒開鑄離開工作6年的遠東建設(現在的 遠雄建設)，召集過去志同道合且擁有建築專業背景的同事，承接並重 組1969年成立的甲級營造廠森城建設，一步一腳印的開拓營造業務發 展，到2018年將進入重組後的第30年，這些年來，森城建設蓋了上百 棟建築，包含辦公大樓、廠房、住宅大廈、學校綜合教學大樓及宿舍大 樓...等，累積出堅實營造品質與精準施工的SOP(Standard Operating Procedures,標準作業程序)，施工品質獲業主高度肯定與稱許。
森城建設董事長 鄒開鑄 語錄
經營理念！ 規劃為重、品質為先、客戶為尊、服務為本
建築是講求美觀、實用與安全性，
森城建設以使用者的角度按部就班、一點一滴的逐步完成。
不以追求成為大的營造商為目標；
而期許以良知、責任與使命感建立成最好的建設公司。
森城建設「工程三階段施工計畫」 務求品質讓客戶滿意 基 礎 工程計畫
結 構 體 工程計畫 裝 修 體 工程計畫
假設及基礎工程須先檢討各相關細節 及施工動線並做成計畫，經各單位檢 討後，據以實行。 結構體階段需先檢討相關結構尺寸與 裝修尺寸，並套繪機電圖以利後續工 程進行。 裝修階段依結構計畫進行更細部之裝 修尺寸、建材等檢討，以達成最後完 美交屋狀態。
資料來源：森城建設
資料彙整：MyGoNews.com
專 注！ 良好建築習慣養成，營造品質自然形成
(包商、營造廠、業主)品管『自主檢查』，每個工程細 項都重複稽核，做成建築產品履歷，在層層把關、嚴控 建築品質下，森城建設承攬的工程只有提早完工，從來 沒有延遲情況。」這樣的成績，除了事前規劃詳盡、過 程進度嚴謹之外，還有個因素，「包商跟森城長時間合 作，建立很好默契，很清楚森城品管要求，當然使命必 達的做到最佳建築品質。」
獨 特 ！ 「森城大院」採用日本免震系統 至於在台北市中正區推出的「森城大院」，則是森城建 設100％轉投資智城建設的代表作，他指出，「以前幫
森城建設鄒董事長表示，營造工程是Step by step(按部
其他業主蓋房子，要常常提醒哪些地方該注意，哪些地
就班)走出來的，唯一的竅門就是「專業與認真」，森
方該加強，因為會增加建築成本，往往要等業主同意才
城建設同仁幾乎都是學校畢業就到公司來，在「森林之
能施作，有些時候真是急死人了。『森城大院』是自己
芽、萌之於城」的經營理念下一路培養，年資滿20幾年
的個案，只要是對建築安全必要的設備就直接加進去
大概有20~30位員工，在營建工程嚴格謹慎要求下，所
了，所以加進了對建築結構安全最有保障的『免震系
有員工都養成「工作就是要這樣子做」的習慣，習慣養
統』。」他解釋道，「制震一般只能把地震震幅減少
成後，營造品質就自然形成了。
20~30％，免震的降低震幅可高達80％，兩者工法營造
回 饋！ 客戶高度肯定，就代表建築高品質
成本也差很多，『森城大院』採用日本免震系統。」他 自信的說道：「工程整體一定比別人做得更好。」
的時候，品質自然會有一定水準，而品質又是工作經驗
驚 豔 ！ 「震撼讓利」區域超值親民價格銷售
不斷的累積，累積後會想到更好的工法與技術，所以，
「森城大院」免震層做在一樓上，就是所謂的二樓(二樓
森城建設不停的在改正、修正，要做到客戶滿意。」他
其實是包含三樓)，用簡單的形容就是「地震來了，只有
篤定的說：「如果要問森城建設營造品質好不好？去
『森城大院』的住戶還可以安穩的睡覺」，累積上百棟
問我們的客戶最客觀，客戶滿意就代表森城建設的品
建築施工品質，「森城大院」讓建築本體一開始就紮下
質。」翻開森城建設資料顯示，「國家建築金質獎」、
最完美基礎。鄒董事長說：「我們把『森城』兩個字冠
「負責熱忱、嘉惠社區」、「工藝精湛」、「優良工
在案名上，代表對這件個案信心以及負責態度。」他還
地」、「進度超前、績效卓越」、「品質精良、進度超
透露，「我自己也保留了1戶，對本案深具信心。」
前」、「優良廠商」、「企業之光」等的客戶頒發獎
牌，就證實森城建設品質。
格銷售，這樣的產品當然引發市場重視。他說：「這個
謹 慎！ 三階段施工，森城建設蓋最安全房子
案我們犧牲很多利潤，希望回饋給真正原本跟我合作的
在營造領域，森城建設採取「三階段施工計畫」(見附
好，提供所有住戶最安全最舒適的一棟建築。」最後，
表)，鄒董事長表示：「森城建設不斷的進行嚴謹三級
他感性的說：「能夠買到森城房子是福氣！」
鄒董事長自信的說：「當你規規矩矩、正正派派做事情
「森城大院」採取「震撼讓利」的區域超值親民價
地主跟客戶，這是森城的第一個代表作，希望蓋到最