Jusspalten

FOTO: IMOTIV

VI BOR I LAG

- HENSYNET TIL FELLESSKAPET

TEKST: INGER-LISE OEN HELLESUND SÆLE, RÅDGIVER/JURIST VESTBO

Iet boligselskap må hensynet til fellesskapet ofte veies tyngre enn hensynet til den enkeltes bruksrett. Bruken av boligen og fellesområdet må tilpasses øvrige brukere av eiendommen, og skje på en slik måte at andre brukere ikke påføres unødig ulempe eller sjenanse. Dette følger av både borettslagsloven § 5-11 (1) og eierseksjonsloven § 25 (2), i tillegg til at både vedtekter og husordensreglene ofte har bestemmelser som regulerer den enkeltes rett til å bruke sin boenhet, nettopp fordi hensynet til fellesskapet krever det.

Slike bestemmelser kan ofte være en kilde til konflikt og det kan tidvis oppleves som urimelig for den enkelte at boligselskapet skal regulere eksempelvis hvordan beplantingen skal være, hvor mange biler man har lov å parkere eller om man kan leie ut sin egen bolig. På den annen side kan det i like stor grad oppleves som urimelig at naboen parkerer begge sine biler på boligselskapets eiendom, mens du må parkere langs offentlig vei fordi boligselskapets parkeringsplass er full. Og hvordan er det egentlig når du ikke kan nyte kveldssolen fordi naboen sin tujahekk er så høy at den skjermer for solen? Vi skal i denne artikkelen se litt nærmere på noen av områdene hvor hensynet til fellesskapet står sterkest.

PARKERING

I mange boligselskaper er parkeringsplasser et knapphetsgode, særlig gjelder dette for bynære boligselskaper hvor det ikke er tilstrekkelig parkeringsplasser til alle beboere. Boligselskapets parkeringsområder består ofte av to deler; en del hvor parkeringsplassene er fordelt på boligene som fast parkering, og en del som er til felles bruk eller gjesteparkering. Ofte dukker det opp spørsmål både fra styrene og beboerne i boligselskapene om hvilke muligheter styret har for å regulere parkeringen på boligselskapets område.

Styret i boligselskapet er ansvarlig for drift og forvaltning av boligselskapets fellesområder. Der hvor parkeringsplassene er til felles bruk eller til gjesteparkering, er disse ansett som fellesareal og vil i så måte være omfattet av bestemmelsene som gjelder for fellesarealer. Driften av dem vil falle inn under styrets ansvarsområde, og det vil ofte være behov for å regulere bruken av dem for å sikre en mest mulig rettferdig fordeling.

Boligselskaper som har stor pågang på parkeringsplasser kan ha behov for å regulere hvem som kan parkere, hvor mange biler den enkelte beboer kan parkere, hvor lenge gjesteparkeringen kan benyttes sammenhengende, at man skal fremvise gyldig parkeringskort, ikke kan parkere større kjøretøy m.m. Dette kan gjøres gjennom både vedtekter, husordensregler og eventuelt egne parkeringsregler. En forutsetning for at man skal kunne begrense bruken av fellesarealer er at reglene er vanlige og ikke usaklig begrunnet. Det kan ikke fastsettes regler som gir noen en urimelig fordel som er til skade for andre andelseiere.

Der hvor parkeringsplassene er fordelt på boligene som fast parkering, er det mer aktuelt å regulere tillatt bruk av dem, for eksempel at det ikke kan lagres dekk eller oppbevares gassbeholdere på parkeringsplassen. Mange boligselskaper leier ut plassene til boenhetene og da vil ofte forutsetningene for bruken av plassen være regulert gjennom leiekontrakten. Det vil likevel være fullt mulig å regulere tillatt bruk gjennom vedtekter, husordensregler og parkeringsregler.

En kilde til konflikt internt i boligselskapet oppstår ofte ved brudd på parkeringsbestemmelsene. Brudd på parkeringsbestemmelsene vil være ansett som et mislighold hvor vanlige misligholdsbeføyelser kan benyttes. Det vil dermed si at ved vesentlig mislighold danner det grunnlag for formell advarsel og senere salgspålegg. Det er ikke rent sjeldent at det forekommer at noen parkerer til hinder for søppeltømmingen i boligselskapet, noe som fort kan medføre økte kostnader da søppelbilen vil måtte rykke ut ekstra. Nettopp av denne grunn kan det oppstå et behov for å regulere om det skal være tillatt å stå utenfor oppgangen i andre tilfeller enn ved av- og pålessing. Det vil ikke være riktig ovenfor boligselskapets øvrige beboere at boligselskapet blir påført ekstra kostnader som følge av at noen ikke vil forholde seg til parkeringsbestemmelsene, og hensynet til fellesskapet tilsier da at det må være en grad av regulering av hvordan og hvor man skal parkere internt i boligselskapet.

PRIVATE HAGER

En annen problemstilling som ofte reiser seg når man bor i lag, spesielt nå i en tid med vår og sommeren rett rundt hjørnet, er i hvor stor grad man kan anlegge private hager. Hovedregelen om at man har rett til å bruke fellesarealer til det de vanligvis er beregnet til, vil gjelde for hageareal så vel som for parkeringsareal. I rekkehus med privat hageflekk, vil dette teknisk sett være en del av fellesarealet, og selv om man har hageflekken for seg selv vil likevel hensynet til fellesskapet stille opp noen begrensninger i forhold til hva man kan foreta seg. Dersom den enkelte beboers bruk av hageflekken fører til urimelig eller unødig sjenanse for øvrige beboere i boligselskapet, eksempelvis tujahekken som aldri blir klippet eller naboen som utvider hageflekken sin slik at den hindrer passasje, kan styret ha saklig grunn til å pålegge deg at tujahekken klippes og utvidelsen av hageflekken tilbakeføres. Det er viktig å merke seg at i boligsameier kan hageflekken være seksjonert som tilleggsdel til seksjonen og i så måte gi seksjonseier eksklusiv bruksrett. I slike tilfeller vil man like fullt måtte ta hensyn til øvrige seksjonseiere ved at bruken ikke må føre til urimelig eller unødig sjenanse.

I boligselskaper som ikke består av rekkehus med hageflekker er spørsmålet gjerne om den enkelte beboer kan plante egne blomster på plenen som er felles, eller sette opp noen rosebusker i bedet ved inngangen. Dette vil ikke være helt uproblematisk. Når man bor i et boligselskap har den enkelte andelseier en enerett til å bruke selve boligen, ikke en enerett til å bruke fellesarealene som uteområdet nettopp er. Alle andelseierne har i utgangspunktet samme rett til å bruke fellesområdet, og det kan fort bli uoversiktlig og rotete dersom samtlige beboere skal plante egne blomster på plenen.

Konflikter kan oppstå når en beboer ønsker å legge til rette for pollinerende blomstereng, mens en annen ønsker nyklippet gress. Det er både viktig og kan være konfliktdempende om man har klare retningslinjer i husordensreglene for hva man kan foreta seg på fellesarealene, og hvordan uteområdene skal utformes. Klare retningslinjer skaper forutberegnelighet og vil være lettere å forholde seg til.

UTLEIE AV EGEN BOLIG

Ikke rent sjeldent kan behovet for å leie ut boligen dukke opp. Det kan tenkes at man må flytte midlertidig som følge av jobb eller utdanning, eller kanskje har foreldre kjøpt bolig som barnet skal benytte under studiene. Spørsmålet om hvilke regler som gjelder og hvorfor man i det hele tatt har regler som kan begrense eiers mulighet til å leie ut egen bolig er mange, og vi skal derfor se litt på hovedreglene som gjelder for utleie.

Både i borettslag og sameier er hovedformålet i loven boligformålet. Selv om det er samme formål, vil det likevel være noen forskjellige regler i et borettslag og et sameie. I borettslag er formålet «å gi andelseiere bruksrett til egen bolig» hvilket innebærer at

andelseier som utgangspunkt skal bo i boligen selv. I sameier er det ikke begrensninger i loven om eiers adgang til å leie ut boligen, men det er viktig å være oppmerksom på at vedtektene kan ha en slik bestemmelse.

Skal boligen leies ut, altså bruksoverlates, må styret samtykke. Styret kan på sin side ikke helt vilkårlig samtykke eller nekte samtykke alt etter hvordan de selv vil, de må forholde seg til borettslagslovens bestemmelser og ellers sikre en ensartet praksis internt i boligselskapet. Hovedregelen etter borettslagsloven er at man kan leie ut boligen i inntil tre år dersom andelseier selv eller andelseiers nærstående har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Man kan i tillegg leie ut boligen dersom det foreligger såkalt særlig grunn. Særlig grunn innebærer blant annet tilfeller hvor man skal være midlertidig borte fra boligen som følge av jobb, utdanning, sykdom, m.m, og der hvor det dreier seg om utleie til nære slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, samt fosterbarn.

I slike tilfeller som nevnt over kan bare styret nekte godkjenning dersom det er saklig grunn og dersom leietaker ikke kunne blitt andelseier. Saklig grunn til å nekte vil være dersom andelseier eller dens nærstående ikke har bodd i boligen i ett av de to siste årene, eller om at leietaker tidligere har vært kastet ut som følge av bråk eller hærverk. I borettslag hvor det er krav om at andelseier må være over 55 år, må også leietaker være det.

Det er viktig å merke seg at utleie ikke reduserer andelseier ansvar og plikter ovenfor boligselskapet. Dette innebærer at det er andelseiers ansvar at husordensreglenes bestemmelser blir overholdt. Kommer man i den situasjon at leietaker ikke respekterer boligselskapets parkeringsregler, som eksempel at leietaker gjentatte ganger parkerer på en slik måte at øvrige beboere blir påført store ulemper, vil styret kunne følge dette opp med vanlige misligholdsbeføyelser ovenfor andelseier.

Når man bor i lag, vil hensynet til fellesskapet stå sterkt. Stilles det opp klare retningslinjer gjennom vedtekter og husordensregler sikrer man forutberegnelighet og bedre etterlevelse, samt minimerer konfliktnivået, til fordel for både eiere og leietakere i boligselskapet.