Gamle reguleringsplaner – flere muligheter (og mange utfordringer

Marianne Reusch

Doktorand i rettsvitenskap planogbygningsrett.no

Bildet er hentet fra veilederen utarbeidet av Byantikvaren i Trondheim kommune.

Gamle reguleringsplaner

– flere muligheter (og mange utfordringer)

Jakten på eldre reguleringsplaner har gitt oss et spennende innblikk i virkelighetens arealforvaltning. Den korte versjonen er at Norges arealer styres av et fargerikt lappeteppe av reguleringsplaner som skapt gjennom nærmere 100 år. Noen nasjonal aldersoversikt over planer finnes ikke, og det er for usikkert å prøve seg på konklusjonen om hvilken plan som i dag er eldst. Men det som er sikkert, er at de gamle planene er mange. Og på toppen av adelskalenderen troner fortsatt gjeldende reguleringsplaner som nærmer seg 100-årsjubileum.

Hundre år – nesten!

Ja, du leste riktig. Overgangsregler fra den ene loven til den andre, gjør at det fortsatt finnes rettslig bindende planer vedtatt med hjemmel i bygningsloven fra 1924.

Roar Askeland er jordskiftekandidat og arealplanlegger i Bærum kommune. Han forteller om reguleringsplanen for Høvik gård, påbegynt i 1923 og vedtatt i 1927.

– Jeg behandler fortsatt søknader og svarer på spørsmål om denne planen. Den står fortsatt sterkt og forvaltes strengt, forteller Askeland.

Hans kommune er ikke alene om å forvalte så gamle planer. På landsbasis finnes det fortsatt mange planer vedtatt med hjemmel i bygningsloven fra 1965, og enda mange flere forankret i den etterfølgende loven fra 1985. Oppsummert: De gamle planene er ikke bare eldst – de er sannsynligvis også flest. Det vil fortsatt gå en stund før reguleringsplaner vedtatt med hjemmel i den «nye» plan- og bygningsloven fra 2008 dominerer.

Hva handler så disse eldre planene om? Observasjonene baserer seg naturlig nok bare på det vi kan kalle «stikkprøver», og ikke fasit. Ingen har den komplette oversikten. Funnene taler likevel et tydelig språk. Det er tre temaer som er klart hyppigst å finne i eldre planer:

Bebyggelsesplan – bevaring – byggegrense Planer for bebyggelse handler typisk om etasjeantall, takvinkler, tomtestørrelse og den slags.

– Synet på tomtestørrelse er et annet i dag. Gamle utparselleringsplaner harmonerer ikke lenger med dagens prioriteringer, forklarer Roar Askeland fra Bærum kommune. Tomtene på den tiden ble planlagt med raus størrelse, to til fire mål per hus var gjerne passende.

Å styre etter gamle planer For å kunne videreføre grunntanken med gamle planer inn i en ny tid, er det nødvendig å ha et visst rom for fleksibilitet. Kommunene står som regel overfor valget om å gi dispensasjoner eller gjøre endringer i planen. I begge tilfeller er det viktigste at man ikke mister oversikt og kontroll over egen praksis.

Bevaring av bebyggelse Mange eldre planer har bestemmelser om bevaring av kulturhistorisk verdifulle bygninger. Bevaringsregulering reiser i seg selv flere spørsmål. Hensynet til forutberegnelighet og innrettelse gjør det særlig viktig at myndighetene holder kontroll over bestemmelsenes praktisering over tid. I planer med bevaringsbestemmelser er det vanlig at lokal kulturminnemyndighet skal vurdere tiltaket. Plikten til samordning mellom de forskjellige ansvarsområdene reguleres av plan- og bygningsloven § 21-5 og byggesaksforskriften (SAK 10) § 6-2.

Roar Askeland, jordskiftekandidat og arealplanlegger, Bærum kommune. Foto: Vegard Martinsen Elisabeth Kahrs, arkitekt og antikvar, Byantikvaren i Trondheim. Foto: Byantikvaren Trondheim kommune

Løsningen er en god veileder Arkitekt og antikvar Elisabeth Kahrs hos Byantikvaren i Trondheim forteller at de har rundt 170 bygningsmiljøer og enkeltbygninger regulert til bevaring. Reguleringsplanen for Møllenberg, Kirkesletten og Rosenborg er fra 1986. Etter 35 år er planen anvendt i en mengde byggesaker. Huseiere og saksbehandlere kommer og går.

Trondheim har løst dette på en forbilledlig måte, gjennom en detaljert og lett tilgjengelig veileder for planområdet. En revidert versjon fra 2018 er oppdatert av Kahrs og medarbeidere. Veilederen henvender seg både til publikum og kommunens egne saksbehandlere.

– Den gir også god støtte for arbeid med verneverdig bebyggelse utenfor planområdet, sparer oss for arbeid og er godt mottatt hos målgruppen, forteller Kahrs.

Veilederen gir en nyttig innføring i planens historie og formål, og forventninger klargjøres. Planen er praktisk forklart og rikt illustrert, slik at man får god hjelp i spørsmål om alt fra fasader og vinduer til gjerder, porter, trapper og fargevalg.

Veilederen anbefales varmt som et eksempel til forvaltere av verneverdig bebyggelse i gamle planer. Den kan lastes ned fra Trondheim kommunes 4

Rause tomter på Høvik på 1920-tallet. Foto: Marianne Reusch

nettside her: https://www.trondheim. kommune.no/mollenbergveileder/

Sjekkliste ved bevaring av bebyggelse Kravene til innrettelse og forutberegnelighet stiller krav til kvalitet i saksbehandlingen over tid. Bygningsvern skal ikke styres av tilfeldigheter, men følge anerkjente juridiske og antikvariske prinsipper. Komplisert? Ikke gjør det vanskeligere enn nødvendig! Men gjør likevel en god jobb, hver eneste gang. Problemet er ofte at føringene i planen er vage og vanskelig å omsette i konkrete saker. Et stalltips er da å ta en kikk på den lille sjekklisten i byggesaksforskriften § 19-3 om bevaringsverdige bygninger. Opplistingen er en påminnelse om flere momenter som skal inngå i en helhetlig vurdering. Still kontrollspørsmålet: – Hvordan passer tiltaket inn i dette bildet?

Byggegrenser Bestemmelser om byggegrenser er en annen klassiker i gamle planer. Slike grenser krever helhetlige vurderinger. Verken dispensasjon eller delvis endring av planen er særlig egnet som virkemiddel. Saksbehandleren bør starte med å ta et overblikk over situasjonen: Er byggegrensen hovedsakelig ivaretatt opp gjennom årene, skal det mye til å gi dispensasjon i en ny sak. Byggegrensen bør da heller vurderes helhetlig gjennom revisjon av planen. I andre saker vil man se at byggegrensen er forskjøvet som summen av flere dispensasjoner over tid. I slike tilfeller vil dispensasjon være mer nærliggende for å klare å videreføre planen med dens øvrige hovedhensyn.